Bestemmingsplan Clarenborg Nieuwer Ter Aa (toelichting, regels en Verbeelding).pdf

46

pland. Dit deel is echter nog niet beschikbaar voor onderzoek. In de toekomst zal hier een opgraving – variant archeologische begeleiding plaatsvinden. Geadviseerd wordt om de overige delen van het plangebied vrij te geven voor verdere ontwikkeling. Conclusie In de proefsleuven zijn geen aanwijzingen gevonden voor een archeologische vindplaats. In het uiterste noordoosten van het plangebied is de toekomstige in- en uitrit van de nieuwe wijk gepland. Dit deel is echter nog niet beschikbaar voor onderzoek. In de toekomst zal hier een opgraving – variant archeologische begeleiding plaatsvinden. Geadviseerd wordt om de overige delen van het plangebied vrij te geven voor verdere ontwikkeling. Alleen het noordoostelijk plandeel krijgt gelet hierop een archeologische dubbelbestemming, waarbij archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd bij bodemingrepen van minimaal 500 m² en dieper dan 30 centimeter. 4.4.2. Monumenten In het plangebied zijn geen Rijks- of gemeentelijke monumenten aanwezig.

4.5.

Vormvrije mer-beoordeling Het Besluit ruimtelijke ordening stelt in artikel 3.1.1, onder f dat inzicht dient te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. Bovendien dien het bestuursorgaan bij de voorbereiding van het besluit (tot vaststelling van het bestemmingsplan) de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen (artikel 3.2 Algemene Wet Bestuursrecht). Het Besluit m.e.r. maakt onderscheid in verschillende lijsten voor verschillende categorieën van activiteiten. Op de C-lijst staan activiteiten, plannen en besluiten, ten aanzien waarvan het maken van een milieueffectrapportage verplicht is. In de D-lijst staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht. Deze regeling houdt in dat elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst aandacht moet worden besteed aan m.e.r. Het komt erop neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die beneden de drempelwaarden vallen uit de D-lijst, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Deze toets wordt de vormvrije m.e.r.-beoordeling genoemd.

Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden: ▪ belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk; ▪ belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r. Indien er daarnaast vanuit de Natuurbeschermingswet een passende beoordeling opgesteld dient te worden (omdat significante effecten op Natura 2000 gebieden niet zijn uit te sluiten),

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

47

geldt ook de verplichting tot het opstellen van een MER. Uit de ecologische QuickScan (zie paragraaf 4.3) blijkt dat hier binnen dit project geen sprake van is. De realisatie van woningen betreft een activiteit die genoemd staat in onderdeel D van het Besluit-m.e.r.: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen' (categorie D12). Conform het Besluitm.e.r. is de activiteit m.e.r.-beoordelingsplichtig indien de activiteit betrekking heeft op de volgende gevallen: 1) een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2) een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of 3) een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. De voorgenomen activiteit omvat geen activiteiten die uitkomen boven voornoemde drempelwaarden. Met 52 woningen en een oppervlak van circa 2,3 hectare valt de voorgenomen activiteit onder de genoemde drempelwaarde voor de m.e.r.-beoordelingsplicht, maar geldt wel de verplichting tot een vormvrije-m.e.r.-beoordeling. Effect op gevoelige gebieden De realisatie van de nieuwe woningen leidt niet tot wezenlijk negatieve effecten op beschermde natuurgebieden (Natura2000, NNN) en/of beschermde soorten. Er is geen sprake van aantasting van de archeologische, landschappelijke, cultuurhistorische of aardkundige waarden.

Relatie met bestaande of autonome ontwikkelingen Er is geen sprake van cumulatie van effecten met andere projecten in de omgeving. Conclusie: geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu De ontwikkeling van het plangebied Nieuwer Ter Aa – Clarenborg tot een nieuwe woonwijk leidt, onder genoemde voorwaarden, niet tot 'belangrijk negatieve milieueffecten'. Er bestaat daarom geen noodzaak tot het doorlopen van een m.e.r.-procedure.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

48

5.

Verklaring van de regels

5.1.

Algemeen Bij het opstellen van het bestemmingsplan is ervoor gekozen de planologisch-juridische regeling in dit bestemmingsplan zoveel mogelijk aan te sluiten (met inachtneming van de Wro) bij recente bestemmingsplannen van de gemeente Stichtse Vecht. Het onderhavig bestemmingsplan gaat uit van de meest recente versie van het rapport Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP-2012-v1.3.1).

5.2.

Bestemmingsplan Het digitale Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten dat is vervat in een GML-bestand (NL.IMRO.1904.BPClarenborgNTAVG01) met bijbehorende regels. Dit bestemmingsplan is via elektronische weg uitwisselbaar en raadpleegbaar. Het geeft de bestemming en de bebouwingsmogelijkheden van de gronden aan. Het digitale bestemmingsplan bestaat uit een GML-bestand met bijbehorende regels. De verbeelding omvat één kaartblad (genummerd 1904-29-P01). Het kaartblad geeft de bestemming van de gronden aan. Waar nodig zijn aanduidingen op de kaart opgenomen waarvan de betekenis in de regels wordt verklaard.

5.3.

Plansystematiek Het nieuwe woongebied krijgt een plansystematiek met een rechtstreekse bouwtitel. Het bestemmingsplan legt de positie en hoofdopzet (zoals hoogten, bouwregels) vast, evenals de hoofdinfrastructuur en groenstructuur. Na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan is het mogelijk een omgevingsvergunning te verlenen, zonder dat een aanvullende planologische procedure doorlopen dient te worden. In de regels zijn bouw- en gebruiksregels opgenomen die de bebouwings-, gebruiks- en inrichtingsmogelijkheden van het plangebied inkaderen. In het plan is zodoende niet meer geregeld dan noodzakelijk is voor het functioneren van het gebied. Dit betekent een flexibele regeling die enerzijds de individuele vrijheid van burgers waarborgt en er anderzijds voor zorgt dat algemene belangen, als de ruimtelijke kwaliteit, niet worden aangetast. Hierdoor wordt het aantal afwijkingen beperkt en wordt het ambtelijk apparaat in de toekomst ontlast.

5.4.

Specifieke verklaring van dit bestemmingsplan De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Deze hoofdstukken zijn: 1. Inleidende regels 2. Bestemmingsregels 3. Algemene regels 4. Overgangs- en slotregels

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

49

Inleidende regels In de Inleidende regels worden de gebruikte begrippen beschreven (artikel 1) en worden regels gesteld ten aanzien van de wijze waarop gemeten moet worden (artikel 2). Bestemmingsregels De Bestemmingsregels bevatten zes enkelbestemmingen en vier dubbelbestemmingen: "Groen" (artikel 3), "Maatschappelijk" (artikel 4), "Tuin" (artikel 5), "Verkeer" (artikel 6), "Water" (artikel 7) en "Wonen" (artikel 8) en de dubbelbestemmingen "Waarde - Aardkundige waarden" (artikel 9), "Waarde – Archeologie 4" (artikel 10), "Waarde -Openheid" (artikel 11) en "Waterstaat - Waterkering" (artikel 12). De belangrijkste onderdelen van de groenstructuur, zoals het binnenhof, hebben de bestemming "Groen". Deze bestemming regelt het openbaar groen met de daarbij behorende voorzieningen. Water, voet- en fietspaden, speelvoorzieningen en speelvelden zijn hier toegestaan. De woonzorgvoorziening heeft de bestemming "Maatschappelijk". In jurisprudentie wordt ten aanzien van het wonen een onderscheid gemaakt naar 'niet (nagenoeg) zelfstandige bewoning' ('Maatschappelijk') en '(nagenoeg) zelfstandige bewoning' ('Wonen'). Naarmate de zorg meer verbonden is aan de woning, zal eerder sprake zijn van een maatschappelijke bestemming dan van een woonbestemming.

Wanneer geen duidelijk onderscheid mogelijk is tussen het wonen en de geboden zorg of wanneer het verblijf in de woning niet los staat van de te leveren zorg, is sprake van een maatschappelijke bestemming. Elementen die hierbij een rol spelen zijn: ▪ is sprake van 24-uurs zorg, wordt therapie gegeven vanuit huis, wordt de bewoners geleerd om zelfstandig te wonen en wordt de woning alleen toegekend aan bewoners met een zorgindicatie die verplicht zorg moeten afnemen. ▪ indien een of meer van deze vragen bevestigend wordt geantwoord is al snel sprake van een maatschappelijke voorziening ▪ van nagenoeg zelfstandige bewoning is sprake in geval van dagbesteding of werk buitenhuis, er geen 24-uurs zorg of therapie plaatsvindt vanuit huis of de zorg voornamelijk gericht is op de dagelijkse bezigheden van de bewoner. Zoals verder blijkt uit de hiervoor beschreven Afdelingsjurisprudentie is al sprake van voldoende verbondenheid tussen de bewoners indien er gemeenschappelijke ruimtes of voorzieningen zijn waar de bewoners gebruik van kunnen maken. In dit geval is sprake van 24-uurs zorg. Derhalve heeft de woonzorgvoorziening de bestemming "Maatschappelijk".

Een woonzorgvoorziening wordt daarbij als volgt gedefinieerd: een voorziening met (on)zelfstandige woonruimten met daarbij behorende zorgvoorzieningen, afgestemd op een specifieke doelgroep die gelet op hun fysieke of psychische gesteldheid zonder deze 24 uurs zorg niet zelfstandig kunnen wonen. Algemene ruimten ten behoeve van de onzelfstandige bewoning, zorg en/of bedrijfsvoering worden hieronder begrepen, met uitzondering van een bedrijfswoning. Door middel van een aanduiding op de verbeelding is bepaald dat er maximaal 20 wooneenheden in de woonzorgvoorziening mogen worden gerealiseerd.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

50

Verder bepaald is dat dient te worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB danwel de verleende hogere waarde of dat een permanent geluiddichte gevel (dove gevel) dient te worden toegepast. Voor twee-aaneengebouwde en vrijstaande woningen is de bouwdiepte gemaximeerd, om te voorkomen dat bewoners in de toekomst de volledige diepte van een bouwvlak gebruiken om hun woning over meer bouwlagen uit te breiden. Die bouwdiepte geldt voor het hoofdgebouw en niet voor de het aangebouwde bijbehorende bouwwerk, ook als daarin zoals bijvoorbeeld bij de levensloopbestendige woningen alleen maar woonfuncties in zijn opgenomen. Aangebouwde bijbehorende bouwwerken hebben in principe een platte afdekking. Bij een tweetal vrijstaande woningen zijn de aangebouwde bijbehorende bouwwerk in het woningontwerp voorzien van een kap. Deze woningen zijn in het beeldkwaliteitplan aangegeven. Voor de realisatie van de kap op deze woningen is in de planregels een uitzondering opgenomen, waarbij verwezen wordt naar het beeldkwaliteitplan. De voortuinen van de woningen zijn bestemd als "Tuin". Op deze gronden mogen bij recht geen gebouwen worden opgericht. Onder voorwaarden zijn erkers en toegangsportalen toegestaan. Daarnaast is de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals erfafscheidingen mogelijk.

De gronden met de bestemming "Verkeer" zijn bestemd voor wegen, straten en paden en de bijbehorende bermen, met hoofdzakelijk een verkeersfunctie. Daarnaast zijn bijbehorende voorzieningen zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden, groenvoorzieningen en water toegestaan. Zowel de Aa als de watergangen langs de buitenranden van het plangebied hebben de bestemming "Water". De woningen en de gronden daaromheen, met uitzondering van de voortuinen hebben de bestemming "Wonen". Door middel van een aanduiding is de woningtypologie vastgelegd. Verder zijn de goot- en bouwhoogte per bouwblok gemaximeerd, waarbij in een aantal gevallen uit stedenbouwkundige overwegingen een differentiatie in die toegestane hoogten is aangebracht. Woningen dienen in de bouwvlakken te worden gebouwd. Daarbuiten zijn bijbehorende bouwwerken, zoals aan- of uitbouwen, bijgebouwen toegestaan. In aanvulling op deze begrenzingen van de bebouwingsmogelijkheden kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen ten aanzien van de positionering van hoofdgebouwen, de minimum danwel de maximum goothoogte, de rooilijn waarin een hoofdgebouw wordt gepositioneerd en/of de nokrichting, teneinde een stedenbouwkundige opzet te bewerkstelligen zoals in het Stedenbouwkundig plan Nieuwer Ter Aa, dat als bijlage bij de regels is gevoegd, wordt beoogd.

Ook voor de woningen is bepaald dat dient te worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB danwel de verleende hogere waarde of dat een permanent geluiddichte gevel (dove gevel) dient te worden toegepast.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

51

Het geclusterde bergingenblok waarin ook een nutsvoorziening kan worden opgenomen heeft eveneens de bestemming "Wonen" met de aanduiding 'bijgebouwen'. Ook hiervoor zijn de gooten bouwhoogte gemaximeerd. De aardkundige waarden worden op de verbeelding aangegeven met de bestemming "Waarde - Aardkundige waarden" en door middel van het aanlegvergunningstelsel beschermd. Daarnaast geldt een bouwverbod. De bestemming "Waarde – Archeologie 4" is gericht op het behoud van de in of op de grond aanwezige archeologische waarden. Bij bodemingrepen groter dan 500 m² en dieper dan 30 centimeter is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Gelet op de tot nog toe uitgevoerde archeologische onderzoeken betekent deze dubbelbestemming dat een inventariserend veldonderzoek door middel van het aanleggen van proefsleuven (IVO-P) dient te worden uitgevoerd, voordat met de bouw- en aanlegwerkzaamheden van de nieuwe woonwijk kan worden gestart. Een strook van 5 meter langs de Aa heeft de bestemming "Waarde - Openheid". Deze gronden zijn mede bestemd voor de instandhouding van de voorkomende visueel-ruimtelijke kwaliteit die wordt ontleend aan de landschappelijke openheid. Ter bescherming hiervan is een aanlegvergunningstelsel opgenomen dat onder meer hoogopgaande beplanting uitsluit.

Doel van deze dubbelbestemming is tevens om vergunningvrij bouwen in deze zone te voorkomen omdat de gronden hiermee niet als erf worden aangemerkt als bedoeld in artikel 1 van Bijlage II van het Bor. In de Nota van toelichting van het Bor is het volgende hierover opgenomen: "Ook is het mogelijk om gronden «mede» te bestemmen voor andere functies. Er geldt dan bijvoorbeeld voor het gehele perceel een bestemming woondoeleinden, maar door een zogenoemde dubbelbestemming te geven of door mede bepaalde waarden, functie- of gebiedsaanduidingen toe te kennen, kan tot uitdrukking worden gebracht dat percelen of perceelsgedeelten mede een ander planologisch doel dienen. Indien de bestemmingsregeling in zo'n geval gepaard gaat met belemmeringen om een perceel of delen van een perceel te gebruiken en feitelijk in te richten ten dienste van het hoofdgebouw, is er geen sprake van erf". Deze laatste mogelijkheid is expliciet in de jurisprudentie bevestigd (ABRvS 201209655/1/A1). In het belang van de waterkering langs de Aa heeft deze waterkering met de bijbehorende beschermingszone(s) de bestemming "Waterstaat – Waterkering". Deze strook is mede bepalend voor het waterkerend vermogen en de stabiliteit van de waterkering. De betreffende gronden zijn in eerste instantie aangewezen voor waterkeringsdoeleinden. De gronden worden wel uitgegeven aan de bewoners van de woningen langs de Aa.

Bebouwing en beplanting is uitsluitend toegestaan als de belangen van de waterkering zich hiertegen niet verzetten. Algemene regels In artikel 13 is een antidubbeltelregel opgenomen. De antidubbeltelregel strekt ertoe dat gronden die al eens in aanmerking zijn genomen bij het verlenen van omgevingsvergunningen, niet nogmaals meegeteld kunnen worden.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

52

In de algemene bouwregels in artikel 14 zijn regels opgenomen voor ondergrondse bouwwerken en voor ondergeschikte bouwwerken. Daarnaast is een koppeling gelegd met het beeldkwaliteitplan. Na de invoering van de Omgevingswet is het niet langer mogelijk om het beeldkwaliteitplan als bijlage bij de gemeentelijke welstandsnota vast te stellen. Deze welstandsnota is immers van rechtswege opgegaan in het tijdelijke omgevingsplan. In artikel 14 wordt toetsing aan het beeldkwaliteitplan door een door het college aan te wijzen ter zake deskundige verplicht gesteld en in een voorrangsbepaling wordt geregeld dat, bij strijdigheid met andere onderdelen in het tijdelijke omgevingsplan (zoals de welstandsnota), hetgeen opgenomen in het beeldkwaliteitplan voorgaat. Artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht omvat een verbod om gronden in strijd met hun bestemming te gebruiken. De algemene gebruiksregels in artikel 15 omvatten een aantal verboden om gronden en bouwwerken voor diverse activiteiten te gebruiken die niet wenselijk zijn in een woongebied. Daarnaast zijn de parkeernormen vastgelegd overeenkomstig de gemeentelijke parkeernota. De Aa is onderdeel van het NatuurNetwerk Nederland (voorheen Ecologische hoofdstructuur).

In de Algemene aanduidingsregels (artikel 16) is ten behoeve van het behoud, het herstel en de ontwikkeling van het NatuurNetwerk Nederland een aanduiding opgenomen. Een aantal werken en werkzaamheden kan hierdoor uitsluitend worden uitgevoerd indien het bevoegd gezag hiervoor een omgevingsvergunning is verleend. Zo'n vergunning kan uitsluitend worden verleend indien één of meer waarden die het plan beoogt te beschermen, niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden of functies niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind. De algemene afwijkingsregels (artikel 17) hebben onder meer tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Met een door het bevoegd gezag te verlenen afwijking kunnen onder meer geringe wijzigingen in de maatvoeringen voor bouwwerken, zoals genoemd in hoofdstuk 2 van de regels, worden aangebracht. Aan toepassing van de afwijkingsbevoegdheid dient een belangenafweging ten grondslag te liggen. Dit artikel is een aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen. In de algemene wijzigingsregels (artikel 18) is de mogelijkheid opgenomen om een aantal standaard wijzigingen in het plan aan te brengen, indien blijkt dat daaraan in de toekomst behoefte bestaat. De bevoegdheid is gebaseerd op het bepaalde in artikel 3.6, lid 1 onder a van de Wro.

De wijzigingsregels bieden in aanvulling op de afwijkingsregels mogelijkheden voor bestemmingswijzigingen, verschuivingen van bestemmingsgrenzen en bebouwingsmogelijkheden voor nutsvoorzieningen. Aan toepassing van de wijzigingsbevoegdheid dient, evenals bij de toepassing van een afwijkingsbevoegdheid, een belangenafweging ten grondslag te liggen. Overeenkomstig de jurisprudentie is deze bevoegdheid van burgemeester en wethouders of van de gemeenteraad aan (objectieve) grenzen gebonden.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

53

Overgangs- en slotregels De verplichte overgangsregels voor bouwwerken en gebruik zijn conform het bepaalde in artikel 3.2.2 van het Bro opgenomen (artikel 19). Tenslotte bevat het plan een slotregel (artikel 20).

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

54

6.

Uitvoerbaarheid

6.1.

Financiële uitvoerbaarheid De economische haalbaarheid past binnen de verwachte marktontwikkelingen in de bouwsector. Uit een globale exploitatie-opzet blijkt dat de planontwikkeling in financieel-economisch opzicht uitvoerbaar is. Tussen de gemeente Stichtse Vecht en de initiatiefnemer wordt vooruitlopend op het vaststellen van dit bestemmingsplan een anterieure overeenkomst gesloten waarin het kostenverhaal is geregeld. Uit deze particuliere planontwikkeling vloeien voor de gemeente dan ook geen kosten voort, die een financiële verantwoording vooraf noodzakelijk maken.

6.2.

Vooroverleg Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Het conceptontwerpbestemmingsplan wordt toegezonden aan een aantal overlegpartners. Eventuele reacties worden te zijner tijd in deze paragraaf samengevat en beantwoord. Met de provincie Utrecht is in de voorbereidingsfase al veelvuldig overleg gevoerd over de toepassing van artikel 9.12 uit de Interim Omgevingsverordening. In dat kader zijn de afgelopen jaren diverse varianten van de planontwikkeling met Provincie gedeeld. Eind 2022 is door de provinciale accountmanager van de gemeente aangegeven dat de toenmalige variant een verbetering vormt ten opzichte van eerdere varianten. Anders dan eerdere varianten voorzag het toenmalige plan in een groene rand aan de buitenkant van het plan. Vanuit een landschappelijk perspectief waren er vraagtekens bij de locatie van de rijtjes woningen aan de zuidoostrand. Deze invulling werd te statisch bevonden.

Het verschuiven van de rijtjes woningen of een lagere bouwhoogte is vanuit geluidstechnische redenen niet mogelijk. Om de overgang tussen het landelijk gebied hier zoveel mogelijk te verzachten zijn de rijtjes ten opzichte van elkaar verdraaid. Verder wordt het statische bebouwingsbeeld verzacht door op de kop kappen naar de eerste bouwlaag door te trekken en bij enkele woningen veranda's te realiseren. In het beeldkwaliteitplan is hier ook nadrukkelijk aandacht op gevestigd. Verder is ook voor het inrichtingsplan hier een belangrijke rol weggelegd. In overleg met gemeente en met de welstandscommissie zijn in de zone langs de Aa aanpassingen gedaan in de bouwvolumes. Met de introductie van lage goothoogtes, een woning van één laag met kap is deze rand verder verzacht. Verder is de openbare zitgelegenheid langs de Aa zodanig aangepast dat deze meer zicht biedt vanuit het plan op de Aa. De groene rand zo-

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

55

als omschreven door provincie zit nog steeds in het huidige plan. Dit dijklichaam wordt als tuin uitgegeven. Vanwege een verplichte beschermings- en onderhoudsstrook van het waterschap kunnen hier geen bouwwerken worden gerealiseerd. In het bestemmingsplan wordt ook vergunningsvrij bouwen uitgesloten door middel van de dubbelbestemming "Waarde - Openheid". Vanuit het streven naar een zachte overgang worden vanuit de planontwikkeling ook diverse bomen achter de woningen aangeplant (met instandhoudingsverplichting). Tot slot geeft de provincie aan dat de meest zuidelijke woning stedenbouwkundig los komt van het plan. Zoals omschreven kent het stedenbouwkundig plan langs de Aa juist een informele opzet. Gelijk als bij het bestaande dorp is de situering van de woningen deels gebaseerd op de rivierloop en deels op basis van toevalligheden. Rooilijnen en massa's zijn hier zelden rechtlijnig of opgelijnd. Juist deze toevalligheid dient zich ook bij deze woning aan, waar twee watergangen elkaar benaderen. De oriëntatie van de woning leidt tot een passend antwoord op de nieuw te graven watergang, terwijl de achterkant zich juist oriënteert op de weidse polder aan de overzijde van de Aa. Met een lage kap aan de zuidoostelijke zijde zorgt deze woning er ook voor dynamiek en variatie in deze dorpsrand, hetgeen ook door de provincie wordt nagestreefd.

Naar aanleiding van de reactie van de provincie is de watergang langs de zuidrand van het plangebied verlengd tot ongeveer halverwege het perceel waarop deze woning wordt gebouwd.

6.3.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Woningbouw is al 20 jaar een gespreksonderwerp tussen de Dorpsraad van Nieuwer Ter Aa en het gemeentebestuur. Dit overleg heeft er uiteindelijk toe geleid dat de dorpsraad op 29 mei 2020 een principeverzoek heeft ingediend. Op 15 september 2020 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Stichtse Vecht met dit principeverzoek ingestemd. De inwoners van Nieuwer Ter Aa hebben, onder aanvoering van de dorpsraad, zelf een planlocatie aangedragen aan de zuidzijde van het dorp. Samen met de inwoners van Nieuwer Ter Aa is een bouwplan gemaakt voor een sociale en duurzame wijk, in eerste instantie voor de eigen inwoners, passend bij de omvang, woonbehoefte en uitstraling van dit karakteristieke dorp. Dit vanuit de gedachte 'voor het dorp, door het dorp'. Uit een enquête onder de dorpsbewoners bleek dat ongeveer 95 van de adressen voorstander is van de realisatie van woningen in het plangebied. Ook de School met de Bijbel, Sport- en toneelverenigingen en de lokale kerkgenootschappen hebben aangegeven verblijd te zijn met extra inwoners voor het dorp. Dit zal goed helpen om de vitaliteit van deze voorzieningen op peil te houden. De plannen op initiatief van de Dorpsraad zijn gestart en in goed overleg met de Dorpsraad uitgewerkt.

6.4.

Ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan is van vrijdag 15 december 2023 tot en met donderdag 25 januari 2024 gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen kenbaar te maken. Gedurende die termijn zijn 9 zienswijzen / reacties ingediend. Op woensdag 17 januari is er vanuit ontwikkelaar en gemeente een brede inloopbijeenkomst georganiseerd. Op deze informatiebijeenkomst is onder meer het ontwerp

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

56

bestemmingsplan gepresenteerd. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de Nota zienswijzen Bestemmingsplan Clarenborg Nieuwer Ter Aa18. Na vaststelling door de gemeenteraad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

18

Gemeente Stichtse Vecht, Nota zienswijzen Bestemmingsplan Clarenborg Nieuwer Ter Aa, Maarssen, 19 maart 2024

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

Regels

2

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

3 3 11

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Bestemmingsregels Groen Maatschappelijk Tuin Verkeer Water Wonen Waarde - Aardkundige waarden Waarde - Archeologie 4 Waarde - Openheid Waterstaat - Waterkering

13 13 14 16 17 18 19 23 25 28 30

Hoofdstuk 3 Artikel 13 Artikel 14 Artikel 15 Artikel 16 Artikel 17 Artikel 18

Algemene regels Antidubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels

32 32 33 35 37 38 40

Hoofdstuk 4 Artikel 19 Artikel 20

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

41 41 42

Bijlagen bij regels Bijlage 1

Staat van bedrijfsactiviteiten

Bijlage 2

Stedenbouwkundig plan

Bijlage 3

Beeldkwaliteitplan

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

3

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan Het bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg met identificatienummer NL.IMRO.1904.BPClarenborgNTA-VG01 van de gemeente Stichtse Vecht.

1.2

bestemmingsplan De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3

aanduiding Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4

aanduidingsgrens De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5

aaneengebouwde woning Een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer dan twee-aaneen gebouwde woningen.

1.6

aanlegsteiger bouwwerk, geen gebouw zijnde, boven het water en deels op de oever (om van en naar te lopen), bedoeld voor het aanleggen van vaartuigen en of andere doeleinden, zoals terras;

1.7

aan huis verbonden bedrijf Een bedrijf of het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat niet krachtens milieuregelgeving vergunnings- of meldingsplichtig is, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarbij de woning in hoofdzaak de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Detailhandel, horeca, kinderdagverblijven, seksinrichtingen, prostitutie, koeriersbedrijven en (personen-)transport vallen hier niet onder.

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

4

1.8

aan huis verbonden beroep Een dienstverlenend beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk uitgeoefend wordt, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Detailhandel, horeca, kinderdagverblijven, seksinrichtingen, prostitutie, koeriersbedrijven en (personen-)transport vallen hier niet onder.

1.9

afhankelijke woonruimte Een onderdeel van het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is.

1.10

antenne-installatie Installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

1.11

archeologische waarde De aan een gebied toegerekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden.

1.12

bebouwing Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.13

bebouwingsgrens Een grens van een bouwperceel, welke niet door gebouwen mag worden overschreden, behoudens krachtens deze regels toegelaten afwijkingen.

1.14

bebouwingspercentage De gezamenlijke oppervlakte van gebouwen op een bouwperceel, in procenten van de oppervlakte van dat bouwperceel. In geval van meerdere eigenaren wordt het percentage naar rato van het oppervlak van het in eigendom zijnde perceel bepaald.

1.15

bestaand a. bij bebouwing: een legaal bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van de terinzagelegging is ingediend, dan wel een bouwwerk welke naar het doorlopen van een wijzigings- of afwijkingsprocedure kan worden vergund, tenzij in de regels anders bepaald;

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

5

b. bij gebruik: het legale gebruik dat bestaat op het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen, dan wel nadien kan worden gebruikt krachtens een verleende vergunning, tenzij in de regels anders bepaald.

1.16

bestemmingsgrens De grens van een bestemmingsvlak.

1.17

bestemmingsvlak Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.18

bijbehorend bouwwerk Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.19

bijgebouw Een bijbehorend bouwwerk in de vorm van een op zich zelf staand, vrijstaand of aangebouwd gebouw, dat door zijn constructie of afmetingen ondergeschikt is aan een op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw, niet direct bereikbaar vanuit het hoofdgebouw.

1.20

bouwen Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.21

bouwgrens De grens van een bouwvlak.

1.22

bouwlaag Een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en ruimte onder de kap, indien deze niet normaal beloopbaar zijn.

1.23

bouwperceel Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Bij woningen betreft dit het gehele perceel inclusief voor- en zijtuinen.

1.24

bouwperceelgrens De grens van een bouwperceel.

1.25

bouwvlak Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

6

1.26

bouwwerk Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.27

dakkapel Een constructie ter vergroting van een gebouw, met één of meer ramen, welke zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

1.28

dakopbouw Een constructie ter vergroting van een gebouw, met één of meer ramen, welke zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie deels, maar ten hoogste 1,5 meter, boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in beide dakvlakken van het dak zijn geplaatst, evenwijdig aan de dakvlakken.

1.29

detailhandel Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

1.30

dienstverlening Het (naar openingstijden) met een winkel vergelijkbare onderneming die is gericht op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en wordt geholpen, zulks met uitzondering van horecaondernemingen en seksinrichtingen/prostitutie.

1.31

erf Een al dan niet bebouwd perceel, of gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en de bestemming deze inrichting niet verbiedt.

1.32

erotisch getinte vermaaksfunctie Een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal.

1.33

gebouw Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.34

geluidgevoelig object Woningen, alsmede gebouwen, terreinen en ruimten als bedoeld in de Wet geluidhinder.

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

7

1.35

geluidsluwe buitenzijde Buitenruimte van de woning waar de geluidbelasting (indien gelegen aan de bronzijde) niet meer dan 5 dB hoger is dan de ten hoogste toelaatbare waarde of de als geluidsluw aangemerkte gevel (indien de geluidsbelasting van deze hoger is dan de ten hoogste toelaatbare waarde).

1.36

geluidsluwe zijde Zijde van de woning waar de geluidbelasting minder dan de ten hoogst toelaatbare waarden bedraagt: 48 dB voor wegverkeer, 55 dB voor spoorwegen, 50 dB(A) voor industrie; waarbij rekening wordt gehouden met cumulatie; de geluidluwe zijde dient voor alle geluidbronnen geluidsluw te zijn.

1.37

hoofdgebouw Een gebouw dat, gezien zijn bestemming, vorm of gebruik, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

1.38

huishouden Persoon of groep personen die een huishouding voert, niet zijnde (bedrijfsmatige) kamerbewoning/ kamerverhuur.

1.39

huishouding Regeling van het huishouden, familieleven, huisgezin.

1.40

kamerbewoning/ kamerverhuur Het gebruik van een hoofdgebouw of met het hoofdgebouw verbonden bijbehorende bouwwerken door meer dan één zelfstandig huishouden.

1.41

kap Een gesloten bovenbeëindiging van een bouwwerk waarbij bij een horizontale projectie ten minste 50% van het gebouw wordt afgedekt met hellende dakvlakken.

1.42

kelder Een grotendeels ondergronds gelegen ruimte, die grotendeels is gesitueerd onder een bijbehorende bovengronds bouwwerk.

1.43

kelderingang Een constructie die dient voor de toegang tot een kelder.

1.44

mantelzorg Het anders dan bedrijfsmatig bieden van zorg aan een of meer leden van een huishouding, die hulpbehoevend is of zijn op het fysieke, psychische en/of sociale vlak.

1.45

nevenactiviteit Een activiteit ondergeschikt aan de hoofdactiviteit in zowel omvang (m²), omzet (€) als de effecten op het woon- en leefklimaat.

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

8

1.46

nutsvoorzieningen Gebouwde dan wel ongebouwde voorzieningen ten behoeve van algemene nutsdoeleinden zoals de watervoorziening, afval, energievoorziening of het (tele)communicatie-verkeer.

1.47

omgevingsvergunning Een vergunning voor het uitvoeren van een project dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo).

1.48

omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden, op grond van artikel 2.1 lid 1 onder b van de Wabo.

1.49

ondergeschikte detailhandel Detailhandel vanuit vestigingen/voorzieningen die als hoofdactiviteit geen detailhandel hebben en waarvan de detailhandelsfunctie in ruimtelijk, functioneel en inkomenswervend aantoonbaar ondergeschikt en gelieerd is aan de hoofdfunctie.

1.50

ondergeschikte functie Functie die ondergeschikt is aan de hoofdfunctie.

1.51

ondergronds bouwwerk Een gebouw, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen beneden peil.

1.52

opslag Het bewaren van goederen, materialen en stoffen zonder dat ter plaatse sprake is van productie, bewerking, verwerking, handel en/of activiteiten van administratieve aard.

1.53

overkapping Een bouwwerk op het erf van een gebouw of standplaats, dat strekt tot vergroting van het gebruiksgenot van het gebouw of de standplaats en dat, voor zover gebouwd vóór (het verlengde van) de voorgevel van een gebouw, geen tot de constructie zelf behorende wanden heeft en, voor zover gebouwd achter (het verlengde van) de voorgevel van een gebouw, maximaal drie wanden heeft waarvan maximaal twee tot de constructie behoren.

1.54

peil a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het oorspronkelijke aansluitende terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

9

c.

voor gebouwen in het talud van de dijk: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de van de dijk afgekeerde zijde van het gebouw; d. indien in of op het water wordt gebouwd: de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabijgelegen punt waar het water grenst aan het vaste land.

1.55

perceelsgrens Een grenslijn tussen bouwpercelen onderling.

1.56

permanent geluiddichte gevel (dove gevel) a. een bouwkundige constructie waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een in NEN 5077 bedoelde karakteristieke geluidwering die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB onderscheidenlijk 35 dB(A), alsmede, b. een bouwkundige constructie waarin alleen bij uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits de delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte.

1.57

prostitutie Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.58

seksinrichting Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.59

staat van bedrijfsactiviteiten Een als Bijlage 1 bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen.

1.60

straatmeubilair Straatmeubilair: bouwwerken ten behoeve van al dan niet openbare (nuts-)voorzieningen, zoals: a. verkeersgeleiders, verkeersborden, lichtmasten, zitbanken en bloembakken; b. telefooncellen, abri's, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame (inclusief de reclame zelf); c. kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen met een inhoud van niet meer dan 50 m³ en een hoogte van niet meer dan 3 meter, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, energievoorziening en brandkranen; d. (ondergrondse) afvalinzamelsystemen.

1.61

twee-aaneen gebouwde woning Een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van twee-aaneen gebouwde woningen.

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

10

1.62

voorgevel De lijn waarin de voorgevel van het (hoofd)gebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan.

1.63

voorgevellijn Denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen.

1.64

voorzieningen van openbaar nut Voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer.

1.65

vrijstaande woning Een woning zonder gemeenschappelijke wand met een andere woning of functie.

1.66

woning/wooneenheid Een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

1.67

woonzorgvoorziening Een voorziening met (on)zelfstandige woonruimten met daarbij behorende zorgvoorzieningen, afgestemd op een specifieke doelgroep die gelet op hun fysieke of psychische gesteldheid zonder deze 24 uurs zorg niet zelfstandig kunnen wonen. Algemene ruimten ten behoeve van de onzelfstandige bewoning, zorg en/of bedrijfsvoering worden hieronder begrepen, met uitzondering van een bedrijfswoning.

1.68

zijgevel De zijgevel links of rechts, meestal haaks op de voorgevel, zoals deze bij de bouw is gerealiseerd en grenzend aan het zijerf.

1.69

zorgwoning een gebouw of een zelfstandig gedeelte van een gebouw aangepast voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen en hun verzorgers, gericht op het verlenen van zorg.

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

11

Artikel 2 2.1

Wijze van meten

Meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: a. de afstand: De afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot (bouw)perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst is. b. de afstand tot de bouwperceelsgrens: Tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is. c. de bebouwde oppervlakte van een bouwperceel, bouwvlak of ander terrein: Buitenwerks boven peil, met dien verstande, dat de grondoppervlakten van alle op een terrein gelegen bouwwerken worden opgeteld. d. de bouwhoogte van een antenne-installatie: 1. Ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie; 2. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie. e. de bouwhoogte van een bouwwerk: Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. f. de breedte van een bouwperceel: Tussen de twee zijdelingse perceelsgrenzen, gemeten in de grens van het bouwvlak of rooilijn. g.

de dakhelling: Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. h. de goothoogte van een bouwwerk: Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met dien verstande dat bij een lessenaarsdak het laagste punt van het dak als goothoogte wordt aangemerkt. i. de horizontale diepte van een bouwwerk: Tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de voorgevel en de achtergevel. j. de inhoud van een bouwwerk: Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van de daken en dakkapellen. k. de oppervlakte van een bouwwerk: Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. l. de oppervlakte van een overkapping: Tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping.

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

12

m. de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk: Van het peil tot aan de bovenzijde van de afgewerkte vloer van het ondergrondse (deel van het) bouwwerk.

2.2

Ondergeschikte bouwdelen Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergechikte bouwdelen zoals stoepen, stoeptreden, trappen, funderingen, kelderkoekoeken, erkers, plinten, pilasters, kozijnen, gevel- en kroonlijsten, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen en/of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

13

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Groen

Bestemmingsomschrijving De voor "Groen" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, met de daarbij behorende: c. speelvoorzieningen; d. kunstobjecten en straatmeubilair; e. nutsvoorzieningen; f. afvalinzamelingssystemen; g. voet- en fietspaden; h. overige functioneel met de bestemming "Groen" verbonden voorzieningen.

3.2

Bouwregels Voor het bouwen van bouwwerken op de in lid 3.1 bedoelde gronden gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van nutsvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 3 meter; b. de oppervlakte van nutsvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 20 m²; c. de bouwhoogte van speelvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 5 meter; d. de bouwhoogte van straatmeubilair niet meer mag bedragen dan 3 meter; e. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer mag bedragen dan 5 meter.

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

14

Artikel 4 4.1

Maatschappelijk

Bestemmingsomschrijving De voor "Maatschappelijk" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. een woonzorgvoorziening met zorgwoningen, met de daarbij behorende: b. tuinen en erven; c. parkeervoorzieningen; d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; e. groenvoorzieningen; f. overig functioneel met de bestemming "Maatschappelijk" verbonden voorzieningen.

4.2

Bouwregels

4.2.1

Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen op de in lid 4.1 bedoelde gronden gelden de volgende regels: a. een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat: 1. uit akoestisch onderzoek blijkt dat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeerslawaai, òf, 2. burgemeester en wethouders hogere waarden als bedoeld in de Wet geluidhinder hebben vastgesteld of hebben laten vaststellen en wordt voldaan de voorwaarden uit het besluit hogere waarden, òf, 3. een permanent geluiddichte gevel (dove gevel) wordt gerealiseerd; b. de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte(m)' is aangegeven; c. het aantal wooneenheden mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven.

4.2.2

Bijbehorende bouwwerken Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken en overkappingen op de in lid 4.1 bedoelde gronden gelden de volgende regels: a. bijbehorende bouwwerken en overkappingen mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd, op minimaal 1 meter afstand achter de voorgevellijn; b. de afstand tot de zijdelingse perceelgrens mag niet minder dan 1 meter bedragen, tenzij in de perceelgrens wordt gebouwd; c. de gronden, gelegen buiten het bouwvlak mogen voor maximaal 50% bebouwd worden met een maximum van 50 m²; d. de goot- en bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken en overkappingen mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,3 meter; e. de bouwhoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan 3,5 meter; f. de dakhelling van een bijbehorend bouwwerk of overkapping mag niet meer bedragen dan de dakhelling van het hoofdgebouw.

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

15

4.2.3

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op de in lid 4.1 bedoelde gronden gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar het openbaar gebied gekeerde voorgevellijn van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 1 meter; a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de voorgevellijn van de naar het openbaar gebied gekeerde voorgevellijn van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 2 meter; b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedragen dan mag niet meer bedragen dan 3 meter.

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

16

Artikel 5 5.1

Tuin

Bestemmingsomschrijving De voor "Tuin" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuin; b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; met daarbij horende: c. in- en uitritten; d. parkeervoorzieningen; e. groenvoorzieningen; f. overige functioneel met de bestemming "Tuin" verbonden voorzieningen.

5.2

Bouwregels

5.2.1

Gebouwen Voor het bouwen van bouwwerken op de in lid 5.1 bedoelde gronden gelden de volgende regels: a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten behoeve van aangrenzende hoofdgebouwen worden gebouwd; b. gebouwen en overkappingen zijn niet toegestaan, met uitzondering van het bouwen van een erker of toegangsportaal aan de voor- of zijgevel van een hoofdgebouw, met dien verstande dat: 1. de bouw van een erker of toegangsportaal niet ten koste mag gaan van parkeerplaatsen op eigen erf; 2. de breedte van een erker of toegangsportaal niet meer mag bedragen dan tweederde van de breedte van de voor- of zijgevel van het hoofdgebouw, met dien verstande dat het te allen tijde mogelijk is een totaal aan erkers of toegangsportalen van 5 m² per hoofdgebouw te realiseren; 3. de bouwhoogte van een erker of toegangsportaal niet meer mag bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het bijbehorende hoofdgebouw plus 0,30 meter; 4. de horizontale diepte van een erker of toegangsportaal niet meer mag bedragen dan 1,5 meter; c. de maximale bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter.

5.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op de in lid 5.1 bedoelde gronden gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar het openbaar gebied gekeerde voorgevellijn van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 1 meter; b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de voorgevellijn van de naar het openbaar gebied gekeerde voorgevellijn van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 2 meter; c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde zoals pergola's mag niet meer bedragen dan 3 meter.

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

17

Artikel 6 6.1

Verkeer

Bestemmingsomschrijving De voor "Verkeer" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen en straten, voet- en fietspaden met een functie voornamelijk gericht op verblijf als de afwikkeling van het doorgaande verkeer; b. parkeervoorzieningen, met de daarbij behorende: c. groenvoorzieningen; d. speelvoorzieningen; e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; f. kunstobjecten en straatmeubilair; g. nutsvoorzieningen; h. afvalinzamelingssystemen; i. in- en uitritten; j. overige functioneel met de bestemming "Verkeer" verbonden voorzieningen zoals lichtmasten.

6.2

Bouwregels

6.2.1

Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen op de in lid 6.1 bedoelde gronden gelden de volgende regels: a. op of in deze gronden mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut worden gebouwd waarvoor geldt dat: b. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 3 meter; c. de maximale oppervlakte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 20 m².

6.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op de in lid 6.1 bedoelde gronden gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van straatmeubilair en speelvoorzieningen mag niet meer bedragen dan 6 meter; b. de bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1 meter; c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 5 meter.

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

18

Artikel 7 7.1

Water

Bestemmingsomschrijving De voor "Water" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; b. bruggen; c. waterhuishoudkundige voorzieningen; d. beschoeiingen; e. overige kunstwerken; f. groenvoorzieningen; g. recreatief medegebruik; h. overige functioneel met de bestemming "Water" verbonden voorzieningen.

7.2

Bouwregels Voor het bouwen van bouwwerken op de in lid 7.1 bedoelde gronden gelden de volgende regels: a. de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 5 meter gemeten vanaf het gemiddeld waterpeil tot de onderzijde van het bouwwerk; b. de hoogte van stuwen en dammen mag maximaal 3 meter bedragen; c. de bouw van aanlegsteigers is niet toegestaan.

7.3

Specifieke gebruiksregels Onder strijdig gebruik als bedoeld artikel 2.1, onder 1c van de Wabo wordt in elk geval verstaan het gebruik van gronden -daaronder begrepen water, aanlegplaatsen en steigers- als ligplaats voor woonboten of -schepen en andere drijvende woongelegenheden, en andere bergingen en drijvende steigers, pontons en soortgelijke voorzieningen, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden.

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

19

Artikel 8 8.1

Wonen

Bestemmingsomschrijving De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. aan huis verbonden beroepen en aan huis verbonden bedrijven in categorie 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten van Bijlage 1, of daarmee gelijk te stellen bedrijfsactiviteiten; c. een fietsenstalling annex nutsvoorziening ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen', met de daarbij behorende: d. tuinen en erven; e. in- en uitritten; f. parkeervoorzieningen; g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; h. overig functioneel met de bestemming "Wonen" verbonden voorzieningen.

8.2

Bouwregels

8.2.1

Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen op de in lid 8.1 bedoelde gronden gelden de volgende regels: a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat: 1. uit akoestisch onderzoek blijkt dat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeerslawaai, òf, 2. burgemeester en wethouders hogere waarden als bedoeld in de Wet geluidhinder hebben vastgesteld of hebben laten vaststellen en wordt voldaan de voorwaarden uit het besluit hogere waarden, òf, 3. een permanent geluiddichte gevel (dove gevel) wordt gerealiseerd; b. hoofdgebouwen worden in de volgende vorm gebouwd: 1. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand': vrijstaande woningen; 2. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen': twee-aaneengebouwde woningen; 3. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - vrijstaand of twee-aaneen': vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen; 4. ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd': aaneengebouwde woningen; 5. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld': gestapelde woningen; c. het aantal woningen per bestemmingsvlak mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven; d. de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven; e.

de bouwdiepte van een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan: 1. 12 meter voor (twee)aaneengebouwde woningen; 2. 15 meter voor vrijstaande woningen;

vastgesteld gemeente Stichtse Vecht - bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa - Clarenborg

20

f.

het aantal wooneenheden mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven.

8.2.2

Bijbehorende bouwwerken Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken en overkappingen op de in lid 8.1 bedoelde gronden gelden de volgende regels: a. bijbehorende bouwwerken en overkappingen mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd, op minimaal 1 meter afstand achter de voorgevellijn; b. de afstand tot de zijdelingse perceelgrens mag niet minder dan 1 meter bedragen, tenzij in de perceelgrens wordt gebouwd; c. de gronden, gelegen buiten het bouwvlak mogen voor maximaal 50% bebouwd worden met een maximum van 50 m²; d. de goot- en bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken mag 1. niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,3 meter; 2. in afwijking van het bepaalde onder 1 mag de bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken, die in het Beeldkwaliteitplan zoals opgenomen in Bijlage 3, afgedekt zijn met een kap, een bouwhoogte van 5 meter hebben; e. de goothoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan 3,3 meter; f. de bouwhoogte van het gedeelte van het vrijstaande bijbehorende bouwwerk mag voor zover gelegen binnen een afstand van: 1. 1 meter van het naburige erf, niet meer bedragen dan 3,3 meter; 2. 2 meter van het naburige erf, niet meer bedragen dan 4 meter; 3. 3 meter van het naburige erf, niet meer bedragen dan 5 meter; 4.

4 meter en verder van het naburige erf, niet meer bedragen dan 6 meter; g. de dakhelling van een bijbehorend bouwwerk of overkapping mag niet meer bedragen dan de dakhelling van het hoofdgebouw; h. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' is uitsluitend een bijgebouw toegestaan, met dien verstande dat de goot- en bouwhoogte niet meer mag bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte(m)' is aangegeven.