9. Ruimtelijke afweging d.d. februari 2021 Geredigeerd.pdf

Ruimtelijke afweging Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis 1 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

Januari 2021

4.3.5 Conclusie .............................................................................................. 15

Inhoud

4.4. Hooiberg ......................................................................................................... 15

Hoofdstuk 1 Inleiding .............................................................................................. 3 1.1 Aanleiding ...................................................................................................... 3 1.2 Ligging en begrenzing van het perceel .......................................................... 3 Hoofdstuk 2 Bestaande situatie .............................................................................. 5 2.1 Beoogde ontwikkeling (2008) ........................................................................ 5 2.2 Feitelijke situatie (2020) ................................................................................. 5 Hoofdstuk 3

Ruimtelijke afweging ................................................................. 7

3.1. Algemene spelregels belangenafweging .......................................................... 7 3.1.1. Beëindiging van de agrarische bedrijfsvoering ...................................... 7 3.1.2. Voorlopige conclusie.............................................................................. 8 3.2.1 Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit................................................... 8 3.2.2. Discrepanties ......................................................................................... 8 3.2.3. Voorlopige conclusie.............................................................................. 9 Hoofdstuk 4

Beoordeling inpasbaarheid ..................................................... 10

4.1. Inleiding .......................................................................................................... 10 4.2. Wagenberging (Paardenstal) .......................................................................... 10 4.2.1 Omschrijving ......................................................................................... 10 4.2.2 Huidige bestemming ............................................................................. 10 4.2.3 Ruimtelijke onderbouwing 2020 ............................................................ 11 4.2.4. Beoordeling ......................................................................................... 11 4.2.5. Conclusie ............................................................................................. 12 4.3. Longeercirkel, Paddock en Paardenspringweide ............................................ 12 4.3.1 Omschrijving ......................................................................................... 12 4.3.2 Huidige bestemming ............................................................................. 13 4.3.3. Ruimtelijke onderbouwing .................................................................... 13 4.3.4 Beoordeling .......................................................................................... 14

2 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

4.4.1 Omschrijving ......................................................................................... 15 4.4.2 Huidige bestemming ............................................................................. 15 4.4.3. Ruimtelijke onderbouwing .................................................................... 16 4.4.4. Beoordeling.......................................................................................... 16 4.4.5 Conclusie .............................................................................................. 16 4.5. Ringslangbroeihoop en takkenril .................................................................... 16 4.5.1 Omschrijving ......................................................................................... 16 4.5.2 Huidige bestemming ............................................................................. 17 4.5.3. Ruimtelijke onderbouwing .................................................................... 17 4.5.4 Beoordeling........................................................................................... 17 4.5.5 Conclusie .............................................................................................. 17 4.6. Gewasteeltkas ................................................................................................

17 4.6.1 Omschrijving ......................................................................................... 17 4.6.2 Huidige bestemming ............................................................................. 18 4.6.3 Beoordeling........................................................................................... 18 4.6.4 Conclusie .............................................................................................. 18 4.7. Bewoning historische zomerwoning................................................................ 18 4.7.1 Omschrijving ......................................................................................... 18 4.7.2 Huidige bestemming ............................................................................. 19 4.7.3. Inspraakreactie .................................................................................... 19 4.7.4 Beoordeling........................................................................................... 19 4.7.5 Conclusie .............................................................................................. 20

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding De eigenaren van het perceel Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis hebben een aanvraag (uitgebreide) omgevingsvergunning ingediend voor het toevoegen en legaliseren van enkele bouwwerken bijhorende bij hun woonperceel met paardenhouderij. De aanvraag omgevingsvergunning is bij de gemeente geregistreerd onder kenmerk 190765

Stationsweg en ‘t Grachtje. De voormalige militaire functie bepaalt nog altijd grotendeels het beeld en de sfeer van het dorp. Aan de randen van het dorp zijn nog enkele agrarische bedrijven te vinden. Daar is nog enige dynamiek te vinden. De agrarische sector staat voor een grote verandering en dwingt sommige ondernemers hun bedrijfsvoering te veranderen of te stoppen. Ook op het perceel Mijndensedijk 53 was een agrarisch bedrijf gevestigd. Ook hier, gelegen buiten de bestaande dorpskern van Nieuwersluis, heeft het voormalig agrarisch bedrijf plaats gemaakt voor een woonfunctie.

In 2008 is met toepassing van artikel 19 lid 1 WRO een vergunning verleend voor de herinrichting van het perceel. Daarbij werd door toepassing te geven aan de zogenaamde “ruimte-voor-ruimte-regeling” van het provinciaal ruimtelijk beleid, medewerking verleend aan de sanering van een voormalig agrarisch bedrijf. Hierdoor werd onder andere de bouw van één extra woning mogelijk. Op het perceel werden tevens enkele, aan het agrarisch landschap gerelateerde activiteiten, waaronder hobbymatige agrarische activiteiten, en het oprichten en/of opknappen van bouwwerken mogelijk gemaakt. Na vergunningverlening is bij de actualisatie van het bestemmingsplan voor de kern Nieuwersluis in 2009 de woonbestemming met nadere aanduidingen en een agrarische bestemming zonder bouwvlak op het perceel gelegd. Recent is er, mede als gevolg van enkele handhavingsverzoeken afkomstig van belanghebbenden uit de directe omgeving, onenigheid ontstaan over de reikwijdte van de in 2008 verleende vergunning. De eigenaren van het perceel hebben daarom, onder andere, de voorliggende aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Aan de hand van aanvullende aanvragen beoordeelt de gemeente of medewerking kan worden verleend aan verschillende (bouw)werkzaamheden. In dit document wordt een beeld gegeven van de ruimtelijke afweging die gemaakt is ten aanzien van aanvraag omgevings-vergunning 190765

1.2 Ligging en begrenzing van het perceel Voor Nieuwersluis lijkt het of de tijd heeft stilgestaan. Er is nauwelijks uitgebreid met uitzondering van een aantal rijtjeswoningen langs de 3 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

Het ruimtelijke beeld van Nieuwersluis wordt gekenmerkt door het contrast tussen het open, vlakke polderlandschap met de besloten parkachtige structuur van de dorpse bebouwing, de landgoederen, het fort en het kazernecomplex rond de oeverwal. De open, laagliggende en onbebouwde polders, waaronder Polder Mijnden, rond het fort en het dorp worden aan de noord- en zuidzijde begrensd door singels en boscomplexen van de omringende buitenplaatsen. Nieuwersluis en het omringende landschap vormen feitelijk een geheel. Deze samenhang heeft grote cultuurhistorische betekenis.

De bebouwing van Nieuwersluis wordt aan beide oevers omsloten door een oude vestinggracht. Aan de westoever is de loop van de gracht ten zuiden van de Nieuwe Wetering veranderd door de aanleg van een fort uit latere datum. Op deze oever ligt een dorpslint en een kleine uitbreiding. De bebouwing aan de westoever, de zijde van de Mijndensedijk, bestaat voornamelijk uit woningen met één of twee bouwlagen en een kap.

4 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1 Beoogde ontwikkeling (2008) In juni 2007 hebben de huidige eigenaren van het perceel een aanvraag bouwvergunning (1ste fase) ingediend voor het gedeeltelijk veranderen van de boerenhofstede. Daarnaast zijn aanlegvergunningen aangevraagd voor werkzaamheden zoals het dempen van sloten en planten van bomen. Uiteindelijk heeft de voormalige gemeente Loenen op 22 juni 2008 de vergunning verleend. Daarbij is toepassing gegeven aan de zogenaamde artikel 19 lid 1 WRO procedure. Voorafgaand aan de vergunningverlening hebben belanghebbenden zienswijzen kenbaar kunnen maken en heeft de provincie Utrecht een verklaring van geen bedenkingen afgegeven. De aanvraag bouwvergunning is destijds voorzien van een ruimtelijke onderbouwing (Herontwikkeling Boerenhofstede “Vecht en Schans” d.d. juni 2007). Het agrarisch bedrijf op dit perceel is tot dan toe tot 2005 in functie geweest als rundveehouderij. Als gevolg van toenemende concurrentie en strengere milieuregels was continuering van het bedrijf niet langer mogelijk. De circa 3,5 hectare grond en de bijbehorende bijgebouwen kwamen in eigendom van de huidige eigenaren. Zij hebben vervolgens een plan opgesteld dat in hoofdlijnen toe ziet op het wijzigen van de agrarische bestemming in woonbestemming voor de bouw van één extra woning na sloop van alle bedrijfsbebouwing en de herbouw van een stalling.

De eigenaren hebben ingezet op het ontwikkelen van één integraal plan waarbij toepassing gegeven werd aan de “ruimte-voor-ruimte-regeling” en naast de benodigde “ontstening” extra kwaliteitswinst levert op het gebied van cultuurhistorie en landschap. De planvorming is gebaseerd op de uitgangspunten van het toenmalige provinciale ruimtelijke beleid met betrekking tot functieverandering bij voormalige agrarische bedrijfspercelen. In de ruimtelijke onderbouwing wordt maatwerk gevraagd vanwege het behoud van een groter oppervlakte aan bijgebouwen. Dit ten behoeve van de stalling van vee en onderhoudsmachines ten behoeve van duurzaam beheer van bijbehorende grond en om een atelier voor eigen gebruik (beroep aan huis). Volgens de ruimtelijke onderbouwing wordt de bijbehorende grond nadrukkelijk gebruikt 5 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

voor hobbymatig agrarisch gebruik. Bepalend voor de inpasbaarheid voor inpasbaarheid van het initiatief zijn de cultuurhistorische (beschermd dorpsgezicht) en landschappelijke inpassing. De “Nota Belvedere” en de gedachte van “behoud door ontwikkeling” spelen daarbij een belangrijke rol. In de ruimtelijke onderbouwing wordt aangegeven dat in drie fases toegewerkt wordt naar één integraal plan. Eén plan die volgens de ruimtelijke onderbouwing resulteert in onderstaande vogelvlucht van de nieuwe situatie.

Vogelvlucht van het plangebied

2.2 Feitelijke situatie (2020) Na vergunningverlening heeft de initiatiefnemer volgens de beoogde fasering uitvoering gegeven aan het plan. Echter hebben gemeente en omwonenden geconstateerd dat niet alle planonderdelen zijn uitgevoerd en er in verloop van tijd bouwwerken en werkzaamheden zijn uitgevoerd die niet beschreven zijn in de ruimtelijke onderbouwing. Hiervan vragen zij zich af over deze deel uit maken van de in 2008 verleende bouwvergunning. De gemeente stelt zich in ieder geval op het standpunt dat voor deze

bouwwerken en werkzaamheden alsnog een vergunning aangevraagd zal moeten worden zodat de gemeente kan beoordelen of hier vergunning voor verleend kan worden. In de onderhavige vergunning betreft het de (ver)bouw en/of aanleg van: -

Stal (voormalige wagenberging nu in gebruik als paardenstal); Hooiberg; Longeercirkel; Paddock; Ringslangbroeihoop; Takkenril.

Daarnaast gaat het om een gewasteeltkas (aanvraag omgevingsvergunning ingediend kernmerk 160672) en hebben de eigenaren in het kader van de actualisatie van het bestemmingsplan “Nieuwersluis” ook verzocht een extra woonfunctie op het perceel op te nemen. De ruimtelijke inpasbaarheid van deze onderdelen zal meegenomen worden in deze beoordeling. In hoofdstuk 3 en 4 van deze notitie zullen de verschillende onderdelen beoordeeld worden.

Luchtfoto van het plangebied in 2019

6 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

Hoofdstuk 3

Ruimtelijke afweging

3.1. Algemene spelregels belangenafweging Bij de vergunningverlening en daarmee de herinrichting van het perceel is uitgegaan van het “voor wat, hoort wat” principe waarbij door het realiseren van grotere (maatschappelijke) meerwaarde afgeweken kon worden van de geldende sloopeis zoals opgenomen in de “ruimte-voor-ruimte-regeling”. Bij een dergelijke ontwikkeling staat de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voorop door inzetten op ontstening, herstel van karakteristieke waarden en de te behouden bebouwing te voorzien van een passende en toekomstbestendige functie. Bij de vergunningverlening in 2008 zijn twee uitgangspunten doorslaggevend geweest bij de beoordeling van de ruimtelijke inpasbaarheid. De beëindiging van het agrarisch bedrijf en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Ook nu nog zien wij deze uitgangspunten als algemene spelregels voor de benodigde belangenafweging van de nieuw aangevraagde bouwwerken en werkzaamheden. Deze uitgangspunten hebben betrekking op de beëindiging van (agrarische) bedrijfsactiviteiten en de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

3.1.1. Beëindiging van de agrarische bedrijfsvoering Directe aanleiding voor de ontwikkeling is de beëindiging van de agrarische bedrijfsvoering en de noodzaak om op dit perceel een nieuwe en toekomstbestendige functie te realiseren. De aanvraag van 2008 richt zich daarbij nadrukkelijk om het wijzigen van de agrarische bestemming in een woonbestemming met ondersteunende activiteiten in (deels) nieuw te realiseren bebouwing. Belangrijke voorwaarde om toepassing te kunnen geven aan de provinciale “ruimte-voor-ruimte-regeling” is dat de agrarische bedrijfsactiviteit blijvend wordt beëindigd. Na toepassing van de regeling stopt het agrarisch gebruik en komt de bijbehorende agrarische bestemming te vervallen. De woonfunctie wordt vervolgens de hoofdfunctie op het perceel. Eventuele aanvullende functies kunnen slechts ondersteunend en ondergeschikt zijn aan deze hoofdfunctie. Het gemeente en provinciaal ruimtelijk beleid voorzien niet in de mogelijkheid om naderhand alsnog (agrarische) bedrijfsactiviteiten op het perceel uit te oefenen. Dit zou betekenen dat er opnieuw een agrarische bedrijfsbestemming op het perceel gevestigd moet worden. Die mogelijkheid kent het beleid niet en is vaak ook niet meer mogelijk door de geldende milieuregels. 7 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

In de aanvraag bouwvergunning en de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing uit 2008 wordt aan deze voorwaarden tegemoet gekomen door te stellen dat het plan voorziet in: - de sanering van alle landschap ontsierende voormalige agrarische bedrijfsbebouwing; - de realisatie van een nieuwe stalling voor onderhoudsmachines en vee (2 lakenvelders, 5 Kelly-hill schapen en circa 3 paarden met veulens) ten behoeve van het duurzaam beheer van bijbehorende gronden; - het inleveren van de bestaande milieuvergunning; - het realiseren van extensieve en ondergeschikte nevenfuncties in de bijbehorende bouwwerken. In de ruimtelijke onderbouwing wordt onderschreven dat het zomerhuis gebruikt gaat worden als atelier (beroep aan huis), de vergroting van de recreatieve beleving van het perceel een extensief recreatief karakter en een beperkte verkeersaantrekkende werking zal hebben en dat de agrarische activiteiten hobbymatig zullen zijn. Deze uitgangspunten zijn ook meegenomen in de “Verklaring van geen bedenkingen” van de provincie Utrecht en de uiteindelijke motivering van de bouwvergunning van de voormalige gemeente Loenen. Bij beoordeling of medewerking verleend kan worden aan voorliggende aanvraag omgevingsvergunning is het noodzakelijk om vast te stellen of in de huidige situatie daadwerkelijk geen sprake is van bedrijfsmatige activiteit.

Daarvoor moet een integrale afweging gemaakt worden waarbij het gebruik en de aanwezigheid van alle op het perceel aanwezige voorzieningen wordt meegenomen. Past het gebruik en de aanwezigheid van deze voorzieningen binnen het karakter van een hobbymatige activiteit? Daarbij geldt dat het niet uitsluitend hoeft te gaan om een agrarische bedrijfsactiviteit. De vele voorzieningen kunnen ook ondersteunend zijn aan de diverse andere (maatschappelijke) bedrijfsactiviteiten die gezamenlijk niet langer ondergeschikt zijn aan de geldende woonbestemming. Bij de afweging ten aanzien van de ruimtelijke inpasbaarheid van nieuwe bouwwerken en werkzaamheden moet afgewogen worden of zij het bedrijfsmatige karakter niet (verder) faciliteren.

3.1.2. Voorlopige conclusie De aanwezigheid van de verschillende voorzieningen (paddock, stapmolen, longeercirkel, buitenrijbaan etc.) in combinatie met het aantal dieren dat wordt gehouden en de verschillende activiteiten die worden georganiseerd passen wat ons betreft niet binnen de karakteristiek van een hobbymatige activiteit. De verschillende inschrijvingen in de KvK ondersteunen dit beeld. De activiteiten, het aanwezige vee en de aanwezige bebouwing wordt hierdoor niet uitsluitend gebruikt ten behoeve van duurzaam grondbeheer en het perceel heeft daardoor geen extensief recreatief karakter. Een aantal van de niet vergunde bouwwerken ondersteunen de bedrijfsmatige uitstraling en gebruik van het perceel. Daarmee wordt niet voldaan aan de afgesproken kwaliteitsverbetering welke ten grondslag ligt aan de onderbouwing om medewerking te verlenen aan de artikel 19 lid 1 WRO procedure en “ruimte-voor-ruimte-regeling” van de provincie Utrecht. Daarbij is het goed om in overweging te nemen dat verstedelijking niet alleen samenhangt met de aanwezigheid van bebouwing maar ook een relatie heeft met het gebruik van de bebouwing en de uitstraling ten opzichte van de omliggende omgeving.

3.2.1 Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit Bij de transformatie van voormalige agrarische bedrijven staat de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voorop. Deze verbetering heeft meestal een directe relatie tot de sloop van voormalige bedrijfsbouwing. Over het algemeen wordt aangenomen dat de afname van bebouwing bijdraagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Om die reden voorziet de “ruimte-voor-ruimte-regeling” in een minimale sloopeis van 1.000m2. Er zijn echter situaties denkbaar waarbij niet aan de sloopeis kan worden terwijl het wel wenselijk is om medewerking te verlenen aan een herinrichting van het perceel. Het ruimtelijk beleid voorziet daarop in een maatwerkoplossing waarbij afgeweken kan worden van de minimale sloopeis wanneer het plan op een andere wijze kan voorzien in extra kwaliteitsverbetering. Daarbij moet afgewogen worden of de voorgestelde kwaliteitsmaatregelen (de tegenprestatie) in verhouding staan tot de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. In dit geval de nieuwbouw van een woning. Wanneer niet aan de sloopeis kan worden voldaan wordt het belang van kwantitatieve normen ondergeschikt aan kwalitatieve meerwaarde. Dat betekent niet de te slopen oppervlakte aan bebouwing maar het geheel aan aan kwaliteitsverbetering doorslaggevend wordt in een integrale afweging. 8 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

Bij de vergunningverlening in 2008 is vastgelegd dat 1.004 m2 aan voormalige bedrijfsbebouwing zou worden gesloopt. Echter betrof de aanvraag bouwvergunning ook de nieuwbouw van diverse bijgebouwen. Dat betekende dus dat er formeel niet aan sloopplicht kon worden voldaan en er aanvullende maatregelen nodig waren om aan een maatwerkoplossing te kunnen voldoen. Naast diverse landschappelijke en culthistorische aspecten was de herontwikkeling van de boerenhofstede een belangrijkste kwaliteitsverbetering. Er kon medewerking verleend worden aan een maatwerkoplossing omdat de nieuw te bouwen bebouwing, niet alleen functioneel verbonden is aan het duurzaam landschapsbeheer, maar ook ontworpen zijn om het principe van de boerenhofstede. Daarmee wordt aansluiting gevonden bij de kwaliteit van het beschermd dorpsgezicht en wordt storende bebouwing verwijderd. Niet alleen het individuele ontwerp van de bebouwing maar de onderlinge samenhang en situering van het ensemble hebben het mogelijk gemaakt te komen tot een kwaliteitsverbetering die in verhouding staat tot de gewenste ontwikkeling, inclusief de nieuwbouw van één extra woning. Dat is de onderbouwing geweest voor het uiteindelijk verlenen van de bouwvergunning door de gemeente Loenen en het afgeven van de Verklaring van geen bedenkingen door de provincie Utrecht.

Wanneer niet zoals afgesproken, volledig uitvoering gegeven wordt aan deze herinrichting komt de onderbouwing voor de maatwerkoplossing in het geding. Zeker wanneer de opbrengst, de bouw van een extra woning, wel gerealiseerd is.

3.2.2. Discrepanties Uit de volgende tabel blijkt dat de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing (melkveestal (1975) en wagenberging (1990)) een kleinere oppervlakte hadden dan opgegeven in de ruimtelijke onderbouwing. De wagenberging met een oppervlakte van 396 m2 is niet gesloopt. Deze had vervangen moeten worden door een nieuwe stalling met een oppervlakte van 266 m2. Los van de ruimtelijke uitstraling betekent dit dat er voor wat betreft dit onderdeel een kleinere oppervlakte wordt gesloopt.

Omschrijving

Oppervlakte ruimtelijke onderbouwing (m2)

Feitelijke oppervlakte (m2)

Bebouwing nieuwe situatie (m2) conform ruimtelijke onderbouwing

Bebouwing nieuwe situatie (m2)

Boerderij en deel Melkveestal

235

235

235

235

561

536 *

Wagenberging

433

396 *

266

396

Hooimijt

25

25

25

87 **

Silo

10

10 *

Atelier

Niet aanwezig

50

50

Historische wagenberging

70

70

87 **

Historisch zomerhuis Totaal

30

Niet aanwezig in 2008 30

30

30 **

1364

1232

676 (7)

885 (7)

(*) te slopen bouwwerken conform verleende vergunning (**) vergund

In de ruimtelijke onderbouwing wordt vermeld dat de hooimijt, volgens opgave van aanvrager 25m2, wordt gerenoveerd. In werkelijk is deze verplaatst en vergroot tot een oppervlakte van 87m2. Deze situatie is vergund in 2008. Daarmee neemt het bebouwd oppervlak op het perceel toegenomen. In de ruimtelijke onderbouwing staat dat de historische wagenberging wordt gerenoveerd. In werkelijkheid is deze in 2008 niet aanwezig. Daarnaast is wagenberging ook groter dan de 70m2 zoals aangegeven in de ruimtelijke onderbouwing. Deze bebouwing maakt onderdeel uit van een later verleende vergunning. In de ruimtelijke onderbouwing is de oppervlakte van de te slopen bebouwing “overschat” terwijl van andere bebouwing ten onrechte uitgegaan is van alleen renovatie. Dit heeft tot gevolg dat de te slopen m2 in de ruimtelijke onderbouwing in 2008 nooit 1.004m2 maar slechts 942m2 kon bedragen en dat de oppervlakte aan nieuw te realiseren bebouwing onvolledig in beeld is geweest. 9 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

Dat niet aan de volledig sloopeis van 1.000m2 kon worden voldaan was duidelijk bij de vergunningverlening. Er werd uitgegaan van een te slopen oppervlakte van 1.004m2 en de herbouw van een atelier (50m2) en stalling (266m2). In de praktijk bleek de oppervlakte van de te slopen bebouwing kleiner (942m2), werd vergunning verleend voor de uitbreiding van de hooimijt (87m2) en later voor de historische wagenberging (87m2). Conform de ruimtelijke onderbouwing had er nu op het perceel 676m2 aan bebouwing aanwezig moeten zijn. De feitelijke situatie wijst uit dat er 885m2 aan bebouwing aanwezig is. Ten opzichte van de maatwerkoplossing zoals voorgesteld in de ruimtelijke onderbouwing is er dus 209m2 aan bebouwing te veel op het perceel aanwezig.

3.2.3. Voorlopige conclusie De voormalige gemeente Loenen en de provincie Utrecht zijn ruimhartig omgegaan met de mogelijkheid om te voorzien in een maatwerkoplossing nadat bleek dat niet aan de minimale sloopeis kon worden voldoen. Het vooruitzicht van het herstel van de boerenhoefstede in combinatie met het extensieve (hobbymatige) gebruik gericht op duurzaam landschapsbeheer stond in verhouding tot de gewenste ontwikkeling. Nu naast het beoogde gebruik ook enkele fysieke kwaliteitsverbeteringen niet zijn gerealiseerd, zoals de sloop en herbouw van de stalling, en in afwijking van het beoogde boerenhofstede-principe diverse bouwwerken zijn toegevoegd komt ook de ruimtelijke kwaliteit onder druk te staan. Ook bij de beoordeling van de ruimtelijke inpasbaarheid van de in de onderhavige aanvraag omgevingsvergunning bedoelde bouwwerken en werkzaamheden speelt ruimtelijke kwaliteit een belangrijke rol. Daarbij kan ons inziens niet voorbijgegaan aan het gegeven dat de feitelijke situatie niet voldoet aan de in 2008 beoogde kwaliteitsverbetering. In tegenstelling tot de eerdere vergunning is het vertrekpunt niet de agrarische bestemming en de omschakeling van een voormalig agrarisch bedrijf. Het ruimtelijk beleid biedt weinig ruimte voor dergelijke ontwikkelingen die veelal gezien worden als ongewenste “verstedelijking” en verstening van het landelijk gebied.

Hoofdstuk 4

Beoordeling inpasbaarheid

4.1. Inleiding De aanvrager heeft een omgevingsvergunning ingediend voor de legaliseren van een aantal bouwwerken op het perceel Mijndensedijk 53 in Nieuwersluis. Het gaat hierbij om: - Wagenberging (op de afbeelding aangeduid als paardenstal) - Loungeercirkel, Paddock en Paardenspringweide - Hooiberg - Ringslagbroeihoop en takkenril De bouwwerken zijn op de onderstaande afbeelding aangeduid. Met behulp van de algemene spelregels voor een belangenafweging zullen in dit hoofdstuk de verschillende planonderdelen beoordeeld worden.

Bij de beoordeling wordt tevens ingegaan op de huidige bestemmingsplan “Nieuwersluis” en de mogelijke formele procedure. Ten behoeve van de verschillende onderdelen heeft de aanvrager een ruimtelijke onderbouwing “Vecht en Schans” d.d. 26 mei 2020 (hierna Ruimtelijke onderbouwing 2020) opgesteld. Ook deze zal meegenomen worden in de beoordeling. Daarnaast zal aanvullend ingegaan worden op een tweetal bouwwerken die naar voren komen in andere procedures. Daarbij gaat het om: - Gewasteeltkas - Bewoning van historische zomerwoning.

4.2. Wagenberging (Paardenstal) 4.2.1 Omschrijving Belangrijk onderdeel van de vergunningverlening in 2008 was de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen en de herbouw van één nieuwe stalling ten behoeve van duurzaam onderhoud van de gronden en het vee. De kelder van het bestaande gebouw zou worden behouden. Zoals voorgaand beschreven is dit slechts gedeeltelijk uitgevoerd. De voormalige wagenberging is niet gesloopt en beoogde nieuw stal, passend binnen het boerenhofstede-principe is niet gerealiseerd.

4.2.2 Huidige bestemming Ter plaatse van de wagenberging geldt de bestemming “Woondoeleinden” met de nadere functieaanduiding “Paardenhouderij”. De functieaanduiding heeft een oppervlakte van 346m2. Ter plaatse is ook een maatvoeringsaanduiding opgenomen welke voorziet in een maximale goothoogte van 3m en een maximale bouwhoogte van 8,5m. Binnen de functieaanduiding “Paardenhouderij” zijn de gronden bestemd voor een paardenhouderij waarbij maximaal 15 paarden mogen worden gehouden. Let op: hierbij gaat het om een functieaanduiding, een bouwvlak voor het gebouw, zoals beschreven in artikel 15.2.1 lid b, ontbreekt. Het bijgebouw valt daarmee onder de algemene regeling voor bijgebouwen bij de woonbestemming, artikel 15.2.2. lid onder f en g. Dat betekent dat er bij de woning, in beginsel, maximaal 36m2 aan bijgebouwen gerealiseerd mag worden

10 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

Door het ontbreken van een bouwvlak wordt onduidelijk welke juridische betekenis gegeven kan worden aan de maatvoeringsaanduiding op de plankaart. In artikel 15.2.2. onder f is een algemene regel voor de hoogtemaatvoering van bijgebouwen opgenomen. Hierin wordt aangegeven dat bijgebouwen een goothoogte van 3m en een bouwhoogte van 5m mogen hebben. Wat wordt verstaan onder een paardenhouderij wordt niet nader toegelicht in de planregels. Wel wordt duidelijk dat een paardenhouderij niet gezien wordt als agrarisch bedrijf.

kunnen dit standpunt van aanvrager niet volgen nu door het ontbreken van een bouwvlak, de juridische betekenis van de maatvoeringsaanduiding onduidelijk is geworden. In de ruimtelijke onderbouwing 2020 wordt tevens ingegaan op de maatwerkafspraken welke ten grondslag liggen aan de vergunningverlening en de “Verklaring van geen bedenkingen” van de provincie uit 2008. De motivering van beide besluiten ging uit van de sloop van de bestaande bedrijfsbebouwing (met uitzondering van de kelder) en de herbouw van een nieuwe veestalling van 266m2. In de ruimtelijke onderbouwing 2020 heeft de aanvrager, opmerkelijk genoeg, eigenhandig aan het citaat (pagina 34) toegevoegd dat het om een nieuwe veestalling van 350m2 zou gaan. Dit is geen onderdeel van het citaat en het eerdere besluit.

4.2.4. Beoordeling

De huidige paardenstal is in strijd met het geldende bestemmingsplan omdat deze niet gelegen is binnen een bouwvlak, een groter oppervlak heeft dan toegestaan in artikel 15.2.2. onder f en een goot- en bouwhoogte heeft hoger dan beschreven in artikel 15.2.2. onder f. Ook is de stal groter dan de functieaanduiding waarbinnen het gebruik ten behoeve van paarden-houderij is toegestaan. Daarnaast is de paardenstal is strijd met de in 2008 verleende bouwvergunning.

4.2.3 Ruimtelijke onderbouwing 2020 Met betrekking tot de paardenstal wordt in de ruimtelijke onderbouwing 2020 ten onrechte uitgegaan dat ten behoeve van de paardenhouderij een vee-/paardenstal mag worden gebouwd met een oppervlakte van 350 m2. Aanvrager gaat hierbij ten onrechte uit van de aanwezigheid van bouwvlak is voorzien van de bestaande paardenstal. Het uitgangspunt dat het verschil tussen de oppervlakte aan bebouwing die op grond van het bestemmingsplan is toegestaan en de feitelijk aanwezige bebouwing zodoende “slechts” 50 m2 bedraagt, is daarmee eveneens onjuist. Daarbij wordt in de ruimtelijke onderbouwing ook gesteld dat het bestemmingsplan voorziet in een groter bouwvolume ter plaatse van het wagenberging. Wij

11 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

De ruimtelijke kwaliteitswinst als gevolg van de sloop van ontsierende bebouwing en de nieuwbouw van een ensemble conform het boerenhofstede-principe staat voorop. Niet alleen de sloop van de bestaande bebouwing maar ook de inpasbaarheid en uitstraling van de nieuwe bebouwing werd meegewogen als onderdeel van een integrale afweging. In de ruimtelijke onderbouwing 2020 wordt voorbijgegaan aan deze integrale benadering. Daarmee wordt de indruk gewekt dat het in stand houden van de bestaande paardenstal geen gevolgen gehad zou hebben voor de besluitvorming in 2008. Wanneer vervolgens, zoals opgenomen in de tabel in paragraaf 3.2.2 van deze beoordeling, blijkt dat door het handhaven van de bestaande wagenberging het “gat” tot de minimale maat uit de beleidslijn voor wat betreft “ontstening” nog groter wordt, komt de volledige onderbouwing onder druk te staan. Nu ten opzichte van de verleende vergunning, ter plaatse van de wagenberging, een gebouw gehandhaafd blijft dat groter is dan de beoogde veestalling, neemt de oppervlakte in te leveren bebouwing nog verder af. Dat betekent gelijktijdig dat er nog meer nadruk komt te liggen op de ruimtelijke kwaliteitswinst als onderdeel van die maatwerkoplossing.

In de ruimtelijke onderbouwing behorende bij de vergunning uit 2008 wordt meerdere keren verwezen naar de bestaande bedrijfsbebouwing als “landschapsontsierende” bebouwing, niet passend binnen de karakteristiek van de omgeving en het beschermd dorpsgezicht van Nieuwersluis. Het

vervangen van de wagenberging door een kleinere veestalling met een passende vormgeving en materialisering wordt gezien als een belangrijke pijler voor de onderbouwing en de uiteindelijke vergunningverlening. Gelegen in het toenmalige Belvedèregebied werd met bijzondere aandacht gekeken naar de inspanning die werd geleverd aan het versterken van de cultuurhistorische waarden. De realisatie van de boerenhofstede was hierbij één van de belangrijke dragers. Nu een belangrijk deel van de “landschapsontsierende” bebouwing blijft bestaan wordt ook het beoogde ruimtelijke beeld niet gerealiseerd en de volledige kwaliteitswinst niet bereikt. Daardoor kan je tot de conclusie komen dat niet voldaan wordt aan de maatwerkafspraken en dat het onder deze omstandigheden niet verantwoord is om medewerking te verlenen aan de instandhouding van de bestaande wagenberging. Daarbij hebben wij tevens in overweging genomen dat het geldende bestemmingsplan niet voorziet in een bouwvlak en de overschrijding ten opzichte van het geldend planologisch-juridisch kader groter is dan de 50m2 zoals door aanvrager wordt gesteld. Nu de oppervlakte van de bestaande wagenberging in werkelijkheid groter is dan de in 2008 vergunde veestalling heeft dit wat ons betreft ook gevolgen voor de functie die daarin uitgeoefend kan worden.

De veestalling is vergund ter ondersteuning van een duurzaam beheer en onderhoud van de gronden en een beperkte stalling van dieren. Daarbij kun je je zelfs afvragen of deze vergund is ten behoeve van een paardenhouderij (zie paragraaf 4.3.2). Hoewel de veestalling een belangrijke rol speelt bij de instandhouding van de landschappelijke en natuurlijke waarden had deze in functie en uitstraling nadrukkelijk een ondergeschikte rol ten opzichte van de woonfunctie. Nu de oppervlakte van de bestaande wagenberging bijna 50% groter is dan de vergunde veestalling is niet uitgesloten dat deze functie, al dan niet in samenhang met andere voorzieningen op het perceel, niet langer voorziet in een ondergeschikte functie dan wel een (agrarische) bedrijfsfunctie in de toekomst mogelijk maakt. Daarbij wordt ook opgemerkt dat de bestaande wagenberging een volledig andere indeling en daarmee functionaliteit heeft dan de vergunde veestalling. In de ruimtelijke onderbouwing 2020 wordt tevens naar voren gebracht dat de wagenberging niet gesloopt wordt om “praktische reden” en vanuit financieel oogpunt. Aan het standpunt van de eigenaren dat sommige kwaliteitsmaatregelen niet uitgevoerd konden worden door een gebrek aan 12 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

uit praktische overwegingen of financiële middelen mag geen doorslaggevend gewicht toegekend om daarmee af te zien van uitvoering. We zien geen bijzondere omstandigheden om van dit uitgangspunt af te wijken. Zeker niet nu blijkt dat tijdens de gefaseerde uitvoering van het inrichtingsplan de “opbrengsten”, zoals de nieuwbouw van een extra woning, wel zijn gerealiseerd en hoofdzakelijk de (fysieke) kwaliteitsmaatregelen niet zijn uitgevoerd. Daarbij is het enigszins wrang te moeten constateren dat de financiële positie van de eigenaren de uitvoering en bouw van andere (bouw)werken niet in de weg heeft gestaan. Daardoor ontstaat voornamelijk het beeld dat de eigenaren de prioriteit hebben verlegd. De eigenaren hebben de kwaliteitsmaatregelen zelf voorgesteld en beschreven in de ruimtelijke onderbouwing van 2008. Daardoor mocht verwacht worden dat zij zich hebben gecommitteerd aan het uitvoeren van de afspraken, welke uiteindelijk zijn vastgelegd in de bouwvergunning met toepassing van Artikel 19 lid 1 WRO.

4.2.5. Conclusie Door het in stand laten van de bestaande wagenberging wordt het “gat” tot de oorspronkelijke sloopeis vergroot en de beoogde kwaliteitsverbetering verkleind. Hierdoor wordt niet voldaan aan de oorspronkelijke maatwerkoplossing. Een kwaliteitsverbetering kan alleen vergeleken worden met de eerder gemaakte afspraken. Nu het in stand houden van de wagenberging de volledige realisatie van het “boerenhofstedeprincipe” in de weg staat kan uitsluitend geconcludeerd worden dat de gemeente geen medewerking kan verlenen aan het in stand laten van de bestaande wagenberging. Daarbij wordt ook rekening gehouden met het feit dat het geldende bestemmingsplan, via een bouwvlak, niet voorziet in een gebouw op deze plek.

4.3. Longeercirkel, Paddock en Paardenspringweide 4.3.1 Omschrijving De voorliggende aanvraag omgevingsvergunning voorziet in een aantal bouwwerken die dienen ter ondersteuning van het houden van paarden. Het gaat om een Longeercirkel, paddock en paardenspringweide ,welke in de praktijk al aanwezig zijn. Deze bouwwerken maken geen onderdeel uit van de eerder verleende vergunning uit 2008. Volgens aanvrager zijn deze voorzieningen noodzakelijk ten behoeve van de paardenhouderij, als

hobbymatige activiteit. De vraag is of de toevoeging van deze functies de mogelijkheden tot het houden van paarden verruimd. De gemeente vraagt of hierdoor sprake is van een bedrijfsmatig (agrarische) activiteit. Hierdoor wordt ook de reikwijdte van het begrip “paardenhouderij” onderdeel van discussie.

4.3.2 Huidige bestemming De bouwwerken zijn gerealiseerd op een agrarische bestemming, niet voorzien zijn van een bouwvlak. Het bestemmingsplan voorziet daarom niet in de mogelijkheid om hier bouwwerken te realiseren. De gronden mogen gebruikt worden ten behoeve van agrarisch grondgebruik en zijn bedoeld voor de instandhouding en bescherming van de landschappelijke waarden. De functieaanduiding paardenhouderij “beperkt” zich tot een deel van de woonbestemming.

moeten worden. In de ruimtelijke onderbouwing en vergunning wordt niet gesproken over een paardenhouderij. Het is daarom opmerkelijk dat op het perceel een functieaanduiding is opgenomen voor het houden van vijftien paarden. Het is onzeker of de vergunning in 2008 verleend had kunnen worden als op dat moment bekend was dat hier een paardenhouderij met die omvang gerealiseerd had kunnen worden. Op dat moment had er zeer waarschijnlijk discussie ontstaan over de aard van de activiteiten en uitstraling in relatie tot de voorgestelde maatwerkoplossing. Ook kan de reikwijdte van de huidige functieaanduiding “paardenhouderij” ter discussie worden gesteld. De functieaanduiding beperkt zich tot een deel van het perceel en is, zo blijkt nu, niet gekoppeld aan een bouwvlak voor een gebouw. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties voor het gebruik of de bouwmogelijkheden.

4.3.3. Ruimtelijke onderbouwing

De bouwwerken zijn in strijd met artikel 3.2.4.a en artikel 3.5 van het geldende bestemmingsplan omdat andere bouwwerken binnen het bouwvlak dienen te worden opgericht. De bouwwerken liggen allen buiten het bouwvlak 4.3.2.1. Functieaanduiding Paardenhouderij In de ruimtelijke onderbouwing behorende bij de vergunningverlening uit 2008 wordt aangegeven dat de veestalling huisvesting gaat bieden aan twee lakenvelder met kalveren, vijf Kerry-hill schapen en circa drie paarden met veulens. De dieren zouden ingezet worden bij het duurzaam beheer van de bijbehorende weilanden. Achteraf kan de vraag gesteld worden of op het perceel een aanduiding voor een paardenhouderij opgenomen had 13 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

De ruimtelijke onderbouwing 2020 maakt voor wat betreft het hobbymatig houden van paarden een verwijzing naar vaste jurisprudentie. Daaruit blijkt dat het hobbymatig houden van paarden valt onder “agrarisch gebruik” en is toegestaan op gronden met een agrarische bestemming. Dit is dan ook niet in geschil. Echter volgt hier volgens aanvrager uit dat bij dit gebruik ook bijbehorende bouwwerken en voorzieningen zijn toegestaan. Hierin kunnen wij de aanvrager niet volgen. Ook uit de door aanvrager zelf aangedragen jurisprudentie komt naar voren dat de bouwmogelijkheden ten behoeve van het hobbymatig houden van paarden gekoppeld is aan de mogelijkheden in het bestemmingplan. Veelal via een bouwvlak. Nu het bestemmingsplan ter plaatse niet voorziet in een bouwvlak en de planregels uitsluitend voorzien in een ontheffing ten behoeve van een agrarische bedrijfsvoering (artikel 3.3.1. onder b) kan alleen geconcludeerd worden dat de bouwwerken in strijd zijn met het bestemmingsplan. De aanvrager verwijst ook naar een beoordeling van de Agrarische Beoordelingcommissie (hierna Abc) in 2008. Zij zijn in hun advies ingegaan op de vraag of de stapmolen gezien moet worden als een basisvoorziening voor het houden van dieren en past binnen het hobbymatige karakter van

de activiteit. Wij vragen ons af in hoeverre dit advies relevant is voor de beoordeling van de voorliggende aanvraag omgevingsvergunning. De stapmolen maakt geen onderdeel uit van deze aanvraag en het advies van de Abc is gebaseerd op de in 2008 vergunde situatie. De later toegevoegde bouwwerken zijn uiteraard niet in de beoordeling meegenomen en dus kan dat advies geen onderbouwing zijn voor het standpunt dat hier, in 2020, nog altijd sprake is van een hobbymatige activiteit. Hoewel het in de ogen van aanvrager gaat om basisvoorzieningen behorende bij een paardenhouderij is het niet aan de Abc om te oordelen over de ruimtelijke inpasbaarheid van dergelijke voorzieningen. De planregels van het bestemmingsplan en het gemeente ruimtelijke beleid bepalen de bouwmogelijkheden voor dergelijke voorzieningen. De Abc spreekt zich in haar advies dan ook niet uit over de situering van stapmolen.

4.3.4 Beoordeling 4.3.4.1 Bedrijfsmatig gebruik? Bij vergunningverlening in 2008 werd voorzien in extensief agrarische gebruik gericht op het duurzaam beheer van bijbehorende gronden. Niet in geschil zal zijn dat in afwijking van de toen gepresenteerde boerenhofstede een aantal “basisvoorzieningen” op het perceel zijn toegevoegd. Naast de gevolgen voor de ruimtelijke uitstraling en belangen van direct omwonenden speelt hierbij ook de vraag of door de aanwezigheid van al deze voorzieningen, in combinatie met de inrichting van het perceel en de overige activiteiten, hier nog sprake is van een hobbymatige activiteit. Op het moment dat dit niet het geval is en hier sprake is van een bedrijfsmatige activiteit dan kan de gemeente vanzelfsprekend geen medewerking verlenen het toevoegen van bouwwerken. Dit geldt ook in het geval deze voorzieningen in de toekomst (gezamenlijk) kunnen leiden tot (agrarisch) bedrijfsmatig gebruik. Voor de beoordeling of hier sprake is van een bedrijfsmatige activiteit kan niet verwezen worden naar het advies van de Abc uit 2008. Om een beeld te krijgen van hebben de gemeente en de ODRU het perceel op 10 december 2020 bezocht. Uit dit bezoek komt naar voren dat het hier gaat om ………… 4.3.4.2 Ruimtelijke uitstraling Bij het door aanvrager voorgestelde boerenhofstedeprincipe komt vooral het natuurlijke en landschappelijke karakter naar voren.

De openheid van de achterliggende weilanden en de ruimte voor natuur en (historische) 14 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

landschapselementen wordt genoemd als één van kernkwaliteiten van deze ontwikkeling. Een verdere “verstedelijking” door nieuwe bouwwerken staat haaks op deze kwaliteiten. Ook al zijn de bouwwerken niet omvangrijk, ze dragen bij aan het gewijzigde en intensiever gebruik van de weilanden. Dit wijkt af van de in 2008 beoogde ontwikkeling en het “agrarisch gebruik” zoals aanwezig was toen het agrarisch bedrijf nog functioneerde. In die zin begrijpen wij de zorg van directe omwonenden als zij aangeven eerder een toename dan een afname van agrarische activiteiten te zien. Dat was uiteraard de bedoeling bij de transformatie van een agrarische bouwperceel naar een woonbestemming met ondergeschikte agrarische activiteiten. De gemeente begrijpt ook dat bij het hobbymatig houden van paarden de nodige “basisvoorzieningen” aanwezig dienen te zijn. Daarom heeft de gemeente in 2009 vergunning verleend voor de stapmolen. Bij de vergunning uit 2008 was al te zien dat er aansluitend aan het oorspronkelijke bouwperceel een weiland is omheind, waarschijnlijk voor het houden van paarden. Daar zijn nu de paddock en stapmolen gesitueerd. Nu ook uit de ruimtelijke onderbouwing 2020 blijkt dat voor het hobbymatig houden van paarden een voorziening als een paddock nodig is om jaarrond naar buiten te kunnen, achten wij de aanwezigheid hiervan verdedigbaar.

De locatie sluit aan bij het oorspronkelijke agrarische bouwperceel en is uit praktische overwegingen niet te ver van de stal gelegen. De ligging van de paddock nabij de overige bebouwing zorgt er voor dat de “verstedelijking”, zowel fysiek als in gebruik, zich concentreert aan de voorzijde van het perceel. De situering sluit aan ook bij het boerenhofstedeprincipe uit de verleende vergunning. Door de andere ondergrond, de gebruikte omheining maar ook de omliggende verharding heeft deze echter wel een andere uitstraling. De gemeente heeft daarom op ………. Mooisticht aanvullend advies gevraagd met betrekking tot de inpassing van de paddock. Ook voor de paardenspringweide en de longeercirkel geldt dat deze bouwwerken gelet op hun omvang niet omvangrijk zijn. Het effect van het gebruik van deze voorzieningen, op hun locatie, is echter groot. De paardenspringweide en longeercirkel zijn namelijk gesitueerd op grotere afstand van de bebouwing, op grond die van oorsprong uitsluitend als weiland is gebruikt en in de nabijheid van een woning van derden. Niet zozeer de bebouwing maar vooral het gebruik van de gronden staan haaks op de gemaakte maatwerkoplossingen. Waar aan de voorzijde van het perceel, de bebouwing geconcentreerd werd in een boerenhofstede was het de bedoeling om de achterliggende weilanden extensief te beheren gericht

op natuurherstel en de ontwikkeling van landschapswaarden. De koebocht, waar nu de longeercirkel is gelegen, werd gezien als waardevol landschapselement en was onderdeel van de maatwerkafspraken. De direct omgeving wordt gezien al locatie waar een ecologische meerwaarde gecreëerd kan worden. Het intensieve gebruik van deze gronden in combinatie met de aanwezigheid van meerdere bouwwerken past niet binnen het voorgestelde ontwikkelbeeld. Daarnaast is het aannemelijk dat de derde-belanghebbende, woonachtig in de nabijgelegen woning, geen rekening hadden hoeven houden met dit gebruik. Het bestemmingsplan en de verleende vergunning voorzien hier niet in en ook gedurende het functioneren van het agrarisch bedrijf werden de gronden alleen als weiland gebruikt. De gemeente zou geen medewerking moeten verlenen aan bouwwerken die door hun aanwezigheid en in dit geval voornamelijk door hun gebruik, het voorgestelde ontwikkelbeeld verstoren. Zeker wanneer hierdoor ook omwonenden in hun belang worden geschaad. Daarbij nemen in overweging dat de ruimtelijke onderbouwing 2020 niet in gaat op de noodzakelijkheid van deze “basisvoorzieningen” ten behoeve van het hobbymatig houden van paarden.

4.3.5 Conclusie Gelet op het voorgestelde ontwikkelbeeld en het advies van ………. kan de gemeente in principe instemmen met de paddock als aanvulling op het hobbymatig houden van paarden. Het bouwwerk wordt gezien als een voorziening voor het hobbymatig houden van paarden en hoewel in verschijningsvorm anders dat in 2008 beoogd, passend binnen de boerenhofstede. De paddock is gelegen aansluitend aan het oorspronkelijke bouwperceel, nabij de aanwezige bebouwing. De concentratie van bebouwing aan de voorzijde heeft zodoende geen onevenredig nadelige gevolgen voor de ontwikkeling van natuur en landschap op de achterliggende weilanden. Dit geldt niet voor de longeercirkel en de paardenspringweide. Het gebruik van deze bouwwerken doet afbreuk aan de kwaliteitsverbeteringen welke onderdeel waren van de maatwerkoplossing in 2008. Het toevoegen van dergelijke voorzieningen wordt door ons als niet noodzakelijk, als niet inpasbaar geacht en als onnodig hinderlijk voor derde-belanghebbenden beschouwd.

15 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

4.4. Hooiberg 4.4.1 Omschrijving Een hooiberg maakt onderdeel uit van het oorspronkelijk agrarisch ensemble. De oorspronkelijke hooiberg had een kleiner oppervlak en was niet voorzien van wanden. Uiteindelijk is er toch vergunning verleend voor de nieuwbouw van een veel grotere hooiberg waarvan de begane grond is voorzien van wanden en toilet. Daarmee is het bouwwerk verandert in een gebouw. Na vergunningverlening en realisatie is de verdieping voorzien van wanden waardoor er sprake is van een bijgebouw met een bouwhoogte hoger dan 5m. De voorliggende aanvraag omgevingsvergunning heeft betrekking op het legaliseren van dit gebouw.

4.4.2 Huidige bestemming Ter plaatse van de hooiberg geldt de bestemming “Woondoeleinden”. Het bijgebouw valt onder de algemene regeling voor bijgebouwen bij de woonbestemming, artikel 15.2.2. lid onder f en g. Dat betekent dat er bij de woning, in beginsel, maximaal 36m2 aan bijgebouwen gerealiseerd mag worden.

Het bestemmingsplan voorziet in artikel 15.3.1 in een mogelijkheid ontheffing te verlenen voor een bouwhoogte van 7 meter. De afwijkingsbevoegdheid geldt echter niet voor de goothoogte. Aangezien de goot- en bouwhoogte worden overschreden kan geen medewerking verleend worden. Daarbij wordt ook in overweging genomen dat de hooiberg al een groter oppervlak heeft dan maximaal is toegestaan.

4.4.3. Ruimtelijke onderbouwing In de ruimtelijke onderbouwing 2020 wordt ingegaan op het dichtzetten van verdieping van de hooiberg. Daarbij wordt gesteld dat door het terug laten vallen van de wandpanelen en het behoudt van strobalen aan langs de randen de ecologische waarden worden verhoogd en uiterlijke verschijningsvorm blijft behouden. Dit voelt toch een beetje als een “sigaar uit eigen doos” aangezien de open verdieping inderdaad deze uitstraling al had je zou kunnen verwachten dat deze een vergelijkbare ecologische waarde had. Volgens de ruimtelijke onderbouwing zou het behoudt van de verschijningsvorm en de niet zichtbaar zijn van de wandpanelen de belangrijkste reden moeten zijn om medewerking te verlenen aan het verzoek.

4.4.4. Beoordeling Daarmee gaat aanvrager volledig voorbij aan het feit dat de constructieve verandering de gebruiksmogelijkheden van de verdieping verruimd. Bij de vraag of medewerking verleend kan worden moet dus niet alleen gekeken worden naar de verschijningsvorm van het gebouw maar ook naar de gebruiksmogelijkheden. Zoals gezegd is bij de vergunningverlening in 2008 onvoldoende rekening gehouden met het feit dat de hooiberg niet gerenoveerd maar ook vergroot werd. Ondanks dat dit niet in de ruimtelijke onderbouwing is opgenomen werd dit wel door de provincie Utrecht geconstateerd. In haar brief van 21 september 2007 zegt de provincie Utrecht hierover het volgende: “Uit de bijgevoegde tekeningen blijkt dat de hooimijt na verplaatsing wat betreft de beganegrondlaag wordt ommuurd en van een afdekking wordt voorzien. Daarmee wordt een extra berging van 85m2 gecreëerd. Al met al komt hiermee de in te leveren oppervlakte bebouwing wel enigszins onder druk te staan.. Met andere woorden, de afstand tussen de eerdergenoemde minimale oppervlakte in te leveren bebouwingen de werkelijke vermindering van de oppervlakte verbouwing wordt daarmee behoorlijk. Ik verzoek u bij de initiatiefnemers er op aan te dringen om de ommuring van de verplaatsen hooimijt te laten vervallen en voor een eventuele berging ruimte te zoeken in de boogde veestalling.

Een dergelijk “gebaar” zal de aanvaardbaarheid uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening van de 16 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

transformatie van het complex Mijndensedijk 53 bevorderen en tevens eventuele precedentwerking voorkomen.” Ondanks het advies is de hooiberg ongewijzigd vergund. Nu wordt gevraagd de gebruiksoppervlakte van het bijgebouw verder te vergroten door ook in te stemmen met de “ommuring” van de eerste verdieping. Hierdoor worden ons inziens nieuwe gebruiksmogelijkheden gerealiseerd welke in afwijking zijn met de eerdere maatwerkafspraken en ongewenste en bedrijfsmatige functies op het perceel zouden kunnen faciliteren. Ook hierdoor kun je je afvragen in hoeverre “woondoeleinden” nog de hoofdfunctie van het perceel is.

4.4.5 Conclusie Wij zien geen aanleiding om in afwijking van gangbaar ruimtelijk beleid, in vergelijking tot andere percelen met een woonbestemming, medewerking te verlenen tot het dichtzetten van de eerste verdieping van dit bijgebouw. Daarbij nemen wij in overweging dat de uitstraling en ecologische waarden geen onderdeel van onze afweging zijn omdat deze doelstellingen al waren bereikt via het verlenen van de vergunning in 2008. Daarbij moeten wij constateren dat er elders op het perceel voldoende opslagruimte beschikbaar is. Zeker nu blijkt dat er in vergelijking tot hetgeen vergund in 2008 meer bebouwing op het perceel aanwezig is, zeker zolang de bestaande wagenberging niet vervangen is door de beoogde veestalling.

4.5. Ringslangbroeihoop en takkenril 4.5.1 Omschrijving Bij de transformatie van een agrarische bouwperceel naar een woonbestemming is veel aandacht besteedt aan het versterken van de natuurwaarden op het perceel, voornamelijk langs de randen van de achterliggende weilanden. In een poging de natuurwaarden te versterken zijn er op het perceel een ringslangbroeihoop en takkenril gerealiseerd. Volgens de gemeente zijn dit vergunningplichtige bouwwerken. Met de onderhavige aanvraag wordt hier alsnog vergunning voor aangevraagd.

4.5.2 Huidige bestemming De bouwwerken zijn gerealiseerd op een agrarische bestemming, niet voorzien zijn van een bouwvlak. Het bestemmingsplan voorziet daarom niet in de mogelijkheid om hier bouwwerken te realiseren. De gronden mogen gebruikt worden ten behoeve van agrarisch grondgebruik en zijn bedoeld voor de instandhouding en bescherming van de landschappelijke waarden.

geen enkele aanwijzing gevonden voor het standpunt dat de eerder verleende vergunning in de bedoelde bouwwerken voorziet. Ook in het bijbehorende natuuronderzoek en de “ Verklaring van geen bedenkingen” van de provincie Utrecht worden de bouwwerken niet genoemd.

4.5.4 Beoordeling Het versterken van de natuurwaarden wordt zeer gewaardeerd door de gemeente. Wij denken dat de ringslangbroeihoop en de takkenril verder kunnen bijdragen aan deze ambitie. De situering en omvang van de bouwwerken vinden wij passend binnen de landschappelijke karakteristiek. Ook in samenhang met de opgaande beplanting op dit deel van het perceel. Wij hebben dan ook geen directe bezwaren tegen het verlenen van een vergunning voor deze bouwwerken.

4.5.5 Conclusie

De bouwwerken zijn in strijd met artikel 3.2.4.a en artikel 3.5 van het geldende bestemmingsplan omdat andere bouwwerken binnen het bouwvlak dienen te worden opgericht. De bouwwerken liggen allen buiten het bouwvlak

De gemeente staat positief tegenover de vergunningverlening voor een ringslangbroeihoop en de takkenril. Wij verwachten dat deze bouwwerken de ecologische waarden van het perceel verder kunnen verhogen. Wij vragen ons alleen wel af in hoeverre deze ambities overeenkomt met het gebruik van dit perceel ten behoeve van een paardenspringweide en longeercirkel. Daarom hebben wij ons eerder op het standpunt gesteld geen medewerking te verlenen aan de paardenspringweide en longeercirkel (zie paragraaf 4.3).

4.5.3. Ruimtelijke onderbouwing In de ruimtelijke onderbouwing 2020 betoogt aanvrager dat de verleende vergunning uit 2008 voorziet in de betreffende bouwwerken. Daarbij verwijst aanvrager veelvuldig naar de ruimtelijke onderbouwing behorende bij deze vergunning en de door de provincie Utrecht afgegeven “Verklaring van geen bedenkingen”. De ruimtelijke onderbouwing en de vergunning uit 2008 voorzien inderdaad in een aantal maatregelen om de natuurwaarden te versterken. Echter is alleen vergunning verleend voor het uitvoeren van werkzaamheden zoals het afgraven van sloten, het realiseren van een waterpartij, het planten van bomen en het aanleggen van een inlaat (zie verleende vergunning 17 juli 2008). In de uiteindelijke vergunning en de aangeleverde ruimtelijke onderbouwing worden de ringslangbroeihoop en takkenril echter niet genoemd. Zowel tekstueel als op de verschillende begeleidende schetsen en bouwtekeningen. De gemeente heeft dan ook 17 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020

4.6. Gewasteeltkas 4.6.1 Omschrijving In 2016 heeft de aanvrager een aparte aanvraag omgevingsvergunning (160672) ingediend voor de bouw van een gewasteeltkas op het perceel. De behandeling van de aanvraag is aangehouden op verzoek van de aanvrager. De verwachting is dat de behandeling binnenkort weer opgepakt kan worden. Om die reden wordt de gewasteeltkas ook in deze beoordeling meegenomen. De aanvraag voor de gewasteeltkas is op verzoek aangehouden in verband met buurtbemiddeling. De vraag is of de aanhouding nog van kracht is en of een uitgebreide procedure van toepassing is.

4.6.2 Huidige bestemming De gewasteelt kas is nog niet gebouwd maar moet komen op gronden met een agrarische bestemming, niet voorzien van een bouwvlak. Het bestemmingsplan voorziet daarom niet in de mogelijkheid om hier bouwwerken te realiseren. De gronden mogen gebruikt worden ten behoeve van agrarisch grondgebruik en zijn bedoeld voor de instandhouding en bescherming van de landschappelijke waarden. De bouwwerken zijn in strijd met artikel 3.2.4.a en artikel 3.5 van het geldende bestemmingsplan omdat andere bouwwerken binnen het bouwvlak dienen te worden opgericht. De bouwwerken liggen allen buiten het bouwvlak.

bijvoorbeeld de genoemde longeercirkel en de paardenspringweide gaat het hier wel om een gebouw van enige omvang. De gewasteeltkas heeft namelijk een oppervlakte van 27m2 en een nokhoogte van 3m. In tegenstelling tot de andere bouwwerken gaat het hier om een gebouw. Voor de gewasteeltkas geldt dat door zijn aanwezigheid het gebruik van dit deel van het perceel verder wordt geïntensiveerd. Een intensiever gebruik van de achterliggende weilanden strook niet met de oorspronkelijke doelstelling tot extensief gebruik en duurzaam beheer van de achterliggende weilanden. Het past ook niet binnen het vastgestelde inrichtingsplan. Wanneer de gemeente medewerking zou verlenen aan de bouw van een kas betekent dit een verdere toename van het bebouwd oppervlak. Dit draagt uiteraard niet bij aan het oorspronkelijke uitgangspunt voor een verdere “ontstening” van het landelijk gebied.

4.6.4 Conclusie

4.6.3 Beoordeling Voor de gewasteeltkas geldt dat deze niet meegenomen is in de eerdere maatwerkafspraken en bij de vergunningverlening in 2008. De gewasteeltkas komt dan ook niet terug in de ruimtelijke onderbouwing en in de “Verklaring van geen bedenkingen” van de provincie Utrecht. In beginsel zijn er geen mogelijkheden om het oppervlak aan bijgebouwen verder te vergroten. Wanneer medewerking verleend wordt zal net als bij de andere bouwwerken op agrarische gronden beoordeeld moeten worden of deze landschappelijke inpasbaar zijn. Uitgangspunt blijft dat de achterliggende weilanden gebruikt worden ten behoeve van natuur- ontwikkeling en landschapsbeheer. Kwaliteiten als openheid en doorzichten zijn hier kenmerkend. Door de bebouwing te concentreren aan de voorzijde van het perceel en het achterliggende gebied open te houden wordt tegemoet gekomen aan het principe van de boerenhofstede en karakteristiek van het gebied van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. In tegenstelling tot 18 – Mijndensedijk 53 te Nieuwersluis, d.d. 21 december 2020