7.a Ruimtelijke onderbouwing 2020_Geredigeerd.pdf

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

Met betrekking tot de effecten van het plaatsen van de genoemde voorzieningen op de openheid van de agrarische gronden kan worden opgemerkt dat deze overwegend uit (donker gebeitst) hout bestaan en een ondergeschikt karakter hebben dat past binnen de schaal van het agrarisch cultuurlandschap. De aanwezigheid hiervan heeft geen blijvend negatieve gevolgen voor de door het bestemmingsplan te beschermen waarden. Ook de ABC-commissie merkt in haar advies (d.d. 16 juli 2008, kenmerk o8 123In) op dat: “de beleving van paarden in het landschap over het algemeen als positief wordt ervaren”.

Op grond van het voorgaande kan worden gesteld dat kan worden voldaan aan de voorwaarde dat met vergunningverlening voor de basisvoorzieningen voor de paardenhouderij geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden van het gebied. Volledigheidshalve kan nog worden opgemerkt dat het (hobbymatig) houden van dieren in het in voorbereiding zijnde voorontwerpbestemmingsplan expliciet wordt aangemerkt als vorm van ‘agrarisch beheer’. Daarmee past het gebruik (en de daarbij behorende noodzakelijke voorzieningen) ook binnen de kaders van het nieuwe bestemmingsplan. A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

31

Afbeelding 14: De paardenstal Bron: NS

4.7 Paardenstal

In het kader van de in 2008 verleende vrijstelling zijn ‘maatwerkafspraken’ gemaakt. Aangezien niet kon worden voldaan aan de reguliere sloopeis dat voor de bouw van 1 woning ten minste 1000m² aan vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing moet worden gesloopt, is overeengekomen dat, naast sloop van vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing, ter compensatie van het tekort aan sloopmeters maatregelen worden uitgevoerd in het kader van landschapsherstel en natuurontwikkeling. In ruil daarvoor is 1 nieuwe woning gebouwd op het perceel Mijndensedijk 61. Conform de verleende toestemmingen mag de voormalige wagenschuur (zie afbeelding 14) worden vervangen door een nieuw stalgebouw ten behoeve van de paardenhouderij-activiteiten. Inmiddels is ruim 10 jaar verstreken, is de voormalige melkveestal met een oppervlakte van 561m² gesloopt, de boerenhofstede in vrijwel al zijn elementen hersteld en zijn alle maatregelen in het kader van landschapsherstel en natuurontwikkeling gerealiseerd conform de laatste inzichten op het gebied van natuurbeheer. De voormalige wagenschuur is echter om praktische redenen nog niet vervangen door een nieuwe paardenstal. De voormalige wagenschuur wordt inmiddels gebruikt als stalgebouw voor de paarden, maar ook voor de schapen en kippen.

Naast deze dieren bevinden zich in de voormalige wagenschuur ook verschillende (beschermde) nestplaatsen van huismus, huiszwaluw, boerenzwaluw en ook van een paar kerkuilen. Ook doet de voormalige wagenschuur conform afspraak met de gemeente dienst als opslagruimte voor materieel en hooi e.d. Gelet op het feit dat de paardenstal uitstekend voldoet voor het beoogde gebruik en het niet aannemelijk is dat onhteffing verleend zal kunnen worden als bedoeld in de Wnb, wenst men het bestaande gebouw te handhaven in plaats van deze te vervangen door een nieuwe paardenstal.

32

De paardenstal ligt binnen de bestemming ‘Wonen’ en heeft een eigen bouwvlak met de functieaanduiding ‘paardenhouderij’ en een maatvoeringsaanduiding die ziet op de maximaal te realiseren bouwhoogte (8,5m). Daarnaast zijn de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Beschermd Stads- en Dorpsgezicht’ en ‘Waarde – Cultuurhistorie’ van toepassing. De oppervlakte van het bouwvlak bedraagt 25m x 14m. Zodoende mag de maximale oppervlakte van het gebouw 350m² bedragen.

Om de bestaande loods in overeenstemming te laten zijn met het bestemmingsplan zou het bestaande gebouw moeten worden verkleind door het gebouw over de gehele lengte met 2m te versmallen. Nog afgezien dat hierdoor sprake is van kapitaalsvernietiging doordat een gebouw, dat bouwkundig in goede staat verkeert, gedeeltelijk moet worden gesloopt, bedragen de kosten hiervan ten minste € 62.000 excl. BTW. Daar komt bij dat de stal, die conform de verleende vergunning zou mogen worden teruggebouwd heeft een oppervlak van 350m². Doordat het nieuwe stalgebouw een grotere bouw- en goothoogte mag hebben dan dan het bestaande gebouw, is ondanks de grotere footprint het volume van het bestaande gebouw daardoor kleiner dan dat van de nieuw te bouwen stal. De bewoners van de woning aan de Mijndensedijk 61 hebben desgevraagd laten weten dat behoud van de bestaande wagenschuur daarom hun voorkeur heeft. Ten slotte is recent met de gemeente overeengekomen dat de hooiopslag (van eigen land) voortaan (zoveel mogelijk) inpandig dient plaats te vinden. Om die redenen hebben verzoekers de wens om de bestaande wagenschuur in zijn huidige vorm te handhaven als paardenstal. Dit zou betekenen dat 50m² minder wordt gesloopt dan in het kader van de verleende vrijstelling overeengekomen maatwerkafspraken was afgesproken.

Gelet op het feit dat de nieuw te bouwen stal een groter volume mag hebben dan de bestaande; is de bijdrage aan de ‘ontstening van het buitengebied’ echter vergelijkbaar. Het toegestane volume van de nieuwe stal is immers groter dan die van de bestaande. 4.7.1 Maatwerkafspraken De afspraken inzake het overeengekomen maatwerk zijn beschreven in de Ruimtelijke Onderbouwing 2007. Op pagina 15 staat een overzicht van de te behouden en de te slopen bebouwing. De bestaande paardenstal betreft de voormalige wagenschuur. Overigens staat daarover per abuis vermeld dat deze een oppervlakte heeft van 433m²; dit had 400m² moeten zijn. In de oorspronkelijke plannen was uitgangspunt dat de voormalige melkveestal en de wagenschuur zouden worden gesloopt. Ten behoeve van de paardenhouderij mag een nieuwe vee-/paardenstal worden gebouwd met een oppervlakte van 350m².

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

Vanwege de toegekende functieaanduiding zijn de gronden naast wonen tevens bestemd voor paardenhouderij, waarbij maximaal 15 paarden mogen worden gehouden. Daarnaast is de paardenstal in gebruik als berging voor voer, hooi en stro-opslag en ook materieel. De bestaande oppervlakte van de huidige loods bedraagt volgens opgave van de gemeente 16mx25m = 400m². Het verschil tussen de oppervlakte aan bebouwing die op grond van het bestemmingsplan is toegestaan en de feitelijk aanwezige bebouwing bedraagt zodoende 50m².

De eveneens in het op pagina 15 van de Ruimtelijke Onderbouwing opgenomen overzicht genoemde voormalige melkveestal (oppervlakte 561m²) is gesloopt als onderdeel van de maatwerkafspraken inzake ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Ook zijn, zoals bekend diverse herstelmaatregelen voor natuur en het landschap gerealiseerd en is de waterhuishouding verbeterd. In aansluiting op de ruimte - voor ruimte-regeling - is in ruil voor dit pakket aan maatregelen medewerking verleend aan de bouw van 1 nieuwe woning. De grondslag voor het maatwerk is beschreven op p. 27 van de Ruimtelijke Onderbouwing 2007, waar hier het volgende over wordt vermeld:

A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

33

‘Het plan sluit aan op de regeling ruimte voor ruimte. Maar naast sloop, herbouw en renovatie worden diverse andere verbeterpunten in het totale plan geïntegreerd. Er wordt landbouwgrond in gebiedseigen natuur omgevormd en er worden oude kenmerkende landschapselementen hersteld. In de lijn van de maatwerkgedachte wordt hiervoor compensatie gevraagd. De initiatiefnemers vragen dit in de vorm van extra ruimte voor bijgebouwen. Enerzijds, en voor het grootste deel omdat deze bijgebouwen nodig zijn voor stalling van vee (toevoeging: schapen en paarden) en onderhoudsmachines t.b.v. het duurzaam beheer van de bijbehorende grond (voor hobbymatig agrarisch gebruik), anderzijds en slechts voor een klein deel omdat de wens bestaat om een atelier te hebben, voor het uitoefenen van het beroep van initiatiefnemer als interieurarchitect.” Op p. 35 van de Ruimtelijke Onderbouwing 2007 zijn de plannen getoetst aan het provinciaal beleid dat naast het algemene principe dat in ruil voor sloop (ten minste 1000m²) van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, ook ruimte biedt voor maatwerkoplossingen: “ Bij ruimte voor ruimte is in speciale situaties maatwerk mogelijk, waarbij als voorwaarde geldt dat uiteindelijk sprake is van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

Een voorbeeld van maatwerk is de situatie waarin minder dan 1000m² wordt gesloopt maar toch voldoende aanvullende kwaliteitswinst wordt behaald (bijv. natuur- en landschapsontwikkeling)……..” Over het hiervoor genoemde maatwerkprincipe bij de ruimte voor ruimteregeling zegt de handleiding in paragraaf 4.10 o.a. het volgende: “ Als niet wordt voldaan aan het oppervlaktecriterium (1000m²) dan kan er toch aanleiding zijn om de bouw van een extra woning toe te staan als de afwijking ten opzichte van dat criterium niet groot is en er een extra kwaliteitsimpuls tegenover staat. Een kwaliteitsimpuls kan zich bijv. uiten in restauratie van (bij)gebouwen (toevoeging: zo zijn de historische wagenberging annex zomerhuis op speciaal verzoek van de Provincie gehandhaafd), het verbeteren van een historische erfindeling (toevoeging: zoals is gedaan met het verplaatsen van de hooiberg) of herstel van landschappelijke elementen.” In de ten behoeve van de verleende vrijstelling door de Provincie Utrecht verleende Verklaring van geen Bezwaar (10 juni 2008, kenmerk 2008INT224228) wordt expliciet ingegaan op de maatwerkafspraken.

Hieruit blijkt dat hoewel niet wordt voldaan aan de minimale te slopen oppervlakte van 1000m² in onderhavige situatie toepassing van maatwerk verantwoord is: “ Weliswaar wordt er circa 1000m² voormalige, cultuurhistorisch niet belangrijke, agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt doch door de toevoeging van nieuwe bebouwing, zoals het als atelier beoogde pand (toevoeging: 50m²) en de nieuwe veestalling (toevoeging: 350m²) blijft de omvang van de ontstening onder de in het streekplan genoemde minimale maat van 1000m². De vraag die nu voorligt is, of er in de voorliggende situatie zodanige bijzondere omstandigheden in het geding zijn, dat de toepassing van maatwerk verantwoord is. “ De Provincie stelt vervolgens in de Verklaring van Geen Bezwaar dat maatwerk verantwoord is omdat het totale plan zeer zorgvuldig is uitgewerkt met hulp van o.a. de boerderijenstichting en voorziet in diverse maatregelen ter verbetering van de kwaliteit en belevingswaarde van het landschap en betekenisvolle maatregelen voor de waterhuishouding en ontwikkeling van de beoogde natuurwaarden, wat een toevoeging / verrijking betekent voor de belevingswaarde en recreatieve aantrekkelijkheid c.q. verscheidenheid van het Vechtgebied. 34

Het plan past zodoende in het relevante rijks- en provinciale beleid, aldus de Provincie. Daarop wordt de gevraagde Verklaring van Geen Bezwaar verstrekt. Voor het antwoord op de vraag in hoeverre voor de gemeente de hoeveelheid sloopmeters destijds maatgevend is geweest voor de maatwerkafspraken, is de beantwoording van het principeverzoek relevant. Hieruit blijkt dat voor de gemeente bij de beoordeling van het oorspronkelijke plan ruimtelijke kwaliteit leidend was en pas in tweede instantie het oppervlak en volume aan bebouwing.

Gelet op de aantoonbare ruimtelijke, ecologische en landschappelijke kwaliteitswinst die met het plan is gerealiseerd, kan worden gesteld dat het niet realiseren van vervangende nieuwbouw weliswaar afwijkt van de eerder gemaakte afspraken, maar dat hiermee geen afbreuk wordt gedaan aan de principes die aan het plan en de daarvoor verleende toestemmingen ten grondslag liggen. Temeer daar, zoals hiervoor reeds toegelicht, de bijdrage aan ‘de ontstening’ vergelijkbaar is en de oppervlakte aan bebouwing niet toeneemt. Wellicht ten overvloede wordt nog opgemerkt dat de landbouwschuur moet worden beschouwd als een ‘aanwezige waarde’ die verwijst naar het agrarisch verleden van het perceel. Zodoende niet kan worden gesteld dat het behouden van deze schuur in zijn huidige (verschijnings)vorm kan leiden tot een aantasting van het landschap of de aanwezige cultuurhistorische waarden. 4.7.2 Binnenplanse afwijkingsbevoegdheid In het bestemmingsplan Nieuwersluis 2009 dat is vastgesteld na de in 2008 verleende vrijstelling en waarin het plan planologisch is verankerd, is bepaald dat – ter plaatse van de bestaande paardenstal – een gebouw worden gerealiseerd van 14mx25m= 350m². De voormalige wagenschuur heeft een oppervlakte van 400m².

Het bestemmingsplan biedt in artikel 21.1.1 onderdeel b de mogelijkheid aan Burgemeester en wethouders om via een omgevingsvergunning (ontheffing te verlenen) in geringe mate af te wijken van het bestemmingsplan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bebouwingsgrens of een weg nader te bepalen, indien bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het plan redelijk, gewenst en/of noodzakelijk is. Om het bouwvlak aan te passen aan het bestaande gebouw zou de bouwgrens 2m verschoven moeten worden. Een dergelijke verschuiving kan in beginsel worden gezien als ‘geringe aanpassing’.

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

Zie hiervoor de reactie op het Principeplan d.d. 24 augustus 2006, onder punt V: “ welk uitgangspunt staat centraal in de toetsing?”: “de oppervlakte en inhoud van de bebouwing komen op de tweede plaats”. Ook voor de gemeente was bij het verlenen van medewerking het realiseren van ruimtelijke kwaliteit leidend; kwaliteit gaat vóór sloopmeters.

Daarnaast biedt het bestemmingsplan in artikel 21.1.1 de mogelijkheid aan Burgemeester en wethouders om een omgevingsvergunning te verlenen voor het veranderen van de voorgeschreven maatvoeringen voor bouwwerken met ten hoogste 10% indien in verband met ingekomen bouwplannen deze veranderingen noodzakelijk zijn. Dit betekent dat met toepassing van deze vrijstellingsbevoegdheid vergunning kan worden verleend voor een gebouw met een oppervlakte van 350 + ((350*0,1)=35) = 385m². Om gebruik te kunnen maken van deze regeling zou het bestaande gebouw met 15m² moeten worden verkleind. De kosten hiervan (geraamd op € 62.000 excl. BTW) staan echter niet in redelijke verhouding tot de ruimtelijke winst die hiermee te behalen valt. A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

35

36

Hoewel de afwijking gering is en het bestemmingsplan aanknopingspunten biedt om met toepassing van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid medewerking te verlenen, is door de gemeente aangegeven dat zij van mening is dat, gelet op de eerdere maatwerkafspraken, een zorgvuldige afweging dient te worden gemaakt. Daarbij heeft de gemeente aangegeven dat om die reden voor onderhavige afwijking een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo. Met het oog op die vergunning kan, aanvullend op hetgeen hiervoor reeds is opgemerkt over de gevraagde afwijking in relatie tot het bestemmingsplan, nog worden opgemerkt dat er door de jaren heen blijk is gegeven van een zeer duurzaam gebruik van energie en materialen bij de realisatie en het beheer en onderhoud van Vecht & Schans. Het duurzaam in stand laten van bestaande bebouwing en hergebruik sluiten niet alleen aan bij deze principes maar ook bij de gemeentelijke visie op besparing op natuurlijke hulpbronnen. Bovendien kan worden opgemerkt dat sinds in 2008 vrijstelling werd verleend de ecologische waarde van het gebied wezenlijk en intrinsiek is toegenomen. Bovendien is het grondgebied van Vecht & Schans met 1ha uitgebreid. Ook deze gronden worden inmiddels beheerd volgens de principes van extensief agrarisch en biologisch natuurbeheer.

Tevens is hierop beplanting aangebracht in de vorm van 66 knotwilgen, die zoals beschreven in de aanvraag voor (onder meer) de knotwilgen, zijn aangeplant in het kader van landschapsherstel en recreatieve beleving maar bovendien deel uitmaken van de cultuurhistorische waarden die in het gebied aanwezig zijn binnen het oorspronkelijke landschap van de Hollandse Waterlinie met zijn verdedigingswerken.

Ruimtelijke onderbouwing Vecht & Schans

Zeker gelet op het feit dat het bestaande gebouw bovendien veel lager (ruim 2m lager) is dan de 8,5m die het bestemmingsplan toestaat. De volumes van de bestaande en de op basis van het bestemmingsplan toegestane bebouwing zijn ondanks een kleinere footprint vergelijkbaar. Aanvullend kan nog worden opgemerkt dat in het in voorbereiding zijnde voorontwerpbestemmingsplan Nieuwersluis in artikel 28 onder b en c een algemene afwijkingsregeling is opgenomen, die een afwijking van maten mogelijk maakt tot maximaal 15%. Bouwgrenzen mogen daarbij tot niet meer dan 3m worden overschreden. Deze afwijkingsbevoegdheid biedt zodoende voldoende ruimte om tot de gewenste aanpassing te komen.

Deze knotwilgen vertegenwoordigen niet alleen een cultuurhistorische en landschappelijke waarde, maar bovenal vervullen deze een zeer hoge ecologische waarde. In de luwte van deze bomen, heeft zich mede dankzij de in het kader van de planontwikkeling uitgevoerde maatregelen ter verbetering van de waterhuishouding, een krabbescheervegetatie kunnen ontwikkelen die dient als voortplantingsplaats van de strikt, want op grond van bijlage IV Habitatrichtlijn beschermde, en zeldzame libellensoort ‘groene glazenmaker’. Gelet op het voorgaande wordt u daarom verzocht om een omgevingsvergunning te verlenen voor de gevraagde objecten. Als voorwaarde voor vergunningverlening zou kunnen worden voorzien in een voorwaarde, die ziet op de duurzame instandhouding van de (nieuw gerealiseerde, zie bijlage 1) natuurwaarden op de in 2016 van de Provincie Utrecht aangekochte gronden. Overigens is de instandhouding ook al geborgd via de op grond van het Natuurbeheerplan Provincie Utrecht 2020 toegekende beheersubsidies.

A D V I E S B U R E AU H AV E R D R O E Z E B N T

37