1a. Ontwerpbestemmingsplan Oostwaard 9 in Maarssen.pdf

Bestemmingsplan Oostwaard 9 te Maarssen

Gemeente Stichtse Vecht

Planstatus:

voorontwerp

Identificatiecode:

NL.IMRO.1904.BPoostwaard9MRS-OW01

Datum:

7 oktober 2020

Contactpersoon Plannen-makers:

Dhr. C. Vaartjes en mevr. H.N.E. de Roos

Kenmerk Plannen-makers:

PM18021

Opdrachtgever:

Dhr. en mw. Peek-Van den Bosch

Plannen-makers Europalaan 500 3526 KS Utrecht www.plannen-makers.nl BTW id: NL002150639B90 KvK nummer: 59112751

Pagina 2 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

Inhoudsopgave 1

Inleiding ......................................................................................................................................4 Aanleiding en doelstelling ....................................................................................................4 Leeswijzer ...........................................................................................................................4

2

Het plan ......................................................................................................................................5 Ligging van het plangebied ..................................................................................................5 Recente ontwikkelingen plangebied t.b.v. beeldkwaliteit .......................................................6 Beschrijving plan .................................................................................................................8

3

Beleidsmatige onderbouwing ..................................................................................................... 15 Rijksbeleid ......................................................................................................................... 15 Provinciaal en Regionaal beleid ......................................................................................... 16 Gemeentelijk beleid ........................................................................................................... 22

4

Milieutechnische uitvoerbaarheid ............................................................................................... 27 Milieueffectrapportage ....................................................................................................... 27 Bedrijven en milieuzonering ............................................................................................... 28 Geluidhinder ...................................................................................................................... 29 Ecologie ............................................................................................................................ 29 Bodemkwaliteit .................................................................................................................. 31 Luchtkwaliteit ..................................................................................................................... 31 Externe Veiligheid .............................................................................................................. 33 Archeologie en cultuurhistorie ............................................................................................ 37 Waterhuishouding ..............................................................................................................

41 Verkeer en parkeren .......................................................................................................... 43 Duurzaamheid ................................................................................................................... 45

5

Juridische planbeschrijving ........................................................................................................ 47 Plansystematiek ................................................................................................................ 47 Opzet van de regels........................................................................................................... 47 De bestemmingen.............................................................................................................. 48

6

Maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid ..................................................................... 50 Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................ 50 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ...................................................................................... 50

7

Bijlagen ..................................................................................................................................... 52

Pagina 3 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

1 Inleiding Aanleiding en doelstelling Aan de Oostwaard 9 te Maarssen ligt een cultuurhistorische waardevolle boerderij langs de Vecht. Om de fraaie en bijzondere groene plek aan de rand van de kern Maarssen te kunnen behouden en te versterken voor de toekomst moet gezocht worden naar mogelijkheden om de locatie goed te kunnen exploiteren. Hiervoor zijn verschillende ideeën in een principeverzoek voorgelegd aan de gemeente. De ideeën gaan uit van het behoud van de boerderij zoveel mogelijk in zijn huidige vorm en het toevoegen van activiteiten die het best aansluiten bij de bestaande landelijke kwaliteiten en bij de agrarische bestemming van de omliggende grond en de verstedelijking daaromheen. Over dit initiatief is eerder met verschillende mensen binnen de gemeente gesproken. Dit heeft in een eerder traject ook geleid tot het opnemen van een voedselbos in het vigerende bestemmingsplan. In het vigerende bestemmingsplan ‘Oud Zuilen en Op Buuren’ is het volledige erf van Oostwaard 9 (inclusief alle voormalige agrarische bedrijfsgebouwen) opgenomen als ‘woonbestemming’. De omliggende agrarische velden zijn opgenomen als ‘Agrarische bestemming’ met de nadere aanduiding ‘Voedselbos’.

De ideeën waarmee de initiatiefnemers Oostwaard 9 willen exploiteren vallen onder bestemmingen als ‘Cultuur en ontspanning’ of ‘Verblijfsrecreatie’ en zijn niet mogelijk op basis van de huidige woonbestemming van het erf. Op kosten van de initiatiefnemer en in nauw overleg met de gemeente is daarom het voorliggende nieuwe bestemmingsplan opgesteld om de herbestemming naar ‘Gemengd’ mogelijk te maken. Vanwege de grote cultuurhistorische waarde van de locatie en de omgeving is een goede stedenbouwkundige inpassing van groot belang. Daarom is mede ingegaan op de landschappelijke kwaliteiten.

Leeswijzer Onderhavig bestemmingsplan bestaat naast deze inleiding uit een beschrijving van het beoogde plan in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 wordt verantwoord waarom het plan past binnen het beleid van de gemeente. In hoofdstuk 4 wordt de milieutechnische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. Hoofdstuk 5 bevat de juridische planbeschrijving. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid toegelicht. Na de toelichting volgen de regels inclusief de bijlagen en de verbeelding van het bestemmingsplan.

Pagina 4 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

2 Het plan Ligging van het plangebied Het perceel ligt aan de Oostwaard 9 te Maarssen, aan de noordoostelijke oever van de Vecht. Aan de zuidzijde van de Vecht en aan de westzijde van het perceel is de afgelopen jaren de woonwijk Op Buuren ontwikkeld. Aan de noordzijde van het perceel ligt de Zuilense Ring, de noordelijke ringweg van Utrecht en de wijk Zandweg-Oostwaard. Aan de noord- en oostzijde wordt het gebied begrensd door de aansluiting van de ring op de Sweserengseweg, de rest van het buurtschap Oostwaard en aansluitend het achterliggende land van Oud Zuilen. Het plan is in de afgelopen tijd door de aanleg van de woonwijk, de sportvelden en de uitbreiding van de afslag van de Zuilense Ring steeds meer in het stedelijk gebied komen te liggen. De locatie vormt nu de grens van Maarssen en de groene landschappelijke zone langs de Vecht naar Oud Zuilen, richting Utrecht.

Figuur 1. Plangebied in omgeving. Plangebied algemeen aangegeven met rood kader. (Bron: Google Earth)

De locatie is centraal gelegen binnen Nederland en is daardoor vanuit alle windstreken goed te bereiken. Daarnaast ligt het gebied op een kruising van verschillende soorten infrastructuur. De locatie is vanaf de A2 en A27, via de Ring van Utrecht, zeer snel te bereiken. De afslag Maarssen-Dorp/Oud-Zuilen sluit praktisch aan op het gebied. Naast deze infrastructuur ligt het gebied in een oksel van de rivier de Vecht; de oude levensader vanuit Utrecht naar het noorden. Aan de Vecht ligt Oostwaard als monumentale, unieke 13e-eeuwse boerderij tussen de vele jongere buitenplaatsen die de provincie Utrecht rijk is. Historische situatie Oostwaard is een van de oudst ontgonnen en bewoonde gebieden van de Vechtstreek. Het is uit diverse bronnen bekend sinds het einde van de 12e eeuw als een kloosteruithof van de St. Stevensabdij van Oudwijk, Utrecht. De grond zoals deze thans nog bij de boerderij resteert heeft een nog bestaand, eeuwenoud blokverkavelings-patroon en het hoofdgebouw heeft nog aanwezige primaire bebouwing, waaronder massieve fundamenten en opgaande muren van kloostermoppen, die stamt uit de Historische kaart Oostwaard eind 19e eeuw (zie figuur 2). De hoofdfunctie van het gehele gebied is heel lang vooral agrarisch geweest.

Met de komst van onder meer Op Buuren is de openheid en het landelijke karakter van het gebied rondom de meanderende Pagina 5 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

Vecht voor een groot deel verdwenen. Aan de noordrand zijn met de aanleg van de Zuilense Ring bomen en een strook struiken geplant. Het oude slotenpatroon met de kenmerkende blokkenverkaveling is nog zichtbaar in de verkaveling.

Figuur 2. Historische situatie. Plangebied algemeen aangeduid met rode ovaal.

Recente ontwikkelingen plangebied t.b.v. beeldkwaliteit Ontwikkeling voedselbos In 2015-2016 is op de locatie een voedselbos van 2,5 ha geplant. Hiervoor is apart een vergunning verkregen en dit is ook vastgelegd in het bestemmingsplan ‘Oud Zuilen en Op Buuren’. Met deze innovatieve manier van duurzame landbouw, gebaseerd op de oudere productiebossen, is een nieuwe invulling gezocht die ook aansluit bij het historische (klooster)karakter van de locatie. Een voedselbos is een hele duurzame manier van gelaagde landbouw waar op een stuk grond vrijwel het hele jaar geoogst kan worden. Bijvoorbeeld vanuit de bomen noten en bladeren, vanuit de struiken bessen, op de grond kruiden en bloemen, en in de ondergrond wortels en knollen. Bij deze manier van landbouw vullen de gewassen elkaar aan waardoor niet, zoals bij intensieve landbouw, grond uitgeput raakt en door monocultuur te veel resistentie ontstaat. Ontwikkeling landschappelijke waarden Agrarische exploitatie in de hedendaagse grootschalige landbouw is in Oostwaard moeilijk realiseerbaar.

Door de gronden met een agrarische bestemming een meer landschappelijk karakter te geven, met een kleinschalige productieve invulling (boomgaarden, nutsbos, voedselbos) en met enkele stukken open weiland voor begrazing door enkele schapen, koeien e.d., krijgt het perceel meer het karakter van een buitenplaats/gemengd agrarisch bedrijf en neemt het weer de gedaante aan van een kloostergoed zoals Oostwaard oorspronkelijk was. In een voedselbos vindt productie plaats van biomassa, met name in de vorm van (kap)hout, blad en een grote verscheidenheid aan eetbare soorten, waaronder eetbaar blad, bessen, noten en diverse vruchten. Aanplant en beheer zijn 100% biologisch,

Pagina 6 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

er worden geen chemicaliën gebruikt en het zeer biodiverse bos is maximaal resistent tegen ongedierte en ziektes. Een tweede belangrijk uitgangspunt bij het landschappelijke ontwerp is dat het plangebied weer omkaderd wordt en zo dus vanuit de rivier de Vecht en de toeristische oeverlandroute de visueel minder aantrekkelijke delen zoals de Zuilense Ring en de hockeyvelden afschermt. Daarom is gekozen om het voedselbos langs de noordwestelijke randen van het perceel te situeren. Hiermee wordt de boerderij omzoomd door groenstroken en versterkt met taluds langs de hoger gelegen Zuilense Ring en het hockey- en manegeterrein. Aan de zijde van de Vecht wordt expliciet geen afscherming geplaatst. Hierdoor ontstaat vanaf de Vecht een fraai zicht op de boerderij en de achterliggende gronden. Deze inrichting met een duidelijke groene kamer sluit aan op een soort coulisselandschap dat meer voorkomt langs de Vecht.

Figuur 3. Tekening bestaande situatie plangebied met recente ontwikkelingen.

Op de gronden direct naast de hoofdbebouwing zijn – net als in de vroegere (kloostergoed)eeuwen – boomgaarden aangelegd. Achter het bebouwingscluster is een moestuin gepland omsloten door een haag. Op het terrein zijn een aantal oorspronkelijk geheel verdroogde en dichtgevallen sloten hersteld en in de noordhoek is een waterpartij (poel) gecreëerd. Vanaf de Oostwaard is een toegang met lindenlaanbeplanting gerealiseerd.

Figuur 4. De gerealiseerde poel in de noordhoek van het perceel.

Pagina 7 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

Beschrijving plan 2.3.1

Overzicht

Het plan is om de boerderij op een verantwoorde wijze te exploiteren, om zo de cultuurhistorische boerderij met omliggende gronden te kunnen behouden en toekomstbestendig te maken. Het plan bestaat uit meerdere onderdelen. Voor de exploitatie is gezocht naar activiteiten die goed gebruik maken van het landschappelijke karakter en die aansluiten bij het huidige gebruik van de gronden op de locatie. Zo is een landwinkel opgenomen waar de producten vanuit het aanwezige voedselbos verkocht kunnen worden en een ruimte met uitzicht op de velden die gebruikt kan worden voor yoga, meditatie, trainingen en cursussen. Onderstaand staan de afzonderlijk geplande activiteiten benoemd: Beoogde ontwikkelingen Culturele activiteiten Verhuur van ruimte voor vergaderingen, seminars, trainingen, lezingen, cursussen, culinaire bijeenkomsten (max. ca. 50p) Culturele bijeenkomsten (ca. 50-120p) Enkele jaarlijkse culturele evenementen (toegestaan op basis evenementenbeleid) Ruimte voor yoga en meditatieve activiteiten (ca. 8-25p) Rondleidingen door het voedselbos

Beoogde ruimtes -

-

Bestaande stal (Saal) (verbouwen) Hooizolder Hooiberg (bij mooi weer) Bestaande stal (Saal) (verbouwen) Hooiberg (bij mooi weer) Bestaande stal (Saal) (verbouwen) en omliggend terrein Hooizolder Hooiberg (bij mooi weer) Hooiberg (als startpunt)

Ondersteunende voorzieningen, horeca & verblijfsrecreatie Landwinkel (bij voedselbos) met terras Losstaande schuur (achterste deel) in de zomer (max. 50 m2) Klein deel van de stal (Saal) in de winter Terras onder hooiberg Catering en faciliterende horecavoorziening Dwarshal (ten bate van culturele activiteiten en terras) Terras Sanitaire voorzieningen (toiletten en douches) Bestaande stal (Saal) (ten bate van verblijfsrecreatie) Logiesfunctie Tillen in bestaande stal (7 kamers, max. 15p) Recreatief nachtverblijf op de grond Tipitent, yurt of pipowagen (semi-vast kampeerverblijf) (te plaatsen binnen aanduiding extensieve recreatie) Recreatie-appartementen (op termijn) Losstaande schuur (3 accommodaties) (verbouwen) Schuren Machineschuur (op termijn) Veeschuur / Schapenstal (op termijn)

-

Bestaande loods (vervangen) op het erf Bestaande loods (vervangen) op het erf

Houten schuren Schuilstal voor schapen Bijenstal

-

Houten constructie in het land (bouwen) Houten constructie in het bos (bouwen)

Infrastructuur Parkeerruimte op eigen terrein

2 aanlegsteigers in de Vecht (privé en zakelijk)

-

Langs lindelaan Langs noordelijke rand voedselbos (ter plaatse van aanduiding parkeervoorzieningen) Valt buiten de grenzen van dit bestemmingsplan

Pagina 8 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

De bovenstaande beschrijving omvat alle onderdelen die thans beoogd worden op de locatie. Vanuit het oogpunt van een gezonde exploitatie en de financiering van de nodige investeringen zal niet alles in één keer gerealiseerd kunnen worden. De beschreven activiteiten zullen niet allen tegelijkertijd kunnen plaatsvinden. Per activiteit zijn ook het aantal personen opgenomen om een indruk te geven in de beoogde intensiteit van de activiteit. Dit geeft ook inzicht in de mate van verblijf en de verwachte verkeersbeweging. Gezien de beschikbare ruimte en de aard van de activiteiten zullen de verschillende hierboven genoemde activiteiten nooit allemaal tegelijkertijd uitgeoefend kunnen worden. Er zullen derhalve vaak niet meer dan circa 50 gasten op de locatie tegelijkertijd aanwezig zijn, oplopend tot 120 gasten bij culturele bijeenkomsten. Met ‘culturele bijeenkomsten’ wordt in dit bestemmingsplan bedoeld: Het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten gericht op cultuur, educatie en ontspanningen, waaronder begrepen: muziek- theatervoorstellingen, voordrachten, boekbesprekingen en daarmee vergelijkbare activiteiten, niet zijnde een algemeen openbare horecagelegenheid zoals een café. Daarnaast worden in de huidige situatie op de locatie periodiek evenementen gehouden. Hiervoor worden in het kader van een dan te verstrekken evenementenvergunning separate afspraken voor gemaakt.

Deze activiteit wordt dan ook niet meegenomen in het bestemmingsplan.

Figuur 5.Luchtfoto plangebied met beoogde ontwikkelingen. Locatie stallen zijn indicatief.

2.3.2

Beschrijving

RUIMTES VOOR DE VERSCHILLENDE ACTIVITEITEN

De beoogde ruimtes voor de activiteiten betreffen de gerestaureerde hooiberg, een bestaande stal die verbouwd dient te worden met hooizolder. Stal/deel (de ‘Saal’), 325 m2 Deze ruimte meet op de begane grond circa 14,35 m breed x 22,5 m lang = circa 325 m2 en was tot de jaren 90 in gebruik als veestal. De voorgenomen naam van deze ruimte, de Saal, stamt uit de periode van de 13e tot de 16e eeuw, toen Oostwaard een kloosteruithof was van de St. Stevensabdij te Oudwijk, Utrecht en is ook tot in de 18e eeuw nog genoemd. De huidige koeienstal is nog volledig authentiek en staat thans ongebruikt leeg. Na het egaliseren van de gruppen (mestgoot) in de vloer, het aanbrengen van verlichting, (lucht)verwarming, toiletten, doucheruimte en een eenvoudig, verstelbaar podium kan deze karakteristieke ruimte als multifunctionele ruimte worden gebruikt voor diverse uiteenlopende activiteiten, zoals vergaderruimte, (educatieve)lezingen, cursussen, debatten, (meditatieve) trainingen en overige passende culturele, educatieve en culinaire activiteiten. Bij deze laatste moet bijvoorbeeld gedacht worden aan (huiskamer)concerten, kleine voorstellingen, tentoonstellingen, kookworkshops en besloten (huiskamer)diners. Pagina 9 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

Het zal bij alle activiteiten die dus niet tegelijkertijd kunnen plaatsvinden, telkens kunnen gaan om maximaal 120 gasten. Oud Zuilen, Op Buuren en Maarssen-Dorp kennen niet of nauwelijks dergelijke voorzieningen, terwijl daar zeker vraag naar is, gezien vragen van bewoners en bedrijven uit de buurt. Daarnaast worden ook sanitaire voorzieningen, waaronder toiletten en douches, in de Saal gerealiseerd. Hooizolder, 126 m2 De Hooizolder is een thans ongebruikte ruimte van tenminste 6,67 m breed en 19 m lang = ruim 126 m2, boven de stal. Deze ruimte zal worden omgevormd tot meditatie-/yoga en stille ruimte voor diverse trainingen, e.d.. In Op Buuren, Oud Zuilen en Maarssen-Dorp is weinig ruimte voor dergelijke voorzieningen. Door deze ruimte op deze manier te gaan gebruiken wordt ook voorzien in een lokale behoefte. Per dagdeel zal het gaan om maximaal 8-15 personen. De activiteiten van yoga, meditatie, trainingen, seminars, culturele en culinaire bijeenkomsten kunnen gezien de aard, organisatie en logistiek van de verschillende activiteiten niet tegelijkertijd in de Saal plaatsvinden. In de Saal zullen zodanige voorzieningen worden aangebracht dat voldaan wordt aan de geldende (veiligheids)eisen (balustrade, trapop- en afgang, pantry, toilet, nooduitgang e.d.) uit het bouwbesluit en brandveiligheidseisen.

Hooiberg, 100 m2 De voormalige hooiberg is al voor een deel gerestaureerd en wordt derhalve geconserveerd. Dit was o.a. onder meer een advies en wens van het Landschap Erfgoed Utrecht. De hooiberg is achthoekig met zes vlakken van telkens 6.20 m lang, in totaal circa 100 m2. Op de begane grond is een houten vloer gemaakt zodat de hooiberg nu voor meerdere doeleinden bruikbaar is. In de zomermaanden kan bij mooi weer de hooiberg gebruikt worden als een podium voor onder meer yoga, (meditatie)trainingen, buiten vergaderen, etc. Zoals aangegeven bij de Saal, gaat het om maximaal circa 50 gasten/deelnemers per activiteit. Bij periodieke openstelling van de wandelroute door het voedselbos Oostwaard voor gasten, al dan niet onder educatieve begeleiding, kan de hooiberg ook door die gasten gebruikt worden bij de introductie en nazit.

In september 2019 hebben de initiatiefnemers aan 180 studenten van de Universiteit Utrecht een rondleiding gegeven door het voedselbos ten behoeve van een introductie van de studie Aardwetenschappen. Door de ligging van het voedselbos vlakbij Utrecht dient het tot inspiratie van zowel gemeente, bewoners, studenten als ook bezoekers.

Figuur 6. Rondleiding voedselbos

Pagina 10 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

RUIMTES VOOR HORECA EN LANDWINKEL

De beoogde ruimtes voor de horeca betreffen de dwarshal grenzend aan de Saal (stal) en de buitenruimte achter de Saal rondom de hooiberg. De ruimte voor de landwinkel betreft het achterste gedeelte van de losse schuur in de zomerperiode en een klein deel van de stal in de winterperiode. Dwarshal, 47 m2 Het gaat hier om een ruimte van circa 3.30 m breed en 14.30 m lang = ruim 47 m2, gelegen tussen de Saal en de privé-woonruimte. Deze ruimte wordt ingericht met keukenvoorzieningen. Van hieruit kan de catering worden voorzien voor de workshops, trainingen, vergaderingen, etc. en voor de overblijvende gasten. Ook kan de ruimte gebruikt worden bij kookcursussen. Achterste deel schuur Tot slot zal vanuit de Saal en zomers ook buiten c.q. vanuit het achterste deel van de losstaande schuur de Landwinkel geëxploiteerd worden. In de landwinkel zullen producten van eigen terrein (voedselbos Oostwaard) en/of streekproducten worden verkocht. Lunchroom en terras In aanvulling op de landwinkel zal een lunchroom met terras geëxploiteerd worden. Het gaat om een terras dat in de zomermaanden ten behoeve van voorbijgangers en bezoekers van het voedselbos gebruikt kan worden. Dit terras wordt beoogd in en om en nabij de hooiberg op het woonerf.

Het betreft horeca waar lunches en dranken aangeboden kunnen worden en ondersteunende horeca ten bate van de activiteiten waarbij ook avondmaaltijden geserveerd kunnen worden. De spijzen worden zo veel mogelijk bereid met eigen producten vanuit de oogst van het voedselbos en lamsvlees en dergelijke.

Figuur 7. Lunchgelegenheid

Lunch uit voedselbos

Duindoorn: verkoopproduct winkel

RUIMTES VOOR VERBLIJFSRECREATIE

De beoogde ruimtes voor de verblijfsrecreatie betreffen de huidige grote vee- en machineschuur, de tillen aan de zijkant van de stal en een recreatieveld achter het woonerf op de bestemming Agrarisch met waarden. Tillen in de stal De initiatiefnemers willen in de stal op de zogenaamde tillen (dit zijn verlaagde hooizolders aan de lange zijkanten van de stal) slaapruimtes aanbrengen. Het gaat hier om het doortrekken van de voormalige, nog bestaande ‘knechtenkamer’ met bedstee om zo 7 extra slaapvertrekken te creëren, zodat in totaal maximaal (7x2=) 14/15 volwassenen kunnen overnachten. Het gaat hier om eenvoudige, in hout Pagina 11 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

opgetrokken slaapgelegenheden, bedoeld voor natuurtoeristen, backpackers, ‘woofers’ (een WOOF is een Worker On an Organical Farm), docenten en/of deelnemers aan de op locatie gegeven opleidingen, trainingen en dergelijke. De gasten kunnen gebruik maken van de gemeenschappelijke sanitaire en cateringvoorzieningen bij de Saal. Kampeertent: tipi, yurt Ook willen de initiatiefnemers een tipitent of yurt op het terrein bij de boerderij neerzetten voor incidentele overnachtingsmogelijkheden. In deze tent kunnen maximaal 10 volwassenen overnachten. De tent wordt beoogd in een open cirkel in het voedselbos aan de zuidwestzijde van het perceel. De tent wordt in het voedselbos geplaatst om de beleving van het voedselbos te verhogen. Voor de sanitaire behoeftes en catering kunnen de gasten gebruik maken van de voorzieningen bij de Saal. Een tipitent, yurt of pipowagen is een bijzonder kampeermiddel wat in principe jaarrond gebruikt kan worden, in tegenstelling tot reguliere kampeermiddelen. Het beleid is echter dat de tent tijdens het kampeerseizoen (van 15 maart tot 31 oktober) geëxploiteerd mag worden.

Figuur 8. Voorbeelden van yurt (op de Veluwe bij Renkum) en tipitent (van natuurkampeerterreinen).

Recreatie-appartementen in huidige machine-/veeschuur (op termijn) Ter plaatse van de huidige schapenstallen en machineschuur worden op termijn drie recreatieappartementen voorzien. Deze recreatie-appartementen zijn voorzien van een eigen toilet en badkamer. De accommodaties komen in de bestaande schuur. Hiervoor zal echter een uitgebreide bouwkundige aanpassing doorgevoerd moeten worden (slopen asbest, isolatie, etc.). Dit onderdeel wordt daarom vooralsnog niet op (zeer) korte termijn voorzien. SCHUREN T.B.V. VOEDSELBOS EN AGRARISCH LANDSCHAP

Op het (voormalige agrarische) woonerf zullen een aantal voorzieningen gerealiseerd worden die ondersteunen bij de exploitatie van het voedselbos en instandhouding van het agrarische landschap. Voor het beheer van de open graslanden is gekozen voor een duurzame oplossing door de velden door schapen te laten begrazen. Daarnaast worden bijen gehouden voor bestuiving van het voedselbos en instandhouding van de (bedreigde) bijenpopulatie. Machineschuur en schapenstal De beoogde ruimtes voor de schuren betreft in eerste instantie de huidige machine- en veeschuren. Wanneer de huidige machine- en veeschuur wordt omgebouwd tot recreatie-appartementen, dan zal ook een nieuwe schapenstal en berging voor materieel nodig zijn. Deze machineschuur en schapenstal zullen in plaats van de huidige vervallen (asbest)schuren op het erf komen. De nieuwe schuur zal in oppervlakte gelijk zijn aan de oude schuur. Deze schuur staat in de huidige situatie in de noordwestelijke hoek van het bouwvlak geplaatst. Dit onderdeel zal ook pas op termijn gerealiseerd worden.

Pagina 12 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

Figuur 9. Schapenstal voor o.a. het aflammeren.

Houten schapen-schuilstal De veeschuur op het erf zal gebruikt worden als schapenstal voor verzorging, het aflammeren, etc. In het land zal voor de schapen een (houten) schuilstal gemaakt moeten worden omdat schapen niet van regen en wind houden. De schuilstal is voorzien aan de westelijke kant van het perceel nabij het voedselbos. Houten bijenstal in het bos In het bos (de eerste strook ten (zuid)westen van de boerderij) houdt een lokale imker nu bijenkorven. Ter beschutting tegen wind en regen wordt ook een bijenstal aangelegd. Zoals bekend hebben bijensoorten door overmatig gebruik van pesticiden het erg moeilijk in grote delen van de wereld. Door middel van het maken van een bijenstal op een plek waar niet gespoten wordt met insecticiden wordt een bijdrage geleverd aan het in stand houden van de bijen.

Figuur 10A. Voorbeeld van Bijenstal.

Figuur 9B. Bestaande bijenkasten en imkerij.

PARKEERVOORZIENINGEN

De beoogde parkeerruimtes worden voorzien aan de noordkant achter het voedselbos en aan de lindelaan. De lindelaan die recent is gecreëerd sluit aan op de bestaande (extra) in- en uitrit aan de Oostwaard langs de Vecht. Aan die lindelaan zijn ook parkeerplaatsen voor fietsen gerealiseerd. Aan de noordkant van het voedselbos is een beheerstrook van ca. 10 meter breed waarlangs een weg gerealiseerd wordt en gestoken geparkeerd kan worden. De parkeerplaatsen zijn door de ligging vanuit de boerderij en langs de Vecht uit het zicht en daarmee wordt een aantasting van de beeldkwaliteit door te veel geparkeerde auto’s voorkomen. Om de groene uitstraling verder zo goed mogelijk te waarborgen, ook ten tijde dat er niet geparkeerd wordt, wordt ter plaatse van de gestoken parkeerplaatsen achter het voedselbos gekozen voor honingraadmatten, of een vergelijkbare oplossing, verwerkt in het gras. Op deze manier is parkeren op het land mogelijk zonder dat het gras helemaal kapotgereden wordt.

Pagina 13 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

Figuur 11. Foto met voorbeeld kunststof grasmatten.

Figuur 12. Luchtfoto met locaties (in lichtgroen) waar gestoken geparkeerd kan worden.

Pagina 14 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

3 Beleidsmatige onderbouwing Rijksbeleid 3.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie is de opvolger van de Nota Ruimte en de Nota mobiliteit. Het Rijk kiest daarin een aantal doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): • vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijkeconomische structuur van Nederland; • verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; • waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Voorts benoemt het Rijk 13 nationale belangen. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling. In de SVIR is een eerste integrale afweging gemaakt van deze belangen. Dit heeft als gevolg dat het Rijk in gebieden of projecten een gebieds- of project specifieke afweging zal maken. Indien nodig maakt het Rijk duidelijk welke nationale belangen voorgaan. Planspecifiek De ontwikkeling bevindt zich in de Noordvleugel van de Randstad. De SVIR benoemt deze als een stedelijke regio met topsectoren. De hierboven genoemde ambitie uit de SVIR voor het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving met behoud van natuurlijke en cultuurhistorische waarden is relevant voor het plangebied.

Het plangebied draagt bij aan deze ambitie door een landschappelijk beeld te realiseren met de kwaliteit waaraan behoefte is. Ladder voor duurzame verstedelijking Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd en is de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ hieraan toegevoegd. Overheden dienen op grond van het gewijzigde Bro nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren om tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling te komen. Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in artikel 3.1.6 van het Bro. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. In de nieuwe systematiek worden de huidige definities niet gewijzigd. Ten aanzien van de “treden” van de Ladder zijn er wel wijzigingen: in de nieuwe Ladder zijn de treden 1 en 2 samengevoegd en trede 3 is geschrapt, waardoor er geen sprake meer is van verschillende treden. Planspecifiek Voorliggend plan voorziet in de behoefte aan recreatiemogelijkheden in stedelijk buitengebied. Het plan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Pagina 15 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

Provinciaal en Regionaal beleid 3.2.1

Provinciaal Ruimtelijke Structuurvisie 2013 – 2028

De Provinciaal Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is op 5 maart 2013 vastgesteld door de Provinciale Staten (PS). De Provinciaal Ruimtelijke Structuurvisie geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. In de structuurvisie staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Elke vier jaar wordt de Structuurvisie opnieuw bekeken en eventueel aangepast. Dit proces wordt herijken genoemd. Op 12 december 2016 is door PS een herijkte versie van de Structuurvisie van 4 februari 2013 vastgesteld: de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016). Bij de PRS is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (herijking 2016) (PRV) gemaakt. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten. De ambitie is dat de provincie Utrecht aantrekkelijk blijft om te wonen, werken en recreëren. De met vele regiopartijen opgestelde Strategie Utrecht2040 is daarbij de stip aan de horizon.

De doelen uit Strategie Utrecht2040 vragen om een integrale aanpak die voor het ruimtelijk beleid resulteert in vier pijlers voor de ruimtelijke ontwikkeling: • duurzame leefomgeving • beschermen kwaliteiten • vitale dorpen en steden • dynamisch landelijk gebied De pijlers ‘duurzame leefomgeving’ en ‘beschermen kwaliteiten’ leggen de basis waarbinnen de ontwikkelingen in de ‘vitale dorpen en steden’ en het ‘dynamisch landelijk gebied’ plaats kunnen vinden. De pijlers voor de ontwikkeling dragen bij aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de provincie. Beschermen kwaliteit Voor de kwaliteit van de natuur is het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Enerzijds spant de provincie Utrecht zich in om de bestaande natuur te beheren en waar mogelijk te verbeteren. Anderzijds spant zij zich in voor de realisatie van nieuwe natuur. Hiertoe heeft de provincie samen met maatschappelijke organisaties het Akkoord van Utrecht (9 juni 2011) opgesteld. Dit akkoord is een belangrijke pijler van het natuurbeleid en voor de uitvoering ervan. De ruimtelijke aspecten van het akkoord zijn verankerd in de structuurvisie. In overeenstemming met het Akkoord van Utrecht zet de provincie Utrecht zich in om vanaf 2011 1.506 ha nieuwe natuur te realiseren binnen het NNN.

Het akkoord voorziet ook in een groene contour (3.000 ha) waarbij door andere partijen hier op vrijwillige basis natuur kan worden gerealiseerd, door de inzet van aanvullende arrangementen. Na realisatie zet de provincie Utrecht dit om in NNN. Zolang de nieuwe natuur hier nog niet is gerealiseerd biedt de provincie ruimte om het bestaande gebruik voort te zetten, maar worden grootschalige ontwikkelingen voorkomen die het hier realiseren van nieuwe natuur onmogelijk maken. Beschermen kwaliteit Behouden van de kwaliteit van de cultuurhistorische structuur en streven naar een betere beleefbaarheid ervan.

Toelichting Cultuurhistorische structuren en kwaliteiten (waterlinies, buitenplaatszones, verkavelingsstructuren en de Limes) overschrijden gemeentegrenzen. Het behouden van de cultuurhistorie is mede bepalend voor het woon- werk- en leefklimaat, het vestigingsklimaat en de toeristische

Pagina 16 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

Behouden van de kernkwaliteiten van het landschap en behouden van aardkundige waarden en streven naar een betere beleefbaarheid ervan.

Beschermen en ontwikkelen van soorten en van een robuust netwerk van natuur

aantrekkelijkheid van de provincie. Het draagt bij aan het leefbaar houden van onze geschiedenis. De landschappen (Eemland, Gelderse Vallei, Groene Hart, Rivierengebied, Utrechtse Heuvelrug) betreffen gemeentegrensoverschrijdende structuren en kwaliteiten. De diversiteit van landschappen kenmerkt Utrecht en is mede bepalend voor het woon- werk- en leefklimaat, het vestigingsklimaat en de toeristische aantrekkelijkheid van de provincie. De aardkundige waarden zijn een structurerend reliëf in de landschappen. Beschermen Natuur heeft in ons ruimtelijk beleid een dubbelrol. Het betreft zowel de aanwezige kwaliteit, als een te ontwikkelen functie. Bij natuur gaat het om gemeentegrensoverschrijdende structuren en kwaliteiten met een grote samenhang tussen de natuurwaarden binnen en buiten het Natuurnetwerk Nederland.

Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied Utrecht heeft een aantrekkelijk landelijk gebied. Deze kwaliteit moet behouden blijven en versterkt worden, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De zware terugval van financiële middelen voor natuur en recreatie om de stad wordt onder andere opgevangen door rood-voor-groenconstructies mogelijk te maken. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw. De aanwezigheid van zo’n 1,2 miljoen inwoners biedt afzetmogelijkheden voor de producten die dit oplevert. Bij dit alles is het kunnen beleven van rust en ruimte van belang. Dynamisch landelijk gebied Uitnodigende zones die stad en land verbinden en bijdragen aan kwaliteit van het binnenstedelijk leefmilieu. Zodanige condities scheppen dat de vitale regionale economie in het landelijk gebied zich kan ontwikkelen. Zodanige condities scheppen dat een goede recreatieve structuur wordt behouden en versterkt.

Toelichting De zones rondom de kernen vormen de verbinding tussen het stedelijk en het landelijk gebied. Ze zijn van provinciaal belang, omdat ze invloed hebben op kwaliteit en uitstraling van het landelijk gebied. Het gebruik van het landelijk gebied is van provinciaal belang, omdat we voldoende mogelijkheden willen bieden voor de ontwikkelingen in de landbouw en niet-agrarische bedrijvigheid met behoud van de landelijke gebiedskwaliteiten. De recreatieve structuur, bestaande uit paden, waterwegen en voorzieningen, zoals recreatieterreinen draagt bij aan het kunnen beleven van de aantrekkelijke provincie.

Ruimtelijke kwaliteit In het ruimtelijke beleid van de provincie Utrecht heeft ruimtelijke kwaliteit een centrale plek, blijkt uit paragraaf 3.4 van de PRS. Volgens de provincie Utrecht heeft ruimtelijke kwaliteit betrekking op zowel het behoud van het bestaande als het creëren van nieuwe kwaliteit. De afweging of een ruimtelijke ontwikkeling een bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit legt de provincie Utrecht bij de gemeenten. De provincie Utrecht heeft in haar beleid wel geprobeerd aan te geven waar het voor haar om gaat bij ruimtelijke kwaliteit. Zij vinden bij ruimtelijke kwaliteit de volgende thema’s belangrijk:

Pagina 17 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

•

•

• • •

behouden van bestaande kwaliteiten en het versterken ervan. Dit geldt zowel op het schaalniveau van de gebiedskenmerken als op dat van samenhangende ensembles, bijvoorbeeld landgoederenzones, linies en historische stads- en dorpsgezichten als ook de diversiteit van bebouwing en functies in het stedelijk gebied; samenhang en continuïteit herstellen, ontbrekende schakels toevoegen, versnipperde onderdelen samenvoegen. Dit geldt bijvoorbeeld voor het herstellen van landschappelijke samenhang in en tussen gebieden, het verbinden van natuurgebieden en het creëren van goede stad-land-verbindingen; diversiteit vergroten. Dit geldt bijvoorbeeld voor de functiemenging in het stedelijk gebied, woningdifferentiatie en het recreatieaanbod en de natuurgebieden; robuustheid vergroten. De kwaliteit van recreatievoorzieningen en van natuurgebieden kan toenemen door de robuustheid te vergroten; beleefbaar en toegankelijk maken. Mooie wijken en landschappen en cultuurhistorische objecten winnen aan waarde als ze te bewonderen zijn.

Planspecifiek Onderhavige plan levert een substantiële bijdrage aan de provinciale ambities door het behouden en toekomstbestendig maken van het eeuwenoude en samenhangende ensemble van Oostwaard. Dit ook conform de gewenste kwaliteit van ‘De bocht van Maarssen’. Daarnaast wordt de diversiteit vergroot door vergroting van het recreatieaanbod in de buurt van natuur en stad. Verder wordt de robuustheid vergroot door kwalitatieve recreatievoorzieningen te creëren die aansluiten op de recreatiewens van de bewoners van Utrecht en Stichtse Vecht. Als laatste wordt ook de beleefbaarheid en toegankelijkheid van het plangebied vergroot door het herstel en natuurlijk inkaderen van de cultuurhistorische boerderij en omringend vechtlandschap, door de aanleg van het voedselbos, de hoogstamboomgaarden, etc. De ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en zijn omgeving is hierbij gebaat. 3.2.2

Provinciaal Ruimtelijke Verordening 2013

De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. De verordening is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. De verordening is een uitwerking van het ruimtelijk beleid uit de provinciale structuurvisie in toetsbare regels. Bij de herijking van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie is ook Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 herijkt. Planspecifiek Bodem en water Het plangebied is volgens kaart 2 Bodem en Water gelegen in een beschermingszone drinkwaterwinning. Dit geldt voor het grootste deel van het achterliggende perceel. Schoon grondwater en oppervlaktewater is essentieel voor een duurzame drinkwatervoorziening. De provincie beschermt daarom de gebieden rond de drinkwaterwinningen tegen verslechtering van de kwaliteit van de bronnen. Uitgangspunt voor het beleid is dat bestemmingen in deze gebieden harmoniëren met het waterwinbelang en dat ze het waterwinbelang niet schaden. Door de beoogde ontwikkeling van cultuur-en-ontspanning en horeca-en-verblijfsrecreatie zal er geen vervuiling optreden die belasting van het grondwatergebied oplevert.

Pagina 18 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

Figuur 13. Kaart 2, Bodem en water. Plangebied in rood kader. (Bron: plannenviewer provincie Utrecht)

Cultuurhistorische hoofdstructuur (CHS) Het plangebied is volgens Kaart 4 Cultuurhistorie gelegen in de Cultuurhistorische hoofdstructuur met de nadere aanduiding Militair Erfgoed van de Nieuwe Hollandse Waterlinie, zoals verbeeld in de Verordening. Het plangebied grenst aan de Historische buitenplaatszone van de Vecht, maar maakt daar geen onderdeel van uit. De ontwikkeling van aanlegsteigers valt echter wel in dit gebied, maar buiten dit bestemmingsplan. Voor de historische buitenplaatszones volgt de gemeente een beleid van enerzijds veiligstellen en anderzijds ruimte bieden voor ontwikkeling een bijzondere opgave. De historische buitenplaatsen vertegenwoordigen bijzondere cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden in de provincie. De historische buitenplaatszones staan tegelijkertijd onder hoge druk, zowel door ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving, als door ontwikkelingen op de buitenplaatsen zelf. De provincie Utrecht wil, voor zover dit past binnen het overige ruimtelijk beleid, in de verordening ruimte bieden voor ontwikkeling, gericht op het creëren van economische dragers voor het behoud van de cultuurhistorische waarden van buitenplaatsen. Daarbij is behoud van de specifieke kenmerken van de zone waarin de buitenplaats ligt het uitgangspunt.

Figuur 14. Kaart 4, CHS. Plangebied in rood kader. (Bron: plannenviewer provincie Utrecht)

De provincie Utrecht kent een aantal grotere gebiedsgerichte ontwikkelingstrajecten rond de voormalige waterlinies: de Nieuwe Hollandse Waterlinie, de Grebbelinie en de Stelling van Amsterdam. Ook loopt door de provincie de Oude Hollandse Waterlinie. De inzet is om de uitvoering van de programma’s voor Pagina 19 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

deze linies verder te ondersteunen. Het accent ligt op het beleefbaar maken van de linies in het landschap. De Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW) bestaat uit: - Een hoofdverdedigingslijn (route langs linie); - Inundatievelden (= onder water te zetten velden) aan de aanvalszijde van deze lijn - Accessen (=zwak verdedigbare, veelal niet onder water te zetten gebieden) door de inundatie - Forten en militaire objecten ter verdediging van accessen en waterwerken voor het inundatiesysteem De ligging van de onderdelen zijn bepaalde door het onderliggende landschap. Hierdoor kent het systeem van de Nieuwe Hollandse Waterlinie variaties per landschappelijk deelgebied van het Groene Hart of Rivierengebied. De linies bepalen op hun beurt de ontwikkelingsrichting en vorm van verstedelijking en grootschalige infrastructuur. Bij ontwikkelingen stelt de provincie het zichtbaar maken en behouden van het systeem van de Nieuwe Hollandse Waterlinie centraal. Deze ambitie richt zich op zowel de losse onderdelen zelf als op het beleefbaar houden en herstellen van de samenhang tussen de delen. De relatie tussen fort en acces dient gerespecteerd te worden. Zo ook de relatie tussen fort, acces en inundatievelden. De forten hadden vrij zicht nodig over acces en inundatievelden. De inundatievelden camoufleerden en hinderden na overstroming de verbindingswegen door het gebied.

Opgaande beplanting, infrastructuur of bebouwing welke de gecamoufleerde structuur kon duiden moest verwijderd kunnen worden. Openheid versterkt de beleving van de inundatievelden. In de verordening worden voor ontwikkelingen in deze zones de volgende regels gesteld: - Het plan mag geen nieuwe bestemmingen bevatten die leiden tot een onevenredige aantasting van in het plangebied voorkomende waarden van de CHS. - Er kan binnen de historische buitenplaatszones verstedelijking worden toestaan, mits dit bijdraagt aan het behoud van de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone en de individuele buitenplaats. De verstedelijking is kleinschalig en wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving. - Er kan binnen het militair landschap bij de forten verstedelijking worden toestaan, mits dit bijdraagt aan het behoud van de cultuurhistorische waarde van het militair landschap. De verstedelijking is kleinschalig en wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving. - De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Cultuurhistorische hoofdstructuur’ bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan, een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en het door de gemeente te voeren beleid ter zake en van de wijze waarop met de bescherming van deze waarden is omgegaan.

Voorliggend plan schaadt het karakter van het omliggend cultuurhistorisch landschap niet en draagt juist bij aan een versterking van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Het draagt positief bij aan het beeld van de buitenplaatszones aan de Vecht en creëert economische dragers voor het behoud van deze cultuurhistorische plaats, waartoe de boerderij is aangemerkt. Landschap en natuur De planlocatie bevindt zich (volgens kaart 5, 6, 7 en 9) in landelijk buitengebied en ligt tussen het stedelijke gebied van Utrecht en omgeving, het Groene Hart en het Vechtgebied dat onder NatuurNetwerk-Nederland (NNN) valt. Voorliggend plan valt daarmee niet onder de regelingen van NNN. Echter, de landschappelijke en natuurlijke waarden van het buitengebied worden door voorliggend plan in stand gehouden en zelfs versterkt. Het plan biedt daarmee een verrijking van het aangrenzende Vechtgebied wat onder het Natuurnetwerk valt.

Pagina 20 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

Figuur 15. Kaart 5-7, Landschap en Natuur. Plangebied in rood kader. (Bron: plannenviewer Provincie Utrecht)

3.2.3

Beeldkwaliteitsplan De Bocht van Maarssen

Voor het gebied is een beeldkwaliteitsplan gemaakt voor de realisatie van de wijk Opbuuren. Onderstaand is dit beeldkwaliteitsplan beschreven en aangeven hoe het plan daarop aansluit. Daarmee is gemotiveerd hoe het plan landschappelijk goed inpasbaar is en aansluit bij de omliggende landschappelijke kwaliteiten. Vooral wordt ook beoogd om de cultuurhistorische waarde en kwaliteit van Oostwaard te behouden en te versterken. Daarmee worden bovenstaande voorwaarden ook ingevuld. Het beeldkwaliteitsplan is opgesteld ter voorbereiding van de ontwikkeling van de woonwijk Op Buuren. De visie is in 2003 opgesteld. Het plangebied is geen onderdeel van de nieuw ontwikkelde wijk. De boerderij aan de Oostwaard is wel in dit Beeldkwaliteitsplan geïdentificeerd als een echte Vechtse

Figuur 16 Uitsnede beeldkwaliteitsplan ‘Bocht van Maarssen’

Pagina 21 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

Korrel, een ‘boerenkorrel’. De boerderij draagt bij aan de groene uitstraling van de Vecht: ‘De enige nabij het plangebied aanwezige echt Vechtse korrel (de prachtige boerderij Oostwaard) ligt wat verloren in de buurt van een sportcomplex, een waterzuiveringterrein en een lege ruimte die een onbelemmerd uitzicht biedt op de ringweg van Utrecht. Hier is versterking nodig om de groene Vechtse identiteit te laten groeien..’ Perspectief bocht van Maarssen (bron: beeldkwaliteitsplan Bocht van Maarssen) De voorgeschreven versterking van de groene identiteit is ter plaatse van de boerderij Oostwaard reeds ingezet door de aanleg van het Natuurschoonwetbos en het voedselbos. Het bos is in 2015 – 2017 aangelegd. Naast de productie van noten, zaden en bessen heeft de aanleg van het bos ook een belangrijk landschappelijk doel. De bomen gepland langs de Zuilense Ring zijn enkele jaren geleden, met de aanpassing van de afrit en de parallelweg de Sluiswyck, gekapt. Het gevolg was dat de ringweg vanaf de Oostwaard 9 weer geheel in het zicht kwam. De geluidhinder was hierdoor ook toegenomen. Vanuit landschappelijk oogpunt was de transformatie van de noordwestelijke weilanden van het perceel naar een meer besloten karakter geen bezwaar. Het omringende vroegere agrarische weidegebied is reeds getransformeerd met de aanleg van de woonwijk Op Buuren.

Voor zowel de boerderij van Oostwaard 9 als de nieuwe woonbuurt Op Buuren als recreanten langs de Vecht was en is een groene buffer tussen de Zuilense Ring en de zuidelijk gelegen gronden juist zeer wenselijk en aantrekkelijk. De conclusie voor het aanleggen van het voedselbos was dat de transformatie van een open agrarisch weidegebied naar een meer gesloten landschap met kleinschalige agrarische productie verantwoord werd geacht. Vanuit de Vecht en de weg de Oostwaard blijft het gebied open. Zoals aangegeven is voor deze landschappelijke inpassing ook reeds een vergunning verstrekt. Voor wat betreft de functionele wijzigingen van voorliggend plan gaat het met name om inpandige wijzigingen. De wijzigingen dragen onder andere bij aan het beter beleven van de recreatieve waarden van de Oostwaard 9. Door de relatief beperkte bouwkundige wijzigingen ontstaat geen aantasting van de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteit van het gebied en van het ensemblekarakter van de bebouwingen. Het plan sluit hiermee aan op de voorwaarden van het Kernrandzonebeleid benoemd in de provinciale verordening.

Gemeentelijk beleid 3.3.1

Toekomstvisie gemeente Stichtse Vecht: “Focus op morgen”

Op 29 januari 2013 is de Toekomstvisie Stichtse Vecht 2013-2040 vastgesteld door de gemeenteraad. In deze visie wordt de identiteit en de kwaliteit van het gebied beschreven. Daarbij wordt ingegaan op kernkwaliteiten, trends en ontwikkelingen en de opgaven en kansen. Vervolgens wordt bepaald hoe hier een vervolg aan kan worden gegeven. Het vervolg zal nader worden ingevuld door deelvisies te ontwikkelen. De Toekomstvisie is een dynamisch document dat richtlijnen geeft voor nog op te stellen beleid. In Focus op morgen worden de erfgoedwaarden, zoals de vele buitenplaatsen, de monumenten, de Vecht en de karakteristieke Vechtdorpen benoemd als kernkwaliteiten die de leefomgeving versterken en toekomstwaarde geven. Planspecifiek Het plan draagt bij aan het herstellen van cultuurhistorische waarden. Hierdoor worden de kernkwaliteiten van het gebied versterkt. Het plan is hierdoor in lijn met de visie uit “Focus op morgen”. 3.3.2

Economische toekomstvisie Stichtse Vecht

De Economische Visie moet concreet maken hoe de economie van Stichtse Vecht zich het beste kan ontwikkelen in de periode tot 2025. Het gaat daarbij om de volle breedte van de economie, met al haar diversiteit aan sectoren en werklocaties. De visie moet duidelijkheid scheppen richting bewoners, bedrijven en organisaties over wat zij van het gemeentelijk economisch beleid mogen verwachten. De

Pagina 22 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

visie vormt een kader waarbinnen plannen getoetst kunnen worden, initiatieven gefaciliteerd en gestimuleerd en nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. In de visie staat: (onderstreping toegevoegd) De gemeente Stichtse Vecht is een jonge gemeente, ontstaan in 2011 door samenvoeging van de voormalige gemeenten Breukelen, Loenen en Maarssen. Het biedt een unieke ligging in de Randstad tussen Amsterdam, Schiphol en Utrecht. Centrale verkeersaders lopen door de gemeente met de A2, het spoor en het Amsterdam-Rijnkanaal. De gemeente biedt al vele honderden jaren een hoge kwaliteit van het buitengebied voor de grote steden en dat is zichtbaar in de landgoederen en buitenplaatsen langs de Vecht. Deze aantrekkelijke uitgangspositie maakt het mogelijk om meer uit economische ontwikkeling te halen dan tot nu toe het geval is en op zo’n manier dat dit een bijdrage levert aan de brede maatschappelijke ontwikkeling binnen de gemeente en regio. Recreatie en zorg langs de vecht Stichtse Vecht sluit actief aan bij het initiatief ‘Amsterdam Bezoeken Holland Zien’. Toeristen die naar Amsterdam komen worden gestimuleerd om langer te blijven en ook de regio te bezoeken. In het Vechtgebied wil de gemeente zich richten op wandelen en fietsen, maar ook op het stimuleren van het watertoerisme (naast de Loosdrechtse Plassen en de Maarseveense Plassen).

Hiervoor zijn bijvoorbeeld aanlegplaatsen en -voorzieningen nodig bij de kernen langs de Vecht. De gemeente wil haar ‘gezicht meer richten naar de Vecht’, dat kan bijvoorbeeld door de horeca en retail als ‘vaardoel’ op te laten nemen en dit te ondersteunen met een goede bewegwijzering vanaf de aanlegplaats. De Vecht vormt het ‘unique selling point’ van Stichtse Vecht en zal prominent aanwezig zijn in de toeristische promotie en marketing, waarbij met name wordt gefocust op de doelgroepen ‘watertoeristen’, ‘fietsers’ en ‘wandelaars’. Belangrijk hierbij is de recreant en de toerist meer en langer te binden aan de kernen langs de Vecht, en zodoende meer geld uit te laten geven bij de bestaande horeca en winkeliers. Het realiseren van meer overnachtingsmogelijkheden is daarvoor noodzakelijk, zoals hotel, bed & breakfast of kamperen bij de boer. De Vecht biedt tevens kansen voor nieuwe bedrijvigheid. Bij deze initiatieven wordt ervoor gewaakt het kind niet met het badwater weg te gooien, door het landschap, de natuur en cultuurhistorische waarden in Stichtse Vecht te beschermen en te behouden door duurzame vormen van recreatie en toerisme. Agrarische sector De agrarische sector is beeldbepalend voor de beleving van het buitengebied, en vormt het een belangrijke economische sector binnen Stichtse Vecht.

De rol van agrariër voor de beleving van het buitengebied kan nog versterkt worden in relatie tot ontwikkelkansen op het vlak van recreatie en toerisme. De gemeente vindt het daarom belangrijk om de agrariërs te betrekken bij het versterken van de recreatie- en toerismemogelijkheden in het buitengebied. Zij zijn degene die grotendeels bepalen hoe het buitengebied eruit ziet en ervaren wordt. Het oprichten van micro-ondernemingen in het buitengebied geeft een impuls aan deze beleving. Denk bijvoorbeeld aan het eerder genoemde kamperen bij de boer, maar ook het aanbieden van streekproducten op de boerderij, bezoeken van een vrijloopstal, opzetten van een zorgboerderij. Door initiatieven en promotie op elkaar af te stemmen gaan we de belevingswaarde voor verblijf in het buitengebied vergroten. Planspecifiek Het plan sluit heel goed aan op de economische toekomstvisie van de gemeente Stichtse Vecht.

Voorliggend plan voorziet in: - Economische kansen vanwege de unieke ligging in buitengebied in de randstad - Een duurzame vorm van recreatie en toerisme die gelegenheid biedt om de boerderij op een verantwoorde wijze te exploiteren, om zo de cultuurhistorische boerderij met omliggende gronden te kunnen behouden en toekomstbestendig te maken; en daarmee het landschap, de natuur en cultuurhistorische waarden in Stichtse Vecht te beschermen en te behouden Pagina 23 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

-

3.3.3

Aanlegplaatsen en -voorzieningen langs de Vecht voor het stimuleren van watertoerisme Binding van toerist en recreant langs de Vecht door middel van verblijfshoreca en activiteiten De realisatie van overnachtingsmogelijkheden in de vorm van logies en overnachten in agrarische setting (door te kamperen in een tipitent of te slapen op de tillen van de stal) De versterking van recreatie- en toerismemogelijkheden in het buitengebied door het aanbod van yoga- en meditatiemogelijkheden, workshops, educatieve en culturele evenementen Toename van beleving van het buitengebied door het oprichten van micro-ondernemingen als de landwinkel, rondleiding door het voedselbos, kennisvoorzieningen en het eerdergenoemde kamperen in een tipitent of slapen op de tillen van de stal. Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan voor de locatie is bestemmingsplan ‘Oud Zuilen en Op Buuren’ en is gedateerd op 26 april 2016. Planspecifiek De voorgenomen activiteiten, zoals beschreven in artikel 4.1 in de planregels, zijn niet mogelijk op basis van het bestemmingsplan. Hiervoor zal een nieuw planologisch kader vastgesteld moeten worden. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet daar in.

Figuur 17. Uitsnede vigerend bestemmingsplan. (Oostwaard 9 bij blauwe marker)

Daarnaast is er een dubbelbestemming Waarde – Archeologie 3. Op de gronden met de bestemming ‘Waarde - Archeologie 3’ mogen geen bouwwerken worden gebouwd. Als uitzondering geldt wanneer er binnen het bestaande oppervlakte gebouwd wordt, of zonder graafwerkzaamheden of de bodemverstoring niet meer dan 500 m2 bedraagt. In voorliggend plan wordt uitsluitend gebouwd binnen de bestaande bouwgrenzen en worden er geen graafwerkzaamheden verricht die de bodem verstoren. De archeologische dubbelbestemming vormt daarom geen bezwaar voor voorliggend plan. 3.3.4

Welstandsnota Stichtse Vecht 2013

Doel van de welstandstoets is het behartigen van het publieke belang door de lokale overheid. De individuele vrijheid van de burger of ondernemer wordt afgewogen tegen het aanzien van hun omgeving als algemene waarde. Met het uiterlijk van een bouwwerk wordt iedere voorbijganger geconfronteerd. Het beleid is opgesteld vanuit de gedachte dat welstand een bijdrage levert aan de totstandkoming en het beheer van een aantrekkelijke bebouwde omgeving. Planspecifiek Onderhavig plan ligt in welstandsgebied Vechtzone (Gebied BG1 in de Welstandsnota).

Pagina 24 Bestemmingsplan Oostwaard 9 Maarssen

Figuur 18. Uitsnede Welstandsnota Stichtse Vecht. Planlocatie aangeduid met rood kader. (Bron: Welstandsnota Stichtse Vecht 2013)

BG1 Vechtzone, bijzonder welstandsgebied De Vechtzone is een bijzonder welstandsgebied. De welstandsnota geeft aan dat het beleid gericht is op het behoud van de oorspronkelijk structuurelementen en de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing in een groene omgeving. Bij de beoordeling zal onder meer aandacht worden geschonken aan de mate van afwisseling en individualiteit in de massa in combinatie met een zorgvuldige en gevarieerde vormgeving en traditioneel gebruik van materialen en kleuren. Daartoe zal de welstandscommissie het plan toetsen aan de volgende criteria: Ligging • hoofdgebouw staat aan de straatzijde, bijgebouwen in ondergeschikte positie • de rooilijnen van de hoofdmassa’s verspringen ten opzichte van elkaar • hoofdgebouwen oriënteren op de belangrijkste openbare ruimten en op het water met in de eerste lijn bebouwing boerderijen en (buiten)huizen en in de tweede lijn stallen, bijgebouwen en schuren • bedrijfsgebouwen liggen achter de voorgevelrooilijn (doorzichten behouden) • gebouwen liggen op enige afstand van de perceelsgrens of de slootkant • opslag vindt bij voorkeur uit het zicht plaats Massa • • • • • • • •

gebouwen zijn individueel en afwisselend de individuele woning binnen een rij is deel van het geheel woongebouwen bestaan bij voorkeur uit één laag met kap bedrijfsgebouwen bestaan uit één laag met een zadeldak of plat dak nok is in beginsel haaks op de weg of evenwijdig aan de verkavelingsrichting zijgevels van vrijstaande woningen hebben vensters uitbreidingen waaronder op- en aanbouwen zoals dakkapellen vormgeven als toegevoegd ondergeschikt element of opnemen in de hoofdmassa bijgebouwen zijn ondergeschikt aan hoofdmassa en eenvoudig van vorm