Nota.Grondbeleid nieuwe vormgeving.pdf

Het exploitatieplan kan verder de eisen ten aanzien van het aantal en de locatie van de woning- bouwcategorieën sociaal en vrije sector bevatten, mits dit via een percentageregeling in het bestemmingsplan geregeld is. Kostenverhaal via het exploitatieplan vindt plaats op basis van artikel /six.oldstyle./two.oldstyle./four.oldstyle Besluit ruimtelijke ordening (kostensoortenlijst) en de Regeling plankosten exploitatieplan /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/seven.oldstyle (ook wel ‘plan- kostenscan’ genoemd) waarin de berekeningswijze geregeld is. Er hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden als er sprake is van de in artikel /six.oldstyle./two.oldstyle./one.oldstylea Besluit ruimtelijke ordening bedoelde ‘kruimelgevallen’ . Het gaat dan om gevallen waarbij: • Het totaal van de exploitatiebijdrage niet meer bedraagt dan /Euro.taboldstyle /one.oldstyle/zero.oldstyle./zero.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle,-, • Er geen verhaalbare kosten zijn gemaakt voor bodemsanering en grondwerkzaamheden, aanleg van voorzieningen, maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen, toekomstige bouwplannen en buiten het plangebied, of • De verhaalbare kosten uitsluitend de kosten voor de aansluiting op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen.

In deze ‘kruimelgevallen’ wegen de kosten van het opstellen van een exploitatieplan niet op tegen de te ontvangen exploitatiebijdrage(n). Op basis van artikel /six.oldstyle./two.oldstyle./one.oldstyle Bro, kan de gemeen- teraad een vrijstelling van het kostenverhaal verlenen. Op dat moment zijn de gebruikelijke leges verschuldigd. De gemeente Steenwijkerland kiest ervoor om bij ‘kruimelgevallen’ geen kostenver- haal toe te passen (kruimelontheffi ng), maar in die gevallen wél de leges te heff en. Op het vaststellen van het exploitatieplan is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van toepassing. Tegen een exploitatieplan kunnen belanghebbenden, waaronder begrepen de particuliere exploitant, hun zienswijze kenbaar maken en beroep instellen. Het beroep tegen een exploitatieplan is gekoppeld aan het beroep tegen de bijbehorende planologische maatregel. Kostenverhaal vindt bij een exploitatieplan achteraf plaats via een /f_i nanciële voorwaarde in de omgevingsvergunning tenzij er een posterieure overeenkomst wordt gesloten. Nadat de planologische maatregel en het exploitatieplan door de raad zijn vastgesteld, kunnen er tussen de gemeente en particuliere grondexploitanten met wie niet reeds een anterieure overeenkomst is gesloten, overeenkomsten gesloten worden over grondexploi- tatie.

Deze overeenkomsten worden posterieure overeenkomsten genoemd en mogen niet afwijken van het vastgestelde exploitatieplan. Omdat het exploitatieplan jaarlijks herzien en vastgesteld moet worden, kan het zinvol zijn voor de particuliere exploitant om alsnog een posterieure overeenkomst conform het laatst vastgestelde exploitatieplan te sluiten. Verder moeten er posterieure overeenkomsten gesloten worden. Dit omdat het exploitatie- plan onder andere niet de eigendomsoverdracht van de openbare ruimte aan de gemeente, het vestigen van zakelijke rechten voor nutsvoorzieningen of een zekerstelling van het /one.oldstyle/zero.oldstyle- jarig gebruik als sociale huurwoning, regelt. Als er geen posterieure overeenkomst wordt gesloten, dan moet kostenverhaal achteraf plaats vinden via een /f_i nanciële voorwaarde van de omgevingsvergunning. Kostenverhaal is dan afhankelijk van het al dan niet aanvragen van een vergunning door de particuliere exploitant. In het geval er meerdere particuliere exploitanten betrokken zijn in een projectgebied en met één of meerdere van deze exploitanten is geen anterieure overeenkomst gesloten, dan moet er een exploitatieplan worden vastgesteld.

Bij de invoering van de Wro heeft de raad op /two.oldstyle/four.oldstyle juni /two.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle/eight.oldstyle het uitgangspunt uit de Wro on- derschreven dat vrijwillige privaatrechtelijke samenwerking voorop staat en dat het publiek- rechtelijke instrumentarium in de vorm van het exploitatieplan als achtervang geldt. Sinds de invoering van de wet in /two.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle/eight.oldstyle zijn er nog geen exploitatieplannen vastgesteld in Steenwijker- land. Voor de sinds /two.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle/eight.oldstyle in Nederland vastgestelde bestemmingsplannen is kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie voor /nine.oldstyle/five.oldstyle /percent.oldstyle geregeld via anterieure overeenkomsten en voor /five.oldstyle /percent.oldstyle via een exploitatieplan. De verwachting is dat in de nieuwe Omgevingswet het exploitatieplan verdwijnt. Daarvoor in de plaats komen ‘exploitatieregels’ , op te nemen in het Omgevingsplan. Bij particuliere grondexploitatie geeft de gemeente de voorkeur aan het privaatrech- telijke spoor. Als de gemeente geen anterieure overeenkomst onder het privaatrech- telijk spoor kan sluiten, wordt het publiekrechtelijke spoor van een exploitatieplan gevolgd.

/four.oldstyle./two.oldstyle./three.oldstyle | Kostenverhaal en leges Op het moment dat er sprake is van kostenverhaal op basis van afdeling /six.oldstyle./four.oldstyle van de Wet ruim- telijk ordening (via een anterieure overeenkomst, exploitatieplan of posterieure overeen- komst) dan zijn er (behoudens de ‘kruimelgevallen’) geen leges verschuldigd die betrekking hebben op diensten en producten in het kader van de planologische medewerking. In de legesverordening van de gemeente Steenwijkerland is hiervoor een ontheffi ng opgenomen (zie artikel /four.oldstyle lid e van de legesverordening). Anders zouden bepaalde kosten dubbel in reke- ning kunnen worden gebracht. Ten overvloede, maar de legesverordening blijft onverwijld van kracht voor andersoortige vergunningen (omgevingsvergunning etc.). /two.oldstyle/four.oldstyle /two.oldstyle/five.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /five.oldstyle | Grondverwerving Het voeren van actief grondbeleid moet ertoe leiden dat de gemeente de beschikking krijgt over de grond die nodig is om haar ruimtelijke doel- stellingen te kunnen realiseren. Actief grondbeleid vereist een actieve opstelling van de gemeente om gronden te verwerven.

Hiervoor kan de gemeente alle instrumenten inzetten die de wet beschikbaar stelt, zoals de minnelijke verwerving op basis van het Burgerlijk wetboek, de Onteige- ningswet en de Wet voorkeursrecht gemeenten. Bij verwerving ligt het primaat bij minnelijke verwerving. /five.oldstyle./one.oldstyle | Minnelijke verwerving Minnelijke verwerving houdt in dat de gemeente in een plangebied via een overeenkomst (bijv. aankoop of grondruil) probeert om gronden te verwerven. Het tijdstip van verwerving moet zodanig zijn dat de gronden tegen een optimale prijs kunnen worden verworven. Dit houdt in dat vaak al in een vroegtijdig stadium tot verwerving moet worden overgegaan, waarbij de gelegenheid om strategisch gunstig te kunnen aankopen moet worden benut. Anderzijds moeten de risico’s die samenhangen met de aankoop ook in ogenschouw worden genomen (bijvoorbeeld renterisico). Soms kan een aankoop worden versneld wanneer de gemeente in staat is om compensatie- gronden aan te bieden of een ander pand in het geval van een opstal. De gemeente moet dan wel over deze compensatieobjecten beschikken en dit vereist dus een uitgekristalliseer- de visie op de gronden en opstallen die de gemeente wil gaan verwerven. Van het verwerven van een strategische grondpositie is sprake als er aangekocht wordt terwijl er nog geen sprake is van vastgestelde ruimtelijke plannen.

Bij het verwerven van een strategische grond- positie wordt de raad gevraagd om het benodigde krediet beschikbaar te stellen. /five.oldstyle./two.oldstyle | Onteigening Als blijkt dat minnelijke verwerving niet of niet voor een redelijke prijs mogelijk is, dan kan tot onteigening worden overgegaan met inachtneming van het bepaalde in de Onteigenings- wet. Onteigening kan pas met succes worden toegepast wanneer het nut van algemeen belang is aangetoond en de grondeigenaar geen succesvol beroep kan doen op zelfrealisatie. Onteigeningsprocedures zijn tijdrovend, ingewikkeld en kostbaar en worden bij voorkeur gemeden. In de gemeente zijn op dit moment geen onteigeningszaken. Tijdens de gehele onteigeningsprocedure behoudt de gemeente de inspanningsverplichting om de desbetref- fende gronden minnelijk te verwerven. /five.oldstyle./three.oldstyle | Wet voorkeursrecht gemeenten De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) geeft gemeente de mogelijkheid om een pu- bliekrechtelijk voorkeursrecht te vestigen. Door een voorkeursrecht te vestigen verkrijgt de gemeente het recht van eerste koop. Deze aanwijzing betekent echter niet dat de eigenaar verplicht wordt om tot verkoop van zijn eigendom over te gaan. Alleen als hij zelf wil ver- kopen en hij zich niet op het zelfrealisatierecht kan beroepen, is hij verplicht eerst de ge- meente de gelegenheid te bieden tot aankoop over te gaan.

Dat is een ernstige beperking van het middel, want het is onduidelijk of en zo ja, wanneer de desbetreff ende onroerende zaak wordt aangeboden. Bovendien moet er dan wel op zeer korte termijn geld beschikbaar zijn om te kunnen aankopen. Gaat de gemeente niet (tijdig) op het aanbod in, dan kan de onroerende zaak aan een ander te koop worden aangeboden. Het voorkeursrecht kan alleen gevestigd worden als het huidige gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming die niet agrarisch mag zijn. De inzet van de gemeente is om bij voorkeur minnelijk te verwerven aangezien onteigening en het vestigen van een voorkeursrecht een ernstige inbreuk vormen op het eigendomsrecht en beide middelen gepaard gaan met omslachtige en langdurige procedures. /two.oldstyle/six.oldstyle /two.oldstyle/seven.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /six.oldstyle | Tijdelijk beheer Het uitoefenen van actief grondbeleid heeft vaak tot gevolg dat de verwor- ven gronden en opstallen tijdelijk beheerd moeten worden, namelijk vanaf het moment van verwerving tot het daadwerkelijk bouwrijpmaken van het plangebied. Tijdelijk beheer kan plaatsvinden in de vorm van pacht-, huur- en ingebruikgevings- overeenkomsten.

Ten aanzien van de vorm van tijdelijk beheer wordt een afweging gemaakt tussen juridische factoren (zoals de tijdige beschikbaarheid en de huur- en pachtbescherming) en /f_i nancieel-economische factoren. Na de realisatie van de openbare ruimte wordt de grond overgedragen door het grondbe- drijf aan de Afdeling Openbare werken, die verantwoordelijk is voor het permanente beheer van de openbare ruimte. In het geval dat de openbare ruimte door een particuliere exploi- tant gerealiseerd is, vindt na goedkeuring door OW de eigendomsoverdracht plaats aan de gemeente. /two.oldstyle/eight.oldstyle /two.oldstyle/nine.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /seven.oldstyle | Kaveluitgifte De keuze voor actief grondbeleid door de gemeente houdt in dat zij zelf aangeeft op welke manier zij gronden uitgeeft, aan wie en tegen welke prijs de gronden worden overgedragen. De gemeente geeft bouwkavels uit voor woningbouw en bedrijventerrein. De gemeente kan ook bouwgrond uitgeven voor ander gebruik, zoals maatschappelijke doeleinden. Er vindt ook uitgifte van woningbouwkavels plaats voor CPO (= Collectief particulier op- drachtgeverschap).

Bij CPO gaan particulieren na aankoop van de gemeentelijke kavels zich verenigen om in groepsverband en onder begeleiding van een CPO-begeleider de bebou- wing te ontwikkelen en te realiseren. Omdat de verkoop van zogenaamde “groenstroken” bij het permanent beheren van de open- bare ruimte behoort en dus niet bij het grondbeleid, wordt dat niet in deze nota behandeld. Voor de verkoop van de groenstroken wordt een apart uitgiftebeleid vastgesteld. In de gemeente Steenwijkerland zijn er twee vormen van gronduitgifte: • Verkoop; • Erfpacht. Bij gronduitgifte ligt het primaat bij grondverkoop als uitgiftevorm. Verkoop en uitgifte in erfpacht vindt plaats onder toepassing van algemene voorwaarden. In deze algemene voorwaarden is een bouwplicht opgenomen en een verbod om te mogen verkopen voordat de bebouwing gereed is. /seven.oldstyle./one.oldstyle | Verkoop Gronduitgifte vindt bij voorkeur plaats via grondverkoop. Op de toewijzing van de woning- bouwkavels aan particulieren is het uitgiftebeleid voor woningbouwkavels in de gemeente Steenwijkerland van toepassing. /seven.oldstyle./one.oldstyle | Erfpacht Bij de uitgifte van woningbouwkavels heeft de particuliere koper de mogelijkheid om te kiezen voor aankoop van de kavel dan wel te kiezen voor erfpacht. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak van een ander (i.c.

de gemeente) te gebruiken alsof hij zelf eigenaar is. De eigenaar behoudt het door het erfpachtrecht uitgeklede eigendomsrecht (zgn. bloot eigendom) van de on- roerende zaak (d.i. grond en de daarop aanwezige opstallen (gebouwen)). Voor het gebruik wordt een canon (vergoeding) in rekening worden gebracht. In het kader van het bevorderen van het eigenwoningbezit onder particulieren is in /two.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle/seven.oldstyle Grondrente Nieuwe Stijl in het leven geroepen. Hierbij wordt erfpacht gebruikt als een soort /f_i nancieringsinstrument. De erfpachter kan dan zijn woning realiseren terwijl hij de grond- component niet hoeft te /f_i nancieren. Bij Grondrente Nieuwe Stijl betaalt de erfpachter een ge/f_i xeerde canon. Om /f_i scale redenen (aftrekbaarheid van de canon voor de Inkomstenbelas- ting) is er bij Grondrente Nieuwe Stijl voor gekozen om aan het erfpachtrecht een afhanke- lijk recht van opstal te koppelen. Door dit afhankelijke recht van opstal is de erfpachter bij Grondrente Nieuwe Stijl wel eigenaar van de woning (opstal) gedurende de duur van de erfpacht. Bij Grondrente Nieuwe Stijl heeft de erfpachter het recht om later alsnog volledig eigenaar te worden. De erfpachter kan dan het bloot eigendom van de grond kopen voor een ge/f_i xeerde prijs die gebaseerd is op de kavelprijs op het moment van de kaveluitgifte.

De waarde van de kavel, aan de hand waarvan ook de ge/f_i xeerde canon wordt berekend, is gebaseerd op de marktwaarde. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar de beleids- documenten over Grondrente Nieuwe Stijl. Erfpacht wordt soms ook gebruikt voor maatschappelijke doeleinden en bedrijven. Het gebruik van erfpacht bij de uitgifte van bedrijventerrein heeft niet de voorkeur vanwege de risico’s. Risicofactoren voor de gemeente zijn onder andere aansprakelijkheid bij bodem- verontreiniging en het faillissement van de erfpachter. Afhankelijk van de omstandigheden moet per concreet geval bekeken worden of de uitgifte in erfpacht bij bedrijven een gewenste optie is. /three.oldstyle/zero.oldstyle /three.oldstyle/one.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /eight.oldstyle | Grondprijzen In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten voor de bepaling van grond- prijzen bij gronduitgifte uiteengezet. Het grondprijzenbeleid is daarmee integraal onderdeel van de Nota Grondbeleid. /eight.oldstyle./one.oldstyle | Doel en toepassingsbereik Het doel van het grondprijzenbeleid is op transparante wijze inzichtelijk te maken op welke wijze de grondprijzen in de gemeente Steenwijkerland tot stand komen.

Het centrale beleidsuitgangspunt van de gemeente Steenwijkerland is dat bij iedere gronduitgifte marktconforme grondprijzen worden gehanteerd. Het grondprijzenbeleid is van toepassing op iedere gronduitgifte binnen de gemeente Steenwijkerland. Voor de lopende projecten geldt dat de grondprijzen reeds op enig moment in het verleden zijn bepaald. Jaarlijks wordt een marktconformiteitstoets uitgevoerd op de grondprijzen in de lopende projecten, op basis waarvan wordt beoordeeld of de grondprijzen al dan niet kunnen worden geïndexeerd. Als de marktconformiteitstoets hier aanleiding toe geeft behoort radicalere bijstelling van de grondprijzen ook tot de mogelijkheden. De daadwerke- lijke grondprijzen in de lopende projecten worden jaarlijks kenbaar gemaakt via de Grond- prijzenbrief (zie ook paragraaf /eight.oldstyle./one.oldstyle/two.oldstyle). Voor nieuwe projecten geldt dat de grondprijs van de uit te geven kavels wordt bepaald op basis van de omschreven grondprijsmethodieken (zie paragraaf /eight.oldstyle./two.oldstyle). /eight.oldstyle./two.oldstyle | Grondprijsmethodieken Om de prijs voor een perceel grond te bepalen zijn verschillende methoden mogelijk. Hier- naast worden er een aantal beschreven die vaak worden gebruikt.

/eight.oldstyle./two.oldstyle./one.oldstyle | Residuele grondprijsmethode De waarde van de grond wordt bepaald door hetgeen op de grond volgens het beoogde bestemmingsplan gerealiseerd gaat worden. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de totale opbrengstwaarde van de te realiseren opstal minus de totale kosten om deze opstal te realiseren. De opbrengstwaarde is bij een koopwoning gelijk aan de v.o.n.-prijs (‘vrij op naam prijs’) en bij een huurwoning de gekapitaliseerde huurwaarde. De totale kosten zijn de all-in, zoals aanneemsom, advieskosten, winst en risico. Rekenvoorbeeld: Woningwaarde (woning met ondergrond) /Euro.taboldstyle /two.oldstyle/eight.oldstyle/zero.oldstyle./zero.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle,= – Bouwkosten /Euro.taboldstyle /one.oldstyle/eight.oldstyle/zero.oldstyle./zero.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle,= = Residuele grondwaarde /Euro.taboldstyle /one.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle./zero.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle,= /eight.oldstyle./two.oldstyle./two.oldstyle | Comparatieve methode De grondprijs wordt vastgesteld aan de hand van de waarde van vergelijkbare percelen grond. Deze methode wordt veelal als aanvulling op andere methoden of als toets gebruikt. Belangrijke referenties zijn vaak gerealiseerde transacties. Ook wordt er naar de grondprijzen in andere gemeenten gekeken.

Bij de comparatieve methode staat de prijs van de bouw- grond centraal, bij de residuele benadering draait het om de verkoopprijs van het totaalpro- duct (opstal en grond). /eight.oldstyle./two.oldstyle./three.oldstyle | Grondquotemethode Bij de grondquotemethode wordt de grondprijs vastgesteld op basis van een percentage van de verkoopprijs van de woning die op de grond wordt gebouwd. Dat percentage wordt de grondquote genoemd. De verkoopprijs die daarbij wordt gebruikt is de zogenaamde ‘vrij op naam prijs’ (v.o.n.-prijs), dat is de verkoopprijs inclusief overdrachtskosten. /eight.oldstyle./two.oldstyle./four.oldstyle | Vaste prijs Voor sommige uitgiftecategorieën kan het praktisch zijn om een vaste grondprijs te hanteren. Voor sociale woningbouw werken gemeenten vaak met een vaste grondprijs per woning. /three.oldstyle/two.oldstyle /three.oldstyle/three.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /eight.oldstyle./two.oldstyle./five.oldstyle | Kostprijsbenadering Op basis van de kostprijsmethode wordt de grondprijs gebaseerd op de totale kosten in de grondexploitatie (verwerving, bouw- en woonrijpmaken, plankosten, rentekosten). Kortom, wat moet de grond minimaal opleveren om de kosten te dekken? Er wordt geen rekening ge- houden met een winstopslag.

De kostprijs kan per locatie en per bestemming sterk variëren. Voordeel van deze methode is dat het een transparante methode, die leidt tot een sluitend resultaat in de grondexploitatie. Nadeel van deze methode is dat de kostprijs lager kan liggen dan de marktwaarde, bijvoorbeeld op het moment dat de grondprijs niet in verhouding staat tot de waarde van het beoogde vastgoedprogramma. Hierdoor is bij het gebruik van de kostprijsmethode het risico op ongeoorloofde staatssteun groter. Daarom wordt het resultaat altijd gespiegeld aan de marktsituatie, om een te verantwoorden grondprijs te bepalen. /eight.oldstyle./two.oldstyle./six.oldstyle | Taxatie Een taxatie is een waarde-inschatting op een bepaald moment die conform bepaalde richtlij- nen tot stand komt, uitgevoerd door een gecerti/f_i ceerd taxateur. /eight.oldstyle./three.oldstyle | Grondprijzen woningbouw /eight.oldstyle./three.oldstyle./one.oldstyle | Sociale huur Sociale huurwoningen zijn woningen waarbij sprake is van huurregulering, met een aan- vangshuur tot de liberalisatiegrens (= maximaal subsidiabele huurgrens). Woningen met een hogere huur vallen per de/f_i nitie in de vrije sector. Bij de realisatie van woningen in de sociale huursector is dikwijls sprake van een onrendabele top.

Dat wil zeggen dat de investering voor de nieuwbouw van de woning vaak niet terug- verdiend kan worden met de maximale huur van een sociale huurwoning. Daarom geldt: Bij gronduitgifte voor nieuwbouw van sociale huurwoningen wordt een vaste grondprijs gehanteerd. De grondprijs voor sociale huurwoningen wordt, in aansluiting op de Woonvisie /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/seven.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/one.oldstyle, nader gediff erentieerd op basis van geogra/f_i sche ligging: • Steenwijk/Tuk; • Oldemarkt; • Vollenhove; • Kernen Zuid; • Kernen Noord. Voor bijzondere woonvormen en de bouw voor speci/f_i eke doelgroepen kan, in afwijking op de vaste grondprijzen, gekozen worden voor maatwerk. De grondprijs die voor sociale woningbouw in rekening wordt gebracht bij de woning- corporaties kan onder de marktwaarde liggen. In dat geval zou er sprake kunnen zijn van staatssteun.

Globaal kan gesteld worden dat staatssteun (compensatie) voor corporaties is toegestaan voor de bouw en verhuur van woningen bestemd voor de verhuur onder de geliberaliseerde huurprijsgrens mits ten minste /nine.oldstyle/zero.oldstyle /percent.oldstyle van de sinds /one.oldstyle januari /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/one.oldstyle vrijkomende woningen met een huur tot die grens wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de /Euro.taboldstyle /three.oldstyle/eight.oldstyle./zero.oldstyle/three.oldstyle/five.oldstyle,-- (prijspeil /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/nine.oldstyle). Voorwaarde voor het gebruik van een vaste grondprijs is dat de betreff ende sociale huurwo- ning voor een periode van ten minste /one.oldstyle/five.oldstyle jaar alszodanig beschikbaar blijft. Dit ter voorkoming van speculatie met sociale huurwoningen en om de kwaliteit en kwantiteit van de huurwo- ningvooraad te borgen. Wanneer de woning tussentijds aan de voorraad huurwoningen wordt onttrokken en als ‘vrije-sectorwoning’ op de markt wordt gebracht dan vindt verreke- ning plaats op basis van het verschil tussen de bij aankoop betaalde grondprijs voor sociale huurwoningen en de marktconforme grondprijs. In de prestatieafspraken met de corporaties worden de afspraken hierover vastgelegd.

De vaste grondprijzen zijn opgenomen in de Grondprijzenbrief, die jaarlijks wordt geactuali- seerd en vastgesteld door het college van B&W. /eight.oldstyle./three.oldstyle./two.oldstyle | Vrije sector Onder woningen in de vrije sector worden alle koopwoningen verstaan. Zowel projectmatige bouw door ontwikkelaars als particuliere bouw en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Ook huurwoningen met een huurprijs die hoger is dan de maximaal subsidiabele huur- prijs vallen onder deze categorie. Voor de totstandkoming van de grondprijzen van vrije sector woningen wordt gebruik ge- maakt van de residuele grondprijsmethode in combinatie met een comparatieve toets. Binnen de vrije sector woningen wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende woning- typen: rijenwoningen, twee-onder-één-kapwoningen, vrijstaande woningen, appartementen en vrije kavels. De grondprijzen voor deze verschillende woningtypen kunnen variëren. Ook kan er sprake zijn van diff erentiatie in grondprijzen tussen verschillende kernen en projecten. Dit heeft te maken met diverse factoren die van invloed zijn op de opbrengstwaarde en de all-in bouwkosten. /eight.oldstyle./four.oldstyle | Grondprijzen kantoren Bij kantoorlocaties wordt de grondprijs bepaald op basis van de residuele grond- prijsmethode, in combinatie met een comparatieve toets.

De opbrengstwaarde voor een kantoor wordt in dit geval bepaald aan de hand van het bruto aanvangsrendement (BAR). De opbrengstwaarde van het object komt tot stand door de bruto jaarhuur te delen door het bruto aanvangsrendement. Van deze opbrengstwaarde worden vervolgens de all-in bouwkosten afgetrokken om zo tot een residuele grondwaarde te komen. De grondprijs voor kantoorlocatie wordt per locatie vastgesteld. /eight.oldstyle./five.oldstyle | Grondprijzen detailhandel Bij detailhandel wordt de grondprijs bepaald op basis van de residuele grondprijsme- thode, in combinatie met een comparatieve toets. De opbrengstwaarde voor een winkel is ook hier de beleggingswaarde, welke wordt bepaald aan de hand van het bruto aanvangsrendement (BAR). De opbrengstwaarde van het object komt tot stand door de bruto jaarhuur te delen door het bruto aanvangsrendement. Van deze opbrengstwaarde worden vervolgens de all-in bouwkosten afgetrokken om zo tot een residuele grondwaarde te komen. De grondprijs voor detailhandel wordt per locatie vastge- steld en is ook mede afhankelijk van welk type detailhandel zich hier vestigt. /eight.oldstyle./six.oldstyle | Grondprijzen bedrijventerrein Voor het bepalen van de grondprijzen in de categorie ‘regulier bedrijventerrein’ wordt voornamelijk gebruik gemaakt van de comparatieve methode.

Hierbij wordt gekeken naar het grondprijsniveau in de kernen binnen de gemeente en de grondprijzen van omliggende gemeenten. Deze grondprijzen zijn richtinggevend. De daad- werkelijk te hanteren grondprijs is afhankelijk van de locatieomstandigheden en bedrijfs- activiteiten, waarbij ook op basis van de residuele grondwaarde het grondprijsniveau wordt getoetst. /eight.oldstyle./seven.oldstyle | Woon-werklocaties De grondprijzen voor woon- werklocaties bestaan uit twee componenten. Enerzijds wordt een grondprijs bepaald voor het woongedeelte en anderzijds wordt een grondprijs bepaald voor het bedrijfsgedeelte. Deze twee componenten vormen gezamenlijk de grondprijs voor de woon- werklocatie. De grondprijs voor zowel het woongedeelte als het bedrijfsgedeelte wordt bepaald op basis van de voorgeschreven methodieken voor deze uitgiftecategorieën (zie paragraaf /eight.oldstyle./three.oldstyle en pa- ragraaf /eight.oldstyle./six.oldstyle). De grondprijs voor het woongedeelte en de grondprijs voor het bedrijfsgedeelte leidt bij elkaar opgeteld tot de totale kavelprijs voor een woon-werkkavel. De totale grond- prijs wordt vertaald in één prijs per m² voor de geheel uit te geven woonwerkkavel. /eight.oldstyle./eight.oldstyle | Grondprijzen maatschappelijke voorzieningen Voor maatschappelijke voorzieningen wordt de grondprijs bepaald op basis van een externe taxatie.

Er wordt hierbij een onderscheid gemaakt tussen niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen (zoals scholen, overheidsgebouwen, sociaal-culturele voorzieningen, sport- voorzieningen) en commerciële maatschappelijke voorzieningen (zoals particuliere kinder- dagverblijven en opleidingsinstituten, medische centra zonder winstoogmerk). Per object en project wordt de grondprijs bepaald. Op basis van de “Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting” kan staatssteun (compensatie) in de vorm van verlaging van de grondprijs aan woningbouwcorporaties verleend worden voor de bouw en verhuur van maatschappelijk vastgoed zoals buurthuizen, gemeenschapscentra, ruimten voor maat- schappelijk en welzijnswerk, opvangcentra, scholen (basis, vmbo-mbo, vwo, speciaal onder- wijs), brede scholen/multifunctionele accommodaties en kleinschalige culturele activiteiten. /three.oldstyle/four.oldstyle /three.oldstyle/five.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /eight.oldstyle./nine.oldstyle | Groenstroken In individuele gevallen is er voor particulieren op basis van het door de raad vastgestelde Uitgiftebeleid groenstroken een mogelijkheid om grond, met de bestemming groen, aan te kopen.

Deze grond bestaat uit niet-strategische openbare ruimte. Vaak gaat het hier om groenstroken of zogenaamde overhoeken die van ondergeschikt belang zijn om nog als openbaar groen te dienen. Er worden vier categorieën onderscheiden: /one.oldstyle Groenstroken die al jaren legaal en schriftelijk in gebruik zijn gegeven; /two.oldstyle Groenstroken tot een oppervlakte van maximaal /one.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle m²; /three.oldstyle Groenstroken groter dan /one.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle m², waarbij over het oppervlakte vanaf /one.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle m² een staffel van toepassing is; /four.oldstyle Groenstroken die worden verkocht met het doel en de mogelijkheid, eventueel na bestemmingsplanwijziging, om er een bouwwerk op te plaatsen, waarbij over de totale oppervlakte wordt gerekend met één m²-prijs; Voor de uitgifte van groenstroken gelden vaste grondprijzen, die jaarlijks compara- tief worden getoetst. De grondprijs voor groenstroken is opgenomen in de Grondprijzenbrief, die jaarlijks wordt geactualiseerd en vastgesteld door het college van B&W. /eight.oldstyle./one.oldstyle/zero.oldstyle | Nutsvoorzieningen Over het algemeen werd voor nutsvoorzieningen in de openbare ruimte een recht van opstal gevestigd. Tegenwoordig heeft koop van de grond ook bij kleinere oppervlakten de voorkeur bij de netbeheerders.

Voor de uitgifte van grond voor nutsvoorzieningen geldt een vaste grondprijs, die jaarlijks comparatief wordt getoetst. De grondprijs voor nutsvoorzieningen is opgenomen in de Grondprijzenbrief, die jaarlijks wordt geactualiseerd en vastgesteld door het college van B&W. /eight.oldstyle./one.oldstyle/one.oldstyle | Overige gronden De grondprijzen van gronden die niet te scharen zijn onder één van de benoemde uitgiftecategorieën worden per individueel geval bepaald, waarbij gebruik wordt gemaakt van de in paragraaf /eight.oldstyle./two.oldstyle omschreven grondprijsmethodieken. /eight.oldstyle./one.oldstyle/two.oldstyle | Samenvatting per uitgiftecategorie In tabel /one.oldstyle is een samenvatting weergegeven van de voorgeschreven grondprijsmethodiek per uitgiftecategorie.

TABEL 1 | GRONDPRIJSMETHODIEKEN PER UITGIFTECATEGORIE Omschrijving Methode Eenheid Woningbouw, sociaal Vaste grondprijs /Euro.taboldstyle per woning Woningbouw, vrije sector Residueel / Comparatief /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Kantoren Residueel / Comparatief /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle vvo Detailhandel Residueel / Comparatief /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle vvo Bedrijventerrein Comparatief / Residueel /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Woon-werk locaties Residueel / Comparatief /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Maatschappelijke voorzieningen Externe taxatie /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Groenstroken Vaste grondprijs /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Nutsvoorzieningen Vaste grondprijs /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Overige gronden Divers Divers /eight.oldstyle./one.oldstyle/three.oldstyle | Erfpacht Bij Grondrente Nieuwe Stijl betaalt de erfpachter voor het gebruik een ge/f_i xeerde canon. De hoogte van de canon is gebaseerd op de hoogte van de rente die de gemeente moet betalen als zij van de BNG leent (a/f_l ossingsvrije hypotheek /three.oldstyle/zero.oldstyle jaar vast) en een opslag van /one.oldstyle/percent.oldstyle voor risico en administratieve lasten. De hoogte van de canon staat voor de gehele periode (/three.oldstyle/zero.oldstyle jaar) vast.

Op het moment dat de BNG-rente lager is dan /zero.oldstyle/percent.oldstyle, wordt voor het canonpercentage uit- gegaan van /zero.oldstyle/percent.oldstyle en een opslag van /one.oldstyle/percent.oldstyle voor risico en administratieve lasten. Een negatieve BNG-rente kan daarmee nooit leiden tot een negatieve erfpachtcanon en daaruit voort- vloeiend een /f_i nanciële last voor de gemeente. Mocht de erfpachter bij Grondrente Nieuwe Stijl later alsnog volledig eigenaar willen worden, dan kan hij het bloot eigendom van de grond kopen voor een ge/f_i xeerde prijs die gebaseerd is op de kavelprijs op het moment van de kaveluitgifte. De waarde van de kavel, aan de hand waarvan ook de canon wordt berekend, is gebaseerd op de marktwaarde. Erfpacht wordt soms ook gebruikt voor maatschappelijke doeleinden en bedrijven. De hoogte van de canon wordt bepaald aan de hand van het rentepercentage van lang- lopende leningen bij de gemeente met een opslag van /one.oldstyle/percent.oldstyle voor het risico en de administra- tieve lasten. Bij het bepalen van de verkoopprijs van het bloot eigendom en de afkoop van de resterende canon wordt voor maatschappelijke doeleinden en bedrijven de Netto Contan- te Waarde-methode (NCW-methode) toegepast op basis van de dan geldende marktwaarde van de grond.

Overigens wordt de NCW-methode voor (af )koop bloot eigendom en/of restant erfpacht- canon ook toegepast bij woningbouwkavels/woningen die in erfpacht zijn uitgegeven vóór de invoering van Grondrente Nieuwe Stijl in /two.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle/seven.oldstyle (tenzij in de akte van vestiging een andere berekeningswijze is vastgelegd). /eight.oldstyle./one.oldstyle/four.oldstyle | Grondprijzenbrief In de Grondprijzenbrief zijn de gemeentelijke uitgifteprijzen opgenomen van de lopende grondexploitatieprojecten, alsmede de vaste grondprijzen voor sociale woningbouw en groenstroken. Hierbij wordt voor woningbouwprojecten de grondprijs gediff erentieerd naar het beoogde woningtype (rijwoning – tweekapper – vrijstaand) en voor bedrijventerreinen naar kaveltype (woonwerk – zichtlocatie – regulier). Jaarlijks wordt de Grondprijzenbrief geactualiseerd en door het college van B&W vastgesteld in het vierde kwartaal voorafgaand aan het jaar waarin de grondprijzen gaan gelden. De Grondprijzenbrief wordt na vaststelling door het college van B&W ter kennisgeving naar de raad gestuurd. Het doel van de Grondprijzenbrief is op transparante wijze de gemeenteraad, de interne ambtelijke organisatie en belanghebbenden te informeren over de hoogte van de geldende grondprijzen in de lopende projecten voor een bepaald jaar.

Daarom wordt de Grond- prijzenbrief niet alleen ter informatie naar de raad gestuurd, maar ook verspreid binnen de ambtelijke organisatie en opgenomen in de ter zake doende kopersinformatie (bijv. www.wonenemetmeerwaarde.nl ). De Grondprijzenbrief heeft daarmee een openbaar karakter. De Grondprijzenbrief maakt het mogelijk de grondprijzen jaarlijks bij te stellen, als de marktontwikkelingen hiervoor aanleiding geven. In de jaarlijkse actualisatie van de Grondprijzenbrief wordt in de eerste plaats de marktcon- formiteit van de grondprijzen in de lopende projecten intern getoetst. Een comparatieve toets ligt het meest voor de hand, maar een ‘residuele check’ behoort ook tot de instrumen- ten. Op basis van deze interne ‘marktconformiteitstoets’ wordt gekeken of de grondprijzen al dan niet kunnen worden geïndexeerd op basis van de relevante indexen, maar radicalere bijstelling van de grondprijzen behoort ook tot de mogelijkheden. Vervolgens worden de nieuwe grondprijzen ter validatie voorgelegd aan een externe makelaar/taxateur. Daarna wordt de Grondprijzenbrief ter vaststelling aangeboden aan het college van B&W. Tot slot, het college is bevoegd gemotiveerd afwijken van de vastgestelde grondprijzen in de Grondprijzenbrief, als locatiespeci/f_i eke factoren een andere grondprijs rechtvaardigen. In die gevallen moet apart een collegebesluit genomen worden.

/three.oldstyle/six.oldstyle /three.oldstyle/seven.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /nine.oldstyle | Financiën Dit hoofdstuk gaat in op de /f_i nanciële aspecten van het grondbeleid. /nine.oldstyle./one.oldstyle | Grondexploitaties Een grondexploitatie bestaat uit een raming van kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd, behorende bij een ruimtelijk project cq. gebiedsontwikkeling. Van een grondexploitatie is sprake op het moment dat er in een project gekozen wordt voor actief grondbeleid en de gemeente hieruit voortvloeiend een actieve rol voert in het bouw- en woonrijpmaken van in bezit zijnde gronden en de uiteindelijke gronduitgifte. In dat geval is, in BBV-termen, sprake van ‘Bouwgrond In Exploitatie (BIE)’ . De BIE is een post die apart vermeld staat op de gemeen- telijke balans. /nine.oldstyle./one.oldstyle./one.oldstyle | Voorbereidingskosten Vooruitlopend op de vaststelling van de grondexploitatie worden in het voorberei- dingstraject van een nieuw project kosten gemaakt. Hiervoor moet apart een voor- bereidingskrediet worden aangevraagd bij de raad. De voorbereidingskosten worden op basis van de BBV geactiveerd en verantwoord als immateriële vaste activa.

Vaak zijn er nieuwe initiatieven waarvan de gemeente in eerste instantie snel moet bepalen of er überhaupt sprake is van een wenselijk en kansrijke ontwikkeling. Er moeten kosten gemaakt worden, maar het tijdpad voor het aanvragen van een voorbereidingskrediet is in die gevallen vaak te lang. Richtlijn voor het aanvragen van een voorbereidingskrediet is het moment waarop vastge- steld kan worden dat een initiatief uitmondt in een concreet project. Als dit project uiteinde- lijk resulteert in een grondexploitatie dan kunnen de voorbereidingskosten op moment van vaststelling van de grondexploitatie worden overgeheveld. /nine.oldstyle./one.oldstyle./two.oldstyle | Vaststellen grondexploitaties De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van een grondexploitatie ligt bij de raad. Op het moment dat de raad de grondexploitatie heeft vastgesteld is er sprake van BIE en kunnen kosten worden geactiveerd en verantwoord op de voorraadpositie bij onderhanden werk op de balans. De grondexploitatie geldt vanaf dat moment als budgettair kader voor het doen van uitgaven in het kader van de uitvoering van het project. In de BBV wordt gesteld dat de raad de grondexploitatie vaststelt, mede op basis van een bestemmingsplan.

Daarnaast dient op grond van de Wro en de Bro bij de vaststelling van een bestemmingsplan de /f_i nancieel economische uitvoerbaarheid aangetoond te zijn en het kostenverhaal verzekerd te zijn. Dit kan met de grondexploitatie aangetoond worden. Overigens is het raadzaam ook in het voorbereidingstraject op geijkte momenten de /f_i nan- ciële uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling inzichtelijk te maken. Zo kan tijdig gestuurd worden op de /f_i nanciële haalbaarheid van een project. /nine.oldstyle./one.oldstyle./three.oldstyle | Afsluiting grondexploitaties Als in een grondexploitatie geen kosten en opbrengsten meer te verwachten zijn, kan de raad worden voorgesteld de grondexploitatie af te sluiten. Het de/f_i nitieve eindresultaat wordt berekend en verrekend met de Algemene Reserve vrij besteedbaar. De raad besluit over het afsluiten van een grondexploitatie. /nine.oldstyle./two.oldstyle | Risicomanagement Risicomanagement is het op een systematische wijze procesmatig kwali/f_i ceren en kwanti/f_i - ceren van risico’s en het formuleren van beheersmaatregelen. Het gaat om een instrument waarmee bepaald kan worden welke risico’s er zijn, wat de kans is dat ze zich voordoen en wat het eff ect ervan kan zijn.

Door risico’s planmatig en integraal over alle projecten in kaart te brengen is voor de gemeente het totaal van alle risico´s beter vast te stellen en daarop- volgend maatregelen te treff en voor de gemeente of per project. De methodiek die hier wordt gehanteerd heet de RISMAN-methode. Het wordt al vele jaren toegepast bij ruimtelijke projecten door overheden (Rijkswaterstraat, ProRail, gemeente Rotterdam). Risicomanagement heeft tot doel: • Projectrisico’s inzichtelijk en beheersbaar te maken; • Te zorgen dat risico’s geen effect hebben op de uitvoering van bestaand beleid door het formuleren van beheersmaatregelen; • Aan de hand van het risicoprofiel een risicobepaling te doen van de risico’s; • De risicobepaling af te zetten tegen de weerstandscapaciteit teneinde zich te hebben op het weerstandsvermogen; • Bewust in termen van risico’s te denken als onderdeel van beleidsprocessen.

/three.oldstyle/eight.oldstyle /three.oldstyle/nine.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland Ten aanzien van risico’s worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: risico’s zijn inherent aan het ondernemerschap van een grondbedrijf; • Risicomanagement richt zich op inschatting van acceptatie van risico’s binnen de begro- tingsgrenzen van een vastgestelde grondexploitatie; • Voorzienbare risico’s worden opgevangen binnen de betreffende grondexploitatie; • Onvoorzienbare risico´s worden bij de actualisatie van de complexen, met instemming van de raad, gedekt door de algemene reserve. Risicomanagement is vooral een managementinstrument. Door toepassing van een op de RISMAN-methode gebaseerde analyse wordt de gemeente in staat gesteld risico’s te erkennen en herkennen en heeft vooral tot doel in te schatten welke risico’s binnen grondexploitatie aanvaardbaar zijn. De risicocyclus ‘begint’ met een risicoanalyse en wordt binnen één en hetzelfde project bij de start van een nieuwe projectfase, bij een stand-van-zaken overzicht en bij grote verande- ringen in de markt of omgeving opgesteld.

• Een risicoanalyse helpt bij het verkrijgen van een reëel beeld over de status van het project; • Een risicoanalyse helpt bij het verkrijgen en behouden van het totaaloverzicht van het project; • De gemeente denkt voor de ontwikkelingen en kansen uit en anticipeert; • Het opstellen van een risicoanalyse zorgt voor meer structuur waardoor een project beter beheersbaar is; er wordt grip verkregen op zaken die niet mis mogen gaan. Een risicoanalyse volgens de RISMAN–methode bestaat uit zes stappen: /one.oldstyle Plan van aanpak opstellen: het plan van aanpak bestaat uit de vraagstelling, een afbakening en de werkvorm; /two.oldstyle Inventariseren mogelijke risico’s vanuit meerdere invalshoeken: technisch, juridisch, ruimtelijk, financieel, organisatorisch, belanghebbenden, politiek, etc.; /three.oldstyle Oorzaak – gevolg relaties bepalen, de kans van voordoen en de ernst van het risico worden ingeschat; /four.oldstyle Risico’s kwantificeren, door middel van een cijfer worden risico’s gekwantificeerd en gekwalificeerd; /five.oldstyle Beheersmaatregelen benoemen, preventieve maatregelen benoemen ter voorkoming of vermijding; /six.oldstyle Risicorapportage opstellen, het resultaat van de ingevulde risicoanalyse. Deze cyclus is in de /f_i guur hieronder weergegeven.

De uitkomst van bovenvermelde analyse wordt opgenomen in de bepaling van de totale risico-inschatting van alle gemeentelijke taken en opgenomen in de weerstandsratio. /nine.oldstyle./three.oldstyle | Weerstandscapaciteit & Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen geeft inzicht in de mate waarin de gemeente risico’s verband hou- dende met grondexploitaties kan opvangen met de weerstandscapaciteit In de begroting en rekening worden alle risico’s ( dus ook die van andere kerntaken van de gemeente, zoals het sociaal domein, participatiewet etc. ) gezamenlijk in relatie gebracht met de Reserve Vaste Buff er. Dit wordt met ingang van de begroting /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle – /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/three.oldstyle in beeld gebracht met een weerstands- ratio. Dit is de verhouding tussen de weerstandscapaciteit en de totale omvang van de gewogen risico’s. De signaleringswaarde voor de weerstandsratio is, voor zover de risico’s te kwanti/f_i ceren zijn, bepaald op minimaal /one.oldstyle,/zero.oldstyle. Deze waarde houdt in dat de gemeente alle gekwanti/f_i ceerde risico’s bij naleving eenmalig kan opvangen. /nine.oldstyle./four.oldstyle | Financiële positie van het Grondbedrijf Met ingang van /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/five.oldstyle zijn kengetallen voorgeschreven vanuit het BBV.

Één van deze kenge- tallen betreft het kengetal grondexploitatie. Dit kengetal geeft de verhouding weer tussen de boekwaarde van de grondexploitatie en de totale inkomsten van de gemeente in een bepaald jaar. Dit geeft een ruwe indicatie van de /f_i nanciële positie van de grondexploitaties van de gemeente Steenwijkerland. Hierbij gelden de volgende signaalwaarden (stoplichtenmodel): • Groen: /zero.oldstyle/percent.oldstyle – /two.oldstyle/zero.oldstyle/percent.oldstyle • Oranje: /two.oldstyle/zero.oldstyle/percent.oldstyle - /three.oldstyle/five.oldstyle/percent.oldstyle • Rood: /three.oldstyle/five.oldstyle/percent.oldstyle en hoger Een hoge signaalwaarde geeft een hoger /f_i nancieel risico weer. Nadrukkelijk wordt hierbij vermeld dat deze signaalwaarden de toezichthouder een indruk geeft over de /f_i nanciële positie van de grondexploitaties. /nine.oldstyle./five.oldstyle | Winst -en verliesnemingen Historisch gezien heeft de gemeente Steenwijkerland altijd een behoedzame wijze gehan- teerd als het gaat om winstnemingen. Pas als er voldoende zekerheid bestond over een winst werd deze /f_i nancieel verwerkt in de grondexploitatie. In /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/six.oldstyle heeft het BBV een andere verplichte wijze van winstberekening opgelegd, de zo- genaamde ‘Percentage Of Completion’ methode (afk. POC-methode).

Deze methode is per boekjaar /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/seven.oldstyle verplicht gesteld. Dit betekent in het kort dat de winst genomen moet worden op basis van de /f_i nanciële voortgang van het project (/percent.oldstyle gerealiseerde kosten * /percent.oldstyle gerealiseer- de opbrengsten * geraamde winst). In de calculatie wordt tevens rekening gehouden met historisch genomen winsten en verliezen en de projectgebonden risico’s. Bij verliesnemingen wordt het berekende verlies direct via een afboeking verwerkt en ten laste van de jaarrekening gebracht. /nine.oldstyle./six.oldstyle | Informatievoorziening grondbeleid en grondexploitaties in de P&C-cyclus In de Planning & Control-cyclus wordt informatie over het grondbeleid op verschillende plaatsen aangeboden. De paragraaf grondbeleid is vanuit het BBV een verplicht onderdeel van de jaarrekening en de begroting.

In de /f_i nanciële verordening van de gemeente Steen- wijkerland is vastgelegd dat de paragraaf grondbeleid bij begroting en de jaarrekening minimaal de verplichte onderdelen op grond van artikel /one.oldstyle/six.oldstyle van het BBV bevat: /one.oldstyle Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de pro- gramma’s die zijn opgenomen in de begroting; /two.oldstyle Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; /three.oldstyle Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; /four.oldstyle Een onderbouwing van de geraamde winstneming; /five.oldstyle De beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Projectleider UITVOEREN RISICO/hyphen.capANALYSE /parenleft.capRISMAN/hyphen.capMETHODE/parenright.cap EVALUEREN BEHEERS/hyphen.cap MAATREGELEN ACTUALISEREN RISICO/hyphen.capANALYSE KIEZEN BEHEERSMAAT/hyphen.cap REGELEN UITVOEREN BEHEERS/hyphen.cap MAATREGELEN Projectleider Projectleider en Teammanager REOTeammanager REO en Projectleider APR MEI JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC JAARREKENING BEGROTING MBG GRONDEXPLOITATIES /four.oldstyle/zero.oldstyle /four.oldstyle/one.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland In de P&C-cyclus worden in het kader van de jaarrekening de grondexploitaties jaarlijks herzien. De bij de jaarrekening herziene grondexploitaties vormen de basis voor de Meerja- renBegroting Grondexploitaties. De MBG is een rapportage waarin informatie wordt gegeven over de (/f_i nanciële) voortgang en de risico’s in de grondexploitatieprojecten. Er wordt zowel teruggekeken op het afgelopen (verantwoordings)jaar als vooruitgekeken op de komende (begrotings)jaren. De MBG heeft daarmee zowel betrekking op de jaarrekening als de begroting en neemt een aparte positie in tussen beide P&C-producten. De MBG is verwerkt in de jaarrekening, maar vormt ook de cijfermatige grondslag voor de begroting.

/nine.oldstyle./seven.oldstyle | Sturingsinstrumenten grondbeleid Tabel /one.oldstyle. geeft een samenvatting van de belangrijkste instrumenten voor het sturen, beheer- sen en controleren van het grondbeleid. TABEL 1 | STURINGSINSTRUMENTEN GRONDBELEID Omschrijving Frequentie Bevoegdheid /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/nine.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/one.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/three.oldstyle Nota Grondbeleid /one.oldstylex per /four.oldstyle jrRaad X X Grondprijzenbrief /one.oldstylex per jr.B&W X X X X X Herziening grexen /one.oldstylex per jr.Raad X X X X X MBG /one.oldstylex per jr. Raad X X X X X Par. grondbeleid /two.oldstylex per jr.Raad X X X X X /nine.oldstyle./eight.oldstyle | Informatiegevoeligheid In zijn algemeenheid geldt dat informatie over grondexploitaties van groot belang kan zijn voor buitenstaanders. Openbaarheid van bepaalde informatie kan de (onderhandelings) positie van de gemeente schaden, bijvoorbeeld bij onderhandelingen met marktpartijen of bij aanbestedingen. Denk hierbij aan gegevens op het gebied van kostenramingen en opbrengstverwachtingen die bij het openbaar worden de hoogte van verwervingen en aanbestedingen zouden kunnen beïnvloeden.

Daarom worden grondexploitaties dikwijls onder geheimhouding behandeld in raad en commissie. Ingevolge artikel /two.oldstyle/five.oldstyle lid /two.oldstyle van de Gemeentewet kan het college op grond van een belang, genoemd in artikel /one.oldstyle/zero.oldstyle van de Wet Openbaarheid van Bestuur, ten aanzien van de stukken die zij aan de raad of aan leden van de raad overleggen geheimhouding opleggen. Deze geheimhouding dient dan wel door de raad worden bekrachtigd (artikel /two.oldstyle/five.oldstyle, lid /three.oldstyle Gemeentewet). Ieder jaar dient bij de vaststelling van de grondexploitaties zorgvuldig te worden afge- wogen of de vaststelling door de raad onder geheimhouding of in openbaarheid dient plaats te vinden. Hierbij wordt een afweging gemaakt tussen het belang van transparante informatievoorziening en het risico dat openbaarheid van bepaalde informatie de /f_i nancieel economische positie van de gemeente kan schaden. Te gedetailleerde informatie kan leiden tot aantasting van de gemeentelijke onderhandelingspositie. Informatie op een heel hoog abstractieniveau kan juist leiden tot beperking van de informatieplicht richting raad. Het is van belang hier een juiste balans in te vinden.

/four.oldstyle/two.oldstyle /four.oldstyle/three.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /one.oldstyle/zero.oldstyle | De gemeente en marktwerking Gebiedsontwikkeling is geen activiteit die onder alle omstandigheden volledig door de overheid kan worden uitgevoerd. Betrokkenheid van marktpartijen is bij veel gebiedsontwikkelingen met betrekking tot bepaal- de activiteiten een gegeven. Bij gebiedsontwikkeling kan het handelen van de gemeente invloed hebben op de marktwerking, met name op het gebied van staatssteun en aanbesteding. Bij staatsteun geeft de gemeente steun aan een onderneming en bij aanbesteding organiseert de gemeente concurrentie bij het verstrekken van een overheidsopdracht aan een markt- partij. Bovendien kan de gemeente zich bij gebiedsontwikkeling als onder- nemer op de (vastgoed)markt begeven, bijvoorbeeld bij actief grondbeleid. Om een goede marktwerking te bevorderen is er regelgeving. /one.oldstyle/zero.oldstyle./one.oldstyle | Staatssteun Van staatssteun is sprake bij steunmaatregelen die: • door de staat zijn verleend of met staatsmiddelen zijn bekostigd; • ten goede komen aan een bepaalde onderneming; • niet-marktconform voordeel aan die onderneming verschaff en.

Staatssteun kan onder meer in de vorm van subsidieverlening, leningen tegen gunstige voor- waarden (rente, looptijd, a/f_l ossing), niet-marktconforme kredietfaciliteiten en een grondprijs onder de marktprijs. Als onderneming wordt aangemerkt ‘iedere entiteit die een economische activiteit uitoefent, ongeacht haar rechtsvorm en de wijze waarop zij wordt ge/f_i nancierd’ . Het is een ruime de/f_i nitie waaronder zelfs overheidsdiensten en non-pro/f_i tinstellingen kunnen vallen. Onder economische activiteit wordt verstaan “het aanbieden van goederen en diensten op de markt” . Om te bepalen of er sprake is van een onderneming zijn van belang: de aard van de activiteiten/taken en de wijze waarop deze mogelijk in de regelgeving zijn ingebed (typische overheidstaak/taak van algemeen belang of niet?) en het al dan niet aanwezig zijn van een marktsituatie. Op grond van het EG-verdrag moet staatssteun in beginsel aangemeld worden bij de Europese commissie zodat die kan beoordelen of de staatssteun onverenigbaar is wegens (dreigende) vervalsing van de mededinging op de gemeenschappelijke markt. Er is geen sprake van meldingplichtige staatssteun als het voordeel voor een marktpartij niet meer bedraagt dan /Euro.taboldstyle /two.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle./zero.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle,- over maximaal drie jaar per onderneming (de ‘de-mini- misregeling’).

Voor het bepalen van de hoogte moeten dan wel alle steunmaatregelen van alle overheden die aan de desbetreff ende onderneming voor een bepaalde activiteit zijn verleend, opgeteld worden. De /f_i nanciering door overheden van ondernemingen die zich bezig houden met het ver- richten van diensten van algemeen economisch belang hoeft onder voorwaarden geen meldingplichtige staatssteun te zijn dan wel onverenigbaar met de gemeenschappelijke markt te zijn. In Nederland zijn de activiteiten van woningcorporaties (toegelaten instellingen in de zin van de Woningwet) op het gebied van sociale woningbouw, aangewezen als dienst van algemeen economisch belang (DAEB). Op basis van de Woningwet van /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/five.oldstyle en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/five.oldstyle kan staatssteun (compensatie) in de vorm van verlaging van de grondprijs aan woning- bouwcorporaties verleend worden. De gronden moeten dan wel gebruikt gaan worden voor de uitvoering van de in de regeling aan woningcorporaties omschreven taken zoals realisatie van woningbouw bestemd voor sociale huur, bouw van gebouwen met maatschappelijke gebruiksbestemming en de inrichting van de omliggende omgeving.

Om staatssteun bij gebiedsontwikkeling te voorkomen, is het cruciaal dat grondtransacties en de vergoeding van werkzaamheden geschieden tegen aantoonbaar marktconforme voorwaarden. De marktconforme waarde van gronden en gebouwen kan worden aange- toond door een openbare biedprocedure waarbij meerdere marktpartijen een grondbod mogen uitbrengen of door een voorafgaande onafhankelijke taxatie van de marktwaarde op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiemethoden (zoals comparatieve of residuele waarde-methodiek). Financiering van een onrendabele top kan ook worden opgevat als staatssteun. /four.oldstyle/four.oldstyle /four.oldstyle/five.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /one.oldstyle/zero.oldstyle./two.oldstyle | Wet Markt en Overheid Overheden verrichten activiteiten die ook door de markt worden geleverd, zoals verkoop van bouwgrond. Dit kan leiden tot oneerlijke concurrentie. Overheden hebben vanuit hun publieke functie namelijk voordelen, waardoor zij goederen of diensten voor een lagere prijs dan concurrerende ondernemingen kunnen aanbieden. Om zo gelijk mogelijke concurrentie- verhoudingen tussen overheden en bedrijven te creëren, is de Wet Markt en Overheid in het leven geroepen. Deze wet is opgenomen in de Mededingingswet.

In de Wet Markt en Overheid is voor overheden voor het verrichten van economische activiteiten onder andere de niet vrijblijvende gedragsregel van integrale kostendoorbere- kening opgenomen. Overheden moeten ten minste de integrale kosten van hun goederen of diensten in hun tarieven doorberekenen. Het feit dat de integrale kosten moeten worden doorberekend, betekent niet per se dat de prijs dan markt-conform is. Er is sprake van een economische activiteit als de overheid in concurrentie met andere on- derneming goederen of diensten aanbiedt op een markt. Of dit het geval is, hangt af van de karakteristieken van de activiteit. Uit de (Europeesrechtelijke) jurisprudentie blijkt dat hierbij belangrijke beoordelingselementen vormen: een relatie tussen prijs en prestatie, de vraag of private partijen actief zijn en de aanwezigheid van een wettelijke taak. Als sprake is van de uitoefening van typisch overheidsgezag, zoals het verlenen van vergunningen of handhaving van de openbare orde, is die activiteit geen economische activiteit. Er hoeft dan geen reke- ning te worden gehouden met de gedragsregels. Op een aantal economische activiteiten is de wet niet van toepassing.

Met name de volgende uitzonderingen zijn relevant: • Als de dienstverlening of levering tussen overheidsorganisaties plaatsvindt in het kader van de uitvoering van hun publiekrechtelijke taak; • Als er voor die economische activiteit sprake is van staatssteun (bijv. bij verlaging van de grondprijs voor de realisatie van sociale huurwoningen); • Als de economische activiteit plaatsvindt in het algemeen belang. Als een economische activiteit niet onder een uitzondering valt, zoals de verkoop van bouw- grond, moet dus tenminste de integrale kostprijs worden berekend en in rekening moeten worden gebracht. Dit neemt overigens niet weg dat deze kosten met subsidie kunnen wor- den gecompenseerd. Op grond van artikel /two.oldstyle/five.oldstyleh, vijfde lid, Mededingingswet heeft de raad op /one.oldstyle juli /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/four.oldstyle gemoti- veerd besloten dat op enkele economische activiteiten die plaatsvinden in het algemeen belang de gedragsregels niet van toepassing zijn. Het gaat dan onder andere over het be- schikbaar stellen van sportgelegenheden voor sportbeoefening tegen een betaalbare prijs, en de verhuur van maatschappelijk vastgoed. /one.oldstyle/zero.oldstyle./three.oldstyle | Aanbesteding Omdat gebiedsontwikkeling niet volledig door de overheid kan worden uitgevoerd moet de gemeente voor bepaalde activiteiten marktpartijen inschakelen.

De gemeente treedt in beginsel op als ‘aanbestedende dienst’ als zij opdrachten verstrekt aan marktpartijen om bepaalde werkzaamheden in het kader van de gebiedsontwikkeling te verrichten. Elke gebiedsontwikkeling kenmerkt zich door drie ‘hoofdactiviteiten’: de planontwikkeling, de fysieke transformatie naar bouwgrond, en de opstalexploitatie. Bij planontwikkeling gaat het kortweg om ‘tekenen en rekenen’ . Voordat een gebied daad- werkelijk wordt ingericht dienen de plannen daarvoor duidelijk te zijn. De werkzaamheden die verricht worden in het kader van de planontwikkeling vallen in beginsel onder het regime van de aanbesteding van diensten. Werkzaamheden zoals het op- stellen van een bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, ontwerpen van de (landschaps) architect, advisering over bodemsanering, lucht en waterkwaliteit, archeologie, verkeer, of projectmanagement, kunnen gekwali/f_i ceerd worden als ‘dienst’ . De fysieke transformatie betreft het bouw- en woonrijpmaken van het gebied (waaronder begrepen sloop- en saneringswerkzaamheden) en de aanleg van infrastructuur en de overige openbare ruimte, zoals groenvoorzieningen en water. Deze werkzaamheden kunnen aan- gemerkt worden als ‘werk’ . Bij opstalexploitatie gaat het over de realisatie van vastgoed op de bouwkavels door de ontwikkelende partijen.