Document · PDF

bijlage 5 Exploitatieplan Bramert-Nrd 1e herziening incl bijlagen.pdf

Oordeelsvormende raadsvergadering 23 juni 2022, gemeente SteinBij agendapunt: Raadsvoorstel Partiele herziening bestemmingsplan Bramert - Noord32.557 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

3.2.

Ligging van het plangebied Het plangebied is globaal gelegen ten noorden van de kern Urmond. Op onderstaande kaarten is met een rode lijn globaal de ligging van het gebied weergegeven. De exacte begrenzing staat onder § 1.7 weergegeven.

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

3.3.

Uitsnede (bron: : www.maps.google.nl)

Bestemming van de onroerende zaak Vigerend bestemmingsplan De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Bramert Noord” van de gemeente Stein, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 26 januari 2010. In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot “uit te werken wonen”, “sport”, “wonen”, “Bedrijf” en bijbehorende voorzieningen. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van Fragment verbeelding het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0971.BramertNoord-VG01).

zijn

via

1137.4-D2d Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Stein | Inbrengwaarde Partiële herziening Bramert-Noord

Blad 13.

Partiële herziening In de partiële herziening is de vigerende bestemming overgenomen. Het deel van het bestemmingsplan dat ondertussen is uitgewerkt is echter niet meegenomen.

Fragment verbeelding

Gemeente Stein | Inbrengwaarde Partiële herziening Bramert-Noord

Blad 14.

Waardering

4.1.

Inleiding De opdracht omvat het ramen van de inbrengwaarde. Hieronder wordt een toelichting op de uitgangspunten gegeven die zijn gehanteerd voor het vaststellen van de inbrengwaarde van de gronden.

4.2.

Wettelijk kader Volgens artikel 6.13 van de Wro moet in de exploitatieopzet voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde van de gronden worden gemaakt. Deze inbrengwaarden worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden tot de kosten, die redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied (deze kosten zijn vooralsnog niet in de inbrengwaarde verrekend). In de Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel wordt aangegeven dat de inbrengwaarde gebaseerd dient te worden op de verkeerswaarde van de grond. Hierbij zijn net als bij de Wet voorkeursrecht gemeenten, artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet van toepassing verklaard.

Bij percelen die zijn onteigend, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet.

4.3.

Complex Om te bepalen of de ontwikkelingen tot één of meerdere complexen behoren, is zowel de ruimtelijke en functionele samenhang tussen de ontwikkelingen van belang, als de ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden. Op basis van de functionele en ruimtelijke samenhang zijn ondergetekenden van oordeel dat er sprake is van één complex Bramert-Noord.

4.4.

Relevante gegevens exploitatieplan Indien wordt gekeken naar het exploitatieplan volgen daaruit de volgende kenmerken voor het exploitatiegebied:  Totale oppervlakte 23.02.47 ha.  Uitgeefbaar (60,65%) 13.96.44 ha in de categoriën: o Projectmatig betaalbaar; o Projectmatig middelduur; o Projectmatig vrije sector; o Particuliere kavels;

Gemeente Stein | Inbrengwaarde Partiële herziening Bramert-Noord

     

4.5.

Blad 15.

o Sport. De opbrengsten voor de woningbouw zijn geraamd tussen de € 135,00 per m 2 en de € 230,00 per m 2. De gemiddelde opbrengst voor grondgebonden woningen bedraagt € 201,00, hetgeen binnen de bandbreedte valt die in deze regio gebruikelijk is. De kosten voor grondmechanisch onderzoek op € 165.000,00. De kosten voor bouw en woonrijp maken op € 8.323.145,00 (= € 36,15 per m2). Project onvoorzien is geraamd op 15%, hetgeen gelet op de voornoemde kosten niet vreemd overkomt. De kosten voor een ontsluitingsweg en geluidswal zijn geraamd op € 1.305.000,00. De overige kosten zijn geraamd op basis van de plankostenscan.

Overwegingen bij de waardering Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de deskundigen een swot-analyse3 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen deskundigen tot de volgende analyse. Strengths  De eerste fase van het plan komt uiteindelijk in de uitvoeringsfase.  Gunstig gelegen.  Weinig opstallen in het plangebied.

Weaknesses  De afgelopen 10 jaar heeft er geen ontwikkeling plaatsgevonden, ondanks de opgaande markt. Gelet op het aantal woningen is het maar de vraag hoeveel woningen uiteindelijk worden gerealiseerd en wanneer deze worden gerealiseerd.  Het grondeigendom is zeer versnipperd.

Opportunities  Door de ruimte in het plan kan er worden gekozen voor een organische uitwerking, waarbij als eerste de onbebouwde gronden kunnen worden ontwikkeld, hetgeen de ontwikkeling makkelijker maakt.  Het plan kent voornamelijk woningen in de duurderdere categoriën, hetgeen gunstig is voor de grondexploitatie.  Op het moment dat er nieuwe contracttanten zijn bij NEDcar en de productie fors kan worden uitgebreid, kan dit een positief effect hebben op de vraag in de regio.

Threats  De afzetsnelheid van de woningen.  De landelijke trend om steeds meer betaalbare woningen en sociale woningen te willen realiseren, hetgeen nadelig is voor de grondexploitatie.  Onzekerheden met betrekking tot de toekomst van NEDcar, waardoor de werkgelegenheid van een grote speler op de markt niet zeker is.

3 Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats

Gemeente Stein | Inbrengwaarde Partiële herziening Bramert-Noord

4.6.

Blad 16.

Gebruikte methode Voor het waarderen van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde bepaald aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te waarderen object (vergelijkingsmethode). 2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode. 3. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten. Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de deskundigen gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode en de residuele waardebepalingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak.

Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera. De residuele waardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de productiekosten (stichtingskosten en indien van toepassing vervaardigingskosten voor bouwrijpe en uitgeefbare grond) in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal zou kunnen besteden bij verwerving van de grond in geval van een neutraal resultaat van deze marktwaarde minus deze productiekosten. Van belang bij de residuele waardebepalingsmethode is te onderscheiden voor welke staat van onbebouwde grond de waardebepaling van de gronden wordt uitgevoerd: in ruwe staat of in bouwrijpe staat. Dit komt tot uitdrukking in de geraamde productiekosten. De productiekosten in de waardebepaling voor onbebouwde gronden in bouwrijpe staat bestaan uit stichtingskosten.

De productiekosten in de waardebepaling voor onbebouwde gronden in ruwe staat bestaan uit stichtingskosten en uit vervaardigingskosten voor onder andere het wijzigen van het bestemmingsplan, bouwrijp maken van de gronden en woonrijp maken van het openbaar gebied. Bij de residuele waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel van grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W). De residuele waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG. Bij het bepalen van (voornoemde) residuele waarde dient rekening gehouden te worden met de risico’s en onzekerheden van deze methode. Zo heeft het Gerechtshof Den Haag in haar uitspraak van 29 januari 2019 (C/10/428853/HA ZA 13-730) aangegeven dat zelfs de residuele grondwaardeberekening met de grootst mogelijke deskundigheid en zorgvuldigheid wordt uitgevoerd en de uitkomsten van die methode onvoldoende betrouwbaar zijn om op grond daarvan het resultaat van de vergelijkingsmethode aan te passen. Deze uitspraak ligt in lijn met de IVS 410 Ontwikkelingsvastgoed. 1137.4-D2d

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Stein | Inbrengwaarde Partiële herziening Bramert-Noord

Blad 17.

Daarin staat aangegeven dat de grondwaarde van ontwikkelingsvastgoed zeer gevoelig kan zijn voor wijzigingen in uitgangspunten of prognoses met betrekking tot de inkomsten of opbrengsten van het voltooide project of de ontwikkelingskosten die moeten worden gemaakt. Dit blijft het geval, ongeacht de gehanteerde methode of methoden, of hoe zorgvuldig de verschillende inputparameters ook worden onderzocht met betrekking tot de waardepeildatum. Bovenstaande gevoeligheid wordt door deskundigen onderschreven. In onderhavig geval is er echter wel de beschikking over een exploitatieplan waarin zowel de te maken kosten alsmede de te verwachten opbrengsten gemotiveerd in zijn opgenomen. Ondanks dat de feitelijke kosten en opbrengsten zeker zullen afwijken, geven deze gegevens wel een beeld van de grondexploitatie. In onderhavig geval dient echter rekening gehouden te worden dat naast de algemene gevoeligheden zoals zijn omschreven er ook nog specifieke gevoeligheden zijn doordat het een uit te werken plan is met een lange exploitatieperiode. De feitelijke kosten en opbrengsten zijn dan ook pas inzichtelijk op het moment dat het plan verder wordt uitgewerkt. Dit houdt in dat rekening gehouden dient te worden dat de opgenomen ramingen slechts een globaal karakter hebben.

4.7.

Referentietransacties Indien naar referentietransacties in het exploitatiegebied wordt gekeken, blijkt dat de meeste transacties in de periode 2007 t/m 2011 hebben plaatsgevonden. Deze transacties staan genoemd in het taxatierapport uit mei 2012 en hebben een prijsniveau van € 35,00 per m 2. Sindsdien heeft er op 31 december 2018 een transactie. Dit is het perceel kadastraal bekend als gemeente Urmond, sectie D nummer 94. Dit perceel is echter tezamen verkocht met een drietal percelen die zijn gelegen buiten het plangebied. De verkoop betreft een verkoop tussen aan elkaar gelieerde ondernemingen waarbij tevens geen splitsing heeft plaatsgevonden. Derhalve kan deze transactie niet als referentie gebruikt worden. Voorts hebben op 13 mei 2020 twee transacties plaatsgevonden (Hyp4: 78051/121, Hyp4 : 78051/120) van ieder 1/8 deel van de percelen kadastraal bekend als gemeente Urmond, sectie C, nummers 1004 en 1006. Deze zijn in verpachte staat geleverd voor omgerekend naar de waarde van het gehele eigendom van € 33,00 per m 2. De overige delen van deze percelen zijn op andere data geleverd voor een gelijke koopsom. Uit de akte met kenmerk Hyp4 : 78030/90 blijkt dat het perceel kadastraal bekend als gemeente Urmond, sectie C, nummer 894, op 8 mei 2020 is geleverd voor € 35,00 per m 2.

Indien in een groter gebied in Limburg wordt gekeken, komen de volgende referenties naar voren: In het taxatierapport 2e herziening Exploitatieplan Laarveld in Weert (d.d. 20 maart 2020) komen de deskundigen tot een grondwaarde van € 40,00 per m². In het rapport wordt voornamelijk gebruik gemaakt van indirecte referenties. Dit komt omdat de afgelopen jaren weinig bruikbare referenties hebben plaatsgevonden. In het rapport staat aangegeven dat er ook navraag heeft plaatsgevonden bij lokale taxateurs die dat beeld bevestigen. Voor het project “Op de Konie” 2018 te Stevensweert, dat voorziet in de komst van 29 woningen is de inbrengwaarde door Meander geschat op € 40,00 per m² (25 oktober 2018). In het taxatierapport “Inbrengwaarde exploitatieplan Linne Zuidoost 2 e herziening, gemeente Maasgouw” d.d. 9 juli 2020 is de inbrengwaarde geraamd op € 40,00 per m².

Gemeente Stein | Inbrengwaarde Partiële herziening Bramert-Noord

Blad 18.

Indien naar de bovenstaande rapporten wordt gekeken, blijkt dat deze danwel naar andere rapporten verwijzen, danwel zeer gedateerde referenties kennen. Dit is deels verklaarbaar omdat de markt voor ruwe bouwgrond in Limburg de afgelopen jaren stil lijkt te hebben gelegen. De meeste ontwikkelingen vinden nog steeds plaats op posities die voor de crisis waren verworven. In sommige gevallen zelfs op posities die voor de crisis reeds in ontwikkeling waren. Ondanks voornoemd beeld houdt dit niet in dat er geen referenties beschikbaar zijn. Uit onderzoek zijn 3 referenties naar voren gekomen. In de gemeente Horst aan de Maas is het project Luisch Hof Broekhuizen in procedure. Dit project bestaat uit 41 woningen. De grond waarop het project wordt gerealiseerd is op 13 november 2020 verkocht voor € 48,22 per m² (Hyp4 : 79645/129). De gronden in het project “Linne Zuid Oost” zijn op 23 november 2018 verkocht. Voor de inbrengwaarde zijn deze (2015) geraamd op € 27,50 per m². Uit de akte van levering (Hyp4 : 74439/151) blijkt echter dat 7.57.10 ha is verkocht voor € 59,44 per m². De gemiddelde verwervingsprijs voor alle gronden in dit plan (10.86.49 ha) bedroeg echter € 44,33 per m². Naar oordeel van taxateurs sluit deze benadering het beste aan bij de complexprijs.

Verder hebben de deskundigen nog kennis genomen van een transactie uit 2017 waarbij bijna 18 ha bouwgrond is verkocht gelegen in Roermond, Grubbenvorst, Venlo en Beesel. In de akte staat de koopsom niet gespecificeerd per locatie, zodat alleen kan worden geconcludeerd dat gemiddeld € 81,59 per m² is betaald. Gelet dat er geen specificatie is opgenomen, kan deze akte niet verder worden geanalyseerd. Wel blijkt hieruit dat er ook partijen zijn die forse bedragen willen betalen. Indien naar bovenstaande gegevens wordt gekeken, blijkt het zwaartepunt van de referenties te liggen tussen de € 40,00 en de € 50,00 per m². Indien echter naar kleinere projecten wordt gekeken blijkt dat er ook hogere koopsommen worden betaald. Doordat deze doorgaans beter in de wegen zijn gelegen, sneller kunnen worden afgezet en minder risico hebben, is dit echter wel te verklaren. Hierdoor zijn deze echter niet vergelijkbaar met de te taxeren onroerende zaak. Voornoemde transacties laten zien dat na een lange periode van prijsstabilisatie in Limburg de prijzen van ruwe bouwgrond uiteindelijk zijn gestegen.

4.8.

Residuele grondwaarde Op basis van de gegevens uit het exploitatieplan hebben de taxateurs de residuele grondwaarde berekend, Daarbij zijn de taxateurs uitgegaan van een marktconforme disconteringsvoet van 6%. Hierbij is rekening gehouden dat het exploitatieplan al uitgaat van een looptijd tot 31 december 2031, maar gelet op de afzetsnelheid in de afgelopen jaren het zeker niet zeker is dat deze ook wordt behaald. Deze berekening sluit op een residuele waarde, zonder rekening te houden met extensieve verwevingen van afgerond € 26,19 per m2. Indien wel rekening wordt gehouden met de extensieve verwervingen zal de residuele waarde nog lager uitvallen. Naar oordeel van de taxateurs zal een redelijk handelend en denkend koper daar geen rekening mee houden, omdat er ook varianten zijn te bedenken waarbij de aanwezige opstallen blijven staan en niet hoeven te worden verworven/gesloopt,

Gemeente Stein | Inbrengwaarde Partiële herziening Bramert-Noord

4.9.

Blad 19.

Complexprijs Indien naar de residuele grondwaarde wordt gekeken, zonder de extensieve verwervingen, blijkt dat deze lager ligt dan de historische aankopen en de referenties in de omgeving. Indien rekening zou worden gehouden met de extensieve verwervingen ligt deze waarde nog lager. De taxateurs zijn van oordeel dat in dit specifieke geval een redelijk handelend en denkend koper geen rekening zou houden met de extensieve verwervingen, omdat de gemeente de afgelopen jaren nog heeft ingestemd met de bouw van deze bouwwerken. Het lijkt dan ook niet voor de hand te liggen om aan te nemen dat deze op korte termijn gesloopt zullen gaan worden. Zeker niet omdat er in het plangebied vooralsnog genoeg ruimte is om de woningen te realiseren. Zoals eerder is opgemerkt is de residuele grondwaarde een zeer gevoelige berekening. De uitkomst is daarbij gebaseerd op diverse aannamen. Een redelijk handelend en denkend koper zal deze dan ook met terughoudendheid toepassen. Wel geeft deze berekening in dit geval aan dat er vanuit de grondexploitatie weinig ruimte lijkt te zijn. Indien relevante gegevens worden verzameld zou een redelijk handelend en denkend koper bij zijn waardeoordeel rekening houden met de volgende factoren: o

De historische verwervingsprijs van € 35,00 per m 2 die tot 2020 niet is gewijzigd. De laatste transacties voor deze prijs hebben echter betrekking op gronden die thans aan snede zijn. De opgaande markt sindsdien, waaruit blijkt dat de transactieprijzen voor complexen die in ontwikkeling zijn nu tussen de € 40,00 en de € 50,00 liggen. De stijging over de afgelopen 10 jaar is dan ook zeer beperkt. De beperkte residuele waarde van slechts afgerond € 26,00 per m2.

Naar oordeel van de taxateurs zullen een redelijk handelend en denkend koper en verkoper gelet op de huidige marktontwikkelingen de historische verwervingsprijs als ondergrens aanhouden. De marktomstandigheden zijn thans immers beter dan in de afgelopen jaren en de grondprijzen zijn landelijk gezien fors gestegen. Uit de referenties blijkt dat de prijsstijging in midden- en zuid Limburg maar beperkt is. De residuele grondwaarde laat echter zien dat er vanuit de exploitatie slechts een beperkte ruimte is en dat de residuele grondwaarde lager ligt dan de historische verwervingsprijzen in het complex. Deze exploitatie is echter gebaseerd op een globaal plan en kan zeker nog geoptimaliseerd worden. Maar zelfs bij een optimalisatie zal de residuele grondwaarde niet gelijk boven de historische verwervingsprijs uitkomen. Een redelijk handelend en denkend koper zal daarbij tevens rekening houden dat de landelijke trend is dat er steeds meer socialeen middeldure woningen in de projecten moeten worden gerealiseerd. Het huidige programma kent vooral duurdere woningen. Een aanpassing van dit programma zou een negatief effect hebben op de grondexploitatie. Tevens is het project Bramert-Noord een project met een lange geschiedenis waarbij nu uiteindelijk de eerste woningen worden gerealiseerd. Of alle woningen uiteindelijk worden gerealiseerd en zo ja, wanneer is daarmee geen gegeven.

Naast de mogelijkheden om de exploitatie nog te verbeteren hebben de taxateurs tevens overwogen dat de residuele grondwaarde zeer laag is en dat uit het referentieonderzoek is gebleken dat voor dergelijke lage bedragen geen transacties meer plaatsvinden. Op basis van voornoemde overwegingen komen de taxateurs per heden tot een complexwaarde van € 35,00 per m2.

Gemeente Stein | Inbrengwaarde Partiële herziening Bramert-Noord

4.10.

Blad 20.

Back-testing Gloudemans heeft de onroerende zaak in 2012 getaxeerd. Gelet op het feit dat dit meer dan 10 jaar geleden is, hoeft op basis van de reglementen van het NRVT geen back-testing plaats te vinden. De taxateurs merken op dat in zijn algemeenheid verwacht kan worden dat de grondwaarde in de afgelopen 10 jaar gestegen zou zijn. Uit het rapport lijkt echter dat dit niet het geval is. De residuele grondwaarde laat zien dat deze ruimte er niet is. Waar landelijk gezien geconcludeerd kan worden dat de prijzen stijgen, is dat in Limburg in veel mindere mate het geval. Waar landelijk gezien er sprake lijkt van een grondhonger, waardoor veel wordt overboden, blijkt dit niet uit de referenties in Limburg. Daarnaast geeft de grootte van de locatie in combinatie met de ligging ook risico’s, waardoor de markt terughoudend zou zijn. Ondanks de algemene verwachting dat de grondwaarde is gestegen, is het hierdoor goed te verklaren waarom er in dit project geen stijging heeft plaatsgevonden van de grondwaarde.

4.11.

Onzekerheden waardering Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan onder andere het gevolg zijn van: 

  

Onzekere marktomstandigheden. Op de peildatum is er sprake van een COVID-19 pandemie. Een crisis met een dergelijk grote omvang leidt veelal tot plotselinge vraaguitval, als gevolg waarvan er nauwelijks tot geen transacties plaatsvinden. De effecten zullen zich per sector op verschillende manieren manifesteren. Een marktwaarde vaststellen onder deze omstandigheden gaat met veel onzekerheden gepaard, omdat recente transacties van voor de COVID-19 pandemie veelal niet meer vergelijkbaar te maken zijn. Door deze buitengewone marktomstandigheden is er een aanzienlijke onzekerheid ontstaan met betrekking tot de taxatie-uitkomst. Gebrekkige informatievoorziening door de eigenaar/opdrachtgever; Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; Gevoeligheden van de gehanteerde taxatiemethodiek.

Als gevolg van bovenstaande onzekerheden dient bij iedere taxatie rekening gehouden te worden met een marge. Deze marge zal per object en locatie afwijken en ontstaat door de inefficiëntie van de vastgoedmarkt (marktonzekerheid) en de afwijking die eigen is aan de menselijke schatting. Indien naar de jurisprudentie over dit onderwerp wordt gekeken blijkt dat in de rechtspraak4 in zijn algemeenheid een marge wordt aangehouden van 10% naar beneden en 10% naar boven - oftewel een bandbreedte van 20% wordt acceptabel geacht. Deze marge komt ook naar voren in de literatuur 5. Voor minder courante objecten wordt een grotere bandbreedte aanvaard6. 4

Zie onder andere de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 18 september 2019 met kenmerk ECLI:NL:RBOT:2019:7362 Zie ook ‘Taxatieleer Vastgoed 1’ geschreven door Peter C. van Arnhem, Tom M. Berkhout en George G.M. ten Have (Zesde druk, pagina 110 en 111) wordt gesproken over de 10%-regel. Een afwijking van 10% in de waardebepaling is niet ongewoon. 6 Schekkerman (2004) concludeerde: “Uit analyse blijken de verschillen dermate groot dat ook hierdoor een bandbreedte van plus en min 10-20% bij taxaties ten opzichte van de uiteindelijke transactie goed te verklaren zijn. Deze bandbreedte zal kleiner zijn als 5

Gemeente Stein | Inbrengwaarde Partiële herziening Bramert-Noord

Blad 21.

Voor het onderhavige object wordt door de taxateurs opgemerkt dat dit een minder courant object is. Tevens ontbreken er recente referentietransacties in het plangebied. Op basis hiervan wordt uitgegaan van een marge van +/- € 5,00 per m2.

4.12.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering In onderhavig advies zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.

4.13.

Finale waardering Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie is de inbrengwaarde per eigenaar als volgt geraamd: Eigenaar XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Oppervlakte

Inbrengwaarde

85712

€

3.950.000,00

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

35330

€

1.236.550,00

2370

€

82.950,00

5877

€

205.695,00

XXXXXXXXXXXXX

4560

€

159.600,00

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

3041

€

106.435,00

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

13510

€

472.850,00

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

1310

€

45.850,00

4250

€

148.750,00

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

2880

€

100.800,00

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

9240

€

323.400,00

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

2060

€

385.000,00

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

1960

€

68.600,00

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

8773

€

307.055,00

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

2400

€

84.000,00

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXX

1025

€

35.875,00

2375

€

83.125,00

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXX

1240

€

43.400,00

3625

€

126.875,00

XXXXXXXXXXX

38709

€

1.766.815,00

€

9.733.625,00

Totaal € 9.733.625,00 (zegge: negen zeshonderdvijfentwintig euro)

miljoen

zevenhonderddrieëndertigduizend

de courantheid van een object toeneemt en groter zijn bij een zeer incourant object. Een ieder die met taxaties te maken heeft, zal rekening moeten houden met te verwachten afwijkingen in de bandbreedte van 5 tot 20%. Bij incourante vastgoedobjecten zouden de afwijkingen zelfs nog groter kunnen zijn. 1137.4-D2d Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Stein | Inbrengwaarde Partiële herziening Bramert-Noord

Blad 22.

Nuland, 10 februari 2022

De deskundigen,

F.C.L.G. Schavemaker

S. Nonnekens

Gemeente Stein | Inbrengwaarde Partiële herziening Bramert-Noord

Blad 23.

Plausibiliteitsverklaring Ondergetekende, Bedrijfsnaam Naam

Adres Woonplaats

Gloudemans ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur 6207912 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT586908102 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Wonen, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed), D0223 (LRGD), Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) en Register DOBS Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH

Verder hierna te noemen: “toetsend deskundige”, Verklaart: 1.

2. 3. 4.

6. 7. 8.

Toetsend deskundige heeft onderhavig advies dat is opgesteld door ir. F.C.L.G. Schavemaker RT en S. Nonnekens BBE met kenmerk 1137.4-D2d beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Toetsend deskundige heeft het advies d.d. 10 februari 2022 beoordeeld. Toetsend deskundige heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. Toetsend deskundige heeft het complete advies met alle bijbehorende bijlagen bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen. Toetsend deskundige is niet of niet recent zelf betrokken geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan. De onder 1 genoemde deskundige(n) is/zijn verantwoordelijk voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens. Toetsend deskundige heeft zelf geen interne of externe inspectie van het object gedaan. De in het advies opgenomen waarderingsmethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst. Tevens is beoordeeld of de inhoud van het advies in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden. Op basis van de beoordeelde stukken is toetsend deskundige van mening dat de getaxeerde waarde in het advies plausibel is en dat het advies voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is.

Aldus door toetsend deskundige, Nuland, 10 februari 2022

T.A. te Winkel

Gemeente Stein | Inbrengwaarde Partiële herziening Bramert-Noord

Blad 24.

Bijlagen 1.

Toelichting per eigenaar

1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

Toelichting per perceel 1. 1.1.

Eigenaar: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

1.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied Gemeente

sectie

nummer

grootte

Urmond

818

1.11.10 ha

te taxeren gedeelte 1.11.10 ha

Urmond

819

0.34.30 ha

Urmond

809

0.27.00 ha

Urmond

820

3.55.50 ha

3.46.05 ha

Urmond

908

1.18.25 ha

Urmond

796

0.76.40 ha

Urmond

1.37.10 ha

1.08.67 ha

Urmond

195

0.51.50 ha

0.29.92 ha

Urmond

328

0.09.50 ha

0.05.43 ha

Totaal

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

8.57.12 ha

Blad 2. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

1.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak bestaat uit een rundveestal behorende bij het agrarische bedrijf dat aan de overzijde van de Molenweg Zuid 2a is gelegen. Volgens informatie uit de Bagviewer is voor de kleine runveestal uit 1982 reeds een sloopvergunning verleend. Deze heeft een bebouwde oppervlakte van circa 740 m2. De grote rundveestal is gebouwd in 2016 en heeft een oppervlakte van circa 2.265 m2. Uit de luchtfoto’s blijkt dat de zonnepanelen op de oude stal van na 2016 zijn. De bedrijfswoning en overige bedrijfsopstallen aan de overzijde vallen buiten het exploitatiegebied.

Het globale beeld van de onderhoudsstaat en bouwkundige toestand van de stal uit 2016 is goed. De onderhoudstoestand van de kleinere stal is redelijk. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn.

1.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster zijn de percelen niet belast met zakelijke rechten.

1.5.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

1.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken Voor het deel waarop de stallen staan is op 26 februari 2015 een ongevingsvergunning verleend waarin is afgeweken van de vigerende bestemming. Op basis van deze vergunning zijn de thans aanwezige stallen vergund. De overige gronden zijn gelegen in het bestemmingsplan Bramert-Noord dat is vastgesteld op 26 januari 2010. Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische mogelijkheid om een nieuwe woonwijk te realiseren met bijbehorende werken en sportvelden.

Blad 3. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

1.7.

Toebedachte bestemming van de onroerende zaken De toebedachte bestemming is gelijk aan die in 2010 is vastgesteld. Doordat de gemeente een deel van dit plan uitwerkt en deze uitwerking niet geheel passend is in de uitwerkingsregels, is daarvoor een aparte planologische procedure opgestart. De herziening van het exploitatieplan heeft voornamelijk tot doel om ervoor te zorgen dat het totaal aantal bouwmogelijkheden niet toeneemt.

1.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De locatie is gelegen tegen de kern van Urmond. Door deze ligging is de locatie gunstig gelegen voor een eventuele uitbreiding. Objectbeoordeling De te taxeren objecten betreffen voornamelijk ongebouwde percelen. Hierdoor zijn er weinig fysieke belemmeringen voor herontwikkeling. Met betrekking tot de aanwezige stallen wordt opgemerkt dat deze samen met de bijbehorende grond een economische eenheid vormen. Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid/gebruik is op basis van het feitelijke gebruik goed. Er is een grote vraag naar agrarische gronden. Met betrekking tot het voorgenomen gebruik wordt opgemerkt dat er geen huurmarkt bestaat voor ruwe bouwgrond. Mate van verkoopbaarheid De mate van verkoopbaarheid op basis van het huidige gebruik (op basis van een agrarische waarde) wordt als goed beoordeeld. Met betrekking tot de mate van verkoopbaarheid als ruwe bouwgrond wordt opgemerkt dat de voorliggende plannen reeds 10 jaar oud zijn. Als gevolg van de economische crisis zijn deze nog niet van de grond gekomen. Thans zijn de plannen echter uitgewerkt om de eerste 50 woningen te realiseren. De te taxeren gronden zullen pas aan snede komen nadat deze 50 woningen zijn verkocht.

Gelet op de grootte van het plangebied zal een redelijk handelend en denkend koper er rekening mee houden dat het nog niet zeker is dat er dan voldoende markt is om de resterende 350 woningen te realiseren. Dit is sterk afhankelijk van de vraag op dat moment. Ondanks er dus een grote vraag is naar bouwlocaties zal een redelijk handelend en denkend koper dan ook terughoudend zijn bij het verwerven van gronden op deze locatie. Derhalve wordt de mate van verkoopbaarheid als redelijk omschreven.

1.9.

Toelichting waardebepaling Aangezien de gemeente niet voornemens is de onroerende zaak te onteigenen, is de inbrengwaarde gebaseerd op de verkeerswaarde van de onroerende zaak. Dit houdt in dat er geen rekening is gehouden met de schadeloosstelling voor de bedrijfsvoering. Uit de ruimtelijke onderbouwing van de omgevingsvergunning blijkt dat het gehele bedrijf uit circa 79 ha bestaat. Een klein deel van deze grond is gelegen in het exploitatiegebied. Dit houdt in dat de gronden in het exploitatiegebied en het bedrijf niet perse een economische eenheid vormen. Immers na de verkoop van de gronden zou het bedrijf met de overige gronden en aankoop/pacht van vervangende gronden nog steeds levensvatbaar zijn. Nu het bedrijf en de gronden geen economische eenheid vormen zijn het bouwblok en de agrarische gronden afzonderlijk gewaardeerd. De aanwezige opstallen zijn gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit omdat deze een onderdeel vormen van het gehele bedrijf en doordat er geen transacties beschikbaar zijn van afzonderlijke bedrijfsonderdelen. Op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde komen de taxateurs tot de volgende waardering:

Blad 4. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

Omschrijving

Aantal

eenheid

€ / eenheid

Totaal

Melkveestal

2.265 m2

€

425,00 €

962.625,00

Oude stal

740 m2

€

150,00 €

111.000,00

Kuilplaat

480 m2

€

40,00 €

19.200,00

€

15.000,00

Bouwblok

1.13.40 ha

€

20,00 €

226.800,00

Overige kavels

7.43.72 ha

€

35,00

€

2.603.020,00

Totaal

€

3.937.645,00

Totaal afgerond

€

3.950.000,00

Overige voorzieningen

Blad 5. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

2. 2.1.

Eigenaar: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

2.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied Gemeente

sectie

nummer

grootte

Urmond

814

1.71.10 ha

te taxeren gedeelte 1.71.10 ha

Urmond

815

1.54.30 ha

Urmond

895

0.27.90 ha

Totaal

3.53.30 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

2.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak bestaat uit een drietal agrarische percelen in het gebied.

2.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster zijn de percelen niet belast met zakelijke rechten.

Blad 6. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

2.5.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

2.6.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken De gronden zijn gelegen in het bestemmingsplan Bramert-Noord dat is vastgesteld op 26 januari 2010. Dit bestemmingsplan voorziet in de planologische mogelijkheid om een nieuwe woonwijk te realiseren met bijbehorende werken en sportvelden.

2.7.

2.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De locatie is gelegen tegen de kern van Urmond. Door deze ligging is de locatie gunstig gelegen voor een eventuele uitbreiding. Objectbeoordeling Het object betreft een agrarisch perceel en wordt als courant omschreven. Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid/gebruik is op basis van het feitelijke gebruik goed. Er is een grote vraag naar agrarische gronden. Met betrekking tot het voorgenomen gebruik wordt opgemerkt dat er geen huurmarkt bestaat voor ruwe bouwgrond. Mate van verkoopbaarheid De mate van verkoopbaarheid op basis van het huidige gebruik (op basis van een agrarische waarde) wordt als goed beoordeeld. Met betrekking tot de mate van verkoopbaarheid als ruwe bouwgrond wordt opgemerkt dat de voorliggende plannen reeds 10 jaar oud zijn. Als gevolg van de economische crisis zijn deze nog niet van de grond gekomen. Thans zijn de plannen echter uitgewerkt om de eerste 50 woningen te realiseren. De te taxeren gronden zullen pas aan snede komen nadat deze 50 woningen zijn verkocht. Gelet op de grootte van het plangebied zal een redelijk handelend en denkend koper er rekening mee houden dat het nog niet zeker is dat er dan voldoende markt is om de resterende 350 woningen te realiseren. Dit is sterk afhankelijk van de vraag op dat moment.

Ondanks er dus een grote vraag is naar bouwlocaties zal een redelijk handelend en denkend koper dan ook terughoudend zijn bij het verwerven van gronden op deze locatie. Derhalve wordt de mate van verkoopbaarheid als redelijk omschreven.

2.9.

Toelichting waardebepaling De onroerende zaak ontleent de hoogste waarde aan de complexprijs, voor 35.330 m 2 uitmakende € 1.236.550,00.

Blad 7. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

3. 3.1.

Eigenaren: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

3.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied Gemeente

sectie

nummer

grootte

Urmond

888

0.23.70 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

3.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende betreft een langwerpig agrarisch perceel in het plangebied.

te taxeren gedeelte 0.23.70 ha

Blad 8. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

3.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster zijn de percelen niet belast met zakelijke rechten.

3.5.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

3.6.

3.7.

3.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De locatie is gelegen tegen de kern van Urmond. Door deze ligging is de locatie gunstig gelegen voor een eventuele uitbreiding. Objectbeoordeling Het object betreft een agrarisch perceel van goede vorm en is courant. Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid/gebruik is op basis van het feitelijke gebruik goed. Er is een grote vraag naar agrarische gronden. Met betrekking tot het voorgenomen gebruik wordt opgemerkt dat er geen huurmarkt bestaat voor ruwe bouwgrond. Mate van verkoopbaarheid De mate van verkoopbaarheid op basis van het huidige gebruik (op basis van een agrarische waarde) wordt als goed beoordeeld. Met betrekking tot de mate van verkoopbaarheid als ruwe bouwgrond wordt opgemerkt dat de voorliggende plannen reeds 10 jaar oud zijn. Als gevolg van de economische crisis zijn deze nog niet van de grond gekomen. Thans zijn de plannen echter uitgewerkt om de eerste 50 woningen te realiseren. De te taxeren gronden zullen pas aan snede komen nadat deze 50 woningen zijn verkocht. Gelet op de grootte van het plangebied zal een redelijk handelend en denkend koper er rekening mee houden dat het nog niet zeker is dat er dan voldoende markt is om de resterende 350 woningen te realiseren. Dit is sterk afhankelijk van de vraag op dat moment.

3.9.

Toelichting waardebepaling De onroerende zaak ontleent de hoogste waarde aan de complexprijs, voor 2.370 m2 uitmakende een bedrag van € 82.950,00.

Blad 9. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

4. 4.1.

Eigenaar: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

4.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied Gemeente

sectie

nummer

grootte

Urmond

1005

0.58.77 ha

te taxeren gedeelte 0.58.77 ha

Blad 10. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

4.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak betreft een agrarisch perceel gelegen in het plangebied.

4.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster zijn de percelen niet belast met zakelijke rechten.

4.5.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

4.6.

4.7.

Blad 11. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

4.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De locatie is gelegen tegen de kern van Urmond. Door deze ligging is de locatie gunstig gelegen voor een eventuele uitbreiding. Objectbeoordeling Het te taxeren object betreft een agrarisch perceel met een ongunstige vorm. Door het samen te voegen met de omliggende percelen kan echter wel een gunstige vorm ontstaan. Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid/gebruik is op basis van het feitelijke gebruik goed. Er is een grote vraag naar agrarische gronden. Met betrekking tot het voorgenomen gebruik wordt opgemerkt dat er geen huurmarkt bestaat voor ruwe bouwgrond. Mate van verkoopbaarheid De mate van verkoopbaarheid op basis van het huidige gebruik (op basis van een agrarische waarde) wordt als goed beoordeeld. Met betrekking tot de mate van verkoopbaarheid als ruwe bouwgrond wordt opgemerkt dat de voorliggende plannen reeds 10 jaar oud zijn. Als gevolg van de economische crisis zijn deze nog niet van de grond gekomen. Thans zijn de plannen echter uitgewerkt om de eerste 50 woningen te realiseren. De te taxeren gronden zullen pas aan snede komen nadat deze 50 woningen zijn verkocht. Gelet op de grootte van het plangebied zal een redelijk handelend en denkend koper er rekening mee houden dat het nog niet zeker is dat er dan voldoende markt is om de resterende 350 woningen te realiseren.

Dit is sterk afhankelijk van de vraag op dat moment. Ondanks er dus een grote vraag is naar bouwlocaties zal een redelijk handelend en denkend koper dan ook terughoudend zijn bij het verwerven van gronden op deze locatie. Derhalve wordt de mate van verkoopbaarheid als redelijk omschreven.

4.9.

Toelichting waardebepaling Aangezien de gemeente niet voornemens is de onroerende zaak te onteigenen, is de inbrengwaarde gebaseerd op de verkeerswaarde van de onroerende zaak. Dit houdt in dat er geen rekening is gehouden met de schadeloosstelling voor de bedrijfsvoering. Bij het ramen van de inbrengwaarde is tevens rekening gehouden dat de aanwezige gronden en opstallen een economisch geheel vormen. Dit houdt in dat de onroerende zaak danwel de marktwaarde ontleent aan de waarde van ruwe bouwgrond, danwel aan de agrarische waarde van de opstallen + de agrarische waarde van de grond. De hoogste van deze twee bedragen is de marktwaarde. Als gevolg van de hoogte van de complexwaarde zal een redelijk handelend en denkend koper in dit geval geen afzonderlijke waarde meer toekennen aan de opstallen. Derhalve is het geheel gewaardeerd op basis van de complexwaarde voor 5.877 m2 uitmakende een bedrag van € 205.695,00.

Blad 12. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

5. 5.1.

Eigenaar: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

5.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied Gemeente

sectie

nummer

grootte

Urmond

0.45.60 ha

te taxeren gedeelte 0.45.60 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

5.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak betreft een agrarisch perceel in het plangebied.

5.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster zijn de percelen niet belast met zakelijke rechten.

Blad 13. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

5.5.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

5.6.

5.7.

5.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De locatie is gelegen tegen de kern van Urmond. Door deze ligging is de locatie gunstig gelegen voor een eventuele uitbreiding. Objectbeoordeling Het object betreft een courant perceel met een gunstige vorm. Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid/gebruik is op basis van het feitelijke gebruik goed. Er is een grote vraag naar agrarische gronden. Met betrekking tot het voorgenomen gebruik wordt opgemerkt dat er geen huurmarkt bestaat voor ruwe bouwgrond. Mate van verkoopbaarheid De mate van verkoopbaarheid op basis van het huidige gebruik (op basis van een agrarische waarde) wordt als goed beoordeeld. Met betrekking tot de mate van verkoopbaarheid als ruwe bouwgrond wordt opgemerkt dat de voorliggende plannen reeds 10 jaar oud zijn. Als gevolg van de economische crisis zijn deze nog niet van de grond gekomen. Thans zijn de plannen echter uitgewerkt om de eerste 50 woningen te realiseren. De te taxeren gronden zullen pas aan snede komen nadat deze 50 woningen zijn verkocht. Gelet op de grootte van het plangebied zal een redelijk handelend en denkend koper er rekening mee houden dat het nog niet zeker is dat er dan voldoende markt is om de resterende 350 woningen te realiseren. Dit is sterk afhankelijk van de vraag op dat moment.

5.9.

Toelichting waardebepaling De onroerende zaak ontleent de hoogste waarde aan de complexprijs voor 11.110 m2 uitmakende een bedrag van € 159.600,00.

Blad 14. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

6. 6.1.

6.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied Gemeente

sectie

nummer

grootte

Urmond

0.40.50 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

6.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak betreft een agrarisch perceel in het plangebied.

te taxeren gedeelte 0.30.41 ha

Blad 15. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

6.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster zijn de percelen niet belast met zakelijke rechten.

6.5.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

6.6.

6.7.

6.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De locatie is gelegen tegen de kern van Urmond. Door deze ligging is de locatie gunstig gelegen voor een eventuele uitbreiding. Objectbeoordeling Het object betreft een courant perceel met een gunstige vorm. Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid/gebruik is op basis van het feitelijke gebruik goed. Er is een grote vraag naar agrarische gronden. Met betrekking tot het voorgenomen gebruik wordt opgemerkt dat er geen huurmarkt bestaat voor ruwe bouwgrond. Mate van verkoopbaarheid De mate van verkoopbaarheid op basis van het huidige gebruik (op basis van een agrarische waarde) wordt als goed beoordeeld. Met betrekking tot de mate van verkoopbaarheid als ruwe bouwgrond wordt opgemerkt dat de voorliggende plannen reeds 10 jaar oud zijn. Als gevolg van de economische crisis zijn deze nog niet van de grond gekomen. Thans zijn de plannen echter uitgewerkt om de eerste 50 woningen te realiseren. De te taxeren gronden zullen pas aan snede komen nadat deze 50 woningen zijn verkocht. Gelet op de grootte van het plangebied zal een redelijk handelend en denkend koper er rekening mee houden dat het nog niet zeker is dat er dan voldoende markt is om de resterende 350 woningen te realiseren. Dit is sterk afhankelijk van de vraag op dat moment.

6.9.

Toelichting waardebepaling De onroerende zaak ontleent de hoogste waarde aan de complexprijs, voor 3.041 uitmakende een bedrag van € 106.435,00.

Blad 16. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

7. 7.1.

7.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied Gemeente

sectie

nummer

grootte

Urmond

811

1.35.10 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

7.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak betreft een agrarisch perceel in het plangebied.

te taxeren gedeelte 1.35.10 ha

Blad 17. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

7.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster zijn de percelen niet belast met zakelijke rechten.

7.5.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

7.6.

7.7.

7.8.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De locatie is gelegen tegen de kern van Urmond. Door deze ligging is de locatie gunstig gelegen voor een eventuele uitbreiding. Objectbeoordeling Het object betreft een courant perceel met een gunstige vorm. Mate van verhuurbaarheid/gebruik De mate van verhuurbaarheid/gebruik is op basis van het feitelijke gebruik goed. Er is een grote vraag naar agrarische gronden. Met betrekking tot het voorgenomen gebruik wordt opgemerkt dat er geen huurmarkt bestaat voor ruwe bouwgrond. Mate van verkoopbaarheid De mate van verkoopbaarheid op basis van het huidige gebruik (op basis van een agrarische waarde) wordt als goed beoordeeld. Met betrekking tot de mate van verkoopbaarheid als ruwe bouwgrond wordt opgemerkt dat de voorliggende plannen reeds 10 jaar oud zijn. Als gevolg van de economische crisis zijn deze nog niet van de grond gekomen. Thans zijn de plannen echter uitgewerkt om de eerste 50 woningen te realiseren. De te taxeren gronden zullen pas aan snede komen nadat deze 50 woningen zijn verkocht. Gelet op de grootte van het plangebied zal een redelijk handelend en denkend koper er rekening mee houden dat het nog niet zeker is dat er dan voldoende markt is om de resterende 350 woningen te realiseren. Dit is sterk afhankelijk van de vraag op dat moment.

7.9.

Toelichting waardebepaling De onroerende zaak ontleent de hoogste waarde aan de complexprijs voor 1.35.10 m2 uitmakende een bedrag van € 472.850,00.

Blad 18. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

8. 8.1.

Eigenaar: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

8.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied Gemeente

sectie

nummer

grootte

Urmond

813

0.13.10 ha

te taxeren gedeelte 0.13.10 ha

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

8.3.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak betreft een agrarisch perceel in het plangebied.

8.4.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster zijn de percelen niet belast met zakelijke rechten.

Blad 19. 1137.4-D2c1/fs/ab - Bijlage 1

8.5.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

8.6.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Stein&id=93bb3f85-4af0-4f86-ad1c-7c3fcdb81aa1