Bijlage 1a_Ruimtelijke Visie Garsten Noord_SAB_2014_09_31.pdf

WR-A1 Tuin

Waarde - Archeologie 2

T

WS-WK

WR-A2 Sport - Tennis

S-T

8

3

3

W

5

V

T

WA

[bg]

G

8

WA

V

WA

AANDUIDINGEN (bw)

15 (sb-mrb)

W

T

B-1

WA

6

3

9

7

2 (bw)

(k) 6

4

10

9

(sb-bf)

[sba-s]

(sb-mrb)

[sba-s] 5

5

[sba-s] (sb-bf) 6

3

3

WR-A1 G

5 7

2

R

6

5

6 (bw)

specifieke vorm van bedrijf - metaalrecyclingsbedrijf

specifieke bouwaanduiding - silo maximum goot- en bouwhoogte (m)

maximum aantal wooneenheden bouwvlak

3 (sb-mrb)

WR-A2

specifieke vorm van bedrijf - logies

10

2

WR-A3

specifieke vorm van bedrijf - betonfabriek

bijgebouwen

[bg]

(sb-l) (k)

7

7

bedrijfswoning kantoor

(sb-l)

G WA

Verkeer Water

3

W-U V

Waarde - Archeologie 3

WR-A3

S-T

12

8

VERKLARING 35

gbkn- en kadastrale gegevens

37

A

SAB Postbus 479, 6800 AL Arnhem T 026 357 69 11 I www.sab.nl

WA

34

bestemmingsplan

Garsten Noord, gemengd

schaal : 1 : 1000 formaat : A2 projectnummer : 100313.01 bladnummer : 1 aantal bladen : 1 Identificatiecode : NL.IMRO. gemeente

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

Stichtse vecht

datum : 30-07-2014 datum ondergrond : voorontwerp : ontwerp : vaststelling : -

3. Ruimtelijke visie

Scenario 3 wordt gelet op bovenstaande als voorkeursscenario gezien. Zie de afbeelding op de pagina hiernaast voor een voorbeeld hoe de nieuwe bestemmingsplanverbeelding er in scenario 3 kan/zal uitzien.

Samenvattend zijn de kenmerken van scenario 3: • Vechtoever buitendijks ontwikkelen als lint met woonbebouwing, korrel huis • Doorzichten bestaande bebouwing naar Vecht • Op de kop met Korte Velterslaan: korrel incident; appartementen • Vechtoever binnendijks: alleen bestaande (bedoeld wordt feitelijk in gebruik zijnde) woningen. In dit scenario blijven bestaande bedrijven gehandhaafd en is geen ruimte voor woningbouw aan deze zijde van lint • Programma: vrijstaand 5, incl. bestaande woning / appartementen 10

++ stimuleren lokale economie/bedrijvigheid -- infrastructuur vormt knelpunt bedrijvigheid ++ mogelijk tot verbetering geluidsituatie i.v.m. aanpassingen betonfabriek (zie navolgend hoofdstuk)

De voor- en nadelen van scenario 3 zijn: -- geen volwaardige verbetering lint / kanaal / dorpsrand ++ verbetering ruimtelijke kwaliteit Vechtoever buitendijks -- nieuwe woningen met zicht op bedrijvigheid ++ geen actieve uitplaatsing, huidige bedrijven kunnen blijven

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

35

4. Gevolgen scenario’s

4 Gevolgen scenario’s

op initiatieven en overwegingen hieromtrent

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de gevolgen van de scenario’s op de initiatieven die spelen in het gebied. Het gaat om de volgende (bekende) initiatieven (zie tabel 4.1).

1. Vreelandseweg 6/6a In scenario 1 past het niet tot legalisatie van de woning over te gaan. De visie van de gemeente is er immers op gericht bedrijvigheid te stimuleren. In scenario 2 past het eveneens wel tot legalisatie over te gaan. Binnen een integrale herontwikkeling is het mogelijk bestaande woningen, passend in het straat- en bebouwingsbeeld te behouden (zie o.a. beeldkwaliteitsplan 2012).

Griffioen/Brouwer, Vreelandseweg 6/6a Tasseron, 2a Betonfabriek Nigtevecht B.V., 2b Vreelandseweg 10 1

2c

Huisvesten tijdelijke seizoensmigranten in 1e etage kantoorgebouw aan Vreelandseweg Verhogen productie (>100ton/dag) en deels verplaatsen naar loods aan Kanaaldijk/verplaatsen silo’s Assemblagewerkzaamheden van machines in de “voorste” productiehal Realisatie van een overdekte opslag voor mallen

2d 3

Burgerbewoning Vreelandseweg 6/6a in twee afzonderlijke zelfstandige wooneenheden

Jacobs, diverse percelen aan Vechtoever

Ontwikkeling tot woningbouw

Tabel 4.1: overzicht initiatieven

In scenario 3 past de legalisatie van Vreelandseweg 6/6a ook. De nadruk ligt immers op de bestaande situatie, waarbij sprake is een levendige mengeling tussen bedrijven en woningen in een “gemengd gebied”, maar waarbij de gemeente geleidelijk de woonfunctie wil introduceren. Individuele initiatieven worden op specifieke merites beoordeeld.

36

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

4. Gevolgen scenario’s

Met een woonbestemming wordt een planologische basis gelegd waardoor het weer aantrekkelijk wordt te investeren in (onderhoud van) het gebouw. Het is niet goed voorstelbaar hoe de bedrijfsbestemming met nadere aanduiding dienstwoning gerealiseerd kan worden. I.c. geldt de aanduiding dienstwoning alleen voor het eerste deel van het pand. Het pand was oorspronkelijk een boerderij. Er valt onderscheid te maken in de boerderij (voorste deel) en de deel (achterste deel). Kennelijk is bij het opstellen van het bestemmingsplan alleen het voorste deel als dienstwoning bestemd. De deel werd betrokken bij de rest van het bedrijfsperceel, toen een oliehandel. Het bestemmingsplan regelt dat de gronden met de aanduiding dienstwoning uitsluitend als dienstwoning mogen worden gebruikt; uitsluitend de deel zou dus als bedrijf gebruikt mogen worden. Gezien de onderlinge bouwkundige verbondenheid met het voorste deel is de ingebruikname als bedrijf of kantoor en het voorste deel als dienstwoning praktisch onmogelijk. Voor een volwaardig bedrijf is een ruime kavel nodig met genoeg ruimte voor productie, assemblage,

opslag e.d. waar in dit geval geen sprake van is. De omliggende gronden zijn alleen in eigendom van andere bedrijven die betreffende gronden waarvan geen wens bekend is tot aankoop. Voorts het gaat om een cultuurhistorisch waardevol pand. De plaats van de huidige woning heeft reeds een lange agrarische historie. Al voor 1673 stond op de locatie een boerderij welke bij de verwoesting van Nigtevecht in 1673 verloren is gegaan. Later is hier opnieuw een boerderij gebouwd. Volgens een kaart uit 1769 stond hier een boerderij genaamd ‘Linge Vecht’. Deze is later om onbekende reden teloor gegaan. In 1879 is de huidige boerderij gebouwd. In 1895 is even verderop, aan de Vreelandseweg 14, een vrijwel identieke boerderij gebouwd. Het zijn beiden voorname grote huizen die thans nog in goede staat zijn en worden gebruikt als woning. Het gebouw beschikt over diverse fraaie bouwkundige elementen. De raampartijen zijn ingedeeld met een regelmatige roede-indeling en zijn versierd met getoogde rollagen.

Fraai metselwerk en gootklossen complementeren het beeld van een riante (woon)boerderij zoals die meer voorkomen langs de Vecht. Het agrarisch verleden is goed zichtbaar omdat de deel achter de woning nog goed is behouden. De deel is voorzien van een rieten kap en heeft de voor een stal uit de bouwtijd zo typische kleine, vierkante ramen. Door nu een planologisch kader te bieden dat het huidig gebruik bestendigd, wordt het voortbestaan van dit pand beter verzekerd. Het agrarisch verleden en het fraaie bebouwingsbeeld langs de Vecht blijft zo behouden voor toekomstige generaties. De functie past functioneel een stedenbouwkundig goed in het straat- en bebouwingsbeeld langs de Vecht. Op meerdere plaatsen is langs de Vecht bewoning aanwezig, vaak in voormalige boerderijen. De fraaie, representatieve kant richt op de Vreelandseweg, wat ook in dit geval zo is. Meerdere gemeenten hanteren het beleid dat grote cultuurhistorisch waardevolle objecten, zoals voormalige boerderijen voor dubbele bewoning in aanmerkingen zouden moeten kunnen komen. De

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

37

4. Gevolgen scenario’s

redenatie hierachter is dat de onderhoudskosten van dergelijke grote objecten vaak niet goed door een gezin kunnen worden gedragen terwijl er wel de wens bestaat de panden goed te onderhouden zodat ze behouden blijven. Veel cultuurhistorisch waardevolle objecten zijn door gebrekkig onderhoud in de loop der tijd verloren gegaan. De wens van eigenaren het gebouw te bewonen en te onderhouden moet dus als positieve ontwikkeling worden gezien. I.c. gaat het om een pand met een oppervlakte van ca. 245 m2 en een inhoud van ca. 1.000 m3. Dat is ruim meer dan een gemiddelde eengezinswoning (ca. 80 m2) maar vergelijkbaar met “stolp” boerderijen of andere traditionele boerderijen. Het onderhoud van dit grote pand is beter door twee huishoudens op te brengen. Het introduceren van splitsingsbeleid voor woningen van deze omvang is ruimtelijk goed te verdedigen en vergelijkbaar met veel andere gemeenten, die vaak “ondergrenzen” van 250 of 500 m3 per nieuwe woning hanteren.

Hierbij moet worden gerealiseerd dat wanneer in deze visie de splitsingslijn wordt , hier precedentwerking van uitgaat. Dit gaat dan overigens alleen om cultuurhistorisch waardevolle panden, van enige omvang en waarvan splitsing kennelijk nodig is om het onderhoud goed te plegen. De vraag is of dit erg is. Immers, het voortbestaan rijke cultuurhistorische verleden van de gemeente voor toekomstige generaties, dat juist in de bebouwing tot uiting komt, krijgt hierdoor een meer solide basis. Het kan immers aantrekkelijk(er) worden te investeren in het gebouw. Van belang is of ter plaatse een acceptabel woonen leefklimaat (m.n. vanwege geluid) kan worden gegarandeerd. Tevens moet worden bezien of bedrijven niet in hun functioneren worden gehinderd, oftewel kunnen de bedrijven voldoen aan de geldende norm.

Ter plaatse van de woning aan Vreelandseweg 6A is alleen vanwege de betonfabriek in de dagperiode sprake van een normoverschrijding van het langtijdgemidddelde beoordelingsniveau van 2 dB(A)4 . Alle andere bedrijven die van invloed zijn (i.c. alleen het bedrijf van Nagel Demontage & Recycling) voldoen aan de normen zoals opgenomen in het Activiteitenbesluit, ook wanneer huidige uitbreidingsmogelijkheden worden voorzien5. NB: Nagel overschrijdt wel het maximaal geluidsniveau, maar niet ter plaatse van Vreelandseweg 6/6a. In een ODRU-rapport van mei 2013 is aangegeven dat door het treffen van maatregelen het niet goed mogelijk is om het geluid vanwege de betonfabriek naar beneden te krijgen. Dit omdat het geluid in belangrijke mate wordt veroorzaakt door uitstraling van het dak. Een geluidscherm tussen de productieloods en de woning biedt hierdoor geen oplossing, tenzij deze onwenselijk hoog zou worden

Onderzoek naar de geluidsituatie in de omgeving van de vestiging van Betonfabriek Nigtevecht B.V. aan de Vreelandseweg 10 te Nigtevecht in verband met een (revisie-)vergunningaanvraag ingevolge de Wet milieubeheer, Peutz B.V., rapportnr. FD 1136-12-RA, d.d. 31 maart 2010 . 4

Akoestische beschouwing inzake transportactiviteiten van P. Nagel Metaalhandel B.V. te Nigtevecht, d.d. 14 juli 2000, door Adviesbureau Peuts & Associes B.V., aanvulling op rapportnr. F 15282-1; Akoestisch onderzoek Vreelandseweg 4 en 12 Nagel te Nigtevecht, d.d. 17 april 2007, door Lichtveld Buis & Partners, kenmerk R065341aaA1.md; Akoestisch Onderzoek wijziging bestemming Vreelandseweg 6/6A, mei 2013, door Omgevingsdienst regio Utrecht, kenmerk STV1310.T102 5

38

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

4. Gevolgen scenario’s

gebouwd. Middels een maatwerkvoorschrift kan 52 dB(A) voor de betonfabriek worden toegestaan.

vastgesteld op basis van de zone. Ook dan is er geen beperking.

In het kader van goede ruimtelijke ordening dient aangetoond te worden dat een acceptabel verblijfsklimaat geborgd kan worden. Hiervoor kan een grenswaarde van 55 dB(A) gehanteerd worden, volgens de VNG publicatie Bedrijven en Milieuzonering. Zoals aangegeven in hoofdstuk 3, is daar ter plaatse sprake van. Gelet op bovenstaande kan in scenario 3 het initiatief positief worden benaderd.

2. Plannen ontwikkeling Vechtoever/ Jakobs

Bestaande bedrijven worden niet gehinderd in hun bedrijfsvoering wanneer Vreelandseweg 6/6a een woonbestemming krijgt, evenmin zijn er beperkingen t.a.v. geluidruimte. Immers, Nagel Demontage & Recycling mag tot 50 dB(A) produceren i.v.m. Activiteitenbesluit en voldoet daar nu aan. De betonfabriek produceert 52 resp. 50 dB(A)en mag tot 50 dB(A) produceren i.v.m. Activiteitenbesluit. Voor de overschrijding kan een maatwerkvoorschrift worden vastgesteld. Indien de betonfabriek gezoneerd wordt, wordt voor Vreelandseweg 6/6a een hogere waarde

Deze plannen passen niet in scenario 1. Hierin worden namelijk de geldende bedrijfsbestemmingen gecontinueerd. Op die bestemmingen kunnen dus geen woningen worden gebouwd. Buiten de bestemmingen om is woningbouw vanwege de (potentiele) milieuhinder die daar van uitgaat niet mogelijk. In scenario 2 heeft de gemeente logischerwijs een positieve grondhouding tegenover ontwikkeling van de Vechtoevers. In scenario 3 is sprake van geleidelijke transformatie, waar wonen en bedrijven naast elkaar (kunnen) bestaan en zou herontwikkeling van de Vechtoevers dus passen mits het functioneren van de bestaande bedrijven hier niet door wordt belemmerd en gegarandeerd kan worden dat er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. Geluid is hiervoor de meest bepalende factor.

Wanneer ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan door initiatiefnemer niet voldoende onderzocht is of de plannen concreet en haalbaar zijn, kan geen gedetailleerde eindbestemming worden opgenomen. Om die reden kan een uitwerkingsplicht worden opgenomen. Aangezien er voor de gemeente geen kosten te verhalen zijn, behoeft geen(globaal) exploitatieplan te worden opgesteld. De uitwerkingsbevoegdheid wordt toegepast op het moment dat de haalbaarheid is aangetoond. Onder meer houdt dit in, dat: • Aanvrager een watertoets overlegd waaruit blijkt dat de belangen van het waterschap (er wordt gebouwd in de (buiten) beschermingszone van de Vecht; het waterkerend vermogen van de dijk mag niet worden aangetast) niet worden geschaad. • Een aanvraag hogere waarde is gedaan voor die woningen die vallen binnen de geluidzone. • Een akoestisch onderzoek wordt overlegd waaruit het exacte geluidniveau op de gevels blijkt. • Een verkennend bodemonderzoek wordt overlegd waaruit blijkt dat de bodem geschikt is voor het

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

39

4. Gevolgen scenario’s

beoogd gebruik. • Een stedenbouwkundig plan wordt overlegd waaruit blijkt dat het plan past binnen de stedenbouwkundige kaders (zie 3.2) De globale haalbaarheid dient wel te worden aangetoond. Tevens dienen aantal en massa van de woningen te worden vastgesteld. De ontwikkeling is reeds in globale zin haalbaar, zie scenario 3 en hierna. Wel dient het geluidniveau verder te worden gereduceerd voordat daadwerkelijk een eindbestemming kan worden opgenomen. Hiervoor zal met de Betonfabriek overleg moeten worden gevoerd en afspraken worden gemaakt. Er ligt dus een relatie met de ontwikkel ideeën en ontwikkelingen op dat perceel. Zie navolgende paragraaf.

3. Betonfabriek Nigtevecht B.V. Om de plannen van de betonfabriek te beoordelen, dient eerst de achtergrond van de plannen besproken te worden. De fabriek fabriceert diverse betonproducten, waarbij onder andere triltafels en een triljuk worden gebruikt. De maximale productiecapaciteit zou nu 150

40

Voorgestelde herinrichting van het terrein

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

4. Gevolgen scenario’s

ton per dag kunnen bedragen. Hoeveel daadwerkelijk geproduceerd, hangt sterk samen met de actuele vraag met bijbehorende gevraagde levertijd, die niet altijd voorzienbaar is. De productie vindt nu plaats in de oostelijke hal. Op het westelijke terreindeel van de inrichting is een bedrijfshal aanwezig, waarin thans nog de constructiewerkplaats gesitueerd is en mallen worden opgeslagen. Transport van en naar de inrichting vindt per vrachtwagen plaats. Daartoe is de inrichting zowel ontsloten via de Kanaaldijk Oost als de Vreelandseweg. De noordoostelijke in- en uitrit aan de Vreelandseweg wordt niet gebruikt. De zuidoostelijke in- en uitrit wordt gebruikt voor vrachtverkeer, echter uitsluitend in de dagperiode. De zuidwestelijk in- en uitrit wordt eveneens gebruikt voor vrachtverkeer, zowel in de dag- als avondperiode. Intern transport over de terreinen van de inrichting vindt plaats met heftrucks e.d. Laad- en losactiviteiten kunnen op verschillende plaatsen plaatsvinden.

te verhogen tot meer dan 100 ton per dag. De productie van de betonproducten vindt overdag plaats. In de nacht- (19:00 t/m 23:00) en avondperiode (23:00 t/m 07:00) vinden er geen productieprocessen plaats, in deze periode hard het beton uit. De volgende werkdag worden de betonproducten uit de betonmallen verwijderd. Een productiecapaciteit van meer dan 100 ton per dag betekent dat het bedrijf op basis van de Wet geluidhinder een gezoneerd bedrijf wordt, een zogenaamde “grote lawaaimaker”. Rondom een gezoneerd bedrijf wordt een geluidszone vastgesteld. Binnen deze geluidszone mag het bedrijf meer dan 50 dB(A) produceren. De opslag van mallen zou moeten plaatsvinden onder een nieuw te realiseren overkapping ten noorden van de productiehal. In de werkplaatshal zullen vervolgens nieuwe productiefaciliteiten (productielijnen) gerealiseerd worden ten behoeve van de productie van betonproducten.

Op het zuidwestelijke deel van het terrein zijn drie kleinere bedrijfshallen gesitueerd. In hal 1 vindt opslag van materialen plaats, in hal 2 worden hoofdzakelijk laswerkzaamheden verricht en in hal 3 wordt metaal bewerkt (richten betonijzer, buigen, knippen). Gereed product wordt opgeslagen op diverse tasvelden. Deze zijn gelegen op het noordwestelijke deel van het bedrijfsterrein, het zuidelijk deel van het bedrijfsterrein en aan de overzijde van de Vreelandseweg ten westen van de Vecht. Zie afbeelding op de pagina hiernaast. Tot slot is de fabriek voornemens een deel van het kantoor te gebruiken voor de huisvesting van werknemers. Het gaat hier om een logiesfunctie. Dat houdt in dat van permanente bewoning geen sprake is. Met deze aanpassingen denkt het bedrijf de komende periode weer toekomstbestendig te zijn en de bedrijfsvoering efficiënt en slagvaardig te kunnen voeren.

Het plan is een deel van de productie te verplaatsen naar de “nieuwe productiehal”. Het bedrijf heeft de wens uitgesproken om zijn huidige productiecapaciteit

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

41

4. Gevolgen scenario’s

2a. Het toestaan van tijdelijke arbeidsmigranten, bij wijze van logies in de 1e etage van het kantoorpand past alleen in de wens tot geleidelijke transformatie te komen (scenario 3). Deze huisvesting vindt namelijk momenteel plaats in een enigszins vervallen pand aan de overzijde van de Vreelandseweg. Wanneer de huisvesting hier verdwijnt, komt de locatie vrij voor herontwikkeling van de Vechtoever. Zoals aangegeven, is een planmatige ontwikkeling van de Vechtoever momenteel veel reëler en is hier ook de meeste ruimtelijke winst te boeken. In scenario 1 is daar geen sprake van, aangezien in dat scenario geen woningbouw wordt voorzien. In scenario 2 is dat wel het geval, maar het toestaan van tijdelijke huisvesting is bedoeld om het bedrijf te stimuleren, hetgeen niet past binnen het scenario het gebied als geheel te ontwikkelen. In het kader van goede ruimtelijke ordening moet gekeken worden of ter plaatse van de logiesfunctie

sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat (wat betreft geluid). Hiervoor kan een grenswaarde van 65 dB(A) gehanteerd worden, gelijk aan de grenswaarde voor woningen op een bedrijventerrein. De geluidbelasting vanwege alle bedrijven samen bedraagt volgens onderzoek6 maximaal 61dB(A) etmaalwaarde (waarvan 60 dB(A) vanwege het eigen bedrijf ). Dit is lager dan de voorgestelde grenswaarde van 65 dB(A).

2b, 2c en 2d. De verhoging van de productie tot meer dan 100ton/ dag, verplaatsen van de opslag en silo’s en het toestaan van nieuwe loodsen en assembleren van machines kan in scenario 1 en mogelijk 3 positief worden belicht maar niet in 2. In scenario 1 stimuleert de gemeente het gebied als bedrijventerrein. In scenario 3 mogen de bestaande bedrijven bestaan en wordt bekeken of uitbreidingswensen zijn in te passen. Het is dus van belang wat de geluidsituatie wordt in de nieuwe situatie. Voor de plannen is akoestisch onderzoek verricht7

Voorgestelde geluidszone

50 dB(A) en 54 dB(A) contour

Geluid vanwege bedrijven bij nieuwe logiesfunctie Betonfabriek Nigtevecht, Peutz d a t um: 18 februari 2014 referentie : TKe/TKe/KS/FE 1136-1-NO. NB: het onderzoek is niet volledig. Aanvrager zal het onderzoek moeten complementeren alvorens e.e.a. in het bestemmingsplan kan worden opgenomen. De verwachting echter is dat de conclusie dat de 65 dB(A) niet wordt overschreden, in stand correct is. 6

7

42

Akoestisch onderzoek Betonfabriek Nigtevecht Onderzoek in het kader van bestem-mingsplanwijziging en zonering Wet geluidhinder, Peutz Rapportnummer FE 1136-2-RA d.d. 18 februari 2014

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

4. Gevolgen scenario’s

Omdat de productiecapaciteit door de voorgenomen wijzigingen toeneemt tot boven de 100ton/ dag, is sprake van een inrichting die op een geluidgezoneerd industrieterrein dient te liggen. Het bedrijf valt dan onder het Activiteitenbesluit alsook onder de Wet geluidhinder. Om de verhoging van de productiecapaciteit juridisch-planologisch te faciliteren, dient een geluidzone rondom de inrichting vastgelegd te worden in de betreffende bestemmingsplan(nen), zie hierna. De geluidzone houdt zoveel in, dat buiten de zone het geluidniveau vanwege de betonfabriek niet meer dan 50 dB(A) mag bedragen. Dit schept duidelijkheid naar de bewoners. Het beeld van de afgelopen jaren laat nl. zien dat het geluidniveau de laatste jaren bij bijvoorbeeld de woningen aan de Korte Velterslaan steeds wat hoger is geworden. Bij een niet-gezoneerd terrein zal elke nieuwe aanvraag van de fabriek moeten worden getoetst aan het Activiteitenbesluit, waarbij maatwerkvoorschriften tot 55 dB(A) mogelijk zijn. Door

een zone ligt echter vast dat het geluidniveau vanwege de fabriek nooit meer dan 50 dB(A) kan bedragen. Er liggen 2 woningen binnen de zone, Vreelandseweg 6 en 6a, en twee bedrijfswoningen (Vreelandseweg 12 en 19). Hier is het geluidniveau dus hoger dan 50 dB(A). Echter, de maximale ontheffingswaarde van 60 dB(A) voor bestaande woningen en zelfs 55 dB(A) voor nieuwe woningen wordt nergens gehaald (op de kaart is de 54 dB(A) contour weergegeven om een buffer te creëren voor het bedrijf). Er kan dus een hogere waarde worden vastgesteld. Het beeld van de afgelopen jaren laat nl. zien dat het geluidniveau de laatste jaren bij bijvoorbeeld de woningen aan de Korte Velterslaan steeds wat hoger is geworden. Bij een niet-gezoneerd terrein zal elke nieuwe aanvraag van de fabriek moeten worden getoetst aan het Activiteitenbesluit, waarbij maatwerkvoorschriften tot 55 dB(A) mogelijk zijn. Door een zone ligt echter vast dat het geluidniveau vanwege de fabriek nooit meer dan 50 dB(A) kan bedragen. Er liggen 2 woningen binnen de zone, Vreelandseweg 6 en 6a, en twee bedrijfswoningen (Vreelandseweg

12 en 19). Hier is het geluidniveau dus hoger dan 50 dB(A). Echter, de maximale ontheffingswaarde van 60 dB(A) voor bestaande woningen en zelfs 55 dB(A) voor nieuwe woningen wordt nergens gehaald (op de kaart is de 54 dB(A) contour weergegeven om een buffer te creëren voor het bedrijf). Er kan dus een hogere waarde worden vastgesteld. Wanneer uitgegaan wordt van de daadwerkelijke geluidbelasting na realisering van de plannen verandert er qua geluidbelasting nauwelijks iets. Het gaat dus om een nagenoeg geluidneutrale ontwikkeling. Deze geringe toename blijft overigens binnen de huidige 50dB(A) contour: de toename in geluid is dus ook al mogelijk op basis van het huidige regime waarbij de betonfabriek onder het Activiteitenbesluit valt. Daar waar geluidproductie de 50 dB(A) overschrijdt (op de voornoemde 4 objecten), verandert er niets t.o.v. de huidige situatie (er is reeds sprake van overschrijding maar deze kunnen met een maatwerkvoorschrift worden vergund dan wel in geval van Vreelandseweg 6/6a wordt het object als bedrijfswoning bestemd) c.q. de situatie kan er op verbeteren na nemen van maatregelen.

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

43

4. Gevolgen scenario’s

Dat dit kan terwijl de productie toeneemt, heeft te maken met het feit dat de productie verplaatst naar een deel van het terrein dat verder is gelegen van woningen dan in de huidige situatie. Alleen door de groei toe te staan ontstaat ook ruimte om groeiende kosten te kunnen opvangen die onder andere ontstaan in het belang van het bereiken van een hoog niveau van bescherming van het milieu (zie milieuvergunning) zoals bijvoorbeeld het reduceren van de CO2-uitstoot, vervanging van heftrucks voor geluidarmere exemplaren, etc. Om te kunnen blijven investeren in de Best Beschikbare Technieken is volgens de betonfabriek in ieder geval beperkte groei – de capaciteit is nu ca. 150 ton/dag en daardoor investeringsruimte - noodzakelijk. Bovendien kan door de ontwikkelingen van nieuwe productietechnieken en innovaties (zoals bijvoorbeeld superplastificeerders) meer beton geproduceerd worden met een gelijkblijvende, zelfs lagere milieubelasting. Door Peutz is in 2006, 2010 en 2014 akoestisch onderzoek uitgevoerd. Op basis van de akoestische onderzoeken uit 2006 en 2010 zijn de

44

milieuvergunningen van de betonfabriek verleend/ aangepast. In het kader van de voorgestelde uitbreiding van de productiecapaciteit tot meer dan 100 ton zijn door Peutz de geluidsbelastingen op de omliggende woningen bepaald op 1,5 meter (vergelijkbaar met de onderzoeken in 2006 en 2010 en tevens zijn de geluidscontouren op 5 meter berekend, hetgeen noodzakelijk is in het kader van de vaststellen van een geluidszonering). Uit de onderzoeken van Peutz blijkt dat de geluidsbelastingen in de dagperiode maatgevend zijn. Daarom zijn in de onderstaande tabel dan ook alleen de langtijdgemiddelde geluidsbelastingen van de dagperiode weergegeven.

Woning

Korte Velterslaan 6 (bedrijfswoning) Vreelandseweg 12 (bedrijfswoning) Vreelandseweg 21 (recreatiewoning)

Langtijdgemiddelde geluidsbelastingen in de dagperiode Onderzoek Onderzoek 2010 Onderzoek 2014 2006 wnh: 1,5 Wnh: 5 wnh: 1,5 m. wnh: 1,5 m. wnh: 5,0 m. m. m. 45 dB(A)

46 dB(A)

48 dB(A)

46 dB(A) 48 dB(A)

46 dB(A)

46 dB(A)

52 dB(A)

46 dB(A) 52 dB(A)

50 dB(A)

50 dB(A)

53 dB(A)

50 dB(A) 53 dB(A)

Vreelandseweg 6a

-

52 dB(A)

54 dB(A)

44 dB(A) 53 dB(A)

Vreelandseweg 6 Vreelandseweg 17 (burgerwoning) Vreelandseweg 19 (bedrijfswoning) Uitbreidingslocatie Vechtoevers

50 dB(A)

50 dB(A)

52 dB(A)

50 dB(A) 52 dB(A)

47 dB(A)

46 dB(A)

49 dB(A)

45 dB(A) 48 dB(A)

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

Niet bepaald Niet bepaald Niet bepaald 57 dB(A) 57 dB(A) n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

57 dB(A) 57 dB(A)

4. Gevolgen scenario’s

Conclusie Door de voorgenomen toename van de productiecapaciteit neemt de geluidsbelastingen op 1,5 meter bij enkele woningen beperkt toe (maximaal 1 dB(A)). Zoals aangegeven, is die ruimte er ook al gelet op de huidige 50 dB(A) contour. Bij 2 woningen en 2 bedrijfswoningen wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden. Op basis van het Activiteitenbesluit kan dit nu al d.m.v. een maatwerkvoorschrift worden vergund. Daarnaast bedragen de geluidsniveaus ter hoogte van de uitbreidingslocatie Vechtoevers meer dan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Voor nieuwe woningen kan een hogere waarde tot 55 dB(A) worden vastgesteld. Bij de bedrijfswoning Vreelandseweg 19 en de uitbreidingslocatie Vechtoevers worden de maximaal toelaatbare geluidsbelasting van 60 dB(A) (bestaande woning) 55 dB(A) overschreden (nieuwe woning). Deze hoge geluidsbelastingen worden hoofdzakelijk veroorzaakt het lossen van cement door de bulkvrachtwagens ter hoogte van het kantoor van de betonfabriek en in mindere mate door het rijden

van heftruck op het gehuurde opslagperceel aan de Vecht (naast Vreelandseweg 19). In de toekomstige situatie zal er geen opslag meer plaatsvinden aan de Vechtoever. De geluidshinder afkomstig van het lossen van het cement uit de bulkvrachtwagen kan worden verminderd door het lospunt te verplaatsen naar westen, hierdoor nemen de geluidsbelastingen ter hoogte van de woningen aan de vechtoever af. Voor de nieuwe woningen kan een hogere waarde tot 55 dB(A) worden vastgesteld en voor Vreelandseweg 19 tot 60 dB(A). Het is in scenario 3 ook denkbaar het bedrijf onder het Activiteitenbesluit te houden en de productie daarmee te limiteren op 100ton/dag. Voor legalisatie van Vreelandseweg 6/6a maakt dit niet uit, omdat via een maatwerkvoorschrift de hogere geluidwaarde van 52 dB(A) kan worden toegestaan. Milieukundig worden de woningen gezien als woningen op een bedrijventerrein waarvoor een hoger geluidniveau tot maximaal 55 dB(A) mogelijk is op het Activiteitenbesluit. Ruimtelijk gezien gaat het om een gemengd gebied; voor woningen in een gemengd

gebied is een hogere geluidbelasting mogelijk volgens de VNG publicatie Bedrijven en Milieuzonering tot 55 dB(A). Het ruimtelijke ordeningspoor en het milieuspoor zijn zodoende gelijk geschakeld. De redenatie kan worden betrokken dat indien het bedrijf wil groeien het zal moeten uitwijken naar een andere locatie. Wanneer het bedrijf gezoneerd wordt in de zin van de Wgh, staat het te boek als ‘Grote Lawaaimaker’. De vraag is of dit passend is in een kleinschalig gebied als Garsten Noord, waar de woonfunctie aanwezig is en waarvan het de bedoeling is dat via geleidelijke transformatie de woonfunctie zich verder ontwikkeld. Door de betonfabriek een (zeer) robuuste investeringsbasis te bieden, ligt geleidelijke transformatie wat betreft althans de betonfabriek minder voor de hand. Het gaat hier dus om een belangenafweging: het belang van de betonfabriek versus de zittende toekomstige bewoners. Zoals aangegeven, hoeft de zonering niet te betekenen dat de geluidbelasting (significant) toeneemt. Er lijken hier dus kansen te liggen. Deze visie is evenwel bedoeld om op hoofdlijnen de koers voor

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

45

4. Gevolgen scenario’s

het gebied uiteen te zetten. De precieze detaillering en invulling van de initiatieven kan ook richting het bestemmingsplan nader worden geconcretiseerd en uitgewerkt. De gemeente wil derhalve: serieus met de betonfabriek bekijken of de zonering mogelijk is en welke afspraken er eventueel te maken zijn om het geluidniveau verder terug te schroeven. Via specifieke gebruiksregels kan eventueel in het bestemmingsplan verder worden geregeld dat bepaalde activiteiten niet plaatsvinden of alleen op een bepaalde manier. Te denken valt aan een verbod op betonproductie ’s avonds en ’s nachts (overigens produceert een betonfabriek niet in die periode, aangezien dan het beton ligt te drogen). Hoewel het opnemen van een zone strijdig lijkt met het idee het gebied geleidelijk te herontwikkelen, hoeft dit niet zo te zijn. De verhoogde productie gaat gepaard met verplaatsing van een deel van de productie naar een loods die verder weg is gelegen van de woningen. Bovendien heeft de Betonfabriek aangegeven een inspanning te willen doen in het reduceren van de geluiduitstraling naar de oostzijde (voorzijde fabriek,

leegstaande terreinen Vechtoevers), waardoor de herontwikkeling van het Vechtoevers-gebied dichterbij komt. Deze “winst” wordt alleen bereikt wanneer voor scenario 3 wordt gekozen. Immers, in scenario 1 wordt geen woningbouw ontwikkeld en zijn die aanpassingen niet nodig. Wanneer voor scenario 3 wordt gekozen, kunnen voorafgaand aan vaststelling van het bestemmingsplan nadere afspraken met de betonfabriek worden gemaakt dat deze bedrijfsaanpassing ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. De gemeente zal in dit proces de belangen van omwonenden meewegen.

De voor- en nadelen van het al dan niet opnemen van een zone nog eens op een rij (tabel 4.2).

Voordelen om geen groei toe te staan en bedrijf onder Activiteitenbesluit te houden Een geluidsbelasting tot 55 dB(A) is vergunbaar door middel van maatwerkvoorschriften

+

Geen procedure voor het vaststellen van geluidszone en bewaking van geluidszone

+

Nadelen om geen groei toe te staan en bedrijf onder Activiteitenbesluit te houden Ieder bedrijf wordt individueel getoetst aan de normen van het Activiteitenbesluit, daardoor is geen duidelijk beeld aanwezig voor de omwonenden

-

Bij iedere vergunningverlening moet opnieuw worden gekeken hoeveel hinder op de woningen acceptabel is

-

De Betonfabriek Nigtevecht B.V. wordt mogelijk beperkt in zijn toekomstige bedrijfsvoering doordat de productie gelimiteerd is op 100 ton/dag; de huidige mogelijkheden blijven wel bestaan

-

Tabel 4.2

46

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

4. Gevolgen scenario’s

Voordelen groei bedrijf mogelijk maken /geluidszonering op basis van Wgh toepassen Betonfabriek kan groeien naar gewenste productiecapaciteit (meer dan 100 ton/dag)

+

In verband hiermee, de basis bieden voor een investering door het bedrijf de situatie aan de Vreelandseweg te verbeteren

+

Meer rechtszekerheid voor omwonenden en de betonfabriek(geluidshinder ligt vast voor nu en in de toekomst)

-

Gemeente kan bedrijf richting woning minder geluidsruimte geven en meer richting het Amsterdam-Rijnkanaal en weilanden ten zuiden van inrichting

-

Hogere waarden tot 55 dB(A) kunnen worden verleend voor de be-staande woningen

-

De mogelijkheid voor toekomstige woonbouwplannen aan de Vechtoever worden inzichtelijk Geen procedure voor het vaststellen van geluidszone en bewaking van geluidszone als het slechts om 1 bedrijf gaat Nadelen groei bedrijf mogelijk maken /geluidszonering op basis van Wgh toepassen Procedure voor het vaststellen van geluidszone en kosten zonering (akoestische onderzoeken, zonering zelf, wijziging van de indeling van het bedrijf, akoestisch boekhouden) Tabel 4.2 (vervolg)

Het is overigens niet gewenst dat andere bedrijven ook op het gezoneerd industrieterrein komen. Er is dan een zonebeheersplan nodig hetgeen een (dure en ingewikkelde) financiële boekhouding met zich meebrengt. Bovendien wordt de zone dan (logischerwijs) groter. Tot slot zou dit inhouden dat als een bedrijf stopt, de vrijgekomen geluidruimte door andere bedrijven kan worden benut. De plannen om machines te assembleren en de productie deels te verplaatsen kunnen in scenario 1 en 3 positief worden belicht. Immers, in de mengvorm mogen de bedrijven blijven functioneren zolang duidelijk is dat er voor nieuwe en bestaande ontwikkelingen sprake is van een acceptabel woonen leefklimaat. In scenario 3 ligt het niet voor de hand een wijzigings- of uitwerkingsbevoegdheid naar Wonen op te nemen. De situatie voor de komende 10 jaar wordt immers vastgelegd, en deze is gericht op het bieden van een gunstig perspectief voor het kunnen blijven functioneren van het bedrijf. In de toelichting van het bestemmingsplan zal echter worden aangegeven, dat de gemeente via geleidelijke

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

47

4. Gevolgen scenario’s

transformatie tot woongebied wil komen. Bij de herziening na de komende herziening zal opnieuw de balans worden opgemaakt. Bestaat er dan voldoende reden over te gaan tot een woonbestemming dan wel een uitwerkings- of wijzigingsbevoegdheid naar Wonen of wordt dan opnieuw niet voorzien in herontwikkeling in de planperiode? Het planologisch regime wordt in de loop der tijd aangepast aan de dan spelende wensen en eisen en krijgt zo een meer dynamisch karakter. Dit geldt overigens ook voor de andere bedrijven die nog in functie zijn.

48

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

5. Financiële risico’s

5 Financiële risico’s De financiële risico’s die de gemeente loopt, zijn sterk afhankelijk van de door de gemeente te hanteren grondpolitiek. De meeste gemeenten voerden tot op het moment dat de financiële crisis uitbrak een actief grondbeleid. Actief grondbeleid betekent dat een gemeente gronden aankoopt, een plan maakt (of dit aanbesteedt), gronden bouw- en woonrijp maakt en de gronden verkoopt met daarin verwerkt de gemeentelijke kosten en indien mogelijk een winstpercentage (ten behoeve van het algemeen belang). Actief grondbeleid zorgt ervoor dat de gemeente de regie in handen heeft en de door de gemeente voorgestane ontwikkelingen kunnen worden gerealiseerd. De gemeente behoudt het initiatief en heeft een mogelijkheid tot het eventueel kiezen van ontwikkelingspartners. De ontwikkelingen van de afgelopen jaren laten echter zien dat er meestal geen sprake meer is van een winstpercentage, maar dat gemeenten forse verliezen hebben op de grondexploitaties. Dit heeft mede (naast het verbeterde kostenverhaal sinds de invoering van de Wro in 2008) tot gevolg dat veel gemeenten thans niet meer kiezen voor een actieve grondpolitiek,

maar voor een faciliterend grondbeleid (passieve grondpolitiek). Faciliterend grondbeleid houdt in dat de overheid de aankoop, ontwikkeling en exploitatie van de grond overlaat aan private partijen. De overheid beperkt zich dan tot haar regulerende taak, waarin ze kaders schept voor activiteiten van de particuliere sector. Instrumenten die dan in ieder geval ter beschikking staan zijn het bestemmingsplan en, daar waar het gaat om kostenverhaal, het exploitatieplan . Het exploitatieplan kent echter een macroaftopping, waardoor er niet meer kosten verhaald kunnen worden dan opbrengsten. Dit heeft tot gevolg dat de gemeente bij onrendabele plannen nog steeds een groot deel van de kosten voor haar rekening krijgt, danwel exploitatiebijdragen aan de grondeigenaren moet betalen! Tevens dient er rekening mee gehouden te worden dat bij een faciliterend grondbeleid de regie minder groot is. Eén van de kostensoorten waarmee rekening moet worden gehouden is planschade. Als gevolg van een

planologische wijziging, meestal een wijziging van het bestemmingsplan, kunnen nadelen ontstaan voor derden. Ingevolge artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro), kan deze planschade voor een tegemoetkoming in aanmerking komen. Deze planschade zal zich in de meeste gevallen uiten in een vermogensschade. Denk hierbij met name aan de beperking van het woongenot en de gevolgen hiervan voor de waarde van een woning, maar ook aan de mogelijke beperkingen voor een bedrijf van zijn uitbreidingsmogelijkheden. Bij planschade dient de beweerde schadeveroorzakende planologische mutatie te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is voor het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, tenzij zodanige invulling met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten.

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

49

5. Financiële risico’s

Per scenario zullen de (on)mogelijkheden worden geanalyseerd. Gelet op het globale karakter van het onderzoek zijn de diverse (on)mogelijkheden niet volledig uitgewerkt. Aangeraden wordt om deze uit te werken op het moment dat er een keuze is gemaakt voor een specifiek scenario.

Scenario 1. Garsten Noord als bedrijventerrein Grondpolitiek Indien de gemeente kiest voor de variant waarbij Garsten Noord wordt ontwikkeld tot bedrijventerrein ligt een faciliterend grondbeleid voor de hand. De aanwezige, nog functionerende bedrijven hoeven immers niet te worden verworven. De overige locaties kunnen hierbij door de markt worden herontwikkeld. De gemeentelijke kosten kunnen hierbij in theorie worden verhaald door middel van een exploitatieplan. In de praktijk zal dit echter tegenvallen, omdat de inbrengwaarde van de percelen in de huidige staat, vermoedelijk hoger is, danwel gelijk is aan de

50

(fictieve) uitgifteprijs van de percelen. Hierdoor zijn er geen kosten te verhalen. De vraag is echter of er wel kosten zijn om te verhalen. De gemeente zou zich namelijk op het standpunt kunnen stellen dat er naast de planologische kosten voor het wijzigen van het bestemmingsplan geen andere kosten zijn te verhalen, waardoor zij afziet van het opstellen van een exploitatieplan. Deze variant brengt dan ook weinig risico’s en kosten met zich mee. Indien de gemeente kiest voor een actief grondbeleid, zal zij zelf de her te ontwikkelen percelen moeten verwerven, om deze vervolgens te verkopen. Op deze wijze kan zij de kwaliteit in het gebied sturen doordat zij leegstaande gebouwen kan slopen en de kwaliteit van het gebied middels tijdelijke beheersmaatregelen kan verbeteren. Het grote nadeel is dat actief grondbeleid aanzienlijke investeringen vergt, terwijl het maar zeer de vraag is of er bedrijven zijn die zich hier (nieuw) willen vestigen. Indien deze er niet zijn, staan er tegenover de verwervingskosten geen inkomsten, waardoor de gemeente rekening dient te houden met forse kosten. Deze variant is dan ook

financieel voor de gemeente niet aantrekkelijk, wel kan ze op deze wijze de kwaliteit van het openbaar gebied verbeteren. Samengevat, heeft de gemeente bij een passieve grondpolitiek vermoedelijk weinig mogelijkheden tot kostenverhaal en heeft ze weinig invloed op de ontwikkeling van het gebied. Als de eigenaren immers niet voornemens zijn om tot realisatie over te gaan, zal er niks gebeuren. Anderzijds hoeft ze zo ook weinig kosten te maken . Bij actieve grondpolitiek zullen de kosten aanzienlijk toenemen, dit met als enige voordeel dat ze middels gerichte aankopen in het gebied de kwaliteit van het gebied kan beïnvloeden. Planschade Het huidige bestemmingsplan uit 1981 kent voor een aantal locaties reeds een bedrijfsbestemming met een ruimhartige gebruiksregeling. Buiten de bestaande bouwcontouren is in het verleden met behulp van diverse ruimtelijke procedures medewerking verleend aan de verdere uitbreiding van de bestaande bedrijvigheid. Daar waar de nieuwe

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

5. Financiële risico’s

regeling een verdere verruiming van de bestaande planologische mogelijkheden met zich brengt zal dit voor de in de omgeving gelegen woningen leiden tot een verdergaande aantasting van het woongenot waarbij met name gedacht moet worden aan geluidsoverlast afkomstig van de mogelijke productie op de locatie, maar ook aan overlast als gevolg van het extra verkeer van en naar het gebied. Gezien de reeds bestaande planologische situatie zal de invloed op de waarde gering zijn. Voor zover er sprake is van een waardevermindering van de in de omgeving gelegen woningen, is het maar zeer de vraag in hoeverre deze schade niet tot het maatschappelijk risico behoort te blijven (zie artikel 6.2 Wro). Ervan uitgaande dat de huidige planologische mogelijkheden alsmede de in het verleden toegekende mogelijkheden positief worden bestemd, zal er in deze situatie geen planologisch nadeel ontstaan voor zowel de bestaande bedrijven als ook voor die locaties waar feitelijk geen bedrijf meer is gevestigd. Het toekennen van een bedrijfsbestemming aan woningen die planologisch bestemd zijn tot burgerwoningen is een

groot nadeel en zal een groot effect hebben op de waarde van deze woningen . Bij een directe aantasting van de planologische mogelijkheden van een perceel speelt de vraag niet in hoeverre de schade tot het maatschappelijk risico behoort te blijven (zie artikel 6.2 lid 2 sub b Wro).

Scenario 2 Transformatie naar woonwijk Indien de gemeente het gebied wenst te transformeren tot woonwijk, kan ze eveneens de keuze maken tussen actief en passief grondbeleid. Bij actief grondbeleid zal ze moeten proberen om alle gronden te verwerven. Aangenomen kan worden dat dit met aanzienlijke kosten gepaard gaat. Immers de aanwezige bedrijven zullen moeten worden aangekocht op basis van volledige schadeloosstelling. Hierbij krijgen ze niet alleen de marktwaarde van de onroerende zaak vergoed, maar tevens de investeringsschade voor het verkrijgen van een vervangende locatie en de bijkomende schade. De verwervingskosten zullen dan ook vermoedelijk een veelvoud zijn van de WOZ-waarden. Gelet op

het type bedrijven, kan worden aangenomen dat de verwervingskosten in dit geval de uitgifteprijs van de grond als woningbouwlocatie aanzienlijk zal overschrijden. Een actief grondbeleid zal dan ook forse kosten met zich meebrengen. Een bijkomend nadeel is dat de gemeente in dit geval tevens ook het risico van de gehele grondexploitatie draagt. Op het moment dat de (nog te realiseren) woningen niet verkocht worden, zijn deze risico’s enkel en alleen voor rekening en risico van de gemeente. Indien de gemeente kiest voor een passief grondbeleid, dient er rekening mee gehouden te worden dat de ontwikkeling niet tot stand komt. Voor de aanwezige bedrijven is het immers financieel niet interessant om tot herontwikkeling over te gaan. Voor de overige locaties geldt dan dat hun ontwikkeling waarschijnlijk wordt geblokkeerd door de aanwezige bedrijven. Behalve dat de ontwikkeling dan niet van de grond komt, dient er rekening mee gehouden te worden dat de gemeente wel extra kosten moet maken. Zo dient zij een exploitatieplan op te stellen en dit jaarlijks te herzien. Er is dan ook een aanzienlijke kans aanwezig

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

51

5. Financiële risico’s

dat de gemeente alsnog moet overgaan tot een actief grondbeleid om de voorgenomen bestemming te realiseren, danwel de bestemming moet gaan wijzigen, omdat de geplande ontwikkeling niet van de grond komt. Gelet op het feit dat het maar zeer de vraag is of er vraag is naar woningbouw op deze locatie en het feit dat woningbouw een forse negatieve exploitatie tot gevolg zal hebben, is deze variant alleen haalbaar indien de gemeente bereid is om fors te investeren in de herontwikkeling van deze locatie. Bij het transformeren van het gebied naar een woonwijk is het in het kader van de planschade van belang op welke wijze dit planologisch geschiedt. Indien gekozen wordt voor een uit te werken bestemming ontstaat de grondslag voor de schade pas op het moment dat een uitwerkingsplan wordt vastgesteld. Dit kan voordelig zijn. Uit de rechtspraak volgt namelijk dat de mogelijkheden van het uiteindelijke uitwerkingsplan afgezet moeten worden tegen de redelijk te verwachten invulling overeenkomstig de

52

uit te werken regels (zie bijvoorbeeld de uitspraak van Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 17 april 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7707). De jurisprudentie is sterk in ontwikkeling op dit gebied en niet uit te sluiten valt dat aan het opnemen van de uitwerkingsplicht in de toekomst in de jurisprudentie nog een schadegrondslag wordt toegekend daar waar de wet deze niet toekent. Indien de gemeente kiest voor directe eindbestemmingen ontstaat er een directe grondslag voor schade. Dit is positief voor die objecten die thans niet bestemd zijn tot wonen maar feitelijk wel in gebruik zijn als woning. Het is ook positief voor de in de omgeving van het plangebied gelegen woningen. Het bedrijfsmatige karakter van het gebied maakt plaats voor een woongebied dat meer in lijn ligt met de omgeving. Het vervallen van de negatieve gevolgen van het bedrijfsmatig gebruik van het gebied wegen zwaarder dan de mogelijk negatieve gevolgen van het woongebruik. Bij dit laatste moet met name gedacht worden aan de aantasting van de privacy die uitgaat van woningen. Voor zover er sprake zou zijn van een

planologisch nadeligere situatie, zou de schade binnen het normaal maatschappelijk risico vallen. Het bestemmen tot woongebied is echter zeer negatief voor de in het gebied bestaande bedrijven. Er is een groot risico op schade. Ook hier geldt dat de schade niet binnen het normaal maatschappelijk risico valt. Het gegeven dat de schade mogelijk anderszins verzekerd is door een toekomstige onteigening doet niets af aan de mogelijke beperkingen voor de locatie en de vermogensschade als gevolg van dien. Dit heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State onlangs nog in een uitspraak bevestigd (ECLI:NL: RVS:2014:2613).

Scenario 3: Mengvorm wonen en bedrijf Grondpolitiek Bij de laatste variant kan de gemeente eveneens ervoor kiezen om een actief, danwel faciliterend grondbeleid te voeren. Bij een actief grondbeleid zou ze ervoor kunnen kiezen om alleen de her te ontwikkelen locaties te verwerven, om deze vervolgens te gaan uitgeven.

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

5. Financiële risico’s

Doordat de functionerende bedrijven blijven zitten, zullen de verwervingskosten lager uitvallen dan bij de woningbouwvariant. De aan te kopen locatie betreffen immers vervallen bedrijfsobjecten. Er is echter geen zicht op het moment waarop de inkomsten worden verkregen. Wel kan de gemeente de kwaliteit van het gebied beïnvloeden op het moment dat zij eigendommen in het gebied heeft. Een alternatief is dat de gemeente wel actief handelt, maar dan zonder verwervingen. Hierbij kan gedacht worden aan het actief coördineren van de herontwikkeling, waarbij de marktpartijen zelf de ontwikkeling uitvoeren. Het resultaat van het actief handelen wordt dan vastgelegd in een anterieure overeenkomst . Voordeel van deze werkwijze is dat de gemeente voor vaststelling van het bestemmingsplan zicht heeft op de feitelijke haalbaarheid. Tevens heeft ze een “stok” achter de deur om de medewerking van partijen te krijgen. Hierbij wordt in het bijzonder aan de betonfabriek en aan de locaties Jacobs en De Vries gedacht. Bijkomend voordeel is dat indien het kostenverhaal anterieur is geregeld er geen

verplichting meer bestaat om een exploitatieplan vast te stellen. Afhankelijk van de uitgangspunten van de gemeente, moeten in dit geval alle kosten door de eigenaren in het plangebied worden betaald, danwel kiest de gemeente ervoor om een deel van de kosten voor eigen rekening en risico te nemen om daarmee de kwaliteit in het gebied te vergroten. Indien wordt gekozen voor een faciliterend grondbeleid, kan de gemeente een deel van haar kosten middels een exploitatieplan verhalen . Het is echter de vraag of de ontwikkeling dan van de grond komt. De grondeigenaren zouden immers moeten gaan samenwerken om ervoor te zorgen dat het mogelijk wordt om het woongebied uit te werken (deze grond valt nu binnen de hindercontouren van de betonfabriek). Gelet op de conflicterende belangen tussen de eigenaren is er een aanzienlijke kans dat deze samenwerking niet plaatsvindt. Derhalve wordt aangeraden om dit in overleg tussen partijen te regelen voordat er een bestemmingsplan wordt vastgesteld.

Planschade Geleidelijke transformatie Bij toepassing van een wijzigingsof uitwerkingsbevoegdheid ontstaat de grondslag voor schade pas op het moment dat het wijzigings- c.q. uitwerkingsplan van kracht wordt. Op de uit te werken bevoegdheid is onder 3.2 reeds ingegaan. Hier zal kort de wijzigingsbevoegheid besproken worden. De beoordeling van planschade bij een wijzigingsbevoegdheid is niet wezenlijk anders dan bij een herziening van het bestemmingsplan met dien verstande dat aan een wijzigingsbevoegdheid betekenis toekomt in het kader van de voorzienbaarheid van de schade. Een planwijziging van bedrijven naar wonen kan positieve gevolgen hebben voor de in de omgeving gelegen bestaande burgerwoningen, maar ook grote negatieve gevolgen voor de in de omgeving gelegen bedrijven. Mogelijk dat de bestaande planologische ruimte voor bedrijven beperkt wordt door deze nieuwe vorm van woningbouw. Bij dit alles dient onderzoek te worden gedaan naar de vraag of de bestaande planologische ruimte voor bedrijven

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

53

5. Financiële risico’s

met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid nog mogelijk is. Het kan namelijk zijn dat de planologische ruimte reeds wordt beperkt door een in de omgeving gelegen woonfunctie welke ook als zodanig is bestemd. De kans op schade zou kleiner kunnen zijn indien voldoende komt vast te staan dat er geen sprake is van aantasting van de planologische ruimte voor de betreffende bedrijven. Nogmaals, een en ander hangt af van de planologische ruimte. Het risico op schade is groot en zal zeker niet geheel tot het maatschappelijk risico behoren. Het vaststellen van een wijzigingsplan gebeurt in de regel op initiatief van een derde. Het is aan die partij om de planschadegevolgen van de planwijziging inzichtelijk te maken. De gemeente kan met de initiatiefnemer een overeenkomst sluiten tot vergoeding van de eventuele planschadekosten (artikel 6.4a Wro). Hoe om te gaan met zittende bedrijven Zoals gezegd kent het huidige bestemmingsplan een ruimhartige gebruiksregeling. De vraag of deze planologische mogelijkheden ook daadwerkelijk maximaal kunnen worden benut is afhankelijk van de

54

bestaande planologische omgeving. In de situatie dat ervoor gekozen wordt de bestaande situatie specifiek te bestemmen kan dit leiden tot een beperking van de kring van gegadigden voor de locatie. Immers het geldende bestemmingsplan staat ook een ander gebruik van de locatie toe. De vraag is echter of de locatie gezien de aanwezige opstallen zich wel leent voor een ander gebruik. In theorie brengt de inperking van de planologische mogelijkheden een groot risico op schade met zich welke niet tot het maatschappelijk risico van een benadeelde behoort te blijven.

Gevolgen scenario’s op initiatieven en overwegingen hieromtrent Planschade Vreelandseweg 6/6a Het legaliseren van de woning kan tot planschade leiden voor met name de in de omgeving gelegen bedrijven. Bij de beoordeling van de maximale mogelijkheden van een planologisch regime dient namelijk gekeken te worden naar de bestemming van een object en niet naar het feitelijk gebruik. Dit kan beperkend werken voor de milieuruimte

behorende bij een bedrijf. Het positief bestemmen van de woning brengt aldus een groot risico op planschade met zich mee. Het bijzondere aan deze situatie is dat er sprake is van legalisatie. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bepaalt hierover dat het nieuwe bestemmingsplan geen basis kan vormen voor toekenning van schadevergoeding indien sprake is van bestaande, niet binnen het oude bestemmingsplan passende, bebouwing, terwijl die bebouwing nadien alsnog wordt ingepast in het nieuwe bestemmingsplan. De schade wordt in dat geval niet geacht voort te vloeien uit het nieuwe bestemmingsplan, maar uit de eerdere illegale bouw. Dit lijdt slechts uitzondering indien van de zijde van benadeelde actie is ondernomen om de illegale bebouwing door het bevoegd gezag te doen eindigen of deze de bezwaren tegen de illegale situatie in voldoende mate heeft geuit. Plannen ontwikkeling Vechtoever/Jacobs Dit plan voorziet in woningbouw langs de Vechtoever en maakt onderdeel uit van de mogelijke geleidelijke transformatie van het gebied zoals opgenomen in

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

5. Financiële risico’s

scenario 3. Zoals aangegeven ligt het risico hier in beginsel bij de initiatiefnemer. Het risico bestaat met name uit de mogelijke beperkingen voor de bedrijven in de omgeving. De woningbouw kan namelijk beperkend werken voor de milieuruimte behorende bij een bedrijf. Het positief bestemmen van de woning brengt aldus een groot risico op planschade met zich. Betonfabriek Nigtevecht B.V. De plannen zien onder andere op het verblijven van arbeidsmigranten op het perceel. Een dergelijke verblijfsfunctie biedt het geldende bestemmingsplan niet. Mogelijk dat dit een negatieve uitstraling met zich brengt in de zin van een aantasting van de privacy voor de in de omgeving gelegen woningen. Het risico op schade is beperkt. Subjectieve elementen, zoals een negatieve gevoelswaarde bij een bepaald gebruik spelen bij de planologische vergelijking geen rol aldus de rechter. Ditzelfde geldt voor eventuele vrees voor misdragingen van gebruikers van een object. Dit valt niet onder de planschadenoemer.

De plannen van de fabriek zien op het verhogen van de productie. Dit kan gevolgen hebben voor de categorisering van het bedrijf. Hiervoor is al aangegeven dat het huidige bestemmingsplan zich laat kenmerken door een ruimhartige gebruiksregeling. De vraag is dan ook in hoeverre er daadwerkelijk sprake zal zijn van een planologische mutatie in dit geval. De omgeving ziet zich al geconfronteerd met een diversiteit aan mogelijke bedrijfsfuncties binnen de huidige bestemmingsregeling, waarbij ook hier weer moet worden opgemerkt dat het nader onderzocht moet worden in hoeverre de beschikbare planologische ruimte niet reeds met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid werd beperkt door die omgeving. Het risico op planschade voor de omgeving is aanwezig, doch het risico is niet groot.

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

55

Ruimtelijke visie Garsten - Noord Nigtevecht

56

Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB

3 1 s e ptem b er 2 0 1 4