2023.11.29 BP Zogweteringlaan 10 incl. bijlagen.pdf

Voorwaarden voor een omgevingsvergunning

a. In afwijking van het bepaalde in artikel 7.4.1 kan een werk, geen bouwwerk zijnde, of een werkzaamheid, voor zover deze niet reeds vallen onder artikel 7.4.2, uitgevoerd worden mits op basis van een archeologisch rapport, dat bij de aanvraag van een omgevingsvergunning wordt ingediend, en naar het oordeel van burgemeester en wethouders, blijkt dat: 1. archeologische waarden in voldoende mate zijn vastgesteld; 2. archeologisch waarden door het uitvoeren van bouwactiviteiten niet of niet onevenredig worden geschaad, dan wel afdoende maatregelen zijn getroffen tot behoud of ontwikkeling van die waarden;

20

Regels (ontwerp)

bestemmingsplan Zogweteringlaan 10 3. er geen archeologische waarden aanwezig zijn. b. Het overleggen van een archeologisch rapport als bedoeld onder a is niet vereist indien de aanvraag betrekking heeft op het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7.4.2 sub b. c. Het bepaalde onder b is niet van toepassing indien de aanvraag betrekking heeft op grond waarvoor eerder een omgevingsvergunning is afgegeven als bedoeld in artikel 7.3.1 en/of het bepaalde onder a. Burgemeester en wethouders kunnen in een zodanig geval bepalen dat de aanvrager een rapport dient te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, in voldoende mate is vastgesteld. artikel 7.4.4 is hierbij van overeenkomstige toepassing. 7.4.4

Voorschriften bij een omgevingsvergunning

Aan de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 7.4.1 kunnen burgemeester en wethouders de volgende voorschriften verbinden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het laten doen van opgravingen door een daartoe gecertificeerde instantie, volgens de vigerende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA) en een door Burgemeester en Wethouders goedgekeurd archeologisch Programma van Eisen (PvE); c. de verplichting de uitvoering van de bouwwerkzaamheden die leiden tot bodemverstoring te laten begeleiden door een daartoe gecertificeerde instantie, volgens de vigerende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA) en een door Burgemeester en Wethouders goedgekeurd archeologisch Programma van Eisen (PvE). 7.4.5

Advies

Het bevoegd gezag wint advies in van een door hen aan te wijzen deskundige, alvorens omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning te beslissen.

Regels (ontwerp)

21

bestemmingsplan Zogweteringlaan 10

Hoofdstuk 3 Artikel 8

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

22

Regels (ontwerp)

bestemmingsplan Zogweteringlaan 10

Artikel 9 9.1

Algemene bouwregels

Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten

a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat: 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden; 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten min ste toelaatbaar worden aangehouden. b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt. c. Op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing. 9.2

Overschrijding bouwgrenzen

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door: a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's, koekoeken en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt; b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding ten hoogste 2 m bedraagt; c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt. 9.3

Ondergronds bouwen

a. Ondergrondse bouwwerken mogen worden gerealiseerd binnen op de verbeelding aangegeven bouwvlakken en binnen de direct omringende gronden, waar de bijbehorende bouwwerken mogen worden opgericht, enkel onder de gebouwen die daar zijn of worden opgericht, met dien verstande dat ondergeschikte kelderingangen en kelderkoekoeken wel buiten de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen zijn toegestaan. Indien onder de bestemming is aangegeven dat ondergronds bouwen niet is toegestaan, mag niet ondergronds worden gebouwd. b. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid a ten behoeve van ondergrondse bouw buiten de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, met inachtneming van de volgende voorwaarden: 1. de verticale diepte van kelders bedraagt maximaal 3,5 m beneden peil; 2. een kelder mag, voor zover gesitueerd buiten het bouwvlak, niet minder dan 0,1 m onder het aansluitende afgewerkte terrein zijn gelegen; 3. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en de openbare weg bedraagt ten minste 1 m; 4. kelders mogen niet worden voorzien van een dakraam of lichtkoepel, met dien verstande dat ondergeschikte kelderingangen en kelderkoekoeken wel zijn toegestaan; 5.

ondergrondse bouwwerken die meer dan 1 m buiten het buitenwerk van het bovengronds gelegen gebouw worden gerealiseerd, tellen mee in de oppervlakteregeling voor bijgebouwen. 9.4

Afstand van woingen tot wegen

a. ingeval van nieuwe woningen ingevolge planwijziging of ontheffing of herbouw van een woning elders op een bouwvlak, mag de afstand van de woning (inclusief aanbouwen) tot de as van de weg - ter beperking van geluidshinder - in geen geval minder bedragen dan in onderstaande tabel aangegeven afstand;

Regels (ontwerp)

23

bestemmingsplan Zogweteringlaan 10

Contouren geluidsbelasting (4,5 m maatgevende hoogte) Wegvak

afstand 48 dB-contour1

Nieuweweg

16 m

Westbroekse Binnenweg

21 m

Oudedijk

16 m

Herenweg

41 m

overige wegen (60km/h)

14 m

overige wegen (50 kom/h)

11 m

1) Alle waarden met aftrek volgens artikel 110g Wgh. b. nieuwe woningen ingevolge planwijziging of ontheffing mogen op een kleinere afstand worden gebouwd dan in sub a en de in sub a opgenomen tabel is aangegeven, indien: 1. uit geluidsberekeningen blijkt dat op die afstand aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder wordt voldaan; 2. de 10-6-contour voor het plaatsgebonden risico vanwege wegen niet wordt overschreden; c. het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van van het bepaalde in sub a en de in sub a opgenomen tabel teneinde herbouw van woningen toe te staan op een kleinere afstand, indien: 1. uit geluidsberekeningen blijkt dat op die afstand aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder wordt voldaan; 2. de 10-6-contour voor het plaatsgebonden risico vanwege wegen niet wordt overschreden.

24

Regels (ontwerp)

bestemmingsplan Zogweteringlaan 10

Artikel 10

Algemene gebruiksregels

Het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan.

Regels (ontwerp)

25

bestemmingsplan Zogweteringlaan 10

Artikel 11 11.1

Algemene aanduidingsregels

Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied

Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' zijn de betreffende gronden tevens bestemd voor de bescherming van het grondwater in verband met de drinkwatervoorziening en gelden de volgende regels: a. op deze gronden mag niet worden gebouwd, met uitzondering van: 1. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een hoogte van ten hoogste 2 m; 2. het bouwen en gebruik krachtens andere bestemmingen van de gronden mits aangetoond is dat de belangen van het waterwingebied dat toelaten; b. indien op grond van hoofdstuk 2 een lagere maximale bouwhoogte geldt dan de maximaal toelaatbare bouwhoogte ingevolge lid a onder 1, prevaleert de maximaal toelaatbare bouwhoogte van hoofdstuk 2.

26

Regels (ontwerp)

bestemmingsplan Zogweteringlaan 10

Artikel 12 12.1

Algemene afwijkingsregels

Overschrijding bouwgrenzen

a. Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijken mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van dit plan voor: 1. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10% 2. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot. b. De bevoegdheid tot afwijken wordt niet gebruikt, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Regels (ontwerp)

27

bestemmingsplan Zogweteringlaan 10

Artikel 13 13.1

Algemene wijzigingsregels

Overschrijding bestemmingsgrenzen

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot. 13.2

Wijzigingsbevoegdheid voor verwijdering van de bestemming

Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken met de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 2' en Waarde - Archeologie - 5' geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien: a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn; b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

28

Regels (ontwerp)

bestemmingsplan Zogweteringlaan 10

Hoofdstuk 4 Artikel 14 14.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10 %. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken , maar zijn gebouwd zonder omgevingsvergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan; d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar die formeel wegbestemd zijn middels een planologische procedure. 14.2

Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Regels (ontwerp)

29

bestemmingsplan Zogweteringlaan 10

Artikel 15

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Zogweteringlaan 10' .

30

Regels (ontwerp)

Bijlage 1 bij de regels

Stichtse Vecht

Beeldkwaliteitkader Tienhoven - Oud Maarsseveen

Maarssen

Beeldkwaliteitkader Tienhoven - Oud Maarsseveen

Opdrachtnummer : 033300.14495.01 Datum : 28 december 2010 Auteurs : ir. R.J. van Leeuwen

rboi adviseurs ruimtelijke ordening

2

Inhoud

1.

Inleiding

5

2.

De ruimte van Tienhoven en Oud-Maarsseveen

7

3.

Het beeld van Tienhoven en Oud-Maarsseveen

11

4.

Beeldkwaliteitkader

17

Bijlage: Welstand

27

3

4

1

Inleiding Voor het lint Tienhoven - Oud Maarsseveen wordt regelmatig de wens geuit bestaande woningen te vervangen door nieuwe en veelal, grotere woningen. Dat raakt de kwaliteit van het lint: de dichtheid neemt toe en het beeld verandert. Omdat de gemeente de zorg voor de kwaliteit van de openbare ruimte als een belangrijke taak ziet, wordt gezocht naar mogelijkheden om aan deze ontwikkeling - waar op zichzelf niets op tegen is - sturing te geven. Daartoe is in deze nota een beeldkwaliteitkader opgenomen, als aanvulling op het bestemmingsplan Landelijk Gebied, waarin het lint is opgenomen. De nota is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt, aan de hand van een korte beschrijving van de ontstaanswijze, het lint beschreven als ‘geheugen’ van een aantal processen in het verleden, uitmondend in de beschrijving van de opbouw van de ruimte van het lint: de samenstellende delen van het beeld en hun onderlinge verhouding. In hoofdstuk 3 wordt het beeld van Tienhoven en OudMaarsseveen beschreven, als basis voor richtlijnen van beeldkwaliteit. In hoofdstuk 4 staan de regels voor het bouwen en-/of verbouwen van een woning. In de bijlage is tenslotte een aan de welstandsnota toe te voegen criterium opgenomen.

5

6

2

De ruimte van Tienhoven en Oud-Maarsseveen De structuur van de ruimte van Tienhoven en OudMaarsseveen heeft twee aspecten, die voor het beeldkwaliteitkader relevant zijn. Dat zijn: de ontstaanswijze van het lint als basis voor de herkenbaarheid; de visuele hoedanigheden, het beeld, bepaald door maten, materiaal, transparantie: de architectuur van de ruimte. Ontstaanswijze Het landschap van Tienhoven en Oud-Maarsseveen is in vier stadia ontstaan, die elk een uitmonden in zichtbare bijdrage aan het ruimtebeeld van de twee linten. Het zijn deze stadia: oerlandschap veenontginning vervening verstedelijking Zij worden hieronder behandeld.

Een geweldig veenmoeras komt aan de oppervlakte. Maar de groei van het veen stopt niet bij de waterspiegel. Boven het water uit groeit een mossoort (Sphagnum), die in staat is regenwater vast te houden. Dit mos vormt bolle heuvels, koepels, die tot vier tot acht meter boven het grondwater uitgroeien - hoogveen. De koepels groeien tegen de stuwwal op. Laagten tussen de veenkoepels vormen kreken, waarin het water staat, dat uit de koepels sijpelt. De Vecht is van oorsprong zo’n veenkreek, waarvan het beloop dan ook een echo is van de rand van de stuwwal. Later komt de Vecht in contact met (wordt aangesneden door) het Rijnstelsel in het zuiden en de zich uitbreidende Zuiderzee in het noorden, en gaat als gevolg daarvan niet alleen het voedselarme veenwater, maar ook het kleirijke Rijnwater afvoeren. Langs de rivier worden smalle oeverwallen op het veen afgezet. Deze fase in de ontstaansgeschiedenis van het landschap is bepalend voor de hoofdoriëntatie van het gebied: van oost (Gooise stuwwal) naar west (Vecht).

Oerlandschap: stuwwal, lagune, veen en Vecht Tienhoven en Oud-Maarsseveen liggen tussen de Vecht en de het Gooi. Het Gooi is het oudst: opgedrukt door een gletschertong van het Scandinavische landijs. Daarna is, in een periode met een bar toendraklimaat, zand afgezet. De ondergrond ligt niet vlak - er is een flauwe helling van oost naar west. Rond 120.000 jaar voor het begin van de jaartelling raakt toendra overstroomd door de Noordzee. Op enige afstand van, en evenwijdig aan de kust ontstaan onder water langgerekte zandbanken. Dit hele stelsel schuift langzaam in zuidoostelijke richting. Rond 5000 jaar voor het begin van de jaartelling is het afgelopen met de stijging van de zeespiegel - het stelsel staat stil. Op de zandbanken ontstaan duinen; aan de zeezijde ontstaat een nieuwe kust. Tussen de duinen en het hoge land ontstaat een lagune, een uitgestrekt ondiep meer met glashelder water. In de lagune groeien waterplanten. De afgestorven resten daarvan vormen een tapijt van dode planten - veen - dat zo dik wordt dat de gehele lagune erdoor gevuld wordt.

7

De veenontginning en de linten De oudste ontginningen vinden plaats op de oeverwallen van de Vecht. Vanaf het jaar 1000 wordt het veengebied ontgonnen. Haaks op de Binnenweg, die de achterkant van de oudere oeverwalontginningen vormde, worden op regelmatige afstand van elkaar sloten gegraven tegen de helling van de veenkoepels op. De veenkoepels raken bedekt met een regelmatige verkaveling van lange stroken: het Maarsseveen. In het noordelijk deel van deze ontginning lopen de sloten evenwijdig aan elkaar, dwars op de (rechte) ontginningsbasis (de Binnenweg). In het zuidelijk deel leidt een bocht in de ontginningsbasis - die de hoofdrichting van de Vecht weerspiegelt - tot een veervormig kavelpatroon. De hoofdrichting weerspiegelt de ligging van de Vecht ten opzichte van het Gooi.

8

De drooglegging leidt onmiddellijk tot daling van het oppervlak. Uiteindelijk blijft het karakteristieke vlakke landschap van Holland over: de koepels zijn teruggebracht tot het grondwatervlak. Het Maarsseveen word in twee stappen in gebruik genomen; eerst tot aan de dwarsdijk die later Tienhoven en Oud Maarsseveen werd, later verder omhoog. Deze fase in de ontstaansgeschiedenis is bepalend voor de richtingen in het landschap, die terugkomen in de richtingen in de linten: de kavelrichtingen en de dwarsdijk. Daarnaast is in deze fase de asymmetrie ontstaan die het profiel van Tienhoven en Oud Maarsseveen kenmerkt: hoeven aan de oostzijde (de nieuwe ontginningsbasis), andere bebouwing aan de westzijde (de oude achterkant).

Vervening en droogmakerij Gedroogd hoogveen is brandstof: turf. Het veen wordt gewonnen door het uit de sloten te baggeren en op het land te drogen te zetten; daardoor ontstaan steeds smaller wordende legakkers, die tenslotte verdwijnen in grote plassen. Ten oosten van Tienhoven en ten westen van Oud Maarsseveen bestaan de legakkers nog. De plas die ten westen van Tienhoven ontstaat wordt in 1881 drooggemaakt: de Bethunepolder. De polder ligt twee (oost) tot drie (west) meter lager dan het veenoppervlak. De polderverkaveling is geënt op die van het noordelijk deel van het Maarsseveen. De smalle strook veen met bebouwing langs de westzijde van het lint van Tienhoven en Oud Maarsseveen blijft staan.

In deze strook zijn de richtingen van de oude veenverkaveling als ‘geheugen’ nog herkenbaar in de bebouwing, maar niet meer in sloten. In deze fase is de asymmetrie van het lint versterkt en is de achtergrond van het lint gedifferentieerd: aan het decor van veenweiden zijn de legakkers en plassen, en de droogmakerij toegevoegd. Het oude landschap is aanwezig in het lint in de vorm van wegsloten en dwarssloten; waar de droogmakerij het lint begrenst zijn ook deze kenmerken van het oude landschap uit het lint verdwenen.

9

Recente ontwikkelingen In het lint heeft zich een aantal ontwikkelingen afgespeeld, dat samenhangt met verstedelijking. Het van oorsprong ‘arme’ lint is ontdekt als aantrekkelijke woonplaats. Het aantal ‘burgerwoningen’ is toegenomen; het lint is verdicht. De meeste van deze woningen zijn gebouwd als individuele woning, enkele als rijwoningen. Van de boerderijen is een aantal uit bedrijf genomen en tot burgerwoning verbouwd. De weg, die te smal was om het toegenomen verkeer af te wikkelen, is verbreed aan de oostzijde. De wegsloot aan de westzijde verdween, die aan de oostzijde werd smaller. In het achterliggende landschapsdecor veranderde het legakkerlandschap: het raakte agrarisch buiten gebruik en werd een natuur- en recreatielandschap. De legakkers raakten begroeid en het landschap verdichtte. In deze fase zijn de verschillen in de vorm van de ruimte van het lint bepaald. Het oorspronkelijke transparante lint staat nog aan de zuidoostzijde van Oud Maarsseveen:objecten tegen deachtergrond van een weidse ruimte, begrensd door de beplanting op de stuwwal. Aan de Bethunepolder is een wand bebouwing ontstaan. In de plassen aan de oostzijde (Tienhoven) is het landschap sterk verdicht; de transparantie van het lint geeft zicht op een decorvan opgaande beplanting.

Tussen de plassen aan de westzijde en het lint Oud Maarsseveenis nog open ruimte; hier geeft het transparante lint zicht op eengroene ‘kamer’.

10

3

Het beeld van Tienhoven en Oud-Maarsseveen De geschiedenis heeft geleid tot de volgende kenmerken van de ruimte in het lint Tienhoven – Oud Maarsseveen. De ruimtelijke opbouw van het lint wordt bepaald door: -

profiel (weg, bermen en sloten); afstand van de bestaande bebouwing tot de weg; aard en plaats van beplanting in het openbare profiel; dichtheid, uitgedrukt in volume en onderline aftand van bebouwing; de aanwezigheid van monumenten en karakteristieke bebouwing; de aanwezigheid van doorzicht vanaf de weg op het achterliggende open land.

De ‘as’ van het profiel is de weg. Hij weerspiegelt de richting van de flank van de stuwwal (en daarmee de vorm van de gletsjertong). Het profiel omvat drie segmenten, die alle drie asymmetrisch van opbouw zijn. Het zijn: Tienhoven, de Looijdijk en de Heuvellaan. Tienhoven en de Heuvellaan zijn verschillend, de Looijdijk vormt een overgang, dit profiel heeft kenmerken van beide andere.

Laan van Niftarlake

Looijdijk

Heuvellaan

11

Laan van Niftarlake In Tienhoven is de weg recht; binnen het lint is derhalve een lange ruimte waarneembaar. Ter weerszijden van de weg ligt een asymmetrisch ruimteprofiel. Aan de westzijde is weinig ruimte tussen weg en bebouwing. De kleine voortuinen grenzen direct aan de weg en hebben veelal een haag of hek aan de voorzijde. Een sloot ontbreekt. De bebouwing staat in relatief hoge dichtheid en relatief kleine volumina, en verschaft spaarzaam doorzicht op de open ruimte van de Bethunepolder. Aan deze zijde wordt langs de weg geparkeer.

12

Aan de oostzijde is meer ruimte in het lint. De woningen staan verder van de weg, en hebben grote voortuinen. De wegsloot scheidt de tuinen van de weg; de tuinen hebben veelal geen opgaande erfafscheiding. Vanuit de wegsloot lopen dwarssloten het achterland in, waarover soms doorzicht mogelijk is. De bebouwing ia veelal groter dan aan de westzijde, en staat in een lagere dichtheid, veelal met de nokrichting dwars op de weg. Op veel plaatsen is doorzicht op een sterk verdicht, kleinschalig groen achterland.

Oud-Maarsseveen - Looijdijk Ook aan de Looijdijk is de weg recht; binnen het lint is een lange ruimte waarneembaar, die overigens niet ‘doorloopt’ in de ruimte van Tienhoven, als gevolg van een klein knikje in de weg dat de overgang van de evenwijdige verkaveling naar de veerverkaveling in het oostelijk veengebied weerspiegelt. Ter weerszijden van de weg ligt een asymmetrisch ruimteprofiel. Aan de westzijde is het profiel hetzelfde als in Tienhoven. Er is weinig ruimte tussen weg en bebouwing. De kleine voortuinen grenzen direct aan de weg en hebben veelal een haag of hek aan de voorzijde. Een sloot ontbreekt.

De bebouwing staat in relatief hoge dichtheid en relatief kleine volumina, en verschaft spaarzaam doorzicht op de open ruimte van de Bethunepolder. Aan deze zijde wordt langs de weg geparkeerd. Aan de oostzijde is het profiel in beginsel hetzelfde als in Tienhoven, maar het achterland verschilt. De woningen staan op ruime afstand van de weg, en hebben grote voortuinen. De wegsloot scheidt de tuinen van de weg; de tuinen hebben veelal geen opgaande erfafscheiding. Vanuit de wegsloot lopen dwarssloten het achterland in. De bebouwing is veelal groter dan aan de westzijde, en staat in een relatief lage dichtheid, veelal met de nokrichting dwars op de weg. Op veel plaatsen is doorzicht op een uitgestrekt en leeg weideland, tegen de achtergrond waarvan de bossen op de stuwwal zich aftekenen.

13

Oud-Maarsseveen - Heuvellaan De Heuvellaan is niet recht; daar wordt de ruimtebeleving van het lint vooral bepaald door de ruimte achter het lint. De asymmetrie is in het profiel minder opvallend dan in Tienhoven en aan de Looijdijk: ter weerszijden van de weg is weinig verschil in bebouwingsdichtheid en is er veel doorzicht op de ruimte erachter. Aan de westzijde staat de bebouwing verder van de weg dan in de andere twee profielen; op sommige plaatsen is nog een (restant van een) wegsloot. De bebouwing staat in een relatief lage dichtheid, veelal met de nokrichting dwars op de weg; en omvat ongeveer even grote volumina als aan de oostzijde. Op veel plaatsen is doorzicht op een kleinschalig weideland, tegen de achtergrond waarvan zich bos aftekent.

14

Aan de oostzijde is het profiel in beginsel hetzelfde als aan de Looijdijk, maar het achterland verschilt. Aan deze kant is meer ruimte in het lint. De woningen staan op ruime afstand van de weg, en hebben grote voortuinen. De wegsloot scheidt de tuinen van de weg; de tuinen hebben veelal geen opgaande erfafscheiding. Vanuit de wegsloot lopen dwarssloten het achterland in. De bebouwing is gemiddeld even groot als aan de westzijde, en staat in een relatief lage dichtheid, veelal met de nokrichting dwars op de weg. Op veel plaatsen is doorzicht op een uitgestrekt en leeg weideland, tegen de achtergrond waarvan de bossen op de stuwwal zich aftekenen.

Monumenten

Nieuweweg 2

Dwarsdijk 12

Heuvellaan 2 Heuvellaan 5

15

Baambrugge

Spakenburg Bunschoten

Vreeland

Loenen

Vinkeveen

Baarn

Provinciale ruimtelijke verordening Landelijk gebied Soestdijk Geldt voor gehele landelijk gebied:

Breukelen

Ho

Soest

Eemnes Spakenburg Maartensdijk

Kockengen

Hoogland

Bunschoten Maarssen Bilthoven

Baarn

Groenekan

Artikel 4.1 Artikel 4.2 Artikel 4.3 Artikel 4.4 Artikel 4.5 Artikel 4.7

Landelijk Gebied Bebouwingsenclaves Amersfoort Woningen landelijk gebied Woonzorgvoorzieningen Woonschepen Bestaande niet-agrarische Den Dolder bedrijven Artikel 4.8 Nevenactiviteiten agrarische bedrijven Bosch en DuinArtikel 4.10 Functieverandering Artikel 4.11 Rood voor groen Soesterberg

Soestdijk Harmelen

Huis ter Heide

De Bilt

Vleuten Hoogland

Soest

Hooglanderveen

Groene contour (zie ook kaart 5.2) Ecologische verbindigszones

Zeist

UTRECHT De Meern

Amersfoort

Maarn

Linschoten

0

Den Dolder

16

W

provinciegrens

Bunnik

sch en Duin

Stedelijk gebied

Montfoort

Leusden

Achterveld

5 km

Driebergen-Rijsenburg

Odijk

Doorn

4

Beeldkwaliteitkader Provinciale Verordening Op de kaarten van de provinciale verordening zijn de Laan van Niftarlake (Tienhoven) en de Looijdijk aangegeven als ‘stedelijk gebied’. De Heuvellaan maakt deel uit van de Groene Contour, die ook de bebouwing van de Laan van Niftarlake en de Looijdijk omgeeft. Voor de Groene Contour geldt een regime van bescherming van bestaande waarden: de ‘wezenlijke kenmerken en waarden van het gebied mogen niet significant worden aangetast. Dat betekent, ten aanzien van bouwen, een zeer terughoudend beleid. Bestemmingsplan In het voorontwerp bestemmingsplan Landelijk Gebied, waar Tienhoven en Oud-Maarsseveen deel van uitmaken, is de bebouwing weergegeven met bouwvlakken die overeenkomen met het bestaande bebouwde oppervlak. De bestaande goothoogten zijn, als zij hoger zijn dan 3 m, in de kaart weergegeven. Voor Tienhoven en Oud-Maarsseveen geldt de woonbestemming Wonen-2, waaraan de regeling is gekoppeld (artikel 20), dat gebouwd mag worden met een maximale goothoogte van 3 m (tenzij reeds sprake is van een grotere goothoogte; zie de kaart) en een maximale bouwhoogte van 10 m. De afstand van de gebouwen binnen deze bestemming tot de zijdelingse erfgrens mag niet minder zijn dan 2 m. Om te voorkomen dat nieuwe ontwikkelingen hierdoor niet meer mogelijk zijn, is er een bevoegdheid tot afwijken voor het vergroten van de woning opgenomen.

Deze luidt als volgt (artikel 20.3):

Afwijken van de bouwregels ten behoeve van grotere woningen Burgermeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 20.2 onder a sub 4 ten behoeve van een groter oppervlak, een hogere goothoogte en/of een hogere bouwhoogte, met dien verstande, dat de bouw geen onevenredige afbreuk doet aan de ter plaatse aanwezige beeldkwaliteit zoals opgenomen in het geldende gemeentelijke beleid;(…). Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning ook afwijken van het bepaalde in lid 20.2 onder a sub 3 (de minimale afstand tot de perceelsgrens) ten behoeve van een kortere afstand tot de perceelsgrens, dan wel het bouwen op de perceelsgrens. De belangrijkste voorwaarde is dat de nieuwe ontwikkeling passend is binnen de aanwezige beeldkwaliteit. Met ontheffing kan in beginsel naar alle richtingen uitgebreid worden - zowel over de grenzen van het bouwvlak als omhoog - mits daardoor de ruimtelijke kwaliteit van het lint niet wordt aangetast. Om dat te kunnen vaststellen, is een toetsingskader nodig: regels die de ruimtelijke kwaliteit in het lint op het oog hebben en die specifieke ruimtelijke bepalingen daarvoor geven. Dit toetsingskader - een beeldkwaliteitkader - is het onderwerp van dit hoofdstuk. Welstandsnota In de Welstandsnota (concept mei 2010) staat voor Tienhoven een terughoudend beleid, gericht op behoud van variatie zonder verrommeling.

Het welstandsniveau is gewoon, dat wil zeggen: gericht op het handhaven van een basiskwaliteit met daarbij voldoende vrijheid voor de burger of ondernemer om invulling te geven aan eigen initiatieven. Bouwplannen in deze gebieden mogen in principe geen afbreuk doen aan de basiskwaliteit van de omgeving. De welstandscriteria gaan vooral over gebouwen, en hebben betrekking op de architectuur daarvan. Een klein aantal criteria is, behalve voor de architectuur, ook relevant voor de situering van gebouwen in het lint. Omdat dit 17

beeldkwaliteitkader zal functioneren als toetsingskader bij ontheffing van bepalingen in het bestemmingsplan, en dus eerder in het planontwikkelingsproces zal worden gehanteerd dan de welstandstoets, zijn deze criteria ook in dit beeldkwaliteitkader opgenomen. Het gaat om: -

Rooilijnen van de hoofdmassa’s volgen de weg en verspringen enigszins ten opzichte van elkaar, bij rijen is de rooilijn in samenhang; De bebouwing met de voorgevel op de weg richten en concentreren in de ontginningslinten, met behoud van doorzichten van het landschap; Grootschalige bebouwing staat bij voorkeur op achterterreinen; Bijgebouwen staan achter de voorgevelrooilijn en bij voorkeur uit zicht.

Het beeldkwaliteitkader in deze nota sluit aan op het welstandbeleid, en richt zich op aspecten die in het bestemmingsplan en het welstandsbeleid niet zijn geregeld, maar toch bepalend zijn voor de ruimtelijke kwaliteit. Beeldkwaliteitkader De beeldkwaliteit van Tienhoven en Oud-Maarsseveen wordt, wat de bebouwing betreft, vooral bepaald door (hoofdstuk 3): Afstand tot de weg (voorgevelrooilijn); Dichtheid (hoeveelheid gebouwen, onderlinge afstand); Doorzicht (tussenruimte); Volume (grote en kleine gebouwen, hoogte). De vier afwijkingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt ( van bouwvlak, goothoogte, bouwhoogte en minimale afstand tot de perceelsgrens) hebben alle betrekking op bovengenoemde beeldkwaliteitsaspecten. Daarop richt zich het beeldkwaliteitkader. De beeldkwaliteitsaspecten zijn verschillend voor de drie deelgebieden in het lint (Tienhoven, Oud-Maarsseveen Looijdijk, en Oud-Maarsseveen Heuvellaan). Het beeldkwaliteitkader stelt daarom verschillende regels voor de drie deelgebieden.

18

Generiek (voor de drie deelgebieden gelijk) zijn de volgende regels: Vergrotingsmogelijkheden worden niet gegeven voor monumenten. Een vergroting van de woning buiten het bouwvlak blijft minimaal 1 m lager dan de bouwhoogte die binnen het bouwvlak bestaat. Deze regel zorgt ervoor dat vergroting ondergeschikt blijft aan het hoofdvolume. Bij vergroting van de woning blijft een goothoogte van 3 m het uitgangspunt. Alleen waar thans een hogere goothoogte bestaat (kaart bestemmingsplan) mag deze in de vergroting ook toegepast worden. De goothoogte van de vergrote woning mag niet meer bedragen dan de gemiddelde goothoogte van de twee woningen gelegen aan de linkerzijde en de twee woningen gelegen aan de rechterzijde van het object. Daarbij geldt een maximum van 6 m. Deze regel voorkomt dat de vergroting van woningen tot sterke afwijkingen in het lint leidt. De breedte van de vergrote voorgevel mag niet meer bedragen dan de gemiddelde breedte van de voorgevels van de twee woningen gelegen aan de linkerzijde en de twee woningen gelegen aan de rechterzijde van het object. Daarbij geldt een maximum van 10 m. Deze regel voorkomt dat de vergroting van woningen tot sterke afwijkingen in de variatie aan volumina in het lint leidt. Het gebouw dient na vergroting nog steeds op de weg georiënteerd te zijn, dat wil zeggen: met hoofdrichtingen evenwijdig aan dan wel dwars op de weg.

Tienhoven Vier uitgangspunten met betrekking tot de beeldkwaliteit: De ruimte in het profiel dient behouden te blijven (voorgevelrooilijn); Doorzicht op het achterland dient, met name aan de oostkant, behouden te blijven; De (vergrote) maatvoering van gebouwen houdt het verschil tussen oost en west in stand (volume, hoogte); Aan de achterzijde (het openbare domein van de plassen) dient voorkomen te worden dat het groene decor gedomineerd wordt door bebouwing.

Zes regels: Aan de voorzijde mag de woning vergroot worden tot aan de (doortrekking van de) voorgevellijn van de naastgelegen woning. Wanneer er twee buurwoningen zijn, mag de voorgevellijn naar voren tot de (doortrekking van de) voorgevellijn van de woning die het verst van de weg ligt. Daarbij geldt een minimumafstand tot de weg (rand asfalt) van 8 m aan de oostzijde van het lint, en 3 m aan de westzijde. Deze regel handhaaft de ruimte in de profielen.

min.8m

min.10m

min.8m

min.8m

Voldoende afstand voor een voortuin aan de westzijde

Een ruime afstand tussen voorgevel en weg aan de oostzijde

19

-

Opzij mag de woning aan de oostzijde van het lint vergroot worden tot aan een afstand van 8 m van de erfgrens. Dat heeft tot gevolg dat vergunningvrije aanbouwen (tot 2 m uit de zijgevel) 6 m tot de erfgrens vrijhouden. Deze regel handhaaft dichtheid en doorzicht.

-

Aan de oostkant van het lint geldt: waar dwarssloten op de erfgrens liggen mag de woning vergroot worden tot aan een afstand van 8 m van de rand van de sloot. Dat heeft tot gevolg dat vergunningvrije aanbouwen (tot 2 m uit de 2m zijgevel) 6 m tot de sloot vrijhouden. Deze regel handhaaft het doorzicht over water, en is nodig 8 m dat, wanneer de erfgrens in om te voorkomen het midden van de sloot ligt, bebouwing de sloot te dicht kan naderen of zelfs erin geplaatst kan worden.

2m 8m

-

2m 8m

Aan de westzijde van het lint geldt voor vergroting van de woning een afstand tot 4 m van de zijdelingse erfgrens. Dat heeft tot gevolg dat vergunningvrije aanbouwen (tot 2 m uit de zijgevel) 2 m tot de erfgrens vrijhouden. Deze regel m handhaaft dichtheid en2doorzicht. 8m

Aan de plas: ruimte en donkere kleuren

-

West: vrijhouden van de mogelijkheid van doorzicht

20

Te kleine afstand tot de sloot maakt doorzicht onmogelijk

Aan de oostelijke achterzijde van het lint geldt, dat de afstand tot het water van de achterliggende plas ruimte laat voor tuinbeplanting tussen huis en plas; dat is een maat van 8 m. Dat betekent dat woningen vergroot mogen worden tot een afstand van 10 m vanuit de plasrand. Dat heeft tot gevolg dat vergunningvrije aanbouwen (tot 2 m uit de achtergevel) 8 m tot de plas vrijhouden. Deze regel voorkomt dominantie door bebouwing van het beeld vanaf de plas.

-

Ten aanzien van het uiterlijk van de bebouwing gelden de welstandscriteria, die een terughoudende, traditionele kleurstelling vereisen. Dat maakt lichte kleuren mogelijk, die het landschapsbeeld domineren. De Welstandsnota dient daartoe uitgebreid te worden met het volgende criterium:

Hoofdstuk 4: Welstandscriteria gebieden Gebied P1: Tienhoven en Oud-Maarsseveen Materiaal en kleur Toevoegen: materiaal- en kleurgebruik gevels en daken aan de plaszijde in donkere kleuren: groen, zwart, grijs of bruin.

Oost: een ruime afstand tussen voorgevel en wegn

Oud-Maarsseveen Looijdijk Drie uitgangspunten met betrekking tot de beeldkwaliteit: De ruimte in het profiel dient behouden te blijven (voorgevelrooilijn); Doorzicht op het achterland dient, met name aan de oostkant, behouden te blijven; De (vergrote) maatvoering van gebouwen houdt het verschil tussen oost en west in stand (volume, hoogte). Vier regels: Aan de voorzijde mag de woning vergroot worden tot aan de (doortrekking van de) voorgevellijn van de naastgelegen woning. Wanneer er twee buurwoningen zijn, mag de voorgevellijn naar voren tot de (doortrekking van de) voorgevellijn van de woning die het verst van de weg ligt. Daarbij geldt een minimumafstand tot de weg (rand asfalt) van 8 m aan de oostzijde van het lint, en 3 m aan de westzijde. Deze regel handhaaft de ruimte in de profielen.

Voldoende afstand voor een voortuin aan de westzijde

21

-

Opzij mag de woning aan de oostzijde van het lint vergroot worden tot aan een afstand van 8 m van de erfgrens. Dat heeft tot gevolg dat vergunningvrije aanbouwen (tot 2 m uit de zijgevel) 6 m tot de erfgrens vrijhouden. Deze regel handhaaft dichtheid en doorzicht.

-

Aan de westzijde van het lint geldt voor vergroting van de woning een afstand tot 4 m van de zijdelingse erfgrens. Dat heeft tot gevolg dat vergunningvrije aanbouwen (tot 2 m uit de zijgevel) 2 m tot de erfgrens vrijhouden. Deze regel handhaaft dichtheid en doorzicht.

2m 8m

2m 8m

Ruimte voor doorzicht behouden

22

Ruimte voor doorkijkjes behouden

-

Aan de oostkant van het lint geldt: waar dwarssloten op de erfgrens liggen mag de woning vergroot worden tot aan een afstand van 8 m van de rand van de sloot. Dat heeft tot gevolg dat vergunningvrije aanbouwen (tot 2 m uit de m vrijhouden. Deze regel zijgevel) 6 m tot de 2sloot handhaaft het doorzicht over water, en is nodig om te voorkomen dat, wanneer de erfgrens in 8m het midden van de sloot ligt, bebouwing de sloot te dicht kan naderen of zelfs erin geplaatst kan worden.

2m 8m

Een ruime afstand tot de sloot bewaart de transparantie van het lint

23

Oud-Maarsseveen Heuvellaan Drie uitgangspunten met betrekking tot de beeldkwaliteit: De ruimte in het profiel dient behouden te blijven (voorgevelrooilijn); Doorzicht op het achterland dient behouden te blijven; De (vergrote) maatvoering van gebouwen past bij de gemiddelde maatvoering in dit deel van het lint. Drie regels: Aan de voorzijde mag de woning vergroot worden tot aan de (doortrekking van de) voorgevellijn van de naastgelegen woning. Wanneer er twee buurwoningen zijn, mag de voorgevellijn naar voren tot de (doortrekking van de) voorgevellijn van de woning die het verst van de weg ligt. Daarbij geldt een minimumafstand tot de weg (rand asfalt) van 8 m. Deze regel handhaaft de ruimte in de profielen.

Een ruime afstand tussen voorgevels en weg behoudt het groene karakter -

Opzij mag de woning vergroot worden tot aan een afstand van 8 m van de erfgrens. Dat heeft tot gevolg dat vergunningvrije aanbouwen (tot 2 m uit de zijgevel) 6 m tot de erfgrens vrijhouden. Deze regel handhaaft dichtheid en doorzicht.

2m 8m

2m 8m

24

-

Waar dwarssloten op de erfgrens liggen mag de woning vergroot worden tot aan een afstand van 8 m van de rand van de sloot. Dat heeft tot gevolg dat vergunningvrije aanbouwen (tot 2 m uit de zijgevel) 6 m tot de sloot vrijhouden. Deze regel 2 m over water, en is nodig handhaaft het doorzicht om te voorkomen dat, wanneer de erfgrens in het midden van de sloot ligt, bebouwing de sloot 8m te dicht kan naderen of zelfs erin geplaatst kan worden.

2m 8m

Een ruime afstand tot de sloot bewaart de transparantie van het lint

25

26

Bijlage Welstand Om het toegeveogde welstandscriterium effectief te maken (bruikbaar voor de beoordeling door de welstandscommissie), is noodzakelijk dat dit criterium hetzij wordt opgenomen in de welstandsnota, hetzij wordt vastgesteld als uitbreiding van de welstandsnota. Het gaat om het volgende. Hoofdstuk 4: Welstandscriteria gebieden Gebied P1: Tienhoven en Oud-Maarsseveen Materiaal en kleur Toevoegen: materiaal- en kleurgebruik gevels en daken aan de plaszijde in donkere kleuren: groen, zwart of bruin.

27

RBOI - Rotterdam bv Delftseplein 27b Postbus 150 3000 AD Rotterdam Telefoon (010) 201 85 55

rboi adviseurs ruimtelijke ordening

E-mail: info@rboi.nl

Plangebied Zogweteringlaan 10 Maarssen

Enkelbestemmingen Agrarisch met waarden - Landschapswaarden

AW-L T

Tuin

W

Wonen

Dubbelbestemmingen WR-A2

Waarde - Archeologie 2

WR-A5

Waarde - Archeologie 5

Gebiedsaanduidingen milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied

Bouwvlakken bouwvlak

AW-L

Verklaring topografische en kadastrale gegevens (21-04-2023)

WR-A5 WR-A2

T W

datum

29-11-2023

schaal

1 : 1000

formaat

A3

project nr.

-

blad

1/1

gemeente

Stichtse Vecht

lannen-makers experts in ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschap

bestemmingsplan

Zogweteringlaan 10 Maarssen planid : NL.IMRO.

planstatus :

ontwerp