Nota Grondbeleid gemeente Steenwijkerland 2024-2028

Oktober /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyleOktober /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle C O N C E E PT Nota Grondbeleid Gemeente Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle /two.oldstyle Gemeente Steenwijkerland Inhoud /three.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle Samenvatting /four.oldstyle Leeswijzer /nine.oldstyle /one.oldstyleInleiding /one.oldstyle/zero.oldstyle /one.oldstyle./one.oldstyleAanleiding /one.oldstyle/one.oldstyle /one.oldstyle./two.oldstyleDoel grondbeleid /one.oldstyle/one.oldstyle /one.oldstyle./three.oldstyleActuele ontwikkelingen /one.oldstyle/two.oldstyle /one.oldstyle./four.oldstyleRelevante (gemeentelijke) beleidskaders /one.oldstyle/three.oldstyle /two.oldstyleGrondbeleid /one.oldstyle/four.oldstyle /two.oldstyle./one.oldstyleHistorie en vormen grondbeleid /one.oldstyle/four.oldstyle /two.oldstyle./two.oldstyleActief grondbeleid /one.oldstyle/four.oldstyle /two.oldstyle./three.oldstyleFaciliterend grondbeleid /one.oldstyle/five.oldstyle /two.oldstyle./four.oldstyle Situationeel grondbeleid /one.oldstyle/five.oldstyle /two.oldstyle./five.oldstyle Schematisch overzicht grondbeleid en de rol en positie van de gemeente

/one.oldstyle/five.oldstyle /three.oldstyleSamenwerkingsvormen /one.oldstyle/six.oldstyle /three.oldstyle./one.oldstyleSamenwerkingsmodellen /one.oldstyle/seven.oldstyle /three.oldstyle./two.oldstyleUitgangspunten gemeentelijke praktijk /one.oldstyle/eight.oldstyle /four.oldstyleKostenverhaal /two.oldstyle/zero.oldstyle /four.oldstyle./one.oldstyleKostenverhaal bij actief grondbeleid /two.oldstyle/one.oldstyle /four.oldstyle./two.oldstyleKostenverhaal bij faciliterend grondbeleid /two.oldstyle/one.oldstyle /four.oldstyle./two.oldstyle./one.oldstyle Het privaatrechtelijk spoor (anterieure overeenkomst) /two.oldstyle/two.oldstyle /four.oldstyle./two.oldstyle./two.oldstyle Het publiekrechtelijke spoor /two.oldstyle/two.oldstyle /four.oldstyle./two.oldstyle./three.oldstyle Kostenverhaal en leges /two.oldstyle/four.oldstyle /four.oldstyle./three.oldstyle Financiële bijdragen voor ontwikkeling van gebieden /two.oldstyle/four.oldstyle /four.oldstyle./four.oldstyle Overgangsrecht (invoering Omgevingswet) /two.oldstyle/five.oldstyle /five.oldstyleGrondverwerving /two.oldstyle/six.oldstyle /five.oldstyle./one.oldstyleMinnelijke verwerving /two.oldstyle/seven.oldstyle /five.oldstyle./two.oldstyleOnteigening /two.oldstyle/seven.oldstyle /five.oldstyle./three.oldstyleHet vestigen van een voorkeursrecht /two.oldstyle/eight.oldstyle /five.oldstyle./four.oldstyle Stedelijke kavelruil

/two.oldstyle/eight.oldstyle /six.oldstyleTijdelijk beheer /three.oldstyle/zero.oldstyle /seven.oldstyleKaveluitgifte /three.oldstyle/two.oldstyle /seven.oldstyle./one.oldstyleVerkoop /three.oldstyle/three.oldstyle /seven.oldstyle./two.oldstyleErfpacht /three.oldstyle/three.oldstyle /seven.oldstyle./three.oldstyleHet Didam-arrest /three.oldstyle/four.oldstyle /seven.oldstyle./four.oldstyleUitzonderingen op een openbare selectieprocedure bij gebiedsontwikkeling /three.oldstyle/five.oldstyle /seven.oldstyle./four.oldstyle./one.oldstyle Grondeigendom en integrale planontwikkeling /three.oldstyle/six.oldstyle /seven.oldstyle./four.oldstyle./two.oldstyle Bouwclaims /three.oldstyle/six.oldstyle /seven.oldstyle./four.oldstyle./three.oldstyle Compensatie met vervangende grond/grondruil /three.oldstyle/six.oldstyle /seven.oldstyle./four.oldstyle./four.oldstyle Nabijheid bij het toevoegen van gronden/ samenvoeging van rechten /three.oldstyle/six.oldstyle /seven.oldstyle./four.oldstyle./five.oldstyle Speci/f_i ek vastgoed op een speci/f_i eke locatie /three.oldstyle/six.oldstyle /seven.oldstyle./four.oldstyle./six.oldstyle Unieke initiatieven uit de markt (unsolicited proposal) /three.oldstyle/seven.oldstyle /seven.oldstyle./four.oldstyle./seven.oldstyle Gesloten contracten /three.oldstyle/seven.oldstyle /eight.oldstyleGrondprijzen /three.oldstyle/eight.oldstyle

/eight.oldstyle./one.oldstyleDoel en toepassingsbereik /three.oldstyle/nine.oldstyle /eight.oldstyle./two.oldstyleGrondprijsmethodieken /three.oldstyle/nine.oldstyle /eight.oldstyle./two.oldstyle./one.oldstyle Residuele grondprijsmethode /three.oldstyle/nine.oldstyle /eight.oldstyle./two.oldstyle./three.oldstyle Grondquotemethode /three.oldstyle/nine.oldstyle /eight.oldstyle./two.oldstyle./four.oldstyle Vaste prijs /three.oldstyle/nine.oldstyle /eight.oldstyle./two.oldstyle./five.oldstyle Kostprijsbenadering /three.oldstyle/nine.oldstyle /eight.oldstyle./two.oldstyle./six.oldstyle Taxatie /four.oldstyle/zero.oldstyle /eight.oldstyle./three.oldstyleGrondprijzen woningbouw /four.oldstyle/zero.oldstyle /eight.oldstyle./three.oldstyle./one.oldstyle Sociale huur /four.oldstyle/zero.oldstyle /eight.oldstyle./three.oldstyle./two.oldstyle Vrije sector /four.oldstyle/zero.oldstyle /eight.oldstyle./four.oldstyleGrondprijzen kantoren /four.oldstyle/one.oldstyle /eight.oldstyle./five.oldstyleGrondprijzen detailhandel /four.oldstyle/one.oldstyle /eight.oldstyle./six.oldstyleGrondprijzen bedrijventerrein /four.oldstyle/one.oldstyle /eight.oldstyle./seven.oldstyleWoon-werklocaties /four.oldstyle/one.oldstyle /eight.oldstyle./eight.oldstyleGrondprijzen maatschappelijke voorzieningen /four.oldstyle/one.oldstyle /eight.oldstyle./nine.oldstyleGroenstroken /four.oldstyle/one.oldstyle

/eight.oldstyle./one.oldstyle/zero.oldstyleNutsvoorzieningen /four.oldstyle/two.oldstyle /eight.oldstyle./one.oldstyle/one.oldstyleOverige gronden /four.oldstyle/two.oldstyle /eight.oldstyle./one.oldstyle/two.oldstyleSamenvatting per uitgiftecategorie /four.oldstyle/two.oldstyle /eight.oldstyle./one.oldstyle/three.oldstyleErfpacht /four.oldstyle/two.oldstyle /eight.oldstyle./one.oldstyle/four.oldstyleGrondprijzenbrief /four.oldstyle/three.oldstyle Inhoud /nine.oldstyleFinanciën /four.oldstyle/four.oldstyle /nine.oldstyle./one.oldstyleGrondexploitaties /four.oldstyle/five.oldstyle /nine.oldstyle./one.oldstyle./one.oldstyle Voorbereidingskosten /four.oldstyle/five.oldstyle /nine.oldstyle./one.oldstyle./two.oldstyle Vaststellen grondexploitaties /four.oldstyle/five.oldstyle /nine.oldstyle./two.oldstyleRisicomanagement /four.oldstyle/five.oldstyle /nine.oldstyle./three.oldstyleWeerstandscapaciteit & Weerstandsvermogen /four.oldstyle/six.oldstyle /nine.oldstyle./four.oldstyleFinanciële positie van het Grondbedrijf /four.oldstyle/seven.oldstyle /nine.oldstyle./five.oldstyle Winst- en verliesnemeningen /four.oldstyle/seven.oldstyle /nine.oldstyle./six.oldstyleInformatievoorziening grondbeleid en grondexploitaties in de P&C-cyclus /four.oldstyle/seven.oldstyle /nine.oldstyle./seven.oldstyleSturingsinstrumenten grondbeleid /four.oldstyle/eight.oldstyle

/nine.oldstyle./eight.oldstyleInformatiegevoeligheid /four.oldstyle/eight.oldstyle /one.oldstyle/zero.oldstyleDe gemeente en marktwerking /five.oldstyle/zero.oldstyle /one.oldstyle/zero.oldstyle./one.oldstyleStaatssteun /five.oldstyle/one.oldstyle /one.oldstyle/zero.oldstyle./two.oldstyleWet Markt en Overheid /five.oldstyle/two.oldstyle /one.oldstyle/zero.oldstyle./three.oldstyleAanbesteding /five.oldstyle/two.oldstyle Bijlagen /five.oldstyle/four.oldstyle /one.oldstyle Kostenverhaal /five.oldstyle/six.oldstyle /two.oldstyle Kostensoortenlijst /five.oldstyle/eight.oldstyle /three.oldstyle Overzicht kostenverhaal in de Omgevingswet /six.oldstyle/zero.oldstyle /four.oldstyle Financiële bijdragen /six.oldstyle/two.oldstyle /five.oldstyle Stappenplan voor een openbare selectieprocedure /six.oldstyle/four.oldstyle /six.oldstyle Stappenplan bij uitzondering op een openbare selectieprocedure /four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland In deze samenvatting wordt per hoofdstuk een korte samenvatting gegeven van de inhoud en een overzicht van de belangrijkste beleidsuitgangspunten ten aanzien van het te voeren grond(prijs)beleid in de komende beleids- periode /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle.

Hoofdstuk /one.oldstyle | Inleiding Eind /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/nine.oldstyle is de Nota Grondbeleid gemeente Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle vastgesteld door de gemeenteraad. In de /f_i nanciële verordening /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/eight.oldstyle van de gemeente Steenwijkerland is bepaald dat het college de raad ten minste eens in de /four.oldstyle jaar een nota grondbeleid aanbiedt. Een actualisatie van de nota grondbeleid is daarom gewenst. Voor dit moment is gekozen voor een zogeheten ‘technische actualisatie’ , waarin noodzake- lijke wijzigingen als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving en jurisprudentie zijn door- gevoerd. Daarnaast is gestreefd naar een verbeterde aansluiting met de actualiteit en de (ambtelijke) praktijk. Al met al betekent dit dat het grondbeleid in de basis grotendeels gelijk is gebleven. De Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle is met andere woorden grotendeels in lijn met de eerder door de raad vastgestelde beleidskaders ten aanzien van het te voeren grondbe- leid.

Op het niveau van de beleidsmatige uitgangspunten is er in sommige gevallen sprake van een kleine aanpassing, aanvulling of aanscherping ten opzichte van de vorige Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle. Grondbeleid is in zijn algemeenheid een middel om ruimtelijke doelstellingen te realiseren, bijvoorbeeld op het gebied van volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infra- structuur, duurzaamheid of maatschappelijke voorzieningen. De afgelopen beleidsperiode hebben zich verschillende ontwikkelingen voorgedaan op het gebied van wet- en regelgeving en jurisprudentie die het gemeentelijke grondbeleid raken: • de invoering van de Omgevingswet op /one.oldstyle januari /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle; • het Didam-arrest van /two.oldstyle/six.oldstyle november /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/one.oldstyle. Samenvatting | /five.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle grondbeleid toe, zodat de gemeente de vrijheid heeft om per situatie het grondbeleid toe te passen dat het meest geschikt is voor de beoogde situatie.

Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /two.oldstyle: /two.oldstyleDe komende jaren voert de gemeente Steenwijkerland situationeel grondbeleid zodat de gemeente de vrijheid heeft om per situatie het grondbeleid (actief dan wel faciliterend) toe te passen dat het meest geschikt is voor de beoogde situatie rekening houden met o.a. volkshuisvestings- en/of economische redenen. Hoofdstuk /three.oldstyle | Samenwerkingsvormen In de praktijk hebben gemeenten en ontwikkelaars intensief naar tussenvormen tussen actief en faciliterend grondbeleid gezocht om samen te werken. Dit wordt publiek-private samen- werking (PPS) genoemd. In de Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle worden drie samenwerkingsmodellen onderscheiden: • Bouwclaimmodel; • Samenwerkingsmodel; • Concessiemodel. Het stroomschema samenwerkingsmodel geeft inzicht in de afwegingen die gemaakt moeten worden om te komen tot een bepaald (samenwerkings)model. De voornaamste criteria voor het bepalen van het model zijn de grondpositie en de gewenste risicoverdeling. De volgende afwegingen houden hiermee verband: democratische besluitvorming, ambities, gewenste regie van de gemeente, functiescheiding publieke en private rol en waarborgen publiek belang.

Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /three.oldstyle: /three.oldstyleBij plannen waarbij ook ontwikkelende marktpartijen betrokken zijn wordt per concreet geval bekeken wat de meest passende samenwerkingsvorm is, waarbij de voorkeur uitgaat naar het bouwclaimmodel, vervolgens naar een samenwerkingsmodel en tenslotte naar het concessiemodel. Daarnaast zijn, in relatie tot de Nota Grondbeleid, de volgende gemeentelijke beleidskaders van belang: • Woonagenda Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/six.oldstyle; • Omgevingsvisie Steenwijkerland; • Prestatieafspraken Steenwijkerland; • Huisvestingsopgave Wonen en Zorg. • Participatieverordening /one.oldstyleHet uitgangspunt van de gemeente Steenwijkerland is dat de Nota Grondbeleid wordt ingezet bij de uitvoering van ruimtelijke projecten ter bevordering van het maatschappelijk gewenste ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit tegen een optimale verdeling van kosten, opbrengsten en risico’s. Hoofdstuk /two.oldstyle | Grondbeleid Er zijn twee hoofdvormen van grondbeleid: • Actief grondbeleid; • Faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid verwerft de gemeente zelf de in exploitatie te brengen gronden. De ge- meente voert zelf de grondexploitatie en regie, en maakt het plangebied bouw- en woonrijp.

De gemeente verhaalt de kosten van het in exploitatie nemen van dat plan via de uitgifte van bouwkavels. De gemeente draagt dan volledig het risico, maar bepaalt ook zelf de uitgifte- prijzen, de fasering van de werkzaamheden en het moment van uitgifte. Bij faciliterend grondbeleid (vroeger ook wel passief grondbeleid genoemd) bezit de particu- liere ontwikkelaar (exploitant) de grond en neemt hij de exploitatie van die grond voor zijn rekening en risico. De rol van de gemeente is met name faciliterend. De rol van de gemeente is beperkt tot het opstellen en toetsen van het omgevingssplan, toetsen aan gemeentelijke beleidskaders, kostenverhaal en het beheer van de openbare ruimte, nadat deze door ont- wikkelaar is gerealiseerd en in eigendom aan de gemeente is overgedragen. Hoewel de Omgevingswet vooral de mogelijkheden voor faciliterend grondbeleid versterkt en enkele (beoogde) woningbouwlocaties in Steenwijkerland door ontwikkelaars ontwikkeld worden, is het vaak in de praktijk ook gewenst dat de gemeente actief grondbeleid toepast. Afhankelijk van de situatie moet er gekozen voor actief dan wel faciliterend grondbeleid. Dit wordt ook wel situationeel grondbeleid genoemd. De gemeente past situationeel /six.oldstyle Gemeente Steenwijkerland Hoofdstuk /four.oldstyle | Kostenverhaal en Financiële bijdragen Bij de productie van bouwgrond (grondexploitatie) worden kosten gemaakt.

Uitgangspunt is dat die kosten verhaald worden. Bij actief grondbeleid vindt kostenverhaal plaats via de uitgifteprijs van de door de gemeente uit te geven bouwkavels. Bij faciliterend grondbeleid vindt kostenverhaal plaats op basis van de Omgevingswet (Ow), via het: • Privaatrechtelijk spoor (anterieure overeenkomst); • Publiekrechtelijke spoor (omgevingsplan, omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (= afwijking van het omgevingsplan, ook wel ‘Bopa’ genoemd) en beschikking bestuurlijke geldschuld). Bij het privaatrechtelijk spoor worden op vrijwillige basis tussen de ontwikkelende partij en de gemeente maatwerkafspraken vastgelegd in een anterieure overeenkomst. In een ante- rieure overeenkomst kan meer geregeld worden dan in het publiekrechtelijk kader ten aan- zien van o.a. kostenverhaal, het betalen van vrijwillige bijdragen voor gebiedsontwikkeling, bouwprogramma, aansprakelijkheid voor bouwschade, grondtransacties en de inrichting en overdracht van de openbare ruimte. Op basis van artikel /eight.oldstyle./one.oldstyle/five.oldstyle Omgevingsbesluit kan de gemeenteraad een vrijstelling van het kostenverhaal verlenen, omdat bij deze ‘kruimelgevallen’ de kosten van het kostenverhaal niet opwegen tegen de te ontvangen bedragen. Op dat moment zijn wel de gebruikelijke leges verschuldigd.

Het gaat dan bijvoorbeeld om gevallen waarbij: • Het totaal van de te verhalen kosten niet meer bedraagt dan /Euro.taboldstyle /one.oldstyle/zero.oldstyle./zero.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle,- of • De verhaalbare kosten uitsluitend de kosten voor de aansluiting van de bouwlocatie op de openbare ruimte of de aansluiting op de nutsvoorzieningen betreff en. Echter gelet op de energietransitie is het wellicht toch gewenst om de kosten te verhalen in het geval dat de kosten uitsluitend zijn voor de aansluiting op nutsvoorzieningen. Op het moment dat er sprake is van kostenverhaal op basis van afdeling /one.oldstyle/three.oldstyle./six.oldstyle van de Omge- vingswet (via een anterieure overeenkomst, omgevingsplan, Bopa of posterieure overeen- komst) dan zijn er (behoudens de ‘kruimelgevallen’ met uitzondering van de kosten voor aansluiting van de bouwlocatie op nutsvoorzieningen), geen leges verschuldigd die betrek- king hebben op diensten en producten in het kader van de planologische medewerking. De Omgevingswet heeft de mogelijkheid om het betalen van /f_i nanciële bijdragen privaat- rechtelijk overeen te komen versterkt en de mogelijkheid om /f_i nanciële bijdragen publiek- rechtelijk te verhalen via het omgevingsplan geïntroduceerd.

Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /four.oldstyle: /four.oldstyleDe gemeente Steenwijkerland kiest ervoor om bij ‘kruimelgevallen’ (met uitzondering van de kosten voor de aansluiting op de nutsvoorzieningen) geen kostenverhaal toe te passen (kruimelontheffi ng), maar in die gevallen wél de leges te heff en. /five.oldstyleBij particuliere grondexploitatie geeft de gemeente de voorkeur aan het privaatrechtelijke spoor. Als de gemeente geen anterieure overeenkomst onder het privaatrechtelijk spoor kan sluiten, wordt het publiekrechtelijke spoor gevolgd. /six.oldstyleDe gemeente zal voorzieningen treff en, zoals het instellen van “fondsen” , zowel privaatrech- telijk als publiekrechtelijk voor de verevening sociale woningbouw, bovenplanse/bovenwijk- se infrastructuur, zonneparken en de omgevingsvisie daarvoor aanpassen. Hoofdstuk /five.oldstyle | Grondverwerving Om haar ruimtelijke doelstellingen op het gebied van bijvoorbeeld volkshuisvesting en economie, te kunnen realiseren, is het soms gewenst om actief grond te verwerven. Dit wordt actief grondbeleid genoemd. Actief grondbeleid vereist een actieve opstelling van de gemeente om gronden te verwerven. Hiervoor kan de gemeente alle instrumenten inzetten die de wet beschikbaar stelt: • Minnelijke verwerving: • Onteigening; • Voorkeursrecht.

Bij de verwerving door de gemeente heeft minnelijke verwerving de voorkeur, omdat dit op vrijwillige basis gebeurd door overeenkomsten te sluiten voor aankoop of grondruil. Bovendien is een voorwaarde voor onteigening dat de gemeente gedurende de onteigenings- procedure moet blijven proberen om de grond minnelijk te verwerven. Onteigening en het voorkeursrecht zijn gedwongen inbreuken op het eigendomsrecht van de grondeigenaar en gaan gepaard met omslachtige en langdurige procedures. De onteigening en het vestigen van een voorkeursrecht zijn nu in de Omgevingswet gere- geld. In de Omgevingswet is het nieuwe voornamelijk faciliterende instrument van stedelijke kavelruil opgenomen. /seven.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /five.oldstyle: /seven.oldstyleBij verwerving ligt het primaat bij minnelijke verwerving. Als de gelegenheid zich voordoet zal het college trachten strategische gronden te verwerven. Hoofdstuk /six.oldstyle | Tijdelijk beheer Het uitoefenen van actief grondbeleid heeft vaak tot gevolg dat de verworven gronden en opstallen tijdelijk beheerd moeten worden, namelijk vanaf het moment van verwerving tot het daadwerkelijk bouwrijpmaken van het plangebied.

Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /six.oldstyle: /eight.oldstyleTijdelijk beheer kan plaatsvinden in de vorm van pacht-, huur- en ingebruikgevingsovereen- komsten. Ten aanzien van de vorm van tijdelijk beheer wordt er een afweging gemaakt tus- sen juridische factoren (zoals de tijdige beschikbaarheid en de huur- en pachtbescherming) en /f_i nancieel-economische factoren. Hoofdstuk /seven.oldstyle | Kaveluitgifte De keuze voor actief grondbeleid door de gemeente houdt in dat zij zelf aangeeft op welke manier zij gronden uitgeeft, aan wie en tegen welke prijs de gronden worden overgedragen. In de gemeente Steenwijkerland zijn er twee vormen van gronduitgifte: /one.oldstyle Verkoop; /two.oldstyle Erfpacht. Ook als de gemeente privaatrechtelijk handelt, zoals bij verkoop, is zij gebonden aan de alge- mene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het gelijkheidsbeginsel. Dit is weer bevestigd in het Didam-arrest van de Hoge Raad van /two.oldstyle/six.oldstyle november /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/one.oldstyle. Bij uitgifte van een onroerende zaak door de gemeente moet deze toegewezen worden via een openbare selectieprocedu- re met objectieve, toetsbare en redelijke criteria, tenzij slechts één partij als enige serieuze gegadigde op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria is aan te merken.

Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /seven.oldstyle: /nine.oldstyleBij gronduitgifte ligt het primaat bij grondverkoop als uitgiftevorm. Hoofdstuk /eight.oldstyle | Grondprijzen Het grondprijsbeleid maakt integraal onderdeel uit van het grondbeleid. Het doel van het grondprijzenbeleid is op transparante wijze inzichtelijk te maken op welke wijze de grond- prijzen in de gemeente Steenwijkerland tot stand komen. Het centrale beleidsuitgangspunt van de gemeente Steenwijkerland is dat bij iedere gronduitgifte marktconforme grondprij- zen worden gehanteerd. Het grondprijzenbeleid is van toepassing op iedere gronduitgifte binnen de gemeente Steenwijkerland. Voor de lopende projecten geldt dat de grondprijzen reeds op enig moment in het verleden zijn bepaald. Jaarlijks wordt een marktconformiteitstoets uitgevoerd op de grondprijzen in de lopende projecten, op basis waarvan wordt beoordeeld of de grondprijzen al dan niet kunnen worden geïndexeerd. Als de marktconformiteitstoets hier aanleiding toe geeft behoort radica- lere bijstelling van de grondprijzen ook tot de mogelijkheden. De daadwerkelijke grondprijzen in de lopende projecten worden jaarlijks kenbaar gemaakt via de Grondprijzenbrief.

Voor nieuwe projecten geldt dat de grondprijs van de uit te geven kavels wordt bepaald op basis van de omschreven grondprijsmethodieken: • Residuele grondprijsmethode; • Comparatieve methode; • Grondquotemethode; • Vaste prijs; • Kostprijsbenadering; • Taxatie. Er wordt onderscheid gemaakt tussen diverse uitgiftecategorieën, die elk gekoppeld is aan een (of meerdere) grondprijsmethodiek(en): OMSCHRIJVING METHODE EENHEID Woningbouw, sociaal Vaste grondprijs /Euro.taboldstyle per woning Woningbouw, vrije sector Residueel / Comparatief /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Kantoren Residueel / Comparatief /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle vvo Detailhandel Residueel / Comparatief /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle vvo Bedrijventerrein Comparatief / Residueel /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Woon-werk locaties Residueel / Comparatief /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Maatschappelijke voorzieningen Externe taxatie /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Groenstroken Vaste grondprijs /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Nutsvoorzieningen Vaste grondprijs /Euro.taboldstyle per m/two.oldstyle kavel Overige gronden Divers Divers /eight.oldstyle Gemeente Steenwijkerland In de Grondprijzenbrief zijn de gemeentelijke uitgifteprijzen opgenomen van de lopende grondexploitatieprojecten, alsmede de vaste grondprijzen voor sociale woningbouw en

groenstroken. Hierbij wordt voor woningbouwprojecten de grondprijs gediff erentieerd naar het beoogde woningtype (rijwoning – tweekapper – vrijstaand) en voor bedrijventerreinen naar kaveltype (woonwerk – zichtlocatie – regulier). Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /eight.oldstyle: /one.oldstyle/zero.oldstyleHet centrale beleidsuitgangspunt van de gemeente Steenwijkerland is dat bij iedere grond- uitgifte marktconforme grondprijzen worden gehanteerd. /one.oldstyle/one.oldstyleBij gronduitgifte voor nieuwbouw van sociale huurwoningen wordt een vaste grondprijs ge- hanteerd. /one.oldstyle/two.oldstyleVoor bijzondere woonvormen en de bouw voor speci/f_i eke doelgroepen kan, in afwijking op de vaste grondprijzen, gekozen worden voor maatwerk. /one.oldstyle/three.oldstyleBij kantoorlocaties wordt de grondprijs bepaald op basis van de residuele grondprijsmetho- de, in combinatie met een comparatieve toets. /one.oldstyle/four.oldstyleBij detailhandel wordt de grondprijs bepaald op basis van de residuele grondprijsmethode, in combinatie met een comparatieve toets. /one.oldstyle/five.oldstyleVoor het bepalen van de grondprijzen in de categorie ‘regulier bedrijventerrein’ wordt voor- namelijk gebruik gemaakt van de comparatieve methode. /one.oldstyle/six.oldstyleDe grondprijzen voor woon- werklocaties bestaan uit twee componenten.

Enerzijds wordt een grondprijs bepaald voor het woongedeelte en anderzijds wordt een grondprijs bepaald voor het bedrijfsgedeelte. /one.oldstyle/seven.oldstyleVoor maatschappelijke voorzieningen wordt de grondprijs bepaald op basis van een externe taxatie. /one.oldstyle/eight.oldstyleVoor de uitgifte van groenstroken gelden vaste grondprijzen, die jaarlijks comparatief wor- den getoetst. /one.oldstyle/nine.oldstyleVoor de uitgifte van grond voor nutsvoorzieningen geldt een vaste grondprijs, die jaarlijks comparatief wordt getoetst. /two.oldstyle/zero.oldstyleDe grondprijzen van gronden die niet zijn te scharen zijn onder één van de benoemde uitgif- tecategorieën worden per individueel geval bepaald. /two.oldstyle/one.oldstyleJaarlijks wordt de Grondprijzenbrief geactualiseerd en door het college van B&W vastgesteld in het vierde kwartaal voorafgaand aan het jaar waarin de grondprijzen gaan gelden. De Grondprijzenbrief wordt na vaststelling door het college van B&W ter kennisgeving naar de raad gestuurd. De in de Grondprijzenbrief genoemde prijzen zijn geldig van de publicatie van de Grondprijzenbrief tot de publicatie van de volgende Grondprijzenbrief. Hoofdstuk /nine.oldstyle | Financiën Een grondexploitatie bestaat uit een raming van kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd, behorende bij een ruimtelijk project c.q. gebiedsontwikkeling.

Van een grondexploitatie is sprake op het moment dat er in een project gekozen wordt voor actief grondbeleid en de gemeente hieruit voortvloeiend een actieve rol voert in het bouw- en woonrijpmaken van in bezit zijnde gronden en de uiteindelijke gronduitgifte. In dat geval is, in BBV-termen, sprake van ‘Bouwgrond In Exploitatie (BIE)’ . De BIE is een post die apart vermeld staat op de gemeen- telijke balans. Vooruitlopend op de vaststelling van de grondexploitatie worden in het voorbereidingstra- ject van een nieuw project kosten gemaakt. Hiervoor moet apart een voorbereidingskrediet worden aangevraagd bij de raad. De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van een grondexploitatie ligt bij de raad. Risicomanagement is het op een systematische wijze procesmatig kwali/f_i ceren en kwanti/f_i - ceren van risico’s en het formuleren van beheersmaatregelen. Het gaat om een instrument waarmee bepaald kan worden welke risico’s er zijn, wat de kans is dat ze zich voordoen en wat het eff ect ervan kan zijn. Door risico’s planmatig en integraal over alle projecten in kaart te brengen is voor de gemeente het totaal van alle risico´s beter vast te stellen en daaropvolgend maatregelen te treff en voor de gemeente of per project. De methodiek die hier wordt gehan- teerd heet de RISMAN-methode.

Het weerstandsvermogen geeft inzicht in de mate waarin de gemeente risico’s verband hou- dende met grondexploitaties kan opvangen met de weerstandscapaciteit. In de begroting en rekening worden alle risico’s (dus ook die van andere kerntaken van de gemeente, zoals het so- ciaal domein, participatiewet etc.) gezamenlijk in relatie gebracht met de Reserve Vaste Buff er. Het kengetal grondexploitaties geeft de verhouding weer tussen de boekwaarde van de grondexploitatie en de totale inkomsten van de gemeente in een bepaald jaar. Dit geeft een ruwe indicatie van de /f_i nanciële positie van de grondexploitaties van de gemeente Steen- wijkerland. Hierbij gelden de volgende signaalwaarden (stoplichtenmodel): • Groen: /zero.oldstyle/percent.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/percent.oldstyle • Oranje: /two.oldstyle/zero.oldstyle/percent.oldstyle - /three.oldstyle/five.oldstyle/percent.oldstyle • Rood: /three.oldstyle/five.oldstyle/percent.oldstyle en hoger De gemeente Steenwijkerland neemt winsten in grondexploitaties op basis van de door de BBV opgelegde Percentage of Completion-methode (POC-methode). Bij verliesnemingen /nine.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle wordt het berekende verlies direct via een afboeking verwerkt en ten laste van de jaarreke- ning gebracht.

In de P&C-cyclus worden in het kader van de jaarrekening de grondexploitaties jaarlijks herzien. De bij de jaarrekening herziene grondexploitaties vormen de basis voor de Meerja- renbegroting Grondexploitaties. De MBG is een rapportage waarin informatie wordt gegeven over de (/f_i nanciële) voortgang en de risico’s in de grondexploitatieprojecten. Er wordt zowel teruggekeken op het afgelopen (verantwoordings)jaar als vooruitgekeken op de komende (begrotings)jaren. In zijn algemeenheid geldt dat informatie over grondexploitaties van groot belang kan zijn voor buitenstaanders. Openbaarheid van bepaalde informatie kan de (onderhandelings) positie van de gemeente schaden, bijvoorbeeld bij onderhandelingen met marktpartijen of bij aanbestedingen. Denk hierbij aan gegevens op het gebied van kostenramingen en opbrengstverwachtingen die bij het openbaar worden de hoogte van verwervingen en aanbestedingen zouden kunnen beïnvloeden. Ieder jaar dient bij de vaststelling van de grondexploitaties zorgvuldig te worden afgewogen of de vaststelling door de raad onder ge- heimhouding of in openbaarheid dient plaats te vinden. Hierbij wordt een afweging gemaakt tussen het belang van transparante informatievoorziening en het risico dat openbaarheid van bepaalde informatie de /f_i nancieel economische positie van de gemeente kan schaden.

Samenvatting beleidsuitgangspunten hoofdstuk /nine.oldstyle: /two.oldstyle/two.oldstyleVooruitlopend op de vaststelling van de grondexploitatie worden in het voorbereidingstra- ject van een nieuw project kosten gemaakt. Hiervoor moet apart een voorbereidingskrediet worden aangevraagd bij de raad. /two.oldstyle/three.oldstyleDe bevoegdheid voor het openen en vaststellen van een grondexploitatie ligt bij de raad. /two.oldstyle/four.oldstyleIn de jaarlijkse P&C-cyclus worden in het kader van de jaarrekening de grondexploitaties herzien. Hoofdstuk /one.oldstyle/zero.oldstyle | De gemeente en marktwerking Gebiedsontwikkeling is geen activiteit die onder alle omstandigheden volledig door de overheid kan worden uitgevoerd. Betrokkenheid van marktpartijen is bij veel gebiedsont- wikkelingen met betrekking tot bepaalde activiteiten een gegeven. Bij gebiedsontwikkeling kan het handelen van de gemeente invloed hebben op de marktwerking, met name op het gebied van staatssteun en aanbesteding. Bij staatsteun geeft de gemeente steun aan een onderneming en bij aanbesteding organiseert de gemeente concurrentie bij het verstrek- ken van een overheidsopdracht aan een marktpartij. Bovendien kan de gemeente zich bij gebiedsontwikkeling als ondernemer op de (vastgoed)markt begeven, bijvoorbeeld bij actief grondbeleid.

Om een goede marktwerking te bevorderen is er regelgeving: • Staatssteunregelgeving; • Wet Markt en Overheid; • Aanbestedingsregelgeving. Leeswijzer In deze Nota Grondbeleid worden in de verschillende hoofdstukken onderwerpen behandeld die voor de gemeente Steenwijkerland relevant zijn in het kader van haar grondbeleid. In hoofdstuk /one.oldstyle wordt niet alleen ingegaan op de aanleiding en het doel van de Nota Grond- beleid, maar ook op actuele ontwikkelingen en de beleidskaders die relevant zijn in relatie tot de nota. Hoofdstuk /two.oldstyle gaat in op de verschillende vormen van grondbeleid. Hoofdstuk /three.oldstyle behandelt de verschillende samenwerkingsvormen tussen gemeente en markt- partijen. Hoofdstuk /four.oldstyle gaat in op het kostenverhaal en /f_i nanciële bijdragen conform de Omgevingswet. Hoofdstuk /five.oldstyle behandelt de verschillende instrumenten voor grondverwerving bij actief grond- beleid en de stedelijke kavelruil. Hoofdstuk /six.oldstyle gaat in op aspecten die samenhangen met tijdelijk beheer van gronden die in eigendom zijn van de gemeente. Hoofdstuk /seven.oldstyle behandelt de vormen van kaveluitgifte en het Didam-arrest. Hoofdstuk /eight.oldstyle gaat in op de wijze waarop de grondprijzen tot stand komen. Hoofdstuk /nine.oldstyle behandelt de /f_i nanciële aspecten van het grondbeleid.

Hoofdstuk /one.oldstyle/zero.oldstyle gaat in op staatssteun, de wet Markt & Overheid en aanbesteding in relatie tot grondbeleid. /one.oldstyle/zero.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /one.oldstyle | Inleiding /one.oldstyle/one.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle /one.oldstyle./one.oldstyle | Aanleiding Eind /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/nine.oldstyle is de Nota Grondbeleid gemeente Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle vastgesteld door de gemeenteraad. In de /f_i nanciële verordening /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/eight.oldstyle van de gemeente Steenwijkerland is bepaald dat het college de raad ten min- ste eens in de /four.oldstyle jaar een nota grondbeleid aanbiedt. Een actualisatie van de nota grondbeleid is daarom gewenst. Omdat er veel onduidelijkheid bestond over de uiteindelijke inhoud van de Omgevingswet is in de Nota Grondbeleid Gemeente Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle aangegeven dat de nota herzien zou worden en aan de raad ter vaststelling zou worden aangeboden nadat de Omgevingswet daadwerkelijk in werking is getreden.

Voor dit moment is gekozen voor een zogeheten ‘technische actualisatie’ , waarin noodza- kelijke wijzigingen als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving en jurisprudentie zijn doorgevoerd. Daarnaast is gestreefd naar een verbeterde aansluiting met de actualiteit en de (ambtelijke) praktijk. Al met al betekent dit dat het grondbeleid in de basis grotendeels gelijk is gebleven. De Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle is met andere woorden in lijn met de eerder door de raad vastgestelde beleidskaders ten aanzien van het te voeren grondbeleid. Op het niveau van de beleidsmatige uitgangspunten is er in sommige gevallen sprake van een kleine aanpassing, aanvulling of aanscherping ten opzichte van de vorige Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle. /one.oldstyle./two.oldstyle | Doel grondbeleid Grondbeleid is geen doel op zich. Grondbeleid is in zijn algemeenheid een middel om ruim- telijke doelstellingen te realiseren, bijvoorbeeld op het gebied van volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur, duurzaamheid of maatschappelijke voorzieningen.

Het grondbeleid biedt houvast bij de uitvoering van onderstaande doelstellingen: • Het faciliteren en sturen van bestuurlijke en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwik- kelingen, • Het transparant maken en beheersen van de risico’s van ruimtelijke ontwikkelingen en projecten, en • Het rechtvaardig verdelen van kosten en opbrengsten tussen gemeente en particuliere grondexploitanten. Kortom, grondbeleid is instrumenteel van aard en kan worden ingezet om de programma- tische en beleidsmatige doelen en ambities van de gemeente Steenwijkerland op het gebied van deze thema’s te verwezenlijken. In de Nota Grondbeleid zet de gemeente haar visie uit- een ten aanzien van de wijze waarop de doelstellingen van het ruimtelijk beleid in relatie tot de doelstellingen in de verschillende programma’s ten uitvoer worden gebracht. Het uitgangspunt van de gemeente Steenwijkerland is dat de Nota Grondbeleid wordt ingezet bij de uitvoering van ruimtelijke projecten ter bevordering van het maatschappe- lijk gewenste ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit tegen een optimale verdeling van kosten, opbrengsten en risico’s.

/one.oldstyle/two.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /one.oldstyle./three.oldstyle | Actuele ontwikkelingen De afgelopen beleidsperiode /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/zero.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/three.oldstyle hebben zich verschillende ontwikkelingen voor- gedaan op het gebied van wet- en regelgeving en jurisprudentie die het gemeentelijke grondbeleid raken: • Omgevingswet; • Didam-arrest. Omgevingswet: Op /one.oldstyle januari /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle is de Omgevingswet in werking getreden. De Omgevingswet integreert /two.oldstyle/six.oldstyle wetten op het gebied van de fysieke leefomgeving in één wet. Onder andere de Wet ruimte- lijke ordening gaat op in de Omgevingswet. Aangezien de Omgevingswet betrekking heeft op de gehele fysieke leefomgeving, raakt deze nieuwe wet onderwerpen als bodem, geluid, lucht, milieu, waterbeheer, ruimtelijke ordening, monumenten zorg en natuur. Op /one.oldstyle februari /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/nine.oldstyle is het wetsvoorstel Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet ingediend bij de Tweede Kamer.

De Aanvullingswet grondeigendom is onderdeel van de Omgevingswet geworden en raakt in de eerste plaats de huidige instrumenten voor grond- verwerving, die nu nog in verschillende wetten zijn verankerd: • Onteigening – Onteigeningswet (Ow); • Voorkeursrecht – Wet voorkeursrecht gemeenten (WvG); • Herverkaveling landelijk gebied – Wet inrichting landelijke gebieden (WiG). Ook wordt met de invoering van de Omgevingswet de faciliterende rol van de gemeente versterkt. Met name is de wet van invloed op de regeling van het kostenverhaal. Het streven is de regeling van het kostenverhaal te vereenvoudigen en /f_l exibeler te maken. De Omgevingswet is verder van invloed op de betaling van /f_i nanciële bijdragen. De moge- lijkheid om via een privaatrechtelijke overeenkomst betaling van een bijdrage overeen te komen is verruimd. Nieuw in de Omgevingswet is dat het verhalen van /f_i nanciële bijdragen nu ook publiekrechtelijk kan. Voorwaarde voor zowel de privaatrechtelijke als de publiek- rechtelijke wijze is wel dat dit geregeld moet zijn in een omgevingsvisie of programma. De planologische kerninstrumenten uit de Omgevingswet zijn: omgevingsvisie, programma, omgevingsplan, omgevingsvergunning buitenplans (Bopa), projectbesluit.

Voor de samenhang tussen grondbeleid en planologische kerninstrumenten van de Omgevingswet geldt het volgende: De omgevingsvisie geeft de hoofdlijnen grondbeleid, grondslag /f_i nanciële bijdrage anterieure overeenkomst, onderbouwing verplichte /f_i nanciële bijdrage en de grondslag voor een voorkeursrecht. Het programma geeft de uitwerking grondbeleid, grondslag /f_i nanciële bijdrage anterieure overeenkomst, onderbouwing verplichte /f_i nanciële bijdrage en de grondslag voor een voorkeursrecht. Het omgevingsplan geeft regels over locatieontwikkeling, kostenverhaalsregels, regeling verplichte /f_i nanciële bijdrage, grondslag voorkeursrecht, grondslag onteigening. De omgevingsvergunning buitenplans en het projectbesluit geeft kostenverhaalsregels en grondslag onteigening. Didam-arrest: Voor een toelichting van het Didam-arrest wordt verwezen naar hoofdstuk /seven.oldstyle./three.oldstyle.

/one.oldstyle/three.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle /one.oldstyle./four.oldstyle | Relevante (gemeentelijke) beleidskaders Voor de gemeente zijn, in relatie tot de Nota Grondbeleid, de volgende beleidskaders van belang: • Woonagenda Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/six.oldstyle; • Omgevingsvisie Steenwijkerland; • Prestatieafspraken Steenwijkerland; • Huisvestingsopgave Wonen en Zorg. • Participatieverordening Woonagenda Steenwijkerland De Woonagenda Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/six.oldstyle volgt de Woonvisie Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/seven.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/one.oldstyle op. In de periode /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/seven.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/one.oldstyle heeft zich een grote verandering voltrokken op de woningmarkt, zowel landelijk als ook in Steenwijkerland. Waar in /two.oldstyle/zero.oldstyle/one.oldstyle/seven.oldstyle sprake was van een ontspannen woningmarkt, is er nu sprake van schaarste, vooral op de koopmarkt.

Deze verandering heeft grote gevolgen voor de inwoners van onze gemeente, als ook voor de gemeentelijke organi- satie. Het is voor veel mensen moeilijker een passende woning te vinden, vooral voor starters op de woningmarkt en voor ouderen. Aan de woonagenda ligt een gedegen woningmarktonderzoek ten grondslag, dat in de periode april tot oktober /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/one.oldstyle is uitgevoerd door KAW, in opdracht van de gemeente Steen- wijkerland, Wetland Wonen, Woonconcept en Omnia Wonen. Het Woningmarktonderzoek Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/one.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/three.oldstyle/one.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/four.oldstyle/one.oldstyle dient, met bijbehorende kernatlas, als onderlegger van de woonagenda. In de Woonagenda Steenwijkerland staat waar we, voor wat betreft wonen, als gemeente in de periode /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/two.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/six.oldstyle op in willen zetten. We willen voorzien in de woonbehoefte van de inwoners van Steenwijkerland met een passende woning voor iedereen. Daarnaast willen we een aantrekkelijk woonklimaat behouden en versterken en inzetten op sterke kernen en een vitaal buitengebied. Een belangrijke ambitie in de woonagenda is om de woningbouw te versnellen.

De woonagenda is de basis voor de prestatieafspraken met de woningcorporaties en huurdersorganisaties en is input voor de gemeentelijke omgevingsvisie en het omge- vingsplan. De Nota Grondbeleid kent een sterke samenhang met de woonagenda en wordt ingezet ter ondersteuning van de realisatie van volkshuisvestelijke doelstellingen, zoals geformuleerd in de Woonagenda. Prestatieafspraken Steenwijkerland In de prestatieafspraken Steenwijkerland /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/three.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/seven.oldstyle zijn de afspraken vastgelegd tussen de gemeente enerzijds en corporatie en huurdersorganisaties anderzijds, ten aanzien van wonen en het aanbod van sociale huurwoningen. Huisvestingsopgave Wonen en Zorg In /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle//two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/five.oldstyle laten we een strategische woonvisie voor de gemeente Steenwijkerland opstellen. Hiervoor is het nodig de regionale woonzorgvisie West-Overijssel /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle-/two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/six.oldstyle en het Afsprakenkader Ouderenhuisvesting West-Overijssel te vertalen naar het lokale niveau van Steenwijkerland. In de woonzorgvisie wordt beschreven hoe de gemeente en de samen- werkingspartners de toekomst zien voor kwetsbare doelgroepen op het gebied van wonen en zorg.

Er worden ambities en keuzes vastgelegd voor deze doelgroepen gebaseerd op een concrete analyse. De strategische woonzorgvisie is de basis voor een toekomstbestendig uitvoeringsprogramma en o.a. prestatieafspraken. De strategische woonzorgvisie geeft ook richting voor de samenwerking en de benodigde organisatie. De strategische woonvisie wordt opgesteld in nauwe samenwerking met onder andere woningcorporaties, zorgaanbie- ders en zorgkantoor, maatschappelijke organisaties en inwonersorganisaties. Omgevingsvisie Steenwijkerland De Omgevingsvisie is het strategisch kader voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeen- te. De Omgevingsvisie is het document waarin de gemeente, in het kader van de Omgevings- wet, haar visie beschrijft. De Omgevingsvisie vervangt de in /two.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle/nine.oldstyle vastgestelde Toekomstvisie Steenwijkerland. De Omgevingsvisie is een “paraplu” of “kapstok” voor beleidsdocumenten, programma’s en projecten in het ruimtelijk domein. Er worden /four.oldstyle thema’s behandeld die elk haar eigen ambities kennen: /one.oldstyle Landelijk gebied: Authentiek in het hier en nu; /two.oldstyle Elke kern een eigen karakter; /three.oldstyle Steenwijk: streekcentrum en herkenbare vestingstad; /four.oldstyle Duurzaamheid.

/one.oldstyle/four.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /two.oldstyle | Grondbeleid /two.oldstyle./one.oldstyle | Historie en vormen grondbeleid Wie de grond in eigendom had bepaalde in beginsel de koers van een gebiedsontwikkeling. Gemeenten hadden via de bestemmingsplannen ook (publiekrechtelijk) al een duidelijke rol daarin. Echter, door het bezit van de grond kon de gemeente de ontwikkeling nog meer bepalen en ook de winst van de ontwikkeling naar zich toe trekken. Tot eind jaren tachtig van de vorige eeuw was de positie van de gemeente bij locatieontwikkeling dominant. Er was toen vooral sprake van actief grondbeleid (traditioneel model). Private ontwikkelaars hebben zich in de laatste decennia ook op de grondmarkt begeven. Gemeenten en private ontwikkelaar waren daardoor genoodzaakt samen te werken. Als gevolg van de invoering van de Grondexploitatiewet in /two.oldstyle/zero.oldstyle/zero.oldstyle/eight.oldstyle en de (vastgoed)crisis werd de samenwerking opnieuw geordend. De rol van de gemeente is steeds meer faciliterend geworden. De verwachting is dat door de invoering van de Omgevingswet de faciliterende rol verder zal toenemen. Door de Omgevingswet komt er meer nadruk te liggen op parti- cipatie en samenwerking en de benadering vanuit de initiatiefnemer.

Maar omdat de markt het bij gebiedsontwikkeling op bepaalde vlakken soms laat afweten is er momenteel zeker ook behoefte aan een overheid die meer de regie neemt bij gebieds- ontwikkeling en daardoor ook een meer actievere rol op zich neemt. /two.oldstyle./two.oldstyle | Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid verwerft de gemeente zelf de in exploitatie te brengen gronden. De gemeente voert zelf de grondexploitatie en regie, en maakt het plangebied bouw- en woon- rijp. De gemeente verhaalt de kosten van het in exploitatie nemen van dat plan via de uitgifte van bouwkavels. De gemeente draagt dan volledig het risico, maar bepaalt ook zelf de uitgifteprijzen, de fasering van de werkzaamheden en het moment van uitgifte. Risicofactoren waaraan onder andere gedacht moet worden zijn de verwervingskosten, rente, (bodem) sanering en het afzetrisico. Van actief grondbeleid is op dit moment sprake bij onder andere de woningbouwplannen Noordermaten /four.oldstyle te Blokzijl, Van den Kornputkwartier Steenwijk, en de bedrijventerreinen Boterberg Oldemarkt, De Weg van Rollecate (De Weijert) (de voormalige Siebrand-locatie) en (de uitbreiding van) Schaarkampen te Vollenhove.

/one.oldstyle/five.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle /two.oldstyle./three.oldstyle | Faciliterend grondbeleid Sinds eind jaren tachtig zijn ook veel gronden verworven door particuliere projectontwikke- laars. De vastgoedmarkt was een aantrekkelijke markt geworden waar veel winst kon worden gemaakt. Hierdoor werd de positie van de gemeente minder dominant en moest er worden samengewerkt. Het voordeel was dat de gemeente ook niet meer het volledige risico droeg voor de ontwikkeling. Het werd ook aantrekkelijk om verouderde woon- en werklocaties te herontwikkelen. De private marktpartij ontfermde zich over de locatie en de gemeente pakte de openbare ruimte aan. De gemeente regelde de faciliteiten en kreeg er een beter functio- nerend gebied voor terug. Op basis van de hiervoor beschreven ontwikkelingen heeft de gemeente een steeds meer faciliterende rol gekregen. Daarbij speelt ook de toenemende betrokkenheid van de eind- gebruiker in de gebiedsontwikkeling. Er vindt een overgang plaats waarbij de markt wijzigt van aanbodgericht naar vraaggericht. Onder andere als gevolg van de economische crisis is er meer behoefte aan /f_l exibiliteit van plannen (bijv.

op het gebied van fasering en het bouw- programma) en speelt de beheersing van de (/f_i nanciële) risico’s een omvangrijkere rol. Uit de Omgevingswet blijkt dat er meer ruimte geboden wordt voor een vraaggerichte en /f_l exibele aanpak van het grondbeleid, voor uitnodigingsplanologie en faciliterend grondbeleid. Bij faciliterend grondbeleid (ook wel passief grondbeleid genoemd) bezit de particuliere ontwikkelaar(exploitant) de grond en neemt hij de exploitatie van die grond voor zijn rekening en risico. De rol van de gemeente is met name faciliterend. De rol van de gemeente is beperkt tot het opstellen en toetsen van het omgevingsplan, toetsen aan gemeentelijke beleidskaders, kostenverhaal en het beheer van de openbare ruimte, nadat deze door ont- wikkelaar is gerealiseerd en in eigendom aan de gemeente is overgedragen. Faciliterend grondbeleid kan nog onderverdeeld worden in pro-actief faciliterend en passief faciliterend grondbeleid. Het grote verschil is dat bij pro-actief grondbeleid de gemeente meedenkt met de marktpartijen die de grondeigendom hebben, indien nodig marktpartijen stimuleert, en met elkaar in contact brengt om een ruimtelijke ontwikkeling van de grond te krijgen. Bij passief faciliterend grondbeleid neemt de gemeente geen initiatief en faciliteert slechts door te toetsen aan de publiekrechtelijke kaders. De afweging tussen pro-actief en passief wordt o.a.

bepaald door de bestuurlijke ambities en opgaven en prioritering van de ontwikkeling. Van faciliterend grondbeleid is onder andere sprake bij de realisatie van woningen en het bedrijventerrein in het plangebied Eeserwold. /two.oldstyle./four.oldstyle | Situationeel grondbeleid Hoewel de Omgevingswet vooral de mogelijkheden voor faciliterend grondbeleid versterkt en enkele (beoogde) woningbouwlocaties door ontwikkelaars ontwikkeld gaan worden in Steenwijkerland, is het vaak in de praktijk ook gewenst dat de gemeente actief grondbeleid toepast. Daarom past de gemeente situationeel grondbeleid toe, zodat de gemeente de vrijheid heeft om per situatie het grondbeleid toe te passen dat het meest geschikt is voor de beoogde situatie. /two.oldstyle./five.oldstyle | Schematisch overzicht grondbeleid en de rol en positie van de gemeente Actief grondbeleid Samenwerking Faciliterend grondbeleid Regie volledig beperkt beperkt Ondernemersrisico veel gedeeld nee Kostenverhaal ja ja ja Baatafroming (winst) ja gedeeld nee De komende jaren voert de gemeente Steenwijkerland situationeel grondbeleid zodat de gemeente de vrijheid heeft om per situatie het grondbeleid (actief dan wel faciliterend) toe te passen dat het meest geschikt is voor de beoogde situatie rekening houden met o.a. volkshuisvestings- en/of economische redenen.

ACTIEF FACILITEREND /one.oldstyle/six.oldstyle Gemeente Steenwijkerland /three.oldstyle | Samenwerkingsvormen /one.oldstyle/seven.oldstyle Nota Grondbeleid /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/four.oldstyle - /two.oldstyle/zero.oldstyle/two.oldstyle/eight.oldstyle In de praktijk hebben gemeenten en ontwikkelaars intensief naar tussenvor- men tussen actief en faciliterend grondbeleid gezocht om samen te werken. Dit wordt publiek-private samenwerking (PPS) genoemd. Publiek-private samenwerking is gebaseerd op het privaatrecht. PPS kan plaatsvinden op basis van een overeenkomst over grondexploitatie zoals meestal gebeurt (bijv. een bouwclaimovereenkomst of een samenwerkingsovereenkomst), maar ook in de vorm van een rechtspersoon of een samenwerkingsverband, zoals de V.O.F. /three.oldstyle./one.oldstyle | Samenwerkingsmodellen Hierna volgt, in volgorde van intensiteit, een korte omschrijving van enkele vormen van samenwerking die de gemeente kan aangaan. Bouwclaimmodel Bij het bouwclaimmodel draagt een private partij de door hem verworven gronden tegen een vaste prijs over aan de gemeente in ruil voor een toekomstig recht voor de afname van een bepaald aantal bouwrijpe kavels (=bouwclaim). De private partij heeft de gronden verworven met als doel het verwerven van bouwvolume.

Aangezien de gemeente bij het bouwclaimmodel de grondexploitatie voert, komt het model in grote lijnen overeen met dat van de gemeentelijke grondexploitatie (actief grondbeleid). Via de uitgifteprijs van de bouwkavels vindt kostenverhaal plaats. Doordat door de gemeente een afnameplicht van de bouwkavels en/of het betalen van rentevergoedingen wordt bedongen, worden de grondex- ploitatierisico’s verlegd naar de ontwikkelaar. De ‘bouwclaim’ kan, zelfs na een betrekkelijk lange periode, door de gemeente worden ingelost door grondverkoop aan de private partij van (bouwrijpe) gronden die in een ander gebied zijn gelegen dan de gronden die de private partij aan de gemeente heeft verkocht. Er is onder andere een bouwclaimovereenkomst gesloten bij het plan Van den Kornputkwartier. Samenwerkingsmodel Dit is de meest zuivere vorm van publiek-private samenwerking. De inbreng, de zeggen- schap en de risico’s worden onder de partijen verdeeld. De samenwerking tussen de gemeen- te en de marktpartij(en) wordt vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst (onder welke benaming ook). In de samenwerkingsovereenkomst worden zaken geregeld zoals de rechts- vorm, de projectorganisatie, de taken en verantwoordelijkheden van de partijen, de planning en fasering, de inbreng van de gronden en de nadere contractvorming, zoals grondverkoop- en realisatieovereenkomsten.

Het is ook mogelijk dat de gemeente en de marktpartijen een gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij (GEM) oprichten (ook wel ‘joint venture’ genoemd). Dit wordt meestal gedaan in de vorm van een CV-BV (een commanditaire ven- nootschap waarbij de beherend vennoot een rechtspersoon (B.V.) is). In de gemeente Steen- wijkerland zijn of worden samenwerkingsovereenkomsten gesloten voor onder andere de Dorpsuitbreiding Scheerwolde, Steenwijk West, Tuk Bergstein, en Gedempte Steenwijkerdiep. De samenwerking in de vorm van een gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij (GEM) en V.O.F. komt niet voor in de gemeente. Het aangaan van een samenwerkingsverband zoals de V.O.F. is niet gewenst, onder meer in verband met de hoofdelijke aansprakelijkheid van de vennoten voor de schulden van de ander. Concessiemodel De particuliere exploitant krijgt hier de beschikking over gemeentegronden (meestal na selectie of aanbesteding) binnen de ontwikkellocatie. Dit model kan de voorkeur hebben als de ontwikkelaar het overgrote deel van de gronden al in bezit heeft. De gemeente heeft een beperkte rol. De gemeente stelt vooraf de randvoorwaarden vast, zoals een stedenbouw- kundig programma van eisen en kwaliteitsnormen.

Binnen deze randvoorwaarden is de particuliere exploitant volledig verantwoordelijk voor de gehele planontwikkeling (grond- en opstalexploitatie) bestaande uit onder meer de verwerving(=aankoop) van de gronden van de gemeente, het bouw en woonrijpmaken van het gebied, de realisering van het bouw- programma, de overdracht van de openbare ruimte en het dragen van de risico’s. Op dit moment heeft de gemeente geen concessieovereenkomst gesloten. De ontwikkeling van recreatiepark Waterstaete in Ossenzijl, bedrijventerrein de Schans in Kuinre en de voormalige schoollocatie in Steenwijkerwold benaderen het concessiemodel het meest. Private grondexploitatie (faciliterend grondbeleid) Hierbij is het minst sprake van publiek-private samenwerking. Zoals vermeld is de rol van de gemeente faciliterend en met name beperkt tot het opstellen en toetsen van het omgevings- plan, terwijl de particuliere ontwikkelaar/grondeigenaar de grondexploitatie van zijn grond voor zijn rekening en risico neemt. De gemeente en de particuliere grondeigenaar sluiten bij voorkeur een anterieure overeenkomst met betrekking tot het in exploitatie brengen van particuliere gronden door de particuliere grondexploitant/eigenaar.

Hierin wordt onder meer geregeld dat de gemeente zich inspant de benodigde planologische maatregel te bewerkstel- ligen, de exploitant een exploitatiebijdrage betaalt in het kader van kostenverhaal en er locatie- eisen worden gesteld. Als er geen anterieure overeenkomst gesloten is op het moment van vaststellen van het omgevingsplan (was: bestemmingsplan), dan moet publiekrechtelijk kostenverhaal plaatsvinden via het omgevingsplan en/of de omgevingsvergunning en de /one.oldstyle/eight.oldstyle Gemeente Steenwijkerland beschikking bestuurlijke geldschuld (zie: /four.oldstyle./two.oldstyle./two.oldstyle Publiekrechtelijk spoor kostenverhaal). Er zijn anterieure overeenkomsten gesloten voor onder andere de realisatie van /one.oldstyle/nine.oldstyle/two.oldstyle woningen en het bedrijventerrein in het plangebied Eeserwold. /three.oldstyle./two.oldstyle | Uitgangspunten gemeentelijke praktijk Het opzetten van een samenwerkingsvorm is voor ieder project maatwerk, waarbij ook een mengvorm van bovenstaande vormen van samenwerking kan worden overeengekomen. Factoren die van belang zijn bij de keuze van een samenwerkingsvorm zijn onder andere de grondposities van partijen, het doel van de ontwikkeling, ambities van partijen, de kennis en de capaciteit van partijen en de mate van rendement en risico’s die de partijen op zich willen nemen.

Bij de contractvorming wordt rekening gehouden met de staatssteun- en de aanbestedingsregelgeving. Op grond van artikel /one.oldstyle/six.oldstyle/zero.oldstyle lid e van de Gemeentewet is het college bevoegd tot het besluiten over en het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen, zoals het sluiten van over- eenkomsten. Gelet op het ingrijpende karakter is het besluit om (anterieure) overeenkom- sten aan te gaan over kostenverhaal of publiek-private samenwerking een bevoegdheid van het college en niet gemandateerd aan ambtenaren. De bevoegdheid om te besluiten om een overeenkomst aan te gaan om uitsluitend nadeelcompensatie te verhalen als gevolg van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning zoals omschreven in artikel /one.oldstyle/five.oldstyle./one.oldstyle Omgevingswet (was: planschade) is wel gemandateerd. Voorafgaand aan de publiek-private samenwerking wordt er soms een intentieovereenkomst gesloten op basis waarvan de partijen onderzoeken of en op welke wijze een beoogde gebiedsontwikkeling haalbaar is. Factoren waarnaar gekeken wordt zijn van juridische, planologische en /f_i nancieel-economische aard. Een intentieovereenkomst is geen juridisch instrument waarmee het kostenverhaal geregeld wordt.

Bij plannen waarbij ook ontwikkelende marktpartijen betrokken zijn wordt per concreet geval bekeken wat de meest passende samenwerkingsvorm is, waarbij de voorkeur uitgaat naar het bouwclaimmodel, vervolgens naar een samenwerkings- model en tenslotte naar het concessiemodel. Stroomschema samenwerkingsmodel Het stroomschema is een versimpeling van de werkelijkheid. Het stroomschema is bedoeld om een inzicht te geven in de keuzes die gemaakt worden. Een nadere toelichting is te vin- den in de tekst. De voornaamste criteria voor het bepalen van het model zijn de grondpositie en de ge- wenste risicoverdeling. De volgende afwegingen houden hiermee verband: democratische besluitvorming, gewenste regie van de gemeente, (bestuurlijke) ambities, functiescheiding publieke en private rol en waarborgen publiek belang.