Toelichting Brouwerij de Fontein d.d. 03-06-2021.pdf

Bestemmingsplan - onderdeel Toelichting -

Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Gemeente Stein

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein gemeente Stein

Onderdeel:

Toelichting

IDN-nummer:

NL.IMRO.0971.BPOndergenhousweg-CC01

Rapportnummer:

M171731.004/ASE

Opdrachtgever:

Brouwerij De Fontein

Opsteller:

mr. P.H.J. Soogelee

Status:

Ontwerp

Datum:

3 juni 2021

Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV Vestigingen te Voerendaal, Baexem en Vught Kerkstraat 4, Ubachsberg 6367 JE Voerendaal T (045) 575 32 55 info@aelmans.com www.aelmans.com

KvK 14091320 BTW NL8170.53.189.B.01 Bankrekening 11.52.94.244 BIC RABONL2U IBAN NL06 RABO 0115 2942 44

Op onze dienstverlening zijn de algemene voorwaarden van Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV van toepassing die u vindt op www.aelmans.com

Inhoud 1

Inleiding .............................................................................................................. 7

2

Plangebied en planontwikkeling .......................................................................... 9 2.1

Plangebied ............................................................................................................................. 9

2.1.1

Ligging ................................................................................................................................................ 9

2.1.2

Omgeving......................................................................................................................................... 10

2.1.3

Bestaande situatie ........................................................................................................................... 11

2.2

Planontwikkeling ................................................................................................................. 11

2.2.1

2.3

3

4

Beoogde ontwikkeling ..................................................................................................................... 11

Ruimtelijke effecten ............................................................................................................ 18

2.3.1

Bestaand zicht ................................................................................................................................. 18

2.3.2

Nieuw zicht ...................................................................................................................................... 19

2.3.3

Conclusie ruimtelijk-visuele effecten ............................................................................................... 20

Planologisch-juridische status............................................................................ 21 3.1

Geldend bestemmingsplan.................................................................................................. 21

3.2

Bestemmingsplan ‘Erfgoed Stein’........................................................................................ 22

Beleid ............................................................................................................... 23 4.1

Rijksbeleid............................................................................................................................ 23

4.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte .......................................................................................... 23

4.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) ..................................................................... 24

4.1.3

Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) .................................................................. 24

4.1.4

Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed ............................................................................................ 25

4.1.5

Conclusie Rijksbeleid ....................................................................................................................... 25

4.2

Provinciaal beleid ................................................................................................................ 25

4.2.1

Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 ....................................................................................... 25

4.2.2

Omgevingsverordening Limburg 2014 ............................................................................................. 27

4.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking ............................................................................................ 28

4.2.4

Limburgs Kwaliteitsmenu ................................................................................................................ 28

4.2.5

Conclusie provinciaal beleid ............................................................................................................ 29

4.3

Gemeentelijk beleid ............................................................................................................ 29

4.3.1

Ruimtelijke Structuurvisie Stein 2015-2025..................................................................................... 29

4.3.2

Strategische Toekomstvisie 2018-2022 ........................................................................................... 30

4.3.3

Toeristisch Actieplan Stein............................................................................................................... 31

4.3.4

Algemene Plaatselijke verordening gemeente Stein ....................................................................... 32

4.3.5

Conclusie gemeentelijk beleid ......................................................................................................... 32

5

Milieutechnische aspecten ................................................................................ 33 5.1

Bodem ................................................................................................................................. 33

5.1.1

5.2

Geluid .................................................................................................................................. 34

5.2.1

Geluidgevoelige objecten en terreinen .......................................................................................... 34

5.2.2

Indicatie geluidkwaliteit RIVM ....................................................................................................... 35

5.2.3

Conclusie geluid .............................................................................................................................. 37

5.3

Milieuzonering ..................................................................................................................... 38

5.3.1

Algemeen ......................................................................................................................................... 38

5.3.2

Activiteitenbesluit ............................................................................................................................ 38

5.3.3

Richtafstanden ................................................................................................................................. 38

5.4

Luchtkwaliteit ...................................................................................................................... 42

5.4.1

Algemeen ......................................................................................................................................... 42

5.4.2

Het besluit NIBM ............................................................................................................................. 42

5.4.3

Besluit gevoelige bestemmingen ..................................................................................................... 43

5.4.4

Conclusie ......................................................................................................................................... 43

5.5

6

Verricht verkennend bodemonderzoek........................................................................................... 33

Externe veiligheid ................................................................................................................ 43

5.5.1

Beleid ............................................................................................................................................... 43

5.5.2

(Beperkt) kwetsbare objecten ......................................................................................................... 44

5.5.3

Conclusie externe veiligheid ............................................................................................................ 46

Overige ruimtelijke aspecten ............................................................................. 47 6.1

Archeologie.......................................................................................................................... 47

6.1.1

Archeologische monumentenzorg (Erfgoedwet) ............................................................................. 47

6.1.2

Archeologische verwachtingswaarden ............................................................................................ 47

6.1.3

Cultuurhistorie ................................................................................................................................ 48

6.1.4

Conclusie archeologie & cultuurhistorie ........................................................................................ 50

6.2

Kabels en leidingen.............................................................................................................. 50

6.3

Verkeer en parkeren............................................................................................................ 50

6.3.1

Verkeersstructuur ............................................................................................................................ 50

6.3.2

Parkeren .......................................................................................................................................... 51

6.4

Waterhuishouding ............................................................................................................... 54

6.4.1

Nationaal Waterplan 2016-2021 ..................................................................................................... 54

6.4.2

Provinciaal beleid ............................................................................................................................ 54

6.4.3

Watertoets Waterschap Limburg .................................................................................................... 54

6.4.4

Afvalwater en hemelwater .............................................................................................................. 55

6.4.5

Conclusie ......................................................................................................................................... 56

6.5

Natuur en landschap........................................................................................................... 57

6.5.1

Natuurnetwerk................................................................................................................................ 57

6.5.2

Natura2000 ...................................................................................................................................... 57

6.5.3

Mogelijke schadelijke effecten op Natura 2000-gebied .................................................................. 58

6.5.4

Inrichtingsplan ................................................................................................................................. 58

6.5.5

Conclusie ......................................................................................................................................... 59

6.6

6.6.1

Algemeen ......................................................................................................................................... 59

6.6.2

Natuurgegevens provincie Limburg ................................................................................................. 60

6.6.3

Waarnemingen ................................................................................................................................ 60

6.6.4

Verricht onderzoek .......................................................................................................................... 61

6.6.5

Conclusie natuurbescherming ........................................................................................................ 61

6.7

7

9

Duurzaamheid ..................................................................................................................... 62

Uitvoerbaarheid ................................................................................................ 63 7.1

8

Flora en fauna ...................................................................................................................... 59

Grondexploitatie.................................................................................................................. 63

7.1.1

Algemeen ......................................................................................................................................... 63

7.1.2

Exploitatieplan ................................................................................................................................. 63

7.2

Planschade........................................................................................................................... 64

7.3

Financiële uitvoerbaarheid .................................................................................................. 64

7.4

Maatschappelijke uitvoerbaarheid...................................................................................... 64

Planstukken ...................................................................................................... 67 8.1

Algemeen............................................................................................................................. 67

8.2

Opbouw bestemmingsplan ................................................................................................. 67

8.2.1

Toelichting ....................................................................................................................................... 68

8.2.2

Regels .............................................................................................................................................. 68

8.2.3

Verbeelding ..................................................................................................................................... 69

Vooroverleg, inspraak en formele procedure ..................................................... 70 9.1

Inleiding ............................................................................................................................... 70

9.2

Vooroverleg ......................................................................................................................... 70

9.3

Formele procedure .............................................................................................................. 70

9.3.1

Algemeen ........................................................................................................................................ 70

9.3.2

Zienswijzen ...................................................................................................................................... 71

10 Bijlagen ............................................................................................................. 72

M171731.004/ASE

1

Inleiding De heer en mevrouw Brouns-Dings (hierna ook: de initiatiefnemers) zijn eigenaar van de locatie Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein. Ter plekke wordt sinds 2006 Brouwerij de Fontein geëxploiteerd. Op het terrein liggen drie objecten, welke een Rijksmonumentale status hebben. De voormalige graanschuur is reeds verbouwd tot brouwerij en de voormalige stalruimte tot proeflokaal. Het derde object, een voormalige watermolen, is momenteel bestemd voor bewoning. Brouwerij de Fontein is sinds mei 2006 geopend op de huidige locatie aan de Ondergenhousweg te Stein. Het originele idee betrof de realisatie van een kleinschalige brouwerij met een klein proeflokaal om gasten na een rondleiding te voorzien van eigen gebrouwen bier. De unieke ligging van het bedrijf heeft veel bezoekers getrokken waardoor de recreatiebehoefte ter plekke is gestegen. Voorts maakt de huidige belevingseconomie dat gasten steeds meer op zoek zijn naar bijzondere ontmoetingsplekken. Met deze ontwikkelingen is echter geen rekening gehouden bij de originele bedrijfsopzet. De bedrijfsopzet van Brouwerij de Fontein is dan ook te klein om toekomstgericht te werk te gaan en tegemoet te komen aan de toegenomen vraag. Brouwerij De Fontein is voornemens haar horeca-activiteiten uit te breiden met huwelijksvoltrekkingen, vergadermogelijkheden en partijen/borrels/barbecues.

Tevens heeft gemeente Stein Brouwerij de Fontein in 2016 aangemerkt als trouwlocatie. Sindsdien hebben al meerdere bruidsparen aangegeven dat zij interesse hebben in een trouwceremonie op deze locatie. De achterliggende gedachte van deze verruiming is gelegen in het feit dat initiatiefnemers zich niet enkel willen richten op de recreatieve routestructuur van de omgeving, maar op een breder publiek. De recreatiebehoefte in de gemeente Stein is gestegen met als gevolg dat initiatiefnemers hier graag op willen inspelen. Om tegemoet te komen aan deze stijgende recreatiebehoefte wensen initiatiefnemers de woning te verbouwen tot ontvangst/vergaderruimte waar proeverijen en rondleidingen kunnen worden georganiseerd, een nieuw ‘brauhaus’ te realiseren waar gasten een hapje kunnen eten, de mogelijkheden van het bestaande proeflokaal en brouwerij uit te breiden en het buitenterrein her in te richten. Voorts willen initiatiefnemers de openingstijden van Brouwerij de Fontein verruimen. Bovendien is het voornemen om op eigen terrein te voorzien in afdoende parkeergelegenheid om te voorkomen dat de parkeerbalans in de openbare ruimte wordt verstoord. De beoogde ontwikkelingen zijn inzichtelijk gemaakt in het ‘Stedenbouwkundig plan Brouwerij de Fontein’ van Buro Stub en White Door Architects. Het stedenbouwkundig plan is opgenomen in bijlage 1.

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

7

M171731.004/ASE

Uitsnede topografische kaart met aanduiding plangebied

Op grond van het ter plekke vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied 2019’ zijn de voorgenomen ontwikkelingen aan de Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein niet toegestaan. Het college van burgemeester en wethouders van Stein heeft kenbaar gemaakt medewerking te willen verlenen aan een bestemmingsplanwijziging, teneinde de voorgenomen activiteiten in planologisch-juridisch opzicht te regelen. Het principestandpunt van het college is bijgevoegd als bijlage 2. Voorliggend document voorziet in een toelichting op bijbehorende regels en verbeelding voor de bestemmingsplanwijziging.

8

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

M171731.004/ASE

2

Plangebied en planontwikkeling In dit hoofdstuk worden het plangebied, de huidige situatie en het project beschreven. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de ruimtelijke effecten van het project.

2.1

Plangebied

2.1.1

Ligging Onderhavig plangebied is gelegen aan de Ondergenhousweg 15 en 15a te (6171 GW) Stein, zijnde het verlengde van de Steenwegstraat en de Kruisstraat.

Luchtfoto met aanduiding plangebied

Kadastraal is het projectgebied bekend als gemeente Stein - sectie D – nummers 2652, 4212, 4217, 4215, 4239. Het totale oppervlak bedraagt circa 6.029 m2.

Kadastrale kaart met ligging plangebied

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

9

M171731.004/ASE

2.1.2

Omgeving Onderhavig plangebied is gelegen aan de zuidwestelijke zijde van de dorpskern Stein, aan de rand van de bebouwing van de kern Stein, nabij kasteel Stein. Onderhavig plangebied wordt aan de zuidzijde en de westzijde omgeven door een bosrijk gebied. Aan de noord- en oostzijde bevindt zich de dorpskern van Stein. Het plangebied wordt aan de noordzijde doorkruist door de ‘Ur’, welke vervolgens uitmondt in het Julianakanaal. De dorpsrand ligt bijna gelijk met een landschappelijke steilrand. Momenteel zijn er vier plekken waar het dorp is verbonden met het buitengebied. Aan de noordzijde via de Brugstraat/Hoolstraat, aan de zuidkant bij de Reekstraat en centraal via de Scharbergweg of over de Ondergenhousweg langs Brouwerij De Fontein. De Ondergenhousweg zelf betreft een vrij smalle weg (amper 4,5 meter breed), welke aan de zuidzijde wordt begrensd door de kasteelmuur rond kasteel Stein. De Ondergenhousweg ligt in het verlengde van de Steenwegstraat en de Kruisstraat. Onderhavig plangebied is op ruim 500 meter gelegen van de Rijksweg 76 (A76) welke Heerlen verbindt met Geleen. De verblijfs- en recreatiewaarde van het buitengebied worden steeds meer herkend waardoor het gebruik van het gebied toeneemt. Brouwerij De Fontein heeft zich ontwikkeld tot een belangrijk onderdeel van het buitengebied nabij Stein en is een pleisterplek voor fietsers en wandelaars geworden.

Met de nieuwe ontwikkeling is het de bedoeling dit nog beter te faciliteren waarbij het plangebied nog beter ingepast en verbonden wordt met de omgeving. Navolgende foto’s geven een beeld van de omgeving van onderhavige plangebied.

Foto’s omgeving plangebied

10

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

M171731.004/ASE

2.1.3

Bestaande situatie Kadastraal is het projectgebied bekend als gemeente Stein - sectie D – nummers 2652, 4212, 4217, 4215, 4239. Stein – sectie D – nummer 2652 De locatie Ondergenhousweg 15 en 15a is sinds mei 2008 in eigendom van de heer en mevrouw Brouns-Dings. Dit kadastrale perceel kan worden opgesplitst in een aantal delen. Op het oostelijke gedeelte is een woning met bijbehorende tuin gesitueerd. De bebouwing, gelegen in het midden van onderhavig perceel, wordt momenteel gebruikt voor (overwegend) horecadoeleinden. Het westelijk gedeelte van onderhavig perceel is in gebruik als tuin en landbouwgrond. Stein – sectie D – nummer 4212 Het kadastrale perceel 4212 fungeert als tuin bij de naastgelegen woning. Stein – sectie D – nummer 4217 De linkerzijde van dit kadastraal perceel fungeert als tuin bij de naastgelegen woning. Het rechtergedeelte is in gebruik als agrarische landbouwgrond. Stein – sectie D – nummer 4215 en 4239 Deze kadastrale percelen zijn bestemd als landbouwgrond. Op het perceel 4215 zijn enkele bomen gesitueerd.

2.2

Planontwikkeling

2.2.1

Beoogde ontwikkeling Initiatiefnemers exploiteren aan de Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein een proeflokaal en een brouwerij met bijbehorend terras. Momenteel richten zij zich in hoofdzaak op passenten en recreanten in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied 2019’. Door meerdere redenen, waaronder het versterken van de bedrijfscontinuïteit en het duurzame karakter van Brouwerij de Fontein, de toegenomen recreatiebehoefte in de kern Stein, het aanstellen van Brouwerij de Fontein als trouwlocatie en de wens om te richten op een breder publiek, wensen initiatiefnemers de horeca-activiteiten van Brouwerij De Fontein te verruimen. Een situatieschets van de beoogde herinrichting, alsmede een verduidelijking van de verschillende beoogde bebouwingen en gebruiksfuncties, is weergegeven in de volgende figuur.

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

11

M171731.004/ASE

Molenhuis Het voornemen is om de oostelijk gelegen woning te gebruiken voor horecadoeleinden. Dit zogenaamde ‘molenhuis’ wordt gewijzigd in een horecabestemming. Dit pand is de laatste jaren in gebruik geweest als woonhuis, maar fungeerde daarvoor als watermolen van de bewoners van Kasteel Stein. Bij de situering van de beoogde functies hebben de initiatiefnemers rekening gehouden met de ligging van het pand. Het molenhuis is momenteel het dichtst bij omwonenden gelegen met als gevolg dat initiatiefnemers ter plekke een minder intensieve exploitatie wensen. Voorts beogen initiatiefnemers de geschiedenis van de oude watermolen, de oude waterloop en Kasteel Stein in beeld te brengen en kenbaar te maken aan bezoekers. De inrichting van de molenhuis zal dan ook een museaal karakter krijgen. Op de locatie zullen presentaties over de brouwerij, de historie en proeverijen worden gegeven, welke gecombineerd kunnen worden met een bezoek aan de naastgelegen brouwerij. Daarnaast biedt deze ruimt gelegenheid voor het houden van vergaderingen voor kleine groepen. Voorts zal de ontmoetingsruimte fungeren als destilleerderij waarin producten van eigen terrein en brouwerij kunnen worden verwerkt. Ook het houden van kinderfeestjes is mogelijk in de voormalige watermolen van Brouwerij de Fontein. Kinderfeestjes kunnen plaatsvinden op woensdag en zaterdagmiddag.

Tot slot hebben initiatiefnemers gemerkt dat in de nabije omgeving behoefte is aan een laagdrempelige ontmoetingsruimte voor senioren. Mogelijk zou deze ontmoetingsruimte bij kunnen dragen aan het realiseren van deze maatschappelijke doelstelling. Gelet op de nieuwe functies die wensen te worden toegekend aan de voormalige watermolen, dient een kleine keuken (pantry) aanwezig te zijn voor het serveren van kleine hapjes, koffie en thee.

12

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

M171731.004/ASE

Indien gasten bij Brouwerij de Fontein wensen te lunchen of te dineren, zullen zij worden doorverwezen naar het ‘brauhaus’. Door de lichte exploitatie wordt de impact voor de omgeving zoveel mogelijk beperkt. Het molenhuis wordt geschikt gemaakt voor het ontvangen van maximaal 51 gasten. Sluitingstijd voor de activiteiten in dit pand is rond 00.00 uur, met een uitloop van vertrekkende gasten tot 01.00 uur. Een situatietekening van de beoogde inrichting van het Molenhuis is weergegeven in de volgende figuur.

Brauhaus Initiatiefnemers hebben in de afgelopen jaren gemerkt dat het aantal bezoekers van Brouwerij de Fontein is gestegen. Om tegemoet te komen aan deze stijgende recreatiebehoefte hebben initiatiefnemers meerdere plannen uitgewerkt om toekomstgericht te werk te kunnen gaan. Eén mogelijkheid bestond uit het verbouwen van de reeds bestaande panden. Deze oplossing leidt echter niet tot een noemenswaardige capaciteitsgroei, lost de huidige logistieke problemen binnen de bedrijfsvoering niet op en zou veel impact hebben op het monumentale karakter van de bestaande bebouwing. Derhalve wensen initiatiefnemers om de horecabestemming aan de noordwestelijke zijde van onderhavig plangebied te verruimen waardoor ter plekke een bouwvlak kan worden gesitueerd. Initiatiefnemers beogen ter plekke een ‘brauhaus’ op te richten. De naam ‘brauhaus’ is van oudsher verbonden aan een horecagelegenheid die gesitueerd is bij een brouwerij. In een ‘brauhaus’ worden de ter plaatse gebrouwen bieren geconsumeerd, al dan niet in combinatie met bijpassende gerechten. De oorsprong van deze vorm van horeca ligt in Duitsland en toen in de Elzas zich ook dergelijke bedrijven vestigden, gaven ze het een Franse naam, te weten ‘brasserie’. Vanaf de 19e eeuw werden steeds meer brasserieën geopend die geen eigen bier maakten en verdween de

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

13

M171731.004/ASE

oorspronkelijke functie van de brasserie. In een ‘brauhaus’ geldt echter nog steeds dat huisgemaakte bieren worden geserveerd. Het brauhaus wordt ingericht met zitplaatsen voor ontbijt/lunch/diner, zijnde de hoofdfunctie. Daarnaast kunnen groepen een gedeelte van het gebouw afhuren voor een besloten bijeenkomst, zoals een borrel, trouwfeest of een barbecue. In dat geval is enkel sprake van een besloten feest waarbij aan de hoofdfunctie geen invulling wordt gegeven. Bij reserveringen dient altijd rekening gehouden te worden met de maximale binnencapaciteit van het brauhaus (dit in verband met het weer). Er kunnen geen groepen worden aangenomen met grotere aantallen dan in totaal binnen geplaatst kunnen worden. Het voornemen is om ter plekke een ‘brauhaus’ te realiseren dat bestaat uit twee bouwlagen. In de kelder zullen een voorbereidingskeuken, een afwasstraat en een opslagmogelijkheid voor gereed product en grondstoffen van de brouwerij en de destilleerderij worden gerealiseerd. Op de begane grond zal een kleine keuken worden gesitueerd en er zal ruimte worden geboden voor gasten die wensen te lunchen of te dineren. Rondom het ‘brauhaus’ zal het bestaande terras worden uitgebreid. Met de oprichting van het ‘brauhaus’ heeft Brouwerij de Fontein de mogelijkheid om weersonafhankelijk gasten te ontvangen.

In de wintermaanden zullen de gasten van het brauhaus plaatsnemen in de bebouwing waar zij kunnen ontbijten, lunchen of dineren. Gedurende de zomermaanden hebben de gasten echter de wens om op het terras te gaan zitten. Indien in de zomermaanden sprake is van een regenachtige dag, biedt het biedt het brauhaus voldoende plek om binnen plaats te nemen. De exploitatie van het terras richt zich dan ook hoofdzakelijk op een capaciteit die gelijk is aan de exploitatie binnen, zodat de gasten altijd gegarandeerd zijn van de beste plek bij elk weersscenario. Het aantal reserveringen voor lunch en diner zullen zowel in de zomer als in de winterperiode niet meer dan 60 personen bedragen. In de avondperiode kan extra ruimte worden gecreëerd waardoor 90 gasten kunnen worden ontvangen. Sluitingstijd voor de activiteiten in het brauhaus is rond 00.00 uur, met een uitloop van vertrekkende gasten tot 01.00 uur. Een situatietekening van de beoogde inrichting van het ‘brauhaus’ is weergegeven in de volgende figuur.

14

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

M171731.004/ASE

Proeflokaal met wintertuin Initiatiefnemers wensen in het proeflokaal met bijbehorende wintertuin (luxe overdekt binnenterras) ook ruimte te bieden voor kinderfeestjes, (besloten) borrels en feestjes, informele vergaderingen, koffietafels en workshops. Voorts zal op de bovenverdieping van het proeflokaal een kantoor worden gerealiseerd. Het proeflokaal betreft een reeds bestaande functie welke via onderhavig postzegelbestemmingsplan correct planologisch-juridisch wordt geregeld. Gelet op de nieuwe functies die wensen te worden toegekend aan het proeflokaal dient een kleine keuken aanwezig te zijn voor het serveren van kleine hapjes, kannen koffie/thee etc. Indien gasten bij Brouwerij de Fontein wensen te lunchen of te dineren, zullen zij worden doorverwezen naar het ‘brauhaus’. Het proeflokaal met wintertuin is geschikt voor het ontvangen van maximaal 50 gasten. Sluitingstijd voor de activiteiten in dit pand is rond 00.00 uur, met een uitloop van vertrekkende gasten tot 01.00 uur.

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

15

M171731.004/ASE

Een situatietekening van de beoogde inrichting van het proeflokaal met wintertuin is weergegeven in de volgende figuur.

Brouwerij De brouwerij wordt momenteel gebruikt als brouwhuis, gist-/lagertanks, afvulruimte en als opslag van grondstoffen. De brouwerij beschikt over een omgevingsvergunning beperkte milieutoets inzake de herinrichting van de brouwerij welke op 22 november 2019 is herzien (kenmerk: 2019- 206260). Initiatiefnemers hebben in 2017 een nieuwe brouwinstallatie gekocht. In 2017 is de brouwinstallatie van 500 liter vervangen door een installatie met een capaciteit van 1000 liter. Hierdoor kan er per dag geen 1000 maar 2000 liter bier worden geproduceerd. De grootte van een brouwinstallatie heeft echter geen directe invloed op de jaarproductie van een brouwerij. Het verkleint de productie-uren en maakt dat er minder vaak gebrouwen hoeft te worden omdat de batch die ineens wordt geproduceerd groter is. De afgelopen jaren is de jaarproductie van Brouwerij de Fontein geleidelijk gegroeid van ongeveer 40.000 liter (2015) naar 70.000 liter (2019, bij benadering). Na vervanging van de installatie is de productie ongeveer op deze 70.000 liter gebleven. De verandering van de installatie heeft dan ook een bedrijfseconomische beweegreden door met deze investering te korten in personeelsuren, productietijd, waterverbruik, gasverbruik etc. Naast de uitbreiding van de brouwinstallatie is ook een uitbreiding van opslagtanks vereist. Hiervoor dient een nieuwe bouwmassa te worden gerealiseerd.

16

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

M171731.004/ASE

Een situatietekening van de beoogde inrichting van de brouwerij is weergegeven in de volgende figuur.

Het realiseren van parkeervoorzieningen Het voornemen is om in het noordelijke deel van het plangebied 28 nieuwe parkeerplaatsen te realiseren. Op deze wijze wordt voorzien in afdoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Voorts wordt voorkomen dat in het openbare gebied de parkeerbalans wordt verstoord. Bij de vormgeving van deze parkeerplaats is rekening gehouden met de aanwezige landschapswaarden. Rondom de betreffende parkeervoorzieningen zal in nieuwe beplanting worden voorzien. Bovenstaande activiteiten worden niet alleen binnen de bestaande horecafaciliteiten beoogd, maar ook (gedeeltelijk) in een woonbestemming en in de omliggende tuin en weiland. Op basis van het huidige bestemmingsplan is het dus niet mogelijk om deze parkeervoorzieningen te realiseren. Voor de ontplooiing van deze activiteiten wensen initiatiefnemers een herziening van het bestemmingsplan in procedure te brengen. Herinrichting buitenterrein Het voornemen is om ter plekke van de Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein de (horeca)activiteiten te verruimen en het terrein op te schonen en opnieuw in te richten. Daarnaast wordt beoogd om het terras beperkt te verruimen. De originele molenvijver (Meulewiër) wordt teruggebracht en de oude waterloop parallel aan de noordzijde van het molenhuis wordt hersteld. Rondom het molenhuis wordt dan weer zichtbaar wat de oude functie van het gebouw was.

Er wordt een hooimijt op het terrein geplaatst waaronder trouwceremonies kunnen plaatsvinden. Er worden een aantal kleine landschapselelementen toegevoegd aan het perceel en er worden voorzieningen voor de opslag van tuinmaterialen en (natuurlijke) speelelementen voor kinderen opgericht. Op het terrein worden verschillende oude rassen (fruit)bomen aangeplant en ten behoeve van de infiltratie van het hemelwater ontstaat er een drassig terrein waarin gagel wordt aangeplant. Deze gagel staat op de rode lijst en is een smaakmaker in bier. Ook andere ingrediënten van het bier (zoals hop) worden

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

17

M171731.004/ASE

aangeplant voor een productie en educatief doeleinde. Verruimen horecabestemming Ter plekke van onderhavig plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2019’ van kracht, vastgesteld door de gemeenteraad van Stein op 16 december 2010. Brouwerij de Fontein exploiteert ter plekke van onderhavig plangebied een brouwerij en een bijbehorend proeflokaal. Op deze locatie is momenteel de bestemming ‘Horeca’ gelegen. De voor ‘Horeca’ aangewezen gronden zijn bestemd voor dag(recreatieve) horeca. In het bijzonder geldt voor de bebouwing aan de noordzijde de functieaanduiding specifieke vorm van horeca ‘Brouwerij’. Voor de bebouwing aan de zuidzijde geldt de functieaanduiding specifieke vorm van horeca ‘Proeflokaal’. In artikel 1.36 van de planregels wordt een nadere omschrijving gegeven van dag(recreatieve) horeca. Dag(recreatieve) horeca wordt omschreven als: ‘een horecasteunpunt zoals een bierproeflocaal, koffiehuis, theeschenkerij e.d.

dat overdag en in de avonduren geopend is tot maximaal 22.00 uur en in de hoofdzaak gericht is op het verstrekken van dranken al of niet in combinatie met in dezelfde onderneming bereide of bewerkte kleine gerechten voor gebruik ter plaatse en waarbij de aard en omvang van de bedrijfsactiviteit geheel of overwegend gebonden is aan een recreatieve routestructuur van dat gebied, daarbij lettend op aard en ligging van andere gebruiksvormen en het karakter van de omgeving.’ Op basis van het geldende bestemmingsplan is Brouwerij de Fontein geheel of in overwegende mate gebonden aan de recreatieve routestructuur van haar omgeving. Initiatiefnemers wensen zich in de toekomst niet alleen te richten op de recreatieve routestructuur van de omgeving, maar ook op reguliere horeca (niet per se gebonden aan de recreatieve routestructuur van het gebied). Voorts zijn de openingstijden van Brouwerij de Fontein in het geldende bestemmingsplan gemaximeerd tot 22:00 uur. Met inachtneming van de verbreding van de activiteiten, wenst Brouwerij De Fontein haar openingstijden in de avonduren te verruimen tot 01:00 uur.

2.3

Ruimtelijke effecten Ieder planvoornemen dat voorziet in nieuwbouw en/of herinrichting van een buitenterrein, gaat gepaard met het optreden van ruimtelijk-visuele effecten. Zo ook voorliggende planontwikkeling.

2.3.1

Bestaand zicht In de bestaande situatie bestaat geen volledig onbelemmerd zicht op onderhavig plangebied. Voor wat betreft de bestaande woningen aan de Ondergenhousweg en Nieuwstraat, bestaat slechts beperkt geen zicht vanwege de afschermende werking van de reeds diverse bestaande bebouwing en tuinen aldaar, waaronder de afschermende werking van het molenhuis. Daarnaast wordt het plangebied aan oostzijde omgeven met bomen. Hoogteverschillen Vanuit de overige zijden is vooraleerst vanwege bestaande hoogteverschillen in de omgeving nauwelijks zicht op de locatie. Zie schetsmatige weergave in eerstvolgende figuur.

18

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

M171731.004/ASE

Het zicht vanaf de Nieuwstraat wordt deels belemmerd door de afschermende werking van de reeds bestaande tuinen en door de lagere ligging van onderhavig plangebied ten opzichte van de straat. Ter plekke van de bestaande ingang bestaat wel een doorzicht naar het buitenterras gelegen aan de westelijke zijde van het plangebied. Het buitenterras is zichtbaar en slechts beperkt afgeschermd met enkele (tuin)beplanting. Deze zichtbaarheid beperkt zich in wezen ter hoogte van de huidige locatie zelf.

AHN hoogtekaart met kadastrale percelen en bebouwing met een aantal specifieke hoogtepunten

Bestaande groenstructuur Naast de diverse hoogteverschillen in de omgeving van onderhavig plangebied, speelt de bestaande groenstructuur direct rondom een belangrijke zichtbelemmerende rol. Vooraleerst wordt het zicht op het plangebied vanuit de woningen (tuinen) aan de Nieuwstraat 51, 53, 53a en 55 in overwegende mate belemmerd vanwege de bestaande groenstructuur aan de oostzijde van het plangebied. Vanuit de woning aan de Ondergenhousweg 13a bestaat enkel zicht op de bestaande bebouwing van het plangebied, namelijk de voormalige watermolen en het proeflokaal.

2.3.2

Nieuw zicht Ondanks dat in de bestaande situatie reeds sprake is van beperkt zicht op onderhavig plangebied vanuit diverse perspectieven, is bij voorliggende planontwikkeling veel aandacht besteed aan een zorgvuldige inpassing. Door de initiatiefnemers wordt onder andere de originele molenvijver (Meulewiër) teruggebracht en de oude waterloop parallel aan de noordzijde van het molenhuis wordt hersteld. Tevens wordt door middel van de bestaande en nieuwe beplanting een juiste herinrichting van het bestaande terrein nagestreefd. Dit om met name eventuele visuele overlast van het buitenterras en geparkeerde auto’s tot een minimum te beperken. Dit buitenterras en de geparkeerde auto’s zullen – naast een wat diepere ligging qua maaiveld dan de omliggende omgeving – grotendeels worden ‘verscholen’ achter nieuwe

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

19

M171731.004/ASE

aanplant. Aan de voorzijde van onderhavig plangebied zal worden voorzien in nieuwe aanplant waardoor het zicht op het buitenterras wordt beperkt. Het zicht op het buitenterras is vanuit de woning aan de Ondergenhousweg 13a beperkt omdat dit zal worden omgeven met nieuwe aanplant. Het zicht op het buitenterras is beperkt vanuit de Nieuwstraat omdat de tuinen van deze woningen het zicht verbloemen en daarnaast valt het buitenterras weg achter de reeds bestaande bebouwing van Brouwerij de Fontein. Ten opzichte van de woningen aan de Nieuwstraat vallen de geparkeerde auto’s volledig weg achter de reeds bestaande en aan te planten bomen en hagen. Her en der wordt tussen de parkeerplaatsen voorzien in een boom, voor het creëren van een groener karakter.

2.3.3

Conclusie ruimtelijk-visuele effecten Naast het bieden van een planologisch-juridische regeling voor de uitgebreidere horeca-activiteiten voorziet voorliggende planontwikkeling in de herinrichting van het plangebied waarbij de kwaliteit van de locatie vanuit alle opzichten wordt verbeterd. In ruimtelijk-visuele zin is daarmee sprake van een verbetering ten opzichte van de huidige situatie. Ten opzichte van de bestaande situatie wordt gestreefd naar een algehele kwaliteitsverbetering. De ruimtelijk-visuele effecten die optreden, zullen derhalve enkel leiden tot een meer aantrekkelijke ruimtelijke uitstraling.

20

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

M171731.004/ASE

3

Planologisch-juridische status

3.1

Geldend bestemmingsplan Ter plekke van voorliggend plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2019’, vastgesteld op 12 december 2019 door de gemeenteraad van Stein.

Uitsnede bestemmingsplankaart met aanduiding plangebied

Op basis van het geldende bestemmingsplan omvat het plangebied meerdere bestemmingen. Onderhavig plangebied wordt gekenmerkt door de bestemmingen ‘Agrarisch met waarden’, ‘Tuin’, ‘Horeca’ en ‘Wonen’. Tevens zijn de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 1’, ‘Waarde – Archeologie 2’, ‘Waarde – Beekdal’, ‘Waarde – Houtopstanden en houtwallen’ en ‘Waterstaat – Waterlopen’ van toepassing. Voorts zijn de functieaanduidingen ‘terras’, ‘specifieke vorm van horeca – proeflokaal’ en ‘specifieke vorm van horeca – brouwerij’ van toepassing. Op de bebouwing is de bouwaanduiding ‘bijgebouwen’ en ‘specifieke bouwaanduiding – monument’ van toepassing. Ten laatste is de locatie gelegen binnen de gebiedsaanduiding ‘geluidzone – Chemelot’. Het voorgenomen project is strijdig met het geldende bestemmingsplan omdat de initiatiefnemer horeca-activiteiten beoogd buiten de daarvoor opgenomen (functie)aanduidingen. Initiatiefnemer beoogt om op een gedeelte van de gronden met de bestemming ‘Tuin’, ‘Agrarisch met Waarden’ en ‘Wonen’ tevens de functie ‘horeca’ mogelijk te maken. Daarnaast is initiatiefnemer voornemens om de bestaande daghoreca uit te breiden naar reguliere horeca.

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

21

M171731.004/ASE

Het vigerende bestemmingsplan biedt geen (binnenplanse) mogelijkheden om het beoogde gebruik voor horecadoeleinden mogelijk te maken. Zodoende dient een separate (bestemmingsplan)procedure te worden doorlopen, waartoe een partiële herziening van het bestemmingsplan dient te worden opgesteld.

3.2

Bestemmingsplan ‘Erfgoed Stein’ De gemeenteraad van Stein heeft recent d.d. 12 april 2021 het bestemmingsplan ‘Erfgoed Stein’ in ontwerp ter inzage gelegd. Met de intrede van onderhavig bestemmingsplan wil gemeente Stein haar erfgoed beter beschermen en het erfgoedbeleid planologisch-juridisch vastleggen. Op basis van onderhavig bestemmingsplan zijn ter plaatse van het plangebied de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie’ en ‘Waarde – Historische bebouwing en gezichten’ van toepassing evenals de functieaanduidingen ‘specifieke vorm van waarde – hoge archeologische verwachting’, ‘specifieke vorm van waarde – rijksmonument’ en ‘specifieke vorm van waarde – te behouden historisch tracé’. Gelet op het feit dat betreffende dubbelbestemmingen met bijbehorende gebiedsaanduidingen van toepassing zijn op onderhavige locatie, maakt dat aanvullende voorwaarden gelden voor behoud en bescherming van te verwachten archeologische waarden, cultuurhistorische en bouwhistorische waarden. Met onderhavig voornemen worden betreffende waarden in acht genomen en worden te verrichten werkzaamheden uitgevoerd met respect voor de ter plaatse mogelijk aanwezige archeologische waarden en cultuurhistorische waarden.

22

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

M171731.004/ASE

4

Beleid In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het Rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. Het Rijksbeleid wordt besproken aan de hand van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Voor de beschrijving van het provinciale beleid is gebruik gemaakt van het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL). Het gemeentelijke beleid is ontleend aan de Ruimtelijke Structuurvisie Stein 2015 – 2025.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld, waarin de toekomstvisie wordt gegeven van het kabinet met betrekking tot onder andere de ruimtelijke ordening. Deze structuurvisie vervangt (onder andere) de Nota Ruimte. Hiernavolgend wordt ingegaan op deze structuurvisie. De structuurvisie beschrijft de principes voor de ruimtelijke inrichting in Nederland. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de beoogde ambities tot en met 2040. In de structuurvisie worden de hoofdlijnen van het beleid aangegeven, waarbij de nationale ruimtelijke hoofdstructuur van Nederland een grote rol speelt. In deze structuurvisie wordt benadrukt dat het van het grootste belang is dat de concurrentiepositie van Nederland verbetert. Hiertoe is het van belang dat ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd, te weten: 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland; 2. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid; 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Om de regeldruk te verlagen heeft het kabinet besloten dat de ruimtelijke afwegingen zo dicht mogelijk bij de burger plaats moet vinden.

Daarom zal er op basis van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte naar gestreefd worden om zoveel mogelijk verantwoordelijkheden bij de gemeenten en provincies onder te brengen. Het Rijk zal zeer terughoudend, en met name achteraf, bij het toezicht betrokken zijn. Er zijn echter wel enkele ontwikkelingen waarbij het Rijk bij voorbaat al aangeeft dat er een rijksverantwoordelijkheid aan de orde kan zijn. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien een onderwerp nationale baten/lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Voorbeelden hiervan zijn ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainport en greenports. Maar ook onderwerpen waarover internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie of werelderfgoed. Daarnaast kunnen ook onderwerpen die provincie- of landgrensoverschrijdend of een hoog afwentelingsrisico kennen een rijksverantwoordelijkheid zijn. Ontwikkelingen die niet onder het bovenstaande vallen zullen in principe alleen achteraf

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

23

M171731.004/ASE

gecontroleerd worden door het Rijk. Rijkswaterstaat en de ministeries van Defensie en EL&I zullen als direct belanghebbenden wel de plannen vooraf blijven beoordelen. De structuurvisie streeft een zorgvuldige en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen na. Hiertoe is in de structuurvisie een ladder voor duurzame verstedelijking ontwikkeld. De invulling van deze ladder wordt overgelaten aan de gemeenten en provincies. Zolang de ontwikkeling de rijksbeleidsdoeleinden niet frustreert, is er een grote mate van vrijheid voor de decentrale overheden. In paragraaf 4.2.3 wordt nader ingegaan op deze ladder voor duurzame verstedelijking. Het Rijk streeft met het opstellen van de structuurvisie een goed werkende woningmarkt in Nederland na. Dit wil zeggen dat er qua omvang, kwaliteit en differentiatie een goede balans dient te zijn. Bovendien dient er ruimte te zijn voor het in stand houden van de bereikbaarheid van Nederland en dient er rekening gehouden te worden met het behoud van de natuur. Meer specifiek heeft het Rijk in de provincie Limburg enkele belangrijke gebieden aangewezen. Het Rijk kent de Greenport Venlo en Brainport Zuidoost Nederland een belangrijke waarde toe voor de concurrentiepositie van Nederland. Het verstedelijkte gebied rondom Sittard-Geleen en Maastricht is zodoende dan ook aangewezen als een voor de concurrentiepositie essentieel gebied.

Met name de bereikbaarheid van deze gebieden verdient derhalve extra aandacht.

4.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388):           

4.1.3

project Mainportontwikkeling Rotterdam; kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen; grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daarom heen; toekomstige rivierverruiming van de Maastakken; Waddenzee en Waddengebied, en IJsselmeergebied; verstedelijking in het IJsselmeer; defensie; erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; hoofdwegen en landelijke spoorwegen; Elektriciteitsvoorziening; ecologische hoofdstructuur.

Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven.

24

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

M171731.004/ASE

4.1.4

Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is een onderdeel van het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en heeft tot taak om de monumentale, archeologische en cultuurhistorische waarden van het Nederlandse erfgoed te beschermen. Ook geeft de Rijksdienst adviezen aan eigenaren en beheerders van diverse soorten erfgoed. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft de bebouwing op de locatie Ondergenhousweg 15 aangeduid als Rijksmonument. Gezamenlijk vormen de alhier aanwezige gebouwen een cultuurhistorisch ensemble, welke worden gelinkt aan Kasteel Stein. Kasteel Stein is aan de zuidzijde van onderhavige locatie gelegen. De locatie Ondergenhousweg 15 te Stein omvat drie Rijksmonumentale gebouwen, deze zijn bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed bekend onder de volgende kenmerken: 34833 en 525964. Ook in het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied 2019’ is het monumentale karakter van het molenhuis en het proeflokaal verankerd door ter plekke de functieaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – monument’ op te nemen.

4.1.5

Conclusie Rijksbeleid De beoogde planontwikkeling levert geen strijd op met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, het Barro, de Rarro en het rijksbeleid voor cultureel erfgoed. Het Rijksbeleid is niet aan de orde, omdat sprake is van een kleinschalige ontwikkeling en er geen onderwerpen vanuit de SVIR en Barro op het plangebied van toepassing zijn. Ook gelden er vanuit de Rarro geen beperkingen ten aanzien van het planvoornemen.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 Provinciale Staten van Limburg hebben op 12 december 2014 het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) vastgesteld. In het POL2014 is de provincie opgedeeld in zoneringen. Onderhavig plangebied is gelegen binnen de zonering ‘Bronsgroene landschapszone’ en ‘Buitengebied’. Bronsgroene landschapszone De ‘bronsgroene landschapszone’ betreft de beekdalen én gebieden met steilere hellingen met een grote variatie aan functies, die in hoge mate bepalend zijn voor het beeld van het Limburgs landschap. De provinciale beleidsaccenten zijn gericht op de kwaliteit en het functioneren van het regionale watersysteem, de ontwikkeling van de landbouw in balans met de omgeving, het versterken van de kernkwaliteiten landschap en cultuurhistorie en recreatief medegebruik. Gelet op de ligging in de bronsgroene landschapszone wordt een beschrijving gegeven van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten, de wijze waarop met de bescherming en versterking van de kernkwaliteiten is omgegaan en hoe de negatieve effecten zijn gecompenseerd.

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

25

M171731.004/ASE

Schaalcontrast van zeer open naar besloten Het plangebied betreft een historisch ensemble in de kernrandzone van Stein. Voor het schaalcontrast van zeer open naar besloten is relevant dat het ensemble met enkele nieuwe gebouwen wordt uitgebreid. Dit betreffen een brauhaus en twee kleinere bouwwerken: een hooimijt en een opslag voor tuingereedschap. Het brauhaus wordt zo gesitueerd dat sprake is van clustering van bebouwing, zonder afbreuk te doen aan het historisch ensemble. De hooimijt en de opslag van tuingereedschap passen eveneens binnen het ensemble, omdat de gaard (tuin) nadrukkelijk onderdeel uitmaakt van de planontwikkeling. Het landschap ter plekke wordt niet gekenmerkt door een grote openheid welke door het planvoornemen wordt aangetast. De zone tussen het kanaal en de dorpsrand van Stein kenmerkt zich juist door de vele landschapselementen in de vorm van struweel en (knot)bomen langs de beek en weitjes met fruitbomen en hagen. Het schaalcontrast van zeer open naar besloten wordt niet aangetast. Het groene karakter Onderdeel van voorliggende planontwikkeling vormt een landschappelijk inpassingsplan. In dit inpassingsplan is vastgelegd dat bestaande en nieuwe landschapselementen dienen te worden aangeplant en duurzaam in stand dienen te worden gehouden. De landschappelijke inpassing is robuust en versterkt het groene karkater van de kernrandzone ter plekke.

Reliëf en ondergrond Het plangebied bevindt zich in het Maasdal, tussen het kanaal en de steilrand langs de Molendijk. Van zicht vanuit hoger gelegen plateaus is geen sprake. Het bestaande reliëf wordt gerespecteerd. Enkel onder het brauhaus is een kelder beoogd. Dit teneinde binnen een zo beperkt mogelijke bouwmassa toch voldoende inhoud te creëren. Rijk en gevarieerd cultuurhistorisch erfgoed Het plangebied betreft een historisch ensemble van gedeeltelijk Rijksmonumentale bebouwing aan de rand van de kern Stein. De locatie is in het verleden in gebruik geweest als watermolen bij de uitgestrekte landgoederen van kasteel Stein. De watermolen stamt uit 1729 en lag in de nabijheid van het kasteel in het buurtschap Keerend. De molen werd aangedreven door de Putbeek die zijn oorsprong had in de omgeving van Elsloo en in noordelijke richting stroomde en bij Urmond in de Maas uitmondde. Om de watermolen aan te drijven was er aan de oostzijde van de molen een molenvijver gemaakt. De watermolen en de windmolen behoorden in de Franse Tijd tot het Heerengoed Stein van de graven de Wickenburg. In 1829 werd het Heerengoed Stein verkocht aan Jospeh Maximiliaan Hyacinthe de Jaer te Luik. In verband met het zakken van het grondwaterpeil door de mijnbouw en de opkomst van de windmolens is de watermolen aan het begin van de 20e eeuw uit bedrijf genomen.

Omstreeks de 1900 zijn het waterrad en de maalinrichting verwijderd. In 1918 is bij de verkoop van de percelen geen sprake meer van een molen. Het planvoornemen voorziet onder andere in de nieuwbouw van een brauhaus. Om de uitbreiding op een logische manier te positioneren is gekeken naar het brouwproces van bier en het gebruik van het terrein. Om de bebouwing goed te verankeren in de omgeving wordt de nieuwbouw gekoppeld aan de beoogde gaard en de beek. Dit gebeurt omdat de ingrediënten van het bier komen uit de gaard en vroeger kwam het water van een brouwerij uit de beek. Met een eigen hopveld, de

26

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

M171731.004/ASE

fruitgaard en de kruidentuin kan een groot deel van de ingrediënten uit de eigen gaard komen. Door de plaatsing van de nieuwbouw komt het terras centraler op het terrein te liggen en krijgt het een betere verbinding met zowel de nieuwe bebouwing als de tuin en de gaard. Het molenhuis verandert van een woonfunctie naar een (lichte) horecafunctie. Dit is gunstig, omdat het monument op deze wijze voor een grotere groep mensen toegankelijk wordt dan enkel voor bewoners. Gelet op het vorenstaande zijn de beoogde ontwikkelingen in overeenstemming met de monumentale waarden van het ensemble. Het cultuurhistorisch erfgoed wordt dan ook niet aangetast door de beoogde ontwikkeling. Zone Buitengebied De gronden die gelegen zijn in de zone ‘Buitengebied’ betreffen alle gronden in het landelijk gebied die niet zijn gelegen in de ‘Goudgroene natuurzone’, ‘Zilvergroene natuurzone’ en/of ‘Bronsgroene landschapszone’. Het betreffen met name gronden met een agrarisch karakter, waarbij (o.a.) ruimte wordt gegeven voor doorontwikkeling van agrarische bedrijven. De provinciale beleidsaccenten in de zone ‘Buitengebied’ zijn gericht op ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe (landbouw)bedrijfslocaties, het terugdringen van de milieubelasting vanuit de landbouw en de kwaliteit en het functioneren van de ondergrond.

Uitsnede kaart ‘zoneringen’ POL2014 met ligging plangebied

4.2.2

Omgevingsverordening Limburg 2014 Naast de indeling in zoneringen is tevens sprake van diverse provinciale beschermingsgebieden, waartoe op grond van de Omgevingsverordening Limburg 2014 specifieke regelgeving geldt. Blijkens de kaart ‘Milieubeschermingsgebieden’ is onderhavige locatie gelegen buiten de beschermingsgebieden opgenomen in de Omgevingsverordening Limburg 2014.

Bestemmingsplan Ondergenhousweg 15 en 15a te Stein Aelmans Ruimte, Omgeving & Milieu BV

27

M171731.004/ASE

Uitsnede kaart ‘milieubeschermings-gebieden’ Omgevingsverordening Limburg 2014 met globale ligging plangebied

4.2.3

Ladder voor duurzame verstedelijking De zogenaamde ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is opgenomen in artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt1: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De ladder voor duurzame verstedelijking is door de provincie verankerd in de Omgevingsverordening Limburg 2014 (OvL2014) in artikel 2.2.2, lid 1. Aanvullend op deze ladder heeft de provincie daarin bepaald dat tevens de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen moet worden onderzocht. Uitgangspunt voor toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is dat sprake dient te zijn van een stedelijke ontwikkeling. Conform artikel 2.2.1 van de OvL2014 is de definitie van een stedelijke ontwikkeling een ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Van een dergelijke ontwikkeling is in casu geen sprake. Het plan is derhalve niet aan de Ladder getoetst. 4.2.4

Limburgs Kwaliteitsmenu Voor (ruimtelijke) ontwikkelingen buiten de zogenaamde ‘rode contouren’ heeft de provincie Limburg de beleidsregel ‘Limburgs Kwaliteitsmenu’ (LKM) in het leven geroepen. In deze beleidsregel geeft de provincie de Limburgse gemeenten een handreiking op welke wijze deze om moeten gaan

1 Met ingang van 1 juli 2017 is het ‘Besluit van 21 april 2017 tot wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in verband met de aanpassing

van de ladder voor duurzame verstedelijking’ in werking getreden. Dit besluit heeft tot doel een vereenvoudiging van de ladder door te voeren, waarbij de treden van de ladder is komen te vervallen en dat het begrip ‘actuele regionale behoefte’ is vervangen door ‘behoefte’.