5.0 Planbureau voor de Leefomgeving - Bouwen-aan-leefomgevingskwaliteit_Vereniging-Deltametropool_v4-web.pdf

Veilige fietsroutes en een fijnmazig netwerk Snelfietsroutes Fietsparkeren nabij openbaar vervoer Ontwerpprincipes 43 Sport en/of beweging bevorderen De openbare ruimte speelt een belangrijke rol bij de gezondheid van mensen. De aanwezigheid en een goede bereikbaarheid van speelpleinen, parken en sportvoorzieningen kan mensen sti- muleren om te gaan sporten en bewegen. Frisse lucht, het buitenzijn, de mogelijkheid mensen te ontmoeten en de aanwezigheid van groen leve- ren een positieve bijdrage aan het (beweeg)ple- zier en de gezondheid. Bereikbaarheid, variatie, veiligheid en verblijfsmogelijkheden zijn belang- rijke voorwaarden voor het gebruik van sport- en beweegplekken in de stad. Into the Wild, Den Haag Skatepark Jaarbeursplein, Utrecht Deze speeltuin in de Haagse Rivieren- buurt is een combinatie van drie typen speeltuinen die in Nederland veel zien te zijn: de ‘ouderwetse’ betegelde speeltuin met toestellen, het trap- en basketbal- veldje en de avontuurlijke natuurspeeltuin. In de binnenste ruimte van het plein be- vindt zich de ‘wildernis’, met daaromheen een stedelijke buitenrand voor sport en spel. Kinderen kunnen hier veilig spelen en kennis maken met de natuur. Direct naast Utrecht Centraal ligt het tijdelijke Skatepark Jaarbeursplein.

Vrijwel alle attributen zijn zo gemaakt dat ze eenvoudig verplaatst kunnen worden naar een nieuwe locatie wanneer het Jaarbeurspleingebouw in aanbouw gaat. Naast het skatepark staat ook fitnessap- paratuur zoals rekken en stangen waar krachtsporters mee aan de slag kunnen gaan. Netwerk en variatie van sport- en speelplekken Aantrekkelijke inrichting met natuurlijke elementen en hoogteverschillen Veilige en comfortabele inrichting voor verschillende doelgroepen Ontwerpprincipes 44 Zicht op groen vanuit de woning Variatie aan typen groen en natuurlijke inrichtingselementen in de buitenruimte ‘Programmeer’ door de seizoenen heen Groenbeleving bevorderen Uit veel onderzoek blijkt dat de kleur ‘groen’ gelukkig maakt. De beleving van buitengroen en natuur in de leefomgeving werkt stress verla- gend en nodigt uit om naar buiten te gaan. Een groene leefomgeving bestaat uit veel natuurlijke elementen, zoals bomen, heesters, bloemen, kruiden, water en grasvelden. Bij de ontwikkeling van de groene buitenruimte kunnen andere leef- omgevingskwaliteitsdoelen gekoppeld worden, zoals doelen op het gebied van sport en bewe- ging, klimaatadaptatie en sociale interactie.

Gomarus College, Drachten Alt-Erlaa, Wenen De Groene Kaap, Rotterdam De beleving van een schoolplein vol kruiden en planten bevordert de cognitieve ontwikke- ling van kinderen en nodigt uit om naar buiten te gaan en bezig te zijn met de natuur. Dit zijn twee argumenten voor het Gomarus College om een groen schoolplein aan te leggen. Voor mens en dier is er gedurende het jaar wat te beleven, in de vorm van bladkleur, bloesem, bessen en het winterbeeld van de beplanting, maar ook door hoogteverschillen en insecten- huizen. Het plein is toegankelijk voor zowel de leerlingen, medewerkers én buurtbewoners. Dit woningbouwcomplex laat zien dat weelderige beplanting op gebouwen de tand des tijds kan doorstaan. De overdaad aan groen draagt in grote mate bij aan de tevredenheid van de bewoners van het complex. Over de volle lengte van de gevel zijn diepe plantenbakken aangebracht, met grote, vaste planten zoals winterhar- de azalea’s, rodondendrons en laurierkers. De gebouwen zien er niet alleen groen uit in de zomer, maar ook midden in de winter. In woongebouw De Groene Kaap stond het scheppen van een prettig leefklimaat centraal. Diverse vegetatie, glooiingen en speelelementen maken de binnenstraat aantrekkelijk. Bomen, heesters en planten zijn zorgvuldig geselecteerd.

Zo is op de daken bijvoorbeeld gekozen voor bosjes inheemse, meerstammige boomsoorten, omdat die het winderige dakklimaat goed verdragen. Door de juiste flora op de juiste plek kan deze zich gezond ontwikkelen en kunnen de bewoners er optimaal van genieten. Ontwerpprincipes

45 Hammerby Sjöstad, Stockholm Herinrichting openbare ruimte, Arnhem Met de uitvoering van de ‘Strategie Kli- maatadaptatie’ wil Arnhem zich beter wa- penen tegen de gevolgen van hittegolven, langere periodes van droogte en heviger regenbuien. Er is een breed maatrege- lenpakket gekoppeld aan de strategie, zoals ook andere gemeenten dat hebben. Opvallend is dat er heel voortvarend van start is gegaan. Er zijn al ruim 100 projec- ten afgerond, waaronder herinrichtingen van de openbare ruimte. In een klimaatbestendige leefomgeving wordt de overlast door natuurrampen beheersbaar. Door klimaatverandering neemt regenval in heftigheid en frequentie toe. Het is van belang om het water vast te houden op zijn plek zodat het niet elders accumuleert. Dit kan bijvoorbeeld door het aan- leggen van waterbergingen en door te zorgen voor een goede ‘sponswerking’ van de ondergrond. Kli- maatadaptatie is maatwerk, waarbij het de kunst is dit te verweven met de ontwikkelingen die een stad toch al doormaakt om zodoende verschillen- de doelen aan elkaar te verbinden. Deze woonwijk staat bekend als een van Stockholms meest aangename woon- wijken. In Hammarby wonen ongeveer 25.000 mensen en werken er zo’n 10.000. De bebouwing is georiënteerd op de waterstructuur, zodat de meeste huizen profiteren van de kwaliteit die deze biedt en zodat regenwater goed kan worden afgevoerd.

Afvoerwater vanaf de wegen wordt eerst verzameld in zui- veringsbassins voordat het in de grond infiltreert. Sommige daken functioneren als regenwaterbuffer. Waterbergingen in parkeergarages Waterafvoer van gebouwen naar watervakken Permeabele bestrating, groen- en watervakken, wadi’s Ontwerpprincipes Natuurrampen (overstroming, hoosbuien, aardbevingen, storm) beheersbaar maken 46 Stedelijke hitte-eilanden voorkomen De temperatuur in steden kan bij hitte sterk toenemen ten opzichte van het ommeland. Dit kan, zeker met het oog op de gevolgen van kli- maatverandering, tot gezondheidsrisico’s leiden. In een gezonde stedelijke leefomgeving is het daarom belangrijk om opwarming zo veel moge- lijk te voorkomen. Bomen en beplanting zijn door hun schaduwwerking en verdamping effectieve verkoelers. Ook het plaatsen van daken met be- planting en plantsoenen in de openbare ruimte, in plaats van ‘grijze’ daken en bestrating, draagt hieraan bij. Rua Gonçalo de Carvalho, Porto Alegre, Brazilië Metropol Parasol, Sevilla Bomen hebben tijd nodig om volwassen te worden en hun belofte van verkoeling waar te maken. Vandaar dat hier een wat ouder voorbeeld op zijn plaats is. De Tipu- anabomen in deze straat in Porto Alegre zijn geplant in de jaren ‘30 en sindsdien uitgegroeid tot een dichtbegroeide tunnel. Het compacte bladerdek geeft verkoeling door verdamping en zonwering.

Het laat zien dat de ontwikkeling van koele, scha- duwrijke plekken door middel van bomen een kwestie van de lange adem is en een visie op de verre toekomst vergt en lange termijn baten kent. Deze blikvanger in Sevilla is één van de grootste houten constructies ter wereld. De houten ‘parasols’ bieden plaats aan onder andere een archeologisch museum, een markt, bars en restaurants. Onder de houten constructie bevindt zich een ver- hoogd, openbaar plein, met daaronder het gebouw waarin het museum is gevestigd. Het plein wordt door de ‘parasols’ be- schermd tegen de intense zon en hitte die de zomers kenmerken. In de schaduw is het voor bezoekers aangenaam verblijven. Schaduwrijke plekken en ventilatieBomen en beplanting Ontwerpprincipes 47 Windcondities beheersbaar maken In een veilige en comfortabele leefomgeving heeft men weinig last van windhinder. In de buurt van (losstaande) hoge gebouwen kunnen valwinden zich concentreren, die veel hinder op- leveren voor fietsers en voetgangers in de omge- ving. Met ontwerpoplossingen als luifels, ronde hoeken en een brede basis van het gebouw kan dit beperkt worden. Aan de andere kant kan wind kan ook zorgen voor de nodige ventilatie in een stad.

De Admirant, Eindhoven Voor de wind, Zeist De gure wind die met regelmaat rondom de 105 m hoge woontoren ‘De Admirant’ de winkelstraat op raasde is sinds de komst van een luifel flink verminderd. De luifel breekt de neerwaartse wind en zorgt zo voor een verbetering van het verblijfsklimaat in het winkelgebied. Aan de luifel is inmiddels ook een permanent lichtkunstwerk bevestigd dat ‘s avonds met kleurwisselingen en beweging voor dynamiek zorgt. Op het Emmaplein in het centrum van Zeist heeft de wind door de configuratie van gebouwen en weinige inrichtingselementen vrij spel. In één van de bebouwingswanden, boven de onderdoorgang voor auto’s, bevond zich een tochtgat waarvan het winkelend publiek veel hinder ondervond. Met de bouw van het kunstwerk ‘Voor de wind’ is dit een stuk verminderd, en is de gemeente een kunstwerk rijker. Luifels WindschermenVerspringingen in de gevel, brede sokkel Ontwerpprincipes 48 Neue Weststadt Klimaquartier, Esslingen De Startmotor, Rotterdam Dit woongebouw biedt huisvesting aan ruim 500 jongeren die hun eerste stappen op de woningmarkt zetten. Het dakop- pervlak van het gebouw wordt optimaal benut door die ruimte voor meerdere functies te gebruiken. Er wordt groente geteeld, er is een sportkooi en een ont- spanningsdek. Alle overige dakoppervlak, inclusief de sportkooi en liftopbouw, is belegd met zonnepanelen.

Lokaal energie opwekken In een duurzame leefomgeving wordt het lokaal energie opwekken meegenomen binnen het plangebied. Door lokaal energie op te wekken zijn er op andere plekken minder energiecen- trales, windmolens, zonneweides, en dergelijke nodig. Zo draagt lokale opwekking ook bij aan een goede leefomgevingskwaliteit elders. In de beperkte ruimte van stedelijke leefomgevingen kan ruimte voor energieopwekking gevonden worden door het maken van functiecombinaties. De kern van deze stedelijke gebiedsont- wikkeling in Esslingen, vlakbij Suttgart, is het energiecentrum in het hart van de wijk. Overtollige energie, zowel van de zonnepanelen op de daken van de gebou- wen als vanuit duurzame bronnen in de regio, wordt in dit energiecentrum omge- zet in waterstof. Hiermee functioneert het energiecentrum als enorme batterij voor de wijk en het regionale energiesysteem. Alle gebouwen hebben een laag ener- gieverbruik, hoog wooncomfort en zijn onderdeel van een warmteuitwisselings- systeem. Wijkbatterij WarmtepompenZonnepanelen op daken Ontwerpprincipes 49 Mjøstårnet Brumunddal, Noorwegen Stadskantoor, Venlo Duurzame materialen gebruiken Een duurzame leefomgeving functioneert niet alleen duurzaam, deze is ook opgebouwd uit duurzame materialen. Natuurlijke materialen slaan CO2 op. Hierbij is het ook van belang dat de materialen duurzaam gewonnen en gebruikt kunnen worden.

Bovendien moet er ook naar gestreefd worden dat het bouwproces geen, of een beperkte, netto CO2-uitstoot heeft. Ook modulair bouwen draagt bij aan beperking van de ecologische voetafdruk, doordat materialen of onderdelen relatief eenvoudig elders ingezet of vervangen kunnen worden. Het rustige Brumunddal is niet de meest stedelijke setting, maar dit project laat wel zien hoe er op een stedelijke schaal met duurzaam materiaal gebouwd kan worden. Met 85,4 meter is Mjøstårnet het hoogste houten gebouw ter wereld. De belangrijk- ste elementen van de draagconstructie, vloeren en wanden zijn van hout, waardoor het gebouw beschouwd mag worden als een volledig houten constructie. Het gebouw biedt ruimte aan een hotel, appartementen, kantoor, restaurant en gemeenschappelijke voorzieningen zoals een zwembad. Dit gebouw is ontwikkeld volgens het ‘Cradle-to-Cradle’ principe. Het kantoor bestaat voor 80% uit materialen die herbruikbaar zijn: van de constructie tot aan bureaustoelen, vloerbedekking, balies en koffiecorners. Het gebouw zuivert lucht via de groene gevel en binnen dragen groene wanden die bij aan de in stand houding van de luchtvochtigheid, het zuurstofgehalte en de akoestiek.

Beperk CO2-uitstoot in hele bouwketen Gebruik herbruikbare materialen Gebruik natuurlijk/biobased materialen Ontwerpprincipes 50 Aantakken op energie- infrastructuur Het gebruik maken van duurzame energiebron- nen in de buurt draagt bij aan de verduurza- ming van de lokale en regionale leefomgeving. Restwarmte uit industrie of geothermie kunnen bijvoorbeeld warmtebronnen zijn die aangesloten kunnen worden om een woonbuurt te verwar- men. Per regio verschilt de potentie voor dit soort bronnen en kan hier in balans met andere ener- gievoorzieningen gebruik van gemaakt worden. Regionaal/stedelijk warmtenetwerk Gebruik restwarmte uit de omgeving Gebruik geothermie Ontwerpprincipes Branie, Amsterdam Maastoren, Rotterdam Ammerlaan, Pijnacker Het aansluiten van nieuwbouw op lagetempe- ratuur warmtenetten levert nieuwe concep- ten en werkwijzen op. Zo is bij het project Branie, bestaande uit 50 huurwoningen in het Amstelkwartier, de nieuwe aanpak ‘Samen in Hoogbouw’ toegepast. Deze werkwijze houdt in dat de projectontwikkelaar, woningcorpo- ratie of vereniging van eigenaren het ontwerp en de aanleg van inpandige leidingen door de eigen aannemer en installateur laat uitvoeren, met als doel om de uitvoering in nieuwbouw te versnellen en de kosten zo laag mogelijk te houden. Veel projecten in Nederland zijn uitgerust met opslag van warmte en koude in de bodem.

De Maastoren op de Kop van Zuid gebruikt rivierwater als bron. De tempera- tuur van het Nederlandse oppervlaktewater is zomers hoog genoeg en ’s winters laag ge- noeg om energie uit te oogsten, op te slaan en enkele maanden later te gebruiken. In kassengebied Oostland worden 24 kas- sen door middel van een aardwarmtedou- blet verwarmd. Daarnaast wordt warmte geleverd aan meerdere bedrijfsgebouwen, een middelbare school, een zwembad en 470 appartementen in de sociale huur. De aardwarmte die aan de flats wordt geleverd heeft een temperatuur van 65 °C. Om de woningen goed te kunnen verwarmen zijn de radiatoren vervangen door laagtemperatuur radiatoren met een groter warmteafgifte vermogen.

Governance Het realiseren van een binnenstedelijke ontwikkeling heeft heel wat voeten in aarde. Zo heb je te maken hebben met onder meer de wensen van omwonenden, geldende milieunormen, kaders van het bestaande bestemmingsplan en de belangen van betrokken par- tijen. Het willen voldoen aan alle aspecten van leefomgevingskwali- teit, zoals ze in deze catalogus beschreven zijn, leidt tot complexiteit in het planproces. Andersom draagt een goed planproces juist ook bij aan het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit. Doelen met betrekking tot het planproces vallen onder het domein ‘Gover- nance’. De kwaliteit van de leefomgeving heeft niet alleen een fysieke, sociaal-economische of milieu- en gezondheidsdimensie maar ook een bestuurlijke. Het proces om tot een ont- wikkeling te komen kan een grote rol spelen bij de leefomgevingskwaliteit en de perceptie daarvan. In een effectief planproces worden procedures en risico’s zo veel mogelijk ver- meden, door vooraf goed in kaart te brengen welke voorwaarden er vanuit de omgeving en aan de leefomgevingskwaliteit worden gesteld. Een belangrijk onderdeel van het proces is het afstemmen en omgaan met belangen van betrokken partijen. Een proces waarin belangen vanuit de omgeving voldoende worden gehoord draagt bij aan tevreden actoren. Een onderdeel binnen dit domein is het aanjagen van innovatie en kwaliteit.

In complexe situaties kan het soms lastig zijn om tot realisatie van een project te komen. Door te expe- rimenteren met bijvoorbeeld of financiële of juridische constructies, nieuwe technieken of samenwerkingsvormen kunnen zich nieuwe paden openen. Wanneer een leefomgeving van hoge kwaliteit gerealiseerd is, is het belangrijk om die kwaliteit op orde te houden. Een goed plan valt of staat met het behouden van een schone, nette en veilige openbare ruimte. Op de volgende pagina’s worden per leefomgevingskwaliteitsdoel een aantal gereali- seerde projecten weergegeven. Deze voorbeelden laten verschillende manieren zien waarop de genoemde doelen behaald kunnen worden. Foto vorige pagina: Buiksloterham, Amsterdam. Studioninedots en DELVA Landscape Architecture | Urbanism. Foto: Ruben Visser 53 Voor tevreden actoren zorgen Innovatie en kwaliteit aanjagen Effectief planproces tot stand brengen Schone, nette en veilige openbare ruimte ontwikkelen en be- houden 54 55 56 57 Doelen 54 Voor tevreden actoren zorgen In een leefomgeving met hoge kwaliteit worden de wensen van zoveel mogelijk mensen gerealiseerd en worden compromissen openlijk met elkaar gesloten.

Resultaten die vooraf niet 100% aan de verwachtingen voldoen vinden toch draagvlak indien in het proces alle belanghebbenden input hebben kunnen geven en duidelijk wordt dat daar met het voorliggende resultaat zoveel mogelijk aan wordt voldaan. Betrokkenheid in het ontwik- kelingsproces, zeggenschap over (delen van) de ontwikkeling en het bewustzijn dat er meerdere belangen zijn die tot een compromis kunnen lei- den draagt bij aan de tevredenheid van actoren. Kalkbreite, Zürich Kalkbreite is een gemengd woon- en werkgebouw met een openbaar toegankelijke binnentuin en aangrenzend cafetaria dat gerealiseerd is bovenop een voormalige tramremise. Dit maakt het een lastige locatie om te bouwen, terwijl er ook nog eens een opstapeling van ambities zoals een grote mate van collectiviteit en sterke sociale mix van doelgroepen is gerealiseerd. Het is ontwik- keld vanuit een zogenaamde Genossenschaft wat wil zeggen dat de huurders tevens aandeelhouders zijn en daarmee ook meer zeggenschap hebben. Via een uitgebreid participatief traject is het complex in samenwerking met onder meer de gemeente Zürich, het openbaarvervoersbedrijf van Zürich en buurtbewoners ontwikkeld.

55 Innovatie en kwaliteit aanjagen Omdat in de leefomgeving veel opgaven tege- lijkertijd gerealiseerd dienen te worden is het belangrijk alle kansen daartoe aan te grijpen. Bouwen op locaties die vanwege de ruimtelijke randvoorwaarden niet vanzelfsprekend zijn, kan namelijk toch mogelijk worden indien nieuwe technieken worden ingezet (bijvoorbeeld met betrekking tot geluidsisolatie, water vasthouden, waterreiniging of veiligheidscontouren). Expe- rimenteren met nieuwe technieken, concepten, samenwerkingsvormen en juridische en financiële constructies helpen om ontwikkelingen die eerder nog niet mogelijk waren, haalbaar te maken. Buiksloterham, Amsterdam Voor dit voormalige industrieterrein op de Noordelijke IJ-oever van Amsterdam is in 2009 een bestemmingsplan zonder concreet eind- beeld en met zoveel mogelijk flexibiliteit opgesteld. Dit maakt het mogelijk om het gebied over een lange termijn en met veel verschil- lende partijen en samenwerkingen te ontwikkelen. De ontwikkeling, die momenteel in volle gang is, heeft hoge circulariteitsambities en biedt ruimte voor verschillende experimenten.

Zo zijn oude woonboten hergebruikt om op sterk vervuilde grond een creatieve en duurzame tijdelijke broedplaats te creëren, is op Schoonschip een wijkje met drijvende woningen gecreëerd en wordt middels het ‘Cityplot’ concept geëxperimenteerd met flexibele ontwikkelings- modellen voor stadsblokken die bestaan uit kleinschalige, gemeng- de ontwikkelingen. Het gebied is door de gemeente Amsterdam aangewezen als ‘living lab’: een plek waar bewoners, bedrijven, kennisinstellingen en de gemeente zelf experimenteren met duurza- me en circulaire gebiedsontwikkeling. Een ‘living lab’ betekent ook dat sommige ideeën niet lukken. Het wordt gezien als een waar- devol project voor de kennisontwikkeling op het vlak van circulaire gebiedsontwikkeling.

56 Effectief planproces tot stand brengen Het is van maatschappelijk belang om planproces- sen voor binnenstedelijke ontwikkelingen effectief te doorlopen. Enerzijds om de omwonenden zo min en zo kort mogelijk te storen gedurende de ontwikkeling. Anderzijds voor een breder maat- schappelijke belang, om de woningtekorten op te lossen door binnen korte termijn de juiste wo- ningen op de juiste plekken te bouwen en dit te gebruiken om bestaande buurten een impuls te geven. In een effectief planproces is er ruimte voor betrokkenheid van omwonenden en gebruikers en wordt aan geldende omgevingseisen en –normen voldaan. 57 Schone, nette en veilige openbare ruimte ontwikkelen en behouden In een leefomgeving van hoge kwaliteit is het belangrijk om die kwaliteit op orde te houden. Een plan valt of staat met goed beheer na oplevering. Hierbij gaat het om stadsreiniging, onderhoud van inrichtingselementen, groenbeheer en aanpak van overlast (door: reclame, parkeren, geluid, horeca, personen, dieren). Normaliter valt het beheer en onderhoud van de openbare ruimte onder ver- antwoordelijkheid van de gemeente. Maar het kan ook anders, door bijvoorbeeld het beheer van plantsoenen aan bewoners overgedragen of als verantwoordelijkheid bij de ontwikkelaar te leggen.

Rotterdamse Stijl, Rotterdam Reclamevrije stad, Grenoble Fietsvakken, Groningen De gemeente Rotterdam hanteert voor de inrichting van de buitenruimte en vervanging van straatmeubilair al ruim 10 jaar de ‘Rotterdamse Stijl’. Hierbij hoort een handboek waarin per gebied, lijn en plek richtlijnen voor het gebruik van bestrating, meubilair, verlichting, water, bomen en ander groen zijn beschreven. Hierbij zijn hoge beeldkwaliteit, functionaliteit en duurzaamheid essenti- eel. Dankzij het beperken van het aantal verschillende materialen kan het onderhoud efficiënter gebeuren. Grenoble heeft alle reclameborden die in de openbare ruimte stonden verwijderd. Billboards worden in steeds meer steden bestempeld als ‘visuele vervuiling’, zeker nu de trend is om bewe- gende beelden op TV schermen te tonen. Dankzij het verwijderen van de reclameborden is in Grenoble meer plek vrij gekomen voor bomen en openbare ruimte. Het reclamevrij maken kost de stad directe inkomsten, maar levert op het vlak van leefbaarheid veel op. In veel steden zorgen geparkeerde fietsen voor overlast, bijvoor- beeld doordat stoepen hierdoor moeilijk toegankelijk worden. Fietsvakken bieden hiervoor een mogelijke oplossing, omdat de geparkeerde fietsen in die vakken dichterbij elkaar worden geplaatst en de gemeente controle heeft over waar de clusters geparkeerde rijwielen staan.

Daarnaast zijn fietsvakken minder aantrekkelijk om langdurig te parkeren, aangezien er geen plek is om de ketting aan te leggen. Voor Na Voltooid en verbeterd? 20 binnenstedelijke bouwprojecten tegen de spiegel van het verleden 59 Binnenstedelijk bouwen resulteert in veel gevallen in een aanzien- lijke kwaliteitsverbetering ten opzichte van de oude situatie. Dat blijkt uit een inventarisatie van verdichtingsprojecten die in de afge- lopen vijf jaar voltooid zijn. Veel binnenstedelijke bouwprojecten worden voorafgaand aan realisatie met argus- ogen bekeken. Het is toch niet nodig dat er een bestaand gebouw of een parkeerplaats moet wijken voor dat nieuwe gebouw? De situatie zoals die op dat moment is wordt vaak gewaardeerd en aan verandering is niet per sé behoefte. Op veel ‘inbreidingsprojecten’ wordt op voorhand door buurtbewoners negatief of gelaten gereageerd, terwijl de ontwer- pers en ambtenaren juist vol verwachting van de positieve impact op de buurt zijn. Zodra de bouwprojecten gerealiseerd zijn verstomd de discussie, wordt de nieuwe situatie al snel gemeengoed en wordt er niet meer stilgestaan bij wat de verandering voor de omgeving heeft betekend. Natuurlijk is bovenstaande generaliserend geformuleerd, toch zal iedereen binnen het vak- gebied van de ruimtelijke ordening dit herkennen.

Dit terwijl, in het licht van de discussie rond de woningbouwopgave, het goed zou zijn om eens stil te staan bij de positieve veran- dering die verdichtingsprojecten teweeg hebben gebracht. Kunnen we de verbetering van de leefomgevingskwaliteit benoemen en duiden waar dit in zit? Kunnen we ook projecten die doorgaans niet ‘de bladen halen’ in een positief daglicht stellen, door ze te vergelijken met de reeds vergeten voormalige situatie? In dit onderzoek zijn 20 kortgeleden voltooide binnenstedelijke bouwprojecten tegen de spiegel van het verleden gehouden om deze vraag te beantwoorden. 60 De selectie van projecten is tot stand gekomen met behulp een GIS-analyse. Door het verschil in ruimtelijke dichtheid van buurten en bouwblokken tussen 2015 en 2021 te bere- kenen (met behulp van de RUDIFUN-dataset) is een beeld ontstaan van waar er de afgelopen vijf jaar verdichting (uitgedrukt in de toename van de Floor Space Index (FSI), het totale vloeroppervlak ten opzichte van terreinopper- vlak) heeft plaatsgevonden. Na inventarisatie van deze set van honderden buurten en bouwblokken zijn 20 verdich- tingsprojecten geselecteerd die in dit rapport als voorbeeld van binnenstedelijk bouwen met een positief effect op de leefomgevingskwaliteit worden uitgelicht. Bij het selecteren van de 20 projecten is onder meer gelet de ‘onbekendheid’ van het project.

Er zijn weinig projecten geselecteerd die ‘de bladen gehaald hebben’. Er is gepro- beerd om een beeld te geven van gemiddelde binnenste- delijke woningbouwprojecten. Daarnaast is gelet op de spreiding over dorpen en verschillende type steden (van klein tot groot) en de spreiding over verschillende type locaties waarop gebouwd is (zoals parkeerterrein, bedrij- venterrein, naoorlogs bouwblok, etc.). Last but not least is gezocht naar projecten die een positief effect op de leef- omgevingskwaliteit hebben gehad. Voor de analyse naar het effect op leefomgevingskwaliteit zijn de doelen zoals die geformuleerd zijn in de catalogus, eerder in dit rapport, leidend geweest. De analyse is uitgevoerd op basis van online beschikbaar beeld en tekst. Op de volgende pagina’s worden de projecten in wille- keurige volgorde gepresenteerd.

Selectie van voorbeeldprojecten 62 Markthal 70 De Populier en de Cypressen 78 Kraanbolwerk 86 Up:town 94 Cornelis Lelylaan 64 Euryza 72 De President 80 Calandkade 88 Grote Markt 96 Hogekwartier Liendert-zijde 66 Het Turfschip 74 Hof van Asselsberg 82 Willemspoort-Noord 90 De Startmotor 98 Holland Park 68 Deltaplein 76 The City Garden84 Lorentz 92 Zijdebalen 100 Houthavens 102 Strijp-S 62 Markthal Binnenstad, Purmerend Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2020) Type buurt: Historisch centrum Voormalige bestemming: Parkeerterrein Type ontwikkeling: Herbestemming Functie: Gemengd Oppervlakte: 1,00 ha FSI 2015 (netto): 1,5 FSI 2021 (netto): 2,0 Projectomschrijving: Op de voormalige veemarkt van het historische centrum van Purmer- end is een markthal gerealiseerd. Parkeerplaatsen hebben ruimte gemaakt voor het multifunctionele gebouw met voorplein. De begane grond biedt naast de marktfunctie ook ruimte voor diverse evene- menten. Op de tweede en derde verdieping zijn zeven luxe apparte- menten gerealiseerd. Het pand is gesitueerd op de kop van een vooroorlogs bouwblok met winkels aan de lange zijden. Doordat de markthal één laag hoger is dan de aanliggende gebouwen zorgt het voor afwisseling en wordt de kop van het blok gemarkeerd.

Waar men voorheen over de parkeerplaats om de kop van het blok heen moest lopen, is er nu een aantrekkelijke looproute over het heringerichte plein ontstaan. De historiserende uitstraling van het gebouw past bij de ruimtelijke identiteit van het centrum van Purmerend. De plint, opgetrokken uit hoge glazen puien met daartussen dorische zuilen voegt hier een nieuw, klassiek kar- akter aan toe. De grote puien zor- gen daarnaast voor een vloeiende overgang tussen de binnen- en buitenruimte en nodigen het publiek uit om binnen een kijkje te komen nemen. Ten opzichte van de oude sit- uatie met parkeerplaats voor auto’s is de ontwikkeling van het gebouw en voetgangervriendelijke plein een aangename verbetering van het cen- trum van Purmerend. Het multifunc- tionele programma van het gebouw draagt bij aan de lokale economie en een levendige leefomgeving. 63 en nu ...Toen ... Situering van het bouwblok: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

64 Euryza Zwijndrecht Projectdetails: Status: Deels gerealiseerd Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Bedrijventerrein Type ontwikkeling: Transformatie Functie: Gemengd Oppervlakte: 1,03 ha FSI 2015 (netto): 0,0 FSI 2021 (netto): 0,5 Projectomschrijving: Euryza ligt op de voormalige Rijst- pellerijfabriek in Zwijndrecht. De bouw van het project volgt na een lange periode waarin het terrein braak heeft gelegen. De woningen worden in verschillende deelpro- jecten gerealiseerd, met een pro- gramma van 47 rijwoningen en 144 appartementen. Het project, gelegen aan het drie- rivierenpunt van Oude Maas, Mer- wede en Hollands Diep, betreft een buitendijkse ontwikkeling. Dit betekent dat er ten behoeve van de waterveiligheid speciale maatre- gelen genomen worden, geholpen door het waterveiligheidsbeleid van de provincie Zuid-Holland, bedoeld om gemeenten te helpen met het inzichtelijk maken van risico’s van buitendijkse ontwikkelingen, zodat ze maatregelen goed kunnen afwe- gen. Bij Euryza is gekozen voor een waterdichte hoogte van 4,85 m + NAP. Dit betekent dat de entrees van de woningen minimaal op deze hoogte liggen. Ook het maaiveld is sterk opgehoogd door de aanleg van de ondergrondse parkeergarages. Dankzij deze en andere maatregelen blijft het slachtofferrisico hier bin- nen de vereiste veiligheidsnorm.

Euryza is multimodaal bereikbaar door de gunstige ligging nabij Sprin- terstation Zwijndrecht, de snelweg A16 en het pondje naar de binnen- stad van Dordrecht. De kade wordt fiets- en voetgangersvriendelijk ingericht, op het centrale Euryze- plein komen horecavoorzieningen en er komt een verbinding met de ’lage kade‘, wat een aangename open- bare ruimte wordt waar mensen kunnen ontspannen en genieten van het uitzicht op de binnenvaart. Naast de publieke ruimte bieden ook de private binnenterreinen van een aantal deelprojecten plek voor groen en voor spelen en ontmoeting. De gebouwen aan de kade bestaan uit blokken van verschillende hoogten, kleuren en materialen, deze variatie zorgt ervoor dat het uitzicht van de bewoners aan de overkant van de Oude Maas, in Dordrecht, verrijkt wordt. 65 en nu ...Toen ... Situering van de buurt: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

66 Het Tur fschip Binnenstad Oost, Alkmaar Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2020) Type buurt: Historisch centrum Voormalige bestemming: Bedrijventerrein Type ontwikkeling: Transformatie Functie: Wonen Oppervlakte: 1,14 ha FSI 2015 (netto): 0,0 FSI 2021 (netto): 2,6 Projectomschrijving: Met de afronding van het project Schelphoek in 2020 is een voorma- lig haventerrein, grenzend aan de binnenstad van Alkmaar, getrans- formeerd tot woonwijk. Er zijn, ver- deeld over 11 deelprojecten, in totaal 440 duurzaam verwarmde woningen gerealiseerd, zowel appartementen als grondgebonden woningen. Mede door de bankencrisis heeft het pro- ject een lange doorlooptijd gekend. Deelproject Het Turfschip, dat in analyse van de Floor Space Index naar voren komt, is het laatste pro- ject dat als onderdeel van de Schel- phoek gerealiseerd is. Centraal tussen de woningen van Het Turfschip ligt een gedeelde groene openbare ruimte, met een speelplaats. Verschillende woning- gevels zijn voorzien van ornamenten die refereren aan de oorspronke- lijke historische bedrijvigheid van het gebied. Deze gevelstenen zijn gemaakt door cursisten van een lokaal centrum voor de kunsten. Dit proces heeft de betrokkenheid van de omgeving gestimuleerd en geeft de wijk een eigen karakter. Indus- trieel erfgoed is bij de transformatie behouden.

Vlak naast het Turfschip ligt de voormalige zoutziederij De Eendracht, dat met een 30 meter hoge schoorsteen een herkenning- spunt vormt in de wijk. Onderdeel van de ontwikkeling van Schelphoek is een ondergrondse parkeerga- rage, die naast het parkeren voor bewoners ook bedoeld is om de binnenstedelijke parkeercapaciteit uit te breiden. Alle woningen in de Schelphoek zijn aangesloten op het warmtenet van de stad, dat gebruik maakt van duurzame warmtebron- nen. De wijk ligt op loop- en fiet- safstand van bestaande dagelijkse voorzieningen. Hier kan de wijk dus op meeliften, terwijl andersom ook zorgt voor extra draagvlak voor diezelfde voorzieningen. 67 en nu ...Toen ... Situering van het bouwblok: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

68 Deltaplein Centrum, Voorschoten Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2017) Type buurt: Historisch centrum Voormalige bestemming: Gemengd Type ontwikkeling: Sloop-nieuwbouw Functie: Gemengd Oppervlakte: 2,30 ha FSI 2015 (netto): 1,3 FSI 2021 (netto): 2,8 Projectomschrijving: Aan de rand van het centrum van Voorschoten is een kavel met daa- rop een jaren ’70 kantoorpand, een parkeerplaats en een aantal grondgebonden eengezinswoningen vervangen door een bouwblok met 61 woningen, winkels en een onder- grondse parkeergarage. De wonin- gen bieden plaats aan verschillende inkomensgroepen. Het bouwblok is, met vier bouwla- gen, hoger dan de gebouwen in de omgeving waardoor de omliggende straten een meer stedelijke uitstral- ing krijgen. Het kopgebouw, met vijf bouwlagen en puntdak, functioneert als herkenningspunt en markeert de toegang tot het historische centrum. De panden hebben verspringende gevels, diverse detaillering en ver- schillende kleuren en materialen waardoor er een aangenaam straat- beeld ontstaat. De afwisseling in de dakopbouw past bij de identiteit van het historische centrum. Ook de buitenruimte is opgeknapt, mede gefinancierd vanuit het project. De verkeerssituatie is verbeterd met bredere stoepen en fietspaden.

Het aanliggende Deltaplein, aan de kop van het blok, is getrans- formeerd van parkeerplaats tot voetgangersvriendelijke zone met een horecapaviljoen en terras. Waar de levendigheid hier, wanneer men vanuit het oude centrum richting Deltaplein loopt, vroeger ‘uitdoofde’, wordt deze nu voortgezet dankzij de winkels en voorzieningen in het bouwblok, de stedelijke massa, de aangenaam ingerichte openbare ruimte en horeca aan het plein. Het toegevoegde programma draagt daarmee bij aan de uitbreiding van het voorzieningenniveau van de omgeving als geheel. 69 en nu ...Toen ... Situering van het bouwblok: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

70 De Populier en de Cypressen Plantage, Beverwijk Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2016) Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Gemengd Type ontwikkeling: Sloop-nieuwbouw Functie: Gemengd Oppervlakte: 2,35 ha FSI 2015 (netto): 1,2 FSI 2021 (netto): 2,6 Projectomschrijving: De plantagebuurt in Beverwijk wordt vernieuwd. Verouderde flats maken plaats voor 287 nieuwe bouwblokken met daarin zowel eengezinswonin- gen, appartementen en boven- en benedenwoningen. De gebouwen de Populier en de Cypressen behoren tot fase 2 van de wijkvernieuwing en vervangen drie verouderde portie- ketageflats. De herontwikkeling van de buurt levert na afronding een gevarieerder aanbod van woningtypologieën dan voorheen. Hierdoor wordt het voor buurtbewoners eenvoudiger om binnen de buurt door te verhuizen, bijvoorbeeld bij een veranderende thuissituatie. Ook verbetert de kwa- liteit van de voorraad sociale huur- woningen en de openbare ruimte. De nieuwe gebouwen ogen aantrekkelij- ker en warmer dan de oude portiek- flats. De rode bakstenen zorgen voor warmte en er zit meer afwisseling in het volume en de opbouw van de gevel. Waar de oude flats georga- niseerd waren rond een open hofje, vormen de nieuwe gebouwen een gesloten bouwblok samen met het winkelcentrum De Plantage.

Het voormalige hofje is ingericht als parkeerterrein en enkel toegankelijk voor bewoners of bezoekers, waar- door het een veilige omgeving is. De bewoners van de nieuwe woningen kunnen van de buitenlucht genieten dankzij de balkons, dakterrassen en voortuinen, die er in de oude situa- tie niet waren. Naast een verbete- ring van het woongenot, wordt het straatbeeld hierdoor aangenamer en levendiger en is er een sterkere rela- tie tussen woonruimte en publieke ruimte. De zogenaamde ’ogen op straat‘ dragen bij aan een gevoel van sociale veiligheid. 71 en nu ...Toen ... Situering van het bouwblok: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

72 De President Stadhoudersplantsoen, Den Haag Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2019) Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Kantoor Type ontwikkeling: Sloop-nieuwbouw Functie: Wonen Oppervlakte: 2,35 ha FSI 2015 (netto): 6,0 FSI 2021 (netto): 8,6 Projectomschrijving: Op fietsafstand van het Scheve- ningse strand zijn twee leegstaande kantoorpanden vervangen door twee appartementencomplexen. De nieuwe gebouwen bestaan uit 133 huur- en 24 koopappartementen en een ondergrondse parkeergarage. Ten opzichte van de oude situatie zijn de gebouwen zes en twee ver- diepingen hoger. Sinds de verbouwing heeft De Pre- sident een aangenamere uitstraling dan voorheen. De gevel is gevarieer- der, de balkons en grote raampar- tijen zorgen voor verbinding tussen binnen en buiten, en er is goed zicht op de straat vanuit het gebouw. Daarnaast is de gevel nu opgebouwd uit een variatie aan gele bakstenen en bruingrijze kozijnen, wat het aan- zienlijk lichter maakt dan de grauwe gevel van vóór de sloop- en bouwpe- riode. Het opmerkelijke gevelkunst- werk aan de zijkant van het gebouw was onderdeel van het voormalige kantoorgebouw en is teruggeplaatst op de nieuwe gevel waardoor de culturele waarde van het kunstwerk voor de buurt niet verloren gaat, en het als herkenningspunt blijft bestaan.

De President bevindt zich vlakbij een winkelstraat waar bewo- ners voor hun dagelijkse voorzienin- gen terecht kunnen. Tussen de twee gebouwen ligt het Verhulstplein dat ten tijde van de verbouwing is getransformeerd van parkeerplaats tot aangename plek met bomen en heesters en zitplekken waar buurt- bewoners kunnen ontspannen. 73 en nu ...Toen ... Situering van het bouwblok: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

74 Hof van Asselsberg Vestinggronden Zuid, Bergen op Zoom Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2019) Type buurt: Historisch centrum Voormalige bestemming: Bedrijventerrein Type ontwikkeling: Transformatie Functie: Wonen Oppervlakte: 2,83 ha FSI 2015 (netto): 0,9 FSI 2021 (netto): 1,6 Projectomschrijving: Tegenover het station van Bergen op Zoom is het Hof van Asselbergs ont- wikkeld. De voormalige busremise en achtergelegen sportvelden heb- ben plaats gemaakt voor 63 appar- tementen en 17 eengezinswoningen. Deze vernieuwing geeft de buurt een compleet andere uitstraling, van een locatie in de wijk met verouderde gebouwen en waar het verkeer een dominante rol had, naar een een buurt met een aangenaam, voetgan- gersvriendelijk, groen woonerf. Het project bevindt zich in een beschermd stadsgezicht, daarom is in het ontwerp gezocht naar een ’historiserende uitstraling‘. Hierdoor sluit het goed aan op de omgeving en blijft de ruimtelijke identiteit van het gebied behouden. Ook het behoud van het oude kantoor van de busmaatschappij draagt hieraan bij. De hoogte van de gebouwen varieert van 2 tot 5 lagen; de hogere appartementengebouwen vormen de entree, vanuit het station gezien, en de lagere eengezinswoningen mar- keren het einde van het hof. In het hof is veel ruimte voor groen, zoals beukenhaagjes, linden en sierkersen.

Het is ingericht als veilige plek om te spelen en ontspannen. In het complex is plek voor zowel jongeren, gezinnen als senioren, met levens- loopbestendige woningen. De bewo- ners profiteren dankzij de gunstige ligging ten opzichte van het station en het centrum van Bergen op Zoom van een goede bereikbaarheid per spoor en nabijheid van de voorzie- ningen in het centrum. De woningen zijn grotendeels ’Nul-op-de-meter‘ dankzij energiebesparende maat- regelen zoals energiezuinige instal- laties, goede isolatie en lokale ener- gieopwekking via zonnepanelen op de daken. Bijzonder aan het project is dat men tijdens de bouw stuitte op de restanten van de versterkte verdedigingswerken van Bergen op Zoom. Deze archeologische vondst is bewaard gebleven en als onderdeel van het project publiek toegankelijk gemaakt. 75 en nu ...Toen ... Situering van het bouwblok: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

76 The City Garden Stadshart, Amstelveen Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2018) Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Kantoor Type ontwikkeling: Sloop-nieuwbouw Functie: Gemengd Oppervlakte: 2,86 ha FSI 2015 (netto): 0,0 FSI 2021 (netto): 6,9 Projectomschrijving: The City Garden is een multifunc- tioneel gebouw in het centrum van Amstelveen. Het gebouw combineert 77 luxe appartementen met een viersterrenhotel, winkels, horeca, maatschappelijke voorzieningen, een ondergrondse parkeergarage, en daktuinen. Het gebouw vervangt een tweelaags bedrijfspand en zorgt met het nieuwe programma en volume voor een aanzienlijke toename van de dichtheid. De appartementen, met een opper- vlakte variërend van 108 m2 tot 276 m2, kunnen aan elkaar gekoppeld worden, waardoor de toekomst- bestendigheid van het gebouw bevorderd wordt. Het gebouw past qua schaal goed bij de brede straten, de grote groenvakken en de ruim uit elkaar gelegen gebouwen in de omgeving. Het volume is qua hoogte ontworpen in samenhang met de hoogte van de direct omliggende gebouwen. Aan de rand van het kavel, waar voorheen een betaalde parkeerplaats was, is nu een open- bare straat. De achterkanten van aangrenzende gebouwen zijn nu dus publiek zichtbaar waardoor hier een sociaal veiligere situatie ontstaat.

Het gebouw is zo gepositioneerd dat het overgrote deel van de bewoners uitzicht op groen heeft, zowel op de stadstuinen aan de overkant van de straat, als op de binnentuin en de groene daken. Het bijeenbrengen van de verschillende voorzieningen in The City Garden draagt bij aan het voorzieningenniveau van de omgeving als geheel. 77 en nu ...Toen ... Situering van het bouwblok: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

78 Kraanbolwerk Noordereiland, Zwolle Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2017) Type buurt: Historisch centrum Voormalige bestemming: Bedrijventerrein Type ontwikkeling: Transformatie Functie: Wonen Oppervlakte: 3,35 ha FSI 2015 (netto): 0,1 FSI 2021 (netto): 6,3 Projectomschrijving: Het Kraanbolwerk aan de rivier het Zwarte Water was voorheen een havengebied met een ruw en geslo- ten karakter. Recent is het gebied, aan de rand van het historische cen- trum van Zwolle, getransformeerd naar een aangenaam woongebied met 130 koop- en huurwoningen. Verscheidene historische aspec- ten van het eiland, zoals een gevel uit 1901, zijn behouden waarmee het karakter van het havengebied behouden blijft. Bovendien verwijzen de nieuwe gebouwen ook terug naar de rijke geschiedenis; bijvoorbeeld door middel van witte gevelschilde- ringen. De gebouwen zijn één à twee verdiepingen hoger dan de voorma- lige bedrijfsgebouwen, wat bijdraagt aan de stedelijkheid van het eiland. De meeste appartementen zijn in de grote blokken langs de kade gesi- tueerd, waardoor de bewoners een weids uitzicht over het water en de stad hebben. De grondgebonden eengezinswoningen zijn gesitueerd in de ’binnenwereld‘, langs intieme straatjes en -pleintjes waar kinderen veilig kunnen spelen. Door de vari- atie in bouwhoogte, dakopbouw en typologie ontstaat er afwisseling en oogt het geheel levendig.

Het eiland is grotendeels fiets- en voetgan- gersvriendelijk met slechts enkele parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Het merendeel van de pan- den heeft een eigen parkeergarage in de kelder. In tegenstelling tot de oude situatie zijn er aantrekkelijke straten, doorgangen en kades met voldoene plek om comfortabel te kunnen wandelen en zitten. 79 en nu ...Toen ... Situering van het bouwblok: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

80 Calandkade Laakhaven-West, Den Haag Projectdetails: Status: Deels gerealiseerd Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Bedrijventerrein Type ontwikkeling: Transformatie Functie: Gemengd Oppervlakte: 3,74 ha FSI 2015 (netto): 0,5 FSI 2021 (netto): 3,5 Projectomschrijving: Het voormalige havengebied rondom Laakhaven-West is de afgelopen jaren getransformeerd van bedrij- venterrein tot woongebied. Aan het water langs de Calandkade zijn ver- schillende blokken met 550 wonin- gen, commerciële ruimte en drie parkeergarages gerealiseerd. Eén van de projecten aan de kade is het Caland Dock dat bestaat uit vijf gebouwen van zo’n twaalf verdie- pingen hoog. De gebouwen lopen trapsgewijs af richting het water waardoor alle appartementen veel zonlicht ontvangen en een onbelem- merd uitzicht op het water hebben. In tegenstelling tot de langgerekte, gesloten strook van oude garages en bedrijven die voorheen de toe- gang tot de kade belemmerde, is de strook opgeknipt in losse blokken met daartussen voetgangersvrien- delijke straten richting het water. De blokken hebben voordeuren van grondgebonden woningen aan de tussenstraten, en gemeenschap- pelijke opgangen en commerciële ruimtes op de kopse kanten. Mid- den in de blokken bevinden zich de parkeergarage, met daar bovenop gemeenschappelijke binnentuinen.

In tegenstelling tot de oude situatie wordt er met de toevoeging van de gebouwen en nieuwe stedenbouw- kundige structuur een levendige openbare ruimte aan en naar het water gecreëerd. Caland Dock ligt nabij het OV-knooppunt Den Haag Hollands Spoor en profiteert daar- mee van een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer, evenals van de vele nabijgelegen voorzieningen. 81 en nu ...Toen ... Situering van het bouwblok: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

82 Willemspoort-Noord Willemspoort, Den Bosch Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2019) Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Parkeerterrein Type ontwikkeling: Herbestemming Functie: Wonen Oppervlakte: 3,81 ha FSI 2015 (netto): 0 FSI 2021 (netto): 1,6 Projectomschrijving: De Willemspoort Noord is onderdeel van een nieuw woongebied, ook bekend als het Jeroen Bosch Park, dat wordt ontwikkeld in het zorg- en onderwijsknooppunt van ‘s-Herto- genbosch. De buurt is gesitueerd op een voormalig parkeerterrein tussen het centrum van de stad en natuur- gebied de Gement. De ontwikkeling bestaat uit zes gebouwen, met in totaal 302 appartementen, waaron- der zorgservice woningen. De gebouwen liggen rondom een nieuw aangelegd park, dat volledig voetgangersvriendelijk is ingericht en de bewoners een aangename entree tot de woonblokken biedt. Ondanks het grote volume van de gebouwen, is er een rijke groenbe- leving. Het park loopt rondom de gebouwen door tot aan de grenzen van het projectgebied. Het gebied vormt zo een overgang tussen het stedelijke centrum van Den Bosch en het natuurgebied aan de rand van de stad. Bij de entrees van de com- plexen en langs de grondgebonden woningen is veel aandacht besteed aan de wisselwerking met het park. Groenvakken dienen bijvoorbeeld als buffer tussen publieke en private ruimte.

De gevarieerde gebouwen verschillen in vorm, stijl en hoogte van elkaar en zijn in een vrije opstel- ling, met verschillende oriëntaties, geplaatst. De parkachtige setting zorgt voor de samenhang in het geheel, en vormt een nieuwe open- bare ruimte waar buurtbewoners elkaar kunnen ontmoeten. Tegelijker- tijd mist er met de ’vrije opstelling‘ een duidelijke structuur waardoor onbestemde ruimtes ontstaan. Naast het park, biedt ook een buurthuis gelegenheid voor buurtbewoners om elkaar te ontmoeten. Voor het beperken van geluidshinder van de omliggende grote wegen zijn er geluidschermen geplaatst, die tege- lijkertijd ook energie opwekken door middel van zonnepanelen. 83 en nu ...Toen ... Situering van het bouwblok: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

84 Lorentz Stationskwartier, Leiden Projectdetails: Status: Deels gerealiseerd Type buurt: Historisch centrum Voormalige bestemming: Kantoor Type ontwikkeling: Sloop-nieuwbouw Functie: Gemengd Oppervlakte: 4,64 ha FSI 2015 (netto): 2,2 FSI 2021 (netto): 5,5 Projectomschrijving: In de binnenstad van Leiden, op een kavel waar voorheen een aantal kleinschalige kantoorgebouwen, een parkeerplaats en fietsenstallingen stonden, wordt het grootschalige en multifunctionele gebouw de Lorentz gerealiseerd. Twee torens zijn reeds gerealiseerd, een de derde toren is nog in aanbouw. Het programma van de Lorentz I bestaat uit 173 (huur) appartementen, een parkeergarage, een publieke fietsenkelder, kantoor- ruimte en retailruimte. De Lorentz heeft een gunstige lig- ging, tegenover het treinstation Leiden Centraal, aan de rand van de historische binnenstad en naast het Bio Science Park. De locatie en de parkeerfaciliteiten voor zowel fiets als auto, garanderen een mul- timodale bereikbaarheid. Wonen, werken en dagelijkse voorzieningen zijn op loop- en fietsafstand. Bij de ontwikkeling van de Lorentz werd de ontwikkelaar verplicht om per honderd vierkante meter kantoor- ruimte met baliefunctie minimaal 1,1 parkeerplek op te nemen. Gedurende de ontwikkeling is echter gecon- stateerd dat de parkeernormen niet meer marktconform waren voor deze locatie en is er een nieuwe norm ingesteld.

Dit betekent voor de Lor- entz II dat er maximaal 0,75 parkeer- plek per honderd vierkante meter voor kantoren met baliefunctie gere- aliseerd (mogen) worden. Hiermee wordt meer ruimte voor kantoren en andere functies vrijgespeeld. In de gevel van de woningen met voordeur aan de straat bevinden zich kleine bankjes, die de bewoners uitnodigen om zich de ruimte eigen te maken. Bewoners doen dit bijvoorbeeld door er een plantenbak bij te zetten. Bovenop de sokkel van het gebouw is een voor bewoners toegankelijk dakterras aangelegd. Het dakterras biedt uitzicht op de beplanting op het dak. Daarnaast draagt het gebouw ook bij aan een klimaatbes- tendige omgeving, met een water- buffer op het dak van een van de torens. De afvoer van de buffer wordt o.a. gebruikt voor het beregenen van de planten op het dakterras. 85 en nu ...Toen ... Situering van het bouwblok: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

86 Up:town Stadsdriehoek, Rotterdam Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2019) Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Kantoor Type ontwikkeling: Sloop-niewbouw Functie: Gemengd Oppervlakte: 4,68 ha FSI 2015 (netto): 4,1 FSI 2021 (netto): 5,7 Projectomschrijving: Up:town is een nieuwe woontoren op het Wijnhaveneiland, in het centrum van Rotterdam, op de locatie waar voorheen een verouderd tweelaags bedrijfspand stond. In de 107 meter hoge toren bevinden zich 150 huur- en 28 koopwoningen. De indeling van de appartementen is flexibel: kleine lofts kunnen aan elkaar gekoppeld worden tot grotere appartementen. Deze flexibiliteit zorgt ervoor dat het gebouw lang- durig bruikbaar is in verschillende configuraties zonder dat hiervoor grote constructieve ingrepen nodig zijn. De groene kleur van de toren maakt het gebouw een herkennings- punt in de buurt, en draagt bij aan het gevarieerde, afwisselende en kleurrijke aanzicht op het Wijnha- veneiland vanuit de omgeving. Dank- zij de situering aan de rand van het eiland hebben de bewoners van de toren mooi uitzicht over de stad en de Maas. De sokkel van het gebouw is in lichte kleuren en met houten detaillering uitgevoerd, waardoor het aangenamer oogt dan het voor- malige donkere kantoorgebouw. Om het straatbeeld niet te verstoren is de parkeergarage aan de achterzijde van de sokkel opgenomen.

De voor- zijde biedt ruimte aan commerciële ruimten en appartementen die als blokken naast elkaar zijn geplaatst. Door de repetitie van dezelfde soort blokken ontstaat er een rustig straat- beeld maar doet het qua afwisseling en variatie onder voor de oudere gebouwen in de omgeving. Het complex als geheel past goed in de stedelijke omgeving van het Wijnha- veneiland, dat met diverse torens en een mix van functies wordt verdicht en nieuw leven krijgt ingeblazen. 87 en nu ...Toen ... Situering van het bouwblok: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

88 Grote Markt Binnenstad Noord, Groningen Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2021) Type buurt: Historisch centrum Voormalige bestemming: Gemengd Type ontwikkeling: Sloop-nieuwbouw Functie: Gemengd Oppervlakte: 5,58 ha FSI 2015 (netto): 1,7 FSI 2021 (netto): 3,4 Projectomschrijving: Drie projecten hebben de oostkant van de Grote Markt in Groningen de afgelopen jaren aanzienlijk veran- derd. Een overdekte winkelpassage en een bovengrondse parkeerga- rage uit de jaren ’70 hebben plaats gemaakt voor nieuwe gebouwen die ruimte bieden aan onder meer woningen en horeca. De noodzakelijke ruimte voor het nieuwe programma aan de Grote Markt is verwezenlijkt door de voor- oorlogse rooilijn te herstellen. De nieuwe gebouwen hebben ieder een eigen karakter, door het gebruik van verschillende kleuren en materialen, en brengen hiermee afwisseling in het historische stedelijk weefsel. Ten opzichte van de voormalige gebou- wen past de architectuur beter bij de identiteit van het centrum van Gro- ningen. The Market Hotel voorziet Groningen van 123 nieuwe hotelka- mers, een grand café op de begane grond en een groot dakterras.

Het naastgelegen project Merckt, ook bekend als ‘de nieuwe huiskamer van Groningen’, biedt een multifunctio- neel onderkomen voor appartemen- ten en horeca, waaronder 18 wonin- gen in het hoge segment, een markt- plein op de begane grond en kelder, en een rooftop bar. Bij het project Merckt lagen voorheen de winkels op de begane grond verborgen achter een naar voren geplaatste gevel. Het nieuwe gebouw heeft met de hoge bogen en een lichte kleur, een open en uitnodigende uitstraling. Achter The Market Hotel en Merckt is het Forum Groningen gerealiseerd. Het gebouw is bedoeld als ontmoetings- plek voor bewoners en bezoekers van de stad. Onder het Forum is een parkeergarage met een capaciteit voor 390 auto’s en in de kelder kun- nen 1500 fietsen gestald worden. De Grote Markt heeft er met de ontwik- keling van het Forum Groningen een nieuwe culturele ontmoetingsplek bij. Met naar verwachting 1,6 miljoen bezoekers per jaar kan het Forum gaan werken als stimulans voor de lokale economie. 89 en nu ...Toen ... Situering van het bouwblok: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

90 De Startmotor Vreewijk, Rotterdam Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2020) Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Kantoor Type ontwikkeling: Sloop-niewbouw Functie: Gemengd Oppervlakte: 6,03 ha FSI 2015 (netto): 2,7 FSI 2021 (netto): 9,4 Projectomschrijving: De Startmotor in Rotterdam-Zuid is een nieuw wooncomplex dat zich volledig richt op jonge starters. Het gebouw heeft 581 appartementen, een commerciële ruimte, een inpan- dige fietsenstalling, individuele bergingen, een pakketservice en een ondergrondse parkeergarage. De huidige druk op de woningmarkt, en de moeilijkheid voor jongeren om een woning te vinden, was de aanleiding voor het concept van de Startmotor, waar actieve partici- patie en begeleiding van de jonge starters centraal staat. Het gevoel van een gemeenschap wordt verder gestimuleerd door de gedeelde voor- zieningen, zoals de sportvelden op het dak, de hobbyruimtes, een fit- nessruimte, de ontmoetingsplekken en een restaurant. Het hoge gebouw met rode bakstenen en kunstwerk op de gevel creëert een warme, leven- dige atmosfeer in de buurt, waar voorheen een laag, vervallen kan- toorpand stond. De openbare ruimte rondom het gebouw is voetgangers- vriendelijker ingericht bijvoorbeeld door de trottoirs rond het gebouw te verbreden. Het dak wordt multifunc- tioneel gebruikt, voor onder meer bewegen, energieopwekking en groenbeleving.

Zo is het sportveld overkapt met zonnepanelen en kun- nen bewoners samen werken in de moestuin. Met de vele voorzieningen die die gebouw biedt en de goede bereikbaarheid per openbaar ver- voer – door ligging nabij metrosta- tion Zuidplein – vormt het een ideale woonomgeving voor (jonge) stede- lingen. Andersom draagt dit project door de toevoeging van vele nieuwe inwoners bij aan de levendigheid en ontwikkeling van Rotterdam-Zuid. 91 en nu ...Toen ... Situering van het bouwblok: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

92 Zijdebalen Pijlsweerd-Zuid, Utrecht Projectdetails: Status: Volledig gerealiseerd (2019) Type buurt: Vooroorlogse woonwijk Voormalige bestemming: Bedrijventerrein Type ontwikkeling: Transformatie Functie: Gemengd Oppervlakte: 7,24 ha FSI 2015 (netto):1,6 FSI 2021 (netto): 3,3 Projectomschrijving: De Zijdebalen in Pijlsweerd Zuid te Utrecht omvat een binnenstedelijke transformatie, op een voormalig bedrijventerrein. Het plan omvat 481 nieuwe woningen, co-working spaces, horeca en een parkeerga- rage en vormt daarmee één van de dichtst bebouwde ensembles van Utrecht. Het biedt ruimte aan een verscheidenheid aan woningtypen, waaronder koopwoningen, sociale huurwoningen en vrije sector huur- woningen. Deze mix aan woningty- pologieën past bij de strategie van de gemeente Utrecht om wonen in en rond de binnenstad ook voor ver- schillende doelgroepen, voornamelijk starters, toegankelijk te houden. Zijdebalen is opgebouwd uit gesloten bouwblokken van vier tot zes lagen hoog met enkele hogere panden op de hoeken. Met deze hoogte onderscheiden de blokken zich ten opzichte van hun omgev- ing en krijgt de buurt een stedelijk karakter. De appartementen zijn gerealiseerd bovenop een halfver- diepte parkeergarage waardoor er een bel-etage ontstaat.

Dit is aangegrepen om een variatie aan entrees te ontwerpen en de ver- hoogde ligging zorgt voor minder inkijk en een afscheiding tussen publiek en privaat in de onderste appartementen. De buurt ligt aan de Vecht, waarlangs de kade fietsvrien- delijker is ingericht. De (nieuwe) straten tussen de bouwblokken zijn voetgangersvriendelijk ingericht met ruimte voor groenvakken met bomen en een variëteit aan planten, die een scheiding vormen tussen de straat en het voetpad. In de binnen- tuinen, die deels gemeenschappelijk zijn, zijn grote verhoogde vakken beplant met bomen en struiken, dit voorziet de tuinen van zitplekken en schaduw. Daarnaast wordt er via zonnepanelen op het dak duurzame, lokale energie-opwekking verzorgt. 93 en nu ...Toen ... Situering van het bouwblok: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

94 Cornelis Lelylaan Schipluidenbuurt, Amsterdam Projectdetails: Status: Deels gerealiseerd Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Infrastructuur Type ontwikkeling: Herontwikkeling Functie: Multifunctioneel Oppervlakte: 9,34 ha FSI 2015 (netto): 0,3 FSI 2021 (netto): 4,7 Projectomschrijving: Het gebied rondom treinstation Lelylaan, waaronder de Schipluiden- buurt, wordt compleet vernieuwd. Het desolate verkeersknooppunt wordt ontwikkeld tot woon- en wer- komgeving. Little Manhattan en Westbeat, de eerste gebouwen die er gerealiseerd zijn, liggen direct naast het station. Little Manhattan is een woongebouw met 590 appartemen- ten voor studenten, 279 woningen voor jonge starters en gedeelde faciliteiten. Aan andere kant van de buurt is in 2020, op de voormalige afslag van een stedelijke verkeersa- der, het gebouw Westbeat gereali- seerd. Dit multifunctionele gebouw voegt 150 woningen en werk-, cul- tuur-, en ontmoetingsruimtes en een ondergrondse parkeergarage toe aan de buurt. In de ontwikkeling van de buurt wordt met name gemikt op het aantrekken van de jonge stedeling, zodat ook voor hen het wonen in de stad toegankelijk blijft. De beide gebouwen zijn gesitueerd in een verkeersintensieve situatie, waardoor het een uitdaging was om hinder van geluid en luchtvervuiling te beperken. Dit is onder meer gelukt door het toepassen van dove gevels.

In Westbeat is ook een binnentuin ontworpen met een diversiteit aan beplanting waar bewoners kunnen ontspannen. Naast deze gedeelde binnentuin is er in het ontwerp van Westbeat een flexibele ruimte opgenomen. Deze ruimte, met boog- vormen van verschillende hoogtes en een open vloerplan, heeft een monumentale uitstraling en kan wor- den ingezet voor divers, collectief en publiek gebruik. De bewoners van Little Manhattan delen gemeen- schappelijke voorzieningen zoals wasruimtes. Met de herontwikkeling van de Schipluidenbuurt, waarvan Little Manhattan en Westbeat de contouren laten zien, verandert het verkeersknooppunt rondom Lelylaan op termijn in een levendige woonom- geving. 95 en nu ...Toen ... Situering van het bouwblok: FSI-stijging tussen 2015 en 2021:

96 Status: Volledig gerealiseerd (2021) Type buurt: Naoorlogs Voormalige bestemming: Gemengd Type ontwikkeling: Transformatie Functie: Gemengd Oppervlakte: 14,96 ha FSI 2015 (netto): 0.5 FSI 2021 (netto): 1.0 Hogekwartier Liendert-zijde Amersfoort Projectdetails: Projectomschrijving: Het Hogekwartier is een nieuw- bouwproject dat behoort tot het programma ‘Amersfoort Vernieuwt’. De omgeving langs de Hogeweg bestond voorheen voornamelijk uit graslanden en enige bedrijvigheid van kwekerijen en manéges. In het Hogekwartier zijn circa 400 sociale huurwoningen en 420 koopwonin- gen gerealiseerd verdeeld over de Liendert-zijde en Schuilenburg-zijde, waarvan. Daarnaast is er ook een grootschalig sportcomplex en 600 m2 aan bedrijfsruimte gerealiseerd. Voor de ontwikkeling van de wijk is een plan van aanpak gemaakt met inbreng van partners in de wijk: bewoners, ondernemers, politie, zorg- en welzijnsinstellingen en gemeentelijke afdelingen. Om maat- werk te kunnen leveren, zijn vele gesprekken gevoerd en bijeenkom- sten gehouden. Het project bestaat uit zowel grondgebonden woningen als appartementen in woontorens waar verschillende doelgroepen kunnen wonen. De gerealiseerde gebouwen hebben verschillende gevels, kleuren, dakhoogtes en detaillering waardoor er een afwis- selend beeld ontstaat.