Bijlage 2b; 230412 Ruimtekwartier Ontwikkelkader Mars_def.pdf

1.50

Hove n

Zicht ba re ve rgro e n in g pr ivate buitenruimtes

De hoven zijn onderdeel van een bouwblok en de meest geborgen ruimtes in een deelgebied. Ze voorzien vaak in de toegang tot de woningen middels galerijen en buitenruimten. De hoven zijn collectief in gebruik maar (gedeeltelijk) publiek toegankelijk waarbij niet-bewoners te gast zijn. De hoven zijn wel direct toegankelijk vanuit het binnengebied. Er is hier sprake van een sterke visuele relatie, middels doorzichten, tussen binnengebied en het hof. Door middel van informele zones privé en/of collectieve worden ruimtes voor de gevel gevormd. Deze zijn in één hand ontworpen en aangelegd. Hier is nauwe afstemming tussen architectuur en landschapsarchitectuur noodzakelijk. De erfgrens privé-collectief dient wisselwerking tussen de privé-buitenruimte en het collectieve binnen gebied te stimuleren. Deze erfgrens is bij voorkeur niet fysiek aanwezig. Privé - privé afscheidingen zijn ondergeschikt aan de overgang privé-collectief.

Op grote terrassen wordt groen integraal en zorgvuldig meeontworpen. Tevens nodigt de ruime maat van de terrassen de bewoners uit om deze verder te vergroenen. Daarnaast is het voorstelbaar dat plantenbakken in het gevelontwerp of op de balkons / loggia’s worden meeontworpen. Voorstelbare oplossingen: 1) plantenbak geïntegreerd met de balustrade 2) plantenbak als balustrade balkon 3) verticaal groen 4) plantenbak als balustrade dakterras 5) horizontaal groen 6) plantenbakken als losse elementen. Er wordt nagedacht over de bewatering van het groen. Geadviseerd wordt om de instandhouding en het onderhoud van het groen vast te leggen in de statuten van de VVE.

Avo n dbe e ld Verlichting op de gebouwen wordt integraal meeontworpen door de architect. Per gebouw wordt hetzelfde type (privé-) verlichting bij de voordeuren en galerijen gebruikt, de kleur Kelvin, zoveel mogelijk gelijk houden voor de verlichting van het gehele deelgebied. Onderhoud van deze verlichting is onderdeel van de VVE. Een en ander dient te worden afgestemd op de verlichting van de buitenruimte.

35

3

SPECIFIEK VOOR DEELGEBIED EN GEBOUWNIVEAU

Ontwikkelkader Mars | Ruimtekwartier

36

Hoofdstuk 3

DEELGEBIED MARS

Stedenbouwkundige uitgangspunten en beeldkwaliteit

Mars

Specifieke principes voor deelgebied Mars

Ho ofd s t u k 3 | Sp e c i fi ek vo o r deelgebied en gebouwniveau

Status Sinds de vastelling van het Randvoorwaarden document (2020) heeft de initiafnemer op deze locatie een plan ontwikkeld. Dit voorgestelde plan en is het resultaat van de toetsing aan de randvoorwaarden, de klankbordgroep en inloopavond waarbij diverse opmerkingen ook zijn verwerkt, zoals de positie van de torens. Dit plan is deels uitvoerig besproken in het kwaliteitsteam en mag rekenen op een positief pre-advies van de welstandscommissie en betreft deels een massastudie/ schetsontwerp. De toetsing en aanbevelingen heeft plaatsgevonden in Bijlage A. De aanbevelingen zoals aangegeven in het toetsings- en aanbevelingen document dienen te worden verwerkt in het definitieve plan ten behoeve van de omgevingsvergunning.

De laatste inzichten en planspecifieke aspecten voor deze locatie in samenhang met de totale planontwikkeling Ruimtekwartier hebben geleid tot de volgende stedenbouwkundige en architectonische kwaliteitseisen voor deelgebied Mars, waar het ingebrachte ontwerp is gebruikt als referentie. Deze vormen het Ontwikkelkader voor de ruimtelijke en planologische procedure, de planbegeleiding door het kwaliteitsteam en het welstands toezicht.

Deelgebied Mars | Ruimtekwartier

38

STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN PROJECTSPECIFIEKE ASPECTEN TEN BEHOEVE VAN BESTEMMINGSPLAN

Ruimtelijke opzet (massa, accenten, ontsluiting, entrees) • De ontwikkeling bestaat uit 3 nieuwe woongebouwen. Daarvan maken 2 onderdeel uit van de hoofdbebouwing en één gebouw is een ‘accent’. De architectuur en typologie van de hoofdbebouwing is sterk verwant aan elkaar, het ‘accent’ is meer onderscheidend in vorm en opzet. • De nieuwbouwblokken zijn parallel gepositioneerd aan de bestaande wegenstructuur. De orthogonale positie van de nieuwbouw draagt bij aan een geluidsluw binnengebied. De hoogbouwelementen zijn naar achter gepositioneerd ten opzichte van de bestaande woonwijk. • Het gebouw ‘Phobos’ is aan de Ruimteweg 18 meter hoog vanaf maaiveld en zal middels terrasvorming per verdieping worden opgebouwd naar maximaal 30 meter. • In de stedenbouwkundige opzet worden 3 hoogteaccenten gerealiseerd. De hoofdbebouwing bestaat uit 2 accenten, één van maximaal 49 meter en één van 60 meter hoog. Dit betreft de woonlagen. De dakrand kan enkel meters hoger zijn ten behoeve van de architectuur of functionele aspecten of installaties op het dak. • Het ‘hoekaccent’ is maximaal 49 meter hoog en kent een terrasvormige opbouw per verdieping. • De voorzieningen liggen nabij de hoofdentrees aan het binnengebied en bij de bushalte.

• De ruimtelijke ontwikkeling zal gefaseerd plaatsvinden en dient daarom in de tussentijdse situatie een zorgvuldige aansluiting te hebben op de omliggende plandelen. • Het entreegebied voor de parkeergarage van Phobos en Deimos ligt aan de Maarssenbroeksedijk. Het entreegebied van Ares ligt tussen de ontwikkeling van deelgebied Saturnus en Mars aan de Planetenbaan en wordt ontsloten via de Ruimteweg. • De entrees van de inpandige fietsenstallingen zijn gepositioneerd aan het binnengebied. • Er zijn minimaal 3 langzaamverkeersverbindingen met de omgeving. Er zijn 2 directe voetgangersverbindingen met deelgebied Saturnus en Venus en er zijn een of meerdere verbindingen met het groen-blauw casco en de bushalte aan de Ruimteweg. Groen-blauw casco • Het groen-blauw casco rondom de kavel moet landschappelijk worden ingericht en draagt bij aan een leefbare en groene buitenruimte middels diverse wandelen fietsverbindingen, waterberging en sport- en verblijfsfuncties. • Het groen-blauw casco moet functioneel en landschappelijk aansluiten op het binnengebied.

stedelijk netwerk

bushalte opwaarderen 1

etsnetwerk voetgangersnetwerk

Phobos nieuw volume met woningen (max. 60 m )

gebouwentree voorzieningen

dwaalroute groene openbare ruimte

woon/werk plint 2

Binnengebied • Het dwaalspoor verbindt diverse plintfuncties in het gehele plangebied en is op zichzelf een route voor extra beweging, sport en kunst. • Het binnengebied heeft een eigen uitstraling passend bij de architectuur en is integraal ontworpen en overwegend geluidsluw. • Het binnengebied moet functioneel en landschappelijk aansluiten op het groen-blauw casco.

openbare ruimte andere deelgebieden groen casco

laan Ruimteweg laan Maarssenbroeksedijk

3

Deimos nieuw volume met woningen (max. 49 m )

Ares (hoekaccent) nieuw volume met woningen (max. 49 m )

BEELDKWALITEIT MARS Deelgebied Mars

Deze ontwikkeling kent een gefaseerde ontwikkeling. De gebouwen van de eerste fase vormen de ‘hoofdbebouwing’ en de ontwikkeling in fase twee het ‘hoekaccent’. Reden van deze situatie is het gedeeld eigenaarschap. Echter de ontwikkelingen zijn volledig op elkaar afgestemd. Middels een tijdelijk pergolaconstructie is er vormgegeven aan de tijdelijk demarcatie tussen de ontwikkelingen op dit deelgebied. De gevels van de nieuwe woongebouwen op deelgebied Mars, hebben een vergrijsde aardse basiskleur in gemêleerde baksteen met betonnen accenten. De bebouwing is overwegend monumentaal. De gevels van het nieuwe Ares gebouw maken het ‘hoekaccent’ en zijn veelal opgebouwd uit groene gevelpanelen, transparant glas en geaccentueerde horizontale vloerlijnen die de horizontaliteit benadrukken. De beeldbepalende gevelelementen bestaan uit een kleurtoon die wordt afgestemd met de bestaande bebouwing binnen het deelgebied. Innovatief en circulair materiaalgebruik kan daarbij de architectonische expressie versterken.

Hoofd b ebouw i ng

Hoofdbebouwing

De woonblokken met hoven en een hoogbouw element hebben een duidelijke opbouw van plint, naar midden en kroon. Het deelgebied heeft een hoogte accent op het woonblok Phobos. De gevels van de ‘hoofdbebouwing’ hebben een duidelijke gridstructuur en zijn alzijdig vormgegeven. De gevels zijn van een vergrijsde aardse gemêleerde steenachtig materiaal. Het gebouw Phobos begeleid aan de noordkant de bestaande fietsroute en vormt tevens een poort over de Dwaalroute naar deelgebied Venus. Aan de oostkant is een ontvangstgebied ontworpen voor de beide woonblokken. Het is het enige deelgebied met een auto ontsluiting op de Maarssenbroeksedijk. Het woonblok Deimos is geadresseerd aan de Planetenbaan.

Hoekaccent

Hoekaccenten

De gevels van het nieuwe ‘hoekaccent’ op deelgebied Mars, zijn horizontaal georiënteerd en hebben een gelaagde uitstraling. De gebouwmassa heeft een terrasvormige opbouw en word veelal geaccentueerd door ‘levend groen’. Er kan derhalve naast het hoofdmateriaal gewerkt worden met meerder materialen of een andere textuur van hetzelfde materiaal. De gevels van het gebouw, in aansluiting op het dek, bestaan overwegend uit innovatieve en duurzame gevelelementen en transparant materiaal, De kleurtoon wordt afgestemd op de belendende bebouwing (hoofdbebouwing) binnen het deelgebied. Innovatief en circulair materiaalgebruik kan de architectonische expressie versterken. Het gebouw is met de hoofdentree gericht op de Planetenbaan en wordt middels het materiaalgebruik benadrukt. Aan de noordwest zijde is het gebouw op een vanzelfsprekende manier aangesloten op het dek. Het gebouw is gelegen op de hoek Ruimteweg en Planetenbaan. Het gebouw kijkt het verkeer dat vanaf de Maarssenbroekslag aan komt rijden naar de Ruimteweg, als het ware aan. Het verkeer komende van de richting Lage weide word door het gebouw ontvangen bij de kruising bij het verlaten van Maarssenbroek. Het gebouw vormt een duidelijk herkenningspunt voor Maarsenbroek.

Het ‘hoekaccent’ word ook gezien als onderdeel van een reeks van ‘hoekaccenten’ gelegen langs de Ruimteweg, dit heeft vooral betrekking op horizontale geleding in de gevel en de terrasvormige opbouw in de massa.

Hoven

Het plan kent twee intieme binnenhoven die worden gevormd door twee bouwblokken van de hoofdbebouwing. De materialisering van deze hoven heeft een interieure kwaliteit met een houten karakter. Via deze hoven worden de woning in het blok ontsloten middels een galerij met verblijfskwaliteit die bijdraagt aan ontmoeting middels zitgelegenheid en groen. De hoven zijn overwegend van de bewoners van het woonblok en/of de direct omwonende. Het binnenhof van gebouw Phobos, gelegen langs de bestaande fietsbrug, vormt de poort naar het naast gelegen deelgebied Venus maar ook hebben de bewoners via het bestaande fietspad toegang tot het dek en de voorzieningen zoals de fietsenstalling. Deze binnenhoven geven

bijzondere doorkijken naar de hoger gelegen verdiepingen en de omliggende bebouwing en geven inzicht in de ruimtelijke gelaagdheid van het gebouw ensemble van deelgebied Mars.

Binnengebieden

Het binnengebied van deelgebied Mars kent een gefaseerde ontwikkeling waarbij de hoofdbebouwing in eerste instantie zal worden ontwikkeld. Het binnengebied vormt dan nog een hoger gelegen dek dat aansluit op de bestaande bebouwing op de hoeklocatie, Planetenbaan 1 en 2, middels een pergola constructie. Het vormt een groene semi transparante afscherming van het parkeren van de hoofdbebouwing op maaiveld. De privacy en beeldkwaliteit voor Planetenbaan 1 en 2 is op deze wijze, vanaf het nieuwe dek of vanuit de parkeergarage geborgd in deze fase van de ontwikkeling van de hoofdbebouwing op het deelgebied Mars. In een definitieve ontwikkelfase waarbij ook het ‘hoekaccent’ zal zijn ontwikkeld, zal er aansluiting worden gemaakt op het dek van de hoofdbebouwing en het inrichtingsontwerp voor dit binnengebied, zodanig dat hier een gezamenlijke plek wordt ontwikkeld. Daarbij zijn de hoogteverschillen en de inrichting verworden tot een herkenbare eenheid voor deelgebied Mars.

Hoofdentree

De hoofdentree van de nieuwe hoofdbebouwing is gelegen aan de zijde van de Maarssenbroeksedijk en aan de Planetenbaan. De hoofdentree van het hoekaccent is gelegen aan de Planetenbaan.

KWALITEIT OPENBARE RUIMTE Groen luwe binnengebied • Het binnengebied is niet met hekken afgesloten en is openbaar toegankelijk. De privé binnentuinen van de carrés zijn mogelijk wel afgesloten met hekken • Er is een concept openbare ruimte opgesteld voor het gehele plangebied Ruimtekwartier, de binnengebieden sluiten hier op aan. • De routes en de binnengebieden dienen veilig en comfortabel te worden verlicht. • Het binnengebied is voornamelijk groen ingericht met lage en middelhoge beplanting en meerstammige bomen. • De erfafscheidingen/privacy overgangen tussen de woningen en aan het binnengebied worden landschappelijk vormgegeven. Groen-Blauw casco • Het ruimtelijk casco sluit aan op de groene binnengebieden en is vormgeven met groene taluds om het autoparkeren aan het zicht te ontrekken. Er zijn hellingbanen en geluidsvoorziening in opgenomen. • De inrichtingsplannen openbare ruimte voor de binnengebieden en de directe omgeving dienen aan te sluiten op het inrichtingsplan Groen-Blauw casco in ontwerp en functionaliteit. • De inrichtingsvoorzieningen zijn groen, zoals grastegel parkeerplaatsen, zichtbare infiltratie van regenwater en zoveel mogelijk open verharding en natuurvriendelijke oevers. ① • Het ruimtelijk casco heeft een robust beplantingsplan en draagt bij aan biodiversiteit in de omgeving.

Routing en parkeren • Het binnengebied is aan 3 zijden van de kavel aangesloten op het langzaamverkeersnetwerk. ② • Gebouwentrees dienen herkenbaar te zijn en duidelijk geadresseerd. De entrees moeten comfortabel bereikbaar zijn vanaf de hoofdroutes. • Het dwaalspoor is een herkenbare route middels specifieke verharding, inrichtingselementen en een uitgesproken eigen kleurgebruik RAL 5008 structuurlak. Materialisering is in afstemming met de deelgebieden en in samenhang met de uitstraling van het gehele Ruimtekwartier. ③ • De toegankelijkheid naar de bushalte dient zorgvuldig en comfortabel te worden ontworpen. ④ • Het binnengebied heeft een eigen herkenbare sfeer en identiteit qua beplanting, welke zich onderscheid ten opzichte van de andere binnengebieden. De padenstructruur sluit in vorm en route aan op de andere deelgebieden. • Het parkeren bevindt zich verdiept, halfverdiept of op maaiveld, maar is ten alle tijden zorgvuldig afgedekt en groen ingepast, in aansluiting op het Groen-Blauw Casco. • De geparkeerde auto’s aan het zicht te ontrekken door middel van een tweede maaiveld per deelgebied. • Bezoekersparkeren in de entreegebieden op maaiveld dienen zorgvuldig in het groen-blauw casco te worden ingepast. • De ingang van fietsparkeergarage heeft een centrale en herkenbare plaats in het plan en dient zorgvuldig en groen te worden ingepast.

⑤ • De langzaamverkeersverbindingen worden verkeersveilig en duurzaam ingericht met een aantrekkelijke uitstraling. Dit wordt bereikt door hoogwaardige beplanting en inrichtingselementen zoals verlichting, verharding en straatmeubilair. In het Beeldkwaliteitsplan/concept inrichtingsplan openbare ruimte worden hier kaders voor opgenomen. Duurzaamheid en Energie • De openbare ruimte dient als een natuurinclusieve woonomgeving te worden uitgevoerd, middels duurzaam materiaalgebruik en het stimuleren van biodiversiteit. • Ruimte reserveren voor het opvangen en bergen van minimaal 10 mm regenwater per m2. • Er wordt aan de hand van een ‘integrale energievisie Ruimtekwartier’ gezocht naar een mogelijkheid om hernieuwbare energie, gebiedsbreed te kunnen inzetten. De ambities om deze ontwikkeling in haar eigen energiebehoefte te laten voorzien en wellicht in die van de omliggende wijken is daarbij het streven.

1

1 2

2 5

3

2

6

3

2

4

Materialisering en beplanting • Het groen in de openbare ruimte heeft een kwalitatieve en robuuste kwaliteit. • Ieder binnengebied beschikt over een eigen identiteit. Dit wordt met name in de beplantingskeuze expliciet gemaakt. De nadere uitwerking en vormgeving sluit aan bij de omliggende architectuur in sfeer en uitstraling en op het Groen-Blauw casco. • Een diversiteit aan beplanting in soort keuze en aanvangskwaliteit maakt een robuuste kwaliteit op de deze plek. Het concept inrichtingsplan voorziet hierin ⑥ • RAL 5008 structuurlak, vormt de eenheidskleur voor alle inrichtingelementen in het plangebied Ruimtekwartier. • Nadere afstemming van de materialisering dient in samenhang met de architectuur en het Groene casco te gebeuren. • Het concept schetsontwerp openbare ruimte vormt het samenhangend concept voor de inrichtingselementen en de afstemming van de gehele openbare ruimte.

REFERENTIE OPENBARE RUIMTE

Toegankelijke aansluiting binnengebied op het langzaamverkeersnetwerk

Het binnengebied is voornamelijk groen ingericht met kleine hoogteverschillen, met lage, middelhoge beplanting en bomen.

Hogere beplanting en verscheidenheid aan beplanting brengt een hogere kwaliteit aan de plek

Het groen in de openbare ruimte heeft een kwalitatieve en robuuste inrichting

De overgang tussen het binnengebied en de woningen wordt landschappelijk vormgegeven middels een erfafscheiding.

BEELDKWALITEIT ARCHITECTUUR HOOFDBEBOUWING Karakteristiek • Statige volumes op een groene terp. Vorm • De gebouw volumes zijn vormgegeven als ‘familie’ en alzijdige gebouwen ①. • De ruimtelijke kwaliteit van het binnengebeid wordt versterkt door een gebouwvolume bestaande uit laagbouw volume met een hoogteaccent op de kop. ② Ontsluitingsstructuur • De galerijen zijn onderdeel van het architectonisch ontwerp en dragen bij aan de verblijfskwaliteit in het binnenhof. ③ • De woningen in het hoogteaccent zijn via corridors en een centrale kern te bereiken. • De 2 binnenhoven in de bouwblokken zijn openbaar en toegankelijk vanuit het centrale binnengebied. • De gebouwen zijn duidelijk geadresseerd aan het ontvangstgebied en comfortabel bereikbaar te voet en met de fiets. Gevelbeeld • De volumes zijn opgedeeld in 3 leesbare delen: de plint, het midden en een kroon. • De plint bestaat uit 1 of 2 lagen, het midden deel tot tenminste 18 meter vormt de eyeline. • Aan het binnengebied zijn woningen en functies gepositioneerd nabij de ontvangstgebieden en aan het dek die bijdragen aan de levendige plinten. ④ • De gevels bestaan uit een gridgevel met overwegend verticaal georganiseerde gevelopeningen⑤ • De ritmiek in de gevel en de afwisseling in de gevelopeningen en de balkon posities versterken de leesbaarheid van de bouwvolumes.

• De plasticiteit in de gevel wordt versterkt door het toepassen van verdiepte neggen. Dit vergroot de leesbaarheid van de gevelopbouw en draagt bij aan de beleving van de menselijke schaal en maat. • De alzijdigheid wordt benadrukt door het toepassen van open hoeken. ⑥ • Geluidsbelasting op de hoger gelegen verdiepingen leidt tot aanvullende/functionele maatregelen voor de buitenruimte, die zorgvuldig worden ingepast in de architectuur. Overgangen en buitenruimtes • De overgangen van privé naar publiek worden landschappelijk ingepast. De buitenruimten en erfafscheidingen van de woningen gelegen aan het binnengebied worden groen vormgegeven en zijn onderdeel van het integrale groene inrichtingsplan voor het binnengebied. De buitenruimten van de woningen gelegen aan het groen-blauw casco, worden op een vanzelfsprekende manier ingericht in aansluiting op de groene inrichtingskwaliteit van het groen-blauw casco. Beplanting toegepast in variabele hoogte is hierbij het kenmerk. • De daken van de laagbouw zijn als een ‘vijfde gevel’ en hebben een zichtkwaliteit voor de bewoners van de omliggende hoogbouw. Deze groene terrassen en daken, met gebruikskwaliteit, vormen het ‘gestapeld landschap’ en worden gezien als verlengde van het Groen-Blauw casco. De toegankelijk is zoveel mogelijk vanuit de woningen en/of de corridor georganiseerd.

⑦ • Om een zorgvuldige overgang te creëren, nabij de entree, tussen het maaiveld en de plint van het gebouw is in de eerste twee bouwlagen een hoge mate van transparantie gewenst. • De entrees van de gebouwen, voorzieningen en stijgpunten zijn allen zichtbaar vanuit een centrale positie in het binnengebied.

6 2 7

3 5

3 1 4

4

Duurzaamheid en Energie • In aansluiting op groen-blauw casco draagt het gebouw bij aan een natuurinclusieve woonomgeving middels duurzaam materiaalgebruik en vanzelfsprekende toepassingen in de architectuur die de biodiversiteit vergroten. • De benodigde installatietechniek op dak, gevel en terras dient groen te worden ingepast. De gewenste uitstraling voor de woonomgeving is gericht op een groene, duurzame en biodiverse uitstraling, verblijfskwaliteit en beleving. • Bouwfysische aspecten hebben altijd een bouwkundige uitwerking welke bijdraagt aan de beeldkwaliteit van het Ruimtekwartier. Te denken valt aan energievoorzieningen, wind- en bezonningsaspecten. Materialisering • De materialisering van de hoofdbebouwing wordt gekenmerkt door aardse basistinten en wordt hoofdzakelijk opgetrokken uit baksteenachtig materiaal. • De hoofdentrees zijn herkenbaar door een verbijzondering in de detaillering, vriendelijke materialisering en hebben een menselijke maat. • De uiteindelijke materiaalkeuze dient te worden voorgelegd aan het kwaliteitsteam mogelijk in de vorm van een mockup op de betreffende locatie • Kleur van kozijnen en balustrades dient voor het gehele deelgebied te zijn afgestemd om de architectonische samenhang te versterken.

Begane grond A

2

5400

FH

34800

34800 34800 10800 190010800

CONCEPT BINNENGEBIED 30-09-2021 D

0100 1900

CONCEPT BINNENGEBIED 30-09-2021 BD

5400

4

5400

5BD

5400

D

mk mk

met verbindingbruggen

mk

mk

mk mk

mk

mk

Verdieping t/m 9gelegen - galerij van65400 gevel 6 met privé7balkon54 - woning - galerij van5400 gevel gelegen54 5400 5400

App 4

59.24 m²

App 4

1

1 2de verdieping 1

CONCEPT BINNENGEBIED 30-09-2021 De bouwvolumes met een binnenhof bestaan uit galerijen E

5400

A

1900 108001900

F DE

5400

3

2de verdieping A

H

De gevel bestaat uit een grid met een consequente regelmaat

5400

B A B

101001900 10100

I HI

5400

mk

1

F Verdieping 6 t/m 9 3 4 5 6 met privé7balkon - woning - galerij gevel gelegen 3 4 5 6 van5400 7 5400 5400 5400 54 DE 5400 Zoveel mogelijk daglicht toetreding realiseren op 3 4 5 6 7 E de galerijen en de gevels Verdieping 6 t/m 9 3 4 5 6 met privé7balkon - woning

mk

2

7

Galerijen bieden mogelijkheden om ontmoeting te stimuleren 2de verdieping

59.24 m² App 4

59.24 m²

mk

8ste verdieping 1

6

mk

2

5F E

mk

8ste verdieping 1

10100

I

5400

4

App 6

74.39 m²

mk

De ritmiek in de gevel en de afwisseling in de gevelopeningen en de balkon posities versterken de leesbaarheid van de bouwvolumes

2 2

3

App 6

34800 34800 10800 190010800

1 1

A

App 4

59.24 m²

74.39 m²

34800

2

2

5400

App 4

App 6 m² 59.24 74.39 m²

190010100 1900

10100 10100

1

2 59.24 m² 5400

H

8ste verdieping

A

EF

101001900 10100

FH

B A B

2

App 4

1900 108001900

D

10100

I HI

190010100 1900

BD

1

10100 10100

E

5400

I Begane grond1

34800 34800 10800 190010800

DE

Begane grond1

2 2

mk

INSPIRATIE ARCHITECTUUR HOOFDBEBOUWING F

1 1

mk

34800

A

1900 108001900

EF

mk

H

Began - 2won - extra

Began - 2won Began - extr - 2won - extra

BEELDKWALITEIT ARCHITECTUUR HOEKACCENT Karakteristiek • Robuust volume op een groene terp. Vorm • Het volume is opgebouwd als autonoom en alzijdig gebouw. ① • Het hoekaccent heeft een eigenzinnige vorm ten opzichte van bebouwing binnen het gebouwde ensemble op het deelgebied. Het volume met terrassen kan worden opgevat als gestapeld landschap met een hoogteaccent. • Het gebouw presenteert zich als een gestapeld landschap met terrassen, georiënteerd op de zon en gaat een ruimtelijke relatie aan met het binnengebied en het groen-blauw casco. ② Ontsluitingsstructuur • De woningen zijn via corridors te bereiken. De hoofdentree is georiënteerd op de Planetenbaan en secundaire entrees zijn tevens gericht op het binnengebied op dekniveau. • De auto-ontsluiting van het gebouw is georiënteerd op de Planetenbaan en comfortabel bereikbaar te voet en met de fiets. Gevelbeeld • De plint bestaat uit 1 of 2 lagen, het midden deel tot tenminste 18 meter vormt de eyeline. ③ • De hoofdentree is herkenbaar en word nadrukkelijk gepresenteerd aan de Planetenbaan. • Innovatieve en duurzame gevelmaterialisering bepalen de architectonische kwaliteit. • De gevels tonen een geleding per verdieping met overwegend horizontale gevelopeningen als representatie de menselijke maat. ④ • Het gebouw bestaat uit vloervelden met een consequente regelmaat en ritmiek in gevelopeningen.

• De gevelopbouw toont zowel in materialisatie als in gevelopeningen de verdiepingshoogte. • De daken en terrassen van dit gebouw zijn veelal als tuinen ingericht en vormen een ‘vijfde gevel’. ⑤ • Geluidsbelasting op de hoger gelegen verdiepingen leidt tot aanvullende/functionele maatregelen voor de buitenruimte, die zorgvuldig worden ingepast in de architectuur. Overgangen en buitenruimtes • De overgangen van privé naar publiek worden landschappelijk ingepast. De buitenruimten en erfafscheidingen van de woningen gelegen aan het binnengebied worden groen vormgegeven en zijn onderdeel van het integrale groene inrichtingsplan voor het binnengebied. De buitenruimten van de woningen gelegen aan het groen-blauw casco, worden op een vanzelfsprekende manier ingericht in aansluiting op de groene inrichtingskwaliteit van het groen-blauw casco. Beplanting toegepast in variabele hoogte is hierbij het kenmerk. • Er dient een comfortabele overgang te worden gerealiseerd middels een visuele verbinding van het hof naar het binnengebied met een levend groene uitstraling. • De galerijen hebben als doel de verblijfskwaliteit te verhogen en de horizontaliteit te versterken. • De daken van de laagbouw zijn als een ‘vijfde gevel’ en hebben een zichtkwaliteit voor de bewoners van de omliggende hoogbouw. Deze groene terrassen en daken, met gebruikskwaliteit, vormen het ‘gestapeld landschap’.

• De toegang tot de woningen is zoveel mogelijk georganiseerd vanuit de galerij, het dek of het hof. • Om een zorgvuldige overgang te creëren, nabij de entree, tussen het maaiveld en de plint van het gebouw is in de eerste twee bouwlagen een hoge mate van transparantie gewenst. Echter dient het parkeren aan het zicht te worden onttrokken.

2

2 5

5

4

1 3

Duurzaamheid en Energie • In aansluiting op groen-blauw casco draagt het gebouw bij aan een natuurinclusieve woonomgeving middels duurzaam materiaalgebruik en vanzelfsprekende toepassingen in de architectuur die de biodiversiteit vergroten. • Energietechnische installaties dienen zorgvuldig te worden ingepast in aansluiting op de voorgestelde architectuur en dragen bij aan de groene kwaliteit en verblijfskwaliteit van de woonomgeving. • Bouwfysische aspecten hebben altijd een bouwkundige uitwerking welke bijdraagt aan de beeldkwaliteit van het Ruimtekwartier. Te denken valt aan energievoorzieningen, wind- en bezonningsaspecten. • De benodigde installatietechniek op dak, gevel en terras dient groen te worden ingepast. De gewenste uitstraling voor de woonomgeving is gericht op een groene, duurzame en biodiverse uitstraling, verblijfskwaliteit en beleving. Materialisering en beplanting • De kleur van de gevels zal worden afgestemd op het kleur en materialen pallet van de belendende bebouwing binnen het deelgebied. Met name de toegepaste kleuren dragen bij aan de ensemble vorming van dit deelgebied en is op een samenhangende manier verwerkt in de gevels van ‘het hoekaccent’. • Circulair en innovatief materiaalgebruik dragen bij als architectonische expressie.

• Kleur van kozijnen en balustrades dient voor het gehele deelgebied te zijn afgestemd om de architectonische samenhang te versterken. • Beplanting is onderdeel van het ontwerp en dient bij voorkeur voorzien te zijn van een onderhoudsadvies.

Be e l d k wa l i tei t d eel geb i ed

INSPIRATIE ARCHITECTUUR HOEKACCENT

Het gebouw heeft een duidelijke horizontale geleding per verdieping en presenteert zich alzijdig.

Het gebouw presenteert zich als een gestapeld landschap met terrassen, met een afbouw naar het binnengebied.

Het gebouw heeft een innovatieve en duurzame gevel

Het gebouw een sterke ruimtelijke relatie aan met het binnengebied en het groen-blauw casco

4 BIJLAGES

Ontwikkelkader Mars | Ruimtekwartier

47

BIJLAGES A

TOETSINGSDOCUMENT MARS

opgesteld door buro MA.AN

B MOBILITEITSKADER

opgesteld door Goudappel Koffeng

C BEANTWOORDING AMENDEMENT GROENLINKS

opgesteld door buro MA.AN

D SO OPENBARE RUIMTE RUIMTEKWARTIER opgesteld door buro MA.AN E FASERINGSKAARTEN ONTSLUITING PLANETENBAAN opgesteld door buro MA.AN F RAPPORTAGE VOORZIENINGEN RUIMTEKWARTIER opgesteld door BUREAU STEDELIJKE PLANNING

Toetsings- en aanbevelingsdocument Mars Toetsing en aanbevelingen aan de hand van de vastgestelde randvoorwaarden (3 juni 2020) April 2023

Voorwoo rd Voor u ligt het Toetsings- en aanbevelinsdocument voor het plandeel ‘Mars’, ook bekend als Planetenbaan Midden. Het Toetsings- en aanbevelingsdocument voor deelgebied Mars ligt ten grondslag aan het Ontwikkelkader Mars. Voor de totale planontwikkeling van het Ruimtekwartier zijn er vier kaders opgesteld, één voor elk plandeel. Deze Ontwikkelkaders dienen er toe om afstemming en samenhang te creëren tussen de individuele ontwikkelingen en onderlinge plandelen. De diverse deelgebieden bevinden zich in verschillende stadia van ontwikkeling bij het schrijven van deze rapportage. De diverse deelgebieden bevinden zich in verschillende stadia van ontwikkeling bij het schrijven van deze rapportage. Nadat de Ontwikkelkaders zijn vastgesteld dient dit specifieke Toetsingsen aanbevelingsdocument als ondersteunend document voor de uitwerking van de plannen in aansluiting op de totale ontwikkeling van Ruimtekwartier.

Venus

Mars

Saturnus

Lees wi j zer Dit document bestaat uit twee onderdelen: • A. Toetsingskader: Hierin worden de ontwikkelingen getoetst aan de hand van het vastgestelde ‘Stedenbouwkundig Kader’ van 3 juni 2020. • B. Aanbevelingen: In dit hoofdstuk worden de planaspecten die afwijken van de eerder vastgestelde randvoorwaarden omschreven. Daarnaast wordt een motivatie gegeven op de afwijking.

Neptunus

De locatie Mars betreft een gedeeld eigenaarsschap. In dit deelgebied is er sprake van een gefaseerde ontwikkeling, maar met intensieve integrale afstemming. Het betreft hier voor fase 1 een definitief ontwerp met een positief welstandsoordeel en voor fase 2 betreft het een schetsontwerp. Beide ontwerpen dienen als voorontwerp ten behoeve van de bestemmingsplan procedure.

BESTAANDE CONTEXT Opgave Vanuit de regio is er een forse woningbouwopgave tot 2040. De woningmarkt in zowel de huur- als koopsector staat in Stichtse Vecht sterk onder druk. De herontwikkeling van Planetenbaan en Het Kwadrant kan een aanzienlijke bijdrage leveren aan de druk op de woningbehoefte in de gemeente. Wegens de goed bereikbare locatie nabij de A2, het station Maarssen en het langzaamverkeersnetwerk is de planlocatie gunstig als woon- en werkbestemming. Vanuit de bestaande kenmerken van het plangebied kan op Planetenbaan en Het Kwadrant een uniek woon-werkmilieu worden gerealiseerd. Een park-stedelijk woonmilieu waarbij een hoge dichtheid van woningen wordt gecombineerd met een groene omgeving. De ontwikkeling voor Mars maakt onderdeel uit van de totale planontwikkeling van Ruimtekwartier.

Besta a n d e co ntex t Pl an eten b a a n 1- 2, 9, 15- 16 De voorgestelde ontwikkeling voor Planetenbaan 1-2, 9 en 15-16 (Mars) betreft de nieuwbouw van drie woonblokken als onderdeel van Planetenbaan Midden. De ontwikkeling voor Planetenbaan 1-2,9,15-16 (Mars) dient eveneens te worden bezien in het verlengde van de stedelijke ontwikkeling van deelgebied Noord, Zuid en Kwadrant te weten Planetenbaan 100 en Kometenweg 2, Cornerplaza en Het Kwadrant. Vanuit de huidige kantoorfunctie heeft het gehele plangebied een verharde terreininrichting ten behoeve van de parkeergelegenheid. De transformatie naar een hoogstedelijke woonomgeving, biedt kansen voor een meer aantrekkelijke groene inrichting van de leefomgeving. De ruimtelijke ontwikkeling zal gefaseerd plaatsvinden en dient daarom in de tussentijdse situatie van kwaliteit te zijn. Het uitgangspunt is dat de bestaande getransformeerde kantoorgebouwen (Planetenbaan 1-2) in eerste instantie zullen worden gehandhaafd. De ruimtelijke ontwikkeling van Planetenbaan Midden omvat daarom 2 fasen. De eerste fase betreft het bouwen van de twee bouwblokken met parkeervoorziening afgedekt met een verblijfsdek waarbij de erfgrens met Planetenbaan 9,15-16 is vormgegeven als een tijdelijke pergolaconstructie. Deze zal ook de parkeervoorziening afschermen.

Vervolgens zal in de tweede fase een ontwikkeling plaatsvinden op Planetenbaan 1-2 zodanig dat op maaiveld en dekniveau er sprake zal moeten zijn van een aaneengesloten situatie met een integrale ruimtelijke kwaliteit.

Pla netenb a a n 100

Ko metenweg 2

*vo lle di ge be dr i j fsfun cti e

*ge d e e l te l i j ke l e e g st a nd

Pla netenb a a n 9

Fase 1

*ge d e e l te l i j ke l e e g st a nd

Pla netenb a a n 1-2

Planetenbaan 1 5 -1 6

*get ra nsfo r m e e rd na a r woni ng b ou w

*ge de e lte li j ke le e gsta n d

Fa se 2 Co rnerpla za Het Kwa d ra nt

*i n t ra nsfo r m at i e na a r woni ng b ou w

*ge d e e l te l i j ke l e e g st a nd

Legenda Eigendom Provincie

Gemeente

Private kavels

Plangrens

Mars | Ruimtekwartier

51

A

TOETSINGSKADER

In het Toetsingskader wordt het plandeel Mars getoetst aan de hand van de randvoorwaarden uit het vastgestelde Stedenbouwkundig Kader. Het voorgelegde plan bestaat uit een korte beschrijving en de verbeelding van zowel het ontwerp van de bebouwing als de openbare ruimte. Het plan is langs de volgende thema’s integraal besproken: ‘Bebouwing’; ‘Langzaamverkeersroutes en binnengebied’; ‘Programma en parkeren’ en ‘Groen en samenhangend landschap’. Elk plan wordt getoetst aan de vastgestelde randvoorwaarden, deze zijn verbeeld in abstracte weergave. Vervolgens wordt het plan beoordeeld met een V (voldoet) of een O (oplossingsrichting). Deze laatste beoordeling geeft aan dat het voorgelegde plan op de betreffende randvoorwaarden is getoetst en nog niet volledig voldoet. In aansluiting op de verdere ontwikkelingen en bij nadere uitwerking zal een passende oplossingsrichting moeten worden gekozen.

Mars | Ruimtekwartier

52

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Mars | Ruimtekwartier

RANDVOORWAARDEN DOCUMENT | STEDENBOUWKUNDIGE AMBITIES EN VISIE

Gro en s tr u c tu u r Planetenbaan en Het Kwadrant liggen ingeklemd tussen twee groenstructuren, de Maarssenbroeksedijk, met bomenlaan en watergang, en de groene wijkontsluitingsring (Ruimteweg), met een brede groene berm. Aan de dijk versterkt het groene karakter de cultuur historische waarde van de dijk, zoals deze vroeger in het polderlandschap lag en veraangenaamd het groen de functie van fietsroute. Aan de Ruimteweg vormt het groen een buffer tussen het verkeer op de weg en het verblijven op de Planetenbaan.

UI TGA NG SPUNT CA SCO : ‘Het Groe n- b l a u w ca sco a l s he r ke n b a re l a n d sc h a p p e l i j ke s tru c tu u r e n d ra ge r va n ee n b i j zond e re r ui mte l i j ke k wa l i te i t’

53

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Mars | Ruimtekwartier

RANDVOORWAARDEN DOCUMENT | STEDENBOUWKUNDIGE AMBITIES EN VISIE Samenhang in verscheidenheid Het gebied is straks herkenbaar als een verzameling van onderscheidende gebouwde ensembles in een groen stedelijk woonmilieu. De ensembles zijn complementair, in programma, ruimtelijke opzet en architectonische uitstraling. De samenhang wordt geborgd door een groene omzooming met daarin goede langzaam verkeersverbindingen tussen de ensembles. Door zorg te dragen voor deze samenhang in verscheidenheid dragen de initiatieven er straks aan bij dat toekomstige bewoners en bezoekers zich kunnen identificeren met hun eigen plek op de Planetenbaan en Het Kwadrant.

Vier deelgebieden met onderscheidende architectuur De deelgebieden zijn in architectuur van elkaar onderscheidend. De gebouwen binnen de deelgebieden presenteren zich als herkenbare ensembles. Door in benaming te verwijzen naar respectievelijk de planeten Venus, Mars, Saturnus, Neptunus kunnen de deelgebieden nu al in hun identeit worden onderscheiden. De richtlijnen voor de architectuur worden verder uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan voor het plangebied.

Aantrekkelijke langzaam verkeersroute

Aantrekkelijke langzaam verkeersroutes Het groen-blauw casco en de tussenruimtes bevinden zich de fiets- en voetgangersroutes die de deelgebieden ontsluiten voor het langzaamverkeer, zoals de fietsroute over de brug naar Bloemstede of een nieuwe langzaamverkeersroute tussen Planetenbaan-Zuid en Planetenbaan-Midden. Deze routes hebben een aantrekkelijke publieke kwaliteit en worden bijvoorkeur gekoppeld aan andere opgaven voor het plangebied, zoals waterberging en groen. Aantrekkelijke langzaam verkeersverbindingen en een goede aansluiting op de bushalte(s) en de hoofdfietsroute naar het station draagt bij aan de ontwikkeling van duurzame mobiliteit binnen de gemeente Stichtse Vecht.

Luwe binnengebieden levendige plinten

Levendige buitenruimte, luw binnengebied Binnen de deelgebieden staat een ‘luwe’ verblijfskwaliteit centraal met een eigen uitstraling per binnengebied passend bij de architectuur. De entree’s van de woningen, de collectieve ruimte(s), kantoorfuncties en gemeenschappelijke voorzieningen zijn georiënteerd op dit (al dan niet verhoogde) binnengebied. De binnengebieden nodigen uit tot interactie tussen de bewoners. Op strategische plekken in de plint, zoals bij de bushalte, de entree’s van de deelgebieden of langs de openbare routes door het gebied bevinden zich meer publieke functies, zoals werkruimtes, een sportvoorziening, horeca, maatschappelijke en culturele functies.

Ambities verbeeld

54

PLANBESCHRIJVING MARS FASE 1 Status: definitief ontwerp

In deelgebied ‘Mars’ worden 3 nieuwe woongebouwen gerealiseerd om aan de sterk groeiende vraag naar sociale en middeldure huurwoningen te kunnen voldoen. Op de locatie van fase 1 zullen 490 woningen worden gerealiseerd in 2 solitaire volumes. Er is sprake van een hoogstedelijk woonmilieu: de verhouding tussen bruto vloeroppervlakte en het uitgeefbare gebied (Floor Space Index) bedraagt 3.0. De ontwikkeling bestaat uit 2 gesloten bouwblokken met binnentuin met een hoogteaccent op de kop. Voor de nieuwbouw is gekozen voor betonskeletbouw met geïntegreerde balkons. Deze opzet draagt bij aan een geluidsluwe leefomgeving en verblijfskwaliteit in het openbaar gebied. Een belangrijke opgave is een zorgvuldige aansluiting middels programma en architectuur op het maaiveld en het dek.

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

IMPRESSIE FASE 1

Mars | Ruimtekwartier

56

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

IMPRESSIE

*beelden architectuur door CB5

Mars | Ruimtekwartier

57

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Mars | Ruimtekwartier

IMPRESSIE RENVOOI VO Bestaande boom

Te planten boom, 1e grootte, type PM, hoogstam, maat PM, x st

tb

Te planten meerstammige heester, type PM, maat PM, x st

de

tb

ur

Gg

P

MAAIVELD (niveau 0)

P ob

P

Plantvakken n.t.b. heesters en vaste planten, diverse groeihoogten en aanleghoogte

P P

Go

P

Gazon

ob

Natuurvriendelijke oever

P

Wadi Go

Talud Grastegel gesloten

Gg Gho

Gho

Go

Tg

Grastegel halfopen/ grastegel open Parkeerplaats/ laden/lossen

P

Pad, betontegels grijs, 30x30x4,5cm

Tg ob

Pad, Halfverharding, type dolomiet of vergelijkbaar

Gg

Fietspad, rood asfalt Trap met fietsgoot

ob

Tg

ob

ob

ob

tb

de

Opsluitband 10x20x100cm, grijs Trottoirband 18/20x25x100 grijs Fietsnieten

ur

Containerstraat Go

BESTAAND MAAIVELD Fietspad

Gho

Water

Gg

Bushalte

ov

Rijbaan Tg

Nutshuis

ob

Go WKO

ob

WKO DEK (niveau +1) Plantvakken n.t.b. heesters en vaste planten, diverse groeihoogten en aanleghoogte

Go ob

Grastegel gesloten

Gg

Gg Gho

Go

Gho

Gho

Go

Grastegel halfopen/ grastegel open Privacyzone, tegels 60x60 beton, donkergrijs

Go

Privacyscherm planter met scherm/ n.t.b. Terras hout Tg

ov

Zitbank hout Pergola

ob

Gg

WKO1

Ventilatieopening

Go Gho

Luik

tb

Opstelplek rupsvoertuig beheer Go

BINNENTUINEN

Tg

Plantvakken schaduwgroen (met irrigatie) Verticaal groen (klimmers langs ondersteuning) Pad

ob

Go WKO2

Kavelgrens tb

Tg

Gg P

Gg ob

ob

Gg P Go

Gg P

ob

Gho Gg

Studio Diekema Landschapsarchitectuur Van Nelleweg 1 / 3044 BC Rotterdam

Phobos&Deimos werk IP kavel Phobos&Deimos opdrachtgever Bakkers-Hommen

VO-Pl02

*beelden openbare ruimte door Studio Diekema

+31 10 4782278 / studiodiekema@xs4all.nl schaal 1: 250 werknummer tekeningnummer VO-Pl02

formaat A0 bestand VO PD 10032022.vwx onderwerp Schetsontwerp Inrichtingsplan

*beelden architectuur door CB5

datum 15-03-2022 gewijzigd gewijzigd

N

58

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Mars | Ruimtekwartier

59

BEBOUWING De planontwikkeling bestaan uit 2 bouwblokken met elk een binnentuin. De volumes hebben een opening naar het centrale binnengebied. De 2 hoogteaccenten markeren samen het andere gebouw van Mars het plangebied. Het laagbouwvolume van één gebouw is getrapt afgebouwd naar de Ruimteweg. De architectuur kan gelezen worden als een plint van 4-8 woonverdiepingen en een hoogteaccent van 18 woonverdiepingen. De maximale bouwhoogte betreft 60 meter. Het andere gebouw bestaat uit een laagbouwvolume van 5-7 woonverdiepingen en een hoogteaccent van 15 woonverdiepingen. De maximale bouwhoogte van deze toren bedraagt 49 meter.

Overschrijding van 7 meter

Overschrijding van 11 meter

Overschrijding maximale toegestane bouwhoogte zijvolume

Overschrijding van 10 meter

Overschrijding maximale toegestane bouwhoogte zijvolume

FSI = 3.0 49m MAX

BVO

bruto vloeroppervlak

18m MAX

FSI = 2,0

kaveloppervlak 16m MIN

Luwte

De gebouwen zijn alzijdig

O

Maximale bouwhoogte

Positionering gebouwen draagt bij aan lokale geluidsreductie

16m MIN

De minimale afstand tussen twee gebouwen is 16 m

Kavel oppervlak

De FSI is max. 3.0, bij integrale ontwikkeling is max. 3.5

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Mars | Ruimtekwartier

LANGZAAMVERKEERROUTES EN BINNENGEBIED Onderdeel van de opgave voor Mars is het aansluiten op de langzaamverkeersroutes en het ov-netwerk. De plandelen worden met elkaar verbonden door middel van een fiets- en voetgangersverbinding ter plaatse van de bestaande fietsbrug en nabij de bestaande Planetenbaan weg. Er wordt een nieuwe verbinding gecreëerd tussen de bestaande fietsbrug en het dek, zodat fietsers eenvoudig de fietsenstallingen kunnen bereiken. Het binnengebied van plandeel Mars is aangesloten op het langzaamverkeersnetwerk en is autoluw. Het binnengebied is een groene ruimte met informele verblijfsplekken voor de bewoners. Ten zuiden wordt Mars verbonden met de bushalte, gelegen aan de Ruimteweg. De langzaamverkeeroutes vanuit het binnengebied vormen comfortabele en veilige verbindingen met de doorgaande verbindingen in het Ruimtepark.

Rooilijn 6m uit erfgrens

2 op OV halte

1

3

3

2

3

1

1

MIN 8m

Rooilijn min. 8 m uit erfgrens (in groene zone min. 10 m)

Het plangebied moet op 3 punten aansluiten op de doorgaande langzaamverkeersroutes.

Langzaam verkeersroute met openbare kwaliteit van openbare weg tot entree woning

2

Toegankelijkheid verhoogde peilniveaus door trappen en hellingbanen

60

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Mars | Ruimtekwartier

PROGRAMMA EN PARKEREN Op de locatie zullen 490 huurappartementen worden gerealiseerd in 2 solitaire volumes. De huurappartementen bestaan uit studio’s tot 3-kamer appartementen die variëren van 34 m2 tot 85 m2. De woningdifferentiatie is als volgt verdeeld: 7% kleiner dan 45 m2, 70% tussen 45 en 75 m2, 23% groter dan 75m2. De 2 woongebouwen worden op een verhoogd parkeerdek gesitueerd. In de plint is ruimte beschikbaar voor algemene voorzieningen, zoals een wassarette en postruimte. Deze zijn bedoeld voor de bewoners van de huurappartementen en direct omwonenden. Met de ontwikkeling van plandeel Mars zullen in totaal 327 autoparkeerplaatsen onder het verhoogde parkeerdek worden gerealiseerd. De 1.636 fietsparkeerplaatsen zullen inpandig in twee collectieve stallingen geplaatst worden. De toegang van de twee fietsenstallingen bevindt zich op het dek. Met de nieuwe verbinding tussen de bestaande fietsbrug en het dek, kunnen fietsers eenvoudig de fietsenstallingen bereiken.

30% sociale huurwoning

parkeren binnen gebouwde oplossing

voorzieningen zijn georiënteerd op het luwe binnengebied.

30% middenhuurwoningen

10% woningen >75 m2

rondom binnengebied

parkeeroplossing leidt niet tot dichte plinten en hoek Kometenweg.

‘groene’ inpassing en/of overkapping

per deelgebied

(half)verdiept onder talud

Verdekt (niet zichtbaar) auto- (en fiets) parkeren.

Maximaal één auto ontsluiting per deelgebied te realiseren

Levendige plinten aan elke zijde

Divers en gemengd woningbouwprogramma

61

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Mars | Ruimtekwartier

62

GROEN EN SAMENHANGEND LANDSCHAP De buitenruimte bestaat uit 3 delen met elk een eigen identiteit: Objecten bevinden zich in de 10 meter groen casco strook

1. Binnengebied Aan de buitenzijde van de gebouwen zijn maissonettewoningen gepositioneerd om bij te dragen aan de levendige plinten. Om een groene inrichting te voorzien, is in het binnengebied gekozen voor een combinatie van tegels met (half)open grastegels. Op het dek worden ontmoetingsplekken gecreëerd met bijvoorbeeld beplanting die uitnodigend werkt om de buitenruimte te gebruiken, net als de verschillende paadjes die het rondwandelen stimuleren. 2. Daktuinen De daken van de laagbouw bij het meest noordelijke gebouw vormen een vijfde gevel en zijn mede bepalend voor de zichtkwaliteit vanuit de woningen. Deze daken zijn als daktuin vormgegeven als onderdeel van het gestapeld landschap. 3. Groen-blauw casco Het groen-blauw casco (de groene zone) zorgt voor een herkenbare landschappelijke structuur binnen de stedenbouwkundige opzet van Maarssenbroek. Veel van de bestaande bomen worden gehandhaafd. De inrichtingsmaatregelen zijn zo groen als mogelijk, waarin langzaamverkeerroutes zijn gelegen. Het casco dient tevens als geluidswal tegen het verkeersgeluid op de Ruimteweg. Ruimteweg

Peilniveau sluit niet aan op de naastgelegen kavel

Peilniveau’s sluiten aan op omliggende kavels en omgeving

groen-blauw casco

VP 0 Maarssen-broeksedijk

12m

overstek max. mogelijk 4m

VP +1 VP 0

10m

O

10m

Groen-blauw casco: Een groenstrook van minimaal 10 meter rondom het deelgebied

VP +1

VP 0

10m

VP 0

VP +1

VP 0

minimaal 50% Groene inrichting van de kavels 50% van onbebouwde terrein inclusief dek

O

Peilniveau sluit aan op omliggende kavels en omgeving

Waterberging kan 10 mm per m2 bergen

PLANBESCHRIJVING MARS FASE 2 Status: schetsontwerp

In deelgebied ‘Mars’ worden 3 nieuwe woongebouwen gerealiseerd om aan de sterk groeiende vraag naar sociale en middeldure huurwoningen te kunnen voldoen. Op de locatie van deel 2 zullen circa 180 woningen worden gerealiseerd in een solitair volume. Er is sprake van een hoogstedelijk woonmilieu: de verhouding tussen bruto vloeroppervlakte en het uitgeefbare gebied (Floor Space Index) bedraagt 3.3. De ontwikkeling bestaat uit een samengesteld bouwblok met een hoogteaccent op de hoek en twee aangesloten laagbouwvolumes. In contrast met de naastgelegen gebouwen van het betreffende deelgebied is hier gekozen voor horizontale geleding. De belangrijkste opgave is een zorgvuldige aansluiting van het gebouw op het maaiveld en het dek, zowel wat betreft het programma als de architectuur.

IMPRESSIE – NIEUW ONTWERP To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

IMPRESSIE

Mars | Ruimtekwartier

INLEIDING

IMPRESSIE – NIEUW ONTWERP

IMPRESSIE – NIEUW ONTWERP

MAARSSEN - PLANETENBAAN

6

21 september 2022

I M P RE S S I E – N I E UW O N T WER P

M A A R S S E N - P L A N E TE N BA A N

*beelden architectuur door Klunder Architecten

3

2 1 s ept ember 2 0 2 2

64

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

IMPRESSIE

Mars | Ruimtekwartier

INLEIDING

I M P R E S S I E – N I E UW O N TW E R P

M AARS S EN - PLANET ENB AAN

1 0

21 s ep t emb er 2 0 2 2

IMPR ESSIE – NIEUW O NTWE RP

M A A R S S E N - P L A N E TE N B A A N

8

2 1 s e p t e mb e r 2 0 2 2

9

21 se p t e m b e r 2 0 2 2

*beelden architectuur door Klunder Architecten MA A R S S EN - P L A N ETEN B A A N

65

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Mars | Ruimtekwartier

66

BEBOUWING Het woongebouw bestaat uit 3 massa’s, met een hoogteaccent op de hoek. De laagbouw bestaat 4-8 woonverdiepingen vanaf een verhoogd maaiveld op 3m+. Het gebouw is gepositioneerd op een onderliggende stallingsgarage en voorziet het binnengebied van Planetenbaan Midden (Mars) van een geluidsluwe verblijfsruimte. Het hoogteaccent bestaat uit 16 woonverdiepingen en de maximale bouwhoogte van deze toren bedraagt 49 meter.

Overschrijding maximale FSI

Overschrijding van 9 meter

Overschrijding van 6 meter

FSI = 3.3 49m MAX

BVO

bruto vloeroppervlak

18m MAX

FSI = 2,0

kaveloppervlak 16m MIN

Luwte

De gebouwen zijn alzijdig

O

Maximale bouwhoogte

Positionering gebouwen draagt bij aan lokale geluidsreductie

Kavel oppervlak

16m MIN

De minimale afstand tussen twee gebouwen is 16 m

O

De FSI is max. 3.0, bij integrale ontwikkeling is max. 3.5

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Mars | Ruimtekwartier

LANGZAAMVERKEERROUTES EN BINNENGEBIED Onderdeel van de opgave voor Mars is het aansluiten op de langzaamverkeersroutes en het ov-netwerk. Het gebouw wordt middels de gebouwentree aangesloten op het langzaamverkeersnetwerk wat is gelegen in het groen-blauw casco. Aan het verhoogde binnengebied zijn woningen gepositioneerd om bij te dragen aan de levendige plinten. Op het groene dek worden ontmoetingsplekken gecreëerd.

Aansluiting op langzaamverkeersnetwerk

Rooilijn 6m uit erfgrens

Aansluiting op langzaamverkeersnetwerk

2 op OV halte

1

3

3

2

3

1

1

MIN 8m

Rooilijn min. 8 m uit erfgrens (in groene zone min. 10 m)

O

Het plangebied moet op 3 punten aansluiten op de doorgaande langzaamverkeersroutes.

Langzaamverkeersroute met openbare kwaliteit van openbare weg tot entree woning

2

Toegankelijkheid verhoogde peilniveaus door trappen en hellingbanen

67

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Mars | Ruimtekwartier

PROGRAMMA EN PARKEREN Op de locatie zullen circa 180 huurappartementen worden gerealiseerd in 1 solitair volume. De huurappartementen variëren van 45 m2 tot 76 m2 . De huurappartementen variëren van studio’s tot 3-kamer appartementen. De woningdifferentiatie is als volgt verdeeld: 30% kleiner dan 45 m2, 43% tussen 45 en 75 m2, 27% groter dan 75m2. Het woongebouw wordt op een nog te realiseren stallingsgarage gesitueerd. Op de begane grond is er ruimte beschikbaar voor algemene voorzieningen. De algemene voorzieningen zijn bedoeld voor de bewoners van de appartementen en direct omwonenden. Met deze nieuwe ontwikkeling zullen in totaal 125 parkeerplaatsen onder het parkeerdek worden gerealiseerd.

30% sociale huurwoning

parkeren binnen gebouwde oplossing

voorzieningen zijn georiënteerd op het luwe binnengebied.

30% middenhuurwoningen

10% woningen >75 m2

rondom binnengebied

parkeeroplossing leidt niet tot dichte plinten en hoek Kometenweg.

‘groene’ inpassing en/of overkapping

per deelgebied

(half)verdiept onder talud

Verdekt (niet zichtbaar) auto- (en fiets) parkeren.

Maximaal 1 ontsluiting voor de auto per deelgebied te realiseren

Levendige plinten aan elke zijde

Divers en gemengd woningbouwprogramma

68

To et s i n g a a n d e va s tges tel d e randvoorwaarden

Mars | Ruimtekwartier

69

GROEN EN SAMENHANGEND LANDSCHAP De buitenruimte bestaat uit 3 delen met elk een eigen identiteit: Aansluiting op dekniveau Mars deel 1

1. Binnengebied Aan het binnengebied zijn woningen gepositioneerd om bij te dragen aan de levendige plinten. Middels een centrale corridor worden de woningen intern ontsloten en zal er geen sprake zijn van een galerij aan het binnengebied. 2. Daktuinen De daken van de laagbouw vormen een vijfde gevel en zijn mede bepalend voor de zichtkwaliteit vanuit de woningen. Deze daken zijn als daktuin vormgegeven als onderdeel van het gestapeld landschap in aansluiting op het groene casco. 3. Groen-blauw casco De groene rand van het kavel maakt onderdeel uit van het groen-blauwe casco en groen ingericht. Veel van de bestaande bomen worden gehandhaafd. De inrichtingsmaatregelen zijn zo groen als mogelijk, waarin langzaamverkeerroutes zijn gelegen. Het casco dient tevens als geluidswal tegen het verkeersgeluid op de Ruimteweg.

Aansluiting op peilniveau talud en voetpad van groenblauw casco

Peilniveau’s sluiten aan op omliggende kavels en omgeving

groen-blauw casco

Ruimteweg

VP 0 Maarssen-broeksedijk

12m

overstek max. mogelijk 4m

VP +1 VP 0

10m

10m

Groen-blauw casco: Een groenstrook van minimaal 10 meter rondom het deelgebied

VP +1

VP 0

10m

VP 0

VP +1

VP 0

minimaal 50% Groene inrichting van de kavels 50% van onbebouwde terrein inclusief dek

O

Peilniveau sluit aan op omliggende kavels en omgeving

Waterberging kan 10 mm per m2 bergen

B

AANBEVELINGEN

De samenhang en ruimtelijke opzet van de plannen zijn verder onderzocht en uitgewerkt door de initiatiefnemers onder supervisie van de gemeente Stichtse Vecht en buro MA.AN. Echter de plannen verkeren in diverse stadia van ontwikkeling (van massastudie tot voorlopig ontwerp), derhalve zal de ene ontwikkeling meer in aanbevelingen vervallen terwijl de ander al op hoofdlijnen voldoet. In dit hoofdstuk worden de planaspecten die afwijken van de eerder vastgestelde randvoorwaarden nader toegelicht. Uit de samenwerking met de initiatiefnemers is gebleken dat op een aantal punten afwijken van de randvoorwaarden kan bijdragen aan het creëren van sterkere ruimtelijke samenhang en kwaliteit. In dat geval wordt onderbouwd afgeweken van de randvoorwaarden. Bij andere afwijkingen is het plan nog onvoldoende uitgewerkt en worden aanbevelingen gedaan voor de gewenste oplossingsrichting voor de verdere planvorming. De betreffende aanbeveling is randvoorwaardelijk voor de planuitwerking.

Mars | Ruimtekwartier

70

A a n b eve l i ngen o p b a s i s va n d e ruimtelijke kwaliteit

Mars | Ruimtekwartier

71

DEELGEBIED MARS 1 Bebouwing

O

Ma x i m al e bo u w h o ogte Conform bestaande situatie was hoogte van de bebouwing 49 meter, in afwijking op de zone parallel aan de Maarssenbroeksedijk, waarin voorzien kan worden van grotere hoogte. De oorzaak: de meest westelijke toren van het initiatief wijkt hierop af en heeft een hoogte van ruim 60 meter. Deze afwijking is ontstaan doordat ze een laag van het hof gehaald hebben omwille van meer daglicht toetreding. Dit is een goede ontwikkeling omdat het de differentiatie vergroot binnen dit plandeel van de schaal en maat van de volumes en de ruimtelijke opbouw van het totale ensemble. Ook met betrekking tot de architectonische kwaliteit (schaal en maat / verhouding) in de gevelopbouw maken het geheel meer in balans.

Langzaam verkeersroutes en binnengebied Parkeren en programma

Buitenruimte dek, met ‘buren’ Facetplan DEK

Groen en samenhangend landschap

O

Verster ken gro en c as co o p k ave l (s)

RENVOOI VO Bestaande boom deu r

Te planten boom, 1e grootte, type PM, hoogstam, maat PM, x st

tb

Het groen-blauw casco vormt de ruimtelijke structuur waarmee het gebied zich voegt binnen de stedenbouwkundige opzet van Maarssenbroek. Het voorgelegde plan laat zien dat het gebouw Deimos aan de noordzijde gedeeltelijk in het groenblauw casco is gesitueerd. Door de optimalisatie van het gebouw en de buitenruimte op het binnengebied bleek deze aanpassing noodzakelijk. Echter, de voorgestelde bebouwing is op een zorgvuldige wijze aangesloten en ingepast op het groenblauw casco. Daarmee is de afwijking op de randvoorwaarden en de benodigde ruimte geen inbreuk op de ruimtelijke kwaliteit. Het binnengebied sluit met deze aanpassing meer aan op de schaal en maat bij de woonomgeving van dit deelgebied. de

tb

ur

Gg

P

P

ob

P

P

P

Go

P

ob

P

Go

Gg

Gho

Gho

Tg

Go

P

Tg

ob

Gg

ob

Tg

ob

ob

ob

tb

de

ur

Go

O

b

Gg

r

Parkeerplaats/ laden/lossen Pad, betontegels grijs, 30x30x4,5cm Pad, Halfverharding, type dolomiet of vergelijkbaar Fietspad, rood asfalt Trap met fietsgoot Opsluitband 10x20x100cm, grijs Trottoirband 18/20x25x100 grijs Fietsnieten Containerstraat

Rijbaan

In het Randvoorwaarden document is er gesteld dat er sprake moet zijn van samenhangend landschap. Om de continuïteit van de openbare ruimte en de toegankelijkheid van de langzaam-verkeersverbindingen te waarborgen, moeten de peilniveaus op elkaar aansluiten. In het voorgelegde plan sluiten de peilniveaus van het binnengebied niet op elkaar aan. Het aanvullend ontwerp voor het binnengebied, door Studio Diekema, voor deze locatie ‘deelgebied midden’ is door beide partijen afgestemd. Het nadrukkelijk advies is om de twee binnengebieden met elkaar te verbinden tot één kwalitatief groen binnengebied. Go

Gg

Gho

Go

Gho

Go

Tg

WKO1

Go

Go

deu

Grastegel halfopen/ grastegel open

Nutshuis

Gg

Gho

Talud Grastegel gesloten

Bushalte

ov

Go

Gg

Natuurvriendelijke oever Wadi

BESTAAND MAAIVELD

Aa ns l u i ten pei l n i veau Gho

Plantvakken n.t.b. heesters en vaste planten, diverse groeihoogten en aanleghoogte Gazon

Water

WKO

ob

MAAIVELD (niveau 0)

Fietspad

Gho

Tg

Te planten meerstammige heester, type PM, maat PM, x st

ob

Go

Go

WKO DEK (niveau +1) Plantvakken n.t.b. heesters en vaste planten, diverse groeihoogten en aanleghoogte Grastegel gesloten Grastegel halfopen/ grastegel open Privacyzone, tegels 60x60 beton, donkergrijs Privacyscherm planter met scherm/ n.t.b. Terras hout Zitbank hout Pergola Ventilatieopening Luik Opstelplek rupsvoertuig beheer BINNENTUINEN Plantvakken schaduwgroen (met irrigatie) Verticaal groen (klimmers langs ondersteuning) Pad

WKO2

Kavelgrens tb

Studio Diekema Landschapsar

Tg

Buitenruimte Phobos & Deimos

Gg P

ob

ob

Gg P Go

Gg P

ob

Gho Gg

werk

24032022

IP kavel Phobos&Deimos

opdrachtgever Bakkers-Hommen

VO-F02

Gg

Van Nelleweg 1 / 3044 BC Rotte +31 10 4782278 / studiodiekema

Phobos&Deimos

Studio Diekema Landschapsarchitectuur

schaal 1: 750

formaat A3

werknummer

bestand VO PD 10032022.vwx onderwerp Deelplan

tekeningnumm er VO-F02

datum

14-03-202

gewijzigd gewijzigd

A a n b eve l i ngen o p b a s i s va n d e ruimtelijke kwaliteit

Mars | Ruimtekwartier

72

DEELGEBIED MARS 2 Ma x i m al e FS I en bo u w h o og te In het Randvoorwaarde document is er gesteld dat er sprake kan zijn van een maximale FSI (Floor Space Index) van 3.0 per te ontwikkelen locatie. Dit kunnen meerdere locaties zijn binnen één deelgebied. Per deelgebied is het mogelijk onderbouwd af te wijken van de maximale FSI tot en met 3.5 voor het hele deelgebied wanneer hiermee een integrale planontwikkeling van het gehele deelgebied mogelijk wordt gemaakt. De plankwaliteit van de integrale ontwikkeling dient daarbij hoger te zijn dan het resultaat van individuele ontwikkelingen. Bij de ontwikkeling van het plan voor deze locatie, Planetenbaan 1 en 2, is er sprake van een gedeeld eigenaarschap voor het gehele deelgebied ‘Planetenbaan midden’. Om een hogere plankwaliteit te bereiken is er integrale afstemming op de volgende onderdelen; de dektuin, toegankelijkheid van het verhoogde binnen gebied, de positie van de gebouwen binnen het deelgebied midden, de architectuur, functies en programma in de plint en op het dek, functionele aansluitingen op zowel het dek als op het maaiveld met de directe buren en de openbare ruimte. In de vervolgfase van deze ontwikkeling is deze afstemming voorwaardelijk voor de instemming met de huidige voorgestelde massa en programma voor deze locatie.

In afwijking op de voorgestelde randvoorwaarde, aangaande het gestelde, met betrekking tot een maximale FSI, is een totale FSI van 3.3 voorgesteld in het voorgelegde plan. Dit is het resultaat van de integrale plankwaliteit welke hoger is dan het resultaat van de individuele ontwikkeling. Ondanks het gedeeld eigenaarschap op de locatie ‘Planetenbaan midden’ is bij de ontwikkeling van dit plan uitgegaan van een integrale ontwikkeling door afstemming met de ruimtelijke en functionele aansluiting op de locatie Planetenbaan 9, 15 en 16. In de gefaseerde situatie worden de randvoorwaarden nagestreefd. In de beoogde eindsituatie is sprake van een hogere kwaliteit doordat de volgende aspecten integraal zijn afgestemd;

S C H E T S O N T W E RP D A KT U I N E E RS T E V E RD I E PI N G

Gg

Tg

mogelijke verbinding met daktuin buren

Collectieve daktuin

mogelijke collectieve/commerciële functies in plint op de begane grond

Privé buitenruimtes (licht groen)

mogelijke opgang danktuin vanaf het maaiveld

0457766

Maarssen

Bakkers H Tg

tekening nr.

Tg

• De dektuinen boven de deels verlaagde parkeeroplossing sluiten op elkaar aan. In de gefaseerde situatie is een pergola constructie ontworpen als tijdelijk erfgrens situatie. In de beoogde eindsituatie is een ontwerp gemaakt voor een gezamenlijke integrale identiteit en luw binnen gebied. • Middels een inrichtingsontwerp is met de buren afgestemd waar wandelpaden aansluiten op een extra entree in dit woonblok op deze dektuin. Daarbij, zijn net als bij de buren, privé buitenruimtes aan de gevel ontworpen, als privacy buffer naar de collectieve daktuin. • De voorgestelde centraal gelegen trapopgang, bij de buren aan de cul-de-sac zijde, zal als een gezamenlijk entreegebied worden vormgegeven voor dit deelgebied. Zo ontstaat op maaiveld een duidelijke opgang naar het centraal gelegen luw binnen gebied, waar er tevens ruimte is voor collectieve en/of commerciële ruimten. • De gebouwpositie op de locatie is afgestemd met de buren op het deelgebied Planetenbaan midden. De richtingen van de drie torens staan daarbij steeds haaks op elkaar. De posities van de hoogbouwelementen zijn daarbij steeds op de hoeken van het deelgebied geplaatst, zo is er een groter luw binnen gebied ontstaan als gezamenlijke dektuin. Deze binnenruimte wordt op die manier omgeven door lagere opgaande gevels. Het geheel van de bouwmassa’s op deze locatie vormen een totaal ensemble