Bijlagen 1-14 bij toelichting ontwerpbestemmingsplan Bisonspoor 332 in Maarssenbroek.pdf
Tekst van het document
Hittestress Middels waterretentie en het vasthouden van water middels kunstofkratten in de ondergrond kan worden bereikt dat het regenwater in droge periode wordt teruggegeven aan de bomen. Door het juist plaatsen van bomen op strategische plekken (waar behoefte is aan schaduw,bijvoorbeeld nabij een terras) in combinatie met een waterpartij kan een aanzienlijke reductie van hittestress worden gerealiseerd. Dit wordt bevestigd in de verkenning door Deltares.
Mobiliteit Duurzame mobiliteit zoals lopen, fietsen, het gebruik van openbaar vervoer en elektrisch vervoer zorgt voor een betere milieukwaliteit, zoals een lagere geluidsbelasting, minder luchtverontreiniging en een betere verkeersveiligheid. Oplaadpunten voor elektrisch vervoer in de parkeergarages en in de openbare ruimte dragen bij aan een duurzame transitie. Ook bij de aanleg van infrastructuur kan worden gedacht aan duurzaamheid. Bijvoorbeeld door de integratie van energie opwekkende bestrating, ‘ verjonging’ van asfalt, biobased wegmarkeringen, inrichtingselementen gerelateerd aan de infrastructuur, etc.
Energie Bij nieuwbouw en renovatie is het Bouwbesluit van toepassing met normen voor de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Uiteindelijk is de ambitie van het Rijk om in 2020 energieneutraal te bouwen.
Gevelgroen als onderdeel van de architectuur
Een waterplein kan bijdragen aan verkoeling
59
8 PROJECTMATIGE AANPAK Organisatie Gemandateerd ambtelijk projectmanager namens de gemeente Stichtse Vecht is Ivo Bouwens. De kwaliteit wordt tijdens het proces bewaakt door één supervisor voor de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit. Deze supervisor zorgt ook voor de afstemming met welstand en de gemeente. De gemeente Stichtse Vecht coördineert het ontwerp en de aanleg van de buitenruimte. Kwaliteit Het te bereiken kwaliteitsniveau is te lezen in de hoofdstukken 4,5,6 en 7. Geld In samenwerkingsovereenkomsten worden de benodigde financiën voor de inrichting van de openbare ruimte opgenomen.
Informatie en Communicatie De projectmanager bewaakt de intern en extern gerichte informatiestromen. Tijdens het ontwerpproces zal geregeld worden gecommuniceerd met de directe belanghebbenden. Stakeholders kunnen mogelijk ook worden betrokken als vast aanspreekpunt voor de gemeente en ontwikkelaar(s). Omdat de inrichting van de openbare ruimte meer omvat dan een eenvoudige herbestrating is de gemeentelijke inspraakverordening van kracht. Nadat het ontwerp door het college van burgemeester en wethouders is vastgesteld, wordt het plan ter inzage gelegd, waarna een ieder vier weken de tijd heeft om te reageren. Voorgesteld wordt het ontwerp in de aan belanghebbenden te presenteren en daarop aansluitend een kleine expositie in te richten in het winkelcentrum. Bij het opstellen van het Ambitiedocument zijn reeds verschillende partijen betrokken. De uitkomsten zijn opgenomen in de bijlage van dit document.
Fasering en planning De planning van het inrichtingsplan buitenruimte wordt bepaald door de planning van de bouwplannen op Bisonspoor. Een uitgewerkte planning is hiervoor op dit moment niet te geven. Rekening moet worden gehouden met een looptijd voor het ontwerp van vier maanden en vier maanden werkvoorbereiding per ontwikkeling. Het openbaar gebied wordt gefaseerd aangelegd. Na oplevering van de locatie P1 wordt het aangrenzende openbare gebied parallel aan de garage, een deel van de ‘Bisonallee’ aangelegd. Tevens worden, met de definitieve straatstenen, de ‘Bisonmarkt’ en ‘Bisonpromenade’ aangelegd. De precieze grens van het definitief in te richten deel van het plein wordt bepaald aan de hand van het definitieve ontwerp van de openbare ruimte. Tijdens de bouw van de verschillende ontwikkelingen dienen bouwwegen en het inrichten van bouwdepot zorgvuldig en veilig te worden afgestemd met de nieuwe inrichting van het openbaar gebied. De definitieve projectgrens van het openbaar gebied van het gehele ‘Bisonplein’ en de aanleg hiervan is afhankelijk van de realisatie van de toekomstige deelontwikkelingen.
8
60
PROJECTMATIGE AANPAK
Planproces Het beleid en ontwerp zijn erop gericht de projectgrenzen zo af te stemmen dat er sprake is van constante gebruiks- en ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte gedurende de gefaseerde aanpak van toekomstige deelontwikkelingen. Winter Trust heeft de ambitie om Bisonspoor en haar omgeving een forse sprong voorwaarts te laten maken in samenwerking met de gemeente Stichtse Vecht. Inmiddels zijn de plannen voor de parking P1 in een vergevorderd stadium. De plannen voor het in- en exterieur van het winkelcentrum worden nu ook snel concreet. Voor de woontoren op de P2-locatie worden momenteel studies verricht. Voor deze ontwikkeling is commitment van de gemeente Stichtse Vecht nodig respectievelijk een bestemmingsplanwijziging. Een recente ontwikkeling is de mogelijke verplaatsing van het politiebureau naar de P2-locatie. De parking P1 valt binnen het huidige bestemmingsplan, hiervoor zal op korte termijn een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Een deel van de uitbreiding van het winkelcentrum past niet in het vigerende bestemmingsplan. Voor de herontwikkeling zal een wijziging van het bestemmingsplan moeten worden vastgesteld.
Het voorliggend Stedenbouwkundig kader en Beeldkwaliteitplan Bisonspoor is na afstemming met ambtelijke organisatie Stichtse Vecht reeds vastgesteld en vormt het vertrekpunt voor het verdere planproces. Op hoofdlijnen ziet het vervolg van het planproces er als volgt uit: 1. Uitwerken voorlopig ontwerp openbare ruimte en programma; 2. Vaststellen van ontwikkellingsvisie en vastgoedprogramma; 3. Sluiten samenwerkingsovereenkomst (SOK) en de gronduitgifteovereenkomst; 4. Presenteren definitief ontwerp openbare ruimte en programma; 5. Aanvraag omgevingsvergunning en een aanvraag voor de wijziging van het bestemmingplan; 6. Realisatie openbare ruimte en programma. Schema Planproces volgens Ambitiedocument
61
BIJLAGEN BIJLAGE I || Blauwe kaders uit het Ambitiedocument In de blauwe kaders uit het Ambitiedocument zijn gezamenlijke ambities en verbeterpunten geformuleerd. door de gemeente Stichtse Vecht en Winter Trust BV Deze zijn in deze paragraaf kort samengevat. Inleiding: • Het creëren van werkgelegenheid. • Stimuleren van bestedingen binnen de gemeente. • Verbetering van het voorzieningenniveau. • Meer bedrijvigheid in de kantoortorens. • Grotere bezettingsgraad winkelunits. • Betere parkeergelegenheid. • Betere en veilige(re) bereikbaarheid. • Een sociaal prettiger verblijfs- en winkelgebied. Knelpunten Plangebied: • Het bestaande winkelcentrum is naar binnen gericht en onaantrekkelijk aan de buitenkant. • Het heeft een gedateerde uitstraling. • De openbare ruimte rondom het winkelcentrum is zeer versnipperd, bevat weinig verblijfsruimte, heeft weinig samenhang en de inrichting ervan heeft weinig kwaliteit. • De bebouwing heeft geen uitstraling naar de omliggende openbare ruimte en weinig relatie • met de openbare ruimte. • Doordat het parkeren verspreid is over verschillende locaties, is het onoverzichtelijk en is er veel • zoekverkeer. • In de straat tussen het winkelcentrum en P1 kruisen voetgangersstromen, bezoekersverkeer • en expeditie elkaar, dat zorgt voor opstoppingen, vooral op vrijdagen en zaterdagen.
• • •
Het laden en lossen zorgt voor overlast door de her en der geparkeerde busjes en vrachtwagens. Sociaal onveilig gevoel, mensen voelen zich vooral in de avond niet prettig. Er zijn ’s avonds en ‘s nachts ongenode gasten op P1 en P2.
Verkeersveiligheid De meest onveilige locaties in Bisonspoor zijn: 1: Schuine fietsoversteek Bisonspoor 2100-2189. 2: Fietsoversteek Bisonspoor tussen Tango en Chinees restaurant Jade Villa. 3: Uitrit P1 op Binnenring. 4: Oversteek zebra tussen P1 en Albert Heijn. 5: Oversteek zebra bij Dirk van den Broek. Ambities vastgoed • Transformeren van de huidige gesloten gevels en onaantrekkelijke gevels naar gevels met en aantrekkelijker uitstraling. • Beter aansluiten van het winkelcentrum op de omgeving. • Eenduidiger inrichten van de openbare ruimte om Bisonspoor • Overzichtelijk en efficiënte parkeervoorzieningen maken voor het winkelpubliek. • Creëren ‘aantrekkelijker ’winkelklimaat door een moderne uitstraling. • Beter benutten van het winkelcentrum als sociale ontmoetingsplek. • Realiseren van een betere bereikbaarheid van parkeerplaatsen. • Een sociaal veiliger omgeving maken. Woningbouw, zorgwoningen • Het aandeel ouderen van 55-plus in de gemeente. • Stichtse Vecht zal de komende jaren verder toenemen.
• •
Met name in de leeftijdscategorie 75-plus zal de grootste toename plaatsvinden. Hierdoor stijgt. de vraag naar zorgwoningen. Er wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om zorgwoningen binnen het winkelgebied Bisonspoor te realiseren.
Ambities openbare ruimte • Maken van een hoogwaardige openbare ruimte in samenhang met de hoogwaardige ingrepen aan de bebouwing van Bisonspoor. • Terugdringen van het bezoeker parkeren op maaiveld rond het winkelcentrum en concentratie van auto parkeren. • Heldere routing voor bezoekers en passanten. • Sterkere scheiding tussen expeditie en overige gebruikers openbare ruimte. • Faciliteren fietsparkeren nabij bij entrees winkelcentrum. • Afstemmen locatie entrees op bezoekers van ver en dichtbij (auto, fiets, voet) en creëren verbindingen met aangrenzende openbare ruimte. • Maken van een sociaal veilige en aantrekkelijke omgeving. • Het Marktplein inrichten als een aantrekkelijke multifunctionele openbare ruimte als ontmoetingsplek van de wijk. Marktplein • Verblijven op plein (banken, groen, afvalbakken). • Terrassen horeca. • Ruimte voor markt en faciliteiten(Electra, water, etc.). • Ruimte voor kleinschalige evenementen. • Fietsenstalling. • Ondergrondse afvalinzameling. • Vrije zone aan randen plein met o.a. opstelplekken. • Hulpdiensten. • Optioneel - kiosk met horecafunctie.
62
BIJLAGEN
Bijlage II || Consultatie volgens het Ambitiedocument
Bijlage III || Beleidskaders volgens het Ambitiedocument
Tijdens het Midzomerfeest, het overleg met de wijkcommissie Bisonspoor, de inloopmiddag- en avond en de informerende commissievergadering zijn bouwstenen opgehaald. Bruikbare bouwstenen zijn verwerkt in dit Ambitiedocument.
Ruimtelijke structuurvisie Maarssen (2005) De ruimtelijke structuurvisie Maarssen dateert van 2005 en betreft alleen de voormalige gemeente Maarssen. Voor de gemeente Stichtse Vecht zal op termijn een nieuwe omgevingsvisie verschijnen. Deze structuurvisie is het richtinggevend kader voor de ruimtelijke uitgangspunten van de gemeente en is het referentiekader voor de reacties op de ruimtelijke plannen van andere overheden, waaronder de provincie Utrecht. De belangrijkste keuze voor Maarssenbroek is de blijvende aandacht voor het beheer van de leefomgeving en daarnaast aandacht voor de functie van het winkelcentrum Bisonspoor. Bovendien wil het College het gemeentelijk vastgoed versneld afstoten en ruimtelijke projecten aanjagen. De raad heeft hiervoor geld beschikbaar gesteld.
Aan de deelnemers van de diverse consultaties is steeds de vraag gesteld ”Hoe wilt u dat het winkelcentrum er in 2025 uitziet?”. De meest uitlopende suggesties zijn hierbij geopperd. Onderstaand –in willekeurige volgorde- een opsomming van de meest voorkomende suggesties: • Winkelcentrum meer naar buiten gericht. • Zitelementen Marktplein. • Meer gezelligheid op het marktplein door horeca en terrassen. • Meer ontmoetingsmogelijkheden en evenementen op het Marktplein zoals een beachvolleybaltoernooi en Koningsdagactiviteiten. • Meer zitmogelijkheden op het marktplein, maar ook elders rondom het winkelcentrum. • Betere stallingsmogelijkheden voor fietsen. • Betere parkeerfaciliteiten. • Meer groen en bomen. • Een zorgcentrum met huisarts, fysiotherapeut, apotheek. • Fontein Marktplein. • Betere verbinding met het NS-station. • Meer lichtinval in het winkelcentrum. • Meer etalages en ingangen aan buitenkant. • Meer horeca en terrassen Marktplein. • Speelaanleidingen voor kinderen zoals een speeltuintje en fonteintje. • Prominentere hoofdingangen. • Veilige voetgangerszone zonder autoverkeer.
Retailvisie Stichtse Vecht (2016) De gemeente legt de nadruk op de grotere winkelcentra als Bisonspoor en het beleid is er op gericht om voor leegstaande winkelpanden buiten dit gebied de mogelijkheden voor ander gebruik te verruimen. Met dit beleid tracht de gemeente de frictieleegstand in winkelcentrum Bisonspoor en langdurige leegstand in de plint van het MAR’CS gebouw zoveel mogelijk tegen te gaan. Ook de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen bij Bisonspoor naar wonen of andere functies maakt deel uit van het beleid. In de plint van de panden in dit centrale winkelgebied is al een diversiteit van stedelijke functies als winkels, daghoreca, kantoren en maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Indien nodig zal in het bestemmingsplan verduidelijkt worden dat ook een vermenging van deze functies binnen één pand toegestaan is. Het tekort aan P&R parkeerplaatsen bij het station Maarssen is een punt van aandacht omdat dit van invloed kan zijn op de beschikbaarheid van voldoende
parkeerplaatsen voor winkelbezoekers. De gemeente wil de markt op zaterdag op het marktplein zoveel mogelijk stimuleren om het winkelklimaat te versterken. Wonen De huidige voorraad sociale huurwoningen matcht niet met de behoefte. Er is een behoefte aan kleinere wooneenheden terwijl er vooral grote gezinswoningen (die met name voor aantal punten te duur zijn dus niet passend voor de doelgroep waardoor aftopping moet plaatsvinden) aanwezig zijn. De woningen waar behoefte aan is, zijn soms bovendien bewoond door inwoners met een voor de doelgroep te hoog inkomen. Stichtse Vecht wil voldoende aanbod van beschikbare goedkope woningen. Daarom wil de gemeente ruimte bieden aan woningcorporaties om haar sociale huurvoorraad uit te breiden en te transformeren en projectontwikkelaars stimuleren om goedkope koopwoningen te bouwen. Zoals in het hoofdlijnenakkoord 2014-2018 is opgenomen, realiseren wij 30% sociale woningen (huur en koop) van alle nieuwbouwwoningen in Stichtse Vecht. Omdat uit het woningmarktonderzoek blijkt dat 13% van de totale behoefte sociale huur betreft, zullen wij van alle toe te voegen woningen in ieder geval 13% sociale huur realiseren. Dit wil Stichtse Vecht bereiken door bij nieuwbouwprojecten met ontwikkelende partijen afspraken te maken over het aandeel sociaal in het woningbouwprogramma en leggen dit vast in anterieure- of samenwerkingsovereenkomsten.
63
BIJLAGEN
Stichtse Vecht vindt het realiseren van de 30% sociaal dermate belangrijk dat dit een grote prioriteit krijgt. Tegelijkertijd is het niet de bedoeling om alle nieuwbouwprojecten ‘op slot’ te zetten. Daarom realiseren wij een volkshuisvestingsfonds waarbij we met stortingen van projectontwikkelaars sociale woningbouw mogelijk kunnen maken door bijvoorbeeld het verlagen van de grondprijs. Hiertoe wordt een verordening voorbereid. Welstandsnota Stichtse Vecht (2013) In de welstandnota Stichtse Vecht is voor Bisonspoor een apart onderdeel opgenomen. In de welstandsnota wordt de architectonische kwaliteit van de bouwplannen van Mar’ CS en het reeds opgeleverde stationsgebouw als leidend voor de toekomstige renovatie van Bisonspoor gezien. Het complex wordt als in zichzelf gekeerd beschreven met relatief grote bouwmassa’s die door allerlei verspringingen niet echt hoog tonen. In de Welstandsnota wordt aangegeven dat het bij vernieuwing de bedoeling meer tot één architectonisch gebaar te komen en dat in de nieuwe gevels meer zal moeten worden gezocht naar één lijn, waarbinnen toevalligheden en variatie minder in het oog springen. Groene kaart Stichtse Vecht De Groene Kaart van Stichtse Vecht maakt onderdeel uit van de Bomenverordening Stichtse Vecht 2015. In deze bomenverordening is onder meer het beleid omtrent kapvergunningen geregeld.
De Groene Kaart is een topografische kaart met daarop aangegeven boomzones, boomstructuren, historische groenstructuren, kleine landschapselementen, monumentale bomen met bijbehorend register en Niet-geïnventariseerde terreinen. Voor Maarssenbroek zijn op de Groene Kaart alleen boomzones en boomstructuren aangegeven maar geen historische groenstructuren, Kleine landschapselementen en monumentale bomen aangegeven.
Verkeer en parkeren De ambitie van het college is om op de gemeentelijke wegen een uniforme maximum snelheid in te voeren van 30 km/uur binnen de bebouwde kom en 60 km/uur buiten de bebouwde kom. Een verlaging van de maximum snelheid is echter geen doel maar een middel om uit oogpunt van leefbaarheid en verkeersveiligheid de snelheden van langzaam verkeer en snelverkeer beter op elkaar af te stemmen op wegen waar deze verkeerscategorieën gebruik moeten maken van het zelfde wegprofiel. De Bisonspoor heeft een maximum snelheid 30 km/uur . De Safariweg tot aan de Antilopenspoor een maximum snelheid 50 km/uur. Het gedeelte van de Safariweg tussen de Antilopenspoor en Bisonspoor heeft een maximumsnelheid 30 km/uur. In het winkelgebied zijn bij de winkels, waaronder supermarkten, voldoende parkeerplaatsen beschikbaar op korte afstand (parkeerdruk maximaal 100% op drukste uur). Waar door parkeerregulering voor de bewoners van het gebied geen of onvoldoende parkeerplaatsen meer beschikbaar zijn, is voor deze groep een ontheffingsregeling en/of vergunningsstelsel ingevoerd. Vigerend juridisch kader Het plangebied ligt in het op 11 november 2011 door de raad vastgestelde bestemmingsplan ‘Maarssenbroek woongebied’. Dit bestemmingsplan betreft het volledige woongebied van Maarssenbroek.
In het gebied rondom Bisonspoor is reeds voorzien in bouwmogelijkheden voor de nieuwe parkeergarage op de locatie van P1 en de mogelijke woningbouw naast MARCS. Het bestemmingsplan richt ́ zich daarnaast op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur. De nieuwbouw op de bibliotheeklocatie is met een apart besluit bij de omgevingsvergunning vergund. De huidige
en toekomstige functies en bebouwing zijn in het bestemmingsplan opgenomen middels de bestemming Centrum met functieaanduidingen voor specifieke onderdelen als woongebouwen op het winkelcentrum. Beleid water Een duurzame en robuuste verwerking van hemelwater is een belangrijke pijler van het landelijke en gemeentelijke waterbeleid. In het vigerende. Verbreed gemeentelijk rioleringsplan Stichtse Vecht wordt de lokale verwerking van regenwater als een kansrijke en doelmatige maatregel gezien om de doelstelling ten aan- zien van de emissiereductie vanuit het gemengd stelsel te behalen. Herstructurering biedt kansen voor afkoppelen. De (gefaseerde) herinrichting van de openbare ruimte benutten om een deel van het afvoerend oppervlak van het gemengd riool af te koppelen en het hemelwater op een duurzame wijze te verwerken.
64
BIJLAGEN
Bijlage IV || Gebouw & gebiedsbeschrijving Deelgebied A - Winkelcentrum Bisonspoor De plint van het Bisonspoor herbergt commerciële ruimtes en biedt ruimte aan de entrees en stijgpunten naar de kantoor- en woongebouwen op het winkelcentrum. Situering Het winkelcentrum is gesitueerd in het hart van het plangebied, aan de noordzijde wordt het ingesloten door de P2 locatie en het MAR’CS gebouw. Aan de oostzijde door de P1 locatie, het politiebureau en woonwijk Antilopespoor. Aan de zuidzijde door Bisonspoor 332 en de woonwijk Duivenkamp en tot slot aan de westzijde door Bisonstaete en het Safarigebouw. Het winkelcentrum heeft meerdere entrees. Belangrijk uitgangspunt is de zgn. scharrelroute. De route vanaf het station naar het marktplein, deze loopt door het winkelcentrum. Parkeren Expeditie van de winkels vindt plaatst aan de noordoostzijde van station t.o. de P2 locatie. Expeditie van de Albert Heijn vindt plaats aan de noordoostzijde van het gebouw, expeditie van de Dirk van den Broek vindt plaats aan de zuidoostzijde van het gebouw. Deelgebied A - Kantoortorens Op het winkelcentrum zijn vier kantoortorens aanwezig. De torens zijn voorzien van een middendeel en dakbeëindiging. De torens hebben een vierkante hoofdmassa van 4-6 bouwlagen. De architectuur is hoogwaardig . De torens hebben afwisselend een noord-zuid of oost-west oriëntatie.
De torens hebben een duidelijk onderscheid in open of gesloten gevels.
Situering De vierkantoortorens zijn gesitueerd op het dak van het Winkelcentrum Bisonspoor en worden ontsloten in het winkelcentrum en vanaf het marktplein. Deelgebied A - Wooneenheden Op het winkelcentrum Bisonspoor zijn twee L-vormige appartementen gebouwen van vijf bouwlagen aanwezig. De L-vormige volumes staan op de plint van het winkelcentrum en hebben naast de portiek op de begane grond een galerij ontsluiting aan de noordoostzijde van de bouwmassa. Aan de zuidwest zijde hebben beide volumes langwerpige balkons die per twee woningen zijn gecombineerd. Het trappenhuis, dat uitstijgt boven de 5 laagse woonmassa is een verticaal volume dat beide benen van de L verbindt. In de gevel die voor het overgrote deel verticaal geleed is vallen de horizontale betonvloeren op. De gevel is voor het overgrote deel opgebouwd uit verdiepingshoge kozijnen met een gecombineerde invulling van glas en panelen. Situering De appartementen zijn gesitueerd aan de zuid- en westzijde van het winkelcentrum. De woningen hebben een portiek ontsluiting op de begane grond van het winkelcentrum elk ter plaatse van één van de twee ontsluitingswegen van het marktplein naar het Bisonspoor (weg). Deelgebied B - P1 Locatie Bestaat uit een tweelaags parkeergarage met ontsluiting aan de Safariweg en doorsteek naar de 1e verdieping aan het Bisonspoor.
In de parkeergarage is een kantoortoren ingepast met entree aan het Bisonspoor, beide worden gesloopt. Door het volume lopen momenteel een fietsen voetgangersroute vanaf de woonwijk Antilopespoor naar de oost-entree van Winkelcentrum Bisonspoor.
Op de locatie verrijst een nieuwe 4-5 laagse parkeergarage met ontsluiting aan de Safariweg. Situering Bouwblok A is gesitueerd in een Noord-Zuid oriëntatie tussen de Safariweg en het Bisonspoor. Het volume ligt ingeklemd tussen het MAR’CS gebouw en het huidige politiebureau. Deelgebied B - P2 Locatie Bestaat uit een tweelaags parkeergarage met ontsluiting aan de Safariweg. In de parkeergarage is een kantoortoren ingepast met entree aan het Bisonspoor, beide worden gesloopt. Het bouwvolume op de P2 locatie kan nog verschillende functies herbergen. Het wordt in ieder geval een combinatie van een woonfunctie en (afhankelijk van de marktvraag) commerciële of maatschappelijke functies. Een marktvraag is bepalend voor het al dan niet realiseren van commercieel programma. Situering Het gebouw is West-Oost georiënteerd. De westzijde van de locatie grenst direct aan van de twee ontsluitingswegen naar het Bisonspoor. De oostzijde grenst direct aan het MAR’CS gebouw, de noordzijde aan de Safariweg en de P+R locatie van het station, de zuidzijde aan het Bisonspoor en het winkelcentrum Bisonspoor. Aan de westzijde ligt momenteel een tankstation. De ambitie is om op termijn ook deze locatie te herontwikkelen en te betrekken bij het ‘Bisonplein’.
BIJLAGEN
Deelgebied B - Politiebureau Momenteel staat ten zuiden van de P1 locatie het huidige politiebureau, in het Ambitiedocument is deze locatie als ontwikkellocatie genoemd, indien de mogelijkheid zich voordient dat de politie op termijn, bij voorkeur binnen de gemeente kan verhuizen. Het huidige politiebureau zal dan gesloopt worden waardoor hier ruimte komt voor een nieuwe ontwikkeling. Situering Ingeklemd tussen de Bisonspoor-weg, safariweg, de zuidzijde van de P1-locatie en de verbindingsweg tussen het Bisonspoor en de Safariweg. De ontsluiting van de locatie vindt plaats aan het Bisonspoor. Deelgebied C - Bisonstaete Bisonstaete is een drie-laags kantoorvolume met een dakopbouw voor installaties. De gevel is opgebouwd van prefab elementen. De architectuur van het gebouw is gedateerd. Het volume fungeert als een van de pleinwanden van het marktplein. Situering Het volume is gesitueerd in een noord-zuid oriëntatie tussen de Markt en het Bisonspoor-weg. Deelgebied C - Bisonspoor 332 Een drielaags kantoorgebouw opgetrokken uit baksteen met overwegend verticale raamopeningen. Situering Gelegen aan de zuidzijde van winkelcentrum Bisonspoor, tussen het Bisonspoor (weg) en de woonwijk Duivenkamp.
65
BIJLAGEN
Bijlage V | Kabels en leidingen
66
67
BIJLAGEN
Bijlage VI | Vulpunt Tankstation
60
Bisonspoor
Safariweg
12
V
3
Bisonspoor
BIJLAGEN
Bijlage VII | Bestaande situatie groen
68
BIJLAGEN
Bijlage VIII | Bestaande situatie verkeer
69
BIJLAGEN
Bijlage IX | Bestaande situatie straatverlichting
70
71
Bijlage X | Effect van groen op hittestress
Bestaande situatie
Nieuwe situatie
72
Bijlage XI | Wateroverlast - Impressie waterbeeld (plasvorming) bij extreme neerslag bij geaccidenteerd terrein
73
COLOFON B ISON SPO O R MAARSSEN
Vastgesteld door de gemeenteraad Stichtse Vecht op 31 januari 2018
buro MA.AN Rotterdam Prins Hendrikkade 12G 3071KB Rotterdam 010 - 413 30 25 Zwolle Terborchstraat 22 8011 GG Zwolle 038 - 423 44 82 www.buromaan.nl info@buromaan.nl
STEDENBOUW BEELDENDE KUNST LANDSCHAP ARCHITECTUUR
In opdracht van de Gemeente Stichtse Vecht
Verkeersontsluiting Bisonspoor 332 Maarssen
Opdrachtgever
Urban Renewal VoF
Titel rapport
Verkeersontsluiting Bisonspoor 332 Maarssen
Kenmerk
010065.20210623.R1.02
Datum publicatie
8 september 2021
Projectleider Goudappel
Laurens Ebbers
Projectteam Goudappel
Arno de Koning & Samir Ajanovic
© Copyright Goudappel BV 8 september 2021
Inhoudsopgave 1. Inleiding
3
Ontwikkeling Bisonspoor 332
3
Leeswijzer
3
2. Verkeersgeneratie nieuwe functies
4
Aanpak
4
Uitgangspunten
4
Verkeersgeneratie Bisonspoor 332
5
3. Verkeersafwikkeling
6
Aanpak
6
Uitgangspunten
7
Resultaat beoordeling kwaliteit verkeersafwikkeling
8
4. Conclusie
10
1. Inleiding 1.1
Ontwikkeling Bisonspoor 332
Urban Renewal V.O.F. (samenwerkingsverband tussen Dura Vermeer en KIKX Development BV) is voornemens een bestaand kantoorpand aan Bisonspoor 332 (Maarssen, gemeente Stichtse Vecht), te transformeren tot appartementencomplex (75 sociale- en vrije sector huurwoningen). In het gebouw wordt een parkeergarage met 72 parkeerplaatsen gerealiseerd. Goudappel BV is gevraagd de verkeersontsluiting van Bisonspoor 332 te onderzoeken, zowel binnen als buiten het gebouw. Figuur 1.1 illustreert de ontwikkellocatie.
Figuur 1.1: Ontwikkellocatie Bisonspoor 332
1.2
Leeswijzer
Deze rapportage beschrijft de verkeerskundige ontsluiting van Bisonspoor 332. Hiervoor wordt in hoofdstuk 2 eerst de verkeersgeneratie bepaald. Vervolgens worden de verkeersafwikkeling van deze verkeersgeneratie op wegvak-, kruispunt- en gebouwniveau beoordeeld (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4 wordt het onderzoek afgesloten met conclusies.
2. Verkeersgeneratie nieuwe functies 2.1
Aanpak
Nieuwe functies genereren verkeersbewegingen (verkeersgeneratie). De verkeersgeneratie van de nieuwe functies wordt gerealiseerd door het functieprogramma (nieuwe functies en de omvang hiervan) te vermenigvuldigen met het bijpassende CROW-verkeersgeneratiekencijfer. Omdat parkeren en verkeer onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn wordt bij het bepalen van een passende verkeersgeneratiekencijfer rekening gehouden met de parkeernorm die is gehanteerd in de parkeerbalans. Vervolgens wordt de berekende verkeersgeneratie vertaald naar de (verkeerskundig) maatgevende momenten van de week. Het resultaat is de verkeersgeneratie in de volgende eenheden: •
weekdagetmaal;
•
werkdagetmaal;
•
spitsuren.
2.2
Uitgangspunten
Functieprogramma In tabel 2.1 is het functieprogramma van de ontwikkeling opgenomen en gekoppeld aan een CROW-functie. functieprogramma
CROW-functie
omvang
eenheid
appartementen sociale huur
huur, appartementen, midden/goedkoop
23
woning
appartementen vrije sector
huur, appartementen, midden/goedkoop
52
woning
Tabel 2.1: Functieprogramma Bisonspoor 332
CROW-verkeersgeneratiekencijfers In tabel 2.2 zijn de gehanteerde verkeersgeneratiekencijfers weergegeven. Gekozen is om net als bij de parkeerbalans uit te gaan van stedelijkheidsgraad ‘sterk stedelijk’ in stedelijke zone ‘centrum’. De gemeente Stichtse Vecht kiest in haar beleid 1 bij woningen voor het gemiddelde kencijfers binnen de bandbreedte en plust daar 0,1 (ca. 10% bij op). Deze zelfde werkwijze is gekozen om goed aan te sluiten bij de parkeerbalans.
1
parkeren
Gemeentelijk Verkeer- en Vervoerplan Stichtse Vecht 2013, Deel B: Beleidsnota
CROW-functie
gebiedskenmerken
huur, appartementen, midden/goedkoop
kencijfer
eenheid
opmerking
2,42
mvt/weekdagetmaal
+10% conform gem. beleid
sterk stedelijk, centrum, gemiddeld kencijfer
Tabel 2.2: CROW-verkeersgeneratiekencijfers
Met de verkeersgeneratiekencijfers uit tabel 2.2 kan de verkeersgeneratie van de nieuwe functies berekend worden. Alle gebruikers van de nieuwe functies zullen gebruikmaken van de parkeergarage die gerealiseerd wordt in het pand. Verdeling van de verkeersgeneratie over de week De verkeersgeneratie van een ontwikkeling wordt berekend voor een weekdagetmaal. Vervolgens wordt dit weekdagetmaal door middel van een omrekenfactor vertaald naar een werkdagetmaal. Het werkdagetmaal wordt vertaald naar een spitsuur (bijvoorbeeld 8% voor woningen in de ochtendspits). De verkeersgeneratie tijdens de spitsmomenten bestaat uit aankomend en vertrekkend verkeer. In tabel 2.3 is de verdeling van het verkeer over de week weergegeven. ochtendspits omrekenfactor
functie
weekdag/werkdag
wonen
1,11
avondspits
totaal
aankomst
vertrek
totaal
aankomst
vertrek
8%
11%
89%
9%
80%
20%
Tabel 2.3: Verdeling van de verkeersgeneratie over de week
2.3
Verkeersgeneratie Bisonspoor 332
In tabel 2.4 is verkeergeneratie van de toekomstige functies weergegeven en vertaald naar de maatgevende momenten (spitsuren). weekdag
werkdag
etmaal
etmaal
functie
ochtendspitsuur aankomst
vertrek
totaal
avondspitsuur aankomst
vertrek
totaal
eenheid
appartementen sociale huur
56
62
1
4
5
5
1
6
mvt
appartementen vrije sector
126
140
1
10
11
10
3
13
mvt
totaal
182
201
2
14
16
15
4
19
mvt
Tabel 2.4: Verkeersgeneratie Bisonspoor 332
3. Verkeersafwikkeling 3.1
Aanpak
De verkeersafwikkeling wordt beoordeeld op de volgende drie wijzen: •
wegvakniveau (Wegenscan2);
•
kruispuntniveau (VISSIM-kruispuntentool3).
Figuur 3.1 geeft de onderzoekslocaties weer, die hierna verder worden toegelicht. Wegvakniveau Onderzocht is of het toekomstige wegprofiel (figuur 3.2) geschikt is om, naast de huidige verkeersintensiteit, ook de toekomstige verkeersintensiteit (huidige intensiteit + verkeersgeneratie Bisonspoor 332) kan verwerken. Met behulp van de Wegenscan is eerst de maximaal wenselijke verkeersintensiteit bepaald. Vervolgens is de toekomstige verkeersintensiteit hiertegen afgezet, waarna duidelijk wordt of de verkeersafwikkeling op wegvakniveau voldoet. Figuur 3.1: Onderzoekslocaties
Figuur 3.2: Toekomstig wegprofiel
2
De Wegenscan is een tool ontwikkeld door Goudappel waarmee op basis van wegkenmerken
een uitspraak kan worden gedaan over de maximaal wenselijke verkeersintensiteit conform Duurzaam Veilig. Onder wegkenmerken wordt onder andere verstaan: aan/afwezigheid fiets- en voetgangersvoorzieningen, breedte van de weg etc. 3
De VISSIM-kruispuntentool is een tool waarmee voor verschillende kruispuntvormgevingen de
kwaliteit van de verkeersafwikkeling beoordeeld kan worden.
Kruispuntniveau Naast het onderzoek naar de verkeersafwikkeling op wegvakniveau is ook gekeken naar de verkeersafwikkeling op kruispuntniveau. Door middel van een kruispuntberekening (VISSIM-kruispuntentool) is beoordeeld of het (toekomstig) verkeer vanaf Bisonspoor 332 kan worden verwerkt op het kruispunt Safariweg – Bisonspoor. Het resultaat van de berekening is inzicht in verliestijden (in seconden) en wachtrijlengtes (in meters). De verliestijden worden getoetst aan de grenswaarden hiervoor (zie paragraaf 3.2: Uitgangspunten) en de wachtrij wordt afgezet tegen de beschikbare opstelruimte. De volgende varianten zijn doorgerekend: •
Safariweg – Bisonspoor (avondspits);
•
Safariweg – Bisonspoor (ochtendspits);
•
Safariweg – Bisonspoor (avondspits + ontwikkeling);
•
Safariweg Bisonspoor (ochtendspits + ontwikkeling).
3.2
Uitgangspunten
Verkeersgeneratie Bisonspoor 332 De verkeersgeneratie van Bisonspoor 332 zoals berekend in hoofdstuk 2 is genomen als input voor de verkeersafwikkeling. Huidige verkeersintensiteiten De huidige verkeersintensiteiten4 die als input dienen om de kwaliteit van de verkeersafwikkeling te bepalen zijn opgenomen in tabel 3.1. wegvak
verkeersintensiteit
eenheid
Bisonspoor t.h.v. Bisonspoor 332
2.224
mvt/werkdagetmaal
Safariweg ten zuiden van Bisonspoor
17.663
mvt/werkdagetmaal
Tabel 3.1: Verkeersintensiteiten
Uit de verkeersintensiteiten wordt zichtbaar dat het meeste verkeer zich op de Safariweg bevindt. Bisonspoor heeft een ander karakter (bestemmingsverkeer vanuit één richting) en is aanmerkelijk minder druk. Criteria verkeersafwikkeling op kruispuntniveau De kwaliteit van de verkeersafwikkeling op een ongeregeld kruispunt wordt beoordeeld aan de hand van de verliestijd. Verliestijd betreft het verschil in tijd tussen een free-flow situatie (zonder te hoeven wachten door ander verkeer) en de benodigde tijd in een spitsuur met verkeer. Eenvoudig gezegd: de tijd dat verkeer in een spitsuur nodig heeft ten opzichte van een situatie zonder ander verkeer. In tabel 3.2 zijn de grenswaarden (in seconden) opgenomen die binnen de beoordeling van de verliestijden zijn gehanteerd.
4
Verkeerstellingen uitgevoerd in april 2019 (rapportage met kenmerk: 004206.20190531.R1.01)
kwaliteit
hoofdrichting (seconden)
zijrichting (seconden)
motorvoertuig
motorvoertuig
goed
0-25
0-40
redelijk/matig
25-45
40-60
slecht
> 45
> 60
Tabel 3.2: Grenswaarden gemiddelde verliestijden voorrangskruispunten en rotondes
Daarnaast wordt gekeken naar de wachtrij in meters. Deze wachtrij wordt afgezet tegen de aanwezige opstellengte. Daarnaast wordt beoordeeld of een mogelijke wachtrij hinder geeft door bijvoorbeeld het blokkeren van een zijweg. Verkeerskundig ontwerp Het wegprofiel ter hoogte van de ontwikkellocatie wordt aangepast. Goudappel heeft hiervoor een (verkeerskundig) ontwerpvoorstel gemaakt (kenmerk: 002564.20190712.T01.02.01) wat genomen is als input voor de verkeersafwikkeling. Dit betekent dat het wegprofiel ten opzichte van de huidige situatie veranderd, namelijk van éénrichtings- naar tweerichtingsverkeer. Het tweerichtingsverkeer wordt gerealiseerd zodat Bisonspoor 332 vanuit het zuiden goed bereikbaar blijft en de bewoners en gebruikers niet hoeven omrijden via de Safariweg.
3.3
Resultaat beoordeling kwaliteit verkeersafwikkeling
Verkeerafwikkeling op wegvakniveau (Wegenscan) In tabel 3.3 is de verkeersafwikkeling op wegvakniveau beoordeeld. verkeersintensiteit Bisonspoor t.h.v. Bisonspoor 332 huidige verkeersintensiteit
eenheid
Bisonspoor
2.224
2.224
mvt/werkdagetmaal
201
201
mvt/werkdagetmaal
toekomstige verkeersintensiteit (afgerond)
2.425
2.425
mvt/werkdagetmaal
maximaal wenselijke verkeersintensiteit (resultaat Wegenscan)
4.000
8.000
mvt/werkdagetmaal
restcapaciteit op wegvak
+1.575
+5.575
mvt/werkdagetmaal
verkeersgeneratie Bisonspoor 332
Tabel 3.3: Verkeersafwikkeling op wegvakniveau
Uit tabel 3.3 blijkt dat beide wegvakken de toekomstige verkeersintensiteit probleemloos kunnen verwerken en er ruime restcapaciteit beschikbaar is. Voor het wegvak Bisonspoor ter hoogte van de ontwikkeling is het wegkenmerk ‘sociale interactie’ maatgevend voor de maximaal wenselijk verkeersintensiteit, vanwege de locatie aan de rand van het winkelgebied. Op het wegvak Bisonspoor is het kenmerk ‘functie’ maatgevend voor de maximaal wenselijke verkeersintensiteit. Dit betekent bij erftoegangswegen dat het niet wenselijk is om in centrumgebieden een hogere verkeersintensiteit dan 8.000 mvt/werkdagetmaal toe te laten.
Verkeersafwikkeling op kruispuntniveau (VISSIM-kruispuntentool) De kwaliteit van de verkeersafwikkeling op kruispunten is maatgevend, doordat het verkeer zich uitwisselt over verschillende richtingen. De kwaliteit van de verkeersafwikkeling op het kruispunt Bisonspoor – Safariweg is beoordeeld voor zowel de huidige als de toekomstige situatie. In de tabellen 3.4 en 3.5 is de verkeersafwikkeling op het kruispunt Bisonspoor – Safariweg beoordeeld. wachtrijlengte in meters
avondspits
opstelruimte
huidig
ochtendspits toekomstig
huidig
toekomstig
in meters
Safariweg (vanuit noorden)
0
0
0
0
0
Safariweg (vanuit zuiden)
5
5
5
5
30
Bisonspoor (vanuit westen)
5
5
55
60
60
Tabel 3.4: Wachtrijlengtes en aanwezige opstelruimte.
verliestijden in seconden
ochtendspits
avondspits
huidig
toekomstig
huidig
toekomstig
Safariweg (vanuit noorden)
10
10
10
10
Safariweg (vanuit zuiden)
10
10
10
10
Bisonspoor (vanuit westen)
5
5
45
50
Tabel 3.5: Verliestijden afgezet tegen grenswaarden
De toename van verkeer als gevolg van de realisatie van Bisonspoor 332 is minimaal. Zowel in de ochtend- als in de avondspits gaat het over zeer beperkte toename. De ochtendspits is ook rustig, hier heeft het extra verkeer geen nadelige invloed op de verkeersafwikkeling. In de avondspits ontstaan 5 extra seconden aan verliestijd vanaf Bisonspoor. De verliestijden blijven allen wel binnen de gestelde grenswaarden. De wachtrijlengtes passen binnen de benodigde opstelruimte. In de beoordeling is rekening gehouden met vrij-afslaand verkeer van Bisonspoor richting de Safariweg Zuid. Aandachtspunt hierbij is dat een wachtrijlengte vanaf Bisonspoor richting de Safariweg Noord mogelijk de doorstroming van vrij-rechtsafslaand verkeer blokkeert. Dit komt in de huidige situatie echter ook voor en is daardoor niet een gevolg van deze ontwikkeling. Verder is het kruispunt robuust genoeg om de toename in verkeer als gevolg van de ontwikkeling op te kunnen vangen.
4. Conclusie Het gehouden onderzoek leidt tot de volgende conclusies: •
De verkeersgeneratie van Bisonspoor 332 bedraagt 182 mvt/weekdagetmaal, 201 mvt/werkdagetmaal en 19 mvt tijdens een avondspitsuur (maatgevend moment).
•
De verkeersgeneratie kan op wegvakniveau probleemloos afgewikkeld worden op het wegvak Bisonspoor.
•
De verkeersgeneratie zorgt niet voor congestie op het kruispunt Bisonspoor – Safariweg: de wachtrijlengtes en verliestijden nemen als gevolg van de ontwikkeling nauwelijks toe en vallen binnen de beschikbare opstellengte en gestelde grenswaarden.