Nota Grondbeleid gemeente Steenwijkerland 2024-2028

VORM KEUZE EIGENDOM GEMEENTELIJKE GRONDUITGIFTE BOUWCLAIM SAMENWERKINGS/hyphen.cap MODEL CONCESSIE ZELFREALISATIE DOOR ONTWIKKELAAR FACILITERENDPPSACTIEF ONTWIKKELAARGEMEENTE /one.oldstyle/nine.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle /two.oldstyle/zero.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /four.oldstyle | Kostenverhaal en /f_i nanciële bijdragen /two.oldstyle/one.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle De Omgevingswet biedt ruimte voor de ontwikkeling van activiteiten in de fysieke leefomgeving. Voor de ontwikkeling van gebieden zal ook de over- heid vaak kosten moeten maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van openbare voorzieningen, en het wijzigen van het omgevingsplan. Uitgangspunt is dat die kosten verhaald worden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de moge- lijkheden tot kostenverhaal bij actief grondbeleid en bij faciliterend grond- beleid. /four.oldstyle./one.oldstyle | Kostenverhaal bij actief grondbeleid Bij actief grondbeleid vindt kostenverhaal plaats via de uitgifteprijs van de door de gemeente uit te geven bouwkavels. Via de uitgifteprijs worden onder andere verhaald: • Verwervingskosten (m.b.t.

de aankoop, onteigening en ontpachting); • Onderzoek- en apparaatskosten; • Tijdelijk beheer; • Rente; • Bouw – en woonrijpmaakkosten (bijv. sloop van panden en (bodem)sanering, aanleg infrastructuur en inrichting van de openbare ruimte). /four.oldstyle./two.oldstyle | Kostenverhaal bij faciliterend grondbeleid De Omgevingswet verplicht overheden om bij particuliere grondexploitatie de kosten (waaronder begrepen het verhalen van nadeelcompensatie (was: planschade)) voor werken, werkzaamheden en maatregelen naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers die pro/f_i jt hebben van de aan te leggen openbare voorzieningen. Dit is nodig voor de /f_i nanci- eel-economische haalbaarheid van het omgevingsplan voor de gemeente. De Omgevingswet biedt in Afdeling /one.oldstyle/three.oldstyle./six.oldstyle (Kostenverhaal bij bouwactiviteiten en activiteiten vanwege gebruikswijzigingen) van de Omgevingswet het instrumentarium voor kosten- verhaal. De verplichting tot kostenverhaal bij bepaalde bouwplannen Artikel /one.oldstyle/three.oldstyle./one.oldstyle/one.oldstyle verplicht de gemeente tot kostenverhaal bij de in artikel /eight.oldstyle./one.oldstyle/three.oldstyle van het Omgevings- besluit omschreven bouwactiviteiten (zie Bijlage /one.oldstyle) en bij gebruiksactiviteiten die mogelijk worden op grond van een nieuw toegedeelde functie.

Behalve dat de plicht tot kostenverhaal is begrensd tot de activiteiten als aangewezen in artikel /eight.oldstyle./one.oldstyle/three.oldstyle van het Omgevingsbesluit, zijn ook de typen kosten die kunnen worden verhaald beperkt. Artikel /eight.oldstyle./one.oldstyle/five.oldstyle van het Omgevingsbesluit bepaalt dat de te verhalen kosten beperkt zijn tot de kosten die op de kostensoortenlijst van Bijlage IV bij het Omgevingsbesluit staan (zie Bijlage /two.oldstyle). De gemeente mag volgens artikel /one.oldstyle/three.oldstyle./one.oldstyle/one.oldstyle de kosten alleen verhalen als ze voldoen aan drie criteria: pro/f_i jt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (PPT-criteria). Ook moet de locatie het kostenverhaal kunnen dragen. Dat houdt in dat er niet meer kosten mogen worden verhaald dan dat er opbrengsten zijn. De kosten moeten proportioneel zijn in verhouding tot het pro/f_i jt dat het kostenverhaalgebied van de kostensoorten heeft. Voor het berekenen van de hoogte van de te verhalen kosten wordt de zogenaamde ‘plan- kostenscan’ gehanteerd uit de Omgevingsregeling. Er hoeft geen kostenverhaal plaats te vinden bij een in artikel /eight.oldstyle./one.oldstyle/three.oldstyle genoemde bouwactiviteit als er sprake is van ‘kruimelgevallen’ .

Het gaat dan volgens artikel /eight.oldstyle./one.oldstyle/five.oldstyle Omgevingsbesluit (Bijlage /one.oldstyle) om gevallen waarbij: • Het totaal van de te verhalen kosten niet meer bedraagt dan /Euro.taboldstyle /one.oldstyle/zero.oldstyle./zero.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle,-, • Er geen verhaalbare kosten zijn gemaakt die vallen in de speci/f_i eke kostensoorten (gemaakt ten behoeve van de uitvoering van fysieke werkzaamheden) die in A/five.oldstyle tot en met A/nine.oldstyle van Bijlage IV bij het Omgevingsbesluit worden genoemd (zie Bijlage /two.oldstyle), of • De verhaalbare kosten uitsluitend de kosten voor de aansluiting van de bouwlocatie op de openbare ruimte of de aansluiting op de nutsvoorzieningen betreff en. De mogelijkheid om ook kostenverhaal achterwege te kunnen laten indien de kosten uitslui- tend voor de aansluiting van de bouwlocatie op nutsvoorzieningen zijn, is gelet op de ener- gietransitie wellicht geen reden meer om af te zien van kostenverhaal bij kruimelgevallen. In deze ‘kruimelgevallen’ wegen de kosten van het kostenverhaal niet op tegen de te ontvan- gen bedragen. Op basis van artikel /eight.oldstyle./one.oldstyle/five.oldstyle Omgevingsbesluit kan de gemeenteraad een vrijstel- ling van het kostenverhaal verlenen. Op dat moment zijn de gebruikelijke leges verschuldigd.

De gemeente Steenwijkerland kiest ervoor om bij ‘kruimelgevallen’ met uitzondering van de kosten voor aansluiting van de bouwlocatie op nutsvoorzieningen, geen kostenverhaal toe te passen (kruimelontheffi ng), maar in die gevallen wél de leges te heff en. /two.oldstyle/two.oldstyle Gemeente Steenwijkerland Verbod op bouwen zonder kostenverhaal (anterieure overeenkomst) Artikel /one.oldstyle/three.oldstyle./one.oldstyle/two.oldstyle van de Omgevingswet bepaalt dat het verboden is om een bouwactiviteit die op grond van artikel /eight.oldstyle./one.oldstyle/three.oldstyle Omgevingsbesluit is aangewezen te verrichten, voordat de ver- schuldigde kosten zijn betaald. Op deze regel kan een uitzondering worden gemaakt ingeval kostenverhaal plaatsvindt op basis van een overeenkomst waarin een later tijdstip en een zekerheidstelling voor de betaling is overeengekomen. /four.oldstyle./two.oldstyle./one.oldstyle | Het privaatrechtelijk spoor (anterieure overeenkomst) In Afdeling /one.oldstyle/three.oldstyle./six.oldstyle (Kostenverhaal bij bouwactiviteiten en activiteiten vanwege gebruikswijzi- gingen) van de Omgevingswet is een gemengd stelstel voor kostenverhaal gehandhaafd met zowel een privaatrechtelijk als publiekrechtelijk spoor, waarbij vrijwillige privaatrechtelijke samenwerking voorop staat en het publiekrechtelijke instrumentarium als achtervang geldt.

Bij het privaatrechtelijke spoor sluit de gemeente met de particuliere exploitant een over- eenkomst waarin het kostenverhaal is verzekerd. Op grond van artikel /one.oldstyle/three.oldstyle./one.oldstyle/three.oldstyle Omgevingswet kunnen de gemeente en een initiatiefnemer een overeenkomst sluiten over kostenverhaal voorafgaand aan het besluit dat de aangewezen activiteit mogelijk maakt: een zogenoemde ‘anterieure overeenkomst’ . In lid /three.oldstyle van artikel /one.oldstyle/three.oldstyle./one.oldstyle/three.oldstyle is bepaald dat een publiekrechtelijke verankering van het kosten- verhaal achterwege kan blijven voor zover het verhalen van kosten is verzekerd door een overeenkomst. Tot aan de vaststelling van het planologische besluit, zoals het omgevingsplan, bestaat er contractvrijheid. Onder de Omgevingswet zijn de overeenkomsten over kostenverhaal (was: grondexploita- tie) ook nog onder te verdelen in anterieure en posterieure overeenkomsten. Een anterieure overeenkomst is een overeenkomst tussen de gemeente en de particuliere eigenaar over kostenverhaal, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel. De posterieu- re overeenkomst wordt gesloten na de vaststelling van de planologische maatregel. Het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft zowel voor gemeente als voor een parti- culiere eigenaar voordelen.

Bij een anterieure overeenkomst hebben partijen veel onderhan- delingsruimte en zijn ze niet gebonden aan het publiekrechtelijke kader van het omgevings- plan. Al vroeg in het proces krijgen partijen helderheid en zekerheid over de ontwikkeling van de locatie, het te realiseren programma, bijzondere locatie-eisen en kostenverhaal via de verschuldigde exploitatiebijdrage. De particuliere exploitant kan via onderhandelingen zelf ook invloed hebben op de inhoud van de overeenkomst. In een anterieure overeenkomst kan de gemeente meer maatwerkafspraken vastleggen dan in het omgevingsplan. De anterieure overeenkomst regelt onder andere de inspannings- verplichting van de gemeente voor de planologische maatregel, het verhalen van kosten, nadeelcompensatie (was: planschade), aansprakelijkheid voor bouwschade, een onder- houdsplicht voor de openbare ruimte, de overdracht van de openbare ruimte en hoe en op welk tijdstip de exploitatiebijdrage wordt betaald (kostenverhaal). Ter zekerheidstelling van het kostenverhaal kan overeengekomen worden dat er een bankgarantie afgegeven wordt of dat er een recht van hypotheek gevestigd wordt.

In een anterieure overeenkomst mogen naast afspraken over kostenverhaal ook afspraken gemaakt worden over het betalen van /f_i nanciële bijdragen voor ontwikkelingen van gebie- den (zie paragraaf /four.oldstyle./four.oldstyle Financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebieden). Planschade uit de Wet ruimtelijke ordening wordt in artikel /one.oldstyle/five.oldstyle./one.oldstyle van de Omgevingswet aan- gemerkt als nadeelcompensatie. Voor het verhalen van nadeelcompensatie uitsluitend als gevolg van een omgevingsplan of omgevingsvergunning kan een overeenkomst gesloten worden (was: planschadeverhaalsovereenkomst). /four.oldstyle./two.oldstyle./two.oldstyle | Het publiekrechtelijke spoor Als er geen anterieure overeenkomst tot stand komt, moet het kostenverhaal publiekrechte- lijk verhaald worden. Het exploitatieplan uit de Wet ruimtelijke ordening is met de invoering van de Omgevingswet verdwenen. Publiekrechtelijk verhaal in de Omgevingswet wordt geregeld in het omgevingsplan of in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (= afwijking van het omgevingsplan, ook wel “Bopa” genoemd). Dat kan door kostenverhaalsregels in het omgevingsplan op te nemen of het kostenverhaal te regelen in de omgevingsvergunning.

Kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg kan zowel met tijdvak als zonder tijdvak In artikel /one.oldstyle/three.oldstyle./one.oldstyle/four.oldstyle wordt het publiekrechtelijk kostenverhaal met tijdvak geregeld en in artikel /one.oldstyle/three.oldstyle./one.oldstyle/five.oldstyle het publiekrechtelijk kostenverhaal in het omgevingsplan zonder tijdvak. Bij publiekrechtelijk verhaal met tijdvak neemt het bevoegde gezag in het besluit dat de activiteit mogelijk maakt regels of voorschriften op over kostenverhaal. Deze besluiten zijn /two.oldstyle/three.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle /one.oldstyle. een omgevingsplan, /two.oldstyle. een omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsactiviteit (Bopa) of /three.oldstyle. een projectbesluit.

In het besluit, zoals het omgevingsplan: /one.oldstyle worden kostenverhaalsgebieden aangewezen, /two.oldstyle worden per kostenverhaalsgebied bepaald welke kostensoort waarvan het gebied ten dele pro/f_i jt heeft, naar evenredigheid aan dat kostenverhaalsgebied toegerekend, /three.oldstyle wordt per kostenverhaalsgebied een raming van de kosten en opbrengsten opgenomen, /four.oldstyle wordt per kostenverhaalsgebied regels gesteld over de verdeling van kosten over activi- teiten en de eindafrekening, en /five.oldstyle is maximaal kostenverhaal mogelijk ten hoogte van de opbrengsten (= macro-aftopping). Als geen overeenkomst is aangegaan, wordt de verschuldigde geldsom bij beschikking vastgesteld: “de beschikking bestuursrechtelijke geldschuld” . Op deze beschikking is Titel /four.oldstyle./four.oldstyle. Awb van toepassing. De procedurele bepalingen zijn opgenomen in Hoofdstuk /one.oldstyle/six.oldstyle van de Omgevingswet. Het moment van betaling en de mogelijkheid voor aanvullende zekerheden wordt geregeld in artikel /one.oldstyle/three.oldstyle./one.oldstyle/nine.oldstyle Omgevingswet. Pas na betaling mag een initiatiefnemer gaan bouwen. Artikel /one.oldstyle/three.oldstyle./one.oldstyle/five.oldstyle Omgevingswet bevat de regeling voor kostenverhaal in een omgevingsplan zonder tijdvak.

Deze wijze van kostenverhaal is bedoeld voor zogenaamde organische ge- biedsontwikkeling, waar ten aanzien van zowel de voor de gebiedsontwikkeling benodigde periode als de concrete invulling van de ontwikkeling bij vaststelling van het omgevingsplan nog sprake is van relatief veel onzekerheid. Het algemeen beeld van een organische gebiedsontwikkeling is dat er meer sprake is van een procesmatige aanpak, een open-einde karakter, ruimte voor (kleinschalige) initiatieven van partijen, meer /f_l exibiliteit en een meer faciliterende rol van de gemeente, dan bij een omgevingsplan met tijdvak (integrale gebiedsontwikkeling). De verschillen tussen integrale gebiedsontwikkeling (met tijdvak) en organische gebiedsont- wikkeling zijn verder op het vlak van de rekenwijze, de kostensoorten en de begrenzing van het kostenverhaal. De locatie-eisen zijn in de Omgevingswet niet meer in de afdeling kostenverhaal geregeld maar in de afdeling omtrent het omgevingsplan zelf zoals de artikelen /four.oldstyle./one.oldstyle (fysieke leefomge- ving) en /four.oldstyle./two.oldstyle (evenwichtige toedeling van functies aan locaties) van de Omgevingswet. Nadat de planologische maatregel door de raad is vastgesteld, kunnen er tussen de ge- meente en particuliere grondexploitanten met wie niet reeds een anterieure overeenkomst is gesloten, overeenkomsten gesloten worden over kostenverhaal.

Deze overeenkomsten worden posterieure overeenkomsten genoemd en mogen niet afwijken van het vastgestelde kostenverhaal uit het omgevingsplan. Verder moeten er posterieure overeenkomsten bij publiekrechtelijk kostenverhaal gesloten worden om bepaalde privaatrechtelijke zaken te regelen. Dit omdat het omgevingsplan of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) onder andere niet de eigendomsoverdracht van de openbare ruimte aan de gemeente of het vestigen van zakelijke rechten voor nutsvoorzieningen regelt. Voor de sinds de invoering van de Wet ruimtelijke ordening in /two.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle/eight.oldstyle in Nederland vastgestel- de bestemmingsplannen is kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie voor /nine.oldstyle/five.oldstyle /percent.oldstyle gere- geld via anterieure overeenkomsten en voor /five.oldstyle /percent.oldstyle via een exploitatieplan. In Steenwijkerland zijn geen exploitatieplannen vastgesteld. Eindafrekening Omdat het bij betaling vaak nog om geraamde kosten gaat, kunnen de werkelijke kosten aanzienlijk afwijken. Als bij de eindafrekening blijkt dat de verhaalde kosten hoger zijn dan de daadwerkelijk gemaakte kosten, vindt een evenredige terugbetaling plaats. De gemeente mag een meevaller van maximaal /five.oldstyle/percent.oldstyle van de betaalde bijdrage houden.

Degene die betaald heeft kan vanaf /five.oldstyle jaar na de betaling om een eindafrekening voor zijn betaalde bijdrage vragen. Digitalisering Kostenverhaalsregels in het omgevingsplan moeten digitaal conform standaarden worden vastgesteld. Deze eis zal later gaan gelden voor omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Voor de anterieure en posterieure overeenkomst en de kostenver- haalsbeschikking zijn nog geen plannen voor digitalisering. /two.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland Bij particuliere grondexploitatie geeft de gemeente de voorkeur aan het privaat- rechtelijke spoor. Als de gemeente geen anterieure overeenkomst onder het privaatrechtelijk spoor kan sluiten, wordt het publiekrechtelijke spoor gevolgd.

Bijlage /three.oldstyle Overzicht Kostenverhaal on de Omgevingswet op blz./eight.oldstyle van Handreiking kostenver- haal en /f_i nanciële bijdragen Omgevingswet /four.oldstyle./two.oldstyle./three.oldstyle | Kostenverhaal en leges Op het moment dat er sprake is van kostenverhaal op basis van afdeling /one.oldstyle/three.oldstyle./six.oldstyle van de Omge- vingswet (via een anterieure overeenkomst, omgevingsplan, omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of posterieure overeenkomst) dan zijn er (behoudens de ‘kruimelgevallen’) geen leges verschuldigd die betrekking hebben op diensten en produc- ten in het kader van de planologische medewerking. In de legesverordening van de gemeen- te Steenwijkerland is hiervoor een ontheffi ng opgenomen (zie artikel /four.oldstyle lid d van de legesver- ordening). Anders zouden bepaalde kosten dubbel in rekening kunnen worden gebracht. Ten overvloede, maar de legesverordening blijft onverwijld van kracht voor andersoortige vergunningen (omgevingsvergunning etc.). /four.oldstyle./three.oldstyle | Financiële bijdragen voor ontwikkeling van gebieden In Afdeling /one.oldstyle/three.oldstyle./seven.oldstyle van de Omgevingswet wordt het mogelijk gemaakt om bijdragen voor ge- biedsontwikkeling op zowel privaatrechtelijke als op publiekrechtelijke wijze te verkrijgen.

Privaatrechtelijk: Op grond van artikel /one.oldstyle/three.oldstyle./two.oldstyle/two.oldstyle Omgevingswet kan een vrijwillige /f_i nanciële bijdrage voor ge- biedsontwikkeling worden overeengekomen. Dat is een bijdrage voor ontwikkelingen die niet onder het kostenverhaal vallen, maar wel bijdragen aan de kwaliteit van het gebied. Het gaat dan om bijdragen ten behoeve van o.a. landschap, infrastructuur, natuur, stedelijke herstructurering, recreatie, energie en sociale woningbouw, zoals is aangegeven in artikel /eight.oldstyle./two.oldstyle/zero.oldstyle van het Omgevingsbesluit (zie Bijlage /four.oldstyle) De vrijwillige bijdrage moet een basis vinden in een omgevingsvisie of programma. De om- gevingsvisie of het programma moeten de hoofdlijnen van de bekostiging en planning van de ontwikkeling uiteen zetten, dus: a het gebied omschrijven of aangeven dat ontwikkeld wordt, b het verband aangeven tussen de activiteit en de ontwikkeling waaraan wordt bijgedragen, c ingaan op de /f_i nanciering van de ontwikkeling, d een indicatie geven van de gewenste bijdrage, en e ingaan op de planning en realisatie van de ontwikkeling.

Het kostenverhaal en de vrijwillige /f_i nanciële bijdragen hebben beide een eigen zelfstandige grondslag, namelijk respectievelijk artikel /one.oldstyle/three.oldstyle./one.oldstyle/three.oldstyle en /one.oldstyle/three.oldstyle./two.oldstyle/two.oldstyle., die twee afzonderlijke onderdelen in een anterieure overeenkomst vormen. Als geen overeenkomst over kostenverhaal is geslo- ten, dan moet het betalen van de bijdrage op publiekrechtelijke wijze via een beschikking vastgesteld worden (artikel /one.oldstyle/three.oldstyle./two.oldstyle/four.oldstyle onder a Omgevingswet). Ter voorkoming van discussies over ‘betaalplanologie’ en dat de betaalde bijdrage daarom teruggevorderd wordt wegens onverschuldigde betaling is het raadzaam om het verhalen van de /f_i nanciële bijdrage ook publiekrechtelijk te regelen. Publiekrechtelijk Op grond van de artikelen /one.oldstyle/three.oldstyle./two.oldstyle/three.oldstyle en /one.oldstyle/three.oldstyle./two.oldstyle/four.oldstyle kunnen via een beschikking bestuursrechtelijke geldschuld /f_i nanciële bijdragen in een omgevingsplan verhaald worden.

De criteria die hiervoor zijn: a ter verbetering van kwaliteit fysieke leefomgeving b functionele samenhang bouwplan en ontwikkeling c bekostiging is niet anderszins verzekerd d gemaximeerd op opbrengsten (met tijdvak)/waardevermindering (zonder tijdvak) De functionele samenhang kan ook in een omgevingsvisie of programma onderbouwd worden. Bij publiekrechtelijk verhaal van /f_i nanciële bijdragen geldt wel dat het verhalen van de bijdrage beperkt is tot de activiteiten die als kostenverhaalsplichtig bouwplan uit artikel /eight.oldstyle./two.oldstyle/one.oldstyle Omgevingsbesluit aangemerkt worden (zie bijlage /four.oldstyle). Dit betekent dat het verhalen van een /f_i nanciële bijdrage voor de realisatie van een zonne- park wel privaatrechtelijk mogelijk is maar niet publiekrechtelijk. Het verhalen ten behoeve van sociale woningbouw (ter compensatie van het realiseren van te weinig sociale huur- /two.oldstyle/five.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle woningen in een bepaald gebied) en bovenwijkse/bovenplanse infrastructuur (bijv. parkeer- of mobiliteitsfonds) is wel publiekrechtelijk mogelijk. Eigenlijk gaat het niet om een ‘fonds’ , maar om een balanspost ‘vooruit ontvangen bedragen’ .

Een en ander kan dan geregeld worden in een separate voorziening of in de balans waarin tot uitdrukking komt wat de tegenprestatie vormt. Bovenwijkse Voorzieningen in de Omgevingswet Ten tijde van de Wet ruimtelijke ordening hadden veel gemeenten een nota Bovenwijkse Voorzieningen/Fonds Bovenwijks. Hierin was vastgelegd dat ontwikkelaars van woningen en/of bedrijfsruimte naast de kosten die rechtstreeks verband hielden met de betreff ende ontwikkeling, ook een bijdrage moesten leveren aan de in de nota genoemde voorzieningen voor de totale gemeente. In de Omgevingswet staat dat de gemeente verplicht is om de kosten die rechtsreeks ver- band houden met een ontwikkeling, bij de initiatiefnemer in rekening te brengen. Hiervoor geldt het principe dat er sprake moet zijn van Pro/f_i jt, Toerekenbaarheid en Proportionaliteit. Dit valt onder het reguliere kostenverhaal. Daarnaast kan de gemeente dus een /f_i nanciële bijdrage vragen voor investeringen in de ge- meente, die de kwaliteit van de fysieke leefomgeving verbeteren. Er moet dan sprake zijn van functionele samenhang, dat wil zeggen dat de toekomstige bewoners/gebruikers voordeel hebben van de investering, maar dat de investering niet rechtstreeks met de ontwikkeling verbonden is.

Het gaat dan bijvoorbeeld om aanpassingen van de openbare ruimte en het voorzieningenniveau die noodzakelijk zijn omdat de kern groeit en waar alle bewoners gebruik van maken. Het betreft dus investeringen die tot de invoering van de Omgevingswet via de Bijdrage Bovenwijkse voorzieningen in rekening werden gebracht. In de Omgevingswet wordt de term Bovenwijkse voorzieningen echter gebruikt voor voorzie- ningen die toegerekend moeten worden aan meerdere ontwikkelingen, maar die wel onder het reguliere kostenverhaal vallen. De voorzieningen waarvoor de gemeenten/zero.oldstyle voorheen de Bijdrage bovenwijks in rekening bracht voldoen niet aan deze nieuwe omschrijving. De bijdrage die we voorheen Bovenwijks noemden, wordt daarom voortaan in rekening gebracht op basis van de nieuwe mogelijkheid in de Omgevingswet, de vrijwillige /f_i nanciële bijdrage. De gemeente zal voorzieningen treff en, zoals het instellen van ‘fondsen’ , zowel privaatrechtelijk als publiekrechtelijk voor de verevening sociale woningbouw, bovenplanse/bovenwijkse infrastructuur, zonneparken en de omgevingsvisie daarop aanpassen.

/four.oldstyle./four.oldstyle | Overgangsrecht (Invoeringswet Omgevingswet) De Wet ruimtelijke ordening blijft gelden als de anterieure overeenkomst voor de invoering van de Omgevingswet op /one.oldstyle januari /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle is gesloten (artikel /four.oldstyle./one.oldstyle/one.oldstyle/two.oldstyle Invoeringswet Omgevings- wet). Als voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet een aanvraag is ingediend om een besluit op grond van de Wro of Wabo blijft op die aanvraag het oude recht van toepassing (artikel /four.oldstyle./three.oldstyle Invoeringswet Omgevingswet). Er wordt vanuit gegaan (Nysingh Advocaten) dat het oude recht ook van toepassing is op de anterieure overeenkomst als de aanvraag voor de invoering is gedaan maar de overeenkomst na de invoering is gesloten. /two.oldstyle/six.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /five.oldstyle | Grondverwerving /two.oldstyle/seven.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle Om haar ruimtelijke doelstellingen op het gebied van bijvoorbeeld volkshuisvesting en economie, te kunnen realiseren, is het soms gewenst om actief grond te verwerven. Dit wordt actief grondbeleid genoemd.

Het voeren van actief grondbeleid moet ertoe leiden dat de gemeente de beschikking krijgt over de grond die nodig is om haar ruimtelijke doelstellin- gen te kunnen realiseren. Actief grondbeleid vereist een actieve opstelling van de gemeente om gronden te verwerven. Hiervoor kan de gemeente alle instrumenten inzetten die de wet beschikbaar stelt, zoals de minnelijke ver- werving op basis van het Burgerlijk wetboek en de verwervingsinstrumenten uit de Omgevingswet. De instrumenten onteigening en het vestigen van een voorkeursrecht vinden sinds /one.oldstyle januari /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle hun wettelijke grondslag in de Omgevingswet. De Onteigeningswet en de Wet voorkeursrecht gemeen- ten zijn komen te vervallen. In de Omgevingswet is tevens het nieuwe instrument van stedelijke kavelruil geregeld. In dit Hoofdstuk wordt de stedelijke kavelruil ook behandeld hoewel dat eigenlijk een faciliterend grondbeleidsinstrument is, waarbij minimaal /three.oldstyle eigenaren over en weer onroerende zaken verwerven door ruil. Bij verwerving ligt het primaat bij minnelijke verwerving. Als de gelegenheid zich voordoet zal het college trachten strategische gronden te verwerven. /five.oldstyle./one.oldstyle | Minnelijke verwerving Minnelijke verwerving houdt in dat de gemeente in een plangebied via een overeenkomst (bijv.

aankoop of grondruil) probeert om gronden te verwerven. Het tijdstip van verwerving moet zodanig zijn dat de gronden tegen een optimale prijs kunnen worden verworven. Dit houdt in dat vaak al in een vroegtijdig stadium tot verwerving moet worden overgegaan, waarbij de gelegenheid om strategisch gunstig te kunnen aankopen moet worden benut. Anderzijds moeten de risico’s die samenhangen met de aankoop ook in ogenschouw worden genomen (bijvoorbeeld renterisico). Soms kan een aankoop worden versneld wanneer de gemeente in staat is om compen- satiegronden aan te bieden of een ander pand in het geval van een opstal. De gemeente moet dan wel over deze compensatieobjecten beschikken en dit vereist dus een uitgekris- talliseerde visie op de gronden en opstallen die de gemeente wil gaan verwerven. Van het verwerven van een strategische grondpositie is sprake als er aangekocht wordt terwijl er nog geen sprake is van vastgestelde ruimtelijke plannen. Als de gelegenheid zich voordoet zal het college trachten strategische gronden te verwerven. Bij het verwerven van een strategische grondpositie wordt de raad gevraagd om het benodigde krediet beschikbaar te stellen. /five.oldstyle./two.oldstyle | Onteigening Als blijkt dat minnelijke verwerving niet of niet voor een redelijke prijs mogelijk is, dan kan tot onteigening worden overgegaan met inachtneming van het bepaalde in de Omgevings- wet.

Onteigening kan pas met succes worden toegepast wanneer het nut van algemeen belang is aangetoond en de grondeigenaar geen succesvol beroep kan doen op zelfrealisa- tie. Onteigeningsprocedures zijn tijdrovend, ingewikkeld en kostbaar en worden bij voorkeur gemeden. In de gemeente zijn op dit moment geen onteigeningszaken. Tijdens de gehele onteigeningsprocedure behoudt de gemeente de inspanningsverplichting om de desbetref- fende gronden minnelijk te verwerven. Door de invoering van de Omgevingswet zijn de twee procedures uit de Onteigeningswet (Kroonbesluit en dagvaardingsprocedure) geheel veranderd. Het besluit tot onteigening is losgekoppeld van het besluit over de schadeloosstelling. In plaats van een Kroonbesluit tot onteigening dat op verzoek van een bestuursorgaan wordt genomen, neemt nu het bestuursorgaan (gemeenteraad) zelf een besluit tot onteigening via de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling /three.oldstyle./four.oldstyle Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dat besluit moet op verzoek van de gemeente bekrachtigd worden door de bestuursrechter. Tegen het bekrachtigingsbesluit staat hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er is nu dus rechtstreekse rechtsbescherming. De gerechtelijke procedure gaat alleen nog over de schadeloosstelling.

De rechter spreekt niet de onteigening uit en kan ook geen bezwaren tegen de onteigening behandelen. De gerechtelijke procedure is niet langer een dagvaardingsprocedure, maar een verzoekproce- dure bij de burgerlijke rechter. De eigendomsoverdracht verloopt via de notaris en niet via een vonnis van de rechtbank. Doordat de procedures parallel geschakeld kunnen worden, zal de onteigeningsprocedure gemiddeld sneller doorlopen kunnen worden. Krachtens de Omgevingswet kunnen het omgevingsplan, het projectbesluit en de omge- vingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit grondslag voor onteigening zijn. /two.oldstyle/eight.oldstyle Gemeente Steenwijkerland De onteigeningsakte kan pas door de notaris in de openbare registers ingeschreven worden als de onteigeningsbeschikking en de planologische grondslag onherroepelijk zijn, en de voorlopige of overeengekomen schadeloosstelling betaald is. De schadeloosstellingsproce- dure is geregeld in de Omgevingswet. De oorspronkelijk eigenaar kan het eigendomsrecht terugvorderen als het omgevingsplan niet tijdig na de onteigening gerealiseerd wordt. /five.oldstyle./three.oldstyle | Het vestigen van een voorkeursrecht De Omgevingswet geeft de gemeente de mogelijkheid om een publiekrechtelijk voorkeurs- recht te vestigen. Door een voorkeursrecht te vestigen verkrijgt de gemeente het recht van eerste koop.

Deze aanwijzing betekent echter niet dat de eigenaar verplicht wordt om tot verkoop van zijn eigendom over te gaan. Alleen als hij zelf wil verkopen en hij zich niet op het zelfrealisatierecht kan beroepen, is hij verplicht eerst de gemeente de gelegenheid te bieden tot aankoop over te gaan. Dat is een ernstige beperking van het middel, want het is onduide- lijk of en zo ja, wanneer de desbetreff ende onroerende zaak wordt aangeboden. Bovendien moet er dan wel op zeer korte termijn geld beschikbaar zijn om te kunnen aankopen. Gaat de gemeente niet (tijdig) op het aanbod in, dan kan de onroerende zaak aan een ander te koop worden aangeboden. Het voorkeursrecht kan alleen gevestigd worden voor zover een on- roerende zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan het omgevingsplan een niet-agrarische functie (of moderniseringslocatie) heeft toegedeeld en waarvan het huidige gebruik afwijkt van die toekomstige functie. Het voorkeursrecht treedt in werking op het tijdstip (dag, uur, minuut) van inschrijving in de openbare registers. Krachtens de Omgevingswet kunnen de omgevingsvisie, het omgevingsprogramma en het omgevingsplan grondslag zijn voor het vestigen van een voorkeursrecht. De lengte van de duur van het voorkeursrecht is afhankelijk van de grondslag en van het bestuursorgaan dat de voorkeursbeschikking heeft gegeven.

Om het voorkeursrecht te behouden dient binnen een bepaalde termijn de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, te zijn toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of te zijn toegedeeld in een omgevingsplan. Mits de voorkeursrechtbeschikking en de opvolgende planologische grondslagen tijdig worden genomen en vastgesteld, kan het voorkeursrecht voor maximaal /one.oldstyle/six.oldstyle jaar en drie maanden gevestigd worden. Het voorkeursrecht eindigt als de hiervoor genoemde besluitvorming niet tijdig heeft plaats- gevonden en kan ook eindigen bij vernietiging van het omgevingsplan. De doelstellingen voor het vestigen van een voorkeursrecht zijn: • Het beperken van de prijsopdrijving die ontstaat wanneer bekend wordt dat de gemeen- te een locatie (mogelijk) zal gaan aanwijzen voor het realiseren van een bestemming met een hogere grondwaarde dan de waarde van de grond conform de huidige bestemming; • Het versterken van de gemeentelijke regierol. Na de verwerving kan de gemeente bij de gronduitgifte langs contractuele weg voorwaarden stellen (bijv. t.a.v. het programma en stedenbouwkundige opzet en fasering) aan de gebiedsontwikkeling; • Het vergroten van inzicht in grondtransacties. De Omgevingswet geeft een aantal uitzonderingen voor de aanbiedingsplicht.

Het gaat dan onder meer over vervreemdingen in de familiaire sfeer, verdeling van een gemeenschap of verkrijging op grond van een testament of vervreemding aan de pachter met wie de eigenaar daarover voorafgaand aan de vestiging reeds afspraken heeft gemaakt. Ook kunnen koopoptieovereenkomsten een uitzonderingsgrond zijn mits in de overeen- komst een bij naam genoemde partij is opgenomen, een bepaalde koopprijs of een volgens de overeenkomst bepaalbare prijs is genoemd, de overeenkomst in de openbare registers is ingeschreven voor de vestiging van het voorkeursrecht en de levering binnen /six.oldstyle maanden na inschrijving van de overeenkomst plaatsvindt. Omdat het voorkeursrecht eigenaren niet verplicht tot verkoop over te gaan, is het voor- keursrecht een passief instrument. In januari /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle zijn bij Oldemarkt voorkeursrechten gevestigd ten behoeve van de functie windmolens. De inzet van de gemeente is om bij voorkeur minnelijk te verwerven aangezien onteigening en het vestigen van een voorkeursrecht een ernstige inbreuk vormen op het eigendomsrecht en beide middelen gepaard gaan met omslachtige en langdurige procedures.

/five.oldstyle./four.oldstyle | Stedelijke kavelruil In de Omgevingswet is een regeling voor stedelijke kavelruil opgenomen, die goeddeels is ontleend aan de regeling voor “ruilverkaveling bij overeenkomst” van de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg). /two.oldstyle/nine.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle Stedelijke kavelruil moet als een vrijwillig instrument worden gezien. Stedelijke kavelruil is bedoeld om eigenaren zelf in staat te stellen op eigen kracht een ruilplan voor onroerende zaken op te stellen en uit te voeren. Met kavelruil kunnen eigenaren een groot aantal koop- en ruilovereenkomsten in één overeenkomst opnemen. Eigenaren kunnen niet worden gedwongen om te participeren in een proces van stedelijke kavelruil. Kavelruil kan goede diensten bewijzen op stedelijke locaties waar de huidige kavelindeling een belemmering vormt om de gewenste bebouwing te verwezenlijken of waar ruil van gebouwen nodig is om verouderde gebieden of gebieden met leegstand een nieuwe toekomst te geven. Daarmee kan kavelruil zowel een rol spelen bij nieuwbouw op uitleglocaties als bij herstructureren en transformeren van bestaande bedrijventerreinen, kantorenlocaties en winkelgebieden.

Stedelijke kavelruil is een instrument waarbij minimaal /three.oldstyle eigenaren participeren dat zowel voorziet in inbreng van benodigde gronden, maar waarbij ook afspraken kunnen worden gemaakt over kostenverhaal en /f_i nanciële bijdragen en waarin ook de uitgifte van kavels aan realisatoren van (onderdelen van) een gebiedsontwikkeling is begrepen. Van kavelruil kan naar behoefte van de eigenaren gebruik worden gemaakt. Het is dus niet een door de overheid uit te voeren en te handhaven regeling. In beginsel zal dit geen extra bestuurlijke of ambtelijke lasten opleveren, tenzij de gemeente er om beleidsmatige redenen voor kiest om kavelruil in het stedelijk gebied te stimuleren omdat daarmee ook een maat- schappelijk belang is gediend. In de praktijk zullen vooral de notaris en het Kadaster bij de kavelruil zijn betrokken. De notaris is verantwoordelijk voor het opstellen van de kavelruil- akte en de inschrijving daarvan in de openbare registers. Het Kadaster is verantwoordelijk voor de registratie van de ruilovereenkomst en de kavelruilakte in de openbare registers. Stedelijke kavelruil geeft de gemeente ruimere mogelijkheden om faciliterend grondbeleid te voeren.

/three.oldstyle/zero.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /six.oldstyle | Tijdelijk beheer /three.oldstyle/one.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle Het uitoefenen van actief grondbeleid heeft vaak tot gevolg dat de verwor- ven gronden en opstallen tijdelijk beheerd moeten worden, namelijk vanaf het moment van verwerving tot het daadwerkelijk bouwrijpmaken van het plangebied. Tijdelijk beheer kan plaatsvinden in de vorm van pacht-, huur- en ingebruikge- vingsovereenkomsten. Ten aanzien van de vorm van tijdelijk beheer wordt een afweging gemaakt tussen juridische factoren (zoals de tijdige beschikbaarheid en de huur- en pachtbescherming) en /f_i nancieel-economische factoren. Bij huur mag de huurder een zaak van de verhuurder gebruiken tegen betaling van een tegenprestatie aan de verhuurder. Bij pacht mag de pachter een onroerende zaak (grond en opstal) van de verpachter gebrui- ken tegen betaling van een tegenprestatie aan de verpachter. Bij pacht is het gebruik beperkt tot een onroerende zaak en tot de uitoefening van de landbouw. Als een onroerende zaak tegen betaling van een tegenprestatie gebruikt wordt voor de uitoefening van de landbouw, is het pacht en geen huur.

Bij bruikleen (ook wel ingebruikgeving genoemd) mag de bruiklener(gebruiker) een zaak tijdelijk gebruiken zonder dat een tegenprestatie betaald hoeft te worden (‘gebruik om niet’). Een tegenprestatie bij huur en pacht is meestal een geldbedrag maar kan ook in natura zijn, bijvoorbeeld het verrichten van bepaalde werkzaamheden. Omdat het gebruik soms aangemerkt kan worden als eerste levensbehoefte (wonen) en soms gepaard gaat met omvangrijke investeringen (bij bedrijfsruimte en pacht) zijn er dwingendrechtelijke regels met betrekking tot o.a. het beëindigen van de huur/pacht, de zogenaamde huur- en pachtbescherming. Om te voorkomen dat de huur en pachtbescherming de tijdige beschikbaarheid van de grond frustreert, kan voor bruikleen of kortlopende pacht, zoals teelt- of geliberaliseerde pacht gekozen worden. Na de realisatie van de openbare ruimte wordt de grond overgedragen door het grondbedrijf aan de Afdeling Openbare werken, die verantwoordelijk is voor het permanente beheer van de openbare ruimte. In het geval dat de openbare ruimte door een particuliere exploitant gerealiseerd is, vindt na goedkeuring door openbare werken de eigendomsoverdracht plaats aan de gemeente.

/three.oldstyle/two.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /seven.oldstyle | Kaveluitgifte /three.oldstyle/three.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle Als de gemeente zelf de regie en de grondexploitatie doet (en dus actief grondbeleid uitoefent), worden de kosten verhaald via de uitgifte van (bouwrijpe) kavels. De keuze voor actief grondbeleid door de gemeente houdt in dat zij zelf aangeeft op welke manier zij gronden uitgeeft, aan wie en tegen welke prijs de gronden worden overgedragen. De gemeente geeft bouwkavels uit voor woningbouw en bedrijventerrein. De gemeente kan ook bouwgrond uitgeven voor ander gebruik, zoals maatschappelijke doeleinden. Er vindt ook uitgifte van woningbouwkavels plaats voor CPO (= Collectief particulier op- drachtgeverschap). Bij CPO gaan particulieren bij aankoop van de gemeentelijke kavels zich verenigen om in groepsverband en onder begeleiding van een CPO-begeleider de bebou- wing te ontwikkelen en te realiseren. De gemeente biedt soms ook bouwrijpe kavels aan voor projectmatige bouw door een ont- wikkelaar/aannemer. De ontwikkelaar/aannemer koopt dan de kavels om daarop woningen te realiseren die via een koop/aannemingsovereenkomst doorverkocht worden aan de bewo- ners/particuliere eindgebruikers.

Omdat de verkoop van zogenaamde “groenstroken” bij het permanent beheren van de open- bare ruimte behoort en dus niet bij het grondbeleid, wordt dat niet in deze nota behandeld behalve met betrekking tot de gevolgen van het Didam-arrest. Voor de verkoop van de groenstroken is apart uitgiftebeleid vastgesteld. In de gemeente Steenwijkerland zijn er twee vormen van gronduitgifte: /one.oldstyle Verkoop; /two.oldstyle Erfpacht. Bij gronduitgifte ligt het primaat bij grondverkoop als uitgiftevorm. Verkoop en uitgifte in erfpacht vindt plaats onder toepassing van algemene voorwaarden. In deze algemene voorwaarden is o.a. een bouwplicht opgenomen en een verbod om te mogen verkopen voordat de bebouwing gereed is. Gelet op de dringende woningbehoefte en om speculatie tegen te gaan is het de bedoeling om bij de verkoop van woningbouw- kavels aan particulieren de verplichting tot zelfbewoning en het verbod op doorverkoop weer op te nemen in de overeenkomst en/of de algemene voorwaarden. Bij projectmatige bouw kan overeengekomen worden dat de ontwikkelaar de hiervoor ge- noemde bepalingen via een derden-/kettingbeding oplegt aan de kopers van zijn woningen.

Bij uitgifte van bedrijventerrein wordt het verbod op doorverkoop en de verplichting om het bedrijfspand voor een periode van /two.oldstyle jaar zelf voor de eigenbedrijfsvoering te gebruiken bedongen omdat dit reeds opgenomen is in de algemene verkoopvoorwaarden en het desbetreff ende artikel expliciet in de overeenkomst van toepassing wordt verklaard. /seven.oldstyle./one.oldstyle | Verkoop Gronduitgifte vindt bij voorkeur plaats via grondverkoop. Op de toewijzing van de woning- bouwkavels aan particulieren is het uitgiftebeleid voor woningbouwkavels in de gemeente Steenwijkerland van toepassing. /seven.oldstyle./two.oldstyle | Erfpacht Bij de uitgifte van woningbouwkavels heeft de particuliere koper de mogelijkheid om te kiezen voor aankoop van de kavel dan wel te kiezen voor erfpacht. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak van een ander (i.c. de gemeente) te gebruiken alsof hij zelf eigenaar is. De eigenaar behoudt het door het erfpachtrecht uitgeklede eigendomsrecht (zgn. bloot eigendom) van de onroe- rende zaak (d.i. grond en de daarop aanwezige opstallen (gebouwen)). De erfpachter heeft het zogenaamde economische eigendom. Voor het gebruik kan een canon (vergoeding) in rekening worden gebracht.

In het kader van het bevorderen van het eigenwoningbezit onder particulieren is in /two.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle/seven.oldstyle Grondrente Nieuwe Stijl in het leven geroepen. Hierbij wordt erfpacht gebruikt als een soort /f_i nancieringsinstrument. De erfpachter kan dan zijn woning realiseren terwijl hij de grond- component niet hoeft te /f_i nancieren. Bij Grondrente Nieuwe Stijl betaalt de erfpachter een /three.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland ge/f_i xeerde canon. Om /f_i scale redenen (aftrekbaarheid van de canon voor de Inkomstenbe- lasting) is er bij Grondrente Nieuwe Stijl voor gekozen om aan het erfpachtrecht een afhan- kelijk recht van opstal te koppelen. Door dit afhankelijke recht van opstal is de erfpachter bij Grondrente Nieuwe Stijl wel eigenaar van de woning (opstal) gedurende de duur van de erfpacht. Bij Grondrente Nieuwe Stijl heeft de erfpachter het recht om later alsnog volledig eigenaar te worden. De erfpachter kan dan het bloot eigendom van de grond kopen voor een ge/f_i xeerde prijs die gebaseerd is op de kavelprijs op het moment van de kaveluitgifte. De waarde van de kavel, aan de hand waarvan ook de ge/f_i xeerde canon wordt berekend, is gebaseerd op de marktwaarde. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar de beleids- documenten over Grondrente Nieuwe Stijl.

Erfpacht wordt soms ook gebruikt voor maatschappelijke doeleinden en bedrijven. Het gebruik van erfpacht bij de uitgifte van bedrijventerrein heeft niet de voorkeur vanwege de risico’s. Risicofactoren voor de gemeente zijn onder andere aansprakelijkheid bij bodem- verontreiniging en het faillissement van de erfpachter. Afhankelijk van de omstandigheden moet per concreet geval bekeken worden of de uitgifte in erfpacht bij bedrijven een gewens- te optie is. /seven.oldstyle./three.oldstyle | Het Didam-arrest Op /two.oldstyle/six.oldstyle november /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/one.oldstyle heeft de Hoge Raad het zogenaamde ‘Didam-arrest’ gewezen dat van groot belang is voor gemeenten met betrekking tot de verkoop van onroerende zaken /one.oldstyle]. Het gaat dan met name om de verkoop van onroerende zaken waar meer gegadigden voor zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat daar meer gegadigden voor zijn. De cruciale overwegingen van de Hoge Raad zijn hieronder weergegeven: ‘/three.oldstyle./one.oldstyle./three.oldstyle. Op grond van art. /three.oldstyle:/one.oldstyle/four.oldstyle BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Dit betekent dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij. /three.oldstyle./one.oldstyle./four.oldstyle. Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toe- behorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreff ende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. /three.oldstyle./one.oldstyle./five.oldstyle.

Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. /three.oldstyle./one.oldstyle./six.oldstyle. De hiervoor in /three.oldstyle./one.oldstyle./four.oldstyle en /three.oldstyle./one.oldstyle./five.oldstyle bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijker- wijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zoda- nige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

’ Als in strijd met de Didam-criteria is gehandeld dan kan de sanctie een nietige/vernietigbare overeenkomst zijn. Dit wordt nader uitgekristalliseerd in de jurisprudentie. Uit het arrest volgt dat onderhandse één-op-één hand transacties niet meer mogen en dat er sprake moet zijn van een openbare selectieprocedure tenzij er slechts één serieuze gegadig- de in aanmerking komt op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. /one.oldstyle] Hoge Raad, /two.oldstyle/six.oldstyle november /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/one.oldstyle, ECLI:NL:HR:/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/one.oldstyle:/one.oldstyle/seven.oldstyle/seven.oldstyle/eight.oldstyle. /three.oldstyle/five.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle De voor de verkoop beschikbare woningbouwkavels en percelen bedrijventerrein worden gepubliceerd op de website.

De toewijzing van woningbouwkavels aan particulieren, be- drijfskavels en reststroken openbaar groen door de gemeente Steenwijkerland vindt plaats op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria zoals vastgelegd in respectievelijk het Uitgiftebeleid woningbouwkavels van /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/three.oldstyle, het Uitgiftebeleid bedrijventerreinen /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/three.oldstyle en Uitgiftebeleid reststroken /two.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle die gepubliceerd zijn en te vinden zijn op de website. De concrete voorgenomen verkopen worden gepubliceerd op de website en in het huis- aan-huisblad. Echter bij de uitgifte van woningbouwkavels aan particulieren worden alleen de gegadigden die meegedaan hebben met de toewijzingsprocedure uit het uitgiftebeleid geïnformeerd over de concrete toewijzingen. Voor CPO (= Collectief particulier opdrachtgeverschap) wordt momenteel beleid ontwikkeld. Voor het plan Noordermaten /four.oldstyle in Blokzijl wordt een gedeelte van de uit te geven woning- bouwkavels via een openbare selectieprocedure aan een projectontwikkelaar aangeboden voor de projectmatige ontwikkeling en bouw van /six.oldstyle seniorenwoningen en ongeveer /one.oldstyle/six.oldstyle starterswoningen.

Het Didam-arrest geldt ook als op onroerende zaken van de gemeente zakelijke rechten worden gevestigd (zoals het recht van erfpacht of het recht van opstal), maar ook als de gemeente haar onroerende zaken verhuurt, verpacht of in bruikleen geeft onder welke benaming dan ook. Voor de toewijzing van (geliberaliseerde) pachtgronden wordt beleid ontwikkeld/vast- gesteld. Stappenplan voor een openbare selectieprocedure Verkoop/Uitgifte van overige onroerende zaken door de gemeente waarvoor geen toewijzingsbeleid is vastgesteld zal via een openbare selectieprocedure moeten gebeuren met inachtneming van de stappen zoals voorgesteld in Bijlage /five.oldstyle, tenzij er sprake is van de uitzondering dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmer- king komt op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria zoals hierna beschreven in paragraaf /seven.oldstyle./four.oldstyle Uitzonderingen op een openbare selectieprocedure bij gebiedsontwikkeling. Per concreet geval zal dat bekeken moeten worden.

/seven.oldstyle./four.oldstyle | Uitzonderingen op een openbare selectieprocedure bij gebiedsontwikkeling /two.oldstyle] Hierna zal beschreven worden in welke gevallen een gemeentelijke vervreemding kan plaatsvinden zonder dat daaraan voorafgaand een openbare selectieprocedure wordt ge- houden en kan worden volstaan met een publicatie waarin wordt aangegeven dat redelijker- wijs sprake is van slechts één gegadigde voor de aankoop van de betreff ende gemeentelijke onroerende zaak: De gevallen bij gebiedsontwikkeling zijn o.a.: /one.oldstyle Grondeigendom en integrale planontwikkeling; /two.oldstyle Bouwclaims; /three.oldstyle Compensatie met vervangende grond/grondruil; /four.oldstyle Nabijheid bij het toevoegen van gronden; /five.oldstyle Speci/f_i ek vastgoed op een speci/f_i eke locatie; /six.oldstyle Initiatieven vanuit de markt; /seven.oldstyle Gesloten contracten.

/seven.oldstyle./four.oldstyle./one.oldstyle | Grondeigendom en integrale planontwikkeling: Indien een gedeelte van het stedenbouwkundig plan, gelet op de verkaveling in dit plan, is geprojecteerd op onroerende zaken die gedeeltelijk in eigendom zijn van de gemeente en gedeeltelijk in eigendom van een marktpartij die bereid en overigens in staat is om het betreff ende deel van het stedenbouwkundige plan te realiseren in overeenstemming met de door de gemeente gewenste wijze van planuitvoering, dan kan het volgen van een open- bare selectieprocedure niet van de gemeente worden gevraagd. De gemeente hoeft dus niet aan een derde te verkopen die vervolgens niet in staat is de gewenste bebouwing en/ of inrichting van de openbare ruimte (parkeerplaatsen/groen) te realiseren omdat deze ook na verkoop door de gemeente niet alle daarvoor benodigde gronden ter beschikking heeft. Daarvoor is de medewerking van de private grondeigenaren nodig. Het is verdedigbaar dat ter bevordering van een integrale, samenhangende ontwikkeling van het betreff ende gebied een vorm van publiek-private samenwerking wordt aangegaan met de marktpartij die in het plangebied grond in eigendom heeft (bijv. een bouwclaimovereenkomst) /three.oldstyle] . /two.oldstyle] Uit Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling (/three.oldstylee druk) d.d.

/three.oldstyle/one.oldstyle oktober /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/three.oldstyle door prof. Dr. Ir. A.G. Bregman, mr. J.J. Karsens en mr. M.A. Bonthuis-Broekman /three.oldstyle] Rb Den Haag /five.oldstyle oktober /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle, ECLI:NL:RBDHA:/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle:/one.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/six.oldstyle/three.oldstyle /three.oldstyle/six.oldstyle Gemeente Steenwijkerland Indien voor de betreff ende ruimtelijke ontwikkeling om beleidsmatige redenen, een spoe- dige en effi ciënte realisering wenselijk is, valt niet in te zien waarom de gemeente er niet in redelijkheid voor zou kunnen kiezen om in plaats van onteigening, de eigen onroerende zaken te verkopen aan de marktpartij die in het betreff ende gebied al onroerende zaken in eigendom heeft, om zo een integrale, samenhangende gebiedsontwikkeling mogelijk te maken /four.oldstyle}.

/seven.oldstyle./four.oldstyle./two.oldstyle | Bouwclaims Een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op grond waarvan de gemeente aan marktpar- tijen die een bouwclaim (zie voor uitleg Hoofdstuk /three.oldstyle./one.oldstyle) hebben onroerende zaken kan verko- pen, zonder dat een openbare selectieprocedure behoeft te worden gevolgd, is dat de door de gemeente te verkopen gronden niet los kunnen worden gezien van de door de marktpar- tijen ingebrachte gronden. Marktpartijen die bouwkavels willen kopen en een bouwclaim hebben enerzijds en marktpartijen die ook de bouwkavels willen kopen, maar geen bouw- claim hebben, zijn dan ook geen gelijke gevallen die gelijk behandeld moeten worden. Het beleid van het sluiten van bouwclaimovereenkomsten als instrument om gebiedsontwikke- ling te bevorderen valt in beginsel binnen de gemeentelijke beleidsruimte. /seven.oldstyle./four.oldstyle./three.oldstyle | Compensatie met vervangende grond/grondruil Bij verwerving van gronden om een beleidsmatig wenselijke gebiedsontwikkeling of bedrijfs- verplaatsing kan de situatie ontstaan dat dit alleen mogelijk is door grondruil of door een vervangende locatie aan te bieden voor het bedrijf /five.oldstyle].

Net zoals bij bouwclaims is er feitelijk sprake van ongelijke gevallen: het ene bedrijf verkoopt gronden aan de gemeente en wil daarom een vervangende kavel kopen en andere gega- digden die voor die kavel aan de gemeente geen gewenste grond kunnen bieden. Deze argumentatie geldt ook in het geval van grondruil /six.oldstyle]. /seven.oldstyle./four.oldstyle./four.oldstyle | Nabijheid bij het toevoegen van gronden/samenvoeging van rechten Het aangrenzende karakter levert een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op, op grond waarvan redelijkerwijs slechts één gegadigde in aanmerking komt voor de koop en daarom een openbare selectieprocedure niet behoeft te worden gevolgd. Gedacht moet worden aan de situatie dat een bedrijf zijn bedrijfsvoering wil vergroten op het naastgelegen perceel en een particuliere eigenaar van een woning zijn tuin wil uitbreiden op een aangrenzende gemeentelijke reststrook. In het Uitgiftebeleid groenstroken wordt gemeentelijke reststroken alleen verkocht aan aan- grenzende eigenaren. In het Uitgiftebeleid bedrijventerrein kan uitbreiding een reden zijn om een bedrijfskavel bij voorrang aan de aangrenzende ondernemer toe te wijzen.

Ook het verkrijgen van de volledige eigendom door de erfpachter door aan hem de bloot eigendom van de aan hem in erfpacht uitgegeven onroerende zaak te verkopen, levert een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op, op grond waarvan redelijkerwijs slechts één gegadigde in aanmerking komt voor de koop en daarom een openbare selectieprocedure niet behoeft te worden gevolgd. Dit geldt uiteraard ook bij het verkrijgen van de volledig eigendom door de opstalhouder door aan de opstalhouder de grondeigendom te verkopen van het perceel waarop voor hem een opstalrecht is gevestigd. Bovendien geldt het verkrijgen van de volledige eigendom ook in de gevallen dat de ge- meente erfpachter of opstalhouder is en haar recht van erfpacht of opstalrecht verkoopt aan de bloot eigenaar of grondeigenaar zodat deze laatste de volledige eigendom verkrijgt. Deze handelswijze kan gebruikt worden voor overige zakelijke rechten, zoals appartements- rechten. /seven.oldstyle./four.oldstyle./five.oldstyle | Speci/f_i ek vastgoed op een speci/f_i eke locatie Voor het vervreemden van sommige typen vastgoed of gebiedsontwikkelingen zoekt de gemeente speci/f_i eke partijen.

Het speci/f_i eke karakter van het vastgoed en de beperkte be- schikbaarheid van partijen die daartoe op de betreff ende locatie kunnen en willen realiseren kan dan een objectief, toetsbaar en redelijk criterium opleveren op grond waarvan een open- bare selectieprocedure niet behoeft te worden gevolgd. Voor de realisatie van het vastgoed met een bepaald karakter is dan redelijkerwijs maar één serieuze gegadigde beschikbaar. Gedacht kan worden aan scholen, nutsbedrijven, en andere overheden of (semi) publieke organisaties die het vervullen van een speci/f_i eke taak in het algemeen belang tot doelstelling hebben. Bij uitgifte van onroerende zaken bestemd voor zorg of onderwijs wil de gemeente ver- vreemden aan kopers met expertise ten aanzien van het realiseren en exploiteren van dergelijk vastgoed. Bij uitgifte van gronden bestemd voor publieke voorzieningen wenst de gemeente te /five.oldstyle] Rb. Rotterdam /one.oldstyle/six.oldstyle september /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle, ECLI:NL:RBROT:/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle:/seven.oldstyle/eight.oldstyle/eight.oldstyle/seven.oldstyle waarbij compensatiegrond aan erfpachter werd gegeven aangezien zonder diens medewerking geen integrale gebiedsontwikkeling mogelijk was /six.oldstyle] Rb.

Oost-Brabant /eight.oldstyle juli /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle, ECLI:NL:RBOBR:/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle:/two.oldstyle/nine.oldstyle/six.oldstyle/two.oldstyle /four.oldstyle] Rb. Overijssel /one.oldstyle/four.oldstyle september /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle, ECLI:NL:RBOVE:/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle:/two.oldstyle/five.oldstyle/eight.oldstyle/four.oldstyle en Rb. Gelderland /one.oldstyle/four.oldstyle februari /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/three.oldstyle, ECLI:NL:RBGELD:/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/three.oldstyle:/seven.oldstyle/one.oldstyle/three.oldstyle /three.oldstyle/seven.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle vervreemden aan andere overheden of bedrijven die werkzaam zijn in de nutssector. Bij uitgifte van grond bestemd voor sociale woningbouw zoekt de gemeente bij voorkeur een woningbouwcorporatie die sociale huurwoningen wil realiseren. Het realiseren van sociale huurwoningen is niet exclusief voorbehouden aan woningcorpora- ties.