Bijlage 1; 200603 Stedenbouwkundig Kader en Randvoorwaarden (VASTGESTELD)_incl bijlagen LR.pdf

PL A NE TE NBAA N E N H E T K WA D R A N T M A A R S S E N B RO E K S TE D E N B O U W K U N D I G K A D E R & RA NDVOORWA A RD E N JUNI 2020

COLOFON Titel: Planetenbaan en Het Kwadrant Maarssenbroek Stedenbouwkundig kader en randvoorwaarden In opdracht van:

Gemeente Stichtse Vecht

Opgesteld door: buro MA.AN in samenwerking met projectgroep Planetenbaan Contactgegevens:

buro MA.AN Vasteland 12 3011BL ROTTERDAM Telefoon: 010 - 413 30 25 E-mail: info@buromaan.nl Datum: 3 juni 2020 vastgesteld door gemeenteraad Stichtse Vecht

Inhoudsopgave A | Kader

B | Randvoorwaarden

1 Inleiding

3 Randvoorwaarden

Aanleiding, opgave en doel Bestaande situatie

4 5

3.1 Programma 24

2 Kernwaarden, Ambitie en Visie

Functiemenging Woningbouw

2.1 Stedenbouwkundige kernwaarden Kernwaarden en kansen in beeld 7 Strategische positie in de regio 8 Aansluiting op verkeersnetwerk 9 Groenstructuur en bebouwing 10 Historische groei 11

2.2 Stedenbouwkundige ambitie en visie Stedenbouwkundige ambitie 12 Principe doorsneden 14

2.3 Programmatische visie Volkshuisvesting - Woonvisie 15 Economische uitgangspunten 16

2.4 Mobiliteitsvisie Verkeer 17 Parkeren 18

2.5 Milieu- en duurzaamheidsvisie Milieu en Duurzaamheid Slimme geluidsoplossingen

C | Bijlagen Amendementen Gemeenteraad Stichtse Vecht Parkeervisie Arcadis Geluidsvisie ODRU

Inleiding 23

19 21

25 26

3.2 Verkeer en Parkeren 27 Openbaar vervoer en langzaam verkeer 28 Autoverkeer 30 Parkeren 31

3.3 Stedenbouwfysica, milieu en duurzaamheid

32

Geluid, wind, bezonning 33 Energie en klimaat 34

3.4 Stedenbouw en ruimtelijke principes

35

Groen-blauw casco 36 Groene luwe binnengebieden 38 Levendige plinten 39 Samenhangend landschap 41 Parkeeroplossingen 43 Kwalitatieve langzaam verkeersverbindingen 44 Situering van bebouwing 45 Hoogte van bebouwing 46 Massa van bebouwing 47 Architectuur van bebouwing 48

A

i

1 INLEIDING

3 juni 2020

3

1 In l e i d i n g

i

AANLEIDING, OPGAVE EN DOEL Aanleiding - Recente ontwikkelingen

De locatie Planetenbaan en Het Kwadrant is een van oorsprong typische kantoor- en bedrijvenlocatie in Maarssenbroek. Sinds een aantal jaren is er sprake van aanzienlijke leegstand en kent het gebied een verouderde uitstraling. In lijn met het nationale en provinciale beleid voor leegstand op kantoorlocaties is in 2016 een afwegingskader met bijbehorende kansen voor het gebied vastgesteld wat inzet op een (gedeeltelijke) herontwikkeling naar woningbouw. Inmiddels zijn er vier kantoorgebouwen omgebouwd naar woningen en een vijfde wordt in 2019 nog opgeleverd. Voor de overige locaties zijn uiteenlopende plannen voor sloop-nieuwbouw en transformatie naar woningbouw, werken of andere functies.

Opgave

Vanuit de regio is er een forse woningbouwopgave tot 2040. Deze locatie kan hier een aanzienlijke bijdrage aan leveren. De versnipperde private eigendomssituatie en de schaal van het potentieel te ontwikkelen woonprogramma is een uitdaging voor alle betrokken partijen. Ondanks dat het initiatief voor de ontwikkeling ligt bij private partijen, is het van algemeen belang dat de plannen straks goed op elkaar worden afgestemd, worden ingepast binnen de bestaande situatie van Maarssenbroek en er ook kwaliteit aan de bestaande omgeving wordt toegevoegd. Het ontwikkelen van een integrale plankwaliteit, met oog voor het wonen aan Planetenbaan en Het Kwadrant als herkenbare identiteit en met passende mobiliteit en bereikbaarheid, staat hierbij centraal.

Doel van dit document

Dit document is een toetsbaar kader waarin de gewenste ruimtelijke kwaliteit is beschreven en de randvoorwaarden voor ontwikkelingen zijn vastgelegd. Dit is vertaald naar generieke principes om de samenhang tussen de plannen in het gebied en aansluiting op de omgeving te borgen. Initiatieven kunnen op basis van dit document worden beoordeeld in een groter kader zodat er een kwalitatieve, aantrekkelijke en op de toekomst gerichte woon-werkomgeving ontstaat.

Leeswijzer

In deel A worden de (beleids)kaders geschetst. De randvoorwaarden als leidraad voor de herontwikkeling staan in deel B. De bijlagen staan in deel C.

N 100 m

Verbeelding van initiatieven op en rond de Planetenbaan en Het Kwadrant (momentopname april 2018) 3 juni 2020

4

1 In l e i d i n g

i

BESTAANDE SITUATIE

Pl a netenb a a n 100

Va n Ek ri s

*volle d ige b e d rijfsfunctie

*gedeelteli j ke leegs ta n d

Pl a netenb a a n 9

*gedeelteli j ke leegs ta n d

Pl a netenb a a n 1- 2

Pla n ete n ba a n 1 5 -1 6

*getra n s for meerd n a a r won i n gbouw

*ge d e e lte lijke le e g stand

Cor ner pl a za Het Kwa d ra nt

* i n tra n s for mati e n a a r won i n gbouw

*gedeelteli j ke leegs ta n d

Legenda Gebruik Gebouwen

Legenda Eigendom Verhard (auto)

Verhard (voetganger + fietser)

groen + water

Provincie

Gemeente

Private kavels

Plangrens 3 juni 2020

5

A

i

2 KERNWAARDEN, AMBITIE EN VISIE

3 juni 2020

6

2. 1 Ste d e n b o u wk u n d i ge ker nwa a rden e n kansen

i

KERNWAARDEN EN KANSEN IN BEELD De aanwezige kernwaarden zijn het vertrekpunt voor de verschillende ontwikkelingen en zijn vertaald naar een overkoepelende stedenbouwkundige ambitie en visie voor het plangebied. Hieruit zijn randvoorwaarden opgesteld voor de verschillende deelgebieden.

Gebouwde ensembles en hoogteaccenten

Fietsbruggen

Maarssenbroeksedijk en Ruimteweg als groene dragers

3 juni 2020

7

2. 1 Ste d e n b o u wk u n d i ge ker nwa a rden e n kansen

i

STRATEGISCHE POSITIE IN DE REGIO Gelegen naast de Zuilense Ring en aan de Ruimteweg vormt Planetenbaan en Het Kwadrant dé entree van Maarssenbroek. Wonen of werken aan de Planetenbaan en Het Kwadrant betekent zich vestigen op een goed bereikbare locatie op de as Utrecht – Amsterdam. Niet alleen nabij de A2, maar ook nabij het station Maarssen. Tegelijkertijd is Planetenbaan strategisch gelegen nabij twee belangrijke dwarsverbindingen in het (recreatieve) fietsnetwerk - de Burgemeester Waverijnweg over de A2 en de brug over het Amsterdam-Rijnkanaal. Hier wordt Maarssenbroek verbonden met het buitengebied.

Stati o n Ut rec ht Centra a l

A2

Lage Weide

Zuilens e Ring

Leidsche Rijn

MaarssenDor p

Vecht

Planetenbaan & Het Kwadrant

Stati o n Ma a rssen

Maarssenbroek

ARK

N

Sp o o r

Ams terd a m

A2 3 juni 2020

8

2. 1 Ste d e n b o u wk u n d i ge ker nwa a rden e n kansen

i

AANSLUITING OP VERKEERSNETWERK Aansluiting op het openbaar vervoer

De nabijheid van station Maarssen in combinatie met de regionale buslijn(en), de aansluiting op de snelfietsroute Amsterdam-Utrecht en het uitgebreide lokale langzaam verkeersnetwerk bieden een goede uitgangspositie om in te zetten op alternatieve en duurzame vormen van mobiliteit.

Fijnmazig netwerk door de wijken met ongelijkvloerse kruisingen

De Ruimteweg vormt binnen het stedenbouwkundig raamwerk van Maarssenbroek een barrière. Voor fietsers en voetgangers is deze weg alleen via langzaam verkeersbruggen te kruisen. De bruggen vormen een belangrijke en herkenbare schakel in het lokale langzaam verkeersnetwerk maar hebben een anonieme en geïsoleerde ligging. De ontwikkeling van Planetenbaan biedt kansen voor een goede inpassing van de bestaande en nieuwe (verhoogde) langzaam verkeersverbindingen, met aandacht voor sociale veiligheid (door goede verlichting en nieuwe functies aan deze routes).

45 MIN

AMSTERDAM CS

BISONSPOOR

5 MIN STATION MAARSSEN

NS KA OGDE HO UTE VER TSRO FIE

MAARSSENDORP

an

ba

en et

an Pl OM DE 10 MIN

STADSENTREE

te im Ru weg -

OM DE 10 MIN

SNELFIETS ROUTE

9 MIN UTRECHT CS

25 MIN UTRECHT CS

20 MIN UTRECHT CS

Reistijden vanaf Planetenbaan met het OV en de fiets

Fijnmazig netwerk & Route van bruggen

3 juni 2020

9

2. 1 Ste d e n b o u wk u n d i ge ker nwa a rden e n kansen

i

GROENSTRUCTUUR EN BEBOUWING Groenstructuur

Planetenbaan en Het Kwadrant liggen ingeklemd tussen twee groenstructuren, de Maarssenbroeksedijk, met bomenlaan en watergang, en de groene wijkontsluitingsring (Ruimteweg), met een brede groene berm. Aan de dijk versterkt het groene karakter de cultuur historische waarde van de dijk, zoals deze vroeger in het polderlandschap lag en veraangenaamd het groen de functie van fietsroute. Aan de Ruimteweg vormt het groen een buffer tussen het verkeer op de weg en het verblijven op de Planetenbaan. Vanuit de huidige functie heeft het plangebied momenteel een zeer verharde terreininrichting. De transformatie naar een woonomgeving, biedt kansen voor een meer aantrekkelijke groene inrichting van de leefomgeving.

Groen-Blauw Netwerk

Grotere gebouwen

Het plangebied heeft gemiddeld grotere gebouwen dan elders in de wijk. In hoogte en massa presenteren de gebouwen zich naar de Zuilense Ring en de Ruimteweg. Het gebied neemt zo een bijzondere positie in tussen de relatief grote maar lage bedrijfsloodsen aan het spoor en in Lage Weide en de woonbuurten met veelal eengezinswoningen elders in Maarssenbroek. Alleen in Bisonspoor zijn gebouwen met een vergelijke korrelgrootte te vinden, maar hier oogt de bebouwing meer stedelijk en compact omdat de gebouwen met elkaar zijn verbonden door het winkelcentrum op de begane grond. Planetenbaan en Het Kwadrant onderscheidt zich hierin doordat er tussen de gebouwen juist veel open ruimte te vinden is.

Grotere en hogere gebouwen

3 juni 2020 10

2. 1 Ste d e n b o u wk u n d i ge ker nwa a rden e n kansen

i

HISTORISCHE GROEI Coulissewerking en Ensemblevorming

Historisch gezien is de Maarssenbroeksedijk een ontwikkelingslint in een ontgonnen polderlandschap. Op basis van deze polderstructuur is het bedrijven en kantorenterrein ontwikkeld in verschillende ‘slagen’. Ook nu is de locatie nog herkenbaar als een ‘strip’ van opeenvolgende kavels met daarop verschillende gebouwen of gebouwensembles (een verzameling of herhaling van gebouwen met dezelfde architectonische uitstraling). Ook kenmerkt de locatie zich door verspringing van de rooilijn van de gebouwen aan de doorgaande wegen (ook wel coulissewerking genoemd), zoals dat ook kenmerkend was voor de historische lintbebouwing.

2011

• Polder aan de Maarssenbroeksedijk • Eerste ontwikkelingen noordzijde dijk (Handelsweg en Industrieweg)

• Aanleg Ruimteweg en wijkring • Eerste ontwikkelingen aan de ring (Het Kwadrant, Planetenbaan 1+2)

• Verdere stapsgewijze invulling Planetenbaan • Oriëntatie op Planetenbaan en dijk • Gemeentelijke herindeling

MA

T

RE CH

AR S

SE

N

1980

UT

1970

3 juni 2020 11

2. 2 Ste d e n b o u wk u n d i ge a m b i ti e en visie

STEDENBOUWKUNDIGE AMBITIE EN VISIE Samenhang in verscheidenheid

Vanuit de bestaande kenmerken van het plangebied kan op de Planetenbaan en Het Kwadrant een uniek woon-werkmilieu worden gerealiseerd. Het gebied is straks herkenbaar als een verzameling van onderscheidende gebouwde ensembles in een groen stedelijk woonmilieu. De ensembles zijn complementair, in programma, ruimtelijke opzet en architectonische uitstraling. Een speelse positionering van de gebouwen onderling draagt bij aan de beleving van opeenvolgende individueel herkenbare gebouwen langs de Ruimteweg of Maarssenbroeksedijk. De bouwhoogte in de bestaande situatie wordt benut en versterkt. De samenhang wordt geborgd door een groene omzooming met daarin goede langzaam verkeersverbindingen tussen de ensembles. Door zorg te dragen voor deze samenhang in verscheidenheid dragen de initiatieven er straks aan bij dat toekomstige bewoners en bezoekers zich kunnen identificeren met hun eigen plek op de Planetenbaan en Het Kwadrant.

i

‘Venus’ ‘Mars’ ‘Saturnus’

Vier deelgebieden ‘Neptunus’

Vier deelgebieden met onderscheidende architectuur

Opgespannen tussen de Zuilense Ring en de Burgemeester Waverijnweg zijn vier deelgebieden te onderscheiden; 1) Planetenbaan-Noord (tussen de fietsroute en de Kometenweg), 2) Planetenbaan-Midden (tussen de fietsroute en de Planetenbaan), 3) Planetenbaan-Zuid (het bestaande Cornerplaza cluster), 4) Het Kwadrant. Het gebied ten noorden van de Kometenweg heeft potentie om op termijn ook te worden meegenomen als herontwikkelingsgebied, maar wordt voor nu buiten beschouwing gelaten. De deelgebieden zijn in architectuur van elkaar onderscheidend. De gebouwen binnen de deelgebieden presenteren zich als herkenbare ensembles. Door in benaming te verwijzen naar respectievelijk de planeten Venus, Mars, Saturnus, Neptunus kunnen de deelgebieden nu al in hun identeit worden onderscheiden. De richtlijnen voor de architectuur worden verder uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan voor het plangebied.

Groen-blauw casco

Groen-blauw casco

Het groen-blauw casco van Planetenbaan en Het Kwadrant vormt een landschappelijke structuur waarmee het gebied zich straks voegt binnen de stedenbouwkundige opzet van Maarssenbroek. Het casco is daarnaast niet alleen een groene begrenzing van het plangebied als geheel, maar geeft ook kwaliteit aan de open, onbebouwde ruimte tussen de verschillende deelgebieden.

Heldere verkeersstructuur & verdekt parkeren

Het parkeren is per deelgebied verdekt opgelost door de introductie van een verhoogd maaiveldniveau of ondergronds parkeren. Elk deelgebied heeft één ontsluiting voor de auto en de routing wordt binnen de deelgebied zoveel mogelijk gescheiden van het langzaam verkeer.

Heldere verkeersstructuur en verdekt parkeren 3 juni 2020 12

2. 2 Ste d e n b o u wk u n d i ge a m b i ti e en visie

i

STEDENBOUWKUNDIGE AMBITIE EN VISIE Aantrekkelijke langzaam verkeersroutes

Het groen-blauw casco en de tussenruimtes bevinden zich de fiets- en voetgangersroutes die de deelgebieden ontsluiten voor het langzaam-verkeer, zoals de fietsroute over de brug naar Bloemstede of een nieuwe langzaamverkeersroute tussen Planetenbaan-Zuid en PlanetenbaanMidden. Deze routes hebben een aantrekkelijke publieke kwaliteit en worden bijvoorkeur gekoppeld aan andere opgaven voor het plangebied, zoals waterberging en groen. Aantrekkelijke langzaam verkeersverbindingen en een goede aansluiting op de bushalte(s) en de hoofdfietsroute naar het station draagt bij aan de ontwikkeling van duurzame mobiliteit binnen de gemeente Stichtse Vecht.

Levendige buitenruimte, luw binnengebied

Binnen de deelgebieden staat een ‘luwe’ verblijfskwaliteit centraal met een eigen uitstraling per binnengebied passend bij de architectuur. De entree’s van de woningen, de collectieve ruimte(s), kantoorfuncties en gemeenschappelijke voorzieningen zijn georiënteerd op dit (al dan niet verhoogde) binnengebied. De binnengebieden nodigen uit tot interactie tussen de bewoners. Op strategische plekken in de plint, zoals bij de bushalte, de entree’s van de deelgebieden of langs de openbare routes door het gebied bevinden zich meer publieke functies, zoals werkruimtes, een sportvoorziening, horeca, maatschappelijke en culturele functies. Aan het groene casco en aan de binnengebieden is de plint niet gesloten, maar is er sprake van zoveel mogelijk zichtrelaties vanuit de woningen of overige functies ten behoeve van de sociale veiligheid en een zekere levendigheid in het plangebied.

Aantrekkelijke langzaam verkeersroute

Luwe binnengebieden levendige plinten

Ambities verbeeld

3 juni 2020 13

2. 2 Ste d e n b o u wk u n d i ge a m b i ti e en visie

i

PRINCIPE DOORSNEDEN

groen en luw binnengebied

groen-blauw casco

vb. deelgebied met verdiepte parkeeroplossing

groen en luw binnengebied

groen-blauw casco

vb. deelgebied met overdekte parkeeroplossing op maaiveld

levendige plinten

levendige plinten

groen-blauw casco

levendige plint

levendige plint

fietsverbinding verhoogd maaiveld groen-blauw casco

groen en luw binnengebied

vb. deelgebied met halfverdiepte en overdekte parkeeroplossing

groen-blauw casco

groen en luw binnengebied

vb. deelgebied met overdekte parkeeroplossing op maaiveld

groen-blauw casco

3 juni 2020 14

2. 3 . Progra m m ati s c h e vi s i e

VOLKSHUISVESTING - WOONVISIE In juli 2019 heeft de gemeente Stichtse Vecht de “Actualisatie Woonvisie 2017 – 2022” vastgesteld. Deze is gestoeld op de meest actuele cijfers uit het regionale woningbehoefteonderzoek van eind 2018.1 Belangrijke uitgangspunten zijn hierbij: duurzaamheid (aardgasvrij en energieneutraal wonen), experimentele en alternatieve woonvormen, aanbod van starterswoningen en levensloopbestendige woningen en bevordering van de doorstroming. Hierbij wordt gehecht aan een goede mix van sociale huur en betaalbare koop met een diversiteit aan doelgroepen om de leefbaarheid in de wijken te bevorderen. De belangrijkste conclusies en aanbevelingen uit het woningmarktonderzoek die van belang zijn voor de Planetenbaan zijn: 1. De gemeente Stichtse Vecht heeft een belangrijke functie voor de lokale en regionale markt. Huishoudens vinden hier vanuit Utrecht een betaalbare huur- of koopwoning. Keuzes die Stichtse Vecht maakt hangen nauw samen met keuzes die de gemeente Utrecht maakt en vice versa. Bijvoorbeeld herstructurering in Utrecht zal de druk op de woningmarkt in Stichtse Vecht vergroten. Onderlinge afstemming van woonbeleid is dan ook van belang. 2. De gemeente Stichtse Vecht kenmerkt zich door diversiteit in de bevolkingssamenstelling.Naast veel gezinnen, is het aandeel van 1- en 2 persoons huishoudens onder de 65 jaar en boven de 65 jaar ongeveer gelijk.

De komende jaren zal het aantal gezinnen echter niet veel meer groeien. Daarentegen neemt het aandeel 65+ huishoudens de komende jaren steeds meer toe. Vooral het aantal oudere ouderen (75-plussers) groeit met ruim 50%. De toevoeging van appartementen in de huur en koop lijkt dan ook gewenst om de doorstroming van deze groepen te bevorderen. 3. De woningmarkt in zowel de huur- als koopsector staat in Stichtse Vecht sterk onder druk. Toevoegingen zijn in alle segmenten nodig om de keuzemogelijkheden van woningzoekenden te vergroten. 4. Het inkomensniveau van de gemeente Stichtse Vecht ligt hoger dan het regionaal gemiddelde. Dit zien we ook terug in de samenstelling van de woningvoorraad. Het aandeel sociale huurwoningen ligt dan ook onder het regionaal gemiddelde. Desondanks loopt de druk op de sociale huur in de gemeente al enkele jaren sterk op. Toevoeging in dit segment is noodzakelijk om de druk te verlagen. Ook het toevoegen van ruime en betaalbare woningen in het middensegment (huur en koop) is wenselijk om de doorstroming van scheefwoners in de sociale huur te bevorderen. In de Woonvisie zet de gemeente Stichtse Vecht in op een nieuwbouwprogramma van minimaal 30% sociale huurwoningen. Ten aanzien van betaalbare koop- en middenhuurwoningen moet worden aangesloten bij de behoefte in de betreffende kern.

i Woningen kunnen worden gerekend tot een sociale huurwoning indien: • De woningen een huurprijs hebben tot huurtoeslaggrens (€ 720,42 vanaf 1 januari 2019), inclusief subsidiabele servicekosten, daarbij streven we naar een gedifferentieerde huurwoningvoorraad in prijs: a) Kwaliteitskortingsgrens (jongeren): € 424 b) 1ste aftoppingrens (1-2 persoonshuishouden): € 607 c) 2de aftoppingsgrens (meerpersoonshuishouden): € 651 • waarvan de (maximale) huurprijs vastgesteld wordt volgens het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel); • waarvan de huurverhoging is gebonden aan door de landelijke overheid vast te stellen voorwaarden en maxima; en • indien de huurprijs de tweede aftoppingsgrens overschrijdt (waardoor geen huurtoeslag meer kan worden aangevraagd), de huurprijs wordt afgetopt tot het dan geldende bedrag • Toewijzing van de woningen verloopt via WoningNet • Exploitatietermijn van de huurwoningen voor mininmaal 20 jaar • De verhuurder bereid is jaarlijks prijsafspraken te maken • De verhuurder bereid is afspraken te maken over huisvesting bijzondere doelgroepen

Aan middenhuurwoningen worden de volgende kwaliteitseisen gesteld. • Realisatie van middenhuur is vooral gewenst voor Breukelen en Maarssendorp en Maarssenbroek in de prijscategorie € 720 tot € 900 (p.p. 1-1-2019) • 15% appartementen maar ook 5% grondgebonden (ter bevordering doorstroming scheefwoners sociale huur) • Minimaal 2-kamerappartementen van 50 m² (€ 720) tot 75 m² (€ 900) • Minimale exploitatietermijn van 15 jaar • Indexatie van de middenhuurgrens, zoals deze is vastgelegd in de huisvestingsverordening, op basis van de CPI alle huishoudens jaar- op- jaar methode gedurende de komende 15 jaar

De komende jaren wil de gemeente het woningaanbod voor mensen met een zorgvraag in de gemeente uitbreiden. Bij nieuwe woningbouwinitiatieven wordt gekeken naar de mogelijkheden voor het combineren van wonen en zorg. Gezien de omvang van de totale ontwikkeling op de Planetenbaan wordt gestreefd naar een gedifferentiëerd aanbod zodat de verschillende woonvormen voor alle inkomensgroepen bereikbaar zijn en de bevolking gemêleerd is.

1) Woningmarktanalyse Stichtse Vecht, 21 december 2018, Companen 3 juni 2020 15

2. 3 Progra m m ati s c h e vi s i e

i

ECONOMISCHE UITGANGSPUNTEN In de afgelopen 10 jaar is de leegstand in de kantoorgebouwen aan de Planetenbaan en Het Kwadrant dramatisch toegenomen naar uiteindelijk 70% van de aanwezige kantoorcapaciteit. Redenen hiervoor waren enerzijds de economische crisis, anderzijds de bouw van kantorengebouwen in Papendorp, Leidsche Rijn en de Zuidas van Amsterdam en de veranderende vraag naar type kantoorruimtes. Om de verpaupering van het kantorengebied tegen te gaan en tegelijkertijd te voorzien in de toegenomen vraag naar woningen, heeft de gemeente in 2016 een “kansenkaart” vastgesteld voor het gebied om hiermee de eigenaren te stimuleren om na te gaan denken over een andere gebruiksfunctie voor de bestaande gebouwen, zoals bijvoorbeeld een woonfunctie, een hotelfunctie, vergadercentrum, maatschappelijke voorzieningen, gezondheidscentrum, culturele voorzieningen, enz. Oftewel de transitie van een monofunctionele kantorenlocatie naar een gemengde woon-werklocatie. Het ontwikkelen van de Planetenbaan en het Kwadrant tot een gemengd woon-werkgebied past bij de strategische positie van de locatie. Ondanks het accent op woningbouw bij de transformatie, is een zorgvuldige inpassing van andere functies essentieel.

Het uitgangspunt vanuit de gemeente is dat de bestaande kantoren en bedrijvigheid in het gebied (mede vanuit behoud van werkgelegenheid) indien door hen gewenst kunnen blijven functioneren. Daarnaast zouden ook nieuwe functies kunnen worden toegevoegd. Veel kleine innovatieve ondernemers zijn bijvoorbeeld op zoek naar kantoorruimte en werkplekken. Vanuit sociale veiligheid en levendigheid van het gebied is het gewenst om functies op de begane grond in de zogenaamde plint toe te voegen. Kleinschalige dienstverlening en voorzieningen passend bij de doelgroep versterken ook het voorzieningenniveau van de omliggende buurten. Het retailbeleid van de gemeente kiest voor concentratie en clustering van food en non-food winkels in centrumgebieden. In de nabijheid van de Planetenbaan liggen twee supermarkten en ook winkelcentrum Bisonspoor is goed bereikbaar. Sommige detailhandelsfuncties kunnen echter een goede aanvulling voor het plangebied zijn. Daarom is een heroverweging van de retailvisie op dit punt nodig. Op basis van de doelgroep zal worden onderzocht of en welke detailhandelsfuncties een goede aanvulling binnen het plangebied zijn.

Uit (concept) Horecavisie 2018 Voor de woonwijken en een aantal kernen is geen specifieke visie opgenomen, omdat het zwaartepunt in deze gebieden op wonen is gevestigd. Uiteraard kan er sporadisch een horecabestemming voorkomen. We nemen daarom ook de flexibiliteit om zoveel mogelijk in lijn met de retailvisie te bepalen welke ontwikkeling in deze gebieden noodzakelijk is voor de leefbaarheid van de kern/wijk en levensvatbaarheid van de eventueel aanwezige winkels of wijkwinkelcentra.

Uit coalitie akkoord 2018 – 2022 Stichtse Vecht streeft naar een mooie omgeving om in te werken, winkelen en recreëren. Opgaven: De economie verandert. We zien dat organisaties kleiner worden en zien een toename van kleinschalige bedrijvigheid. Het koopgedrag wijzigt sterk met gevolgen voor de fysieke winkelstructuur. Dit heeft ook consequenties voor bestaand en nieuw vastgoed, zoals kantoren en winkels. De arbeidsmarkt verandert mee met deze gewijzigde structuur en bij de aanpak van werkloosheid moet hiermee rekening worden gehouden. Stichtse Vecht heeft relatief veel structurele kantoren- en winkelleegstand. Er worden wel meer kantoren aan de voorraad onttrokken dan er worden toegevoegd. Echter wanneer bedrijven zich in onze gemeente willen vestigen, dan is het belangrijk dat er passende ruimte beschikbaar is. Nu trekt de economie weer aan en zijn met name veel kleine innovatieve ondernemers op zoek naar kantoorruimte en werkplekken. Aan deze vraag kunnen wij als gemeente nauwelijks voldoen.

3 juni 2020 16

2. 4 Mo b i l i te i t svi s i e

VERKEER

i

De hoofdlijnen van het gemeentelijk beleid ten aanzien van het verkeer zijn opgenomen in het GVVP Stichtse Vecht 2015. Samengevat zijn de volgende zaken hierin van belang voor de ontwikkeling van de Planetenbaan: • Inzetten op mobiliteits- en verkeersmanagement; • Benutten thema “slimmer reizen” • Op de gebiedsontsluitingswegen staat de doorstroming centraal, rekening houdend met de leefbaarheid. Er wordt gezocht naar een evenwicht tussen doorstroming, leefbaarheid en verkeersveiligheid. • Op de erftoegangswegen staat de leefbaarheid centraal, rekening houdend met de bereikbaarheid voor met name hulpverleningsvoertuigen; Een duurzaam alternatief voor de auto is de fiets: • Het fietsgebruik wordt gestimuleerd en gefaciliteerd; • Een samenhangend fietsnetwerk is belangrijk, waarbij de hoofdfietsroutes worden onderverdeeld in routes met een verbindende functie en routes met een ontsluitende functie; Binnen het plangebied betekent dit verbindende routes die aansluiten op een hoofdfietsroute naar het station. In het coalitieakkoord 2018-2022 geeft het college aan dat één van doelstellingen op het gebied van verkeer en mobiliteit is om de doorstroming van het verkeer te verbeteren.

Het toevoegen van woningen en andere functies in het plangebied is van invloed op het aantal verkeersbewegingen en kan daarom alleen als ook zorgvuldig naar de doorstroming op het bestaande verkeersnet en verkeersveilige oplossingen wordt gekeken. Om zeker te weten dat er geen negatieve effecten ontstaan met betrekking tot de verkeersveiligheid en doorstroming vanwege de verschillende ontwikkelingen in Maarssenbroek heeft Arcadis een mobiliteitsonderzoek uitgevoerd.1 Dit mobiliteitsonderzoek heeft meerdere doelen, te weten: • Inzicht verkrijgen in de verkeerskundige effecten van de ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen; • Berekenen of de kruispunten voldoende capaciteit hebben om in de toekomstige situatie het verkeer te kunnen verwerken; • Kwalitatief analyseren welke effecten er ontstaan op het gebied van verkeersveiligheid • Adviseren welke mogelijke maatregelen kansrijk zijn om de knelpunten op te lossen. Hierbij is gekeken naar verschillende varianten. Geconcludeerd wordt dat ook in de maximale woningbouwvariant Planetenbaan en Het Kwadrant de capaciteit van de wegen en kruispunten voldoende is. Alleen het kruispunt 'kruising Ruimteweg / Maarssenbroekseslag' zal worden aangepast. Voor de doorstroming van het verkeer zijn verder geen maatregelen nodig.

Wel zal in een later stadium worden onderzocht welke maatregelen nodig zijn om de verkeersveiligheid te vergroten. Dit geldt met name voor aanpassingen aan de Maarssenbroeksedijk en daaraan gelegen kruispunten. (1) Mobiliteitsonderzoek Maarssenbroek, 28 oktober 2019, Arcadis 3 juni 2020 17

2. 4 Mo b i l i te i t svi s i e

i

PARKEREN Gezien het unieke karakter van de transformatie en de toekomstige doelgroepen is onderzocht op welke wijze de parkeernormen uit het GVVP Stichtse Vecht 2015 moeten worden toegepast en/ of dat er maatwerk mogelijk is. Ook wil de gemeente inzetten op verbetering van de fietsroutes, openbaar vervoer en andere mobiliteitsconcepten.

• Bezoekersparkeren Voorstel om de bezoekersparkeernorm te verlagen van 0,3 naar 0,2 mits uit kan worden gegaan van een optimale uitwisselbaarheid. Het bezoekersparkeren zal daarvoor tenminste per deelgebied moeten worden geclusterd (dus in 2 of 3 centrale parkeergarages).

De locatie Planetenbaan en Het Kwadrant ligt volgens de omschrijving van het GVVP in een “sterk stedelijk” gebied en valt onder “rest bebouwde kom”. Het GVVP gaat dan voor het voorgestelde woningbouwprogramma uit van de volgende normen: parkeernorm huur duur: 1,8 parkeernorm huur midden / goedkoop (2-kamer appartement): 1,4 parkeernorm koop (resp. goedkoop, midden, duur): 1,6 / 1,8 / 2,0 parkeernorm bezoekers: 0,3

Andere suggesties die Arcadis geeft: • Huidige parkeerknelpunten en risico’s voor knelpunten in de toekomst Door garanties in te bouwen voor over een periode van 5-10 jaar kan nu worden gestuurd op een lagere parkeernorm ten gunste van een groenere leefomgeving, waarbij de mogelijkheid bestaat voor de gemeente om extra parkeerplaatsen op termijn af te dwingen. Het kan ook andersom door nu de parkeerplaatsen te realiseren en deze eventueel later weer om te zetten in een andere functie als blijkt dat ze niet gebruikt worden.

De gemeente Stichtse Vecht zit met deze parkeernormen boven het gemiddelde dat vanuit de CROW-kencijfers voor parkeren zijn afgeleid voor dit type gebied en type woningen. Voor bijvoorbeeld de huuretage midden/goedkoop kent het CROW een bandbreedte van 0,9 -1,7. De reden dat de gemeente boven het gemiddelde zit met de parkeernormering is het hogere autobezit in de gemeente ten opzichte van het landelijke gemiddelde.

• Combinatie van parkeren (dubbelgebruik en uitwisselbaarheid) Multifunctionaliteit in het plangebied leidt tot een betere parkeerbezetting, door bijvoorbeeld dubbelgebruik door bedrijven en kantoren.

▪ ▪ ▪ ▪

Planetenbaan en Het Kwadrant wordt ontwikkeld tot een meer stedelijk gebied dan de rest van Maarssenbroek. De woningdichtheid neemt toe en er zullen straks andere doelgroepen wonen. Dit is de reden waarom aan Arcadis is gevraagd te kijken of voor de locatie één op één de normen uit het GVVP moeten worden toegepast of dat er maatwerk mogelijk is. Advies Arcadis - Parkeernormen Arcadis geeft aan dat de volgende aspecten zijn van invloed op het kunnen afwijken van de parkeernorm: • Ligging ten opzichte van openbaar verkeer Alleen met een goede OV-positionering van de wijk, kan OV in combinatie met andere maatregelen zorgen voor een lagere parkeerbehoefte en daarmee een lagere parkeernorm onderbouwen. Belangrijk hierbij is het dat de beeldvorming voor toekomstige bewoners aan de voorkant moet zijn beïnvloed.

• Mobiliteitsconcepten Deelauto concepten kunnen zorgen voor een reductie van de parkeervraag, maar er is weinig zicht op betrouwbare langetermijneffecten. Electrische auto’s leiden niet tot een afname van de parkeervraag. E-bikes kunnen wel leiden tot een lager autobezit, aangezien het bereik van een e-bike groter is. Het effect is positief, echter lastig in aantallen uit te drukken. Een e-bike is voor woon-werkverkeer richting bijvoorbeeld het centrum van Utrecht een goede optie. Dit betekent dat bij de ontwikkeling van de woningen rekening moet worden gehouden met het faciliteren van voorzieningen als veilige, overdekte fietsenstallingen met oplaadmogelijkheden voor e-bikes. Door oplaadvoorzieningen direct bij de entree van gebouwen te plaatsen ziet iedereen deze faciliteiten waardoor dit ook meer gaat leven. Van belang is dat er één duidelijk beeld wordt uitgedragen door de ontwikkelaars en gemeente (duurzaam, groen, veel OV/fiets) en dat het gedrag van toekomstige bewoners hierdoor al aan de voorkant wordt beïnvloed.

• Differentiatie doelgroepen Omdat het autobezit onder een aantal doelgroepen lager is dan gemiddeld (mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, jongeren, 75+ ers) wordt voorgesteld om de parkeernorm te reduceren voor de sociale woningen en leeftijdscategorieën aansluitend bij het autobezit van deze groep. Daarbij moet wel een mogelijkheid zijn dat de ontwikkelaar de groep kan classificeren. • Woninggrootte Het GVVP heeft geen verdeling van de norm naar oppervlakte van de woning. Dit wordt in andere plaatsen vaak wel gehanteerd. Voorstel om de parkeernorm meer te differentiëren naar de woningtypologie en hiermee een lagere parkeernorm voor kleinere woningen toe te passen.

3 juni 2020 18

2. 5 Mi l i e u - e n d u u r za a mh ei d svi s i e

MILIEU EN DUURZAAMHEID

i

De gemeente heeft hoge ambities ten aanzien van het thema duurzaamheid: ‘Gemeente Stichtse Vecht wil samen met inwoners, bedrijven en organisaties duurzame ontwikkeling stimuleren. De gemeente heeft zich tot doel gesteld om in 2030 een klimaatneutrale gemeente te zijn’. Duurzaamheid wordt in een zo vroeg mogelijk stadium betrokken en wordt in alle fasen meegenomen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Dit geldt ook voor andere partijen. Op deelgebiedsniveau wordt getoetst of zij voldoende maatregelen hebben getroffen ten behoeve van een duurzame en meer klimaatneutrale leefomgeving. Er wordt toekomstbestendig gebouwd met mogelijkheden voor veranderd gebruik. Bouwen De CO2 footprint van bouwprojecten wordt onderverdeeld in vier fasen: • Ten eerste, de primaire energie. Dit is de energie die wordt gebruikt om de producten die worden ingekocht voor de inrichting van de openbare ruimte te produceren. • Daarnaast is er sprake van de energie benodigd voor het transport naar de bouwplaats en het energiegebruik van machines en installaties tijdens de inrichting van de openbare ruimte. • Vervolgens is er sprake van het energieverbruik tijdens het gebruik van het bouwproject. • En tot slot het energieverbruik tijdens de sloop en recycling fase. Bij nieuwbouw en renovatie is het Bouwbesluit van toepassing met normen voor de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC).

Het is de ambitie van het Rijk om in 2020 energieneutraal te bouwen. Per 1-7-2020 moeten alle nieuwbouwwoningen voldoen aan BENG (bijna energie neutrale gebouwen). Vanuit Stichtse Vecht is dit ook voor transformatiepanden wenselijk. Materiaalgebruik De toegepaste materialen in de bebouwde omgeving bepalen niet alleen de uitstraling van het gebied, maar hebben ook een milieubelasting. De milieubelasting wordt het sterkst verkleind wanneer het materiaal lang mee gaat, een duurzame oorsprong heeft door bijvoorbeeld hergebruik, of nabij geproduceerd is, wat vervoersbewegingen vermindert. Voor materialen wordt ernaar gestreefd dat zij afkomstig zijn uit de circulaire economie en milieubewust zijn geproduceerd. Klimaatadaptatie Waterberging bij nieuwbouw (uit GRP 2017-2021) Om wateroverlast in de toekomst te voorkomen, is bij nieuwbouw een voorkeur dat er een waterberging op eigen terrein komt die 10 mm water kan bergen per m² op de riolering aangesloten verhard oppervlak. Een dergelijke berging moet dan komen tussen de regenwaterafvoer en de riolering. Vanuit de berging kan het water ook in de grond infiltreren. Het riool kan worden uitgevoerd als een verbeterd gescheiden stelsel. Hierdoor stroomt schoon regenwater niet naar de zuivering maar naar nabijgelegen waterpartijen.

Retentiedaken en vijverpartijen, die zorgen voor een vertraagde afvoer naar het riool, zijn voorbeelden van gewenste maatregelen.

3 juni 2020 19

2. 5 Mi l i e u - e n d u u r za a mh ei d svi s i e

MILIEU EN DUURZAAMHEID

i

Klimaatadaptatie Groen Groen is een belangrijk middel om een prettige en duurzame gebruiksruimte te realiseren en om de klimaatbestendigheid te vergroten. Beplanting kan aan gevels en op de daken van bebouwing geplaatst worden, waarbij ook grotere bomen mogelijk zijn. Groene en blauwe daken kunnen bovendien bijdragen aan een reductie van de afvoerpiek op het riool. De verdere voordelen van dit groen liggen met name in de bijdrage aan een prettig en gezond leefklimaat. Bomen geven luwte, schaduw en koelte waardoor de buitenruimte niet snel te veel opwarmt (hittestress) of dat er tocht is. Dak- en gevelgroen kan ook bijdragen aan de isolatie van gebouwen, wat de energievraag reduceert. Een groene inrichting draagt bij aan de natuurbeleving en, zij het in geringe mate, ook aan het binden van CO2 en het afvangen van fijnstof. Nieuwe beplanting kan, met de juiste soorten keuze, ook bijdragen aan de ecologische waarde (biodiversiteit) van de bestaande flora en fauna. Hittestress Water en groen zijn elementen die tijdens lange warme perioden kunnen zorgen voor verkoeling in de stad. Door delen van het plangebied te bestemmen als groen ontstaat ruimte voor deze koele plekken en extra waterretentie. Ook door het plaatsen van bomen op strategische plekken kan een reductie van hittestress worden gerealiseerd. Daktuinen en groene gevels kunnen hier eveneens aan bijdragen.

Door het vasthouden van water middels kunststof kratten in de ondergrond kan worden bereikt dat het regenwater in droge periode wordt teruggegeven aan de bomen. Zo wordt bijdragen aan een robuuste groenstructuur. Energievoorziening De omvang van de herontwikkeling van Planetenbaan en Het Kwadrant maakt een integrale aanpak van de energievoorziening relevant. Een gezamenlijke aanpak kan resulteren in een grotere efficiëntie. De energievoorziening is duurzaam en maakt zoveel mogelijk gebruik van energiebronnen in de directe omgeving, bijvoorbeeld door de toepassing van WKO’s, al dan niet gekoppeld tussen verschillende gebruikers, of thermische energie uit het oppervlaktewater uit het Amsterdam Rijnkanaal. Voor de start van de ontwikkeling zal voor het gehele gebied een energievisie opgesteld dienen te worden. Duurzame mobiliteit Duurzame mobiliteit zoals lopen, fietsen, het gebruik van openbaar vervoer en elektrisch vervoer zorgt voor een betere milieukwaliteit, zoals een lagere geluidsbelasting, minder luchtverontreiniging en een betere verkeersveiligheid. Oplaadpunten voor elektrisch vervoer dragen bij aan een duurzame transitie. Ook bij de aanleg van infrastructuur kan worden gedacht aan duurzaamheid. Bijvoorbeeld door de integratie van energie opwekkende bestrating, ‘verjonging’ van asfalt, biobased wegmarkeringen, inrichtingselementen gerelateerd aan de infrastructuur, etc.

Gezond wonen De inrichting van de openbare ruimte en de gebouwde omgeving kan bijdragen aan een gezonde leefstijl van de toekomstige bewoners van Planetenbaan en Het kwadrant. Aantrekkelijke langzaam verkeersroutes nodigen uit tot beweging. Door autoparkeerplaatsen te clusteren en onder een verhoogd maaiveld te plaatsen is er meer ruimte voor deze verbindingen en een groene omgeving.

3 juni 2020 20

2. 5 Mi l i e u - e n d u r u za a mh ei d svi s i e

SLIMME GELUIDSOPLOSSINGEN

i

Door de ligging van het plangebied is er sprake van een hoge geluidsbelasting in het plangebied. Door de ODRU is daarom een geluidsvisie opgesteld. De visie is als bijlage aan dit document toegevoegd en de belangrijkste maatregelen zijn opgenomen in de randvoorwaarden. Zuilense Ring Aan de Zuilense Ring bevindt zich momenteel een groene bufferzone met een aanzienlijk transformatie potentieel voor de herontwikkeling van Planetenbaan en Het Kwadrant. In overleg en afstemming met de Provincie Utrecht en ontwikkelaars wordt onderzocht op welke wijze de volgende maatregelen een positieve bijdrage kunnen leveren aan de planontwikkeling en op welke wijze deze vanuit het plangebied kunnen worden gefinancierd. De volgende kansen dienen zich hier aan: • • • •

De realisatie van een geluidsscherm. Energieopwekking, bijvoorbeeld in de vorm van zonnepanelen. Gemeenschappelijke parkeergarage eventueel gecombineerd met P+R functie. Alternatieve toe- en afrit Zuilense Ring vanaf de Ruimteweg, met de mogelijkheid om Het Kwadrant en Haagstede beter op elkaar te laten aansluiten.

3 juni 2020 21

B

3 RANDVOORWAARDEN

i

3 Ra n d vo o r wa a rd en

i

INLEIDING De randvoorwaarden zijn de leidraad voor de transformatie van het werklandschap Planetenbaan en Het Kwadrant naar een aantrekkelijk gemengd en groenstedelijk woon-werkgebied. Samenhang en afstemming tussen de onderlinge ontwikkelingen is daarbij een leidend en overkoepelend principe voor de ruimtelijke randvoorwaarden. Kosten die gemoeid zijn om te voldoen aan de randvoorwaarden dienen in principe vanuit de ontwikkelingen in het plangebied gefinancierd te worden. Om de verschillende ontwikkelingen individueel (per kavel) te kunnen toetsen, zijn de randvoorwaarden zoveel mogelijk als generieke principes voor alle initiatieven geformuleerd. De randvoorwaarden in dit document zijn als volgt georganiseerd: 1. Op basis van vier hoofdthema’s:

- programma - mobiliteit en parkeren - stedenbouwfysica, milieu en duurzaamheid - stedenbouw en ruimtelijke principes

1

2. Op basis van een onderverdeling in:

‘Venus’ Planetenbaan Noord

- ‘eisen’ (aangeduid met een ‘ ▪ ’ ) - ‘wensen’ (aangeduid met een ‘ ▫ ’ )

Verbeelding

De generieke randvoorwaarden voor de ontwikkelingen zijn in dit document zo veel als mogelijk schematisch verbeeld, zodat de verbeelding toepasbaar is voor elk initiatief. Daarnaast zijn referentiebeelden toegevoegd die de ambities achter de randvoorwaarden laten zien.

2 3

‘Mars’ Planetenbaan Midden

Ten behoeve van een samenhangende ontwikkeling van de deelgebieden zijn de randvoorwaarden ook in verschillende plankaarten verbeeld. De vier gewenste deelgebieden zijn in de afbeelding hiernaast benoemd.

4

‘Neptunus’ Het Kwadrant

‘Saturnus’ Planetenbaan Zuid

3 juni 2020 23

i

RANDVOORWAARDEN 3.1 PROGRAMMA

3. 1 Ra n d vo o rwa a rd en p rogra m m a

i

FUNCTIEMENGING Het ontwikkelen van de Planetenbaan en Het Kwadrant tot een gemengd woon-werkgebied past bij de strategische positie van de locatie. Ondanks het accent op woningbouw bij de ontwikkelingen, is een zorgvuldige inpassing van andere functies essentieel. Een mix van woningen, commerciële en/of maatschappelijke bedrijfsruimten zorgt voor een actieve programmering op verschillende momenten van de dag. Hiervoor zal ook op pilotbasis aan de slag worden gegaan met woonondersteunende kleinschalige retail in de plint. Eisen

▪ Daar waar nu bedrijven of kantoren zitten die goed passen in de nieuwe woon-werkomgeving zal door de eigenaar het gesprek worden aangegaan of deze binnen het plangebied een plek kunnen krijgen.

▪ Voor elke ontwikkeling wordt op eigen wijze invulling gegeven aan een levendige plint met

functiemenging. Deze kan naast woningen(entrees) bijvoorbeeld bestaan uit: kleinschalige kantoorruimtes, kleinschalige woonondersteunende winkels, daghoreca, sportvoorzieningen, huisarts, fysiotherapeut, fitness, wasruimte, maatschappelijke voorziening, etc.

▪ Voorzieningen sluiten aan op de beoogde doelgroepen en het woningbouwprogramma. ▪ Publieke functies in de plint bevinden zich op geconcentreerde plekken, in elk geval gericht op de lokale dwarsverbindingen (Planetenbaan, Kometenweg, Fietsbrugroute) en met een accent bij de bushalte. (zie ook: Levendige Plinten)

renovatie kantoren

transformatie naar woningbouw

Wensen

▫ Toevoegen van flexibele werkplekken voor ZZP-ers en innovatieve bedrijven.

Functiemenging in de plinten 3 juni 2020 25

3. 1 Progra m ma wo n i n gb ou w

i

WONINGBOUW Voor Planetenbaan en Het Kwadrant wordt ingespeeld op de lokale en regionale woonbehoeften met ruimte voor eigenheid en diversiteit. Anders dan het wonen in de compacte stedelijk centra, biedt de locatie een aangenaam groen-stedelijke woonomgeving. Binnen Stichtse Vecht biedt deze plek anders dan de bestaande woonlocaties in de gemeente, ruimte voor andere (zelfs experimentele) woonvormen in combinatie met aanvullende voorzieningen, zorg en/of behoud van werkfuncties in het gebied. De ontwikkeling van Planetenbaan en Het Kwadrant draagt bij aan de sociale woningbouwopgave en is een kans invulling te geven aan de behoefte naar middenhuurwoningen. De locatie leent zich voor het aantrekken van specifieke doelgroepen zoals ouderen die binnen de wijk willen doorstromen naar een levensloopbestendige woning (*zie ook toekomstvisie portaal 20102030) en starters, die kunnen profiteren van de goede uitvalslocatie. Het is tegelijkertijd sociaal wenselijk dat er straks sprake is van een gemengde bevolkingssamenstelling. Er worden daarom verschillende type woningen in het gebied gerealiseerd. Ten behoeve van een divers en gemengd woonprogramma per deelgebied is het woonprogramma flexibel en uitwisselbaar. Gezien de locatie in Maarssenbroek is het toevoegen van eengezinswoningen op deze plek niet wenselijk.

Binnen een deelgebied is uitruil tussen verschillende ontwikkelingen mogelijk wanneer dit de kwaliteit en realisatie van de planvorming verbetert. De verdeelsleutel moet vooraf contractueel worden vastgelegd en door de gemeente goedgekeurd.

Eisen

▪ Elke ontwikkeling heeft minimaal 30% sociale huurwoningen. Woningen kunnen worden gerekend tot een sociale huurwoning indien:

▪ De woningen een huurprijs hebben tot huurtoeslaggrens (€ 720,42 vanaf 1 januari 2019), inclusief subsidiabele servicekosten. ◦ waarvan de (maximale) huurprijs vastgesteld wordt volgens het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel); ◦ waarvan de huurverhoging is gebonden aan door de landelijke overheid vast te stellen voorwaarden en maxima; en ◦ indien de huurprijs de tweede aftoppingsgrens overschrijdt (waardoor geen ▪ ▪ ▪ ▪

huurtoeslag meer kan worden aangevraagd), de huurprijs wordt afgetopt tot het dan geldende bedrag. Toewijzing van de woningen verloopt via WoningNet. Exploitatietermijn van de huurwoningen voor minimaal 20 jaar. De verhuurder bereid is jaarlijks prijsafspraken te maken. De verhuurder bereid is afspraken te maken over huisvesting bijzondere doelgroepen.

▪ Elke ontwikkeling heeft minimaal 30% middenhuurwoningen. Aan deze middenhuurwoningen worden de volgende kwaliteitseisen gesteld:

▪ Middenhuur heeft een huurprijs van € 720,- tot € 900,- (p.p. 1-1-2019). ▪ Indexatie van de middenhuurgrens, zoals deze is vastgelegd in de ▪

huisvestingsverordening, op basis van de CPI alle huishoudens jaar- op- jaar methode gedurende de komende 15 jaar. Exploitatietermijn: tenminste 15 jaar.

Voor 20% van elke ontwikkeling geldt tevens de volgende eis: Minimaal 2 kamerappartementen van tenminste 50m² (€ 720,-) tot 75m² (€ 900,-) GBO.

▪

De andere 10% van elke ontwikkeling sluit aan bij: De huurprijsbepaling volgens het puntensysteem van de Huurcommissie.

▪

▪ Bij elke ontwikkeling is minimaal 10% van de woningen > 75m GBO. 2

Wensen

▫ De ontwikkeling van koopwoningen (eventueel in aparte gebouwen) kan een waardevolle aanvulling zijn voor de differentiatie van het woningbouwprogramma.

▫ Het ontwikkelen van flexibele woningplattegronden (modulair bouwen) draagt bij een circulair en robuust woningbouwprogramma.

▫ Voor woningen met dove gevels of niet-geluidluwe gevels en buitenruimten wordt geadviseerd Mogelijkheid tot uitruil van programma tussen ontwikkelingen binnen een deelgebied

de huisvesting te beperken tot (short-stay) doelgroepen met een hoge verhuisdynamiek, zoals studenten of expats. (zie ook: ‘geluid’)

3 juni 2020 26

i

RANDVOORWAARDEN 3.2 VERKEER EN PARKEREN

3. 2 Ra n d vo o r wa a rd en ver keer en parkeren

OPENBAAR VERVOER EN LANGZAAM VERKEER

i

Planetenbaan en Het Kwadrant is oorspronkelijk ontwikkeld als kantorenlocatie en sterk georiënteerd op het autoverkeer. Voor de transformatie van het plangebied wordt vroegtijdig ingezet op een goede OV-positionering van de wijk en geïnvesteerd in langzaam verkeersverbindingen. Uitgangspunten zijn een goede busverbinding richting het station van Maarssen en Utrecht en langzaam verkeersverbindingen in aansluiting op de bestaande hoofdfietsroutes met een optimale verbinding richting het station. Dit sluit aan op de hedendaagse mobiliteitstrends bij de gewenste starters-doelgroep (tot 30 jaar) waar het autobezit in de afgelopen jaren is afgenomen.1 Eisen

▪ Voor de goede bereikbaarheid van de bestaande bushaltes heeft elk deelgebied een directe en overzichtelijke langzaam verkeersverbinding naar de nabijgelegen bushalte.

▪ Per ontwikkeling worden doorgaande langzaam verkeersverbindingen met een publiek

karakter gerealiseerd. Bij voorkeur gelegen in het groen-blauw casco. Hierbij wordt recht van overpad voor de andere ontwikkelingen geregeld.

▪ Voor de ontwikkeling van het deelgebied Het Kwadrant naar woningbouw is een

verkeersveilige en ongelijkvloerse oversteek naar Planetenbaan-Zuid en plan Haagstede voor voetgangers en fietsers vereist.

verbinding Haagstede

Het Kwadrant

verbinding Planetenbaan

Planetenbaan

1) Bevolkingstrends Nederlanders en hun auto; Een overzicht van de afgelopen tien jaar, februari 2017, CBS 3 juni 2020 28

3. 2 Ra n d vo o r wa a rd en ver keer en parkeren

OPENBAAR VERVOER EN LANGZAAM VERKEER

i

Eisen

▪ Elke ontwikkeling faciliteert de nieuwe langzaam verkeersstructuur. Op elk kavel worden

verbindingen gerealiseerd die aan ten minste 3 zijden van de kavel worden aangesloten op de omliggende langzaam verkeersstructuur.

2 op OV halte

1 3

Legenda Bestaande voetgangersverbindingen Bestaande fietsverbindingen Indicatie nieuwe voetgangersverbindingen Indicatie nieuwe fietsverbindingen Aansluiting op bestaande bushalte

3 juni 2020 29

3. 2 Ra n d vo o r wa a rd en ver keer en parkeren

i

AUTOVERKEER Vertrekpunt voor de toekomstige situatie is dat de ontwikkeling van het plangebied niet meer autobewegingen genereert dan de omliggende infrastructuur aankan. Uit een mobiliteitsonderzoek van Arcadis wordt geconcludeerd dat ook in de maximale woningbouwvariant Planetenbaan en Het Kwadrant de capaciteit van de wegen en kruispunten voldoende is.1 Alleen het kruispunt 'kruising Ruimteweg / Maarssenbroekseslag' zal worden aangepast, waarbij op termijn de inrit van de Planetenbaan vanaf de Ruimteweg komt te vervallen. Eisen

▪ De realisatie van het bouwprogramma leidt niet tot toename van verkeersproblemen op de omliggende infrastructuur rondom het plangebied inclusief de Zuilense Ring.

▪ Om de hoofdwegstructuur zoveel mogelijk te ontlasten wordt er maximaal één auto ontsluiting per deelgebied gerealiseerd:

▪ Bij deelgebied Het Kwadrant 1 op de Ruimteweg ▪ Bij deelgebieden Planetenbaan-Zuid en Planetenbaan-Midden op de Maarssenbroeksedijk ▪ Bij deelgebied Planetenbaan-Noord, op de Kometenbaan.

▪ De toegang tot de parkeervoorzieningen leidt niet tot overlast op de openbare weg. ▪ De aansluitingen voor gemotoriseerd verkeer beletten/onderbreken de routes voor het langzaam verkeer zo min mogelijk en zijn verkeersveilig ingericht.

!

▪ Huidige ervaren knelpunten zoals bij de kruising van de Maarssenbroeksedijk met de Nijverheidsweg vragen om een aanvullende verkeerskundige verkenning.

▪ Per ontwikkeling wordt onderbouwd waar de opstelruimtes voor bezorg- en pakketdiensten

!

zich bevinden. Bij voorkeur worden hiervoor speciale laad- en losplaatsen aangewezen binnen de deelgebieden. Ook kan er een centraal afhaalpunt worden gerealiseerd. Legenda

!

Provinciale weg (Zuilense Ring) Hoofdwijkontsluiting Wijkontsluiting Planetenbaan via Maarssenbroeksedijk Indicatie zijde en positie van ontsluiting per deelgebied

!

Onderbouwing aansluiting openbare weg Verkeersveilige kruisingen voor fietsverkeer

1) Mobiliteitsonderzoek Maarssenbroek, 28 oktober 2019, Arcadis 3 juni 2020 30

3. 2 Ra n d vo o r wa a rd en ver keer en parkeren

i

PARKEREN Eisen - Parkeren, woningbouw

Eisen - Fietsparkeren

▪ De volgende parkeernormen worden gehanteerd voor het plangebied Planetenbaan en Het

▪ Er moet tenminste het volgende aantal fietsparkeerplekken per woning aanwezig zijn: ◦ < 50 m GBO: 2 ◦ 50 – 75 m GBO: 3 ◦ 75 – 100 m GBO: 4 ◦ 100 – 125 m GBO: 5 ◦ > 125 m GBO: 6

Kwadrant.

2

2

2

Voorstel parkeernormen Planetenbaan en Het Kwadrant:

< 60 m2 GBO

60-80 m2 GBO

Bezoekers > 80 m2 GBO

woningtype:

*op te tellen bij norm

Huurappartementen 0,7 1 1,3 0,2 tot 0,3 Koopappartementen 1,0 1,4 1,7

0,2 tot 0,3

Studenten

0,1

0,2

-

-

▪ Voorwaarde voor het hanteren van een lage bezoekersnorm is dat het bezoekersparkeren voor de woonfuncties per deelgebied wordt geclusterd en partijen bijdragen aan een optimale uitwisselbaarheid. Bezoekersparkeren leidt niet tot overlast op omliggende parkeervoorzieningen (zoals aan de Nijverheidsweg).

Het college van burgemeester en wethouders kan van deze normen afwijken indien slimme mobiliteitsconcepten dan wel doelgroepen hier aanleiding toe geven. Te denken valt aan:

◦ Aanbieden van een deelautosysteem of e-bikeconcept. ◦ Realiseren van slimme OV-haltes (met ingebouwde voorzieningen zoals WIFI, (voetpad) verwarming, etc. in combinatie met een hoogwaardige OV-verbinding ◦ Een concentratie van doelgroepen (bijvoorbeeld jongeren onder de 30) met een

2

2

▪ Het Bouwbesluit schrijft voor dat nieuw te bouwen woningen van meer dan 50 m GBO 2

een individueel afsluitbare bergruimte moeten hebben met een oppervlakte van minimaal 5m2 (voor tenminste twee fietsen).1 In lijn met innovatief fietsparkeerbeleid van omliggende stedelijke gemeentes kunnen in de volgende gevallen echter ook voor grotere woningen gemeenschappelijke stallingen binnen de deelgebieden worden toestaan: Bij sociale huurwoningen Indien stedenbouwkundige gewenst Als een collectieve stalling aanzienlijk toegankelijker is dan de individuele bergingen

◦ ◦ ◦

Er mogen ook hoge en lage fietsenrekken worden geplaatst, mits per woning tenminste twee plekken in een laag rek beschikbaar zijn. Volgens de toelichting op het Bouwbesluit is de individuele berging ook bedoeld voor andere zaken. Bij de keuze voor een gezamenlijke fietsenberging is het daarnaast verplicht om een individuele berging van minimaal 2,7 m2 in of bij de woning te realiseren.

▪ Ten behoeve van bezoekers wordt er binnen de deelgebieden conform de CROW normering

minimaal 0,5 tot 1 fietsparkeerplaats per woning gerealiseerd welke openbaar toegankelijk is.2

▪ Bij de fietsparkeerplaatsen worden ook aansluitpunten voor elektrische fietsen gerealiseerd.

aantoonbaar lager autobezit.

Eisen - Parkeren, overige functies

▪ Er wordt uitgegaan van de normen uit het GVVP (versie 04, oktober 2015)

1) Bron: Bouwbesluit 2012, afdeling 4.5: Buitenberging, nieuwbouw 2) Bron: ASVV 2012, CROW

3 juni 2020 31

i

RANDVOORWAARDEN 3.3 STEDENBOUWFYSICA, MILIEU EN DUURZAAMHEID “Een goede stedenbouwfysica - in de vorm van voldoende bezonning, geluidsluwe binnen- en buitenruimtes en een aangenaam windklimaat kenmerkt een kwalitatieve, aantrekkelijke en op de toekomst gerichte woon-werkomgeving.”

3. 3 Ra n d vo o r wa a rd en s ted en b ou wf ysica, milieu en duurz aamheid

i

GELUID

WIND

Het plangebied is gelegen nabij de Zuilense Ring en de op- en afrit hiervan. Ook de Ruimteweg, de Burgemeester Waverijnweg, de Kometenweg en de Maarssenbroeksedijk liggen nabij het plangebied. Deze wegen zorgen vanuit verschillende richtingen voor een hoge geluidsbelasting in het plangebied. Om op deze locatie tot een goed woon- en leefklimaat te komen is het nodig om verder te kijken dan de gebruikelijke aanpak. Alle belanghebbende partijen zoals de gemeente, provincie en initiatiefnemers hebben een actieve rol om een zo acceptabel mogelijke (akoestische) kwaliteit van de woon- en leefomgeving te realiseren.

Het windklimaat wordt meestal bepaald door niet één enkel gebouw, maar een gebouw tezamen met de omringende gebouwen, waarbij ook de obstakels in de wijdere omgeving nog (enige) invloed hebben. Vanuit integrale ontwerpbenadering voor de deelgebieden kunnen bepaalde activiteiten of plekken die maatgevend zijn voor de windhindergevoeligheid, zoals gebouwentrees of zitplekken in het groen-blauwe casco strategisch worden gepositioneerd.

Eisen Naast de wettelijke vereisten gelden de volgende eisen:

▪ De ingediende plannen worden afzonderlijk op het aspect geluid getoetst. Met een integrale aanpak kunnen kansen worden benut om een geluidsluwe woon- en leefomgeving in te richten. Om dit te bereiken zullen bron-, overdracht- en aanvullende maatregelen moeten worden genomen.1 Deze maatregelen kunnen bestaan uit:

◦ Het verlagen van de maximum snelheid op de Zuilense Ring ◦ Het doortrekken van het scherm aan de noordzijde van de Zuilense Ring ◦ Het aanleggen van geluid reducerend asfalt op de Zuilense Ring ◦ Aangepaste planopzet. ◦ Bouwkundige voorzieningen. ▪ Geluidsbelasting op bestaande woningen ten gevolge van verkeerstoename (bijvoorbeeld op de Ruimteweg) mag niet meer toenemen dan 1,5 dB.

Wensen

▫ Bronmaatregelen op de Ruimteweg en overige doorgaande wegen.

Of dit nodig is, is afhankelijk van de mobiliteit studie en de verkeersafwikkeling als gevolg van Haagstede en Planetenbaan en Het Kwadrant en de te verwachten verkeersintensiteit op de Ruimteweg.

▫ Voor woningen met dove gevels of niet-geluidluwe gevels en buitenruimten wordt geadviseerd de huisvesting te beperken tot (short-stay) doelgroepen met een hoge verhuisdynamiek, zoals studenten of expats. (zie ook: ‘woningbouw')

▫ Een goed woon- en leefklimaat is ook gebaat bij voorzieningen die passen bij de doelgroep(en), zoals een fitness- of wasruimte, een koffietentje of gemeenschappelijk dakterras. Zodanig krijgt de leefbaarheid een positieve impuls ondanks de lokale geluidsbelasting.

1) Visie geluid ontwikkeling woningbouw Planetenbaan en Het Kwadrant in Maarssen, 2018, ODRU

Eisen

▪ Bij gebouwen met een hoogte vanaf 30 meter is nader onderzoek naar windhinder noodzakelijk.2 (Beslismodel NEN 8100)

Wensen

▫ Een integraal (kwalitatief) vooronderzoek door een windhinderdeskundige kan aantonen of er

een noodzaak is van toetsing van de bouwplannen door een (kwantitatief) windtunnel- of CFDonderzoek.

BEZONNING De planlocatie is qua bezonning gunstig gelegen ten opzichte van de bestaande woonwijk Bloemstede. Nieuwe ontwikkelingen zullen naar verwachting beperkt effect hebben op de bezonning van de woningen in deze wijk ten opzichte van de huidige situatie. Voor nieuwbouw hebben bewoners in algemene zin graag zon in de woning. Daarbij bestaat een duidelijk verschil in waardering van de periode dat “zoninstraling” gewenst is, afhankelijk van de bestemming van het vertrek dat aan de gevel is gesitueerd. Gelet op de groen-stedelijke ambities voor Planetenbaan en Het Kwadrant wordt wat betreft het minimaal aantal bezonningsuren verwezen naar de gangbare ‘lichte’ TNO-norm.3 Eisen

▪ Een bezonningsdiagram wordt gemaakt om: ◦ inzicht te geven in plekken binnen het plangebied waar de bezonning volgens de norm in ◦

stedelijke situaties, in relatie tot de beoogde functie, kritisch is; inzicht te geven in de (afname van) bezonning van de gevels van woningen, tuinen en terrassen in de omgeving.

▪ De bruikbaarheid van tuinen, terrassen etc. van woningen in de omgeving mag niet onaanvaardbaar afnemen.

Wensen

▫ Ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden ) in midden vensterbank binnenkant raam van de woonkamer.3 Deze norm wordt alleen toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen.

2) Handboek Bouwfysische Kwaliteit Gebouwen, 16 mei 2016, Nederlands Vlaamse Bouwfysica Vereniging 3) Omgevingsthema’s en ruimtelijke planvorming, Kenniscentrum InfoMil 3 juni 2020 33

3. 3 Ra n d vo o r wa a rd en s ted en b o u wf ysica, milieu en duurz aamheid

ENERGIE EN KLIMAAT

i

Een duurzaam ontwerp van de openbare ruimte en de gebouwen van de Planetenbaan draagt bij aan klimaatadaptatie, een prettig leefklimaat en een gebruiksruimte die lang aan de wensen van gebruikers voldoet. Duurzaamheid vormt een integraal onderdeel van de herontwikkeling van Planetenbaan en Het Kwadrant. Eisen

▪ Nieuwe en bestaande gebouwen worden bij transformatie gasloos ontwikkeld. ▪ In 2020 moeten alle woningen voldoen aan BENG (bijna energie neutrale gebouwen). ▪ Voor het gehele gebied zal een energievisie opgesteld worden met de ambitie om het

plangebied als geheel energie neutraal te ontwikkelen. De afspraken over de uitvoering worden opgenomen in de anterieure overeenkomsten met de ontwikkelaars.

▪ Zoveel mogelijk woningen worden nu al energie neutraal. ▪ Waterberging op eigen terrein die 10 mm water kan bergen per m² op de riolering aangesloten verhard oppervlak. Het is ook mogelijk om aan deze waterbergingseis op deelgebiedniveau of binnen het gehele plangebied te voldoen.

Wensen

▫ Vanuit de doelstelling ‘een energieneutrale gemeente in 2030’ vormt NOM (nul op de meter) bij nieuwbouw het uitgangspunt.

▫ Een klimaatneutrale ontwikkeling. Dit kan worden bereikt in de volgende vier stappen: Een duurzame inkoop van producten, met een lage CO2 voetprint. Energiebesparing tijdens de bouw en het gebruik. Het opwekken van duurzame energie integreren tijdens de bouw en gebruik. Compensatie van de CO2-uitstoot door de aanleg van groen.

▫ ▫ ▫ ▫

▫ Zoveel mogelijk afkoppelen van het hemelwater. ▫ Waar mogelijk dak- en gevelgroen toepassen.

3 juni 2020 34

i

RANDVOORWAARDEN 3.4 STEDENBOUW EN RUIMTELIJKE PRINCIPES “Samenhang en aansluiting tussen de plannen als overkoepelende randvoorwaarde.”

3. 4 Ra n d vo o rwa a rd en s ted en b o u w en ruimtelijke principes

i

GROEN-BLAUW CASCO Het groen-blauw casco van Planetenbaan en Het Kwadrant vormt de ruimtelijke structuur waarmee het gebied zich voegt binnen de stedenbouwkundige opzet van Maarssenbroek. Het casco is niet alleen een groene begrenzing, maar voegt ook kwaliteit toe tussen de verschillende deelgebieden door inpassing van de bushalte(s), langzaam verkeersverbindingen, oppervlaktewater, etc. De landschappelijke inrichting van het casco draagt bij aan de gewenste overdrachtsmaatregelen ten behoeve van geluidsreductie langs de Ruimteweg. Eisen