Bijlage 1 Nota inspraakreacties detailhandelsbeleid Westelijke Mijnstreek def

Voor Geleen worden er echter verkeerde conclusies getrokken uit de uitkomsten van de analyses, wat leidt tot een onuitvoerbare visie voor het centrumgebied. Het centrum van Geleen leent zich niet als klein stadsdeelcentrum, omdat de supermarkten en bereikbaarheid niet op orde zijn. Dit zullen we nader toelichten. Er is geen sprake van overbewinkeling in Geleen Gesteld wordt dat er in Sittard-Geleen sprake is van een forse overbewinkeling in de dagelijkse sector. De motivering hiervan ontbreekt. Mogelijk is hiervan sprake in Sittard, maar niet in Geleen. Het dagelijkse aanbod per 1.000 inwoners in Geleen ligt namelijk ruim 10% onder het gemiddelde voor de Westelijke Mijnstreek. Uit de Bouwstenenrapportage blijkt dat de omzet in de supermarktbranche de laatste 15 jaar sterk gegroeid te zijn. Waar dit landelijk ook resulteerde in meer en grotere supermarkten, om beter op de wensen van de consument in te spelen, is deze vernieuwing in Geleen uitgebleven. Het probleem van Geleen is dat er teveel kleine, verouderde supermarkten op slecht bereikbare locaties zijn. De kritische en mobiele consument rijdt nu naar grote goed bereikbare supermarkten in Sittard en Beek. Juist doordat vernieuwing in Geleen niet mogelijk was en wel in omliggende kernen, staat de concurrentiepositie nu onder druk.

Het laatste Koopstromenonderzoek en eigen cijfers laten zien dat inwoners van Geleen in grote getale uitwijken naar omliggende kernen om boodschappen te doen. Er is geen sprake van overbewinkeling in Geleen. Het echte probleem is dat er veel bestedingen buiten de eigen kern plaatsvinden. Om dit weer in balans te krijgen zijn er in Geleen moderne supermarkten op concurrerende locaties nodig. Het centrum van Geleen is niet de oplossing 18

We zijn verbijsterd dat in Subregionaal detailhandelsbeleid Westelijke Mijnstreek 2023-2030 wordt gesteld dat vernieuwing van supermarkten in het centrum van Geleen moet plaatsvinden. Het centrum van Geleen leent zich niet als klein stadsdeelcentrum met een sterke nadruk op boodschappen; de bereikbaarheid is niet op orde en het vastgoed is niet geschikt. Het centrum van Geleen kan niet concurreren met Beek en Sittard. Om van het centrum van Geleen een klein Stadsdeelcentrum te maken wordt er in het Subregionaal detailhandelsbeleid Westelijke Mijnstreek 2023-2030 gestreefd naar drie supermarkten die essentieel en onmisbaar zijn voor overige aanbod in het centrum van Geleen. Deze moeten een plek moeten krijgen in/aan de directe rand van het kernwinkelgebied en het aanloopgebied: het compacte winkelgebied. In de huidige situatie ligt feitelijk alleen de Jan Linders aan de voorgestelde 8- vorm. De Lidl ligt aan de rand van het aanloopgebied en Albert Heijn ligt er al 200 meter buiten. Van de huidige supermarkten is alleen Lidl toekomst, duurzaam exploitabel. Supermarkten zijn niet de oplossing voor het centrum van Geleen. Dat er naar de toekomst 2 of zelfs 3 concurrerende supermarkten in het aangewezen kernwinkelgebied komen is wensdenken.

Dit hebben we verschillende malen toegelicht aan de opstellers van het subregionaal detailhandelsbeleid en met cijfers gemotiveerd (zie ook eerder opgestelde scenariostudie door Rho Adviseurs in de bijlagen). Navolgend lichten we dit toe. Ruimtelijke mogelijkheden ontbreken in het centrum van Geleen Het is kwalijk dat in het subregionaal detailhandelsbeleid wordt aangegeven ‘dat het prioriteit heeft om de inpasbaarheid van supermarkten in het centrum te onderzoeken’. Dit is al lang gebeurd (zie tijdslijn bijlage 1). Albert Heijn heeft al lange tijd de wens om haar winkel aan de Rijksweg Zuid in Geleen te moderniseren. Met gemeente Sittard-Geleen en Ginder is verplaatsing en uitbreiding in het centrum reeds onderzocht. De uitkomst: er zijn geen geschikte locaties in het centrum te vinden (zie kader). Eerder is door Seinpost (tegenwoordig Ginder) geconstateerd dat MLK, Annastraat en Elisabethstraat de enige locaties zijn waar nog ruimte ligt. Hier is een ontwikkeling van 1.500 tot 2.000 m² BVO winkelruimte het hoogst haalbare en is gebouwd parkeren noodzakelijk. Door de beperkingen in omvang, bereikbaarheid en parkeren blijft de concurrentiepositie zwak t.o.v. Makado/ Brugstraat/ Stadionlocatie.

De verwervings- (hogere grondprijs en mogelijk ook sleutelgeld) en bouwkosten (vanwege stedelijk ontwerp inclusief dure parkeergarage) zijn hoog, wat resulteert in hoge huur/huisvestingskosten. De kosten zijn hoog en de omzet beperkt. Hiermee is dit scenario economisch niet haalbaar. De enige locatie die in omvang potentie heeft is de locatie Hanenhof. Met een terreinomvang van 9.000 m² kan hier een concurrerende supermarktontwikkeling worden gerealiseerd. Het probleem is dat deze locatie niet in/aan de directe rand van het kernwinkelgebied en het aanloopgebied ligt, maar al net daarbuiten. Het gewenste profiel van een compact, klein stadsdeelcentrum staat of valt met de realisatie van moderne supermarkten in het kernwinkelgebied en het aanloopgebied van het centrum van Geleen. De drie gewenste supermarkten zijn niet in te passen in het centrum van Geleen. Als we dit al weten, hoeven we het ook niet te onderzoeken. De visie is niet uitvoerbaar. Bij vaststelling subregionaal detailhandelsbeleid Westelijke Mijnstreek loopt het voorzieningenniveau verder terug Het subregionaal detailhandelsbeleid heeft een scope van 10 jaar. Als we deze visie vasthouden dan gebeurt er de komende jaren niets bij de supermarkten in het centrum van Geleen, maar wordt ook de broodnodige vernieuwing daarbuiten tegengehouden.

We weten dat het huidige supermarktaanbod verouderd is en dat op de huidige locaties geen verbeteringen mogelijk zijn. Hierdoor vloeit er langzaam maar zeker omzet weg, naar zowel omliggende winkelgebieden als online. Een voorzichtige raming in het koopstromenmodel door Rho Adviseurs gaat uit van een verlies van €4,1 mln. omzet voor het centrum. In de uitgevoerde scenariostudie (bijlage 2) wordt geconcludeerd dat voor het verzorgingsniveau het volgende geldt: ● We accepteren dat inwoners van Geleen buiten de kern hun boodschappen doen en/of online gaan kopen; 19

● De binding aan de kern verder afneemt; ● Er een reële kans is dat AH stopt in Geleen, vanwege het ontbreken van toekomstperspectief; ● Er een reële kans is dat Jan Linders stopt in het centrum, omdat deze winkel zich enkel leent als locatie voor een centrumsupermarkt vanwege de beperkingen ten aanzien van bereikbaarheid en parkeren; ● Het een kwestie van tijd is tot er twee – of mogelijk slechts een - supermarkt(en) in het centrum resteert. Oftewel, het geschetste toekomstperspectief voor het centrum van Geleen in het subregionaal detailhandelsbeleid Westelijke Mijnstreek komt niet overeen met de werkelijkheid. Ons verzoek: maak verplaatsing Albert Heijn naar een locatie net buiten het centrum mogelijk Rho Adviseurs concludeert dat vanwege de afstand tussen Albert Heijn aan de Rijksweg Zuid 2 en het daadwerkelijke kernwinkelgebied (200 meter) en het ontbreken van een duidelijke routing of zichtbaarheid tussenbeide, er geen sprake (meer) is van samenhang tussen Albert Heijn en het kernwinkelgebied. Ruimtelijk is er geen toegevoegde waarde. Ons concrete verzoek is om in het subregionaal detailhandelsbeleid Westelijke Mijnstreek het volgende op te nemen: 1. Het gezamenlijk onderzoeken van een verplaatsing van Albert Heijn naar een locatie net buiten het centrum van Geleen. Het gaat dan specifiek over de inpasbaarheid van een moderne Albert Heijn op de Hanenhof locatie. 2.

Indien dit niet mogelijk blijkt, wordt er gezocht naar alternatieve locatie zo dicht mogelijk bij het centrum om de gewenste vernieuwing in de supermarktbranche naar de toekomst te faciliteren. Hoogachtend, Frank Scheepers Scheepers Vastgoed Geleen B.V. Bijlagen: 1. Bijlage 1 – TIJDSLIJN 2. Bijlage 2 - REACTIE OP 'SUPERMARKTADVIES GELEEN' VAN SEINPOST D.D. 08-042022 Bijlage 1 Tijdslijn ● 31-3-2021 kennismaking met Eric Evers/Marga Plaisier van de gemeenten Sittard-Geleen ● 20-05-2021 aanlevering motivering initiatief AH Scheepers (geen formele reactie) ● 26-01-2022 bespreking tussen gemeente Sittard-Geleen, Seinpost, Albert Heijn Scheepers en Rho over de voortgang van de detailhandelsvisie Westelijke Mijnstreek en het initiatief van AH Scheepers ● 31-01-2022 beantwoording gestelde vragen vanuit gemeente ● 08-04-2022 verschijnt het 'supermarktadvies Geleen' van Seinpost (tegenwoordig Ginder) ● 28-4-2022 schriftelijke reactie op 'supermarktadvies Geleen' (zie ook bijlage 2) ● 24-4-2023 interactieve sessie in de Hanenhof in Geleen Reactie College van burgemeester en wethouders In reactie op de stelling dat er geen goede onderbouwing is van overbewinkeling in Geleencentrum, het volgende. Bij het formuleren van subregionaal detailhandelsbeleid is gebruik gemaakt van informatie uit het meest recente Koopstromenonderzoek Limburg (KSO) 2019.

Daaruit blijkt dat de dagelijkse vloerproductiviteit (omzet/m2) in Geleen-centrum (€ 4.318,-) maar ook Geleen als geheel (€ 5.855,-) achterblijven bij de norm (€ 7.200,-). Dat duidt op een zeer matig functioneren van het dagelijkse aanbod in Geleen, waarvan supermarkten een groot deel innemen. Daarnaast blijkt uit het KSO dat Geleen-centrum vooral lokale bezoekers aantrekt. Ook uit eigen berekening van bureau Ginder (Bijlage V, p. 23) blijkt een fors overaanbod aan dagelijkse m² winkelruimte van 6.100 m² voor Sittard-Geleen.

20

Om die reden wordt in het nieuwe beleid ingezet op verplaatsing en beperkte uitbreiding van bestaande supermarkten. Het nieuwe beleid is erop gericht om in Geleen-centrum te streven naar een winkelaanbod op klein stadsdeelniveau. Vanuit dat toekomstbeeld wordt er in het subregionaal detailhandelsbeleid Westelijke Mijnstreek 2023-2030 gestreefd naar drie supermarkten, onderling goed gesegmenteerd, die essentieel en onmisbaar zijn voor het overige aanbod in het centrum van Geleen. Op dit niveau zijn de supermarkten de belangrijke en zelfs onmisbare trekkers, met ca. 10.000 tot 15.000 bezoekers per week. Uit onderzoek blijkt dat 40% van de supermarktbezoekers dit graag combineert met bezoek aan andere winkels. De supermarkten moeten (om combinatie bezoek te stimuleren) een plek krijgen in of aan de rand van het kernwinkelgebied (gebied waarin op de beganegrond alleen winkels of winkelondersteunende functies mogen). Daarbij is het niet de bedoeling dat deze supermarkten sterk in omvang groeien, met oog op het geconstateerde overaanbod in de dagelijkse sector. De genoemde maat van 1.500 tot 2.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) per supermarkt is het maximum en is een marktconforme maat, voldoende om een marktconforme omzet te genereren. Supermarkten van deze omvang zijn inpasbaar in/aan de directe rand van het centrum Geleen.

Van belang voor elke locatie is wel dat een zo goed en vloeiend mogelijke aansluiting op het compacte centrum van Geleen wordt gerealiseerd. Eerder heeft dhr. Scheepers de wens te kennen gegeven, een Albert Heijn vestiging in een omvang van 2800 m² brutovloeroppervlak (bvo) met beperkt aanvullend aanbod te willen realiseren op een locatie verder buiten het centrum van Geleen. De bijlage bij de inspraakreactie ‘reactie op supermarktadvies van Seinpost’ onderbouwt deze ontwikkeling. Dit zou betekenen dat een belangrijke supermarkt zou verplaatsen (en vergroten) naar een locatie op een kilometer afstand van Geleen-centrum. Daarmee zou een van de pijlers van het stadsdeelcentrum concept wegvallen. Deze locatie is strijdig met uitgangspunt 1 (p. 19) van het beleidsrapport: ‘Supermarkten zijn de trekkers van en horen in de dagelijkse centra: voor supermarkten geldt dat deze gevestigd moet worden in of aansluitend op bestaande dagelijkse centra. De trekkracht van een supermarkt is in deze centra onmisbaar en zorgt voor leefbaarheid’. Bovendien is de verwachting, dat een mogelijke vestiging op deze locatie verdringende effecten op andere buurtvoorzieningen heeft zoals Oud Geleen, Lindenheuvel en op ander dagelijks aanbod met name in het centrum van Geleen.

Tot slot heeft ook de gemeente belang bij aanwezigheid van goede functionerende, moderne supermarkten in/aan de directe rand van het centrum Geleen en wil vernieuwing zeker faciliteren. Met Ahold en dhr. Scheepers wordt het gesprek gevoerd om te komen tot een verplaatsing/vernieuwing van Albert Heijn in/aan de directe rand van het centrum Geleen. De afspraken over onderzoek naar een alternatieve locatie zoals door dhr. Scheepers gevraagd, horen niet thuis in een beleidsdocument. Voorstel aan gemeenteraad. Deze inspraakreactie geeft geen aanleiding om het beleid aan te passen. Uit benchmark blijkt, dat in het profiel van een klein stadsdeelcentrum drie supermarkten passen. Deze zijn essentieel en onmisbaar voor het overige aanbod in het centrum van Geleen. Het faciliteren van een supermarkt verder weg van het centrum, kan verdringende effecten hebben op het dagelijks aanbod in het centrum van Geleen en op andere streeflocaties voor supermarkten. Samen met inspreker en Ahold wordt naar een nieuwe locatie voor de bestaande Albert Heijn vestiging gezocht in of dichtbij het kernwinkelgebied van het centrum Geleen.

21

Rupa (eigenaar Retailpark) Geachte mevrouw Plasier, beste Marga, Namens Rupa BV, eigenaresse van Retailpark Sittard-Geleen, reageren wij op het “CONCEPT-subregionaal detailhandelsbeleid Westelijke Mijnstreek”. Gelieve onderstaande reactie inclusief bijlage voor te leggen aan het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Sittard-Geleen. Geachte College, Wij hebben kennisgenomen van het “CONCEPT-subregionaal detailhandelsbeleid Westelijke Mijnstreek” en willen daar onderstaande reactie op geven. De locatie Poort van Stein in de gemeente Stein wordt in deze visie aangewezen als detailhandelslocatie met een beoogde branchering die verder gaat dan het huidige bestemmingsplan; toevoeging van doe-het-zelf in de vorm van bouwmarkt, lokaal georiënteerd tuincentrum en boerenbond-achtige formule. Reeds in juli 2015 hebben wij bezwaar gemaakt tegen de toen doorgevoerde bestemmingswijziging en de destijds door ons aangevoerde argumenten zijn nog onverkort van kracht (zij bijlage). Als belangrijkste noemen wij; 1. In de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid Limburg is deze locatie niet aangewezen als (perifeer) detailhandelsgebied in de regio. 2. Er is tot op heden geen invulling gegeven aan de realisatie van detailhandel binnen de huidige bestemming. Dit is begrijpelijk omdat er ook geen marktruimte is voor verdere uitbreiding van perifere detailhandel. 3.

Verdere verruiming van de bestemming is strijdig met de beleidsmatig gewenste concentratie en versterking van bestaande perifere detailhandelsconcentraties. 4. De huidige generatie bouwmarkten en tuincentra hebben per definitie een bovenlokale aantrekkingskracht en daarmee invloed op de gehele regio. 5. Als eigenaar van Retailpark Sittard Geleen hebben wij samen met de ondernemers de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in bereikbaarheid, infrastructuur, uitstraling en invulling juist om de erkende en vastgelegde bovenregionale functie te behouden en te versterken. Concluderend constateren wij dat er geen ruimte is voor een nieuw retailcluster. Een toekomstige vestiging van één of meerder retailers op deze nieuwe locatie is niet duurzaam en draagt niet bij aan de beleidsmatig gewenste concentraties. Wij zijn dan ook van mening dat de locatie Poort van Stein beter benut kan worden als bedrijventerrein zoals reeds in de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid Limburg waarbij er geen retail toegevoegd moeten worden en bij voorkeur de reeds bestemde retailmeters uit de markt genomen worden. Wij behouden ons overigens het recht voor om in de toekomst een formeel (juridisch) bezwaar in te dienen, mocht er een formele procedure in dezen doorlopen worden. Graag zijn wij bereid ons standpunt nader toe te lichten. Hoogachtend, Rupa BV Bijlage: brief Rupa 30 juli 2015

22

Met vriendelijke groet, Daan Kerckhoffs | Directie

Hoogbrugstraat 72A 6221 CS MAASTRICHT Reactie College van burgemeester en wethouders. Inspreker herhaalt zijn bezwaren uit 2015: ‘Gelet op de aanwezige leegstand en nog niet benutte vestigingsmogelijkheden in omliggende gemeenten, zoals Gardenz, achten wij geen ruimte voorinitiatieven op het Superconfex-terrein’. Opgemerkt moet worden, dat de marktomstandigheden aanzienlijk zijn gewijzigd ten opzichte van 2015. Destijds was in Gardenz en andere locaties sprake van aanzienlijke leegstand. Op dit moment is de leegstand op Retailpark Sittard Geleen (voormalige Gardenz) sterk gedaald ten opzichte van 2015. Bovendien gaat het nieuwe beleid uit van een hiërarchie van perifere detailhandelslocaties (PDV), waarbij in Stein minder branches zijn toegestaan dan op Retailpark Sittard Geleen. In reactie op de genoemde punten 1 t/m 5: 1. In de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg (SVREZL) staat de ‘Poort van Stein’ inderdaad niet als perifere winkelconcentratie aangewezen. De subregio kan daar gemotiveerd en met een positief advies van het Bestuurlijk Overleg Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg (BORE) van afwijken. De motivatie hier is om op beperkte schaal een perifere aankooplocatie voor inwoners van Stein mogelijk te maken.

Op 3 oktober 2023 zijn de colleges van burgemeester en wethouders van de gemeenten Beek, Sittard-Geleen en Stein geïnformeerd over het positieve advies van het BORE over het nieuwe ‘subregionale detailhandelsbeleid WM’. 2. De te ontwikkelen locatie Poort van Stein biedt vanuit het bestemmingsplan ruimte voor 6.650 m2 wvo. Deze blijft behouden en wordt zoveel mogelijk ingevuld middels verplaatsing van solitair gelegen grootschalige winkels vanuit Stein. Voorbeeld: de solitair gelegen bouwmarkt op businesspark Stein vervult een lokale functie voor gemeente Stein en wordt bij voorkeur verplaatst naar de Poort van Stein, waarbij de winkelmeters die worden achtergelaten, uit de markt worden genomen. Dat er nog geen invulling is gegeven, heeft als reden dat de gemeente Stein in 2015 heeft besloten nog geen ruimte te bieden voor concrete marktinitiatieven voor verdere retailontwikkelingen op deze locatie. Dat wil niet zeggen dat er geen marktruimte zou zijn. Dit is in die periode niet onderzocht. 3. In het nieuwe beleid wordt onderscheid gemaakt tussen regionale en lokale perifere concentraties. Door onderscheid te maken tussen lokale en bovenlokale PDV-clusters, worden hoogfrequent bezochte branches meer verspreid aangeboden (o.a. doe-het-zelf en tuinartikelen). Terwijl meer keuzegevoelige branches (bijv.

woninginrichting) op één locatie worden aangeboden en elkaar zodoende versterken (cumulatieve attractie). De Poort van Stein krijgt een lokale functie voor gemeente Stein, waarbij enkele aanvullende lokaal-gerichte branches zijn toegestaan: een vestiging in de branche doe-het-zelf in de vorm van een bouwmarkt, een lokaal georiënteerd tuincentrum, een boerenbond-achtige formule. Deze branches zijn toegevoegd, gelet op het beoogde lokaal verzorgende karakter. Naast Sittard23

Noord en Beek kan Stein zo ook een lokaal verzorgende PDV-locatie realiseren voor de eigen inwoners. Dit is NIET strijdig met de gewenste versterking van bestaande perifere detailhandelsconcentraties. 4. Bouwmarkten en tuincentra hebben sterk uiteenlopende verzorgingsgebieden. De formules zijn daarop afgestemd, zo zijn er binnen de branche bouwmarkten kleine formules als Hubo met een lokale aantrekkingskracht t/m grootschalige formules als Hornbach, die sterk bovenlokaal /regionaal aantrekken. Met de aanduiding ‘lokaal-gerichte branches’ wordt al aangegeven dat hier een lokaal verzorgende bouwmarktformule wordt bedoeld. Verder verhindert het maximale metrage detailhandel op de Poort van Stein (6.650 m2) dat hier zeer grote formules kunnen landen, zoals Hornbach met een omvang van veelal meer dan 25.000 m2. 5. De investeringen op Retailpark Sittard-Geleen hebben resultaat gehad. De leegstand is vrijwel opgeheven. Een helder detailhandelsbeleid draagt daaraan bij. In het beleid wordt onderscheid aangebracht tussen lokale en regionale clusters. Retailpark Sittard Geleen is dé grote locatie voor perifere detailhandel gericht op woninginrichting in de WM en bedient daarmee ruim 130.000 consumenten.

Qua profilering is Retailpark Sittard Geleen aangewezen als de (enige) plek waar inwoners alles kunnen kopen voor In/Om Huis (branches tuin en dier, doe-het-zelf, volumineuze bruin- en witgoedartikelen, woninginrichting en meubels). Daarmee wordt de unieke regionale positie richting toekomst verzekerd.

Voorstel aan gemeenteraad. Deze inspraakreactie geeft geen aanleiding om het beleid aan te passen. De Poort van Stein is aangewezen als een lokaal verzorgende PDV-locatie met aanbod voor de eigen bevolking van Stein. Retailpark Sittard Geleen is dé grote locatie voor perifere detailhandel gericht op alles voor in en om het huis in de WM ter voorziening van 130.000 inwoners. Daarmee wordt de unieke regionale positie richting toekomst verzekerd.

24