bijlage 2 Taxatierapport voorm RWZI Maarssen.pdf

Dit sluit aan bij de recent gelanceerde Actieagenda Wonen van een brede coalitie van 34 organisaties, waarin ingezet wordt op jaarlijks 100.000 nieuwe huizen erbij door nieuwbouw, herstructurering en transformatie. Maar die nieuwe huizen staan er niet van vandaag op morgen. Sterker nog, doorrekeningen van de verkiezingsprogramma’s door het Planbureau voor de Leefomgeving (2021) laten zien dat het sowieso onzeker is of de voorgestelde plannen zorgen voor de gewenste versnelling van de woningbouw. We gaan er daarom vanuit dat het woningtekort ook de komende jaren fors blijft. Financieringsmogelijkheden stuwen prijzen verder op Volgens De Nederlandsche Bank (2020) is de financieringsruimte van huizenkopers nog veel belangrijker voor de ontwikkeling van de huizenprijzen dan het tekort aan huizen. De financieringsmogelijkheden zijn momenteel zeer gunstig. Ten eerste is er sprake van zeer lage hypotheekrentes (figuur 5). De lage hypotheekrentes zorgen ervoor dat mensen, gegeven een bepaald inkomen, meer kunnen lenen voor een huis en dus ook meer kunnen bieden. Hypotheekrentes worden onder andere gedreven door de rentes op de kapitaalmarkten. Naar verwachting blijven de kapitaalmarktrentes, ondanks een recente opleving, in 2021 en 2022 zeer laag. Dat betekent mogelijk ook dat de hypotheekrentes nog langere tijd erg laag blijven. Ten tweede zijn de leennormen dit jaar wat verruimd.

Zo mogen tweeverdieners en mensen met een studieschuld dit jaar iets meer lenen voor een huis. Als zij deze ruimte benutten om meer te bieden, dan vergroot dit uiteraard de druk op de huizenprijzen. Wat hier nog extra aan bijdraagt, is dat jonge huizenkopers, zoals

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 24 / 53

Paraaf:

eerder gezegd, sinds de jaarwisseling geen overdrachtsbelasting meer betalen (bron: Rabobank). Prijsontwikkeling regionaal Het aantal verkopen bereikte het hoogste punt voor een vierde kwartaal sinds de start van deze meting in 2008, deze stijging is veroorzaakt door de toegenomen dynamiek in de bestaande bouw. In Stichtse Vecht is al bijna vier jaar op rij sprake van een krappe woningmarkt. Tussen de woningtypen bestaat een aanzienlijk prijsverschil. Kopers betaalden gemiddeld € 3.390 per m² voor een appartement en € 3.810 per m² voor een woonhuis. Stichtse Vecht is een populaire locatie onder woningzoekers uit Utrecht, in 2020 is maar liefst 1 op de 3 kopers afkomstig uit deze gemeente. Onderstaande infographic vat de woningmarkt in de gemeente Stichtse Vecht samen:

Bron: Dynamis

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 25 / 53

Paraaf:

10.4

Transacties van AWZI’s

Er is onderzoek gedaan naar transacties van AWZI’s. Er zijn geen verkoopcijfers bekend van werkende AWZI’s. De in werking zijnde AWZI’s blijven doorgaans immers binnen een werkgebied van één waterschap. Er is geen reden, noch mogelijkheid, om ze te verkopen. Wel zijn er veel AWZI’s die, net zoals het getaxeerde, buiten gebruik zijn gesteld. In veel gevallen is het waterschap nog eigenaar en is er weinig gebeurd na het ontmantelen van de installatie en het buiten gebruik stellen. In enkele gevallen zijn transacties gevonden. Die worden hieronder beschreven. Object

Analyse kooptransactie

AWZI Borculo

Het is een afvalwaterzuivering aan de Barchemseweg 10 te Borculo, uit de jaren ’70 met een capaciteit van circa 20.000 inwonersequivalent (bron: www.watersector.nl) gelegen op een terrein van 3.90.50 hectare. De zuivering ligt binnen de bebouwde kom van Borculo in een groene setting, een bos/park dat de zuivering omgeeft. De zuivering is buiten gebruik genomen en op 26 maart 2008 door waterschap Rijn & IJssel verkocht aan Dusseldorp Projectparticipatie B.V. (akte hyp4 dl 54324 nr. 198) voor € 2.600.000,- ofwel € 66,58 per m2. De koopsom is omgezet in een lening en dus niet betaald bij de levering. Deze vennootschap behoort tot een concern dat sloop- en saneringswerkzaamheden uitvoert. Op 25 september 2008 is het terrein voor diezelfde koopsom ingebracht in een ‘special purpose vehicle’ een vennootschap Borculo 1 B.V.. De koper beoogde een woningbouwontwikkeling tot stand te brengen. Dit heeft echter nooit de goedkeuring van de gemeente kunnen dragen. Op 16 maart 2015 heeft het waterschap de eigendom terug geleverd gekregen tegen dezelfde koopsom en kwijtschelding van de lening aan Dusseldorp. Het waterschap heeft daarna getracht een commercieel programma te ontwikkelen op het terrein, welk plan ook niet de goedkeuring van de gemeente kon dragen. Uiteindelijk heeft het terrein braak gelegen. Ook de sloop is niet uitgevoerd.

Bij teruglevering aan het waterschap was het waterschap overeengekomen dat Dusseldorp alle opstallen zou amoveren en het terrein zou saneren. Die werkzaamheden hebben echter ook nog niet plaatsgevonden. Dit heeft mogelijk te maken met berichten over vleermuizen die zijn aangetroffen, maar dat is niet zeker. Uit de luchtfoto’s d.d. 11-8-2020 (zie hieronder) blijkt dat de gebouwen nog steeds op het terrein staan. Onderstaande foto is ontleend aan media berichten.

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 26 / 53

Paraaf:

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

Object

Analyse kooptransactie

RWZI Schoonoord

Het betreft een zeer kleinschalige afvalwaterzuivering uit 1974 met een capaciteit van 4.000 inwoners equivalent. Het is gelegen aan de rand van Schoonoord en in 2017 te koop aangeboden door waterschap Vechtstromen via een openbare veiling georganiseerd door BVA Auctions. Na veiling is het gegund voor € 10.000,- aan een particulier (akte Hyp4 dl 70652 nr. 51). In de akte van levering is bij kwalitatieve verplichting opgenomen dat het verkochte niet meer gebruikt mag worden als rioolwaterzuiveringsinstallatie, noch het perceel anders te bestemmen dan als woning met bijbehorende ondergrond en tuin. Het is later dat jaar (16-112017) doorverkocht voor € 32.500,- (akte Hyp4 dl 71960 nr. 17) ofwel € 13,62 per m2. Voor zover zichtbaar op luchtfoto’s van 2020 is er nog niets met het terrein gebeurd en zijn de opstallen en verhardingen nog steeds aanwezig. Het terrein is 2.385 m2 groot.

pagina 27 / 53

Paraaf:

Object

Analyse kooptransactie

AWZI Zandvoort De afvalwaterzuiveringsinstallatie op het voormalige terrein is buiten gebruik gesteld.

Het afvalwater werd daarna verwerkt in de veel grotere AWZI Haarlem-Waarderpolder, waarin ook nog eens fors geïnvesteerd is om zuiveringstaken te bundelen. Vervolgens zijn de opstallen van de voormalige AWZI Zandvoort in de periode 2012/2013 geamoveerd zoals onderstaande luchtfoto uit 2013 laat zien.

Eigenaresse, Hoogheemraadschap van Rijnland, wilde het terrein daarna verkopen tegen een marktconforme prijs. In de tussenliggende tijd is het terrein verhuurd geweest voor opslag en is het hoogheemraadschap in overleg getreden met de gemeente. De gemeente was bereid ontwikkeling toe te staan, binnen een gebiedsproces herontwikkeling Bedrijventerrein zandvoort Nieuw Noord. In januari 2017 is hiervoor een inspraak traject gestart. Deze presentaties liet zien dat op het voormalige AWZI terrein de ontwikkeling van appartementen, een rij grondgebonden woningen met bedrijfsruimte aan huis

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 28 / 53

Paraaf:

en bedrijven voorzien waren. Het gaat om circa 100 appartementen.

Medio 2017 is overeenstemming bereikt over de verkoop van het terrein aan Pact3D Zandvoort B.V. tegen een koopsom van € 4.405.000,-. Het Hoogheemraadschap heeft zich hierbij laten adviseren door taxateurs die zich van de residuele grondwaarde methode bediend hebben. Op 27-9-2017 heeft de verenigde vergadering besloten tot verkoop over te gaan. Het terrein is 3.58.30 hectare groot. Daarbinnen moet ruimte gereserveerd worden voor de afvalwater leidingen die voorzien worden van rechten van opstal ter bescherming ervan. De koopsom bedroeg derhalve € 123,- per m2. Het verkoopbesluit meldt risico’s die inbegrepen zijn bij de koopsom. Namelijk dat enkel nog een ontwerp bestemmingsplan aanwezig is en nog geen definitief vastgesteld plan, ook dat nog een anterieure overeenkomst gesloten moet worden (waarvan de contouren wel redelijk bekend waren). Op 1 november 2017 heeft de raad van de gemeente Zandvoort het bestemmingsplan “Bedrijventerrein Nieuw Noord” vastgesteld. Dit plan voorziet in een herontwikkeling van het plangebied (met daarin onder meer het voormalige AWZI terrein) ten behoeve van bedrijvigheid en woningbouw. Het betroffen uit te werken bestemmingen. Op 17 april 2018 heeft het college het uitwerkingsplan “Bedrijventerrein Nieuw Noord” vastgesteld, hetgeen het voormalige AWZI terrein betrof.

Op 19-12-2018 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dit uitwerkingsplan in stand gelaten en beroepen ertegen afgewezen. Op 29-82018 is een eerste tranche geleverd. Het ging om het bedrijventerrein. De notaris heeft de voorgaande verkrijging niet specifiek genoemd. Enkel te vinden is een akte waarin het bedrijfsterrein doorgeleverd wordt aan een eindgebruiker tegen € 230,- per m2, de firma Paap-Janssen. Op 12 augustus 2019 is een tweede tranche geleverd (Hyp 4 dl 76179 nr. 178) van 1.67.42 hectare tegen een koopsom van € 2.305.000,- ofwel € 138,- per m2 exclusief BTW. Dit betrof het woningbouw gedeelte. Hieronder meest recente impressie van het terrein, waarop de bedrijfshallen en de start van de woningbouw te zien is.

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 29 / 53

Paraaf:

Het project wordt in de markt gezet onder de noemer “gebiedsontwikkeling Santfort”. Verkoopprijzen bedroegen globaal genomen tussen de € 3.600,- en € 4.300,- per m2 met een uitschieter naar € 5.000,- per m2.

10.5

Transacties van bedrijfskavels

Binnen de gemeente grenzen zijn geen bedrijfskavels aangetroffen die verkocht zijn. Twee referenties in de omgeving zijn wel gevonden. Aan de Industrieweg 19 te Mijdrecht is op 12-9-2019 een kavel van 1.837 m2 verkocht voor € 430.000,- ofwel € 234,- per m2. Aan de Stuartweg 3 te Vianen is op 18-12-2020 een kavel van 32.005 m2 verkocht voor € 7 miljoen ofwel € 219,- per m2.

10.6

Transacties van woningen nieuwbouw

De hieronder vermelde kooptransacties en het aanbod vertegenwoordigen de best beschikbare data gebruikt voor de onderbouwing van de opbrengstzijde van de residuele berekening. Er is ten tijde van de taxatie nog geen ontwerp van de woningen beschikbaar. Door de gemeente Stichtse Vecht is een concept structuurvisie verstrekt. In deze structuurvisie wordt een aantal mogelijkheden geschetst van de ontwikkeling van het getaxeerde terrein. Uit deze structuurvisie volgt een voorkeursvariant. Deze voorkeursvariant vormt de grondslag voor de berekening van de residuele grondwaarde. De transacties zijn geselecteerd uit Funda, en onze research-databases.

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

Plaats, adres

Analyse kooptransacties/aanbod

Plan Amadeus Maarssen-dorp

Centraal gelegen in Maarsendorp appartementencomplex van 12 appartementen met parkeerkelder de appartementen variëren in afmeting van ca. 64 m2 tot ca. 127 m2. De koopsommen liggen rond de € 4.500 per m2 v.o.n.. Het plan heeft de eerste helft van 2019 te koop gestaan. De woningen waren zeer snel verkocht.

pagina 30 / 53

Paraaf:

Plaats, adres

Analyse kooptransacties/aanbod

Plan Dorus Maarssen-dorp

De eengezinswoning maken deel uit van een project met 14 eengezinswoning centraal gelegen in Maarssen. De woningen hebben een oppervlak van 95 m2 . De kaveloppervlakte varieert van 108 tot 147 m2. De koopsommen liggen rond de €4.200 per m2 v.o.n.. Volgens de verkoopinformatie is de doelgroep voor de woning 55+. De woning zijn voor deze waardering te gebruik als referentie, het zijn grondgebonden eengezinswoningen. Het plan heeft de eerste helft van 2019 te koop gestaan. Woningen waren zeer snel verkocht.

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 31 / 53

Paraaf:

Plaats, adres

Analyse kooptransacties/aanbod De Meern is een woonplaats in het westelijk gedeelte van de gemeente Utrecht. Het project ligt centraal in de kern van de gemeente. Het project is begin 2021 verkocht

Hart van de Meern, De Meern

10.7

Het project bestaat uit 48 grondgebonden woningen en 10 appartementen op ca. 17.000 m2. De onderstaande woningen uit het project zijn bij de vergelijking betrokken.

Type

Gbo kavel

Prijs v.o.n. Prijs/m2

2^1 kap

161

190

€ 580.000 € 3.602

tussen

127

128

€ 440.000 € 3.465

hoek

181

239

€ 685.000 € 3.785

appartement

117

€ 486.000 € 4.154

appartement

99

€ 425.000 € 4.293

Transacties van woningen Om een compleet beeld de creëren van de woningmarkt in Maarssen is een bestaande bouw aantal bestaande objecten bij de waardering betrokken. De koopsommen van bestaande bouw geven een goede indicatie van het prijsniveau van nieuw te bouwen woningen. In de paragraaf betreffende de woningmarkt is uitleggegeven aan het verschil in marktwaarde van nieuwbouwwoningen en bestaande woningen.

Plaats, adres

Analyse kooptransacties/aanbod

Kamelenspoor 81-6, Maarssen

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

Type

Tussenwoning

GBO

130

m²

Oppervlakte kavel

126

m²

Transactiedatum

8-6-2021

Koopsom

€ 430.000,-

Koopsom per m²

€ 3.307,69

pagina 32 / 53

Paraaf:

Plaats, adres

Analyse kooptransacties/aanbod

Fazantenkamp 238, Maarssen

Type

Tussenwoning

GBO

118

m²

Oppervlakte kavel

236

m²

Transactiedatum

5-5-2021

Koopsom

€ 480.000,-

Koopsom per m²

€ 4.076,80

Plaats, adres

Analyse kooptransacties/aanbod

Waterstede 132, Maarssen

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

Type

Geschakelde woning

GBO

144

m²

Oppervlakte kavel

181

m²

Transactiedatum

30-9-2020

Koopsom

€ 427.500,-

Koopsom per m²

2.968,75

pagina 33 / 53

Paraaf:

Plaats, adres

Analyse kooptransacties/aanbod

Burg. Dolmanslaan 11, Maarssen

Type

Geschakelde woning

GBO

128

m²

Oppervlakte kavel

185

m²

Transactiedatum

19-8-2020

Koopsom

€ 540.000,-

Koopsom per m²

€ 4.218,75

Plaats, adres

Analyse kooptransacties/aanbod

W. van Leusdenlaan 54, Maarssen

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

Type

Twee-onder-een kap

GBO

145

m²

Oppervlakte kavel

222

m²

Transactiedatum

21-9-2020

Koopsom

€ 675.000,-

Koopsom per m²

€ 4.655,17

pagina 34 / 53

Paraaf:

Plaats, adres

Analyse kooptransacties/aanbod

Donkerelaan 10, Maarssen

Type

Twee-onder-een kap

GBO

181

m²

Oppervlakte kavel

267

m²

Transactiedatum

9-7-2020

Koopsom

€ 689.000,-

Koopsom per m²

€ 3.806,63

Plaats, adres

Analyse kooptransacties/aanbod

L. Rotgansstraat 45, Maarssen

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

Type

Portiekflat

GBO

73

m²

Oppervlakte kavel

n.v.t.

m²

Transactiedatum

28-5-2021

Koopsom

€ 350.000,-

Koopsom per m²

€ 4.794,52

pagina 35 / 53

Paraaf:

Plaats, adres

Analyse kooptransacties/aanbod

Sportparkweg 160, Maarssen

10.8

Transacties van ontwikkellocaties

Type

appartement

GBO

114

m²

Oppervlakte kavel

n.v.t.

m²

Transactiedatum

14-6-2021

Koopsom

€ 605.000,-

Koopsom per m²

€ 5.307,02

De transactie van de AWZI locatie in Zandvoort is in wezen ook een recent verkoopcijfer van een ontwikkellocatie. Het ging immers enkel om grond en er was een ontwerp bestemmingsplan dat bedrijventerrein en woningbouw (100 appartementen en 13 woningen met bedrijf aan huis) mogelijk maakte. Dit grondstuk is verkocht voor € 138,- per m2. Op 4-3-2020 is door Bouw- en Aannemingsbedrijf Schoonderbeek B.V. van een particulier agrarische grond gekocht waarop reeds de (uit te werken) bestemming rustte die woningbouw mogelijk maakte (Rengerswetering 2014). Ook is voor dit gebied een exploitatieplan vastgesteld. De koopsom (Hyp 4 dl 77586 nr. 36) bedroeg € 100,- per m2. Op 9-12-2019 heeft de Grondbank Haarzicht Beheer BV grond geleverd aan projectontwikkelaar AM voor € 3.896.464,64 (Hyp 4 dl 76975 nr 94). Het betrof grond in Vleuten geschikt voor de bouw van woningen voor welk gebied eveneens een exploitatieplan vastgesteld is. In totaal is 29.441 m2 grond geleverd, per m2 aldus voor een koopsom van € 132,- per m2 exclusief BTW. Op 19-9-2019 en 14-1-2020 is in twee tranches de grond geleverd voor het project de Oude Boogaerd in Ridderkerk (Hyp4 dl 76425 nr. 156 en dl 77245 nr. 91). Verkocht is een bedrijfspand met omliggende grond (parkeerterrein) dat gebruikt werd voor een touringcar bedrijf, De Jong Tours, alsmede een fruitteeltbedrijf.

Het woonhuis behorende bij het fruitbedrijf is (met winst) doorverkocht. De koper heeft in de akte met De Jong Tours opgenomen: In deze koopprijs is eveneens een bedrag van zeshonderd vierendertigduizend driehonderd tweeënveertig euro vijftig cent (€ 634.342,50) inclusief eenentwintig procent (21%) omzetbelasting begrepen voor de kosten van de bodem- en asbestsanering en de sloop van de op het Verkochte aanwezige opstallen, conform de aan deze akte gehechte opdrachtbevestiging van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Vink Aannemingsmaatschappij B.V.

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 36 / 53

Paraaf:

De koopsom, exclusief de sloopkosten, bedraagt hier € 72,64 per m2 gemiddeld. Daarbij is dus rekening gehouden met ruim € 6 ton aan sloop- en saneringskosten. Deze verplichtingen zijn, om een BTW levering mogelijk maken en overdrachtsbelasting te besparen, bij de verkoper gebleven waartoe de koopsom verhoogd is met het daarvoor concreet geoffreerde bedrag. De woningen worden te koop aangeboden voor bedragen tussen de € 3.100,(rijenwoningen) en € 3.600,- per m2 woonoppervlak.

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 37 / 53

Paraaf:

11. Residuele grondwaarde bij bijzonder uitgangspunt

11.1

Ontwikkelplan

Opdrachtgever heeft ondergetekende gevraagd om ook de marktwaarde te bepalen van het object onder het bijzondere uitgangspunt dat een bestemmingsplan onherroepelijk is geworden dat ontwikkelingen mogelijk maakt conform de voorkeursvariant van de gemeente. Dit is ‘model A’ uit de structuurvisie, waarbij het weiland niet betrokken wordt bij de ontwikkeling vanwege de ligging in de Hollandse Waterlinie. In deze ontwikkeling kunnen circa 30 grondgebonden woningen en 70 appartementen ontwikkeld worden. Afhankelijk van de uiteindelijke verkaveling iets meer of minder. Daarbij geldt de randvoorwaarde dat het woningbouwprogramma wordt gebaseerd op de Actualisatie Woonvisie: 30% sociale huur, 30% middenhuur en 40% koop. Een voorbeeld uitwerking van een verkaveling is als volgt opgenomen in de structuurvisie:

Hierin zijn 71 appartementen en 30 grondgebonden woningen opgenomen. Deze ontwikkeling is inclusief het perceel van het afvalbrenstation. De percelen vormen voor de ontwikkeling een eenheid en worden gelijktijdig als 1 geheel in ontwikkeling gebracht met het getaxeerde perceel.

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 38 / 53

Paraaf:

In dit plan is reeds een ruimte reservering opgenomen voor de afvalwater persleidingen en het rioolgemaal. Parkeernormen zijn afhankelijk van het woningtype en -segment variërend van 1,4 (goedkope huur, gestapeld) tot 2,2 (koop, vrijstaand) parkeerplaatsen per woning. Het ontwikkelplan past niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan. Voor de realisatie van de woningen zal een bestemmingswijziging vereist zijn. Het voornemen van de gemeente is vastgelegd in de “Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Zogwetering van de gemeente Stichtse Vecht”. De ontwikkeling wordt als volgt weergegeven; Aan de noordelijke rand van Maarssen-Dorp ligt een rioolwaterzuivering (in eigendom van Waternet), waarvan de functie per januari 2019 is beëindigd. Aangrenzend ligt het gemeentelijk afvalscheidingsstation. Beide locaties komen naar verwachting binnen enkele jaren vrij en bieden dan een interessante mogelijkheid om als woningbouwlocatie te worden ontwikkeld. Ook de aangrenzende groenstrook en een agrarisch perceel langs de Machinekade (particulier eigendom) kunnen mogelijk bij deze ontwikkeling worden betrokken. Daarmee ontstaat in potentie een bijzondere woningbouwlocatie van in totaal zo’n 3,5 hectare, of ongeveer 5 hectare als het weiland wordt meegenomen bij de ontwikkeling.

Aangezien de voorkeur uitgaat naar het niet meenemen van het weiland in de ontwikkeling is het plangebied begrensd tot ongeveer 3,5 hectare. Meer precies beslaat het de eigendommen van de gemeente ter plaatse van het afvalbrengstation en de eigendommen van het waterschap ter plaatse van de voormalige RWZI. Daarbij zijn uitgezonderd het scouting gebouw en het rioolgemaal en de woning aan de zuidzijde. Daarmee wordt het plangebied circa 22.750 m2 groot conform onderstaande afbakening:

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 39 / 53

Paraaf:

Het ontwikkelplan dat daarop gebouwd kan worden wordt aan de hand van bovengenoemde uitgangspunten vertaald tot het volgende programma: Ontwikkelplan

wonen

eengezins 2-1 kap koop eengezins tussen koop eengezins hoek koop meergezins koop meergezing midden Huur meergezins sociale Huur totalen

parkeren

12 6 12 10 30 31 101

26 13 26 14 42 43 165

GBO

150 125 125 90 72 kavels

In totaal bestaat het programma uit 101 woningen en 165 parkeerplaatsen. De woningdichtheid is redelijk stedelijk, circa 44 per hectare. Gevisualiseerd ziet de verdeling binnen het programma er als volgt uit:

Globaal genomen leidt dit tot de volgende indeling van het gebied:

Plankosten

Vooraleerst een aanvang gemaakt kan worden met het planproces moeten diverse onderzoeken uitgevoerd worden. Ook zullen kosten voor ambtelijke begeleiding en een extern bureau dat een bestemmingsplan maakt, betaald moeten worden. Al deze kosten zijn geraamd. Daarnaast is een reservering getroffen voor enerzijds het uitvoeren van een planschade risico analyse en anderzijds mogelijk uit te betalen planschade.

Bouw- woonrijp maken

Voordat de bouw van woningen begonnen kan worden, moet het gebied bouw- en woonrijp gemaakt worden. De sloopkosten drukken niet op het complex, omdat ze gelden als bijzondere ongeschiktheid. Dit wordt in het volgende hoofdstuk, bij de uiteindelijke waardering, nader toegelicht. In de residuele grondwaarde berekening is hiermee dus geen rekening gehouden. Conform bovenstaande verdeling van het te ontwikkelen gebied, moeten groenstroken, groengebieden, water en diverse vormen van verhardingen aangelegd worden. Omdat er in dit stadium van het planproces nog geen programma van eisen van de openbare ruimte bekend is, zijn deze posten geraamd door vierkante meter prijzen te ramen voor deze aanlegkosten. Bij de verhardingen is daarbij een mix veronderstel van wegen (inclusief waterafvoer, straatverlichting etc.), parkeerplaatsen, trottoirs en pleintjes.

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 40 / 53

Paraaf:

De uitvoering van dit soort werkzaamheden gaan gepaard met omvangrijke kosten in de vorm van voorbereiding (engineering, bestekken e.d.) en kosten in de vorm van toezicht op de uitvoering. Ook wordt gerekend met renteverlies over deze uitgaven. Ten aanzien van de afdracht voor bovenwijkse voorzieningen en de aanapssingen van de wijkinfrastructuur om de toenemende verkeeersstroom af te kunnen wikkelen, is nog niet veel bekend. Uit eerste verkeersstudies lijken er niet veel maatregelen noodzakelijk om het verkeer te kunnen afwikkelen op de wegenstructuur. Daarom is deze reservering laag aangehouden, thans op € 3.000,- per woning. Ten slotte is een reservering gedaan voor bodemsanering en archeologie. Want ook als een terrein schoon (genoeg) verondersteld wordt, zal een redelijk handelend koper zich niet rijk rekenen en uitgaan van het vooroden van tegenvallers. Dit kan zijn het aantreffen van een bodemverontreiniging, maar ook een archeologische vondst waardoor opgravingskosten moeten worden gemaakt. Deze post betreft een raming die een redelijk handelend koper zou maken. De werkelijke kosten kunnen mee of tegenvallen. Daarvoor is in dit stadium niet genoeg bekend. Opbrengsten

In de regio Maarsen zijn diverse nieuwbouwprojecten opgeleverd. Het betreffen eengezinswoningen en appartementen die qua afmeting, ligging en afwerkingsniveau verschillen. Voor de opbrengsten is met name gekeken naar projecten en losse transacties aan de randen van Maarssen. Ten aanzien van de appartementen moet daarbij opgemerkt worden dat veel transacties eveneens een parkeerplaats in een ondergrondse parkeerkelder omvatten. Dit is relatief duur bouwen en de huidige verkaveling laat voldoende ruimte voor bovengronds parkeren. Dat is per saldo interessanter voor een marktpartij, maar daarmee moet wel rekening gehouden worden bij het inschatten van de opbrengsten van de appartementen (in vergelijking met de gewildere privé parkeerplaats in een afgesloten kelder). Ook is bij de inschatting rekening gehouden met het gemêleerde woningbouwprogramma. Dit is voor de sociale verwevenheid zeer goed, maar leidt niet altijd tot de optimale verkoopopbrengst. Ten slotte wordt opgemerkt dat er nog geen ontwerp klaar is, in dit planstadium en dat een direct vergelijking dus niet mogelijk is. Het gaat om een inschatting van de opbrengsten van een basisniveau. Een hoger afwerkingsniveau leidt doorgaans tot een hogere verkoopopbrengst, maar ook tot hogere bouwkosten.

Een redelijk handelend koper van dit soort grondposities gaat uit van standaard niveaus en gaat pas later optimaliseren, ten tijde van het definitieve ontwerp en nadat de grond verworven is. Voor het aandeel sociale woningbouw is rekening gehouden met verkoop van kavels aan een toegelaten instelling. Die zorgt vervolgens zelf voor de bouw van de sociale woningen (en de eventueel daarbij ontstane onrendabele top). De opbrengst van de kavels is geraamd conform de grondprijzen brief van de gemeente Maarssen, waarvan ondergetekende uit het landelijke beeld kan afgeleiden dat die grondprijzen overeenkomen met grondprijzen voor sociale woningbouw elders en dus marktconform zijn. Voor de opbrengst van de huurwoningen in de vrije sector is uitgegaan van een maatvoering waarbij de huurwoningen boven de liberalisatiegrens uitkomen (qua puntenstelsel) en waarbij de huuropbrengst circa € 14,- per m2 per maand is. Dit soort woningen zijn momenteel gewild bij beleggers. De aantallen zijn echter te klein om te spreken van een omvangrijke portefeuille. Ingeschat wordt dat kopers van dit soort woningen uitgaan van een BAR van 5% en dus een kapitalisatiefactor van 20. Dat leidt tot een opbrengst van € 3.360,per m2 voor deze woningen.

Bouwkosten

De bouwkosten zijn geraamd op basis van standaard niveaus en bouwkosten kengetallen. Rekening is gehouden met de regio en met de grondslag. Geen rekening is gehouden met hogere bouwkosten vanwege resterende funderingspalen van de voormalige AWZI. Geen rekening is gehouden met extra bouwkosten vanwege ondergronds parkeren.

Bijkomende kosten

De kengetallen gelden voor de kale bouwkosten. Daar bovenop komen kosten voor de aannemer, bouwbegeleiding, constructeurs, architecten, heffingen, verzekeringen en leges. Ook moeten kosten gemaakt worden om het project te verkopen. Deze zullen relatief laag zijn, gelet op het gemakkelijke verkoopproces dat verwacht kan worden op de peildatum. Ten slotte zal een ontwikkelaar voor zichzelf een beloning verlangen voor de gelopen risico’s. Dit zijn risico’s op kostenstijgingen, onvoorziene kosten, opbrengstendaling en veranderende regelgeving (waardoor bijvoorbeeld bouwkosten kunnen stijgen). Omdat een deel van de risico’s op de verkoopopbrengst zien, is het logisch om die opbrengst als

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 41 / 53

Paraaf:

grondslag voor de risico reservering te nemen. Uit verkooptransacties is af te leiden dat er gerekend wordt met 10% tot 15% aan winst/risico reservering. In dit geval is de markt gunstig en de woningmarkt in Maarssen traditioneel sterk. Het is echter ongewis wanneer de woningmarkt omslaat. Ook is het project nog niet in een dergelijke planfase dat alle ontwerprisico’s er al uit zijn. Vandaar dat deze reservering ingeschat wordt op 12%.

Verwervingskosten

De terreinen kwalificeren niet als onbebouwd terrein. Een BTW levering is derhalve niet mogelijk. Gerekend wordt met verwervingskosten in de vorm van overdrachtsbelasting, notariskosten en kosten van adviseurs van een koper (aankoopmakelaar, due dilligence).

Residuele grondwaarde

Op deze wijze ontstaat een residuele grondwaarde van het complex van € 4 miljoen ofwel € 176,- per m2.

Comparatieve toets

Deze grondwaarde ontstijgt het niveau van de referenties. Dat is deels te verklaren doordat het woningbouwprogramma hier intensiever is (meer woningen per hectare). Alleen in Zandvoort geldt dat niet. De andere verklaring is dat Maarssen en specifiek deze locatie (dicht bij natuurgebieden en uitloopgebied) gunstig zijn voor de ontwikkeling van woningen. Ook is de markt beter dan ten tijde van de referenties. Een andere verklaring is dat het bijzonder uitgangspunt zodanig geformuleerd is dat het bestemmingsplan die deze woningbouw mogelijk maakt, reeds onherroepelijk is. In nagenoeg alle referenties moest er nog een bestemmingsplan of uitwerkingsplan opgesteld worden, hetgeen tijd vergt en risico’s in zich heeft.

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 42 / 53

Paraaf:

12. Taxatie en overwegingen

12.1

Waarde onder bijzonder uitgangspunt blijvend gebruik als AWZI

Het getaxeerde is een relatief kleine afvalwaterzuivering. Het waterschap heeft besloten om deze waterzuivering op te heffen en samen met het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden de zuivering te centraliseren bij de wat grotere AWZI Leidse Rijn. De capaciteit van deze AWZI is vergroot van 76.000 i.e. (inwonerequivalent) naar 140.000 i.e.. Ter vergelijking, het getaxeerde heeft een capaciteit van 24.000 i.e.. De eigenaar heeft berekend dat sluiting van de zuiveringsactiviteiten op het getaxeerde en verplaatsing hiervan naar AWZI Leidse Rijn, goedkoper is dan renovatie van het getaxeerde. Dit besluit past in een trend die al langer gaande is in de afvalwater zuiveringssector. Onder druk van steeds strenger worden eisen aan de kwaliteit van het effluent, alsmede van de ‘reguliere’ kostenvoordelen van schaalgrootte, worden in Nederland steeds vaker kleine zuiveringen gesloten en grote AWZI’s gebouwd (zoals het Hoogheemraadschap van Delfland gedaan heeft in de Harnaschpolder) of bestaande AWZI’s groter gemaakt. Bij ons marktonderzoek voor de waarde zonder bijzondere uitgangspunten zijn we op diverse transacties gestuit van kleinere voormalige AWZI’s die gesloten zijn en afgestoten door waterschappen, c.q. in eigendom gebleven bij die waterschappen en gedecommissioneerd zijn en er desolaat bij liggen.

De conclusie die uit het voorgaande getrokken kan worden, is dat vanuit de zuiveringssector geen vraag te verwachten is naar een object als het getaxeerde. In theorie zou er vraag kunnen zijn vanuit grotere industriële eindgebruikers. Die gebruiken soortgelijke (maar vaak kleinere) waterzuiveringssystemen voor het reinigen van hun industriële afvalwater conform de voorschriften uit hun milieuvergunning. Op enige redelijk afstand van het getaxeerde (mede gelet op de kosten voor leidingstelsels) zijn echter geen bedrijven gelegen die een dergelijke behoefte zouden kunnen hebben. Ten slotte wordt overwogen dat in sommige gevallen dit soort bassins gebruikt zouden kunnen worden door loonwerkers of agrariërs voor mestopslag of zelfs mestverwerking. Dat past echter niet bij het bijzonder uitgangspunt dat gevraagd wordt. Bovendien zou dit strijdig zijn met de vigerende bestemming en vergunningen. Het terrein is bijna geheel benut. Er zijn dan ook geen uitbreidingsmogelijkheden. Bij een AWZI-installatie die operationeel is en voldoende schaal heeft om zelfstandig economisch verantwoord te blijven draaien, wordt de waarde veelal bepaald door middel van de gecorrigeerde vervangingsmethode. De technische kwaliteit bepaalt dan de waarde van de installatie.

In dit geval is het zinloos een dergelijke berekening te maken omdat de economische realiteit is dat dit soort AZWI’s (te klein, doch met investeringsnoodzaak) geen waarde meer hebben binnen hun functie. De waarde onder het bijzondere uitgangspunt dat voormalige gebruik als AWZI voortgezet zou worden, is derhalve door ondergetekende getaxeerd op een symbolische waarde van één euro.

12.2

Waarde ‘as is’

Uit openbare bronnen wordt al snel duidelijk dat het getaxeerde onderdeel uitmaakt van een gebied dat de gemeente wenst te herontwikkeling. Dit voornemen is vastgelegd in de structuurvisie Gebiedsontwikkeling Zogwetering. Taxatie van dit object conform deze structuurvisie is onderdeel van de taxatie opdracht onder het bijzondere uitgangspunt dat dit plan realiteit is geworden (lees: heeft geleid tot een onherroepelijk bestemmingsplan). Dit bijzondere uitgangspunt veronderstelt (in strijd met de realiteit, daarom is het een ‘bijzonder’ uitgangspunt) dat deze concept structuurvisie al helemaal (ongewijzigd) heeft geleid tot een onherroepelijk bestemmingsplan met bouwtitel. Dat leidt tot een

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 43 / 53

Paraaf:

uitkomst, residueel bepaald. Maar die uitkomst is dus voor een fictieve situatie waarbij een koper bij wijze van spreken de dag na eigendomslevering kan beginnen met verkopen en bouwen. De waarde onder dit bijzondere uitgangspunt wordt in de paragraaf hierna uitgewerkt. Die waarde speelt echter ook een rol bij de waarde ‘as is’. Voor een redelijk handelend koper vormt de herontwikkeling immers een kans die betrokken zou worden bij de hoogte van een bieding op het getaxeerde in de huidige staat. Die waarde onder het bijzondere uitgangspunt dient dus als een ‘best case’ scenario die door een koper meegewogen wordt bij de marktwaarde als een soort van mogelijk maximale toekomstige waarde die ooit zou kunnen ontstaan In de huidige staat is herontwikkeling echter nog niet zeker. Het is dus een kans. Bij het verzilveren van die kans zijn er nog diverse risico’s te onderscheiden. Ten eerste is het getaxeerde niet zelfstandig ontsloten. Ten tweede is de herontwikkeling een gezamenlijke ontwikkeling van meerdere percelen van meerdere eigenaren. Ten derde moet het planologisch proces nog doorlopen worden waarbij er nog diverse risico’s zijn (in het geheel niet doorgaan, het verdunnen van het woningbouwprogramma, vertraging etc.). Het gaat dus om een complexwaarde, waarbij het getaxeerde niet zelfstandig ontwikkelbaar is mede door gebrek aan ontsluitingsmogelijkheden.

Voor de goede orde, het terrein is al decennia lang ontsloten maar de juridische status ervan is onduidelijk. Verwacht wordt dat door verjaring wel een erfdienstbaarheid ontstaan is, maar die zal dan toch ook gekoppeld zijn aan het gebruik uit het verleden. Dit type, juridisch wat wankele, ontsluitingsmogelijkheden, zijn niet geschikt om als grondlegger voor herontwikkeling naar woningen te gebruiken. De bestemming laat ook bedrijven toe, tot milieucategorie 2. Overwogen wordt dat die niets hebben aan de huidige bebouwing en dat er geen bebouwingsruimte over is. Er zal dus gesloopt moeten worden, voordat de bestemmingsmogelijkheden voor reguliere bedrijvigheid benut kunnen worden. Daarbij komt dat het bedrijfsterrein dat dan ontstaat wat achteraf ligt, matig ontsloten, in een woongebied en dicht tegen natuur aan. Dat drukt de waarde van de bedrijfskavel. Ook zal een eindgebruiker niet snel genegen zijn om een dergelijk omvangrijk sloopproject aan te gaan om er vervolgens het bedrijf te vestigen. Dit soort eindgebruikers kiest voor een bouwrijpe kavel. Er zal dus een tussenhandelaar moeten zijn die het bouwrijp maakt. Deze zal een risico premie verlangen als beloning voor het risico dat deze aangaat.

In een veronderstelde koop waarbij een dergelijke koper het AWZI terrein in de huidige staat voor een gering bedrag verwerft, kan deze koper eerst zoeken naar een eindafnemer alvorens opdracht te geven voor de sloop. De sloopkostenraming van Haskoning kent reeds diverse risico reserveringen. Daarvoor hoeft niet meer voorzien te worden. Er kan dus volstaan worden met een beperkt bedrag in absolute zin (circa 50% van de investeringen in relatieve zin) als bedrag dat een redelijk handelend koper zou incalculeren voor diens eigen winst c.q. beloning voor investeringsbereidheid. Volgens deze gedachte is het AWZI terrein echter niet veel waard:

bouwblok: overige grond

af:

9825 m2 à 2565 m2 à 12390 m2 à

€ € €

sloopkosten winst kosten en rompslomp

150 € 1.473.750 50 € 128.250 129 € 1.602.000 € 1.284.691 € 100.000 € 1.384.691

€

18 €

217.309

In ons marktonderzoek zijn we echter ook gestuit of vele AWZI terreinen die hun waterzuivering functie verloren hebben, maar waarvan de opstallen niet of slechts deels gesloopt zijn. Er is immers geen plicht tot sloop. Er zijn waterzuiveringen die ‘sinds jaar en dag’ eigendom zijn gebleven van een waterschap en waarbij het terrein functieloos is gebleven. Er zijn terreinen die (al dan niet tijdelijk) gebruikt worden voor buitensporten (paintball, klimmen e.d.). Er zijn ook terreinen die in

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 44 / 53

Paraaf:

particuliere handen zijn gekomen maar waarbij de eigenaren ook niets concreets kunnen, mogen of willen met de voormalige AWZI en waarbij er geen activiteiten te ontwaren zijn (zoals in Schoonoord). Deze zijn dan wel verkocht. In andere gevallen zijn voormalige AZWI’s verkocht met het oogmerk van herontwikkeling. In sommige gevallen concreet (Zandvoort), in andere gevallen speculatief (Borculo). Overwogen wordt dat, ook los van een herontwikkeling naar wonen, er wel kansen liggen voor een ondernemende koper. Koopsommen van terreinen zonder specifiek herontwikkelingsoogmerk, liggen ver uiteen. Van € 32.500,- tot € 2,6 miljoen euro (Borculo). In dat laatste geval kocht een sloopbedrijf het terrein met waarschijnlijk gedachte dat ze de slooprisico’s zelf goed kon overzien en mitigeren en dat herontwikkeling naar wonen (het terrein ligt in de bebouwde kom) wel gemakkelijk zou lukken. Dat laatste viel tegen. Na de aankoop (2008 net voor de crisis en op het hoogtepunt van de markt destijds), wilde de gemeente niet meewerken aan woningbouw op de locatie. Te langen leste heeft het Waterschap Rijn en IJssel het terrein weer terug genomen in eigendom, mogelijk om verantwoordelijkheid te nemen voor het desolate terrein of om zelf de ontwikkeling ter hand te nemen.

Maar ook de ontwikkelpoging van het waterschap (herontwikkeling naar creatieve bedrijvigheid etc.) viel niet in vruchtbare aarde bij de gemeente vanwege het belang dat gehecht werd aan een vitaal centrum. Tot op heden ligt het terrein er nog verlaten bij. Deze transactie wordt dan ook afgedaan als hoogst speculatief. Uiteraard is nooit uit te sluiten dat een dergelijk koper ook voorbij komt bij het getaxeerde, maar dat is nimmer het uitgangspunt bij de definitie van het waarde begrip. Die gaat uit van redelijk handelende kopers en verkopers. De transactie in Borculo wordt dan ook niet als maatgevend gezien, noch bruikbaar als referentie transactie voor directe vergelijking. In dit specifieke geval wordt overwogen dat een redelijk handelend koper een terrein koopt aan de rand van de bebouwde kom. Dit terrein is grotendeels bebouwd met bebouwing die zijn functie verloren heeft. Echter, enkele gebouwen zijn nog wel nuttig aan te wenden binnen de vigerende bestemming (die ook bedrijvigheid toelaat). Dit geldt met name voor het kantoor (toch nog zo’n 300 m2 verhuurbaar oppervlak). Bovendien kunnen andere gebouwen, juist vanwege hun bijzondere karakter, dienst doen in de sector voor buitensport of recreatie. Dit vergt niet of nauwelijks investeringen.

Een koper die het terrein met deze gedachte koopt, weet dat er een mogelijke ‘upside’ aankomt indien de herontwikkeling realiteit wordt. Deze ‘upside’ is echter beperkt door de relatief hoge sloopkosten (zie ook de waarde onder het bijzonder uitgangspunt van herontwikkeling). Daarbij komt dat ook de referenties van verkochte AWZI terreinen laten zien dat het niet vanzelfsprekend is dat een gemeente medewerking geeft aan herontwikkeling. Een dergelijk risico zal een koper ook betrekken bij de afweging tot koop, c.q. het bod. Omgekeerd geredeneerd zal een koper die ‘upside’ niet volledig bij de verkoper laten landen, maar in eigen zak willen steken. Overwogen wordt ten slotte dat in de directe omgeving van het getaxeerde diverse vastgoedinvesteerders en –handelaren gevestigd zijn die dergelijke complexe terreinen niet schuwen. De optimale aanwending van het getaxeerde is naar de mening van ondergetekende het ‘uitnutten’ van de functies die commerciële waarde hebben (kantoor, buitenterrein etc.) zonder tot sloop over te gaan. Deze waarde ligt dicht tegen de waarde van het terrein bij herontwikkeling aan (zie ook hierna). Daarmee wordt ook voldoende rekenschap gegeven van die kans en de risico’s die er nog zijn, alsmede de tijd die het nog kost om tot herontwikkeling over te gaan. De waarde ‘as is’ wordt ingeschat op € 500.000,-.

12.3

Waarde onder bijzonder uitgangspunt dat herontwikkelingsmogelij kheid realiteit is geworden

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

Bij dit uitgangspunt geldt dat verondersteld wordt dat de voorkeursvariant (A) uit de structuurvisie reeds vertaald is een bestemmingsplan dat onherroepelijk is en een rechtstreekse bouwtitel geeft. Binnen het waardebegrip van de WVG en Onteigeningswet is in dit soort situaties artikel 40d van de Onteigeningswet van toepassing. Dit artikel heeft het zogeheten ‘egalisatiebeginsel’ rechtskracht

pagina 45 / 53

Paraaf:

gegeven. Het artikel schrijft voor dat de werkelijke waarde bepaald wordt langs de weg van de ‘complexwaarde’ indien er sprake is van een complex, een als één geheel in exploitatie te brengen geheel. Bij die complexwaarde worden diverse bestemming die aan het complex worden toegedacht (bijvoorbeeld ‘wonen’, ‘groen’, ‘verkeer’ en ‘water’) verdisconteerd in één geëgaliseerde waarde. De invloeden van de toegedachte bestemmingen worden dan wel geëgaliseerd. Dat geldt niet voor alle fysieke eigenschappen van ieder perceel binnen een complex. Er kunnen redenen zijn om uitzonderingen te maken. Bij aantrekkelijke eigenschappen kan sprake zijn van “bijzondere geschiktheid” die leidt tot een hogere waarde dan de complexwaarde. Zo kan de aantrekkelijkheid zijn gelegen in de fysieke verschijning van het te onteigenen object. Die aantrekkelijkheid is met enige regelmaat aan de orde in het kader van onteigening ten behoeve van dijkverbetering door het goedkoper kunnen uitvoeren van de werkzaamheden als er reeds een dijklichaam aanwezig is. In de tweede plaats kan een gunstige bodemgesteldheid het onteigende bijzonder geschikt maken, in de zin dat dientengevolge het werk waarvoor onteigend wordt goedkoper kan worden gerealiseerd. In de derde plaats zijn winbare bodembestanddelen zoals zand of grind aan het onteigende een bijzondere waarde kunnen verlenen.

Ten slotte is een gunstigere ligging van de te onteigenen grond ten opzichten van andere gronden een element van bijzondere geschiktheid. Denk aan de zogeheten ‘voorstroken’ die in jurisprudentie veelvuldig werden gezien als bijzonder geschikt omdat ze zonder veel kosten te ontwikkelen waren doordat ze reeds ontsloten waren aan de openbare weg. In alle vier de gevallen wordt de grond vergeleken met andere al dan niet in de onteigening begrepen gronden in de omgeving. Er kan ook sprake zijn van “bijzondere ongeschiktheid”. Bijvoorbeeld vanwege aanwezigheid van een gebruiksbeperkende gasleiding in het onteigende of vanwege bodemverontreiniging1. In het laatstgenoemde arrest in de voetnoot, overweegt de Hoge Raad het volgende (r.o. 4.1.3. en 4.1.4): Art. 40d Ow strekt niet ertoe de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond voordoen om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren. Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art.

40d Ow kan dan ook een andere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van die grond de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een hogere of lagere prijs tot stand zou komen dan de complexwaarde. In het onderhavige geval dient tot uitgangspunt dat de te maken saneringskosten uitsluitend het onteigende betreffen. Voorts is in cassatie niet bestreden het oordeel van de rechtbank dat bij de bepaling van de waarde van het onteigende de op de peildatum geldende bestemmingen tot woningbouw tot uitgangspunt dienen te worden genomen (rov. 2.3.3). Ook indien (zoals Vabeog stelt) sanering van het onteigende noodzakelijk is geworden als gevolg van die bestemmingen, is geen sprake van een situatie waarin de minderwaarde het gevolg is van de bestemming die juist voor dit stuk grond in de bestemmingsplannen is aangewezen. In het oordeel van de rechtbank ligt besloten dat wat betreft de verontreiniging sprake is van een bijzondere (negatieve) hoedanigheid van het onteigende binnen het complex en dat daarom in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een lagere prijs voor het onteigende tot stand zou komen dan de complexwaarde.

Dat oordeel geeft, gelet op voorgaande, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, zodat het onderdeel faalt.

1 Zie Rb. Maastricht 1 oktober 1992, NJ 1993, 481, HR 3 maart 2006, NJ2006, 175 (Staat/Maat), HR 20 december

2002, NJ2003, 299 (TS Seeds/NS RIB), HR 30 juni 2006, NJ2007, 216, n.nt. P.C.E. van Wijmen (Bergschenhoek/Slee) , HR 29 april 2005, NJ2005, 456, m.nt. P.C.E. van Wijmen (Greeve/Zuid-Holland) en HR 24-6-2016 NJ 2017/57 m.nt. E.W.J. de Groot (ECLI:NL:HR:2016:1273)

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 46 / 53

Paraaf:

Voor het getaxeerde geldt dat er relatief hoge sloopkosten gemaakt moeten worden om de bestemming te kunnen realiseren. Indien in voorgaande tekst van de Hoge Raad in plaats van “saneringskosten”, “sloopkosten” gelezen wordt, dan wordt duidelijk dat die sloopkosten ook geen onderdeel uitmaken van de complexwaarde maar in mindering gebracht moeten worden op de waarde van het getaxeerde perceel. De relatief grote hoeveelheid te slopen opstallen en installaties worden door ondergetekende, in lijn met de jurisprudentie, dan ook gezien als een bijzondere ongeschiktheid. Dat betekent dat eerst de complexwaarde getaxeerd is zonder rekenschap te geven van de sloopkosten die alleen betrekking hebben op het getaxeerde. Vervolgens worden de sloopkosten, conform de raming van Royal Haskoning, afgetrokken als ‘bijzondere ongeschiktheid’ van deze complexwaarde, om vervolgens te arriveren bij de werkelijke waarde van het getaxeerde. De complexwaarde is door gebruik te maken van de residuele grondwaarde methode getaxeerd op € 176,- per m2 bruto plangebied. Dit is dus zonder de sloopkosten mee te nemen als kostenpost in de residuele grondwaarde. In het voorgaande hoofdstuk is deze residuele grondwaarde methode nader uitgewerkt, toegelicht en onderbouwd.

Deze waarde past binnen de bandbreedte van binnenstedelijk herontwikkelingen met een intensief woningbouwprogramma en past ook bij (bijvoorbeeld) de markttransactie van het AWZI terrein Zandvoort dat (na sloop door het hoogheemraadschap) verkocht is voor € 138,- per m2 op een moment dat het bestemmingsplan zich in een ontwerp fase bevond. Daarbij moet opgemerkt worden dat de woningmarkt zeer sterk stijgt. Sterker dan de stijging van de bouwkosten (die overigens ook zeer hard stijgt), hetgeen de marge en dus de residuele grondewaarde ten goede komt. Rekening houdend met de bijzondere ongeschiktheid van het getaxeerde voor deze ontwikkeling van woningbouw, wordt de getaxeerde waarde als volgt begroot en bepaald op € 900.000,-: AWZI terrein af: sloopkosten

12.390 m2 à

waarde conf. Art. 40d onteigeningswet

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 47 / 53

€

176

€ €

2.178.462 1.284.691

€

72

€

893.771

Paraaf:

Toelichting op de waardering

12.4

Waardering

Rekening houdend met hetgeen in dit rapport is omschreven en verder met alles wat waardebepalend is, aan de hand van de genoemde uitgangspunten, is het getaxeerde door ondergetekende(n) als volgt gewaardeerd:

Marktwaarde

€ 500.000,- Zegge: VIJFHONDERDDUIZEND EURO Marktwaarde onder bijzonder uitgangspunt ‘herontwikkeling naar woningbouw’

€ 900.000,- k.k. Zegge: NEGENHONDERDDUIZEND EURO ****

12.5

Aangebrachte wijzigingen t.o.v. het concept taxatierapport

Aantal conceptversies:

1

Hebben de aanpassingen geleid tot een verschil in waardering van meer dan 5% van de getaxeerde waarde in het definitieve rapport ten opzichte van het eerste concept rapport?

Nee

****

12.6

Back testing

Het getaxeerde is niet eerder getaxeerd door Van Ameyde Waarderingen.

Waarderingsonzekerheid

De uitbraak van het Coronavirus (Covid-19) is op 11 maart 2020 door de WHO als ‘wereldwijde pandemie’ verklaard. Op de woningmarkt heeft dit in Nederland geen effect gehad. Deze taxatie is in belangrijke mate gebaseerd op de potentie voor de ontwikkeling van woningen. Om die reden is er geen waarderingsonzekerheid die uitstijgt boven de normale taxatie onzekerheid.

****

12.7

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 48 / 53

Paraaf:

12.8

Kwaliteitsborging

Borging van de geleverde kwaliteit gebeurt op diverse momenten door verschillende organisatie onderdelen door een afgewogen proces van compliance audits en (zelf)evaluatie. Evaluatie: Onder evaluatie verstaan wij: het periodiek beoordelen van diverse dossiers van iedere taxateur, om te toetsen of de interne en externe policies en regelgeving adequaat zijn gevolgd, de taxateur tot de juiste conclusie is gekomen en of dit in afdoende mate is vastgelegd in het taxatierapport en -dossier. Deze evaluatie geschiedt altijd voorafgaand aan de oplevering van het taxatierapport door een tweede lezing van een collega taxateur. Een bepaalde steekproef en bepaalde complexe taxaties worden, naast de tweede lezing, ook geëvalueerd door een senior taxateur. Ten slotte wordt, na afsluiten van het dossier, een steekproefsgewijze evaluatie uitgevoerd. Tweede lezing: Bij alle door ons geleverde professionele taxatiediensten (zowel de volledige taxatie, hertaxatie als markttechnische update) zorgt de geregistreerde taxateur ervoor dat zijn taxatiewerkzaamheden, alvorens het taxatierapport wordt uitgebracht, worden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een tweede controlerend taxateur. Dit heet het 4–ogen principe.

Deze tweede controlerend taxateur is daarbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van onder meer het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid. De genoemde plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (EVS/IVS) is uitgevoerd. Tevens dient de gegevensverzameling / het dossier te worden geverifieerd op compleetheid. De tweede controlerend taxateur legt een verklaring af dat hij de plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd, welke verklaring bij dit taxatierapport is gevoegd als bijlage.

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 49 / 53

Paraaf:

13. Plausibiliteitsverklaring

Ondergetekende,

Bedrijfsnaam: Van Ameyde Waarderingen B.V. Naam: ing. F. Olthof RT Adres: Burg. Roelenweg 12 Plaats: 8021 EV Zwolle Ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) onder vermelding van het certificaatnummer: RT351787207.

verder te noemen “taxateur”,

verklaart:

     

Taxateur heeft het taxatierapport met nummer IW210474799, beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Taxateur heeft het taxatierapport d.d. 13-08-2021 beoordeeld. Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

Aldus door taxateur,

Arnhem, 13-08-2021

………………………………………

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 50 / 53

Paraaf:

14. Verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid

De Register-Taxateur verricht geen technisch onderzoek naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. In het rapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie, plaatselijke bekendheid van de Register-Taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebronnen. Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn. In met name oudere gebouwen kan sprake zijn van asbesthoudende materialen, die lang niet altijd bij een taxatie kunnen worden opgemerkt. Bij de taxatie is er, tenzij anders vermeld, van uitgegaan dat het perceel niet verontreinigd is. Mocht de bodem eventueel toch zijn verontreinigd, dan dienen de kosten hiervan in mindering gebracht te worden op het taxatiebedrag en aanvaard ondergetekende hiervoor geen enkele aansprakelijkheid.

Voor zover deze taxatie in verband staat met een financieringsaanvraag verklaart ondergetekende dat noch zij, noch het kantoor betrokken is bij die aanvraag en ook niet bij de daaraan ten grondslag liggende (ver)kooptransactie. Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering. In de regel gebeurt dit door middel van objectvergelijking. Mocht de objectvergelijkingsmethode buiten beschouwing zijn gebleven, dan zal de taxateur dit in het rapport motiveren. De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging, gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. In geval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken. Dit rapport is uitsluitend gemaakt ten behoeve van voormelde opdrachtgever. Ondergetekende aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid ten aanzien van de inhoud van dit rapport jegens anderen dan de opdrachtgever. Bij de taxatie wordt rekening gehouden met een scala aan (wegings)factoren, informatiebronnen e.d.

Slechts een deel van bij de beoordeling betrokken gegevens is in het rapport opgenomen. De beoordeling en de rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie. De Register-Taxateur is gaarne bereid tot het verstrekken van een nadere toelichting aan de opdrachtgever. Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap,

Arnhem, 3-8-2021

Ing. J. van Lenthe RT MRICS

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

J.L.Jongkind

pagina 51 / 53

Paraaf:

15. Definities

15.1

Definitie van de waardebegrippen

Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Markthuur Het geschatte bedrag waarvoor een object of ruimte binnen een object op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Uitgangspunt Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op het onderwerp of de methode van een taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeft te worden geverifieerd in het kader van de professionele taxatiedienst. Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de taxatiedatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de taxatiedatum.

Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse. Inspectiedatum De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum. Rapportdatum De datum waarop de taxateur het rapport ondertekent. Taxatiedatum De datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de waarde is bepaald. Waarderingsgrondslag (basis van waarde) Een beschrijving van de fundamentele grondslagen van een taxatie.

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 52 / 53

Paraaf:

16. Bijlagen

AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799

pagina 53 / 53

Paraaf:

BIJLAGE

Rekenbladen

Residuele grondwaarde methode Algemene gegevens Kenmerk Adres Plaats Opdrachtgever Peildatum

IW210474799 voorm AWZI en Afvalbrengstation Maarssen gemeente Stichtse Vecht 1-7-2021

Scenario type

woningbouw

Planinvulling Planologische invulling totaal kadastraal oppv.

Oppervlakte 49.020

bruto plangebied kad.opv -/-scouting, woning, bunker, gemaal, mast met bijgebouw, weiland verhardingen groen water netto plangebied Opstalprogramma

aantal

eengezins 2-1 kap koop eengezins tussen koop eengezins hoek koop meergezins koop meergezing mid Huur meergezins soc Huur

b.v.o./m2

12 6 12 10 30 31 101

100% 30% 5% 5% 60% v.v.o./g.b.o.

176 m² 147 m² 147 m² 120 m² 96 m² 1 m²

22.750 6.825 1.138 1.138 13.650 Oppervlakte

150 m² 125 m² 125 m² 90 m² 72 m² 1 m²

150 m² 125 m² 1.500 m² 900 m² 2.160 m² 31 m²

Totaal

4.866 m²

eengezins 2-1 kap koop

verhardingen

eengezins tussen koop groen eengezins hoek koop water

meergezins koop meergezing mid Huur

netto plangebied

meergezins soc Huur

Kosten bouw- en woonrijp maken Slopen & sanering Sloop- en stortkosten opstallen AWZI en afvalbrengstation saneringskosten verontreiningen

EUR/m²

Onderzoek & procedures bodem- en asbestssaneringsonderzoek (geen saneringen zelf) archeologisch onderzoek kabels en leidingen verkeer, veiligheid

EUR/m²

Bouw- & woonrijp verharding, riolering en verlichting groen water kosten bovenwijkse voorzieningen + aanpassing infra planschade risico en reservering planschades

6.825 m² 1.138 m² 1.138 m² 1 m² 1 m²

€ € € € €

Financieel maanden percentage risico reservering archeologische vondsten en/of bodemsanering % planontwikkelingskosten voorbereiding-, toezicht- en uitvoeringskosten 15,0% € renteverlies over kosten bouwrijp maken in maanden 6 3,00% € Totale kosten bouw- en woonrijp maken

150 20 15 303.000 150.000

1.631.563 2.076.297

€

pm

€ € € €

50.000 25.000 15.000 25.000

€ € € € € €

1.023.750 22.750 17.063 303.000 150.000 1.631.563

€ € € €

250.000 200.000 244.734 31.144

€

2.357.441

Opbrengsten Commerciële ruimte

Oppervlakte b.v.o. v.v.o.

EUR/m²

woningbouw

Aantal

g.b.o. (m²)

eengezins 2-1 kap koop eengezins tussen koop eengezins hoek koop meergezins koop meergezing mid Huur meergezins soc Huur

12 6 12 10 30 31 101

Parkeren

Aantal

in% 12% 6% 12% 10% 30% 31% 100%

Huur per jaar BAR k.k.

factor k.k.

Opbrengsten (EUR) excl. BTW

b.v.o. Opbrengsten Opbrengsten per Opbrengsten (EUR) (totaal m²) woning incl. BTWexcl. BTW 150 m² 176 m² € 4.250 € 637.500 € 7.650.000 125 m² 147 m² € 4.000 € 500.000 € 2.479.339 125 m² 147 m² € 4.000 € 500.000 € 4.958.678 90 m² 120 m² € 4.000 € 360.000 € 2.975.207 72 m² 96 m² € 3.360 € 241.920 € 5.998.017 1 m² 1 m² € 15.000 € 15.000 € 384.298 Opbrengsten perOpbrengsten (EUR) PP incl. BTW excl. BTW € € € -

Opbrengsten v.o.n. (excl. BTW)

€

24.445.537

€

2.357.441

Kosten totale kosten bouw- en woonrijp maken Bouwkosten Commerciële ruimte

b.v.o.

kosten (EUR/m² b.v.o.)

Totale kosten (EUR)

3

woningbouw eengezins 2-1 kap koop eengezins tussen koop eengezins hoek koop meergezins koop meergezing mid Huur meergezins soc Huur

kosten (EUR/m²m b.v.o.)aantal BVO 176 m² € 1.350 12 147 m² € 1.200 6 147 m² € 1.250 12 120 m² € 1.500 10 96 m² € 1.400 30 1 m² € 31 101

kosten per woning € 238.235,29 € 176.470,59 € 183.823,53 € 180.000,00 € 134.400,00 € 0,00

Totale kosten (EUR) € 2.858.824 € 1.058.824 € 2.205.882 € 1.800.000 € 4.032.000 € -

Parkeren

m² per PP kosten (EUR/m²)

kosten per PP

Totale kosten (EUR) € € € -

aantal

Totale bouwkosten

€

11.955.529

Bijkomende bouwkosten, algemene kosten, winst & risico honoraria in % bouwsom heffingen, aansluitkosten en verzekeringen

8,0% 3,5%

€ €

956.442 418.444

algemene bouwplaats kosten winst & risico

2,5% 5,0%