Bestemmingsplan Clarenborg Nieuwer Ter Aa (toelichting, regels en Verbeelding).pdf

Gemeente Stichtse Vecht

Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg Toelichting, regels en analoge verbeelding

31 mei 2024

Kenmerk 1904-29-T01 Projectnummer 1904-29

Inhoudsopgave 1.

Inleiding 1.1. Aanleiding 1.2. Ligging plangebied 1.3. Geldende bestemmingsplannen 1.3.1. Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa 1.3.2. Bestemmingsplan Landelijk Gebied West 1.4. Leeswijzer

1 1 2 2 2 3 4

2.

Planbeschrijving 2.1. Geschiedenis 2.2. Bestaande situatie 2.3. Toekomstige situatie 2.3.1. Bijdrage aan de vitaliteit van de kern 2.3.2. Algemeen 2.3.3. Bebouwingsstructuur 2.3.4. Verkeersstructuur 2.3.5. Groen- en waterstructuur 2.4. Programmatische beschrijving van het plan

5 5 6 8 8 9 10 11 13 13

3.

Beleidskader 3.1. Rijksbeleid' 3.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.2. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening 3.1.3. Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2. Provinciaal beleid 3.2.1. Omgevingsvisie provincie Utrecht 3.2.2. Interim Omgevingsverordening 3.3. Gemeentelijk beleid 3.3.1. Omgevingsvisie Stichtse vecht 3.3.2. Welstandsnota Stichtse Vecht 2013 3.3.3. Woonvisie 2023 - 2030

15 15 15 17 17 18 18 19 21 21 22 23

4.

Randvoorwaarden 4.1. Waterhuishouding 4.1.1. Inleiding 4.1.2. Beleidskader 4.1.3. Watertoets 4.1.4. Conclusie 4.2. Milieuaspecten 4.2.1. Bedrijven en milieuzonering 4.2.2. Geluid

25 25 25 25 26 29 30 30 33

4.3. 4.4.

4.5.

4.2.3. Bodem 4.2.4. Externe veiligheid 4.2.5. Luchtkwaliteit Ecologie Archeologie en monumenten 4.4.1. Archeologie 4.4.2. Monumenten Vormvrije mer-beoordeling

35 37 39 40 43 43 46 46

5.

Verklaring van de regels 5.1. Algemeen 5.2. Bestemmingsplan 5.3. Plansystematiek 5.4. Specifieke verklaring van dit bestemmingsplan

48 48 48 48 48

6.

Uitvoerbaarheid 6.1. Financiële uitvoerbaarheid 6.2. Vooroverleg 6.3. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.4. Ontwerpbestemmingsplan

54 54 54 55 55

1

1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding Op initiatief van de Dorpsraad van Nieuwer Ter Aa is door de initiatiefnemer een woningbouwplan ontwikkeld aan de zuidoostkant van de dorpskern van Nieuwer Ter Aa. Vanwege de ligging buiten de toenmalige rode contour is overleg met de gemeente Stichtse Vecht en de provincie Utrecht gevoerd. Artikel 9.12 van de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht maakt het mogelijk om met het oog op de vitaliteit van een kern 50 woningen te realiseren. Van die mogelijkheid wordt gebruik gemaakt. Voor het onderhavige plangebied is daarna een woningbouwplan ontwikkeld met 49 woningen in diverse financieringscategorieën. Daarnaast wordt -in overleg met de provincie- een woonzorgvoorziening in het plangebied gerealiseerd. Het aanbod van deze vorm van zorg ontbreekt in Nieuwer Ter Aa en is uit het oogpunt van de vitaliteit van het dorp ook zeer noodzakelijk. Tijdens de voorbereidingsfase heeft de grondeigenaar van gronden tussen het plangebied en de bestaande dorpskern verzocht om 3 woningen op zijn perceel te mogen bouwen. De provincie Utrecht heeft hiermee ingestemd, zodat het woningbouwplan daardoor uit 52 woningen bestaat, 49 op grond van bovengenoemd artikel 9.12 en 3 woningen op de inbreidingslocatie die hierdoor ontstaat. Omdat dit woningbouwplan niet in het vigerende bestemmingsplan past, wordt het onderhavige bestemmingsplan in procedure gebracht.

Afbeelding 1: Ligging plangebied.

Het Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg biedt het planologisch-juridisch kader voor de ontwikkeling en realisatie van die 52 woningen. De naam Clarenborg is een voorlopige naam

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

2

voor het nieuwe woongebied en is ontleend aan het voormalig kasteel Clarenborg, nabij Nieuwer Ter Aa. Het bestemmingsplan biedt een rechtstreekse bouwtitel voor de realisatie van het plangebied.

1.2.

Ligging plangebied Het ligt plangebied aan de zuidoostkant van de dorpskern van Nieuwer Ter Aa. Het plangebied ligt ingeklemd tussen het bestaande bedrijventerrein, het voetbalveld, de basisschool, de Aa en heeft naar het zuiden toe een weids uitzicht over de polder. Ook het tracé van de toekomstige ontsluitingsweg die de nieuwe woonbuurt met de Ter Aaseweg gaat verbinden, maakt onderdeel uit van het plangebied.

1.3.

Geldende bestemmingsplannen

1.3.1. Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa Voor het grootste deel van het plangebied geldt het bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa dat op 24 november 2009 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Breukelen is vastgesteld. Het plangebied heeft daarin de bestemmingen, "Agrarisch" met de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - agrarisch 1', "Groen", "Sport", "Verkeer" en "Water". Het woningbouwplan past niet binnen die bestemmingen. Afbeelding 2: Fragment verbeelding bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa.

De gronden hebben de aanduiding 'Wro-zone wijzigingsgebied 4'. Op grond daarvan kan de bestemming worden gewijzigd in verband met de bescherming, instandhouding en ontwikkeling van de aan deze gronden eigen natuurlijke en ecologische waarden. Ook deze wijzigingsbe-

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

3

voegdheid maakt geen woningbouw mogelijk. Derhalve dient een nieuw bestemmingsplan te worden vastgesteld. Daarnaast heeft de sloot door het plangebied de dubbelbestemming "Waarde - Ecologie". Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming, instandhouding en ontwikkeling van de aan deze gronden eigen natuurlijke en ecologische waarden in de vorm van oeverbegroeiingen, moerasvegetaties en schraallanden. Langs de westrand hebben de gronden de dubbelbestemming "Waterstaat - Waterkering". Deze gronden zijn primair bestemd voor dijken, kaden en andere voorzieningen voor de waterhuishouding. Met uitzondering van het tracé van de toekomstige ontsluitingsweg, hebben de gronden geen archeologische dubbelbestemming. Op basis van die dubbelbestemming is uitsluitend voor dat tracé archeologisch onderzoek noodzakelijk indien bodemingrepen dieper dan 30 cm worden uitgevoerd. Op basis van de Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart gemeenten Maarssen, Loenen, Abcoude en Breukelen is echter archeologisch onderzoek verplicht bij bodemingrepen groter dan 500 m² en dieper dan 0,3 meter. Gelet hierop is archeologisch onderzoek uitgevoerd (zie paragraaf 4.4.1). 1.3.2. Bestemmingsplan Landelijk Gebied West Voor de Aa aan de westkant van het plangebied geldt het bestemmingsplan Landelijk Gebied West, dat op 30 september 2014 is vastgesteld. De Aa heeft hierin de bestemming "Water".

Aanlegsteigers zijn binnen die bestemming uitsluitend toegestaan indien daarvoor een aanduiding op de verbeelding is aangegeven. Die aanduiding ontbreekt ter hoogte van het plangebied. De gronden hebben verder de dubbelbestemmingen "Waarde - Archeologie 4" en "Waarde Aardkundige waarde" en de gebiedsaanduiding 'ecologische hoofdstructuur'. Door de bestemming "Waarde - Aardkundige waarde" zijn de gronden behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van aardkundige waarden. Bouwwerken ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemming(en) zijn op zijn slechts toelaatbaar, indien het vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing betreft, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid. Daarnaast geldt een aanlegvergunningenstelsel. De archeologische dubbelbestemming heeft een onderzoeksplicht bij bodemingrepen groter dan 10.000 m² en dieper dan 0,3 meter. Op basis van de Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart gemeenten Maarssen, Loenen, Abcoude en Breukelen is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk (zie paragraaf 4.4.1). Door de gebiedsaanduiding 'ecologische hoofdstructuur' zijn de gronden mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de gronden ten behoeve van de instandhouding

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

4

en realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur (tegenwoordig NatuurNetwerk Nederland (NNN)).

1.4.

Leeswijzer Deze toelichting bestaat uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het relevante rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid opgenomen. In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving van het gebied gegeven. Hoofdstuk 4 gaat in op het uitgevoerde onderzoek en de randvoorwaarden van het plan. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens ingegaan op de opzet van het plan en de wijze van bestemmen. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en vooroverleg zijn samengevat.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

5

2.

Planbeschrijving

2.1.

Geschiedenis Het dorpje Nieuwer Ter Aa lag in de Middeleeuwen op een strategische plek in de binnenbocht van de Aa. Hier werd rond het midden van de 11e eeuw één van de eerste kastelen in dit gebied gesticht. In 1138 kregen de dorpelingen toestemming om een kerk in Nieuwer Ter Aa te bouwen, die aan de westkant van de Aa werd gebouwd. Omstreeks 1300 wordt ten noorden van de dorpskerk het kasteel 'Over die A' gebouwd ter versteviging van de positie van de bisschop ten opzichte van Holland. Later zou deze ridderhofstad Clarenburg1 genoemd worden, waarvan thans nog de kasteelboerderij resteert. De naam komt voor het eerst voor in 1396. In de 16e eeuw had het een klein aantal huizen, de kerk en twee molens. In 1672 werd het kasteel door de Fransen vernietigd, wel zijn de funderingen nog in de bodem terug te vinden. Halverwege de 17e eeuw kwam er een definitieve vaste oeververbinding en kon het dorp zich ook op de andere oever van de Aa ontwikkelen. Afbeelding 3: Historische topografie.

1

De suggestie om de nieuwe woonwijk te vernoemen naar deze ridderhofstad is gedaan door inwoners van Nieuwer Ter Aa.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

6

In Nieuwer Ter Aa ligt een onderdeel van de Oude Hollandse waterlinie: de linie ter Aa. Deze werd in 1795 aangelegd, het jaar daarop volgde de bouw van de Post der Waakzaamheid. Ze bestaan uit aardlichamen. In de periode dat de forten van de Nieuwe Hollands Waterlinie worden aangelegd, 1840-1860, verliezen de oudere bouwwerken hun functie en worden de aardlichamen geëgaliseerd. Alleen de grachten van de versterkingen blijven deels zichtbaar in het landschap. De kerk ligt in het centrum van het dorp. Rond de kerk is nog de oudste bebouwing te herkennen. Het dorp, buurtschap, bestond voornamelijk uit een aantal grotere boerderijen aan de doorgaande straten. Nu bekend als de Dorpsstraat, Wilhelminastraat en Julianalaan. Deze vormen de oudste jaarringen van het dorp. Twee fraaie voorbeelden zijn 'Aazicht', een zeer fraai witgepleisterde boerenwoning, dwarstype met hoge opkamer en rieten kap aan de Julianalaan 18 en de boerderij met rieten kap aan de Wilhelminastraat 7. Later is de ruimte tussen deze eerste oorspronkelijke boerderijbebouwing opgevuld met een aantal pachtershuizen en een enkele villa voor de notabelen. Samen vormen deze het oude centrum. Het fraaie geheel kenmerkt zich vooral door een groot aantal verspringingen in de rooilijnen en bebouwing met afwisselende erven en erfbebouwing.

De daaropvolgende ontwikkeling speelt zich in de eeuwen tot aan het interbellum voornamelijk af langs diezelfde assen. Na de oorlog wordt de Rijksweg A2 aangelegd, die voor het eerst op de topografische kaart uit 1959 is te zien. De na de oorlog in de wederopbouw gebouwde woningen en die uit de 60'er en 70'er jaren vormen de eerste buurtjes rond de oude kern. In een voor zo'n klein dorp sterk afwijkende architectuur en met een flinke maatsprong in korrelgrootte zijn ook deze duidelijk leesbaar en als eigen jaarringen herkenbaar als product van hun tijd. Dit laat zich vertalen in beeld, structuur, positionering en als afspiegeling van een volkshuisvestelijke trend in de tijd. Op de kaart uit 1981 zijn voor het eerst het dorpshuis, het voetbalveld en de basisschool zichtbaar. Het bedrijventerrein aan de oostzijde dateert van nog later datum.

2.2.

Bestaande situatie Nieuwer Ter Aa is nu een klein dorp in het westelijk veenweidegebied van de gemeente Stichtse Vecht. Het westelijk veenweidegebied bestaat uit deels veengrond en deels rivierklei, dat wordt gekenmerkt door ruimte. Het dorp ligt aan de rivier de Aa ten westen van de autosnelweg A2 en één kilometer ten westen van het Amsterdam-Rijnkanaal. De kerk speelt een grote rol bij (de identiteit van) veel dorpelingen. Het is een hechte gemeenschap. Er heerst een mentaliteit van hands-on en aanpakken. Dorpshuis 'Ons Genoegen' wordt gerund door een kleine groep vrijwilligers die ook de hulpvraag bedient. Nieuwer Ter Aa ligt aan het riviertje de Aa. De eerste bebouwing rond de kerk en de latere invulling van de ruimten tussen de diverse hoeves is herkenbaar in de stedenbouwkundig clustering. Hierbij speelt de Aa een bindende rol. De eerste hoeves lagen aan de loop van Aa. Langzaam wordt dit riviertje opgenomen in het dorp. Ook nu is de rivier met een aantal aanpalende groene ruimtes, naast de kerk, de belangrijkste

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

7

vormgevende factor. De grillige loop van de Aa wordt gevolgd door de bebouwing en de groene ruimte. De verspringing van de rooilijnen ontstaat, naast de eerdergenoemde invullingen tussen de oude boerenerven, voornamelijk door de loop van de Aa. De eerste echte straatstructuur ontstaat aan de Dorpsstraat. Ook hier is de situering met bijbehorende rooilijn en massa's vaak eerder toeval, gedeeltelijk het gevolg van het stroomgebied, dan het gevolg van bewuste planning. Dit informele karakter is in het oude gedeelte van het dorp overal voelbaar. Grote voortuinen wisselen zich af met boerenerven en minimale voortuinen, zelfs het ontbreken van enige overgang tussen privé en openbaar komt hier voor. Ook is steeds bij het oversteken van het water, of beter gezegd op de plaatsen waar de Aa overkluisd is, vol zicht op de aanliggende groene zij- en achtertuinen, moestuinen en achtererven. De latere buurten -jaarringen- hebben een veel formeler karakter in stratenpatroon en positionering. Bij recentere uitbreidingen is veel meer sprake van herhaling dan van variatie. Afbeelding 4: Bestaande situatie.

Het ligt plangebied aan de zuidoostkant van de dorpskern van Nieuwer Ter Aa. Het plangebied ligt ingeklemd tussen het bestaande bedrijventerrein, het voetbalveld, de basisschool, de Aa en heeft naar het zuiden toe een weids uitzicht over de polder. Ook het tracé van de toekomstige ontsluitingsweg die de nieuwe woonbuurt met de Ter Aaseweg gaat verbinden, maakt onderdeel uit van het plangebied. Karakteristiek voor het stukje oude polder is de waterloop midden over het terrein, het weidse uitzicht met lijnen van knotwilgen en de kronkelende loop van de Aa.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

8

2.3.

Toekomstige situatie

2.3.1. Bijdrage aan de vitaliteit van de kern Artikel 9.12 van de Interim Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht maakt een éénmalige uitbreiding tot 50 woningen voor lokale vitaliteit van kernen mogelijk. In deze paragraaf wordt onderbouwd waarom de planontwikkeling van Clarenborg essentieel is voor de vitaliteit van Nieuwer Ter Aa. Door vergrijzing, doordat jongeren wegtrekken en doordat ouderen kunnen niet doorstromen naar passende woningen in de eigen kern, staat de vitaliteit van kleine kernen onder druk. Hierdoor dreigt het draagvlak voor voorzieningen en het verenigingsleven weg te vallen. Dit proces speelt zich ook af in Nieuwer Ter Aa. Nieuwer Ter Aa is een kleine kern die zich kenmerkt door de grote betrokkenheid en het gemeenschapsgevoel van haar inwoners. Dit komt tot uitdrukking in de zelfredzaamheid van die inwoners en de wijze waarop vrijwilligers via het verenigingsleven en geloofsgemeenschappen de sociale cohesie in stand weten te houden. Zo is er een dorpshuis, een dorpswinkel, een depot van waaruit zorgartikelen worden uitgeleend, een leenauto en een kleine kinderopvang. Voorzieningen die afhankelijk zijn van de inzet van vrijwilligers. Mede door vergrijzing neemt het aantal vrijwilligers af. Tegelijkertijd daalt het draagvlak voor voorzieningen en kunnen starters geen woning vinden binnen de gemeenschap.

De dorpsraad heeft daarom jaren geleden al de wens geuit voor aanvullende woningbouw. Woningbouw die ook in de ogen van het gemeentebestuur noodzakelijk is voor het tegengaan van vergrijzing, het vitaal houden van deze gemeenschap en het in stand houden van de huidige voorzieningen. De inwoners van Nieuwer Ter Aa hebben, onder aanvoering van de dorpsraad, het onderhavige plangebied aangedragen aan de zuidzijde van het dorp. De locatie, grotendeels gelegen op de stroomrug van het riviertje De Aa, is geschikt voor de realisatie van 49 woningen en een maatschappelijke woonzorgvoorziening. Woningbouw is hier ook goed inpasbaar met de omliggende functies. Samen met de inwoners van Nieuwer Ter Aa is het de ambitie een sociale en duurzame wijk te realiseren, in eerste instantie voor de eigen inwoners, passend bij de omvang, woonbehoefte en uitstraling van dit karakteristieke dorp. Dit vanuit de gedachte 'voor het dorp, door het dorp'. Het initiatief voorziet eveneens in een maatschappelijke woonzorgvoorziening. Hier kunnen mensen met zorgindicatie en zorgcontract wonen. De behoefte naar deze vorm van (intramurale) zorg neemt, ook binnen Nieuwer Ter Aa, toe. Daarnaast ontbreekt het momenteel aan professioneel zorgaanbod binnen de bestaande kern. Het bieden van extramurale zorg in kleinere kernen als Nieuwer Ter Aa wordt steeds uitdagender.

Met de realisatie van de woonzorgvoorziening zal ook deze vorm van zorg, essentieel voor de vitaliteit van de kern, duurzaam aangeboden worden. Bij kleine kernen is ruimtelijke kwaliteit een belangrijke opgave. Voorkomen moet worden dat alleen naar de kwantiteit wordt gekeken. Voorafgaand aan de planontwikkeling zijn de woonwensen van de (voormalige) bewoners van Nieuwer Ter Aa geïnventariseerd. Daaruit volgde

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

9

een brede behoefte aan starters-, senioren- én gezinswoningen. In aansluiting op de gemeentelijke woonvisie is in de opzet van het plan gekozen voor een zo'n groot mogelijke diversiteit. Het plan omvat sociale huur, middenhuur, betaalbare koopwoningen, seniorenwoningen en woningen in de vrije sector. Veel van de woningen kunnen bovendien nagenoeg levensloopbestendig ontworpen worden. Het plangebied ligt tegen het bestaande dorp. Vanuit de nieuwe woonwijk worden diverse verbindingen voor langzaam verkeer aangelegd naar het bestaande dorp. Op deze wijze wordt de aansluiting met het dorp versterkt en zijn de aanwezige voorzieningen, allemaal gesitueerd aan de noordkant van het plangebied, direct bereikbaar. Voor het autoverkeer wordt een ontsluiting aangelegd tussen het voetbalveld en het nabij gelegen bedrijventerrein. Vanuit hier is in verschillende richtingen een directe route naar Breukelen en Loenen en daarmee ook de snelweg A2 aanwezig. De toekomstige bewoners zullen zorgen voor een groter draagvlak van bestaande voorzieningen. De diversiteit in het woningbouwprogramma zorgt dat inwoners kunnen doorstromen en langer kunnen blijven wonen in hun eigen woonomgeving. Gezamenlijk houden de inwoners het verenigingsleven en het voorzieningenniveau, passend bij de schaal en omvang van het dorp, in stand.

Dit betekent dat in de toekomst opnieuw geïnvesteerd kan worden in deze voorzieningen. Kortom, de realisatie van woningbouw is essentieel om op termijn de vitaliteit van het dorp Nieuwer Ter Aa te kunnen waarborgen. 2.3.2. Algemeen In de nieuwe woonbuurt zijn belangrijke kwaliteiten terug te vinden die het oude dorp karakteriseren: ▪ het zicht aan de zuidzijde op de polder over het weidse landschap met de nieuw aan te leggen brede waterloop als natuurlijke overgang; ▪ een nieuw te introduceren binnenhof als verblijfsgebied en gemeenschappelijk tuin met een wat meer privékarakter dan de openbare ruimte. Deze binnenhof refereert aan de vele groene ruimten rond de Aa. De twee morfologische te onderkennen varianten in het oude dorp, formeel en informeel, worden teruggebracht in de stedenbouwkundige opzet van de nieuwe buurt. De ligging voor een deel van de buurt aan de Aa is het meer informele deel; de rijwoningen en appartementen als het meer formele deel: informeel als het oude dorp, meer formeel als de latere uitbreidingen. Deze kwaliteiten kunnen voor alle bewoners van het dorp als rondgang ontsloten worden door de introductie van nieuwe wandelmogelijkheden en het stimuleren van ontmoeting. Hierbij is het binnenhof een katalysator voor de wandeling.

Het informele deel aan de Aa ondersteund samen met de uniforme behandeling van het dijklichaam aan de cultuurhistorische leesbaarheid van de Aa. Leesbaar als een nieuwe toevoeging met het informele karakter en positionering op het perceel van de oude bebouwing aan de Aa. Door de inrichting van de dijk die juridisch gezekerd

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

10

wordt blijven de privétuinen op voldoende afstand om het weidse beeld van de rivier niet de storen. Afbeelding 5: Indicatieve toekomstige situatie.

2.3.3. Bebouwingsstructuur De nieuwe woonbuurt zal een aantal kwaliteiten en kenmerken combineren die te herkennen zijn in het dorp. Een van die kwaliteiten is het informelere, vrijere en meer toevallige morfologische karakter van het oude dorp als beeld voor de vrijesectorwoningen en in het bijzonder voor de woningen aan de Aa. Deze zullen deze bijzondere ligging ook verbeelden in de later uit te werken architectuur. Hierbij is de gevel aan de Aa is minstens zo belangrijk als de straatgevel. Het meer formelere karakter van de latere uitbreidingen van Nieuwer Ter Aa is terug te zien in de blokjes met rijwoningen en de twee appartementengebouwen. Zo wordt de herkenbare structuur van het bestaande dorp gebruikt voor de nieuwe uitleg. De overlapping van de twee sferen is herkenbaar in de bebouwing aan het noordelijke deel van de ontsluitingsweg. De appartementen en de rijwoningen aan de zuid- en westzijde en het geclusterde bergingenblok en ombouw van de trafo in de zuidoosthoek van het plangebied hebben daarnaast nog een afschermende functie bij het realiseren van een goed akoestisch woon- en leefklimaat in het binnenhof en voor de woningen daarachter. In de te realiseren uitbreiding komen de oorspronkelijke uitgangspunten en karakteristiek van het oude dorp terug. Met een duidelijk herkenbare familiaire architectuurstijl ontstaat een buurt

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

11

met weer een eigen uitdrukking van de tijdgeest maar zonder echt strakke straatjes van de uitbreidingen van de wederopbouw. Plaats dus voor diversiteit in beeld en vorm. Vrijheid in de plaatsing op het erf, in verschijningsvorm en in architectonische uitdrukking. Een nieuwe jaarring aan het dorp. Het dorpse karakter wordt nog verder versterkt door een grote verscheidenheid, wisseling, aan nokrichtingen en kapvormen per straat. Om dit beeld te benaderen worden in het beeldkwaliteitplan de richtingen per blok vastgelegd. In de nadere uitwerking wordt steeds gestreefd naar een zichtbare wisseling in goot- en nokhoogten om zo te komen tot een zo gevarieerd mogelijk beeld. In het plangebied worden 52 woningen in diverse prijsklassen (zie paragraaf 2.4) en een woonzorgvoorziening gerealiseerd. Hier kunnen mensen met zorgindicatie en zorgcontract wonen. De behoefte naar deze vorm van (intramurale) zorg neemt, ook binnen Nieuwer Ter Aa, toe. Daarnaast ontbreekt het momenteel aan professioneel zorgaanbod binnen de bestaande kern. Het bieden van extramurale zorg in kleinere kernen als Nieuwer Ter Aa wordt steeds uitdagender. Met de realisatie van de woonzorgvoorziening zal ook deze vorm van zorg, essentieel voor de vitaliteit van de kern, duurzaam aangeboden worden. Aan de noordzijde van de ontsluitingsweg nabij de voetbalkantine worden een tweekapper en vrijstaande woning gepland.

Dit betreft de woningen die geen onderdeel vormen van de woningen die op grond van artikel 9.12 van de Interim Omgevingsverordening vallen, maar woningen die door de realisatie van dat woningbouwplan op een (toekomstige) inbreidingslocatie zijn gesitueerd. Deze 3 woningen zijn met de voorgevel naar de weg gepositioneerd. Hierdoor wordt bij een eventuele toekomstige ontwikkeling van het huidige speelveld van de school de straat op een dorpse manier afgemaakt. 2.3.4. Verkeersstructuur Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Ter Aaseweg, via een weg die tussen het voetbalveld en het bedrijventerrein doorloopt. Door de ligging van de horecavoorziening met clubhuis en het hoofdveld is een ontsluiting vanaf de Doude van Troostwijkstraat niet wenselijk. Doordat er maar een mogelijke toegangsweg in aanmerking komt ontstaat een buurtje in de vorm van een ringweg aangesloten als cul-de-sac. De cul-de-sac ontsluiting voor autoverkeer is helder en wordt op voetgangersniveau op meerdere plaatsen doorkruist om goed aan te sluiten op het dorp. Om het dorpse karakter te ondersteunen is gekozen voor een tweerichtingsverkeer. Deze keuze zou vooral aan de zuidzijde kunnen leiden tot ongewenst parkeren aan beide zijde van de weg. Om dit te voorkomen is het wegprofiel hier versmald uitgevoerd. De rijweg en oever van de waterloop zijn zo in te richten dat hier geen informeel parkeren plaatsvindt.

Bij het ontwerp wordt gestreefd om de straat zoveel mogelijk te gebruiken zoals in een dorp hoort, voor voetganger en spelend kind. Ook ontstaat hier zo een representatieve dorpsrand met voorgevels en door het eenzijdig parkeren voldoende afstand tot de polder en een mooie zichtlijnen.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

12

Om het dorpse karakter verder te versterken zijn parkeeroplossingen gekozen om dit verder te ondersteunen. Voorbeeld hiervan is de bundeling van een groot deel van de parkeerplaatsen voor bezoekers in een parkeerhof tussen het appartementengebouw en de bedrijven aan de oostzijde. Hierdoor blijft een groot deel van het verkeer vooraan in de wijk. Ook het eenzijdig langsparkeren met een versmalde rijbaan aan de zuidzijde ondersteund deze gedachte. De vrijesectorwoningen hebben allemaal parkeren op eigen terrein. Het parkeren voor bezoekers aan de westzijde vindt plaats op een informele strook voor de woningen. Bij de rijwoningen zijn langsparkeervakken voor aanwonenden. Voor het langzaam verkeer zijn er wel rechtstreekse verbindingen naar het dorp. Dit is niet alleen uit verkeerskundig oogpunt relevant, maar ook voor het versterken van de sociale cohesie tussen het bestaande dorp en Clarenborg. Er wordt een pad aangelegd langs de voetbalkantine aan de Van Renessestraat en er komt een voetpad met een directe ontsluiting naar de School met de Bijbel. Op deze wijze wordt de aansluiting met het dorp versterkt en zijn de aanwezige voorzieningen, allemaal gelegen aan de noordkant van het plangebied, direct bereikbaar. Er is nog een drietal extra mogelijkheden om met voetpaden aan te sluiten op de rondgang door het dorp.

De meest logische is die via de oever van de Aa met een mogelijke toekomstige aansluiting over de Aa. Ook is er contact mogelijk met de Aa door een open ruimte aan de dijk. Het besloten hof geeft een intiem karakter en zal mede dienen als speelgelegenheid, gezamenlijk tuin en rustpunt tijdens een wandeling. Aan de zuidzijde is vanuit de hof en de route voor het appartementengebouw het weidse zicht over de polder voelbaar. Kwaliteiten van de ruimte aan de Aa en de binnenhof zullen uitnodigen tot ontmoeting. De dooradering komt tegemoet aan de vraag naar duurzame mobiliteit. Door de padenstructuur komen er korte en veilige verbindingen voor fietser en voetganger naar speelvoorzieningen, school, openbaar vervoerhalte en het dorpshuis. Afbeelding 6: Parkeerbalans.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

13

De parkeernormen van de gemeente Stichtse Vecht zijn vastgelegd in een bijlage van het gemeentelijk verkeers- en vervoerplan (GVVP). Nieuwer Ter Aa is daarin als 'niet stedelijk' gekarakteriseerd. Gelet op de nabijheid van het centrum behoort het plangebied voor de berekening tot de centrumschil. Op basis van deze parkeernormering is voor het plangebied een parkeerbalans (afbeelding 6) vervaardigd. Daarbij is rekening gehouden met de rekenregels voor het parkeren. Uit de parkeerbalans blijkt dat aan de parkeernormen kan worden voldaan. Afbeelding 7: Rekenregels parkeren.

2.3.5. Groen- en waterstructuur Er is aan de dijk contact mogelijk met de Aa door een belangrijke openbare ruimte aan de waterkant met bankjes en een steiger. Ook is aan een van de voetgangersroutes een plaats voorzien om een aansluiting te maken op een toekomstige ontwikkeling aan de overzijde van de rivier door middel van voetgangersbrug of trekpontje. De binnenhof refereert ook aan het karakter van het oude dorp met de grote erven en kan gebruikt worden als gemeenschappelijk hof. Deze groene ruimte is aangesloten op de genoemde verbindingen en maakt zo onderdeel uit van de groene structuur van het dorp. Dit binnenhof is een verwijzing naar de formele tuinen bij landhuizen in de omgeving. Ingericht met inheemse vaste planten, fruitbomen en vruchtenstruiken. Een groene verblijfsruimte voor wijk en dorp. Het onderhoud zal door een vereniging in gemeenschappelijkheid worden uitgevoerd. Onderdeel van dit hof is ruimte voor een moestuin en de inrichting met fruitbomen en vruchtenstruiken. De watergang die centraal door het plangebied loopt, zal worden gedempt. De overgang naar de polder zal door een brede nieuwe waterloop met natuurlijke oevers worden genoemd.

Deze nieuwe watergang aan de zuidzijde van het plangebied creëert tezamen met de wadi's in het middengebied en de waterberging op eigen terrein van de 3 noordelijke kavels, voldoende waterberging om het toegevoegde verhard oppervlak te compenseren/bergen.

2.4.

Programmatische beschrijving van het plan In de opzet van de buurt wordt gekozen voor zo'n groot mogelijke diversiteit. Ook in het oorspronkelijke dorp is een grote verscheidenheid aan korrelgroottes te onderkennen. Voor de programmering is de oude Woonvisie 2017-2022 van de gemeente zoveel mogelijk gevolgd.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

14

Hier wordt voor een klein deel afgeweken na overleg met diverse partijen om hier een buurt voor iedereen te creëren en maatwerk te leveren. Ook komt er een blokje zorgwoningen. Het plaats bieden voor ieder individu in deze buurt is een belangrijk uitgangspunt. Zo is er sociale huur in het appartementengebouw, bereikbare koop in de vorm van rijwoningen en een grote variatie van vrijesectorkoop in de vorm van vrijstaande woningen en tweekappers. Een aantal levensloopbestendige woningen is standaard opgenomen in het plan. De overige vrijesectorwoningen kunnen optioneel nagenoeg allemaal uitgevoerd worden als levensloopbestendig. Dit heeft geleid tot het volgende programma met in totaal 49 woningen: ▪ 15 sociale huur appartementen (30,6%); ▪ 12 midden segment eengezinswoningen (huur en koop) (24,5%); ▪ 22 overig grondgebonden vrije sector (45%) waarvan:  6 hoekwoningen;  4 (minimaal) seniorenwoningen;  12 twee-onder-één-kap en vrijstaand. In aanvulling hierop worden nog 3 vrije sectorwoningen in de ontwikkeling meegenomen, die niet tot het woningbouwplan behoren dat op grond van artikel 9.12 van de Interim Omgevingsverordening wordt gerealiseerd.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

15

3.

Beleidskader

3.1.

Rijksbeleid'

3.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. De NOVI vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen Nederland staat, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke prioriteiten de Rijksoverheid stelt bij de inrichting van Nederland en hoe het Rijk keuzes maakt in de uitvoering daarvan. Keuzes die samenhangen met toekomstbeelden over de fysieke leefomgeving, maatschappelijke opgaven en bijbehorende economische perspectieven.

Steeds duidelijker wordt dat de opgaven alleen goed aangepakt kunnen worden als dat in samenhang gebeurt, het ontwikkelpotentieel van heel Nederland optimaal wordt benut en gezorgd wordt voor een duurzame verbinding van alle delen van Nederland en met de landen om ons heen. Het beleid in de leefomgeving is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de betrokken overheden. De NOVI geeft aan waar het Rijk zich op nationale schaal aan bindt, waar het regie voert richting medeoverheden of waar het juist aan de medeoverheden is om keuzes te maken. Provincies en (samenwerkende) gemeenten zullen in hun omgevingsvisies uiting geven aan hun eigen verantwoordelijkheid en keuzes in de fysieke leefomgeving. Met de NOVI wordt in beeld gebracht waar kansen liggen. Kansen om de kwaliteit van onze leefomgeving te verbeteren. Kansen om sociale samenhang, gezondheid en economisch herstel te bevorderen en kansen om schone, veilige en duurzame technieken, die bijdragen aan de beoogde transitie naar een circulaire samenleving – stevig te verankeren in onze manier van leven en werken. Daartoe zijn 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. Een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonde steden en regio's 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

16

Prioriteit 1 gaat over de ambitie van Nederland om in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust te zijn. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, bijvoorbeeld voldoende groen en ruimte voor wateropslag in onze steden. Daarnaast gaat het ook over de ambitie van Nederland om in 2050 een duurzame energievoorziening te hebben. Dit vraagt ruimte, onder meer voor windmolens en zonnepanelen en de bijbehorende energie infrastructuur voor opslag en transport van duurzame energie. Bij prioriteit 2 wordt aangegeven dat de ambitie voor de lange termijn is: het duurzaam en circulair maken van de economie en energievoorziening en het versterken van de kwaliteit van de leefomgeving. Er wordt ingezet op een aantrekkelijke, gezonde en veilige omgeving en een goed vestigingsklimaat, inclusief een goede bereikbaarheid en duurzame mobiliteit. Locaties van nieuwe kantoren, bedrijventerreinen, grootschalige logistieke functies en datacentra moeten passen bij het verkeers- en vervoersnetwerk, goed afgestemd zijn op de vraag van bedrijven én de economische vitaliteit en de kwaliteit en aantrekkelijkheid van stad en land versterken. Er wordt daarbij ingezet op actieve clustering van (grootschalige) logistieke functies op logistieke knooppunten langs (inter)nationale corridors.

Nieuwvestiging van toerisme vindt bij voorkeur plaats buiten de huidige toplocaties en in de nabijheid van OV of bestaande aansluitingen op het hoofdwegennet. Bij prioriteit 3 wordt beschreven dat er wordt ingezet op het bouwen aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden. De ambitie is om een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's te realiseren door te werken aan de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Hieraan wordt een stevige impuls gegeven. De ontwikkeling vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden houden hun groene karakter. Het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad wordt verbeterd. Bij prioriteit 4 wordt ingegaan op het belang van natuurlijke systemen en het landschap. In sommige regio's staan de natuurlijke systemen en het landschap onder druk. Soms is daar sprake van een verzakkende bodem, onder meer door een te laag waterpeil. Als het waterpeil omhooggaat, kan dat gevolgen hebben voor de landbouw en de veeteelt. In sommige gebieden wordt het dan misschien logischer om duurzame energie te produceren in plaats van voedsel.

Tegelijkertijd willen we de kwaliteiten van het landschap graag behouden om te kunnen recreeren en ook vanwege ons cultureel erfgoed. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Ten behoeve van die afweging gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

17

▪ combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; ▪ kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; ▪ afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Vanuit de vier prioriteiten is een duurzame ontwikkeling (met name energievoorziening en natuurinclusief bouwen) het belangrijkste uitgangspunt. De woningbouw in het plangebied zal aan de hedendaagse duurzaamheidseisen voldoen. Geen van de 21 nationale belangen heeft specifiek betrekking op de het ontwikkeling van een woonwijk aan de rand van de bebouwde kom van Nieuwer Ter Aa. De planontwikkeling is niet in strijd met de uitgangspunten van de NOVI. 3.1.2.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is eind december 2011 met uitzondering van enkele onderdelen in werking getreden. Het Barro omvat regels waar bestemmingsplannen aan moeten voldoen voor alle ruimtelijke rijksbelangen die een juridische vertaling dienen te krijgen in bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. In het Barro zijn geen rijksbelangen genoemd die betrekking hebben op het onderhavige plangebied. 3.1.3. Ladder voor duurzame verstedelijking De juridische basis voor de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Indien bij een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt moet in de toelichting van het plan een verantwoording daarvan plaatsvinden.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In dit geval is sprake van de realisatie van 52 woningen. Daarom is de ontwikkeling getoetst aan de ladder. De bouw van 52 woningen in het plangebied past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken. Stichtse Vecht behoort tot de Regio U16/U10. In de periode 2020 tot en met 2039 zijn hier op basis van het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2023 2e cyclus (GS Utrecht, 4 juli 2023) 99.200 – 125.600 woningen noodzakelijk.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

18

Uit de recente Woonvisie 2023 - 2030 van de gemeente Stichtse Vecht blijkt dat de woningbehoefte in de gemeente tot 2040 nog 3.705 woningen bedraagt. De bouw van 52 woningen past binnen deze aantallen. Daarmee is de behoefte aangetoond en is de eerste trede van de ladder doorlopen. In paragraaf 3.2.2 is gemotiveerd dat woningbouw in Nieuwer Ter Aa een essentiële bijdrage kan leveren aan de vitaliteit van het dorp. Gelet op de compacte opzet van het dorp is het onmogelijk om 52 woningen binnen het bestaand stedelijk gebied te accommoderen. Ook de tweede trede van de ladder is hiermee doorlopen.

3.2.

Provinciaal beleid

3.2.1. Omgevingsvisie provincie Utrecht Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Provincie Utrecht vastgesteld. De Omgevingsvisie is op 1 april 2021 in werking getreden. Met vaststelling van de Omgevingsvisie en de (Interim) Omgevingsverordening provincie Utrecht leggen Provinciale Staten de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vast (Omgevingsvisie) en de juridische doorwerking hiervan (Omgevingsverordening). De Omgevingsvisie van de provincie Utrecht bevat een uitwerking in thema's en in gebieden. De uitwerking is in 7 thema's gevat: ▪ stad en land gezond; ▪ klimaatbestendig en waterrobuust; ▪ duurzame energie; ▪ vitale steden en dorpen; ▪ duurzaam, gezond en veilig bereikbaar; ▪ levend landschap, erfgoed en cultuur; ▪ toekomstbestendige natuur en landbouw. In de Omgevingsvisie staan zowel de ambities, als de wijze waarop de provincie daar uitvoering aan wil geven. De uitwerking in gebieden valt uiteen in drie regio's: U16, Amersfoort en Foodvalley. Nieuwer Ter Aa behoort tot de regio U16. In de uitwerking van het beleid brengt de provincie gebiedsgericht samenhang aan tussen de thematische ambities. Door vergrijzing en gezinsverdunning staat in een aantal kernen in de provincie Utrecht de vitaliteit onder druk.

Hierdoor dreigt het draagvlak voor voorzieningen en het verenigingsleven weg te vallen. Door middel van woningbouw voor specifieke doelgroepen willen gemeenten de vitaliteit van een aantal kernen behouden en versterken. Voor deze kernen geldt echter dat primair wordt ingezet op binnenstedelijke (binnendorpse) ontwikkeling waarbij compacter en innovatiever zal moeten worden gebouwd dan tot nu toe gebruikelijk. Daar waar geen binnendorpse mogelijkheden meer zijn faciliteert de provincie deze gemeentelijke ambities door een eenmalige kleinschalige uitbreiding per kern ten behoeve van de lokale vitaliteit tot 50 woningen zonder

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

19

regionale afweging mogelijk te maken. Daarbij is het belangrijk dat de uitbreiding past bij het karakter van het dorp en dat de ontwikkeling geen onevenredige afbreuk doet aan de kernkwaliteiten van het landschap. Ten aanzien van de thema's is in dit geval het thema 'vitale steden en dorpen' het relevantst. De behoefte aan wonen en werken is fors. Door het toenemend aantal huishoudens houdt de druk op de woningmarkt aan. Tot 2050 zijn 170.000 tot 202.000 extra woningen nodig om aan de volledige behoefte te voldoen. Voor de periode tot 2040 (de scope voor programmeren in de Omgevingsvisie) is de opgave 133.200 tot 165.700 woningen. De provincie kiest er in algemene zin voor om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnen dorpse ontwikkeling, met aandacht voor bereikbaarheid, klimaatadaptatie, energietransitie, gezondheid en inclusiviteit. Conclusie Voor de bouw van 49 woningen in het onderhavige plangebied wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheid om eenmalig het dorp uit te breiden. Bij de samenvatting van de Interim Omgevingsverordening in paragraaf 3.2.2 wordt ingegaan op de randvoorwaarden die de provincie Daaraan stelt. De planontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Provincie Utrecht. 3.2.2.

Interim Omgevingsverordening Omdat de Omgevingswet pas op 1 januari 2024 in werking treedt, is het nodig om in plaats van de Omgevingsverordening een Interim Omgevingsverordening te maken. De Omgevingsverordening kan namelijk niet onder de huidige wetgeving in werking treden. Dat kan alleen onder de nieuwe Omgevingswet. Om toch eerder uitvoering te kunnen geven aan de plannen en ambities uit de Omgevingsvisie, is op 1 april 2021 de Interim Omgevingsverordening in werking getreden. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. Hierbij kan worden gedacht aan het NatuurNetwerk Nederland (NNN) en bebouwingsmogelijkheden in het stedelijk en het landelijk gebied. De rivier de Aa is onderdeel van het NNN. Het plangebied zelf maakt geen onderdeel uit van het NNN. Het plangebied ligt in het 'landelijk gebied'. Verstedelijking is in principe alleen mogelijk in het stedelijk gebied. Op grond van artikel 9.2 van de Interim Omgevingsverordening staat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen landelijk gebied geen verstedelijking toe, tenzij in deze verordening anders is bepaald. Verstedelijking wordt daarbij gedefinieerd als: 'de vestiging of uitbreiding van al bestaande stedelijke functies.

Denk daarbij aan nieuwvestiging of de vergroting van de gebruiksoppervlakte of bebouwingsmogelijkheden ten opzichte van het geldende bestemmingsplan.'

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

20

Artikel 9.12 maakt een éénmalige uitbreiding tot 50 woningen voor lokale vitaliteit van kernen mogelijk. Daarbij moet op basis van artikel 9.12, lid 1 worden voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. de eenmalige uitbreiding tot 50 woningen is noodzakelijk voor de vitaliteit van de kern; 2. aangetoond is dat niet binnen de kern in de behoefte voorzien kan worden; 3. de woningbouw vindt plaats in aansluiting op het stedelijk gebied en qua aard en omvang past bij de kern; 4. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling; 5. de woningbouw draagt bij aan een goede kwaliteit van de nieuwe kernrandzone; en 6. omliggende functies worden niet onevenredig geschaad. Artikel 9.12, lid 2 schrijft verder voor dat het bestemmingsplan een onderbouwing bevat waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Een beeldkwaliteitsparagraaf maakt onderdeel uit van de onderbouwing. ▪ ad 1. de eenmalige uitbreiding tot 50 woningen is noodzakelijk voor de vitaliteit van de kern. In paragraaf 2.3.1 wordt uitgebreid ingegaan op de vraag waarom woningbouw noodzakelijk is voor de vitaliteit van Nieuwer Ter Aa. In het plangebied worden 49 woningen2 en een woonzorgvoorziening gebouwd op basis van artikel 9.12 van de Interim Omgevingsverordening. Het definitieve woningbouwprogramma wordt in overleg met de dorpsraad van Nieuwer Ter Aa bepaald.

De behoefte aan woningen voor bepaalde doelgroepen kan enerzijds in nieuwbouw gerealiseerd worden. Anderzijds kan nieuwbouw ook doorstroming op gang brengen. Kortom hierbij is maatwerk voorstelbaar, maar te allen tijde in overleg met de gemeente; ▪ ad 2. aangetoond is dat niet binnen de kern in de behoefte voorzien kan worden. Alleen de huidige locatie van de voetbalvereniging zou ruimte kunnen bieden voor zeer kleinschalige ontwikkeling. Ontwikkelingen aan deze zijde van het dorp kennen veel invloed vanuit snelweg A2. Met het oog op een gezonde en goede fysieke leefomgeving is deze locatie niet gewenst. Zeker in combinatie met een relatief beperkt woningbouwprogramma en de recente realisatie van een brandweerkazerne is ontwikkeling hier onhaalbaar. Bovendien zou een nieuwe locatie voor de voetbalvereniging buiten het bestaand stedelijk gebied gevonden moeten worden. In de kern van Nieuwer Ter Aa is derhalve geen ruimte beschikbaar om substantieel woningen toe te voegen; ▪ ad 3. de woningbouw vindt plaats in aansluiting op het stedelijk gebied en qua aard en omvang past bij de kern. De bebouwing wordt gerealiseerd in aansluiting op de bestaande dorpskern. De geprojecteerde bebouwing zal voor wat betreft de maatvoering goed in te passen zijn binnen de dorpse schaal van Nieuwer Ter Aa;

2

Tijdens de voorbereidingsfase heeft de grondeigenaar van gronden tussen het plangebied en de bestaande dorpskern verzocht om 3 woningen op zijn perceel te mogen bouwen. De provincie Utrecht heeft hiermee ingestemd, zodat het woningbouwplan daardoor uit 52 woningen bestaat, 49 op grond van bovengenoemd artikel 9.12 en 3 woningen op de inbreidingslocatie die hierdoor ontstaat.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

21

▪ ad 4. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling. Het onderhavige plangebied ligt op een stroomrug langs de Aa. Stroomruggen zijn aanzienlijk minder gevoelig voor bodemdaling dan het daaromheen liggende veenweidegebied. Er wordt onderzoek naar dit aspect verricht. Uit de voorlopige resultaten hiervan blijkt dat woningbouw in het plangebied niet leidt tot extra bodemdaling; ▪ ad 5. de woningbouw draagt bij aan een goede kwaliteit van de nieuwe kernrandzone. Het bouwplan zal een afronding van de bebouwde kom van Nieuwer Ter Aa gaan vormen. De landschappelijke inpassing zal door middel van een inrichtingsplan te zijner tijd nog verder worden ingevuld. De gebiedseigen beplanting zal de stedenbouwkundige invulling van het gebied versterken; ▪ ad 6. omliggende functies worden niet onevenredig geschaad. Uit paragraaf 4.2.1 blijkt dat er voor wat dit aspect betreft geen belemmeringen te zijn voor de planontwikkeling. Ook voor andere aspecten worden vooralsnog geen belemmeringen verwacht. Voor de planontwikkeling is een beeldkwaliteitplan vervaardigd, dat als bijlage aan de planregels is toegevoegd. Hierin worden vanuit de huidige situatie van het dorp referenties gehaald voor materialisering, detaillering, kleurgebruik en structuren. Daarbij wordt een aantal stedenbouwkundige en morfologische uitgangspunten vastgelegd op basis van het stedenbouwkundig matenplan.

Ook wordt er een aantal beeldreferenties meegegeven. Deze zouden samen voldoende vrijheid moeten geven om gepast te reageren op de geschiedenis en zo een nieuwe jaarring in de vorm van een coherente buurt met voldoende dorpse variatie te vormen en wordt tevens voldaan aan de vereiste uit artikel 9.12, lid 2 van de Interim Omgevingsverordening. De woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken. Stichtse Vecht behoort tot de Regio U16/U10. In de periode 2020 tot en met 2039 zijn hier op basis van het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2023 2e cyclus (GS Utrecht, 4 juli 2023) 99.200 – 125.600 woningen noodzakelijk. De bouw van 49 (en ook van 52) woningen past binnen deze aantallen. Uit de Interim Omgevingsverordening vloeien verder geen specifieke aandachtspunten voort. De Interim Omgevingsverordening heeft daarom geen gevolgen voor het voorliggende bestemmingsplan.

3.3.

Gemeentelijk beleid

3.3.1. Omgevingsvisie Stichtse vecht Op 12 januari 2022 heeft de gemeenteraad van Stichtse Vecht de Omgevingsvisie Stichtse Vecht: 't beste van twee werelden vastgesteld. De Omgevingsvisie is een richtinggevend document waarin voor een periode van 10 tot 20 jaar de belangrijkste opgaven voor de gemeente zijn benoemd en vervolgens zijn vertaald naar een visie op hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving op strategisch-tactisch niveau. In de visie worden op hoofdlijnen ambities en doelen vastgelegd die de gemeente de komende jaren binnen programma's verder gaat uitwerken.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

22

In de Omgevingsvisie wordt geconstateerd dat Stichtse Vecht een aantrekkelijke vestigingsplaats is voor veel mensen. Er is een enorme behoefte aan woningen vanuit de regio en vanuit Stichtse Vecht zelf. 76,1% van de inwoners gaf in 2020 in een enquête aan behoefte te hebben aan meer woningen in de eigen kern. Een betaalbare woning vinden die past bij je levensfase is erg lastig voor de inwoners van Stichtse Vecht. Er is zowel een kwantitatieve als een kwalitatieve woningbouwopgave. Die woningbouwopgave geldt ook voor de kleine kernen. Voor de vitaliteit van de kleine kernen is het belangrijk dat er een goede bevolkingsbalans is. Er is in de kleine kernen behoefte aan nieuwe woningen voor jongeren/starters en ouderen (doorstromers). Door nieuwe woningen te bouwen voor de juiste doelgroepen per kern, ontstaat een gemengde en evenwichtige bevolkingsopbouw, die weer zorgt voor bestaansrecht voor de voorzieningen. In de kleine kernen bouwen wordt specifiek voor jongeren (instromers) en ouderen (doorstromers) gebouwd, waarbij bij nieuwbouw wordt uitgegaan van 30% sociale woningbouw. Voor de periode tot 2030 wordt rekening gehouden met de bouw circa 1.400 woningen, verspreid over de verschillende kernen. Bevolkingsopbouw, leefbaarheid, economie en woningmarkt hangen met elkaar samen. Het perspectief voor de kleine kernen is dus een integraal vraagstuk.

Inwoners weten zelf het beste wat een goede leefbaarheid voor hun dorp inhoudt. Duidelijk is al wel dat de inwoners van de kleine kernen ruimte voor initiatieven vanuit het dorp willen en dat economie en sociale cohesie aandacht behoeft. Het gemeentebestuur wil de inwoners zoveel mogelijk zelf de regie geven. Daarom gaat het gemeentebestuur samen met de inwoners aan de optimale leefbaarheidsbalans voor hun kern (wijk) werken. Dit is maatwerk. Omdat elke kern uniek is, varieert de leefbaarheidsbalans per kern. In de leefbaarheidsbalans gaan we in ieder geval in op de gewenste bevolkingsopbouw, de noodzakelijke voorzieningen (kern en omgeving), de benodigde woningen (type en hoeveelheid) en de ruimte voor economische dynamiek. Elke kern heeft een eigen identiteit waar de inwoners trots op zijn. Deze eigen ruimtelijke identiteit dient te worde behouden. Nieuwe ontwikkelingen borduren voort op deze identiteit. Conclusie Nieuwer Ter Aa is een van de kleine kernen in de gemeente Stichtse Vecht. Samen met de Dorpsraad is een woningbouwplan ontwikkeld. De diversiteit in het woningbouwprogramma zorgt dat inwoners kunnen doorstromen en langer in hun eigen woonomgeving kunnen blijven wonen. Gezamenlijk houden de inwoners het verenigingsleven en het voorzieningenniveau, passend bij de schaal en omvang van het dorp, in stand.

Het initiatief past daardoor binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie van de gemeente Stichtse Vecht. 3.3.2. Welstandsnota Stichtse Vecht 2013 Op 18 december 2012 hebben de burgemeester en wethouders van Stichtse Vecht de Welstandsnota Stichtse Vecht 2013 vastgesteld. Doel van de welstandstoets is het behartigen van het publieke belang door de lokale overheid, waarbij de individuele vrijheid van de burger of ondernemer wordt afgewogen tegen het aanzien van hun omgeving als algemene waarde.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

23

De welstandsnota bevat geen welstandscriteria voor grotere (her)ontwikkelingsprojecten, die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken. Dergelijke welstandscriteria kunnen namelijk niet van tevoren worden opgesteld, maar maken onderdeel uit van een planningsproces. Voor ontwikkelingslocaties werkt de gemeente daarom veelal met beeldkwaliteitplannen, waarin welstandscriteria zijn opgenomen. In beeldkwaliteitplannen staat de ambitie voor de gewenste kwaliteit van het te ontwikkelen gebied beschreven. Deze richtlijnen worden per locatie bepaald. Voor de realisatie van Clarenborg is een beeldkwaliteitplan vervaardigd. Dit beeldkwaliteitplan is toegevoegd aan de planregels, zodat de planontwikkeling hieraan kan worden getoetst. Conclusie Voor de onderhavige planontwikkeling is de Welstandsnota Stichtse Vecht 2013 niet relevant. 3.3.3. Woonvisie 2023 - 2030 Op 26 september 2023 is de Woonvisie 2023 - 2030 Gemeente Stichtse Vecht3 door de gemeenteraad vastgesteld. De Woonvisie 2023 -2030 is een gezamenlijke visie van de gemeente en haar maatschappelijke partners op het gebied van wonen. Uit het aanvullende woningbehoefteonderzoek, dat is uitgevoerd ten behoeve van de woonvisie, is naar voren gekomen dat de woningbehoefte tot 2040 nog 3.705 woningen bedraagt. Dat is de behoefte van alle onderstaande tijdvakken (zie tabel 2) bij elkaar opgeteld.

Met andere woorden, als er in een bepaald tijdvak onvoldoende wordt gebouwd, dan moet dat in de andere tijdvakken worden gecompenseerd. Deze 3.705 woningen zijn nodig om tegemoet te komen aan de lokale en regionale woningbehoefte tezamen. Waarbij de lokale behoefte gebaseerd is op de bevolkingsgroei en de huishoudensverdunning en de regionale behoefte gebaseerd is op de verhuisbewegingen van en naar de gemeente Stichtse Vecht. In regionaal verband is afgesproken dat de regiogemeenten geleidelijk moeten toegroeien naar een percentage van 30% sociale huur in gehele woningvoorraad. In Stichtse Vecht zit dit percentage nu op 25,6%. Er is vooral behoefte aan 1- en 2- persoons appartementen en aan

3

De planvorming voor Nieuwer Ter Aa is opgestart voordat de Woonvisie 2023-2030 is opgesteld en vastgesteld. Nieuwer Ter Aa is daarom opgenomen op de lijst die onder de oude woonvisie wordt afgehandeld. Wel is gestreefd om in de ontwikkeling zoveel als mogelijk te anticiperen op de Woonvisie 2023. Concreet betekent dit dat o.a. aansluiting is gezocht bij de grenzen van betaalbare koop. Deze woningen zullen worden verkocht voor maximaal € 355.000 V.O.N. (prijspeil 2023) en kennen een oppervlakte van minimaal 90 m² GBO. De exploitatie van zowel de middenhuur als de sociale huurwoningen worden voorts belegd bij een corporatie. In de anterieure overeenkomst is tot slot opgenomen dat de ontwikkeling dient te voldoen aan het ambitieniveau brons van het Convenant Duurzame Woningbouw. Hierop zijn enkele uitzonderingen gemaakt. Zo is voor Nieuwer Ter Aa niet gekozen de parkeernormering te reduceren (brons is 90% van de norm). Voor het opleggen van het volledige programma geldt in de nieuwe woonvisie een drempel van 31 woningen. De aanhakende ontwikkeling van 3 woningen hoeft niet te worden getoetst.

Ontwerp Gemeente Stichtse Vecht – Bestemmingsplan Nieuwer Ter Aa – Clarenborg

24

grondgebonden koop tot € 300.000. Dit geldt met name voor de doelgroepen starters en senioren. De gemeente wil haar woningbouwprogrammering behoeftesturend (in plaats van behoeftevolgend) inzetten. Dat wil zeggen dat het gemeentebestuur door te sturen op het aanbod de woningzoekenden wil verleiden tot het zoeken van een woning die met name de sociale voorraad enigszins ontlast. Daarbij wordt uitgegaan van een doorstroom scenario, waarbij veel woningen in het middensegment naast de verplichte 30% sociale huur worden toegevoegd. Het middensegment bestaat uit middenhuur en betaalbare koop. Per kern wordt een woningbouwprogramma opgelegd. Voor Nieuwer Ter Aa geldt dat 30% van de woningen in de sociale huur tot en met de liberalisatiegrens dient te worden gebouwd, 25% middenhuur vanaf de liberalisatiegrens tot en met 186 punten in het woningwaarderingsstelsel en 20% betaalbare koop tot € 300.000 VON bij minimaal 80 m² GBO en tot € 355.000 VON bij minimaal 100 m² GBO. Conclusie Op het moment dat afspraken over het woningbouwprogramma werden gemaakt, was de voorgaande Woonvisie 2017-2022 nog van toepassing. Het woningbouwprogramma is bovendien in overleg met vertegenwoordigers van het dorp samengesteld. Dit heeft geleid tot een woningbouwprogramma met 30% woningbouw in de sociale huursector.