Vastgoed- en accomodatiebeleid 2307821.pdf
Tekst van het document
Vastgoed- en Accommodatiebeleid Mei 2023
1
Inhoud Hoofdstuk 1 Inleiding ................................................................................................................................... 4 1.1. Aanleiding ........................................................................................................................................... 4 1.2. Begrippen- en afkortingenlijst ......................................................................................................... 6 1.3. Leeswijzer ........................................................................................................................................... 8 Hoofdstuk 2 Vastgoed faciliteert ................................................................................................................ 9 2.1. De vastgestelde beleidsdoelen op de vraagkant. ......................................................................... 9 Onderwijs ............................................................................................................................................... 9 Gebouwen met een onderwijsfunctie .............................................................................................. 10 Sociaal Domein ....................................................................................................................................
10 Jeugd ..................................................................................................................................................... 10 Spelen & Bewegen .............................................................................................................................. 11 Cultuur: Gemeenschapshuizen ......................................................................................................... 11 Veiligheid .............................................................................................................................................. 11 2.2. Het vastgoed – de aanbodkant. ..................................................................................................... 12 1. Beleidsondersteunende accommodaties .................................................................................... 13 2. Accommodaties voor onderwijshuisvesting ............................................................................... 13 3. Eigen huisvesting ............................................................................................................................ 13 4. Strategisch vastgoed....................................................................................................................... 13 5.
Verkoopportefeuille ........................................................................................................................ 13 6. Commercieel vastgoed ................................................................................................................... 13 2.3 Het vastgestelde beleid en wettelijke kaders op de aanbodkant. ............................................. 13 Nota waardering en afschrijving vaste activa Gemeente Steenbergen ....................................... 13 Financiële verordening Steenbergen (inclusief afsprakenkader) ................................................. 13 Nota Grondbeleid ............................................................................................................................... 14 Visie Energie & Ruimte ....................................................................................................................... 14 Wettelijke verplichtingen .................................................................................................................... 14 Wet Financiering Decentrale Overheden (Wet Fido) ............................................................................ 14 Wet Markt en Overheid (De Wet M en O). ............................................................................................
15 Onderhoudsniveau sportvoorzieningen .......................................................................................... 15 Wettelijke verplichtingen in het kader van duurzaamheid ........................................................... 15 Energieregistratie- en bewaking (EBS) .................................................................................................. 15 Energielabel; kantoorfunctie energielabel C in 2023 en energielabel A in 2030. ............................... 15 Investeringen ....................................................................................................................................... 15 2.4. Vastgoedsturing: Vastgoed faciliteert ........................................................................................... 16 Vastgoedsturing: relatie tussen beleid en vastgoedorganisatie ................................................... 16 Hoofdstuk 3 De spelregels nader bekeken ............................................................................................. 17
2
3.1. Beheersmaatregelen binnen de organisatie. .................................................................................. 17 De vastgoeddriehoek voor de rolzuiverheid. .................................................................................. 17 Beheersmaatregelen binnen de organisatie. .................................................................................. 18 Financieel Beheer .................................................................................................................................. 18 Relatiebeheer ........................................................................................................................................ 18 Informatiebeheer .................................................................................................................................. 18 Exploitatiebeheer .................................................................................................................................. 18 Onderhoud: Technisch beheer. ............................................................................................................ 19 3.2. Spelregels bij de vraagkant – Wat faciliteren we niet (meer)? ....................................................... 19 Faciliteren geen commerciële functies.............................................................................................
19 Sporten met geluidhinder .................................................................................................................. 19 Accommodaties: van exclusief gebruik naar multifunctioneel gebruik ...................................... 20 3.3. Spelregels bij de aanbodkant – Hoe gaan we om vastgoed? ........................................................ 20 Onderscheid in de gemeentelijke vastgoedportefeuille. ............................................................... 20 Marktconforme huur of kostprijs dekkende huur.......................................................................... 20 Andere vormen van overeenkomsten (voor leegstand) ................................................................ 21 Andere vormen van overeenkomsten (voor maatschappelijk vraag) .......................................... 22 Doelstelling m.b.t. onderhoud .......................................................................................................... 22 Verantwoording binnen beleidsondersteunende accommodaties ............................................. 22 Duurzaamheid en gemeentelijk vastgoed ....................................................................................... 22 Bijlage 1 Groslijst.......................................................................................................................................
23 Bijlage 2: Spelregels .................................................................................................................................... 27 A. Beheersmaatregelen binnen de organisatie .............................................................................. 27 B. Spelregels bij de vraagkant – Wat faciliteren we (niet) meer? .................................................. 28 C. Spelregels bij de aanbodkant – Hoe gaan we om vastgoed? .................................................... 28
3
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1. Aanleiding Maatschappelijk vastgoed raakt iedereen. Van jong tot oud, van iemand met een simpele vraag tot complexe casussen en van raad tot inwoner. Maatschappelijke kant van vastgoed Maatschappelijk vastgoed is ook een sleutel tot het leefbaar houden van onze kernen. Het is de plaatselijke sportvereniging waar kinderen volop kunnen bewegen, het is het gemeenschapshuis waar onze inwoners een praatje kunnen maken en het zijn plekken waar inwoners terecht kunnen met vragen van soms ernstige aard. Maatschappelijk vastgoed kan in sommige gevallen de levenslijn vormen voor mensen met een hulpvraag. Deze maatschappelijke waarde vormt de vraagkant. Hetgeen waarvoor het doen als gemeente. De vraagkant zit dan in onze vastgestelde beleidsdoelen binnen de verschillende domeinen, bijvoorbeeld in spelen & bewegen, onderwijs, jeugd en andere beleidsdomeinen. De harde kant van vastgoed Tegelijk zit er ook een “harde” vastgoedkant aan. Gemeenschappelijke functies hebben namelijk een fysiek dak boven hun hoofd nodig om hun taken goed te kunnen doen. Daar hoort dan ook beheer, reparatie en verbeteringen bij (bijvoorbeeld in het kader van duurzaamheid). Gronden vormen ook een onderdeel van het vastgoed. In januari 2021 heeft de raad de “nota grondbeleid” (RD2100015) vastgesteld.
Deze nota had als doel om onder andere eenduidige en toetsbare kaders, beleid en werkwijze te formuleren voor het sturen en beheersen van het grondbeleid. Een deel van de vastgoedkaders zijn dus al vastgesteld met deze nota grondbeleid. Deze harde vastgoedkant vormt het aanbod. Dat wat we hebben als gemeente of dat wat in handen is van derden. Daarbij gaat het om eigen vastgoed, vastgoed van derden, en gronden. Accommodaties zijn daarbij een speciaal soort vastgoed die beleidsondersteunende functie(s) faciliteren. Denk daarbij aan de tennisvelden of gemeenschapshuizen. In het kader van maatschappelijk vastgoed heeft de gemeente dus te maken met een vraagkant en aanbodkant (zie figuur 1 op de volgende pagina). Kader om te sturen op maatschappelijk vastgoed Het sturen op maatschappelijk vastgoed, zowel op de harde aanbodkant als op de maatschappelijke vraagkant, vraagt om beleid met duidelijke randvoorwaarden en kaders. In de raadsvergadering van 17 december 2020 heeft de raad daarom de kadernota “Maatschappelijk Vastgoed” (BBM2000421) vastgesteld. Deze kadernota geeft de Steenbergse visie weer op maatschappelijk vastgoed; namelijk dat “Vastgoed faciliteert”. Doel van de kadernota is het streven naar de ambitie om te beheren wat de gemeente heeft aan eigen vastgoed en (indien nodig) ook het vastgoed van derde en gronden (de aanbodkant).
De gemeente gebruikt het vastgoed om bewust en doelgericht te sturen op het creëren van een meerwaarde voor de samenleving. Het hebben van maatschappelijk vastgoed is dan een middel voor een groter doel. Dat betekent ook dat de gemeenten Steenbergen een ontwikkeling moet doormaken van beheren van vastgoed naar het faciliteren van de gemeenschappelijke meerwaarde.
4
Figuur 1: Vraag en aanbodkant.
In de kadernota “Maatschappelijk Vastgoed” zijn de hoofdlijnen en basisdoelstellingen geformuleerd. In deze kadernota staan dus al de basiskaders hoe we vastgoed kunnen faciliteren. In maart 2021 heeft de gemeenteraad het vervolg gekregen op deze kadernota, namelijk het “Uitvoeringsplan Maatschappelijk Vastgoed” (2107465). In dit uitvoeringsplan staan concrete acties beschreven om te komen tot een professionele sturing op maatschappelijk vastgoed. Een van de acties binnen het uitvoeringsplan betreft het maken van keuzes. Een duidelijk handelingskader met heldere spelregels is immers nodig om goed onderbouwde en breed afgewogen beslissingen te nemen over (en tussen) de maatschappelijke vraag en de harde aanbodkant in ons maatschappelijk vastgoed. De keuzes die we daarin willen maken, staan in dit “Vastgoed- en accommodatiebeleid”. Voor gronden en grondbeleid liggen er al kaders. In januari 2021 heeft de raad namelijk de “nota grondbeleid” (RD2100015) vastgesteld. Deze nota had als doel om onder andere eenduidige en toetsbare kaders, beleid en werkwijze te formuleren voor het sturen en beheersen van het grondbeleid. Een deel van de kaders zijn dus al vastgesteld met deze nota grondbeleid. De rest van de kaders worden gepresenteerd in dit stuk, het vastgoed-en accommodatiebeleid. Toch is het goed om even stil te staan bij de terminologie.
De wereld van het vastgoed- en accommodatiebeleid kent namelijk vele begrippen. In de onderstaande begrippenlijst worden deze begrippen en hun betekenis kort toegelicht
5
1.2. Begrippen- en afkortingenlijst Zoals eerder aangegeven is de wereld van vastgoed- en accommodatiebeleid omgeven door verschillende begrippen en definities. In deze paragraaf zullen de belangrijkste begrippen en definities worden samengevat. In bijlage 1 is een groslijst te vinden van vastgoed en accommodatie-objecten en omvat een grote variatie aan gebouwen (kader 1). Begrip Accountmanagement Accommodaties
Afkorting Accountmanagement accommodaties gaat over de beleidsgrondslag achter ons maatschappelijke vastgoed, de maatschappelijke organisaties die hieraan uitvoering geven en de manier waarop zij gebruik maken van onze voorzieningen. Het hoofddoel is om in goede samenwerking te sturen op de realisatie van het streefbeeld. Onderwerpen zijn het maken van beleidskeuzes, het formuleren van accommodatievragen, het afsluiten van subsidie- en exploitatie-overeenkomsten en het verwezenlijken van gemeentelijk beleid.
De aanbodkant (van maatschappelijk vastgoed)
De aanbodkant, dat wat er is aan vastgoed, zowel in eigen beheer als bij derden.
De Vastgoed Driehoek
De werkwijze waarin de gemeente de vraag en aanbod faciliteert. De vastgoed driehoek splits de rollen en relaties tussen de relevante partijen.
De vraagkant (van maatschappelijk vastgoed)
De vraagkant en de opgave voor vastgoed, voortvloeiend uit vastgestelde beleidsdoelen.
Demarcatielijst
In de demarcatielijst worden afspraken gemaakt waar wordt beschreven waar de huurder/gebruiker of de verhuurder verantwoordelijk voor zijn. Deze wordt samen met de huurovereenkomst opgesteld.
De Wet M en O
De afkorting van de Wet Markt en Overheid.
Een accommodatie/beleidsondersteunend vastgoed
Een accommodatie is een gebouw waarin wettelijke of maatschappelijke taken worden uitgeoefend: welzijnswerk, sport, onderwijs, cultuur en publieke dienstverlening.
Eigenaarsbeheer
Het eigenaarsbeheer betreft de taken en verantwoordelijkheden die voortvloeien uit het in eigendom hebben van het vastgoed: kapitaalslasten (rente en afschrijving) meerjarig groot onderhoud, jaarlijks onderhoud aan gebouw gebonden installaties (bijvoorbeeld de CV), belasting en opstalverzekering, verhuur van het gebouw en dergelijke.
6
Exploitatie
Het draaiend houden (met eventuele winst) van een onderneming, functie of organisatie.
Gebruikersbeheer
Het gebruiksbeheer betreft de taken en verantwoordlijkheden die voortvloeien uit het gebruik van het gebouw: huurlasten, dagelijks en klein onderhoud (betreft zaken in het gebouw, bijvoorbeeld reparatie knellende deur, binnenschilderwerk en vloerbedekking leggen/vervangen), gebruiksbelastingen en verzekeringen (bijvoorbeeld inboedel), zaalverhuur, horeca uitbaten en facilitaire zaken (zoals schoonmaak, vuilafvoer, postverwerking, ICT en telefonie), en dergelijke.
Gemeentelijke beleidsvelden
De gemeentelijke beleidsvelden zijn die leefdomeinen waar de gemeente beleid voor maakt. Uit de doelen die hierin worden geformuleerd komt de vraag naar het accommoderen van maatschappelijke functies naar voren. Voorbeelden van beleidsvelden voor maatschappelijk vastgoed zijn onderwijs, welzijn, sport en cultuur.
Gronden
Onbebouwde terreinen en sportterreinen, inclusief hekwerken en terreinverlichting
Gronden in gemeentelijk eigendom met opstal van derden
Gronden in gemeentelijk eigendom waarop een gebouw staat dat geen eigendom is van de gemeente.
Het eigen vastgoed
Vastgoed in eigen beheer wat onze kerntaken faciliteert, zoals het gemeentehuis en de milieustraat.
Het vastgoed
Onder vastgoed worden alle gebouwde objecten en gronden in gemeentelijk eigendom of van derde verstaan. Onder vastgoed vallen dus ook onze accommodaties. Vastgoed is een gebouw/object op een perceel met een kadastraal nummer, een marktwaarde, een verzekerde waarde en een financieel rendement.
Maatschappelijk vastgoed
Maatschappelijk vastgoed is vastgoed met een maatschappelijke/ publieke functie. Dat kan zowel eigendom zijn van de gemeente als van een derde.
Spelregels
Een spelregel geeft kort weer wat voor handelingskader we willen beogen voor vastgoeden accommodatiebeleid.
Staatssteun
Van staatssteun is sprake wanneer de begunstigde onderneming een economisch voordeel ontvangt dat zij onder normale marktvoorwaarden niet
7
zou hebben gekregen. Taakvelden
Eenheden waaronder gemeentelijke uitgaven geschaard kunnen worden.
Vastgoed- en Accommodatiebeleid
Een handelingskader om breed afgewogen en eenduidige beslissingen te nemen in zowel de aanbodkant als de vraagkant van maatschappelijk vastgoed.
Vastgoed faciliteert
Vastgoed is een middel om doelgericht te sturen op een maatschappelijke meerwaarde.
Vastgoedmanagement
Vastgoedmanagement is een vak. Dat gaat over de strategische, tactische en operationele denk- en werkprocessen van de vastgoed-eigenaar, die integraal werkt aan het managen van alle vastgoedobjecten. Hier komen onderwerpen aan de orde als: exploitatieresultaat, huursom, boekwaarde, meerjarig onderhoud (waaronder, verkopen/aankopen, e.d.
Vastgoedobject
Pand en ondergrond, inclusief bijbehorend erf.
Vastgoedportefeuille
In de vastgoedportefeuille zijn alle vastgoedobjecten die eigendom of huur zijn van de gemeente Steenbergen opgenomen. De vastgoedportefeuille wordt daarbij ingedeeld naar verschillende categorieën.
Wet Fido
De afkorting van de Wet Financiering Decentrale Overheden.
1.3. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt dieper ingegaan op de verhouding tussen de harde vastgoedkant (aanbodkant) en de maatschappelijke vraag (de vraagkant). In dit hoofdstuk worden bestaande wettelijke en beleidsmatige kader geschetst. Denk aan vastgesteld beleid op onderwijs of de wettelijke kaders op het duurzaam maken van vastgoed. Verder wordt ook in hoofdstuk 2 ook onze vastgoedportefeuille en de deelportefeuilles beschreven. De vastgoedportefeuille is dan een groslijst van alle vastgoedobjecten die in eigendom van de gemeente of in eigendom van derden zijn. De deelportefeuilles vormen dan de verschillende categorieën die ook het financieel management (over subsidies) bepalen. Hoofdstuk 3 vormen de kaders – de spelregels – om breed afgewogen beslissingen te nemen over het maatschappelijk vastgoed. De spelregels staan ook nog samengevat in bijlage 2. In bijlage 1 is de groslijst/vastgoedportefeuille te vinden van vastgoedobjecten die in eigen beheer of in beheer van derde zijn. Bijlage 3 geeft de huidige budgetten weer van duurzaamheid.
8
Hoofdstuk 2 Vastgoed faciliteert 2.1. De vastgestelde beleidsdoelen op de vraagkant. Zoals eerder gesteld vormt Maatschappelijk vastgoed ook een sleutel tot het leefbaar houden van onze kernen. Het zijn plekken waar jong en oud fijn kunnen bewegen (sportvelden), waar ze elkaar kunnen ontmoeten (gemeenschapshuizen) en waar grote én kleine vragen kunnen worden gesteld (Vraagwijzer). Deze maatschappelijke waarde vormt de vraagkant. De vraagkant komt terug in onze vastgestelde beleidsdoelen (en soms wettelijke kaders) binnen de verschillende beleidsdomeinen, bijvoorbeeld in spelen & bewegen, veiligheid, onderwijs, jeugd en andere beleidsdomeinen. Figuur 2 laat de vraagkant binnen Maatschappelijk vastgoed zien. De vastgestelde beleidsdoelen op de verschillende beleidsvelden (onderwijs, cultuur etc.) vormen dan dé richtinggevende kaders voor de vraagkant van maatschappelijk vastgoed en daarmee de gewenste faciliterende functies om zo maatschappelijke meerwaarde te creëren. Daarnaast geven we ook aan wat we niet (meer) willen faciliteren als gemeenten.
Figuur 3: de vraagkant uitgelicht.
Onderwijs Vanuit het gymonderwijs heeft de gemeente een verplichting die is uitgewerkt in de “Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs” Steenbergen 2021 (BM2100030). De gemeente is wettelijk verplicht om bewegingsonderwijs te faciliteren en binnen gymvoorzieningen heeft het gymonderwijs voorrang op andere activiteiten.
9
Gebouwen met een onderwijsfunctie Schoolgebouwen worden buiten beschouwing gelaten voor zover zij worden ingezet voor onderwijs. Voor schoolgebouwen wordt verwezen naar het Integraal Huisvestingsplan Steenbergen (IHP). Dit IHP volgt conform de planning in 2023. Sociaal Domein In het “beleidsplan Sociaal Domein” zijn een aantal uitgangspunten vastgesteld over de wijze waarop de gemeente Steenbergen vorm wenst te geven aan het Sociaal Domein. Eén van deze onderdelen is dat de gemeente ondersteuning aan kwetsbare inwoners zo dichtbij mogelijk wil organiseren. Inwoners kunnen centraal bij Vraagwijzer terecht voor vragen over Wmo, Jeugd, Werk en Inkomen, Schuldhulpverlening en Welzijn. Vandaar dat we Vraagwijzer blijven faciliteren als gemeente. Vanuit de kadernota leefbaarheid en kernen streeft de gemeente naar verbondenheid in de gemeenschap en naar een passende sociale en fysieke infrastructuur in de kernen, gericht op ontmoeting. In 2022 is de nota en het activiteitenplan “StEénbergen tegen Eenzaamheid” (RD2100307) vastgesteld. Een van de acties daarin is het faciliteren van ontmoeting door het creëren van ontmoetingsplekken. Daarom blijven we de functie van gemeenschapshuizen faciliteren. Jeugd De “regiovisie Jeugd 2022-2025” (RD2100243) is de basis voor jeugdhulp in de regio West-Brabant West.
Aandachtspunten binnen deze regiovisie zijn de beschikbaarheid en de continuïteit van zorg. Er worden afspraken gemaakt binnen en buiten de regio om de kwaliteit van zorg te kunnen waarborgen. Daarnaast hebben de 9 samenwerkende gemeenten ieder een aparte lokale paragraaf die onderdeel uitmaakt van de regiovisie. Binnen de lokale paragraaf van de gemeente Steenbergen staan een aantal punten genoemd ter doorontwikkeling van de inrichting van de lokale toegang jeugdzorg. Vraagwijzer is daarbij het toegangsloket voor jeugdzorg waarin vragen (indien nodig) integraal worden bekeken. De gemeenten zijn op basis van de Wet Publieke Gezondheid (Wpg) verantwoordelijk voor de uitvoering van de Jeugdgezondheidszorg (JGZ) van 0 tot 19 jaar. De jeugdgezondheidszorg voor kinderen van 0 tot 4 jaar wordt in de gemeenten Bergen op Zoom, Roosendaal, Rucphen, Moerdijk, Woensdrecht en Steenbergen uitgevoerd door Thuiszorg West-Brabant (TWB). . De GGD West-Brabant voert voor deze gemeenten de Jeugdgezondheidszorg 5-19 jaar uit (drie contactmomenten waarvan 2 digitaal). In de regio West-Brabant werken TWB, GGD en Jong JGZ (Breda) samen. Hiertoe zijn gezamenlijk afspraken gemaakt via het vastgestelde integrale basistakenpakket JGZ 0 tot 19 jaar: ‘Gezonde jeugd, betaalbare zorg’. Het basistakenpakket JGZ bestaat uit vier onderdelen: 1. Basistaken, 2. aanvullende taken, 3. lokaal verbinden en 4.
beleidsadvisering. De basistaken en aanvullende taken volgen uit de vastgestelde contactmomenten en de aanvullende zorg voor risicokinderen. Dit conform de taken uit het Besluit publieke gezondheid en het Landelijk Professioneel Kader (LPK). Over de invulling van het lokaal verbinden heeft de afgelopen jaren overleg plaatsgevonden met de gemeenten. Het betreft de al dan niet structurele samenwerking van de JGZ met andere partners, met als doel enerzijds beleidsvorming binnen de JGZ anderzijds zorgoptimalisatie. Afgesproken is
10
dat hierbij de volgende activiteiten behoren tot het lokaal verbinden: -
Inloopspreekuur op de scholen, primair- en voortgezet onderwijs (GGD WB) (zijn inmiddels vanwege weinig animo in overleg met team Jeugd Vraagwijzer stopgezet) Aansluiting bij de overleggen op scholen van de zorgadviesteams (SOT) primair- en voortgezet onderwijs Deelname aan het thuiszitteroverleg en uithuiszettingsbijeenkomsten Verbetering van de samenwerking met de huisartsen.
Voor de jeugdhonken is er afgesproken dat de gemeente Steenbergen dit faciliteert in de kern Steenbergen. Dit vanwege de centrale ligging. Spelen & Bewegen De kaders voor sporten en bewegen staan in de kaderstellend beleidsnota “Heel Steenbergen Vitaal” vastgesteld door de raad op 31 mei 2018 (BM1800476/raadsbesluit BM1800694). Hierin is de bestuurlijke ambitie verwoord om (op basis van capaciteitsberekeningen) voldoende sportvoorzieningen beschikbaar te hebben. De gemeente richt zich in haar beleid op de zogenoemde breedtesport (de sport zoals deze door grote groepen van de bevolking beoefend worden, waarbij het gaat om het plezier en de gezondheidswinst). Dit beleidskader vertaalt zich vooralsnog niet direct in de behoefte aan nieuwe sportaccommodaties, maar levert wel kansen op voor meervoudig gebruik van accommodaties en samenwerking met andere domeinen. Nieuwe sportaccommodaties zullen een multifunctionele opzet moeten hebben. Het bestaand beleid is namelijk versnipperd en bestaat voornamelijk uit maatwerkafspraken. Huurovereenkomsten zijn daarbij nog niet aanwezig of zijn niet eenduidig genoeg. In de verdere uitvoering wordt hier harmonisatie in aangebracht.
Het idee is om kostprijsdekkende huur of (indien mogelijk) marktconforme huur in rekening te brengen en dan vanuit de beleidskant verdere ondersteuning te bieden (in de vorm van een subsidie) met als uitgangspunt “gelijke monniken, gelijke kappen”. Cultuur: Gemeenschapshuizen In iedere kern van de gemeente Steenbergen is een gemeenschapshuis aanwezig. Van dit aantal vallen 4 gemeenschapsvoorzieningen onder de vastgoedportefeuille van de gemeente. De andere 2 zijn in eigendom van derden, namelijk Woningstichting Stadlander (De Vossenburcht in Nieuw-Vossemeer) en de stichting Gemeenschapshuis De Stelle (in De Heen). Het zijn belangrijke voorzieningen met een multifunctioneel gebruik in iedere kern. Daarom willen we de functie van een gemeenschapshuis in iedere kern van Steenbergen behouden. Veiligheid Veiligheid vormt ook een belangrijk aspect van maatschappelijk vastgoed. In het bijzonder zijn de brandweerkazernes dan belangrijke objecten. Daarvoor geldt het dekkings- en spreidingsplan vanuit de Veiligheidsregio Midden West Brabant (VRMWB) als kaderstellend. Het dekkings- en spreidingsplan maakt deel uit van het Beleidsplan 2023-2027 van de VRMWB. Het wettelijk kader voor de taken van de brandweer en het dekkingsplan ligt vast in de Wet Veiligheidsregio’s.
Het bijbehorende Besluit veiligheidsregio’s beschrijft de eisen die gesteld worden aan de organisatie, opkomsttijden, materieel en uitrusting.
11
2.2. Het vastgoed – de aanbodkant.
Figuur 3: de aanbodkant uitgelicht.
Naast de vraagkant (de vastgestelde beleidsdoelstelling) is er een aanbodkant. De aanbodkant omvat het vastgoed, de gronden en de objecten van de gemeente zelf of die van een derden. Accommodaties zijn een speciale vorm van vastgoed. Accommodaties huisvesten maatschappelijke of beleidsondersteunende functies. De complete set van gronden en vastgoed, zowel in eigen beheer als in beheer van derde noemen we de vastgoedportefeuille. Het vastgoed(beleid) onderscheidt objecten en categorieën, met de volgende typen objecten:
Vastgoedobject: pand en ondergrond, inclusief bijbehorend erf; Gronden1: zoals onbebouwde terreinen en sportterreinen, inclusief hekwerken, terrein verlichting; Gronden in gemeentelijk eigendom met opstal van derden (zoals ondergrond van sportkantines en overgedragen kleedgebouwen voetbal, atletiek en gedeeltelijk tennis) 2
Het vastgoed in de openbare ruimte, zoals openbaar groen, wegen en civieltechnische kunstwerken (zoals viaducten), wordt in dit beleid buiten beschouwing gelaten. In bijlage 1 is een groslijst/vastgoedportefeuille opgenomen van vastgoedobjecten (panden + erf) in eigen beheer en van derden. Gronden zijn hierin nog niet in opgenomen. Om inzicht te krijgen in de omvang van het vastgoed worden deze objecten binnen de vastgoedportefeuille ingedeeld in verschillende categorieën. De indeling is met name gebaseerd op het criterium beleidsondersteunend vastgoed en de hiermee samenhangende wijze van 1
In het kader van het project Normalisatie Woonwagencentra is het uitgangspunt om het eigendom van de standplaatsen over te dragen aan de zittende huurders. 2 In eigendom van de gemeente zijn de gronden van de volkstuinen, die verhuurd worden aan gebruikers. Omwille
daarvan worden deze buiten beschouwing gelaten. Verder worden de openbare gronden en privégronden geïnventariseerd in verdere optimalisatie van het vastgoed.
12
financieel management (inzet toe te kennen beleidssubsidies). Per categorie vastgoed kunnen daardoor verschillen in beleidslijnen en invulling van de spelregels bestaan, die te vinden zijn in bijlage 2. Hieronder wordt een toelichting gegeven op de verschillende categorieën. De volgende categorieën kunnen binnen de vastgoedportefeuille van de gemeente Steenbergen worden onderscheiden: 1. Beleidsondersteunende accommodaties Dit betreft de accommodaties die in gebruik zijn om de gemeentelijke beleidsdoelen te ondersteunen, al dan niet in gemeentelijk eigendom. Denk hierbij aan een accommodatie voor sport, bibliotheek, gemeenschapshuizen, cultuur en educatie. Vaak ontvangen de gebruikers van deze accommodaties subsidie om hun activiteiten uit te voeren. 2. Accommodaties voor onderwijshuisvesting Dit betreft de accommodaties die in gebruik zijn voor onderwijs. De gemeente is wettelijk verplicht te zorgen voor adequate onderwijshuisvesting. 3. Eigen huisvesting Dit betreft het vastgoed dat in gebruik is voor de huisvesting van ambtenaren en bestuur, zoals het gemeentehuis, huisvesting voor wijkteams, milieustraat, Vraagwijzer en de gemeentewerf. 4. Strategisch vastgoed Dit betreft het vastgoed dat is aangekocht om ruimtelijke (her)ontwikkelingen mogelijk te maken. 5. Verkoopportefeuille Op het moment dat een vastgoed of accommodatie geen beleidsdoel c.q.
maatschappelijk doel meer dient kan tot afstoten worden overgegaan. 6. Commercieel vastgoed Dit betreft het vastgoed dat in gebruik is voor commerciële doeleinden (vastgoed dat niet beleidsondersteunend is). Dat betreft bijvoorbeeld garageboxen en kantoorpanden/woningen.
2.3 Het vastgestelde beleid en wettelijke kaders op de aanbodkant. Naast de vastgoedportefeuille zijn er vastgestelde beleidskaders en wettelijke kaders waaraan de financiële werkwijze binnen het vastgoed- en accommodatiebeleid moet voldoen. Nota waardering en afschrijving vaste activa Gemeente Steenbergen Zoals iedere gemeente is de gemeente Steenbergen gebonden aan de regels, zoals deze zijn vastgelegd in het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten, ook wel de “BBV-voorschriften” (BWBR0014606) genoemd. Daarbuiten heeft de raad in een afzonderlijk besluit het beleid ten aanzien van de waardering en afschrijving van de vaste activa vastgelegd. Financiële verordening Steenbergen (inclusief afsprakenkader) Hierin staat hoe de gemeente Steenbergen moet omgaan met investeringen. Het autoriseren van nieuwe investeringen is een bevoegdheid van de raad. Dit kan met de begrotingsbehandeling of via een separaat raadsvoorstel. Als tussentijds wordt voorzien dat een investeringskrediet wordt overschreden, wordt dit gemeld bij de tussenrapportage of later verantwoord bij de jaarrekening.
13
Toegekende investeringskredieten vervallen na twee jaar, tenzij wordt onderbouwd dat de werkzaamheden nog plaatsvinden. Investeringskredieten die voorvloeien uit een door de raad vastgesteld beheerplan, blijven beschikbaar tijdens de periode van het vastgestelde beheerplan. Voor vastgoed is het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) gemeentelijke accommodaties en sportparken van belang. Daarnaast kan het zijn dat de gemeente bij een financieringsbehoefte een verzoek krijgt voor een garantie of lening. De voorwaarden hiervoor staan in deze verordening. De looptijd leningen wordt nu gesteld tot maximaal 20 jaar. Recente casussen (onder andere de lening voetbalvereniging Steenbergen) vragen soms toch om een langere looptijd, bijvoorbeeld 30 jaar. Dit zorgt ervoor, dat de leningnemer beter kan voldoen aan zijn betalingsverplichting. De intentie is in dat geval de aflossing te koppelen aan de levensduur van het bezit, waarvoor de lening wordt verstrekt. Daarnaast leren de recente casussen dat het moment voor het vaststellen van het rentepercentage concreter moet worden omschreven (bij besluitvorming college of bij moment van aanvraag). De benodigde aanpassingen worden verwerkt bij een volgende update van de financiële verordening. Bij een financiering betaalt de gemeente de kosten van de hypotheekakte (bij lening) en de notariële kosten.
Nota Grondbeleid De “nota Grondbeleid” (RD2100016) geeft de kaders aan waarbinnen het college van B&W en de ambtelijke organisatie het grondbeleid moeten uitvoeren en welke instrumenten de gemeente hiertoe inzet. Visie Energie & Ruimte De “visie energie en ruimte” geeft, als aanvulling op de structuurvisie, aan hoe de opwek van duurzame energie ingepast kan worden in de verschillende landschappen van Steenbergen. Voor maatschappelijk vastgoed gaat het dan vooral over de mogelijkheden in de kernen. In de kernen en dorpen is de woonkwaliteit belangrijk. In de kernen zelf worden alleen mogelijkheden geboden voor kleinschalige zonnevelden (maximaal circa 2,5 ha nettooppervlakte) om de woonkwaliteiten te bewaken. Zonnevelden worden niet in de openbare ruimte van kernen toegestaan. Wel bestaat ook de mogelijkheid voor bedrijven en instellingen om een kleinschalig zonneveld op eigen niet openbare grond te realiseren ten behoeve van het eigen gebruik. Bijvoorbeeld bij een sportpark of zwembad of initiatieven op eigen, niet openbare grond van een initiatiefnemer die direct aan een bedrijf of maatschappelijke instelling zijn gebonden Wettelijke verplichtingen Voor vastgoed is het belangrijk uit te gaan van de wettelijke bepalingen uit de Wet Financiering Decentrale overheden en Wet Markt en Overheid. Hieronder worden de verplichtingen toegelicht.
Wet Financiering Decentrale Overheden (Wet Fido) De Wet financiering decentrale overheden (wet Fido) stelt regels in voor het financieringsgedrag van overheden. Het gaat met name om regels voor het beheersen van financiële risico's. Dit komt tot uitdrukking in kwalitatieve randvoorwaarden voor het financieringsbeleid. Het aangaan en verstrekken van leningen en het verstrekken van garanties is dan alleen toegestaan voor uitoefening van de publieke taak (art. 2 lid 1, Wet financiering decentrale overheden)
14
Wet Markt en Overheid (De Wet M en O). Het doel van de Wet Markt en Overheid is om oneerlijke concurrentie door de overheid te voorkomen als zij economische activiteiten uitvoert. Onderhoudsniveau sportvoorzieningen Er dient voldaan te worden aan technische normen/eisen van de landelijke sportnormeringen. Wettelijke verplichtingen in het kader van duurzaamheid Onderstaande wettelijke maatregelen zijn verplicht voor bestaande gebouwen in het kader van duurzaamheid en milieu:
Wet milieubeheer Activiteitenbesluit, informatieplicht: energiebesparende maatregelen, investeringen met een Kortere terugverdientijd van 5 jaar zijn verplicht, bij een hoger energieverbruik dan 50.000 KwH, of 25.000 m3 gas.
Energieregistratie- en bewaking (EBS) Energielabel; kantoorfunctie energielabel C in 2023 en energielabel A in 2030. EPBD 3 Wettelijke keuringsplicht van installaties Op basis van het Klimaatakkoord (28-6-2019 Den Haag) zijn de volgende afspraken opgenomen die ook van toepassing zijn op het gemeentelijk vastgoed: Het Klimaatakkoord bevat een nationaal reductiedoel van het verminderen van de CO2-uitstoot streefdoel 2030; 49%. Investeringen Voor onze gemeente is in de financiële verordening Steenbergen (inclusief afsprakenkader) vastgelegd hoe de gemeente behoort om te gaan met investeringen. De spelregels, die hierin worden omschreven gelden ook voor investeringen in maatschappelijk vastgoed. Het gaat dan om de procedure hoe een investeringskrediet kan worden aangevraagd. In de zomer van 2022 is met de begroting het meerjarenonderhoudsplan 2023-2032 voor gemeentelijke gebouwen en sportparken geactualiseerd. Daarbij is ook een inventarisatie gemaakt voor de benodigde (vervangings-) investeringen. Investeringen worden geactiveerd op de balans en afgeschreven overeenkomstig de verwachte levensduur. Bij investeringen gaat het om aanpassingen aan het gebouwen en sportparken die vervangen worden of die leiden tot een kwaliteitsverbetering en invloed heeft op gebruiksduur van een object. Bij groot onderhoud is dit laatste niet het geval.
De spelregels hoe de gemeente behoord om behoren te gaan met de waardering en afschrijving van het gemeentelijk vastgoed is omschreven in “Nota waardering en afschrijving vaste activa Gemeente Steenbergen”. Bij de waardering van de vaste activa dient voorzichtigheid in acht genomen te worden. Indien er door een bepaalde omstandigheid de boekwaarde van een investering op een bepaalde datum lager wordt, dan behoort te boekwaarde te worden aangepast. Indien wordt besloten om een pand met een boekwaarde van € 50.000 te slopen voor een andere bestemming, dan behoort dit bedrag als geheel als boekverlies van de exploitatie te worden gebracht
15
2.4. Vastgoedsturing: Vastgoed faciliteert
Figuur 4: de relatie tussen aanbod en vraag uitgelicht.
In de vastgestelde kadernota “Maatschappelijk Vastgoed” is gesteld dat vastgoed een middel is waarmee de gemeente Steenbergen stuurt op de realisatie van maatschappelijke doelstellingen. Zoals te lezen in hoofdstuk 1 en hoofdstuk 2 heeft het college en de raad door de jaren heen het nodige beleid vastgesteld. Zowel binnen de verschillende beleidsvelden als in het kader van het vastgoed. Sturing van de vraagkant verloopt dus door het vastgestelde beleid en de faciliteerwensen van de gemeente in de verschillende beleidsvelden (zie paragraaf 2.1). Om vastgoed faciliterend de maken als middel voor deze vraagkant dient er integraal gekeken te worden naar deze vraagkant, zowel vanuit vastgoed, beleid, en accommodaties om te kijken wat qua aanbodkant mogelijk is. Maatschappelijk vastgoed faciliteert daarmee zowel beleid in brede zin (denk aan sport, onderwijs en welzijn) als ruimtelijke ontwikkeling. Uit onze visie volgen de uitgangspunten voor onze manier van denken en doen rondom maatschappelijk vastgoed. Deze uitgangspunten zijn als volgt verwoord bij de vaststelling van de kadernota en het Uitvoeringsplan Maatschappelijk Vastgoed in 2020 en 2021. Hieronder volgen de uitgangspunten: Vastgoedsturing: relatie tussen beleid en vastgoedorganisatie Professioneel vastgoedmanagement moet leiden tot gewogen vastgoedkeuzes, kostenbewustzijn en maatschappelijke waarde creatie.
De focus van dit vastgoed- en accommodatiebeleid is dan ook tweeledig:
Het faciliterend maken van vastgoed (inclusief accommodaties); Helpen realiseren van beleidsdoelen en strategische doelen.
16
Hoofdstuk 3 De spelregels nader bekeken Het faciliterend maken van vastgoed en daarin gewogen keuzes maken, vergt heldere afspraken en een duidelijke werkwijze. Het gaat dan zowel om beheersmaatregelen (binnen de eigen organisatie) en een aantal spelregels (voor de samenwerking met anderen). Onder de spelregels verstaan we de kaders waarbinnen we als gemeente met onze partners handelen. De spelregels gaan over de wettelijke kaders maar voegen ook zaken toe, zoals de kaders voor relatiebeheer, de verduurzaming van gebouwen en de te heffen huur. In bijlage 2 staan alle spelregels bij elkaar.
3.1. Beheersmaatregelen binnen de organisatie. De vastgoeddriehoek voor de rolzuiverheid. Het faciliterend maken van vastgoed vraagt om kaders (spelregels) én om een bepaalde werkwijze binnen onze organisatie. Het vraagt om een heldere rollenscheiding binnen de organisatie, tussen beleid, vastgoed en de huurder/eigenaar. Daarmee houdt de gemeente de relatie tussen rollen, geldstromen en verhoudingen zuiver gescheiden van elkaar. Hierdoor is het mogelijk om op alle lagen in de organisatie (bestuurlijk, strategisch, tactisch en operationeel) beslissingen te toetsen en geldstromen te splitsen om te voldoen aan de Wet Markt en Overheid. “De vastgoeddriehoek” (zie figuur 5) passen we integraal toe in onze organisatie en gebruiken we als instrument om de partijen en geldstromen te splitsen.
Figuur 5: de vastgoeddriekhoek
17
De “vastgoed driehoek” is als het volgt opgebouwd. De beleidsadviseur (beleidsmaker) van de gemeente brengt de vraag naar huisvesting vanuit de beleidsdoelstellingen van de gemeente in beeld en heeft vanuit haar publieke rol een subsidierelatie met maatschappelijke organisaties. De vastgoedorganisatie heeft, vanuit haar private rol, een huurder-verhuurder relatie of een eigenaar – gebruiker relatie met de huurders of gebruikers van een gemeentelijk gebouw. Vanuit deze rol kijkt de vastgoedorganisatie of het mogelijk is om huisvestingsvragen voor maatschappelijke doelen vanuit de beleidsafdeling of -adviseurs met het bestaande vastgoed te faciliteren. De vergoeding/subsidie aan de huurder/gebruiker voor activiteiten en huisvesting valt onder het publiek recht. De inkomsten uit de huur- of gebruiksovereenkomsten vallen onder het privaat recht. Er ontstaan zo twee gescheiden geldstromen en onwettig verkapte subsidies en ongeldige overeenkomsten worden voorkomen. Beheersmaatregelen binnen de organisatie.
Financieel Beheer Financieel beheer betreft alle activiteiten die zijn gerelateerd aan de kosten en opbrengsten als gevolg van het in eigendom hebben van vastgoed. Btw-regimes en fiscale gevolgen worden – al naar gelang de gebruiker – in de huurprijs verwerkt. Meestal is de huur niet belast met btw (0%) en zijn eventuele servicekosten als schoonmaak, beveiliging en gebruiksonderhoud wel belast met btw.
Relatiebeheer Relatiebeheer omvat alle activiteiten die gericht zijn op het voldoen van de klantvraag, het optimaal benutten van de objecten in de vastgoedportefeuille, het verwerven van nieuwe huurders, het verlengen van de economische levensduur van objecten, het afsluiten van overeenkomsten, de administratie hiervan en het onderhouden van contacten met de huurders. Voor het contractbeheer worden de afspraken met de huurder dan wel de gebruiker in een gestandaardiseerde huurovereenkomst (gebaseerd op het ROZ-model) dan wel in een bruikleenovereenkomst vastgelegd.
Informatiebeheer Informatiebeheer omvat alle activiteiten die gericht zijn op de administratie de informatievoorziening en het gebruik van alle daarbij ingezette informatiesystemen. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de relatiebeheerder.
Exploitatiebeheer Onder exploitatiebeheer vallen alle activiteiten die worden uitgevoerd ten behoeve van de exploitatie van de vastgoedobjecten, zoals zaalhuur, beveiliging, schoonmaak en gebruikersonderhoud op basis van (financiële) afspraken met de eigenaar. De demarcatielijst, die wordt opgesteld bij de huurovereenkomst is leidend voor de inhoudelijke afspraken waarvoor de huurder/gebruiker of de verhuurder verantwoordelijk is. Tenzij hier andere afspraken over zijn gemaakt.
18
Dat als een accommodatie of gebouw open is voor gebruik van huurder/gebruiker. Is de huurder/gebruiker verantwoordelijk voor de toezicht en fysieke aanwezigheid in het kader van veiligheid. Deze vervult de functie als gastheer/gastvrouw, houdt toezicht en draagt zorg voor de veiligheid en het juiste gebruik van de inventaris.
Onderhoud: Technisch beheer. Het onderhoudsbeheer omvat alle activiteiten voor de technische instandhouding, waardebehoud en verlenging van de technische levensduur van vastgoed objecten. Onderhoudsniveau is onderwerp voor het MPJOP en voor de verkoopportefeuille.
3.2. Spelregels bij de vraagkant – Wat faciliteren we niet (meer)?
Figuur 6: de spelregels uitgelicht.
Faciliteren geen commerciële functies We faciliteren geen commerciële functies. Onder commerciële functies wordt verstaan functies die met een winstoogmerk zaken exploiteren. Sporten met geluidhinder Voordat het mogelijk is om sporten die geluidsoverlast geven (schietsporten, motor- en autocross) te faciliteren, moet worden voldaan aan de heersende wet- en regelgeving. In ieder geval worden bij dit soort sporten de geldende wetten en besluiten en onderliggende regelgeving over geluidhinder gevolgd (o.a. Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) en het Activiteitenbesluit Milieubeheer. Padelsport wordt toegestaan voor zover wordt voldaan aan de geldende wet- en regelgeving omtrent geluid. Hierbij kan gedacht worden aan een akoestisch onderzoek.
19
Accommodaties: van exclusief gebruik naar multifunctioneel gebruik De gemeente faciliteert geen accommodaties die slechts één organisatie exclusief gebruikt. Het streven is immers activiteiten onder te brengen in (bestaande) multifunctionele accommodaties (sporthallen, gemeenschapsvoorzieningen of particulier). Om de accommodaties zo efficiënt mogelijk in te zetten en een hoge bezettingsgraad te realiseren, moeten de accommodaties geschikt zijn voor multifunctioneel gebruik. Doordat de behoeften vanuit de maatschappij steeds sneller veranderen, wordt het steeds belangrijker om te beschikken over accommodaties die voor verschillende doeleinden inzetbaar zijn. Bij (noodzakelijke) verbouw van een accommodaties kijken we daarom naar mogelijkheden om voorzieningen te clusteren in een multifunctionele accommodatie.
3.3. Spelregels bij de aanbodkant – Hoe gaan we om vastgoed? Onderstaande spelregels gaan over de vastgoedkant (aanbodkant). Onderscheid in de gemeentelijke vastgoedportefeuille. We onderscheiden de volgende categorieën in de vastgoedportefeuille: A. Beleidsondersteunende accommodaties; B. Accommodaties voor onderwijshuisvesting; C. Eigen huisvesting; D. Strategisch Vastgoed E. Verkoopportefeuille F. Commercieel Vastgoed Marktconforme huur of kostprijs dekkende huur De gemeente moet zich bij economische activiteiten houden aan wet- en regelgeving, waaronder de Wet Markt en Overheid. Dit is om concurrentievervalsing door de overheid te voorkomen en voor het bevorderen van een gezond ondernemersklimaat. Daarom moet de gemeente bij het aanbieden van haar vastgoedobjecten een kostendekkende vergoeding vragen. Een belangrijk onderdeel van het vastgoedbeleid is de in rekening te brengen huur. Dit kan op verschillende manieren, afhankelijk van de accommodatie en het eerder geschreven beleid. De keuzes zijn:
Kostprijs dekkende huur (beleidsondersteunend) voor alle kosten van het in eigendom hebben en het beheren van vastgoed, die de gemeente maakt.
Marktconforme huur (commercieel) op basis van een taxatie;
Of
Kostprijsdekkende huur Via een kostprijsdekkende huur worden de integrale kosten doorberekend. Hierbij brengt de gemeente vooraf (begrote) kosten in rekening:
Kapitaalasten van investeringen (afschrijving en rente);
20
Onderhoud (abonnements-, klachten- en dotatie bouwkundig onderhoud) Belastingen en verzekering; Personele kosten en overig kosten (doorbelasting ambtelijke uren); Eventueel andere exploitatiekosten, die toe te rekenen zijn aan het pand of dienstverlening (servicekosten als schoonmaak, koffie, thee e.d.)
Bij de laatste kostenpost kan er sprake zijn, dat daarover ook omzetbelasting verrekend wordt. Eventuele lasten voor klein onderhoud en energie komen voor rekening van de huurder, tenzij anders is afgesproken. Voor bouwkundig onderhoud (groot onderhoud) moet er een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) zijn voor de komende tien jaar. Met een jaarlijkse dotatie worden deze lasten uitgespreid over de jaren. Jaarlijkse indexatie is op deze manier niet nodig, want de budgetten worden elk jaar geactualiseerd en indien nodig verrekend met de huurder. Als later uit een nacalculatie blijkt, dat in werkelijkheid 10% meer of minder kosten zijn gemaakt, wordt het meerdere of mindere nadien verrekend met de huurder. We respecteren de oude contracten als daarin bepalingen staan die botsen met bovenstaande uitgangspunten. Bij nieuwe contracten moet rekening worden gehouden met het opgestelde beleid en bovengenoemde uitgangspunten. We voeren de kostprijsdekkende huur in 2027 (indien mogelijk) over de volle breedte in. We gebruiken de komende jaren om dit verder uit te werken. Wie kiezen daarbij voor 2027 zodat we in een rustig tempo en op natuurlijke momenten de kostprijsdekkende huur kunnen inregelen. Het inregelen van de kostprijsdekkende huur valt dan samen het verstevigen van het contractbeheer.
Marktconforme huur De Wet Markt en Overheid kent een aantal uitzonderingen, waardoor de gemeente niet verplicht is om kostendekkende vergoeding te vragen. Dit kan het geval zijn wanneer de gemeenteraad beslist dat een economische activiteit in het algemeen belang is dan wel dat staatssteun geoorloofd is. Daarnaast is het de gemeente toegestaan om huur onder de kostprijs te vragen wanneer een economische activiteit noodzakelijk is voor de uitoefening van de publiekrechtelijke taak van een andere overheidsorganisatie of overheidsbedrijf. Per geval zal moeten worden beoordeeld hoe met de huursom dient te worden omgegaan. In dergelijke gevallen kan worden overgegaan tot het vragen van een marktconforme huur. De hoogte van de marktconforme huur wordt berekend door middel van een taxatie door een onafhankelijke taxateur. De taxatie geschiedt op basis van referenties van soortgelijke objecten met een soortgelijke functie op een vergelijkbare locatie. Bij marktconforme huur wordt de huur jaarlijks op 1 januari van het nieuwe kalenderjaar geïndexeerd op basis van de CPI index, die het CBS publiceert. Volgens de nota “Grondbeleid Steenbergen” uit 2021 is bij te verhuren gronden (zoals een zendmast) een marktconforme prijs het uitgangspunt. Ook bij het verkopen, verwerven en bouwen woonrijpen van gronden geldt dat een marktconforme werkwijze vereist is.
Andere vormen van overeenkomsten (voor leegstand) Naar aanleiding van een geoptimaliseerde indeling van de vastgoedportefeuille/groslijst kan worden gekozen voor een ander type overeenkomst dan hierboven genoemd. De
21
ondergenoemde voorbeelden variëren van duur en wettelijke bescherming en kunnen gebruikt worden bij leegstand. Bruikleenovereenkomst Sommige gevallen lenen zich beter voor een bruikleenovereenkomst dan voor een huurovereenkomst. Dit is bijvoorbeeld het geval als de tegenprestatie voor het gebruik van het vastgoedobject niets of minimaal is of wanneer het gebruik van het vastgoed uitzonderlijk kort is. In deze situatie kan de voorkeur van de (ver)huurder en de gemeente uitgaan naar bruikleen. In de bruikleenovereenkomst kunnen afspraken over het gebruik worden gemaakt. Belangrijk bij een bruikleenovereenkomst is dat het aanbod van een bruikleenovereenkomst duidelijk is gedaan en dit aanbod als zodanig is geaccepteerd. De tegenprestatie voor het gebruik van het object is nihil. De bruiklener wordt niet beschermd bij wet. Gronduitgifte in erfpacht Een langdurige oplossing voor leegstand is gronduitgifte in erfpacht. Hierbij kan een partij lange tijd gebruik maken van gemeentelijk grond. De gemeente blijft eigenaar. In ruil voor dit erfpachtrecht betaalt de erfpachter een canon (al dan niet met een regelmatig terugkerend karakter). Andere vormen van overeenkomsten (voor maatschappelijk vraag) Aanhuur Het College kan besluiten vastgoed eerst zelf te huren en deze door te verhuren (aanhuur) wanneer de gemeentelijke vastgoedportefeuille niet alle ruimtevragen kan beantwoorden.
In dat geval kan de gemeente een huurovereenkomst afsluiten voor het gebruik van het vastgoed van een derde en treedt zij op als huurder en huurt de gemeente het weer door. Belangrijk is dat alle kosten dienen te worden doorbelast aan de uiteindelijke gebruiker van het vastgoed. Doelstelling m.b.t. onderhoud Met onderhoud wordt gepoogd onderstaande resultaten te realiseren: • • • •
•
Gebouwen dienen te blijven voldoen aan de wettelijke technische eisen. Geraamde kosten t.b.v. onderhoudsactiviteiten die overeenkomen met uitvoeringskosten. Inzicht in toekomstige onderhoudsbehoefte. Op basis van inzicht in onderhoudssituatie, kunnen onderbouwde beslissingen worden genomen bij het vastgoed, waarbij het onderhoudsniveau wordt afgestemd op de toekomstvisie van het object. Streven naar het investeren in verduurzaming van gebouwen op natuurlijke momenten.
Verantwoording binnen beleidsondersteunende accommodaties De gebruikers van een gemeentelijke accommodaties en de gemeente als eigenaar leggen aan de hand van een demarcatielijst vast hoe de onderlinge verantwoordelijken zijn. De bezettingsgraad van accommodaties is bepalend voor het openstellen ervan voor gebruik. De bezettingsgraad of de criteria van bezettingsgraad zal nader worden bepaald
Duurzaamheid en gemeentelijk vastgoed Voor een deel van de gemeentelijke gebouwen is gestart met onderzoek naar de mogelijke verduurzamingsmaatregelen. Ook worden voor enkele gebouwen de energielabels
22
geactualiseerd. Daarnaast wordt bekeken of er gebruik kan worden gemaakt van de diensten van het Ontzorgingsloket Maatschappelijk Vastgoed van de provincie. Dit loket is bedoeld om eigenaren van maatschappelijk vastgoed te helpen bij het verduurzamen van hun pand. Uiteindelijk is het de bedoeling de gemeente alle panden doorlicht in het kader van duurzaamheid, die in eigen beheer zijn en niet afgestoten worden. Onderstaande wettelijke maatregelen zijn verplicht voor bestaande gebouwen. •
• • •
Wet milieubeheer – Activiteitenbesluit, informatieplicht: energiebesparende maatregelen, investeringen met een kortere terugverdientijd van 5 jaar zijn verplicht, bij een hoger energieverbruik dan 50.000 KwH, of 25.000 m3 gas. Energieregistratie- en bewaking (EBS) Energielabel; kantoorfunctie energielabel C in 2023 en energielabel A in 2030. EPBD 3 Wettelijke keuringsplicht van installaties
Op basis van het Klimaatakkoord (28-6-2019 Den Haag) zijn de afspraken opgenomen die ook van toepassing zijn op het gemeentelijk vastgoed. Het Klimaatakkoord bevat een nationaal reductiedoel van het verminderen van de CO2-uitstoot streefdoel 2030; 49%
Bijlage 1 Groslijst
23
Kern
Aanduiding
Monument/Eigendom
Functie
De Heen
Gemeenschapshuis
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
De Heen
Trafo
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Dinteloord
Basisschool
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Onderwijs
Dinteloord
Woonwagencentrum
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Dinteloord
Zwembad
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Sport
Dinteloord
Tennispark
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Sport
Dinteloord
Ijsbaan / plantsoen
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Sport
Dinteloord
Basisschool
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Onderwijs
Dinteloord
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Dinteloord
buitendienst/wijkteam/ loods carnaval Begraafplaats
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Dinteloord
Mortuarium
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Dinteloord
Sportpark
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Sport
Dinteloord
Bijeenkomstfunctie
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
Dinteloord
Basisschool
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Onderwijs
Dinteloord
Sporthal
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Sport
Dinteloord
Brandweerkazerne
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Veiligheid
Dinteloord
Peuterspeelzaal
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
Dinteloord
BSO
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Onderwijs
Dinteloord
Gemeenschapshuis
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
Dinteloord
Oude Begraafplaats
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Dinteloord
Rioolgemaal
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Dinteloord
Gaspompstation
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Kruisland
Trafo
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Kruisland
Huisartsenpraktijk
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
Kruisland
Gemeenschapshuis
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
Kruisland
Kinderopvang
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
Kruisland
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Sport
Kruisland
Hondenclub achter de tennisbaan Voetbalveld en kleedruimte
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Sport
Kruisland
Tennispark
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Sport
Kruisland
Brandweerkazerne/wijkteam
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Veiligheid
Kruisland
Basisschool
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Onderwijs
Nieuw Vossemeer Nieuw Vossemeer Nieuw Vossemeer Nieuw Vossemeer Nieuw Vossemeer Nieuw Vossemeer
Gymnastieklokaal
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Sport
Sportpark
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Sport
Tennispark
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Sport
Loods carnaval
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Basisschool
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Onderwijs
Maatschappelijk kantoor
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
24
Nieuw Vossemeer Nieuw Vossemeer Nieuw Vossemeer Nieuw Vossemeer Nieuw Vossemeer Nieuw Vossemeer Steenbergen
Gemeenschapshuis
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
Molen
Rijksmonument
Cultuur
Woonwagencentrum
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Molen
Rijksmonument
Cultuur
Brandweerkazerne
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Veiligheid
Recreatiecentrum
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Sport
Peuterspeelzaal
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
Steenbergen
Bibliotheek
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
Steenbergen
Gemeentehuis
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Steenbergen
Opslag Heemkundige kring
Gemeentelijk monument
Eigen bedrijfsvoering Overig
Steenbergen
Basisschool
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Onderwijs
Steenbergen
Dienstverlening
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
Steenbergen
Woning
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Steenbergen
Tankstation
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Steenbergen
Oud Stadhuis Steenbergen
Gemeentelijk monument
Overig
Steenbergen
Loods Carnaval bouwclubs
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Cultuur
Steenbergen
Vluchtelingenwerk
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
Steenbergen
Begraafplaats
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Steenbergen
Gemeenschapshuis/sporthal
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
Steenbergen
Zwembad
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Sport
Steenbergen
Trafo
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Steenbergen
Brandweerkazerne
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Veiligheid
Steenbergen
Loods/Carnaval
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Cultuur
Steenbergen
Scouting Steenbergen
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
Steenbergen
Wijkteam
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
Steenbergen
Mast
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Steenbergen
Wit-Gele Kruisgebouw
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
Steenbergen
Voortgezet Onderwijs
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Onderwijs
Steenbergen
Loods
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Steenbergen
Loods + woning
Rijksmonumentcontouren
Steenbergen
Sportpark
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Recreatie en Toerisme Sport
Steenbergen
Sportpark
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Sport
Steenbergen
Rioolgemaal
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Steenbergen
Basisschool
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Onderwijs
Steenbergen
Trafo
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Steenbergen
Trafo
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Steenbergen
Milieustraat
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Steenbergen
Gemeentewerkplaats
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Eigen bedrijfsvoering Eigen bedrijfsvoering
25
Steenbergen
Mast
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Steenbergen
Basisschool
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Onderwijs
Steenbergen
Woonwagencentrum
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Overig
Steenbergen
Tennispark
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Sport
Steenbergen
Jeugdhonk
Geen monument of lopende aanvraag bekend
Welzijn
Welberg
Sportvelden