4. Verbeelding, regels, toelichting en bijlagen.pdf

LEGENDA Plangebied

Verklaring Havenstraat 34-36 Stein

16

ondergrond: BGT en BRK (datum: 26-10-2020)

Bestemmingen Enkelbestemming Wonen

W

Aanduidingen

nstra at

Gebiedsaanduiding

Have

6a

geluidzone - industrie

Functieaanduiding gemengd

(gd)

21a

specifieke vorm van detailhandel - niet dagelijkse goederen

(sdh-ndg)

Bouwvlak

6d

6-3

3

W

bouwvlak

Maatvoeringsaanduiding 10,5

7

34

maximum bouwhoogte (m)

B

4c

(gd)

-3

(sdh-ndg)

Gemeente Stein Bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

status:

Ontwerp

datum:

20 november 2020

voorontwerp: facultief

ontwerp: facultief

schaal:

1:500

getekend:

J-H

nummer:

J203755

bladformaat:

A3

idn-nummer:

Verbeelding

NL.IMRO.0971.BPHavenstraatStein-0001 bezoekadressen en contactgegevens:

24

Locatie Nijmegen:

St. Stevenskerkhof 2 6511 VZ Nijmegen

Locatie Vught:

Parklaan 21 5261 LR Vught

N

Pouderoyen en Tonnaer zijn zelfstandige onderdelen van de Aelmans Adviesgroep

Telefoon: E-mail: Website:

+31 (0)24 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www@pouderoyentonnaer.nl

Bestemmingsplan - Regels -

Havenstraat 34-36 Stein Gemeente Stein

BESTEMMINGSPLAN - Regels -

Havenstraat 34-36 Stein Gemeente Stein

IDN-nummer:

NL.IMRO.0971.BPHavenstraatStein-0001

Status:

ontwerp

Datum:

20 november 2020

Locatie Nijmegen St. Stevenskerkhof 2 6511 VZ Nijmegen

Locatie Vught Parklaan 21 5261 LR Vught

024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleidende regels

5

Artikel 1 Artikel 2

5 9

Begrippen Wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

11

Artikel 3

11

Wonen

Hoofdstuk 3 Algemene regels

13

Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

13 14 15 16 17

Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

19

Artikel 9

Overgangsrecht

19

Artikel 10

Slotregel

20

Regels

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

3

4

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

1.1 plan het bestemmingsplan 'Havenstraat 34-36 NL.IMRO.0971.BPHavenstraatStein-0001 van de gemeente Stein.

Stein'

met

identificatienummer

1.2 bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3 aan- of uitbouw een bouwwerk verbonden met het hoofdgebouw dat bouwkundig ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en in functioneel opzicht daarvan onderdeel uitmaakt. 1.4 aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.5 aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.6 activiteit activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid of artikel 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. 1.7 bebouwing één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.8 bebouwingspercentage een in de verbeelding of regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel, dat ten hoogst mag worden bebouwd. 1.9 bedrijf een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan-huisverbonden beroepen niet daaronder begrepen. 1.10 begane grond de natuurlijke oppervlakte van het terrein, zonder enige kunstmatige verhoging c.q. verlaging, alsmede dat gedeelte van een gebouw dat met die oppervlakte gelijk is.

Is er sprake van hoogteverschillen in het terrein, dan geldt: de hoogte van het hoogst gelegen aangrenzend maaiveld.

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

5

1.11 bestaand bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan. 1.12 bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak. 1.13 bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.14 bijgebouw een vrijstaand of aangebouwd gebouw dat bouwkundig of architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. 1.15 bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.16 bouwgrens de grens van een bouwvlak. 1.17 bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.18 bouwperceelgrens de grens van een bouwperceel. 1.19 bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.20 bouwwerk elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.21 detailhandel het bedrijfsmatig te koop, te huur of in lease aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, ter verhuur, ter leasing, het verkopen, het verhuren en/of leveren van goederen aan diegenen die, die goederen kopen resp. huren, voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

6

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

1.22 detailhandel in niet-dagelijkse goederen detailhandel in duurzame en/of gebruiksgoederen, zoals kleding en schoeisel, elektrische artikelen, huishoudelijke artikelen en overige goederen, waaronder tevens artikelen ten behoeve van de duiksport, voor zover geen detailhandel in dagelijkse goederen (zoals een supermarkt). 1.23 dienstverlening het verrichten van diensten in een vorm die voor wat betreft ruimtelijke uitstraling vergelijkbaar is met detailhandel en waarbij een rechtstreekse relatie bestaat met het publiek zoals reisbureaus, uitzendbureaus, apotheken, praktijkvestigingen voor tandtechniek, kapsalons, schoonheidssalons, nagelstudio's, schoenmakerijen, kleermakerijen en video-/dvd-verhuurbedrijven, fotostudio's en hondentrimsalons. 1.24 gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.25 hoofdgebouw gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. 1.26

horeca

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren en/of logies. 1.27 maaiveld bovenkant van het terrein dat een gebouw/bouwwerk omgeeft. 1.28 omgevingsvergunning omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wabo. 1.29 openbare nutsvoorziening een bouwwerk dat ten dienste staat van het openbaar energietransport dan wel de telecommunicatie, zoals een schakelkast, een elektriciteitshuisje en een verdeelstation. 1.30 peil a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte aansluitende maaiveld. 1.31 praktijkruimte een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op adminstratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch therapeutisch of een daarmee naar zijn aard te stellen gebied.

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

7

1.32 prostitutie het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding. 1.33 seksinrichting de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf – waaronder begrepen een erotische massagesalon-, een seksclub, bordeel, privé-huis en seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar. 1.34 voorgevel gevel van een gebouw die is gelegen aan de zijde van de weg en die in ruimtelijk opzicht de voorkant van het gebouw vormt. 1.35 voorgevelrooilijn de voorgevelrooilijn als bedoeld in het bestemmingsplan, beheersverordening of gemeentelijke bouwverordening. 1.36 waterhuishoudkundige voorzieningen voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en/of waterkwaliteit zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc. 1.37 woning een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

8

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens: tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is. 2.2 het bebouwingspercentage: het percentage van een bouwperceel dat met gebouwen mag worden bebouwd. Voor zover op de kaart bouwgrenzen zijn aangegeven wordt het bebouwingspercentage berekend over het gebied binnen de bouwgrenzen. 2.3 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.4 de dakhelling langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.5 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.6 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of) het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.7 de lengte, breedte en diepte van een bouwwerk: de buitenwerks tussen de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren gemeten grootste afstand.

2.8 de ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk: vanaf peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend. 2.9 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.10 ondergeschikte bouwdelen Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens dan wel bestemmingsgrens met niet meer dan 2,00 m wordt overschreden.

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

9

10

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Wonen

Bestemmingsomschrijving

3.1.1 Algemeen De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b.

c.

wonen; een detailhandelsvoorziening ten behoeve van niet dagelijkse goederen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - niet dagelijkse goederen', waarbij de detailhandelsvoorziening zowel op de begane grond als de eerste verdieping is toegestaan, met dien verstande dat het bruto vloeroppervlak op de eerste verdieping maximaal 75 m2 mag bedragen.; praktijkruimte of dienstverlening, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'gemengd', waarbij de praktijkruimte of dienstverlening alleen op de begane grond is toegestaan.

3.1.2 Relatie gebiedsaanduiding Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de aangewezen gebiedsaanduiding zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtneming van de regels uit artikel 8.1.1. 3.2

Bouwregels

3.2.1 Algemeen Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: a. b. c. d.

woningen; gebouwen ten behoeve van de in artikel 3.1.1 genoemde bestemming; de daarbij behorende bijgebouwen; de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouw zijnde.

3.2.2 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. b. c. d. e.

hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; de bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte'; de bebouwing dient in of evenwijdig aan de naar de weg gekeerde bouwgrens opgericht te worden; het bouwvlak mag voor 100% worden bebouwd; er mogen maximaal zeven wooneenheden binnen de bestaande bebouwing worden gebouwd.

3.2.3 Bouwwerken, geen gebouw zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde gelden de volgende regels: a. b. c.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd; de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde mag binnen het bouwvlak niet meer dan 10 meter en buiten het bouwvlak niet meer dan 3,0 meter bedragen; de hoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 2,5 meter bedragen.

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

11

3.3 Specifieke gebruiksregels Onder gebruiken en/of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als: a. b. c. d. e. f. g.

12

zelfstandige bewoning van bijgebouwen; horeca; bedrijven; ambachtelijke en/of industriële doeleinden; prostitutie seksinrichtingen; opslagdoeleinden, anders dan inherent aan het toegelaten gebruik.

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

Hoofdstuk 3 Artikel 4

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

13

Artikel 5

Algemene gebruiksregels

5.1 Gebruiksverbod Het is verboden de gronden en bouwwerken in dit bestemmingsplan te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemming(en).

14

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

Artikel 6 6.1

Algemene aanduidingsregels

Geluidzone - industrie

6.1.1 Verbod Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' mogen geen nieuwe geluidsgevoelige objecten worden gerealiseerd.

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

15

Artikel 7

Algemene afwijkingsregels

7.1 10%-regeling Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van de in deze regels voorgeschreven minimale en/of maximale maten (hoogte, oppervlakte, inhoud etc.) en percentages tot maximaal 10% van die maten en percentages, met dien verstande dat dit niet geldt wanneer reeds op grond van deze regels al anderszins kan worden afgeweken. 7.2 Meetverschillen Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van de aangeduide bouwgrenzen indien een meetverschil of onnauwkeurigheid op de kaart ten opzichte van de feitelijke situatie daartoe aanleiding geeft, mits de afwijking maximaal 3,00 meter bedraagt. 7.3 Afwijken ter voorkoming beperking meest doelmatige gebruik Het bevoegd gezag kan van de planregels afwijken indien strikte toepassing leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

16

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

Artikel 8 8.1

Overige regels

Voorrangsregels

8.1.1 Gebiedsaanduidingen Voor zover voor gronden tevens een gebiedsaanduiding geldt, dienen bij toepassing van de gebruiks- en bebouwingsregels van de overige voor deze gronden geldende bestemmingen de regels van de gebiedsaanduiding in acht te worden genomen.

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

17

18

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

Hoofdstuk 4 Artikel 9

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

9.1 Overgangsrecht bouwwerken 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. 2. Burgemeester en wethouders kunnen in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 9.2 Overgangsrecht gebruik 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. 2.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

19

Artikel 10

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Havenstraat 34-36 Stein'.

20

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

Bestemmingsplan - Toelichting -

Havenstraat 34-36 Stein Gemeente Stein

BESTEMMINGSPLAN - Toelichting -

Havenstraat 34-36 Stein Gemeente Stein

IDN-nummer:

NL.IMRO.0971.BPHavenstraatStein-0001

Status:

ontwerp

Datum:

20 november 2020

Locatie Nijmegen St. Stevenskerkhof 2 6511 VZ Nijmegen

Locatie Vught Parklaan 21 5261 LR Vught

024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

5

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Ligging van het plangebied Vigerend bestemmingsplan

5 5 7

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

9

2.1 2.2

Bestaande situatie Beoogde situatie

9 9

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

11

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

11 11 14 16 17

Planologisch kader Rijksbeleid en Europees beleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

19

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

19 19 21 21 22 23 23 24 24 25

Inleiding Geluid Bodem Lucht Bedrijven & milieuzonering Verkeer Ecologie Externe veiligheid Water Archeologie en cultuurhistorie

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

27

5.1 5.2 5.3

27 27 27

Inleiding Verbeelding Regels

Hoofdstuk 6 Haalbaarheid

29

6.1 6.2 6.3

29 29 29

Economische en financiële haalbaarheid Maatschappelijke haalbaarheid Conclusie

Hoofdstuk 7 Procedure

31

7.1

31

De te volgen procedure

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

3

7.2 7.3

Vooroverleg ex art. 3.1.1. Bro Vaststellingsprocedure

31 31

Toelichting

4

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Havenstraat 34-36 te Stein zijn zeven woningen gesitueerd, grotendeels boven de begane grond van het voormalige bedrijf (Decent Group BV) en de voormalige detailhandelsvestiging (duikcentrum 'Aegir Divecenter'). Voor deze woningen zijn in het verleden bouwvergunningen verleend door de gemeente Stein. Ten behoeve van de planologische inpassing van deze woningen dient een aanvaardbaar woon- en leefklimaat aangetoond te worden. Deze woningen zijn in het verleden niet in de geluidsberekeningen meegenomen. Daarnaast zijn deze woningen niet opgenomen in het vigerende bestemmingsplan “Havens Stein” dat op 25 april 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld.

De reeds vergunde en bestaande woningen aan de Havenstraat 34-36 te Stein zijn niet in het vigerende bestemmingsplan opgenomen en daarmee planologisch-juridisch niet geregeld. Op 21 juni 2018 heeft de gemeenteraad van Stein het bestemmingsplan 'Havenstraat 34-36' vastgesteld. Dit bestemmingsplan is echter door de Raad van State op 31 juli 2019 vernietigd. Om de woningen planologisch-juridisch alsnog mogelijk te maken (in casu te legaliseren) is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. In dat kader is dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld waarbij rekening is gehouden met de uitspraak van de Raad van State. In dat kader is een nieuw akoestisch onderzoek opgesteld. Naast deze toelichting omvat dit bestemmingsplan regels en een digitale verbeelding, opgesteld conform SVBP2012 en IMRO2012. Hiermee wordt voldaan aan de eisen die de Wro en de gemeente Stein stellen ten aanzien van bestemmingsplannen. Met dit bestemmingsplan worden de vergunde en bestaande woningen aan de Havenstraat 34-36 te Stein planologisch-juridisch mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt de mogelijkheid voor een detailhandelsvestiging ten hoeve van niet-dagelijkse goederen gehandhaafd. Tevens worden de gebruiksmogelijkheden (praktijkruimte, dienstverlening) hiervoor verruimd.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied is gelegen tussen de kern Stein en het Julianakanaal, en wordt globaal begrensd door de Havenstraat en de Havens. De locatie is bekend als gemeente Stein, sectie B, perceelnummers 5210 en 5211.

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

5

Luchtfoto plangebied (bron: maps.google.com)

Ligging plangebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

6

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

1.3

Vigerend bestemmingsplan

1.3.1 Inleiding Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan 'Havens Stein' vigerend. Dit bestemmingsplan is 25 april 2013 door de raad van de gemeente Stein vastgesteld. Ter plaatse van het plangebied is de bestemming 'Bedrijventerrein' van kracht. Daarnaast gelden de volgende aanduidingen: Bedrijf tot en met categorie 3.2; Specifieke vorm van detailhandel – duikcentrum (ligt op Havenstraat 34); Geluidzone – industrie; Bedrijfswoning (ligt op een klein gedeelte van Havenstraat 36). Binnen het plangebied zijn bedrijven in de categorie 2 tot en met 3.2 toegestaan die zijn opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Daarnaast is op de Havenstraat 34 tevens een detailhandelsvestiging in de vorm van een duikcentrum toegestaan. Op de Havenstraat 36 is alleen ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' een bedrijfswoning toegestaan. De bedrijfsgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. De maximum toegestane bouwhoogte binnen het bouwvlak bedraagt 12 meter. Het bouwperceel mag tot maximum 50% worden bebouwd. Over het gehele plangebied is de aanduiding 'geluidzone-industrie' gelegen. Ter plaatse van deze aanduiding mogen geen geluidsgevoelige objecten worden gerealiseerd, zoals woningen.

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van een bestemmingsplanherziening afwijken van dit verbod, met dien verstande dat de geluidsbelasting vanwege industrielawaai aan de gevels van de te realiseren geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verleende hogere grenswaarde. 1.3.2 Afwijking van vigerend bestemmingsplan In de huidige situatie zijn in totaal zeven woningen aanwezig op de locaties Havenstraat 34 en Havenstraat 36. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is maximaal 1 bedrijfswoning toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' aan de Havenstraat 36. Voor de in totaal zeven woningen is in het verleden wel een bouwvergunning verleend door de gemeente Stein. Planologisch-juridisch gezien zijn de woningen niet geregeld. Daarnaast is sprake van een gezoneerd industrieterrein wat betekent dat binnen de zone 'geluidzone – industrie' planologisch-juridisch geen nieuwe woningen zijn toegestaan.

Met onderhavig bestemmingsplan wordt de bestemming 'Bedrijventerrein' conform de bestaande situatie gewijzigd in de bestemming 'Wonen'. Binnen deze bestemming worden de vergunde en bestaande woningen formeel planologisch-juridisch mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt de mogelijkheid voor een detailhandelsvestiging ten hoeve van niet-dagelijkse goederen gehandhaafd (bestaande rechten). Tevens worden de gebruiksmogelijkheden (praktijkruimte, dienstverlening) hiervoor verruimd.

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

7

8

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

Hoofdstuk 2 2.1

Projectbeschrijving

Bestaande situatie

Het plangebied grenst aan het bedrijventerrein dat is gelegen tussen het Julianakanaal en de kern Stein. Het bedrijventerrein kan grofweg in een drietal deelgebieden worden opgedeeld, gelet op de functionele en ruimtelijke kenmerken van het gebied. In het noordelijke deel bevindt zich overwegend kleinschalige bedrijvigheid, veelal 'niet haven' gerelateerd. Het centrale deel van het bedrijventerrein wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van grootschalige, havengebonden bedrijvigheid. De op- en overslagactiviteiten worden ondersteund door een goederenspoor en kades. Het uiterste zuidelijke deel van het plangebied bestaat tenslotte uit natuurgebied 'Het Broek', waarbinnen tevens enkele waterhuishoudkundige voorzieningen gelegen zijn, zoals een regenwaterbuffer en bergingsbezinkbassin.

In de wijdere omgeving ligt in westelijke richting de rivier de Maas, met daarachter België. In zuidelijke richting is de kern Elsoo gelegen en in noordelijke richting de kern Urmond, beide deel uitmakend van de gemeente Stein. Ten oosten van de kern Stein liggen voorbij de A2 de industriële en woonbebouwing van het stedelijk gebied Sittard-Geleen.

Binnen het plangebied ligt de Havenstraat 34 en 36. Aan de Havenstraat 34 was de detailhandelsvestiging 'Aegir Divecenter' gelegen. Tevens was binnen het plangebied het voormalige bedrijf Decent group BV. gevestigd. Daarnaast zijn op deze locatie zeven bestaande woningen gelegen.

2.2

Beoogde situatie

Voor de reeds aanwezige woningen zijn in het verleden bouwvergunningen verleend. Planologisch-juridisch gezien zijn echter de zeven woningen op basis van het vigerende bestemmingsplan “Havens Stein” niet toegestaan. Enkel een bedrijfswoning is als zodanig planologisch-juridisch toegestaan. Door middel van onderhavig bestemmingsplan worden de aanwezige woningen aan de Havenstraat 34-36 planologisch-juridisch geregeld in combinatie met een detailhandelsvestiging voor niet-dagelijkse goederen. Daarnaast worden deze mogelijkheden voor deze detailhandelsvestiging planologisch-juridisch verruimd voor praktijkruimte en/of dienstverlening. Hiermee wordt beoogd om op een adequate wijze invulling te kunnen geven aan deze momenteel voormalige detailhandelsvestiging.

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

9

10

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskaders

Planologisch kader

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. Hierna worden in het kort de voornaamste zaken uit het, voor de woningen, relevante (inter)nationale, provinciale en regionale beleid weergegeven, aangevuld met het van toepassing zijnde beleid van de gemeente Stein zelf. Sommige beleidsstukken zijn op meerdere terreinen van toepassing.

3.2

Rijksbeleid en Europees beleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Deze nieuwe structuurvisie vervangt onder andere de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) speelt in op de volgende ontwikkelingen en uitdagingen: de veranderende behoefte aan wonen en werken; de mobiliteit van personen; economische positie tussen de tien meest concurrerende landen vasthouden voornamelijk in de sectoren logistiek, water, hightech, creatieve industrie, chemie en voedsel en tuinbouw; de bijzondere waarden (compacte steden omringd door open en natuurrijk landelijk gebied, cultuurhistorie en natuur) koesteren en versterken; waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater in verband met de klimaatverandering en stedelijke ontwikkeling; aandeel duurzame energiebronnen als wind, zon, biomassa en bodemenergie moet worden vergroot; deregulering. Om goed op deze ontwikkelingen en eisen in te spelen is een beleid nodig dat toekomstbestendig is en de gebruiker ruimte geeft. Dit vraagt een grondige actualisatie van de bestaande beleidsnota's voor ruimte en mobiliteit. De structuurvisie voorziet hierin door overheden, burgers en bedrijven de ruimte te geven om oplossingen te creëren. Het Rijk gaat zich meer richten op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van belangen voor Nederland als geheel. Het Rijk ziet verder toe op de deregulering waarmee jaarlijks vele miljoenen euro's kunnen worden bespaard.

De provincies en gemeenten zullen afspraken maken over verstedelijking, groene ruimte en landschap. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Echter in de Westelijk Mijnstreek is, net als in heel Zuid Limburg, sprake van krimp dan wel negatieve natuurlijke groei.

Het Rijk verbindt ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit en zet de gebruikers centraal. Het zijn bewoners, ondernemers, reizigers en verladers die Nederland sterk maken. Provincies en gemeenten krijgen de ruimte zelf maatwerk te leveren. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiertoe zijn voor de middellange termijn (2028) drie doelen gesteld:

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

11

het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Op basis van voorgaande doelstellingen zijn vervolgens 13 nationale belangen benoemd. Hiervoor is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling. In de SVIR is een eerste integrale afweging gemaakt van deze belangen. Dit heeft als gevolg dat het Rijk in gebieden of projecten een gebieds- of projectspecifieke afweging zal maken. Indien nodig maakt het Rijk duidelijk welke nationale belangen voorgaan.

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de legalisatie van zes vergunde en bestaande woningen, waarvoor in het verleden een bouwvergunning is verleend, maar die abusievelijk niet zijn opgenomen in het vigerende bestemmingsplan 'Havens Stein'. Daarnaast wordt de als bedrijfswoning bestemde woning omgezet naar een burgerwoning en de bestaande detailhandelsvestiging met verruimde gebruiksmogelijkheden (praktijkruimte, diensverlening) opnieuw geregeld. Het belang van het Rijk is hierbij niet in het geding. Bovendien voorziet de SVIR niet in onderwerpen die op het plangebied van toepassing zijn. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, ook wel het Barro genoemd, is met de aanvulling op 1 oktober 2012, volledig in werking getreden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Het Barro is het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen.

Dit betekent dat het Barro regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich daarbij primair richt tot de gemeenten. Daarnaast kan het Barro aan de gemeenten opdragen om in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren. De volgende onderwerpen uit het Barro moeten worden vertaald in bestemmingsplannen: Project Mainportontwikkeling Rotterdam; Kustfundament; Grote Rivieren, Waddenzee en Waddengebied; Defensie; Erfgoederen van uitzonderlijke universele waard; Rijksvaarwegen; Hoofdwegen en spoorwegen; Elektriciteitsvoorzieningen; EHS; Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; Uitbreidingsruimte van het IJsselmeer. Verdere uitwerking heeft voorts plaatsgevonden in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Met het inwerkingtreding van het Barro heeft er ook een wijziging plaatsgevonden van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Bro is opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt.

12

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de legalisatie van zes reeds vergunde en bestaande woningen, waarvoor in het verleden een bouwvergunning is verleend. Daarnaast wordt de als bedrijfswoning bestemde woning omgezet naar een burgerwoning en de bestaande detailhandelsvestiging met verruimde gebruiksmogelijkheden (praktijkruimte, diensverlening) opnieuw geregeld. Het Barro voorziet niet in onderwerpen die op het plangebied van toepassing zijn. Dit houdt in dat er geen beperkingen vanuit het Barro gelden. 3.2.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening Voor een aantal onderwerpen uit het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geldt dat de regels worden uitgewerkt in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro). Het gaat hierbij om: aanwijzing radarverstoringsgebieden, reserveringsgebieden hoofdwegen en landelijke spoorwegen en militaire terreinen geen deel uitmakend van de ecologische hoofdstructuur, alsmede enkele andere wijzigingen.

Het plangebied valt niet binnen de regels van het Rarro. Vanuit het Rarro gelden derhalve geen beperkingen voor het planvoornemen. 3.2.4 Duurzaamheidsladder Bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienen een verantwoording te bevatten aan de hand van de zogenoemde 'Ladder voor duurzame verstedelijking', die is vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid Bro. Dit afwegingskader verplicht overheden tot het maken van een zorgvuldige ruimtelijke afweging bij het mogelijk maken van nieuwe stedelijke ontwikkelingen in een bestemmingsplan. Het doel is om te komen tot zorgvuldig ruimtegebruik en daarmee het voorkomen van (onaanvaardbare) leegstand en onnodig 'bouwen in de wei'. De Ladder is daarmee een belangrijk instrument voor een goede ruimtelijke ordening.

Een toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet gezien het voorgaande een beschrijving bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Hieronder volgt een toetsing van onderhavig planvoornemen aan de nieuwe Ladder.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling De Ladder-onderbouwing is verplicht voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen'. Voordat getoetst wordt of een voorziene ontwikkeling 'nieuw' is, dient te worden getoetst of onderhavige ontwikkeling kan worden aangemerkt als een 'stedelijke' ontwikkeling. In de definitie voor stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro) is geen ondergrens opgenomen. Hieruit zou men kunnen concluderen dat iedere stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, valt binnen het toepassingsbereik van de Ladder. Echter, blijkt uit vaste jurisprudentie van de Afdeling dat er wel sprake kan zijn van een voorziene ontwikkeling die te kleinschalig is om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. In de literatuur wordt er bij voorziene ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw zelfs gesproken over een daadwerkelijke ondergrens. Volgens vaste jurisprudentie is het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd twaalf (ABRvS 22-07-2015, ECLI:NL:RVS:2015:2329, r.o. 6.3).

In onderhavige situatie is sprake van een legalisatie van zeven reeds vergunde en bestaande woningen. Per

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

13

saldo neemt hiermee het aantal woningen met dit bestemmingsplan niet toe. De bestaande woningvoorraad blijft gelijk. Onderhavige ontwikkeling is dus geen stedelijke ontwikkeling gelet op de jurisprudentie. Nu middels onderhavig planvoornemen geen sprake is van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling is de Ladder-onderbouwing geen vereiste. Daarmee is echter niet gezegd dat de aspecten die samenhangen met voornoemde Ladder in het geheel niet aan de orde zijn. In het kader van de uitvoerbaarheid van het plan zijn ze namelijk wel degelijk van belang. Op de relatie tussen het planvoornemen en het (regionaal afgestemde) woningbouwbeleid wordt in paragraaf 3.4 nader ingegaan.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 Op 12 december 2014 is door Provinciale Staten van Limburg het Provinciaal Omgevingsplan 2014 (POL2014) vastgesteld. Het POL2014 is per 16 januari 2015 in werking getreden en heeft de functie structuurvisie, provinciaal milieubeleidsplan, regionaal waterplan en provinciaal verkeer- en vervoersplan.

In het POL 2014 komen alleen die zaken aan bod, die er op provinciaal niveau echt toe doen en die vragen om regionale oplossingen. In het POL staan de fysieke kanten van het leef- en vestigingsklimaat centraal. Belangrijke uitdagingen zijn het faciliteren van innovatie, het aantrekkelijk houden van de regio voor jongeren en arbeidskrachten, het versnellen van de energietransitie, de fundamenteel veranderde opgaven op het gebied van wonen en voorzieningen, de leefbaarheid van kernen en buurten en het inspelen op de klimaatverandering. Over deze uitdagingen wordt de dialoog aangegaan met de regio's. Kwaliteit en uitnodigen staat daarbij centraal.

De sleutel ligt in dynamisch voorraadbeheer. Er zullen per regio visies gemaakt worden waarin gezamenlijke ambities, principes en werkwijze zijn uitgewerkt resulterend in concrete uitvoeringsafspraken. Voor sommige thema's gaat het ook om gezamenlijke programmering. Die vormen de basis voor bestuursovereenkomsten tussen regiogemeenten en Provincie. De Provincie borgt de uitvoering van die afspraken met voorzorgbepalingen in de Omgevingsverordening.

De grote variatie in omgevingskwaliteiten is een kenmerk en sterk punt van Limburg. Om daaraan recht te doen, worden in dit POL zeven globaal afgebakende gebiedstypen onderscheiden. Dit zijn zones met elk een eigen karakter, herkenbare eigen kernkwaliteiten, en met heel verschillende opgaven en ontwikkelingsmogelijkheden. In het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) is het plangebied aangeduid als gebiedstypen 'bedrijventerrein' en 'overig bebouwd gebied'. Het plangebied is daarbij voor het grootste deel gelegen binnen overig bebouwd gebied.

14

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

Uitsnede POL-kaart

Ten aanzien van (bedrijfs)woningen op bedrijventerreinen wordt het volgende aangegeven: terughoudend omgaan met de vestiging van (bedrijfs)woningen op bedrijventerreinen, zodat deze geen obstakel vormen voor het functioneren van bedrijven en bij eventuele herstructureringsoperaties. Eventuele vestiging van nieuwe bedrijfswoningen moet wel passen binnen de regionale woningbouwprogrammering.

Het “overig bebouwd gebied” betreft gemengde woon/werkgebieden met voorzieningen, deels met een stedelijk karakter, deels met een dorps karakter. Wonen binnen dit gebied is toegestaan. Door de situering van de bestaande woningen in het voorste gedeelte van de woningen zijn deze overwegend gelegen binnen dit gebiedstype.

In onderhavige situatie is sprake van een legalisatie van zes reeds vergunde en bestaande woningen. Daarnaast wordt de als bedrijfswoning bestemde woning omgezet naar een burgerwoning. Per saldo neemt het aantal woningen derhalve niet toe. De bestaande woningvoorraad blijft gelijk. Tevens zullen deze woningen niet zorgen voor een (extra) obstakel voor omliggende bedrijven. Het betreft immers een bestaande (vergunde) situatie. 3.3.2 Omgevingsverordening Limburg Gelijktijdig met de vaststelling van het POL2014 is ook de Omgevingsverordening Limburg 2014 vastgesteld. In deze verordening geeft de provincie Limburg bindende kaders voor ruimtelijke planvorming door gemeentes.

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

15

De gronden van het plangebied zijn gelegen binnen het 'bebouwd gebied'. Daarnaast is een klein gedeelte aangewezen als 'bedrijventerrein'. Voor onderhavig plan is van belang dat de ladder voor duurzame verstedelijking is geborgd. Op de toepassing van deze verordening is hiervoor ingegaan in paragraaf 3.2.3 op basis van de regeling daarvan in het Besluit ruimtelijke ordening.

Ten aanzien van de regio Zuid-Limburg wordt aangegeven dat niet voorzien mag worden in de toevoeging van nieuwe woningen aan de bestaande planvoorraad. Er is in casu geen sprake van een toevoeging van nieuwe woningen. Het gaat uitsluitend om de legalisering van zeven reeds vergunde en bestaande woningen waarvoor in het verleden een bouwvergunning is verleend. Voor het overige voorziet de verordening niet in instructieregels die van invloed zijn op onderhavig planvoornemen.

3.4

Regionaal beleid

De gemeente Stein maakt onderdeel uit van de stadsregio Westelijke Mijnstreek. Het relevante regionale beleid voor de Westelijke Mijnstreek is vervat in de structuurvisie Wonen Zuid-Limburg. 3.4.1 Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg Op 22 september 2016 heeft de gemeente Stein de regionale ‘Structuurvisie Wonen ZuidLimburg’ (SVWZL) vastgesteld. Deze structuurvisie is een gezamenlijke Zuid-Limburgse visie op de woningmarkt, opgesteld door de 18 Zuid-Limburgse gemeenten, vanuit het besef dat ruimtelijke ontwikkelingen in één gemeente directe invloed hebben op andere gemeenten. Ook erkennen de gemeente met deze gemeenschappelijke aanpak, dat onderlinge concurrentie leidt tot negatieve effecten die uiteindelijk ten koste gaan van de kracht van de regio, zeker met de huidige bevolkingsontwikkeling en de ambities die Zuid-Limburg als kennisregio heeft.

In de SVWZL staat de transformatieopgave centraal, dat wil zeggen de totale woningbehoefte op basis van het aantal huishoudens, rekening houdend met de huidige woningvoorraad en de leegstand. Hierbij is onderscheid gemaakt in drie woonsferen: stedelijk, suburbaan en landelijk. Voorliggend initiatief valt onder de woonsfeer ‘suburbaan’. In de suburbane gebieden spelen vooral de eenzijdige opbouw en de stapeling van ‘kwetsbare indicatoren' een grote rol. Het betreft vaak een oudere woningvoorraad waarbij ingezet moet worden op transformatie.

De planvoorraad komt momenteel niet overeen met de vraag. Er zijn in Zuid-Limburg circa 8.000 harde nieuwbouwplannen die zijn vastgelegd in bestemmingsplannen, tegenover een beperkte en soms zelfs negatieve behoefte. Daarom bestaat de noodzaak om niet-vrijblijvende afspraken te maken over de regionale woningbouwprogrammering. De woningbouwprogrammering voor Zuid-Limburg wordt verder uitgewerkt voor de subregio’s Maastricht-Heuvelland, Parkstad Limburg en Westelijke Mijnstreek binnen het kader van de SVWZL. In de programmering worden drie stappen gezet: 1. 2. 3.

bestaande plannen worden kritisch bekeken op wat ze toevoegen, oftewel of zij een versterking zijn voor de bestaande voorraad; de ruimtelijke focus wordt gelegd op versterking van centra en kernen; bestaande plannen die niet aansluiten bij de vraag of kaders van de SVWZL worden geschrapt of aangepast.

In onderhavige situatie gaat het om reeds vergunde en bestaande woningen die van een adequate planologisch-juridische regeling worden voorzien. Er is geen sprake van het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad. De woningen maken immers reeds onderdeel uit van de bestaande woningvoorraad.

16

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1 Strategische Toekomstvisie Gemeente Stein, 2011-2022 Deze interactieve toekomstvisie is op 15 september 2011 vastgesteld en tot stand gekomen in samenwerking met inwoners en vertegenwoordigers van verenigingen, maatschappelijke organisaties en het bedrijfsleven van Stein. Uit de gesprekken zijn vijf pijlers naar voren gekomen waar de toekomstvisie van Stein op rust (sociaal, fysiek, economie, organisatie en marketing).

In de toekomstvisie kijkt de gemeente op een positieve manier naar de toekomst van Stein. Daarnaast is de gemeente ook realistisch en is gekeken naar welke ontwikkelingen op het gebied van demografie, internet, maatschappelijke ontwikkelingen enz. voor Stein gaan veranderen en welke keuzes daartoe gemaakt dienen te worden. De komende 10 jaar wil de gemeente Stein in dat opzicht investeren in: een solidaire, ondernemende en gevarieerde samenleving; kwaliteit van wonen en voorzieningen; het versterken en verbreden van het economisch profiel door een beter gebruik van de toeristisch recreatieve potenties rondom natuur, landschap, cultuur en cultuurhistorie, sport en evenementen; een baanbrekende samenwerking in en tussen de kernen én met de regio; de bewustwording van haar eigen kwaliteiten en die met trots uit te dragen. Teneinde deze doelen te bereiken wordt een aantal acties in gang gezet. Voor het plangebied zelf is echter geen specifiek beleid geformuleerd. 3.5.2 Ruimtelijke structuurvisie 2015-2025 De gemeente Stein heeft de Ruimtelijke structuurvisie 2015-2025 in de raadsvergadering van 25 februari 2015 vastgesteld.

In deze nieuwe ruimtelijke structuurvisie worden door de gemeente Stein de eerste drie thema's uit de Strategische Toekomstvisie Gemeente Stein: 'samenleving met sociale vitale kernen', 'gemeente met aantrekkelijke woon- en leefomgeving' en 'bereikbare en bedrijvige gemeente', verder uitgewerkt.

Voor het formuleren van het nieuwe ruimtelijke beleid worden drie zones onderscheiden, te weten: A2 bedrijventerreinen zone; Woonkernenzone; Rivierpark Maasvallei en buitengebied. Voor het plangebied is eerste zone van belang.

Met de A2-bedrijventerreinen zone wordt bedoeld de zone aan weerszijden van de A2 van zuid naar noord. De bedrijventerreinen van Stein, waaronder het plangebied, liggen voor het grootste deel in deze zone. In onderhavige situatie is sprake van een legalisatie van zes reeds vergunde en bestaande woningen. Daarnaast wordt de als bedrijfswoning bestemde woning omgezet naar een burgerwoning. De woningen worden van een adequate planologisch-juridische regeling voorzien en de bestaande detailhandelsvestiging met verruimde gebruiksmogelijkheden (praktijkruimte, diensverlening) opnieuw geregeld. Per saldo neemt het aantal woningen niet toe, en verandert de bestaande situatie op het bedrijventerrein niet.

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

17

18

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

Hoofdstuk 4 4.1

Sectorale aspecten

Inleiding

Milieubeleid wordt steeds meer geïncorporeerd in andere beleidsvelden. Verbreding van milieubeleid naar andere beleidsterreinen is dan ook een belangrijk uitgangspunt. Ook in de ruimtelijke planvorming is structureel aandacht voor milieudoelstellingen nodig. De milieudoelstellingen worden daartoe integraal en vanaf een zo vroeg mogelijk stadium in het planvormingsproces meegewogen. Een duurzame ontwikkeling van de gemeente is een belangrijk beleidsuitgangspunt dat zijn doorwerking heeft in meerdere beleidsterreinen.

4.2

Geluid

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning worden de regels van de Wet geluidhinder (Wgh) toegepast. Deze wet heeft betrekking op geluid dat veroorzaakt wordt door wegen, spoorwegen, gezoneerde industrieterreinen en luchthavens. De Wgh bevat geluidsnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidsniveaus als gevolg van voorgenoemde geluidsbronnen. Indien een bestemmingsplan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron, of een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt, dient volgens de Wgh een akoestisch onderzoek plaats te vinden bij het voorbereiden van de verlening van de omgevingsvergunning.

. Geluidzones binnen en in de directe omgeving van het plangebied

Het bedrijventerrein waaraan de woningen grenzen, betreft een gezoneerd industrieterrein, waardoor planologische beperkingen gelden ten aanzien van woningbouw. De aanwezige geluidzones binnen het plangebied en in de directe omgeving daarvan zijn afgebeeld op voorgaande afbeelding. In beginsel geldt een

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

19

voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Voor woningen die op het tijdstip van de vaststelling van de zone (op 23 oktober 1990 voor Haven Stein en in 1987 voor Chemelot) binnen de zone aanwezig, in aanbouw of geprojecteerd waren en die een geluidbelasting tussen de 50 en 55 dB(A) vanwege het industrieterrein ondervonden, geldt een hoogst toelaatbare geluidbelasting van 55 dB(A). Voor deze categorie woningen is een hogere waarde mogelijk tot maximaal 60 dB(A). Ten tijde van het vaststellen van de geluidzone van Haven Stein was ter plaatse van Havenstraat 34-36 al sprake van (bedrijf)woningen. De maximaal te verlenen hogere waarde vanwege het geluid van Havens Stein bedraagt daarom 60 dB(A). Buiten de zone mag de geluidbelasting niet hoger zijn dan 50 dB(A). De geluidszone is in het vigerende bestemmingsplan 'Havens Stein' vastgelegd door middel van een gebiedsaanduiding, waaraan een regeling is gekoppeld.

Het bevoegd gezag kan een procedure in gang zetten teneinde een hogere grenswaarde te verlenen in geval van (planologisch gezien) nieuwe woningbouwontwikkelingen. Gedurende de looptijd van het vigerende bestemmingsplan is een dergelijke procedure wel gevolgd ten behoeve van de bouw van de bedrijfswoning aan de Havenstraat 36. Hiervoor is een hogere waarde van 55 dB(A) verleend en zijn (extra) geluidwerende maatregelen getroffen.

Dit bestemmingsplan voorziet in de legalisering van zeven woningen op de Havenstraat 34 en 36, die in het verleden niet zijn meegenomen in de geluidsberekeningen. Recent is akoestisch onderzoek hogere grenswaarden (RUD Zuid-Limburg, zaaknummer 2020-205988, d.d. 19 november 2020, bijgevoegd als Bijlage 1 en Bijlage 2 (rekenresultaten) bij de toelichting) in het kader van de Wgh uitgevoerd. Het doel van het onderzoek is om te bezien of de herbestemming van de woningen Havenstraat 34-36 met het oog op milieu-invloeden van inrichtingen in de omgeving kan worden ingepast. Er dient daarbij beoordeeld te worden of inbreuk in bestaande milieurechten plaatsvindt en of een acceptabel woon- en leefklimaat bij de woningen kan worden gewaarborgd.

Conclusie Uit het akoestisch onderzoek is op basis van de beoordeling van de aanwezige bedrijven in de omgeving gebleken dat zowel de vergunde milieurechten als de planologische rechten van de omliggende bedrijven niet worden aangetast door de herbestemming van deze woningen. Daarnaast wordt het woon- en leefklimaat van de woningen Havenstraat 34-36 met name bepaald door het aspect geluid al gevolg van het gezoneerde industrieterrein Haven Stein. De geluidbelasting bedraagt 59 dB(A) etmaalwaarde. Voor deze waarde kan door het bevoegd gezag een hogere waarde worden vastgesteld. Voor de maximale geluidniveaus LAmax ter plaatse van de woningen Havenstraat 34-36 wordt een maximale waarde van 75 dB(A) berekend. Er is derhalve voor onderhavige situatie sprake van een goede ruimtelijke ordening. Daarnaast blijft de aanduiding 'geluidzone industrie' gehandhaafd.

Voorwaarde voor het kunnen verlenen van hogere waarde is dat geen maatrgelen mogelijk zijn die de geluidbelasting terugdringen tot de voorkeurswaarde. Hier is in het verleden reeds uitgebreid onderzoek naar gedaan waarbij geconcludeerd is dat verdere verlaging van de geluidbelasting niet mogelijk is.

Uit de bouwkundige analyse ter plaatse en de uitgevoerde berekeningen (akoestisch onderzoek Bureau Geluid, referentie 20154049A, 12 november 2015, bijgevoegd als Bijlage 3 bij de toelichting) is af te leiden dat de waarde van de karakteristieke gevelwering waaraan de woningen minimaal voldoen 20,7 dB bedraagt. Hiermee wordt voldaan aan de minimale waarde van 20 dB voor de karakteristieke geluidwering volgens het Bouwbesluit.

20

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

4.3

Bodem

Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Dit betekent dat het aspect bodemkwaliteit voor vrijwel alle nieuwe ontwikkelingen, die met ruimtelijke plannen mogelijk worden gemaakt, onderzocht moet worden. Onderhavige ontwikkeling voorziet in de legalisering van zeven reeds vergunde en bestaande woningen, waarvoor in het verleden bouwvergunningen zijn verleend. De vergunde en bestaande woningen, worden planologisch-juridisch op adequate wijze geregeld. Daarnaast wordt de mogelijkheid voor een detailhandelsvestiging ten hoeve van niet-dagelijkse goederen gehandhaafd. Tevens worden de gebruiksmogelijkheden (praktijkruimte, dienstverlening) hiervoor verruimd. De grond is reeds geroerd, er vinden geen bodemingrepen plaats en de bebouwing blijft ongewijzigd. Bodemonderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Conclusie De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de functies wonen detailhandel/praktijkruimte/dienstverlening, omdat reeds sprake is van een bestaande situatie.

4.4

en

Lucht

4.4.1 Wet luchtkwaliteit Artikel 5.16 Wm (lid 1) geeft weer, onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (uit lid 2) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid: er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging; een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen. Hoofdstuk 5 van de Wet Milieubeheer maakt onderscheid tussen projecten die 'Niet in betekenende mate' (NIBM) en 'In betekenende mate' (IBM) bijdragen aan de uitstoot van luchtverontreinigende stoffen. In de regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die NIBM zijn. Deze NIBM-projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Als een project ervoor zorgt dat de concentratie fijn stof of CO2 met meer dan 3% van de grenswaarde verhoogd, draagt het project in betekenende mate bij aan luchtvervuiling en dient er een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd te worden. Deze regel komt voort uit het NSL.

Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld: woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen; kantoorlocaties: 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen. Conclusie Het planvoornemen heeft gelet op de aard van de ontwikkeling geen invloed op de luchtkwaliteit. Het betreft een legalisering van zeven reeds vergunde en bestaande woningen, waarvoor in het verleden bouwvergunningen zijn verleend. Per saldo blijft het aantal woningen gelijk. Daarnaast blijft de bestaande detailhandelsvestiging of een vergelijkbare functies (praktijkruimte, dienstverlening) gehandhaafd c.q.

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

21

toegestaan. 4.4.2 Geurhinder agrarische bedrijven Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in werking getreden. In deze wet zijn normen opgenomen die moeten worden gehanteerd bij de verlening van een milieuvergunning aan een agrarisch bedrijf waarin vee wordt gehouden. Echter ook in de omgekeerde situatie, waarbij in de omgeving van agrarische bedrijven een nieuw geurgevoelig object wordt gesitueerd of uitgebreid, dient aan de wet te worden getoetst (de zogenoemde 'omgekeerde werking').

Het planvoornemen voorziet niet in de oprichting van nieuwe geurgevoelige objecten, het zijn immers reeds bestaande en vergunde woningen. De Wgv is daardoor niet van toepassing op het voornemen. Bovendien zijn in de omgeving van het plangebied geen agrarische bedrijven gelegen waarvan de geurcontouren tot in het plangebied reiken.

Conclusie Vanuit geurhinder zijn er geen belemmeringen voor het planvoornemen.

4.5

Bedrijven & milieuzonering

Momenteel worden richtlijnen gehanteerd waardoor er sprake is van een zekere noodzakelijke afstand tussen (agrarische) bedrijven en woonbebouwing. Deze afstand (zonering) wordt bepaald door enerzijds de aard van het bedrijf en anderzijds door het karakter van zijn omgeving. De richtafstanden zijn niet wettelijk voorgeschreven en gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven en zijn geschreven voor nieuwe situaties. Indien bekend is welke activiteiten concreet beoogd worden, dan kan gemotiveerd worden afgeweken van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van richtafstanden). Voor bestaande bedrijven geldt allereerst de geldende omgevingsvergunning of de richtlijnen uit de geldende AMvB.

In de publicatie “Bedrijven en Milieuzonering” van de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) is een lijst met indicatieve richtafstanden opgenomen voor milieubelastende bedrijfsactiviteiten ten opzichte van gevoelige bestemmingen. De bedrijfsactiviteiten worden aan de hand van een milieucategorie verbonden met een maximale (indicatieve) hinderafstand.

De zeven woningen zijn in de huidige situatie al aanwezig. In het verleden zijn voor deze woningen bouwvergunningen verleend. Doordat sprake is van planologische legalisatie van zeven reeds vergunde woningen vindt geen (extra) belemmering plaats voor de in de omgeving gelegen bedrijven. De feitelijke situatie blijft immers ongewijzigd. Andersom kunnen de bedrijven wel geluidhinder veroorzaken voor de woningen. Echter uit akoestisch onderzoek (zie paragraaf 4.2) is gebleken dat de geluidbelasting 58 dB(A) etmaalwaarde bedraagt. Voor deze waarde kan door het bevoegd gezag een hogere waarde worden vastgesteld. Voor de maximale geluidniveaus LAmax ter plaatse van de woningen Havenstraat 34-36 wordt een maximale waarde van 75 dB(A) vastgesteld. Tevens wordt voldaan aan de minimale waarde van 20 dB voor de karakteristieke geluidwering volgens het Bouwbesluit.

Conclusie Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat er vanuit bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen zijn voor het planvoornemen. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

22

bestemmingsplan Havenstraat 34-36 Stein

4.6

Verkeer

De infrastructuur op het bedrijventerrein is primair ingericht ter ontsluiting van de aanwezige bedrijven en woningen. Er is geen doorgaande route aanwezig. Deze bevinden zich aan de randen van het plangebied dan wel elders in de gemeente. Er is voldoende parkeergelegenheid aanwezig op eigen terrein en in de omgeving. In deze situatie zijn geen veranderingen voorzien, aangezien feitelijk gezien geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Enkel de bestaande situatue wordt planologisch-juridisch geregeld. Onderzoek naar verkeersaspecten is derhalve niet nodig.

4.7

Ecologie

4.7.1 Inleiding Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient rekening te worden gehouden met de gevolgen voor het behoud en de ontwikkeling van de natuur. Het natuurbeschermingsrecht is te vinden in verdragen, Europese en nationale regelgeving en in nationaal en provinciaal beleid. Vanuit de Europese regelgeving wordt met name nadruk gelegd op de bescherming van plant- en diersoorten en leefgebieden (Vogel- en Habitatrichtlijn). Ten behoeve hiervan zijn dan ook diverse beschermingsgebieden aangewezen. De belangrijkste beschermingszones zijn Natura 2000-gebieden. In de volgende subparagrafen wordt specifiek ingegaan op respectievelijk gebiedsbescherming en soortenbescherming. 4.7.2 Soortenbescherming De bescherming van dier- en plantensoorten is eveneens in de Wet natuurbescherming geregeld. In deze wet zijn drie beschermingsregimes opgenomen: voor vogels in de zin van de Vogelrichtlijn, voor dier- en plantensoorten uit de Habitatrichtlijn en voor overige soorten. Kort gezegd is het verboden om beschermde diersoorten opzettelijk te doden, te vangen of te verstoren. Hun voortplantings- en rustplaatsen mogen niet (opzettelijk) worden beschadigd of vernield. Verder is het verboden beschermde plantensoorten te vernielen. Onder voorwaarden is ontheffing van de verbodsbepalingen mogelijk.