3. SPvE Zuilense Vecht.pdf
Tekst van het document
Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht Februari 2021
Zuilense Vecht Bron: CDA Stichtse Vecht
Stedenbouwkundig Programma van Eisen Zuilense Vecht Ter vaststelling in de gemeenteraad, in het eerste kwartaal van 2021
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 3
Colofon Projectgroep Amelia Lukmanto, Ruimte/Stedenbouw Arjan Godthelp, UVO / Sport Inge te Kulve, Wonen Joost Broeke, Ruimte Malou ten Have, Klimaat Olivier de Jonge Oudraat, Wijkadviseur Patrick van der Hart, Groen Projectmanagement Jurgen Prins Opdrachtgever Hetty Veneklaas, wethouder Versiedatum 23 februari 2021 Productiedatum 23 februari 2021 Bestuurlijke besluitvorming Het eerste kwartaal van 2021
In samenwerking met de projectgroep
4 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
Inhoudsopgave Colofon
4
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Initiatief 1.3 Doel 1.4 Ligging en begrenzing plangebied
7
Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1 Eigendomssituatie 2.2 Bestemmingsplan 2.3 Cultuurhistorie en functies 2.4 Ruimtelijk 2.5 Verkeer en parkeren 2.6 Openbare ruimte
11
Hoofdstuk 3 Uitgangspunten 3.1 Functies 3.2 Ruimtelijk 3.3 Verkeer en parkeren 3.4 Openbare ruimte
17
Hoofdstuk 4 Onderbouwing 4.1 Beleidskader 4.2 Functies 4.3 Ruimtelijk 4.4. Verkeer en parkeren 4.5 Openbare ruimte
49
Hoofdstuk 5 Onderzoek en haalbaarheid 5.1 Geluidhinder 5.2 Luchtkwaliteit 5.3 Externe veiligheid 5.4 Bedrijven en milieuzonering 5.5 Geurhinder 5.6 Archeologie en monumenten
61
5.7 Bodemkwaliteit 5.8 Water 5.9 Flora en fauna 5.10 Bomen 5.11 Kwaliteit van de leefomgeving 5.12 Gezondheid 5.13 Duurzaamheid 5.14 Kabels en leidingen 5.15 Milieueffectrapportage Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.3 Technische uitvoerbaarheid
71
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 5
Plangrens
6 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding In opdracht van de gemeenten Utrecht en Stichtse Vecht is een GebiedsVisie opgesteld voor Sportief park Zuilense Vecht.(Vastgesteld in de gemeenteraad Utrecht d.d. 7 juni 2018 en de gemeenteraad Stichtse Vecht d.d. 6 maart 2018). In deze GebiedsVisie wordt het huidige gesloten, monofunctioneel en matig functionerende gebied omgevormd tot een toekomstbestendig multifunctioneel Sportief park dat de gemeentegrenzen overschrijdt en goed aansluit op de omgeving. In het GebiedsPlan staat de samenhang binnen Zuilense Vecht centraal. In de gemeenteraad van Utrecht zijn een drietal moties en een amendement aangenomen. Omdat verwacht werd dat het amendement van grote invloed zou zijn op de haalbaarheid van het plan, is er een tussenstap met een planproduct, het GebiedsPlan toegevoegd. Dit planproduct laat zien hoe bovengenoemde moties en het amendement verwerkt zijn tot een (financieel) haalbaar plan, dat de basis vormt voor de uitwerking tot Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE, woningbouwvlek en het onderwijsgedeelte) en het InrichtingsProgramma van Eisen – Functioneel Ontwerp (IPvE-FO, sportief park en lint). Het GebiedsPlan is een gemeenschappelijk kader dat als uitgangspunt zal dienen voor beide gemeenten bij de verdere ontwikkeling van het project.
aandachtspunten worden verder verwerkt in het SPvE en IPvE-FO. Het voorliggende product is het SPvE van de woonvlek en het onderwijsgedeelte en de sportacommodaties dat een uitwerkingsplan vormt van het GebiedsPlan.
Deel A van het GebiedsPlan omvat de hoofdlijnen en leidende principes van het plan en was het door de gemeenteraden vast te stellen kader voor de verdere ontwikkeling van het project. Deel B, dat bestaat uit de toelichting en de eerste uitwerking, is niet door de raad vastgesteld. Dit deel B dient als basis voor het door de gemeenteraden vast te stellen SPvE en IPvE-FO. De gemeenteraden van beide gemeenten hebben met het GebiedsPlan ingestemd en ze zijn doorgegaan met de uitwerkingsproducten, het SPvE en IPvE-FO.
Focus op morgen De gemeente Stichtse Vecht is een jonge gemeente. Ze is in 2011 ontstaan door samenvoeging van gemeenten Breukelen, Loenen en Maarssen. Stichtse Vecht kent een unieke Randstedelijke liggen tussen Amsterdam, Schiphol en Utrecht.
Op 17 december j.l. heeft de gemeenteraad Stichtse Vecht unaniem in- gestemd met deel A van het GebiedsPlan. De raad heeft gevraagd een keuze voor te leggen ten aanzien van de mix van woningtypen en varianten voor het lint in relatie tot de opbrengst en kosten daarvan. Met de daardoor te realiseren meeropbrengst moet de mogelijkheid worden gecreëerd om een Sportinvesteringsfonds op te vullen. Deze
1.2 Initiatief Het plan gaat uit van de bouw van 125-150 woningen, een goede mix van sociale en midden huurwoningen met een verscheidenheid aan doelgroepen om de leefbaarheid in de wijken te bevorderen. Het onderwijs hoort ook bij het plangebied. Het programma voor het onderwijs komt in het volgende hoofdstuk aan bod. 1.3 Doel In dit SPvE worden de ruimtelijke en functionele randvoorwaarden en ambities beschreven waaraan het ontwikkelgebied binnen de plangrens moet voldoen. Omdat de ontwikkeling niet past in het vigerende bestemmingsplan, zal een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Dit SPvE is tevens bedoeld als basis voor het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan volgt het SPvE, maar het opstellen zal deels parallel lopen aan de procedure voor het vaststellen van het SPvE.
Deze aantrekkelijke uitgangspositie maakt het mogelijk om meer uit de economische ontwikkeling te halen dan tot nu toe het geval is geweest, en wel op zo’n manier dat dit een bijdrage levert aan de brede maatschappelijke ontwikkeling binnen de gemeente en de regio. Begin 2013 heeft de gemeenteraad van Stichtse Vecht zijn toekomstvisie voor de lange termijn tot 2040 vastgesteld. Onder de titel Focus op Morgen geeft de gemeenteraad aan waar Stichtse Vecht goed in is, wat de kernwaarden van de gemeente zijn, wat de raad belangrijk vindt en in
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 7
Sportparkweg, gezien vanuit verschillende hoeken
Op Buuren, gezien vanuit verschillende hoeken.
Amsterdamsestraat, gezien vanuit verschillende hoeken. Huidige situatie Bron: Gemeente Stichtse Vecht
8 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
de toekomst wil behouden, maar ook wordt er gekeken naar wat er op de gemeente afkomt. Het belang van eigen identiteit, positionering binnen het grotere geheel van de regio en een toekomst waarbij economie en ecologie hand in hand gaan staat daarbij centraal. Het is een ruimtelijkeconomische trend om meer op beleving in te zetten en een brug te slaan naar gezondheid en duurzaamheid. Deze trend heeft het komende jaar een grote invloed op de economische ontwikkeling in Stichtse Vecht. Een gezonde leefomgeving is daarbij van extra belang. De transformatie van het Sportpark Zuilense Vecht stimuleert sport en beweging in de omgeving, waardoor de kernwaarde van de bovenstaande visie tot haar recht komt. 1.4 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied ligt tegenover de bestaande woonwijk Op Buuren, aan de Sportparkweg. Het onderwijs hoort bij het plangebied en vormt samen met de OVVO-hal een integraal plan. De Sportparkweg grenst aan de noordwestzijde aan het plangebied. Aan de noordoostzijde ligt de Burgemeester Norbruislaan. Het plangebied grenst aan de zuidwestzijde direct aan het park van de tennisvereniging Luck Raeck. Aan de zuidoostzijde grenst het gebied aan de sportvelden.
Sp
ort
Luck Raeck
pa
rkw
eg
Vogelvlucht vanuit het zuidoosten
Sp
ort
pa
rkw
eg
Luck Raeck
Vogelvlucht vanuit het noorden
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 9
Legenda 66
78 76
74
72
70
43
64
68
80
Gemeentelijk eigendom
44 t/m 58
1
Spor
3
tpar
5 7 66
4
C.P
6 10
12
lap
st
21 19
ra
14
at
3
Daalseweg
eg
kw
ar
tp
or
Sp
16 t/m 30
1
23
64
14 12
27
25 23
5
10 19
7 1 t/m 25 2 t/m 34
Gemeentelijk eigendom- recht van opstal
68
.K
8
kweg
62
9
2
9
40 jaar (eindigend op 1 juli 2018); Jaarlijks HFL 1,-; 96 einde opstalrecht de waarde van de door 98 opstalhouder gebouwde tribune te vergoeden.
11
23 jaar (eindigend op 1 januari 2015); Jaarlijks HFL 25,-; einde opstalrecht de waarde van de door de opstalhouder gebouwde clubaccomodatie te vergoeden.
94
13 15
2
8
7
Sw
17
1
17
102
19 t/m 33
5
es
3
ere
Onbepaalde tijd; V.V Maarssen ontving eenmalig bedrag van gemeente van HFL 63.726,32 als afkoopsom onderhoud en een aanvullende bijdrage voor renovatie en nieuwbouwn van HFL 36.272,68 jaarlijkse onderhouds- en energiebijdrage van gemeente voor kleedruimten.
3
108 t/m 160
ng
11
g
eg ew
gs
en
er
es Sw
se
4
we
40 jaar (eindigend op 1 januari 2015); Jaarlijks HFL 1,-; einde opstalrecht de waarde van de door opstalhouder gestichte opstallen te vergoeden.
6
Onbepaalde tijd; Jaarlijks € 15,-
34 36
Sportvelden
g door gemeente voor we 7 rk pa €10,-rtaan te bieden o Sp
N
AA
EL
NS
ILE
ZU
5
SW EG
EW
GS
EN
ER
ES
8
onbepaalde tijd 1ste recht van koop gemeente voor HFL 1,eenmalige bijdrage onderhoud HFL 32.825,opstal voor HFL 1,- overgedragen aan opstalhouder
Onbepaalde tijd; Eenmalig betaling door Luck Raeck aan gemeente van HFL 151.225,-
9 10 1
13
3
12 5 11
40 jaar (eindigend op 31 december 2016) einde opstalrecht de waarde van de door opstalhouder gestichte gebouwen te vergoeden opstal voor HFL 1,- overgedragen aan opstalhouder
Onbepaalde tijd; DWSM ontving eenmalig bedrag van gemeente van HFL 76.365,- als afkoopsom onderhoud en een aanvullende bijdrage voor renovatie en nieuwbouw van HFL 29.334,20; Jaarlijkse onderhouds- en energiebijdrage van gemeente voor kleedruimten.
9
14
Onbepaalde tijd; Jaarlijks HFL 25,-
40 jaar (eindigend op 1 januari 2015); Jaarlijks HFL 1,-; einde opstalrecht de waarde van de door opstalhouder gestichte gebouwen te vergoeden (maar niet van getimmerten en beplanting)
15
ZU
N
AA
EL
NS
ILE
Sportvelden
16
Onbepaalde tijd; Jaarlijks € 15,-
Gemeentelijk eigendom Gemeentelijk eigendom - recht van opstal
Am
st
AM
ST
ER
DA
M
-
RIJ
NK
AN
er
da
ms
es
tr
aa
tw
eg
datum
26-09-2016
schaal
1 : 2000
gemeente
Stichtse Vecht
formaat
A0
eigendommen
blad
1/1
Daalseweide
AA
L
Gemeentelijk eigendom
10 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
P l a n k a a r t
stedenbouwkundig tekenwerk
M 06 123 987 02 - info@plankaart.nl
w w w . p l a n k a a r t . n l
Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1 Eigendomssituatie De grond is eigendom van de gemeente Stichtse Vecht. Het gaat daarbij om: de woonvlek, de onderwijslocatie, het lint, de tennislocatie, en het parkeerterrein tegenover Brocacef aan de Sportparkweg. Het parkeerterrein wordt gebruikt door Brocacef, omwonenden en sporters. De tennisvereniging Luck Raeck heeft een opstalrecht en heeft een recht om de tennislocatie te gebruiken. 2.2 Bestemmingsplan Het plangebied is gelegen in het geldende bestemmingsplan ‘Oud Zuilen en Op Buuren e.o’. De huidige bestemming van het plangebied wordt grotendeels gevormd door de bestemming ‘Sport’. Een “brede” bestemming welke naast de bouw van clubgebouwen, kantines en kleedkamers ook voorziet in de aanwezigheid van kinder- en naschoolse opvang en ondergeschikte horeca. De bestemming staat hoofdzakelijk in het teken van de beoefening van sport en de realisatie van daarbij behorende voorzieningen. Het sportpark mag voor 15% bebouwd worden. De maximale te bebouwen oppervlakte is in de huidige situatie nog niet bereikt. Aan de zijde van Stichtse Vecht is dus nog ruimte voor verplaatsing en vergroting van verenigingsgebouwen. Het bestemmingsplan voorziet echter niet in de realisatie van woningbouw en een onderwijsvoorziening. Op enkele plaatsen binnen het plangebied gelden andere bestemmingen.
Ter plaatse van het gronddepot is de bestemming ‘Bedrijven’ van kracht, terwijl de woning op het perceel Amsterdamsestraatweg 2 ten behoeve van ‘Woondoeleinden’ is bestemd. De randen van het plangebied hebben de bestemming ‘Groen’ en de huidige ontsluitingswegen en parkeerterreinen zijn bestemd als ‘Verkeer’. Vanwege de ligging nabij de rivier De Vecht heeft het plangebied tevens een dubbelbestemming voor de archeologische verwachtingswaarde. Uit aanvullend onderzoek zal moeten blijken wat de werkelijke te verwachten archeologische waarde in dit gebied is. Ook voor het plangebied gelegen in de gemeente Stichtse Vecht geldt een specifieke regel in verband met geluidzoneindustrie (artikel 35.1 van de bestemmingsplanregels) die inhoudt dat de geluidsbelasting van het industrieterrein Lage Weide de waarde van 50 dB(A) niet te boven mag gaan.
Strijdigheid Op basis van de geldende bestemmingsplannen en beheersverordeningen (Utrecht) is de gewenste woningbouw, de onderwijsvoorziening (Stichtse Vecht) en het nieuwe verenigingsgebouw (Utrecht) niet toegestaan. Daarom wordt voor Zuilense Vecht voor beide gemeenten een nieuw bestemmingsplan gemaakt. Om het ontwikkelgebied mogelijk te maken moet er een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld, vastgesteld en goedgekeurd. 2.3 Cultuurhistorie en functies Tot in de 13e eeuw was de westelijke Vechtarm de belangrijkste vaarverbinding tussen Amsterdam en Utrecht. Daarlangs verrezen, op de hoger gelegen oeverwal, allerlei pleisterplaatsen, verdedigingswerken, sluisjes, dammen, enz., al dan niet met tolheffing. Hierdoor ontstonden er nederzettingen op deze strategische plekken langs de Vecht. Zo werd Oud Zuilen geboren: van origine een kasteeldorpje was gebouwd en werd bewoond door de familie Van Zuylen. De Van Zuylens waren destijds belangrijke ontginningsheren van het veenweidegebied en zij hadden een grote bestuurlijke en justitiële invloed en op het dorpsleven. Zuilen was te bereiken met paard en wagen, een bootje of gewoon te voet. Langs de rivier werden jaagpaden aangelegd om de schepen vooruit te trekken. Ze liepen ook achter de woningen aan de Dorpsstraat door en worden tegenwoordig gebruikt als wandelpad.
De Zuylenselaan (vroeger Zuilensesteeg), was voor Oud Zuilen een belangrijke lokale ontsluiting, die het dorp met de omgeving verbond. De belangrijkste verbindingen waren noord-zuid, gericht op Utrecht en Amsterdam, en volgden de dijken. De Daalsedijk (uit de 12e eeuw) was destijds een belangrijke route. Later is deze afgesneden en direct verbonden met de Straatweg (huidige Amsterdamsestraatweg). Wat ooit de Daalsedijk heette, is tegenwoordig de doorgaande route, ofwel de Amsterdamsestraatweg. De Vecht wordt inmiddels vooral gebruikt door de recreatievaart en heeft allang geen transportfunctie meer. Verder heeft de industrialisatie een grote impact gehad op dit gebied. Met de aanleg van kanalen en spoorwegen onderging het landschap
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 11
Legenda
Vigerend Bestemmingsplan; Oud Zuilen en omgeving
12 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
Locatie
grote veranderingen in de 19de en 20-eeuw. Het Merwedekanaal trok industrieën aan. Een zo’n belangrijke industrie was de farmaceutische. In de gebouwen van de buitenplaats Op Buuren werd in 1895 een farmaceutische fabriek ingericht, het latere Brocacef/DSM. De buitenplaats is door de groei van de fabriek geheel verdwenen. De omgeving heeft sterk te lijden gehad onder deze zich steeds verder uitbreidende industrie. Met het vertrek van Brocacef/DSM kon het industriegebied worden herontwikkeld tot de nieuwe woonwijk Op Buuren, die vanaf 2002 werd gebouwd op de plek waar ooit de buitenplaats Op Buuren lag. Uitgangspunt was het zogeheten “Vechts bouwen”, waarbij de kenmerken van de historische dorpen aan de Vecht als referentie dienden. Dit kenmerk wordt ook opgenomen in het plangebied, teneinde de historische identiteit van het gebied te handhaven. De industriële invloed (naast Brocacef), is vooral te zien aan de zuidwest zijde, buiten het plangebied (aan de zuidzijde van het Amsterdam-Rijnkanaal). Het plangebied ligt in een sportpark waar traditionele sporten als voetbal, tennis, korfball, enz., worden beoefend. 2.4 Ruimtelijk De randen van de sportparken grenzen in Stichtse Vecht aan Op Buuren. De sportparken en woonwijken hebben geen ruimtelijke relatie met elkaar. De entrees van de sportparken liggen verscholen en zijn niet op de woonbuurten gericht.
De relatie met Op Buuren Sportpark Daalseweide was oorspronkelijk ver buiten de kern van Maarssen gelegen. Door de realisatie van de wijk Op Buuren ligt het sportpark nu tegen de kern aan. Op Buuren is een nieuwe wijk met een historisch karakter. Door een mix aan woningtypen en bouwhoogten is er een gedifferentieerde bevolkingsopbouw en sterke eigen identiteit gerealiseerd. Op Buuren kenmerkt zich door een hoge bebouwingsdichtheid, en heeft een centrum met pleintje. De voorzieningen binnen het centrum-
gebied richten zich nu vooral op gezondheidszorg en horeca. Ook de nabijgelegen haven speelt een belangrijke rol in het voorzieningenaanbod. Vanaf het centrum gaat er een langzaamverkeersverbinding de rivier de Vecht over richting het landelijk gebied en richting de wijk ZandwegOostwaard en het centrum van Maarssen. Op Buuren heeft een representatieve kant richting het sportpark met parkeren voor bezoekers aan de parallelweg. De bewoners parkeren binnen de woonblokken (parkeerhoven). De Sportparkweg vervult een hele belangrijke functie als oost-west verbinding. Grote verkeersstromen uit het centrum van Maarssen worden geweerd. De weg koppelt de Amsterdamsestraatweg aan de Sweserengseweg. Daarnaast vervult de weg een belangrijke functie als ontsluiting voor Op Buuren en het sportpark Daalseweide. De Sportparkweg heeft het karakter van een randweg en is niet goed over te steken. De verkeersveiligheid bij het oversteken richting het sportpark Daalseweide is dan ook een belangrijk aandachtspunt. Uit recente telgegevens is gebleken dat er op werkdagen een parkeerpiek op het parkeerterrein aan de Sportparkweg is. Sportpark Daalseweide Sportpark Daalseweide dateert van midden jaren ‘70 en heeft veel verouderde opstallen die tegen het einde van hun economische levensduur aanzitten.
De accommodaties zijn inbraakgevoelig en de staat van het onderhoud van paden en velden is niet optimaal. Dit leidt geregeld tot afgelastingen van wedstrijden. De algehele uitstraling van het park is gedateerd. Sportpark Daalseweide is momenteel alleen bereikbaar vanaf de Maarssense Sportparkweg en heeft een gesloten karakter. Het parkeerterrein van het park kent een hoge bezettingsgraad en wordt niet alleen door de gebruikers van het sportpark gebruikt. Vanwege de hoge parkeerdruk is er een tweede parkeerplaats gerealiseerd bij de rotonde ten noordoosten van het sportpark. De voetbalverenigingen VV-Maarssen en DWSM hebben een eigen kantine met kleedruimten. Overdag maakt een BSO gebruik van de voorzieningen. De ledenaantallen van de verenigingen zijn redelijk stabiel en
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 13
de verwachting is dat dit de komende jaren zo zal blijven. Bij tennisvereniging Luck Raeck is het ledenaantal de afgelopen jaren afgenomen waardoor de vereniging te maken heeft met een overschot aan velden. Korfbalvereniging OVVO heeft een stabiel ledenaantal. De vereniging maakt gebruik van een sporthal, een kantine en kunstgrasveld. De sporthal kent een sobere uitstraling, maar speelt een belangrijke rol binnen het verenigingsleven van de club. Het BSO maakt hier ook deel van uit en is opgenomen in de OVVO-hal. 2.5 Verkeer en parkeren Autoverkeer De gemeente Stichtse Vecht heeft te maken met twee stroomwegen, de A2 en de Zuilense Ring. Op wegen met deze categorie- aanduiding staat de verkeersafwikkeling voorop. Tegengestelde verkeersrichtingen zijn gescheiden. Het meeste stroomverkeer vanuit het noorden van het plangebied komt vanuit de Zuilense Ring. Deze weg fungeert als noordelijke randweg van Utrecht en voorziet in de aansluiting op het autosnelwegennet A2 en A27.
Toekomstige ecologische verbinding tussen de natuur langs de Vecht en bedrijfsterrein Lage Weide via Zuilense Vecht.
Naast de Zuilense Ring zijn er verschillende gebiedsontsluitingswegen. Deze wegcategorie houdt in dat uitwisseling van verkeersstromen uit verschillende richtingen en wegen mogelijk is. Tussen kruispunten is de stroomfunctie van belang. Het verkeer dient zich zoveel mogelijk op stroomwegen en gebiedsontsluitingswegen af te wikkelen. De Sweserengseweg, die overgaat naar de Burgemeester Noorbruislaan, fungeert voor het plangebied als belangrijke gebiedsontsluitingsweg tussen Utrecht, Zuilense Ring en Maarssen-dorp. De bestaande woonwijk Op Buuren die tegenover het plangebied ligt, is ontsloten via de Sportparkweg en daarna op de Sweserengseweg. Het plangebied zal ook via de Sportparkweg worden ontsloten. Langzaam Verkeer Er is een fietsverbinding langs de Sportparkweg bij de woonwijk Op Buuren. Deze maakt deel uit van het hoofdfietsroute netwerk, dat aansluit op de bestaande fietspaden langs de Straatweg en op het fietspad langs de Daalseweg. Dankzij het lint, de informele oost-west fietsverbinding
14 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
langs het plangebied is dit bestaande fietsnetwerk aangesloten op de recreatieve fietsroute. 2.6 Openbare ruimte Ecologie Binnen het plangebied Zuilense Vecht wordt een ecologische verbindingszone gerealiseerd. Zo wordt de recreatieve verbinding in de groenstuctuur verduurzaamd. De nieuwe inrichting met kwalitatief hoogwaardig groen in Zuilense Vecht heeft daarmee niet alleen een op zichzelf staande ecologische waarde, maar vormt ook een schakel tussen de natuur langs de Vecht en de (toekomstige) ecologische verbinding op het bedrijventerrein Lage Weide. Wateropgave Op dit moment zijn er binnen het plangebied twee losstaande watersystemen die matig functioneren door het gebrek aan doorspoelingsmogelijkheden. In de GebiedsVisie is het doel gesteld om hier een gezamenlijk watersysteem van te maken door middel van een of meerdere verbindingen onder de Zuilenselaan. Dit maakt het watersysteem robuuster en zorgt voor een betere doorspoeling, wat de waterkwaliteit en de ecologische kwaliteit van het water ten goede komt. Binnen het plangebied is er sprake van een wateropgave ten gevolge van de bouwopgave en de nieuwe kunstgrasvelden. Het uitgangspunt is om de wateropgave voor het gehele plangebied integraal te bekijken.
Oppervlaktewater dat ter compensatie moet worden gerealiseerd, is binnen het plangebied ingepast op de plekken waar dit het beste kan; de opgave is dus niet strikt per gemeente bekeken. Beplanting De beplanting in Zuilense Vecht bestaat overwegend uit bomen en grassen. De ambitie is om een kwaliteitsverbeteringslag te realiseren in het plangebied ten opzichte van de bestaande situatie. Uitgangspunten voor de beplanting zijn het versterken van het groene karakter van het gebied door nieuwe bomenrijen met coulissewerking en in het lint een balans tussen gebruiksgras en een meer ecologische inrichting Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 15
Gezonde woon- en leefomgeving
16 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
Hoofdstuk 3 Uitgangspunten 3.0 Gezonde woon- en leefomgeving Het plan draagt bij aan de gemeentelijke ambitie voor een gezonde woonomgeving, het leidend thema binnen de ruimtelijke strategie. De doelstelling voor een gezonde woonomgeving van de Zuilense Vecht is hierna uitgewerkt in verschillende speerpunten. De ontwikkelaars krijgen de ruimte om deze ambitie in samenwerking met de gemeente aan te dragen in het plan, waarop toetsing volgt. a. Compact en divers Stichtse Vecht streeft naar een gevarieerd woningaanbod en aantrekkelijke voorzieningen in de omgeving. Het woningaanbod in de Zuilense Vecht varieert van kleinere appartementen voor starters tot grotere eengezinswoningen. Er wordt ruimte geboden aan aantrekkelijke voorzieningen met het thema sport en bewegen. Ontmoeting en duurzaam en gezond leven staan centraal. Hierdoor wordt het gebied aantrekkelijk om te wonen en in te verblijven: bewoners zullen er zich prettig voelen en gezond zijn. Deze programmatische invulling vormt een goede aanvulling op het aanbod in de wijk, en draagt bij aan de compacte woonomgeving Stichtse Vecht en aan de verdichtingsopgave waar zij voor staat. ‘Compact en divers’ uit zich in het plan onder andere: ͢ de verdichting, die bijdraagt bij aan de compacte woonomgeving, maar ook zorgt voor dynamiek, ontmoeting, enz..
Eigen identiteit, een plek voor iedereen, meerwaarde voor de wijk; ͢ een levendige en uitnodigende buurt; ͢ gedifferentieerdheid; ͢ toegankelijkheid. b. Gezonde leefomgeving Hoe creëer je een gezonde leefomgeving van ‘binnen’ naar ‘buiten’? De centrale ligging van het gebied leent zich goed voor ontwikkeling: het dichtgroeien van woongebieden wordt ermee voorkomen. Zuilense Vecht functioneert als een groene buffer die twee woongebieden van twee gemeenten verbindt, alsmede de ecologische zone: Maarsseveense plassen en de grote groene plas aan het Lageweideviaduct. Een groene woonomgeving is tegenwoordig belangrijk in verband met actuele
gebiedsontwikkelingen die vervuiling in de hand werken. Het woonprogramma dat hier van toepassing is moet met aandacht worden ontworpen. Het beleid ten aanzien van geluid wordt nageleefd. Een goede woonkwaliteit stelt daarnaast ook eisen aan luchtkwaliteit, trillingen en andere milieueisen maar ook aan kwaliteit als gevolg van de ontwikkeling van het gebied. Een goed windklimaat en lichttoetreding zijn een voorwaarde, maar ook mag de ontwikkeling geen verslechtering van de omgeving tot gevolg hebben. De ontwikkeling mag niet negatief uitpakken voor het milieu, er wordt zelfs zo veel mogelijk verbetering nagestreefd. Het effect van hittestress dat zich in deze omgeving op warme dagen voordoet wordt zoveel mogelijk teniet gedaan door toevoeging van groen in het plan. ‘Gezonde leefomgeving’ uit zich in het plan door onder andere: ͢ geen verslechtering voor de leefomgeving door ontwikkeling; ͢ goede woonkwaliteit in relatie tot geluid; ͢ kwaliteit buitenruimte in relatie tot wind, bezonning, en comfort ; ͢ tegengaan van hittestress door groene invulling, algehele duurzaamheid binnen de mogelijkheden.
Daarnaast ook klimaatbestendigheid: de gevolgen van klimaatverandering (meer hevige buien, meer droogte, meer warmte) veroorzaken geen overlast, schade of gezondheidsklachten Daarnaast sluit de ontwikkeling van sportpark Zuilense Vecht ook aan bij de recent vastgestelde nota positief gezondheidsbeleid als het gaat om preventie van overgewicht, van het gebruik van genotsmiddelen (roken) en eenzaamheid. Hiermee creëer je een gezonde leefomgeving van ‘binnen’ naar ‘buiten’. De bovenstaande thema’s worden hieronder nader beschreven. Gezond Gewicht Het sportieve lint draagt bij aan Gezond Gewicht, doordat het aanspoort tot bewegen. Er is veel ruimte voor ongebonden sporten zoals skaten, bootcampen en hardlopen. Ook zijn er beweegplekken waar jonge kinderen kunnen spelen en is er een plek voor urban sports waar jongeren wor-
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 17
Sporten Bron: ArFU-Architectuur
18 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
den uitgedaagd. Tevens is er vanaf het lint en vanaf de nieuwe woonwijk goed zicht op het sportpark en de sportverenigingen. Dit nodigt uit tot bewegen. Ook het stimuleren van de gezonde sportkantine (die gezonde maaltijden aanbiedt) bij de verenigingen draagt bij aan Gezond Gewicht. Roken Sportverenigingen worden aangespoord om rookvrij te zijn. Dit past bij de bijdrage aan een rookvrije generatie. Eenzaamheid Op het sportieve lint is er ruimte voor beweging en ontmoeting. Dit sluit goed aan bij de bestrijding van eenzaamheid. Bovendien bevordert de activiteit op het sportieve lint de synergie van de gebruikers en inwoners waardoor het gevoel van eigengebied wordt verhoogd. Hierdoor krijgt het gebied een identiteit of DNA. 3.1 Functies Wonen In de actualisering van de woonvisie 2017-2020 staan enkele uitgangspunten beschreven: • Gedifferentieerd woningaanbod met goede kwaliteit • Duurzaamheid (aardgasvrij en energieneutraal wonen) • Experimentele en alternatieve woonvormen • Aanbod van starterswoningen en levensloopbestendige woningen • Bevordering van de doorstroming. Hierbij hecht het College aan een goede mix van sociale huur en middenhuur met een verscheidenheid aan doelgroepen om de leefbaarheid in de wijken te bevorderen. Het college sluit aan bij het regionale uitgangspunt dat de woonbehoefte zo veel als mogelijk binnenstedelijk moet worden opgevangen.
Het college is daarbij van mening dat Stichtse Vecht ook een bijdrage moet leveren aan de regionale woningbehoefte. Omgekeerd kunnen onze inwoners dan ook gehuisvest worden in onze buurgemeenten.
In relatie tot de bovenstaande uitgangspunten zou Zuilense Vecht hiervoor ruimte kunnen bieden. Woningen zijn een goede toevoeging aan het Sportieve park. Ze verbinden de bestaande wijken met verschillende sportfaciliteiten en dragen tevens bij aan de haalbaarheid van het plan. Naast het gedifferentieerde woningaanbod staat duurzaamheid centraal. Duurzaamheid in bredere zin, dus vanuit de planvorming tot en met de uitvoeringsfase. Het beoogde woonprogramma bestaat uit circa 125-150 woningen aan de zijde van Stichtse Vecht. De ambitie voor de gemeente Stichtse Vecht is om 30 procent sociale huur- en/of midden huurwoningen te realiseren. In de actualisering van Woonvisie 2017-2022 van de gemeente Stichtse Vecht zit de intentie om de komende tijd meer duurzame dure koopwoningen te realiseren. De nieuwbouwopgave van Stichtse Vecht wordt als volgt gespecificeerd: • Sociale huur met een huurprijs tot € 720 • Middenhuur met een huurprijs van € 720 tot € 900 Naast de nieuwbouwopgave zijn er ook enkele andere thema’s van belang voor de actualisering van de woonvisie. Wonen met welzijn en zorg, met onder andere aandacht voor de uitvoering van het actieprogramma wonen met maatschappelijke opvang in de wijken. Zoals eerder vermeld is duurzaamheid een belangrijk thema. Het gaat hier om de nieuwbouw en renovatie van huurwoningen Nul op de Meter.
De nieuwe woonconcepten voor groepswonen, denk bijvoorbeeld aan hofjeswoningen voor senioren die nog zelfstandig kunnen wonen, en andere vormen van nieuwe woonconcepten zijn onderdeel van het thema. Deze woonconcepten passen goed bij de woonvlek van Stichtse Vecht. Dit soort woonconcept vergroot de synergie tussen de toekomstige inwoners waardoor er een duurzame relatie kan ontstaan. Onderwijs De onderwijsvoorziening bevat naast ruimte voor onderwijs ook ruimte voor kinderopvang, en krijgt een sportprofiel, wat betekent dat er binnen het geboden onderwijs extra aandacht is voor het stimuleren van beweging en sport door de leerlingen. Dit maakt de onderwijsvoorziening tot een complementaire functie ten opzichte van de sportvoorzieningen
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 19
Legenda Accent, 3,5-4,5 lagen (appartementen) + kap Kop van de blokken 2,5-3,5 lagen (appartementen) + kap Blokken met verschillende thema’s, 2-3,5 lagen (grondgebonden woningen) + kap Dakterrassen van dekwoningen of appartementen Privétuinen Informeel parkeerplaatsen, het verlengde van de privétuinen (halfverhard) Auto-ontsluiting, doorgaand verkeer Auto-ontsluiting, buurtniveau Auto-ontsluiting, blokniveau
eg
e ser
r po
e Sw
a
tp
Langzaam verkeer, wijkontsluiting (het Lint)
w rk
eg
ew ngs
S
Langzaam verkeer, doorgaand verkeer Langzaam verkeer, blokniveau
Binnenterrein
P
Oriëntatie van de woningen Hoofdentree van de kopblokken Plangrens Route hulpdiensten He
tL
0m
int
Binnenterrein
P
40m
Uitgangspuntkaart
20 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
aan het lint en in het gebied. In de provinciale structuurvisie is gepleit voor het creëren van zoveel mogelijk bebouwingsconcentratie binnen de bestaande wijken. Deze onderwijsvoorziening zal daarom goed zichtbaar en zo dicht mogelijk bij de bestaande woonwijk Op Buuren worden gesitueerd. De onderwijsvoorziening vormt een twee-eenheid met de naastgelegen OVVO-hal, wordt dan ook zorgvuldig gepositioneerd ten opzichte van zowel de OVVO-hal als het lint. Daarnaast is er vanuit de tennisvereniging de intentie om te verkennen of het gezamenlijk gebruik van hun kantine met de onderwijsvoorziening mogelijk is. Dit versterkt de synergie tussen de functies sport en onderwijs.
sloten’ bouwblok worden ervaren. Schuttingen zijn niet toegestaan op plaatsen waar deze zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte. Een dorps karakter betekent een informeel en wisselend straatbeeld. Dit wordt onder andere verkregen door een wisselende rooilijn en beukmaat en een kleine korrelgrootte. Dit zijn karakteristieke uitgangspunten die ook in Op Buuren zijn toegepast. Daarnaast draagt een verspringende rooilijn bij aan de gewenste ruimtewerking van versmallingen en verbredingen, kenmerkend voor een karakteristiek Vechts Dorp. De bouwblokken zijn alzijdig georiënteerd.
3.2 Ruimtelijk Aanhechting op de omgeving Zuilense Vecht is onderdeel van de ‘groene scheg’ rondom de rivier de Vecht met buitenplaatsen, parken en kasteel Slot Zuylen. Het is een belangrijke schakel in het recreatieve routenetwerk tussen Utrecht en Maarssen. Het gebied wordt ervaren als tussenland; de rand van stad en dorp. Zuilense Vecht is onderdeel van de bufferzone tussen Maarssen en Zuilen; het doel van deze buffer is om het groen te behouden en te voorkomen dat stad en dorp aan elkaar groeien. Dit is vastgelegd in de vorm van een rode contour in de Provinciale Structuurvisie.
•
Bouwblokken Hier worden de voorwaarden beschreven waar de blokken aan moeten voldoen. Verkaveling en rooilijnen De nieuwe woonblokken zijn verdeeld in twee thema’s; de dorps- en sportrand. De dorpsrand grenst direct aan Op Buuren. Sportrand grenst aan het sportdeel. De verkaveling van het nieuwe woonblok is vergelijkbaar met die van de naastliggende woonwijk Op Buuren. De nieuwe bouwblokken hebben een dorps karakter. Door de verschillende volumes te verbinden middels een in samenhang met de architec- tuur ontworpen tuinmuur en/of poortwoningen, kan het geheel van rijwoningen en appartementenvolumes op het maaiveld als een ‘ge-
Algemene kenmerken zijn: Gesloten bouwblok met een halfverhard (waterdoorlatend materiaal) binnenterrein • De afstand tussen de gesloten bouwblokken is 12-20 meter. Er staan minimaal bomen van de derde grootte langs het profiel tussen de gesloten bouwblokken. Mocht er geen voldoende ruimte voor bomen zijn, dan moet het groen worden gecompenseerd in de openbare ruimte. Denk bijvoorbeeld aan een groene inhammen op het trottoir tussen de parkeervakken en/of het toepassen van de groene gevels. • Het gezamenlijke binnenterrein functioneert als een verlengde van de privétuin. Het is een semi-openbaar gebied. • Het bouwvolume is rechttoe rechtaan en eenvoudig (geen ronde- of asymmetrische vorm) • Fijnmazig en kleinschalig • Grondgebonden woningen en appartementen op de hoeken als accent • De gevelwand wordt zonder blinde gevel de hoek omgezet • Parkeren voor de bewoners wordt op het binnenterrein of op eigen terrein opgelost • Het minimale percentage groen op het eigen terrein is 40 procent Bouwhoogte van het woondeel De bouwhoogte van het nieuwe woonblok is vergelijkbaar met die van Op Buuren. De gemiddelde bouwhoogte is 2-3 lagen plus een kap met een accent op de hoeken van 3,5-4,5 lagen plus een kap. Aan de kant van de Sweserengseweg bevindt zich het hoogste accent omdat deze zijde
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 21
A-a
Perspectief doorsnede Aa-Aa. De entree van het lint.
Perspectief doorsnede B-B met de omgeving.
22 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
B
de meest stedelijke zijde is. Het meeste verkeer vanuit de snelweg komt vanuit deze kant. Deze zijde mag dus een stedelijke en representatieve uitstraling hebben. De beschrijving van de bouwhoogte van de rest van het woonblok wordt hieronder puntsgewijs weergegeven: • Bij de entree van het lint, op de hoek is de bouwhoogte 2,5-3,5 lagen plus een kap • De dorpsrand heeft een bouwhoogte van 2 lagen plus een kap • De sportrand heeft een bouwhoogte van 2,5-3,5 lagen plus een kap • Het hoogste accent bij de Sweserengseweg heeft een bouwhoogte van 3,5-4,5 lagen plus een kap • De rest van het woonblok heeft een bouwhoogte van 2-3 lagen plus een kap (langs het lint, het binnenterrein bij het verlengde van de C.P. Klapstraat en langs het water bij de Sweserengseweg) Oriëntatie Het woonblok heeft een oriëntatie op basis van waar dat blok is gesitueerd. De dorpsrand is gesitueerd aan de Sportparkweg. Dus moet deze rand op de Sportparkweg worden georiënteerd. Dit betekent dat de voordeuren van de woningen aan de Sportparkweg gesitueerd moeten zijn. Het dorpse karakter van dit woonblokdeel moet hier goed tot zijn recht komen. Dit geldt ook voor dezelfde sportrand die aan de sportvelden gesitueerd dient te zijn. De blokken aan het lint dienen op het lint te worden georiënteerd. Aan de Sweserengseweg bevindt zich een waterpartij waar het woonblok op georiënteerd dient te worden.
Het ontwerp van de woonblokken op blokniveau moet goed aansluiten op de oriëntatieplek. Er ontstaat een thematiek die in het ontwerp op blokniveau kan worden gebruikt. Denk bijvoorbeeld aan wonen aan het lint voor de lintblokken, wonen aan het sportpark voor de sportrandblokken, wonen aan het water voor het woonblok aan de Sweserengseweg en wonen bij het dorp voor de dorpsrandblokken.
De kenmerken van dorpsrand: De rand aan de Sportparkweg. De beukmaat is 5-6 m. De beukmaat van kopappartementen is 5-7,5 m De achtertuindiepte is 8-10 m. Parkeren op eigen terrein voor de appartementen. Ter afwisseling staan de voorgevels niet overal op de rooilijn, maar springen ze terug, minimaal 1 procent tot maximaal 2 procent ten opzichte van de totale gevellengte per blok. • Om een kleinschalige korrelgrootte te garanderen is er voor appartementenvolumes een beperkte gevelbreedte nodig. Minimaal 20 procent en maximaal 30 procent ten opzichte van de totale gevellengte per blok. • Gevelaccenten (balkons, erkers en loggia’s) tot maximaal 1 meter zijn mogelijk vanaf de tweede verdieping (vanaf minimaal 4 meter). Een compact bouwblok is hier het uitgangspunt. • De onderkant van de gevelaccenten wordt hoogwaardig gematerialiseerd. • Gevelaccenten vormen een integraal onderdeel van het gevelbeeld en mogen het gevelbeeld niet overheersen. Ze liggen verspreid en zijn voldoende gedifferentieerd. • De representatieve zijde ligt aan de Sportparkweg met vergelijkbare uitstraling als de woonblokken van Op Buuren. • Deze rand kan worden gezien als een sluitstuk tussen de Op Buurenblokken en de rest van de nieuwe woonblokken op Zuilense Vecht, het deel van Stichtse Vecht. • De kopgevel bij de entree van het lint vormt een bijzonder deel wat de rooilijn en verschijningsvorm betreft.
De voorgevel is gesitueerd in de aangewezen rooilijnzone (zie tekening). Deze kopgevel moet goed aansluiten op de uitstraling van de overige nieuwe blokken. • De kopgevels moeten representatieve gevels hebben. • • • • •
De kenmerken van de sportrand: • Deze ligt aan de sportrand. • De beukmaat is 5-6 m. De beukmaat van kopappartementen is 5-7,5 m • De achtertuindiepte is 8-10 m. • Parkeren op eigen terrein voor de appartementen.
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 23
ter es me a a n rge isl Bu rbru No
Legenda Zoekgebied
g we
k
ar
tp or
M de in. 2 fie ha 0m ts rt pa va t.o d n h .v. et
Nieuwe bebouwing
Sp
nt
Binnenterrein
P
Zo
ek ge
bi
ro
oi
lijn 12
-2 0m
Zoekgebied rooilijn entree van het lint
ed
0-16 graden
Binnenterrein
P
0m .3 in
M
0m
40m
Rooilijnen en de zoekgebieden
24 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
eb
d ie
Z
g ke oe
ce ac
Bestaande bebouwing Dakterrassen Verplichte rooilijnen Flexibele rooilijnen Sportvelden grens Plangrens
C D
Perspectief doorsnede C-C
Perspectief doorsnede D-D
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 25
A-b Principe doorsnede Ab-Ab.
Bovenaanzicht principe doorsnede Ab-Ab.
26 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
B Principe doorsnede B-B.
Bovenaanzicht principe doorsnede B-B.
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 27
A-b
Perspectief doorsnede Ab-Ab ingezoomd.
28 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
B
Perspectief doorsnede B-B ingezoomd.
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 29
Sw
Sp
or tp
ar kw e
g
g we gse ren ese
Legenda Zoekgebied Natuurgras Kunstgras OVVO-hal
Accent 3,5-4 lagen Flexibele rooilijnen
t he or vo uw ed bo bi ge ge ijs ek rw Zo nde o
Integraal ontwerp (eenheid)
Plangrens
0m
40m
Het onderwijs; rooilijnen en de zoekgebieden
30 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
al -h
Hoofdentree
O VV O
Oriëntatie
•
•
• •
• •
• •
• •
Ter afwisseling staan de voorgevels niet overal op de rooilijn maar springen ze terug, minimaal 1 procent tot maximaal 2 procent ten opzichte van de totale gevellengte per blok. Om een kleinschalige korrelgrootte te garanderen is er voor appartementenvolumes een beperkte gevellengte nodig. Minimaal 20 procent en maximaal 30 procent ten opzichte van de totale gevellengte per blok. Bijzondere woningtypologie met parkeren in het volume is hier mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan een dekwoning met een bel-etage. Gevelaccenten (balkons, erkers en loggia’s) vanaf de tweede verdieping (vanaf minimaal 6,5 meter) tot maximaal 1,5 meter diep zijn toegestaan mits het integraal wordt opgenomen in het ontwerp van het woonblok. Deze rand heeft iets meer ruimte dan de dorpsrand en ligt direct aan de sportvelden. De gevelaccenten hebben dus iets diepere maat dan die van de dorpsrand. De onderkant van de gevelaccenten wordt hoogwaardig gematerialiseerd. Gevelaccenten vormen een integraal onderdeel van het gevelbeeld en mogen het gevelbeeld niet overheersen. Ze liggen verspreid en zijn voldoende gedifferentieerd. Minimale verdiepingshoogte van de begane grond is 3,5 meter. Om een (voldoende maat van) de voortuin aan het woonpad te garanderen dient hier de rooilijn minimaal 3,5 meter vanuit de erfgrens gesitueerd te worden.
De minimale voortuin fungeert als een semi-private aanvulling op de weinig zon ontvangende achtertuin. De rooilijn ligt op minimaal 30 meter uit de grens van de sportvelden. Het accent aan de Sweserengseweg dient in de aangewezen zone gesitueerd te worden. Mocht het accent een los bouwvolume worden dan dient de buitenruimte eromheen goed integraal te worden ontworpen. Het accent mag geen obstakel vormen in de buitenruimte. Er moet rekening worden gehouden met de route voor de hulpdiensten (brandweer, etc.) die langs dit accent loopt. De minimale doorrijhoogte langs deze route is 4,2 meter en de minimale breedte voor het pad is 3,5 meter. Deze route wordt integraal in het ontwerp van het gebouw opgenomen en vormen dit geen obstakel voor de omgeving.
Onderwijsvoorziening Voor het onderwijs complex (gebouw en omgeving) zijn er bepaalde criteria waaraan voldaan moet worden: • Het gebouw dient zichtbaar te zijn vanuit de entree van het lint (ook ‘s avonds). Deze zichtbaarheid dient integraal in het ontwerp van het gebouw te worden opgenomen en niet kunstmatig door middel van bijvoorbeeld verlichting • De onderwijsvoorziening heeft een voorkeur voor een vrijstaand gebouw. • De bouwhoogte is 2 lagen met het accent aan het lint in verband met de zichtbaarheid tot 4 lagen (maximaal 12 m). Het accent is onderdeel van de architectuur van het gebouw • De onderwijsvoorziening dient te worden gesitueerd in het zoekgebied (zie tekening) • Maximale bouwoppervlakte (footprint exclusief buitenruimte) is 40 procent- 50 procent ten opzichte van het zoekgebied • De voorgevellijn ligt in het verlengde van de rooilijn van de OVVO-hal en mag incidenteel terugliggen: minimaal 30 procent tot maximaal 50 procent van de totale gevellengte van het onderwijsgebouw • Minimaal 50 procent van de totale voorgevellengte is transparant (doorzichtig materiaal, zodat er voldoende interactie is tussen het gebouw en het lint) • Het ligt op voldoende afstand (minimaal 10 meter; de verhouding tussen de minimale afstand en de bouwhoogte is 1 op 1) van de OVVOhal en vormt samen een eenheid.
• In verband met het onderhoud wordt er voldoende afstand (minimaal 3 meter) gehouden tussen het gebouw en de erfgrenzen. • Maximale hoogte van de toegestane hekken is 1,2 meter • Er is ruimte voor een uitbreidingsmogelijkheid op de verdieping (niet op maaiveldniveau) en niet aan de kant van het lint. Dit deel mag niet hoger zijn dan de OVVO-hal. • De lay-out van de plattegrond van het onderwijsgebouw inclusief de buitenruimte dient te worden afgestemd met de OVVO-hal en vormt er een integrale eenheid mee. Logistiek en bezonning zijn belangrijke factoren waarmee hier rekening gehouden dient te worden
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 31
Informeel straatprofiel als speelstraat
De poortwoning naar het informele binnenterrein
De gevelwand met raampartij de hoek omgezet.
Dorps karakter; een betaalbaar en toegankelijk middensegment
Referentiebeelden van Dorpsrand
32 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
• • •
•
• •
Het onderwijsgebouw ligt aan het lint maar is een onderdeel van het sportlint Alle aansluitingen van en naar het onderwijsgebouw moeten deel uitmaken van de route van het sportpark. De afstand tot de speelvoorzieningen in het sportpark dient maximaal 5 minuten te zijn. Dit is in verband met de korte pauze van het onderwijsprogramma (een pauze vanaf 10 uur duurt 15 minuten / een lunchpauze duurt 30 minuten). Er moet een goede en veilige aansluiting worden gemaakt met de wijk Op Buuren (met KDV Belle), Oud-Zuilen en Maarsen (afstand tot de hoofdlocatie). Deze aansluiting moet zo worden gerealiseerd dat ze op natuurlijke wijze een onderdeel vormt van de route van het lint als geheel. Op de kop van de tennisvelden dient er voldoende transparantie te zijn zodat een veilige situatie gewaarborgd blijft. Extra aandacht voor de veiligheid rondom waterpartijen: de buitenruimte rondom de waterpartijen dient integraal in het ontwerp te worden opgenomen, zodat ze op natuurlijke wijze een eenheid vormt met het lint. Hekken zijn niet toegestaan.
standaard rijwoning, zoals iets hogere accentwoningen, knikwoningen (bij een draaiing in het blok) en poortwoningen (ter plaatse van de entree naar een parkeerhof) zijn mogelijk, mits de architectuur aansluit bij de resterende rijwoningen. Op de hoek tussen het Sportieve Lint en de Sportparkweg is een appartementenvolume met extra hoogte gewenst als markering van de entree van het lint.
Architectonische uitstraling/beeldkwaliteit Hierna wordt beschreven waaraan de architectonische uitstraling van de blokken moet voldoen. Dorpsrand De woningen van de dorpsrand zijn in rijen ondergebracht, maar worden ontworpen als losse panden. De bouwblokken ogen als een karakteristiek Vechtdorp door hun gevarieerde rooilijn, een gelijkmatige gevelindeling met historische details en een grote variatie in daken. De kenmerken voor een karakteristiek Vechtdorp, waaraan in dit document voor Zuilense Vecht wordt gerefereerd, zijn afkomstig uit het originele beeldkwaliteitsplan voor Op Buuren: “De Bocht van Maarssen”. In de Dorpsrand komen hoofdzakelijk historische rijwoningen en herenhuizen met een kap. Platte daken zijn hier toegestaan mits de architectuur aansluit bij de rest van de blokken. Bij platte daken moet het dak met intensieve vegetatie/sedum/zonnepanelen worden bedekt. Variaties op de Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 33
Vliering Zolder
Entresol Bel-etage Dekwoning met parkeren eronder
Bel-etage principe
Min. 3,5m
Souterrain
Principe doorsnede bel-etage, dekwoningen
Bel-etage principe waardoor meer mogelijkheid voor een uitzicht vanuit de eerste verdieping
Bel-etage principe waardoor meer mogelijkheid voor een uitzicht vanuit de eerste verdieping
Referentiebeelden van Sportrand
34 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
De gevelwand wordt zonder blinde gevel de hoek omgezet. Bron: Gemeente Amsterdam
Sportrand De sportrand is een zone die grenst aan de sportvelden. Hier is ruimte voor voornamere woningen met een iets hogere bouwhoogte. Daar naast leent deze zone zich goed voor een bijzondere woningtypologie (zoals herenhuizen of dekwoningen), die profiteert van het weidse uitzicht. Hier geldt, net als bij de dorpsrand, dat de woonblokken geen platte daken hebben maar een kap. Platte daken zijn hier toegestaan mits de architectuur aansluit bij de rest van de blokken. Bij platte daken moet het dak met intensieve vegetatie/sedum/zonnepanelen worden bedekt. Eventueel is het mogelijk om op de hoeken een kleinschalig en dorps appartementenvolume met beperkte extra hoogte te maken. Daarbij mogen geen twee appartementenvolumes tegenover elkaar worden geplaatst. De Sportrand kan om de hoek worden doorgezet, als formele begeleiding van de Sweserengseweg.
• • •
Witte kozijnen met roedeverdeling, eventueel gecombineerd met een contrastkleur (donkergroen/-blauw/-rood, antraciet, grijs). Diverse dakranden. Traditionele details/toevoegingen.
Er is gekozen voor een variërend gevelbeeld, waarbij de verschillende panden als afzonderlijke eenheden herkenbaar blijven door middel van een verscheidenheid aan materialen en kleurgebruik. Wel is het belangrijk om voor de totaalcompositie te streven naar een bepaalde mate van eenheid. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de ‘Vechtse streepjescode’ uit het beeldkwaliteitplan “De Bocht van Maarssen”. Door het toepassen van verschillende kozijnmaten, steennegges en omlijstingen kan een interessant spel van licht en schaduw ontstaan en krijgt de gevel reliëf.
De kenmerken van een kleinschalig appartementenvolume zijn: • Beperkte gevelbreedte / kleine korrelmaat. • Gevel opgedeeld in diverse panden of een gedifferentieerd volume. • Mee-ontworpen loggia’s of in het volume geïntegreerde balkons. • Op de hoek van de Sweserengseweg en de sportvelden, langs de As van Berlage, is een appartementenvolume met extra hoogte gewenst als antwoord op het ‘torentje’ aan de Utrechtse zijde. Materialisatie Voor de keuze van de architectuurstijl wordt aansluiting gezocht bij het bestaande Op Buuren en de kenmerken van een karakteristiek Vechtdorp. • Een gelijkmatige gevelindeling met een bescheiden set aan gevelkleuren en materialen (mate van eenheid in totaalcompositie, diversiteit in panden). • Mix gevelkleuren van warmgrijs, lichtgeel, bruinrood, steenrood en gekiemd wit. • Gevels van baksteen (eventueel gekiemd wit) of (monumentaal) stucwerk. • Mix van donkere en oranjerode daken. • Verschillende kozijnmaten, steennegges en omlijstingen. Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 35
Contrast in materialisering; open/glas en dicht/baksteen
Eenvoudig en modern
Contrast in materialisering; open/glas en dicht/hout
Eenvoudig, modern en toegangkelijk
Referentiebeelden van de onderwijsvoorziening
36 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
Onderwijsgebouw Voor de onderwijsvoorziening geldt de onderstaande uitgangspunten; • Deze dient aan te sluiten op de sportgebouwen en het nieuwe woonblok, en hoeft niet identiek te zijn, mag een eigen signatuur hebben. Het onderwijsgebouw is immers een onderdeel van het Sportief park en vormt een eenheid met het nieuwe woonblok. • Eigen identiteit onderwijsvoorziening / kindcentrum. • Het accent ligt aan het sportlint. • De merken van de onderwijsvoorziening en kinderopvang dienen goed zichtbaar te zijn vanuit de hoofdentree en moeten integraal worden opgenomen in het ontwerp van het gebouw. Geen uitstekende reclame op het dak of op de gevel van het gebouw. • De hoofdentree ligt aan het sportlint. • Het gebouw is compact met een hoofdvorm die horizontale geleding heeft, behalve het accent. • Materialen: baksteen + hout afgestemd met de sportgebouwen en het nieuwe woonblok. Natuurlijke warme kleuren, zoals diverse bruintinten, beige,enz. zijn hier gewenst. • Lichte, opvallende kleuren en gestuukte wanden zijn niet toegestaan, omdat ze niet bij de omgeving passen. • Plat dak met hellingshoek ≤ 15 graden (+ overstek). Een dak met een kap is hier niet toegestaan. • Vormt samen met de OVVO-hal, qua volume een twee-eenheid. • Zoveel mogelijk groene inpassing in het gebouw en de omgeving. • Gebouw in het park en onderdeel van het Lint.
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 37
er est me an rge sla Bu rbrui No
Legenda Bouwvlak circa 1200 m2 (50x24 meter) Accomodatiegebied circa 2000 m2 Indicatief gebouw max. 70% van het bouwvlak Representatieve zijde Dubbele bomenrij Bomensingel zonder onderbeplanting Water als fysieke barrière Zicht Hoofdentree
al -h
O VV O
Zijentree
0m
40m
Uitgangspuntenkaart voor en VV-Maarsen/DWSM Het onderwijs; rooilijnen de zoekgebieden
38 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
Sportvereniging VV Maarssen en DWSM Voor VV Maarssen en DWSM wordt er een nieuw verenigingsgebouw gerealiseerd, centraal tussen de velden, zodat er vanuit de kantines een goed (over)zicht is op de verschillende verenigingsactiviteiten. Het verenigingsgebouw heeft een tribune , zodat er een directe relatie is tussen de velden en de kantine. Bij het hoofdveld van VV Maarssen is ruimte voor een smalle tribune ter hoogte van de middellijn. Het verenigingsgebouw is bereikbaar vanaf het lint, via een oprijlaan. Hierdoor komen VV Maarssen en DWSM direct aan het lint te liggen, en kunnen de leden eenvoudig gebruik maken van de daar aanwezige sportieve en recreatieve faciliteiten. Bij het gebouw is er ruimte om te keren voor de hulpdiensten en de bevoorrading. Langs de oprijlaan, in de nabijheid van het verenigingsgebouw, is voldoende plaats voor fietsenrekken. Achter het verenigingsgebouw lopen de bomen van de oprijlaan door, waardoor ze bijdragen aan de parksfeer en coulissenwerking van Zuilense Vecht. Deze ruimte kan worden gebruikt als uitloopgebied van het verenigingsgebouw, geschikt om warm te lopen voor een wedstrijd en als speelplek voor kinderen. Ook kan hier een voetpad naar de Sweserengseweg worden aangelegd. Er komen vier wedstrijdvelden en twee jeugdvelden: een half veld voor de jeugd onder 12 (jaar) en een kwart veld voor de jeugd onder 10 (jaar).
Daarnaast wordt het trainingsveld achter de OVVO-hal verlengd tot een volledig voetbalveld. De velden langs de Zuilenselaan (de meest zuidelijke velden van VV Maarssen en DWSM) worden zo ver mogelijk richting Burgemeester Norbruislaan verschoven, om ruimte te maken voor het lint en een goede oversteek met de Zuilenselaan. Hiervoor zal een deel van de bestaande sloot langs de Norbruislaan moeten worden verplaatst. Rond de velden komt een sloot te liggen, bij de oprijlaan is een brug-duiker met toegangspoort gewenst. Door de sloot is het mogelijk om het terrein af te sluiten, zonder hekken om het terrein te hoeven plaatsen. Er is een sterke zichtrelatie tussen het lint en de voetbalvelden, wat zowel positief is voor het lint (sportief karakter en sociale controle) als voor de verenigingen (zichtbaarheid).
Luck Raeck De tennisbanen van Luck Raeck, in Stichtse Vecht, zijn strategisch gepositioneerd aan de kop van het lint. Hier is het van essentieel belang om een transparante afscherming te realiseren: voor het gevoel van ruimte in het lint, voor de zichtbaarheid van de onderwijsvoorziening en voor de beleefbaarheid van sport in dit deel van het lint. In het Gebiedsplan is het daarom belangrijk dat de huidige afscherming met hekken en winddoeken vervangen wordt door een semi transparante wand, zodat de tennisbanen geen hinder hebben van wind of passerende jongeren en de onderwijsvoorziening en de sport toch zichtbaar zijn. Voor de meest zuidelijke tennisbaan kan een semi transparante wand worden geplaatst om de zichtbaarheid van de onderwijsvoorziening te waarborgen. Het is de bedoeling om de tennisbanen die het dichtst bij het lint liggen een stukje in de richting van het verenigingsgebouw te verschuiven om het zicht op de onderwijsvoorziening te maximaliseren en om de entree vanhet lint van Zuilense Vecht voldoende ruimte te geven. Het verenigingsgebouw krijgt een sterke verbinding met het lint. Als het huidige gebouw wordt gehandhaafd, kan tussen de bestaande banen een nieuw entreepad worden gerealiseerd. De ruimte van de huidige entree (tussen de bestaande en de verschoven banen) kan ingericht worden als terrasruimte voor de tennisvereniging.
Als gekozen wordt voor een nieuw verenigingsgebouw, is het mogelijk om deze in de onderwijsvoorziening te integreren of om een eigen gebouw te realiseren (uit de zichtlijn van de onderwijsvoorziening). In alle gevallen moet de kantine zichtbaar en bereikbaar zijn vanaf het lint.
Referentiebeelden: moderne uitstraling met veel transparantie
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 39
Legenda Het lint Representatieve hoek (transparant) Uitbreidingsruimte Zicht Activeren wand Hoofdentree
Ra
ec
k
Huidig verenigingsgebouw
Lu
ck
Optie nieuwe verenigingsgebouw met eigen hoofdentree
Onderwijs
Optie nieuwe verenigingsgebouw in onderwijsvoorziening Nieuwe bomensingel
OVVO-hal
Uitgangspuntenkaart voor Luck Raeck en OVVO-hal
40 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
Nieuwe transparante wand
0m
40m
De watergang tussen de OVVO-hal en het korfbalveld kan worden gedempt, waardoor de ruimte tussen de kantine en het veld beter kan worden gebruikt. Een nieuwe bomenrij draagt bij aan het parkkarakter van Zuilense Vecht.
VV-Maarssen/DWSM
P-terrein Onderwijs
OVVO-hal
Luck Raeck
Brocacef
Bestaande route
Het lint Kiss&ride Onderwijs
OVVO-hal
Brocacef P-terrein
Luck Raeck
OVVO De korfbalvereniging maakt gebruik van de hal en het naastgelegen kunstgrasveld. De kantine bevindt zich in de hal, aan de zijde van het kunstgrasveld. OVVO is voornemens om aan de kantine een overdekt terras te realiseren. Aan de andere kant van de hal, richting OpBuuren, is extra bergruimte nodig voor gymonderwijs ten behoeve van de onderwijsvoorziening en om extra gebruikers van de sporthal aan te trekken. Daarnaast is er aan de zijde van het Amsterdam-Rijnkanaal een ruimtereservering gewenst voor mogelijke toekomstige uitbreidingen ten behoeve van toiletgroepen en was- en kleedruimten. In het GebiedsPlan is daarom aan drie zijden van de hal een ruimtereservering opgenomen.
Toekomstige route Bron: Gebiedsplan
Stedenbouwkundig Programma van Eisen(SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021 - 41
Min 5-15 graden
Plat dak / dak met zeer flauwe hellingshoek / overstek Bron: Gebiedsplan
Herkenbare hoofdentree met bomenrijen naar lint, secundaire entree met bomenrijen vanaf Sweserengseweg min. 3m 9,5m
min. 3m
24m
50m
min. 3m min. 12m
Pad rondom minimaal 3m, m.u.v. tribune aan hoofdveld aan één zijde minimaal 12 m voor hulpdiensten
Oriëntatie en representativiteit. De eerste laag mag gesloten zijn, verdieping zo transparant mogelijk
42 - Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Zuilense Vecht, februari 2021
1e verdieping: representatief en transparant richting velden en richting hoofdentree lint
Begane grond: representatief en transparant richting hoofdentree lint
Beeldkwaliteitregels verenigingsgebouwen Binnen de beeldkwaliteitregels en eenduidige materialisering van Zuilense Vecht krijgen de verenigingsgebouwen een eigen uitstraling. Voor de uitstraling van de nieuwe bebouwing is gekozen voor een modern architectonisch ontwerp met veel transparantie. Een sterk karakter van de horizontale geleding en is opgebouwd uit veel glas en materialen met natuurlijke kleuren: baksteen en hout. De nieuwe bebouwing in het Sportieve Park van Stichtse Vecht krijgt een horizontale geleding. De daken zijn of lijken plat met een helling van 5 tot 15 graden. Overstekken zijn mogelijk, mits er sprake is van een brede lichtgekleurde daklijst, en van een goede verhouding tot de afmetingen van het gebouw. De volumes hebben een eenvoudige hoofdvorm. De nieuwe gebouwen moeten binnen een familie passen, gebaseerd op het eerder genoemde karakter. Dit betekent een combinatie van hout, baksteen, beton en glas in natuurlijke (grijs / bruinrood-bruinzwarte) tinten. Afwijkende materialen zijn in overleg toegestaan, mits het ontwerp blijft passen binnen de familie (binnen dezelfde kleurstelling) en mits terughoudend toegepast (bijvoorbeeld terugliggende delen van corten, antraciet gepoedercoat staal, of antraciet paneelbekleding).