Bijlage 1a_Ruimtelijke Visie Garsten Noord_SAB_2014_09_31.pdf
Tekst van het document
Ru imtelijke visie Garsten - Noord Nigtevecht
3 1 s e ptem b er 2 0 1 4
2
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
opdrachtgever: Gemeente Stichtse Vecht SAB bezoekadres: Jacob Bontiusplaats 9 1018 LL Amsterdam correspondentieadres: Postbus 479 6800 AL Arnhem T: 020-5206402 F: 026-3576611 I: www.sab.nl E: info@sab.nl
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
Gloudemans correspondentieadres: Postbus 455 5240 AL Rosmalen T: 073-6413312 F: 073-36430398 I: www.gloudemans.nl
3
Inhoud
4
1 Inleiding
5
2 Analyse
9
3 Ruimtelijke visie in de vorm van drie scenario´s
15
4 Gevolgen scenario’s op initiatieven en overwegingen hieromtrent
36
5Financiële risico’s
49
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
1. Inleiding
1 Inleiding 1.1
Aanleiding en leeswijzer
Reeds langere tijd doet de gemeente pogingen om tot herontwikkeling van Garsten Noord te komen. Garsten-Noord is een verrommeld gebied gelegen in de kern Nigtevecht waar diverse percelen braak liggen. Algehele achteruitgang en verloedering dreigt. Tegelijk zijn er ruimtelijke kwaliteiten aanwezig (zie hoofdstuk 2), reden waarom de gemeente het gebied wil ontwikkelen tot een woonwijk. Tot op heden is dit er om verschillende redenen niet van gekomen. Eén van de redenen is de omstandigheid dat enkele bedrijven ter plaatse nog (willen) functioneren. De grondposities in het gebied zijn erg versnipperd, hetgeen een succesvolle integrale ontwikkeling nog verder bemoeilijkt. Tegelijk staan de ontwikkelingen in het gebied niet stil. Er zijn diverse initiatieven bekend bij de gemeente, al dan niet concreet. Ook vindt er permanente bewoning plaats van een bedrijfspand terwijl dit op basis van het bestemmingsplan niet is toegestaan. Bij het ontbreken van een ruimtelijke visie op het terrein en een idee over gewenste ontwikkeling zijn deze initiatieven lastig te beoordelen. Tegelijk
is de constatering dat de ruimtelijke kwaliteit van de braak liggende terreinen steeds verder afneemt. Er wordt niet meer geïnvesteerd in onderhoud van de panden. Tot op zekere hoogte geldt dit ook voor de zittende bedrijven. Omdat de gemeente altijd de wens heeft uitgesproken het gebied integraal te herontwikkelen tot woningbouw, is het voor bedrijven minder aantrekkelijk te investeren in de gebouwen en de bedrijfsvoering. Algehele achteruitgang en verloedering dreigt dus, waardoor de situatie onleefbaar kan worden. Deze ruimtelijke visie voorziet in een document op basis waarvan de toekomstige koers van Garsten Noord er uit kan komen te zien. Er wordt een drietal scenario’s onderscheiden ten aanzien van de koers die de gemeente zou kunnen varen: het gebied kan zich in ruimtelijke zin op drie manieren ontwikkelen. Deze scenario’s worden in hoofdstuk 3 behandeld. Hier komt een voorkeursscenario uit naar voren. Daarna worden in hoofdstuk 4 de gevolgen van de scenario’s voor de initiatieven beschouwd, wanneer het scenario verwerkt zou worden in een nog op te stellen bestemmingsplan. Het is de bedoeling dat het
voorkeursscenario uiteindelijk wordt vastgelegd in een nieuw bestemmingsplan voor dit gebied. Er zijn daarom voorbeeld verbeeldingen getekend om een indruk te krijgen. De visie begint met een beschrijving van het gebied in navolgende paragraaf en een ruimtelijke analyse van het gebied in hoofdstuk 2.
1.2
Beschrijving gebied
Garsten-Noord is een kleinschalig bedrijventerrein binnen de gemeente Stichtse Vecht. Het bedrijventerrein ligt op enige afstand van de dorpskern Nigtevecht (1). Door de ligging tussen het Amsterdam-Rijnkanaal (2) en de Vecht (3) ligt het terrein enigszins geïsoleerd en afgezonderd van de historische kern van het dorp Nigtevecht. Er is geen fysieke relatie tussen het plangebied en het dorp. Vóór 1952 was dit gedeelte van Nigtevecht verbonden met het noordelijk deel, maar door de opening van de sluis tussen het kanaal en de Vecht werd het dorp in tweeën gesplitst. Voor de aanleg van het Merwedekanaal (later in 1952 verbreed en vergraven tot het Amsterdam-Rijnkanaal) hoorde een deel van het plangebied bij een lint van agrarische
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
5
1. Inleiding
6
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
1. Inleiding
bebouwing langs de Vecht, de Vreelandseweg (4). Dit lint is in de huidige situatie nog deels te herkennen. Na de aanleg van het Amsterdam-Rijnkanaal is er op de locatie bebouwing ontstaan die weinig tot geen overeenkomsten heeft met de karakteristiek van de oorspronkelijke bebouwing langs de Vecht. Ten noorden van Garsten-Noord ligt de Korte Velterslaan met een strook seriematige woningbouw uit de jaren ‘50 (5). Ook liggen er twee tennisbanen van tennisvereniging Nigtevecht (6). Verder naar het noorden ligt het niet meer in gebruik zijnde sluizencomplex (7), dat dateert van eind 19e eeuw. Het bestaat uit een grote sluis, 120 m lang en 12 m breed, en een kleine sluis, 90 m lang en 6 m breed. De grote sluis vormt de verbinding tussen het kanaal en de Vecht. Voor het verkeer is er een ophaalbrug (8) over de sluis die Garsten-Noord en de dorpskern Nigtevecht verbindt. Ten zuiden van de ophaalbrug, aan de zijde van de Vecht, ligt een kleine jachthaven ten behoeve van de pleziervaart (9). De Vecht en de Vechtoevers zijn van grote waarde voor de recreatie. Aan de overzijde van het Amsterdam-Rijnkanaal ligt Fort
Nigtevecht (10). Rond 1888 is het aarden fundament van het Fort Nigtevecht gelegd. Fort Nigtevecht maakt deel uit van de Stelling van Amsterdam en behoort tot de linie Abcoude-Nigtevecht. Het geheel bestaat uit een binnenfort, een gracht en een buitenfort. Op de historische topografische kaart van Nigtevecht is op de locatie van Garsten-Noord agrarische bebouwing langs de Vecht te zien. Een paar van deze historische boerderijen aan de Vreelandseweg zijn momenteel nog steeds aanwezig. Veel van de bedrijfsbebouwing van Garsten-Noord is na de openstelling van het Amsterdam-Rijnkanaal ontstaan.
afbeelding historische kaart ca. 1894 - 1933
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
7
1. Inleiding
Het bedrijventerrein Garsten-Noord wordt voor een groot deel in beslag genomen door de betonfabriek Nigtevecht met enkele forse loodsen en een opslagterrein. Ook zijn er twee metaalrecyclingbedrijven gevestigd van de firma Nagel. Het bedrijf Lengers Yachting was gevestigd aan de Vechtoever maar is al enige tijd geleden verhuisd naar een andere locatie buiten de gemeente. De vrijgekomen ruimte wordt op dit moment gebruikt als opslagterrein, er staan vervallen loodsen en kantoren. Er is op deze kavels (M.A.H.Jakobs) weinig groen aanwezig en er staat een enkele woning. De bedrijven zijn op basis van de VNG Publicatie Bedrijven en Milieuzonering (2009) als volgt in te delen, uitgaande van het omgevingstype gemengd gebied1.
Naast deze bedrijven zijn er verspreid enkele loodsen en opstallen aanwezig waar kleinschalige opslag plaatsvindt. Garsten-Noord wordt als bedrijventerrein gezien, maar het is geen planmatig ontwikkeld bedrijventerrein. Het gaat hier om een historisch en organisch gegroeid bedrijventerrein, waarbij de ligging nabij het Amsterdam-Rijnkanaal heeft geleid tot de komst van enkele bedrijven. Voor veel bedrijven was transport te water eind 19e, begin 20e eeuw nog een belangrijke vestigingsfactor. Op meerdere plaatsen langs het Amsterdam-Rijnkanaal doet dit verschijnsel zich daarom voor.
BEDRIJF
MILIEUCATEGORIE
AANBEVOLEN HINDERAFSTAND (gemengd gebied)
Betonfabriek Nigtevecht B.V.
4.2
200
P. Nagel
3.2
50
Nagel Demontage & Recycling
3.2
50
Aannemersbedrijf J. Haring
2
10
Garsten Noord ligt verder nabij Nigtevecht en de sluis zodat er al diverse voorzieningen aanwezig waren. Ook het gegeven dat hier reed agrarische bebouwing aanwezig was heeft de bedrijvigheid gestimuleerd. De agrarische bebouwing kon niet of moeilijk als zodanig gebruik kon worden in verband met de komst van het kanaal – de agrarische grondposities raakten hierdoor te versnipperd. Bestaande opstallen (waaronder bedrijfswoningen maar ook loodsen en schuren) en verhardingen konden eenvoudig door bedrijven worden aangewend.
tabel 1.1
8
1
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
Zie voor een verdere onderbouwing paragraaf 3.3
2.Analyse
2 Analyse De ontwikkeling van Garsten-Noord is niet planmatig, maar organisch verlopen. De verschillende bedrijfspercelen zijn tamelijk willekeurig ingericht en ontberen onderlinge samenhang. De inrichting is puur functioneel. In sommige gevallen is sprake van percelen achter percelen. In andere gevallen zijn bedrijven vertrokken en staan er panden of erven leeg/braak. Ook zijn er enkele andere functies aanwezig, zoals wonen. Het geheel geeft hierdoor een verrommelde indruk. De afbeelding hiernaast geeft het huidige feitelijke gebruik globaal weer.
Knelpunten De huidige invulling van het gebied vertoont enkele kenmerken die de ruimtelijke kwaliteit en de beleving van het gebied niet ten goede komen. Ten eerste is er sprake van leegstand en braakliggende terreinen. Dit heeft geleid tot achterstallig onderhoud, verval van bebouwing en verrommeling van percelen. Hierdoor heeft het gebied op sommige locaties een laagwaardige uitstraling. Zeker voor de locaties waar de bedrijven direct aan de openbare ruimte
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
9
2. Analyse
en de omliggende woningen grenzen, straalt dit op negatieve wijze af op de omgeving. Daarnaast zijn de bedrijfspercelen (erg) dichtbebouwd. Soms is er daarbij van een onoverzichtelijke groepering en met “onzichtbare” bedrijven “weggestopt” op de achterkant van het perceel. Er blijft gelet op de smalle Vreelandseweg als ook op de bedrijfspercelen zelf (door de hoge bebouwingsdichtheid) een te krappe ruimte over voor een soepele afwikkeling van bevoorrading, laden en lossen en parkeren. Een derde knelpunt van de huidige situatie is de fragmentatie van het gebied als geheel. Delen staan leeg of zijn braakliggend, op andere delen is woningbouw aanwezig en andere delen zijn nog steeds in gebruik als bedrijfspercelen. Hoewel dit enigszins gegroepeerd over het gebied plaatsvindt, leidt dit toch tot een overwegend gefragmenteerd beeld en tot plaatselijke onderbrekingen van samenhangende eenheden. Het gebied is hierdoor geen samenhangend bedrijventerrein, maar ook geen samenhangende woonbuurt. Garsten - Noord is op sommige plaatsen verrommeld
10
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
2. Analyse
Kwaliteiten Hoewel het gebied op dit moment geen optimale invulling kent zijn er wel degelijk waardevolle ruimtelijke elementen en kwaliteiten aanwezig. Met name in de omliggende structuren en aan de randen van het gebied is dit het geval. Ten eerste geeft de Vecht het gebied een bijzondere, onderscheidende kwaliteit. Deze doorgaande historische rivier vormt samen met het begeleidende groen en het wisselend open/halfopen bebouwingsbeeld een fraaie structuur. Enkele cultuurhistorisch fraaie woningen/woonboerderijen/ boerderijen dragen bij aan die kwaliteit, en ook het uitzicht vanaf het plangebied op het water, de brug/ sluis bij Nigtevecht en het bebouwingsbeeld aan de Vecht is waardevol. Naast de Vecht is ook het Amsterdam-Rijnkanaal, met haar brede groene dijkzone en (dubbele) rij populieren die het kanaal systematisch en in een strakke lijn begeleiden, een waardevolle ruimtelijke structuur die het gebied een bijzondere kwaliteit geeft. Ten
Eerste ontginningen op de oeverwallen langs de Vecht
Meanderende loop van de Vecht met aan weerszijden in een smalle strook, bebouwing
Strakke lijnen van het Amsterdam-Rijnkanaal
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
11
2. Analyse
noorden van het plangebied is in de jaren ‘50/’60 enige woningbouw ontwikkeld in een karakteristieke stijl.
zien is ook de Velterslaan (Velderslaan) die naar het landgoed Vredelust leidt en het Gein leidt, alwaar tol moest worden betaald.
Als kwaliteit kan ook de ligging van het gebied nabij Nigtevecht genoemd worden. Nigtevecht is één van de vele nederzettingen langs de Vecht. Het is gelegen in de kom van een scherpe bocht van de Vecht. Op navolgende historische atlas uit 1830 is tevens zien dat ‘na de bocht’ langs de Vreelandseweg al enige bebouwing aanwezig is. Er wordt over deze enclave ook wel gesproken over een apart buurtschap Garsten Noord (vernoemd naar de Garster polder). Goed te
Door de relatieve nabijheid van Nigtevecht bevinden enkele kleinschalige voorzieningen zich op korte afstand van het Garsten-Noord. Bovendien wordt gewerkt aan de renovatie van de brug bij de sluis en de onoverzichtelijke fietsverbinding aldaar. De kanaaloever en de Kanaaldijk-Oost staan op de planning voor groot onderhoud en tot slot wordt werkt de provincie aan het realiseren van een fietsbrug even ten zuiden van het plangebied over het Amsterdam-Rijnkanaal. Dit gebeurt waarschijnlijk in combinatie met het realiseren van nieuwe natuur. Hierdoor zal het toeristisch-recreatief klimaat van het dorp en de omgeving toenemen.
Bedreigingen Hoewel het terrein van oudsher ruimte biedt aan bedrijven, stellen hedendaagse bedrijven andere eisen aan hun vestigingslocatie. Zichtbaarheid, bereikbaarheid, voldoende fysieke ruimte op het perceel en gunstige uitbreidingsmogelijkheden zijn daarbij belangrijk. De aanwezigheid van vaarwegen is minder belangrijk. De locatie wordt hierdoor steeds minder geschikt voor bedrijven. De geconstateerde leegstand en het daarmee gepaard gaande verval en verrommeling zijn hiervan de concrete symptomen. Een reële bedreiging daarbij is dat er een sneeuwbaleffect optreedt. Door die leegstand, verval en verrommeling gaat de kwaliteit én de kwantiteit achteruit, wat een extra belemmering is voor de vestiging van nieuwe bedrijven dan wel woningen en kan leiden tot een langdurige en steeds erger wordende situatie van leegstand. Een tweede mogelijk risico schuilt in de aanwezigheid van de bedrijven die er nog wel in het gebied aanwezig zijn en die grenzen aan leegstaande
Afbeelding Nigtevecht, historische atlas 1830
12
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
2. Analyse
kavels. De aanwezigheid van deze bedrijven kan een belemmering voor de ontwikkeling van woningen betekenen. Daarbij gaat het niet alleen om de huidige bedrijfsactiviteit, maar ook om mogelijke toekomstige uitbreidingsmogelijkheden en de veranderingen in bedrijfsactiviteiten die het bestemmingsplan voor die percelen mogelijk maakt. De andere kant op is er een even reële bedreiging: de ontwikkeling van woningen op de leegstaande kavels kan een belemmering van de bedrijfsactiviteiten op de aangrenzende bedrijfspercelen betekenen. Al met al is de situatie van bestaande bedrijfspercelen direct naast te ontwikkelen woningbouwpercelen niet ideaal: er bestaat het gevaar dat woningbouw niet optimaal ontwikkeld kan worden én er bestaat het gevaar dat de mogelijkheden van de bedrijven beperkt worden.
Kansen De aanwezige ruimtelijke kwaliteiten zoals het water, de ligging nabij Nigtevecht, de uitvalsweg naar buitengebied lenen zich allemaal voor de (geleidelijke) transformatie van deze locatie tot één samenhangend woongebied. De aanwezige kwaliteiten zorgen ervoor
dat er hier een onderscheidend woonmilieu kan ontstaan dat een meerwaarde heeft ten opzichte van andere woonwijken. Voor bedrijfsfuncties zijn al deze kwaliteiten minder belangrijk. Gelet hierop, maar ook gelet op het feit dat de nog aanwezige bedrijven door de ingeklemde ligging nabij woningen en de weinige fysieke ruimte, maar beperkte groeimogelijkheden hebben, heeft de gemeente zich eerder op het standpunt gesteld dat het gebied zich het beste tot woongebied zou moeten transformeren. Het noordelijk deel van het dorp Nigtevecht is beschermd dorpsgezicht en de omgeving is onderdeel van het ´Vecht en Plassengebied´ in het kader van het Belvedère beleid. Het bedrijventerrein GarstenNoord steekt af bij de grote landschappelijke en cultuurhistorische waarden van haar omgeving. Ook de provincie heeft daarom de ambitie uitgesproken om het gebied te transformeren naar woningbouw, zodat het gebied beter aansluit bij het dorp Nigtevecht en de landschapswaarden van de omgeving.
Reeds langere tijd doet de gemeente gelet op bovenstaande, pogingen om tot herontwikkeling te komen. Echter tot op heden is dit er om verschillende redenen niet van gekomen. Eén van de redenen is, zoals aangegeven, de omstandigheid dat enkele bedrijven ter plaatse nog functioneren. De grondposities in het gebied zijn erg versnipperd (zie afbeelding volgende pagina), hetgeen een succesvolle integrale ontwikkeling nog verder bemoeilijkt. Tegelijk staan de ontwikkelingen in het gebied niet stil. Er zijn diverse initiatieven bekend bij de gemeente, al dan niet concreet. Ook vindt er permanente bewoning plaats van een object terwijl dit op basis van het bestemmingsplan niet is toegestaan. Bij het ontbreken van een ruimtelijke visie op het terrein en een idee over gewenste ontwikkeling zijn deze initiatieven lastig te beoordelen. Tegelijk is de constatering dat de ruimtelijke kwaliteit van de braak liggende terreinen steeds verder afneemt. Er wordt niet meer geïnvesteerd in onderhoud van de panden. Tot op zekere hoogte geldt dit ook voor de zittende bedrijven. Omdat de gemeente altijd
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
13
Ko
Ve
lte
rsla
an
Rijnkan
aal
rte
Kort
eV
11
ijk Oo
st
Amste rdam
13
9
elte
rsla
an
8
Kanaald
6 5 3 2
1
Vreela
Sportveld
2
M.A.H. Jakobs
g
ndsewe
de wens heeft uitgesproken het gebied integraal te herontwikkelen tot woningbouw, is het voor bedrijven minder aantrekkelijk te investeren in de gebouwen en de bedrijfsvoering. Algehele achteruitgang en verloedering dreigt, waardoor de situatie onleefbaar kan worden.
West Ka naaldijk
2. Analyse
Deze ruimtelijke visie voorziet in dit hiaat. Er zijn een drietal scenario’s denkbaar ten aanzien van de richting die het gebied ruimtelijk op zou kunnen gaan. Deze worden in het volgende hoofdstuk behandeld. Tevens worden de gevolgen van de scenario’s voor de initiatieven beschouwd, wanneer het scenario verwerkt zou worden in een nog op te stellen bestemmingsplan. Het is de bedoeling dat het voorkeursscenario uiteindelijk wordt vastgelegd in een nieuw bestemmingsplan voor dit gebied.
4 13
15
H.S. de Vries
D. Nagel
G.M. Griffioen Bakker
17
W.M. Brouwer 6 M.A.H. Jakobs
Betonfabriek Nigtevecht B.V. + Nigtevecht Beheer B.V.
10 19
21
J.J. Haring
P. Nagel
23
Mw. Gravendijk en dhr. Goedkant
12
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
27
Kanaald
ijk Oost
25
14
14
3. Ruimtelijke visie
3 Ruimtelijke visie
in de vorm van drie scenario´s
Er zijn een drietal scenario’s denkbaar ten aanzien van de richting die het gebied ruimtelijk op zou kunnen gaan.
1. De bestendiging van het gebied als bedrijventerrein 2. De transformatie van het gebied naar woonwijk 3. Een mengvorm, waarbij wonen en bedrijvigheid naast elkaar bestaan
3.1 Scenario 1. Garsten Noord als bedrijventerrein Garsten-Noord staat zoals aangegeven bekend als een kleinschalig bedrijventerrein dat zich organisch heeft ontwikkeld. In het geldende bestemmingsplan GarstenNoord (vastgesteld 24 november 1981, goedgekeurd door GS op 30 november 1982) is aan de toen aanwezige bedrijven een Bedrijfsbestemming toegekend met een tamelijk ruimhartige gebruiksregeling: bedrijven tot en met milieucategorie 4 (plus hogere categorie indien aanwezig) als bedoeld in de bijbehorende Staat van Inrichtingen2 zijn toegestaan. Opvallend is evenwel, dat het gebied in voornoemd bestemmingsplan niet gekenmerkt wordt als bedrijventerrein, maar als “typisch overgangsgebied tussen dorp en land”, waarbij sprake is van een mengvorm van meerdere functies. De aanwezigheid van de bedrijven wordt “geaccepteerd”, maar tegelijk zou de druk van de bedrijven op de omgeving zoveel moeten worden beperkt. De vraag doet zich dus voor, in hoeverre Garsten-Noord eigenlijk
wel als bedrijventerrein kan worden gekenmerkt. Er zijn bedrijven aanwezig, in sommige gevallen tot een relatief hoge milieucategorie, maar deze aanwezigheid is een historisch gegroeid fenomeen. In de ontstaansgeschiedenis is al uiteen gezet hoe dit is gekomen. Van een typisch bedrijventerrein is geen sprake. Zoals aangegeven, komen meerdere functies voor die op een bedrijventerrein doorgaans niet voorkomen. Ook is geen sprake van een goede, volwaardige ontsluiting. De meeste bedrijven zijn via de Vreelandseweg ontsloten, een cultuurhistorisch waardevolle weg, maar tegelijk een smal, kronkelend weggetje dat zich niet goed leent voor een hoge verkeersintensiteit en zeker niet voor zwaar materieel. Verder is geen sprake van ruime bedrijfskavels met ruime bouwmogelijkheden. De beschikbare ruimte wordt intensief gebruikt, waarbij de bebouwing dicht op elkaar staat. Voor (buiten) opslag en parkeren is nauwelijks ruimte. Gelet hierop, ontbreekt een ruimtelijke basis om van een volwaardig bedrijventerrein te spreken. Bovendien zijn er in feite momenteel slechts 4 bedrijven aanwezig, 2
De gehanteerde indeling is overigens niet vergelijkbaar met de huidige model Staat-van-Inrichtingen van de VNG
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
15
3. Ruimtelijke visie
namelijk de montage/metaalrecyclingbedrijven van Nagel jr. en sr., de betonfabriek Nigtevecht en het aannemersbedrijf Haring. Gezien de ruimtelijke en stedenbouwkundige situatie ligt het niet voor de hand de komst van nieuwe bedrijven te stimuleren, bijvoorbeeld door de huidige (niet-benutte bedrijfs) bestemmingen over te nemen dan wel het vestigingsklimaat te verbeteren. De komst van de bedrijven naar dit gebied in het verleden hing sterk samen met de ligging nabij Vecht/AmsterdamRijnkanaal. De voordelen van het vervoer te water (anders dan in havengebieden) zijn momenteel niet meer een belangrijke vestigingsfactor. De bereikbaarheid per weg zou nu verbeterd kunnen worden door ingrepen aan de Vreelandseweg. Dit is echter gelet op het cultuurhistorische karakter niet gewenst. Ook is het niet goed voor te stellen hoe er ruimere kavels kunnen worden ontworpen, gelet op de ingeklemde ligging tussen Vecht en Kanaal en de versnipperde grondposities. Tot slot zijn er ook qua gebruiksmogelijkheden beperkingen. Het is niet gewenst dat er nieuwe bedrijven van maximaal
16
Uitsnede Vigerend bestemmingsplan Garsten - Noord, 1981
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
3. Ruimtelijke visie
milieucategorie 4 gevestigd worden. Volgens de publicatie Bedrijven en Milieuzonering – VNG (2009) dient in gemengde gebieden tussen de rand van bedrijven en de gevels van milieugevoelige functies (wonen) een afstand van 100 meter te worden aangehouden in verband met het hinderaspect geluid. In de huidige situatie echter, bevinden zich tal van woningen op minder dan 100 m van bedrijfsbestemmingen. De huidige situatie kan als acceptabel gegeven worden beschouwd, maar het toevoegen van nieuwe bedrijven (voor zover mogelijk op basis van geldende bestemmingsplan, tot milieucategorie 4) belast de milieusituatie verder, hetgeen ongewenst is. Deze factoren tezamen maken dat er geen gunstig vestiging- en investeringsklimaat is of gecreëerd kan worden. Wanneer een bedrijfsbestemming wordt toegekend aan (delen van) percelen die niet meer als zodanig in gebruik zijn, ontstaat meteen een met het bestemmingsplan strijdige situatie. Het is niet realistisch te veronderstellen dat deze binnen de planperiode opgeheven zal worden. Een beginnend bedrijf zal eerder uitwijken naar een volwaardig
bedrijventerrein als Maarssenbroek of Breukelerwaard waar het bedrijfsperspectief veel gunstiger is (en er bovendien genoeg beschikbaar aanbod is). Hetzelfde geldt in feite voor de kantoorfunctie (deze functie ligt enigszins in de lijn van de Bedrijfsfunctie en zou als gewenste vervolgfunctie kunnen worden gezien). Stichtse Vecht stond in 2012 met een leegstand van 43% op de eerste plaats in de top-10 van leegstand van kantoren in Nederland. De leegstand is structureel. Ook uit recent onderzoek van Jones Lang LaSalle blijkt de slechte positie van Stichtse Vecht. Voor de vier zittende bedrijven zou in dit scenario een ruimhartig beleid evenwel een gunstig perspectief opleveren. In dit scenario worden de geldende rechten opnieuw positief bestemd, inclusief verleende vrijstellingen en afwijkingen en milieuvergunningen. Dit houdt in dat een scala aan gebruiksmogelijkheden (veelal oplopend tot milieucategorie 4 als bedoeld in de bij het bestemmingsplan behorende Staat van Inrichtingen). Verder moet gekeken worden of er nog uitbreidingsmogelijkheden aan de bedrijven gegeven kan worden. Tegenover de genoemde nadelen staat dus het voordeel dat de lokale bedrijvigheid wordt
gestimuleerd, hetgeen een beleidswens van de gemeente is, zoals onder meer verwoord in de visie Focus op morgen. Focus op morgen is een toekomstvisie van Stichtse Vecht die de gemeenteraad op 29 januari 2013 heeft vastgesteld. De toekomstvisie bevat vier hoofddelen: 1. een beschrijving van de kernkwaliteiten van Stichtse Vecht; 2. inzicht in de trends en ontwikkelingen waarvoor de gemeente zich gesteld ziet; 3. de opgaven en kansen voor de toekomst; 4. het gevolg geven aan de visie en het verder ontwikkelen van deelvisies op Stichtse Vecht. Een van de doelstellingen van de gemeente is het realiseren / in stand houden van de economische vitaliteit. Dit is een cruciale opgave juist voor het mooie, kwetsbare en daarmee ook kostbare gebied. De middelen die economische ontwikkelingen opleveren, geven de mogelijkheid om op andere gebieden te investeren. Zowel de bestaande als nieuwe economie moet worden ondersteund. Een gezonde werkgelegenheid en vitale lokale economie is van vitaal belang.
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
17
3. Ruimtelijke visie
LEGENDA PLANGEBIED plangebied
BESTEMMINGEN Bedrijf - 1
Wonen
W
B-1
Waterstaat - Waterkering
Bedrijf - 2
B-2
WS-WK Waarde - Archeologie 1
Groen
G
WR-A1 Waarde - Archeologie 2
Recreatie
R (sb-bw)
V
WS-WK
S-T
(sb-dhmv)
3
W
5
B-2
8
WA
[bg]
Sport - Tennis
S-T
3 5
T
V
3
3 8
Water
WA
6
AANDUIDINGEN
8
G
V
(sb-mrb)
9 4
WA
(bw)
6
B-1 6
3
9
7
(k)
B-2
(sb-bw)
(bw) 9
(sb-bf)
G
[sba-s] [sba-s]
WA
5
5
[sba-c]
(sb-dhmv)
B-1
(sb-l)
(sb-l) (k)
7
7
4
(bw) (k)
(sb-mrb)
7 (sb-bf)
WR-A3
3
WR-A1
5
G
5 7
[sba-c]
R
6
[sba-s]
3 (sb-mrb)
WR-A2
6 (bw)
6
bedrijfswoning
geluidszone - industrie
kantoor
bouwvlak
specifieke vorm van bedrijf - bedrijfswater specifieke vorm van bedrijf - betonfabriek specifieke vorm van bedrijf - (detail)handel in (motor)vaartuigen specifieke vorm van bedrijf - logies specifieke vorm van bedrijf - metaalrecyclingsbedrijf bijgebouwen
[bg] 2
3
Verkeer
WA
4
V
Waarde - Archeologie 3
WR-A3
T
WS-WK
3
WR-A2 Tuin
specifieke bouwaanduiding - carport specifieke bouwaanduiding - silo maximum goot- en bouwhoogte (m)
10 2
A
35
18
gbkn- en kadastrale gegevens
37
SAB Postbus 479, 6800 AL Arnhem T 026 357 69 11 I www.sab.nl
WA
VERKLARING
bestemmingsplan
Garsten Noord, bedrijven
schaal : 1 : 1000 formaat : A2 projectnummer : 100313.01 bladnummer : 1 aantal bladen : 1 Identificatiecode : NL.IMRO. gemeente
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
Stichtse vecht
datum : 30-07-2014 datum ondergrond : voorontwerp : ontwerp : vaststelling : -
3. Ruimtelijke visie
Scenario 1 past binnen deze doelstelling: door een gunstig bedrijfsklimaat te creëren wordt het aantrekkelijk te investeren in de bedrijfsgebouwen en zijn de bedrijven weer toekomstbestendig. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de lokale werkgelegenheid en de economische vitaliteit. Op een bestemmingsplanverbeelding worden de bestaande bedrijven bestemd. Ook worden de oude bedrijfsbestemmingen met eventuele aanduidingen overgenomen (ongeacht of deze er nog zijn of niet). Aanwezige woningen die niet als zodanig zijn bestemd, worden niet positief bestemd. Mogelijkheden voor nieuwe woningbouw worden niet opgenomen. Zie de afbeelding op de pagina hiernaast voor een voorbeeld hoe de nieuwe bestemmingsplanverbeelding er in scenario 1 kan/zal uitzien.
Samenvattend zijn de kenmerken: • Huidige bedrijven blijven bestaan • Lege te ontwikkelen kavels ook als bedrijf in te vullen, zowel binnendijks als buitendijkse gebieden • Enige woningen zijn de bestaande woningen • Bedrijven georiënteerd op lint • Haaks op lint, geen lange gevels parallel aan lint
De voor- en nadelen van scenario 1 zijn: -- bereikbaarheid / infrastructuur niet passend bij eisen bedrijventerrein -- meer bedrijvigheid levert overlast op aanwezige woningen -- geen optimale benutting van de aanwezige ruimtelijke kwaliteit in de omgeving -- in strijd met eerdere initiatieven en beleid (BKP) -- er wordt een met het bestemmingsplan strijdige bestemming opgenomen (voor delen) ++ economische stimulatie lokale bedrijvigheid
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
19
3. Ruimtelijke visie
20
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
3. Ruimtelijke visie
3.2
Transformatie naar woonwijk
Zoals uit diverse beleidsstukken (o.a. Beeldkwaliteitsplan, 2012) en de analyse blijkt, leent het gebied zich ruimtelijk gezien voor transformatie naar woonwijk. De Vechtoever is historisch en ruimtelijk gezien een unieke en zeer herkenbare landschappelijke structuur die zo veel mogelijk gehandhaafd en versterkt moet worden. De Vechtoever bestaat uit twee bebouwingsstroken aan weerszijden van de Vreelandseweg. Het deelgebied Vechtoever is onderdeel van de lintbebouwing aan de westzijde van de Vecht tussen de kernen Nigtevecht en Vreeland. Er is een grote variatie in openheid en bebouwingsintensiteit van het lint. Dicht bij de kernen neemt de bebouwingsintensiteit toe. Een toekomstige ontwikkeling moet rekening houden met de aanwezige culturele en historische karakteristieken. Het gebied grenst aan de Nieuwe Hollandse waterlinie en ligt in de nabijheid van de Stelling van Amsterdam. De bebouwing moet zorgvuldig worden ingepast in relatie tot het cultuurhistorisch erfgoed.
In het beeldkwaliteitsplan (2012) zijn reeds richtingen en randvoorwaarden gegeven voor herontwikkeling. De Vechtoever/Vreelandseweg is een belangrijk element dat met lintbebouwing ontwikkeld zou kunnen worden, zowel binnendijks als buitendijks. Er komen doorzichten naar de Vecht vanuit bestaande bebouwing en aansluitende infrastructuur. Losse volumes (tweekaps of vrijstaand) komen op regelmatige afstand van elkaar, met daartussen door doorzichten naar de Vecht. Op de kop is plaatse voor een accent, in doe vorm van bijvoorbeeld een appartementengebouw. Achter de Vechtoever kan een Vechtdorp worden ontwikkeld, dat meer als zelfstandig woonwijkje kan worden beschouwd. Daarbij wordt de representatieve kant naar buiten toe gericht. Op de afbeelding op de pagina hiernaast is via een stedenbouwkundige verkenning weergegeven hoe de verkaveling er uit zou kunnen zien, en wat het programma is dat in het gebied weggezet zou kunnen worden. Deze verkenning is nadrukkelijk gebaseerd
op het beeldkwaliteitsplan. Aangezien diverse bedrijven hebben aangegeven ter plaatse te willen blijven functioneren, zal de gemeente over moeten gaan tot onteigening. Los van de financiële slagkracht die hiervoor nodig is, levert dit twee problemen op: • Waar kunnen de bedrijven dan wel gehuisvest worden? • Is de acute noodzaak voldoende aangetoond (anders gezegd: is Garsten Noord echt nodig om te kunnen voorzien in de woningbehoefte in de gemeente of kan deze ook elders worden opgelost)? Met name de laatste vraag is lastig positief te beantwoorden. Er zijn binnen de gemeente genoeg binnenstedelijke locaties beschikbaar die eenvoudiger bebouwd kunnen worden. Zie afbeelding op de volgende pagina voor een voorbeeld hoe de nieuwe bestemmingsplanverbeelding er in scenario 2 kan/zal uitzien.
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
21
3. Ruimtelijke visie
LEGENDA PLANGEBIED plangebied
BESTEMMINGEN Groen
G Recreatie
R Tuin
T Sport - Tennis
S-T V
WS-WK
S-T
3
W
5
3
8
8
12
[bg]
Water Wonen
W Woongebied
3 8
Verkeer
WA
WG
T
WA
V
WS-WK
10
WG
V
Waterstaat - Waterkering
WA WS-WK
G
Waarde - Archeologie 1
V
WR-A1 Waarde - Archeologie 2
WR-A2
5
G
Waarde - Archeologie 3
WR-A3
6
WA
10 53
AANDUIDINGEN
8
[bg]
WA 6
7
WG
6
10
11
bijgebouwen maximum goot- en bouwhoogte (m)
10 2
WR-A3
R
WR-A1
maximum aantal wooneenheden bouwvlak
2
VERKLARING 35
G
gbkn- en kadastrale gegevens
37
WR-A2
A
SAB Postbus 479, 6800 AL Arnhem T 026 357 69 11 I www.sab.nl
WA
22
bestemmingsplan
Garsten Noord, wonen
schaal : 1 : 1000 formaat : A2 projectnummer : 100313.01 bladnummer : 1 aantal bladen : 1 Identificatiecode : NL.IMRO. gemeente
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
Stichtse vecht
datum : 30-07-2014 datum ondergrond : voorontwerp : ontwerp : vaststelling : -
3. Ruimtelijke visie
Samenvattend zijn de kenmerken van scenario 2:
De voor- en nadelen van scenario 2 zijn:
• Vechtoever vormt lint, met korrel huis, zowel binnendijks als buitendijks • Doorzichten naar Vecht vanuit bestaande bebouwing en aansluitende infrastructuur • Losse volumes (tweekap en vrijstaand) op afstand van elkaar, met daartussen doorzichten naar Vecht • Accent op kop bij Korte Velterslaan, bescheiden appartementengebouw • Achter Vechtoever ligt Vechtdorp • Hier vrijstaande woningen, tweekappers, rijwoningen en appartementen mogelijk • Front van vrijstaand en tweekappers naar buiten toe (kanaal en zuidelijk landschap) • Hart van rijwoningen / appartementen in binnengebied
-- actief uitplaatsen huidige bedrijven noodzakelijk -- goede motivering voor onteigening/uitplaatsing ontbreekt -- financiële investering die nodig is voor onteigening/uitplaatsing -- algehele realiteitswaarde van scenario 2 moet hierdoor als laag worden beoordeeld ++ ruimtelijke kwaliteit passend bij potentie omgeving ++ voorzien in nieuw woonmilieu en woningbehoefte ++ sluit aan op eerder beleid en initiatieven ++ verbetering dorpsrand zuidzijde Nigtevecht ++ verbetering straatbeeld lint / vecht / kanaal
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
23
3. Ruimtelijke visie
3.3
Mengvorm wonen en bedrijf
In dit scenario vormt de huidige situatie uitgangspunt. Dit is gelet op wensen en initiatieven, sowieso de meest reële optie. Er bestaan immers geen concrete initiatieven van bedrijven of bewoners zich naar een ander gebied te verplaatsen. Er zijn in den lande talrijke voorbeelden van gemengde gebieden die historisch zo ontstaan zijn. Diverse functies bestaan naast elkaar. De idee van functiescheiding heeft jarenlang de planologie van Nederland bepaald, maar dit laat onverlet dat er gebieden zijn die als gevolg van historische groei zich kenmerken door een meer of mindere mate van functiemenging. Bovendien is functiemenging op zich ook een beproefd ruimtelijk concept. Het idee hierachter is het terugbrengen / behouden van de diversiteit, levendigheid en duurzaamheid in stad of dorp. De oorsprong van deze gedachten gaat terug naar Jane Jacobs, die zich afzette tegen de functionele stad met grootschalig gescheiden grondgebruik (zie o.m. The Death and Life of Great
24
American Cities). Jacobs pleitte voor kleinschaligheid en een mix van wonen en bedrijvigheid in bebouwde gebieden. Juist dit gegeven zou kunnen leiden tot een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Het bevordert tevens de levendigheid en er kan een bepaalde synergie ontstaan tussen de verschillende functies. In monofunctionele woonwijken, kantoorterreinen of bedrijventerreinen ontbreekt dit doorgaans. Functiemenging is de voorloper van meervoudig ruimtegebruik. Bij meervoudig ruimtegebruik gaat het over de menging van alle mogelijke functies en dan niet alleen in ruimtelijke zin, maar ook in de tijd (Priemus e.a., 2000). Daarnaast wordt ook het intensief ruimtegebruik benadrukt, bijvoorbeeld op bedrijventerreinen. De doelstellingen van meervoudig ruimtegebruik zijn breder dan die van destijds de compacte stad. Landschappelijke en ecologische doelstellingen tellen even zwaar als stedelijke vitaliteit. Sturing op kwaliteit is daarmee belangrijker geworden dan sturing op functionaliteit.
Wanneer aangetoond dat ten aanzien van de milieugevoelige functies (wonen) toch een acceptabel woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden, hoeft de menging van functies geen probleem te zijn en kan het in de tijd zelfs kansen bieden. Garsten-Noord is een typisch voorbeeld daarvan. De ontwikkelingsstrategie van de gemeente zou zich –naast het bestemmen van de huidige mengvormsituatie- moeten kenmerken door een deels faciliterende, deels sturende, maar bovenal geleidelijke koers. Idealiter zou het terrein integraal ontwikkeld worden, maar aangezien de wens/ noodzaak/ bij enkele bedrijven – en de financiële slagkracht bij de gemeente- hiertoe ontbreekt, is dit gewoonweg niet reëel. Enkele percelen liggen zoals aangegeven braak en zijn ernstig in verval. Wanneer gewacht zou worden tot een moment waarop alle bedrijven gestopt zijn, ontstaat een onleefbare situatie. Een gebied kan echter ook geleidelijk getransformeerd worden, waarbij enige bedrijvigheid blijft bestaan. Hiervoor zijn ontwikkelingsstrategieën
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
3. Ruimtelijke visie
beschikbaar, die elders in den lande met succes zijn toegepast. Als voorbeeld wordt hier genoemd het (voormalige) bedrijventerrein Meerzicht in Lisse. Delen van dit (historisch gegroeide) bedrijventerrein zijn al ontwikkeld met woningbouw, terwijl andere delen nog als bedrijf in functie zijn. Wanneer een bedrijf stopt, kunnen de percelen ontwikkeld worden conform de kaders van een Masterplan dat voor het gehele gebied geldt.
Geleidelijke transformatie Bij een geleidelijke herontwikkeling naar woningbouw is het belangrijk de belangen van zittende bedrijven, omgeving en nieuwbouw zorgvuldig tegen elkaar af te wegen. Bovendien moet van elke ontwikkeling die
gemeentelijke kosten moeten worden verhaald aan de hand van een vast te stellen exploitatieplan, dan wel dat het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Wanneer de conclusie luidt dat de volledige belangenafweging en haalbaarheidstoets nog niet gereed zijn, kan geen gedetailleerde eindbestemming worden opgenomen. In dat geval zijn er meerdere opties de ruimtelijke (beleids)doelstellingen van de gemeente toch op een of andere wijze in het bestemmingsplan op te nemen, namelijk via wijzigings- of uitwerkingsbevoegdheden. Het is aan initiatiefnemer om alle haalbaarheidsonderzoeken bij de gemeente te leveren. Deze visie is hiertoe niet het geschikte document.
direct mogelijk wordt gemaakt vaststaan dat deze ook haalbaar is. Immers, jurisprudentie leert dat de vaststeller van het bestemmingsplan moet motiveren / uitleggen waaruit het plan bestaat, dat sprake is van “goede ruimtelijke ordening” en dat het plan uitvoerbaar is. Bovendien dient bij vaststelling van het
Aan een uitwerkings- of wijzigingsbevoegdheid worden stedenbouwkundige, milieutechnisch en financiële randvoorwaarden gekoppeld die moeten garanderen dat de ontwikkelingen zorgvuldig zullen plaatsvinden. Hoewel uitwerkings- of wijzigingsbevoegdheden geen rechtstreekse
bouwtitel opleveren, wordt wel voorgesorteerd op toekomstige ontwikkelingen. Wanneer op een nader moment in de toekomst een ontwikkeling voldoende is uitgekristalliseerd en er tussen gemeente en ontwikkelaar (financiële) afspraken zijn gemaakt, kan met een relatief eenvoudige en snelle procedure de ontwikkeling planologisch-juridisch gefaciliteerd worden. Dat houdt wel in dat de globale haalbaarheid van de ontwikkeling reeds bij het toekennen van de wijzigingsbevoegdheid moet zijn aangetoond.
Hoe om te gaan met zittende bedrijven De aanwezige bedrijven zijn een feit, de omgeving is een feit. De gemeente accepteert in dit scenario de omstandigheden. Aangezien uitplaatsing niet reëel is, dient de bestaande situatie positief te worden bestemd. Volgens vaste jurisprudentie dient daarbij tevens te worden gekeken in hoeverre bedrijfswensen nog kunnen worden gefaciliteerd. Immers, het bestemmingsplan moet het kader bieden op basis waarvan de bedrijven blijvend op een goede manier ter plaatse kunnen functioneren.
bestemmingsplan in acht te worden genomen dat de
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
25
3. Ruimtelijke visie
Voor de aanwezige bedrijven zal in dit scenario daarom gekeken worden welke mogelijkheden er bestaan de bestaande situatie, zowel qua bouwals gebruiksmogelijkheden zo nauwkeurig mogelijk te bestemmen maar de bedrijven tegelijk kunnen blijven functioneren. Het vigerend bestemmingsplan biedt een ruimhartig, flexibel regime met vorm een mogelijk gebruik tot en met categorie 4 uit een toegevoegde Staat van Bedrijfsactiviteiten. De vraag doet zich voor in hoeverre deze wijze van bestemmen nog gewenst is. Het is bijvoorbeeld niet gewenst dat nieuwe categorie 4 bedrijven zich gaan vestigen in Garsten Noord. Vertaald naar een “moderne” Staat van Inrichtingen (zie VNG Publicatie bedrijven en milieuzonering, 2009) moet voor bedrijven in categorie 4 -in algemene zin- uitgegaan worden van een afstand van 100 m. In sommige gevallen kan de afstand groter zijn. Binnen deze afstanden zijn meerdere gevoelige objecten (woningen) gelegen. Uitgangspunt is daarom de bestaande bedrijfsactiviteiten en bebouwing
26
nauwkeurig te bestemmen, mits dit niet leidt tot een onevenredige aantasting van de individuele belangen van de diverse bedrijfsexploitanten. Daarbij worden wel uitbreidingswensen meegenomen. Dit heeft twee voordelen: 1. De zittende bedrijven kunnen blijven functioneren 2. Mocht een bedrijf in de toekomst stoppen, dan ligt het niet voor de hand dat er een nieuw bedrijf voor terugkomt, anders dan continuering van hetzelfde type bedrijf d.m.v. rechtsopvolging. Omschakeling naar woningbouw ligt dan voor de hand.
Wat nu als één of meerderde bedrijven niet stoppen binnen de planperiode? In dat geval blijft de wat verrommelde situatie v.w.b. de bedrijfspercelen bestaan. Er valt echter nog steeds ruimtelijke winst te boeken, namelijk door herontwikkeling van die delen die wel herontwikkeld worden in Garsten-Noord. Bovendien faciliteert de gemeente in dit scenario de zittende bedrijven indien mogelijk, hetgeen een bijdrage levert aan de
bedrijfseconomische situatie en werkgelegenheid binnen de gemeente. De gemeente heeft beleid om gevestigde bedrijvigheid te stimuleren. Dit is goed voor de lokale economie. Zelfs als sprake is van een gedeeltelijke transformatie, is dus sprake van ruimtelijke winst.
Ontwikkeling woningbouw: hoe gaat dit in zijn werk? Bij het realiseren van een nieuwe functie (woningbouw) dient vanuit een goede ruimtelijke ordening gekeken te worden naar de omgeving waarin de nieuwe functies worden gerealiseerd. Hierbij spelen twee vragen: 1. past de nieuwe functie in de omgeving? 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (bedrijven) en gevoelige functies (woningen) worden hinder en gevaar voorkomen (anders gezegd, er kan een acceptabel woon- en leefklimaat voor de woningen worden gegarandeerd) en wordt het
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
3. Ruimtelijke visie
bedrijven mogelijk binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen/ de bedrijfsvoering uit te oefenen. Dit heet milieuzonering.
Richtafstandenlijsten De twee belangrijkste bouwstenen voor milieuzonering zijn de twee richtafstandenlijsten in bijlage 1 van de VNG-brochure. Voor een scala aan milieubelastende activiteiten (lijst 1) en opslagen en installaties (lijst 2) zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige woonwijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).
Twee omgevingstypen: rustige woonwijk en gemengd gebied De richtafstanden in bijlage 1 van de VNG-brochure zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied). Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor.
liggen behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. De richtafstanden uit bijlage 1 van de VNG-brochure gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. De afstanden kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsstap worden verlaagd indien sprake is van omgevingstype gemengd gebied. Milieucategorie
Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kunnen gemotiveerd kleinere richtafstanden worden aangehouden bij het omgevingstype gemengd gebied, dat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting kent. Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, dienstverlening, horeca en/of kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
Richtafstand tot
Richtafstand tot
omgevingstype rustige woonwijk en
omgevingstype gemengd gebied
rustig buitengebied 1
10m
0m
2
30m
10m
3.1
50m
30m
3.2
100m
50m
4.1
200m
100m
4.2
300m
200m
5.1
500m
300m
5.2
700m
500m
5.3
1.000m
700m
6
1.500m
1.000m
27
3. Ruimtelijke visie
Garsten Noord is als gemengd gebied te typeren (zie hoofdstuk 1). Er komen naast woningen diverse bedrijven voor, een sportterreintje en enkele percelen liggen braak. Voorts grenst de Kanaaldijk-Oost aan het gebied, welke als hoofdinfrastructuur functioneert. In het plangebied is al sprake van een verhoogde milieubelasting. Geluid is in alle gevallen de meest bepalende hinderfactor. Er kan gemotiveerd uitgegaan worden van een kleinere afstandsstap. Volgens de VNG-publicatie mag dit maximaal 55 dB(A) op de gevel van een woning bedragen, per bedrijf.
Wat betekent dit voor de planontwikkeling? Zoals aangegeven, is het gewenst en mogelijk GarstenNoord gefaseerd te herontwikkelen. Indien bedrijvigheid ter plaatse is gestaakt, kan woningbouw plaatsvinden op het moment dat er een concreet initiatief is dat past binnen de gemeentelijke kaders (zie scenario 2). Er dient op dat moment rekening gehouden te worden met nog wel aanwezige bedrijvigheid in de omgeving. Het is niet relevant dat deze bedrijvigheid op enig moment (mogelijk) ook verdwijnt. Uitgegaan moet worden van de feitelijke situatie op het moment van toepassen
28
van de uitwerkings- of wijzigingsbevoegdheid: op dat moment moet duidelijk zijn dat de woningen gerealiseerd kunnen worden waarbij sprake moet zijn een gunstig woon- en leefklimaat. N.B: volgens jurisprudentie moet zelfs uitgegaan worden van de planologische mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt; in dit geval wordt er echter naar gestreefd de huidige feitelijke situatie vast te leggen en verder alleen bedrijfsactiviteiten toe te staan die daar qua milieubelasting mee vergelijkbaar zijn dan wel een lagere milieubelasting kennen. Voor de volledigheid: het huidig bestemmingsplan biedt de mogelijkheid bedrijven op te richten tot maximaal categorie 4 als bedoeld in de bij het bestemmingsplan opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten. De categorie-indeling van deze Staat is evenwel niet te vergelijken met de huidige categorie-indeling uit de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering.
de richtafstanden (afstand perceelsgrens van het bedrijfsperceel tot aan gevel woningen). Blijft het plan buiten de hindercirkels, dan bestaan er in principe geen belemmeringen en kan het initiatief doorgang vinden (er moet wel voor het overige voldaan worden aan een goede ruimtelijke ordening). Komt het plan wel (deels) binnen een hindercirkel (zie voorgaande tabel voor de afstanden), dan dient onderzocht te worden wat de gecumuleerde geluidsbelasting is (de bepalende hinderfactor is in dit gebied geluid). De gecumuleerde geluidbelasting bepaalt immers of ter plaatse sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. In een gemengd gebied is gelet op de hoge achtergrondniveau het volgens de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (2009) echter aanvaardbaar dat een hoger geluidniveau heerst, tot 55 dB(A), Voor cumulatie kan een grenswaarde van 60 dB(A) gehanteerd worden, gelijk aan de normen in de Wgh en 55 dB(A) voor nieuwe woningen.
Op het moment dat een wijzigingsbevoegdheid wordt toegepast dient getoetst te worden aan
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
3. Ruimtelijke visie
Indien de gecumuleerde geluidbelasting groter is dan voornoemde waarden, zijn er drie opties: 1. Initiatiefnemer / gemeente treden in overleg met het betreffend bedrijf om te bezien of het bedrijf ter plaatse beëindigd kan worden, dan wel delen van de bedrijfsvoering, dan wel er fysieke aanpassingen in de bedrijfsvoering ter reductie van de overlast getroffen kunnen worden; 2. Een andere mogelijkheid is een maat bestemming toekennen aan het betreffend bedrijf, waarbij de verstorende activiteiten specifieker bestemd worden. Onderstaande afbeelding illustreert dit. In de huidige situatie is –stel- bijvoorbeeld sprake van een afstand van 40 m tot een categorie 3.1. bedrijf en de gedachte locatie voor woningbouw. Deze afstand is te klein, volgens de VNG-publicatie dient in een gemengd gebied een afstand van 50 m te worden aangehouden. In de praktijk wordt echter een bedrijfsperceel nooit in zijn geheel gebruikt voor –bijvoorbeeld- 3.1. activiteiten. Vaak concentreren zich deze op slechts een deel van het perceel. Andere delen worden gebruikt voor opslag,
kantoor, showroom, e.d., activiteiten waar geen tot minder milieubelasting uitgaat. In het uitwerkingsof wijzigingsplan kan deze bedrijfssituatie preciezer worden vastgelegd (“inwaartse zonering”), zodat toch een voldoende afstand van de overlastveroorzakende activiteiten tot woningbouw gehanteerd kan worden.
3. Een derde variant is het treffen van geluidreducerende maatregelen tussen bron en ontvanger.
Activiteitenbesluit. In het kader van het overgangsrecht gelden in beginsel nog de geluidnormen zoals die zijn opgenomen in de laatst verleende milieuvergunning. Deze komen in dit geval overigens overeen met de normen van het Activiteitenbesluit milieubeheer. Onderscheid wordt gemaakt in het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau en het maximaal geluidniveau. Voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau gelden de volgende normen: • 50 dB(A) tussen 07.00 en 19.00 uur (dagperiode); • 45 dB(A) tussen 19.00 en 23.00 uur (avondperiode); • 40 dB(A) tussen 23.00 en 07.00 uur (nachtperiode). • Voor het maximaal geluidniveau gelden de volgende normen: • 70 dB(A) tussen 07.00 en 19.00 uur (dagperiode); • 65 dB(A) tussen 19.00 en 23.00 uur (avondperiode); • 60 dB(A) tussen 23.00 en 07.00 uur (nachtperiode).
Hiernaast dient aangetoond te worden dat de bedrijven kunnen blijven voldoen aan de voor hen geldende normen. De bedrijven vallen onder het
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
29
3. Ruimtelijke visie
Situatie Garsten Noord
Langtijdgemiddelde geluidsbelastingen in de dagperiode in dB(A)
(Vreelands eweg 10)
(Vreelands eweg 12)
Haring (Vreelands Aannemersbedrijf ewg 10a)
Cumulatieve geluidsbelasting
48
45
29
23
50
46
30
58
46
59
52
31
59
47
60
50
24
53
47
55
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
n.v.t.
44
50
27
33
51
53
52
30
35
56
50
50
33
36
53
52
52
35
39
55
45
48
36
35
50
48
50
37
38
52
57
36
49
53
59
57
37
49
52
59
57
45
44
49
58
57
47
46
50
58
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
J. Nagel
Cumulatieve geluidsbelasting 47
Nagel emontDage (Vreelandsweg 4a)
Haring (Vreelands Aannemersbedrijf ewg 10a) 20
Betonfabriek Nightevecht
(Vreelands eweg 12) 24
Sloopbedrijf J. Nagel
42
Nagel Demontage (Vreelandsweg 4a)
Korte Velterslaan 6 (bedrijfswo ning) Vreelandse weg 12 (bedrijfswo ning) Vreelandse weg 21 (recreatiew oning) Vreelandse weg 6a Vreelandse weg 6 Vreelandse weg 17 (burgerwoni ng) Vreelandse weg 19 (bedrijfswo ning) Uitbreidings locatie Vechtoever s
Waarneemhoogte: 5 meter
46
(Vreelands eweg 10)
30
Woning
Betonfabriek Nightevecht
Bij de afweging of de geluidshinder op de omliggende woningen acceptabel is moet de totale geluidshinder (cumulatieve geluidshinder) worden bepaald. Voor de woningen rondom de Betonfabriek Nigtevecht B.V. zijn ook de bedrijven Nagel Demontage (Vreelandseweg 4A) en Haring Aannemersbedrijf (Vreelandseweg 10A) een bron van geluidshinder. In het verleden zijn door Peutz en LBP Sight akoestische onderzoeken uitgevoerd, deze onderzoeken zijn gebruikt om de geluidsbelastingen te berekenen van de omliggende bedrijven (Nagel Demontage, Sloopbedrijf P. Nagel en Haring Aannemersbedrijf).
Waarneemhoogte: 1,5 meter
3. Ruimtelijke visie
Conclusie De hoogste cumulatieve geluidsbelasting is lager dan 60 dB(A) bij de bestaande woningen, hierdoor zijn de cumulatieve geluidsbelastingen lager dan de hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 60 dB(A) uit de Wgh. Hierdoor is een goed woon- en leefklimaat bij de bestaande woningen gegarandeerd. Ten opzichte van de huidige vergunde situatie neemt de cumulatieve geluidsbelasting ook niet toe, maar eerder af. Hierdoor blijft het akoestische klimaat ten opzichte van de huidige situatie gelijk of verbetert licht. Bij de uitbreidingslocatie Vechtoevers is de cumulatieve geluidsbelasting (58 dB(A)) hoger dan de maximaal toelaatbare geluidsbelasting van 55 dB(A) voor nieuwe woningen. Dit geldt ook voor een bedrijfswoning die wellicht omgeschakeld wordt naar reguliere bewoning (i.c. Vreelandseweg 19). Het is echter mogelijk om de geluidsbelastingen afkomstig van de betonfabriek te verlagen (bijvoorbeeld door verplaatsen van opslag en verplaatsen van lospunt van cementbulkvrachtwagen). Hierdoor neemt ook de cumulatieve geluidsbelasting af, waarschijnlijk tot
geluidsniveaus voor de cumulatieve geluidsbelastingen welke acceptabel zijn voor de realisatie van nieuwe woningen. Er zijn geen overschrijdingen vanwege het Activiteitenbesluit, er van uitgaande dat de betonfabriek wordt gezoneerd (zie hiervoor navolgend hoofdstuk). Wanneer op het moment van bestemmingsplan niet vaststaat dat deze oplossing gerealiseerd is of zal worden, ligt het in de rede geen directe eindbestemming op te nemen, maar een uitwerking/ of wijzigingsbevoegdheid. Zoals eerder aangegeven, waren daar om andere reden ook al argumenten voor. De globale haalbaarheid voor het opnemen van uitwerkings- of wijzigingsbevoegdheden is hiermee wat betreft geluid aangetoond. Overige aspecten op basis waarvan de globale haalbaarheid aangetoond kan worden zijn weergegeven in de tabel op de volgende pagina.
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
31
3. Ruimtelijke visie Besluit m.e.r. De ontwikkelingen zijn als stedelijke ontwikkelingen aan te merken, echter er wordt ruim onder de drempelwaarde gebleven (2.000 woningen of meer), zodat nadelige gevolgen op het milieu kunnen worden uitgesloten
Stof Er is nauwelijks stofhinder; bij de beton-fabriek hebben de gebouwen afscher-mende werking en de andere bedrijven voeren hun activiteiten vrijwel volledig binnen gebouwen uit
Bodem Voor Vreelandseweg 6/6a geldt dat in het verleden verschillende (deel)saneringsplannen opgesteld, met als doel het bereiken van een stabiele si-tuatie.
Bij beschikking van 9 september 2010 is vastgesteld dat sprake is van een stabiele eindsituatie. Bij de uitgevoerde sanering is een restverontreiniging met minerale olie achtergebleven in grond en grondwater. Sinds 2013 wordt een aan-vullende deelsanering uitgevoerd in ver-band met de nieuwbouw van een loods. De resultaten hiervan zijn nog niet be-kend. In het deelsaneringsplan en de be-schikking van de provincie (briefnummer 80 6a752 van 11 juli 2013) zijn echter voldoende waarborgen opgenomen om te voorkomen dat de verontreiniging zich verspreid op naastgelegen percelen. Voor delen van het plangebied zijn diverse onderzoeken gedaan. D.m.v. een bureau-onderzoek kan inzichtelijk worden gemaakt wat de status is en welke ver-volgonderzoeken nog nodig zijn.
Externe veiligheid In en om het plangebied vormt alleen het Amsterdam-Rijnkanaal een risico. Hier vindt wel structureel en grootscha transport van gevaarlijke stoffen
plaats. Het plangebied valt buiten de contour voor het plaatsgebonden risico PR=10-6. Deze contour ligt maximaal op de oever van het kanaal. Vanaf 25 meter van de oeverlijn ligt het plasbrandaandachtsgebied, ook dit valt buiten het plangebied. Het groepsrisico verandert niet. Er is pas sprake van een mogelijke overschrijding van de oriënterende waarde als er meer dan 1.500 personen per hectare aanwezig zijn (invloedsgebied kanaal 200 m). Dit is wat betreft het plangebied niet het geval
Luchtkwaliteit Bij het realiseren van woningen tot 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen is bij AMvB geregeld dat dit niet in betekende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit
Water Rekening dient te worden gehouden met de ligging binnen de (buiten) bescher-mingszone van de Vecht o.b.v. de Keur. Hiertoe worden de woningen
ten minste 8.1 m uit de rand van de weg gereali-seerd; voor de buitendijkse bebouwing komt bebouwing ten minste 1.6 m uit de rand van de weg. De verharding neemt als gevolg van de plannen af, hetgeen het infiltrerend vermogen van het gebied ten goede komt. De beschermingszone van het Amster-dam-Rijnkanaal bedraagt 30 m: hier moet de woningbouw uitblijven dan wel er is vergunning nodig.
Flora en fauna De ontwikkelingen zijn zodanig van aard en relevante Natura 2000-gebieden liggen zodanig ver van het plangebied dat van verstoring van die gebieden geen sprake is. Ook is er geen EHS in het geding (de Vecht zelf alsook de oevers rondom de Kanaaldijk ten zuiden van het plangebied zijn als EHS aangewezen, echter de plannen staan uitvoering hiervan niet in de weg. Nader onderzoek naar het voorkomen van vleermuizen en vogels wanneer gebouwen gesloopt worden, kan plaatsvinden op het moment dat het bestemmingsplan voorziet in een eindbestemming. Idem voor evt. te dempen water en te kappen bomen
Wegverkeer Bij omschakeling van bedrijf naar wonen neemt de (theoretische) verkeersproductie af, bovendien is er minder zwaar ma-terieel. Dit is gunstig voor de verkeerin-tensiteit ter plaatse. De percelen worden zodanig ruim opgezet, dat op eigen terrein geparkeerd wordt. Ook dit is gunstig voor het ruimtegebruik aan de Vreelandseweg.
Archeologie en cultuurhistorie In het beeldkwaliteitsplan en daarvoor het plan van Barry Dillen alsook in deze ruimtelijke visie wordt reeds rekening ge-houden met de
cultuurhistorische waar-den. O.a. zicht en oriëntatie op de Vecht spelen een belangrijke rol. Verdere in-passing vindt plaats bij de uitwerking, waarbij de voor de Vechtstreek kenmer-kende bouwelementen worden gebruikt (veelal eclectisch van aard, gebakken pannen, rieten, zinken of leien daken). In csneario3 blijft een cultuurhistorisch waardevol pand behouden. Ook het be-houd van bedrijven maakt zichtbaar dat levendigheid en bedrijvigheid langs de Vecht van oudsher een gegeven is. Uit de gemeentelijke archeologische verwachtings- en beleidskaart blijkt dat voor het plangebied een hoge archeolo-gische verwachting geldt vanaf de Ro-meinse tijd (meandergordel/crevasse3 ).
2
32
Crevasses ontstaan bij hoge rivierafvoeren waarbij erosiegeulen ontstaan in de oe-vers van de rivier. Bij de vorming van crevassen of crevasse-complexen ontstaat vaak een groot aantal geulen tegelijk. Deze zogenaamde crevasse-geulen stromen als een soort miniatuur-rivieren de komgebieden in.
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
3. Ruimtelijke visie
Op de afbeelding hiernaast is een stedenbouwkundige verkenning gegeven hoe de mengvorm situatie er uit kan komen te zien. De ontwikkeling van de Vechtoever (buitendijks) is overgenomen conform scenario 2 (die op zich weer gebaseerd is op het beeldkwaliteitsplan). Voor de bedrijven is niet voorzien in woningbouw. Echter, mocht een bedrijf vrij komen, dan kunnen de stedenbouwkundige uitgangspunten als benoemd in scenario 2 gebruikt worden voor eventuele herontwikkeling
Ruimtelijke visie | Garsten - Noord, Nigtevecht | SAB
33
3. Ruimtelijke visie
LEGENDA PLANGEBIED plangebied
BESTEMMINGEN Bedrijf - 1
Wonen
W
B-1
Wonen - uit te werken
Bedrijf - 2
W-U
B-2 Groen
Waterstaat - Waterkering
G
WS-WK Recreatie
R V
WS-WK
Waarde - Archeologie 1