Bijlage 2B -Buitenplaats Goudestein - Maarssen Tax.rap. DEF.pdf
Tekst van het document
Object score:
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Goed
Pagina: - 22 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
22
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
G
GEBRUIK
G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik Het getaxeerde was ten tijde van de opname in gebruik bij de eigenaar ten behoeve van kantoorruimte en representatieve doeleinden.
Voorgenomen gebruik Er zijn geen wijzigingen in het voorgenomen gebruik bekend.
G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:
Redelijk
Optimale aanwending (scenario analyse) De optimale aanwending is het meest waarschijnlijke gebruik van een object dat binnen de vigerende bestemming en een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk geschatte waarde van het object. Het huidige gebruik van het object wordt wel gezien als de meest gerede en optimale invulling (Highest and Best Use).
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 23 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
23
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
H
ONDERBOUWING
H.1
MARKTVISIE Marktbeeld COMMERCIEEL VASTGOED De markt komt in het eerste kwartaal van 2025 langzaam op gang, met een lagere opname van kantoren en winkels. De vraag naar bedrijfsruimten valt op door het grote aantal transacties van kleinere oppervlakten. Tegelijkertijd werpen mondiale handelsspanningen een schaduw over de markt, al is de precieze impact op de vastgoedsector vooralsnog onduidelijk. Kantorenmarkt: In het eerste kwartaal van 2025 is 195.000 m² aan kantoorruimte opgenomen – een duidelijke daling ten opzichte van zowel vorig kwartaal als vorig jaar in dezelfde periode. Het uitblijven van grote transacties speelt hierin een belangrijke rol. Ook het aandeel van de vijf grote kantoorsteden in de opname nam af: van gemiddeld 45% naar 33%. Het aanbod van kantoorruimte daalde op kwartaalbasis met 2%. Winkelmarkt: De opname in de winkelmarkt daalde duidelijk ten opzichte van het vorige kwartaal (-13%), maar vergeleken met dezelfde periode in 2024 bleef de terugval beperkt tot 2%. Vooral in de grotere steden bleef de opname achter. Positief is dat voormalige Blokker winkelruimten snel een nieuwe invulling vinden. Ook het aanbod is, na een lange periode van stijging, weer licht afgenomen. Bedrijfsruimtemarkt & logistiek: De vraag naar bedrijfsruimte bleef stabiel in Q1 2025. Ook het aantal logistieke transacties vanaf 10.000 m² bleef nagenoeg gelijk.
De opname daalde alleen in de Randstedelijke provincies, terwijl het aanbod in de meeste provincies toenam. Hierdoor stabiliseren de prijzen, nu de markt op veel plekken een plafond lijkt te bereiken. Beleggingsmarkt: Hoewel het vertrouwen aan het einde van 2024 verbeterde, was dit nog niet zichtbaar in de beleggingsactiviteiten in het eerste kwartaal van 2025. In totaal werd er bijna 1,1 miljard euro geïnvesteerd in commercieel vastgoed (exclusief woningen). Dat is een daling van 8% ten opzichte van dezelfde periode in 2024. Tegelijk geven de dalende rente en waardestijging (vooral de huurgroei) beleggers weer wat vertrouwen. KANTORENMARKT De meeste verhuisbewegingen van kantoorgebruikers gaan gepaard met de wens naar locaties die goed ontsloten zijn met het openbaar vervoer en naar kantoren met duurzame eigenschappen. Het aanbod van deze kantoren is beperkt en dat dempt de doorstroming. Bij een verhuizing krimpt een deel van de organisaties. Zo is het geplande hoofdkantoor van PGGM in Utrecht bijvoorbeeld 40% kleiner dan het huidige onderkomen. De wens voor een Paris-proof kantoor leidt ertoe dat PGGM heeft gekozen voor een OV locatie waarbij medewerkers niet meer met de auto naar kantoor komen. Kantoorgebruikers hebben te maken met oplopende kosten. Denk hierbij aan servicekosten (o.a. energie) of kosten voor personeel.
Recent kondigde ABN Amro aan dat de opgelopen kosten reden zijn om een vacaturestop door te voeren. Door het ontbreken van grote transacties daalde het opnamevolume in het eerste kwartaal van 2025 naar 195.000 m². Dit niveau is 36% lager dan het vorige kwartaal en 21% lager dan in Q1 2024. Alleen in Amsterdam (ABN Amro, 9.000 m²) en Den Haag (HTM Personenvervoer, 5.300 m²) noteerden we opnames van meer dan 5.000 m². Ook in de oppervlakteklasse tussen 2.000 en 5.000 m² was het opnamevolume aan de lage kant vergeleken met eerdere kwartalen. De vraag ging net als een jaar geleden voornamelijk uit naar kleinere kantooroppervlakten tot 2.000 m². De meeste dynamiek is dan ook zichtbaar in deze metrages. Aandeel grote steden valt terug. Het aandeel van de vijf grote kantoorsteden is dit kwartaal 33%, waar dat de afgelopen kwartalen rond de 45% lag. In Amsterdam werd 34.800 m² opgenomen, wat vergelijkbaar is met Q1 vorig jaar. Opvallend zijn de lage volumes in Rotterdam (3.100 m²) en Den Haag (5.600 m²). Utrecht (16.000 m²) en Eindhoven (6.800 m²) presteerden daarentegen relatief goed. Ook de provincie Friesland realiseerde met 13.100 m² een hoog opnamevolume. Ondanks het kalme beeld aan de vraagzijde, zagen we dat het aanbodvolume gedurende het eerste kwartaal met bijna 100.000 m² daalde (-2%). Deze afname kwam bijna volledig voor rekening van metrages tot 2.000 m².
Kijken we naar het niveau van een jaar geleden, dan is het aanbod nu 1% hoger en ligt rond de 8,5% van de totale voorraad kantoren in Nederland. Opvallend is dat het aanbod van kantoorruimte in Amsterdam weer toeneemt. Het groeide dit kwartaal met 2% naar bijna 770.000 m²; dat is 18% meer dan een jaar geleden, ofwel een toename van 140.000 m². Buiten Amsterdam zien we bijna nergens een substantiële toename van het aanbod. In veel provincies beweegt het aanbodpercentage zich tot onder de 7% van de voorraad. Daarmee is sprake van een krappe markt. Locatie verklaart groeiende verschillen. De verschillen in huurprijzen worden steeds groter. In dit kwartaal zagen we bijvoorbeeld huurprijzen van ongeveer € 500 per m² op de Zuidas in Amsterdam, en € 250 per m² bij het stationsgebied in Utrecht. In stationsgebieden van grotere steden zoals Breda en Nijmegen lagen de prijzen tussen de € 175 en € 200 per m². Omdat de mediaan van alle transacties op € 135 per m² ligt, betekent dit dat het grootste deel van de transacties dit kwartaal tegen een veel lagere prijs plaatsvond. Het aantal verhuringen onder de € 100 per m² is beperkt. De effectieve huursommen – gecorrigeerd voor huurkortingen – liggen vooral op secundaire locaties aanzienlijk lager. In maart publiceerde NVM Business samen met brainbay het Kantorenmarkt rapport 2025.
De focus op kwalitatieve kantoren op goed bereikbare locaties was de hoofdboodschap van dit rapport. Veel organisaties richten zich namelijk steeds meer op duurzame en moderne kantoren in de stedelijke gebieden. Verouderde en niet-duurzame kantoren op minder centrale locaties verliezen steeds meer aan aantrekkingskracht. Hoe duurzaam is de Nederlandse kantorenmarkt? Door regelgeving is de afgelopen jaren steeds meer gefocust op het verduurzamen van kantoren. Nieuwe RVO-cijfers (1 jan. 2025) tonen aan dat de kantorenvoorraad steeds duurzamer wordt, al blijven panden zonder of met
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 24 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
24
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
een laag energielabel een uitdaging. Tegelijkertijd blijft het aandeel kantoren met minimaal energielabel C dit jaar stabiel in zowel de opname- als het aanbodvolume. Bedrijven hechten steeds meer waarde aan hoogwaardige kantoren in de grote steden, gericht op het aantrekken en faciliteren van hun medewerkers. Dit leidt tot een groeiende kloof tussen de vijf grootste steden en de rest van Nederland. Zo vond in 2024 bijna de helft van de totale kantorenopname plaats in de G5. In de Randstad en grote gemeenten is er een sterke vraag naar duurzame kantoren op toplocaties, terwijl elders de leegstand en veroudering toenemen. BELEGGINGSMARKT Door de opgelaaide handelsoorlog keert onzekerheid terug onder beleggers. De ECB laat het rentebeleid voorlopig nog niet los, dus zijn er naar verwachting nog renteverlagingen op komst. Beleggers zijn nog altijd actief in de beleggingsmarkt, maar wel selectiever. Er is nog veel kapitaal in de markt, vooral bij private partijen. Maar men is kritischer over risico, duurzaamheid en locatie. Waar kopers en verkopers elkaar wél vinden, komen transacties vaak sneller tot stand. Een deel van de kleinere beleggers verschuift zijn focus van woningen naar commercieel vastgoed. Volgens een berekening van NVM is er in 2024 voor 14,2 miljard euro aan huurwoningen verkocht. Alleen al in het vierde kwartaal van 2024 zijn er 12.100 huurwoningen verkocht.
Beleggers zijn positief gestemd over huurgroei van vastgoed. Bijvoorbeeld energiezuinige kantoren en winkels in drukke winkelstraten. Ook vastgoed waaraan waarde wordt toegevoegd door gerichte investeringen, is aantrekkelijk voor beleggers. Hoewel het vertrouwen aan het einde van 2024 verbeterde, zagen we nog geen opleving van de beleggingsactiviteiten in commercieel vastgoed (behalve woningen) in het eerste kwartaal van 2025. Daar zijn meerdere redenen voor: de toenemende economische onzekerheid, het verschil tussen vraag- en biedprijzen dat blijft bestaan, en de fiscale druk. In totaal werd er bijna €1,1 miljard geïnvesteerd, dat is 8% minder dan in dezelfde periode van 2024 en 38% minder dan in het vorige kwartaal. Vooral in kantoren werd weinig belegd: €178 miljoen. Dit komt deels doordat de prijzen van kantoren in het ‘core’-segment nog steeds hoog zijn. Bedrijfsruimte was met € 642 miljoen met afstand de grootste categorie, hoewel het volume iets lager was dan vorig jaar. De investeringen in winkelruimten zijn ongeveer gelijk gebleven. De gemeente Eindhoven kocht de Brainport Industries Campus (BIC) voor ongeveer € 200 miljoen. Deze aankoop valt buiten de gepresenteerde cijfers. Vertrouwen daalt door groeiende onzekerheid. Leden van NVM Business geven aan dat het sentiment voor beleggingen in commercieel vastgoed in het eerste kwartaal is gedaald.
Bij alle soorten vastgoed is het vertrouwen iets minder dan in het vorige kwartaal. Toch is het sentiment rond bedrijfsruimten nog altijd positief. Tegelijkertijd zorgen de dalende rente en waardestijgingen (vooral als gevolg van huurgroei) voor vertrouwen bij beleggers. Dit kan in de loop van het jaar zorgen voor meer dynamiek op de beleggingsmarkt. Bron: NVM Business, Ontwikkelingen Commercieel Vastgoed 1e kwartaal 2025
Verwachtingen indices commercieel Periode 1
Periode 2
Periode 3
Periode 4
Periode 5
Periode 6
Periode 7
Periode 8
Periode 9
Periode 10
Inflatie verwachting
3,00%
2,40%
2,20%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Kosten verwachting
3,75%
3,00%
2,75%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
Markthuur verwachting
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 25 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
25
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Marktsituatie Buitenplaatsen zoals Goudestein liggen vaak op gewilde locaties met veel groen, aan het water, en nabij steden als Utrecht en Amsterdam. Dit maakt ze aantrekkelijk voor zowel toeristische als zakelijke doelgroepen. Goudestein heeft een sterke merkwaarde als historisch erfgoed en gemeentelijk icoon, wat goed inzetbaar is in marketingcommunicatie. Commercieel Potentieel Eventlocatie: Door hun uitstraling, tuinen en monumentale karakter zijn buitenplaatsen ideaal voor exclusieve bruiloften, zakelijke events, high-end diners en filmshoots. Marktvoorbeeld: Partijen als Buitenplaats Amerongen en Landgoed Duin & Kruidberg opereren succesvol in dit segment. Kantoorruimte met prestige: Voor nichemarkten is een statig pand een aantrekkelijke vestigingsplek voor advocaten, consultants of vermogensbeheerders die waarde hechten aan uitstraling. Recreatie & toerisme: Combinaties van horeca, kleine musea, theetuinen en wandelroutes verhogen de verblijfsduur van bezoekers en kunnen extra omzet genereren. Cultureel ondernemerschap: Denk aan het organiseren van concerten, tentoonstellingen of kunstmarkten in samenwerking met fondsen, cultuurmakers of gemeenten. Trends en Kansen Erfgoedbeleving & storytelling: Consumenten zoeken betekenisvolle plekken. Buitenplaatsen lenen zich perfect voor storytelling rond historie, families, landschap en gebruik.
Hybride exploitatievormen: Een mix van publieke functies (museum, park, gemeentefuncties) met private exploitatie (horeca, events) is financieel en maatschappelijk aantrekkelijk. Duurzaam hergebruik: Monumenten krijgen steeds vaker een tweede leven met oog voor duurzaamheid, wat inspeelt op ESG-doelen van investeerders en bedrijven. Uitdagingen Beperkingen door monumentstatus: Restauratie- en onderhoudskosten zijn hoog en aanpassingen vergen vergunningen. Seizoensafhankelijkheid: Vooral tuin- en eventexploitatie kan last hebben van het Nederlandse klimaat. Publiek-private balans: Commercieel gebruik moet goed afgestemd worden op publieke toegankelijkheid en draagvlak bij de gemeenschap. Conclusie & Advies Buitenplaatsen zoals Goudestein zijn nichevastgoed met een hoge emotionele en esthetische waarde. Ze zijn bij uitstek geschikt voor: Positionering in het premiumsegment Hybride verdienmodellen (gemeente + commercie) Strategisch partnerschap met erfgoed- en cultuurfondsen Een professioneel businessmodel met focus op culturele identiteit, beleving en maatschappelijke meerwaarde kan Goudestein commercieel rendabel maken zonder afbreuk te doen aan haar historische karakter.
H.2
HUURREFERENTIES EN OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR Algemene toelichting op de huurreferenties De gehanteerde referenties geven een indruk van de markthuur, koopsom en/of rendement van min of meer vergelijkbare objecten en/of locaties op basis van (recente) transacties. Indien in de directe omgeving er onvoldoende vergelijkbare referenties voorhanden zijn, zijn er tevens referenties opgenomen van vergelijkbare objecten uit overige plaatsen en op redelijk vergelijkbare locaties. Alsmede kunnen er aanvullend referenties opgenomen zijn, welke nog in aanbod staan. De referenties dienen echter ten alle tijde zorgvuldig te worden geïnterpreteerd te worden. Hierbij moet worden aangetekend dat de uitgangspunten in alle gevallen verschillen van het getaxeerde. De referenties zijn toegevoegd ter indicatie en zijn dan ook niet een op een vergelijkbaar. De gehanteerde markthuur en/of rendement is altijd een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde, transacties, (gepubliceerd) aanbod en de marktkennis van de taxateur. Voor een toelichting per referentie wordt verwezen naar de bijlage.
Huurreferenties commercieel Transactiedatum
Adres
Plaats
IPD-type
Totaal m² of stuks
18-4-2025
Noordereinde 60
's-Graveland
Kantoor
1.522
€ 150.000
€ 99
3-11-2023
Noordereinde 60
's-Graveland
Kantoor
609
€ 65.000
€ 107
1-5-2024
Naarderstraat 82
Laren
Kantoor
1.380
€ 276.000
€ 200
20-12-2023
Marktplein 47
Hoofddorp
Kantoor
646
€ 120.000
€ 186
2-6-2023
Amsterdamsestraatweg 18
Baarn
Kantoor
461
€ 75.000
€ 163
20-4-2023
Arnhemsestraatweg 54
Rheden
Kantoor
858
€ 165.000
€ 192
4-7-2023
Utrechtseweg 46
Zeist
Kantoor
1.428
€ 257.040
€ 180
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Huuropbrengst Huuropbrengst p/j p/j/m² of stuk
Pagina: - 26 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
26
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
24-12-2024
Amalialaan 126B(B)
Baarn
Kantoor
1.767
€ 229.710
€ 130
7-12-2024
Marathon 2
Hilversum
Kantoor
1.305
€ 176.175
€ 135
Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 9 1 - Referentie Type: huurtransactie | Noordereinde 60 - 1243 JJ 's-Graveland Transactiedatum:
18-04-2025
Huuropbrengst per jaar:
€ 150.000
Straat:
Noordereinde 60
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 98,55
Plaats:
's-Graveland
Einddatum contract:
01-05-2030
IPD-type:
Kantoor
Looptijd contract in jr:
5
Bouwjaar:
1905
Vergelijkbaarheid:
Vergelijkbaar
Parkeerplaatsen:
25
BTW belast:
Nee
Totaal m² of stuks:
1.522
Energielabel:
Onbekend
Bron:
NVM
2 - Referentie Type: huurtransactie | Noordereinde 60 - 1243 JJ 's-Graveland Transactiedatum:
03-11-2023
Huuropbrengst per jaar:
€ 65.000
Straat:
Noordereinde 60
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 106,73
Plaats:
's-Graveland
Einddatum contract:
01-11-2028
IPD-type:
Kantoor
Looptijd contract in jr:
5
Bouwjaar:
1818
Vergelijkbaarheid:
Vergelijkbaar
BTW belast:
Nee
Energielabel:
Onbekend
Parkeerplaatsen: Totaal m² of stuks:
609
Bron:
NVM
3 - Referentie Type: huurtransactie | Naarderstraat 82 - 1251 BH Laren Transactiedatum:
01-05-2024
Huuropbrengst per jaar:
€ 276.000
Straat:
Naarderstraat 82
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 200,00
Plaats:
Laren
Vergelijkbaarheid:
Beter
IPD-type:
Kantoor
Energielabel:
G
Bouwjaar:
1834
Parkeerplaatsen: Totaal m² of stuks:
1.380
Bron:
NVM
4 - Referentie Type: huurtransactie | Marktplein 47 - 2132 DA Hoofddorp Transactiedatum:
20-12-2023
Huuropbrengst per jaar:
€ 120.000
Straat:
Marktplein 47
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 185,76
Plaats:
Hoofddorp
Einddatum contract:
01-01-2029
IPD-type:
Kantoor
Looptijd contract in jr:
5
Bouwjaar:
1913
Vergelijkbaarheid:
Vergelijkbaar
Parkeerplaatsen:
14
BTW belast:
Nee
Totaal m² of stuks:
646
Energielabel:
Onbekend
Bron:
NVM
5 - Referentie Type: huurtransactie | Amsterdamsestraatweg 18 - 3743 AB Baarn Transactiedatum:
02-06-2023
Huuropbrengst per jaar:
€ 75.000
Straat:
Amsterdamsestraatweg 18
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 162,69
Plaats:
Baarn
Einddatum contract:
01-06-2025
IPD-type:
Kantoor
Looptijd contract in jr:
2
Bouwjaar:
1863
Vergelijkbaarheid:
Vergelijkbaar
BTW belast:
Nee
Energielabel:
Onbekend
Parkeerplaatsen: Totaal m² of stuks:
461
Bron:
NVM
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 27 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
27
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
6 - Referentie Type: huurtransactie | Arnhemsestraatweg 54 - 6991 JG Rheden Transactiedatum:
20-04-2023
Huuropbrengst per jaar:
€ 165.000
Straat:
Arnhemsestraatweg 54
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 192,31
Plaats:
Rheden
Einddatum contract:
01-05-2028
IPD-type:
Kantoor
Looptijd contract in jr:
5
Bouwjaar:
1860
Vergelijkbaarheid:
Veel beter
BTW belast:
Nee
Energielabel:
Onbekend
Parkeerplaatsen: Totaal m² of stuks:
858
Bron:
NVM
7 - Referentie Type: huurtransactie | Utrechtseweg 46 - 3704 HD Zeist Transactiedatum:
04-07-2023
Huuropbrengst per jaar:
€ 257.040
Straat:
Utrechtseweg 46
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 180,00
Plaats:
Zeist
Einddatum contract:
01-10-2028
IPD-type:
Kantoor
Looptijd contract in jr:
5
Bouwjaar:
1843
Vergelijkbaarheid:
Vergelijkbaar
Parkeerplaatsen:
40
BTW belast:
Nee
Totaal m² of stuks:
1.428
Energielabel:
Onbekend
Bron:
NVM
8 - Referentie Type: huurtransactie | Amalialaan 126B(B) - 3743 KJ Baarn Transactiedatum:
24-12-2024
Huuropbrengst per jaar:
€ 229.710
Straat:
Amalialaan 126B(B)
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 130,00
Plaats:
Baarn
Einddatum contract:
01-06-2030
IPD-type:
Kantoor
Looptijd contract in jr:
5
Bouwjaar:
1997
Vergelijkbaarheid:
Vergelijkbaar
BTW belast:
Nee
Energielabel:
A
Parkeerplaatsen: Totaal m² of stuks:
1.767
Bron:
NVM
9 - Referentie Type: huurtransactie | Marathon 2 - 1213 PH Hilversum Transactiedatum:
07-12-2024
Huuropbrengst per jaar:
€ 176.175
Straat:
Marathon 2
Huuropbrengst per jaar m²:
€ 135,00
Plaats:
Hilversum
Einddatum contract:
16-12-2027
IPD-type:
Kantoor
Looptijd contract in jr:
3
Bouwjaar:
2000
Vergelijkbaarheid:
Vergelijkbaar
Parkeerplaatsen:
34
BTW belast:
Nee
Totaal m² of stuks:
1.305
Energielabel:
B
Bron:
NVM
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 28 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
28
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Overzicht ruimtetypes IPD-type
Ruimtetype(s) GAK - Kantoor kelder -1
Kantoor
BVO m²
VVO m²
Markt/herz. huur per m²
Markt/herz. huur per jr
% van totaal
665
665
€ 60,00
€ 39.900
4,1 %
GAK - Kantoor bgg
1.810
1.645
€ 120,00
€ 197.400
20,4 %
GAK - Kantoor +1
1.441
1.310
€ 120,00
€ 157.200
16,2 %
GAK - Kantoor +2
1.309
1.190
€ 120,00
€ 142.800
14,7 %
GAK - Kantoor +3
952
865
€ 120,00
€ 103.800
10,7 %
Huis Goudenstein Souterrain -1
382
332
€ 120,00
€ 39.840
4,1 %
Huis Goudenstein - Kantoor bgg
382
332
€ 180,00
€ 59.760
6,2 %
Huis Goudenstein - Kantoor +1
382
332
€ 180,00
€ 59.760
6,2 %
Huis Goudenstein - Kantoor +2
382
332
€ 100,00
€ 33.200
3,4 %
Museum - Presentatieruimte bgg
342
285
€ 130,00
€ 37.050
3,8 %
Museum - Presentatieruimte +1
330
275
€ 120,00
€ 33.000
3,4 %
Oranjerie - Kantoor bgg
63
55
€ 275,00
€ 15.125
1,6 %
Subtotaal of gemiddelde
8.438
7.618
€ 120,61
€ 918.835
94,8 %
Park
32.500
32.500
-
-
0,0 %
Subtotaal of gemiddelde
32.500
32.500
-
-
0,0 %
40.938
40.118
€ 918.835
94,8 %
Overig terrein
Totaal
Overzicht andere ruimtetypes Stuks
Markthuur per stuks
Markthuur jr
% van totaal
Parkeren
200
€ 250,00
€ 50.000
5,2 %
Subtotaal of gemiddelde
200
€ 250,00
€ 50.000
5,2 %
€ 50.000
5,2 %
Overzicht ruimtetypes
€ 918.835
94,8 %
Overzicht andere ruimtetypes
€ 50.000
5,2 %
Totalen
€ 968.835
100,0 %
IPD-type
Ruimtetype(s)
Parkeren
Totaal
200
Totaal overzicht ruimte types
Verklaring gehanteerde markthuur De vastgestelde markthuur is deels gebaseerd op (recente) transacties die hebben plaatsgevonden op min of meer vergelijkbare locaties en van min of meer vergelijkbaar vastgoed. De gerealiseerde transacties dienen echter zorgvuldig geïnterpreteerd te worden. In de huidige markt maken de zogenaamde incentives (zoals huurvrije perioden, bijdragen in inrichtingskosten en andere financiële tegemoetkomingen) onderdeel uit van de daadwerkelijke overeengekomen prijs. Doordat deze incentives in de meeste publicaties van gerealiseerde transacties niet of nauwelijks worden vermeld, ontbreekt voldoende bewijs van de invloed van deze incentives op de gepubliceerde transacties. Tevens zijn huurprijzen ook afhankelijk van o.a. de grootte, kwaliteit en ligging van het object. Daarnaast kunnen er incidenteel, vanwege andere factoren, hogere of juist lagere huurprijzen worden gerealiseerd. De ingeschatte markthuur is derhalve altijd een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde transacties, het marktgevoel van de taxateur en het (gepubliceerde) aanbod van huurobjecten. Huis Goudestein De huurreferenties laten een gemiddelde bandbreedte zien tussen € 99,- per m² en € 200,- per m². In onderhavige waardering is een gemiddelde markthuur gehanteerd van € 145,- per m², hetgeen binnen de bandbreedte van de referenties is gelegen.
Voor een gesegmenteerde onderverdeling wordt verwezen naar het bovenstaand ‘Overzicht ruimtetypes’ en de referenties. Gemeentelijk Administratie Kantoor De huurreferenties laten een gemiddelde bandbreedte zien tussen € 130,- per m² en € 135,- per m². In onderhavige waardering is een gemiddelde markthuur gehanteerd van € 113,- per m², hetgeen buiten de bandbreedte van de referenties is gelegen. Het verschil heeft meerder oorzaken, o.a.: - de aanwezigheid van een groot oppervlak aan kelderruimte wat een drukkend effect heeft op de gemiddelde prijs; - de referenties betreffen een kleiner metrage - en zijn gelegen op kantoorlocaties Voor een gesegmenteerde onderverdeling wordt verwezen naar het bovenstaand ‘Overzicht ruimtetypes’ en de referenties.
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 29 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
29
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
H.3
KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties De gehanteerde referenties geven een indruk van de markthuur, koopsom en/of rendement van min of meer vergelijkbare objecten en/of locaties op basis van (recente) transacties. Indien in de directe omgeving er onvoldoende vergelijkbare referenties voorhanden zijn, zijn er tevens referenties opgenomen van vergelijkbare objecten uit overige plaatsen en op redelijk vergelijkbare locaties. Alsmede kunnen er aanvullend referenties opgenomen zijn, welke nog in aanbod staan. De referenties dienen echter ten alle tijde zorgvuldig te worden geïnterpreteerd te worden. Hierbij moet worden aangetekend dat de uitgangspunten in alle gevallen verschillen van het getaxeerde. De referenties zijn toegevoegd ter indicatie en zijn dan ook niet een op een vergelijkbaar. De gehanteerde markthuur en/of rendement is altijd een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde, transacties, (gepubliceerd) aanbod en de marktkennis van de taxateur. Voor een toelichting per referentie wordt verwezen naar de bijlage.
Koopreferenties commercieel Transactiedatum
Adres
Plaats
IPD-type
VVO (m²) / stuks
BAR
Koopsom kk
Koopsom per stuks/m²
23-5-2023
Westeinde 28
Voorburg
Kantoor
809
5,69%
€ 2.900.000
€ 3.584,67
17-5-2024
Utrechtseweg 29
Hilversum
Kantoor
549
-
€ 1.200.000
€ 2.185,79
31-10-2024
Amsterdamsestraatweg 40
Baarn
Kantoor
885
-
€ 2.500.000
€ 2.824,86
17-6-2024
Driebergsestraatweg 9
Doorn
Kantoor
1.005
-
€ 1.500.000
€ 1.492,54
01-3-2025
Marathon 6
Hilversum
Kantoor
2.972
10,77%
€ 3.900.000
€ 1.312,25
08-5-2024
De Molen 48
Houten
Kantoor
4.830
7,4%
€ 5.500.000
€ 1.138,72
01-12-2024
Einsteinbaan 6
Nieuwegein
Kantoor
4.770
-
€ 5.250.000
€ 1.100,63
01-6-2024
Middellandse zee 11
Woerden
Kantoor
4.800
-
€ 5.842.000
€ 1.217,08
Adres
Plaats
IPD-type
VVO (m²) / stuks
BAR
Vraagprijs
Vraagprijs (€/m²)
Utrechtseweg 139
Zeist
Kantoor
742
-
€ 2.275.000
€ 3.066,04
Aanbodreferenties commercieel
Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 9 Referentie type: belegging | Adres: Westeinde 28 - 2275 AE Voorburg Transactiedatum:
23-05-2023
Koopsom kk:
€ 2.900.000
Adres:
Westeinde 28
Koopsom p/m² of p/stuk:
€ 3.584,67
Plaats:
Voorburg
Contracthuur p/jaar:
€ 165.000
IPD-type:
Kantoor
BAR:
5,69%
Bouwjaar:
1869
Perceeloppervlak:
1.004
VVO (m²) / stuks:
809
Eigendom:
Vol eigendom
Bron:
NVM
Energielabel:
Onbekend
Referentie type: koop | Adres: Utrechtseweg 29 - 1213 TK Hilversum Transactiedatum:
17-05-2024
Koopsom kk:
€ 1.200.000
Adres:
Utrechtseweg 29
Koopsom p/m² of p/stuk:
€ 2.185,79
Plaats:
Hilversum
Perceeloppervlak:
1.620
IPD-type:
Kantoor
Eigendom:
Bouwjaar:
1884
Energielabel:
Parkeerplaatsen
16
VVO (m²) / stuks:
549
Bron:
NVM
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Onbekend
Pagina: - 30 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
30
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Referentie type: koop | Adres: Amsterdamsestraatweg 40 - 3743 DT Baarn Transactiedatum:
31-10-2024
Koopsom kk:
€ 2.500.000
Adres:
Amsterdamsestraatweg 40
Koopsom p/m² of p/stuk:
€ 2.824,86
Plaats:
Baarn
Perceeloppervlak:
2.585
IPD-type:
Kantoor
Eigendom:
Bouwjaar:
1912
Energielabel:
Parkeerplaatsen
36
VVO (m²) / stuks:
885
Bron:
NVM
F
Referentie type: koop | Adres: Driebergsestraatweg 9 - 3941 ZS Doorn Transactiedatum:
17-06-2024
Koopsom kk:
€ 1.500.000
Adres:
Driebergsestraatweg 9
Koopsom p/m² of p/stuk:
€ 1.492,54
Plaats:
Doorn
Perceeloppervlak:
1.520
IPD-type:
Kantoor
Eigendom:
Bouwjaar:
1905
Energielabel:
Parkeerplaatsen
15
VVO (m²) / stuks:
1.005
Bron:
NVM
E
Referentie type: belegging | Adres: Marathon 6 - 1213 PK Hilversum Transactiedatum:
01-03-2025
Koopsom kk:
€ 3.900.000
Adres:
Marathon 6
Koopsom p/m² of p/stuk:
€ 1.312,25
Plaats:
Hilversum
Contracthuur p/jaar:
€ 420.000
IPD-type:
Kantoor
BAR:
10,77%
Bouwjaar:
1991
Perceeloppervlak:
676
Parkeerplaatsen
71
Eigendom:
VVO (m²) / stuks:
2.972
Energielabel:
Bron:
NVM
A++
Referentie type: belegging | Adres: De Molen 48 - 3994 DB Houten Transactiedatum:
08-05-2024
Koopsom kk:
€ 5.500.000
Adres:
De Molen 48
Koopsom p/m² of p/stuk:
€ 1.138,72
Plaats:
Houten
Contracthuur p/jaar:
€ 407.105
IPD-type:
Kantoor
BAR:
7,4%
Bouwjaar:
1994
Eigendom:
VVO (m²) / stuks:
4.830
Energielabel:
Bron:
NVM
C
Referentie type: koop | Adres: Einsteinbaan 6 - 3439 NJ Nieuwegein Transactiedatum:
01-12-2024
Koopsom kk:
€ 5.250.000
Adres:
Einsteinbaan 6
Koopsom p/m² of p/stuk:
€ 1.100,63
Plaats:
Nieuwegein
Eigendom:
IPD-type:
Kantoor
Energielabel:
Bouwjaar:
1997
Parkeerplaatsen
70
VVO (m²) / stuks:
4.770
Bron:
NVM
A+
Referentie type: belegging | Adres: Middellandse zee 11 - 3446 CG Woerden
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 31 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
31
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen Transactiedatum:
01-06-2024
Koopsom kk:
€ 5.842.000
Adres:
Middellandse zee 11
Koopsom p/m² of p/stuk:
€ 1.217,08
Plaats:
Woerden
Contracthuur p/jaar:
-
IPD-type:
Kantoor
Eigendom:
Bouwjaar:
2002
Energielabel:
VVO (m²) / stuks:
4.800
Bron:
NVM
A+
Referentie type: aanbod | Adres: Utrechtseweg 139 - 3702AC Zeist Adres:
Utrechtseweg 139
Koopsom kk:
€ 2.275.000
Plaats:
Zeist
Koopsom p/m² of p/stuk:
€ 3.066,00
IPD-type:
Kantoor
Vergelijkbaarheid:
Veel beter
Bouwjaar:
1872
Eigendom:
Parkeerplaatsen
9
Energielabel:
VVO (m²) / stuks:
742
A+++
Gebruikte input- en berekende output yields Input yield
Yield
Output yield
Yield | factor
Disconteringsvoet
7,80 %
BAR theoretische huur kk (excl. overige waarde)
10,21 %
NAR vrij op naam
7,45 %
BAR markt/herz. huur kk (excl. overige waarde)
10,21 %
Exit yield
7,80 %
BAR theoretische huur kk (incl. overige waarde)
10,21 %
BAR markt/herz. huur kk (incl. overige waarde)
10,21 %
Verklaring gehanteerde rendementen Het rendement is gebaseerd op (recente) transacties die hebben plaatsgevonden op min of meer vergelijkbare locaties en van min of meer vergelijkbaar vastgoed. De gerealiseerde transacties dienen echter zorgvuldig geïnterpreteerd te worden. Tevens zijn rendementen ook afhankelijk van o.a. de grootte, kwaliteit en ligging van het object. Daarnaast kunnen er incidenteel, vanwege andere factoren, hogere of juist lagere rendementen worden gerealiseerd. Het gehanteerd rendement is derhalve altijd een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde transacties, de marktkennis van de taxateur en het (gepubliceerde) aanbod. Huis Goudestein Een beleggingsreferenties laten een rendement zien van 5,7 BAR markthuur kk. In onderhavige waardering is een gemiddeld rendement gehanteerd van 7,14% BAR markthuur kk. Het verschil wordt mede verklaard door onafhankelijkheid van de referentie ten opzichte van het omringend landschapspark, wat bij het getaxeerde een onlosmakelijk onderdeel vormt. In verband met het ontbreken van voldoende beleggingsreferenties van dit type objecten is er aansluiting gezocht bij de marktwaarde en is er sprake van een bandbreedte tussen € 1.490,- per m² en € 3.585,- per m². In de onderhavige waardering is een gemiddelde marktwaarde gehanteerd van € 1.636,- per m², hetgeen binnen de bandbreedte is gelegen.
Gemeentelijk Administratie Kantoor De beleggingsreferenties laten een gemiddelde bandbreedte zien tussen 7,4% en 10,77% BAR markthuur kk. In onderhavige waardering is een gemiddeld rendement gehanteerd van 9,1% BAR markthuur kk, hetgeen binnen de bandbreedte van de referenties is gelegen. Tevens is er aansluiting gezocht bij de marktwaarde en is er sprake van een bandbreedte tussen € 1.100,- per m² en € 1.312,- per m². In de onderhavige waardering is een gemiddelde marktwaarde gehanteerd van € 1.000,- per m², hetgeen buiten de bandbreedte is gelegen. Het verschil heeft meerder oorzaken, o.a.: - de aanwezigheid van een groot oppervlak aan kelderruimte wat een drukkend effect heeft op de gemiddelde prijs; - de referenties betreffen een kleiner metrage - en zijn gelegen op kantoorlocaties
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 32 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
32
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
H.4
ONDERBOUWING CORRECTIES In de exploitatie kosten is een bedrag inbegrepen aan onderhoudskosten ten behoeve van het park buitenplaats: Uitgangspunten: • Oppervlakte: 32.432 m² (ca. 3,2 hectare) • Bebossing: ca. 50% bomen (ca. 16.216 m² bosachtig terrein) • Waterpartijen: 2 vijvers • Rest van het terrein: gras, paden, mogelijk siertuinen Eenvoudige Jaarlijkse Onderhoudsbegroting (indicatief): Post Aantal / Oppervlak Tarief Bos- en boomonderhoud 50% terrein (~1,6 ha) € 2.000 – € 4.000 / ha Gras- en groenonderhoud 50% terrein (~1,6 ha) € 3.000 – € 5.000 / ha Waterpartijen (2 stuks) 2 vijvers € 750 – € 1.500 per stuk Paden & verhardingen geschat 500 m € 10 – € 15 p/m/jaar Meubilair & verlichting Licht (5–10 stuks) € 150 – € 250 per stuk Algemeen toezicht / werk 1 dag p/wk (parttime) € 50/u x 8u x 52 Onvoorzien & klein onderhoud Vast bedrag
Totaal (€/jaar) € 3.200 – € 6.400 € 4.800 – € 8.000 € 1.500 – € 3.000 € 5.000 – € 7.500 € 1.000 – € 2.000 € 20.800 € 2.000 – € 3.000
Totale kosten per jaar ± € 38.300 – € 47.700 Opmerkingen: • Deze begroting gaat uit van een basisscenario met regulier onderhoud, geen groot herstel of renovaties. • Prijzen kunnen variëren afhankelijk van uitbesteding, seizoensinvloeden, ecologische verplichtingen (Natura 2000?) of historische instandhoudingseisen. • Goudestein is een rijksmonument en dan kunnen de kosten hoger liggen vanwege specialistisch beheer of subsidieverantwoording.
Bijzondere waardecomponenten Er zijn in de onderhavige waardering geen bijzondere waardecomponenten van toepassing.
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 33 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
33
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
I
DUURZAAMHEIDSPARAGRAAF 2.0 Locatiekenmerken Type omgeving Stand t.b.v. type gebouwen in omgeving
Multifunctioneel gebied - diversiteit in type vastgoed en functies
Walk Score 0-100
70
Mate van verstedelijking
Matig stedelijk
Bereikbaarheid in meters
Klimaatrisico's
Nabijheid bushaltes
48
Overstromingsrisico
Buitengewone gebeurtenis
Nabijheid tramhaltes
7824
Aanwezigheid overstromingsrisico zeespiegel
Nee
Nabijheid treinstation
1045
Aanwezigheid overstromingsrisico neerslag
Nee
Nabijheid metrostation
17143
Risico op bodemdaling
Nee
Afstand tot de snelweg
2860
Risico op bovengemiddelde hitte door omgevingsfactoren (bv Nee versteende binnenstad)
Energietransitie Aantal oplaadpunten in de publieke ruimte binnen 400 meter lopen afstand van vastgoedobject
9
Toelichting klimaatrisico's
Extreme wind Geen tot gering risico op schade door extreme wind.
Water stress Geen of gering risico op schade als gevolg van waterstress.
Aardbevingsrisico Zeer geringe kans op schade door een aardbeving op deze locatie.
Brand Zeer gering risico op schade door natuurbrand op deze locatie.
Droogte Geringe funderingsproblemen als gevolg van bodemverzakking bij langdurige droge periodes.
Objectkenmerken Object algemeen in m²
Bouwaard constructie
Duurzaamheidscertificaten
Bebouwd oppervlak
23
Beton
GPR certificaat
Geen
Dakoppervlak van daken
35
Hout
LEED
Geen
Dakoppervlak geschikt voor plaatsing zonnepanelen
17
Houten gordingen
BREEAM
Unclassified
Geveloppervlak
66
Houten spanten
WELL certificaat
Onbekend
Glasoppervlak
0
Metselwerk
Installaties Warmte opwekking
Verwarmingsafgifte
Warm water
Luchtbehandeling
Gasketel
Radiatoren
CV combi ketel
Mechanische ventilatie
Vloerverwarming
Topkoeling
Installaties Bouwjaar verwarmingsinstallaties Verwarming bediening
Onbekend
Koelsysteem bediening
Onbekend
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 34 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
34
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Ventilatiesysteem bediening
Onbekend
Toelichting installaties Traditionele installaties Isolatie
Onderdeel
Verbruik per jaar
Dak
Onbekend
Gas m³
Gevels
Onbekend
Water m³
Vloer
Onbekend
Aantal zonnepanelen
Glas
Onbekend
Genormaliseerd verbruik
-
224
-
Toelichting aanwezige opwekenergie PV Toelichting isolatie Er zijn geen details bekend over de aanwezige isolatie Verlichting, watergebruik en ecologie
Omgevingsplan, flexibiliteit, materiaalgebruik en green lease
Verlichting bediening
Handmatig
Mogelijkheden omgevingsplan voor functiewijziging
Nee
Overwegend LED verlichting
Nee
Ruimte indeling en installaties zijn eenvoudig aanpasbaar aan veranderende vraag
Nee
Hergebruik water
Nee
Materialen zijn overwegend demontabel en herbruikbaar
Nee
Overwegend waterbesparend sanitair
Nee
Toelichting gebruik duurzame materialen
Nee
Gescheiden rioolstelsel voor hemelwater
Nee
Gebouwpaspoort
Nee
Green lease
Nee
Groen dak
Nee
Groene gevel
Nee
Ecologie terrein
Nee
Ecologie terrein (%)
0,00%
Toelichting type verlichting Overwegend traditionele verlichting
Toelichting flexibiliteit Het getaxeerde is matig tot goed flexibel indeelbaar
Toelichting demontabel en herbruikbaar De bouwmaterialen zijn matig tot goed demontabel en matig tot goed herbruikbaar voor minimaal 80% van de gebuikte materialen.
Toelichting gebruik duurzame materialen Ten tijde van de bouw is er gebruik gemaakt van traditionele bouwmaterialen en deze zijn wel voor minimaal 80% duurzaam
Verbruik Norm verbruik in kWh per jaar
Huidig verbruik
Opwek en totaal in kWh per jaar
O.b.v. huidige label
1.874.333
Gas m3
0
Opbrengst overig
0
O.b.v. label na maatregelen
0
Elektriciteit kWh
0
Opbrengst zonnepanelen
0
Paris Proof
717.230
Overig verbruik totaal
0
Huidige netto energieverbruik
0
Toelichting voorgestelde maatregelen verduurzaming
Energielabels Energielabel Verplicht labelniveau
C
Gewenst labelniveau
Onbekend
Energielabel
Onbekend
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 35 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
35
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Verklaring dat informatie niet beschikbaar is Het getaxeerde bestaat uit diverse opstallen uit verschillende jaartallen. De volgende energielabels zijn van toepassing: - Huis Goudestein + museum: Label G - Oranjerie: Label E - GAK-kantoor: Label A EPC label
EPU U label
Energielabel o.b.v. NEN7120
Onbekend
Energielabel o.b.v. NTA8800
Onbekend
Afgiftedatum energielabel
7-4-2025
Afgiftedatum Energielabel
7-4-2025
Energielabel geldig tot
7-4-2035
Energy label valid until
7-4-2035
EP1 - Energiebehoefte
113
EP2 - Primair fossiel energiegebruik
46
EP3 - Share of renewable energy
72,00%
Omgevingsplan Omgevingsplan Naam omgevingsplan
Rondom de Vecht
Bestemming
Maatschappelijk
Datum vaststelling
5-1-2021
Status omgevingsplan Geheel onherroepelijk in werking
Omgevingsplan Er heeft geen formeel juridisch onderzoek plaatsgevonden naar de bestemming. In het kader van deze taxatie is het Omgevingsloket geraadpleegd. Uit deze informatie is het navolgende gebleken: Omgevingsplan Rondom de Vecht, vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 5-1-2021. Op grond van artikel 6 & 11 van de planvoorschriften is de enkelbestemming van het object: Buitenplaats & Maatschappelijk. Status omgevingsplan: Geheel onherroepelijk in werking Functieaanduiding: Kantoor, Specifieke vorm van waarde - Ecologie, Historische buitenplaats, Museum, Toiletvoorziening, Bedrijfswoning, Parkeerterrein en Specifieke vorm van cultuur en ontspanning-evenemententerrein-1 Gebiedsaanduiding: Grondwaterbeschermingsgebied Waarde: Cultuurhistorie, Landschap en natuur, Ecologie, Archeologie-1, Beschermd dorpsgezicht, Buitenplaatsbiotoop, Bouwaanduiding: Monument Maximaal bebouwingspercentage: Bouwvlak Artikel 6 Buitenplaats Kenmerken en kaartgegevens tonen 6.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Buitenplaats’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het behoud, herstel en beheer van: 1. cultuurhistorische waardevolle bebouwing in de vorm van (een ensemble van) landhuizen, woningen, bijgebouwen, theekoepels, hekwerken en dergelijke; 2. landschappelijke-, cultuurhistorische- en natuurwaarden in de vorm van (elementen uit) (natuur- /over-) tuinen, parken, bossen, waterpartijen; b.
gebruik ten dienste van de bestemmingen 'Dienstverlening', 'Horeca', 'Maatschappelijk' en 'Wonen - 3' van de aanwezige hoofdgebouwen; ter plaatse van de aanduiding: ----g. 'parkeerterrein' is tevens een parkeerterrein toegestaan; ----i. 'evenemententerrein - 1' is tevens een evenemententerrein ten behoeve van kortdurende evenementen toegestaan; ---k. 'parkeerterrein' is tevens een parkeerterrein toegestaan; ----met daarbij behorende: n. beeldbepalende ornamenten; o. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere-bouwwerken; p. bijbehorende bouwwerken met de overige functies op de buitenplaats; q. recreatief medegebruik; r. hobbymatige agrarische activiteiten voor zover milieuhygiënisch inpasbaar; s. nevenfuncties; t. nutsvoorzieningen; u. erven en terreinen; v. groenvoorzieningen en water; w. parkeervoorzieningen en straatmeubilair; x. wegen en paden; Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 36 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
36
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
y. overige functioneel met de bestemming 'Buitenplaats' verbonden voorzieningen. 6.5 Specifieke gebruiksregels 6.5.1 Strijdig gebruik a. Onder strijdig gebruik met deze bestemming wordt in ieder geval begrepen: 1. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens; 2. het opslaan buiten van gerede en ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines of onderdelen hiervan; 3. het opslaan c.q. stallen van gebruiksklare of onklare voer- of vaartuigen of onderdelen hiervan; 4. het opslaan of opgeslagen houden, storten of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen. b. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op: 1. het opslaan van stoffen die noodzakelijk zijn voor het normale onderhoud van de gronden en de daarbij behorende voorzieningen; 2. het tijdelijk opslaan van materialen en werktuigen, welke nodig zijn voor de realisering en/of handhaving van de bestemming. 6.5.2 Evenemententerrein a. Ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein - 1' zijn eendaagse evenementen, zoals een herdenkingsplechtigheid, viering Koningsdag, Bevrijdingsdag, Intocht Sinterklaas, festiviteit ten behoeve van het gemeentekantoor, markten, openluchttheater en/of openluchtkerk toegestaan, met dien verstande dat: 1. tot een maximum van 8 ééndaagse evenementen per kalenderjaar.
Artikel 11 Maatschappelijk Kenmerken en kaartgegevens tonen 11.1 Bestemmingsomschrijving De voor ‘Maatschappelijk’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. maatschappelijke voorzieningen; b. waarden zoals deze bedoeld zijn in artikel 30.1. ter plaatse van de aanduiding c. ‘specifieke vorm van maatschappelijk - landhuis’ is een landhuis als hoofdgebouw toegestaan; d. ‘bedrijfswoning’ is tevens een bedrijfswoning toegestaan; e. ‘kantoor’ is tevens een kantoor toegestaan; f. ‘museum’ is tevens een museum toegestaan; g. 'specifieke vorm van maatschappelijk - toiletvoorziening' is tevens een toiletvoorziening toegestaan; h. 'religie' is tevens een klooster toegestaan; met daarbij behorende: n. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere-bouwwerken; o. erven en terreinen; p. groenvoorzieningen en water; q. parkeervoorzieningen en straatmeubilair; r. wegen en paden; s. overige functioneel met de bestemming 'Maatschappelijk' verbonden voorzieningen. In de waardering is er vanuit gegaan dat het huidige en beoogde gebruik in overeenstemming is met het vigerende omgevingsplan (of beheersverordening). Tevens is ervan uitgegaan dat het object conform een geldige bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning is gebouwd en is of zal worden betrokken en gebruikt zonder schending daarvan of schending van andere van overheidswege benodigde vergunningen. Het bovenstaande betreft een beknopt overzicht.
Voor de volledige omschrijving van de regels en plankaart wordt verwezen naar het Omgevingsloket (www.omgevingswet.overheid.nl).
Marktwaarde na verduurzaming Marktwaarde na verduurzaming Marktwaarde na verduurzaming
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 37 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
37
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Effect maatregelen op waardering De verduurzaming van vastgoed kan een positief effect hebben op de waarde ervan. Dit effect kan zich op verschillende manieren manifesteren: # Lagere operationele kosten: Duurzame gebouwen zijn vaak energie-efficiënter en gebruiken minder water en andere hulpbronnen, wat leidt tot lagere operationele kosten. Dit kan aantrekkelijk zijn voor zowel eigenaren als huurders en kan de netto operationele inkomsten (NOI) verhogen, wat de waarde van het vastgoed kan verhogen. # Hogere huur- en verkoopprijzen: Er is een groeiende vraag naar duurzaam vastgoed op de markt. Huurders en kopers zijn vaak bereid meer te betalen voor gebouwen die milieuvriendelijk zijn en een gezond binnenklimaat bieden. Dit kan leiden tot hogere huur- en verkoopprijzen. # Betere bezettingsgraden: Duurzame gebouwen kunnen aantrekkelijker zijn voor huurders, wat kan resulteren in hogere bezettingsgraden en minder leegstand. Dit draagt bij aan een stabielere cashflow en kan de waarde van het vastgoed verhogen. # Toekomstbestendigheid: Gebouwen die zijn verduurzaamd, zijn vaak beter voorbereid op toekomstige regelgeving en marktveranderingen. Dit kan de lange termijnwaarde van het vastgoed beschermen tegen veroudering en de noodzaak van kostbare aanpassingen in de toekomst.
# Risicovermindering: Duurzaam vastgoed kan worden gezien als een lager risico voor investeerders en financiers, omdat het minder gevoelig is voor schommelingen in energieprijzen en potentiële kosten gerelateerd aan milieuwetgeving. Dit kan leiden tot gunstigere financieringsvoorwaarden. # Merk- en reputatieverbetering: Eigenaren van duurzaam vastgoed kunnen profiteren van een verbeterde merkwaarde en reputatie, wat indirect de waarde van hun vastgoedportefeuille kan verhogen. # Subsidies en fiscale voordelen: Overheden bieden soms subsidies, belastingvoordelen of andere financiële prikkels voor het verduurzamen van vastgoed. Dit kan de initiële kosten van verduurzaming verlagen en de financiële prestaties van het vastgoed verbeteren. Het is echter belangrijk op te merken dat het effect van verduurzaming op de waarde van vastgoed afhankelijk is van verschillende factoren, zoals de locatie van het vastgoed, de specifieke duurzaamheidsmaatregelen die zijn geïmplementeerd, de huidige staat van het gebouw, en de marktomstandigheden. Bovendien kunnen de voordelen van verduurzaming zich over een langere periode manifesteren, en is het belangrijk om een grondige kosten-batenanalyse uit te voeren voordat men investeert in duurzaamheidsinitiatieven.
Algemene toelichting duurzaamheidsinformatie Duurzaamheidsinformatie in de vastgoedsector is van cruciaal belang omdat gebouwen en bouwactiviteiten een aanzienlijke impact hebben op het milieu en de maatschappij. Deze informatie helpt bij het beoordelen en verbeteren van de duurzaamheidsprestaties van vastgoedobjecten en -projecten. Hieronder volgt een algemene toelichting over de verschillende aspecten van duurzaamheidsinformatie in de vastgoedsector: # Energie-efficiëntie: Informatie over het energieverbruik van gebouwen is essentieel, aangezien vastgoed verantwoordelijk is voor een groot deel van het wereldwijde energieverbruik. Duurzaamheidsinformatie kan betrekking hebben op isolatie, verwarming en koeling, verlichting, en het gebruik van energiezuinige apparaten en systemen. # Watergebruik: Duurzaam waterbeheer in vastgoed omvat het verminderen van waterverbruik door efficiënte sanitair voorzieningen, regenwateropvangsystemen, en waterhergebruik. # Materialen en hulpbronnen: Duurzaamheidsinformatie over bouwmaterialen omvat de herkomst, de levenscyclusimpact, en de recyclebaarheid van de gebruikte materialen. Het gebruik van duurzame, gerecyclede of lokaal geproduceerde materialen kan de milieuimpact van een bouwproject verminderen.
# Binnenmilieu: De kwaliteit van het binnenmilieu, waaronder luchtkwaliteit, natuurlijke verlichting, en thermisch comfort, is belangrijk voor de gezondheid en het welzijn van de gebruikers van een gebouw. # Locatie en transport: De locatie van vastgoed speelt een belangrijke rol in de duurzaamheid, met name in termen van toegang tot openbaar vervoer, voorzieningen en diensten, en de impact op de mobiliteit van bewoners en gebruikers. # Afvalbeheer: Informatie over afvalbeheer tijdens de bouw en de exploitatie van gebouwen is belangrijk voor het verminderen van de impact op het milieu. Dit omvat afvalpreventie, recycling en hergebruik van materialen. # Groene ruimtes: Het integreren van groene ruimtes, zoals daktuinen en groene muren, kan bijdragen aan biodiversiteit, het welzijn van gebruikers, en de vermindering van het stedelijk hitte-eilandeffect. # Duurzaamheidskeurmerken: Er zijn verschillende certificeringssystemen voor duurzaam vastgoed, zoals LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), en DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen). Deze systemen beoordelen de duurzaamheidsprestaties van gebouwen en stimuleren verbeteringen.
# Regelgeving en beleid: Overheden stellen regels en normen vast voor de duurzaamheid van gebouwen, zoals energieprestatienormen, bouwvoorschriften, en subsidies voor duurzame renovaties. # Financiële aspecten: Duurzaam vastgoed kan leiden tot lagere operationele kosten, hogere vastgoedwaarden, en een aantrekkelijker investeringsprofiel. Duurzaamheidsinformatie helpt investeerders en eigenaren om de financiële voordelen van duurzame praktijken te beoordelen. Het verzamelen, analyseren en rapporteren van duurzaamheidsinformatie in de vastgoedsector is van belang voor ontwikkelaars, investeerders, eigenaren, huurders en beleidsmakers. Het stelt hen in staat om geïnformeerde beslissingen te nemen die bijdragen aan de verduurzaming van de gebouwde omgeving. DISCLAIMER De taxateur is geen BTK- / EPA(U)-adviseur en heeft zich alleen gericht op de (verbouwings) investeringen / kosten die nodig zijn voor de energietransitie (stroom en licht), warmtetransitie (koken en verwarmen) en het verbeteren van de schil (isoleren, ventileren en koelen) die een labelsprong mogelijk maken. Hierdoor kan er een prijsverschil ontstaan omdat BTK- / EPA(U)adviseurs bijvoorbeeld werken met BAG-metrages en de taxateur met NEN280/IPMG, dit heeft invloed op de marktwaarde, waarvoor de taxateur niet aansprakelijk is.
Taxateur kan slechts gebruik maken van digitale hulpmiddelen zoals modelleveranciers die zich richten op een kansberekening. Er zijn geen prijzen opgevraagd bij aannemers, er zijn geen controles geweest ten aanzien van de huidige bouwbesluiten en er heeft geen nacontrole plaatsgevonden door BTK- / EPA(U)-adviseur.
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 38 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
38
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
J
ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1
2
3 4 5
6 7
8 9
10
Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.
Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.
Milieu 1 2 3 4
5 6 7
Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/ of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/ of de volksgezondheid.
Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.
Eigendom 1
Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.
2
Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/ of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/ of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.
3 4
5
Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT
Pagina: - 39 - Printdatum: van 77 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina
39
Taxatierapport Buitenplaats Goudestein - Diependaalsedijk 19 & Endelhovenlaan 1 te Maarssen
Publiekrechtelijk 1
Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken.
2
In het geval dat er geen onderzoek is verricht zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder omgevingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden.
Huurrecht 1
2 3 4 5
6 7 8 9 10
11
Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn voortgezet en dat huurpenningen, bankgaranties, optiebeschikkingen e.d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met essentialia, zijn wij uitgegaan van een standaard ROZ-contract van 5 + 5 jaar, waarbij geen waarde beïnvloedende bijzondere bepalingen zijn opgenomen. Bij woningen gaan wij uit van een huurtermijn van 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd. Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn.
Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de huurster is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten. In het geval van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte hebben wij indicatie gegeven van de eventueel nader vast te stellen huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. De in artikel 7:303 BW bedoelde nadere huurprijs dient volgens een specifieke, in de wetgeving omschreven methode te worden vastgesteld. Er is op voorhand niet met zekerheid iets te zeggen over de mogelijke uitkomst van een in de wet bedoeld huurprijs. Onze opgave is dan ook niet meer dan indicatief. Niet van toepassing voor woningen. In de waardering is ervan uitgegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende weten regelgeving.