bijlage 2 Taxatierapport voorm RWZI Maarssen.pdf
Tekst van het document
Gemeente Stichtse Vecht Waardering voormalige AWZI Maarssen t.b.v herontwikkeling Datum: 13 augustus 2021 Kenmerk: IW210373211
Taxatierapport
Van Ameyde Waarderingen vanameydewaarderingen.com waarderingen@vanameyde.com Arnhem Postbus 2195, 6802 CD Arnhem T +31 26 352 18 30 KvK 27042639 Badhoevedorp Postbus 90025, 1006 BA Amsterdam T +31 20 659 85 89 KvK 27042639 Rotterdam Postbus 55069, 3008 EB Rotterdam T +31 10 313 49 10 KvK 27042639
Object omschrijving
Object gegevens
Het te taxeren object betreft een afvalwaterzuiveringsinstallatie gelegen aan de Diependaalsedijk 120 te Maarssen aan de rand van de gemeente.
Te taxeren belang
: volle eigendom
Kavel oppervlak
: 12.390 m² (exclusief rioolgemaal)
Opdrachtgever wenst ook inzicht in de waarde bij twee scenario’s: voortgezet gebruik als zuiveringsinstallatie en herontwikkeling naar woningbouw conform de voorkeursvariant hiervan.
Waardering Waardepeildatum
: 1 juni 2021
Marktwaarde
: € 500.000,- k.k.
Zegge
: vijfhonderdduizend euro
Waardering bijzonder uitgangspunt woningbouw
Waardering bijzonder uitgangspunt waterzuivering
Waardepeildatum
:1 juni 2021
Waardepeildatum
:1 juni 2021
Marktwaarde
: € 900.000,- k.k.
Marktwaarde
: € 1,- k.k.
Zegge
: negenhonderdduizend euro
Zegge
: één euro
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
pagina 1 / 53
Paraaf:
Inhoudsopgave 1.
Inleiding ................................................................................................................................................................ 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 1.13 1.14 1.15 1.16 1.17 1.18 1.19
2.
Het vastgoedobject .............................................................................................................................................. 8 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
3.
Regionale ligging .................................................................................................................................... 12 Lokale ligging ......................................................................................................................................... 12 Wijk, stand, belendingen ........................................................................................................................ 13 Bereikbaarheid ....................................................................................................................................... 13 Parkeermogelijkheden............................................................................................................................ 13 Omgevingsfactoren ................................................................................................................................ 13
Milieusituatie....................................................................................................................................................... 14 5.1
6.
Situering gebouwen ............................................................................................................................... 10
Ligging object ..................................................................................................................................................... 12 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
5.
Plaatselijk bekend .................................................................................................................................... 8 Object omschrijving .................................................................................................................................. 8 Kadastrale gegevens ............................................................................................................................... 9 Eigendomssituatie .................................................................................................................................... 9 Huurders en gebruikers ............................................................................................................................ 9 Gebruik object .......................................................................................................................................... 9 Bijzonderheden ........................................................................................................................................ 9
Omschrijving van het getaxeerde ..................................................................................................................... 10 3.1
4.
Opdracht en opdrachtgever...................................................................................................................... 4 Taxeren binnen het toepassingsbereik .................................................................................................... 4 Register-Taxateur(s) ................................................................................................................................ 4 Plausibiliteitsverklaring .............................................................................................................................5 Educatie ................................................................................................................................................... 5 Onafhankelijkheid.....................................................................................................................................6 Financiële belangen .................................................................................................................................6 Gehanteerde valuta ..................................................................................................................................
6 Interne roulatie .........................................................................................................................................6 Dossiervorming ........................................................................................................................................ 6 Onafhankelijk declaratie ........................................................................................................................... 6 Opdrachtomschrijving............................................................................................................................... 6 Doel van de taxatie .................................................................................................................................. 6 Waarderingsgrondslag .............................................................................................................................7 Waardepeildatum .....................................................................................................................................7 Inspectie ................................................................................................................................................... 7 Gebeurtenissen ........................................................................................................................................
7 Uitgangspunten ........................................................................................................................................ 7 Bijzondere uitgangspunten ....................................................................................................................... 7
Geraadpleegde informatie ...................................................................................................................... 14
Publiekrechtelijke situatie ................................................................................................................................. 15 6.1 6.2
Bestemmingsplan en voorbereidingsbesluit ........................................................................................... 15 (omgevings) vergunningen ..................................................................................................................... 16
7.
Duurzaamheid..................................................................................................................................................... 17
7.1
Algemeen ............................................................................................................................................................ 17
8.
Sterken en zwakten (SWOT) en optimale aanwending ................................................................................... 18 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5
9.
Methode ................................................................................................................................................. 18 Interne analyse....................................................................................................................................... 18 Externe analyse ..................................................................................................................................... 18 Inleiding optimale aanwending (HaBU) .................................................................................................. 19 Beoordeling optimale aanwending ......................................................................................................... 19
taxatie methode .................................................................................................................................................. 20 9.1
Taxatie benadering ................................................................................................................................ 20
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
pagina 2 / 53
Paraaf:
9.2 10.
Marktbenadering ................................................................................................................................................ 22 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8
11.
Inleiding .................................................................................................................................................. 22 Markt voor bedrijfsruimte ........................................................................................................................ 22 Woningmarkt .......................................................................................................................................... 23 Transacties van AWZI’s ......................................................................................................................... 26 Transacties van bedrijfskavels ............................................................................................................... 30 Transacties van woningen nieuwbouw ................................................................................................... 30 Transacties van woningen bestaande bouw .......................................................................................... 32 Transacties van ontwikkellocaties .......................................................................................................... 36
Residuele grondwaarde bij bijzonder uitgangspunt ....................................................................................... 38 11.1
12.
Taxatiemethode(n) ................................................................................................................................. 21
Ontwikkelplan ......................................................................................................................................... 38
Taxatie en overwegingen ................................................................................................................................... 43 12.1 12.2 12.3
Waarde onder bijzonder uitgangspunt blijvend gebruik als AWZI .......................................................... 43 Waarde ‘as is’......................................................................................................................................... 43 Waarde onder bijzonder uitgangspunt dat herontwikkelingsmogelijkheid realiteit is geworden.............. 45
Toelichting op de waardering ....................................................................................................................................... 48 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8
Waardering............................................................................................................................................. 48 Aangebrachte wijzigingen ...................................................................................................................... 48 Back testing............................................................................................................................................ 48 Waarderingsonzekerheid ....................................................................................................................... 48 Kwaliteitsborging .................................................................................................................................... 49
13.
Plausibiliteitsverklaring ..................................................................................................................................... 50
14.
Verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid ..................................................................................................... 51
15.
Definities ............................................................................................................................................................. 52 15.1
16.
Definitie van de waardebegrippen .......................................................................................................... 52
Bijlagen ............................................................................................................................................................... 53
Foto’s van het getaxeerde Kadastrale gegevens Bestemmingsplan
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
pagina 3 / 53
Paraaf:
1.
Inleiding
1.1
Opdracht en opdrachtgever
Deze opdracht is uitgevoerd overeenkomstig de schriftelijke opdracht welke door opdrachtgever is ondertekend op:
****
Waardepeildatum:
1 juni 2021
Naam opdrachtgever:
Gemeente Stichtse Vecht
Adres opdrachtgever:
Endelhovenlaan 1 3601 GR Maarssen
Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door:
Gemeente mevrouw I. te Kulve
Dit taxatierapport is opgesteld conform de volgende richtlijn(en): - International Valuation Standards (IVS) van de International Valuation Standards Council (IVSC). Van toepassing is de versie die van kracht is op de rapportagedatum; - NRVT: Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed. Van toepassing is de versie die van kracht is op de rapportagedatum. 1.2
Taxeren binnen het toepassingsbereik
Een Register-Taxateur verricht de Professionele Taxatiedienst in principe alleen ten aanzien van vastgoedobjecten die vallen onder het toepassingsbereik van de Kamer waarin hij is ingeschreven. Wij hebben geconstateerd dat het te taxeren object valt binnen de scope van Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) conform het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed, zoals het is vastgesteld door de Centrale Raad van het NRVT. Om die reden wordt deze opdracht uitgevoerd door een taxateur die is ingeschreven in deze Kamer. Voor het bepalen van de marktwaarde met gebruik van de residuele methode bij woningbouw valt binnen de scope van de kamer Wonen. Om die reden is de tweede taxateur ingeschreven bij de kamer Wonen van het NRVT.
****
1.3
Register-Taxateur(s)
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
De opdracht is verstrekt aan en uitgevoerd door: Naam:
Ing. J. van Lenthe RT MRICS
Als Register-Taxateur ingeschreven in het register:
Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)
Onder nummer(s):
RT788145149
Gespecialiseerd in:
het uitvoeren van uiteenlopende bedrijfsmatige en industriële taxaties en het oplossen van complexe vastgoedvraagstukken. De opdrachten variëren van het waarderen van herontwikkelingslocaties in binnenstedelijk gebied, deskundigenbijstand bij huurprijs- en canonherziening van terminals in havengebieden (zoals Amsterdam, Rotterdam en Vlissingen) tot het taxeren van bedrijfsmatig vastgoed voor diverse doeleinden. Doeleinden
pagina 4 / 53
Paraaf:
(niet limitatief): aan-/verkoop, jaarrekening, fiscale doeleinden, verzekering, financiering, onteigening, planschade, nadeelcompensatie. De Register-Taxateur verklaart dan ook dat de uitvoering van onderhavige Professionele Taxatiedienst onder zijn competentie valt. Naam:
J.L. Jongkind RT
Als Register-Taxateur ingeschreven in het register:
Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)
Onder nummer(s):
RT779978168
Gespecialiseerd in:
het uitvoeren van uiteenlopende taxaties en het oplossen van vastgoedvraagstukken in binnenstedelijke gebieden. De taxaties die de Register-Taxateur uitvoert lopen uiteen van agrarische vastgoedobjecten en vastgoedobjecten op het grensvlak van agrarisch- en wonen. Voorts is de RegisterTaxateur als teamlid van een taxatieteam regelmatig betrokken bij taxaties van herontwikkelingen in landelijk en binnenstedelijk gebied en taxaties van mkb vastgoed. Deze Professionele Taxatie Diensten (PTD) en Specifiek Overeengekomen Werkzaamheden (SOW) worden uitgevoerd voor diverse doeleinden. Doeleinden (niet limitatief): aan-/verkoop, fiscale doeleinden, verzekering, financiering, onteigening, planschade. De Register-Taxateur verklaart dan ook dat de uitvoering van onderhavige Professionele Taxatiedienst onder zijn competentie valt.
1.4
1.5
Plausibiliteitsverklaring
Educatie
Deze plausibiliteitsverklaring is opgesteld door:
Ing. F. Olthof RT
Als Register-Taxateur ingeschreven in het register:
Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)
Onder nummer(s):
RT351787207
J. van Lenthe Taxateur is als gecertificeerd (Registertaxateur) taxateur in het NRVT ingeschreven in de kamers Bedrijfsmatig Vastgoed (BV-Grootzakelijk Vastgoed) en landelijk en agrarisch vastgoed (LAV). Als ingeschrevene van het NRVT dient elke professionele taxateur eens in de 5 jaar een hercertificering af te leggen. Voor hercertificatie is vereist dat de certificaathouder gedurende vier jaar in de voorafgaande certificatieperiode aantoonbaar zijn vakkennis heeft onderhouden. Dit kan door het volgen van cursussen of het afleggen van toetsen over de overeenkomstige lesstof. Taxateur heeft sinds zijn laatste hercertificering de jaarlijkse cursussen gevolgd om voor hercertificering in aanmerking te komen. J.L. Jongkind Taxateur is als gecertificeerd taxateur (Registertaxateur) in het NRVT ingeschreven in de kamer Wonen en ingeschreven als Registermakelaar bij Vastgoedcert.
****
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
pagina 5 / 53
Paraaf:
1.6
Onafhankelijkheid
De taxatieactiviteiten van Van Ameyde Waarderingen vallen onder de algehele stelsel van richtlijnen waaraan wij ons onderworpen hebben. Dit betekent dat de taxaties worden uitgevoerd conform de regels van het NRVT (http://www.nrvt.nl/regelgeving/kamer-en-reglementen/). Dit betekent dat deze ethische code op onze professionals van toepassing is. Op basis hiervan zullen onze Register-Taxateurs continu in overeenstemming met deze code dienen te handelen. De naleving van deze ethische code wordt periodiek gecontroleerd. Doelstelling van deze code is ervoor te zorgen dat de onafhankelijkheid van de Register-Taxateur zodanig geborgd is dat het niet mogelijk is dat belangenverstrengeling, ongepaste invloed of partijdigheid het beroepsmatige of zakelijke oordeel kunnen beïnvloeden. Naleving van deze code wordt periodiek getoetst door de directie van Van Ameyde Waarderingen. Van Ameyde Waarderingen voert geen makelaars activiteiten uit.
****
1.7
Financiële belangen
Ondergetekenden verklaren geen financiële belangen in welke vorm dan ook te hebben met betrekking tot het getaxeerde vastgoedobject en opdrachtgever.
Gehanteerde valuta
EUR (€)
Interne roulatie
Register-Taxateurs verklaren niet langer dan zes jaar achtereenvolgend een Professionele Taxatiedienst ten aanzien van onderhavig vastgoedobject voor opdrachtgever te hebben uitgevoerd.
Dossiervorming
Van Ameyde Waarderingen volgt de IVS die geldig zijn op waardepeildatum standaard inzake dossiervorming. Aangezien de IVS dit niet in detail heeft uitgewerkt, hebben wij een procedure opgesteld voor interne (digitale) dossiervorming.
****
1.8 ****
1.9
****
1.10
Uitgangspunt van deze procedure is dat iedere Register-Taxateur een dossier dient te vormen dat in voldoende mate compleet en gedetailleerd is, zodat een ervaren taxateur die niet betrokken was bij de Professionele Taxatiedienst voldoende in staat is inzicht te verkrijgen in: -
de aard en omvang van de werkzaamheden; de uitkomst van de werkzaamheden en de verkregen informatie; significante aangelegenheden die voortkomen uit de taxatie, de daaruit getrokken conclusies en significante professionele oordelen die zijn gemaakt om tot die conclusie te komen.
Dit dossier bevat o.a. de ondertekende of langs elektronische weg bevestigde opdrachtvoorwaarden, relevante correspondentie, de planning, inputinformatie (incl. bronnen), van de opdrachtgever ontvangen gegevens, berekeningen, inspectie-uitkomsten, analyses, aan de opdrachtgever verstrekte concepten, reacties van de opdrachtgever en de conclusie(s). ****
1.11
Onafhankelijk declaratie
Register-Taxateurs verklaren dat zij gecontroleerd hebben dat het jaarlijkse honorarium van opdrachtgever voor Van Ameyde Waarderingen een minimaal (< 5%) bestanddeel van de jaaromzet bedraagt.
Opdrachtomschrijving
Het uitvoeren van een ‘Volledige taxatie’
****
1.12
Volledige taxatie: dit is een Professionele Taxatiedienst in de vorm van een volledige taxatie zoals bedoeld in de Praktijkhandreikingen van het NRVT. Een volledige taxatie is qua mate van diepgang van het onderzoek en de inhoud van het taxatierapport de meest uitgebreide vorm. De volledige taxatie omvat o.a. kadastrale gegevens, omschrijving, stand en ligging, bereikbaarheid, kwaliteit locatie, parkeervoorzieningen, bestemmingsplan, milieubepalingen, marktsituatie ter plaatse. En specifiek de desbetreffende locatie, referentie- transacties, huurgegevens (waaronder het lezen van huurcontracten), verhuurbaarheid/ verkoopbaarheid en een SWOT-analyse. In het kader van een volledige taxatie zullen de locatie en het vastgoedobject (intern en extern) geïnspecteerd worden. ****
1.13
Doel van de taxatie
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
aankoop (onder de vigeur van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten)
pagina 6 / 53
Paraaf:
****
1.14
Waarderingsgrondslag
Werkelijke waarde conform artikel 40 b t/m f van de Onteigeningswet: Aangezien de WVG als waarderingsgrondslag verwijst naar de werkelijke waarde uit de onteigeningswet is dit het juiste waardebegrip. Werkelijke waarde wordt gedefinieerd in de leden b tot en met f van artikel 40 van de Onteigeningswet. Lid b bevat een waarde definitie, die hieronder ingelast wordt. De overige leden omvatten belangrijke wetsficties die als wettelijk uitgangspunt voor de taxatie dienen te gelden. Artikel 40b van de Onteigeningswet: 1.De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. 2.Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. 3.In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald.
1.15
Waardepeildatum
De Waardepeildatum is de datum waarnaar de waarde is bepaald. De waardepeildatum voor uitvoering van deze taxatie is: 1-6-2021
Inspectie
De inspectie van het onderhavige object is uitgevoerd door:
-
1.16
Taxateurs middels een drive by, met gebruik van beschikbaar gestelde gegevens en beeldmateriaal van Cylomedia. Gelet op het doel van deze taxatie (herontwikkeling) en de beschikbaar gestelde gegevens omtrent onder meer de huidige bebouwing en sloopkosten hiervan, geeft dit een voldoende beeld. De uitgevoerde opname is geen bouwkundige inspectie, maar een globale visuele opname. De werking van installaties en voorzieningen zijn niet nader onderzocht. ****
1.17
Gebeurtenissen
1) Hebben zich gebeurtenissen na inspectiedatum en vóór waardepeildatum voorgedaan? Nee, voor zover bij ondergetekenden bekend niet. 2) Hebben zich gebeurtenissen voorgedaan na waardepeildatum maar vóór rapportagedatum die substantiële invloed hebben op de waardering? Nee, voor zover bij ondergetekenden bekend niet.
****
1.18
Uitgangspunten
-
-
Alle in het rapport genoemde bedragen zijn, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld, exclusief B.T.W.; Het getaxeerde is vrij van een ernstig geval van bodemverontreiniging zoals bedoeld in de Wet Bodembescherming en vrij van bodemverontreiniging die de optimale aanwending in de weg staat, zie hetgeen onder 5.1 vermeld; Het getaxeerde is vrij van asbest, tenzij anders vermeld; Dat op het getaxeerde geen andere erfdienstbaarheden, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen gelden dan die blijken uit de openbare akten; Dat met betrekking tot de oprichting en gebruik van de gebouwen alle benodigde vergunningen door het bevoegd gezag zijn verleend;
****
1.19
Bijzondere uitgangspunten
Een bijzonder uitgangspunt is gedefinieerd in het reglement Definities van het NRVT als: Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de Waardepeildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de Waardepeildatum Naast de waarde in huidige staat, worden nog twee waardes getaxeerd. Deze worden gevormd door onderstaande aanvullende bijzondere uitgangspunten: -
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
De waarde met als bijzonder uitgangspunt het voormalig gebruik als AWZI; De waarde met als bijzonder uitgangspunt dat een bestemmingsplan onherroepelijk is geworden dat ontwikkelingen mogelijk maakt conform de voorkeursvariant van de gemeente.
pagina 7 / 53
Paraaf:
2.
Het vastgoedobject
2.1
Plaatselijk bekend
Het getaxeerde is plaatselijk bekend als Diependaalsedijk 120 3601 GN Maarssen
Object omschrijving
Het getaxeerde object is een afvalwaterzuiveringsinstallatie (AWZI). Op het terrein zijn gebouwen, installaties en bezinkbassins aanwezig. Onderstaande luchtfoto afkomstig van de website van de eigenaar toont het object en de directe omgeving.
****
2.2
De installatie is ten tijde van de taxatie niet meer in gebruik omdat het waterschap besloten heeft de zuiveringsactiviteiten te bundelen op een andere locatie. Een ander waterschap, HDSR, had al besloten om de verouderde RWZI Maarssenbroek op te heffen. Waterschap Amstel, Gooi en Vecht, eigenaar van het getaxeerde, was van plan om het getaxeerde (RWZI Maarssen) te renoveren. De twee waterschappen sloegen de handen ineen en besloten om het rioolwater aangevoerd op deze twee RWZI’s voortaan te laten verwerken door RWZI Leidsche Rijn. De capaciteit van RWZI Leidsche Rijn werd uitgebreid van 90.000 IE naar 165.000 IE*. Een “efficiënte oplossing met financiële en beheersmatige voordelen”, aldus het ingenieursbureau die dit begeleidde. Op 13 oktober 2016 heeft het bestuur van het waterschap ingestemd met deze oplossing. In 2019 is de waterzuivering gesloten. Het terrein is grotendeels verhard, deels met betonplaten deels met betonnen klinkers. Om het terrein staat een hekwerk. Het terrein is toegankelijk via de Diependaalsedijk. Dit deel van de Diependaalsedijk dient als erfontsluiting voor enkele achtererven en als ontsluiting voor aanliggende activiteiten zoals het afvalbrengstation en de AWZI. Zie hieronder de foto afkomstig van Cyclomedia:
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
pagina 8 / 53
Paraaf:
2.3
Kadastrale gegevens
Bron: Kadaster (toestandsdatum: 23-04-2021).
Gemeente
Sectie
Nummer
Maarsseveen
A
4048
12.590 m²
Maarsseveen
A
2904
590 m²
Totaal:
2.4
Eigendomssituatie
Oppervlakte
13.180 m²
Volgens de kadastrale recherche is de onderhavige grond in eigendom bij: Waterschap Amstel, Gooi en Vecht Korte Ouderkerkerdijk 7 1096 AC Amsterdam Postbus 94370 1090 GJ Amsterdam Vermeldingen perceel 4048: Recht van opstal nutsvoorziening ten gunste van Stedin Netten B.V. gevestigd te Rotterdam. Publiekrechtelijke beperking Wet voorkeursrecht gemeenten. De betrokken gemeente is Stichtse Vecht. De aantekening is afkomstig uit stuk 485, ingeschreven op 1-2-2019. Vermeldingen perceel 2904: Recht van opstal ten gunste van Stichting tot Behartiging der Belangen van de Jan Campertgroep (Groep I) gevestigd te Maarssen. Dit opstalrecht heeft betrekking op het clubhuis van de scoutingclub. Het clubhuis is in deze taxatie buiten beschouwing gelaten. In de eigendomsinformatie wordt melding gemaakt van twee besluiten op basis van Monumentenwet 1988. Deze meldingen hebben betrekking op de oude bunker die op dit perceel is gelegen. De bunker is in deze taxatie buiten beschouwing gelaten. Publiekrechtelijke beperking Wet voorkeursrecht gemeenten. De betrokken gemeente is Stichtse Vecht. De aantekening is afkomstig uit stuk 485, ingeschreven op 1-2-2019.
**** 2.5
Huurders en gebruikers
Het object was in gebruik bij de eigenaar. De afvalwaterzuivering is niet meer in gebruik. Het terrein is met hekken en poorten afgeschermd.
2.6
Gebruik object
Het object werd door de eigenaar gebruikt voor het zuiveren van afval water, één van de kerntaken van het waterschap.
**** 2.7
Bijzonderheden
Buiten de taxatie valt een oppervlak van ca. 425 m2 ten behoeve van een nieuw te bouwen rioolgemaal. Dit wordt gerealiseerd in de zuidwest hoek van het perceel A 4048. Tevens valt een oppervlak van ca. 365 m2 rondom de bunker en het gebouw van de scouting buiten de taxatie.
****
Langs de noordoost en noordwest grens ligt een beschermingszone van 8 meter breed ten behoeve van een ondergrondse persleiding. Deze is nog niet in de openbare registers of in het bestemmingsplan opgenomen omdat deze op eigen grond van het Waterschap ligt.
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
pagina 9 / 53
Paraaf:
3.
Omschrijving van het getaxeerde
3.1
Situering gebouwen
A) Gebouwen en installaties
Metrages diverse bouwwerken
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
bvo
Compressorgebebouw
49 m²
Slibbuffertank diameter 9.60m.
73 m²
Nabezinktank 2
356 m²
pagina 10 / 53
Paraaf:
Aktiefslibtank 1 en 2
734 m²
Aktiefslibtank 3
672 m²
Voorbezinktank
380 m2
Effluentgemaal/zandvanger
172 m²
Na-indikker
90 m²
Surplusindikker
46 m²
Gashouder
57 m2
Slibgistingstank
112 m2
Bedrijfsgebouw
200 m2
Nabezinktank
755 m2
Onderstaande afbeeldingen afkomstig van Cyclomedia tonen enkele details van enkele gebouwen en installaties per 25 maart 2020:
****
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
pagina 11 / 53
Paraaf:
4.
Ligging object
4.1
Regionale ligging
****
4.2
Lokale ligging
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
pagina 12 / 53
Paraaf:
****
4.3
Wijk, stand, belendingen De AWZI is gelegen in de gemeente Stichtse Vecht in de kern Maarssen aan de rand van de bebouwde kom. Ten zuidwesten van de locatie ligt een afvalbrengstation/gemeentewerf. Aan de oost kant grenst de locatie aan een perceel grasland. Aan de westkant ligt een groenstrook met een geluidswal. De noordoostzijde grenst aan locatie van de scouting en een bunker. De stand is voor zover er sprake is van een afvalwaterzuiveringsinstallatie weinig relevant. Bij ontwikkeling naar een woningbouwlocatie is er sprak van een goede stand.
****
4.4
Bereikbaarheid
De bereikbaarheid van het object is redelijk de randweg ligt op ca. 10 minuten van de A2 (afslag 6). Ruim een half uur naar Utrecht centrum met openbaar vervoer (bus)
4.5
Parkeermogelijkheden
Voldoende parkeergelegenheid in de huidige situatie.
Omgevingsfactoren
Het gebruik als afvalwaterzuivering is reeds beëindigd. Op de website van de gemeente Stichtse Vecht maakt melding van de locatie Zogwetering.
****
4.6
4.6.1 Zijn er omgevingsfactoren waargenomen die de toekomstige waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden? Bijvoorbeeld omliggende industrie, bouwplannen, wijkontwikkeling, planologische ontwikkelingen.
“Aan de Zogwetering in Maarssen wil de gemeente in de toekomst een nieuwe woonwijk gaan ontwikkelen. Extra woningen zijn hard nodig binnen de gemeente. Locatie De nieuwe woonwijk moet komen op de locatie van de voormalige rioolwaterzuivering aan de Zogwetering in Maarssen. Deze rioolwaterzuivering is in 2019 gesloten. Ook wordt mogelijk een particulier perceel aan de Machinekade bij het project betrokken, en de ruimte die beschikbaar komt op het gemeentelijke afvalscheidingsstation aan de Zogwetering. Dit afvalscheidingsstation is aan vervanging/verplaatsing toe. Voorkeursrecht De percelen van de rioolwaterzuivering en het perceel aan de Machinekade zijn nog niet in eigendom van de gemeente. De gemeente heeft wel het eerste recht van koop. Dit recht is vastgelegd toen de gemeenteraad in januari 2019 ‘een voorkeursrecht heeft opgelegd’ op deze beide stukken grond. Dit is gedaan op grond van de Wet voorkeursrecht gemeente (WVG). Eerst een structuurvisie Voor er straks concrete plannen gemaakt kunnen worden voor de woonwijk, moet er eerst een structuurvisie worden opgesteld voor het plangebied. Hierin legt de gemeente op hoofdlijnen vast welke delen van het gebied een bepaalde functie krijgen. Denk hierbij aan wonen en recreatie. Bij deze structuurvisie worden omwonenden en andere belanghebbenden betrokken.
We verwachten dat de visie in de loop van 2021 ter besluitvorming kan worden voorgelegd aan de raad”. De vestiging van een Voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursecht gemeente (Wvg) geeft ook een aanwijzing dat er sprake kan zijn van een herontwikkeling. In hoofdstuk 11 wordt hier nader op ingegaan.
****
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
pagina 13 / 53
Paraaf:
5.
Milieusituatie
5.1
Geraadpleegde informatie
Geraadpleegd is een document genaamd “ROM Integraal advies”. Dit is een advies dat de gemeente aan de milieudienst heeft gevraagd. Bij dit advies zijn middels een quickscan de volgende aspecten beoordeeld: Bodem, geluid, lucht, externe veiligheid, archeologie en ecologie. In dit rapport wordt ten aanzien van het aspect bodem een aantal onderzoeksrapporten genoemd. Er is sprake van vervuiling. Een overzicht van de rapporten in opgenomen in de bijlage. Conclusie integraal advies ROM: “Er is geen volledig eindsituatie onderzoek bekend. De voorgaande bodemonderzoeken zijn gedateerd en geven onvoldoende beeld van de milieu hygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater. Daarnaast hebben er activiteiten op de deellocatie plaatsgevonden die de kwaliteit van de grond en het grondwater kunnen hebben beïnvloed. Er dient een eindsituatie onderzoek, een verkennend bodemonderzoek en een verkennend asbestonderzoek te worden uitgevoerd, doordat er bijmenging met puin is aangetroffen in voorgaand bodemonderzoek. Ook bevelen we aan om de RUD Utrecht om gegevens van de locatie te vragen”
Eigenaar: nee Gemeente: ja Provincie: nee Bodemloket: ja **** 5.1.1 Opslagtanks Zijn er opslagtanks voor milieu onvriendelijke stoffen waargenomen? **** 5.1.2 Asbest Is er een hoeveelheid asbesthoudend materiaal waargenomen in en op de gebouwen? 5.1.3 Is er negatieve informatie over het object en/of de directe omgeving bekend?
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
In het in 5.1 genoemde rapport zijn geen ondergrondse tanks genoemd. Wel is er melding gemaakt van bovengrondse tanks.
Nee, maar gelet op het bouwjaar van de opstallen is het niet uit te sluiten dat er toch asbest aanwezig is.
Bij de geraadpleegde bron(nen) is wel informatie beschikbaar met betrekking tot deze locatie. Zie onder punt 5.1.
pagina 14 / 53
Paraaf:
6.
Publiekrechtelijke situatie
6.1
Bestemmingsplan en voorbereidingsbesluit
Bron: Ruimtelijkeplannen.nl
Het vigerend bestemmingsplan is Maarssendorp Woongebied. (NL.IMRO.1904.BPMaarssendrpwgMRS-GC01), geconsolideerd per 17-6-2015.
Uitsnede van de verbeelding behorende bij het vigerende bestemmingsplan. Het object heeft de bestemming “Bedrijf” met de functieaanduiding “specifieke vorm van bedrijf- afvalwaterzuiveringsinstallatie, maatvoering maximum bebouwingspercentage 60%. In de bijlage is nadere informatie opgenomen. Gronden met de bestemming “Bedrijf” zijn conform artikel 5.1 onder a bestemd voor: “bedrijven behorende tot ten hoogste milieucategorie 2 van de in de bijlage bij deze regels opgenomen "Staat van bedrijfsactiviteiten" al dan niet met bedrijfswoningen, met dien verstande dat uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ' garage' een garagebedrijf is toegestaan ten behoeve van de verkoop en het herstellen van auto's;” “afvalwaterzuiveringsinstallatie tot een capaciteit van 100.000 inwoners/equivalent ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf afvalwaterzuiveringsinstallatie"” Uitsluitend bestaande bedrijfswoningen zijn toegestaan. Zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan.
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
pagina 15 / 53
Paraaf:
De exacte bewoordingen geven geen duidelijkheid over de mogelijkheden om op het getaxeerde reguliere bedrijven te vestigen. De vraag is of de aanduiding ten aanzien van de specifieke vorm van bedrijf (AWZI) inhoudt dat alleen een AWZI gevestigd mag worden of dat deze aanduiding naast de reguliere bedrijfsbestemming geldt. Navraag bij de gemeente heeft geleerd dat dit laatste het geval is (én én). Het is dus zowel mogelijk om bedrijven tot milieucategorie 2 te hebben op het getaxeerde en/of een AWZI. **** 6.2
(omgevings) vergunningen
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
Ondergetekenden gaan ervan uit dat alle benodigde (omgevings) vergunningen ten aanzien van de huidige bebouwing en gebruik door het bevoegd gezag zijn verleend.
pagina 16 / 53
Paraaf:
7.
Duurzaamheid
7.1
Algemeen
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
In dit hoofdstuk wordt nagegaan in hoeverre in het getaxeerde object onderdelen van duurzaam bouwen of duurzaam gebruik toegepast zijn. Dit is in dit geval niet relevant, aangezien de waterzuivering buiten gebruik is. Juist de sluiting draagt bij aan duurzaamheidsdoelstelling doordat door concentratie van de zuiveringstaak betere technieken ingezet kunnen worden. Er wordt dus verder geen aandacht besteed aan dit onderwerp in deze taxatie.
pagina 17 / 53
Paraaf:
8.
Sterken en zwakten (SWOT) en optimale aanwending
8.1
Methode
De beschrijving van de feiten uit dit rapport is gebaseerd op een momentopname. De verwachtingen omtrent de toekomstige waardeontwikkelingen spelen bij een redelijk handelend koper echter ook een rol bij zijn aankoopoverwegingen. Om een beeld te geven van de meest belangrijke en meest gevoelige aannames ten aanzien van onderhavig vastgoedobject is een SWOT-analyse uitgevoerd. De SWOT analyse bestaat uit een analyse van de Strenghts, Weaknesses, Opportunities en Threats. In een interne analyse (Mirco) worden de Strenghs en Weaknesses van het vastgoedobject beschouwd. In een externe analyse (Meso/Macro) worden de Opportunities en Threats van het vastgoedobject beschouwd en uiteengezet.
8.2
Interne analyse
Bij een vastgoedobject zijn er bij die toekomstige waardeontwikkeling twee zaken van belang, de locatie en de kwaliteit van het object. Deze beide factoren zijn door de Register-Taxateur beoordeeld. Bij die beoordeling wordt met name gekeken naar toekomstbestendigheid. De mix van sterkten en zwakten van gebouw en locatie bepalen in belangrijke mate de toekomstige waardeontwikkeling en de aantrekkelijkheid voor kopers. De beoordeling van die mix wordt hieronder grafisch weergegeven op twee assen: de locatie-as en de gebouw-as. Die twee assen zijn niet in gelijke mate belangrijk. Een gebouw dat beoordeeld wordt als “zwak” op een locatie die beoordeeld wordt als “sterk” kan door investeringen weer aantrekkelijk worden. Een locatie verander je echter niet zomaar. De locatie-as weegt dus zwaarder. Hieronder is met enkele steekwoorden aangegeven wat de eventuele sterke en zwakke eigenschappen zijn van zowel de locatie als het gebouw.
8.2.1 Beoordeling gebouw
Sterke eigenschappen gebouw
Geschiktheid voor het gebruik als afvalwaterwaterzuivering
Zwakke eigenschappen gebouw
8.2.2 Beoordeling locatie
De gebouwen zijn slechts ontworpen voor één gebruik (afvalwaterzuivering) De gebouwen en installaties zijn redelijk kleinschalig en behoeven investeringen
Sterke eigenschappen locatie
Ligging aan de rand van de bebouwde kom Ligging ten opzichte Utrecht Brede bestemming, naast AWZI is ook lichte bedrijvigheid toegestaan.
Zwakke eigenschappen locatie
8.3
Externe analyse
Bereikbaarheid. Ontsloten wordt via een smalle weg. Een weg die langs woningen leidt die de weg gebruiken voor ontsluiting van het achtererf of garages. Beide aspecten geven beperkingen aan de ontsluiting voor vrachtverkeer waarbij het getaxeerde aan het einde van de weg ligt en er gelet op de bestaande situatie in beginsel geen alternatieve ontsluitingsmogelijkheid is.
Risico’s
Ontwikkelingen binnen de waterzuiveringssector die nopen tot steeds meer grootschaligheid.
Kansen
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
Woningbouwontwikkeling vanuit het plan Zogwetering Aanwending als bedrijfsterrein binnen de huidige bestemming
pagina 18 / 53
Paraaf:
8.4
Inleiding optimale aanwending (HaBU)
Bij elke taxatie zal de taxateur moeten uitgaan van de optimale aanwending, oftewel de “highest and best use” (HaBU). Dit houdt in dat een taxateur moet kijken naar de optimale aanwending uitgaande van de vigerende bestemming en de feitelijke omstandigheden van het vastgoed. In de IVS (IVS, 2017 Nederlandse vertaling) is de volgende definitie opgenomen: De marktwaarde van een actief zal het meest doelmatig en meest doeltreffend gebruik (highest and best use) tot uitdrukking brengen. Het meest doelmatig en meest doeltreffend gebruik is het gebruik van een actief dat het potentieel maximaliseert en dat mogelijk, wettelijk toelaatbaar en financieel haalbaar is. Het meest doelmatig en meest doeltreffend gebruik kan betrekking hebben op een voortzetting van het bestaande gebruik van een actief of op een alternatief gebruik. Dit wordt bepaald door het gebruik dat een marktpartij voor het actief in gedachten zou hebben wanneer hij de prijs vaststelt die hij bereid is te bieden.” In zijn algemeenheid zal de marktwaarde of werkelijke waarde van het te taxeren vastgoed vanzelfsprekend een weerspiegeling zijn van het meest doeltreffende en meest waarschijnlijke gebruik (HaBU).
Dat is het gebruik waarbij de maximale productiviteit van het vastgoed wordt gegenereerd, binnen de juridische, fysieke, financiële en feitelijke mogelijkheden van het vastgoed, waardoor de hoogste waarde wordt gegenereerd.
8.5
Beoordeling optimale aanwending
Voor de taxatie onder de bijzondere uitgangspunten is de optimale aanwending helder. In het ene geval is dat de aanwending als AWZI. In het andere geval de aanwending als ontwikkellocatie voor woningbouw conform de voorkeursvariant van de gemeente. Voor de taxatie van de waarde ‘as is’, geldt dat de beoordeling van de optimale aanwending complexer is. Het object kent aanwendingsmogelijkheden op het gebied van voortzetting van de afvalwaterzuiveringsactiviteiten, gangbare (lichte) bedrijfsactiviteiten en een mogelijkheid/verwachting dat de aanwending conform de structuurvisie Zogwetering realiteit wordt en dat woningbouw mogelijk wordt. Voor het bepalen van de optimale aanwending is nader marktonderzoek nodig. Op basis hiervan kan berekend of afgewogen worden welke aanwending het meest doelmatig/doeltreffend is. De uiteindelijke keuze voor de optimale aanwending binnen het hiervoor geschetste palet, wordt dus gemaakt bij de eindafweging ten aanzien van de waarde en wordt uitgelegd bij de rapportage van de overwegingen die hierbij een rol hebben gespeeld.
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
pagina 19 / 53
Paraaf:
9.
taxatie methode
9.1
Taxatie benadering
Er bestaan veel taxatie methoden en in geen enkele taxatiestandaard wordt een bepaalde methode voorgeschreven, laat staan een bepaalde rekensystematiek. Het is aan de taxateur om een geëigende methode te gebruiken en de keuze daarvoor uit te leggen. Deze uiteenlopende taxatie methoden zijn onder te verdelen in drie groepen, taxatiebenaderingen: de comparatieve benadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. Deze worden hieronder kort uitgelegd. Comparatieve benadering: Bij de comparatieve benadering wordt de waarde van een object afgeleid uit een aantal vergelijkbare objecten, waarvan een recente transactieprijs bekend is. Op basis van een bepaalde rekeneenheid (meestal m² of m³) worden overeenkomsten en verschillen tussen het waarderingsobject en referentieobjecten geanalyseerd en gewaardeerd. Dan worden de bekende transactieprijzen gecorrigeerd voor de verschillen met het waarderingsobject en vervolgens wordt de waarde van het object bepaald. De vergelijkingsmethode valt onder deze benadering. Inkomstenbenadering De basisgedachte achter de inkomstenbenadering is dat de waarde van een object bepaald wordt door de toekomstige inkomsten die het object gaat genereren. Er zijn verschillende methoden die vallen onder deze benadering.
Voorbeelden hiervan zijn de DCF-methode, de huurwaardekapitalisatie methode (twee varianten: BAR-methode /NAR-methode) de bedrijfswaarde methode, de dekkingswaarde methode en de GOP-methode (Gross Operating Profit). Kostenbenadering De kostenbenadering gaat uit van de kosten om een vergelijkbaar vastgoed te realiseren al dan niet gecorrigeerd voor veroudering. De uitkomst van deze (technische) waardering wordt opgehoogd met de grondwaarde. De gecorrigeerde vervangingswaarde methode is de meest gebruikte methode behorende tot deze benadering. Residuele waarde methode De residuele waarde methode is in principe van toepassing bij de waardebepaling van een perceel grond met een mogelijkheid tot (project-)ontwikkeling. Gemeenten opereren vaak als aanbieder van het de grond. Zij kunnen daarbij vanuit hun publieke macht de gewenste ontwikkelingen bepalen en beïnvloeden door middel van het vaststellen van bestemmingplannen. De methode wordt ook wel ‘backward pricing genoemd’. Bij deze methode wordt bepaald wat er op de locatie ontwikkeld mag worden. Vervolgens wordt de opbrengst bepaald, In dit geval de vrij opname prijzen ex btw van de woning maal het aantal woningen, verminderd met de totale stichtingskosten en verkoop kosten. Het residu is beschikbaar om te betalen voor de locatie.
Nagenoeg alle methoden uit de inkomsten- en kostenbenadering gebruiken voor bepaalde elementen ook de comparatieve methode. Zo worden bijvoorbeeld de te verwachten inkomsten doorgaans afgeleid door vergelijking van bekende inkomstenstromen van vergelijkbare panden.
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
pagina 20 / 53
Paraaf:
9.2
Taxatiemethode(n)
Voor deze taxatie zijn verschillende methoden gebruikt. De comparatieve benadering als onderdeel van de residuele benadering. De methoden en de keuze daarvoor worden hieronder toegelicht. Residuele methode: De residuele grondwaarde methode gaat uit van de waarde van het vastgoed als het gereed is. Hierbij wordt vanuit de vastgoedexploitatie geredeneerd en is de grondwaarde als residu van de waarde van de afgeronde ontwikkeling minus alle ontwikkelkosten die gemaakt moeten worden om zover te komen, zulks met inachtneming van een ontwikkelwinst die in verhouding staat tot de nog te lopen risico’s. De residuele methode vereist de invoer van een grote hoeveelheid gegevens, die zelden absoluut of exact zijn. Daarbij is een groot aantal aannames vereist. Kleine wijzigingen in bepaalde invoervariabelen kunnen, zeker cumulatief, leiden tot grote wijzigingen in de uitkomst. Sommige van deze invoervariabelen kunnen ingeschat worden met een redelijke mate van objectiviteit en zekerheid, maar bij andere staat de taxateur voor grote uitdagingen.
Om een voorbeeld te noemen: de winstmarge, of het verlangde rendement, varieert al naar gelang de koper een ontwikkelaar, een bouwer, een ontwikkelende/bouwer, een eigenaar/gebruiker of een belegger is en varieert ook nog eens in de tijd en naar gelang het risicoprofiel dat het project toegedicht wordt (welk risicoprofiel doorgaans gedurende het ontwikkeltraject ook verandert). Voorts is het niet mogelijk om zich in de residuele methode rekenschap te geven van het gegeven van “reactieve flexibiliteit”, oftewel de wetenschap dat een grondexploitant lopende een bouwexploitatie zal (moeten) reageren op ontwikkelingen en de exploitatie – naar programma, financiering en/of fasering – aan zal passen aan de zich wijzigende omstandigheden. Indachtig het bovenstaande is het ‘best practice’ om de elementen die ingeschat kunnen worden met een zekere mate van objectiviteit en zekerheid te onderbouwen en voor deze elementen een toets aan te leggen naar marktconformiteit. Op die wijze ontstaat aldus een soort ‘reality-check’. Een dergelijke ‘reality check’ zullen taxateurs hierna doen. Echter, ook na het uitvoeren van een zeer zorgvuldige ‘reality-check’ blijven er altijd elementen over die niet absoluut, objectief verifieerbaar of precies zijn. Het is voor de taxateur nagenoeg altijd noodzakelijk om aannames te doen.
Om die reden moet de taxateur waken voor een al te rigide toepassing van rekenmodellen. Taxeren middels de residuele methode is géén deductief proces, waarbij men middels recherche en deductie op enkele invoerwaarden op één oplossing uitkomt. Taxeren middels de residuele methode is meer een iteratief proces. Een iteratief proces wordt gekenmerkt door stelselmatige herhaling van onderdelen van het proces, zij het met instelbare, veranderlijke waarden, waardoor allerlei variaties en vertakkingen kunnen optreden en zo uiteindelijk de foutmarge wordt verkleind. Deskundigen hebben dit iteratief proces doorlopen en doen verslag van de uiteindelijke uitkomst van dit proces Comparatieve methode: Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de koop- of gronduitgifteprijzen die gehanteerd worden in direct omliggende of anderszins vergelijkbare gemeenten. Voor de (toekomstige) waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging ten opzichte van (snel)wegen, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het uitgiftetempo, de bestaande voorraad aan percelen, het aanbod van uit te geven percelen en het algemene voorzieningenniveau. Vergelijkingsobjecten komen veelal uit kadastrale recherche of raadpleging van de registers van de kring van makelaars o.g.
De methode is bij deze taxatie van belang voor het bepalen van de maximale opbrengst van de locatie. De opbrengst wordt bepaald door de vrij op naam prijs van de te realiseren woningen. Er moet dus een vergelijk worden gemaakt met de verkochte nieuwbouw woningen in Maarssen en in de directe omgeving. Ook wordt hierbij gebruik gemaakt van te koop staande nieuwbouw woningen.
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
pagina 21 / 53
Paraaf:
10. Marktbenadering
10.1
Inleiding
10.2
Markt voor bedrijfsruimte Bedrijfsruimtemarkt:
Zoals bij de optimale aanwending reeds is overwogen, zijn er diverse aanwendingen denkbaar. Bij de afweging welke daarvan ‘optimaal’ is, moeten diverse markten onderzocht worden. Het gaat dan om de bedrijfsruimte markt, de markt voor kleinschalige AWZI’s, de markt voor woningen c.q. de markt voor terreinen die kunnen dienen als ontwikkellocaties voor woningen. In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van dit marktonderzoek.
Ondanks de coronapandemie wist de bedrijfsruimtemarkt goed overeind te blijven. De opname van productie- en opslagruimten was weliswaar iets lager dan in 2019, maar daar stond tegenover dat het aantal gerealiseerde huur- en kooptransacties een lichte stijging te zien gaf. Dat de afzet zich vorig jaar op een behoorlijk peil kon handhaven, was onder meer te danken aan de online detailhandelsbestedingen die door toedoen van de coronapandemie flink omhoog gingen. Dit had een gunstig effect op de vraag naar distributiecentra en grootschalige opslagruimten. In totaal vond ongeveer 2,55 miljoen m² logistiek vastgoed zijn weg naar gebruikers, al was de markt wel minder willig dan in het jaar ervoor, toen circa 2,8 miljoen m² werd opgenomen. Eigenbouw wordt overigens niet meegenomen in de cijfers. Over het geheel genomen richtte de vraag van gebruikers zich op zowel bestaande complexen als nieuwe bedrijfsgebouwen. Verder had de vraag voor het overgrote deel betrekking op huurtransacties. Deze categorie nam ongeveer twee derde van de gerealiseerde opname voor zijn rekening. Wat meespeelde, was dat de banken terughoudender waren met het financieren van bedrijfsmatig vastgoed, waardoor vorig jaar het aandeel van de kooptransacties in de totale vraag naar bedrijfsruimten iets omlaag ging.
Opvallend was ook dat de afzet van grote bedrijfscomplexen vorig jaar stagneerde, wat vooral de provincies Limburg en Utrecht niet ten goede kwam. Overigens kon aan de vraag naar kleine tot middelgrote ruimten, in omvang variërend van 500 tot 1.000 m², met moeite worden voldaan, doordat er nauwelijks passend aanbod was. Geografisch lag het zwaartepunt van de vraag in de provincies Noord-Brabant en Zuid-Holland. Een tegenvaller voor de bedrijfsruimtemarkt was dat het totale aanbod van leegstaande bedrijfspanden vorig jaar voor de tweede keer op rij een stijging te zien gaf, en wel met 2% tot ongeveer 12 miljoen m² ultimo 2020. De stijging van het aanbod werd onder meer veroorzaakt door een flinke toename van het aantal nog te verhuren distributiecentra. In een jaar tijd steeg het aanbod van logistiek vastgoed met bijna 750.000 m². Een belangrijk oorzaak van de oplopende leegstand in dit segment was het feit dat meer vastgoed op risico in aanbouw werd genomen, dus zonder de zekerheid van voorverhuur. De aanwas van bedrijfsgebouwen in het land pakte vooral nadelig uit voor de provincies Limburg en Noord-Brabant, die de leegstand flink zagen oplopen. Er waren wel tegengestelde tendensen waarneembaar. Terwijl in Limburg en Noord-Brabant het aanbod omhoog ging, nam in een aantal provincies de leegstand juist sterk af. Dat gebeurde onder meer in Overijssel, Friesland en Drenthe.
In weerwil van het ruime aanbod en een aarzeling in de vraagontwikkeling slaagden de meeste locaties er vorig jaar in hun prijsniveau vast te houden. Landelijk gezien werd zelfs een kleine stijging van het huurprijsniveau gerealiseerd, en wel met ongeveer 4%. Met name de huurprijzen van moderne bedrijfspanden stonden onder een licht opwaartse druk, wat zijn oorzaak vond in het krappe aanbod. Bron: NVM Business stand van zaken Commercieel vastgoed 2021
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
pagina 22 / 53
Paraaf:
10.3
Woningmarkt
De start van 2021 laat nog altijd een huizenmarkt zien die hard doordendert. Eind 2020 zwakte de huizenprijsstijging even wat af, maar in de eerste maand van 2021 veerde de groei van de huizenprijzen weer op. Bestaande koophuizen waren maar liefst 9,3 procent duurder dan in januari 2020 en dat is de grootste prijsstijging in ruim twee jaar tijd. Aantal verkopen in de lift De start van het nieuwe jaar kende ook een stevige plus in het aantal verkochte huizen. In januari wisselden maar liefst 24.516 huizen van eigenaar; een stijging van bijna 40 procent ten opzichte van januari 2020. Die opleving heeft vermoedelijk te maken met het schrappen van de overdrachtsbelasting voor mensen jonger dan 35 jaar. Jongvolwassen die in de tweede helft van 2020 het koopcontract ondertekenden hebben waarschijnlijk massaal de overdracht over de jaarwisseling heen getild om op die manier de overdrachtsbelasting te omzeilen. Nadat bekend werd dat zij vanaf 2021 geen overdrachtsbelasting meer hoeven te betalen, daalde hun aandeel in het totale aantal verkopen fors om vervolgens in januari weer fors te stijgen. In de eerste maand van het nieuwe jaar namen 35-minners maar liefst 68 procent van alle verkopen voor hun rekening. De ontwikkelingen bevestigen onze eerdere verwachting dat 35-minners in de eerste maanden van 2021 veel verkopen voor hun rekening nemen.
Prognose huizenmarkt Wij verwachten dat de verkoop van huizen de komende tijd wat inzakt. Wisselden vorig jaar nog krap 236.000 huizen van eigenaar, voor dit jaar verwachten we zo’n 220.000 transacties (-6,6% j/j) gevolgd door 210.000 transacties in 2022. Het lagere aantal transacties komt niet zozeer door een verminderde vraag naar koophuizen, maar vooral door een gebrek aan aanbod. Halverwege november 2020 stonden slechts 37.000 huizen te koop volgens schattingen van NVM; niet eerder stonden zo weinig huizen op één moment te koop. Dit beeld wordt nog sterker als je het aanbod afzet tegen het totale aantal koophuizen in Nederland (figuur 3). Te weinig nieuwbouw Het aanbod wordt bovendien gedrukt doordat er, ten opzichte van de behoefte, te weinig nieuwe huizen worden bijgebouwd (zie bijvoorbeeld de Actieagenda Wonen). Hierdoor zetten minder mensen hun bestaande huis te koop om naar een nieuwbouwhuis te verhuizen. In 2020 kwamen er volgens het ministerie van BZK zo’n 79.000 huizen bij, waarvan 69.300 nieuwbouwhuizen. In 2021 ligt de nieuwbouwproductie vermoedelijk nog wat lager. De achterblijvende nieuwbouwproductie is deels een erfenis van de stikstofcrisis in 2019, wat destijds resulteerde in een flinke daling van het aantal afgegeven bouwvergunningen.
Ervan uitgaande dat er bovenop die nieuwbouw nog zo’n 10.000 à 12.000 huizen aan de voorraad worden toegevoegd door de transformatie van leegstaande gebouwen, zullen we dit jaar ver verwijderd zijn van de recent opgekrikte beleidsdoelstelling van 90.000 huizen per jaar door nieuwbouw of transformatie. Huizenprijzen blijven stijgen We verwachten dat huizen in 2021 gemiddeld 8 procent duurder zullen zijn dan in 2020. De voorziene huizenprijsgroei valt daarmee iets hoger uit dan de groei die we vorig jaar zagen (+7,8 procent). Voor 2022 voorzien we een lagere huizenprijsstijging van gemiddeld 4 procent. Daarmee hebben we onze huizenprijsverwachting fors naar boven bijgesteld, want eind 2020 gingen we nog uit van een gemiddelde huizenprijsgroei van respectievelijk 5,5 procent en 2,5 procent. Er zijn drie redenen waarom we verwachten dat de huizenprijzen zullen blijven stijgen: 1) de verbeterde economische vooruitzichten, 2) het woningtekort en 3) de gunstige financieringsvoorwaarden. Hieronder bespreken we ze separaat in meer detail. Economische vooruitzichten verbeterd De belangrijkste reden voor de opwaartse bijstelling, is dat de macroeconomische vooruitzichten zijn verbeterd ten opzichte van de vorige raming van
AWZI Maarssen Kenmerk: IW210474799
pagina 23 / 53
Paraaf:
december 2020. Niet alleen herstelt de Nederlandse economie sneller dan eerder voorzien, de werkloosheid loopt ook minder hard op. En dit laatste beperkt de eerder verwachte vraaguitval naar koopwoningen. In januari 2021 was 3,6 procent van de beroepsbevolking werkloos volgens het CBS. Voor 2021 en 2022 verwachten we dat de werkloosheid geleidelijk aan oploopt en piekt op 4,7 procent in het tweede kwartaal van 2022. De werkloosheid blijft daarmee in historisch perspectief nog vrij beperkt. Ook het consumentenvertrouwen en de Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis (VEH) wijzen vooralsnog niet op een lagere vraag naar koopwoningen, in ieder geval niet onder degenen die een huis kopen om er in te wonen. Het consumentenvertrouwen herstelt langzaam van de flinke dreun die het kreeg aan het begin van de coronapandemie. En op de koopwoningmarkt voert inmiddels alweer optimisme de boventoon (figuur 4). In lijn met het toenemende vertrouwen, veerde ook het aandeel Nederlanders, dat het een (zeer) gunstige periode vindt om een huis te kopen, iets op. De groep die het juist een (zeer) ongunstig koopmoment vindt, is evenwel nog altijd een stuk groter (19 procent versus 37 procent in het derde kwartaal van 2020).
De ongunstige economische situatie en de beroerde woningmarktomstandigheden (beperkt woningaanbod en de verslechterde betaalbaarheid) zijn redenen waarom mensen op dit moment geen huis willen kopen (OTB TU Delft 2020). Krapte houdt aan Ook de aanhoudende krapte op de woningmarkt speelt een rol in de opwaartse prijsontwikkeling. Het tekort aan huizen resulteert in een hevige biedstrijd: inmiddels gaat 58 procent van alle verkochte huizen boven de vraagprijs weg (NVM 2020). Illustratief is dat de huizenprijzen in de afgelopen jaren veel sterker stegen in provincies met een groot woningtekort dan in provincies met een klein woningtekort. Medio vorig jaar was er volgens het ministerie van BZK (2020) een tekort van 331.000 huizen, oftewel 4,2 procent van de totale woningvoorraad. Het tekort aan huizen loopt de komende jaren naar verwachting verder op doordat het aantal huishoudens verder toeneemt en daarmee ook de vraag naar woningen sneller stijgt dan dat er nieuwe huizen worden bijgebouwd. Voor 2025 wordt rekening gehouden met een tekort van 419.000 woningen (5,1 procent). Om het woningtekort sneller terug te dringen, zetten veel politieke partijen in hun verkiezingsprogramma in op het verder verhogen van de woningbouwdoelstelling naar 100.000 huizen per jaar.