Nota.Grondbeleid nieuwe vormgeving.pdf

November /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/nine.oldstyle DE 5 PROGRAMMA’S LOSSE ICONEN MIJN STEENWIJKERLAND November /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/nine.oldstyle Nota Grondbeleid Gemeente Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle /two.oldstyle /three.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland Samenvatting /four.oldstyle Leeswijzer /seven.oldstyle /one.oldstyleInleiding /one.oldstyle/zero.oldstyle /one.oldstyle./one.oldstyleAanleiding /one.oldstyle/one.oldstyle /one.oldstyle./two.oldstyleDoel grondbeleid /one.oldstyle/one.oldstyle /one.oldstyle./three.oldstyleActuele ontwikkelingen /one.oldstyle/one.oldstyle /one.oldstyle./four.oldstyleRelevante (gemeentelijke) beleidskaders /one.oldstyle/two.oldstyle /two.oldstyleGrondbeleid /one.oldstyle/four.oldstyle /two.oldstyle./one.oldstyleHistorie en vormen grondbeleid /one.oldstyle/four.oldstyle /two.oldstyle./two.oldstyleActief grondbeleid /one.oldstyle/four.oldstyle /two.oldstyle./three.oldstyleFaciliterend grondbeleid /one.oldstyle/five.oldstyle /two.oldstyle./four.oldstyleSchematisch overzicht grondbeleid en de rol en positie van de gemeente /one.oldstyle/five.oldstyle /three.oldstyleSamenwerkingsvormen

/one.oldstyle/six.oldstyle /three.oldstyle./one.oldstyleSamenwerkingsmodellen /one.oldstyle/seven.oldstyle /three.oldstyle./two.oldstyleUitgangspunten gemeentelijke praktijk /one.oldstyle/eight.oldstyle /four.oldstyleKostenverhaal /two.oldstyle/zero.oldstyle /four.oldstyle./one.oldstyleKostenverhaal bij actief grondbeleid /two.oldstyle/one.oldstyle /four.oldstyle./two.oldstyleKostenverhaal bij faciliterend grondbeleid /two.oldstyle/one.oldstyle /four.oldstyle./two.oldstyle./one.oldstyle Het privaatrechtelijk spoor /two.oldstyle/one.oldstyle /four.oldstyle./two.oldstyle./two.oldstyle Het publiekrechtelijke spoor (exploitatieplan) /two.oldstyle/two.oldstyle /four.oldstyle./two.oldstyle./three.oldstyle Kostenverhaal en leges /two.oldstyle/three.oldstyle /five.oldstyleGrondverwerving /two.oldstyle/four.oldstyle /five.oldstyle./one.oldstyleMinnelijke verwerving /two.oldstyle/five.oldstyle /five.oldstyle./two.oldstyleOnteigening /two.oldstyle/five.oldstyle /five.oldstyle./three.oldstyleWet voorkeursrecht gemeenten /two.oldstyle/five.oldstyle /six.oldstyleTijdelijk beheer /two.oldstyle/six.oldstyle /seven.oldstyleKaveluitgifte /two.oldstyle/eight.oldstyle /seven.oldstyle./one.oldstyleVerkoop /two.oldstyle/nine.oldstyle /seven.oldstyle./two.oldstyleErfpacht /two.oldstyle/nine.oldstyle /eight.oldstyleGrondprijzen /three.oldstyle/zero.oldstyle /eight.oldstyle./one.oldstyleDoel en

toepassingsbereik /three.oldstyle/one.oldstyle /eight.oldstyle./two.oldstyleGrondprijsmethodieken /three.oldstyle/one.oldstyle /eight.oldstyle./two.oldstyle./one.oldstyle Residuele grondprijsmethode /three.oldstyle/one.oldstyle /eight.oldstyle./two.oldstyle./three.oldstyle Grondquotemethode /three.oldstyle/one.oldstyle /eight.oldstyle./two.oldstyle./four.oldstyle Vaste prijs /three.oldstyle/one.oldstyle /eight.oldstyle./two.oldstyle./five.oldstyle Kostprijsbenadering /three.oldstyle/two.oldstyle /eight.oldstyle./two.oldstyle./six.oldstyle Taxatie /three.oldstyle/two.oldstyle /eight.oldstyle./three.oldstyleGrondprijzen woningbouw /three.oldstyle/two.oldstyle /eight.oldstyle./three.oldstyle./one.oldstyle Sociale huur /three.oldstyle/two.oldstyle /eight.oldstyle./three.oldstyle./two.oldstyle Vrije sector /three.oldstyle/two.oldstyle /eight.oldstyle./four.oldstyleGrondprijzen kantoren /three.oldstyle/three.oldstyle /eight.oldstyle./five.oldstyleGrondprijzen detailhandel /three.oldstyle/three.oldstyle /eight.oldstyle./six.oldstyleGrondprijzen bedrijventerrein /three.oldstyle/three.oldstyle /eight.oldstyle./seven.oldstyleWoon-werklocaties /three.oldstyle/three.oldstyle /eight.oldstyle./eight.oldstyleGrondprijzen maatschappelijke voorzieningen /three.oldstyle/three.oldstyle /eight.oldstyle./nine.oldstyleGroenstroken /three.oldstyle/three.oldstyle

/eight.oldstyle./one.oldstyle/zero.oldstyleNutsvoorzieningen /three.oldstyle/four.oldstyle /eight.oldstyle./one.oldstyle/one.oldstyleOverige gronden /three.oldstyle/four.oldstyle /eight.oldstyle./one.oldstyle/two.oldstyleSamenvatting per uitgiftecategorie /three.oldstyle/four.oldstyle /eight.oldstyle./one.oldstyle/three.oldstyleErfpacht /three.oldstyle/four.oldstyle /eight.oldstyle./one.oldstyle/four.oldstyleGrondprijzen brief /three.oldstyle/five.oldstyle /nine.oldstyleFinanciën /three.oldstyle/six.oldstyle /nine.oldstyle./one.oldstyleGrondexploitaties /three.oldstyle/seven.oldstyle /nine.oldstyle./one.oldstyle./one.oldstyle Voorbereidingskosten /three.oldstyle/seven.oldstyle /nine.oldstyle./one.oldstyle./two.oldstyle Vaststellen grondexploitaties /three.oldstyle/seven.oldstyle /nine.oldstyle./one.oldstyle./three.oldstyle Afsluiting grondexploitaties /three.oldstyle/seven.oldstyle /nine.oldstyle./two.oldstyleRisicomanagement /three.oldstyle/seven.oldstyle /nine.oldstyle./three.oldstyleWeerstandscapaciteit & Weerstandsvermogen /four.oldstyle/zero.oldstyle /nine.oldstyle./four.oldstyleFinanciële positie van het Grondbedrijf /four.oldstyle/zero.oldstyle /nine.oldstyle./five.oldstyleInformatievoorziening grondbeleid en grondexploitaties in de P&C-cyclus /four.oldstyle/zero.oldstyle /nine.oldstyle./six.oldstyleSturingsinstrumenten grondbeleid /four.oldstyle/zero.oldstyle

/nine.oldstyle./seven.oldstyleInformatiegevoeligheid /four.oldstyle/zero.oldstyle /one.oldstyle/zero.oldstyleDe gemeente en marktwerking /four.oldstyle/two.oldstyle /one.oldstyle/zero.oldstyle./one.oldstyleStaatssteun /four.oldstyle/three.oldstyle /one.oldstyle/zero.oldstyle./two.oldstyleWet Markt en Overheid /four.oldstyle/three.oldstyle /one.oldstyle/zero.oldstyle./three.oldstyleAanbesteding /four.oldstyle/four.oldstyle Samenvatting Inhoud Inhoud | /four.oldstyle /five.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland In deze samenvatting wordt per hoofdstuk een korte samenvatting gegeven van de inhoud en een overzicht van de belangrijkste beleidsuitgangspunten ten aanzien van het te voeren grond(prijs)beleid in de komende beleidsperi- ode /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle. Hoofdstuk /one.oldstyle | Inleiding Op /eight.oldstyle december /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/five.oldstyle is de Nota Grond- en Ontwikkelbeleid gemeente Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/six.oldstyle- /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle vastgesteld door de gemeenteraad.

In de /f_i nanciële verordening /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/eight.oldstyle van de gemeente Steenwijkerland is bepaald dat het college de raad ten minste eens in de /four.oldstyle jaar een nota grondbeleid aanbiedt. Een actualisatie van de nota grondbeleid is daarom gewenst. Voor dit moment is gekozen voor een zogeheten ‘technische actualisatie’ , waarin noodzake- lijke wijzigingen als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving zijn doorgevoerd. Daarnaast is gestreefd naar een verbeterde aansluiting met de actualiteit en de (ambtelijke) praktijk. Al met al betekent dit dat het grondbeleid in de basis gelijk is gebleven. De Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle is met andere woorden in lijn met de eerder door de raad vastgestelde beleids- kaders ten aanzien van het te voeren grondbeleid. Op het niveau van de beleidsmatige uitgangspunten is er in sommige gevallen sprake van een kleine aanpassing, aanvulling of aanscherping ten opzichte van de vorige Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/six.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle.

Grondbeleid is in zijn algemeenheid een middel om ruimtelijke doelstellingen te realiseren, bijvoorbeeld op het gebied van volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infra- structuur, duurzaamheid of maatschappelijke voorzieningen. De afgelopen beleidsperiode /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/six.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle hebben zich verschillende ontwikkelingen voorge- daan op het gebied van wet- en regelgeving die het gemeentelijke grondbeleid raken: • Vennootschapsbelasting (Vpb); • BBV-notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/nine.oldstyle; • Omgevingswet. Hoofdstuk /three.oldstyle | Samenwerkingsvormen In de praktijk hebben gemeenten en ontwikkelaars intensief naar tussenvormen tussen actief en faciliterend grondbeleid gezocht om samen te werken. Dit wordt publiek-private samen- werking (PPS) genoemd. In de Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle worden drie samenwerkingsmodellen onderscheiden: • Bouwclaimmodel; • Samenwerkingsmodel; • Concessiemodel. Het stroomschema samenwerkingsmodel geeft inzicht in de afwegingen die gemaakt moe- ten worden om te komen tot een bepaald (samenwerkings)model.

De voornaamste criteria voor het bepalen van het model zijn de grondpositie en de gewenste risicoverdeling. De vol- gende afwegingen houden hiermee verband: democratische besluitvorming, gewenste regie van de gemeente, functiescheiding publieke en private rol en waarborgen publiek belang. Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /three.oldstyle: /three.oldstyleBij plannen waarbij ook ontwikkelende marktpartijen betrokken zijn wordt per concreet geval bekeken wat de meest passende samenwerkingsvorm is, waarbij de voorkeur uitgaat naar het bouwclaimmodel, vervolgens naar een samenwerkingsmodel en tenslotte naar het concessiemodel. Daarnaast zijn, in relatie tot de Nota Grondbeleid, de volgende gemeentelijke beleidskaders van belang: • Woonvisie Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/seven.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/one.oldstyle; • Omgevingsvisie Steenwijkerland (juni /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/seven.oldstyle); • Prestatieafspraken Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/eight.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle; • Huisvestingsopgave Wonen en Zorg.

Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /one.oldstyle: /one.oldstyleHet uitgangspunt van de gemeente Steenwijkerland is dat de Nota Grondbeleid wordt inge- zet bij de uitvoering van ruimtelijke projecten ter bevordering van het maatschappelijk ge- wenste ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit tegen een optimale verdeling van kosten, opbrengsten en risico’s. Hoofdstuk /two.oldstyle | Grondbeleid Er zijn twee hoofdvormen van grondbeleid: • Actief grondbeleid; • Faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid verwerft de gemeente zelf de in exploitatie te brengen gronden. De ge- meente voert zelf de grondexploitatie en regie, en maakt het plangebied bouw- en woonrijp. De gemeente verhaalt de kosten van het in exploitatie nemen van dat plan via de uitgifte van bouwkavels. De gemeente draagt dan volledig het risico, maar bepaalt ook zelf de uitgifte- prijzen, de fasering van de werkzaamheden en het moment van uitgifte. Bij faciliterend grondbeleid (ook wel passief grondbeleid genoemd) bezit de particuliere ont- wikkelaar(exploitant) de grond en neemt hij de exploitatie van die grond voor zijn rekening en risico. De rol van de gemeente is met name faciliterend.

De rol van de gemeente is beperkt tot het opstellen en toetsen van het bestemmingsplan, toetsen aan gemeentelijke beleidska- ders, kostenverhaal en het beheer van de openbare ruimte, nadat deze door ontwikkelaar is gerealiseerd en in eigendom aan de gemeente is overgedragen. Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /two.oldstyle: /two.oldstyleDe komende jaren voert de gemeente Steenwijkerland faciliterend grondbeleid , tenzij van- wege volkshuisvestings- en/of economische redenen actief grondbeleid gewenst is. De ko- mende jaren neemt de vraaggerichte gebiedsontwikkeling naar verwachting toe. /six.oldstyle /seven.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland Hoofdstuk /four.oldstyle | Kostenverhaal Bij de productie van bouwgrond (grondexploitatie) worden kosten gemaakt. Uitgangspunt is dat die kosten verhaald worden. Er is sprake van verplicht kostenverhaal als: • De gronden niet in eigendom zijn van de gemeente; • Bij een wijziging van een ruimtelijk plan (bijvoorbeeld het bestemmingsplan); • Er is sprake van een bouwplan o.b.v. artikel /six.oldstyle./two.oldstyle./one.oldstyle Besluit Ruimtelijke Ordening). Bij actief grondbeleid vindt kostenverhaal plaats via de uitgifteprijs van de door de gemeente uit te geven bouwkavels.

Bij faciliterend grondbeleid vindt kostenverhaal plaats op basis van de Wet ruimtelijke orde- ning (Wro), via het: • Privaatrechtelijk spoor (anterieure overeenkomst); • Publiekrechtelijke spoor (exploitatieplan). Er hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden als er sprake is van de in artikel /six.oldstyle./two.oldstyle./one.oldstylea Besluit ruimtelijke ordening bedoelde “kruimelgevallen” . Het gaat dan om gevallen waarbij: • Het totaal van de exploitatiebijdrage niet meer bedraagt dan /Euro.taboldstyle /one.oldstyle/zero.oldstyle./zero.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle,--, • Er geen verhaalbare kosten zijn gemaakt voor bodemsanering en grondwerkzaamhe- den, aanleg van voorzieningen, maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen, toekomstige bouwplannen en buiten het plangebied, of • De verhaalbare kosten uitsluitend de kosten voor de aansluiting op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen. Op het moment dat er sprake is van kostenverhaal op basis van afdeling /six.oldstyle./four.oldstyle van de Wet ruim- telijk ordening (via een anterieure overeenkomst, exploitatieplan of posterieure overeen- komst) dan zijn er (behoudens de ‘kruimelgevallen’) geen leges verschuldigd die betrekking hebben op diensten en producten in het kader van de planologische medewerking.

Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /four.oldstyle: /four.oldstyleDe gemeente Steenwijkerland kiest ervoor om bij ‘kruimelgevallen’ geen kostenverhaal toe te passen (kruimelontheffi ng), maar in die gevallen wél de leges te heff en. /five.oldstyleBij particuliere grondexploitatie geeft de gemeente de voorkeur aan het privaatrechtelijke spoor. Als de gemeente geen anterieure overeenkomst onder het privaatrechtelijk spoor kan sluiten, wordt het publiekrechtelijke spoor van een exploitatieplan gevolgd . Hoofdstuk /five.oldstyle | Grondverwerving Het voeren van actief grondbeleid moet ertoe leiden dat de gemeente de beschikking krijgt over de grond die nodig is om haar ruimtelijke doelstellingen te kunnen realiseren. Actief grondbeleid vereist een actieve opstelling van de gemeente om gronden te verwerven. Hier- voor kan de gemeente alle instrumenten inzetten die de wet beschikbaar stelt: • Minnelijke verwerving: • Onteigening; • Wet voorkeursrecht gemeenten. Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /five.oldstyle: /six.oldstyleBij verwerving ligt het primaat bij minnelijke verwerving. Hoofdstuk /six.oldstyle | Tijdelijk beheer Het uitoefenen van actief grondbeleid heeft vaak tot gevolg dat de verworven gronden en opstallen tijdelijk beheerd moeten worden, namelijk vanaf het moment van verwerving tot het daadwerkelijk bouwrijpmaken van het plangebied.

Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /six.oldstyle: /seven.oldstyleTijdelijk beheer kan plaatsvinden in de vorm van pacht-, huur- en ingebruikgevingsovereen- komsten. Ten aanzien van de vorm van tijdelijk beheer wordt er een afweging gemaakt tus- sen juridische factoren (zoals de tijdige beschikbaarheid en de huur- en pachtbescherming) en /f_i nancieel-economische factoren. Hoofdstuk /seven.oldstyle | Kaveluitgifte De keuze voor actief grondbeleid door de gemeente houdt in dat zij zelf aangeeft op welke manier zij gronden uitgeeft, aan wie en tegen welke prijs de gronden worden overgedragen. In de gemeente Steenwijkerland zijn er twee vormen van gronduitgifte: /one.oldstyle. Verkoop; /two.oldstyle. Erfpacht. Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /seven.oldstyle: /eight.oldstyleBij gronduitgifte ligt het primaat bij grondverkoop als uitgiftevorm. Hoofdstuk /eight.oldstyle | Grondprijzen Het grondprijsbeleid maakt integraal onderdeel uit van het grondbeleid. Het doel van het grondprijzenbeleid is op transparante wijze inzichtelijk te maken op welke wijze de grond- prijzen in de gemeente Steenwijkerland tot stand komen. Het centrale beleidsuitgangspunt van de gemeente Steenwijkerland is dat bij iedere gronduitgifte marktconforme grondprij- zen worden gehanteerd. Het grondprijzenbeleid is van toepassing op iedere gronduitgifte binnen de gemeente Steenwijkerland.

Voor de lopende projecten geldt dat de grondprijzen reeds op enig moment in het verleden zijn bepaald. Jaarlijks wordt een marktconformiteitstoets uitgevoerd op de grondprijzen in de lopende projecten, op basis waarvan wordt beoordeeld of de grondprijzen al dan niet kunnen worden geïndexeerd. Als de marktconformiteitstoets hier aanleiding toe geeft be- hoort radicalere bijstelling van de grondprijzen ook tot de mogelijkheden. De daadwerkelijke grondprijzen in de lopende projecten worden jaarlijks kenbaar gemaakt via de Grondprijzen- brief. Voor nieuwe projecten geldt dat de grondprijs van de uit te geven kavels wordt bepaald op basis van de omschreven grondprijsmethodieken: Residuele grondprijsmethode; • Comparatieve methode; • Grondquotemethode; • Vaste prijs; • Kostprijsbenadering; • Taxatie.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen diverse uitgiftecategorieën, die elk gekoppeld is aan een (of meerdere) grondprijsmethodiek(en): OMSCHRIJVING METHODE EENHEID Woningbouw, sociaal Vaste grondprijs /Euro.taboldstyle per woning Woningbouw, vrije sector Residueel / Comparatief /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Kantoren Residueel / Comparatief /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle vvo Detailhandel Residueel / Comparatief /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle vvo Bedrijventerrein Comparatief / Residueel /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Woon-werk locaties Residueel / Comparatief /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Maatschappelijke voorzieningen Externe taxatie /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Groenstroken Vaste grondprijs /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Nutsvoorzieningen Vaste grondprijs /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Overige gronden Divers Divers In de Grondprijzenbrief zijn de gemeentelijke uitgifteprijzen opgenomen van de lopende grondexploitatieprojecten, alsmede de vaste grondprijzen voor sociale woningbouw en groenstroken. Hierbij wordt voor woningbouwprojecten de grondprijs gediff erentieerd naar het beoogde woningtype (rijwoning – tweekapper – vrijstaand) en voor bedrijventerreinen naar kaveltype (woonwerk – zichtlocatie – regulier).

/eight.oldstyle /nine.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /eight.oldstyle: /nine.oldstyleHet centrale beleidsuitgangspunt van de gemeente Steenwijkerland is dat bij iedere gronduitgifte marktconforme grondprijzen worden gehanteerd. /one.oldstyle/zero.oldstyleBij gronduitgifte voor nieuwbouw van sociale huurwoningen wordt een vaste grondprijs gehanteerd. /one.oldstyle/one.oldstyleVoor bijzondere woonvormen en de bouw voor speci/f_i eke doelgroepen kan, in afwijking op de vaste grondprijzen, gekozen worden voor maatwerk. /one.oldstyle/two.oldstyleBij kantoorlocaties wordt de grondprijs bepaald op basis van de residuele grondprijs- methode, in combinatie met een comparatieve toets. /one.oldstyle/three.oldstyleBij detailhandel wordt de grondprijs bepaald op basis van de residuele grondprijsmethode, in combinatie met een comparatieve toets. /one.oldstyle/four.oldstyleVoor het bepalen van de grondprijzen in de categorie ‘regulier bedrijventerrein’ wordt voornamelijk gebruik gemaakt van de comparatieve methode. /one.oldstyle/five.oldstyleDe grondprijzen voor woon- werklocaties bestaan uit twee componenten.

Enerzijds wordt een grondprijs bepaald voor het woongedeelte en anderzijds wordt een grondprijs bepaald voor het bedrijfsgedeelte. /one.oldstyle/six.oldstyleVoor maatschappelijke voorzieningen wordt de grondprijs bepaald op basis van een externe taxatie. /one.oldstyle/seven.oldstyleVoor de uitgifte van groenstroken gelden vaste grondprijzen, die jaarlijks comparatief worden getoetst. /one.oldstyle/eight.oldstyleVoor de uitgifte van grond voor nutsvoorzieningen geldt een vaste grondprijs, die jaarlijks comparatief wordt getoetst. /one.oldstyle/nine.oldstyleDe grondprijzen van gronden die niet zijn te scharen zijn onder één van de benoemde uitgiftecategorieën worden per individueel geval bepaald. /two.oldstyle/zero.oldstyleJaarlijks wordt de Grondprijzenbrief geactualiseerd en door het college van B&W vastgesteld in het vierde kwartaal voorafgaand aan het jaar waarin de grondprijzen gaan gelden. De Grondprijzenbrief wordt na vaststelling door het college van B&W ter kennisgeving naar de raad gestuurd. Hoofdstuk /nine.oldstyle | Financiën Een grondexploitatie bestaat uit een raming van kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd, behorende bij een ruimtelijk project cq. gebiedsontwikkeling.

Van een grondexploitatie is sprake op het moment dat er in een project gekozen wordt voor actief grondbeleid en de gemeente hieruit voortvloeiend een actieve rol voert in het bouw- en woonrijpmaken van in bezit zijnde gronden en de uiteindelijke gronduitgifte. In dat geval is, in BBV-termen, sprake van ‘Bouwgrond In Exploitatie (BIE)’ . De BIE is een post die apart vermeld staat op de gemeen- telijke balans. Vooruitlopend op de vaststelling van de grondexploitatie worden in het voorbereidingstraject van een nieuw project kosten gemaakt. Hiervoor moet apart een voorbereidingskrediet wor- den aangevraagd bij de raad. De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van een grondexploitatie ligt bij de raad. De raad besluit over het afsluiten van een grondexploitatie. Risicomanagement is het op een systematische wijze procesmatig kwali/f_i ceren en kwanti/f_i ce- ren van risico’s en het formuleren van beheersmaatregelen. Het gaat om een instrument waar- mee bepaald kan worden welke risico’s er zijn, wat de kans is dat ze zich voordoen en wat het eff ect ervan kan zijn. Door risico’s planmatig en integraal over alle projecten in kaart te brengen is voor de gemeente het totaal van alle risico´s beter vast te stellen en daaropvolgend maatre- gelen te treff en voor de gemeente of per project. De methodiek die hier wordt gehanteerd heet de RISMAN-methode.

Het weerstandsvermogen geeft inzicht in de mate waarin de gemeente risico’s verband hou- dende met grondexploitaties kan opvangen met de weerstandscapaciteit In de begroting en rekening worden alle risico’s (dus ook die van andere kerntaken van de gemeente, zoals het so- ciaal domein, participatiewet etc.) gezamenlijk in relatie gebracht met de Reserve Vaste Buff er. Het kengetal grondexploitaties geeft de verhouding weer tussen de boekwaarde van de gron- dexploitatie en de totale inkomsten van de gemeente in een bepaald jaar. Dit geeft een ruwe indicatie van de /f_i nanciële positie van de grondexploitaties van de gemeente Steenwijkerland. Hierbij gelden de volgende signaalwaarden (stoplichtenmodel): • Groen: /zero.oldstyle/percent.oldstyle – /two.oldstyle/zero.oldstyle/percent.oldstyle • Oranje: /two.oldstyle/zero.oldstyle/percent.oldstyle - /three.oldstyle/five.oldstyle/percent.oldstyle • Rood: /three.oldstyle/five.oldstyle/percent.oldstyle en hoger De gemeente Steenwijkerland neemt winsten in grondexploitaties op basis van de door de BBV opgelegde Percentage of Completion-methode (POC-methode). Bij verliesnemingen wordt het berekende verlies direct via een afboeking verwerkt en ten laste van de jaarrekening gebracht. In de P&C-cyclus worden in het kader van de jaarrekening de grondexploitaties jaarlijks herzien.

De bij de jaarrekening herziene grondexploitaties vormen de basis voor de MeerjarenBegroting Grondexploitaties. De MBG is een rapportage waarin informatie wordt gegeven over de (/f_i nanci- ele) voortgang en de risico’s in de grondexploitatieprojecten. Er wordt zowel teruggekeken op het afgelopen (verantwoordings)jaar als vooruitgekeken op de komende (begrotings)jaren. In zijn algemeenheid geldt dat informatie over grondexploitaties van groot belang kan zijn voor buitenstaanders. Openbaarheid van bepaalde informatie kan de (onderhandelings) positie van de gemeente schaden, bijvoorbeeld bij onderhandelingen met marktpartijen of bij aanbestedingen. Denk hierbij aan gegevens op het gebied van kostenramingen en opbrengstverwachtingen die bij het openbaar worden de hoogte van verwervingen en aanbestedingen zouden kunnen beïnvloeden. Ieder jaar dient bij de vaststelling van de grondexploitaties zorgvuldig te worden afgewogen of de vaststelling door de raad onder ge- heimhouding of in openbaarheid dient plaats te vinden. Hierbij wordt een afweging gemaakt tussen het belang van transparante informatievoorziening en het risico dat openbaarheid van bepaalde informatie de /f_i nancieel economische positie van de gemeente kan schaden.

Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /nine.oldstyle: /two.oldstyle/one.oldstyleVooruitlopend op de vaststelling van de grondexploitatie worden in het voorbereidings- traject van een nieuw project kosten gemaakt. Hiervoor moet apart een voorbereidings- krediet worden aangevraagd bij de raad. /two.oldstyle/two.oldstyleDe bevoegdheid voor het openen en vaststellen van een grondexploitatie ligt bij de raad. /two.oldstyle/three.oldstyleDe raad besluit over het afsluiten van een grondexploitatie. /two.oldstyle/four.oldstyleIn de jaarlijkse P&C-cyclus worden in het kader van de jaarrekening de grondexploitaties herzien. Hoofdstuk /one.oldstyle/zero.oldstyle | De gemeente en marktwerking Gebiedsontwikkeling is geen activiteit die onder alle omstandigheden volledig door de over- heid kan worden uitgevoerd. Betrokkenheid van marktpartijen is bij veel gebiedsontwikkelin- gen met betrekking tot bepaalde activiteiten een gegeven. Bij gebiedsontwikkeling kan het handelen van de gemeente invloed hebben op de marktwerking, met name op het gebied van staatssteun en aanbesteding. Bij staatsteun geeft de gemeente steun aan een onderne- ming en bij aanbesteding organiseert de gemeente concurrentie bij het verstrekken van een overheidsopdracht aan een marktpartij.

Bovendien kan de gemeente zich bij gebiedsontwik- keling als ondernemer op de (vastgoed)markt begeven, bijvoorbeeld bij actief grondbeleid. Om een goede marktwerking te bevorderen is er regelgeving: • Staatssteunregelgeving; • Wet Markt en Overheid; • Aanbestedingsregelgeving. Leeswijzer In deze Nota Grondbeleid worden in de verschillende hoofdstukken onderwerpen behan- deld die voor de gemeente Steenwijkerland relevant zijn in het kader van haar grondbeleid. In hoofdstuk /one.oldstyle wordt niet alleen ingegaan op de aanleiding en het doel van de Nota Grond- beleid, maar ook op actuele ontwikkelingen en de beleidskaders die relevant zijn in relatie tot de nota. Hoofdstuk /two.oldstyle gaat in op de verschillende vormen van grondbeleid. Hoofdstuk /three.oldstyle behandelt de verschillende samenwerkingsvormen tussen gemeente en markt- partijen. Hoofdstuk /four.oldstyle gaat in op het kostenverhaal conform de Wet ruimtelijke ordening. Hoofdstuk /five.oldstyle behandelt de verschillende instrumenten voor grondverwerving bij actief grondbeleid. Hoofdstuk /six.oldstyle gaat in op aspecten die samenhangen met tijdelijk beheer van gronden die in eigendom zijn van de gemeente. Hoofdstuk /seven.oldstyle behandelt de vormen van kaveluitgifte. Hoofdstuk /eight.oldstyle gaat in op de wijze waarop de grondprijzen tot stand komen.

Hoofdstuk /nine.oldstyle behandelt de /f_i nanciële aspecten van het grondbeleid. Hoofdstuk /one.oldstyle/zero.oldstyle gaat in op staatssteun, de wet Markt & Overheid en aanbesteding in relatie tot grondbeleid. /one.oldstyle/zero.oldstyle /one.oldstyle/one.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /one.oldstyle./one.oldstyle | Aanleiding Op /eight.oldstyle december /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/five.oldstyle is de Nota Grond- en Ontwikkelbeleid gemeente Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/six.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle vastgesteld door de gemeenteraad. In de /f_i nan- ciële verordening /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/eight.oldstyle van de gemeente Steenwijkerland is bepaald dat het college de raad ten minste eens in de /four.oldstyle jaar een nota grondbeleid aanbiedt. Een actualisatie van de nota grondbeleid is daarom gewenst. Niet alleen om invulling te geven aan de bepalingen in de /f_i nanciële verordening /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/eight.oldstyle, maar ook om te kunnen beschikken over een beleidskader dat in lijn is met de vigerende wet- en regelgeving, de actualiteit en de (ambtelijke) praktijk.

Voor dit moment is gekozen voor een zogeheten ‘technische actualisatie’ , waarin noodzake- lijke wijzigingen als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving zijn doorgevoerd. Daarnaast is gestreefd naar een verbeterde aansluiting met de actualiteit en de (ambtelijke) praktijk. Al met al betekent dit dat het grondbeleid in de basis gelijk is gebleven. De Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle is met andere woorden in lijn met de eerder door de raad vastgestelde beleids- kaders ten aanzien van het te voeren grondbeleid. Op het niveau van de beleidsmatige uitgangspunten is er in sommige gevallen sprake van een kleine aanpassing, aanvulling of aanscherping ten opzichte van de vorige Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/six.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle. /one.oldstyle./two.oldstyle | Doel grondbeleid Grondbeleid is in zijn algemeenheid een middel om ruimtelijke doelstellingen te realiseren, bijvoorbeeld op het gebied van volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infra- structuur, duurzaamheid of maatschappelijke voorzieningen. Kortom, grondbeleid is instrumenteel van aard en kan worden ingezet om de programmati- sche en beleidsmatige doelen en ambities van de gemeente Steenwijkerland op het gebied van deze thema’s te verwezenlijken.

In de Nota Grondbeleid zet de gemeente haar visie uiteen ten aanzien van de wijze waarop de doelstellingen van het ruimtelijk beleid in relatie tot de doelstellingen in de verschillende programma’s ten uitvoer worden gebracht. Het uitgangspunt van de gemeente Steenwijkerland is dat de Nota Grondbeleid wordt ingezet bij de uitvoering van ruimtelijke projecten ter bevordering van het maatschappelijk gewenste ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit tegen een optimale verdeling van kosten, opbrengsten en risico’s. /one.oldstyle./three.oldstyle | Actuele ontwikkelingen De afgelopen beleidsperiode /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/six.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle hebben zich verschillende ontwikkelingen voor- gedaan op het gebied van wet- en regelgeving die het gemeentelijke grondbeleid raken: • Vennootschapsbelasting (Vpb); • BBV-notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/nine.oldstyle; • Omgevingswet. Vpb Per /one.oldstyle januari /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/six.oldstyle is de vennootschapsbelastingplicht ingevoerd voor overheidsondernemin- gen (gemeenten, provincies, waterschappen). Deze overheidsondernemingen zijn voor haar ondernemingsactiviteiten belastingplichtig.

Wanneer een activiteit voldoet aan de volgende criteria is sprake van een Vpb-plichtige activiteit: • Duurzame organisatie van kapitaal en arbeid; • Deelname aan het economisch verkeer; • Structureel winstoogmerk. De Vpb-plicht voor overheidsonderneming is opgelegd door de Europese Unie. Het doel is een gelijk speelveld te creëren tussen overheidsonderneming en marktpartijen. De grondexploitatie is een gemeentelijke activiteit die dikwijls door de Belastingdienst wordt gezien als een Vpb-plichtige activiteit. Dat geldt ook voor de gemeente Steenwijkerland. Een eventuele Vpb-last moet overigens centraal worden begroot in de gemeentelijke exploitatie en is niet toe te rekenen aan een individuele activiteit. De raad kan vervolgens besluiten op welke wijze dekking plaatsvindt voor deze last, bijvoorbeeld via de algemene reserve. Belangrijk om te vermelden is dat de ‘/f_i scale jaarwinst’ in het kader van de vennootschaps- belasting niet hetzelfde is als de ‘bedrijfseconomische winst’ voor de begroting en de jaar- stukken. De berekeningswijze is verschillend.

/one.oldstyle | Inleiding /one.oldstyle/two.oldstyle /one.oldstyle/three.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland BBV-notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/nine.oldstyle De commissie Besluit begroting en verantwoording (BBV) heeft op /eight.oldstyle augustus /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/nine.oldstyle de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ gepubliceerd. Deze notitie is van kracht met ingang van het begrotingsjaar /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/nine.oldstyle, waarmee de volgende notities komen te vervallen: • Notitie grondexploitaties /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/six.oldstyle (maart /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/six.oldstyle); • Notitie Faciliterend grondbeleid (maart /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/six.oldstyle); • Aanvulling Tussentijds winst nemen grondexploitaties (maart /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/eight.oldstyle); • Verwerken onderhanden werk grondexploitaties (/two.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle/eight.oldstyle). De inwerkingtreding van deze notitie raakt de grondexploitaties en het grondbeleid van de gemeente Steenwijkerland.

Op het moment dat de inhoud van de Nota Grondbeleid con/f_l ic- teert met de BBV-regelgeving, dan prevaleert ten alle tijde de BBV-regelgeving. Gemeenten zijn verplicht zich te houden aan de wettelijke eisen die vanuit het BBV worden opgelegd. Omgevingswet Naar verwachting treedt per /one.oldstyle januari /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/one.oldstyle de Omgevingswet in werking. De Omgevingswet integreert /two.oldstyle/six.oldstyle wetten op het gebied van de fysieke leefomgeving in één wet. Onder andere de Wet ruimtelijke ordening gaat op in de Omgevingswet. Aangezien de Omgevingswet betrekking heeft op de gehele fysieke leefomgeving, raakt deze nieuwe wet onderwerpen als bodem, geluid, lucht, milieu, waterbeheer, ruimtelijke ordening, monumenten zorg en natuur. Op /one.oldstyle februari /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/nine.oldstyle is het wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet ingediend bij de Tweede kamer. De Aanvullingswet grondeigendom wordt onderdeel van Omgevingswet en raakt in de eerste plaats de huidige instrumenten voor grondverwerving, die nu nog in verschillende wetten zijn verankerd: • Onteigening – Onteigeningswet (Ow); • Voorkeursrecht – Wet voorkeursrecht gemeenten (WvG); • Herverkaveling landelijk gebied – Wet inrichting landelijke gebieden (WiG). Ook is de wet van invloed op de regeling van het kostenverhaal.

Het streven is de regeling van het kostenverhaal te vereenvoudigen en /f_l exibeler te maken. Er bestaat nog veel onduidelijkheid over de uiteindelijke inhoud van de aanstaande Omge- vingswet en er is nog steeds onzekerheid over het moment waarop de Omgevingswet daad- werkelijk in werking treedt. Daarom wordt in deze Nota Grondbeleid nog niet voorgesorteerd op de aangekondigde wijziging van het wettelijk kader. Als de Omgevingswet daadwerkelijk in werking is getreden en dit gevolgen heeft voor de inhoud van de Nota Grondbeleid, wordt de nota te zijner tijd herzien en opnieuw ter vaststelling worden aan geboden aan de raad. /one.oldstyle./four.oldstyle | Relevante (gemeentelijke) beleidskaders Voor de gemeente zijn, in relatie tot de Nota Grondbeleid, de volgende beleidskaders van belang: • Woonvisie Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/seven.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/one.oldstyle; • Omgevingsvisie Steenwijkerland (juni /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/seven.oldstyle); • Prestatieafspraken Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/eight.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle; • Huisvestingsopgave Wonen en Zorg.

Woonvisie Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/seven.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/one.oldstyle De woonvisie Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/seven.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/one.oldstyle vervangt de woonvisie uit /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/two.oldstyle. Sindsdien is er veel veranderd. Er is een nieuwe Woningwet gekomen, de rol van de woningcorporatie is veranderend en de gemeente heeft er nieuwe taken bijgekregen op het gebied van zorg en welzijn die ook doorwerken in het wonen. Ook de dynamiek op de woningmarkt is veran- derd. Er is weer beweging en doorstroming. Daarnaast zijn er toekomstige ontwikkelingen waar we rekening mee moeten houden. De komende jaren kent Steenwijkerland nog een groei van het aantal huishoudens, terwijl in sommige kernen al sprake is van krimp. De betaalbaarheid van woningen staat onder druk, vooral ook voor jongeren tot /two.oldstyle/three.oldstyle jaar en kwetsbare doelgroepen. Starters zijn beperkt in hun /f_i nancieringsmogelijkheden. Het aantal ouderen in de gemeente neemt toe en van deze ouderen wordt verwacht dat zij zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen. Dit draagt bij aan stagnatie van de woningmarkt.

Woningcorporaties mogen niet langer investeren in de bouw van koopwoningen en zijn gericht op sociale huur voor inwoners met een laag inkomen. Hierdoor dreigen eenzijdige woonwijken te ontstaan. De gemeente stelt elke vier jaren een woonvisie vast. De woonvisie is de basis voor het gemeentelijk woonbeleid en onder andere de prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties. De Nota Grondbeleid kent een sterke samenhang met de woonvisie en wordt ingezet ter ondersteuning van de realisatie van volkshuisvestelijke doelstellingen, zoals geformuleerd in de woonvisie en het woonbeleid. Omgevingsvisie Steenwijkerland De Omgevingsvisie is het strategisch kader voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeen- te. De Omgevingsvisie is het document waarin de gemeente, in het kader van de Omgevings- wet, haar visie beschrijft. De Omgevingsvisie vervangt de in /two.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle/nine.oldstyle vastgestelde Toekomstvisie Steenwijkerland. De Omgevingsvisie is een “paraplu” of “kapstok” voor beleidsdocumenten, programma’s en projecten in het ruimtelijk domein. Er worden /four.oldstyle thema’s behandeld die elk haar eigen ambities kennen: /one.oldstyle Landelijk gebied: Authentiek in het hier en nu; /two.oldstyle Elke kern een eigen karakter; /three.oldstyle Steenwijk: streekcentrum en herkenbare vestingstad; /four.oldstyle Duurzaamheid.

Prestatieafspraken Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/eight.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle In de prestatieafspraken Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/eight.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle zijn de afspraken vastgelegd tussen de gemeente enerzijds en corporatie en huurdersorganisaties anderzijds, ten aanzien van wonen en het aanbod van sociale huurwoningen. Huisvestingsopgave Wonen en Zorg In /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/eight.oldstyle is de huisvestingsopgave Wonen en Zorg in beeld gebracht door Bureau Companen. Gekeken is hoe de (verwachte) vraag naar wonen met zorg zich verhoudt tot het huidige aanbod voor verschillende zorgdoelgroepen. De resultaten van het onderzoek worden gebruikt voor beleid, woningbouwprogrammering, opstellen van prestatie-afspraken en als afwegingskader voor de huisvestingsinitiatieven op het gebied van wonen en zorg. /one.oldstyle/four.oldstyle /one.oldstyle/five.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /two.oldstyle | Grondbeleid /two.oldstyle./three.oldstyle | Faciliterend grondbeleid Sinds eind jaren tachtig zijn ook veel gronden verworven door particuliere projectontwikke- laars.

De vastgoedmarkt was een aantrekkelijke markt geworden waar veel winst kon worden gemaakt. Hierdoor werd de positie van de gemeente minder dominant en moest er worden samengewerkt. Het voordeel was dat de gemeente ook niet meer het volledige risico droeg voor de ontwikkeling. Het werd ook aantrekkelijk om verouderde woon- en werklocaties te herontwikkelen. De private marktpartij ontfermde zich over de locatie en de gemeente pakte de openbare ruimte aan. De gemeente regelde de faciliteiten en kreeg er een beter functio- nerend gebied voor terug. Op basis van de hiervoor beschreven ontwikkelingen heeft de gemeente een steeds meer faciliterende rol gekregen. Daarbij speelt ook de toenemende betrokkenheid van de eind- gebruiker in de gebiedsontwikkeling. Er vindt een overgang plaats waarbij de markt wijzigt van aanbodgericht naar vraaggericht. Onder andere als gevolg van de economische crisis is er meer behoefte aan /f_l exibiliteit van plannen (bijv. op het gebied van fasering en het bouw- programma) en speelt de beheersing van de (/f_i nanciële) risico’s een omvangrijkere rol. Uit de toelichting bij de consultatieversie van de nog in te voeren Omgevingswet blijkt dat er meer ruimte geboden wordt voor een vraaggerichte en /f_l exibele aanpak van het grond- beleid, voor uitnodigingsplanologie en faciliterend grondbeleid.

Bij faciliterend grondbeleid (ook wel passief grondbeleid genoemd) bezit de particuliere ontwikkelaar(exploitant) de grond en neemt hij de exploitatie van die grond voor zijn reke- ning en risico. De rol van de gemeente is met name faciliterend. De rol van de gemeente is beperkt tot het opstellen en toetsen van het bestemmingsplan, toetsen aan gemeentelijke beleidskaders, kostenverhaal en het beheer van de openbare ruimte, nadat deze door ont- wikkelaar is gerealiseerd en in eigendom aan de gemeente is overgedragen. Van faciliterend grondbeleid is onder andere sprake bij de realisatie van /two.oldstyle/two.oldstyle woningen op de Capelleschool-locatie in Steenwijk, een bedrijfsverplaatsing, de realisatie van maximaal /one.oldstyle/one.oldstyle woningen in Beltschutsloot en de realisatie van /five.oldstyle woningen in de Witte Paarden. /two.oldstyle./four.oldstyle | Schematisch overzicht grondbeleid en de rol en positie van de gemeente Actief grondbeleid Samenwerking Faciliterend grondbeleid Regie volledig beperkt beperkt Ondernemersrisico veel gedeeld nee Kostenverhaal ja ja ja Baatafroming (winst) ja gedeeld nee Het uitgangspunt van de gemeente Steenwijkerland voor de komende jaren is het voeren van een faciliterend grondbeleid, tenzij vanwege volkshuisvestings- en/of economische redenen actief grondbeleid gewenst is.

De komende jaren neemt de vraaggerichte gebiedsontwikkeling naar verwachting toe. /two.oldstyle./one.oldstyle | Historie en vormen grondbeleid Wie de grond in eigendom had bepaalde in beginsel de koers van een gebiedsontwikkeling. Gemeenten hadden via de bestemmingsplannen ook(publiekrechtelijk) al een duidelijke rol daarin. Echter, door het bezit van de grond kon de gemeente de ontwikkeling nog meer bepalen en ook de winst van de ontwikkeling naar zich toe trekken. Tot eind jaren tachtig van de vorige eeuw was de positie van de gemeente bij locatieontwikkeling dominant. Er was toen vooral sprake van actief grondbeleid (traditioneel model). Private ontwikkelaars hebben zich in de laatste decennia ook op de grondmarkt begeven. Gemeenten en private ontwikkelaar waren daardoor genoodzaakt samen te werken. Als gevolg van de invoering van de Grondexploitatiewet in /two.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle/eight.oldstyle en de (vastgoed)crisis is de samenwerking opnieuw geordend. De rol van de gemeente is steeds meer faciliterend geworden. De verwachting is dat door de invoering van de Omgevingswet de faciliterende rol verder toeneemt. Er komt nog meer nadruk te liggen op participatie en samenwerking en de benadering vanuit de initiatiefnemer. /two.oldstyle./two.oldstyle | Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid verwerft de gemeente zelf de in exploitatie te brengen gronden.

De gemeente voert zelf de grondexploitatie en regie, en maakt het plangebied bouw- en woonrijp. De gemeente verhaalt de kosten van het in exploitatie nemen van dat plan via de uitgifte van bouwkavels. De gemeente draagt dan volledig het risico, maar bepaalt ook zelf de uitgifteprijzen, de fasering van de werkzaamheden en het moment van uitgifte. Risico- factoren waaraan onder andere gedacht moet worden zijn de verwervingskosten, rente, (bodem)sanering en het afzetrisico. Van actief grondbeleid is op dit moment sprake bij onder andere de woningbouwplannen Giethoorn Noord, Noordermaten Blokzijl, Noordwal Vollenhove, Oosterbroek Oldemarkt, Van den Kornputkwartier Steenwijk, Molenkampen Sint Jansklooster, Heetveld Wanneperveen, en de bedrijventerreinen Hooidijk Tuk, Boterberg Oldemarkt, De Weijert (de voormalige Siebrand-locatie) en Schaarkampen in Vollenhove. /one.oldstyle/six.oldstyle /one.oldstyle/seven.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /three.oldstyle | Samenwerkingsvormen In de praktijk hebben gemeenten en ontwikkelaars intensief naar tussenvor- men tussen actief en faciliterend grondbeleid gezocht om samen te werken. Dit wordt publiek-private samenwerking (PPS) genoemd. Publiek-private sa- menwerking is gebaseerd op het privaatrecht.

PPS kan plaatsvinden op basis van een overeenkomst over grondexploitatie (bijv. een bouwclaimovereen- komst of een samenwerkingsovereenkomst), maar ook in de vorm van een rechtspersoon of een samenwerkingsverband, zoals de V.O.F. /three.oldstyle./one.oldstyle | Samenwerkingsmodellen Hierna volgt, in volgorde van intensiteit, een korte omschrijving van enkele vormen van samenwerking die de gemeente kan aangaan. Bouwclaimmodel Bij het bouwclaimmodel draagt een private partij de door hem verworven gronden tegen een vaste prijs over aan de gemeente in ruil voor een toekomstig recht voor de afname van een bepaald aantal bouwrijpe kavels (=bouwclaim). De private partij heeft de gronden verworven met als doel het verwerven van bouwvolume. Aangezien de gemeente bij het bouwclaimmodel de grondexploitatie voert, komt het model in grote lijnen overeen met dat van de gemeentelijke grondexploitatie (actief grondbeleid). Via de uitgifteprijs van de bouwkavels vindt kostenverhaal plaats. Doordat door de gemeente een afnameplicht van de bouwkavels en/of het betalen van rentevergoedingen wordt bedongen, worden de grond- exploitatierisico’s verlegd naar de ontwikkelaar. Er is onder andere een bouwclaimovereen- komst gesloten bij het plan Van den Kornputkwartier. Samenwerkingsmodel Dit is de meest zuivere vorm van publiek-private samenwerking.

De inbreng, de zeggen- schap en de risico’s worden onder de partijen verdeeld. De samenwerking tussen de ge- meente en de marktpartij(en) wordt vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst (onder welke benaming ook). In de samenwerkingsovereenkomst worden zaken geregeld zoals de rechtsvorm, de projectorganisatie, de taken en verantwoordelijkheden van de partijen, de planning en fasering, de inbreng van de gronden en de nadere contractvorming, zoals grondverkoop- en realisatieovereenkomsten. Het is ook mogelijk dat de gemeente en de marktpartijen een gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij (GEM) oprichten (ook wel ‘joint venture’ genoemd). Dit wordt meestal gedaan in de vorm van een CV-BV (een com- manditaire vennootschap waarbij de beherend vennoot een rechtspersoon (B.V.) is). In de gemeente Steenwijkerland zijn of worden samenwerkingsovereenkomsten gesloten voor onder andere de Dorpsuitbreiding Scheerwolde, Eeserwold, Steenwijk West, Tuk Bergstein, en Gedempte Steenwijkerdiep. De samenwerking in de vorm van een gezamenlijke gron- dexploitatiemaatschappij (GEM) en V.O.F. komt niet voor in de gemeente. Het aangaan van een samenwerkingsverband zoals de V.O.F. is niet gewenst, onder meer in verband met de hoofdelijke aansprakelijkheid van de vennoten voor de schulden van de ander.

Concessiemodel De particuliere exploitant krijgt hier de beschikking over gemeentegronden (meestal na selectie of aanbesteding) binnen de ontwikkellocatie. Dit model kan de voorkeur hebben als de ontwikkelaar het overgrote deel van de gronden al in bezit heeft. De gemeente heeft een beperkte rol. De gemeente stelt vooraf de randvoorwaarden vast, zoals een stedenbouw- kundig programma van eisen en kwaliteitsnormen. Binnen deze randvoorwaarden is de particuliere exploitant volledig verantwoordelijk voor de gehele planontwikkeling (grond- en opstalexploitatie) bestaande uit onder meer de verwerving(=aankoop) van de gronden van de gemeente, het bouw en woonrijpmaken van het gebied, de realisering van het bouwprogramma, de overdracht van de openbare ruimte en het dragen van de risico’s. Op dit moment heeft de gemeente geen concessieovereenkomst gesloten. De ontwikkeling van recreatiepark Waterstaete in Ossenzijl en de bedrijventerrein de Schans in Kuinre bena- deren het concessiemodel het meest. Private grondexploitatie (faciliterend grondbeleid) Hierbij is het minst sprake van publiek-private samenwerking. Zoals vermeld is de rol van de gemeente faciliterend en met name beperkt tot het opstellen en toetsen van het bestem- mingsplan, terwijl de particuliere ontwikkelaar/grondeigenaar de grondexploitatie van zijn grond voor zijn rekening en risico neemt.

De gemeente en de particuliere grondeigenaar sluiten bij voorkeur een anterieure grondexploitatieovereenkomst met betrekking tot het in exploitatie brengen van particuliere gronden door de particuliere grondexploitant/eigenaar. Hierin wordt onder meer geregeld dat de gemeente zich inspant de benodigde planologi- sche maatregel te bewerkstelligen, de exploitant een exploitatiebijdrage betaalt in het kader van kostenverhaal en er locatie-eisen worden gesteld. Als er geen anterieure grondexploi- tatieovereenkomst gesloten is op het moment van vaststellen van het bestemmingsplan, dan moet publiekrechtelijk kostenverhaal plaatsvinden via het exploitatieplan (zie: publiek- /one.oldstyle/eight.oldstyle /one.oldstyle/nine.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland rechtelijk spoor kostenverhaal). Er zijn anterieure grondexploitatieovereenkomsten geslo- ten voor onder andere een bedrijfsverplaatsing en realisatie van maximaal /one.oldstyle/one.oldstyle woningen in Beltschutsloot, de realisatie van /two.oldstyle/two.oldstyle woningen op de Capelleschool-locatie in Steenwijk en /five.oldstyle woningen in de Witte Paarden.

/three.oldstyle./two.oldstyle | Uitgangspunten gemeentelijke praktijk Het opzetten van een samenwerkingsvorm is voor ieder project maatwerk, waarbij ook een mengvorm van bovenstaande vormen van samenwerking kan worden overeengekomen. Factoren die van belang zijn bij de keuze van een samenwerkingsvorm zijn onder andere de grondposities van partijen, het doel van de ontwikkeling, de kennis en de capaciteit van partijen en de mate van rendement en risico’s die de partijen op zich willen nemen. Bij de contractvorming wordt rekening gehouden met de staatssteun- en de aanbestedingsregel- geving. Op grond van artikel /one.oldstyle/six.oldstyle/zero.oldstyle lid e van de Gemeentewet is het college bevoegd tot het beslui- ten over en het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen, zoals het sluiten van overeenkomsten. Gelet op het ingrijpende karakter is het besluit om overeenkomsten over grondexploitatie aan te gaan een bevoegdheid van het college en niet gemandateerd aan ambtenaren. De bevoegdheid om te besluiten om zgn. planschadeverhaalsovereenkomsten aan te gaan is wel gemandateerd. Voorafgaand aan de publiek-private samenwerking wordt er soms een intentieovereenkomst gesloten op basis waarvan de partijen onderzoeken of en op welke wijze een beoogde gebiedsontwikkeling haalbaar is.

Factoren waarnaar gekeken wordt zijn van juridische, planologische en /f_i nancieel-economische aard. Een intentieovereenkomst is geen juridisch instrument waarmee het kostenverhaal geregeld wordt. Bij plannen waarbij ook ontwikkelende marktpartijen betrokken zijn wordt per concreet geval bekeken wat de meest passende samenwerkingsvorm is, waarbij de voorkeur uitgaat naar het bouwclaimmodel, vervolgens naar een samenwerkings- model en tenslotte naar het concessiemodel. Stroomschema samenwerkingsmodel Het stroomschema is een versimpeling van de werkelijkheid. Het stroomschema is bedoeld om een inzicht te geven in de keuzes die gemaakt worden. Een nadere toelichting is te vinden in de tekst. De voornaamste criteria voor het bepalen van het model zijn de grondpositie en de ge- wenste risicoverdeling. De volgende afwegingen houden hiermee verband: democratische besluitvorming, gewenste regie van de gemeente, functiescheiding publieke en private rol en waarborgen publiek belang.

VORM KEUZE EIGENDOM GEMEENTELIJKE GRONDUITGIFTE BOUWCLAIM SAMENWERKINGS/hyphen.cap MODEL CONCESSIE ZELFREALISATIE DOOR ONTWIKKELAAR FACILITERENDPPSACTIEF ONTWIKKELAARGEMEENTE /two.oldstyle/zero.oldstyle /two.oldstyle/one.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /four.oldstyle | Kostenverhaal Bij de productie van bouwgrond (grondexploitatie) worden kosten gemaakt. Uitgangspunt is dat die kosten verhaald worden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijkheden tot kostenverhaal bij actief grondbeleid en bij faciliterend grondbeleid. Er is sprake van verplicht kostenverhaal als: • De gronden niet in eigendom zijn van de gemeente; • Bij een wijziging van een ruimtelijk plan (bijvoorbeeld het bestemmingsplan); • Er is sprake van een bouwplan o.b.v. artikel /six.oldstyle./two.oldstyle./one.oldstyle Besluit Ruimtelijke Ordening). /four.oldstyle./one.oldstyle | Kostenverhaal bij actief grondbeleid Bij actief grondbeleid vindt kostenverhaal plaats via de uitgifteprijs van de door de gemeente uit te geven bouwkavels. Via de uitgifteprijs worden onder andere verhaald: • Verwervingskosten (m.b.t. de aankoop, onteigening en ontpachting); • Onderzoek- en apparaatskosten; • Tijdelijk beheer; • Rente; • Bouw – en woonrijpmaakkosten (bijv.

sloop van panden en (bodem)sanering, aanleg infrastructuur en inrichting van de openbare ruimte). /four.oldstyle./two.oldstyle | Kostenverhaal bij faciliterend grondbeleid Uitgangspunt van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is dat de gemeente bij particuliere gron- dexploitatie kostenverhaal, waaronder begrepen het verhalen van planschade, moet toepas- sen. Dit is nodig voor de /f_i nancieel-economische haalbaarheid van het bestemmingsplan. De bepalingen van afdeling /six.oldstyle van de Wro (de zgn. ‘Grondexploitatiewet’) slaan, voor alle duidelijkheid, niet op eigen gemeentelijke uitleggebieden, zoals bijvoorbeeld bedrijventer- rein Hooidijk, Noordwal, Giethoorn Noord, Noordermaten, maar op locaties waar particuliere partijen grondposities hebben en die grond zelf in exploitatie gaan nemen. De Wro biedt het instrumentarium voor kostenverhaal, verevening en locatie-eisen bij par- ticuliere grondexploitatie. Er is gekozen voor een gemengd stelstel voor kostenverhaal met zowel een privaatrechtelijk als publiekrechtelijk spoor, waarbij vrijwillige privaatrechtelijke samenwerking voorop staat en het publiekrechtelijke instrumentarium als achtervang geldt.

/four.oldstyle./two.oldstyle./one.oldstyle | Het privaatrechtelijk spoor Bij het privaatrechtelijke spoor sluit de gemeente met de particuliere exploitant een overeen- komst waarin het kostenverhaal is verzekerd via de door de particuliere exploitant verschul- digde exploitatiebijdrage (anterieure overeenkomst). Tot aan de vaststelling van het bestemmingsplan bestaat er contractvrijheid. Slaagt de ge- meente er niet in met de particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, dan moet de gemeente, omdat kostenverhaal niet ‘anderszins verzekerd’ is, in beginsel een exploitatieplan opstellen om zo de kosten te verhalen bij partijen waarmee geen contract is gesloten. Er is dus een publiekrechtelijk vangnet in de Wro opgenomen. Door de invoering van Wro zijn de overeenkomsten over grondexploitatie ook nog onder te verdelen in anterieure en posterieure overeenkomsten. Een anterieure overeenkomst is een overeenkomst tussen de gemeente en de particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel. De posterieure overeenkomst wordt gesloten na de vaststelling van de planologische maatregel. Het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft zowel voor gemeente als voor een parti- culiere eigenaar voordelen.

Bij een anterieure overeenkomst hebben partijen veel onderhan- delingsruimte en zijn ze niet gebonden aan het publiekrechtelijke kader van het exploitatie- plan. Al vroeg in het proces krijgen partijen helderheid en zekerheid over de ontwikkeling van de locatie, het te realiseren programma, de bijzondere locatie-eisen en kostenverhaal via de verschuldigde exploitatiebijdrage. De particuliere exploitant kan via onderhandelingen zelf ook invloed hebben op de inhoud van de overeenkomst. In een anterieure overeenkomst kan de gemeente meer maatwerkafspraken vastleggen dan in het exploitatieplan. De anterieure overeenkomst regelt onder andere de inspanningsver- plichting van de gemeente voor de planologische maatregel, het verhalen van (planschade) kosten, aansprakelijkheid voor bouwschade, een onderhoudsplicht voor de openbare ruimte, de overdracht van de openbare ruimte en hoe en op welk tijdstip de exploitatiebijdrage wordt betaald (kostenverhaal). Ter zekerheidstelling van het kostenverhaal kan overeenge- komen worden dat er een bankgarantie afgegeven wordt of dat er een recht van hypotheek gevestigd wordt.

/two.oldstyle/two.oldstyle /two.oldstyle/three.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland In een anterieure overeenkomst mogen tevens afspraken gemaakt worden over /f_i nanciële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen buiten de locatie (bijv. recreatie en groen), en bovenplanse verevening, mits gebaseerd op een structuurvisie. Verder kunnen er meer inhoudelijke afspraken gemaakt worden over bijv. woningbouwcategorieën en doelgroepen (starters, senioren) dan in het exploitatieplan. /four.oldstyle./two.oldstyle./two.oldstyle | Het publiekrechtelijke spoor (exploitatieplan) Als het kostenverhaal niet “anderszins verzekerd” is door een anterieure overeenkomst, dan stelt de gemeente in beginsel een exploitatieplan vast. De gemeente is namelijk onder de Wro verplicht publiekrechtelijk kosten te verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. Het exploitatieplan is het publiekrechtelijk instrument, zoals bedoeld in artikel /six.oldstyle./one.oldstyle/two.oldstyle Wro, dat de grondslag biedt voor publiekrechtelijk kostenverhaal en de noodzakelijk locatie-eisen.