24.0 Informatienota 2020 - 5 - Opschuiven aanslagoplegging OZB 2020.pdf

College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_000411/50 College van burgemeester en wethouders GOEDGEKEURD Zitting van 4 februari 2020 Bedrijfsvoering - Interne dienstverlening en belastingen 8 2020_B&W_00041 Informatienota - Opschuiven aanslagoplegging OZB 2020 - informeren Samenstelling: Aanwezig: de heer R. Bats, Burgemeester; de heer B. Harmsma, Wethouder; mevrouw T. Jongman, Wethouder; de heer M. Scheringa, Wethouder; mevrouw T. Bijl; mevrouw J. Groot de, Secretaris Samenvatting In 2019 zijn veel WOZ-bezwaren ingediend die gegrond bleken. Om herhaling hiervan te voorkomen, hebben we een plan van aanpak gemaakt met acties voor de korte en de lange termijn. Ook hebben we in overleg met de Waarderingskamer de nodige stappen gezet om te komen tot een kwaliteitsverbetering. Eigenaren van woningen waarvan de concept WOZ-waarde een flinke waardeverandering laat zien, krijgen de mogelijkheid om te reageren op de objectkenmerken waarop de waarde mede is gebaseerd. Zijn deze objectkenmerken niet juist, dan passen we deze aan. De definitieve waarde wordt vervolgens vastgesteld op basis van de aangepaste gegevens. Deze zorgvuldigheid in handelen heeft ertoe geleid dat de gecombineerde aanslagen niet in februari, maar in maart worden verzonden. Dit heeft voor inwoners geen consequenties.

Informatienota Inleiding In oktober 2019 hebben we u via een informatienota geïnformeerd over de WOZ-beschikkingen. Aanleiding was het grote aantal ingediende bezwaren dat gegrond werd verklaard. Om herhaling te voorkomen, hebben we aangegeven voor 2020 te zullen komen met een plan van aanpak. Kernboodschap De circa 1.200 bezwaarschriften die we in 2019 kregen, zijn nagenoeg allemaal afgehandeld. Voor 9 zaken komt er nog een hoorzitting. De uitkomsten van de bezwaarprocedures zijn verwerkt in het bestand voor 2020. In overleg met de Waarderingskamer hebben we besloten tot aanvullende acties om de kwaliteit van het bestand nog verder te verbeteren: Controle van objectkenmerken o.a. inhoud, bouwjaar en onderhoudstoestand. Controle van objecten waarvoor in 2019 bezwaren zijn toegekend en waarvan de waarden in 2020 stijgen. Naast deze acties voert ook taxatiebureau Kondar extra controles uit. Verder schrijven we eigenaren van woningen aan waarvan bij een eerste taxatie gebleken is dat de waarde meer dan gemiddeld is gestegen. Zij kunnen, voordat de definitieve waarde wordt vastgesteld, aangeven of de objectkenmerken waarop we de waarde mede baseren kloppen. College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_000412/50 Deze aanvullende maatregelen, die moeten zorgen voor een flinke kwaliteitsverbetering, pakken we zorgvuldig op.

Daarom zullen de gecombineerde belastingaanslagen 2020 - waarvan de OZB onderdeel is - niet in februari maar in maart worden verzonden. Uiteraard doen we dit in overleg met de Waarderingskamer. Het "plan van aanpak WOZ 2020" voegen we als bijlage toe. Daarin zijn alle aanbevelingen van de Waarderingskamer, zowel voor de korte als voor de lange termijn, verwerkt. Een groot aantal acties voor de korte termijn zijn al uitgevoerd of worden dat binnenkort. De overige werkzaamheden worden nog dit jaar afgerond. Consequenties voor de gemeente Door de aanvullende acties voor kwaliteitsverbetering worden de gecombineerde aanslagen 2020 niet eind februari maar eind maart verzonden. De gecombineerde aanslag bevat naast de WOZ- beschikking en de bijbehorende onroerende-zaakbelasting ook de rioolheffing, het vastrecht van de afvalstoffenheffing en eventueel hondenbelasting. Deze verschuiving heeft geen consequenties voor de bezwaar- en betaaltermijnen. De bezwaartermijn blijft 6 weken. Ook het aantal betaaltermijnen blijft ongewijzigd. Inwoners die voor automatische incasso hebben gekozen, betalen – net als voorheen – in 10 termijnen. De laatste betaling via automatische incasso gebeurt eind januari 2021. Dat is nog voordat de aanslagen van 2021 worden verzonden. Inwoners worden dus niet met een dubbele afschrijving geconfronteerd.

Is er niet voor automatische incasso gekozen, dan kan er – net als voorheen – in 2 termijnen worden betaald. Voor de gemeente heeft het opschuiven van de aanslagoplegging als gevolg van de lage rente geen rente-effecten. Communicatie Zorgvuldigheid geldt ook als het om de communicatie gaat. Daarom krijgen eigenaren van woningen waarvan de concept WOZ-waarde meer dan gemiddeld is gestegen een brief. Hierin geven we aan op welke gronden we de waarde baseren. Naast de marktwaarde (we kijken naar de verkoopprijs van vergelijkbare woningen) zijn dit de objectkenmerken (o.a. aantal m3, ligging, wel of geen garage). De gegevens die we hebben over deze objectkenmerken voegen we bij de brief toe. Eigenaren kunnen vervolgens kijken of deze gegevens juist zijn. Is dat niet het geval, dan kunnen zij dit aangeven en als blijkt dat de gegevens inderdaad onjuist zijn, passen we het aan. Vervolgens stellen we op basis van de aangepaste gegevens de definitieve waarde vast. Feit blijft dat in 2019 de waarde van woningen over het algemeen is gestegen. De verkoopprijzen liggen hoger dan het jaar ervoor. Ook in onze gemeente zal dat in de WOZ-waarden terug te zien zijn. Daarom hebben we ervoor gekozen om eigenaren aan te schrijven voor wie de WOZ-waarde van de woning bij de concept taxatie met meer dan 20% is gestegen. Dit geldt voor circa 800 woningen.

Om te zorgen voor een goede informatievoorziening plaatsen we op onze website vraag/antwoord- combinaties. Ook lichten we toe hoe de WOZ-waarde wordt bepaald en wat dat betekent voor de OZB. Deze uitleg zullen we ook geven in de krant. Verder zorgen we ervoor, dat we zowel telefonisch als persoonlijk, via e-mail en social media bereikbaar zijn voor inwoners die vragen hebben. Vervolg Zoals aangegeven zijn vrijwel alle acties voor de korte termijn uitgevoerd. Voor de langere termijn willen we de volgende acties oppakken: Het verder uitwerken van de bevindingen van de Waarderingskamer. Aan de slag met het project ‘Van m3 naar gebruiksoppervlakte’. Regie op het proces: beheersingsmaatregelen en sturingsinformatie verbeteren (zie voor concrete acties het Plan van Aanpak). Voorbereiden aanbesteding voor inhuur taxatiebureau vanwege aflopend contract. College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_000413/50 Besluit Beslispunt 1 Het college besluit de informatienota Opschuiven aanslagoplegging OZB 2020 vast te stellen. Bijlagen 1. PvA Steenwijkerland 2020.pdf Plan van Aanpak 2020 WOZ Zwolle, 30 januari 2020 Versie 1.3 College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_000414/50 Plan van Aanpak WOZ 2 Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2.

Werkzaamheden in 2020 5 Bevindingenrapporten Waarderingskamer 5 Regie op het proces: beheersingsmaatregelen en stuurinformatie. Alle werkzaamheden WOZ-tijdlijn uitvoeren. 9 Uitvoeren project van m3 naar m2 10 Afstemmen werkzaamheden 2020, uitbesteden herwaardering (wpd 2020) en uitvoeren van contractmanagement. 13 3. Actieplan 15 4. Risico’s en kansen 16 BIJLAGE I Belangrijkste waarnemingen in de rapporten van bevindingen van de Waarderingskamer 17 BIJLAGE II Samenvatting second opinion herwaardering (integraal) 23 BIJLAGE III Tijdlijn januari-maart 2020 25 BIJLAGE IV Beheersingsmaatregelen 27 Bijlage V Stuurinformatie 34 Bijlage VI Voorjaars- en najaars inventarisatie Waarderingskamer 43 College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_000415/50 Plan van Aanpak WOZ 3 1. Inleiding Sinds de inwerkingtreding van de Wet WOZ in 1995 zijn er veel ontwikkelingen geweest in de uitvoeringsprocessen. Het waarderen van alle objecten in de gemeente bracht met zich mee dat er geautomatiseerde oplossingen werden bedacht waarmee de objecten efficiënt konden worden gewaardeerd. Sinds 2007 is er sprake van een jaarlijkse herwaardering. Er kwam behoefte aan het bezuinigen op uitvoeringskosten en hiermee werd het belang van goede taxatiemodellen steeds belangrijker. Er is de afgelopen jaren veel ontwikkeling geweest op het gebied van deze modellen.

Voor een goede jaarlijkse waardering is het van belang dat er structureel wordt geanalyseerd hoe de markt zich ontwikkelt. Niet minder belangrijk is inmiddels dat er sprake is van een juiste registratie van objectkenmerken (oppervlakte, inhoud, type woning, et cetera). De uitvoering van de wet wordt gecontroleerd door de Waarderingskamer, een zelfstandig bestuursorgaan met een publiekrechtelijke rechtspersoonlijkheid. Om te waarborgen dat de WOZ-waarden voldoen aan de wettelijke voorschriften stelt de Waarderingskamer de volgende drie eisen: • de geregistreerde primaire objectkenmerken zijn op orde (actueel en betrouwbaar: wat op straat staat, staat ook zo in de administratie); • de geregistreerde secundaire objectkenmerken zijn op orde (actueel en betrouwbaar: wat op straat staat, staat ook zo in de administratie); • de onderlinge verschillen tussen woningen komen tot uitdrukking in (verschillen in) de taxatiewaarde en vice versa worden waardeverschillen onderbouwd door verschillen in geregistreerde kenmerken. In 2015 is de gemeente Steenwijkerland overgestapt op een nieuw waarderingssysteem dat echt ‘rekent’ met de objectkenmerken. De eerste herwaardering bleek dat dit nieuwe model zou leiden tot enorme waarde fluctuaties, omdat de waarden de voorgaande jaren voornamelijk werden geïndexeerd.

Mede gelet op het feit dat er onzekerheid bestond over de juistheid van de objectkenmerken, werd besloten om gebruik te maken van een correctie op het model. Dit betekende dat waarden die meer dan een bepaald percentage zouden stijgen werden afgevlakt. Deze waarden stegen weliswaar iets meer dan de marktontwikkeling, maar de stijging was veelal acceptabel voor de belastingplichtigen. Het jaar dat erop volgde werd dit opnieuw gedaan, waardoor een groot deel van de waarden in lijn met het nieuwe model kwamen te liggen. Per waardepeildatum 1 januari 2018 is deze correctie er op aangeven van de Waarderingskamer volledig afgehaald. Dit resulteerde voor de objecten die op dat moment nog gecorrigeerd werden in voorkomende gevallen in een enorme waarde fluctuatie. Dit effect werd zichtbaar in het aantal bezwaren dat werd ontvangen. Het aantal bezwaarschriften dat werd ontvangen was vele malen hoger dan verwacht. Voor een deel is dit overigens ook te verklaren door het feit dat de woningmarkt weer is gaan stijgen en de bezwaarpercentages landelijk hoger waren dan voorgaande jaren. College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_000416/50 Plan van Aanpak WOZ 4 Er heeft voorafgaande aan de vaststelling van de waarden voor 2019 geen communicatie plaatsgevonden. Indien dit wel was gebeurd, had dit het aantal bezwaarschriften kunnen beïnvloeden.

Voor het belastingjaar 2020 is er nu wel de keuze gemaakt daarover gericht te communiceren, zodat de inwoner(s) waar sprake is van wellicht wederom, een significante stijging van hun woning, geïnformeerd worden. Deze inwoners worden in februari 2020 per brief gevraagd om te controleren in hoeverre de door de gemeente geregistreerde objectkenmerken (zie verder), correct zijn. In juli 2019 heeft de Waarderingskamer onderzoek gedaan naar de uitvoering van de Wet WOZ door middel van een veldcontrole. Dit onderzoek richtte zich met name op de juistheid van de geregistreerde objectkenmerken in de WOZ-administratie vergeleken met de straatwerkelijkheid. De conclusie van dit onderzoek luidt dat er op een aantal punten sprake is van aandachts- en verbeterpunten. De gemeente Steenwijkerland heeft zich de afgelopen jaren voornamelijk gericht op het nieuwe waarderingsmodel en de secundaire objectkenmerken. Dit onderzoek geeft aanleiding om ook een optimalisatieslag te maken als het gaat om primaire kenmerken. Een van de belangrijkste primaire objectkenmerken is de inhoud van de woning. Verder heeft er begin januari 2020 een second opinion op de herwaardering plaatsgevonden en heeft de Waarderingskamer de gemeente opnieuw gecontroleerd.

De Waarderingskamer heeft in 2016 het besluit genomen dat gemeenten in plaats van de inhoud de gebruiksoppervlakte moet registreren en gebruiken bij de marktanalyse en de taxatie van woningen. Dit moet uiterlijk 1 januari 2022 zijn geëffectueerd. In de gemeente Steenwijkerland is sprake van veel individuele bouw en dit maakt de inventarisatie en optimalisatie van objectkenmerken een intensief project. In 2019 heeft er ook een organisatieverandering plaatsgevonden. De WOZ-coördinator is vertrokken en in zijn plaats zijn er twee nieuwe, parttime werkende, coördinatoren gestart. De coördinatoren zijn afkomstig uit de eigen organisatie. Een nieuwe teamleider start per 1 februari 2020. Alles overziend is er voldoende te doen. Dit Plan van Aanpak is dan ook bedoeld om inzicht te krijgen en structuur te bieden in alle activiteiten bij de WOZ die in het jaar 2020 (en daarna) dienen te worden uitgevoerd. De beheersing van het WOZ-proces is daarbij het belangrijkste en er dient weer te worden gezorgd voor grip en regie op alle werkzaamheden. College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_000417/50 Plan van Aanpak WOZ 5 2. Werkzaamheden in 2020 Er spelen veel verschillende zaken bij de WOZ. In 2020 dienen de volgende onderwerpen aandacht te krijgen: 1. Bevindingen Waarderingskamer oppakken; 2. Regie op het proces: beheersingsmaatregelen en sturingsinformatie.

Alle werkzaamheden conform de WOZ-tijdlijn uitvoeren; 3. Uitvoeren project van m3 naar m2 (kwaliteitsverbeteringen objectkenmerken); 4. Uitbesteden bezwaarafhandeling en herwaardering, uitvoeren van het opdrachtgeverschap en contractmanagement; Bevindingenrapporten Waarderingskamer Algemeen De Waarderingskamer houdt toezicht op de kwaliteit van de WOZ-taxaties die gemeenten doen. Zij controleert en beoordeelt gemeenten op de uitvoering van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Deze controle wordt elk jaar uitgevoerd. In bijlage I zijn de relevante delen van de bevindingenrapporten opgenomen van de laatste jaren. In juli 2019 is er door de Waarderingskamer een veldcontrole uitgevoerd. De conclusies heeft de Waarderingskamer op 19 augustus 2019 gedeeld met de gemeente in het Rapport van bevindingen. De belangrijkste conclusies waren:  Waarderen zonder correctoren  Matige aansluiting waardering en relevante marktgegevens  De juistheid, volledigheid en actualiteit van de objectkenmerken moet worden verbeterd  Beïnvloeding kenmerken bij verkoopcijfers is een aandachtspunt  Onderlinge waardeverhoudingen moeten worden verbeterd College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_000418/50 Plan van Aanpak WOZ 6 Constateringen juli 2019: De Waarderingskamer heeft op 3 juli 2019 een veldcontrole uitgevoerd.

Het rapport met daarin de bevindingen van de inspecteur, de heer J. Smit, is op 9 juli 2019 opgesteld. Alle modelcorrectoren zijn inmiddels verwijderd. Er is een beperkte aansluiting tussen de waardering en de relevante marktgegevens. Het kadaster wordt maandelijks verwerkt. PMA is uitgevoerd tot en met juni 2019, dit conform eis Waarderingskamer. Kondar is nog bezig de verkoopcijfers tot en met oktober te controleren en in januari 2020 zal dat voor de cijfers van november en december plaatsvinden. De objectkenmerken van veel woningen zijn onderzocht (aanpassingen m3, etc., lijsten vraagpunten vraagprijzen en lijsten vraagpunten verkoopcijfers). Daarna heeft Kondar hier ook nog controles op uitgevoerd. De juistheid, volledigheid en actualiteit van de objectkenmerken moet worden verbeterd. Bij repeterende bouw is het aantal m3 in WOZ360 opgezocht en hierdoor zijn er bij dik 800 objecten (repeterende bouw) de m3 aangepast (tot 11 m3). Van de rest wordt in de loop van het jaar (project van m3 naar gebruiksoppervlakte) de inhoud gecontroleerd aan de hand van de bouwvergunning en eventueel aangepast. De beïnvloeding van de kenmerken bij verkoopcijfers is een aandachtspunt. Na een woningverkoop worden verkoop inlichtingenformulieren naar de kopers gestuurd, deze teruggekomen formulieren worden naar Kondar gestuurd voor analyse.

Nieuw is het versturen van herinneringen, op dit moment worden er weer herinneringen verstuurd. Mocht er geen reactie komen n.a.v. de herinnering dan moet/zal het pand inpandig bezocht worden door een taxateur. Onderlinge waardeverhoudingen moeten worden verbeterd. Deze verbetering heeft plaatsgevonden en de resultaten laten verbeteringen zien. Constateringen januari 2020: Er heeft een second opinion op de herwaardering plaatsgevonden. De resultaten van deze controle zijn op 3 januari besproken. De conclusies en vervolgstappen zijn onderdeel van dit plan (bijlage II). Op 7 januari 2020 heeft de Waarderingskamer de gemeente opnieuw bezocht en beoordeeld. Ter voorbereiding op dat bezoek is een StufTAX naar de Waarderingskamer gestuurd. De resultaten van de beoordeling van de Waarderingskamer op 7 januari jl. staan hieronder weergegeven (integraal overgenomen)). De acties op korte termijn zijn in de tijdslijn januari – maart 2020 gezet. Deze is in bijlage III opgenomen.

Korte termijn (woningen)  Transacties woningen met bruikbaarheidscode 99 die nog te vaak voorkomen (75 in geleverde bestand, bij taxatiebureau in bestand 57) in periode I,II,III (van 1-1-18 tot en met 30-6-19)  Controle beste onderbouwingen op het taxatieverslag (in ieder geval de top10)  Oudere verkopen die in de KOUDV-score nog onder gemiddeld staan (22,47%) of bovengemiddeld (24,03%) College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_000419/50 Plan van Aanpak WOZ 7  Ratio’s <0,94 en > 1,06 hoge afwijking van respectievelijk 19,60% en 18,03%  Vraagprijzen met ratio <0,8vraagprijs van 30,36% en WOZ-waarde hoger dan vraagprijs 10,49%  Afname grensnut onjuist (6,74%). Dit betreft m2 prijzen grond waarbij verschillen ook worden veroorzaakt door de gevolgde rekenmethodiek van de toekenning extra grond, waarvan sprake is indien de grondoppervlakte meer is dan 2,5 keer de inhoud van de woning. De extra grond wordt dan bijna altijd tegen € 7,00 per m2 gewaardeerd. Dit is overigens niet consistent toegepast en met de bebouwing van het perceel met (aangebouwde garages, schuren etc.) wordt geen rekening gehouden. Zie ook onderstaande e-mail.

 Negatieve onderdelen (4,63%) en positieve onderdelen (5,66%) actualiseren  Ca 600 dakkapellen zijn niet voorzien van een waarde door keuze taxatiemethodiek G door de gemeente, deze veranderen in A waardoor ze wel verwerkt worden door het taxatiebureau  De 2^1 en vrijstaande woningen zijn wel m.b.v. WOZ360 op inhoud gecontroleerd door gemeente maar niet verwerkt in bestand. Nagaan de invloed van de verschillen op de verkochte woningen in periode I, II, III  Waarde nieuwe en recentere bouw nagaan (WOZ-waarde aanzienlijk onder stichtingskosten en onderbouwingen van oudere jaren)  Hoge stijgers en dalers nagaan op onder meer deugdelijke en sprekende onderbouwingen en daarin voorkomende oudere eigen verkoopcijfers betrekken. NB De deelwaarneming van eigen oude verkoopcijfer i.r.t.

nieuwe waarde was naar behoren (de actualisatie van de KOUDV factoren blijft aandachtspunt)  Goedgekeurde modelwaarden die sterk afwijken van de representatieve eigen vraagprijzen en/of verkoopcijfers moeten wel direct (ze zijn immers nagegaan) verklaard en onderbouwd kunnen worden In de loop van dit jaar (woningen) In de loop van dit jaar, voor zover herstel niet meer op korte termijn kan worden gerealiseerd:  Soort objectcodes  Bouwjaren (1900 zwaar oververtegenwoordigd)  Bewustere toekenning KOUDV factoren (nu te veel leeg en onbegrijpelijk toekenning van met name de U en D)  Lang wonende ouderen die in de KOUDV factoren relatief te veel gemiddeld scoren in de KOUDV factoren (14,06% wijkt af)  Aanwezigheid van: tuin bij meergezinswoningen (3,88%), balkon/loggia/dakterras (6%)  Bezinning liggingswaarde bij meergezinswoningen (nu binnen appartementengebouw bij kleine of grote appartementen zelfde bedrag)  Logische keuze in hoeveelheid onderdeelcodes en taxatiemethodiek van de onderdelen zoals: garages, bergingen etc.  Logische bouwjaren van onderdelen en bouwlagen (nu balkon van 2004 op bouwlaag 2 behorend bij flat van 2006 op bouwlaag 0) College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004110/50 Plan van Aanpak WOZ 8 Categorie niet woningen Voor de categorie niet woningen zijn een vijftal vraagprijzen met de objectkenmerken bezien.

Daarbij viel op dat 2 bovenwoningen in het geheel niet in het bestand voorkomen. Verder is er niet geconstateerd hoe er bijvoorbeeld bij de winkels modelmatig wordt gewaardeerd. Dit bleek niet in het StufTAX bestand aanwezig te zijn. Het taxatiebureau gaf aan dat dit wel modelmatig is aangepakt. Veel marktcijfers waren nog niet voorzien van de juiste bruikbaarheidscodes (code 99), waardoor een zinvolle controle niet direct mogelijk was en dit is verschoven naar het volgende OKT-onderzoek (10 maart). De Waarderingskamer dient dan wel zoveel mogelijk te worden voorzien van de juiste gegevens in het te leveren StufTAX bestand. Gelet op de constateringen (van de weliswaar zeer beperkte deelwaarneming) wordt verwacht dat alle beschikbare marktinformatie is nagegaan en voorzien is van de juiste bruikbaarheidscodes. Acties: De acties op de korte termijn zijn in een tijdlijn januari – maart 2020 gezet (bijlage III). Deze acties moeten worden bewaakt. De acties op de lange termijn en de acties uit de vorige controles, zie hieronder, dienen in een tijdlijn april – december 2020 te worden gezet. De volgende actiepunten stonden vanuit de vorige controles al op het programma:  Onderzoeken of de liggingswaarde net als altijd als vast bedrag gewaardeerd moet worden of als m3 x een € bedrag;  Controleren consistentie grondwaarde, sociale huurwoning vs.

particulier;  Onderzoeken of de bereikbaarheid per auto invloed heeft op de WOZ-waarde. Indien er invloed is, registreren welke woningen niet toegankelijk zijn;  De harde correcties uitlijsten en controleren;  Systeem voor waardering extra grond bij woningen. Vanuit de Waarderingskamer is geadviseerd de systematiek te wijzigen. Nog geen actie op ondernomen. Als de gemeente (en Kondar) van oordeel zijn dat dit goed is, dan hoeft er niets mee te gebeuren. Financiële impact: Met de kennis van nu wordt verwacht dat de meeste maatregelen en verbeteringen door het team kunnen worden opgepakt. Op basis van het definitieve bevindingenrapport van de Waarderingskamer, opgeleverd na het bezoek van 10 maart, kan hier een betere inschatting van worden gemaakt. College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004111/50 Plan van Aanpak WOZ 9 Regie op het proces: beheersingsmaatregelen en stuurinformatie. Alle werkzaamheden WOZ-tijdlijn uitvoeren. Algemeen: De Waarderingsinstructie bevat richtlijnen voor de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In de Waarderingsinstructie ligt het accent op wat gemeenten en samenwerkingsverbanden moeten doen om ervoor te zorgen dat de WOZ-uitvoering een zorgvuldig beheerst werkproces is.

Het accent ligt dan ook vooral op het proces van interne beheersing (kwaliteitszorg, stuurinformatie en beheersings/verbetermaatregelen) binnen deze uitvoeringsorganisaties om te kunnen waarborgen dat alle WOZ-werkprocessen goed verlopen. Vanaf 1 januari 2017 geldt deze Waarderingsinstructie als uitgangspunt voor het toezicht door de Waarderingskamer. Bij inspecties door de Waarderingskamer wordt er dan ook gecontroleerd op adequate toepassing van interne-beheersingsinstrumenten en de aanwezigheid van de relevante documentatie zoals in deze Waarderingsinstructie aan de orde komt. In bijlage IV en bijlage V zijn de beheersingsmaatregelen en gevraagde stuurinformatie opgenomen. In bijlage VI staan de voorjaars- en najaarsinventarisatie punten van de Waarderingskamer. Stand van zaken: De gemeente is niet actief bezig geweest met het structureel uitvoeren van de verschillende onderdelen in de Waarderingsinstructie. Natuurlijk zijn de laatste jaren veel werkzaamheden verricht maar de Waarderingsinstructie is daarbij niet als leidraad gebruikt. Op dit moment is het onduidelijk wat er wel en niet gedaan is, wat er wel en niet aan stuurinformatie beschikbaar is en welke beheersingsmaatregelen zijn genomen en/of vastgelegd.

Vervolg: Het bezoek van de Waarderingskamer op 7 januari 2020 heeft een basis gelegd voor het vervolg van de wijze waarop de gemeente Steenwijkerland de wet WOZ uitvoert. Het resultaat moet niet alleen de Waarderingskamer, maar vooral ook de inwoner(s) de zekerheid geven, dat de gemeente in control is. Met het bureau dat voor de gemeente de taxaties uitvoert zal structureel overleg worden ingepland om zicht te houden op de actualiteit van het WOZ-bestand. Dat geldt dan niet alleen voor de (her)waardering voor het jaar 2021, maar tevens voor de wijze waarop de te verwachten bezwaarschriften worden be- en afgehandeld. De Waarderingsinstructie zal voor de medewerkers binnen de WOZ als leidraad moeten dienen. Gerichte aandacht daarvoor, door bijvoorbeeld presentatie of bijeenkomsten, is van belang. Acties:  Plan maken voor: o Planning conform WOZ-tijdlijn Waarderingsinstructie o Inventariseren van de beschikbare stuurinformatie o In beeld brengen op welke wijze de overige stuurinformatie kan worden gegenereerd o Inventariseren welke beheersingsmaatregelen zijn genomen o In beeld brengen op welke wijze de overige beheersingsmaatregelen kunnen worden geimplementeerd.

College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004112/50 Plan van Aanpak WOZ 10 Financiële impact: De financiële impact van de gevolgen van het ontbreken van een goede sturing in 2019 is reeds verwerkt in de najaarsnota 2019. Met de kennis van nu wordt verwacht dat de acties om in 2020 in control te komen en vooral te blijven binnen het team kunnen worden opgepakt. Indien onverwachte omstandigheden zich voordoen, worden deze nog meegenomen in het Plan van Aanpak. Uitvoeren project van m3 naar m2 Algemeen De Waarderingskamer heeft het besluit genomen om alle gemeenten en uitvoeringsorganisaties met een overgangstermijn van vijf jaar (vóór 1 januari 2022) de woningen verplicht te laten waarderen op basis van de gebruiksoppervlakte (hierna GBO). Een aantal redenen hiervoor zijn de betere aansluiting op de door de overheid ingerichte basisregistraties en de doelstellingen van de Wet WOZ bij het streven naar kwaliteit, uniformiteit, duidelijkheid en doelmatigheid. Vooral het aspect van uniformiteit heeft de Waarderingskamer gebracht tot het besluit om landelijk uniform de gebruiksoppervlakte te gebruiken voor de taxatie van woningen.

Dat wordt op dit moment bijvoorbeeld al duidelijk zichtbaar in diverse, door de belastingplichtige raadpleegbare applicaties, zoals het WOZ-waardeloket waar de WOZ-waarde van woningen wordt getoond in combinatie met de GBO die in de Basisregistraties adressen en gebouwen (BAG) staat en de BAG-viewer van het kadaster, waar eveneens de GBO wordt getoond die in de Basisregistraties adressen en gebouwen (BAG) staat. Deze samenhang met gegevens in diverse (basis)registraties biedt gemeenten en uitvoeringsorganisaties extra mogelijkheden voor efficiencyvoordelen wanneer kwaliteitszorg en bijhouding van deze (basis)registraties, zoals BAG en WOZ, meer worden gecombineerd. Aangezien in 2022 de woningen gewaardeerd moeten zijn op de gebruikersoppervlakte, betekent dit dat de gemeente in het voorjaar van 2021 gereed moet zijn met de omzetting. De herwaardering voor waardepeildatum januari 2021 kan dan op vierkante meters worden uitgevoerd. Het streven is om in het voorjaar van 2021 een proefherwaardering uit te voeren op vierkante meters. Dat betekent dat in het najaar van 2020 de omzetting gereed dient te zijn. De herwaardering kan dan op m3 plaatsvinden maar kan als schaduwwaardering ook op m2 plaatsvinden. De grote fluctuaties in waarde worden dan al onderkend.

Bij de overgang van inhoud naar GBO is inmiddels duidelijk geworden dat, om een juiste GBO vast te stellen én het werken met dit nieuwe gegeven in te bedden in de organisatie, er sprake is van een breed scala aan uit te voeren controles, inhoudelijke werkzaamheden, afstemming met de BAG, afstemming met de woningbouwverenigingen en aanpassen van bestaande werkprocessen. Tevens dient er rekening gehouden te worden met meerwerk in verband met het doortesten van waarderen op basis van de gebruiksoppervlakte. Ook is het realistisch om uit te gaan van een groter aantal bezwaarschriften, na de overgang op GBO. College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004113/50 Plan van Aanpak WOZ 11 De integrale aanpak van het project waarbij interactie wordt gezocht met zowel de BAG- beheerder als ook met de woningbouwverenigingen die een eensluidende verplichting hebben wat betreft de GBO, zal leiden tot een kwaliteitsverbetering van de objectkenmerken aan zowel de BAG- alsook de WOZ-kant. Bij de openbaarheid van deze gegevens is het van belang dat deze eenduidig zijn. Stand van zaken: Thorbecke heeft van de gemeente Steenwijkerland in 2018 de opdracht gekregen om de modelmatige berekening van de gebruiksoppervlakte uit te voeren. Hoe is dat in zijn werk gegaan? Zij zijn bij de afbakening van hun werkzaamheden uitgegaan van de geometrie van de BAG- pandvlakken.

Hier overheen hebben zij een puntenwolk (gemaakt door Thorbecke op basis van een stereo luchtfoto) gelegd. Er ontstaat dan een 3D weergave van de woning. Op basis van deze 3D meting, hebben zij de inhoud van de woning berekend. De door Thorbecke gemeten inhoud is afgezet tegen de in de WOZ geregistreerde inhoud. Bij het berekenen van de gebruiksoppervlakte is gebruik gemaakt van de input uit zowel de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) als de WOZ-administratie. Niet in alle gevallen is deze informatie echter correct. Door een inhoudscontrole uit te voeren, is inzichtelijk gemaakt in welke situaties een geregistreerd gegeven onjuist is vastgelegd. De door Thorbecke berekende inhoud is afgezet tegen de inhoud zoals die in de WOZ geregistreerd staat. Wanneer deze meting minder dan 10% afwijkt van de gemeentelijke gegevens, is de meting geaccepteerd. Wijkt die meer dan 10% af, zal er (nog) moeten worden gecontroleerd wat er in het gemeentelijk systeem niet goed is (dit noemen zij ‘uitval’. In deze situaties is het zo dat er in 100% van de gevallen iets gemuteerd moet worden in het gemeentelijk systeem. Dit kan zijn: -Pandgeometrie BAG; -Verwijderen of toevoegen van WOZ-deelobjecten; -Wijzigen maatvoering deelobjecten; -Wijzigen BAG-WOZ-koppeling. In een aantal situaties is ook veldwerk noodzakelijk.

Een belangrijk neveneffect is dan ook dat het bestand (zowel op de WOZ als op de BAG) flink wordt geoptimaliseerd. In de overige situaties waarin de door Thorbecke berekende inhoud niet sterk afwijkt van de in de WOZ geregistreerde inhoud, berekenen zij modelmatig een gebruiksoppervlakte. Deze berekening vindt plaats op basis van een groot aantal parameters. College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004114/50 Plan van Aanpak WOZ 12 Oplevering De resultaten van de door Thorbecke uitgevoerde inhoudscontrole zijn op 15 november 2018 opgeleverd. Er zijn 9.596 woningen waarvan de door Thorbecke berekende inhoud minder dan 10% afwijkt dan de in de WOZ geregistreerde inhoud. Er zijn 5.879 woningen waarvan de door Thorbecke berekende inhoud meer dan 10% afwijkt dan de in de WOZ geregistreerde inhoud. Gemiddeld ligt het uitvalspercentage bij dergelijke projecten op circa 25%. Bij de gemeente Steenwijkerland lag dit op circa 38%. Vaak is dit een teken dat de onderliggende gegevens niet op orde zijn (dit kan zowel op de BAG als op de WOZ betrekking hebben). Er zijn 636 woningen die geen betrouwbare berekening opleverden. In 183 gevallen kwam dit door de aanwezigheid van een boom dat over het pandvlak hing.

In 182 gevallen kwam dit doordat er na de inwinningsdatum van het hoogtemodel een mutatie heeft plaatsgevonden aan de woning (actualiteitsverschil) en in 271 gevallen kwam het model tot een onbetrouwbare berekening (meestal veroorzaakt door water op platte daken). De gemeente Steenwijkerland heeft destijds aangegeven dat de uitval door de eigen medewerkers zou worden opgepakt. Op dit moment is hier nog geen tijd voor gevonden. Op 11 februari 2019 zijn op verzoek van de gemeente toch maar alvast de oppervlakten van de woningen opgeleverd die minder dan 10% afweken in de inhoudscontrole. Vervolg: Aangezien Thorbecke het begin traject heeft gedaan, lijkt het logisch om ook het vervolg met hun applicatie uit te voeren. Zij hebben een webbased applicatie ‘OppMate’ waarin je op een eenvoudige wijze alle problemen inzichtelijk kunt maken en kunt oplossen. Wanneer de gemeente de uitval zelf wil oplossen moet er bij OppMate rekening worden gehouden met een norm van circa 25 woningen per dag en zonder OppMate circa 15 woningen per dag. Acties:  Plan van aanpak opstellen op basis van het uitgevoerde werk en nog uit te voeren werkzaamheden.  De actuele stand van zaken vanuit de gemeente in beeld brengen.  Keuze maken over het vervolg. Zelf doen of de werkzaamheden extern beleggen.

Financiële impact: Indicatieve kosten op basis van bovenstaande uitgangspunten en één offerte zijn 190.000 euro. College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004115/50 Plan van Aanpak WOZ 13 Afstemmen werkzaamheden 2020, uitbesteden herwaardering (wpd 2020) en uitvoeren van contractmanagement. Algemeen De gemeente besteedt al langdurig de werkzaamheden op het gebied van de WOZ uit aan taxatiebureaus. In de loop van de tijd zijn dit verschillende bureaus geweest die allen haar eigen visie op waarderen hebben. Bij het eindigen van een contract ontstaat een natuurlijk moment om na te gaan denken over de invulling van de toekomstige werkzaamheden. Dit kan zowel intern als extern worden belegd. Tevens kan worden gekeken naar outsourcing. Stand van zaken: In 2015 is de gemeente Steenwijkerland overgestapt op een nieuwe leverancier, Kondar. Kondar heeft een contract om tot en met 31 december 2020 de afgesproken werkzaamheden uit te voeren. Ondanks het doorlopende contract hebben beide partijen aangegeven, gezien de huidige situatie, om de uit te voeren werkzaamheden in 2020 nader met elkaar te bespreken. De gemeente zal de regiefunctie dan goed in gaan vullen. Vanaf 1 januari 2021 is de gemeente (contract) vrij om de werkzaamheden intern of extern te beleggen. In voorbereiding daarop dient nagedacht te worden over de verschillende toekomstige mogelijkheden.

Hierbij kan worden gedacht aan alle werkzaamheden zelf doen, uitbesteden aan een taxatiebureau, samenwerken met een andere gemeente of het outsourcen van de werkzaamheden. Vervolg: Voorafgaande aan de start van het aanbestedingstraject dient een keuze te worden gemaakt wat de gemeente wil met deze werkzaamheden. Er zijn veel mogelijkheden. Deze keuzes en de bijbehorende voor- en nadelen moeten in beeld worden gebracht. Mocht de keuze worden gemaakt om de werkzaamheden uit te besteden aan een bureau dan dienen in ieder geval de volgende onderdelen te worden uitgevraagd: 1. Het ter beschikking stellen van een taxatieapplicatie; 2. Herwaardering (niet-woningen en woningen); 3. Afhandelen schriftelijke WOZ-bezwaren woningen; 4. Afhandelen schriftelijke WOZ-bezwaren niet-woningen; 5. Afhandelen telefonische WOZ-bezwaren woningen; 6. Afhandelen telefonische WOZ-bezwaren niet-woningen; 7. Afhandeling WOZ (hoger) beroepsschriften; 8. Mutatiebijhouding; 9. Permanente marktanalyse woningen; 10. Permanente marktanalyse niet-woningen; 11. Controle objectkenmerken (jaarlijks ca. 20% van alle objecten); 12. Inhoud van (deel)objecten omzetten naar gebruiksoppervlakte, ex- of exclusief woningbouwverenigingen; Deze keuze is bepalend voor het soort aanbestedingstraject dat gevolgd moet worden.

De keuze om één of meerdere onderwerpen als optioneel te presenteren, geeft inzicht in de mogelijke extra kosten en de wijze waarop de werkzaamheden worden uitgevoerd. College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004116/50 Plan van Aanpak WOZ 14 Deze keuzes zijn vervolgens weer bepalend voor de wijze waarop het programma van eisen wordt opgesteld. Acties:  Met de huidige leverancier afspraken maken over de werkzaamheden in 2020.  Er dient een keuze te worden gemaakt wat de gemeente wil met de WOZ-werkzaamheden. Het advies is om deze keuzes en de bijbehorende voor- en nadelen in beeld te brengen en vast te leggen in een keuzedocument.  Indien voor uitbesteding aan een taxatiebureau wordt gedacht dan een aanbesteding Taxatiewerkzaamheden te starten. Dit zal waarschijnlijk een Europese aanbesteding zijn.  Aanbesteding werkzaamheden om van m3 naar m2 te gaan. Kan eventueel in aanbesteding taxatiewerkzaamheden worden opgenomen.  Contractmanagement/regiehouderschap goed beleggen. Financiële impact: De kosten voor de jaarlijkse (her)waardering is structureel vastgelegd. Een nieuw af te sluiten contract zal binnen de daarvoor beschikbare middelen moeten blijven. Aandachtspunt De gemeente stelt elk jaar een meerjarenbegroting vast en gebruikt daarvoor een spoorboekje.

De werkzaamheden binnen de WOZ maken onderdeel uit van een continu proces en dat maakt het eenvoudiger om volgens het spoorboekje de benodigde gegevens aan te leveren. Aansluiting op een jaarlijks op te stellen spoorboekje dient in nauw overleg met de concern- controller, te worden gemonitord. Eventuele onvoorziene problemen met betrekking tot het leveren van informatie op afgesproken data, kan dan direct worden gesignaleerd. De gevolgen van en de te nemen maatregelen kunnen dan in afstemming worden genomen. Daar waar nodig, kan middels het portefeuilleoverleg de portefeuillehouder worden geïnformeerd. College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004117/50 Plan van Aanpak WOZ 15 3. Actieplan Actie Gereed Naar aanleiding van controles:  De acties op de korte termijn die in een tijdlijn januari – maart 2020 gezet bewaken.  De acties op de lange termijn en de acties uit de vorige controles, zie hieronder, dienen in een tijdlijn april – december 2020 te worden gezet.

Maart 2020 Maart 2020 Voor wat betreft de uitvoering van de Waarderingsinstructie zal er een plan worden gemaakt met:  Planning conform WOZ-tijdlijn Waarderingsinstructie  Inventariseren van de beschikbare stuurinformatie  In beeld brengen op welke wijze de overige stuurinformatie kan worden gegenereerd  Inventariseren welke beheersingsmaatregelen zijn genomen  In beeld brengen op welke wijze de overige beheersingsmaatregelen kunnen worden geimplementeerd. Mei 2020 Voor wat betreft de omzetting naar m2 dient:  Plan van aanpak op te worden gesteld op basis van het uitgevoerde werk en nog uit te voeren werkzaamheden  De actuele stand van zaken vanuit de gemeente in beeld brengen  Keuze maken over het vervolg. Zelf doen of de werkzaamheden extern beleggen. Februari 2020 Contracten en vervolg:  Met de huidige leverancier afspraken maken over de werkzaamheden in 2020.  Er dient een keuze te worden gemaakt wat de gemeente wil met de WOZ-werkzaamheden. Het advies is om deze keuzes en de bijbehorende voor- en nadelen in beeld te brengen en vast te leggen in een keuzedocument.  Indien voor uitbesteding aan een taxatiebureau wordt gedacht dan een aanbesteding Taxatiewerkzaamheden te starten. Dit zal waarschijnlijk een Europese aanbesteding zijn.  Aanbesteding werkzaamheden om van m3 naar m2 te gaan. Kan eventueel in aanbesteding taxatiewerkzaamheden worden opgenomen.

 Contractmanagement/regiehouderschap goed beleggen. Februari 2020 Voorjaar 2020 Juni 2020 Februari 2020 College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004118/50 Plan van Aanpak WOZ 16 4. Risico’s en kansen Risico’s  Beschikbare middelen zijn onvoldoende of blijken op termijn onvoldoende  Beoordeling Waarderingskamer wordt naar beneden bijgesteld. Nader toezicht door Waarderingskamer.  Organisatie. Er moet in 2020 erg veel gebeuren, met veel betrokkenen (leveranciers, inhuur, Waarderingskamer, gemeenteraad, wethouder) en grote belangen. Het is belangrijk om de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden goed te beleggen. Kansen  Bestand wordt grondig geoptimaliseerd. Objectkenmerken worden consistent geïnventariseerd.  Op weg naar een samenhangende objectregistratie met BAG, BGT en WOZ. Dat is de toekomst.  Voldoen aan de Waarderingsinstructie. Beheersmaatregelen worden ingevoerd en middels stuurinformatie kan managementinformatie worden vergaard. Gemeente raakt in control.  Indien de Waarderingskamer het toezicht gaat intensiveren (zie bullet 2 bij risico’s), biedt dit ook een kans. Samen optrekken, meer inzicht en kennis, meer controle. Beheersingsmaatregelen  Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden vastgelegd.  Plan van Aanpak 2020 vaststellen en uitvoeren.  Communicatiestructuur vastleggen.

 Regiefunctie en contractmanagement goed beleggen College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004119/50 Plan van Aanpak WOZ 17 BIJLAGE I: Belangrijkste waarnemingen in de rapporten van bevindingen van de Waarderingskamer (Geeft geen integraal beeld, specifiek aandacht voor de verbeterpunten) Januari 2017. Oordeel juistheid en volledigheid primaire objectkenmerken De juistheid en de volledigheid van de primaire objectkenmerken zijn in het algemeen naar behoren. Echter uit onze deelwaarneming zijn verschillen geconstateerd tussen externe gegevens en de gegevens in de WOZ- administratie. Aandachtspunt Oordeel juistheid en volledigheid secundaire objectkenmerken De juistheid en de volledigheid van de secundaire objectkenmerken is in zijn algemeenheid naar behoren. Echter uit onze deelwaarneming zijn verschillen geconstateerd tussen externe gegevens en de gegevens in de WOZ-administratie. Niet voldaan aan criteria, afwijking verklaard Oordeel uitvoering permanente marktanalyse woningen De marktanalyse is niet juist uitgevoerd. Aandachtspunt Oordeel kwaliteitscontroles woningen De controles borgen voldoende de kwaliteit van de taxaties, wel adviseren wij u om nog aanvullende controles uit te voeren. Het gaat hierbij om de nog uit te voeren controles n.a.v. onderlinge waardeverhoudingen.

Omdat het massaal aanpassen niet meer lukt, vragen wij de objecten waar marktgegevens van zijn te controleren (risicogericht). Niet voldaan aan criteria, afspraken gemaakt Oordeel kwaliteitscontroles courante niet-woningen De controles borgen voldoende de kwaliteit van de taxaties, wel adviseren wij u om nog aanvullende controles uit te voeren. Het betreft hier de aansluiting op de marktcijfers (ratio’s). Niet voldaan aan criteria, afspraken gemaakt Objectkenmerken Er is gekozen om als beginsituatie alles op 'gemiddeld' te zetten. Van daaruit wordt verder geoptimaliseerd. Belangrijk is om hier éénduidige afspraken over te maken. De steekproef op de vraagprijzen leverde in alle gevallen een mismatch op, terwijl aangegeven is dat de vraagprijzen gecontroleerd zijn. College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004120/50 Plan van Aanpak WOZ 18 Januari 2018 Oordeel kwaliteit taxaties woningen De controles borgen nog onvoldoende de kwaliteit van de taxaties. U dient nog enige controles uit te voeren. Verbeterpunt Gemaakte afspraken voor deze herwaardering Het aangeleverde bestand is in eerste instantie afgekeurd vanwege te grote verschillen in de onderlinge waardeverhoudingen. Woningen met gelijke kenmerken kregen afwijkende eenheidsprijzen. In de tweede aanlevering is een groot deel hiervan gecorrigeerd.

Voor de komende herwaardering zal hier blijvend aandacht voor zijn. Oordeel kwaliteit taxaties courante niet-woningen De controles borgen nog onvoldoende de kwaliteit van de taxaties. U dient nog enige controles uit te voeren. Verbeterpunt Gemaakte afspraken voor deze herwaardering De onderlinge waardeverhoudingen zijn niet op orde. Het is bekend dat de overeenkomstigheid van panden lastig is, echter de huurprijzen per m2, per grootte en/of type wijken enorm af. Onduidelijk is in hoeverre de secundaire onderdelen een rol spelen bij de bepaling van de huurprijs bij het primaire onderdeel. De Waarderingskamer krijgt zeer binnenkort hier nog een uitleg over van Kondar. December 2018 Oordeel kwaliteit taxaties woningen De kwaliteit van de taxaties is onvoldoende gewaarborgd. Verbeterpunt Gemaakte afspraken voor deze herwaardering Er is afgelopen jaren stevig ingegrepen op het modelmatig waarderen door de correcties die eerder werden toegepast te verwijderen. Dit heeft tot substantiële waarde wijzigingen geleid. Afgesproken is hier een gedegen controle op te doen. Een steekproef volstaat ons inzien niet bij deze waarde-wijzigingen. U hebt inmiddels aangegeven een second opinion uit te laten voeren (is uitgevoerd inmiddels) en de leverancier is gestart met de controles. Graag ontvangen wij hier een overzicht van de resultaten, nadat de controles zijn uitgevoerd.

Toelichting op dit oordeel: Door het verwijderen van de modelcorrector zijn er stevige waarde-verschuivingen opgetreden. Het verwijderen van de modelcorrector juichen wij toe. Immers niet bekend is wanneer en waarom deze is toegepast. De consequenties ervan zijn stevig, kijkend naar de waardeontwikkelingen. Maar liefst ruim 4000 woningen stijgen met meer dan 16% (tot boven de 100%). Na de inspectie hebben wij onze zorg hierover met u gedeeld. College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004121/50 Plan van Aanpak WOZ 19 Mei 2019 Resultaten inspectie ter plaatse OORDEEL Uitvoering werkzaamheden in het kader van de Wet WOZ Uit ons onderzoek blijkt dat de uitvoering van de Wet WOZ in uw gemeente bij de gecontroleerde onderwerpen goed verloopt.

BEVINDING OORDEEL De verzending van de beschikkingen De beschikkingen worden in zijn algemeenheid tijdig verzonden Voldaan aan criteria BEVINDING OORDEEL De afhandeling van de bezwaren De bezwaren worden in zijn algemeenheid tijdig afgehandeld Voldaan aan criteria Gemaakte afspraken/ Geen adviezen BEVINDING OORDEEL Kwaliteit werkzaamheden De kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden is goed Voldaan aan criteria Gemaakte afspraken/ Geen adviezen Afstemming WOZ in stelsel BEVINDING OORDEEL WOZ – BAG – BRK De WOZ is goed afgestemd op de andere basisregistraties Voldaan aan criteria Gemaakte afspraken/ Geen adviezen Kwaliteitscontroles BEVINDING OORDEEL Objectkenmerken De kwaliteitscontroles zijn naar behoren uitgevoerd Voldaan aan criteria Taxaties De kwaliteitscontroles zijn naar behoren uitgevoerd Voldaan aan criteria Gemaakte afspraken/ Geen adviezen College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004122/50 Plan van Aanpak WOZ 20 BEVINDING OORDEEL Borging processen De processen zijn goed geborgd Voldaan aan criteria Gemaakte afspraken/ Geen adviezen Juli 2019 (Veldcontrole) RESULTATEN VELDCONTROLE OORDEEL Juistheid, volledigheid en actualiteit objectkenmerken Op basis van onze veldcontrole concluderen wij dat juistheid en volledigheid van de objectkenmerken op onderdelen verbeterd moet worden.

Daarnaast dat de inrichting van het model zodanig moet worden aangepast dat dit zoveel mogelijk aansluit op het marktniveau GECONTROLEERD ONDERDEEL BEVINDING BIJZONDERHEDEN OORDEEL Soortobjectcode Registratie komt in zijn algemeenheid overeen met de straatwerkelijkheid. Wel enkele foutjes geconstateerd bij de meergezinswoningen Geen Voldoende Bouwjaar Registratie komt in zijn algemeenheid overeen met de straatwerkelijkheid. Wel enkele foutjes geconstateerd Te veel nog bouwjaar 1900 Voldoende Inhoud/ oppervlakte Registratie komt (te vaak) niet overeen met de straatwerkelijkheid De geregistreerde kenmerken in de WOZ- administratie komen te vaak niet overeen met de straatwerkelijkheid Aandachtspunt Bijgebouwen Registratie komt (te vaak) niet overeen met de straatwerkelijkheid Geen Aandachtspunt Grondoppervlakte Registratie van de extra grond komt (te vaak) niet overeen met de straatwerkelijkheid De waardering van grond is inconsistent.

Verbeterpunt Afbakening We hebben dit onderdeel niet specifiek of onvoldoende gecontroleerd om hier een oordeel over te geven Bij Binnenpad in Giethoorn wel enkele opmerkelijk heden geconstateerd Niet gecontroleerd College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004123/50 Plan van Aanpak WOZ 21 Ligging De straatwerkelijkheid komt onvoldoende tot uitdrukking in de registratie van dit kenmerk De geregistreerde kenmerken in de WOZ- administratie komen te vaak niet overeen met de straatwerkelijkheid Verbeterpunt Kwaliteit Registratie komt in zijn algemeenheid overeen met de straatwerkelijkheid. Wel enkele foutjes geconstateerd Geen Voldoende Onderhoud Registratie komt in zijn algemeenheid overeen met de straatwerkelijkheid. Wel enkele foutjes geconstateerd Geen Voldoende Uitstraling Registratie komt in zijn algemeenheid overeen met de straatwerkelijkheid. Wel enkele foutjes geconstateerd Geen Voldoende Doelmatigheid Registratie komt in zijn algemeenheid overeen met de straatwerkelijkheid. Wel enkele foutjes geconstateerd Geen Voldoende Voorzieningen Registratie komt in zijn algemeenheid overeen met de straatwerkelijkheid.

Wel enkele foutjes geconstateerd Geen Voldoende Manipulatie kenmerken bij verkoopcijfers De onderlinge verhoudingen van de geregistreerde objectkenmerken zijn (te vaak) niet aannemelijk Geen Aandachtspunt Manipulatie secundaire kenmerken algemeen Registratie komt in zijn algemeenheid overeen met de straatwerkelijkheid. Wel enkele foutjes geconstateerd Geen Voldoende Onderlinge waardeverhoudinge n De straatwerkelijkheid komt onvoldoende tot uitdrukking in de registratie van dit kenmerk Bij relatief veel gecontroleerde objecten is er sprake van onjuiste onderlinge waardeverhoudingen. Verschillen in gehanteerde prijzen en eindwaarde zijn niet af te leiden uit de straatwerkelijkheid Verbeterpunt Controlerecords We hebben dit onderdeel niet specifiek of onvoldoende gecontroleerd om hier een oordeel over te geven Geen Niet gecontroleerd College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004124/50 Plan van Aanpak WOZ 22 Overig De aansluiting op de (oudere) marktinformatie is te vaak onvoldoende Bij relatief veel gecontroleerde objecten blijft de WOZ-waarde achter bij het marktniveau Verbeterpunt Adviezen/ verbeterafspraken Op basis van onze bevindingen verwachten we dat u de onderstaande aandachtspunten optimaliseert:  Grondstaffels onderzoeken en consistent toepassen in het model;  Voor registratie ligging een visie bepalen en toepassen in de registratie.

Wanneer bij verkopen een andere ligging dan ook domino-effect doorvoeren;  Juiste onderlinge waardeverhoudingen in de groep en over de groepen heen bewerkstelligen.;  Betrekken en aansluiting (reden afwijking) nagaan op oude verkoopcijfers en actualisatie kenmerken naar de toestandsdatum;  Consistente in soort objectcodes voor meergezinswoningen en visie op omgaan met liggingswaarde;  De primaire en secundaire kenmerken verder verbeteren College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004125/50 Plan van Aanpak WOZ 23 BIJLAGE II: Samenvatting second opinion herwaardering (integraal) Op basis van de uitgevoerde controles vatten wij hierna onzebevindingen samen en proberen wij een beargumenteerd advies te geven. Marktanalyse In de marktanalyse valt op dat er geen kwantificeringen zijn gevuld bij verkoopcijfers waarvan is geconcludeerd dat deze niet in eerst aanleg bruikbaar kunnen zijn. Denk bi jvoorbeeld aan een familieverkoop. Conform de eisen van de Waarderingskamer dienen ook deze verkoopcijfers geanalyseerd te worden. Na vulling van reden afwijking, relevantie afwijking én kwantificering, zijn deze verkoopcijfers bruikbaar voor de herwaardering. De gemeente Steenwijkerland voldoet hiermee naar onze mening niet aan de eisen van de Waarderingskamer.

Maar, naar onze mening nog veel belangrijker, wordt hiermee het aantal voor de herwaardering te gebruiken verkoopcijfers dramatisch negatief beïnvloed. Dit zorgt voor een kwalitatief slechtere waardering! Vraag: Is het mogelijk dat de PMA in een separate applicatie wordt uitgevoerd en geregistreerd en dat dit in de Belastingapplicatie niet wordt gesynchroniseerd? Advies: Indien de PMA niet elders, vollediger, wordt geregistreerd adviseren wij u de gerapporteerde afwijkingen in de PMA op te werken om zo een fors hoger percentage (bruikbaar gemaakte) verkoopcijfers in de waardering te betrekken. Ratiocontrole In de ratiocontrole valt op dat bij 45% van de bruikbare verkoopcijfers sprake is van een forse afwijking in de ratio (ten opzichte van de nieuwe WOZ-waarde). Conform de eisen van de Waarderingskamer dienen verkoopcijfer en WOZ -waarde bij elkaar in de buu rt te liggen, tenzij beargumenteerd is aangegeven waarom is afgeweken van het verkoopcijfer. Deze argumentatie hebben wij niet aangetroffen. De gemeente Steenwijkerland voldoet hiermee naar onze mening niet aan de eisen van de Waarderingskamer. Maar, naar onze mening nog veel belangrijker, wordt hiermee de herwaardering dramatisch negatief beïnvloed.

Dit zorgt voor een kwalitatief slechtere waardering! Advies: Wij adviseren u de WOZ -waarden waarbij de ratio buiten de bandbreedte ligt, opnieuw te beoordele n en waar nodig of de WOZ -waarde(n) aan te passen, of de analyse van het verkoopcijfer bij te stellen. College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004126/50 Plan van Aanpak WOZ 24 Bestandscontrole In de bestandscontrole vallen de volgende zaken op: - Vreemde hoofdsoortcodes - Vreemde deelobjectcodes - Onvolledige vulling op onderdeelniveau - 0-waardes bij en fors aantal deelobjecten Al deze zaken zorgen voor een rommelig beeld én mogelijk voor onjuiste waardes. Advies: Wij adviseren u het volledige woningenbestand na te lopen op onlogische hoofdsoortcodes, deelobjectcodes, onvo lledige vulling én 0 -waardes en deze waar nodig te corrigeren, danwel te vullen. Waardering Op basis van onze controle op de waardes hebben wij een aantal risico’s benoemd welke naar onze mening onderzocht dienen te worden, danwel aandacht behoeven: - Er is sprake van 1.757 woningen (9%) welke, t.o.v. de oude waarde, meer dan 10% stijgen in waarde. Dit zijn potentiele bezwaren. Hier dient naar onze mening onderzocht te worden of de waardestijging te onderbouwen is met verkoopcijfers. - Binnen bovengenoemd aantal woningen bevinden zich tevens de extreme stijgers. Er is sprake van 445 woningen (2%) welke t.o.v.

de oude waarde, zelfs meer dan 25% stijgen in waarde. - Er is sprake van 1.002 woningen (5%) welke, t.o.v. de oude waarde, meer dan 5% dalen in waarde. In een stijgende markt lijkt dit onverklaarbaar en niet uitlegbaar. Zijn al deze woningen naar waardepeildatum 01 -01-2018 overgewaardeerd geweest? En zo ja, worden al deze belastingplichtige gecompenseerd? - Binnen bovengenoemd aantal woningen bevinden zich tev ens de extreme dalers. Er is sprake van 70 woningen (0,3%) welke t.o.v. de oude waarde, zelfs meer dan 25% dalen in waarde. Advies aan gemeente: onderzoeken waar de forse aantallen grote afwijkingen vandaan komen. Naar onze mening kan dit niet juist zijn maar wellicht beschikken wij niet over alle informatie. Resume Op basis van de door ons uitgevoerde bestandsanalyse en controle op marktcijfers en nieuwe waardes komen wij tot de conclusie dat er sprake is van een onsamenhangend bestand. Wij zetten vraagtekens bij de uitvoering van zowel de marktanalyse als de herwaardering. Daarnaast concluderen wij dat de objectkenmerken onsamenhangendheden vertonen, evenals onjuistheden en een slechte vulling. College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004127/50 Plan van Aanpak WOZ 25 BIJLAGE III: Tijdlijn januari-maart 2020 Tijdlijn in verband met aanslagoplegging.

Datum Omschrijving 16 januari 2020 Opzet tijdlijn afronden waarin alle acties tot beschikkingsdatum worden genoemd 17 januari 2020 Tijdlijn bespreken met wethouder. Akkoord over het vervolg. Akkoord Kondar over hun aanpassingen en tijdslijn 20 - 24 januari Notitie opstellen voor wethouder i.v.m. informeren college (en raad) Brief objectkenmerken definitief maken Criteria aangeven wie brief krijgt. Genereren adressen. 22 januari 2020 Projectteam. Voortgang. 29 januari 2020 Brief voor akkoord naar wethouder 29 januari 2020 Projectteam. Voortgang. 29 januari 2020 Bijpraten wethouder. 3 februari 2020 Plan van Aanpak 2020 gereed 3 februari 2020 Informeren KCC + betrokken collega's over brief en proces. 3 februari 2020 Informatie op website actueel/webformulier beschikbaar. 4 februari 2020 Informatienota in B & W. 4 februari 2020 Persbericht versturen. 5 februari 2020 Brief objectkenmerken versturen. 5 februari 2020 Projectteam. Voortgang en afstemming over binnenkomende reacties. vanaf 6 februari 2020 Verwerken retourontvangen brieven en telefoontjes College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004128/50 Plan van Aanpak WOZ 26 10 februari 2020 Bijpraten wethouder. 11 februari 2020 Herhaling in gemeentelijke infopagina. 12 februari 2020 Projectteam. Voortgang. 16 februari 2020 Aanleveren stuftax aan Kondar.

17 februari 2020 Aanleveren bestand Kondar aan gemeente. 17 februari 2020 Bijpraten wethouder. 18 februari 2020 Inlezen bestand van Kondar door Centric. tm 19 februari 2020 Controleren en aanpassen objectkenmerken. 19 februari 2020 Uiterlijke retourdatum brief. 19 februari 2020 Projectteam. Voortgang. 20 februari 2020 Bestand versturen voor second opinion. vanaf 20 februari 2020 Vervolg controles en evt. aanpassingen in key2Belastingen. 2 maart 2020 Bijpraten wethouder. 3 maart 2020 Uiterlijk aanleveren bestand aan Waarderingskamer. 10 maart 2020 Afspraak Waarderingskamer. 11 maart 2020 Bijpraten wethouder + afstemming over eventuele "terugkoppeling". 18 maart 2020 Aanleveren bestand aan DataB. 27 en 28 maart 2020 Matdatum aanslag. Dagtekening 31 maart 2020. College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004129/50 Plan van Aanpak WOZ 27 BIJLAGE IV: Beheersingsmaatregelen In deze bijlage zijn de beheersingsdoelen opgenomen Beheersingsdoelen Interactie Nr. Vraag Interactie over objectkenmerken vooraf 1. Wordt voorkomen dat bij de interactie met de belanghebbende naar al bij de overheid bekende gegevens wordt gevraagd? 2. Zijn de aan de belanghebbende voorgelegde objectkenmerken van voldoende niveau zodat beoordeling van de objectkenmerken bijdraagt aan het vertrouwen bij belanghebbenden? 3.

Sluit de methode waarmee interactie over de objectkenmerken wordt gezocht, aan bij het "type" belanghebbenden en het "type" WOZ-objecten? 4. Kunnen belanghebbenden op een eenvoudige en laagdrempelige wijze hun signalen doorgeven? 5. Is er sprake van een voldoende beveiligde omgeving of werkwijze waarm ee belanghebbenden hun signalen kunnen doorgeven? 6. Is er sprake van een registratie van het aantal doorgegeven wijzigingen en het aantal belanghebbenden dat de objectkenmerken goed heeft bevonden? 7. Is er voldoende tijd om reacties van belanghebbenden tot uitdrukking te brengen in de nieuwe taxaties? 8. Is er sprake van een zorgvuldige communicatie met belanghebbenden over eventuele gevolgen van de doorgegeven wijzigingen? 9. Wordt geverifieerd dat de door de belanghebbende doorgegeven wijzigingen juist zijn? 10. Wordt bij de verificatie van de door de belanghebbende doorgegeven wijzigingen ook beoordeeld of er bij vergelijkbare objecten overeenkomstige mutaties of correcties aan de orde zijn (domino - effecten)? 11. Wordt het effect van de registratie van het aantal doorgegeven wijzigingen en het aantal belanghebbenden dat de objectkenmerken goed heeft bevonden gemeten? 12. Worden uit de signalen van de belanghebbenden algemene conclusies getrokken over de juistheid van de geregistreerde objectkenmerken? Interactie over marktinformatie 13.

Wordt bij grote afwijkingen tussen de beschrijving in de advertentietekst van te koop (of te huur) aangeboden objecten en de geregistreerde gegevens aanvullende informatie gevraagd aan de nieuwe eigenaar? 14. Wordt bij een verkoopprijs die sterk afwijkt van de marktwaarde aanvullende informatie gevraagd aan de nieuwe eigenaar? 15. Wordt bij objecten die met kwaliteit/onderhoud minder dan gemiddeld in de WOZ -administratie geregistreerd staan, achterhaald of de nieuwe eigenaar/h uurder verbeteringen doorvoert die van invloed zijn op de WOZ-waarde? College van burgemeester en wethouders - 4 februari 2020 - 2020_B&W_0004130/50 Plan van Aanpak WOZ 28 Nr. Vraag Interactie over voorlopige WOZ-waarde 16. Is het kwaliteitsniveau van de voorlopige WOZ-waardes voldoende om een voormelding te doen? 17. Wordt er een bewuste keuze gemaakt voor het "type" belanghebbenden en het "type" WOZ- objecten waarmee interactie over de voorlopige WOZ-Waarde wordt gezocht? De gehanteerde methode moet aansluiten op de doelgroep. 18. Zijn bij grote individuele waardeveranderingen (bijvoorbeeld meer dan € 50.000) altijd meerdere personen met een taxatie-technische achtergrond betrokken? Verzenden beschikkingen 19. Is voor alle WOZ-objecten die op 1 januari van dat jaar bestaan een WOZ-beschikking verzonden? 20.