Toelichting.pdf
Tekst van het document
BESTEMMINGSPLAN GUMMARUSHOFJES
TOELICHTING BEHOREND BIJ RAADSBESLUIT RD2400210
[Geef tekst op]
www.gemeente-steenbergen.nl
Bestemmingsplan “Gummarushofjes” Vastgesteld NL.IMRO.0851.sbgBPgumhofjes-v001
Spijksedijk 8 4207 GN Gorinchem t 0183 - 821 497 w welmersburgstedenbouw.nl e info@welmersburg.nl
Inhoud 1
Inleiding 1.1 Aanleiding en doelstelling 1.2 Ligging en begrenzing locatie 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer
6 6 6 7 7 7
2
Beleidskader 2.1 Rijksbeleid 2.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) 2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 2.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 2.1.4 Kernwaarden voor een Gezonde Leefomgeving 2.2 Provinciaal beleid 2.2.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant 2.2.2 Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant, Visie op de leefomgeving’ 2.2.3 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant 2.3 Regionaal beleid 2.3.1 Ruimtelijke visie West Brabant 2030 (2013) 2.4 Gemeentelijk beleid 2.4.1 Structuurvisie Gemeente Steenbergen 2.4.2 Vitale Vesting 2.4.3 Woonbeleid Gemeente Steenbergen 2.4.4 Bomenverordening Steenbergen 2.4.5 Nota uiterlijk van bouwwerken gemeente Steenbergen 2.4.6 Beleidsregels Parkeernormen 2018 2.5 Conclusie
8 8 8 8 9 9 10 10 11 12 12 12 13 13 14 14 16 16 17 18
3
Analyse van de bestaande situatie 3.1 Historische ontwikkeling 3.2 Ruimtelijke en functionele structuur
19 19 20
4
Planontwikkeling 4.1 Huidige situatie 4.2 Toekomstige situatie
21 21 22
5
Onderzoek en verantwoording 5.1 Cultuurhistorie en Archeologie 5.1.1 Cultuurhistorie 5.1.2 Archeologie 5.2 Bodem 5.3 Milieu 5.3.1 Flora en Fauna 5.3.2 Stikstofdepositie 5.3.3 Waterparagraaf 5.3.4 Wegverkeerslawaai 5.3.5 Bedrijven en Milieuzonering 5.3.6 Luchtkwaliteit 5.4 Externe Veiligheid 5.5 Kabels en leidingen 5.6 Vormvrije MER beoordeling
25 25 25 26 27 28 29 30 30 32 33 35 35 37 37
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
3
4
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
6 6.1
Juridische aspecten Het juridisch plan 6.2 Beschrijving van de bestemmingen 6.2.1 Inleidende bepalingen 6.2.2 Bestemmingen 6.2.3 Algemene regels en slotbepalingen
38 38 38 38 38 39
7
Uitvoerbaarheid 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
40 40 40
Bijlagen bij de toelichting: 1. Gebiedsbrede potentie-inschatÝng Natuur, Woningbestand Stadlander West-Brabant, documentkenmerk: RA20083-01, 01 december 2020 2. Onderzoek huismus, gierzwaluw en vleermuizen, 344 woningen Stadlander, documentkenmerk: RA22105-01, 24 januari 2023 3. Verkennend bodemonderzoek Gummarusvelden en Doktersdreefje te Steenbergen, Tritium Advies b.v., documentkenmerk: 2303/176/CO-01, versie 0, 7 juni 2023 4. Archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek, Transect advies b.v., Projectcode: 2502816JK-01, 30 mei 2023 5. Berekening stikstofdepositie Gummarushofjes te Steenbergen, Tritium Advies B.V., documentkenmerk 2303/123/FB-01, 4 augustus 2025 6. Vormvrije m.e.r-beoordeling, Welmers Burg Stedenbouw, 28 juli 2025 7. Verslag omgevingsdialoog, Welmers Burg Stedenbouw, 15 september 2023 8. Verslag Adviescommissie Omgevingskwaliteit Steenbergen, 21 mei 2025 9. Nota van zienswijzen, 28 juli 2025 10. Zonnestudie, 4 december 2024 28
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
5
1
Inleiding
1.1 Aanleiding en doelstelling In het centrum van Steenbergen is een kleinschalige woonbuurtje aan de Gummarusvelden gelegen. Het buurtje bestaat uit 30 senioren bungalows en is in bezit bij woningcorporatie Stadlander. Het betreffen sociale huurwoningen. Stadlander heeft aangegeven de Gummarusvelden te willen herontwikkelen tot een nieuw vitaal woongebied. De huidige bebouwing is verouderd en sluit niet meer aan op de ambities van een duurzaam woningbestand geschikt voor meerdere doelgroepen. De huidige woningen zullen daarom worden gesloopt waarna er nieuwe woningen zullen worden ontwikkeld. Vanuit een ruimtelijk perspectief is het wenselijk de pastorie bij het plangebied te betrekken. Naast de senioren bungalows aan de Gummarusvelden en de pastorie worden ook 8 woningen aan het Doktersdreefje meegenomen bij de herontwikkeling. Dit zijn de woningen aan Doktersdreefje 3 t/m 17. In totaal worden er, inclusief de pastorie, 39 woningen gesloopt. Binnen het vigerend bestemmingsplan ‘Kom Steenbergen’ (vastgesteld op 31-01-2019) liggen hier de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Verkeer’ en ‘Tuin’. Het bestemmingsplan is geënt op de huidige ruimtelijke situatie. Om een nieuwe woonbuurt met een andere ruimtelijke opzet mogelijk te maken is een aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk.
Het doel van voorliggend bestemmingsplan is het opstellen van een eenduidige en uniforme juridische regeling voor het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing binnen de planlocatie. Middels de regels behorend bij dit bestemmingsplan wordt de bouw van 79 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. 1.2 Ligging en begrenzing locatie De locatie is gelegen in het centrum van Steenbergen, binnen de vesting, en is volledig omgeven door bebouwing. Aan de noordzijde wordt de locatie begrensd door achtertuinen van woningen aan de Noordwal. Aan de oostzijde door achtertuinen van woningen aan de Jan van Bruhezestraat en aan de zuidzijde door achtertuinen van woningen aan de Oostdam. Het westelijk deel van de locatie ligt aan het Doktersdreefje en wordt begrensd door de achtertuinen van woningen aan de Nieuwstad. De locatie heeft een oppervlakte van circa 12.560 m2.
Noor
dwal
ws ta d eu Ni
t straa uheze an Br
efje rsdre
Jan v
Dokte elden
arusv
Gumm
d
wsta
Nieu
Sint-Gummaruskerk
am
Oostd am
td Wes
Markt
Figuur 1.1: Ligging plangebied, locatie wit omlijnd
6
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
1.3 Vigerend bestemmingsplan Het vigerend bestemmingsplan voor het plangebied is bestemmingsplan ‘Kom Steenbergen’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 31 januari 2019. In dit bestemmingsplan heeft de planlocatie de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Verkeer’ en ‘Tuin’. Ook is de archeologische dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ hier opgenomen. Binnen de bestemming ‘Wonen’ zijn bouwvlakken en de bouwaanduidingen ‘aaneengebouwd’ en ‘vrijstaand’ opgenomen. Voor de bungalows aan de Gummarusvelden geldt een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale bouwhoogte van 3 meter. Een fragment van het vigerend bestemmingsplan is weergegeven in figuur 1.2.
Figuur 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Kom Steenbergen’, planlocatie zwart omlijnd
Naast het vigerende bestemmingsplan ‘Kom Steenbergen’ geldt ook het ‘Paraplubestemmingsplan 2021’ ter plaatse van de planlocatie. Het paraplubestemmingsplan voorziet in een gemeentelijke juridische regeling van de volgende onderwerpen: 1. Het opnemen van een uniforme definitie voor het begrip huishouden. 2. Het opnemen van een uniforme Staat van bedrijfs- en horeca-activiteiten. 3. Het opnemen van een uniforme regeling voor parkeren. 4. Het opnemen van een uniforme regeling voor algemene afwijkingsregels. Om de nieuwe woningen juridisch mogelijk te maken is een wijziging van het vigerende bestemmingsplan noodzakelijk. 1.4 Bij het plan behorende stukken Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding waarop onder meer de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, regels waarin de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden onder andere de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. Hierin staat ook beschreven wat het vigerende beleid inhoudt. 1.5 Leeswijzer De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een zevental hoofdstukken en enkele bijlagen.
Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het relevante nationale, provinciale en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de historische en huidige ruimtelijke structuur en functionele structuur van het plangebied. In hoofdstuk 4 wordt de planontwikkeling toegelicht. In hoofdstuk 5 worden de milieuhygiënische en planologische randvoorwaarden uiteengezet. De juridische opzet van het plan wordt toegelicht in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 komt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
7
2
Beleidskader
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het ruimtelijk beleid. Het betreft onder andere rijksbeleid, dat dient door te werken in dit bestemmingsplan. Achtereenvolgens wordt een beschrijving van de belangrijkste beleidsdocumenten op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau voor zover relevant voor de planlocatie gegeven. 2.1
Rijksbeleid
2.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeemverantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.
Voor dit project relevante nationale belangen zijn: • Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving • Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit • Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een pretÝge, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Doorwerking in het bestemmingsplan Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding. Het mogelijk maken van nieuwe woningen binnen de bestaande kern Steenbergen past binnen het rijksbeleid. De in de NOVI genoemde nationale belangen worden door de voorgenomen ontwikkelingen niet geschaad. 2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking In de SVIR is de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ geïntroduceerd.
Deze ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 verankerd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Per 1 juli 2017 is de nieuwe ladder in werking getreden, waar in de tekst van artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro wordt terug gebracht naar de essentie: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.’ De Laddertoets dient te worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Toetsend aan deze ladder dient allereerst te worden bepaald of er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Ingevolge artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, wordt in het Bro en de daarop berustende bepalingen onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. 8
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
Het begrip ‘woningbouwlocatie’, is niet nader gedefinieerd in het Bro. Onder verwijzing naar de uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS) van 28 juni 2017 de hoofdlijnen van haar jurisprudentie uiteengezet. De Afdeling werkt gestructureerd een aantal thema’s uit en doet dat aan de hand van jurisprudentie. Zo benadrukt de Afdeling dat een voorziene ontwikkeling voldoende substantieel moet zijn om aangemerkt te kunnen worden als een stedelijke ontwikkeling. Als het plan voorziet in niet meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie kunnen worden aangemerkt, is die ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling aan te merken. Doorwerking in het bestemmingsplan De onderhavige ruimtelijke ontwikkeling betreft het slopen van 39 woningen, en het terugbouwen van maximaal 79 woningen. Hierdoor zal het woningaantal toenemen met maximaal 40 woningen en kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling is aan te merken als een ‘stedelijke ontwikkeling’. In de woningbouwplanning tot en met 2034 wordt aangegeven dat er binnen de gemeente Steenbergen nog circa 1181 woningen gebouwd moeten worden om te voorzien in de woningbehoefte. Er moet met name ingezet worden op het toevoegen van kleinere en gelijkvloerse woningen voor onder andere starters en ouderen om in te spelen op de toename van kleine huishoudens.
Het woningaanbod in onderhavig plan speelt op deze ambitie in. Het gaat om het realiseren van sociale huurwoningen voor diverse doelgroepen. De locatie is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied. Er is geen sprake van nieuw ruimtebeslag. Samenvattend kan gesteld worden dat het initiatief past binnen de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking. 2.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in het Natuurnetwerk Brabant (NNB, de voormalige Ecologische Hoofdstructuur, EHS). In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met onderdelen aangevuld per 1 oktober 2012.
Het besluit is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Doorwerking in het bestemmingsplan Het Barro spreekt zich niet nadrukkelijk uit over de ruimtelijke invulling van de locatie. Ter plaatse van de planlocatie zijn geen nationale belangen in het geding. De ontwikkeling die in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt past in algemene zin binnen de nationale kaders die worden gesteld. 2.1.4 Kernwaarden voor een Gezonde Leefomgeving De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. Al in 2023 bereidden veel gemeenten en provincies zich voor op dit nieuwe proces van integrale belangenafweging. Het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit is een van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet. In dit kader heeft de Raad van Directeuren Publieke Gezondheid en de directie van GGD GHOR Nederland het document ‘Kernwaarden voor een Gezonde Leefomgeving’ vastgesteld. Naast het kernwaardendocument zijn ook aparte documenten opgesteld (Woonomgeving, Mobiliteit, Gebouwen) met daarin de context en verantwoording, uitwerkingen van principes en maatregelen die bijdragen aan het realiseren van de kernwaarden en dienen als inspiratiebron.
Het kernwaardendocument en de bijbehorende uitwerkingen bieden handvatten aan iedereen die betrokken is bij de inrichting van de leefomgeving en publieke gezondheid een warm hart toedraagt. De stukken zijn tevens bruikbaar bij het uitwerken van ander beleid met betrekking tot de leefomgeving en/of gezondheid.
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
9
Aspecten die in de kernwaarden documenten worden besproken gaan onder ander in op: 1. Woonomgeving: • Kinderen groeien op in een rookvrije omgeving; • Voor iedereen zijn er- dichtbij en toegankelijk - aantrekkelijke plekken; • De leefomgeving draagt bij aan een gezond gewicht; • Wonen en druk verkeer zijn gescheiden; • Functies (wonen, werken, voorzieningen) zijn goed gemengd, overlast gevende bedrijven staan op afstand. 2. Mobiliteit • Actief vervoer (lopen en fietsen is in beleid, ontwerp en gebruik de standaard); • Tussen kernen zijn goed (e-)fiets- en OV-verbindingen. 3. Gebouwen • Het binnenklimaat is pretÝg en gezond; • Minimaal één zijde (gevel) van een woning is aangenaam; • Er zijn voldoende betaalbare levensloopgeschikte woningen. De Kernwaarden voor een Gezonde Leefomgeving zijn niet compleet, allesomvattend of vaststaand, en zijn zo ook niet bedoeld. De meest effectieve advisering wordt namelijk behaald door mee te denken, samen te werken met andere disciplines en organisaties en bovenal maatwerk te leveren. Dit kan ook betekenen dat de kernwaarden worden aangepast in een specifieke situatie, bijvoorbeeld in landelijk of stedelijk gebied. Doorwerking in het bestemmingsplan Bij de ontwikkeling van de nieuwe woonbuurt met maximaal 79 woningen wordt rekening gehouden met ‘De Kernwaarden voor een Gezonde Leefomgeving’.
Een groot deel van de nieuwe woningen is gelegen aan een aantrekkelijke groene ruimte die gescheiden is van druk verkeer. Vanwege de nabije ligging tot het centrum van Steenbergen zijn voorzieningen goed te voet of per fiets bereikbaar. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn verschillende milieutechnische aspecten, die invloed hebben op een gezonde leefomgeving, onderzocht. Het gaat hierbij om aspecten als bodemkwaliteit, wegverkeerslawaai, stikstofdepositie en geur- en geluidhinder van bedrijven in de omgeving. In hoofdstuk 5 zijn deze onderzoeken inclusief conclusies en eventuele maatregelen uitgebreid beschreven. Geconcludeerd kan worden dat voor de beoogde ontwikkeling, zowel binnen als in de directe omgeving van het plangebied, sprake is van een gezonde leefomgeving. 2.2
Provinciaal beleid
2.2.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant De Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant (SVRO), waarin het beleid van de Interimstructuurvisie is doorvertaald, is vastgesteld op 1 oktober 2010 en op 1 januari 2011 in werking getreden. In 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant herzien en vervolgens in maart 2014 vastgesteld. De SVRO bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Één van deze instrumenten is de Provinciale verordening. In de Omgevingsverordening zijn de kader stellende elementen uit de SVRO vertaald in concrete regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. De SVRO gaat in op de ruimtelijke kwaliteiten van de provincie Noord-Brabant. Mens, markt en milieu zijn binnen de provincie in evenwicht. Daarom kiest de provincie in haar ruimtelijke beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en voor een kennis innovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam Brabant.
Het principe van behoud en ontwikkeling van het landschap is in de Structuurvisie de ‘rode’ draad die de ruimtelijke ontwikkelingen stuurt. De provincie wil haar woningbouwopgave zoveel mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied opvangen.
10
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
Figuur 2.1: Uitsnede structuurvisie Noord-Brabant. Locatie rood omcirkeld. De locatie ligt in kern landelijk gebied.
Doorwerking in het bestemmingsplan De locatie is in de Structuurvisie Noord-Brabant aangegeven als ‘kern landelijk gebied’. De Structuurvisie spreekt zich niet specifiek uit over de locatie. De locatie is gelegen in het centrum van Steenbergen en voorziet in een binnenstedelijke herontwikkeling. Daarmee is er in algemene zin sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Hiermee sluit de ontwikkeling aan op het beleid van de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant. 2.2.2 Omgevingsvisie Noord-Brabant De Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking is getreden, bundelt de regels voor de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de provincie Noord-Brabant alvast een provinciale Omgevingsvisie opgesteld. De Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ is vastgesteld op 14 december 2018. In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050.
Hieruit zijn vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: • Werken aan de Brabantse energietransitie • Werken aan een klimaatproof Brabant • Werken aan de slimme netwerkstad • Werken aan een concurrerende, duurzame economie Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Doorwerking in het bestemmingsplan In het plangebied worden 39 bestaande woningen gesloopt. Er wordt een nieuwe woonbuurt met maximaal 79 woningen gerealiseerd. De nieuwe woningen worden duurzaam uitgevoerd. Het streven is energieneutraal. De openbare ruimte in het plan wordt klimaatadaptief ingericht. De herontwikkeling sluit aan op de beleidsuitgangspunten van de omgevingsvisie waarbij de woningvoorraad wordt verduurzaamd.
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
11
2.2.3 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant Naast een omgevingsvisie moet de provincie vanuit de Omgevingswet ook een omgevingsverordening vaststellen voor haar grondgebied. In de omgevingsvisie staat wat de provincie wil bereiken en wat ze wil doen om dat te bereiken. Soms vraagt dat om een nadere uitwerking van beleid en maatregelen in een (beleids)programma, soms zijn er regels nodig om de ambities te realiseren. Denk bijvoorbeeld aan het beschermen van belangrijke waarden als het drinkwater of de natuurgebieden. In de Interim omgevingsverordening is de planlocatie aangewezen als ‘stedelijk gebied, landelijke kern’. In en rondom de kernen in het landelijk gebied staat het voorkomen van verdere aantasting van het buitengebied centraal. Dit betekent dat het accent op inbreiden, herstructureren en intensief en meervoudig ruimtegebruik ligt. Stedelijk gebied, landelijke kern
Figuur 2.2: Uitsnede Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Locatie zwart omlijnd
Doorwerking in het bestemmingsplan De planlocatie bevindt zich binnen de kern Steenbergen en wordt in de Interim omgevingsverordening aangemerkt als ‘stedelijk gebied, landelijke kern’. De voorgenomen ontwikkeling betreft een herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. De bestaande woningen verkeren in een matige bouwtechnische staat en worden gesloopt om plaats te maken voor duurzame woningen. Omdat de nieuwe woningen binnen bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik en wordt het buitengebied niet aangetast. De ontwikkeling past daarmee binnen het beleid van de Interim omgevingsverordening van Noord-Brabant. 2.3
Regionaal beleid
2.3.1 Ruimtelijke visie West Brabant 2030 (2011) De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 beschrijft – met een doorkijk naar 2040 - de koers van de regio in een ruimtelijk casco. Uitgangspunt van het gemeenschappelijk optrekken binnen deze koers is, dat autonomie van de deelnemende samenwerkingspartners gerespecteerd wordt. Alleen als opgaven daarom vragen, wordt al dan niet in wisselende allianties samengewerkt om de gestelde doelen te bereiken. De volgende doelen zijn daarbij van belang: • Centraal wat moet, decentraal wat kan. • West-Brabant als zelfbewuste regio in een veranderend krachtenveld. • Versterken van de regionale identiteit met gebiedsgerichte ontwikkelingsstrategieën. • Ruimtelijke ontwikkeling volgt vanuit een visie op duurzaamheid. • Water, natuur en landschapsambities zijn de basis voor een goed gefundeerde toekomst. • Nieuwe verbindingen en het oplossen van knelpunten voor personen- en goederenvervoer. • De economische structuur van West-Brabant wordt versterkt door regionale specialisaties. • Een aantrekkelijke woonregio door het profiel als tuin van de delta. • Spreiding van voorzieningen, betere bereikbaarheid en de leefbaarheid op peil. • Toeristisch recreatieve identiteit en meerwaarde van routes en nieuwe ontwikkelingen.
12
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
Figuur 2.3: Uitsnede Ruimtelijke visie West Brabant 2030, locatie zwart omcirkeld
Doorwerking in het bestemmingsplan De doelen uit de ruimtelijke visie West-Brabant zijn globaal van karakter. Doordat onderhavige ontwikkeling plaatsvindt binnen het bestaande stedelijk gebied sluit de woonontwikkeling in algemene zin aan op de gestelde doelen uit de Ruimtelijke Visie West Brabant 2030. 2.4
Gemeentelijk beleid
2.4.1 Structuurvisie gemeente Steenbergen De Structuurvisie 2012 is door de gemeenteraad vastgesteld op 31 mei 2012 en bevat, op hoofdlijnen, het ruimtelijk beleid van de gemeente Steenbergen voor de komende 10 tot 15 jaar. De verschillende beleidsdocumenten met ruimtelijke consequenties zijn gebundeld tot een uitvoeringsgericht beleidsinstrument voor het gehele grondgebied van de gemeente Steenbergen. In 2019 heeft er een partiële actualisatie plaatsgevonden van de structuurvisie, daarbij is ook en nieuwe verbeelding opgesteld. In deze partiële actualisatie is de visie op wonen geactualiseerd.
Figuur 2.4: Uitsnede Structuurvisie gemeente Steenbergen, locatie zwart omcirkeld
Volgens figuur 2.4 wordt de planlocatie aangemerkt als bebouwde kom. Het centrum van Steenbergen wordt aangemerkt als een cultuurhistorisch waardevol gebied. In de Structuurvisie wordt aangegeven dat toekomstige woningbouw zich de komende jaren zal concentreren in de twee grootste kernen Steenbergen en Dinteloord. Dit is enerzijds het gevolg van de behoefte, de kernen met de meeste voorzieningen zijn het meest populair om te wonen. Anderzijds door de grotere hoeveelheid geschikte bouwlocaties op inbreidings- en herstructureringslocaties in deze kernen. In totaal gaat het binnen de gemeente om een potentiële inbreidingscapaciteit van 420 woningen. Het centrumgebied van Steenbergen wordt benoemd als een van de mogelijke locaties voor inbreiding. De gezamenlijke woningcorporaties hebben ook een onderzoek gedaan naar de te verwachte woningbehoefte. Dit onderzoek wordt vooral gebruikt om de kwalitatieve woningbehoefte te bepalen. Er is gekeken naar de totale Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
13
woningbehoefte voor de periode tot 2030. Hieruit kwamen de volgende resultaten naar voren. In vergelijking met de provinciale woning- en behoefteramingen blijkt uit het onderzoek van de gezamenlijke woningcorporaties, dat in het lage economische scenario de behoefte aan toevoegingen aan de woningvoorraad vrijwel gelijk te liggen. Bij het hogere economische scenario ligt de verwachte vraag naar toevoegingen aan de woningvoorraad in het onderzoek van de gezamenlijke woningcorporaties ongeveer 100 woningen hoger dan in het hoogste scenario van de provincie. Voor de komende jaren is dit verschil niet relevant. Doorwerking in het bestemmingsplan Het initiatief betreft de herontwikkeling van verouderde huurwoningen tot een vitale nieuwe woonbuurt. Er zullen 39 woningen gesloopt worden en maximaal 79 nieuwe, duurzame woningen voor verschillende doelgroepen gerealiseerd worden. Het woningaantal neemt als gevolg van de ontwikkeling met maximaal 40 toe. De nieuwe woningen zullen voldoen aan de meest recente eisen op het gebied van duurzaamheid. Met deze inbreiding binnen de bestaande kern wordt ingespeeld op de behoefte aan sociale huurwoningen. Dit sluit aan op de ambities uit de gemeentelijke structuurvisie.
2.4.2 Vitale vesting Onder de vlag ‘Vitale Vesting’ werken de gemeente Steenbergen, zorgorganisatie tanteLouise en woningcorporatie Stadlander samen aan een toekomstbestendig centrum van de stad Steenbergen. Samen wordt gewerkt aan een sterke vesting, als fijne plaats om te wonen, te werken en te ontmoeten. Fundamentele voorwaarde voor een goed leefklimaat met voldoende sociale veerkracht, is een grote diversiteit aan bewoners binnen de Vitale Vesting. Dat vergt een divers en aantrekkelijk woningaanbod, een uitgebalanceerde mix aan duurzame koop- en huurwoningen, bereikbaar en betaalbaar voor de diverse doelgroepen: voor starters, kleine huishoudens, gezinnen en ouderen. Het project Gummarushofjes maakt onderdeel uit van de ambities voor de ‘Vitale Vesting‘. 2.4.3 Woonbeleid Gemeente Steenbergen Op 24 april 2023 is de regionale Woondeal West-Brabant West gepubliceerd en op 2 april 2024 is de gemeentelijke Woonzorgvisie vastgesteld. Beiden kennen een looptijd tot en met 2030. Regionale Woondeal Op basis van de provinciale verordening worden woningbouwontwikkelingen regionaal afgestemd. In het geval van de gemeente Steenbergen vindt dit plaats in de regio West-Brabant West. De gemeenten Woensdrecht, Bergen op Zoom, Roosendaal, Rucphen, Halderberge, Moerdijk en Steenbergen vormen samen deze regio.
In de Woondeal is afgesproken dat bij nieuwbouwprojecten van meer dan 20 woningen de volgende verhoudingen worden aangehouden als standaard: 30% sociale huur, 36,66% midden huur/betaalbare koop en 33,33% dure huur en dure koop. Van deze percentages kan, indien noodzakelijk of gewenst, gemotiveerd van worden afgeweken. Gemeentelijke Woonzorgvisie De percentages, zoals benoemd in de regionale Woondeal, zijn in de gemeentelijke Woonzorgvisie, met inachtneming van het uitgevoerde regionale woningmarktonderzoek, enigszins genuanceerd en bijgesteld. Op grond van het in 2023 uitgevoerde woningmarktonderzoek is er meer vraag naar betaalbare koop dan sociale huur. Woondeal Woonzorgvisie
Sociale huur 30% 26,3%
Midden huur/betaalbare koop Dure huur/ dure koop 36,66% 33,33% 42,6% 31%
Bij aan afwijking van meer dan 15% van de verhoudingen zoals opgenomen in de Woondeal dient er een motivering te worden gegeven over de afwijking. De gemeenteraad neemt hier dan een besluit over. Dit kan tegelijkertijd plaatsvinden met het vaststellen van het bestemmingsplan of omgevingsplan. In de Woonzorgvisie is opgenomen dat er wordt gestreefd naar gemengde woonwijken. Steenbergen Centrum (begrenzing conform Vitale Vesting) heeft 31% sociale huur (d.d. 1 januari 2023) en een percentage van 31% 65+ers. Het percentage van 31% sociale huur is iets hoger dan het streefpercentage van 30% van de woondeal. Wat vooral opvalt is het hoge aantal 65+ers (d.d. 1 januari 2023) van 31%. In de gehele gemeente ligt dit percentage op 23%. Per 1 januari 2024 bedraagt dit 32,5% in Steenbergen Centrum en 24% voor de gehele gemeente Steenbergen.
14
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
Absolute toevoegingen Woonzorgvisie 2022 t/m 2030 gemeente breed Sociale huur nieuwbouw, periode 2022 t/m 2030 minimaal
opgeleverd 2022 In voorbereiding excl. t/m 2024 Gummarushofjes
Gummarushofjes
Saldo
Woonzorgvisie 2023
216
100
97
34
+15
Verwachte extra taakstelling o.g.v. nieuwe prognoses
250
100
97
34
-19
Midden huur, nieuwbouw periode 2022 t/m 2030 minimaal
opgeleverd 2022 In voorbereiding excl. t/m 2024 Gummarushofjes
Gummarushofjes
Saldo
Woonzorgvisie 2023
50
0
0
15
- 35
Verwachte extra taakstelling o.g.v. nieuwe prognoses
8
0
0
15
- 43
Sociale huurwoningen Stadlander verkocht in gemeente Steenbergen 2022-2024 2022
2023
2024
Saldo
Steenbergen
8
5
6
19
Totaal
8
5
6
19
Bestaande situatie Op de locatie zijn in de huidige situatie de volgende woningen aanwezig: - 8 wederopbouw eengezins-woningen Doktersdreefje - 30 geschakelde eenlaagse seniorenwoningen - 1 vrijstaande woning voormalige pastorie De huishoudens van de bestaande sociale huurwoningen betroffen vrijwel allemaal senioren (65+ met recht op sociale huur). Nieuwbouwplan Gummarushofjes: veerkracht en leefbaarheid door diversiteit In reactie op de huidige demografische en ontwikkeling van de maatschappelijke opgaven, waaronder zorg, bereikbaarheid en betaalbaarheid, streeft woningcorporatie Stadlander naast verduurzaming van de voorraad sociale huurwoningen, naar inclusieve wijken en buurten met veerkracht en met, waar mogelijk, een evenredige afspiegeling van de samenleving in leeftijdsopbouw, balans tussen vitaliteit en minder zelfredzaamheid, inkomen en huishoudenssamenstelling.
Er zijn daarom uiteenlopende woningtypes in de nieuwe planontwikkeling ingevoegd: - 19 reguliere appartementen met gemiddeld 75 m² GBO (3-kamerwoning) - 24 kleine appartementen 60 m² GBO (voor 1 - 2 persoonshuishoudens) - 17 reguliere eengezinswoningen - 19 levensloopbestendige eengezinswoningen Voor de planontwikkeling Gummarushofjes wordt uitgegaan van de volgende marktsegmenten: - 80% sociale huur > 64 sociale huurwoningen - 20% middenhuur > 15 middenhuur woningen Meer diversiteit in aanbod van zowel typologie (vier verschillende woningtypes) als marktsegment (combinatie van sociale huurwoningen en middenhuur woningen) moet bijdragen aan een meer veerkrachtige en leefbare wijk. Door een efÏciënt plan worden de 39 bestaande woningen vervangen door maximaal 79 duurzame woningen. Hiervan zijn 46 woningen zorggeschikt (19 levensloopbestendige eengezinswoningen + 19 reguliere appartementen + 8 kleine appartementen begane grond). Hiermee kunnen kwetsbare doelgroepen zoals senioren en minder zelfredzamen worden bediend. Het aandeel van 17 nieuwe reguliere eengezinswoningen draagt bij aan de gewenste diversiteit in typologie en doelgroep in de nieuwe buurt Gummarushofjes. In de wijk Steenbergen zuid heeft woningcorporatie Stadlander nog veel versnipperd bezit bestaande uit een eenzijdig typologie van eengezinswoningen. Een deel daarvan is gelabeld voor verkoop.
Bij de hedendaagse woningbehoefte heeft Stadlander een overschot van dit type in de buitenwijken. Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
15
Met de gemeente Steenbergen is een tijdelijke verkoopstop overeengekomen in verband met de toch al hoge druk op de woning- en huurmarkt en de voornemens tot herstructurering van ca. 300 huurwoningen in het centrum van de stad in de komende 10 jaar. Indien Stadlander de verkoop van woningen weer oppakt, verkopen zij het versnipperd bezit in de buitenwijken, de bestaande verkoop-gelabelde eengezinswoningen. De nieuwe woningen op inbreidingslocaties in het centrum van Steenbergen nabij voorzieningen verhuren zij vervolgens aan die doelgroepen, zoals senioren en minder zelfredzamen, die daar het meest bij gebaat zijn, maar in een mix van doelgroepen voor een gebalanceerde en veerkrachtige gemeenschap. Conclusie: Meer sociale huur in het plan dan opgenomen in de Woonvisie Extra sociale huur realiseren boven de percentages zoals die zijn opgenomen in de Woondeal en Woonvisie is aanvaardbaar, omdat voor de korte termijn tot en met 2030 het voorzien in extra sociale huur belangrijker is dan de spreidingsgedachte van sociale huur, zoals opgenomen in de Woonzorgvisie. Bij de verdere uitwerking voor de lange termijn van Vitale Vesting zal wel gekeken worden naar een meer gemengde opzet van de wijken.
Woningen geschikt voor ouderen en spreiding Het plan voorziet in 46 woningen appartementen en levensloopbestendige grondgebonden woningen, die geschikt zijn voor 65+ers of minder zelfredzamen en 16 kleine appartementen, vooral geschikt 1/2 persoonshuishoudens waaronder starters op de woningmarkt en 17 eengezinswoningen. Door de verdichting is er sprake van een toename van 8 woningen geschikt voor ouderen of minder zelfredzamen. In de nieuwe opzet is voor wat betreft doelgroepen duidelijk sprake van een minder eenzijdige opzet dan in de huidige situatie, waarbij de nadruk eenzijdig lag op woningen geschikt voor ouderen. Hiermee wordt voldaan aan de Woonzorgvisie door uit te gaan van een meer gemengde opzet van het nieuwe plan, dan in de oude situatie. Aantallen Kijkende naar de taakstelling genoemd in de Woondeal en Woonzorgvisie, wordt het minimale doel qua te realiseren aantallen sociale huurwoningen gehaald. Als wordt gekeken naar de te verwachten hogere taakstelling, dan wordt deze net niet gehaald. Het plan voor de bouw van nieuwe sociale huur in Gummarushofjes voldoet aan de doelstellingen zoals opgenomen in de Woonzorgvisie en Woondeal, zowel qua sociale huur als qua middenhuur.
2.4.4 Bomenverordening Steenbergen De Bomenverordening Steenbergen is door de gemeenteraad vastgesteld op 24 februari 2022 en bevat een overzicht van alle waardevole en monumentale bomen binnen de gemeente Steenbergen. Een onderdeel van de Bomenverordening Steenbergen is de Inventarisatie waardevolle & monumentale bomen te Steenbergen. In de inventarisatie zijn waardevolle en monumentale bomen op zowel gemeentelijk als particulier grondgebied opgenomen. Op de kaart Beschermde groenelementen is aangegeven waar waardevolle groenstructuren zijn gelegen binnen de gemeente Steenbergen.
Figuur 2.5: Uitsnede kaart Beschermde groenelementen Steenbergen, locatie zwart omlijnd
16
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
Doorwerking in het bestemmingsplan Volgens de Inventarisatie waardevolle & monumentale bomen te Steenbergen is er een bijzonder groengebied aanwezig binnen de planlocatie. Dit betreft de tuin rondom de pastorie. Dit type groen is kapvergunningplichtig. In het plan zijn nieuwe groene ruimtes opgenomen waar nieuwe bomen aangeplant kunnen worden om de eventuele kap van bomen te compenseren. 2.4.5 Nota uiterlijk van bouwwerken gemeente Steenbergen De Nota uiterlijk van bouwwerken gemeente Steenbergen is door de gemeenteraad vastgesteld op 12 mei 2020 en bevat het welstandsbeleid. Deze nota vervangt het Welstandsbeleidsplan uit 2012. Deze nota vormt niet alleen een toetsingskader om te beoordelen of een bouwplan voldoet aan ‘redelijke eisen van welstand’. Het is vooral bedoeld om samen met initiatiefnemers te kijken naar de mogelijkheden om een wenselijk bouwplan te realiseren. Niet vanuit een verbiedende houding (‘nee, tenzij’), maar oplossingsgericht (‘ja, mits’). De bebouwing in Nederland bestaat voor een groot deel uit (standaard-)objecten: kleine gebouwen, verbouwingen en uitbreidingen, waarvoor een maatschappelijk geaccepteerd scala aan oplossingen en vormen is ontwikkeld, en waarvoor objectieve, meetbare criteria op te stellen zijn.
Het is dus logisch dat de welstandsnota een samenhangend stelsel van criteria zal bevatten onderverdeeld in drie hoofdgroepen: • gebiedscriteria • objectcriteria • algemene criteria De gebiedscriteria bestaan uit een beschrijving van de beeldkarakteristiek van de verschillende gebieden in de gemeente, een waardebepaling daarvan en, daaraan gekoppeld, een vaststelling van het welstandsniveau. Afhankelijk van de waarde en gevoeligheid van het betreffende gebied, de betekenis voor het aanzien van de openbare ruimte en het ambitieniveau kan voor dat gebied een hoog (niveau 1), een regulier (niveau 2), een laag (niveau 3) of beperkt (niveau 4) welstandsniveau worden vastgesteld. Het niveau bepaalt hoe streng de aspecten beoordeeld worden. De objectcriteria bestaan voor een belangrijk deel uit objectieve, meetbare beleidsnormen, die van toepassing zijn op specifieke, veel voorkomende bouwwerken of bouwkundige ingrepen. Een deel van de objectgerichte criteria zal bestaan uit de omschrijving van maximale maten en verhoudingen, minimale afstanden en objectieve vormaspecten (zoals plat of hellend). Voldoet het plan hieraan dan zal het geen bezwaren oproepen. Wanneer het plan daarvan afwijkt zal het plan moeten worden getoetst aan minder meetbare criteria: de afstemming op de bestaande toestand, enz.
De algemene criteria en de objectcriteria behandelen aspecten die niet gebiedsgebonden zijn. Doorwerking in het bestemmingsplan De planlocatie valt onder welstandsniveau 1 (hoog). Niveau 1 is toegekend aan gebieden met hoge cultuurhistorische-, architectonische-, landschappelijk- of stedenbouwkundige waarde. Onder niveau 1 zal de Commissie Omgevingskwaliteit op meer beoordelingsaspecten adviseren en de criteria nauwgezetter toepassen. Streng zal worden gekeken naar hoofdaspecten, streng naar deelaspecten en kritisch naar detailaspecten. Het bouwplan is op 21 mei 2025 beoordeeld door de Commissie Omgevingskwaliteit op beeldkwaliteit en architectuur. De commissie heeft haar waardering uitgesproken over het plan. De commissie is van mening dat het plan voldoet aan de criteria voor omgevingskwaliteit. De beoordiling van de commissie Omgevingskwaliteit is als bijlage bij deze toelichting opgenomen.
2.4.6 Beleidsregels Parkeernormen In 2021 is een paraplubestemmingsplan door de gemeenteraad van Steenbergen vastgesteld. In dit paraplubestemmingsplan zijn onder andere planregels opgenomen om tot een uniforme parkeernormering te komen. Deze planregels over parkeren zijn overgenomen in dit bestemmingsplan. Met de planregels parkeren wordt een dynamische verwijzing gemaakt naar de meest actuele beleidsregels parkeernormen van de gemeente Steenbergen. Momenteel, anno 2023, zijn de beleidsregels die op 9 januari 2018 zijn vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders de meest actuele. Bij het bouwen van een bouwwerk, het uitbreiden van de functie en/of het wijzigen van de functie wordt de Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
17
omgevingsvergunningsaanvraag getoetst op het benodigd aantal parkeerplaatsen dat aan het bouwinitiatief gekoppeld is. Voor het bepalen van het aantal benodigde parkeerplaatsen per functie wordt gebruikt van de meest actuele CROW publicatie. Anno 2023 vormt CROW publicatie 381 de meeste actuele publicatie over kencijfers omtrent parkeren en verkeersgeneratie. De initiatiefnemer is in beginsel verplicht om op eigen terrein de toename van de parkeerbehoefte te regelen of in afwijking daarvan op een andere wijze een geschikte parkeeroplossing te vinden, passend binnen gemeentelijke richtlijnen. Bij het bepalen van de parkeerbehoefte wordt bij de berekening rekening gehouden met onderstaande aspecten: Paraplubestemmingsplan 2021 In het paraplubestemmingsplan 2021 van de gemeente Steenbergen zijn ten aanzien van parkeren enkele regels opgenomen. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, veranderen of uitbreiden van gebouwen wordt slechts verleend als er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig de geldende gemeentelijke beleidsregels parkeernormen. Aan een omgevingsvergunning kunnen voorschriften worden verbonden ten aanzien van de aard, de plaats en de inrichting van een parkeergelegenheid. In de planregels is voor het bevoegd gezag in een mogelijkheid opgenomen om af te kunnen wijken van de de meest actuele beleidsregels parkeernormen.
Meervoudig gebruik Als met een initiatief meerdere functies worden gerealiseerd, vallen de piekmomenten in parkeerbehoefte van die functies mogelijk niet altijd samen. Door het combineren van verschillende functies kan de benodigde parkeercapaciteit meervoudig gebruikt worden. In dat geval zijn er dus minder parkeerplaatsen nodig. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de aanwezigheidspercentages uit de meest actuele CROW publicatie. Berekeningsaantal Bij de berekening van het parkeeraanbod bij de ontwikkeling van nieuwe woningen staat een garage en een oprit niet gelijk aan twee parkeerplaatsen. In de praktijk wordt een garage bij een woning namelijk vaak niet als parkeerplaats gebruikt. In de tabellen van het CROW is aangegeven hoe parkeervoorzieningen op eigen terrein bij woningen worden meegeteld. Bestaande situatie Vaste jurisprudentie is dat slechts hoeft te worden voorzien in de toename van de parkeerbehoefte. Dat betekent dat een bestaand tekort aan parkeerplaatsen in het gebied met een nieuwe ontwikkeling niet hoeft te worden opgeheven. Het gaat namelijk om de toename van de druk op de openbare ruimte als gevolg van de nieuwe ontwikkeling. Een ontwikkeling moet in haar eigen parkeerbehoefte voorzien.
Afronding van getallen Bij het bepalen van het definitief aantal benodigde parkeerplaatsen aan de hand van de optelsom van de nieuwe parkeerbehoefte per functie vermindert met het bestaand parkeertekort, wordt pas aan het eind van de rekensom afgerond. Bij een getal eindigend lager dan 0,5 wordt naar beneden afgerond. Bij een getal eindigend gelijk of hoger dan 0,5 wordt naar boven afgerond. Doorwerking in het bestemmingsplan Om het beleid ten aanzien van parkeernormering voort te zetten is in het artikel over parkeren onder de bestemming ‘Woongebied‘ vastgelegd hoe hiermee moet worden omgegaan. Omdat sprake is van maximaal 79 woningen is het aantal benodigde parkeerplaatsen bepaald op basis van de beleidsregels parkeren. Het berekeningsaantal van 94 parkeerplaatsen is opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan.
2.5 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de relevante beleidskaders van zowel het Rijk, als de provincie NoordBrabant en de gemeente Steenbergen.
18
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
3
Analyse van de bestaande situatie
3.1 Historische ontwikkeling De planlocatie is gelegen binnen de historische vesting van Steenbergen. De vestingwerken van Steenbergen zijn aangelegd in de 16e en 17e eeuw. De planlocatie is langere tijd onbebouwd gebleven en werd gebruikt als weide. Het Doktersdreefje lag langs deze weide en werd gebruikt als looproute naar het noordelijke bastion. Op de historische kaarten valt af te lezen dat het Doktersdreefje aan weerszijden begeleid werd door laanbeplanting. Na de oorlog vond er binnen de vesting veel inbreiding plaats. Op onbebouwde gronden langs het Doktersdreefje werden woningen ontwikkeld. De planlocatie was omstreeks 1960 volledig omgeven door bebouwing. De Gummarusvelden zelf bleven langer onbebouwd en werden gebruikt door een voetbalvereniging. De voetbalvereniging is later verhuisd naar een plek buiten de vesting van Steenbergen. Na het verhuizen van de voetbalvereniging zijn in 1971 de huidige woningen aan de Gummarusvelden gebouwd. Een groot deel van de overige open ruimte binnen de vesting is bebouwd met woningen.
Figuur 3.1: Historische kaart omstreeks 1900
Figuur 3.2: Historische kaart omstreeks 1940
Figuur 3.3: Topografische kaart omstreeks 1980
Figuur 3.4: Topografische kaart heden
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
19
3.2 Ruimtelijke en functionele structuur De planlocatie is gelegen binnen de historische vesting van Steenbergen en ligt op loopafstand van de voorzieningen in het centrum. Binnen de planlocatie zijn 39 woningen aanwezig, waaronder de pastorie. De planlocatie is op te delen in drie onderdelen; • De Gummarusvelden (oostelijk deel planlocatie) • De rijwoningen langs het Doktersdreefje (westelijk deel planlocatie) • De pastorie (zuidwestelijk deel planlocatie) De bestaande woningen aan de Gummarusvelden zijn georiënteerd op een centraal gelegen parkeerterrein dat omzoomd wordt door lage beplanting met enkele bomen. De woningen worden ontsloten via een toegang aan de Noordwal en een toegang aan het Doktersdreefje. De rijwoningen aan het Doktersdreefje wijken qua woningtype en architectuur af van de woningen aan de Gummarusvelden. Deze woningen hebben een meer traditionele architectuur en gebouwd in de jaren ‘50. Het Doktersdreefje is de verbinding met het kernwinkelgebied van Steenbergen. Aan de zuidwestzijde van de planlocatie is de Sint-Gummaruskerk gesitueerd.
Figuur 3.6: Woningen aan het Doktersdreefje, kijkrichting noordwaarts
Figuur 3.6: Woningen aan de Gummarusvelden, kijkrichting zuidwaarts
Figuur 3.7: Openbaar gebied is versteend en bestaat uit parkeerplaatsen met groen aan de randen, kijkrichting westwaarts richting Gummaruskerk
Figuur 3.8: De pastorie met tuin gezien vanaf het Doktersdreefje
20
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
4
Planontwikkeling
4.1 Huidige situatie De woningen aan de Gummarusvelden zijn kleinschalig en bestaan uit één bouwlaag met een plat dak. De woningen hebben voortuinen en staan aan een openbare ruimte die grotendeels is ingericht met parkeerplaatsen. Tussen de parkeerplaatsen en de woningen ligt een circa 4 meter brede groenstrook. De woningen beschikken over ondiepe achtertuinen. De woningen aan het Doktersdreefje zijn ook kleinschalig van karakter en kennen een wat meer een dorpse uitstraling. Deze woningen zijn opgebouwd uit één bouwlaag met kap en beschikken niet over een voortuin. Deze woningen staan direct aan het Doktersdreefje. Ten slotte is in de zuidwesthoek van de planlocatie de pastorie gelegen. De pastorie bestaat uit één vrijstaande woning van twee bouwlagen met een plat dak en heeft een inrit aan het Doktersdreefje. De woning is ruim opgezet met een grote tuin rondom.
Noor
dwal
ngen Woni sdreefje r Dokte tad uws
ngen n Woni arusvelde m m Gu ie
r Pasto
Nie
Sint-Gummaruskerk am
Oostd
Figuur 4.1: Luchtfoto huidige situatie, schaalloos, locatie wit omlijnd
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
21
4.2 Toekomstige situatie De ruimtelijke opzet van het nieuwe woonbuurtje bestaat in hoofdlijnen uit twee hofjes die onderling met elkaar worden verbonden door middel van een informele route voor langzaam verkeer. Deze route sluit aan de westzijde aan op het Doktersdreefje en aan de noordoostzijde aan de Noordwal. Verspringende rooilijnen zorgen ervoor dat ruimtes wisselen in omvang en brengen een menselijke maat in het plan. Het plan kent een variatie aan woningtypen voor uiteenlopende doelgroepen zoals starters, senioren en gezinnen. Hieronder is een indicatieve woningdifferentiatie opgenomen: • circa 19 levensloopbestendige woningen (slaapprogramma op de begane grond) • circa 17 grondgebonden rijwoningen voor gezinnen • circa 24 kleine appartementen voor starters (boven-beneden woningen) • circa 19 middelgrote appartementen Het totale woningaantal bedraagt maximaal 79 woningen. De nieuwe woningen bestaan uit één of twee bouwlagen met kap of 3 bouwlagen met plat dak. Aan de oostzijde van het Doktersdreefje, ter plaatse van de huidige pastorie, wordt een kleinschalig appartementengebouw gerealiseerd van 3 bouwlagen. De nieuwe woningen aan de westzijde van het Doktersdreefje kennen een oriëntatie op het Doktersdreefje. Aan de Nieuwstad zal een klein blok van geschakelde woningen gedraaid worden, zodat er voorkanten ontstaan richting de Nieuwstad en de kerk.
Achter de woningen wordt een parkeerkoffer gerealiseerd. Centraal in het gebied, aan het westelijk gelegen groene hof, is er de mogelijkheid om een woning om te zetten naar een ontmoetingsruimte voor bewoners. Ook kan het benut worden als locatie van waaruit zorg verleend kan worden aan bewoners in de buurt. Juist vanwege de vergrijzing en de toevoeging van een groot aantal levensloopbestendige woningen voor de doelgroep ouderen is een zorgpunt van toegevoegde waarde in het gebied.
1,02 5,13
fh.
1
1
hofdere na chting inri
5m2 buitenru
1,5
9,6
imte buitenru 2
dsstr
rhou
5,13
terras
p
39 p
22 66mm : :75 GGBBOO
5,13
5,13
terras
1,2
zone
5,29
n
/balko
5 app + woonkamer + 18 bergingen 7 app 6 app
ook
1
1,5
zone
.a
berg
3
onde
5,29
8
3-1 pp.1
1
5,13
6,1 6,4
2
: 86m
5,29
2
p
15 p
ty
5,13
10 GBO
7pe F
1,5
6,7
ntree
Achtere
.1-12
3
7,7
ty
5,13
4,7
terras
7 pe F
. 2 eenschr 60m gem nkame woo
.app
berg
5m2 imte
50m
10
B type 1,3
tech./ / install/ keuken opslag
ntree
2
terras
G
2
: 60m GBO ntb
25,3
2
50m
zone
zone
2
Hoofde
2
: 84m
GBO
PARKEREN
WONINGTYPES VARIANT 1
5 4 6900 6000+ 5100 5100 5400 5700 5700 6650
A B C C* D E E* F
Aantal Appartementen 18 Beneden-boven woning (kleine appartementen) 24 Eengezinswoningen beukmaat 5100 03 Eengezinswoningen beukmaat 5100(boekensteun) 01 Eengezinswoningen beukmaat 5400 10 Eengezinswoningen beukmaat 5700 02 Eengezinswoningen beukmaat 5700(boekensteun) 01 Levensloopwoningen 19
Nieuwstad Woning, soc. huur (1.3)
Aantal woning 9
Benodigde aantal PP 12
Aanwezige aantal PP 13
Overig Woning, soc. huur (1.3) Appartementen, midden goedkoop huur (1.1)
27 42
35.1 46.2
81
Subtotaal Totaal
N
Figuur 4.2: Stedenbouwkundig plan, indicatief en schaalloos, ontwerp: Mulleners + Mulleners Stadlander / Gemeente Steenbergen/NBU
22
10type F
50m
imte buitenru5m2
imte
2
70m BO:
5,6
Totaal: 18 appartementen
2m5 ub rneti
etmiu
buitenru 5m2
50m
A type
Bg. grond: 1e verd.: 2e verd.:
5
2m0
2m5 rnetiub etmiu
8,8
hofdere na chting inri
11,5
*
9,3
E
7,5
10
F
6,7
16,1
7,5
ty
22,6
5,13
7,4
type
5m2 imte
16
pe C
11,5
5
2m0
2
50m 2
50m
buitenru
*
3 pp
ty 10
7
5m2 imte buitenru
10
F
7
pe B
F
type
5,5
7
7
1,5
F
5,7
6 pp
9,4
5,9
4,8
type
type
4,4
1,5
4 pp
6,1
20,7
1
2 7,2
5,29
1,5
p
19 p
3,1
type
5,29
5,13
5,13
5,29
5,13
5,29
8 pp
na inge berg rking men uitweeten bo te c a m ex n inge ntb va .1-12 .app berg
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
81.3(81)
78 Totaal 93.3(93) Parkeren salderen ivm. aanwezige parkeerplaatsen
94
Verkeer De hofjes in het plan zijn vrij van autoverkeer. Het parkeren wordt opgelost in koffers aan de randen van het plan, achter de nieuwe woningen. De parkeerkoffers worden ontsloten vanaf het Doktersdreefje, de Noordwal en Oostdam. Bij het berekenen van de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte wordt uitgegaan van het gemiddelde van de bandbreedte zoals opgenomen in de CROW publicatie 381. Daarbij geldt voor deze locatie het uitgangspunt ‘weinig stedelijk’ en ‘centrum’. Op figuren 4.3 en 4.4 is het aantal verkeersbewegingen in de huidige situatie alsmede het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de woonontwikkeling berekend. Verkeersgeneratie per woning 5,2 7,9
Huurhuis, sociale huur Koop, huis, vrijstaand (Voormalige pastorie) Totaal aantal verkeersbewegingen Figuur 4.3: Verkeersgeneratie bestaande situatie
Verkeersgeneratie per woning 5,2 4,1
Huurhuis, sociale huur Appartement, huur midden/goedkoop Totaal aantal verkeersbewegingen Figuur 4.4: Verkeersgeneratie als gevolg van het plan
Aantal woningen
Verkeersgeneratie totaal
38 1
197,6 7,9 205,5 (=206)
Aantal woningen
Verkeersgeneratie totaal
36 43
187,2 176,3 363,5 (=364)
Met de voorgenomen ontwikkeling van maximaal 79 woningen neemt de verkeersgeneratie toe met circa 158 verkeersbewegingen per etmaal. Dit is op basis van verkeersintensiteit uit het BBMA verkeersmodel uit 2022. Dit aantal kan via de bestaande straten worden afgewikkeld. In de huidige situatie en voor het prognosejaar 2030 ligt de feitelijk verwachte verkeersintensiteit van het Doktersdreefje, Gummarusvelden, Nieuwstad en Noordwal tussen de 50 en 300 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etm) gedurende een gemiddelde werkdag. Dit aantal ligt beduidend lager dan de maximale streefwaarde van 5.000 mvt/etm. Voor de Westdam, Oostdam en David van Orliënsstraat ligt volgens de berekeningen de verkeersintensiteit tussen de 3.000 en 4.000 mvt/etm volgens het prognosejaar 2030. De circa 158 verkeersbewegingen extra als gevolg van de beoogde ontwikkeling kunnen eenvoudig worden afgewikkeld via het bestaande wegennet.
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
23
Parkeren In onderstaande tabel is weergegeven met welke parkeeraantallen er voor de nieuwe woningen rekening gehouden dient te worden. Bij het berekenen van de aantallen parkeerplaatsen is uitgegaan van de beleidsregels parkeernormen van de gemeente Steenbergen uit 2018 waarin wordt verwezen naar de CROW publicatie 381. Daarbij is voor deze locatie uitgegaan van de gemiddelde van de bandbreedte. Hier gelden de gebiedstypen ‘weinig stedelijk’ en ‘centrum’.
Parkeernorm incl. 0,3 pp bezoekers 1.3 1.1
Huurhuis, sociale huur Appartement, huur midden/goedkoop
aantal woningen 36 43
Benodigd aantal parkeerplaatsen 46,8 pp 47,3 pp
79
94,1 pp
Figuur 4.5: Parkeerbehoefte als gevolg van het plan
Om in de nieuwe situatie te voldoen aan de parkeerbehoefte zijn 94 parkeerplaatsen nodig. In het voorlopig stedenbouwkundig plan zijn 94 parkeerplaatsen opgenomen. Aan de parkeerbehoefte wordt dus voldaan. De parkeerplaatsen worden geconcentreerd in parkeerkoffers aan de randen van het plan, achter de nieuwe woningen. Doordat de parkeerplaatsen achter de woningen worden gerealiseerd zijn er in de hofjes vrijwel geen auto’s in het zicht en kan het beoogde groene beeld in het plan gerealiseerd worden.
1,02
1
1
2m5 ub rneti
etmiu
8,8
E
hofdere na chting inri
5m2 nruimte buite buite 50m
2
ty
1,5
ook
dsstr
rhou
5,29
onde
1
3
6,4
Ca. 39 pp
-18
p.13
.ap berg
p
15 p
6,1
5,13
2
86m
1
Ca. 15 pp
5,13
2
Ach
3
7pe F
1,5
e terentre
5,29
ty
5,13
4,7
7 pe F
2 eensch. 60m gem nkamer woo
p
5,13
39 p
22 66mm O:75 GB GBO:
5,13
5,13
terra
1,2
zone
5,29
on
s/balk
5 app + woonkamer + 18 bergingen 7 app 6 app
2
B 10 type
6,7
s terra zone
GBO:
25,3
2
50m
7,7
s terra
10
5m2te nruim
te nruim 5m2
buite te
s terra zone
zone
be
1,5
9,6
1,3
A type 2 p.1-1 rg.ap
tree
10type F
50m
11,5 2 60m GBO: ntb
2
tech./ll/ instaken/ keu lag ops
Hoofden
Totaal: 18 appartementen
5
2m0
nruim buite 5m2
2
5,6
Bg. grond: 1e verd.: 2e verd.:
F
tiub
50m
70m
11,5
9,3
type
hofdere na chting inri
16,1
GBO:
F
2m5 rne etmiu
5m2 nruimte buite
*
*
7
5
2m0
2
5m2te nruim
7,5
10
ty 10
50m 2
50m
buite
7,5
C
2
7
pe B
F
7
16
type
type
4,4
7,4
type
10 6,7
3 pp
3,1
1,5
5,5
pp
7
9,4
5,9
F
4,8
Ca. 7
type 5,7
6 pp
1,5
4 pp
6,1
22,6
5,13
19 p
5,29
7,2
20,7
1
5,29
1,5
p
Ca. 6 pp
5,13
8 pp
type
5,29
5,13
5,29
5,13
Ca. 19 pp
5,13
Ca. 8 pp
fh. en a rging g be erkin omen e uitw ten b exanctingeme ntb va .1-12 .app berg
GBO:
2 84m PARKEREN
WONINGTYPES VARIANT 1
5 4 6900 6000+ 5100 5100 5400 5700 5700 6650
A B C C* D E E* F
Aantal Appartementen 18 Beneden-boven woning (kleine appartementen) 24 Eengezinswoningen beukmaat 5100 03 Eengezinswoningen beukmaat 5100(boekensteun) 01 Eengezinswoningen beukmaat 5400 10 Eengezinswoningen beukmaat 5700 02 Eengezinswoningen beukmaat 5700(boekensteun) 01 Levensloopwoningen 19
Nieuwstad Woning, soc. huur (1.3)
Aantal woning 9
Benodigde aantal PP 12
Aanwezige aantal PP 13
Overig Woning, soc. huur (1.3) Appartementen, midden goedkoop huur (1.1)
27 42
35.1 46.2
81
Subtotaal Totaal
N
81.3(81)
78 Totaal 93.3(93) Parkeren salderen ivm. aanwezige parkeerplaatsen
94
Stadlander / Gemeente Figuur 4.6:Steenbergen/NBU Ontsluiting en situering parkeerplaatsen, 94 parkeerplaatsen opgenomen in het voorlopig stedenbouwkundig plan
24
Vastgesteld bestemmingsplan ‘Gummarushofjes’ - 28 juli 2025
5
Onderzoek en verantwoording
Ten behoeve van de ontwikkeling van het plan is onderzoek verricht naar diverse ruimtelijk relevante aspecten. De onderzoeken zijn verwoord in een aantal deelrapporten die als losse bijlagen bij dit bestemmingsplan zijn gevoegd. In dit hoofdstuk worden de betreffende rapporten beknopt samengevat. Voor een volledig inzicht wordt verwezen naar de rapporten. 5.1
Cultuurhistorie en Archeologie
5.1.1 Cultuurhistorie Landelijk beleid Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit wordt voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken en om de aandacht voor cultuurhistorische waarden voortaan in het planproces naar voren te halen. Men is hiermee verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. De Erfgoedwet, van kracht sinds 1 juli 2016, bundelt wet- en regelgeving op het gebied van behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland in één nieuwe wet.