Inspreekreactie Kennemerland Beheer BV op Omgevingsvisie Stichtse Vecht + bijlagen.pdf



Gezinnen vinden we terug in de hele gemeente. In Maarssen zien we in verhouding meer gezinnen met traditionele waarden. Moderne en gearriveerde gezinnen zijn wat noordelijker georiënteerd.



Voor senioren zien we dezelfde vestigingsvoorkeuren naar waarden terug als bij gezinnen. Huishoudens met wijkgebonden leefstijlen zijn meer georiënteerd op Maarssen. Levensgenieters zijn meer georiënteerd op het noordelijk deel van de gemeente, richting Amsterdam.

10

Woningmarktanalyse U16, deelrapportage Stichtse Vecht, door Companen, Maart 2019.

7

Gezien de transactieprijzen van woningen vaak wat lager liggen dan in Utrecht kan de agglomeratie een aantrekkelijk woonalternatief zijn voor de stad. De woningzoekende die in Utrecht enkel een appartement kan betalen heeft in Maarssen mogelijk de keuze uit meerdere typologieën zoals een rijwoning. Dit zou een mogelijke verklaring kunnen vormen van de overloop van de vele gezinnen vanuit de stad. Uit de onderstaande figuur blijkt dat gemeente Utrecht, gemiddeld duurder is dan gemeente Stichtse Vecht. (bron: Factsheet regionale woningmarktmonitor).

Woningbehoefte In de volgende figuur is voor gemeente Stichtse Vecht het potentieel aanbod tegen de potentiele vraag afgezet. Hoewel voorliggend planinitiatief een langere scope behelst dan 2023 geeft het wel een aanvullend inzicht in de behoefte, uitgesplist naar woningtypologie. De potentiële tekorten ontstaan de komende jaren in verschillende segmenten (huur en koop). De vraag naar huurappartementen komt met name van oudere huishoudens vanaf 50 jaar. (ca. 50%). Naast huurappartementen is een kleinere vraag naar huur eengezinswoningen (deels middenhuur). De vraag naar koop rijwoningen komt vooral van jongeren tot 30 jaar en gezinnen (bijna 80% van de vraag). Het tekort aan koopappartementen lijkt in de gemeente Stichtse Vecht groot. Deze vraag komt vooral van jonge 1 tot 2 persoonshuishoudens tot 30 jaar. De vraag naar luxe koopwoningen is op basis van het doortrekken van trends in de gemeente Stichtse Vecht beperkt. Figuur 3: Prognose vraag en aanbod naar woningtype 2018 – 202311

11

Woningmarktanalyse U16, deelrapportage Stichtse Vecht, door Companen, Maart 2019.

8

Woonmilieu; gemeente Stichtse Vecht Het woonmilieu van de kern Maarssen is kleinstedelijk. Ook voor de projectlocatie neigt dit naar kleinstedelijk, waarbij ook is gekeken naar bouwvolumes van de planlocatie. Op gemeentelijk niveau zijn geen gegevens beschikbaar inzake woonmilieus. Voor regio Utrecht is dit wel het geval. Uit de volgende figuur blijkt dat er de komende jaren vooral behoefte is aan woningen in het kleinstedelijk woonmilieu. Zowel in absolute als in relatieve zin. In figuur 4 is deze behoefte binnen het woonmilieu afgezet tegen de plannen. Hieruit blijkt dat er na correctie van de plancapaciteit nog een aanvullende behoefte van ca. 13.100 woningen bestaat in het kleinstedelijke woonmilieu. In geen enkel ander woonmilieu is de behoefte zo groot. Het planinitiatief sluit qua woonmilieu dus goed aan op de regionale behoefte. Figuur 4: Ontwikkeling van de behoefte, naar woonmilieu , regio Utrecht (2016-2040)12

12

Provincie Utrecht, Woningmarktmonitor. ABF Research, WoOn2016, bewerking Companen.

9

Figuur 5: Behoefte versus plannen naar woonmilieu tot en met 203013

Leefstijlen De behoefte aan een bepaald type woning en woonmilieu is niet alleen afhankelijk van gezinsfase en inkomen, maar ook van leefstijl. Op basis van leefstijlenonderzoek kan indicatief een aantal richtingen en voorkeuren worden geschetst. In de kern Maarssen wonen verhoudingsgewijs meer gezinnen met traditionele waarden (zie figuur 6). Hetzelfde geldt voor de groep ouderen. Het woningbouwprogramma op de planlocatie, sluit in beginsel goed aan op de waarden van deze leefstijl. Daarnaast blijkt uit het onderzoek dat deze groepen veel waarden hechten aan veiligheid, rust, eigen tuin en milieubewust. Binnen een groen kleinstedelijk woonmilieu zouden deze waarden geborgd kunnen worden.

13

Provincie Utrecht, Woningmarktmonitor. ABF Research, WoOn2016, bewerking Companen.

10

Figuur 6: Leefstijl vestigers Maarssen14.

14

Woningmarktanalyse U16, deelrapportage Stichtse Vecht, door Companen, Maart 2019

11

5. Vigerend beleid Binnen gemeente Stichtse Vecht zijn het Koersdocument Omgevingsvisie 1.0 en de Actualisatie Woonvisie 2017-2022 vigerend op het gebied van wonen. De belangrijkste kaders voor het wonen uit deze documenten zijn: Koersdocument omgevingsvisie 1.0: Voor wonen geld dat gemeente Stichtse Vecht een belangrijke functie heeft voor de lokale en regionale markt. Huishoudens vinden hier vanuit Utrecht en Amsterdam een betaalbare huur- of koopwoning. De woningmarkt dreigt verder uit balans te raken. Het onderzoek van Site signaleert een disbalans tussen het groeiende aantal huishoudens en de achterblijvende plancapaciteit voor woningbouw in de regio U16: er zijn onvoldoende woningbouwplannen voor het groeiend aantal bewoners. Er is becijferd dat er tot 2040 104.000 nieuwe woningen bij moeten komen, waarvan afgerond 5.000 woningen in Stichtse Vecht voor de lokale woningbehoefte. De bestaande plannen in de U16 gemeenten voorzien in 67.000 woningen, waarvan bij de inventarisatie voor het onderzoek ca 1.600 woningen in Stichtse Vecht bekend waren. Het merendeel van de plannen ligt in de periode tot 2025. Na 2025 ontstaat er een berekend plantekort van 37.000 woningen. Waarschijnlijk worden niet al deze bestaande plannen ook uitgevoerd. Daarom wordt er gerekend met uitval van 16.000 geplande woningen.

Om zeker te zijn van een gezonde woningmarkt in de regio zijn er daarom 53.000 extra geplande woningen nodig. In opdracht van de provincie Utrecht is ook een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd door het bureau Companen voor de tijdsperiode tot 2028. Dit onderzoek laat in 2028 een woningbehoefte zien van 2.500 woningen en wordt gebruikt als onderlegger voor de actualisatie van de woonvisie. Het potentiële planaanbod in de gemeente Stichtse Vecht ligt volgens het rapport van Companen tot 2025 iets onder de inschatting van de woningbehoefte. Na 2025 heeft de gemeente nog geen plannen in voorbereiding en ontstaat er lokaal in 2040 een tekort. Dit tekort neemt toe als we kiezen voor meer opvang van de totaal berekende regionale woningbehoefte van het rapport van Site. Het is van belang het groene landschap te sparen én de leefbaarheid binnen de rode contouren te waarborgen. Daarom is regionale afstemming nodig voor het opvangen van de woningbehoefte. Actualisatie woonvisie 2017-2020: In 2016 heeft de gemeente Stichtse Vecht haar Woonvisie voor de periode 2017-2022 vastgesteld. De principes van deze Woonvisie worden door de gemeente nog steeds gesteund, maar gezien de ontwikkelingen op de woningmarkt wil de gemeente op een aantal thema’s de visie herzien. Deze herziening is nu onderwerp van besluitvorming.

Voor het woningbouwprogramma is daarom ook een doorkijk gemaakt naar deze herziene Woonvisie en het woningmarktonderzoek dat door Companen is uitgevoerd. De belangrijkste conclusies en aanbevelingen uit het woningmarktonderzoek die van belang zijn voor de Planetenbaan zijn: 1. De gemeente Stichtse Vecht heeft een belangrijke functie voor de lokale en regionale markt. Huishoudens vinden hier vanuit Utrecht een betaalbare huur- of koopwoning. Keuzes die Stichtse Vecht maakt hangen nauw samen met keuzes die de gemeente Utrecht maakt en vice versa. Bijvoorbeeld herstructurering in Utrecht zal de druk op de woningmarkt in Stichtse Vecht vergroten. Onderlinge afstemming van woonbeleid is dan ook van belang. 2. De gemeente Stichtse Vecht kenmerkt zich door diversiteit in de bevolkingssamenstelling. Naast veel gezinnen, is het aandeel van 1 en 2 persoons huishoudens onder de 65 jaar en boven de

12

65 jaar ongeveer gelijk. De komende jaren zal het aantal gezinnen echter niet veel meer groeien. Daarentegen neemt het aandeel 65+ huishoudens de komende jaren steeds meer toe. Vooral het aantal oudere ouderen (75-plussers) groeit met ruim 50%. De toevoeging van appartementen in de huur en koop lijkt dan ook gewenst om de doorstroming van deze groepen te bevorderen. 3. De woningmarkt in zowel de huur- als koopsector staat in Stichtse Vecht sterk onder druk. Toevoegingen zijn in alle segmenten nodig om de keuzemogelijkheden van woningzoekenden te vergroten. 4. Het inkomensniveau van de gemeente Stichtse Vecht ligt hoger dan het regionaal gemiddelde. Dit zien we ook terug in de samenstelling van de woningvoorraad. Het aandeel sociale huurwoningen ligt dan ook onder het regionaal gemiddelde. Desondanks loopt de druk op de sociale huur in de gemeente al enkele jaren sterk op. Toevoeging in dit segment is noodzakelijk om de druk te verlagen. Ook het toevoegen van ruime en betaalbare woningen in het middensegment (huur en koop) is wenselijk om de doorstroming van scheefwoners in de sociale huur te bevorderen. De komende jaren wil gemeente eveneens het woningaanbod voor mensen met een zorgvraag in de gemeente uitbreiden. Bij nieuwe woningbouwinitiatieven wordt gekeken naar de mogelijkheden voor het combineren van wonen en zorg.

Er wordt gestreefd naar een gedifferentieerd aanbod zodat de verschillende woonvormen voor alle inkomensgroepen bereikbaar zijn en de bevolking gemêleerd is. Daarnaast heeft de gemeente Stichtse Vecht de ambitie om in 2030 volledig energieneutraal te zijn. Nieuwbouwinitiatieven moeten hierop aansluiten. Tot slot moet er in de gemeente ruimte zijn voor nieuwe woonvormen die inspelen op een duidelijke woonbehoefte.

6. Conclusies en advies Zoals eerder vermeld in deze notitie is het voor de ladder relevant de behoefte aan te tonen. Aanvullend zal moeten worden getoetst of er geen locaties binnen stedelijk gebied beter geschikt zijn om in de behoefte te voorzien, alvorens de planlocatie in aanmerking komt. De conclusie van voorliggende ruimtelijk-functionele quickscan is dat er een (zeer) grote behoefte bestaat een nieuw passend woningaanbod in de gemeente Stichtse Vecht en de regio Utrecht. Bij deze conclusie is het volgende van belang:  Er is sprake van een aanzienlijke kwantitatieve behoefte in aantallen woningen, niet alleen binnen de termijn van het bestemmingsplan (10 jaar) maar zeker ook voor de langere termijn (20 jaar). Zowel in de gemeente Stichtse Vecht als de regio U16 neemt de behoefte aan woningen de komende jaren toe. De harde planvoorraad kan hier niet in voorzien.  Ook is er sprake van een kwalitatieve behoefte: - Het woningbouwprogramma van het planinitiatief sluit aan op de gemeentelijke prijssegmentering (ook huur/koop) voor nieuwbouwinitiatieven. Daarnaast sluit het aan op de Actualisatie van de woonvisie waarin wordt verondersteld dat toevoegingen in alle prijssegmenten nodig zijn om de keuzemogelijkheden van woningzoekenden te vergroten. - In gemeente Stichtse Vecht is vooral behoefte aan grondgebonden rijwoningen (koop) en grondgebonden huurwoningen.

Daarnaast zouden in het planinitiatief kleinschalige laagbouw appartementen opgenomen kunnen worden, die aansluiten bij de meer traditionele leefstijlen die kenmerkend zijn voor de bewoners van Maarssen. Het planinitiatief voorziet hierin door voornamelijk een grondgebonden programma te realiseren. - De kern Maarssen en de planlocatie worden geschaard onder het woonmilieu Kleinstedelijk. De behoefte aan woningen binnen dit type woonmilieu zal de komende jaren het snelst groeien in de regio Utrecht. Ook is de verwachting dat binnen dit type woonmilieu de tekorten het

13

grootst zijn. Het maken van en verbijzondering naar het groen kleinstedelijk woonmilieu is daarin wenselijk, waardoor het planinitiatief beter aansluit op de kwaliteiten van de locatie en de directe omgeving zelf evenals de doelgroepen en leefstijlen die kenmerkend zijn voor de nieuwkomers en bewoners van Maarssen. Daarmee onderscheid de nieuwbouwlocatie zich eveneens van de grotere woningbouwplannen in de zowel de kleinstedelijke als grootstedelijke woonmilieus. Voor de analyse of er geen alternatieve planlocaties binnen bestaand stedelijk gebied beter geschikt zijn om in de aangetoonde behoefte te voorzien, is een actueel en gedetailleerd inzicht in de harde en zachte plancapaciteit van gemeente en regio vereist. Deze gegevens zijn echter (nog) niet voorhanden maar dit wordt in het kader van de Omgevingsvisie wel uitgezocht. In het kader van het volledig doorlopen van de Ladder is nadere afstemming met gemeente, regio en provincie is vereist. Het planinitiatief zal integraal moeten worden afgewogen i.r.t. de eventuele mogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied.

14