Bijlage 1 B&W nota BC Fase 2-Bijlage 3 RVS BC Fase 2 EindrapportLarideDefinitief
Tekst van het document
Ì A Fò | D E hart
Laride B.V. Bastion 5509
huisvesting
voor
58
040
234 8000
info@laride.nl
MJ
Veldhoven
laride.nl
www
KvK
17138 986
BTW
_NL81
0263
506 BO1
IBAN
NL07
RABO
0158232925
Stein
Gemeente
T.a.v. de heer Van Gansewinkel Postbus 15 6170 AA Stein
Veldhoven, 17-12-2025 Onze
referentie: 726.25/77081/HS
Project: OBS
De Maaskei
vervolgonderzoek
Betreft: Afronding Onderzoek
Geachte de heer Van Gansewinkel
eindrapport van Laride. Daarin adviseren we op basis van een uitgebreide analyse welke mogelijkheden biedt om op tijd tot een hoogwaardig kindcentrum voor de kern Urmond te komen. hebben in de samenstelling van deze rapportage uitstekend samen gewerkt met de ambtelijke organisatie van de
Bijgevoegd
vindt
locatie de
beste
We
u
het
met de
vertegenwoordigers van
gemeente
en
Ik
partners succes
wens
de
Wij
vertrouwen
Met
vriendelijke groet,
Laride
erop
u
met de
Kindante
besluitvorming
hiermee voldoende
en
en
MIK &PIW
daarna
geïnformeerd
groep.
bij de verdere uitwerking
van
de
plannen.
te hebben.
| Hart voor huisvesting
((geanonoimnisemrids)e rd) 726.25/77081/HS
Pagina
1 van
1
LARIDE/
hart
voor
Laride B.V.
huisvesting
Locatiestudie
De
Maaskei
-
Bastion 58
040 234
5509 MJ
info @laride.nl
Veldhoven
www laride.nl
KvK
17138 986
BTW
NL 81
0263
IBAN
NL07
RABO 0158232925
506
BO1
vervolg
Urmond
Opdrachtgever Gemeente
Stein
Postbus 15 6170 AA Stein
Huisvestingsconsultancy Laride B.V. Bastion 58 5509 MJ Veldhoven tel. 040-2348000
Projectnummer: 726.25 Datum: 17 december
Opgesteld
door:
2025
Harold Schroeder, Kees-Jan
van
den Bosch
Alle informatie in deze rapportage is zorgvuldig
opgesteld door of namens, dan wel tot stand gekomen op initiatief en voor rekening van Laride B.V. en moet als vertrouwelijk worden beschouwd. Niets uit deze rapportage mag, zonder uitdrukkelijke toesternming
van
Laride B.V, worden gedupliceerd, dan wel
aan
8000
derden ter inzage worden verstrekt.
U 726.25/76840/HS
Pagina
1 van
10
hart
huisvesting
voor
INHOUDSOPGAVE
1
INLEIDING
2
RAPPORTAGE
3
BEOORDELING
…
OMGEVINGSDIENST.„.assessssesrsaososenntenanssanesiseeressemineinenrseennserdensneenengennneneassessnnsdgsieee 3 VAN
DE
OPTIES
3.1
Bestaande
3.2
_Pleinscenario
3.3
Kloosterlocatie…
3.4
Sportcomplex
3.5
_Molenpark / Sportcomplex
eeens 4
aanorseomnnernsennmenesssinssasenstensnssstetessiesn
locatie —
8
ADVIES
5
_VERVOLGAANPAK
Transformatievisie
Urmond-Oost
…
.
WE@st
annae
sers
seesnansersenaasersaansersenanssrrenansssennnanssrrsnansasteeaanseceee
10
oreert
/ PLANNING.
Bijlagen: Onderzoek
Ruimtelijke Situatie De Maaskei -___Combi-Advies Rapport Omgevingsdienst Zuid-Limburg _ Gespreksverslagen Sportverenigingen -
RO
groep
—
-
726.25/76840/HS
Pagina
8
2 van
10
hart
voor
huisvesting
1
INLEIDING
In 2024 heeft RO groep
in opdracht
de gemeente
van
gebouw
te renoveren
en
Stein
onderzoek
een
In eerste instantie werd
het Kindcentrum De Maaskei in Urmond.
uit te breiden. Nadat
duidelijk werd
dat
gekeken
afgerond naar de ruimtelijke situatie van de mogelijkheid om het bestaande
naar
(vervangende)
nieuwbouw de beste
mogelijkheden
biedt, zijn op inhoud vier door de samenwerkende partijen (gemeente, schoolbestuur en kindpartner) aangedragen locaties
beoordeeld. Het rapport is op 26 februari 2025
aan
de
gemeenteraad voorgelegd
en
is in de
bijlage
toegevoegd. gemeenteraad heeft besloten tot een vervolgonderzoek. Ze voegde aan de drie door het college voorgestelde locaties (de huidige locatie van de school, het sportcomplex van VV Urmondia en het pleinscenario) in een amendement een vierde locatie toe, namelijk het voormalige kloostergebouw aan de Slagboomweg. Met instemming De
de partners (MIK & PIW groep
van
vervolgonderzoek uit te voeren voorwaarden
en
Kindante) heeft Laride van de gemeente
voorliggend rapport is daar een
en
opdracht gekregen dit weerslag van. Locaties zijn op twee
harde
beoordeeld:
(a)
is realisatie op deze locatie (formeel)
(b)
kan het nieuwe kindcentrum
mogelijk; gerealiseerd worden
vóór
schooljaar 2029/2030.
De locaties, die niet
dat
aan
criterium kunnen voldoen vallen af.
rapport zijn voor de locaties de aanvullende analyses (ruimtelijk, financieel, stedenbouwkundig)
In het voor
de
geadviseerde
locatie wordt
een
advies ten aanzien
van
de
wijze
van
een
RO groep
2
en
vervolgaanpak gegeven.
inhoudelijke beoordeling van de locaties is geen onderdeel van de opdracht is. De wordt als maatgevend beschouwd voor de kwalitatieve waardering.
Nb.: Een hernieuwde van
beschreven
eerdere
analyse
OMGEVINGSDIENST
RAPPORTAGE
Op verzoek van de gemeente heeft de Omgevingsdienst Zuid-Limburg op 10 oktober 2025 een gecombineerd advies afgegeven (als bijlage toegevoegd). Zij heeft de locaties gedetailleerd getoetst aan de voorwaarden, die vanuit de lokale situatie in Urmond (aan haven, A2 en dichtbij Chemelot) relevant zijn (onder andere geluid, geur, explosie en gif). Voor omgevingsgeluid
van
Chemelot is op
gevelniveau voor het verwachte gebouw (twee verdiepingen of meer) afgezet tegen de geldende geluidszonering. Daarmee ontstond
inzicht in
de geluidsbelasting zijn mogelijke consequentie voor haalbaarheid
volgende
hoofdstuk per locatie samengevat.
berekend wat
De
de
zou
en
die is
en
de
realisatietermijn.
De
detailbeoordelingen zijn in het
omgevingsdienst geeft aan dat pas in het project en in de vergunningsprocedure op grond van de tekeningen en positionering van het gebouw een definitieve beoordeling kan worden gegeven. Zo moeten praktische metingen
worden Dat leidt
uitgevoerd voor
Nb.: Er is ook
vastgesteld
om
de
combinatiebelasting
te
bepalen
van
industrie, geluid uit de directe omgeving
en
van
elke locatie tot een restrisico.
gekeken
naar
dat de hele kern
het risico en
van
dus elke
gifwolken bij incidenten bij Chemelot locatie binnen
dit aandachtgebied
en
de
haven
maar
daarbij is
valt.
U, 726.25/76840/HS
Pagina
3 van
10
de A2.
hart
voor
huisvesting
3
BEOORDELING
3.1
Bestaande
VAN
DE OPTIES
locatie
RO groep stelde vast dat de bestaande locatie in brede zin goed
scoorde (zonder uitschieters). De locatie
kende ook
nadelen.
Belangrijk was dat (dure) tijdelijke huisvesting noodzakelijk is. Verder is het door de beperkte ruimte onmogelijk om een sportzaal toe te voegen. Ook is er nu al een grote verkeersdruk en die kan op termijn verder toenemen.
Beoordeling Omgevingsdienst Zuid-Limburg Omdat hier al een school aanwezig is en de functie passend is in het omgevingsplan was het niet noodzakelijk om de locatie in detail te beoordelen. De evenwichtige toedeling van functies en locaties voor huidig gebruik (ETFAL) is al aangetoond. In praktische zin wordt bij deze locatie afgeweken van de geldende bouwregels (gezien de ruimtevraag zal
voor
het kindcentrum
hoger gebouwd worden dan Specifieke beoordelingen zijn als volgt:
aan
de orde.
*__
Geluid: de locatie
ligt in het geluidaandachtsgebied
*_Industrielawaai: De rekenresultaten wordt
ontheffingswaarde
Luchtkwaliteit: Voldoet op basis
*
_
Bodem: Uitvoeren NEN5740
is ook
van
een
55 dB(A). bekende
van
een
van
en
daardoor is een
gemeentewegen,
Rijksweg
A2
aanpassingsprocedure en
Chemelot.
Er kan
een
maar
grenswaardeprocedure aangevraagd
dat voldaan
worden.
cijfers.
bestaande functie betreft.
vooronderzoek
bij keuze voor
is toegestaan)
laten zien dat de voorkeurswaarde overschreden wordt
van
Geur: Is niet beoordeeld omdat het
=__
=
de
aan
nu
volgens
deze locatie
NEN5725
en
een
verkennend bodemonderzoek
volgens
de orde.
aan
Praktische uitvoerbaarheid
Belangrijkste vraagstuk is de noodzaak voor tijdelijke huisvesting van de leerlingen tijdens de sloop en bouw van de nieuwe voorziening. Daarvoor moet een locatie beschikbaar zijn en dit is samen met de gemeente onderzocht. Daarbij 1.
2.
is het
Eris geen
volgende vastgesteld. geschikt leegstaand pand
in gemeentelijk bezit dat de noodzakelijke omvang heeft en (technisch (energie-aansluiting)) tegen beperkte kosten beschikbaar is; Tijdelijke huisvesting buiten de kern is voor schoolbestuur vanwege bedrijfsvoering niet wenselijk. Vestiging buiten Urmond min
3.
mogelijk
wringt ook
met
het
gemeentelijke
beleid dat
onderwijslocaties
elkaars
toekomstbestendigheid zo
beïnvloeden.
Binnen Urmond
is gezocht
weinige mogelijkheden is geconstateerd dat uitsluitend de sportlocatie geschikt is. De vraagstukken daar zijn (en misschien in sommige opzichten versterkt) hetzelfde als voor permanente vestiging (zie 3.5). naar
plekken, waar
ruimte is voor
tijdelijke school. Na
een
evaluatie
van
de
Vaststelling Vervangende nieuwbouw op de bestaande locatie is mogelijk maar is technisch, procesmatig en financieel gecompliceerd. Er is binnen Urmond geen eenvoudige manier om noodzakelijke tijdelijke huisvesting te realiseren. In het eerdere onderzoek € 2
RO groep is op basis
van
miljoen huur/realisatie). Aanvullend
worden
gehouden
formele zin
een
met
extra
moet
investeringen om
uitwijkmogelijkheid
maar
ervaringscijfers al vastgesteld dat dit een dure operatie is (rond bij vestiging van tijdelijke huisvesting rond het sportcomplex rekening de
van
grond vrij te
dan zal elders ruimte
maken voor
van de huidige sportfuncties. Het blijft in tijdelijke huisvesting moeten worden gezocht.
U 726.25/76840/HS
Pagina 4 van
10
hart
huisvesting
voor
_ Pleinscenario
3.2
—
Transformatievisie Urmond-Oost
RO groep stelde als onderscheidend
bij deze optie dat een (breed) kindcentrum een goede basis kan zijn voor een voorziening voor cultuur, welzijn, sport en ontmoeting in het hart van Urmond en daardoor scoorde het pleinscenario hoog. Aan de basis van deze optie binnen de transformatievisie lag een analyse van de woningstichting van mogelijke aanpassingen in de woningvoorraad. Daardoor kon ruimte voor een centrumontwikkeling en voor een element
kindcentrum ontstaan. Door veranderende
maatregelen gewijzigd.
economische
omstandigheden
en
voorwaarden
zijn de inzichten over deze mogelijk is
is vastgesteld dat het niet
samenspraak verantwoordelijke projectgroep tijd voldoende ruimte vrij te maken, zodat opening van een kindcentrum volgens de gestelde voorwaarden mogelijk is. Daarom is in goed overleg met de verantwoordelijke projectgroep vastgesteld dat dit scenario vervalt. om
In
met de
op
Vaststelling In overleg met de
verantwoordelijke projectgroep
bestaat
om
3.3
_Kloosterlocatie
een
kindcentrum
RO groep heeft op
hoofdlijnen
ontwikkelen tot
kindcentrum.
kon worden
een
beoordeeld of het
De
optie
Reden
is na
te kunnen
optie
kloostergebouw aan de Slagboomweg potentie
dit te onderzoeken
om
openen. Daardoor valt deze
dat
was
zo
een
aansluiting
QuickScan verworpen vanwege de technische
mogelijkheid
af.
heeft
om
te
de transformatievisie
met
inhoudelijke complexiteit gemeenteraad heeft via een amendement gevraagd om deze optie opnieuw en diepgaander te beoordelen. In voorliggend onderzoek is aanvullend aan de tijdige realiseerbaarheid ook gekeken en
gemaakt.
is vastgesteld dat binnen de Transformatievisie geen
schooljaar 2029/2030
voor
een
en
de verwachte kosten. De
opzichte van de milieurisico's (vergelijkbaar met de andere locaties), (2) de financiële consequenties en (3) de onderliggende vragen in het amendement van de gemeenteraad. naar
(1) een technische beoordeling
ten
Beoordeling Omgevingsdienst Zuid-Limburg Uit rekenresultaten
blijkt dat de
maximale
wordt overschreden. Het toevoegen een
bezwaarprocedure zal
starten.
*__
Geluid: De richtafstand
van
het
van
ontheffingswaarde van 55 dB(A) voor geluid van Chemelot op deze plek gevoelige functie is niet gewenst en de kans bestaat dat DSM-Firmenich
een
Specifieke aandachtpunten zijn: gebouw richting de woningen wordt
niet behaald
en
in de
worden dat
Omgevingsplan
is het niet toegestaan
de zonebeheerder *
is van
van
Chemelot
Luchtkwaliteit: Voldoet op basis
een
woon-
en
leefklimaat. Het
ETFAL
zal onderbouwd
plan ligt alsnog sprake goed geluidaandachtsgebied voor Rijksweg A2, de geluidzone van Chemelot en ook voor gemeentewegen. *__Industrielawaai: De locatie is gelegen binnen de wettelijke geluidzone van Chemelot. Volgens artikel 27 van het moeten
in het
geluidzone geluidgevoelige gebouwen te realiseren. Door (Omgevingsdienst Zuid-Limburg) is een indicatieve geluidbelasting uitgevoerd.
van
om
binnen deze
bekende
cijfers.
*___Geur: Voldoet. =
Bodem: Uitvoeren NEN5740
is ook
Aanvullend: De
bij
van
een
keuze
vooronderzoek voor
deze locatie
volgens aan
NEN5725
een
verkennend
omgevingsdienst waarschuwt dat het voor een bestaand gebouw
voorwaarden voldaan kan worden.
Een kindcentrum moet
het niet zeker dat de
voor
setting technisch
en
voorzieningen zijn.
specifieke
bodemonderzoek
volgens
de orde.
risico’s
aan
onzeker is of aan de technische
strikte technische voorwaarden
(bijvoorbeeld
rondom
gifveiligheid
voldoen.
Op voorhand
geluid)
binnen deze
en
haalbaar
A, 726.25/76840/HS
Pagina
5 van
10
is
hart
voor
huisvesting
Financiële
beoordeling Op hoofdlijnen heeft RO vastgesteld
groep eerder beoordeeld op welke
dat “het gebouw, vanwege
de constructie is gebaseerd op kolommenstructuur gaat
zijn huidige
constructie,
wijze het programma ingepast kan worden. Daarbij werd beperkingen in de aanpasbaarheid en flexibiliteit heeft:
(vaste) kolommenstructuur, die afwijkt
een
namelijk uit van een centrale gang
met aan
wat in
van
weerszijden
onderwijs gebruikelijk is. De
kantoorruimtes met
beperkte diepte. krap en niet geschikt om in de huidige opzet in te zetten als onderwijsruimte”. Door de structuur van het gebouw en door de maatgeving van het gebouw bleek dat voor inpassing van het kindcentrum drie verdiepingen nodig zijn. Bij kinderen van 0-13 jaar is deze oplossing ongebruikelijk.
Zowel de gang als kantoorruimtes zijn erg
e
Figuur
In
gt
ig
1 Beoogde
opdracht
Fe
Figuur2 Uitbreiding kloostervleugel
locatie kloostervleugel
de
gemeenteraad
is opnieuw
de locatie gekeken. In bovenstaand plaatje is één van de opties gemaakt, namelijk een uitbereiding van het gebouw (aan de “binnen”-zijde van het complex) om het benodigde volume voor het kindcentrum te halen. Er zijn nog twee andere scenario's beoordeeld en die zijn in van
naar
zichtbaar
onderstaande tabel op
hoofdlijnen beschreven. Beperkende factor bleek de aanwezigheid van een op kantoormaten afgestemde constructie met betonnen pijlers en steunbalken. Tussen de centrale pilaren is een relatief smal gangpad vrijgelaten en aan weerszijden daarvan is tussen de pilaren een afstand van 5 meter. De enige manier om een voor schoolgebruik passende lokaalmaat te realiseren is door aanpassingen plekken worden verwijderd en de constructie daarboven moet worden drie
aan
de
draagstructuur: over
opgevangen
een
de
pilaren moeten op hoogte van twee of zelfs
verdiepingen.
Scenario
Kosten zonder uitbouw)
(3 bouwlagen
#
m2
Per m2
Scenario
1
€
_10.040.408
1.968
5.102
Scenario
2 (2 bouwlagen met uitbouw aan 1 zijde)
€
9.158.675
1.667
5.496
Scenario
3 (1
€
8.277.712
€
7.260.000
bouwlaag
welke aan alle
zijden is uitgebouwd)
Nieuwbouw NB.: Kosten
[€ |€ 1.394 | € 1.650
|
€
5.937 4.400
| |
inclusief BTW, exclusief aanschaf van het gebouw.
De tabel
geeft op hoofdlijnen een samenvatting van de bouwkosten (nota bene, exclusief bijkomende kosten uit navolgend overzicht). Ter vergelijking is een indicatie voor nieuwbouw volgens de geldende bouwprijzen opgenomen. De bouwkosten ontstaat
een
komen
gebouw
in alle scenario’s (ruim) boven de kosten dat fors
afwijkt van de
normatieve
van
maatvoering.
Je
een
nieuw
gebouw. In elk beoordeeld
scenario
Het kindcentrum dat ontstaat is (veel) te groot
E.
726.25/76840/HS
Pagina 6 van
10
hart
en
huisvesting
voor
de extra kosten
exploitatie en instandhouding van deze extra worden niet vanuit de rijksbijdrage gedekt;
schoolbestuur. Deze
Er zijn aanvullende (financiële) factoren
aan
de orde:
-___Aanschaf
met
de
gebouw: gesprekken complexdeel in beginsel beschikbaar met de
In
aanschafwaarde
met Van
gebouw
vertegenwoordiger van het Van
kan komen. Aanvullend
daarvoor is door
en
der Valk). Deze is vertrouwelijk
-___Milieuvoorwaarden: bestaand
bovennormatieve ruimte
voor
te voldoen.
de orde komen
aan
is vastgesteld dat het
buiten de
en
alle milieuvoorwaarden
aanvullende technische voorwaarden
het risico
Vanwege geluid de gevelconstructie en
voor
en
van
kan
zijn om in een gifwolken kunnen
voor
binnenklimaatvoorzieningen. In de berekeningen zijn deze kosten niet meegenomen. -__Aanpassingen bestaande gebouw: Voor een kindcentrum is voldoende buitenruimte wettelijk verplicht zal
gerealiseerd
businesscenter.
worden tussen het kindcentrum
moeten
klankkasteffect met
Bij
mogelijk consequenties beoordeling
eerste
een
van
rekening te houden investeringen een beoordeling gemaakt (in goed overleg
huidige kostenopzet gelaten. Omgevingsdienst Zuid-Limburg signaleert dat het een uitdaging
De
aan
concern
laste
ten
is ook
de
aan
beëdigd taxateur
een
der Valk
komen
hoofdlijnen
op
en
het businesscenter. Dit kan leiden
het functioneren
voor
en
en
die
tot een
exploitatiemogelijkheden van het airconditioning
is vastgesteld dat op straatniveau
is
aangebracht en dat de vensters (deels) open staan. Dat kan een aanwijzing zijn dat het binnenklimaat van het businesscenter moeilijk te managen is en bij realisatie kan de vraag aan de orde komen om voorzieningen (gevel, binnenklimaat) te financieren om geluidsoverlast te minimaliseren. Deze zijn nu niet berekend en daarom buiten de
kostenopzet gelaten. -__Aanpassingen Speelterrein: Op die in de
de
de hand
voor
plannen ingepast of naar een andere kostenopzet gelaten.
liggende plek voor
locatie
verplaatst
moet
het
speelterrein ligt nu een wateropslag, worden. Deze zijn nu niet berekend en
buiten de
daarom
Overwegingen van de gemeenteraad Aandachtpunt van de gemeenteraad was de relatie van deze locatie met de transformatievisie. De onzekere status daarvan is in paragraaf 3.2 beschreven. Deze ontwikkeling biedt onvoldoende basis om vooruitlopend een essentiële voorziening als een kindcentrum in deze zone te vestigen. Een oplossing in het kloostergebouw leidt voor zowel schoolbestuur als
voor
kinderen
medewerkers tot
en
onvoldoende
een
resultaat. Voor schoolbestuur is het in
bedrijfseconomisch opzicht een onwenselijke oplossing
vanwege de duurdere
betrokkenen in het kindcentrum zal de kwaliteit
gebouw
onvoldoende
zijn. Aanvullend
van
zijn beperkingen weinig inhoudelijke synergie met de omgeving. Tweede
overweging versnelling mogelijk van
huurders
voldoen.
de Raad
ten
Vaststelling De gemeenteraad vastgesteld
opzichte
van
heeft deze
dat deze
was
in relatie tot het gewenste
in bereikbaarheid
en
de
invulling
van
onderwijsprogramma (veilig) spelen. Tenslotte is er
dat door
afgekoppeld
De milieuvoorwaarden
berekeningen
het
ongedekte exploitatie. Voor de
gebruik te maken van de voorzieningen in het bestaande gebouw een is. In praktische zin is het effect daarvan beperkt. Het gebouw moet eerst worden vrijgemaakt van
zal daarna
en
er
en
oplossing
en
en
fors verbouwd
eventuele
procedures zijn
geluidsnormen
optie met een zeer
moeten
en
worden
om
aan
de eisen
belangrijkste vertragende
van
een
kindcentrum te
factor (met
name
de
gifwolken).
amendement
duur is (ten
de
opzichte
aan van
de orde
gesteld. Op grond van een analyse is nieuwbouw), technisch gecompliceerd en niet voldoet
LA 726.25/76840/HS
Pagina
7 van
10
hart
aan
de
belangrijkste voorwaarden
realiseerbaar
3.4
huisvesting
voor
rondom
milieubelasting.
Daardoor zal
een
kindcentrum in het
gebouw
niet
tijdig
zijn en daardoor valt deze optie af.
Sportcomplex
Vestiging van het kindcentrum bij het sportcomplex scoorde in het onderzoek van RO groep positief. De combinatie met sportverenigingen en de mogelijkheid om op termijn een sportzaal toe te voegen waren positieve elementen. Als beoordelingsbasis
werd
VV Urmondia.
zou
Het
gekozen om
het nieuwe
kindcentrum te realiseren op of nabij het
daardoor efficiënt
kunnen worden
oostelijke veld van
de bestaande gepositioneerd opzichte is. van een Naar aanleiding parkeervoorzieningen, gedeeld gebruik mogelijk adviesvraag vanuit de gemeente maakte de omgevingsdienst inzichtelijk dat in deze zone een beperkende geluidszone vanuit Chemelot ten
van
waardoor
ligt, die consequenties
kan hebben
voor
kindcentrum.
een
Beoordeling Omgevingsdienst Zuid-Limburg Uit rekenresultaten blijkt dat de maximale ontheffingswaarde van 55 dB(A) voor geluid van Chemelot inderdaad wordt overschreden, zoals eerder al indicatief
gevoelige functie is niet gewenst en de kans beoordelingen zijn: =__
Geluid: De richtafstand
het
van
kan in de ETFAL onderbouwd
geluidzone voetbal)
van
een
Chemelot
en
bestaat dat DSM-Firmenich
gebouw richting de woningen
worden.
Het
plan ligt
van
een
bezwaar zal aantekenen.
wordt behaald
maar
naar
voor
plek
geluid
Specifieke
de voetbalvelden niet. Dit
geluidaandachtsgebied Rijksweg A2, de ook is de nabijheid van sportvelden (tennis en voor
en
aandachtpunt.
Omgevingsplan
is het niet toegestaan
de zonebeheerder
van
wettelijke geluidzone van
Chemelot.
Volgens artikel 27 van het
binnen deze geluidzone geluidgevoelige gebouwen te realiseren. Door (Omgevingsdienst Zuid-Limburg) is een indicatieve geluidbelasting uitgevoerd. op basis van bekende cijfers. om
Chemelot
Luchtkwaliteit: Voldoet
*__Geur:
in het
ook voor gemeentewegen
=_Industrielawaai: De locatie is gelegen binnen de
*
aangegeven: het toevoegen
was
op deze
Bij de planlocatie ligt een zone “gemengd” waar bedrijven geldt een richtafstand van 30 meter.
met
geurcategorie 2 zich
kunnen
vestigen.
een
verkennend
bodemonderzoek
volgens
Daarvoor =__
Bodem: Uitvoeren NEN5740
is ook
van
een
vooronderzoek
bij keuze voor deze
locatie
volgens aan
NEN5725
en
de orde.
Vaststelling Eerder is in het rapport
vastgesteld dat er voor deze locatie significante milieurisico's aan de orde de omgevingsdienst bevestigt die reserves. Deze optie biedt geen zijn. voor een realisatie van een kindcentrum vanwege regelgeving voor mogelijkheden tijdige industriegeluid. kunnen
van
RO groep
Het nieuwe onderzoek
van
3.5
_Molenpark / Sportcomplex West Vanwege de positieve inhoudelijke scores van de sportzone en de onzekerheid (zie 3.4) of in de zone oostelijke veld van VV alternatieven gezocht.
Urmondia In
een
kindcentrum
ruimtelijke verkenning
gerealiseerd op basis
kan worden, is in het bredere
gebied
van
het
naar
het eerdere
ruimteprogramma is vastgesteld het gebied rondom het westelijke veld van de voetbalvereniging, de tennisvelden en het jeu de boules terrein voldoende ruimte is en ook een aanvulling met een sportzaal mogelijk lijkt. een
van
dat in
U 726.25/76840/HS
Pagina
8 van
10
hart
huisvesting
voor
Aandachtpunten voor deze locatie: 1. __De molen in het gebied heeft een zogenaamde “molenbiotoop”. Deze beperkt de mogelijkheden om gebouwen te realiseren. Bij het analyseren van het gebied is daar rekening mee gehouden en is vastgesteld dat er voldoende 2.
ruimte is om
buiten deze cirkel te
blijven. gebied is een archeologisch aandachtgebied. Bij het analyseren van het gebied gehouden en is vastgesteld dat er voldoende ruimte is daar buiten te blijven. In het
is daar
rekening
mee
Beoordeling Omgevingsdienst Zuid-Limburg Deze locatie kent geen overwegende bezwaren. Specifieke vraagstukken zijn onderstaand toegelicht: __ Geluid: De richtafstand van het gebouw richting woningen wordt behaald. De aanwezigheid in het gebied
van
*
sportvoorzieningen (voetbal en met name tennis) in het gebied is in de uitwerking van de plannen een aandachtpunt omdat de afstand richting het gebouw niet in alle gevallen lijkt te kunnen worden behaald. Dit kan in de ETFAL onderbouwd worden. Het plan ligt in het geluidaandachtsgebied voor Rijksweg A2, de geluidzone van
Chemelot
en
ook
voor
gemeentewegen.
rekenresultaten
volgt dat de voorkeurswaarde overschreden wordt. Wel wordt er voldaan aan de ontheffingswaarde van 55 dB(A) en daardoor kan een hogere grenswaardeprocedure aangevraagd
=__Industrielawaai Uit de
worden. *
Luchtkwaliteit: Voldoet.
*
Geur: Voldoet.
*
_Bodem: Uitvoeren is ook
NEN5740
van
bij
een
keuze
vooronderzoek voor
volgens
deze locatie
aan
NEN5725
en
verkennend bodemonderzoek
een
volgens
de orde.
Samenwerking Sportverenigingen Vestiging van een kindcentrum in dit gebied heeft gevolgen voor de verenigingen in het gebied. Omdat het goed er op voorhand zicht op te hebben hoe zij deze ontwikkeling beoordelen is gesproken met LTC Urmond, VV Urmondia en de Jeu de Boules vereniging. In eerste instantie heeft Laride oriënterende gesprekken gevoerd.
is
geaccordeerd verslag gemaakt. Gesprekspartners begrijpen deze ontwikkeling en ondersteunen hem toegevoegde waarde voor Urmond. Ze geven aan dat deze maatschappelijke vraag het belang van de
Daarvan is een vanwege
de
verenigingen kan overstijgen. Ze zien toegevoegde waarde voor de verenigingen in samenwerking op (1) het aantrekkelijker maken van sport voor de jeugd en (2) het delen van ruimte en faciliteiten (speelterrein, parkeren). Verenigingen compactere
nodig mogelijkheid
realiseren zich dat vestiging moeten
vorm
hebben
maar
concentreren.
dit heeft ook
van
een
kindcentrum ertoe kan leiden dat
Ze hebben op dit moment
meer
sportieve, bedrijfsmatige (flexibiliteit)
en
zij hun aanbod
in
een
capaciteit ter beschikking
dan
ze
economische waarde: het biedt
dagelijks ze
de
plannen. goede toernooien te organiseren en om sportieve activiteiten zonder beperkingen en andere verenigingen kan het aanbod en de toekomstbestendigheid versterken. In sportzaal Toevoeging praktische zin willen de sportbestuurders actief betrokken zijn bij de ontwikkeling en bijdragen aan de keuzes, die om
van
worden
te
een
gemaakt.
Op initiatief van de gemeente is een tweede gesprek met de verenigingen gevoerd. Ook daarvan zijn geaccordeerde verslagen beschikbaar (zie bijlage). In deze gesprekken is ingezoomd op specifieke wensen van de verenigingen bij toevoeging van een kindcentrum. Partijen bevestigden de toegevoegde waarde van een combinatie van sport met onderwijs en opvang. Ze vragen gelijktijdig een versterking van de sportbeoefening door het handhaven van voldoende sportcapaciteit en het verbeteren van de kwaliteit en beheersbaarheid. Een toevoeging van een sportzaal
LA 726.25/76840/HS
Pagina
9 van
10
hart
huisvesting
voor
is een
toegevoegde waarde. Een gezamenlijke kantinefaciliteit wordt ondersteund en kan een opmaat zijn voor een omni-vereniging met meerdere sporten onder één bestuur. De gedetailleerde vragen van de verenigingen zijn in de verslagen terug te vinden (bijlage). De insteek is dat een bundeling van onderwijs, verbetering voor alle partijen kan en moet leiden.
opvang
sport tot een
en
Ontwikkeling ‘maatschappelijk’ centrum Het Molenpark biedt door de beschikbare ruimte kansen
voor
een
en de aanwezige voorzieningen (historie (molen), recreatie en sport) optimale bundeling van elkaar versterkende maatschappelijke voorzieningen op een logische plek.
De locatie is goed bereikbaar
kan
en
bijdragen
aan
de
toekomstbestendigheid
en
de leefbaarheid
van
de kern
Urmond.
Vaststelling Deze locatie voldoet
aan
ruimte
tot een
te komen
om
mogelijk
onderwijs,
de eerdere
om
positieve scores voor de sportzone (rapport RO groep) en biedt voldoende bundeling van maatschappelijke functies. Een kindcentrum op deze plek maakt het
opvang
sport met elkaar te verbinden. De realisatie op deze plek is volgens de
en
omgevingsdienst mogelijk.
4
ADVIES
Op grond
de brede
van
afweging
van
de verschillende locaties op
tijdige beschikbaarheid (1) en technische (2)
realiseerbaarheid is de conclusie dat de sportzone de beste basis biedt de
om voor
zone
het nieuwe
en
het
Molenpark
en
kindcentrum De
het
westelijk gelegen speelveld
van
realisatie
van
een
V.V. Urmondia
aan
te
voor
kindcentrum. Advies is
wijzen als zoekgebied
Maaskei Urmond.
_VERVOLGAANPAK / PLANNING
5 Om
van
snelheid te maken
is het nodig om een pragmatische en tegelijk volledige verkenning te maken van alle kansen bedreigingen. Gemeentelijke taak vanuit de wet is om naast bouwbudget ook bouwrijpe grond beschikbaar te
stellen. Om te maken.
dat te kunnen doen is het Dat zal ertoe leiden dat
een
de
opgave
om
de bouwlocatie
sportvoorzieningen
aan
te
wijzen
en
deze snel
en
pragmatisch vrij
inpassingsstudie moet worden gemaakt. De verenigingsbestuurders hebben aangegeven daar intensief bij betrokken te willen zijn. Ook een breder participatietraject met omwonenden is in deze ontwikkeling belangrijk en snel op te pakken door de gemeente. Het
ligt voor de
hand
voor
een
nadere
vervolgtraject integraal vorm te geven en waar mogelijk werkzaamheden parallel Stedenbouwkundig planvorming, opstellen van een programma van eisen (PvE) voor het en een verkeerscirculatieplan en ook participatie met omwonenden kunnen gelijktijdig worden om
een
inhoud te geven. kindcentrum
opgepakt. De stedenbouwkundig planvorming vormt de basis voor participatiemomenten en is uitgangspunt voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), waarin het bouwvlak uiteindelijk wordt vastgelegd. Op deze wijze kan een
ruimtelijke inpassing
ontwerp
van
van
de
het kindcentrum
en
voorziening binnen een bredere gebiedscontext vorm krijgen als opmaat naar een nadere afspraken over bouwheerschap en realisatie.
LA 726.25/76840/HS
Pagina
10
van
10
Businesscase
Ruimtelijke situatie De Maaskei Urmond
Businesscase Ruimtelijke situatie De Maaskei Urmond 21 januari 2025
Businesscase Ruimtelijke situatie De Maaskei Urmond 21 januari 2025
RO groep Wilhelminasingel 58 Postbus 3086 6202 NB Maastricht info @rogroep.nl +31 43 350 00 50 www. rogroep. nl
Inhoud 01
Inleiding
4
01-1 01-2 01-3
Opgave Proces Leeswijzer
4 5 5
02
Toetsingskader
6
03
De functies
8
03-1 03-2 03-3 03-4 03-5 03-6
8 9 10 11 11 12
04
Uitgangspunten Basisonderwijs Kinddiensten Bouwprogramma Buitenruimte Mogelijke aanvulling: bewegingsonderwijs
Relevante ruimtelijke ontwikkelingen
13
04-1 04-2
13 14
Transformatievisie Urmond-Oost Bramert Noord
05
Optie 1: Renovatie / Uitbreiding
16
06
Optie 2: Vervangende Nieuwbouw
20
07
Analyse
23
07-1 07-2 07-3 07-4 07-5
Huidige basisschool Sportcomplex Bramert Noord Pleinscenario Pleinscenario - Kloosterlocatie
23 25 28 30 33
Bouwen voor de (Urmondse) toekomst
37
08
08-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 08-7 08-8
09
Bijlage 1
Duurzaamheid Naar een toekomstvast en flexibel gebouw Ruimtelijke afwegingen Realisatie en aanbesteding Regulier Realiseren Alternatief 1: Modulair Bouwen Alternatief 2: Duurzaam door continuïteit Innovatieprogramma Onderwijshuisvesting
37 39 40 41 42 43 44 45
Conclusie en advies
47
09-1 09-2 09-3 09-4
47 49 50 51
Bevindingen Advies locatie Advies aanbesteding Inspraak van omwonenden
Ruimteprogramma
52
1. Ruimtebehoefte onderwijs 2. Ruimtebehoefte opvang 3. Ruimtebehoefte terrein 4. Ruimtebehoefte parkeren 5. Ruimteprogramma kindcentrum 6. Samenvatting ruimtevraag
52 52 53 53 53 54
Bijlage 2 Scoreblad afwegingskader
55
RO groep +31 43 350 00 50 info @rogroep.nl
01
Inleiding
01-1
Opgave
In het integrale huisvestingsplan voor de gemeente Stein voor de periode 2021-2036
werden de verschillende ambities en uitgangspunten van gemeente , schoolbesturen in primair en voortgezet onderwijs en kindpartners beschreven. Partijen hebben hun gezamenlijke ambities en opvattingen verwoord rondom de belangrijke beleidsthema’s: aanbod en samenwerking; passend en inclusief onderwijs; flexibiliteit en ruimtegebruik; duurzaamheid; huisvesting kinderopvang. Partijen hebben afgesproken om samen te investeren in kwalitatief hoogwaardige locaties voor onderwijs en opvang. Het garanderen van doorgaande leer- en ontwikkellijnen voor jeugdigen is een belangrijker pijler. Partijen hebben de ambitie uitgesproken om te werken aan brede kindcentra met een geïntegreerd aanbod van onderwijs en opvang , al dan niet aangevuld met andere maatschappelijke dienstverlening. Belangrijke opgave in het IHP is dat het schoolgebouw van OBS De Maaskei in Urmond kwalitatief achterhaald is en niet meer voldoet aan de redelijke eisen in ruimtelijk , functioneel en technisch opzicht. Gemeentelijke zorgplicht is hier aan de orde. Het advies was om te voorzien in vervangende nieuwbouw met de intentie om een kindcentrum te realiseren waarvan in elk geval basisonderwijs , peuteropvang en buitenschoolse opvang onderdeel zijn. Integratie van kinderdagopvang is een optie , die door de dienstverlener in de realisatiefase onderzocht zal worden.
De voorkeur voor vervangende nieuwbouw was primair ingegeven door kostentechnische overwegingen. Doel is om een hedendaags en toekomstbestendig kindcentrum te realiseren waar onderwijs en opvang deel van uitmaken. Vanwege de urgentie (capaciteitstekort , binnenklimaat) heeft de gemeenteraad van Stein via een motie in de raadsvergadering van 14 december 2023 gevraagd voor een snelle opstart van het proces. De gemeente heeft in goed overleg met schoolbestuur Stichting Kindante en kindpartner MIK Spelenderwijs (onderdeel van MIK & PIW Groep) opdracht gegeven voor een onderzoek naar het beste scenario. Daarin is de extra vraag gesteld om – in afwijking op de voorzet uit het IHP – levensduurverlengende renovatie van het schoolgebouw inclusief capaciteitsuitbreiding objectief opnieuw te wegen. Aanvullend moesten scenario’s voor vervangende nieuwbouw worden onderzocht op de huidige schoollocatie en op drie andere mogelijke plekken in de kern Urmond. De rapportage moest
aangevuld worden met een aanbestedingsadvies. Belangrijke uitgangspunten vormen het integrale huisvestingsplan , met name de basisbeginselen en de beschreven kindvisie , en verder de vigerende wet- en regelgeving en ook de ruimtelijke belangen van de kern. Deze zijn verwoord in de Transformatievisie Urmond-Oost en in de ruimtelijke ontwikkeling van Bramert Noord. Uit prognoses (voor het onderzoek geactualiseerd) is gebleken dat er een leerlingenpotentieel voor het
4
voedingsgebied Urmond is van 205 leerlingen in 2036 met een normatieve ruimtebehoefte van 1. 231 m 2 bvo. Realisatie van het nieuwe kindcentrum is voorzien in 2027. 01-2
Proces
Voor het scenario-onderzoek is een projectorganisatie ingericht waarin gemeente Stein , schoolbestuur Stichting Kindante en MIK Spelenderwijs de deelnemende partijen zijn. Daarna is bestuurlijk een toetsingskader vastgesteld met inhoudelijke , ruimtelijke en financiële criteria waar de locaties (scenario’s) aan moesten worden beoordeeld zijn. De verschillende scenario’s zijn daarna in goede samenspraak tussen de deelnemende partijen getoetst op wenselijkheid , geschiktheid en haalbaarheid. De bevindingen zijn in voorliggende rapportage opgenomen. Op basis van voorliggend voorstel kunnen bestuurders een keuze maken voor een scenario , in eerste instantie binnen de stuurgroep.
Nadat de stuurgroep een besluit heeft genomen over deze eindrapportage kunnen de interne trajecten starten binnen de gemeente , het schoolbestuur en de kindpartner om te komen tot definitieve besluitvorming. Alleen als alle partners zich akkoord verklaren met de inhoud van het eindrapport is er een basis om het vervolgproces te starten. 01-3
Leeswijzer
Hoofdstuk 2 beschrijft het toetsingskader. In hoofdstuk 3 zijn enkele de relevante uitgangspunten beschreven , wordt ingezoomd op onderwijs , opvang en sport en is het ruimteprogramma opgenomen. Relevante gebiedsontwikkelingen worden beschreven in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt de optie renovatie/uitbreiding verkend en besloten met een conclusie. Scenario’s voor vervangende nieuwbouw zijn beschreven in hoofdstuk 6. Hoofdstuk 7 bevat de beschrijvende analyse en beoordeling van de scenario’s voor vervangende nieuwbouw aan de hand van het toetsingskader. In hoofdstuk 8 volgt een samenvatting , conclusie en advies over een voorkeurscenario voor het kindcentrum. Hoofdstuk 9 bevat advies over het vervolgproces en de te volgen aanbesteding. In bijlage 1 is een indicatief programma van eisen voor gebouw en terrein gegeven , waarmee de footprint en inpassing bepaald kan worden. Bijlage 2 bevat het scoreblad van het toetsingskader.
5
02
Toetsingskader
Op basis van acht criteria zijn de potentiële scenario’s beoordeeld op inhoudelijke , ruimtelijke en financiële factoren. Ze houden rekening met het belang van het kind en sluiten aan bij de thema’s uit het IHP en de Transformatievisie Urmond Oost. Het kader bevat naast objectieve criteria (aan de hand van feiten , cijfers en normen) ook items waarbij een meer subjectieve beoordeling van toepassing is. Het toetsingskader is bestuurlijk geaccordeerd door de gemeente Stein , schoolbestuur Stichting Kindante en MIK
Spelenderwijs Samenwerken in kindcentrum Geeft de mate aan waarin de locatie , gebouw(en) en omgeving passen bij de gezamenlijke visie op onderwijs en opvang. Kan het (toekomstige) onderwijs en opvang optimaal uitgevoerd worden? Kansen voor visie op kindontwikkeling (opvang en onderwijs) op basis van de thema’s uit het IHP , waaronder doorgaande leerlijnen Duurzame samenwerkingspartners en kansen voor geïntegreerd aanbod Kansen voor het bevorderen van gezondheid en bewegen •
Toekomstbestendigheid Biedt het scenario voldoende mogelijkheden tot (toekomstige) flexibiliteit in gebruik , om in te spelen op eventuele veranderende omstandigheden in de toekomst. Wat zijn gevolgen voor het voortbestaan van andere maatschappelijke voorzieningen? Mate van flexibiliteit , toekomstbestendigheid en transformeerbaarheid Gevolgen voor continuïteit van andere (gemeenschaps-) voorzieningen •
Bijdrage aan leefbaarheid Wat is de impact op de leefbaarheid in de kern en in de wijk? Biedt het kindcentrum kansen om de leefbaarheid te bevorderen? Kan het dienen als spil of aanjager voor nieuwe ontwikkelingen op dit vlak? Kansen voor leefbaarheid Bijdrage aan Transformatie-agenda Urmond Oost Samenhang met andere maatschappelijke voorzieningen , activiteiten en omgeving •
Ruimtelijke inpassing De mate van fysieke reële inpasbaarheid op basis van de visie op onderwijs en opvang en het bijbehorende normatief ruimteprogramma. Fysiek inpasbaar Planologisch kader Ruimte voor (toekomstige) aanvullende functies •
Ruimtelijk (omgeving) De effecten voor gebouw(en) en omgeving die een scenario met zich meebrengt en consequenties voor ruimtelijke kaders. Stedenbouwkundig Bereikbaarheid , verkeersveiligheid en verkeersafwikkeling Bereikbaarheid tot sportzaal •
6
-
Parkeren Uitstraling en belevingswaarde
Financieel Inzicht in investeringskosten , opbrengstmogelijkheden en veranderingen in exploitatielasten , met nadruk op de verschilmakende aspecten. Stichtingskosten gebouw (in relatie tot eindtermijn) Exploitatie Overige gemeentelijke kosten (aankoop gronden/gebouwen , boekwaarden , sloop , herinrichting plangebied) Overige gemeentelijke opbrengsten (verkoop/afstoten van gronden/gebouwen) Tijdelijke huisvesting (Subsidies) •
•
Duurzaamheid
De mate waarin wordt bijgedragen aan de duurzaamheidsambities van de partners , volgens uitgangspunten IHP. -
Bereik van duurzaamheidsambities Hergebruik/herbestemming gebouwen/gebouwdelen Exploitatie (onderhoud , energieverbruik) Binnenklimaat
Risico’s Welke risico’s en aandachtspunten zijn te benoemen voor de scenario’s. •
-
Planning Overlast tijdens de bouw Draagvlak Financieel Kwaliteit
-
Overig
-
7
03
De functies
03-1
Uitgangspunten
In de oriënterende gesprekken en de eerste projectgroep zijn de relevante kaders en
uitgangspunten benoemd voor de opgave. Met vaststelling van deze notitie worden de punten bestuurlijk geaccordeerd. •
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
De gemeente is opdrachtgever voor het onderzoek. De uitwerking daarvan zal handvatten bieden voor bestuurlijke besluitvorming. Partners maken in gelijkwaardigheid een keuze voor een van de scenario’s en de voorwaarden voor
realisatie. Als alle partners inhoudelijk akkoord gaan met de inhoud van het eindrapport , is er een basis om het vervolgproces te starten. De oplossing moet toekomstvast zijn en langjarig voorzien in voldoende ruimte voor zowel onderwijs als opvang , mede rekening houdend met mogelijke (onvoorziene) toename van kinderopvangvraag in de toekomst. De visie op inhoud en samenwerking tussen school en kindpartner dient leidend te zijn bij de uitwerking van de scenario’s. Een gebouw moet hierin faciliterend en ondersteunend zijn. Daartoe moet , bij de start van de realisatiefase , een ruimtelijk programma van eisen worden gemaakt. Dit zal in functionaliteit en opbouw op onderdelen sterk afwijken van de huidige school. De oplossing moet voldoen aan de actuele eisen en inzichten ten aanzien van binnenklimaat en buitenruimte (o. a. frisse scholen). Uitgangspunt voor dit onderzoek is de handhaving van de bestaande sportzaal , waarbij de bereikbaarheid een punt van aandacht is in de analyse. In latere fase vindt eventueel een aanvullende overweging plaats over de positie van de sportzaal , mede afhankelijk van het te kiezen scenario en andere ontwikkelingen in Urmond. In dit onderzoek wordt geen rekening gehouden met een eventuele toevoeging van functies buiten basisonderwijs en kinderopvang.
In de analyse wordt de kans om aanvullende functies (zoals een sportzaal) te integreren wel gewogen. Er wordt afstemming gezocht met de Tranformatievisie Urmond-Oost en de eventuele rol van een nieuw kindcentrum in de transformatie-agenda. Er moet rekening worden gehouden met andere aanbieders van kinderopvang in Urmond naast MIK Spelenderwijs en hun eventuele positie in relatie tot het beoogd kindcentrum. Het uitbreidingsplan Bramert Noord heeft mogelijk impact op de vraag naar voorzieningen in Urmond waaronder de behoefte aan opvang en onderwijs. Het is van belang om op projectgroepniveau nader in te zoomen op mogelijke scenario’s en de te verwachten effecten ervan , aannames te expliciteren en te bepalen op welke wijze vertaling naar de businesscase plaatsvindt. De gemeente wil mogelijkheden onderzoeken voor circulair en modulair bouwen en heeft de ambitie om daarin koploper te zijn. De aanpak zou eventueel model kunnen staan voor andere (toekomstige) opgaven binnen de eigen gemeente of voor andere gemeenten. De afgesproken planning is leidend , met dien verstande dat zorgvuldigheid gewaarborgd moet zijn (kwaliteit boven snelheid).
8
03-3
Kinddiensten
In de kern Urmond is een compleet aanbod aan kinddiensten (peuteropvang , kinderdagopvang , VVE en BSO) aanwezig. Dit aanbod wordt geleverd door verschillende
dienstverleners: Huidige situatie aanbod kinderopvang Urmond Soort opvang
Adres
Aanbieder
Bijzonderheden
POV Peuterland
Aantal kindplaatsen 16
Middenveld 1
BSO De Maaskei
30
Middenveld 1
MIK Spelenderwijs MIK Spelenderwijs
Huurt een lokaal in De Maaskei Medegebruik van ruimten in De Maaskei
BSO Dolfijn
24
M. Geelen
KDV Dolfijn
24
Graetheidelaan 58a Graetheidelaan 58a
KDV Twinkle
14
Graetheidelaan 56a
KDV Twinkle
M. Geelen
Bron: LRK juli 2024 MIK Spelenderwijs is momenteel met peuteropvang (POV) en buitenschoolse opvang (BSO) in het schoolgebouw gehuisvest en wil deze diensten geïntegreerd met de school blijven aanbieden , ook in het nieuwe kindcentrum. Een keuze om kinderdagopvang (KDV) in de school aan te bieden is afhankelijk van marktontwikkelingen in het gebied van de gemeente Stein en de keuze en planning van de locatie. Ze wil daarbij rekening houden met de continuïteit van andere aanbieders van kinderopvang in Urmond.
Met Twinkle en Dolfijn hebben in het kader van het onderzoek verkennende gesprekken plaatsgevonden. Daarbij hebben deze partijen aangegeven een tevreden te zijn over de eigen positie en hun continuïteit. Beide partijen staan positief tegenover een versterkte samenwerking met het nieuwe kindcentrum. Twinkle staat er open voor gesprekken om haar (kleinschalige) dienstverlening naar het nieuwe kindcentrum te verplaatsen. Voor kinderopvang zijn de ingeplande aantallen kinderen en het ruimteprogramma gebaseerd op een eerste opgave van MIK Spelenderwijs. Omdat deelname van KDV per scenario verschilt en in welke omvang nog onzeker is , worden vier scenario’s geschetst: zonder KDV en met KDV in één , twee of drie groepen. In de feitelijke realisatiefase zal het
definitieve aanbod aan kinddiensten worden bepaald.
10
Toekomstige situatie t. b. v. . kindcentrum Soort opvang
Aantal kindplaatsen 16
POV BSO KDV
22-24 16 32 48 Bron: opgave MIK Spelenderwijs juli 2024
Bijzonderheden 2 1 groepsruimte (norm 35, mnetto functionele ruimte per kind) Volledig medegebruik van ruimten Optioneel , 1 groepsruimte Optioneel , 2 groepsruimten Optioneel , 3 groepsruimten
Het ruimteprogramma voor kinddiensten kent op de verschillende locaties van elkaar afwijkende varianten. Deze zijn onder andere afhankelijk van de keuzes rondom kinderdagopvang. De varianten zijn voor wat betreft de ruimtevraag in onderstaande tabel vermeld. In de ruimtebehoefte voor dagopvang is uitgaande van medegebruik van ruimten met de school. POV en KDV hebben eigen groepsruimten nodig. Voor de facilitaire ruimten (bv. sanitair) wordt ook uitgegaan van medegebruik. Ruimteprogramma kindcentrum in 4 varianten KDV (indicatief) Basisschool pernent 1. 226
Basisschool tijdelijk 136
Opvang 0 groep KDV 100
Opvang 1 groep KDV 204
Opvang 2 groep KDV 318
Opvang 3 groep KDV 419
Voor de inpassing (kunnen de plannen worden gerealiseerd op de verschillende locaties) gaan we voor wat betreft de kinderopvang
zekerheidshalve uit van de
maximale variant (3 groepen KDV). 03-4
Bouwprogramma
Voor de verdere analyse is uitgegaan van het volgende programma op hoofdlijnen. Footprint gebouw Tweelaagse bouw met school (1. 226 m2 bvo) plus kinddiensten (419 m2 bvo). In totaal worden 16352, bvo voor 50% op de begane grond en 50% op de verdieping gerealiseerd en daarmee ontstaat een gebouw met een foorprint van 820 m2. Dit wordt tijdelijk aangevuld met 136 m 2 (basisschool tijdelijk) op de begane grond. 950 m² Bij de realisatie van het uiteindelijke gebouw zal een programma van eisen worden gemaakt. Daarbij zal gezocht worden naar een optimale invulling van het nieuwe gebouw. Dit te realiseren programma zal afwijken van bovenstaand pro forma programma , dat uitsluitend voor dit onderzoek
03-5
wordt gehanteerd.
Buitenruimte
Voor de buitenruimte (spelen , parkeren , opslag , verkeer) zijn wettelijke voorschriften en
richtlijnen gevolgd , waaronder de VNG-modelverordening onderwijshuisvesting , het Kwaliteitskader huisvesting voor funderend onderwijs en CROW-richtlijnen. Indicatief hanteren we onderstaande getallen:
11
Terrein Speelterrein onderwijs verhard Speelterrein onverhard Berging en container Speelterrein POV Speelterrein KDV Speelterrein BSO in medegebruik Subtotaal speelterrein Fietsenstalling Auto parkeren Kiss & ride TOTAAL TERREIN 03-6
Aantal 200-400 ll. 230 ll. 16 kp. 48 kp. -
111 stuks 11 pp. 28 pp.
Oppervlakte 600 m² 460 m² 25 m² 48 m² 144 m² 0 m² 1. 277 m² 90 m² 275 m² 700 m² 2. 342 m²
Mogelijke aanvulling: bewegingsonderwijs
Voor bewegingsonderwijs maakt de school gebruik van sporthal Overmunthe , aan de Raadhuisstraat 62 in Urmond. Ook basisschool De Avonturijn in Berg a/d Maas maakt gebruik van deze sportzaal. De afstand vanaf de huidige locatie van OBS De Maaskei naar de sportzaal bedraagt 1. 400 m. Een afstand tot 1. 000 m. hemelsbreed wordt toelaatbaar
gevonden en de huidige afstand valt binnen deze norm. De gemeente heeft de intentie om de bestaande sportzaal te handhaven. Toevoegen van bewegingsonderwijs aan de onderwijslocatie is geen onderdeel van de opgave. Dat laat onverlet dat op een later moment een nieuwe (andere) afweging kan worden gemaakt in
relatie tot de wettelijke noodzaak voor verduurzaming van maatschappelijk vastgoed. Indien besloten wordt tot vervanging van de sportzaal dan kan verplaatsen naar de schoollocatie worden overwogen. Dat heeft een inhoudelijke toegevoegde waarde omdat dat de mogelijkheden om bewegingsonderwijs in te passen in het reguliere onderwijs verbetert. Bij de analyse of er voldoende ruimte is voor realisatie , wordt daarom ook gekeken of het mogelijk is om een sportzaal op termijn toe te voegen. Het bouwvolume voor een sportzaal bedraagt ongeveer 1. 040 m 2 bvo.
12
04
Relevante ruimtelijke ontwikkelingen
04-1
Transformatievisie Urmond-Oost
De Transformatievisie Urmond-Oost stelt vast dat het Urmond ontbreekt aan een herkenbare dorpskern: een publieke buitenruimte waar functies en voorzieningen verbonden worden aan een betekenisvolle ontmoetingsplek in het hart van het dorp. Momenteel worden vanuit stedenbouwkundig oogpunt scenario’s verkend om functies in zo’n verbindend centrumgebied bij elkaar te brengen. Onderwijs is daar een belangrijke factor in. De locatie nabij het Sint Antoniusplein/Oud Klooster wordt als een kansrijke plek gezien om tot centrumvorming te komen. Relevante elementen zijn de aanwezigheid van beeldbepalende gebouwen , bedrijvigheid , het Sint Antoniusplein en het aanwezige woningcorporatiebezit. Op 22 juni 2023 heeft de gemeenteraad de Transformatievisie vastgesteld en zijn aanzetten gemaakt voor het vervolg (beschikbaarstelling
voorbereidings-kredieten , aanstelling kwartiermaker). De gemeenteraad heeft het college de opdracht gegeven om de haalbaarheid van het
realiseren van een centraal plein te onderzoeken.
Bron: Transformatievisie Urmond-Oost
Uitsnede plangebied
In de Transformatieagenda zijn drie mogelijke scenario’s genoemd: de verbinding met de kloostertuin , het seniorenhofje en het St. Antoniusplein. Deze worden onderzocht in samenspraak met belanghebbende partijen en inwoners. De scenario’s grijpen in op de bestaande situatie met mogelijke vervanging van veelal verouderde woningen in het gebied , verplaatsing van bedrijven en aanpassingen in de infrastructuur. In onderstaande afbeelding is de bestaande situatie rond het Sint Antoniusplein gegeven
met aanduiding van de belangrijkste onderdelen waar ontwikkelingskansen liggen:
13
1. St. Antoniusplein
2. Mauritslaan 3. Oud klooster 4. Buitenruimte oud
klooster 5. Seniorenhofje
6. Flatgebouw zonder lift 7. Woonblok slagboomweg 8. Pater Kolbe huis Bron: Transformatievisie Urmond-Oost De gemeente heeft intussen het Pater Kolbe-huis aangekocht ter voorbereiding op toekomstige ontwikkelingen. De gemeente werkt aan de uitwerking van een Masterplan. Het toevoegen van een kindcentrum in dit gebied is een mogelijkheid. In een pleinscenario kan zo’n school een ontmoetingsfunctie krijgen in relatie tot een gemeenschapshuis en/of een
senioren-inloop. Nb. : in het zogenaamde pleinscenario (inpassing in de centrumvorming) is primair gekeken naar nieuwbouw in het gebied. Daarnaast is onderzocht of het kindcentrum een plek kan krijgen in het “Oud Klooster” , eventueel in combinatie met andere (maatschappelijke) functies. Dit gebouw is eigendom van Van der Valk Business Center en wordt momenteel als kantoorruimte verhuurd aan ondernemingen. 04-2
Bramert Noord
Voor het gebied Bramert Noord aan de Molenweg Zuid is een gebiedsontwikkeling aan de orde , met de bouw van 62 woningen (Fase 1 - westelijk deel). In najaar 2024 wordt gestart met de bouw. De nieuwe wijk draagt de naam Lindehagen. De betreffende bestemmingsplannen Bramert Noord (2010) en Partiële herziening Bramert Noord zijn vastgesteld op 23-6-2022.
Plangebied Fase 1: 62 woningen
14
Plangebied overig: max. 350 woningen Het plan voorziet in de mogelijkheid om op termijn 350 woningen toe te voegen. Uitwerking van het plangebied is door de gemeente niet ter hand genomen. Het gevestigde voorkeursrecht op dit plangebied door de gemeente uit 2010 is in 2020 verjaard. De mogelijke woningbouwplannen in dit gebied zijn niet meegewogen in het IHP omdat de ontwikkeling onzeker is: ze is afhankelijk van de toekomstige behoefte aan woningen in relatie tot uitbreidingsplannen van Chemelot en het dan noodzakelijke werven van (buitenlands) personeel. Eventuele latere uitvoering van de plannen zal uiteraard gevolgen hebben voor het gewenste voorzieningenniveau in de kern Urmond en (ook) de behoefte aan capaciteit voor onderwijs en opvang. Deze zullen dan in beeld moeten worden gebracht. De locatie ligt in het buitengebied van de kern. Dit staat het plan niet in de weg. Wel zal de
ontwikkeling goed gemotiveerd moeten worden , en getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij zullen beslissingen aan de orde zijn over de toegankelijkheid van het gebied en de bereikbaarheid van de nieuwe onderwijslocatie. In het kader van de eerdere omgevingsprocedures (voor Fase 1) is eerste onderzoek op
hoofdlijnen gedaan naar overlast door stank (melkveebedrijf) , geluid (Chemelot en snelweg A2) en veiligheidsrisico’s (uitstoot Chemelot en vervoer gevaarlijke stoffen over het Julianakanaal en A2). Deze risico’s zijn toentertijd door de betreffende deskundigen aanvaardbaar geacht met de kanttekening dat aanvullende maatregelen geadviseerd worden.
15
05
Optie 1: Renovatie / Uitbreiding
Als onderdeel van het onderzoek naar het beste scenario voor OBS De Maaskei heeft RO groep onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor hergebruik (door renovatie en uitbreiding) van het bestaande schoolgebouw. Daarvoor zijn twee onderzoeksactiviteiten uitgevoerd. De locatie is bezocht , waarbij een QuickScan van het gebouw is gemaakt. Aanvullend is in overleg met de directie van onderwijs en opvang een programma van eisen op hoofdlijnen gemaakt. Ingezoomd is op de wensen vanuit het onderwijsconcept dat partners de afgelopen jaren ontwikkeld hebben. QuickScan Gebouw & Omgeving Via een QuickScan is de kwaliteit van het gebouw op zes aspecten beoordeeld: bouwkundige staat , installaties & binnenklimaat , flexibiliteit , onderwijskundig perspectief , uitstraling & belevingswaarde en omgevingsperspectief. De figuur vat de resultaten van de QuickScan samen. Aanvullend is met de directeur van de school het technische oordeel aangevuld met praktische aandachtpunten met betrekking tot de functionaliteit van het schoolgebouw in relatie tot het onderwijsconcept. Het gebouw vertoont geen zichtbare constructieve gebreken en is in een goede staat van onderhoud. Tegelijk scoort de school op alle bouwkundige onderdelen een (ruime) onvoldoende. Dak en gevel hebben weinig tot geen isolatie en bij regenval vindt waterinfiltratie plaats via de kozijnen.
Het interieur van het gebouw is voorzien van courante afwerkingsmaterialen maar die hebben op meerdere onderdelen hun technische levensduur bereikt hebben en moeten vervangen worden. Ook op het gebied van de technische installaties zijn forse investeringen nodig om het gebouw te laten voldoen aan moderne voorwaarden van Frisse Scholen (uitgangspunt klasse B): ventilatie , thermisch comfort winter , thermisch comfort zomer en visueel comfort scoren onvoldoende. Elektra en sanitaire voorzieningen zijn als redelijk te beoordelen. Tenslotte is vastgesteld dat de opbouw van het gebouw weinig flexibiliteit biedt. De school heeft een relatief groot aantal dragende binnenwanden , die niet eenvoudig verwijderd kunnen worden om tot aanpassingen te komen en er is een onregelmatig gevelstramien. Dit maakt het een lastige opgave om binnenruimten aan te passen aan veranderende behoeften vanuit onderwijsinhoud (pedagogische visie). Nb. : RO groep heeft de quickscan getoetst aan de eerdere uitkomsten van de gebouwopname van ICS bij gelegenheid van het integrale huisvestingsplan. Daarbij zijn geen discrepanties vastgesteld.
16
Onderwijsperspectief Naast onderwijs (waar een normatief tekort aan ruimte aan de orde is van 250 m2 bvo) , biedt kindpartner MIK Spelenderwijs in het schoolgebouw peuteropvang (POV) en buitenschoolse opvang (BSO) aan en gebruikt daarvoor één daarvoor aangewezen ruimte. BSO maakt buiten schooltijden ook van andere ruimtes gebruik. Vanuit het gekozen concept bestaat de wens om te onderzoeken of binnen het gebouw (op deze locatie) een mogelijkheid is voor uitbreiding met kinderopvang. Daarvoor is geen plek. Er is een fors ruimtegebrek en dat is merkbaar in het gehele gebouw. Zo zijn een verwerkingszone voor onderwijs en atelierruimtes enkele jaren geleden omgebouwd tot een extra groepsruimte (voor groep 4). Er is echter nog steeds behoefte aan aanvullende onderwijsruimte. Daarnaast is er behoefte aan een (geschikte) teamkamer , (flex-)
werkplekken , atelierruimte , leerpleinen voor verwerking , toiletten , fietsenstallingen en ruimtes voor grote activiteiten. Het gebouw functioneert slecht in relatie tot het beoogde onderwijsconcept. Alle ruimte(n) zijn volledig en in sommige gevallen bovennormatief in gebruik (als voorbeeld geldt 2 kleutergroepen met 35 leerlingen) en er resteren weinig verwerkingszones. Meervoudig ruimtegebruik is waar mogelijk al van toepassing en verdere flexibel gebruik van het gebouw is lastig. Mede daardoor is het niet mogelijk om het geambieerde onderwijsconcept met doorgaande leer- en ontwikkellijnen met de kindpartner tot ontplooiing te brengen. Het gebouw heeft een ‘semi-ronde’ opbouw. Groepsruimten liggen rondom een beperkt aantal , intern verbonden verwerkings- en verkeerszones. Dit maakt momenteel de ontplooiing van het onderwijsconcept nu al lastig en een aanvulling met een nieuw gebouwdeel kan daar verdere afbreuk aan doen. De noodzakelijke uitbreiding van het gebouw is daarbij ingewikkeld omdat vanuit het concept verbindingen tussen de schooldelen moeten ontstaan. Voor nu lijken alleen suboptimale opties mogelijk , waarbij significant ruimteverlies aan de orde zal zijn doordat er extra verkeers- en gangruimte gerealiseerd moeten worden. Nb.
: De complexiteit van de opgave werd aangetoond in het onderzoek naar mogelijke gebouwaanpassingen van 15 december 2022 door Team Architecten. Omgevingsperspectief De groei van de school in de afgelopen jaren heeft buiten het schoolgebouw geleid tot problemen. Er is een structureel tekort aan ruimte in de directe omgeving , zowel voor het stallen van fietsen als voor verkeer en parkeren tijdens piekmomenten (zoals het halen en brengen van kinderen). De straat waaraan de school ligt , is smal en er is slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen beschikbaar. Het aanpassen van de verkeersituatie is niet goed mogelijk vanwege de beperkte ruimte. Deze locatievraagstukken nemen toe wanneer in de beperkte ruime op het terrein een aanvullend gebouw gerealiseerd wordt.
17
Analyse Om te kunnen voldoen aan de huidige algemeen aanvaarde kwaliteitseisen voor scholen (Frisse Scholen klasse B) en de voorwaarden met betrekking tot energiegebruik (Energieneutraal volgens Routekaart Verduurzaming Maatschappelijk Vastgoed) dient het gebouw fors te worden aangepakt. In ieder geval moet een sterk isolerende gebouwschil (vloeren , gevels en daken) worden gerealiseerd. Aanvullend moeten volledig nieuwe werktuigbouwkundige en elektrotechnische installaties en een nieuwe binnen-afwerking worden toegevoegd. Om te kunnen voldoen aan de onderwijskundige wensen zijn in de opbouw van het gebouw structurele aanpassingen nodig. Gezien de staat van het gebouw is in voorliggend geval rekening te houden met een met een renovatiebudget , waarbij per bestaande vierkante meter tussen de 80% tot 90% van de nieuwbouwkosten moet worden geïnvesteerd om een gebouw met een levensduur van 40 jaar te laten ontstaan. Volgens de laatste update (2024) van het Kwaliteitskader Huisvesting ligt het prijsniveau voor nieuwbouw tussen de 3. 705 €/m² BVO en 3. 761 €/m² BVO. Te verwachten is dat het renovatiebudget per m2 bvo ongeveer € 3. 200. Om te voldoen aan de normatieve voorwaarden moet rekening worden gehouden met inpassingsverlies in het bestaande gebouw. Daardoor zullen aanvullende vierkante meters in nieuwbouw moeten worden toegevoegd bij het gebouw. Ook zal , om tot een goede
aansluiting tussen bestaande gebouw en aanbouw te komen , extra ruimte toegevoegd moeten worden. Daardoor ontstaat in totaliteit een bovennormatief (in omvang) gebouw (dat ook duurder in exploitatie zal zijn). Het totale investeringsbedrag zal dan ook bij hergebruik substantieel hoger zijn dan (vervangende) nieuwbouw. Bij renovatie en aanvullende nieuwbouw kan gedurende de realisatie geen gebruik worden gemaakt van het gebouw. Het is noodzakelijk om in tijdelijke huisvesting te voorzien voor een groot deel van de leerlingen. De kosten zijn afhankelijk van de beschikbaarheid van ruimtes in de omgeving en kunnen pas in het project worden geraamd afhankelijk van de bouwplanning. Ervaring leert dat voor deze opgave extra kosten van tussen de € 1 en € 15, miljoen te verwachten zijn.
Nb. : Bij een voorziening voor levensduurverlengende renovatie vanuit zorgplicht geldt 25 jaar als uitgangspunt. Door toevoeging van een gebouwdeel bij een bestaand gebouw ontstaat daarbij in dit geval een samengesteld gebouw met een nieuw deel bij een gerenoveerd schooldeel. Een keuze voor een semipermanent gebouw met een levensduur van 25 jaar kan dan beter passen dan een traditionele investering voor 40 jaar. Dit zal overigens beperkte invloed hebben op de kosten van het aanpassen van het bestaande gebouw: de daar voorgestelde investeringen (schil en installaties) moeten in ieder geval worden uitgevoerd om een veilige en gezonde schoolomgeving te realiseren. Conclusie Op basis van de analyse is vast te stellen dat renovatie en aanvulling van het gebouw geen efficiënte operatie is. De investering in het gebouw zal uitkomen op een kostenniveau voor nieuwbouw en het uiteindelijke nieuwe gebouwencomplex is groter dan normatief nodig door inpassingsverlies bij aansluiting van de bijbouw aan het bestaande gebouw. De kosten voor beheer (exploitatie , onderhoud) zullen daardoor hoger zijn dan bij vervangende
18
nieuwbouw. De locatie biedt door de samenstelling van de gebouwen onvoldoende flexibiliteit om ruimte te bieden voor eventuele later noodzakelijke aanvulling voor kinddiensten of onderwijs. Tenslotte zal door de bestaande ruimtelijke indeling de druk op de omgeving overeind blijven (vanwege parkeren en verkeer). Besloten is dit scenario niet als optie te overwegen en verder buiten beschouwing te laten.
19
06
Optie 2: Vervangende Nieuwbouw
De gemeente Stein heeft vier locaties aangewezen die in aanmerking komen voor (vervangende) nieuwbouw van een kindcentrum. De locaties worden in dit hoofdstuk