Bijlage 6. Welstandsnota Stichtse Vecht 2013.pdf

WELSTAND STICHTSE VECHT 2013

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 2

INHOUD Hoofdstuk 1 Inleiding Uitgangspunten voor het beleid Gebruik van de nota Leeswijzer

7 7 8

Hoofdstuk 2 Welstand op hoofdlijnen Redelijke eisen van welstand Gebieden, objecten en kleine plannen Welstandsniveaus Cultureel erfgoed Afwijkende plannen • excessen • grote projecten • algemene criteria Uitgangspunten Hoofdstuk 3 Welstandscriteria gebieden Gebiedsindeling en welstandsniveaus • Nigtevecht - dorp - woongebied • Vreeland - dorp - woongebied - Vreeland Oost • Loenersloot - dorp - woongebied • Kerklaan/Binnenweg • Loenen aan de Vecht - dorp - woongebied - Cronenburgh • Nieuwersluis • Nieuwer ter Aa - dorp - woongebied • Breukelen - centrum - Straatweg-Noord - woongebied - het rode dorp - Broeckland - Nijenrode - De Corridor

9 9 10 10 11 11 13 13 14

15 28 32 34 38 40 42 46 48 50 54 56 58 62 66 68 70 72 74 76 78 80

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 3

• Kockengen - dorp - woongebied - Vierde Kwadrant • Maarssen - Maarssen Dorp - dorpslinten Maarssen - Omgeving Harmonieplein - Friezenbuurt - Dr. Plesmanlaan en omgeving - Abel Tasmanlaan en omgeving - Zandweg-Oostwaard en Zogwetering - Bruglocaties Dorp - gemengd lint Straatweg • Oud-Zuilen - Oud-Zuilen - woongebied - Op Buuren • Maarssenbroek - woongebied Maarssenbroek - woongebied Waterstede - Bisonspoor - bedrijventerrein Maarssenbroek • Buitengebied - Vechtzone - buitengebied west - buitengebied oost - Tienhoven en Oud-Maarsseveen - Maarsseveen - Molenpolder • Overig - bedrijventerreinen - sportterreinen - recreatiegebieden

82 86 88 90 94 96 98 100 102 104 106 108 110 114 116 118 120 122 124 126 128 130 132 134 136 138 140 142

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 4

Hoofdstuk 4 Welstandscriteria objecten Objecten • Nieuwe buitenplaatsen (1) • Traditionele boerderijen (2) • Agrarische bedrijfsgebouwen (3) • Woonschepen en woonarken (4) • Aanlegsteigers (5) • Dakopbouwen (6)

145 146 148 150 152 154 156

Hoofdstuk 5 Welstandscriteria kleine plannen Criteria kleine plannen • Aanbouwen (1) • Bijgebouwen (2) • Gevelwijzigingen (3) • Dakkapellen (4) • Erfafscheidingen (5) • Dakramen, panelen en collectoren (6) • Installaties (7) • Rolluiken (8) • Reclame aan de gevel (9) • Reclame los van de gevel (10)

159 160 162 164 166 168 170 172 174 176 178

Hoofdstuk 6 Welstandscriteria erfgoed • Beschrijving • Waardebepaling en ontwikkeling • Uitgangspunten • Welstandscriteria • Aanvullende criteria kleine plannen • Nadere handreiking voor de beoordeling

181 181 182 183 184 184

Bijlagen • Begrippenlijst (1) • Algemene criteria (2) • Straatnamen (3) • Korte beschrijving Stichtse Vecht (4) • Ruimtelijk beleid (5)

187 193 197 205 207

Colofon

215

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 5

Uw bouwplan betreft: EEN CULTUURHISTORISCH GEBOUW OF GEBIED? • aan of bij een monument of beeldbepalend pand • in een beschermd gezicht • op een historische buitenplaats In andere gevallen EEN KLEIN PLAN? • aanbouw of bijgebouw • gevelwijziging • dakkapel • dakopbouw • erfafscheiding • dakraam paneel of collector • installatie • rolluik • reclame

Criteria voor Erfgoed Aanpassingen of toevoegingen aan cultuurhistorisch erfgoed vragen om een zorgvuldige aanpak. Hoofdstuk 7 biedt hier handreikingen voor. Daarnaast gelden voor de beschermde dorpsgezichten aanvullende criteria voor kleine plannen.

Ga verder met Criteria voor veel voorkomende kleine plannen Binnen bepaalde grenzen zijn bepaalde objecten vergunningvrij. Deze vergunningvrije bouwwerken worden niet preventief getoetst, maar tegen eventuele excessen kan wel achteraf worden opgetreden. Informatie over vergunningvrij bouwen kunt u onder meer verkrijgen bij de gemeente en de rijksoverheid. Voor vergunningplichtige bouwwerken bij en wijzigingen van bestaande panden in gewone en bijzondere welstandsgebieden zijn in hoofdstuk 6 eenvoudige criteria opgenomen, waarmee snel uitsluitsel te geven is binnen welke grenzen het plan in ieder geval aan redelijke eisen van welstand voldoet. Plannen die niet passen binnen de criteria in dit hoofdstuk zijn niet per definitie in strijd met redelijke eisen van welstand. Of ze alsnog voldoen, wordt bezien aan de hand van bijvoorbeeld de gebiedscriteria of de algemene criteria.

In andere gevallen EEN OBJECT? • nieuwe buitenplaatsen • traditionele boerderijen • agrarische bedrijfsgebouwen • woonschepen of -arken • dakopbouwen • aanlegsteigers

Criteria voor objecten In hoofdstuk 5 staan criteria voor veel voorkomende specifieke objecten waarvan de invloed op de kwaliteit van de omgeving moet worden afgewogen door de commissie.

In andere gevallen EEN GROTER PLAN Een groter plan voor (ver)bouw dat past in de structuur en de architectuur van het betreffende gebied, zoals woon- of winkelgebied, bedrijventerrein, sport- of recreatieterrein of buitengebied

Criteria voor grotere plannen Initiatieven die niet binnen de criteria voor kleine plannen en objecten passen, worden getoetst aan de hand van de gebiedscriteria. Met het straatnamenregister (zie bijlage) is te vinden welke criteria van toepassing zijn.

In andere gevallen EEN AFWIJKEND PLAN Afwijkend van de gebiedsstructuur of architectuur

Procedure voor afwijkende plannen Voor plannen die de bestaande structuur doorbreken of in hun architectuur afwijken van de omgeving kunnen de eerder genoemde criteria ontoereikend zijn. Soms kunnen deze plannen met de algemene criteria worden beoordeeld, in andere gevallen zal een nieuw welstandskader nodig zijn. Zie hiervoor de toelichting in hoofdstuk 2.

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 6

INLEIDING  p 1 januari 2011 zijn de gemeenten Breukelen, Loenen en Maarssen O samengevoegd tot de gemeente Stichtse Vecht. Het beleid van de voormalige gemeenten wordt daarom geïntegreerd en waar nodig geactualiseerd. Maarssen, Loenen en Breukelen hebben in het verleden een welstandsnota vastgesteld zoals aangegeven in de Woningwet. Hierin zijn beoordelingskaders opgenomen voor gebieden en objecten, die hun grondslag vinden in de samenhang van het bebouwingsbeeld en de historisch gegroeide structuren. De voorliggende nota is een samenvoeging van de nota’s van de voormalige gemeenten en is waar nodig geactualiseerd. Uitgangspunten voor het welstandsbeleid Doel van de welstandstoets is het behartigen van het publieke belang door de lokale overheid, waarbij de individuele vrijheid van de burger of ondernemer wordt afgewogen tegen het aanzien van hun omgeving als algemene waarde. Waar ruimtelijk beleid zoals de bestemmingsplannen onder meer het ruimtebeslag en de plek regelt, regelt het welstandsbeleid de verschijningsvorm van bouwwerken. Met het uiterlijk van een bouwwerk wordt iedere voorbijganger geconfronteerd. Het beleid is opgesteld vanuit de gedachte, dat welstand een bijdrage levert aan de totstandkoming en het beheer van een aantrekkelijke bebouwde omgeving.

Doel van het welstandsbeleid is het welstandstoezicht helder onder woorden te brengen en op een effectieve en controleerbare wijze in te richten. Daarbij is het van belang aanvragers door middel van de welstandsnota van tevoren op de hoogte te stellen van de aspecten die een rol spelen bij de welstandsbeoordeling. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden een rol te geven bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen. Gebruik van de nota De welstandsnota is niet bedoeld als leesboek, maar opgesteld als een naslagwerk. De nota bevat verschillende beoordelingskaders. Hoofdstuk 2 beschrijft de basis van het welstandstoezicht in het licht van de opbouw en ontwikkeling van de gemeente. De daaropvolgende hoofdstukken bevatten de criteria, die de gemeente hanteert bij de beoordeling van bouwplannen. Wie wil weten welke criteria op een aanvraag van toepassing zijn, doorloopt de volgende stappen om het juiste beoordelingskader te vinden (zie ook het hiernaast afgebeelde stroomschema): • Zijn de kleine plannen criteria van toepassing op het beoogde bouwwerk?  Voor veel voorkomende kleine plannen als dakkapellen en aanbouwen zijn in hoofdstuk 5 zo vast mogelijk omlijnde criteria opgenomen, die in beginsel door de hele gemeente gelijk zijn.

• Is het beoogde bouwwerk een in hoofdstuk 4 beschreven object? Voor onder meer boerderijen en agrarische bedrijfsgebouwen zijn specifieke beoordelingskaders opgenomen in afwijking van of aanvulling op die van het gebied, waarin het bouwwerk staat. • In welk gebied wordt het beoogde bouwwerk geplaatst? Voor plannen die niet met de criteria voor kleine plannen of objecten te beoordelen zijn gelden de gebiedscriteria van hoofdstuk 3. Deze zijn minder vast-

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 7

Hoofdstuk 1

omlijnd. In het straatnamenregister (bijlage 3) is per straat aangegeven welke gebiedscriteria van toepassing zijn. Indien gewenst kan worden gesproken over de interpretatie van dit beoordelingskader in het licht van het beoogde plan. • Is het beoogde bouwwerk een aanpassing of toevoeging aan of nabij een monument? Op de website van de gemeente is een lijst met de Rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten opgenomen. In hoofdstuk 6 is aangegeven welke overwegingen een rol spelen bij veranderingen aan en nabij monumenten. • Wijkt het beoogde bouwwerk af van de bestaande structuur of de architectuur van gebouwen in het betreffende gebied? Nieuwbouwplannen die niet te beoordelen zijn met de criteria voor kleine plannen, objecten en gebieden, omdat zij het beeld van het gebied doorbreken, kunnen soms op basis van de algemene criteria worden beoordeeld. Dit is alleen het geval als het bouwplan aan deze criteria voldoet. In alle andere gevallen zal een nieuw welstandskader nodig zijn. Mocht het betreffende bouwwerk in sterke mate afbreuk doen aan de omgeving, dan kan de excessenregeling toegepast worden. Een toelichting op deze procedures staat in hoofdstuk 2. Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat de hoofdlijnen van het beleid met daarin een algemene toelichting op welstand. Daarnaast bevat het een korte beschrijving van de ruimtelijke opbouw van de gemeente.

Hierop volgend zijn uitgangspunten opgenomen voor de beoordeling van bouwplannen aan of bij monumenten en ander erfgoed en een toelichting op de procedure voor afwijkende plannen. Naast grote ontwikkelingen, komen hier de algemene criteria en de excessenregeling aan bod. In hoofdstuk 3 en 4 wordt voor de gebieden en objecten in de gemeente aangegeven op welke wijze dat vakmanschap zou moeten worden ingevuld. De beschrijvingen en criteria geven aan welke eigenschappen wenselijk zijn en dienen als agenda voor de beoordeling. Hoofdstuk 5 bevat criteria voor veel voorkomende kleine bouwwerken als dakkapellen en bijgebouwen. Hoofdstuk 6 geeft richtlijnen voor het bouwen aan of nabij monumenten en in beschermde gezichten, waar het cultuurhistorisch belang moet worden meegewogen in de beoordeling. In de bijlagen zijn onder andere een begrippenlijst en een register van straatnamen met een verwijzing naar de betreffende gebiedsbeschrijving(en) opgenomen.

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 8

WELSTAND OP HOOFDLIJNEN Dit hoofdstuk beschrijft de grondslag voor de welstandsnota. Deze is onderdeel van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid van de gemeente, waarvan ook bestemmingsplannen en cultuurhistorie deel uitmaken. Dit hoofdstuk begint met de basisbeginselen van welstand. Daarna volgen een beschrijving van de ruimtelijke opbouw en het bebouwingsbeeld van de gemeente. Hiermee is het startpunt van de welstandsnota bepaald. Daarna volgen de algemene criteria, de excessenregeling en een toelichting op de te volgen procedure bij grote bouwplannen die afwijken van de gangbare structuur. Monumenten, landschap en cultuurhistorie maken eveneens deel uit van de randvoorwaarden die aan de basis staan van de wenselijke verschijningsvorm van gebouwen. Redelijke eisen van welstand Volgens de Woningwet moet het plan voldoen aan redelijke eisen van welstand, aan algemene welstandscriteria. Deze eisen betreffen het bouwwerk op zichzelf en in zijn omgeving. De gemeente hanteert beoordelingskaders, waarin deze aspecten zijn verwerkt in beschrijvingen en criteria. Bij de interpretatie van de criteria moet overigens worden bedacht, dat welstand slechts gaat over het uiterlijk van bouwwerken en deze dus slechts aangeven hoe iets eruit zou moeten zien (een materiaal met dezelfde eigenschappen of een gelijke uitstraling als de genoemde bijvoorbeeld voldoet in de meeste gevallen net zo goed).

In de beoordeling wordt ook de invloed van een plan op het straatbeeld en het aanzien van de gemeente als geheel gewogen. Voor een dakkapel aan de achterkant van een woningrij gelden heel andere criteria dan voor een ingrijpende verbouwing van een monumentale boerderij in het buitengebied of een nieuw te bouwen winkel in het dorpscentrum. Naarmate een plan meer invloed heeft op de identiteit van de gemeente zullen er meer aspecten worden betrokken bij de beoordeling en zal er zorgvuldiger worden gewogen. Daarnaast moet worden bekeken of het een omgeving betreft, die vooral moet worden beheerd of een omgeving die aan verandering onderhevig is. De welstandsnota gaat voornamelijk in op het toetsingskader voor de bestaande bebouwde omgeving. De nota is geschreven voor het beheer van bestaande gebieden en objecten. Betreft het bouwplan een nieuwe ontwikkeling, dan kan het kader worden ontleend aan (stedenbouwkundige) randvoorwaarden of een beeldkwaliteitplan. De welstandsnota geeft het beoordelingskader weer waar de gemeente Stichtse Vecht ten aanzien van welstand van wil uitgaan, maar het college van Burgemeester en Wethouders heeft altijd de mogelijkheid om gemotiveerd van dit beleid af te wijken. Gebieden, objecten en kleine plannen De gebieden vormen de kern van het welstandsbeleid.

De gemeente is verdeeld in gebieden met een eigen identiteit, zoals dorpslinten, woonwijken en bedrijventerreinen. Van deze gebieden is het ruimtelijk en architectonisch beeld beschreven gevolgd door een waardering en een verwachting welke veranderingen te verwachten zijn. Deze bepalen de uitgangspunten voor de welstandstoets. De welstandscriteria zijn te zien als een uitwerking van de algemene criteria, die de voor een bouwplan gewenste eigenschappen beschrijven. In de nota ligt de nadruk op het beheer van het aanzien van de gemeente. Voor gebieden in ontwikkeling bestaan veelal randvoorwaarden in de vorm van een

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 9

Hoofdstuk 2

beeldkwaliteitplan. De betreffende plannen worden in de nota zonodig samengevat en van toepassing verklaard als aanvullend beleid.  et als te onderscheiden gebieden zijn er ook specifieke gebouwen of N gebouwtypen. Zo zijn er gebouwtypen of bouwwerken te benoemen die zo gebiedseigen zijn, een specifieke functie hebben of beeldbepalend zijn dat daarvoor afzonderlijke criteria worden opgesteld. Het gaat daarbij onder meer om de cultuurhistorische buitenplaatsen, forten en de boerderijen, die voor het grootste deel in het buitengebied liggen maar vaak ook langs de dorpslinten of zelfs in het centrum te vinden zijn. De objectgerichte welstandscriteria moeten worden gezien als de gewenste eigenschappen van het bouwplan. Niet te vergeten zijn de bescheiden plannen, die zich lenen voor vereenvoudigde toetsing. Voorbeelden daarvan zijn uitbouwen aan en dakkapellen op een woning. Voor dit soort plannen zijn zo eenduidig en meetbaar mogelijke criteria opgenomen, die de planindiener vooraf een grote mate van duidelijkheid geven over de uitkomst van de toetsing. Welstandsniveau Naast de soorten criteria maakt de welstandsnota een onderscheid naar niveau van welstand. De lat hoeft niet overal op dezelfde hoogte te liggen. In de beschermde dorpsgezichten is de cultuurhistorische kwaliteit mede bepalend voor de welstand. Hier is behoud van het historisch straatbeeld uitgangspunt.

In de bijzondere gebieden is of extra inspanning ten behoeve van het behoud en anders een versterking van de ruimtelijke kwaliteit gewenst. Het grootste deel van de gemeente is gewoon of soepel welstandsgebied. Hier heeft de gemeente gekozen voor het handhaven van een basiskwaliteit met daarbij voldoende vrijheid voor de burger of ondernemer om invulling te geven aan eigen initiatieven. Bouwplannen in deze gebieden mogen in principe geen afbreuk doen aan de basiskwaliteit van de omgeving. Cultureel erfgoed Stichtse Vecht is een gemeente met zichtbare cultuurhistorische waarden. Het afwisselende landschap, de historische dorpen en de bijzondere bebouwing getuigen van een rijk verleden met landgoederen en buitenplaatsen. Het beleid is erop gericht deze cultuurhistorische waarden te behouden en om ze als inspiratiebron te gebruiken bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Over die hoofdlijn is overeenstemming. De historische dorpen kennen een grote verscheidenheid en ook het beleid van de voormalige gemeenten langs de Vecht ten aanzien van het historisch erfgoed verschilde. Stichtse Vecht is zich bewust dat de gemeente veel monumenten heeft en een rijk historisch erfgoed dat zorgvuldig beleid vereist. Dorpsgezichten  De cultuurhistorische waarden van de gemeente Stichtse Vecht zijn in het bijzonder ook zichtbaar in de historische dorpen.

Er zijn dorpsgezichten aangewezen om deze beeldbepalende waarden te beschermen. Rijksbeschermde dorpsgezichten Van de in totaal twaalf kernen binnen de gemeente zijn er negen aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Alleen Breukelen, Maarssenbroek en Tienhoven zijn geen beschermde gezichten. Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 10

In 1966 is Maarssen Dorp aangewezen als beschermd dorpsgezicht. De Vecht is het verbindende element in dit beschermd dorpsgezicht. Langs de Vecht zijn diverse buitenplaatsen gelegen die samen met de historische bebouwing aan onder andere de Schippersgracht en Herengracht de kern van het beschermd dorpsgezicht vormen.  ok Oud-Zuilen is in 1966 aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Kern O van dit beschermd dorpsgezicht is het Slot Zuylen met het omringende park en bebouwing. Daarnaast is de kleinschalige bebouwing aan de Dorpsstraat onderdeel van het beschermd dorpsgezicht. Het geheel is zeer beeldbepalend voor de indruk van het dorp.  e beschermde gezichten van Loenen, Kockengen en Nieuwer ter Aa zijn in D 1966 aangewezen. Loenersloot en Vreeland volgden in 1967 en Nigtevecht in 1987. Als laatste is in 2007 beschermd gezicht Nieuwersluis aangewezen.  e beschermde gezichten van Loenen, Vreeland en Nieuwersluis liggen aan D twee kanten van de Vecht en bestaan overwegend uit beeldbepalende historische woningen en een enkele buitenplaats. Het dorpsgezicht van Nigtevecht ligt aan één kant van de rivier. Nieuwer ter Aa heeft haar beschermde gezicht aan beide zijden van de Angstel, net als Loenersloot. Een bijzonder element in het beschermde gezicht van Loenersloot is het kasteel. De ligging met zicht op de Vecht betekent dat veel woningen hun voorzijde aan de Vechtkant hebben.

Opvallend is de grote afwisseling van bebouwing, waarbij per dorp zelfs specifieke kleurschakeringen zijn te onderscheiden. Kockengen is een typisch plattelandsdorp in het open weidegebied van het Groene hart. Monumenten De gemeente Stichtse Vecht draagt zorg voor 825 Rijksmonumenten en ongeveer 70 gemeentelijke monumenten. Stichtse Vecht zet voor het behoud van het aanzien van deze monumenten mede in op een zorgvuldige welstandsbeoordeling. De welstandsnota is mede opgesteld met het doel te voorkomen, dat aanpassingen aan monumenten afbreuk doen aan de redengevende beschrijving van het monument. Bouwplannen aan of nabij monumenten worden daarom met aandacht getoetst door de welstandscommissie, die daarvoor gebruik maakt van de gebieds- of objectkaders aangevuld met de uitgangspunten voor de beoordelingscriteria voor monumenten zoals beschreven in hoofdstuk 7. Afwijkende plannen  De criteria voor gebieden en objecten gaan uit van de aanwezige kwaliteit en geven richtlijnen voor veranderingen, die redelijkerwijs passen in hun omgeving. Het kan voorkomen, dat een bouwwerk of een plan afwijkt van zijn omgeving. In dat geval kan er gebruik worden gemaakt van de criteria voor excessen. Ook kan bij grotere projecten teruggevallen worden op aanvullend ruimtelijk beleid zoals stedenbouwkundige plannen en beeldkwaliteitplannen. Een samenvatting van dit beleid staat in bijlage 4.

In alle andere gevallen kan een plan getoetst worden aan de hand van de algemene criteria. Excessen  Van een exces is sprake als het uiterlijk van een bouwwerk sterk afwijkt van en afbreuk doet aan de omgeving. Ook plannen die niet preventief worden Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 11

getoetst moeten passen in het beeld van de gemeente. De burger heeft vrijheid binnen de structuur en architectuur van het bestaande gebied. De initiatiefnemer zal in redelijkerwijs moeten aansluiten op wat in de omgeving gebruikelijk is (uitgezonderd bouwwerken of gebieden, die expliciet als welstandsvrij zijn aangewezen). Daarbij geldt, dat er eerder sprake is van strijdigheid naarmate een bouwwerk meer zichtbaar is vanuit de openbare ruimte. Een aanbouw aan de achterzijde van een woning in een bouwblok is minder van invloed op het aanzien van de gemeente dan een aanbouw aan de zijgevel van een vrijstaande woning aan een doorgaande route. Ook is er eerder sprake van een exces bij cultureel erfgoed. Volgens de wet moeten de criteria voor het beoordelen op excessen in de welstandsnota zijn opgenomen. De hier opgenomen criteria zijn niet bedoeld om de plaatsing van een bouwwerk tegen te gaan. De gemeente hanteert bij het toepassen van deze excessenregeling het criterium, dat er sprake moet zijn van een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is en die afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit van een gebied.

Vaak heeft dit betrekking op: • Het visueel of fysiek afsluiten van een bouwwerk voor zijn omgeving De plaatsing van een schuur of hoge schutting voor de voorgevel of het dichttimmeren van gevel openingen kan het zicht op een bouwwerk hinderen. • Het ontkennen of vernietigen van architectonische bijzonderheden  Aanpassingen aan een bouwwerk kunnen de architectonische bijzonderheden van een pand zodanig beschadigen dat het in strijd is met redelijke eisen van welstand. Een toegevoegd wezensvreemd element dat de architectuur van een pand ontkent, kan het oorspronkelijk karakter van een bouwwerk (deels) teniet doen, net als achterstallig onderhoud aan de buitenzijde van een bouwwerk. Van een andere orde zijn bouwwerken die door een calamiteit geheel of gedeeltelijk onherstelbaar zijn beschadigd. Het in stand laten van dit soort objecten kan een exces zijn. • Armoedig materiaalgebruik  Omdat materialen die niet geschikt zijn als bouwmateriaal kunnen leiden tot een armoedige en ook gevaarlijke situaties, kan de gemeente op basis van welstand verlangen dat een ander materiaal wordt gebruikt. • Felle of contrasterende kleuren Het toepassen van felle kleuren of kleuren die contrasteren met de directe omgeving, kan leiden tot een onrustig beeld en is daarom welstandshalve ongewenst.

• Te opdringerige reclames Een veelheid of hinderlijk in het oog springende reclame kan een exces zijn. Of er daadwerkelijk sprake is van een exces is onder andere afhankelijk van de ligging en de omvang van het gebouw. • Een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is Een gevel kan door een veelvoud van kleine toegevoegde elementen te veel uit de toon vallen. Daarnaast kunnen een of meerdere nieuwe gebouwen de samenhang in een gebied verstoren doordat de kenmerken hiervan teveel afwijken van wat gebruikelijk is. Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 12

Aan de hand van de gebiedsgerichte welstandscriteria kan bekeken worden wat redelijkerwijs verwacht kan worden van een nieuw gebouw. Voor de reguliere welstandsgebieden worden deze criteria wat soepeler geïnterpreteerd, in de bijzondere gebieden juist wat preciezer. Bij de beoordeling of een object al dan niet een exces is, wordt hiermee rekening gehouden. Grote projecten De welstandsnota bevat geen welstandscriteria voor grotere (her)ontwikkelingsprojecten, die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken. Dergelijke welstandscriteria kunnen namelijk niet van tevoren worden opgesteld, maar maken onderdeel uit van een planningsproces.  Voor ontwikkelingslocaties werkt de gemeente daarom veelal met beeldkwaliteitplannen, waarin welstandscriteria zijn opgenomen. In beeldkwaliteitplannen staat de ambitie voor de gewenste kwaliteit van het te ontwikkelen gebied beschreven. Deze richtlijnen worden per locatie bepaald. Algemene criteria De algemene welstandcriteria vormen het fundament van het welstandsbeleid, omdat daarin is samengevat waar het bij welstand om gaat bij de kwaliteit van het ontwerp van een architect. In de beschrijving zijn breed aanvaarde uitgangspunten geformuleerd die in juridische procedures van belang zijn. De algemene welstandscriteria worden op twee manieren gebruikt.

De eerste is dat de algemene welstandscriteria worden uitgewerkt in gebiedscriteria en objectcriteria, In de praktijk zullen die uitwerkingen meestal voldoende houvast bieden voor de planbeoordeling. De tweede manier is de toepassing als de uitwerkingen in gebiedscriteria en objectcriteria voor bijzondere gevallen onvoldoende houvast bieden. Dan wordt rechtstreeks teruggevallen op de algemene welstandscriteria. Toepassing Soms is het dus nodig de algemene welstandcriteria rechtstreeks toe te passen omdat de uitwerkingen in gebiedsgerichte en objectgerichte criteria niet te gebruiken zijn voor heel bijzondere gevallen. Bij die bijzondere gevallen gaat het dan om bouwplannen die vanuit de welstand heel negatief of heel positief worden beoordeeld en die alleen op basis van algemene criteria kunnen worden beoordeeld. In het eerste geval gaat het bijvoorbeeld om een bouwplan dat wel is aangepast aan de gebiedsgerichte welstandscriteria, maar dat als bouwwerk zelf zo onder de maat blijft, dat het zijn omgeving negatief zou beïnvloeden. Het andere geval is het omgekeerde: het gaat dan om een bouwplan dat afwijkt van de bestaande omgeving (of een voorgenomen beeldkwaliteit), maar dat wel aan redelijke eisen van welstand voldoet. Dan kan dus worden teruggegrepen op de algemene welstandscriteria.

De welstandscommissie kan burgemeester en wethouders in zo’n geval gemotiveerd en schriftelijk adviseren af te wijken van de gebiedsgerichte en objectgerichte criteria. In de praktijk betekent dit dat het betreffende plan alleen op grond van de algemene welstandscriteria wordt beoordeeld en dat de bijzondere schoonheid van het plan met deze criteria overtuigend kan worden aangetoond. Het niveau van ‘redelijke eisen van welstand’ ligt dan uiteraard hoog; het is immers redelijk dat er hogere eisen worden gesteld aan de zeggingskracht en het architectonisch vakmanschap naarmate een bouwwerk zich sterker van zijn omgeving onderscheidt. Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 13

 verigens is de welstandscommissie een adviesorgaan, dat wil zeggen dat O Burgemeester en Wethouders de mogelijkheid hebben om van het welstandsadvies af te wijken. Criteria De algemene welstandscriteria staan in bijlage 2 en doen een uitspraak over de volgende onderwerpen: • Relatie tussen vorm, gebruik en constructie • Relatie tussen bouwwerk en omgeving • Betekenissen van vormen in sociaal-culturele context • Evenwicht tussen helderheid en complexiteit • Schaal en maatverhoudingen • Materiaal, textuur, kleur en licht Uitgangspunten Stichtse Vecht is een gemeente met aandacht voor ruimtelijke kwaliteit en zorg voor identiteit. De afwisselende landschappen, kleinschalige kernen en cultuurhistorische waarden zijn daarvan de dragers. Het welstandsbeleid moet deze kwaliteit ondersteunen en waar mogelijk versterken zonder vernieuwing onmogelijk te maken. De welstandsnota moet dienen om gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken en de leefbaarheid te vergroten. Basis voor de welstandsnota is het recht doen aan de verschillende sferen in de gemeente. De Vechtzone is de cultuurhistorische hoofddrager van de gemeente. Hier moet terdege rekening worden gehouden met de bijzondere kenmerken van deze zone. Het is de schatkamer van Stichtse Vecht. Aan de westzijde van de Vechtzone overheerst het weidse groen van het landelijk gebied met daarin lintbebouwing en enkele dorpen.

Aan de oostkant van de Vecht ligt een relatief nat weidelandschap. Deels gaat het om beschermd natuurgebied vooral bij de Molenpolder, Bethunepolder en Tienhovense plassen, deels gaat het om recreatiegebied, vooral bij de Maarsseveense plassen en de Wilgenplas. Maarssenbroek wordt gezien als een praktisch woongebied, waar het gebruiksgemak de boventoon mag voeren. Hier gaan mensen wonen omdat ze een prettig en goed bereikbaar huis willen in de nabijheid van de stad. Resultaat is een nota geschreven op de identiteit van de gemeente, die recht doet aan de verschillende sferen.

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 14

WELSTANDSCRITERIA GEBIEDEN Een belangrijke peiler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt voor de kleine en middelgrote bouwplannen, die de bestaande structuur van het gebied niet wezenlijk doorbreken. Gebieden De gebiedsgerichte criteria zijn gebaseerd op het architectonisch vakmanschap en de ruimtelijke kwaliteit met inbegrip van de cultuurhistorische context zoals die in de bestaande situatie worden aangetroffen. Deze criteria geven aan hoe een bouwwerk ‘zich moet gedragen’ om in zijn omgeving te passen en welke gewaardeerde karakteristieken uit de omgeving in het ontwerp moeten worden gebruikt. De gebiedsgerichte welstandscriteria moeten worden gezien als de gewenste eigenschappen van het bouwplan. Per gebied is een samenhangend beoordelingskader opgesteld met daarin een korte beschrijving van het gebied, waarbij aandacht wordt besteed aan de ontstaansgeschiedenis, de stedenbouwkundige of landschappelijke omgeving, een typering van de bouwwerken, maatvoering, architectonische verhoudingen, het materiaal- en kleurgebruik en de detaillering. Ook wordt er een samenvatting gegeven van te verwachten of gewenste ontwikkelingen en een waardering voor het gebied op grond van de belevingswaarde en eventuele bijzondere landschappelijke, cultuurhistorische, stedenbouwkundige of architectonische werken.

Dit is de grondslag voor het welstandsniveau, waarbij tevens de hoofdpunten voor de beoordeling worden genoemd. Daarna volgen de welstandscriteria, steeds onderverdeeld in criteria betreffende de relatie met de omgeving van het bouwwerk, de bouwmassa, de architectonische uitwerking, materiaal en kleur. In aanvulling op de tekst zijn foto’s opgenomen, die een impressie van het gebied geven en zowel goede als slechte voorbeelden tonen. Niveaus Voor elk welstandsgebied is het gewenste welstandsniveau aangegeven. Het welstandsniveau sluit zoveel mogelijk aan bij het gehanteerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen. In de beschermde dorpsgezichten is de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteit mede bepalend voor de welstand. Hier is behoud van het historisch straatbeeld uitgangspunt en zijn er aanvullende criteria opgenomen om kleine plannen mogelijk te maken in afstemming op het historisch karakter (bijvoorbeeld door zonwering uit te voeren als markies). In de bijzondere gebieden is of extra inspanning ten behoeve van het behoud en anders een versterking van de ruimtelijke kwaliteit gewenst. Het grootste deel van de gemeente is gewoon of soepel welstandsgebied. Hier heeft de gemeente gekozen voor het handhaven van een basiskwaliteit met daarbij voldoende vrijheid voor de burger of ondernemer om invulling te geven aan eigen initiatieven.

Bouwplannen in deze gebieden mogen in principe geen afbreuk doen aan de basiskwaliteit van de omgeving. In de gemeente zijn geen welstandsvrije gebieden aangewezen. De wens is in alle gebieden minstens een basiskwaliteit te handhaven.

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 15

Hoofdstuk 3

OV2

sportterreinen

OV1

bedrijventerreinen

BG1

Vechtzone

OV2

sportterreinen

BG2

buitengebied west

BG2

buitengebied west

Niveaukaart Stichtse Vecht welstandsniveaus beschermd bijzonder gewoon soepel

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 16

Gebiedskaart Stichtse Vecht Maarssen, Breukelen, Loenen kern

Maarssenbroek woongebied Maarssenbroek

linten

woongebied Waterstede

planmatig woongebied

Bisonspoor

recent woongebied

bedrijventerrein Maarssenbroek

omgeving Harmonieplein gemengd lint Straatweg bedrijventerrein De Corridor

overige dorpen

buitengebied

kern

Vechtzone

woongebied

buitengebied west

recent woongebied

buitengebied oost Tienhoven en Oud-Maarsseveen Maarsseveen

overig bedrijventerreinen

Molenpolder

sportterreinen recreatie

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 17

OZ3

woongebied Op Buuren

OV2

sportterreinen

OV3

recreatie

BG4

Tienhoven en Oud-Maarsseveen

BG5

Maarsseveen

BG6

Molenpolder

Niveaukaart Nigtevecht en Kockengen Breukelen

Nieuwer ter Aa

BR1

centrum Breukelen

NA1

Nieuwer ter Aa

BR2

Straatweg-noord

NA2

woongebied Nieuwer ter Aa

BR3

woongebied Breukelen

BR4

het Rode Dorp

NS1

Nieuwersluis

BR5

Broeckland

BR6

universiteit Nijenrode

OV1

bedrijventerreinen

BR7

bedrijventerrein De Corridor

OV2

sportterreinen

BG1

Vechtzone

OV3

recreatie

BG2

buitengebied west

BG3

buitengebied oost

NS1

Nieuwersluis

LV1

Loenersloot

LS2

woongebied Loenersloot

KB1

lint Kerklaan/Binnenweg

VL1

Vreeland

VL2

woongebied Vreeland

Loenen a/d Vecht LV1

Loenen aan de Vecht

LV2

woongebied Loenen aan de Vecht

LV3

Cronenburgh

BG1

Vechtzone

BG2

buitengebied west

OV1

bedrijventerreinen

OV2

sportterreinen

Nigtevecht

Kockengen

NV1

Nigtevecht

KO1

Kockengen

NV2

woongebied Nigtevecht

KO2

woongebied Kockengen

OV1

bedrijventerreinen

KO3

Vierde Kwadrant

OV2

sportterreinen

OV1

bedrijventerreinen

BG1

Vechtzone

OV2

sportterreinen

BG2

buitengebied west

BG2

buitengebied west

welstandsniveaus beschermd bijzonder gewoon soepel

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 18

MA5

Dr. Plesmanlaan en omgeving

MA6

Abel Tasmanlaan en omgeving

BG1

Vechtzone

MA7

Zandweg-Oostwaard en Zogwetering

BG2

buitengebied west

MA8

Bruglocaties Dorp

MA9

gemengd lint Straatweg

Gebiedskaart Nigtevecht en Kockengen BG3

buitengebied oost

buitengebied

Oud-Zuilen OZ1

Oud-Zuilen

BG1

Vechtzone

OZ2

woongebied Oud-Zuilen

BG3

buitengebied oost

OZ3

woongebied Op Buuren

BG4

Tienhoven en Oud-Maarsseveen

OV2

sportterreinen

OV3

recreatie OV1

BG2

Breukelen OV1

BG1BG5

Maarsseveen

BG6

Molenpolder

NV2 NV1

Nieuwer ter Aa

BR1

centrum Breukelen

NA1

Nieuwer ter Aa

BR2

Straatweg-noord

NA2

woongebied Nieuwer ter Aa

BR3

woongebied Breukelen NS1

Nieuwersluis

OV1

bedrijventerreinen

OV2

sportterreinen

OV3

recreatie

BR4 BR5

OV2

het Rode Dorp

BG1

Broeckland

BR6

universiteit Nijenrode

BR7

bedrijventerrein De Corridor

BG1

Vechtzone

BG2

buitengebied west

BG3

buitengebied oost

BG2

OV2

Loenen a/d Vecht LV1

Loenen aan de Vecht

LV2

woongebied Loenen aan de Vecht

LV3

Cronenburgh

BG1

Vechtzone

BG2

buitengebied west

OV1

bedrijventerreinen

OV2

sportterreinen

Nigtevecht

OV1

NS1

Nieuwersluis

LV1

Loenersloot

LS2

woongebied Loenersloot

KB1

lint Kerklaan/Binnenweg

VL1

Vreeland

VL2

woongebied Vreeland

KO3 KO2 KO1

OV2

Kockengen

NV1

Nigtevecht

KO1

Kockengen

NV2

woongebied Nigtevecht

KO2

woongebied Kockengen

OV1

bedrijventerreinen

KO3

Vierde Kwadrant

OV2

sportterreinen

OV1

bedrijventerreinen

BG1

Vechtzone

OV2

sportterreinen

BG2

buitengebied west

BG2

buitengebied west

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 19

welstandsniveaus

BG2

OV3

BG6

recreatie

Molenpolder

Niveaukaart Loenen en omgeving Breukelen

Nieuwer ter Aa

BR1

centrum Breukelen

NA1

Nieuwer ter Aa

BR2

Straatweg-noord

NA2

woongebied Nieuwer ter Aa

BR3

woongebied Breukelen

BR4

het Rode Dorp

NS1

Nieuwersluis

BR5

Broeckland

BR6

universiteit Nijenrode

OV1

bedrijventerreinen

BR7

bedrijventerrein De Corridor

OV2

sportterreinen

BG1

Vechtzone

OV3

recreatie

BG2

buitengebied west

BG3

buitengebied oost

NS1

Nieuwersluis

LV1

Loenersloot

LS2

woongebied Loenersloot

KB1

lint Kerklaan/Binnenweg

VL1

Vreeland

VL2

woongebied Vreeland

Loenen a/d Vecht LV1

Loenen aan de Vecht

LV2

woongebied Loenen aan de Vecht

LV3

Cronenburgh

BG1

Vechtzone

BG2

buitengebied west

OV1

bedrijventerreinen

OV2

sportterreinen

Nigtevecht

Kockengen

NV1

Nigtevecht

KO1

Kockengen

NV2

woongebied Nigtevecht

KO2

woongebied Kockengen

OV1

bedrijventerreinen

KO3

Vierde Kwadrant

OV2

sportterreinen

OV1

bedrijventerreinen

BG1

Vechtzone

OV2

sportterreinen

BG2

buitengebied west

BG2

buitengebied west

welstandsniveaus beschermd bijzonder gewoon soepel

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 20

specifieke legenda's Maarssen

Gebiedskaart Loenen en omgeving Maarssenbroek

MA1

Maarssen Dorp

MB1

woongebied Maarssenbroek

MA2

dorpslinten Maarssen

MB2

woongebied Waterstede

MA3

omgeving Harmonieplein

MB3

Bisonspoor

MA4

Friezenbuurt

MB4

bedrijventerrein Maarssenbroek

MA5

Dr. Plesmanlaan en omgeving

MA6

Abel Tasmanlaan en omgeving

BG1

Vechtzone

MA7

Zandweg-Oostwaard en Zogwetering

BG2

buitengebied west

MA8

Bruglocaties Dorp

KB1 BG3

buitengebied oost

MA9

gemengd lint Straatweg

LS1

VL2 OV1

LS2

VL2 BG1

OV1

KB1 OV1

buitengebied

Oud-Zuilen OZ1

Oud-Zuilen

BG1

Vechtzone

OZ2

woongebied Oud-Zuilen

BG3

buitengebiedOV2 oost

OZ3

woongebied Op Buuren

BG4

Tienhoven en Oud-Maarsseveen

BG5

Maarsseveen

BG6

Molenpolder

OV2

sportterreinen

OV3

recreatie

OV2

BG2

Breukelen BR1

centrum Breukelen

BR2

Straatweg-noord

BR3

woongebied Breukelen

BR4

het Rode Dorp

BR5

Broeckland

BR6

universiteit Nijenrode

BR7

bedrijventerrein De Corridor

BG1

Vechtzone

BG2

buitengebied west

BG3

buitengebied oost

LV2 LV3

OV1

LV1

Nieuwer ter AaBG1 NA1

Nieuwer ter Aa

NA2

woongebied Nieuwer ter Aa

NS1

Nieuwersluis

OV1

bedrijventerreinen

OV2

sportterreinen

OV3

recreatie

NS1

Nieuwersluis

LV1

Loenersloot

LS2

woongebied Loenersloot

KB1

lint Kerklaan/Binnenweg

VL1

Vreeland

VL2

woongebied Vreeland

NS1

Loenen a/d Vecht LV1

Loenen aan de Vecht

LV2

woongebied Loenen aan de Vecht

LV3

Cronenburgh

BG1

Vechtzone

BG2

buitengebied west

OV1

bedrijventerreinen

OV2

sportterreinen

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 21

Nigtevecht

Kockengen

NV1

Nigtevecht

KO1

Kockengen

NV2

woongebied Nigtevecht

KO2

woongebied Kockengen

VL3 VL1

Breukelen

Nieuwer ter Aa

Niveaukaart Breukelen en Nieuwer ter Aa

BR1

centrum Breukelen

NA1

Nieuwer ter Aa

BR2

Straatweg-noord

NA2

woongebied Nieuwer ter Aa

BR3

woongebied Breukelen

BR4

het Rode Dorp

NS1

Nieuwersluis

BR5

Broeckland

BR6

universiteit Nijenrode

OV1

bedrijventerreinen

BR7

bedrijventerrein De Corridor

OV2

sportterreinen

BG1

Vechtzone

OV3

recreatie

BG2

buitengebied west

BG3

buitengebied oost

NS1

Nieuwersluis

LV1

Loenersloot

LS2

woongebied Loenersloot

KB1

lint Kerklaan/Binnenweg

VL1

Vreeland

VL2

woongebied Vreeland

Loenen a/d Vecht LV1

Loenen aan de Vecht

LV2

woongebied Loenen aan de Vecht

LV3

Cronenburgh

BG1

Vechtzone

BG2

buitengebied west

OV1

bedrijventerreinen

OV2

sportterreinen

Nigtevecht

Kockengen

NV1

Nigtevecht

KO1

Kockengen

NV2

woongebied Nigtevecht

KO2

woongebied Kockengen

OV1

bedrijventerreinen

KO3

Vierde Kwadrant

OV2

sportterreinen

OV1

bedrijventerreinen

BG1

Vechtzone

OV2

sportterreinen

BG2

buitengebied west

BG2

buitengebied west

welstandsniveaus beschermd bijzonder gewoon soepel

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 22

Gebiedskaart Breukelen en Nieuwer ter Aa NS1 NA2 NA1

OV2 OV1

specifieke legenda's Maarssen

Maarssenbroek

MA1

Maarssen Dorp

MB1

BR2 Maarssenbroek woongebied

MA2

dorpslinten Maarssen

MB2

woongebied Waterstede

MA3

omgeving Harmonieplein

MA4

Friezenbuurt

MA5

Dr. Plesmanlaan en omgeving

BR7

BR3 MB3

Bisonspoor

MB4

bedrijventerrein Maarssenbroek BG1

Abel Tasmanlaan en omgeving MA6 BG2

BG1

Vechtzone BR1

MA7

BT4 Zandweg-Oostwaard en Zogwetering

BG2

buitengebied west

MA8

Bruglocaties Dorp

BG3

MA9

gemengd lint Straatweg

Oud-Zuilen

OV1

buitengebied oost

BR5

OV2

buitengebied

BR6

OZ1

Oud-Zuilen

BG1

Vechtzone

OZ2

woongebied Oud-Zuilen

BG3

buitengebied oost

OZ3

woongebied Op Buuren

BG4

Tienhoven en Oud-Maarsseveen

OV2

sportterreinen

BG5

Maarsseveen

OV3

recreatie

BG6

Molenpolder

Breukelen

Nieuwer ter Aa

BR1

centrum Breukelen

NA1

Nieuwer ter Aa

BR2

Straatweg-noord

NA2

woongebied Nieuwer ter Aa

BR3

woongebied Breukelen

BR4

het Rode Dorp

NS1

Nieuwersluis

BR5

Broeckland

BR6

universiteit Nijenrode

OV1

bedrijventerreinen

BR7

bedrijventerrein De Corridor

OV2

sportterreinen

BG1

Vechtzone

OV3

recreatie

BG2

buitengebied west

BG3

buitengebied oost

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 23

Loenen a/d Vecht LV1

Loenen aan de Vecht

LV2

woongebied Loenen aan de Vecht

OV3

NS1

Nieuwersluis

BG3

Niveaukaart Maarssen Nieuwer en ter AaMaarssenbroek

Breukelen BR1

centrum Breukelen

NA1

Nieuwer ter Aa

BR2

Straatweg-noord

NA2

woongebied Nieuwer ter Aa

BR3

woongebied Breukelen

BR4

het Rode Dorp

NS1

Nieuwersluis

BR5

Broeckland

BR6

universiteit Nijenrode

OV1

bedrijventerreinen

BR7

bedrijventerrein De Corridor

OV2

sportterreinen

BG1

Vechtzone

OV3

recreatie

BG2

buitengebied west

BG3

buitengebied oost

NS1

Nieuwersluis

LV1

Loenersloot

LS2

woongebied Loenersloot

KB1

lint Kerklaan/Binnenweg

VL1

Vreeland

VL2

woongebied Vreeland

Loenen a/d Vecht LV1

Loenen aan de Vecht

LV2

woongebied Loenen aan de Vecht

LV3

Cronenburgh

BG1

Vechtzone

BG2

buitengebied west

OV1

bedrijventerreinen

OV2

sportterreinen

Nigtevecht

Kockengen

NV1

Nigtevecht

KO1

Kockengen

NV2

woongebied Nigtevecht

KO2

woongebied Kockengen

OV1

bedrijventerreinen

KO3

Vierde Kwadrant

OV2

sportterreinen

OV1

bedrijventerreinen

BG1

Vechtzone

OV2

sportterreinen

BG2

buitengebied west

BG2

buitengebied west

welstandsniveaus beschermd bijzonder gewoon soepel

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 24

Gebiedskaart Maarssen en Maarssenbroek MA1 BG1 MA7 BG3

MA5

BG2

MA2 MA5 MA1 MA6 MB1

MA2 MA3

MA2

MA7 MA8

MB3 MB2

MA2

MA7

MA4

BG1 MA9

MB4

specifieke legenda's Maarssen

Maarssenbroek

MA1

Maarssen Dorp

MB1

woongebied Maarssenbroek

MA2

dorpslinten Maarssen

MB2

woongebied Waterstede

MA3

omgeving Harmonieplein

MB3

Bisonspoor

MA4

Friezenbuurt

MB4

bedrijventerrein Maarssenbroek

MA5

Dr. Plesmanlaan en omgeving

MA6

Abel Tasmanlaan en omgeving

BG1

Vechtzone

MA7

Zandweg-Oostwaard en Zogwetering

BG2

buitengebied west

MA8

Bruglocaties Dorp

BG3

buitengebied oost

MA9

gemengd lint Straatweg

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 25

Oud-Zuilen

buitengebied

OZ1

Oud-Zuilen

BG1

Vechtzone

OZ2

woongebied Oud-Zuilen

BG3

buitengebied oost

OZ3

woongebied Op Buuren

OV2

sportterreinen

OV3

recreatie

BG4

Tienhoven en Oud-Maarsseveen

BG5

Maarsseveen

BG6

Molenpolder

Niveaukaart Oud-Zuilen en buitengebied oost

Breukelen

Nieuwer ter Aa

BR1

centrum Breukelen

NA1

Nieuwer ter Aa

BR2

Straatweg-noord

NA2

woongebied Nieuwer ter Aa

BR3

woongebied Breukelen

BR4

het Rode Dorp

NS1

Nieuwersluis

BR5

Broeckland

BR6

universiteit Nijenrode

OV1

bedrijventerreinen

BR7

bedrijventerrein De Corridor

OV2

sportterreinen

BG1

Vechtzone

OV3

recreatie

BG2

buitengebied west

BG3

buitengebied oost

NS1

Nieuwersluis

LV1

Loenersloot

LS2

woongebied Loenersloot

KB1

lint Kerklaan/Binnenweg

VL1

Vreeland

VL2

woongebied Vreeland

Loenen a/d Vecht LV1

Loenen aan de Vecht

LV2

woongebied Loenen aan de Vecht

LV3

Cronenburgh

BG1

Vechtzone

BG2

buitengebied west

OV1

bedrijventerreinen

OV2

sportterreinen

Nigtevecht

Kockengen

NV1

Nigtevecht

KO1

Kockengen

NV2

woongebied Nigtevecht

KO2

woongebied Kockengen

OV1

bedrijventerreinen

KO3

Vierde Kwadrant

OV2

sportterreinen

OV1

bedrijventerreinen

BG1

Vechtzone

OV2

sportterreinen

BG2

buitengebied west

BG2

buitengebied west

welstandsniveaus beschermd bijzonder gewoon soepel

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 26

Gebiedskaart Oud-Zuilen en buitengebied oost

OV3

BG3 BG4

BG3

OV3

BG6

OV3 OV3 BG5

BG5

specifieke legenda's Maarssen

Maarssenbroek

BG1

MA1

Maarssen Dorp

MA2

dorpslinten Maarssen

MA3

BG1

MB1

woongebied Maarssenbroek

MB2

woongebied Waterstede

omgeving Harmonieplein

MB3

Bisonspoor

MA4

Friezenbuurt

MB4 OZ2

bedrijventerrein OZ1 Maarssenbroek

MA5

Dr. Plesmanlaan en omgeving

MA6

Abel Tasmanlaan en omgeving

BG1

Vechtzone

MA7

Zandweg-Oostwaard en Zogwetering

BG2

buitengebied west

MA8

Bruglocaties Dorp

BG3

buitengebied oost

MA9

gemengd lint Straatweg

Oud-Zuilen

OZ3

OV2

buitengebied

OZ1

Oud-Zuilen

BG1

Vechtzone

OZ2

woongebied Oud-Zuilen

BG3

buitengebied oost

OZ3

woongebied Op Buuren

BG4

Tienhoven en Oud-Maarsseveen

OV2

sportterreinen

BG5

Maarsseveen

OV3

recreatie

BG6

Molenpolder

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 27

Breukelen

Nieuwer ter Aa

BG3

Dorp Nigtevecht Gebiedsbeschrijving Nigtevecht ligt aan een binnenbocht van de rivier de Vecht. De kern omvat de lintbebouwing aan de dijk en het gebied rond de kerk. Het kerkgebied en het grootste deel van het lint vallen onder het beschermd dorpsgezicht. De noordelijk gelegen dijkweg, die Dorpsstraat heet, vormt de drager van Nigtevecht. Deze straat verdeelt het dorp in een binnendijks en buitendijks deel. De buitendijkse bebouwing is op de Dorpsstraat gericht en volgt in het algemeen dezelfde rooilijn. De achtererven hebben in de regel een groen karakter. De achtergevels van panden aan het water en de tuinen zijn beeldbepalend voor de oevers van de Vecht. De gevarieerde panden zijn individueel en soms klassiek van opbouw. Ze staan dicht opeen en zijn opgebouwd uit één tot twee lagen met een kap die meestal de vorm van een zadel- of mansardedak heeft. Bij de top-of langsgevels wisselen donkere, rode baksteen en wit pleisterwerk elkaar af. Kenmerkend voor de meeste gevels zijn de staande ramen die de gevels een verticale geleding geven. Door ze zowel boven als onder op één lijn te plaatsen krijgt de gevel eveneens een horizontale geleding. De ramen van de begane grond zijn hoog en hebben, net als de overige ramen roedeverdelingen. In de topgevel is ter hoogte van de zolder wel eens een rond raam aangebracht.

Muurankers en kleuraccenten boven ramen en deuren, evenals gevels die aan beide zijden uitsteken, zijn voorkomende verfijningen in het gevelbeeld. De klassieke panden zijn vaak opgebouwd uit samengestelde volumes en daken en gedetailleerd met uitkragende of terugliggende, rijkversierde dak-, raam en deurlijsten. Het binnendijks deel bestaat uit de kerk en de beeldbepalende, vrijstaande panden in een verspringende rooilijn. De kappen van de uit twee lagen opgebouwde panden hebben een nokrichting die evenwijdig aan de straat loopt. Kenmerkend zijn de kerk en de smalle steegjes naar de Vecht.

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 28

Gebied NV1

Dorp Nigtevecht Waardebepaling en ontwikkeling Dorp Nigtevecht heeft een rijke geschiedenis. De waarde is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met kleinschalige bebouwing. Het lint en het gebied rond de kerk zijn met de waardevolle, gevarieerde bebouwing en verzorgde detaillering kenmerkend voor Nigtevecht. Het dorp is deels aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Veel panden zijn door hun vorm en positie cultuurhistorisch waardevol. Een deel hiervan is aangewezen als monument. De dynamiek van het dorp is laag en betreft veelal kleine wijzigingen. In het bestemmingsplan zijn gevelwandtekeningen opgenomen en diverse maten zoals goothoogtes en bebouwingsgrenzen vastgelegd. Ter plaatse van de voormalige school aan de Dorpsstraat is een aantal woningen voorzien die passen in het afwisselende beeld van de dorpse lintbebouwing. Beschermd en bijzonder welstandsgebied Dorp Nigtevecht is grotendeels beschermd welstandsgebied. Het deel buiten het beschermde gezicht is bijzonder welstandsgebied. Het beleid is gericht op het behoud van de oorspronkelijk structuurelementen, de cultuurhistorische bebouwing in een groene omgeving.

Bij de beoordeling zal onder meer aandacht worden geschonken aan de oriëntatie, de mate van afwisseling en individualiteit in de massa in combinatie met een zorgvuldige en gevarieerde vormgeving en traditioneel gebruik van materialen en kleuren. Voor beschermde dorpsgezichten gelden meer regels. Dit geldt ook voor welstand. De criteria bestaan uit gewone gebiedscriteria en aanvullende criteria voor met name kleine plannen. Deze aanvullende criteria zijn vastgelegd om de specifieke kenmerken van de architectuur van het gebied te behouden. Op een aantal punten wijken deze dan ook af van de standaarden voor kleine planen, die elders vrijgegeven zijn of binnen de voor de hele verdere gemeente geldende criteria vallen.

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 29

Gebied NV1

Dorp Nigtevecht Welstandscriteria De bouwplannen worden in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria: Ligging • het dorpse karakter van het gebied behouden • hoofdgebouwen oriënteren op de belangrijkste openbare ruimte en op het water (eventueel meerdere voorgevels geven), met in de eerste lijn bebouwing boerderijen en (buiten)huizen en in de tweede lijn stallen, bijgebouwen en schuren • rooilijnen van de hoofdmassa’s volgen de weg en verspringen enigszins ten opzichte van elkaar, bij rijen is de rooilijn in samenhang • historische perceelsbreedtes en samenhangende, straatwanden behouden • gevels zijn deel van straatwanden, waaraan de perceelsbreedte is af te lezen • bijgebouwen staan bij voorkeur uit het zicht en achter de voorgevelrooilijn Massa • de bouwmassa is evenwichtig, in harmonie met het dorpse karakter van het gebied en afgestemd op de oorspronkelijke bebouwingskenmerken (hoofdvorm en nokrichting) • gebouwen zijn individueel en afwisselend en hebben een eenvoudige tot gedifferentieerde opbouw met een rechthoekige plattegrond • de individuele woning binnen een rij is deel van het geheel • gebouwen hebben bij voorkeur een onderbouw tot twee lagen met eenduidige kap, afgestemd op de context • de nokrichting is in beginsel evenwijdig aan de verkavelingsrichting of de weg • de entree ligt in principe aan de belangrijkste

openbare ruimte • uitbreidingen zoals aanbouwen en dakkapellen vormgeven als toegevoegd ondergeschikt element of opnemen in de hoofdmassa • bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume en hebben bij voorkeur een eenvoudige kap van minstens 30 graden • gebouwen met bijzondere functies mogen afhankelijk van hun positie in het gebied afwijken van gebruikelijke massa, opbouw en vorm Architectonische uitwerking • de architectonische uitwerking en detaillering zijn zorgvuldig en evenwichtig • de architectuur volgt het beeld van de dorpse bebouwing • gevelcompositie afstemmen op bestaande situatie (representatieve voorgevel) • elementen in de gevel zoals deuren en ramen in een logische verhouding tot elkaar en de gevel als geheel plaatsen • gevelopeningen zijn staand • kozijnen, dakgoten, daklijsten, windveren en dergelijke zorgvuldig detailleren • wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op hoofdvolume Materiaal en kleur • materialen en kleuren zijn ingetogen, verouderen mooi, harmoniëren met belendingen en passen in het traditionele straatbeeld • gevels in hoofdzaak uitvoeren in aardkleurige baksteen of in een lichte tint pleisteren • hellende daken dekken met matte, keramische pannen • kleuren harmoniëren met de omringende bebouwing

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 30

Gebied NV1

Dorp Nigtevecht

Gebied NV1

Aanvullende welstandscriteria Voor het beschermd dorpsgezicht gelden de volgende aanvullende criteria: Aanvullende algemene criteria • voor het bouwen, verbouwen of slopen binnen het beschermd dorpsgezicht moet men advies inwinnen bij de gemeente • bij verbouwing en herbouw worden in principe de bestaande goothoogtes, nokhoogtes en dakhellingen gehandhaafd • wijzigingen spelen in beginsel een ondergeschikte rol in het straatbeeld • wijzigingen in stijl, maat, schaal en detaillering zorgvuldig afstemmen op het hoofdgebouw en het straatbeeld • bij aanpassingen blijft de hoofdvorm van het gebouw duidelijk herkenbaar

Gebouwen met de voorgevel richten op de belangrijkste openbare ruimte

Kleine plannen algemeen • wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat, schaal en detaillering zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume • bij aanpassingen aan vrijstaande gebouwen blijft de hoofdvorm van het gebouw duidelijk herkenbaar Aanbouwen • aanbouwen zoveel mogelijk achter het hoofdgebouw plaatsen of naast hoofdgebouw in de straatwand opnemen en grotere aanbouwen uitvoeren met kap Bijgebouwen • bijgebouwen in de eerste lijn hebben hoofdzakelijk gevels van baksteen (of vergelijkbaar steenachtig materiaal), grotere bijgebouwen hebben een kap • bijgebouwen in de tweede lijn hebben gevels van hout in een donkere en gedekte kleur of zijn van baksteen, grotere bijgebouwen hebben een kap • bijgebouwen liggen terug van de Vecht Gevelwijzigingen • alleen als het herstel van historisch wenselijke eigenschappen betreft • kozijnen liggen bij voorkeur verdiept in het gevelvlak • kozijnen zijn in beginsel van hout en hebben een traditionele Hollandse profilering Dakkapellen en dakramen • de zijwangen van dakkapellen uitvoeren in zink of bekleden met horizontale delen in een donkere en gedekte kleur of de kleur van het houtwerk • dakkapellen raken de gootlijn als dit bijdraagt aan de architectuur van de gevel en de straatwand • dakkapellen en dakramen blijven in principe minimaal 1,00 m onder de nok • vlakke dakramen hebben een staande diagonaal, worden horizontaal gelijnd (geen

strookramen) en zijn in samenhang met onderliggende gevelindeling Erfafscheidingen • erfafscheidingen die zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte en geen onderdeel vormen van een gesloten straatwand zijn deels transparant, met zowel een horizontale als een verticale geleding

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 31

Individuele en afwisselende bouw langs stenige straten

Woongebied Nigtevecht Gebiedsbeschrijving Nigtevecht is in de loop der tijden in noordelijke richting uitgebreid. Een uitbreiding bestaat uit gekoppelde of vrijstaande woningen tot twee lagen met een kap in een heldere stedebouwkundige structuur. De uitbreidingen bestaan in Nigtevecht in hoofdzaak uit rijenwoningen maar ook geschakelde-, vrijstaande en twee-onder-één-kappers komen voor. De wijken hebben meestal veel groen. Het groene karakter wordt versterkt door voor- en achtertuinen van de woningen. Tussen de uitbreidingen liggen enkele grootschalige gebouwen. Woningen zijn met de voorgevel gericht op de belangrijkste weg. De rijen staan in een gesloten rooilijn die de weg volgt. Wat de uitbreidingen bindt, is onder meer het gebruik van hetzelfde woningtype, de eenvoudige woning met kap. De architectuur van de woning in clusters of rijen is gebaseerd op herhaling van de woning als basiseenheid. Hoekwoningen zijn op een enkel raam na gelijk aan de tussenwoningen. De meeste woningen hebben een stenen onderbouw van één tot twee lagen met een zadeldak waarvan de nokrichting meestal evenwijdig aan de rooilijn loopt. Schoorstenen, gecombineerd met het herhaalde woningtype geven ritme aan het straatbeeld. Vaak zijn de dakvlakken voorzien van dakkapellen of -ramen. Enkele woningen hebben op de begane grond een luifel.

Bij sommige rijenwoningen in Klein Muiden ligt een deel van de verdiepingslaag aan de voorzijde terug. De vrijgekomen ruimte boven de begane grond wordt dan wel benut als loggia. Bij de rijen met een winkelfunctie in de plint leiden trappen, benadrukt door poorten, naar de verdiepingen. De materialisering en detaillering is zorgvuldig. Gevels zijn in het algemeen opgebouwd uit baksteen. Daken zijn van rode of donkere keramische pannen. Raampartijen beslaan een groot deel van de gevel en zitten op de verdieping net onder de daklijst. Kozijnen zijn van hout of kunststof. Het kleurgebruik van de woningen is in principe per cluster in samenhang. Waardebepaling en ontwikkeling De waarde van dit gebied is vooral gelegen in het rustige beeld van de straten met het groen van de bomen en in voortuinen. De architectuur is in het algemeen eenvoudig. De dynamiek van het woongebied is gemiddeld. Aanvullend beleid Ter plaatse van de school aan de Raadhuisstraat zijn enkele korte rijen woningen voorzien. De bouwenvelop en stedenbouwkundige uitgangspunten geven aan dat de nieuwe plannen in plaatsing en massa aansluiten op de woningtypen in de directe omgeving. Op de twee uiterste koppen van de rijen is een verbijzondering in de kap voorzien. De school zelf wordt verplaatst naar de noordrand van het woongebied.

Gewoon welstandsgebied Het woongebied van Nigtevecht is een gewoon welstandsgebied, waarin achterkanten van woningen soepel worden beoordeeld. Het beleid is gericht op het beheer van de rust in het groene straatbeeld en het aanzien vanuit omringende gebieden, waarbij de grens met het beschermd gezicht aanvullende aandacht krijgt. Bouwplannen aan achterkanten zonder invloed op het straatbeeld worden beperkt getoetst. Bij de beoordeling zal onder meer aandacht worden geschonken aan het behoud van het straatbeeld met herhaling in rooilijnen en gevelindeling en samenhang in zowel de architectonische uitwerking als materiaalgebruik. Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 32

Gebied NV2

Woongebied Nigtevecht

Gebied NV2

Welstandscriteria De bouwplannen worden in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria: Ligging • gebouwen maken deel uit van een stedenbouwkundig patroon, waarin vooral de voorgevelrooilijnen en hoeken van belang zijn • gebouwen met de voorgevel richten op de belangrijkste openbare ruimte • gebouwen met een bijzondere functie zoals scholen kunnen een meer vrije positie innemen en daarbij een meerzijdige oriëntatie krijgen Massa • de bouwmassa is evenwichtig en afgestemd op de samenhang in rij of cluster bezien vanuit de openbare ruimte • woningen hebben bij voorkeur een onderbouw van twee lagen met kap • uitbreidingen zoals aanbouwen en dakkapellen indien goed zichtbaar vanuit de openbare ruimte vormgeven als ondergeschikt element of opnemen in de hoofdmassa • gebouwen met bijzondere functies harmoniëren met het karakter van het gebied en kunnen afhankelijk van hun ligging afwijken van de gebruikelijke massa, opbouw en vorm

Korte rijen woningen in variërende baksteenarchitectuur

Woningen hebben bij voorkeur een onderbouw tot twee lagen met kap

Architectonische uitwerking • de architectonische uitwerking en detaillering zijn eenvoudig maar degelijk • bij rijenwoningen aan voorkanten de herhaling behouden • wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op het hoofdvolume en de rij of het cluster Materiaal en kleur • materialen en kleuren zijn degelijk en terughoudend en aan de voorkant in samenhang met de rij of het cluster • gevels bij voorkeur in baksteen of vergelijkbare materialen uitvoeren • hellende daken van woningen in beginsel voorzien van pannen

De individuele woning binnen een rij is deel van het geheel

Materialen en kleuren zijn degelijk en terughoudend en per rij in samenhang

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 33

Dorp Vreeland Gebiedsbeschrijving Vreeland is één van de dorpskernen die door de Vecht aaneengeregen worden. De kern heeft een west- en een oostoever en wordt omsloten door onder meer de Boslaan in het zuiden, de Dode Vechtarm in het oosten en in het westen de Boterweg. Vreeland vormt een beschermd dorpsgezicht. Aan de westzijde vormt de Boterweg, overgaand in Duinkerken een lintweg. Aan de oostoever vormen de Voorstraat en de Lindegracht twee structurerende elementen. De bebouwing die hiertussen staat, is de oudste van Vreeland. Hier staan de meeste monumenten. De woningen die aan de oostkant langs de Vecht staan, hebben hun voortuin aan de rivier. De weg loopt hier tussen de overtuinen en de woningen door. De lintbebouwing in het westen is niet altijd naar de Vecht gekeerd. De achtergevels van de panden aan het water en de tuinen zijn beeldbepalend voor de oevers van de Vecht. De bebouwing volgt over het algemeen per straat dezelfde rooilijn en staat in de Voorstraat direct aan het trottoir. De panden bestaan meestal uit een onderbouw van twee lagen met kap en rond de Raadhuislaan één laag met kap. Kenmerkend voor de meeste gevels zijn de staande ramen die de gevels een verticale geleding geven. Door de ramen zowel boven als onder op één lijn te plaatsen krijgt de gevel eveneens een horizontale geleding. De begane grond is vaak hoger dan de verdieping.

De kappen variëren van mansarde- en schildtot zadeldak en zijn uitgevoerd in rode of donkere pannen. De panden zijn meestal opgetrokken uit een donkere baksteen. Soms zijn de gevels gestuct en van snijwerk in blokmotief voorzien. Veel voorkomende elementen zijn daklijsten, windveren en rijke versieringen rond de vaak houten dakkapellen. Ook gevelankers en luiken komen voor. Bijzondere elementen aan de westoever zijn het hotel De Nederlanden en het ernaast gelegen huis Schoonoord. Het hotel ligt aan de voet van de dijk langs Duinkerken. Door de uitbreiding die tussen hotel en dijk is geplaatst in architectuur en materiaalkeuze te laten lijken op het hoofdgebouw wordt de oorspronkelijke relatie tussen dijk en gebouw weggenomen. Ander bijzonder element is de Dode Vechtarm aan de oostkant van het gebied.

Welstandsnota Stichtse Vecht 2012, pagina 34

Gebied VL1

Dorp Vreeland Waardebepaling en ontwikkeling Dorp Vreeland heeft een rijke geschiedenis. De waarde is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met kleinschalige bebouwing. De hoofdopzet van de noord-zuid lopende wegen en de bebouwing die daar een invulling aan geeft zijn kenmerkend voor Vreeland. Het dorp is deels aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Veel panden zijn door hun vorm en positie cultuurhistorisch waardevol. Een deel hiervan is aangewezen als monument. De dynamiek van het dorp is laag en betreft veelal kleine wijzigingen. Beschermd en bijzonder welstandsgebied Dorp Vreeland is grotendeels beschermd welstandsgebied. Het deel buiten het beschermde gezicht aan de westoever van de Vecht is vanwege de ligging bijzonder welstandsgebied. Het beleid is gericht op het behoud van de oorspronkelijk structuurelementen, de cultuurhistorische bebouwing in een groene omgeving. Bij de beoordeling zal onder meer aandacht worden geschonken aan de oriëntatie, de mate van afwisseling en individualiteit in de massa in combinatie met een zorgvuldige en gevarieerde vormgeving en traditioneel gebruik van materialen en kleuren. Voor beschermde dorpsgezichten gelden meer regels. Dit geldt ook voor welstand. De criteria bestaan uit gewone gebiedscriteria en aanvullende criteria voor met name kleine plannen.