6.2a Bestemmingsplan Giethoorn - Uitbreiding Hotel de Harmonie 30 juni 2017 Ontwerp 30-06-2017.pdf

content 0.0 mw NOx 2.5 kg/y NH3 < 1 kg/y Type Vehicle Number of vehicles (/day) Substance Emission Standard Light Traffic 6.5 NOx NH3 < 1 kg/y < 1 kg/y Standard Heavy Freight 1.0 NOx NH3 2.0 kg/y < 1 kg/y Name Blokzijlseweg Location (X,Y) 201138, 531690 Height 2.5 m Heat content 0.0 mw NOx 8.7 kg/y NH3 < 1 kg/y Type Vehicle Number of vehicles (/day) Substance Emission Standard Light Traffic 13.0 NOx NH3 2.9 kg/y < 1 kg/y Standard Heavy Freight 1.2 NOx NH3 5.8 kg/y < 1 kg/y z3xc3kb300 (24 March 2015) page 6/18 Description Stikstofdepositieberekeningen z3xc3kb300 (24 March 2015) page 7/18 Deposition Area EU Directives Highest background deposition (mol/ha/y) Highest project contribution (mol/ha/y) Exceedance critical load De Wieden Habitat directive/Bird directive 2,234.7 0.091 Drents-Friese Wold & Leggelderveld Habitat directive/Bird directive 2,162.0 0.002 Dwingelderveld Habitat directive/Bird directive 2,209.8 0.001 Holtingerveld Habitat directive 2,324.8 0.003 Olde Maten & Veerslootslanden Habitat directive 1,650.2 0.002 Rijntakken Habitat directive/Bird directive 2,225.5 0.000 Rottige Meenthe & Brandemeer Habitat directive 1,770.7 0.001 Uiterwaarden Zwarte Water en Vecht Habitat directive/Bird directive 2,206.9 0.001 Weerribben Habitat directive/Bird directive 2,009.6 0.002 Zwarte Meer Habitat directive/Bird directive 1,493.1 0.001 z3xc3kb300 (24 March 2015) page 8/18

Maximum calculation distance 15.0km Threshold - Calculation year 2015 Deposition 0 15 1 20 2 30 3 50 5 75 7 100 10 150 Highest project contribution (mol/ha/y) Highest total deposition where critical load is exceeded (mol/ha/y) Highest percentage exceeded per area z3xc3kb300 (24 March 2015) page 9/18 Deposition Habitat De Wieden Habitats above critical load CL Surface (ha) Deposition by project (mol/y) Maximum deposition (mol/ha/y) Average deposition (mol/ha/y) H3140l v Kranswierwateren, in laagveengebieden 2,143 12.0 0.033 0.014 0.003 H3150b az Meren met krabbenscheer en fonteinkruiden, buiten afgesloten zeearmen 2,143 217.0 0.629 0.091 0.003 H4010 B Vochtige heiden (laagveengebied) 786 13.2 0.031 0.008 0.002 H6410 Blauwgraslanden 1,071 6.5 0.022 0.008 0.003 H7140A Overgangs- en trilvenen (trilvenen) 1,214 32.4 0.172 0.090 0.005 H7140B Overgangs- en trilvenen (veenmosrietlanden) 714 465.3 1.588 0.091 0.003 H7210 Galigaanmoerassen 1,571 0.5 0.001 0.003 0.002 H91D0 Hoogveenbossen 1,786 225.3 1.171 0.076 0.005 H9999: 35 Habitattype onbekend/onzeker KDW op basis meest kritische aangewezen type (H3140) 571 46.7 0.099 0.062 0.002 ZGH31 40lv Kranswierwateren, in laagveengebieden 2,143 39.1 0.309 0.067 0.008 ZGH315 0baz Meren met krabbenscheer en fonteinkruiden, buiten afgesloten zeearmen 2,143 1.9 0.003 0.002 0.001 ZGH71 40B Overgangs- en trilvenen (veenmosrietlanden) 714 5.5 0.012

0.002 0.002 ZGH91 D0 Hoogveenbossen 1,786 22.2 0.126 0.037 0.006 z3xc3kb300 (24 March 2015) page 10/18 Drents-Friese Wold & Leggelderveld Habitats above critical load CL Surface (ha) Deposition by project (mol/y) Maximum deposition (mol/ha/y) Average deposition (mol/ha/y) H2310 Stuifzandheiden met struikhei 1,071 16.1 0.016 0.002 0.001 H2320 Binnenlandse kraaiheibegroeiingen 1,071 23.0 0.026 0.002 0.001 H3130 Zwakgebufferde vennen 571 3.1 0.003 0.001 0.001 H3160 Zure vennen 714 32.4 0.031 0.002 0.001 H4010 A Vochtige heiden (hogere zandgronden) 1,214 59.9 0.052 0.002 0.001 H4030 Droge heiden 1,071 149.7 0.131 0.002 0.001 H6230 vka Heischrale graslanden, vochtig kalkarm 714 14.5 0.012 0.001 0.001 H7110B Actieve hoogvenen (heideveentjes) 786 14.7 0.018 0.002 0.001 H7150 Pioniervegetaties met snavelbiezen 1,429 21.6 0.018 0.002 0.001 H9190 Oude eikenbossen 1,071 24.0 0.034 0.002 0.001 z3xc3kb300 (24 March 2015) page 11/18 Dwingelderveld Habitats above critical load CL Surface (ha) Deposition by project (mol/y) Maximum deposition (mol/ha/y) Average deposition (mol/ha/y) H2320 Binnenlandse kraaiheibegroeiingen 1,071 244.0 0.153 0.001 0.001 H2330 Zandverstuivingen 714 0.5 0.001 0.001 0.001 H3130 Zwakgebufferde vennen 571 0.4 0.000 0.001 0.001 H3160 Zure vennen 714 41.8 0.025 0.001 0.001 H4010 A Vochtige heiden (hogere zandgronden) 1,214 278.9 0.175 0.001 0.001 H4030 Droge heiden

1,071 205.7 0.130 0.001 0.001 H5130 Jeneverbesstruwelen 1,071 0.2 0.000 0.001 0.001 H6230 vka Heischrale graslanden, vochtig kalkarm 714 37.3 0.023 0.001 0.001 H7110B Actieve hoogvenen (heideveentjes) 786 9.2 0.008 0.001 0.001 H7150 Pioniervegetaties met snavelbiezen 1,429 80.1 0.050 0.001 0.001 H9190 Oude eikenbossen 1,071 3.7 0.003 0.001 0.001 H9999: 30 Habitattype onbekend/onzeker KDW op basis meest kritische aangewezen type (H7120) 500 12.8 0.010 0.001 0.001 ZGH23 30 Zandverstuivingen 714 0.2 0.000 0.001 0.001 ZGH62 30dka Heischrale graslanden, droog kalkarm 857 0.4 0.000 0.001 0.001 ZGH62 30vka Heischrale graslanden, vochtig kalkarm 714 0.7 0.000 0.001 0.001 Habitats below critical load CL Surface (ha) Deposition by project (mol/y) Maximum deposition (mol/ha/y) Average deposition (mol/ha/y) ZGH715 0 Pioniervegetaties met snavelbiezen 1,429 1.1 0.001 0.001 0.001 z3xc3kb300 (24 March 2015) page 12/18 Holtingerveld Habitats above critical load CL Surface (ha) Deposition by project (mol/y) Maximum deposition (mol/ha/y) Average deposition (mol/ha/y) H2310 Stuifzandheiden met struikhei 1,071 33.5 0.068 0.003 0.002 H2320 Binnenlandse kraaiheibegroeiingen 1,071 18.6 0.030 0.002 0.002 H2330 Zandverstuivingen 714 11.8 0.025 0.003 0.002 H3130 Zwakgebufferde vennen 571 0.8 0.001 0.002 0.001 H3160 Zure vennen 714 18.0 0.030 0.002 0.002 H4010 A Vochtige heiden (hogere zandgronden)

1,214 79.0 0.142 0.003 0.002 H4030 Droge heiden 1,071 200.4 0.368 0.003 0.002 H6230 vka Heischrale graslanden, vochtig kalkarm 714 24.4 0.049 0.003 0.002 H7110B Actieve hoogvenen (heideveentjes) 786 0.0 0.000 0.002 0.002 H7150 Pioniervegetaties met snavelbiezen 1,429 2.8 0.004 0.002 0.001 H9190 Oude eikenbossen 1,071 24.8 0.040 0.003 0.002 H91D0 Hoogveenbossen 1,786 1.4 0.003 0.003 0.002 ZGH23 20 Binnenlandse kraaiheibegroeiingen 1,071 0.8 0.001 0.002 0.002 ZGH62 30vka Heischrale graslanden, vochtig kalkarm 714 0.3 0.001 0.003 0.002 ZGH711 0B Actieve hoogvenen (heideveentjes) 786 0.4 0.001 0.002 0.002 z3xc3kb300 (24 March 2015) page 13/18 Olde Maten & Veerslootslanden Habitats above critical load CL Surface (ha) Deposition by project (mol/y) Maximum deposition (mol/ha/y) Average deposition (mol/ha/y) H6410 Blauwgraslanden 1,071 7.8 0.005 0.001 0.001 H7140A Overgangs- en trilvenen (trilvenen) 1,214 0.2 0.000 0.001 0.001 H7140B Overgangs- en trilvenen (veenmosrietlanden) 714 3.7 0.003 0.002 0.001 H9999: 37 Habitattype onbekend/onzeker KDW op basis meest kritische aangewezen type (H7140B) 714 0.1 0.000 0.001 0.001 Rijntakken Habitats above critical load CL Surface (ha) Deposition by project (mol/y) Maximum deposition (mol/ha/y) Average deposition (mol/ha/y) H6120 Stroomdalgraslanden 1,286 0.1 0.000 0.000 0.000 H91F0 Droge hardhoutooibossen 2,071 7.5 0.002 0.000 0.000 Habitats

below critical load CL Surface (ha) Deposition by project (mol/y) Maximum deposition (mol/ha/y) Average deposition (mol/ha/y) H91E0 A Vochtige alluviale bossen (zachthoutooibossen) 2,429 0.3 0.000 0.000 0.000 z3xc3kb300 (24 March 2015) page 14/18 Rottige Meenthe & Brandemeer Habitats above critical load CL Surface (ha) Deposition by project (mol/y) Maximum deposition (mol/ha/y) Average deposition (mol/ha/y) H3150b az Meren met krabbenscheer en fonteinkruiden, buiten afgesloten zeearmen 2,143 10.1 0.004 0.001 0.000 H4010 B Vochtige heiden (laagveengebied) 786 0.6 0.000 0.001 0.001 H6410 Blauwgraslanden 1,071 3.2 0.002 0.001 0.001 H7140A Overgangs- en trilvenen (trilvenen) 1,214 1.7 0.001 0.001 0.001 H7140B Overgangs- en trilvenen (veenmosrietlanden) 714 166.6 0.085 0.001 0.001 H7210 Galigaanmoerassen 1,571 0.6 0.000 0.001 0.001 H91D0 Hoogveenbossen 1,786 35.3 0.017 0.001 0.000 ZGH315 0baz Meren met krabbenscheer en fonteinkruiden, buiten afgesloten zeearmen 2,143 65.1 0.031 0.001 0.000 Uiterwaarden Zwarte Water en Vecht Habitats above critical load CL Surface (ha) Deposition by project (mol/y) Maximum deposition (mol/ha/y) Average deposition (mol/ha/y) H6120 Stroomdalgraslanden 1,286 2.1 0.000 0.000 0.000 H6410 Blauwgraslanden 1,071 0.3 0.000 0.001 0.001 H6510 A Glanshaver- en vossenstaarthooilanden (glanshaver) 1,429 0.3 0.000 0.000 0.000 H6510 B Glanshaver- en

vossenstaarthooilanden (grote vossenstaart) 1,571 167.5 0.058 0.001 0.000 H91F0 Droge hardhoutooibossen 2,071 0.6 0.000 0.000 0.000 Habitats below critical load CL Surface (ha) Deposition by project (mol/y) Maximum deposition (mol/ha/y) Average deposition (mol/ha/y) H3150b az Meren met krabbenscheer en fonteinkruiden, buiten afgesloten zeearmen 2,143 0.2 0.000 0.000 0.000 z3xc3kb300 (24 March 2015) page 15/18 Weerribben Habitats above critical load CL Surface (ha) Deposition by project (mol/y) Maximum deposition (mol/ha/y) Average deposition (mol/ha/y) H3140l v Kranswierwateren, in laagveengebieden 2,143 9.9 0.010 0.002 0.001 H3150b az Meren met krabbenscheer en fonteinkruiden, buiten afgesloten zeearmen 2,143 258.3 0.250 0.002 0.001 H4010 B Vochtige heiden (laagveengebied) 786 323.8 0.298 0.002 0.001 H6410 Blauwgraslanden 1,071 33.4 0.032 0.002 0.001 H7140A Overgangs- en trilvenen (trilvenen) 1,214 112.6 0.109 0.002 0.001 H7140B Overgangs- en trilvenen (veenmosrietlanden) 714 624.5 0.569 0.002 0.001 H7210 Galigaanmoerassen 1,571 134.7 0.118 0.002 0.001 H91D0 Hoogveenbossen 1,786 632.3 0.783 0.002 0.001 H9999: 34 Habitattype onbekend/onzeker KDW op basis meest kritische aangewezen type (H3140) 571 0.1 0.000 0.001 0.001 ZGH31 40lv Kranswierwateren, in laagveengebieden 2,143 122.2 0.122 0.002 0.001 ZGH315 0baz Meren met krabbenscheer en fonteinkruiden, buiten afgesloten zeearmen

2,143 45.3 0.050 0.002 0.001 ZGH40 10B Vochtige heiden (laagveengebied) 786 0.0 0.000 0.001 0.001 ZGH71 40A Overgangs- en trilvenen (trilvenen) 1,214 2.5 0.005 0.002 0.002 ZGH71 40B Overgangs- en trilvenen (veenmosrietlanden) 714 26.9 0.037 0.002 0.001 ZGH91 D0 Hoogveenbossen 1,786 105.5 0.138 0.002 0.001 z3xc3kb300 (24 March 2015) page 16/18 Zwarte Meer None of the critical loads of the habitat types in this area is exceeded by this project Habitats below critical load CL Surface (ha) Deposition by project (mol/y) Maximum deposition (mol/ha/y) Average deposition (mol/ha/y) H6510 B Glanshaver- en vossenstaarthooilanden (grote vossenstaart) 1,571 11.2 0.009 0.001 0.001 H9999: 74 Habitattype onbekend/onzeker KDW op basis meest kritische aangewezen type (H6510B) 1,571 192.7 0.072 0.001 0.000 z3xc3kb300 (24 March 2015) page 17/18 Disclaimer Although the calculation is made with the utmost care, no responsibility will be taken with respect to the decisions taken based on the results of the calculation. The information provided can be used to substantiate a permit request. AERIUS accepts no responsibility for the content of information provided by third parties. The above data and corresponding results are valid till a new version of AERIUS is available. AERIUS is a registered trademark in the Benelux. All rights not expressly granted herein are reserved.

References for calculations This calculation is based on: AERIUS version BETA11_20150316_3565c79a38 Database version BETA11_20150302_c11fb0962e More information about the used data on www.aerius.nl/methodiek z3xc3kb300 (24 March 2015) page 18/18 BIJLAGE 5

Hotel de Harmonie, Giethoorn Onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking © Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd. RBOI - Rotterdam bv Delftseplein 27b Postbus 150 3000 AD Rotterdam telefoon (010) 201 85 55 E-mail: info@rboi.nl gecertificeerd door Lloyd’s conform ISO 9001: 2008 aangesloten bij: Delftseplein 27b postbus 150 3000 AD Rotterdam T: 010-20 18 555 E-mail: info@rho.nl Gemeente Steenwijkerland Uitbreiding hotel De Harmonie, Giethoorn onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking Identificatie planstatus projectnummer: datum: 4101114.20170141 29 juni 2017 projectleider: opdrachtgever: Thomas de Jong Team 2 Studio voor de bouwkunst B.V auteur(s): Joost Jansen Rho adviseurs voor leefruimte 4101114.20170141 Inhoud 1. Inleiding 3 1.1. Aanleiding 3 1.2. Waarom toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking 4 1.3. Conclusie 6 2. Behoefte 7 2.1. Relevante regio 7 2.2. Aanbod 7 2.3. Trends en ontwikkelingen 12 2.4. Marktruimteberekening 15 3.

Locatiekeuze 19 Inleiding 3 Rho adviseurs voor leefruimte 4101114.20170141 vestiging Rotterdam 1. Inleiding 1.1. Aanleiding De eigenaren van Hotel restaurant De Harmonie aan de Beulakerweg 55 in Giethoorn willen uitbreiden. Dit is noodzakelijk omdat: - de bezetting in het toeristische seizoen al jaren bijna 100% is en hierdoor niet aan de vraag kan worden voldaan; - er vanuit touringcaroperators behoefte is aan hotels met voldoende capaciteit voor een volledig bezette touringcar, zodat overnachting op één locatie kan worden aangeboden (minimaal 30 kamers); - er behoefte is aan overnachtingsmogelijkheden in combinatie met feesten en partijen. - de vraag naar hotelkamers in toeristische gebieden toeneemt. - Giethoorn een van de belangrijkste internationale toeristische bestemmingen in Nederland is. Meer dan de helft van de gasten komt uit het buitenland en vooral de Aziatische markt (en daarbinnen de Chinese markt) groeit. De ontwikkeling betreft het uitbreiden van het hotel. Hierbij wordt het stuk grasland met een agrarische bestemming ten noorden van de huidige bebouwing ontwikkeld ten behoeve van het hotel. Het plan gaat uit van de realisatie van een vrijstaand gebouw dat middels een corridor wordt aangesloten op het bestaande hotel. Hierin worden maximaal 27 hotelkamers ondergebracht , waarm ee het totale aantal hotelkamers op 43 komt. Figuur 1.1. Globale ligging plangebied

4 Inleiding 4101114.20170141 Rho adviseurs voor leefruimte Figuur 1.2. Terreininrichting 1.2. Waarom toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder wijzigt per 1 juli 2017. Vanaf dat moment moet voor binnenstedelijke projecten de behoefte in de relevante regio worden beschreven. Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelij k gebied moet worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Bestaand stedelijk gebied In de algemene bepalingen van het besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrast ructuur”. Onder bestaand stedelijk gebied wordt verstaan:

Inleiding 5 Rho adviseurs voor leefruimte 4101114.20170141 vestiging Rotterdam Provinciale uitwerking Met de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik geeft Overijssel een nadere invulling van de Ladder voor duurzame verstedelijking zoals door het Rijk is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening. Op grond van de principes voor zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik moet voor elke claim die gelegd wordt op de Groene Omgeving nagegaan worden of daarvoor niet het bestaand bebouwd gebied c.q. bestaande erven en bebouwing in de Groene Omgeving benut kan worden. In de verordening (artikel 2.1.1 onder h) wordt bestaand bebouwd gebied in de eerste plaats gedefinieerd als de gronden die op grond van geldende bestemmingsplannen benut kunnen worden voor stedelijke functies. Daarnaast wordt daartoe gerekend die gebieden die in een vooro ntwerp- bestemmingsplan bestemd worden voor stedelijke functies voor zover daarover schriftelijk een positief advies is uitgebracht door de provinciale diensten. De provincie Overijssel kiest voor een verbale aanduiding van het bestaand bebouwd gebied en geeft die niet zelf op kaart aan.

Daarmee wordt ruimte geboden voor lokaal maatwerk en wordt voorkomen dat de provinciale verbeelding slechts een momentopname laat zien die geen recht doet aan wijzigingen die voortdurend optreden in de begrenzing van het bestaand bebouwd gebied. Figuur 1.3. Uitsnede kaart ‘Gebiedskenmerken stedelijke laag’ (provinciale omgevingsverordening) Uit figuur 1.3. kan worden geconcludeerd dat het bestaande hotel en pareerterrein onderdeel uitmaakt van het bestaand stedelijk gebied van Giethoorn. De uitbreiding ligt net buiten bestaand stedelijk gebied.

6 Inleiding 4101114.20170141 Rho adviseurs voor leefruimte Stedelijke ontwikkeling Omdat het uitbreiden van een hotel wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling, zal (op grond van de ladder voor duurzame verstedelijking) de behoefte moeten worden beschreven en moeten worden aangetoond dat de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden. Deze notitie gaat in op de behoefte aan hotelkamers in de relevante regio (in dit geval de gemeente Steenwijkerland) en de locatiekeuze. 1.3. Conclusie Uit het onderzoek in hoofdstuk 2 blijkt dat het aantal hotelkamers in Steenwijkerland tussen 2013 en 2014 is afgenomen ten gunste van de kwaliteit. Ook valt op dat Steenwijkerland over veel, maar kleine hotels beschikt. De bezettingsgraad in Overijssel is relatief hoog met 65%. De bezettingsgraad in De Harmonie is hoger, waardoor regelmatig niet aan de vraag kan worden voldaan. De marktverwachting voor hotels is gelet op de algemene economische marktverwachting goed. Uit de marktruimteberekening blijkt dat er behoefte is aan circa 46 nieuwe hotelkamers. De groeiverwachting van het aantal Chinese toeristen is hierin niet meegenomen omdat gegevens hierover niet voorhanden zijn (China publiceert deze niet). Er zijn bij de gemeente geen plannen bekend voor nieuwe hotels. Gelet op de trends en ontwikkelingen is vooral het toevoegen van 4 sterrenkamers kansrijk.

Op basis van de marktverwachting (de vraag naar meer luxe) is het aannemelijk dat het aanbod aan 1 tm 3 sterrenkamers zal afnemen. In hoofdstuk 3 is de locatiekeuze gemotiveerd. Hieruit blijkt dat het niet mogelijk is om te voorzien in uitbreiding van het hotel in bestaand stedelijk gebied. Het is voor een efficiënte bedrijfsvoering van een hotel niet realistisch om uit te gaan van twee locaties. Het hotel richt zich bovendien op de doelgroep die behoefte heeft aan een groene waterrijke ‘Nederlandse’ natuurbeleving. (rust, fietsen, fluisterboten, rondvaarten, wandelen). Een locatie binnen bestaand stedelijk gebied kan daar geen invulling aan geven. Verplaatsing van het hotel is hierdoor ook niet aan de orde (en bovendien uit financieel oogpunt niet realistisch). Uitbreiding van een bestaand hotel in het buitengebied van Giethoorn, grenzend aan Nationaal Park Weerribben-Wieden is een logische keuze. Het ontwerp gaat uit van uitbreiding van het hotel in combinatie met landschappelijke/natuurontwikkeling. De landschappelijke kwaliteit neemt per saldo toe. Uit het onderzoek blijkt dat er behoefte is aan uitbreiding van het hotel en dat de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden. Met deze motivering wordt voldaan aan de ladder. Behoefte 7 Rho adviseurs voor leefruimte 4101114.20170141 vestiging Rotterdam 2. Behoefte 2.1.

Relevante regio Hotel De Harmonie ligt net boven Giethoorn en grenst aan Nationaal park Weerribben-Wieden. Giethoorn met het nationaal park is een van de belangrijkste internationale toeristische bestemmingen in Nederland. Omdat het gebied vrijwel geheel in de gemeente Steenwijkerland ligt, is de gemeente de relevante regio. Omdat het een uniek gebied in Nederland is, is deze niet goed te vergelijken met andere gebieden. Gelet op de grote aantrekkingskracht van het gebied zou je mogen verwachten dat het aanbod aan hotelkamers fors bovengemiddeld is ten opzichte van andere gemeenten met vergelijkbare inwonertallen en ten opzichte van andere gemeenten in Overijssel. Binnen het nationale park geldt echter een terughoudend beleid ten aanzien van nieuwe bebouwingsmogelijkheden. Figuur 2.1. WaterReijk Weerribben-Wieden 2.2. Aanbod Voor het bepalen van het aanbod is gebruik gemaakt van gegevens van HorecaDNA. Op dit moment zijn cijfers beschikbaar tot en met 2014.

8 Behoefte 4101114.20170141 Rho adviseurs voor leefruimte Het aanbod aan hotelkamers in de gemeente Steenwijkerland is in 2014 afgenomen van 271 naar 250 bedden. De kwaliteit is toegenomen (ombouw van een aantal kamers van 3 naar 4 sterren). Figuur 2.2. Ontwikkeling hotelkamers en hotels naar sterren 2007-2014 De gemeente Steenwijkerland heeft in vergelijking met de andere gemeenten in de provincie Overijssel de meeste hotels (15), maar slechts een beperkt aantal bedden (250), een gevolg van het kleinschalige karakter van het aanbod. Het gemiddelde ligt in Steenwijkerland op circa 17 kamers per hotel. Een hotel in de provincie Overijssel heeft gemiddeld 41 kamers.

Behoefte 9 Rho adviseurs voor leefruimte 4101114.20170141 vestiging Rotterdam Figuur 2.3. Hotelaanbod in bedrijven en kamers Vergelijking aanbod 2014 De gemeente Steenwijkerland telt circa 43.500 inwoners. In vergelijking met andere gemeenten tussen 30.000 en 75.000 en in vergelijking met het gemiddelde in de provincie Overijssel beschikt Steenwijkerland over veel meer 3-sterrenkamers dan gemiddeld en meer 4 sterrenkamers dan gemiddeld. In de vergelijking valt ook op dat Steenwijkerland, vanwege het kleinschalige karakter, over een fors bovengemiddeld aantal hotels beschikt

10 Behoefte 4101114.20170141 Rho adviseurs voor leefruimte Figuur 2.4. Vergelijking hotelkamers Steenwijkerland – gemiddeld Vergelijking ontwikkeling aanbod 2007-2014 Het aanbod aan 3 en 4-sterren hotelkamers is in de periode 2007-2014 fors toegenomen. Steenwijkerland is hierin meegegroeid. Het aantal 3- en 4 sterrenhotels in Steenwijkerland was in 2007 al bovengemiddeld en dit is in 2014 nog steeds het geval. 0 20 40 60 80 100 120 140 NHC, 1 ster NHC, 2 sterren NHC, 3 sterren NHC, 4 sterren NHC, 5 sterren Vergelijking aanbod hotelkamers gemeentegrootteklasse 30.000-75.000 inw. gemiddeld provincie Overijssel Steenwijkerland 0 2 4 6 8 10 12 NHC, 1 ster NHC, 2 sterren NHC, 3 sterren NHC, 4 sterren NHC, 5 sterren vergelijking aanbod hotels gemeentegrootteklasse 30.000-75.000 inw. gemiddeld provincie Overijssel Steenwijkerland Behoefte 11 Rho adviseurs voor leefruimte 4101114.20170141 vestiging Rotterdam Figuur 2.5. Ontwikkeling hotelkamers en hotels 2007-2014 0 20 40 60 80 100 120 140 NHC, 1 ster, 2007 NHC, 1 ster, 2014 NHC, 2 sterren, 2007 NHC, 2 sterren, 2014 NHC, 3 sterren, 2007 NHC, 3 sterren, 2014 NHC, 4 sterren, 2007 NHC, 4 sterren, 2014 NHC, 5 sterren, 2007 NHC, 5 sterren, 2014 Ontwikkeling aanbod hotelkamers gemeentegrootteklasse 30.000-75.000 inw.

gemiddeld provincie Overijssel Steenwijkerland 0 2 4 6 8 10 12 NHC, 1 ster, 2007 NHC, 1 ster, 2014 NHC, 2 sterren, 2007 NHC, 2 sterren, 2014 NHC, 3 sterren, 2007 NHC, 3 sterren, 2014 NHC, 4 sterren, 2007 NHC, 4 sterren, 2014 NHC, 5 sterren, 2007 NHC, 5 sterren, 2014 Ontwikkeling aanbod hotels gemeentegrootteklasse 30.000-75.000 inw. gemiddeld provincie Overijssel Steenwijkerland 12 Behoefte 4101114.20170141 Rho adviseurs voor leefruimte Conclusie Gelet op de internationale toeristische aantrekkingskracht van Giethoorn, zou je mogen verwachten dat het aanbod aan hotels en hotelkamers fors bovengemiddeld is. Steenwijkerland beschikt verhoudingsgewijs inderdaad over veel hotels, maar het gemiddeld aantal kamers per hotel ligt fors onder het gemiddelde in Overijssel. Verder is geconstateerd dat het toevoegen van kwaliteit ten koste gaat van het aantal bedden. In Steenwijkerland is het aantal bedden tussen 2013 en 2014 afgenomen en door een verschuiving van 3 naar 4-sterren. 2.3. Trends en ontwikkelingen Bron: https://www.rabobankcijfersentrends.nl/index.cfm?action=branche&branche=Hotels Rabobank verwacht dat na een goed 2016 de vraag in 2017 met 2 tot 3% verder zal groeien. Deze groei komt door de aantrekkende economie en de structurele groei van het aantal buitenlandse toeristen. Van dit laatste profiteren echter vooral de regio Amsterdam en de kustgebieden.

Voor de lange termijn is de prognose gematigd positief. Met n ame 3- en 4-sterrenhotels met een ‘standaard’ aanbod en de traditionele conferentiehotels, gelegen buiten de grote steden, komen structureel in de problemen. Aangezien steeds meer boekingen via online boekingssites verlopen, tegen scherpe prijzen en hoge provisies, komen marges verder onder druk te staan. Onderscheidend vermogen door ligging en concept, het realiseren van een goede online profilering en het strak sturen op met name personeelskosten en inkoop in combinatie met goed revenue management (onder meer toepassen van dynamic pricing), zijn de belangrijkste kritische succesfactoren om rendabel te blijven. Bron: http://horwathhtl.nl/2016/09/14/hosta-2016-rapport/ Uit onderzoek van Horwath HTL blijkt dat de gemiddelde bezettingsgraad van hotels in Nederland in 2015 is gestegen tot 71,4%. Figuur 2.6. Ontwikkeling bezettingsgraad en kamerprijs Abn-Amro Sectorupdate hotels 2 februari 2017 Bron: https://insights.abnamro.nl/download/103558/ ABN AMRO verwacht dat de omzet van de hotelbranche in 2017 stijgt met 3%. Dit komt mede dankzij hogere kamerprijzen. De forse groei van het aantal hotelgasten speelt in de kaart, en zorgt voor veel interesse om nieuwe hotels te laten ontstaan.

Behoefte 13 Rho adviseurs voor leefruimte 4101114.20170141 vestiging Rotterdam Volgens de bank zullen de prijzen van een overnachting in een hotel opnieuw stijgen. In 2016 was een overnachting voor de consument al 8 procent duurder. In de afgelopen twintig jaar steeg de prijs voor een overnachting niet eerder zo hard als vorig jaar. De omzet- en prijsstijgingen hebben te maken met de groei van het toerisme. In 2012 waren er 21 miljoen hotelgasten in Nederland. In 2016 waren dit er al bijna een kwart meer; 26 miljoen. De verwachting is dat in 2017 de groei van het toerisme doorzet, mede door de gunstige economische omstandigheden. Bij het analyseren van het hotelaanbod is het relevant om een onderscheid te maken tussen Amsterdam en de rest van Nederland. In de ‘rest van Nederland’ groeide het aantal hotelkamers in de afgelopen vier jaar met ruim 4%, terwijl het aantal hotelgasten met 21% steeg. Omdat de vraag sneller omhoogging dan het aanbod, zaten hotels steeds voller. Figuur 2.7. Nieuwe hotels vooral in Amsterdam In Amsterdam was de kamerbezetting vorig jaar 82 procent. De Noord-Hollandse hotels buiten de hoofdstad behaalden vorig jaar een gemiddelde kamerbezetting van 65%, evenals hotels in Zeeland. In Zuid-Holland bedroeg de bezetting 60%. Hetzelfde geldt voor Overijssel, dankzij de stijging van het hoteltoerisme met een vijfde vorig jaar.

De overige provincies behaalden bezettingsgraden van 53% tot ruim 56% (berekening ABN AMRO). Door de groei van het toerisme steeg de prijs voor een hotelovernachting in de laatste twee jaar met 13% (CBS). Het totale prijspeil van goederen en diensten steeg in die periode nog geen 1% in Nederland. In 2016 bedroeg de stijging van een hotelovernachting zelfs 8%.In de afgelopen twintig jaar stegen deze prijzen niet eerder zo hard. Deze stijging kwam vooral voor rekening van hotels in Amsterdam. Gevoed door de toename van het toerisme en de gunstige economische omstandigheden, verwachten wij een nieuwe prijsstijging in 2017, zij het in een minder hard tempo. Figuur 2.8. Stijging prijs hotelovernachting 2016 Het huidige en verwachte groeitempo van het toerisme rechtvaardigt de komst van de nieuwe hotels.

14 Behoefte 4101114.20170141 Rho adviseurs voor leefruimte Toch stijgt ook het aanbod van kamers behoorlijk fors. Er zijn veel vergunningen en plannen ingedien d die nog gerealiseerd gaan worden (hotelplannen.nl). ABN AMRO constateert onder meer interesse om hotels te beginnen of uit te breiden bij hotelketens, en investeerders uit Duitsland en het Midden - Oosten. Waar het aanbod van nieuwe hotels zich de afgelopen jaren vooral concentreerde op populaire plekken van Amsterdam, zien we nu een beginnende trend waarbij ook de rest van Nederland in het vizier van investeerders en ondernemers komt. Hoewel de flinke groei van het aanbod van hotelkamers te rechtvaardigen is door de groei van het toerisme, zijn er ook risico’s. Onverwachte economische en politieke events kunnen voor vraaguitval zorgen. Vestigingen van hotels op minder toeristische gebieden worden dan relatief hard geraakt. Aantrekkingskracht Giethoorn op Chinese toeristen Het is algemeen bekend dat Giethoorn grote aantrekkingskracht heeft op Chinese toeristen. Giethoorn wordt in China beschouwd als ‘het dorp wat je gezien moet hebben’. De Chinese gast verwacht schone, blauwe lucht en rust. (bron: https://www.nrc.nl/nieuws/2015/04/24/het-dorp-dat-elke-chinees-gezien- moet-hebben-1487094-a281863) Giethoorn trekt jaarlijks tussen de 100.000 en 150.000 bezoekers uit China.

In Sjanghai is een deel van Giethoorn zelf op ware grootte nagebouwd. Het verzadigingsniveau komt in Giethoorn volgens wethouder Wagteveld in zicht. Het Overijsselse dorp probeert dat te ondervangen door toeristen te spreiden over de regio. "Rond het dorp ligt het natuurpark De Wieden. De gemeente probeert toeristen over dit gebied te spreiden, zodat ze ook naburige dorpen bezoeken en daar overnachten". (Bron: http://www.nu.nl/reizen/4342792/niet-alleen-amsterdam-kampt-met-groei-toerisme.html) Hotel De Harmonie ligt aan de rand van Giethoorn en zorgt voor spreiding van toeristen in het natuurpark. Bezettingsgraad Hotel de Harmonie De bezettingsgraad van hotel de Harmonie ligt boven het gemiddelde in de provincie Overijssel en is in het toeristische seizoen bijna 100%. Hierdoor moet het hotel regelmatig ‘nee’ verkopen. De gemiddelde jaarlijkse bezettingsgraad voor de uitbreiding wordt door de initiatiefnemer voorzichtig ingeschat (in de eerste drie jaar oplopend van 35 naar 45%). Tevens neemt het aantal georganiseerde groepsreizen naar het gebied toe, mede een gevolg van de toename van het toerisme uit Azië, dat veelvuldig in groepen is georganiseerd. De Harmonie kan, vanwege de te kleine omvang, dergelijke groepen niet accommoderen. Ook het andere aanbod in de gemeente is kleinschalig, waardoor aan deze vraag niet kan worden voldaan.

Conclusie De marktverwachting is gelet op de economische marktverwachting goed (en met name in toeristische gebieden). De bezettingsgraad in Overijssel is relatief hoog met 65%. De vraag naar hotelkamers is in Overijssel met ruim 20% gestegen terwijl het aanbod slechts met 4% is toegenomen. Hieruit wordt geconcludeerd dat er behoefte is aan hotelkamers in Overijssel. Dit blijkt ook uit de bezettingsgraad van Hotel De Harmonie. Onderscheidend vermogen is essentieel voor nieuwe hotelontwikkelingen. Ook is er meer vraag naar luxe. Hotel de Harmonie sluit daarop aan omdat dit een 4-sterrenhotel is in een onderscheidend toeristisch gebied. Omdat De Harmonie in een toeristisch gebied ligt, is de locatie veel minder gevoelig voor vraaguitval. Het toevoegen van hotelkamers is gelet op het bovenstaande zeer kansrijk. Behoefte 15 Rho adviseurs voor leefruimte 4101114.20170141 vestiging Rotterdam 2.4. Marktruimteberekening In onderstaande tabel is een berekening weergegeven van de vraag naar hotelkamers in Steenwijkerland. Voor de hotelkamer behoefteberekening is uitgegaan van de Nederlandse economische groeiprognose, hoewel bekend is dat Giethoorn jaarlijks tussen de 100.000 en 150.000 bezoekers uit China (bron: http://www.nu.nl/reizen/4342792/niet-alleen-amsterdam-kampt-met-groei-toerisme.html).

Er is nog geen rekening gehouden met de economische groei in China en de groeiverwachting van het aantal Chinese toeristen. Stel dat je dat zou kunnen berekenen, dan komt de vraag naar hotelkamers in Giethoorn veel hoger uit. Omdat gegevens hierover niet voorhanden zijn (China publiceert deze niet), is de voorzichtige insteek gekozen. Het in dit gebied aanwezig aantal kamers bedraagt 250. Van het huidige (overall) hotelaanbod in Overijssel is bekend dat de bezettingsgraad op 65% ligt. Er zijn geen specifiekere cijfers voor de gemeente Steenwijkerland bekend. Omdat de gemeente een sterk toeristische karakter heeft, wordt aangenomen dat de bezettingsgraad in dit gebied minimaal op het gemiddelde van Overijssel ligt. Dat houdt in dat er op jaarbasis 65% van 250 kamers, maal 365 nachten, dus 59.313 bezette kamers zijn. Dat is de huidige vraag. Uitgaande van een toename van de vraag die evenredig is met de economische groei (1,8%, CPB, middellangetermijnverkenning) kan worden berekend dat de vraag de komende 10 jaar zal groeien met 11.584 bezette kamers. Het is immers bekend dat bij economische groei het Nederlandse toerisme toeneemt en daarmee ook het aantal hotelovernachtingen groeit. De toekomstige vraag bedraagt daarom 70.896 kamers op jaarbasis. In eerste instantie zou deze vraag opgevuld kunnen worden door een toename van de bezettingsgraad van de bestaande kamers.

Het is gebruikelijk om uit te gaan van een bezettingsgraad van 65% voor een gezonde exploitatie. Omdat de huidige bezettingsgraad al minimaal op 65% ligt, is er ruimte voor toevoeging van nieuwe hotelkamers. Dat geldt zeker voor Hotel de Harmonie waar de bezettingsgraad in het zomerseizoen bijna 100% is. Om de groei in de gemeente Steenwijkerland te kunnen accommoderen zijn de komende 10 jaar 21 nieuwe kamers noodzakelijk. Naast de toename van de groei is er ook sprake van een behoefte aan modernisering/vervanging van het bestaande aanbod. Uitgaande van een (fiscale) levensduur van vastgoed van 50 jaar wil dat zeggen dat op jaarbasis 2% van het aanbod moet worden vervangen. Deels zal dat gebeuren door renovatie van het aanbod, maar ook door stoppende bedrijven en nieuwbouw van hotelkamers. In praktijk blijkt dit een verhouding van 50/50 te zijn. Dat wil zeggen dat er een jaarlijkse vervangingsvraag bestaat van 1% van het aantal kamers: in Steenwijkerland 25 kamers. Per saldo is er daarmee een vraag naar circa 46 nieuwe kamers in de komende 10 jaar.

Parameter Waarde gewenste bezettingsgraad 65% Berekening toelichting Huidige vraag op jaarbasis 59.313 250*65% *365 aanbod * huidige bezettingsgraad Toekomstige vraag 70.896 59313*(1,018^10-1) bovenstaand * de economische groei Toename vraag 11.584 70.896 - 59.313 Op te vangen binnen bestaande capaciteit 0 250*65%*365 – 59.313 uitgaande van benodigde bezettingsgraad Extra capaciteit benodigd 11.584 11.584 – 0 extra cap. Benodigd / kamers 21 11.584*65%/365 vervangingsvraag / kamers 25 250*1%*10 1% van de huidige vraag Behoefte in nieuwbouwkamers 46 21+25 Figuur 2.9. Marktruimteberekening 16 Behoefte 4101114.20170141 Rho adviseurs voor leefruimte Plancapaciteit gemeente Steenwijkerland In de gemeente zijn enkele locaties aanwezig waarop het mogelijk is om recreatiewoningen, recreatieappartementen of een appartementenhotel te vestigen. Dit betreft de percelen Beulakerweg 128, 133 en Hylkema 1 (’t Zwaantje). Beulakerweg 133 en Hylkemaweg 1 (beheersverordening, deelgebied Hylkemaweg) Beulakerweg 128 (verleend op basis van een 19,2 procedure (oud) en opgenomen in ontwerpbestemmingsplan Giethoorn) De planologische mogelijkheden voor een hotel op de genoemde locaties bestaan al ruime tijd (voor 1 juli 2008). Op de genoemde locaties zijn geen concrete plannen voor hotels bij de gemeente bekend.

Er zijn bij de gemeente geen andere locaties bekend waar een hotel kan worden gerealiseerd of in een hotel kan worden ‘omgezet’.

Behoefte 17 Rho adviseurs voor leefruimte 4101114.20170141 vestiging Rotterdam Binnen de gemeente is de beleidsnotitie Facetbeleid van kracht. Op grond van deze notitie is het mogelijk om Bed& Breakfast (maximaal 10 slaapplaatsen) in een gedeelte van een woning toe te staan op basis van een omgevingsvergunning. Het facetbeleid is vertaald in het toekomstige bestemmingsplan voor Giethoorn. In het ontwerpbestemmingsplan voor Giethoorn, dat inmiddels ter inzage heeft gelegen, zijn geen ontwikkellocaties voor hotels opgenomen. Wel is in dit ontwerpbestemmingsplan een afwijkingsmogelijkheid voor vestiging van een bed & Breakfast opgenomen (maximaal 10 slaapplaatsen). Bij een Bed & Breakfast is ook sprake van verblijfsrecreatie, maar dan in een andere vorm dan een hotel. Het betreft een ander marktsegment dat geen invulling kan geven aan de behoefte aan grotere (4- sterren)hotels. Conclusie Er is behoefte aan circa 46 nieuwe hotelkamers. De hotelmarkt in Overijssel is aangetrokken en het aanbod aan 3 en 4 sterren hotelkamers is fors gegroeid. Steenwijkerland is meegegaan in deze ontwikkeling, maar het aanbod is kleinschalig. Het aantal hotelkamers per hotel ligt fors onder het gemiddelde. Er zijn in de gemeente vrijwel geen mogelijkheden voor nieuwe grotere hotels en er zijn ook geen concrete plannen bekend.

De locaties met planologische mogelijkheden voor een hotel zijn niet beschikbaar en ook niet geschikt voor uitbreiding van De Harmonie. Het is voor een efficiënte bedrijfsvoering van een hotel niet realistisch om uit te gaan van twee locaties. Verplaatsing is uit financieel oogpunt niet realistisch. Gelet op de bovenstaande analyse is het uitbreiden van 4 sterrenhotels kansrijk. Gelet op de marktverwachting is het aannemelijk dat het aanbod aan 1 t/m 3 sterrenkamers verder zal afnemen. 18 Behoefte 4101114.20170141 Rho adviseurs voor leefruimte Locatiekeuze 19 Rho adviseurs voor leefruimte 4101114.20170141 vestiging Rotterdam 3. Locatiekeuze Onderdeel van de laddermotivering voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een motivering waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied mogelijk is. In de provinciale omgevingsverordening worden hieraan nadere eisen gesteld. In artikel 2.1.3. van de provinciale omgevingsverordening wordt de ladder duurzame verstedelijking van toepassing verklaard op stedelijke ontwikkelingen (o.a. realisering van horeca) die een extra ruimtebeslag leggen op de groene omgeving. De provincie heeft daarnaast aangegeven dat de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving van toepassing is. Op de relevante artikelen uit de verordening is hierna ingegaan. Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1.

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:  dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;  dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Lid 2. Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt:  dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;  dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Toetsing Het is voor een efficiënte bedrijfsvoering van een hotel niet realistisch om uit te gaan van twee locaties. Het hotel richt zich bovendien op de doelgroep die behoefte heeft aan een groene waterrijke ‘Nederlandse’ natuurbeleving. (fietsen, fluisterboten, rondvaarten, wandelen). Een locatie binnen bestaand stedelijk gebied kan daar geen invulling aan geven.

Verplaatsing van het hotel is hierdoor ook niet aan de orde (en bovendien uit financieel oogpunt niet realistisch). Uitbreiding van een bestaand hotel op de grens van het bestaand bebouwd gebied van Giethoorn en grenzend aan Nationaal Park Weerribben- Wieden is een logische keuze. Artikel 2.1.6 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving Lid 1. Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving kunnen – met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3 en artikel 2.1.4 en het bepaalde in artikel 2.1.5 – voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene Omgeving, uitsluitend indien hier sociaal - economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. 20 Locatiekeuze 4101114.20170141 Rho adviseurs voor leefruimte Toetsing Het ontwerp gaat uit van uitbreiding van het hotel in combinatie met landschappelijke/natuurontwikkeling. De landschappelijke kwaliteit neemt per saldo toe. Dit aspect is nader onderbouwd in het bestemmingsplan.

Inhoudsopgave Regels Hoofdstuk 1 Inleidende regels 1 Artikel 1 Begrippen 1 Artikel 2 Wijze van meten 6 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 7 Artikel 3 Groen 7 Artikel 4 Horeca 10 Artikel 5 Natuur 13 Artikel 6 Verkeer - Parkeren 16 Artikel 7 Water 17 Artikel 8 Waarde - Archeologie 2 20 Artikel 9 Waarde - Cultuurhistorie Beulakerweg 23 Hoofdstuk 3 Algemene regels 27 Artikel 10 Anti-dubbeltelregel 27 Artikel 11 Algemene bouwregels 28 Artikel 12 Algemene gebruiksregels 29 Artikel 13 Algemene aanduidingsregels 30 Artikel 14 Algemene afwijkingsregels 31 Artikel 15 Algemene procedureregels 32 Artikel 16 Overige regels 33 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 34 Artikel 17 Overgangsrecht 34 Artikel 18 Slotregel 35 BIJLAGEN BIJ DE REGELS Bijlage 1 Overzicht gebiedseigen beplanting

REGELS

bp Giethoorn - Uitbreiding Hotel de Harmonie 1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen 1.1 plan: het bestemmingsplan Giethoorn - Uitbreiding Hotel de Harmonie met identificatienummer NL.IMRO.1708.GHNbeulakerw55BP-ON01 van de gemeente Steenwijkerland; 1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels; 1.3 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.5 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.6 bedrijfsmatig: via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon deelnemen aan het economisch verkeer al dan niet met winstoogmerk, en activiteiten die hiermee naar aard, omvang en regelmaat zijn gelijk te stellen. 1.7 bedrijfswoning: een woning in of bij een gebouw of op een terrein, slechts bedoeld voor één huishouden waarvan de huisvesting ter plaatse noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het ge- bouw en/of terrein. 1.8 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak. 1.9 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.10 bevoegd gezag: bevoegd gezag als bedoeld in artikel 2.4 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.11 botenhuis: een gebouw ten behoeve van het aanleggen en afmeren van boten. 2 regels 1.12 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het ver gro- ten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of ver an- deren van een standplaats. 1.13 bouwgrens: de grens van een bouwvlak. 1.14 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.15 bouwperceelgrens: de grens van een bouwperceel. 1.16 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de r e- gels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.17 bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaa l, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.18 dagrecreatie: het totaal van mogelijkheden en voorzieningen om te recreëren op een bepaalde plaats zonder overnachtingsmogelijkheden.

1.19 detailhandel: het bedrijfsmatig te koop, te huur of in lease aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, ter verhuur, ter leasing, het verkopen, het verhuren en/of leveren, van goe- deren aan diegenen die, die goederen kopen respect ievelijk huren, voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.20 erfafscheiding: afscheiding welke op een grens tussen twee erven is geplaatst. 1.21 evenement: een activiteit in de openlucht, dan wel in al dan niet tijdelijke tenten of paviljoens, gericht op het bereiken van een algemeen of besloten publiek voor informerende, educatieve, cult u- rele en/of levensbeschouwelijke doeleinden. bp Giethoorn - Uitbreiding Hotel de Harmonie 3 1.22 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankel ijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.23 hoofdgebouw: een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkste is; 1.24 horeca: het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren en/of logies.

1.25 horeca van categorie 1: een horecabedrijf dat qua exploitatievorm aansluit bij winkelvoorzieningen en waar naast overwegend niet ter plaatse bereide kleinere etenswaren en in hoofdzaak alcoholvrije drank worden verstrekt. 1.26 horeca van categorie 2: een inrichting die is gericht op het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse dienen of kunnen worden genuttigd. Daaronder worden begrepen: cafetaria / snackbar, fastfood en broodjeszaak, lunchroom, ijssalon / ijswinkel, koffie en/of theeschenkerij, af- haalcentrum, eetwinkels, restaurant. 1.27 horeca van categorie 3: een inrichting die is gericht op het verstrekken van (alcoholische) dranken voor consumptie ter plaatse, alsmede het verstrekken van maaltijden of etenswaren die ter plaatse dienen te worden genuttigd, alsmede de gelegenheid biedt tot dansen. Daar onder worden begr e- pen: café, bar, grand-café, eetcafé, danscafé, pubs, juice- en healthbar. 1.28 horeca van categorie 4: een inrichting die is gericht op het verstrekken van nachtverblijf met de daarbij behorende voorzieningen. Daaronder wordt begrepen: hotel, motel, pension en overige logiesver- strekkers.

1.29 horeca van categorie 5: een inrichting die is gericht op het bieden van vermaak en ontspanning (niet zijnde een recreatieve voorziening) en/of het geven van gelegenheid tot de dansbeoefening, al dan niet met live muziek en al dan niet met de verstrekking van dranken en kleine etenswaren. Daaronder worden begrepen: discotheek / dancing, nacht -café en een zalencentrum (met nachtvergunning). 1.30 natuurlijke waarde: de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang. 4 regels 1.31 nutsvoorzieningen: voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer. 1.32 openbare nutsvoorziening: een gebouw of bouwwerk dat ten dienste staat van het openbaar energietransport dan wel de telecommunicatie, zoals een schakelkast, een elektriciteitshuisje en een verdeelstation. 1.33 overkapping: een bouwwerk, geen gebouw zijnde met een dak, dat niet of slechts aan één zijde is voor- zien van een (bestaande) wand.

1.34 pand: de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig- constructief zelfstandige een- heid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is; 1.35 parkeervoorzieningen: Een al dan niet overdekte stallingsgelegenheid ten behoeve v an gemotoriseerd verkeer: a. openbare parkeerplaatsen: parkeerplaatsen die in beginsel openbaar toegankelijk zijn; b. particuliere parkeerplaatsen: parkeerplaatsen die in beginsel niet openbaar toegank e- lijk zijn, zoals bijvoorbeeld parkeerplaatsen op eigen terrein. 1.36 parkeren: het gedurende een aaneengesloten periode plaatsen van een voertu ig, anders dan ged u- rende de tijd die nodig is voor en gebruikt wordt voor het onmiddellijk in- of uitstappen van personen dan wel het onmiddellijk laden of lossen van goederen. 1.37 peil: a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aa n de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte aansluitende maaiveld; c. indien in of op het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil (NAP) of het ter plaatse geldende waterpeil. 1.38 permanente bewoning: bewoning door een persoon, gezin of andere groep van personen van een gebouw, dan wel een gedeelte daarvan als hoofdverblijf.

1.39 prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding. 1.40 recreatief medegebruik: bp Giethoorn - Uitbreiding Hotel de Harmonie 5 het medegebruik van gronden voor recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, ru iter- sport en kanovaren, sportvisserij en, alsmede route- ondersteunende voorzieningen, zoals picknick-, uitzicht -, rust - en informatieplaatsen, voor zover de overige functies van de gronden dit toelaten. 1.41 sociale veiligheid: een ruimtelijke situatie die overzichtelijk, herkenbaar en sociaal controleerbaar is. 1.42 stedenbouwkundig beeld: het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaalde beeld incl u- sief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aange- brachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte. 1.43 verbeelding: de weergave van de inhoud van een bestemmingsplan conform het gestelde in de Rege- ling Standaarden Ruimtelijke Ordening 2008. Onder het begrip 'verbeelding' wordt zowel de analoge wijze als de digitale wijze verstaan. 1.44 verkeersveiligheid: de veiligheid voor het verkeer die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers.

1.45 voorgevel: gevel van een gebouw die is gelegen aan de zijde van de weg of het water en die in rui m- telijk opzicht de voorkant van het gebouw vormt. 6 regels Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens: tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bou wper- ceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is. 2.2 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen ge- bouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.3 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.4 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.5 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of) het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.6 de lengte, breedte en diepte van een bouwwerk: de buitenwerks tussen de buitenzijde van de g evels en/of het hart van de scheidingsmuren gemeten grootste afstand.

2.7 de ondergeschikte bouwdelen: Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, venti latiekanalen, schoorste- nen, gevel - en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, tot een maximum van 2,00 m. 2.8 de ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk: vanaf peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend. 2.9 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. bp Giethoorn - Uitbreiding Hotel de Harmonie 7 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Groen 3.1 Bestemmingsomschrijving 3.1.1 Algemeen De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen en speelvoorzieningen, zoals trapvelden, speelplaatsen, plant- soenen, waterpartijen met de daarbij behorende voet - en fietspaden, perceelontslui- tingswegen en andere voorzieningen; b. structurele beplantingen; c. een parkeerterrein, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein', met dien verstande dat dit parkeerterrein uitsluitend halfverhard mag zijn; d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; e. bruggen; f. openbare nutsvoorzieningen; g. herdenkingsmonumenten.

3.1.2 Dubbelbestemmingen en aanduidingen Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de aangewezen dubbelbestemmingen en aanduidingen zijn mede de desbetr effende regels van toepassing, met inachtneming van de voorrangsregels uit artikel 16.1. 3.2 Bouwregels 3.2.1 Algemeen Op de voor 'Groen' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:  bouwwerken, geen gebouw zijnde ten behoeve van de in 3.1 genoem de bestemming. met inachtneming van de volgende regels (3.2.2 en 3.2.3). 3.2.2 Gebouwen ten dienste van nutsvoorzieningen Voor het bouwen van gebouwen ten dienste van nutsvoorzieningen gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van deze gebouwen bedraagt maximaal 3,00 meter; b. de oppervlakte van deze gebouwen bedraagt maximaal 15 m². 3.2.3 Bouwwerken, geen gebouw zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. gebouwd mogen worden uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde: 1. noodzakelijk met het oog op de regeling van de veiligheid van het verkeer; 2. ten behoeve van de verlichting van wegen, rijwiel- en voetpaden; 3. behorende tot het straatmeubilair; 8 regels 4. ten behoeve van onder - en/of bovengrondse voorzieningen voor de opvang en buffering van water, 5. in de vorm van:  speelvoorzieningen;  herdenkingsmonumenten;  erfafscheidingen; b.

de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde, bedraagt maximaal 6,00 m e- ter, met dien verstande dat de bouwhoogte van erfafscheidingen maximaal 1,00 meter bedraagt; c. de bouw van overkappingen is niet toegestaan. 3.3 Afwijken van de bouwregels Afwijken van de bouwregels ten behoeve van het bouwen van gebouwen ten dienste van nutsvoorzieningen met een grotere bouwhoogte 3.3.1 Afwijken van de bouwregels ten behoeve van het bouwen van gebouwen ten die n- ste van nutsvoorzieningen met een grotere bouwhoogte Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 3.2.2, ten behoeve van het bouwen van gebouwen ten dienste van nutsvoorzieningen met een grotere bouwhoogte, met dien verstande dat: a. de goothoogte maximaal 3,00 meter mag bedragen; b. de bouwhoogte maximaal 6,00 meter mag bedragen; c. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: 1. het straat- en bebouwingsbeeld; 2. de verkeersveiligheid; 3. de milieusituatie; 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. 3.4 Specifieke gebruiksregels 3.4.1 Strijdig gebruik Onder gebruiken en/of het laten gebruiken in strijd met de bestemming wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden voor en/of als: a. de aanleg en exploitatie van terrassen; b. verblijfsrecreatie.

3.5 Afwijken van de gebruiksregels 3.5.1 Afwijken van de gebruiksregels voor het verbreden van wegen Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwij ken van het bepaalde in artikel 3.1 ten behoeve van het verbreden van aan de bestemming grenzende wegen of voor de aanleg van fietspaden, onder de voorwaarden dat: bp Giethoorn - Uitbreiding Hotel de Harmonie 9 a. de verkeersveiligheid gewaarborgd blijft; b. de verbreding binnen het stedenbouwkundige en la ndschappelijk beeld ter plaatse past; c. geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ont- staan; d. waarden en belangen van derden niet onevenredig worden geschaad of kunnen wor- den geschaad. 10 regels Artikel 4 Horeca 4.1 Bestemmingsomschrijving 4.1.1 Algemeen De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. horeca van categorie 4 al dan niet in combinatie met horeca van categorie 2 met daar- aan ten dienste van en ondergeschikt aan congrescentrum / zalenverhuur; b. wonen in een bedrijfswoning, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'; c. de exploitatie en verhuur van rondvaartboten en de verhuur van pleziervaartuigen; met daaraan ondergeschikt: d. dagrecreatieve voorzieningen; e. groenvoorzieningen; f. parkeervoorzieningen; g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

4.1.2 Dubbelbestemmingen en aanduidingen Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de aangewezen dubbelbestemmingen en aanduidingen zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtneming van de voorrangsregels uit artikel 16.1. 4.2 Bouwregels 4.2.1 Algemeen Op de voor 'Horeca' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: a. gebouwen ten behoeve van de in artikel 4.1 genoemde bestemming; b. maximaal één bedrijfswoning per bouwperceel, met de daarbij behorende bijgebou- wen; c. de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouw zijnde. 4.2.2 Regels ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' Voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' gelden de volgende regels: a. binnen het bouwvlak mogen gebouwen, bijgebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde, worden gebouwd; b. het bouwvlak mag voor maximaal 100% worden bebouwd; c. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot - en bouwhoogte (m)' bedraagt de goot - en bouwhoogte ten hoogste de ter plaatse aangeduide hoogte; d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - gedifferentieerde goot- hoogte' gelden de volgende regels ten aanzien van de bouw- en goothoogte: 1. de bouwhoogte van een gebouw bedraagt ten hoogste 11,00 m; 2. over ten minste 20% van de gootlengte bedraagt de goothoogte ten hoogste 4,10 m; 3.

over ten hoogste 80% van de gootlengte bedraagt de goothoogte ten hoogste 6,00 m; bp Giethoorn - Uitbreiding Hotel de Harmonie 11 e. een gebouw zal zijn voorzien van een kap, waarvan de dakhelling ten minste 30° en ten hoogste 60° zal bedragen; f. voor de bouwhoogte van bou wwerken, geen gebouw zijnde wordt verwezen naar art i- kel 4.2.5. 4.2.3 Bedrijfswoning Voor het bouwen van de bedrijfswoning gelden de volgende regels: a. per bedrijf is slechts één bedrijfswoning toegestaan; b. de inhoud van een bedrijfswoning bedraagt maximaal 600 m³, dan wel maximaal de bestaande inhoud; c. de goothoogte van de bedrijfswoning bedraagt maximaal 3,50 meter; d. de bouwhoogte van de bedrijfswoning bedraagt maximaal 7,50 meter; e. de bedrijfswoning wordt met een kap van minimaal 30° en maximaal 60° afgedekt. 4.2.4 Bijgebouwen Voor het bouwen van bijgebouwen behorende bij de bedrijfswoning gelden de volgende regels: a. de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen, met uitzondering van carports mag maximaal 50 m² bedragen; b. bijgebouwen worden gebouwd op ten minste 3,00 meter achter de voorgevelrooilijn van de bedrijfswoning; c. bijgebouwen zullen met een kap van minimaal 30º en maximaal 60° worden afgedekt; d. de goothoogte van bijgebouwen bedraagt maximaal 3,50 meter; e. de bouwhoogte van bijgebouwen bedraagt maximaal 80% va n de bouwhoogte van het hoofdgebouw.