3.a. Toelichting - BP Zogweteringlaan naast nr. 2.pdf

Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels. Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: •

Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

•

Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

51

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp 7.2.3

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.: • • • • • • • 7.2.4

Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan; Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.); Afwijkingen van de bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels. Specifieke gebruiksregels: welk gebruik in elk geval strijdig is met de bestemming. Afwijkingen van de gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden: omgevingsvergunningenstelsel voor werken en werkzaamheden. Wijzigingsbevoegdheid: onder welke voorwaarde mogen bestemmingen wordt gewijzigd. Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: 

Anti-dubbeltelregel (Artikel 8) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.



Algemene bouwregels (Artikel 9) In dit artikel wordt aangegeven wanneer overschrijding van bouwgrenzen is toegestaan. Daarnaast zijn er regels opgenomen ten aanzien van ondergronds bouwen.



Algemene aanduidingsregels (Artikel 10) In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven, vanwege de ligging in een ‘grondwaterbeschermingsgebied’.



Algemene afwijkingsregels (Artikel 11) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.



Algemene wijzigingsregels (Artikel 12) In dit artikel wordt beschreven welke onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden onder welke voorwaarden.

7.2.5

Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3

Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing

BJZ.nu Bestemmingsplannen

52

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

‘Agrarisch met waarden – Landschapswaarden’ (Artikel 3) Keuze Gelet op de doelstelling om openheid in het gebied na te streven is gekozen om de slooplocatie aan de Gageldijk geheel te bestemmen als ‘Agrarisch met waarden – Landschapswaarden’ conform het bestemmingsplan ‘Herenweg – Gageldijk e.o.’. Functie Gronden met deze bestemming zijn hoofdzakelijk bedoeld voor agrarische bedrijven, het beweiden van dieren en behoud, versterking en herstel van de aldaar voorkomende, dan wel daaraan eigen zijnde landschaps- en cultuurhistorische waarden. Bebouwingsmogelijkheden Binnen deze bestemming mogen uitsluitend erf- en terreinafscheidingen, ten dienste van de bestemming worden gebouwd met een bouwhoogte van niet meer dan 1 meter.

‘Tuin’ (Artikel 4) Keuze Gelet op het toekomstige gebruik wordt het plandeel aan de Zogweteringlaan, met uitzondering van de woonkavel, geheel bestemd tot ‘Tuin’. Functie Gronden met deze bestemming zijn onder meer bedoeld voor tuinen met de daarbij behorende groenvoorzieningen en water, toegangspaden tot gebouwen en in- en uitritten en overige functioneel met tuinen verbonden voorzieningen. Bebouwingsmogelijkheden Deze bestemming is opgenomen om het onbebouwde karakter van het gebied te benadrukken. Binnen deze bestemming is wel een regeling opgenomen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde met inachtneming van bouwhoogten en oppervlakten.

‘Wonen’ (Artikel 5) Keuze Op basis van het geldende bestemmingsplan ‘Landelijk gebied’ hebben reguliere woningen de bestemming ‘Wonen’. Gezien het feit dat het in dit bestemmingsplan ook gaat om een reguliere woning is deze bestemming overgenomen.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

53

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp Functie Binnen de bestemming ‘Wonen’ wordt wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen dan wel bedrijfsmatige activiteiten aan huis toegestaan. met inbegrip van aan huis verbonden beroepen en aan huis verbonden bedrijven, toegestaan. Daarnaast zijn de gronden tevens tuinen en erven, toegangspaden tot gebouwen en in- en uitritten, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en overige functioneel met het wonen verbonden voorzieningen. Bebouwingsmogelijkheden In de bouwregels wordt onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De hoofdgebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd. De maximale inhoudsmaat, goot- en bouwhoogtes en oppervlakten zijn in de bouwregels juridisch-planologisch vastgelegd. Gelet op het bouwplan, zoals opgenomen in figuur 3.3, is een hoofdgebouw met aangebouwd tussenlid en garage voorzien. Gelet op functionele ondergeschiktheid (gebruik als bijkeuken, berging, garage en dergelijke) van de aangebouwde gebouwdelen, worden deze aangemerkt als zijnde ‘bijgebouw’ en niet als aan- of uitbouw. Aan de regels is een voorwaardelijke verplichting toegevoegd.

De voorwaardelijke verplichting voorziet in de borging van de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen zoals opgenomen in het Ruimtelijk kwaliteitsplan (Bijlage 1 van de regels).

'Waarde - Archeologie - 4' (Artikel 6) De voor 'Waarde - Archeologie - 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de in of op de grond aanwezige archeologische waarden. Hiertoe zijn voorwaarden in de bouwregels en omgevingsvergunningenstelsel opgenomen.

'Waarde - Cultuurhistorie - Nieuwe Hollandse Waterlinie' (Artikel 7) De voor 'Waarde - Cultuurhistorie - Nieuwe Hollandse Waterlinie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Hiertoe zijn voorwaarden in de bouwregels en omgevingsvergunningenstelsel opgenomen.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

54

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

HOOFDSTUK 8

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. In het voorliggende geval wordt een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Stichtse Vecht. Hierin zijn alle gemeentelijke kosten opgenomen en is vastgelegd dat het risico van planschade bij de initiatiefnemer ligt, waarmee het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

55

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

HOOFDSTUK 9 9.1

VOOROVERLEG INSPRAAK

Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Het plan is in het kader van het vooroverleg ter advisering naar de diverse overleginstanties gestuurd. Relevante reacties zijn verwerkt in het ontwerp-bestemmingsplan.

9.2

Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Gelet op de aard en omvang van het plan wordt geen voorontwerp-bestemmingsplan ter inzage gelegd.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

56

Bestemmingsplan “Zogweteringlaan ong. (naast 2) en Gageldijk ter hoogte van 119” te Maarssen Ontwerp

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING Bijlage 1

Ruimtelijk kwaliteitsplan

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 3

Quickscan natuurwaardenonderzoek

BJZ.nu Bestemmingsplannen

57