Rapport Woningmarktonderzoek West-Brabant e.o. 2335200.pdf

•

Volgens de afspraken in de woondeal wordt de toekomstige nieuwbouw met name geconcentreerd in Goes. Over de periode 2022 tot 2030 moeten er netto 1.930 woningen bijkomen. In de tweede variant is uitgegaan van een groei die 400 huishoudens lager ligt.

Voor de regio Bevelanden als geheel geldt dat er in de woondeal variant wordt uitgegaan van een toename met 4.150 huishoudens. In de tweede variant komt de toename uit op 3.150 huishoudens, een verschil van 1.000 huishoudens. tabel 5-1

Omvang en ontwikkeling aantal huishoudens in 2014 tot 2022 en 2022 tot 2030 en netto plancapaciteit 2022 t/m 2030 zoals opgenomen in de woondeals

Borsele Goes Kapelle Noord-Beveland Reimerswaal totaal Bergen op Zoom Steenbergen Tholen Woensdrecht totaal Halderberge Moerdijk Roosendaal Rucphen totaal

aantal huishoudens

ontwikkeling huishoudens 2014 tot 2022

2014 9.290 16.800 5.020 3.520 8.570 43.200 29.620 10.080 10.140 9.320 59.160 12.540 15.510 33.930 9.390 71.360

abs. 360 1.470 390 230 680 3.130 1.130 980 680 500 3.280 780 1.020 1.710 750 4.260

2022 9.650 18.270 5.410 3.750 9.250 46.330 30.750 11.060 10.820 9.820 62.450 13.310 16.530 35.640 10.140 75.610

ontwikkeling huishoudens 2022 tot 2030 woondeal variant

perc. 4% 9% 8% 7% 8% 7% 4% 10% 7% 5% 6% 6% 7% 5% 8% 6%

abs. 360 1.930 640 480 750 4.150 1.990 720 1.330 420 4.460 800 1.290 2.940 480 5.500

Bron: CBS, woondeals, provinciale prognoses, In.Fact.Research

48

perc. 4% 11% 12% 13% 8% 9% 6% 7% 12% 4% 7% 6% 8% 8% 5% 7%

ontwikkeling huishoudens 2022 tot 2030 gematigde variant abs. 210 1.530 490 330 600 3.150 1.520 570 830 270 3.190 650 680 2.360 330 4.000

perc. 2% 8% 9% 9% 7% 7% 5% 5% 8% 3% 5% 5% 4% 7% 3% 5%

netto plancapaciteit 2022 t/m 2030 930 2.525 800 635 770 5.660 2.620 1.040 1.450 670 5.300 1.170 2.500 5.520 870 10.050

In de woondeal is ook een overzicht opgenomen van de plancapaciteit (zie ook tabel 5-1). Deze is met 5.660 groter dan de plancapaciteit volgens de Monitor ladderruimte van de provincie Zeeland (4.120). Het verschil kan vermoedelijk worden verklaard door de ‘hardheid’ van de geïnventariseerde plannen. Bij de monitor ladderruimte worden vermoedelijk alleen harde plannen meegeteld met een formele status, bij de woondeal mogelijk ook zoeklocaties. In de afspraken met het rijk en de provincie wordt aangegeven dat de capaciteit 130% van de opgave moet bedragen vanwege planuitval. 9 Onder deze aanname en de plancapaciteit volgens het overzicht in de woondeal geldt dat er in de regio Bevelanden in principe voldoende plancapaciteit beschikbaar is om de ambities uit de woondeal te realiseren. Lastig daarbij is wel dat slechts een klein deel van de plancapaciteit ‘hard’ is. Er zal dus alles op alles moeten worden gezet om het planproces te versnellen en de locaties daadwerkelijk in ontwikkeling te nemen. De groei waarop men zich in de Zeeuwse woondeal (en de provinciale prognose) richt is afkomstig uit binnen- en buitenland. Voor wat betreft de binnenlandse migratie rekent men erop dat steeds meer Nederlanders de rust en ruimte in Zeeland verkiezen boven de drukte van de (Rand)stad.

Deze vestigers zullen vermoedelijk niet of slechts deels afkomstig zijn uit West-Brabant, een regio die zelf ook veel rust en ruimte biedt. Voor gemeente Tholen (een Zeeuwse gemeente die onderdeel is van de regio Bergen op Zoom) geldt een wat ander verhaal. Deze gemeente heeft sterke banden met de West Brabantse gemeenten, die ook tot uiting komen in de verh uisbewegingen. In de toelichting op de prognoses voor deze gemeente geeft de Provinciale Commissie Wonen Zeeland aan dat men zich specifiek richt op het aantrekken van inwoners uit West -Brabant. In de woondeal voor West-Brabant wordt echter niet gesproken over de mogelijke rol die Tholen kan vervullen bij het opvangen van de regionale woningbehoefte. Deze behoefte wil men binnen de eigen regio opvangen. Er is hier een kans op dubbeltellingen. In de uitwerking van de woondeals binnen de regio ’s zal hier aandacht voor moeten zijn en er ligt ook een rol weggelegd voor de provincies om dit soort zaken (beter) af te stemmen. In de Zeeuwse woondeal is voor de gemeente Tholen nu de ambitie opgenomen om 1.330 woningen toe te voegen. De plancapaciteit is 1.450. Ervan uitgaande dat de plancapaciteit 130% moet zijn van de nieuwbouwopgave, heeft men capaciteit tekort (dit is zeker het geval als wordt gekeken naar capaciteit volgens de monitor ladderruimte, waar gesproken wordt over een capaciteit van 970 woningen).

Het tekort aan plancapaciteit, de kans op dubbeltellingen in de behoefteraming én de trends uit het verleden zijn redenen om in deze studie te kiezen voor een tweede variant die uitgaat van een groei die 500 huishoudens lager uitkomt dat de ambities uit de woondeal.

9

In veel woondeals wordt aangegeven dat de plancapaciteit 130% van de bouwopgave moet zijn, vanwege planuitval. Dit betekent dat wordt uitgegaan van een planuitvalpercentage van 23%. Het werkelijk aandeel plannen dat gerealiseerd wordt kan sterk variëren en is mede afhankelijk van de planstatus van de plannen (harde plannen gaan vaker door dan zachte). Veel planologen gaan op basis van ervaringen uit van een planuitvalpercentage van 30%. Dat betekent dat de aanname van 23% uitval in de Woondeals een positieve is. 49

De Brabantse gemeenten zitten – zeker in de regio Roosendaal - ruimer in hun plancapaciteit. 10 Het is daar vooral zaak te prioriteren en waar mogelijk te versnellen. Bij de totstandkoming van de woondeal kon men in West-Brabant niet leunen op een provinciale prognose. De laatste prognose van de provincie dateert uit 2020 en is, zeker voor een aantal regiogemeenten, achterhaald. In dit onderzoek benutte we de provinciale prognose om inzicht te krijgen in de te verwachten ontwikkelingen in de samenstelling van de huishoudens. Voor wat betreft de aantallen in de tweede variant is uitgegaan van de volgende aannamen: •

Voor de gemeenten Bergen op Zoom, Moerdijk en Roosendaal geldt dat de provinciale prognose (uit 2020) voor de periode 2022 tot 2030 als tweede variant kan dienen. Hier biedt de provinciale prognose nog altijd een realistisch toekomstperspectief.

•

Dat geldt niet voor de gemeenten Woensdrecht, Rucphen en Halderberge. Voor de gemeenten Woensdrecht en Rucphen geldt dat het aantal huishoudens in 2022 al boven het in 2019 voorspelde aantal voor 2022 ligt. In deze gemeenten is daarom een tweede variant opgesteld, die qua groei boven de provinciale prognose uitkomt. We noemen deze variant ‘de gematigde groei variant’ maar ten opzichte van provinciale prognose 2019 is er sprake van extra groei. Wel ligt de voorspelde groei in 2030 150 huishoudens lager dan de in de woondeal benoemde ambitie.

•

De provincie baseert haar prognoses voor een belangrijk deel op trends uit het verleden, zoals zichtbaar in registraties zoals de BRP. Voor gemeente Steenbergen bieden de registraties echter geen goede basis, omdat arbeidsmigrante n het beeld verstoorden. Zij schreven zich niet altijd in bij de gemeente en diegenen die dat wel deden schreven zich niet altijd uit op het moment dat men het land weer verl iet. Inmiddels lijken de problemen grotendeels verholpen en de actuele registratie s leveren een meer betrouwbaar beeld, maar bij het opstellen van de nieuwe prognoses zal deze gemeenten opnieuw specifieke aandacht vragen. In deze studie sluiten we aan op de ambities uit de woondeal en rekenen een tweede variant door waarbij de groei 150 huishoudens onder de ambitie uit de woondeal ligt.

Volgens de woondeal variant worden er in regio Bergen op Zoom 4.460 woningen toegevoegd, bij de tweede variant wordt uitgegaan van een groei van 3.190. Voor de regio Roosendaal liggen deze aantallen op 5.500 en 4.000. De woondeal variant gaat uit van een flink grotere groei ten opzichte van de afgelopen periode, bij de tweede variant worden grofweg de trends van de afgelopen periode doorgetrokken. Voor wat betreft de huishoudengroei na 2030 zijn landelijk de prognoses fors omhoog bijgesteld. Volgens de CBS prognose uit 2019 bedroeg de groei over de periode 2030 2040 211.000 huishoudens, bij de prognose uit 2022 is de verwachtte groei opgehoogd

10

Voor de gemeente Moerdijk geldt dat er verschillende aantallen de ronde doen. De in tabel 5-1 weergegeven plancapaciteit van 2.500 is overgenomen uit de woondeal. Volgens de gemeente is er echter ‘maar’ een capaciteit van 1.926 woningen. Daarnaast spreekt men echter over een extra opgave van 1.000 woningen in/nabij het Logistiek Park Moerdijk (LMP). 50

naar 367.000. Het gaat om een ophoging van maar liefst 75%, die vooral wordt veroorzaakt door een naar verwachting blijvend hoge instroom vanuit het buitenland. De provincies sluiten bij het opstellen van de eigen prognoses deels aan op dit soort landelijke trends. In de prognose van de provincie Zeeland wordt al reke ning gehouden met de nieuwe landelijke inzichten, in die van de provincie Brabant nog niet. Dit laatste maakt dat voor de periode na 2030 de provinciale prognose van Brabant voor geen van de gemeenten concrete houvast biedt. Mede op basis van de landelijke verwachtingen hebben we per gemeente de toename van het aantal huishoudens over de periode 2030 2040 geraamd. Gemiddeld genomen is deze groei wat sterker bij de woondeal variant dan bij de gematigde groei variant. In figuur 5-1 staan de gedane aannamen weergegeven. figuur 5-1

De ontwikkeling van het aantal huishoudens per regio volgens de twee demografische varianten

75.000 woondeal variant gematige groei

werkelijk

65.000 60.000 55.000 50.000

51

2040

2035

2030

2025

2020

2015

2010

2005

45.000

2000

aantal huishoudens

70.000

regio Bergen op Zoom

Bron: CBS, woondeals, provinciale prognoses, In.Fact.Research

Zeker voor de perioden na 2030 gaat het om indicatieve richtinggevende prognosevarianten. Het Rijk pakt op het vlak van de volkshuisvesting de regie terug en hetzelfde geldt in zekere zin voor de demografische ontwikkelingen. Demissionair minister Hugo de Jonge formuleert het als volgt: demografie moet ons niet langer overkomen, maar “moet de uitkomst zijn van een bewust gemaakte keuze” 11. Voor de komende periode zijn de keuzes vastgelegd in de woondeals, voor de periode na 2030 zal er nieuw beleid worden ontwikkeld dat de demografische ontwikkelingen zal gaan beïnvloeden. Samenstelling huishoudensontwikkeling In tabel 5-2 staan de verwachte veranderingen in de huishoudenssamenstelling weergegeven. Hoewel de verwachte toename in het aantal huishoudens niet gering is, blijft de ontwikkeling van de huidige bevolking in belangrijke mate de toekomstige ontwikkelingen bepalen. Deze wordt elk jaar een jaartje ouder en daardoor zal het aantal 65-plushuishoudens in de komende decennia sterk gaan toenemen. Er zijn op dit vlak weinig verschillen tussen de beide varianten. De verschillen tussen de beide varianten hebben met name betrekking op de jongere leeftijdsklassen. De migratiestromen die de huishoudensgroei veroorzaken bestaan immers vooral uit huishoudens beneden de 65 en vaak ook beneden de 45 jaar.

Volgens beide varianten neemt het aantal gezinnen in de komende decennia toe, bij de woondeal variant is deze toename uiteraard het grootst. Het aantal jongere eenpersoonshuishoudens neemt de komende periode nog toe, na 2030 is de toename beperkt of neemt het aantal zelfs af. Het aantal jongere tweepersoonshuishoudens neem t de komende periode af. Alleen in regio Bevelanden is er bij de woondeal variant de komende jaren nog sprake van een beperkte toename.

11

Interview met Hugo de Jonge in het Financieel Dagblad van 17 mei 2022. 52

tabel 5-2

Omvang en samenstelling huishoudens naar leeftijd en type in 2022 en ontwikkeling huishoudens in 2022 tot 2040 2022 685 14.185 12.420 10.415 12.675 19.990 5.240 75.615

woondeal variant 2022-2030 2030-2040 -55 -20 960 -30 -1.095 -1.595 3.370 3.675 1.495 1.030 245 1.605 575 665 5.500 5.330

gematigde variant 2022-2030 2030-2040 -70 -25 585 -415 -1.345 -1.790 3.275 3.535 1.395 905 -280 1.010 445 485 4.005 3.705

2022 615 11.595 10.150 8.670 10.620 16.600 4.195 62.450

woondeal variant 2022-2030 2030-2040 -75 -5 775 200 -670 -1.175 2.430 2.655 1.110 910 510 1.640 375 485 4.455 4.700

gematigde variant 2022-2030 2030-2040 -90 -15 465 -310 -890 -1.500 2.365 2.510 1.035 760 25 785 275 295 3.185 2.520

2022 465 9.030 7.090 6.580 7.875 12.555 2.735 46.330

woondeal variant 2022-2030 2030-2040 -75 20 755 95 85 -725 1.700 1.955 985 825 405 1.070 295 250 4.150 3.480

gematigde variant 2022-2030 2030-2040 -85 10 495 -280 -80 -950 1.625 1.825 900 680 75 520 225 135 3.155 1.930

regio roosendaal < 23 jaar 23 tot 65 jaar eenpersoons 23 tot 65 jaar tweepersoons 65+ eenpersoons 65+ tweepersoons gezin eenoudergezin totaal

regio bergen op zoom < 23 jaar 23 tot 65 jaar eenpersoons 23 tot 65 jaar tweepersoons 65+ eenpersoons 65+ tweepersoons gezin eenoudergezin totaal regio bevelanden < 23 jaar 23 tot 65 jaar eenpersoons 23 tot 65 jaar tweepersoons 65+ eenpersoons 65+ tweepersoons gezin eenoudergezin totaal

Bron: CBS, woondeals, provinciale prognoses, In.Fact.Research

5.2

Economische ontwikkelingen

Voor wat betreft de economische ontwikkelingen geldt dat vooral de koopkracht van belang is voor de woningbehoefte. Deze staat op dit moment onder druk. De economische wetten zeggen dat er na elk dal weer een piek volgt, maar de vooruitzichten voor de komende jaren zijn niet rooskleurig. De koopkrachtgroei in de afgelopen tien jaar lag op gemiddeld 0,4% per jaar (figuur 5-2). In dit onderzoek wordt voor de korte termijn het CPB gevolgd en wordt uitgegaan van een gemiddelde groei van 0,3% per jaar voor de periode 2022 t/m 2025. We verwachten vervolgens dat door bedreigingen van de wereldeconomie deze lagere groei aanhoudt tot 2030. Voor na 2030 gaan we ervan uit dat de groei terugkomt op het niveau van de afgelopen tien jaar. Een gemiddelde groei van 0,3% per jaar is voor de langere termijn weliswaar een reële aanname, op de korte termijn geldt dat de vooruitzichten onzekerder zijn. De komende jaren kan een achteruitgang van de koopkracht niet worden uitgesloten.

53

figuur 5-2

Ontwikkeling koopkracht, werkelijk tot 2021, MLT CPB tot 2030 en basisscenario onderzoek 2022 tot 2040

Bron: CPB, bewerking In.Fact.Research

5.3

Ontwikkeling inkomensgroepen

In tabel 5-3 is de ontwikkeling van het aantal huishoudens naar inkomensgroep weergegeven. Zowel het aantal hogere inkomens neemt toe als de doelgroep van de corporaties. Daarbinnen neemt vooral de doelgroep passend toewijzen en de groep met een inkomen dat net boven deze grens ligt (de overige doelgroep van de corporaties) toe. Deze toename hangt samen met de vergrijzing en bestaat vooral uit alleenstaande ouderen. Deze ouderen gaan met pensioen en krijgen daardoor te maken met een daling van het inkomen. Van deze ouderen heeft een toenemend aandeel vermogen in de vorm van een (grotendeels afgeloste) eigen woning. tabel 5-3

Omvang en samenstelling huishoudens naar inkomensgroep in 2022 en ontwikkeling huishoudens in 2022 tot 2040

regio roosendaal 2022 sociaal minimum 4.730 120% sociaal minimum 3.600 doelgroep passend toewijzen 12.005 overige doelgroep corporaties 15.260 lage middeninkomens 8.200 hoge middeninkomens 11.735 hogere inkomens 20.080 totaal 75.615

woondeal variant 2022-2030 2030-2040 185 95 630 495 965 830 1.920 1.715 685 490 315 190 810 1.510 5.500 5.330

54

gematigde variant 2022-2030 2030-2040 80 -10 575 435 775 630 1.635 1.410 525 325 55 -65 360 970 4.005 3.705

regio bergen op zoom 2022 sociaal minimum 3.905 120% sociaal minimum 3.105 doelgroep passend toewijzen 10.145 overige doelgroep corporaties 12.690 lage middeninkomens 6.675 hoge middeninkomens 9.750 hogere inkomens 16.175 totaal 62.450 regio bevelanden 2022 sociaal minimum 2.625 120% sociaal minimum 2.175 doelgroep passend toewijzen 6.995 overige doelgroep corporaties 9.550 lage middeninkomens 5.285 hoge middeninkomens 7.460 hogere inkomens 12.240 totaal 46.330

woondeal variant 2022-2030 2030-2040 105 75 490 330 695 660 1.555 1.530 595 400 245 260 770 1.445 4.455 4.700

gematigde variant 2022-2030 2030-2040 20 -50 445 260 535 395 1.325 1.135 455 165 15 -110 395 725 3.185 2.520

woondeal variant 2022-2030 2030-2040 55 80 310 190 605 525 1.265 1.085 605 335 390 205 920 1.065 4.150 3.480

gematigde variant 2022-2030 2030-2040 -5 -5 270 135 480 345 1.075 790 490 160 210 -60 630 560 3.155 1.930

Bron: LC-model In.Fact.Research

Bij de woondeal variant worden meer mensen van buiten aan de regio gebonden. Deze nieuwkomers hebben verschillende redenen zich te vestigen in de regio. Een deel komt er wonen vanwege het prettige woonklimaat of omdat men een goede baan heeft kunnen krijgen. Dit deel heeft vaak een goed inkomen. Er kom en echter ook veel groepen naar de regio waarvoor dit niet geldt. De samenstelling van de groep statushouders is divers, het gaat bijvoorbeeld zowel om hoog als laag opgeleide mensen. Voor de hele groep geldt echter dat men een nieuw bestaan moet gaan opbo uwen en zich de Nederlandse taal nog moet eigen maken. In dit stadium van hun leven heeft men weinig inkomen en is men veelal aangewezen op de sociale huursector. Dat kan veranderen op het moment dat men meer raakt ingeburgerd en volledig gaat participeren in de reguliere maatschappij. Het CBS constateerde in april 2023 dat statushouders er steeds vaker in slagen om een betaalde baan te vinden. Van de in 2019 in Nederland gevestigde statushouders, had 1 op de 5 na twee en een half jaar een betaalde baan. 12 Voor de toekomst geldt dat in de prognoses al rekening is gehouden met de instroom van statushouders. Daarbij is gewerkt met langjarig gemiddelden. Op dit moment ligt de instroom hoger, maar in het verleden was het altijd zo dat na een piek in de instroom e r weer een dal volgt.

De bevolking in de regio’s vergrijsd sterk en om de maatschappij en economie draaiende te houden zijn er arbeidsmigranten nodig. Veel werkgevers (en gemeenten) doen er dan ook veel aan om arbeidsmigranten te binden. In de praktijk is dat nog best lastig, vaak vertrekt men weer. Uit landelijke cijfers blijkt dat met name de lagere inkomens en

12

https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2023/15/steeds-meer-statushouders-hebben-betaald-werk 55

de hogere inkomens snel weer het land verlaten. 13 De groep die zich meer permanent vestigt bestaat vooral uit middeninkomens. Mogelijk zal deze g roep bij aanvang een beroep doen op de sociale huursector, maar op de langere termijn zal een deel van hen – net als de autochtone bevolking – carrière maken en in regio’s als West-Brabant of Bevelanden een woning kopen. Het staat buiten discussie dat de woningvraag van statushouders en arbeidsmigranten momenteel bijdraagt aan de actuele tekorten in de sociale sector. Bij het effect van de instroom op de woningbehoefte op de langere termijn, moet met bovenstaande elementen rekening worden gehouden. In tabel 5-3 staat de verwachte ontwikkeling van de verschillende inkomensgroepen weergegeven. Bij een hogere huishoudensgroei nemen op termijn alle onderscheiden inkomensgroepen in aantal toe.

13

https://nidi.nl/demos/verblijfsduur-van-arbeidsmigranten-in-nederland/ 56

6

Ontwikkeling woningbehoefte

Tot voor kort was het woningbouwbeleid, zowel van het Rijk als de provincie, gericht op het bedienen van de (eigen) woningbehoefte. Dat maakte dat woningbehoefteramingen een centrale rol vervulden bij het opstellen van toekomstige bouwprogramma ’s. Uiteraard blijven ook in de nieuwe context woningbehoefteramingen van belang, het streven blijft om een woningvoorraad te creëren die zo goed mogelijk aansluit op de behoeften van de inwoners. Maar de uitkomsten van de in dit hoofdstuk gepresenteerde woningbehoefteraming moeten wel anders worden geïnterpreteerd dan in het verleden. In de huidige tijdsgeest is het beleid leidend, de uitkomsten van de behoefteraming kunnen worden benut om deze kwalitatief nader in te vullen. Dit is tevens het belangrijkste verschil met de eerdere studies. Voor deze studies geldt dat de voorspelde veranderingen in de kwalitatieve behoefte en de woonsituatie een paar jaar later (op hoofdlijnen) bewaarheid zijn geworden. Wel geldt wel dat – zoals eerder in dit rapport aangegeven – dat de demografische prognoses van de provincies (waarop is aangesloten) zeker op gemeentelijk niveau soms wel flink afweken van de werkelijkheid en zijn bijgesteld.

6.1

Het Rijk pakt de regie

Beleidsmatige uitgangspunten Het Rijk pakt de regie terug en zet naast een hogere bouwproductie sterk in op betaalbaarheid. Met name de tekorten aan de onderkant van de woningmarkt en in het middensegment moeten worden aangepakt. Dit streven is geconcretiseerd in de volgende beleidsmatige uitgangspunten: • Alle gemeenten moeten (op de langere termijn) streven naar een sociale huurwoningvoorraad die in relatieve zin van gelijke omvang is als het landelijk gemiddelde. • In elke gemeente moet twee derde (67%) van de nieuwbouw bestaan uit betaalbare woningen. • Voor wat betreft de samenstelling van deze betaalbare woningbouw geldt dat: o

In gemeenten waar de sociale huurwoningvoorraad kleiner is dan het landelijk gemiddelde, minimaal 30% van de nieuwbouw moet bestaan uit sociale huurwoningen.

o

In gemeenten met een grotere sociale huurwoningvo orraad, moet zwaarder worden ingezet op het betaalbare middensegment.

Deze uitgangspunten staan in principe vast voor elke gemeente, maar in het regionaal overleg mag er op punten van worden afgeweken. In de woondeals van Zeeland en West-Brabant hebben alle betrokken partijen zich aan de uitgangspunten (op hoofdlijnen) geconfirmeerd.

57

Focus op oplossen actuele tekorten Met deze uitgangspunten wordt zwaar ingezet op het oplossen van de tekorten aan de onderkant van de woningmarkt. Deze actuele tekorten zijn deels besproken in paragraaf 3.4. Daarbij is aangegeven dat de tekorten zoals berekend in woningmarktonderzoeken als deze geen volledig beeld geven. De vraag naar sociale huur onder de huidige inwoners (starters en doorstromers) wordt hiermee in beeld gebracht, maar er blijven groepen buiten beeld. Inwoners van instellingen (zoals beschermd wonen) worden in het WoON niet geënquêteerd en hetzelfde geldt voor statushouders en arbeidsmigranten. Dit terwijl deze groepen wel vraag uitoefenen naar sociale huurwoningen. Vandaar ook dat het Rijk uitgaat van een groter actueel tekort dan puur uit woningmarktonderzoek naar voren komt. Het is de intentie om met Nationale Woon- en Bouwagenda en de woondeals dit tekort in de periode tot en met 2030 weg te werken. Levensloop Het actuele tekort aan sociale huurwoningen kent verschillende oorzaken. Naast de startersvraag doen ook statushouders en uitstromers uit instellingen momenteel een groot beroep op de sociale huur. Bij het ramen van de effecten van de vraag op de langere termijn is het belangrijk om oog te hebben voor de levensloop van deze huishoudens.

Voor de groep die uitstroomt uit de maatschappelijke opvang of beschermd wonen, geldt dat zij ook voor de opname in een instelling al een beroep deden op de sociale huur. Deze groepen waren dus altijd al aangewezen op de sociale huur. Wel geldt dat in bepaalde sectoren het intramurale aanbod wordt afgebouwd, hetgeen zorgt voor een extra behoefte op de langere termijn. Deze toename is echter beperkt en de mate van verdere afbouw van het intramurale aanbod onzeker. Voor starters geldt dat de sociale huur veelal dienst doet als eerste opstap naar de woningmarkt, velen maken na deze eerste stap carrière en stichten een gezin. De regio ’s kennen een traditie waarbij starters – al dan niet met een sociale huurwoning als tussenstap – uiteindelijk een woning kopen. Voor statushouders geldt dat historisch gezien de instroom verloopt in go lfbewegingen. Momenteel zitten we op een piek, maar de geschiedenis leert dat er na elke piek weer een dal volgt. In de prognoses van de provincies wordt om deze reden gewerkt met meerjarig gemiddelden. Mogelijk zijn de gedane aannamen van de provincies nu wat te laag en moeten ze worden bijgesteld. Maar voor het overgrote deel is de asielstroom al meegenomen in de prognosemodellen. Dat betekent dat deze instroom ook is meegenomen in de woningbehoefteramingen in dit hoofdstuk.

Zeker bij aankomst in Nederlan d is deze groep aangewezen op de sociale huursector. Cijfers laten echter zien dat het steeds beter gaat met de integratie van asielzoekers en dat een op de vijf na tweeënhalf jaar een betaalde baan heeft. Een deel van de statushouders zal dan ook op de la ngere termijn de sociale huursector ontstijgen. Voor arbeidsmigranten geldt dat de groep die zich permanent vestigt veelal bestaat uit middeninkomens. Het is deze groep die ook op de langere termijn bijdraagt aan de 58

demografische groei. De groep lagere inkomens verblijft veelal korter in het land/ de regio’s. Daar moet zeker woon- of verblijfsruimte worden gecreëerd, maar deze wooneenheden zullen relatief vaak van bewoner veranderen. In andere woorden: een relatief groot deel van deze wooneenheden zal jaarlijks beschikbaar komen voor nieuwe instroom. Kortom: het actuele tekort aan sociale huurwoningen is groot en moet worden aangepakt. Op het moment dat het tekort is weggewerkt, volstaat uitbreiding van de sociale huursector conform de structurele behoefteontwikkeling zoals berekend in dit hoofdstuk.

6.2

Uitgangspunten woningbehoefteraming

Bij de woningbehoefteramingen in dit hoofdstuk is een gelijke methode gehante erd als in de eerdere onderzoeken. Bij deze raming (en de onderliggende demografische prognoses) is rekening gehouden met het proces dat inwoners zich – na vestiging – door ontwikkelen (ouder worden, kinderen krijgen etc.). Het actuele tekort wordt daarbij buiten beschouwing gelaten. Bij de verkenning van de toekomstige woningbehoefte is uitgegaan van constante woonpatronen. Hierbij wordt verondersteld dat de woonpatronen naar leeftijd, huishoudensamenstelling en inkomen in de toekomst gelijk blijven aan de situatie van dit moment. Voor ouderen is gecorrigeerd voor generatieverschillen: de ouderen van de toekomst wonen vaker dan de huidige generatie 75 -plussers in (grondgebonden) koopwoningen. De aanname van constante woonpatronen is reëel omdat het overgrote deel van de inwoners momenteel naar wens woont. Het uitgangspunt van constante woonpatronen betekent dat ook de relatieve marktpositie van de gemeenten in de regio’s constant blijft. Dit betekent bijvoorbeeld dat gemeenten die nu vooral gezinnen en midden inkomens aantrekken, dat ook in de toekomst zullen blijven doen. Elke gemeente heeft een specifieke marktpositie die we voor de toekomst constant veronderstellen. Ook deze aanpak is conform de eerdere studies.

De uitkomsten moeten echter in de huidige (beleids)context anders worden geïnterpreteerd. In het verleden was de ontwikkeling van de ‘eigen behoefte’ in gemeenten grotendeels leidend bij de woningbouwprogrammering. In het nieuwe rijksbeleid wordt de op huisvesting van kwetsbare aandachtsgroepen gezien als een maatschappelijke opgave, waaraan elke gemeenten een evenredige bijdrage moeten leveren. Dit onder andere doordat alle gemeenten moeten streven naar een aandeel sociale huurwoningen, dat gelijk is aan het landelijk gemiddelde. Daarnaast moet de nieuwbouw voor twee derde bestaan uit betaalbare woningen en voor zo ’n 30% uit sociale huurwoningen. In de volgende paragraaf wordt aangegeven hoe deze beleidsmatige uitgangspunten zich verhouden tot de behoefteontwikkelingen, op basis van de demografische en economische ontwikkelingen.

59

6.3

Beleid en behoefteontwikkeling

Betaalbaarheid In het beleid ligt de focus op de tekorten aan de onderkant van de markt. In figuur 6-1 staat per regio aangegeven hoeveel woningen er moeten worden toegevoegd in de sociale sector en in het betaalbare segment. Voor wat betreft de totale opgave is aangesloten op de woondeal variant. Verondersteld is dat van de totale opgave, 30% in het sociale segment wordt gerealiseerd en twee derde in het betaalbare segment. Het betaalbare segment bestaat uit huurwoningen met een huurprijs tot € 1.000 en koopwoningen met een (verkoop)waarde beneden de NHG-grens (€ 355.000 in 2022). In de woondeals en de Nationale Woon- en Bouwagenda worden deze percentages soms ook direct gelinkt aan de nieuwbouw. Het kan dan – in theorie – voorkomen dat weliswaar 30% van de nieuwbouw sociale woningbouw betreft, maar dat door sloop en verkoop het aantal sociale huurwoningen toch niet toe- of zelfs afneemt. In deze analyse gaan we ervan uit dat de percentages betrekking hebben op het saldo-effect van alle ingrepen in de voorraad. In figuur 6-1 staat ook de ontwikkeling van de woningbehoefte weergegeven. Daarbij wordt er (zoals in paragraaf 6.2 aangegeven) uitgegaan van constante woonpatronen en is er geen rekening gehouden met de actuele tekorten. Uit de figuur blijkt dat het uitgangspunt van twee derde betaalbare woningbouw op zichzelf goed aansluit op de ontwikkeling van de woningbehoefte.

figuur 6-1

De toename van de toekomstige behoefte aan woningen in de sociale sector en het betaalbare segment tot 2030 (woondeal variant, exclusief actuele fricties) en de beleidsmatig vastgestelde samenstelling van de uitbreidingsopgave

Bron: LC-model In.Fact.Research, uitgangspunten beleid

60

De figuur maakt duidelijk dat er in de periode tot 2030 veel meer sociale huurwoningen (moeten) worden toegevoegd dan de toename van de behoefte. Dit surplus aan sociale huurwoningen is benodigd om de tekorten aan de onderkant van de markt op te lossen. Voor het onderzoeksgebied als geheel geldt dat ongeveer 50% van de totale uitbreiding van de sociale huurvoorraad in de periode tot 2030 benodigd is voor het opvangen van de extra woningbehoefte. De overige 50% kan worden benut voor het oplossen van de actuele tekorten en het bijdragen aan de maatschappelijke opgaven inzake de huisvesting van kwetsbare aandachtsgroepen. Deze aandelen verschillen per regio, in Roosendaal is ongeveer 60% benodigd voor het opvangen van de extra behoefte, in Bevelanden 40% en in Bergen op Zoom 50% (tabel 6-1). In hoofdstuk 3 is – met enkele slagen om de arm – bepaald hoe groot het actuele tekort is, kijkend naar de vraag van (semi)starters in de regio ’s. Ongeveer 22% van opgave tot 2030 is benodigd om dit tekort op te lossen en deze groep aan een woning te helpen. Met de overige 28% kunnen groepen als statushouders, arbeidsmigranten en de uitstroom MO/BW worden bediend. Vanwege de onzekerheden bij het bepalen van het actuele tekort (in hoofdstuk 3) is het lastig deze percentages per regio te bepalen.

Wel kan worden gesteld dat de uniforme afspraak om in elke regio 30% te realiseren, per regio anders uitpakt. In de regio B evelanden is de eigen behoefte en het actuele tekort veel minder groot, waardoor men bij deze afspraak relatief veel sociale huurwoningen toevoegt voor groepen als statushouders, arbeidsmigranten en uitstromers uit MO/BW. tabel 6-1

Het aandeel corporatie huurwoningen tot € 763 in 2022 in de regio’s en in Nederland en de uitbreidingsopgave in de regio’s in 2022 tot 2030 aandeel 2022

a. aandeel corporatie huur tot € 763 regio's regio Roosendaal regio Bergen op Zoom regio Bevelanden b. aandeel corporatie huur tot € 763 Nederland

26% 24% 23% 27%

ontwikkeling 2022-2030

regio Roosendaal regio Bergen op Zoom regio Bevelanden woondeal gematigde woondeal gematigde woondeal gematigde variant variant variant variant variant variant

c. ontwikkeling behoefte (zelfstandige) woningen d. opgave sociaal (c * 30%, want a < b) e. benodigd voor toename lokale behoefte huur tot € 763 f. benodigd voor oplossen actuele tekort/ huisvesting aandachtsgroepen (d - e)

5.105 1.530 910

3.650 1.095 480

4.200 1.260 625

2.980 895 315

3.970 1.190 450

2.990 895 190

620

615

635

580

740

705

Bron: LC-model In.Fact.Research, uitgangspunten beleid

Voor de komende jaren is het belangrijk er oog voor te hebben dat het uniforme beleid van het Rijk, zoals overgenomen in de regionale woondeals, per regio anders uitpakt. Op de korte termijn hoort de nadruk te liggen op het oplossen van de woningtekorten en het op gang brengen van de productie. Op de wat langere termijn is het zaak om de ontwikkelingen goed te monitoren, om vervolgens waar nodig de afgesproken differentiatie (met maatwerkafspraken) wat bij te stellen. 61

Voor wat betreft het betaalbare segment geldt dat in figuur 6-1 is uitgegaan van het beleidsmatige uitgangspunt van twee derde van de totale uitbreiding van de voorraad (sociaal en betaalbaar samen). Hierbij geldt dat dit een minimum is, er is geen verplichting een derde duur te bouwen. Omdat de prijzen in het onderzoeksgebied relatief laag zijn, bestaat een groot deel van de behoefte uit woningen in het betaalbare segment beneden de NHG-grens. De toename van de behoefte aan woningen in dit segment, is groter dan de voorziene woningbouw. Met dit gegeven kan op verschillende manieren worden omgegaan. Ten eerste kan worden besloten om de komende periode minder dan een derde van de nieuwbouw in het segment boven de NHG-grens te realiseren en meer in het betaalbare segment. Ten tweede geldt dat op de langere termijn (na 2030), als de tekorten in het sociale segment zijn aangepakt, minder sociaal kan worden toegevoegd. Een van de manieren waarop dit kan, is om ook na 2030 30% sociaal te blijven bouwen, maar in bestaande wijken en buurten sociale huurwoningen te verkopen of liberaliseren. Via deze weg kan een mogelijke overmaat aan sociale woningbouw in de nieuwbouw, op de langere termijn worden benut bij het streven naar gemengde woonbuurten en een ongedeelde stad. Evenwichtige verdeling De beleidsmatige ambities op het vlak van de bouw van sociale huurwoningen zijn groot.

De gewenste spreiding over de gemeenten is daarbij mogelijk een extra complicerende factor. Het rijk vraagt immers van elke gemeente te streven naar 30% sociale huurwoningen binnen de totale woningvoorraad. Om dit te realiseren moet in gemeenten met een aandeel sociaal beneden het landelijk gemiddelde (27%) minimaal 30% van de nieuwbouw uit sociale huur bestaan. Het gaat hier om een minimum, in veel gemeenten zal een hoger percentage nodig zijn als men serieus stappen wil zetten naar 30% sociaal in de voorraad. Of een aandeel van 30% in het onderzoeksgebied haalbaar is, valt overigens zeer te betwijfelen. Als men in 2030 op dit aandeel zou willen uitkomen, zou maar liefst 65% van de nieuwbouw moeten bestaan uit sociale woningbouw. Hoewel ook in het onderzoeksgebied de wacht- en zoektijden in de afgelopen periode wat zijn opgelopen (zie ook paragraaf 3.4) en de behoefte toeneemt, is dit uiteraard te veel van het goede. In het onderzoeksgebied is veelal sprake van een koopcultuur en door de relatief lage prijzen is voor veel inwoners het eigenwoningbezit uiteindelijk bereikbaar. Hoewel het landelijk streefpercentage van 30% vermoedelijk niet haalbaar noch gewenst is, liggen er wel opgaven waar het gaat om de spreiding van de sociale huurvoorraad. In het beleid wordt ernaar gestreefd dat in elke gemeente een gelijk percentage van de voorraad sociale huurwoningen betreft.

In Roosendaal is de sociale huur al gelijkmatig verdeeld over de verschillende regiogemeenten (zie ook paragraaf 3.3). Er liggen op dit vlak met name opgaven in de regio’s Bevelanden en Bergen op Zoom. In tabel 6-2 staat per gemeente schematisch weergegeven hoe groot de opgaven zijn om te voldoen aan het fair-share principe zoals gehanteerd door het Rijk. In de regio Bergen op Zoom zijn het met name de gemeenten Woensdrecht en Steenbergen die zich extra moeten inspannen om meer sociale huur te realiseren. In de regio Bevelanden gaat het 62

met name om Borsele en Kapelle. De tabel maakt tevens duidelijk dat met name in Borsele en Woensdrecht er onder de eige n inwoners maar beperkt behoefte aan sociale huurwoningen is/ontstaat. Van deze gemeenten wordt dus gevraagd zich vooral in te spannen voor de regionale opgaven inzake de sociale woningbouw en huisvesting van kwetsbare aandachtsgroepen. tabel 6-2

De urgentie om per gemeente in te zetten op meer sociale woningbouw, naar gekozen perspectief (het bedienen van de ‘eigen behoefte’ conform de woondeal variant en het bijdragen aan de maatschappelijke opgaven) opgave sociale huur volgend uit:

Rucphen Roosendaal regio Roosendaal Moerdijk Halderberge Woensdrecht Steenbergen regio Bergen op zoom Tholen Bergen op Zoom Borsele Kapelle Noord-Beveland Reimerswaal regio Bevelanden Goes

ontwikkeling van de 'eigen' behoefte o +++ ++ +++ + o ++ ++ ++ ++ o ++ ++ + ++ ++

maatschappelijke opgave/ rijksbeleid ++ ++ + + + +++++ ++++ +++ ++ o +++++ ++++ +++ +++ +++ o

Schematische weergave: o = geen of zeer beperkte opgave; + = geringe opgave, +++++ = zeer grote opgave.

6.4

Kwalitatieve behoefteontwikkeling

In de vorige paragraaf is aangegeven hoe de beleidsmatige uitgangspunten zich verhouden tot de behoefteontwikkeling in de komende jaren. De beleidsmatige uitgangspunten in de woondeals zijn de komende jaren leidend. Deze moeten echter nog wel nader worden geconcretiseerd en gepreciseerd. Bij deze slag kan inzicht in de kwalitatieve woningbehoefteontwikkeling, naast inzicht in actuele fricties, uiteraard wel helpen. In deze paragraaf geven we deze weer. We gaan daarbij eerst in op de verhouding huur/koop en grondgebonden/appartement. Vervolgens gaan we in op de verdeling naar prijsklasse. Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype In tabel 6-3 staat de ontwikkeling van de woningbehoefte naar eigendom en woningtype weergegeven per regio. Voor het gehele onderzoeksgebied geldt dat 75% van de toename van de behoefte bestaat uit koopwoningen. In Bevelanden ligt dit aandeel met 82% het hoogst, in Roosendaal ligt dit aandeel op 72% in Bergen op Zoom op 73%.

63

tabel 6-3

Woningvoorraad 2022 naar eigendom en woningtype en ontwikkeling woningbehoefte in 2022 tot 2040, exclusief actuele fricties

regio roosendaal koop

grondgebonden appartement huur grondgebonden appartement onzelfstandig totaal regio bergen op zoom koop

grondgebonden appartement huur grondgebonden appartement onzelfstandig totaal

regio bevelanden koop

grondgebonden appartement huur grondgebonden appartement onzelfstandig totaal

woondeal variant gematigde variant 2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 43.875 3.035 3.395 2.155 2.395 3.840 655 585 585 495 16.185 500 125 200 -175 9.375 910 850 710 660 2.340 400 375 350 325 75.615 5.500 5.330 4.005 3.705 woondeal variant gematigde variant 2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 36.580 2.580 3.035 1.785 1.600 3.180 485 380 430 285 11.035 310 150 100 -200 9.270 825 900 660 655 2.385 255 230 210 175 62.450 4.455 4.700 3.185 2.520

woondeal variant gematigde variant 2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 28.835 2.765 2.515 2.135 1.485 2.490 490 365 440 285 8.940 285 70 105 -195 4.985 435 325 315 175 1.075 180 210 160 180 46.330 4.150 3.480 3.155 1.930

Bron: LC-model In.Fact.Research

Vooral de behoeft aan grondgebonden koopwoningen neemt toe. Deze toename heeft vooral te maken met het feit dat de eigenaar-bewoners die daar wonen er vaak ook blijven wonen (ook als men ouder wordt, zie ook figuur 6-2), terwijl er zich elk jaar nieuwe jonge gezinnen melden die in dit segment willen instromen. Een deel van de toenemende groep oudere eigenaar-bewoners heeft een laag inkomen en behoort tot de doelgroep van de corporaties (zie ook figuur 6-3). Slechts een beperkt deel van de toename van de doelgroep passend toewijzen en de doelgroep corporaties doet een beroep op de (sociale) huursector. De behoefte aan grondgebonden huurwoningen neemt tot 2030 beperkt toe. De huidige huurderspopulatie is sterk vergrijsd en gezinnen kiezen in deze regio’s vaak voor de koopsector. Uiteraard zijn en blijven deze woningen wel geschikt om bijvoorbeeld statushouders (waar het gaat om gezinnen) in te huisvesten. De behoefte aan appartementen neemt zowel in de huursector als in de koopsector sterk toe. Deze is vooral afkomstig van de groeiende groep oudere eenpersoonshuishoudens en gaat dan ook grotendeels om specifiek voor ouderen geschikte woningen. Dit kunnen eventueel ook wat kleinere gelijkvloerse grondgebonden woningen zijn.

64

figuur 6-2

Ontwikkeling woningbehoefte naar huishoudenstype in 2022 tot 2030 (woondeal variant)

5.000

5.000

4.000

4.000

3.035

3.000

3.000

2.000

660

1.000

2.000

905

495

1.000

0

0

-1.000

-1.000 grondg.

app.

2.585

grondg.

koop

app.

grondg.

huur

825

485

310

app.

grondg.

koop

regio Roosendaal

app. huur

regio Bergen op zoom

4.000

eenoudergezin

2.760 3.000

gezin 65+ tweepersoons

2.000 490

1.000

65+ eenpersoons

435

280

23 tot 65 jaar tweepersoons

0

23 tot 65 jaar eenpersoons

-1.000

< 23 jaar grondg.

app.

grondg.

koop

app.

totaal 2022-2030 (saldo)

huur regio Bevelanden

Bron: LC-model In.Fact.Research

figuur 6-3 4.000

Ontwikkeling woningbehoefte naar inkomensgroep in 2022 tot 2030 (woondeal variant) 4.000

3.040

3.000

3.000

2.000

655

1.000

2.000

910

500

2.580

1.000

0

830

485

310

app.

grondg.

0

-1.000

-1.000 grondg.

app.

grondg.

koop

app.

grondg.

huur

koop

regio Roosendaal

huur regio Bergen op zoom

4.000

hogere inkomens

2.760 3.000

hoge middeninkomens

2.000

lage middeninkomens 490

1.000

overige doelgroep corporaties

435

280

doelgroep passend toewijzen

0

120% sociaal minimum

-1.000

sociaal minimum grondg.

app.

grondg.

koop

app.

totaal 2022-2030 (saldo)

huur regio Bevelanden

Bron: LC-model In.Fact.Research

65

app.

Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en prijsklassen In tabel 6-4 staat de behoefte aan koopwoningen uitgesplitst naar prijsklasse. De toename van de behoefte aan koopwoningen bestaat voor 60% uit woningen met een prijs beneden de NHG-grens. In regio Roosendaal is dit aandeel met 56% het laagst, in Bergen op Zoom met 64% het hoogst. In regio Bevelanden ligt dit aandeel op 62%. Ook in de duurdere prijsklassen is er – uitgaande van constante woonpatronen – sprake van een toenemende behoefte. tabel 6-4

Voorraad koopwoningen naar prijsklassen in 2022 en ontwikkeling behoefte aan koopwoningen in 2022 tot 2040, exclusief actuele fricties

regio roosendaal tot € 225.000 €225.000 - €355.000 €355.000 - €450.000 €450.000 - €550.000 meer dan € 550.000 totaal koop regio bergen op zoom tot € 225.000 €225.000 - €355.000 €355.000 - €450.000 €450.000 - €550.000 meer dan € 550.000 totaal koop regio bevelanden tot € 225.000 €225.000 - €355.000 €355.000 - €450.000 €450.000 - €550.000 meer dan € 550.000 totaal koop

woondeal variant gematigde variant 2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 4.850 530 515 430 395 18.960 1.530 1.365 1.130 945 8.000 655 715 495 540 6.835 475 550 340 395 9.070 505 830 340 620 47.715 3.695 3.980 2.740 2.895 woondeal variant gematigde variant 2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 5.325 640 620 490 345 17.235 1.310 1.190 935 545 6.155 490 525 365 300 5.000 325 460 225 270 6.045 300 625 200 420 39.760 3.065 3.420 2.215 1.885 woondeal variant gematigde variant 2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 4.915 565 460 455 290 13.010 1.440 1.055 1.155 605 4.965 505 460 395 285 4.065 380 410 295 265 4.370 365 490 275 325 31.330 3.255 2.880 2.575 1.770

Bron: LC-model In.Fact.Research

In tabel 6-5 staat de extra behoefte aan huurwoningen uitgesplitst naar verhuurder en prijsklasse. Het gaat hier om de extra woningen die nodig zijn om huishoudens (naar type, leeftijd en inkomen) op soortgelijke wijze te huisvesten als nu. D it betekent dat geen rekening is gehouden met de opgaven die voortkomen uit de actuele tekorten en de nieuwe beleidslijnen. In elke regio neemt de behoefte aan sociale huurwoningen onder de inwoners beperkt toe tot 2030. Het gaat vooral om woningen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens (tabel 6-6). Daar zal dus ook bij de nadere uitwerking van de afspraken in de woondeals de nadruk op moeten liggen.

66

tabel 6-5

Voorraad huurwoningen naar verhuurder en prijsklassen in 2022 en ontwikkeling behoefte aan huurwoningen in 2022 tot 2040, exclusief actuele fricties

regio roosendaal particuliere huur tot € 763 > € 763 totaal corporatie huur tot € 763 > € 763 totaal totaal huur tot € 763 > € 763 totaal regio bergen op zoom particuliere huur tot € 763 > € 763 totaal corporatie huur tot € 763 > € 763 totaal totaal huur tot € 763 > € 763 totaal regio bevelanden particuliere huur tot € 763 > € 763 totaal corporatie huur tot € 763 > € 763 totaal totaal huur tot € 763 > € 763 totaal

woondeal variant gematigde variant 2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 3.270 155 105 80 35 2.500 350 285 290 230 5.775 510 390 365 265 19.200 750 435 405 75 580 150 150 140 140 19.785 900 585 545 215 22.470 905 540 485 110 3.080 500 435 430 370 25.555 1.410 975 910 485 woondeal variant gematigde variant 2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 2.660 75 95 15 15 2.160 280 230 230 165 4.820 355 325 245 175 14.675 550 515 295 85 805 230 210 220 190 15.480 780 730 515 280 17.335 625 610 310 100 2.965 510 440 450 355 20.305 1.135 1.050 760 455 woondeal variant gematigde variant 2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 1.915 70 30 20 -30 1.370 215 155 175 110 3.285 280 185 200 80 10.510 385 165 175 -140 130 50 45 50 40 10.640 435 205 220 -100 12.425 455 195 195 -170 1.500 265 200 225 150 13.925 715 390 420 -15

Bron: LC-model In.Fact.Research

Voor veel (toekomstige) huurders maakt het niet uit of men huurt van een corporatie of particulier, zolang de woning maar aan de wensen voldoet en de huur redelijk is. In de huidige praktijk is het echter zo dat de particuliere verhuurders deels andere doelgroepen bedienen dan de corporaties. Om deze reden is in tabel 6-5 ook de ontwikkeling van de behoefte naar huurprijsklassen weergegeven voor alleen het corporatiebezit. Zo ontstaat een beeld van de behoefte aan corporatiewoningen, onder de aanname dat particulieren een gelijke bijdrage blijven leveren aan de huisvestingsopgaven van de verschillende doelgroepen. In het beleid wordt er vanuit gegaan dat dit niet of nauwelijks het geval zal zijn. Alleen onder strikte voorwaarden (zie paragraaf 3.3) tellen particuliere huurwoningen mee als sociale huurwoning. Daarnaast geldt dat wetswijzigingen (ook fiscaal) het er niet aantrekkelijker op maken om als particulier in wonen te investeren. Daarbij gaat het met name om de huurprijsregulering en de verhoging van de vermogensbelasting. Niet al de wetswijzingen zijn definitief en mogelijk wordt een deel door de Tweede Kamer

67

controversieel verklaard. Deze onzekerheid zelf zorgt ook voor terughoudend gedrag. Het ligt daarom niet voor de hand te veel te leunen op een mogelijke bijdrage van particulieren aan de opgaven in de huursector. Dit geldt zeker voor het sociale segment, maar ook in het geliberaliseerde (midden)segment liggen opgaven die niet automatisch door particulieren worden opgepakt. Het kan zijn dat ook daar een rol voor de corporaties is weggelegd. tabel 6-6

Voorraad huurwoningen naar prijsklassen in 2022 en ontwikkeling behoefte aan huurwoningen in 2022 tot 2040, exclusief actuele fricties 2022 4.240 13.135 2.740 2.365 2.325 760 25.565

woondeal variant 2022-2030 2030-2040 75 25 510 155 145 140 180 220 400 360 100 75 1.410 975

gematigde variant 2022-2030 2030-2040 -10 -45 275 -75 90 80 125 160 350 310 80 60 910 490

2022 2.775 10.625 1.785 2.150 2.300 665 20.300

woondeal variant 2022-2030 2030-2040 -10 25 430 305 50 60 155 220 425 375 85 65 1.135 1.050

gematigde variant 2022-2030 2030-2040 -65 -50 250 0 20 5 110 145 380 310 70 45 765 455

2022 2.250 7.595 1.305 1.275 1.065 440 13.930

woondeal variant 2022-2030 2030-2040 -10 20 315 75 60 20 85 80 190 145 75 55 715 395

gematigde variant 2022-2030 2030-2040 -60 -45 160 -140 35 -20 55 40 165 110 60 40 415 -15

regio roosendaal tot € 442 € 442 tot € 633 € 633 tot € 679 € 679 tot € 763 € 763 tot € 1.000 meer dan € 1.000 totaal huur regio bergen op zoom tot € 442 € 442 tot € 633 € 633 tot € 679 € 679 tot € 763 € 763 tot € 1.000 meer dan € 1.000 totaal huur regio bevelanden tot € 442 € 442 tot € 633 € 633 tot € 679 € 679 tot € 763 € 763 tot € 1.000 meer dan € 1.000 totaal huur

Bron: LC-model In.Fact.Research

Samenstelling huurders corporaties Voor corporaties is het uiteraard ook van belang inzicht te hebben in de samenstelling van de groep huurders naar inkomensgroep. In tabel 6-7 staat de ontwikkeling van inkomensgroepen in het corporatiebezit weergegeven, op basis van constante woonpatronen. Dat betekent dat geen rekening is gehouden met extra instroom van kwetsbare aandachtsgroepen van binnen of buiten de regio. Deze kan zorgen voor een lichte verschuiving naar de lagere inkomensgroepen. Ook zonder daar rekening mee te houden neemt zowel de doelgroep passend toewijzen als de overige doelgroep van de corporaties toe. Daarnaast nemen ook de midden- en hogere inkomens in het corporatiebezit toe. Op dit moment wonen deze groepen (net de overige doelgroep van de corporaties) vaak in 68

huurwoningen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens. Bij de verkenning van de toekomstige woningbehoefte is uitgegaan van constante woonpatronen. De toename van de behoefte aan betaalbare huurwoningen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens (zoals weergegeven tabel 6-6) wordt daardoor mede veroorzaakt doordat deze groepen in aantal toenemen. tabel 6-7

Omvang inkomensgroepen in de corporatie huursector in 2022 en ontwikkeling inkomensgroepen in 2022 tot 2040

regio roosendaal 2022 doelgroep passend toewijzen 10.975 overige doelgroep corporaties 5.335 midden- en hogere inkomens 3.475 totaal 19.785

regio bergen op zoom 2022 doelgroep passend toewijzen 8.835 overige doelgroep corporaties 3.975 midden- en hogere inkomens 2.670 totaal 15.480 regio bevelanden 2022 doelgroep passend toewijzen 6.095 overige doelgroep corporaties 2.770 midden- en hogere inkomens 1.770 totaal 10.640

woondeal variant 2022-2030 2030-2040 320 200 430 360 150 25 900 585

gematigde variant 2022-2030 2030-2040 135 10 335 255 75 -50 545 215

woondeal variant 2022-2030 2030-2040 190 205 365 400 225 125 780 730

gematigde variant 2022-2030 2030-2040 50 -25 300 280 170 25 515 280

woondeal variant 2022-2030 2030-2040 90 5 205 145 140 60 435 205

gematigde variant 2022-2030 2030-2040 -25 -150 150 65 95 -10 220 -100

Bron: LC-model In.Fact.Research

6.5

Samenvattend

De komende periode ligt de nadruk in de nieuwbouw voor een belangrijk deel op het sociale segment. Met name daar wil men de tekorten oplossen. Dit om de kwetsbare aandachtsgroepen te kunnen huisvesten, maar daarnaast is door economische omstandigheden de reguliere vraag meer op dit segment gericht en stokt de doorstroming door de teruglopende nieuwbouwproductie. Ten slotte geldt dat corporaties mogelijk tegen de conjunctuur in willen bouwen, terwijl particuliere ontwikkelaars veelal wachten op betere tijden. De Nationale Woon- en Bouwagenda richt zich net als de woondeals op de periode tot en met 2030. Als de hierin opgenomen ambities worden gerealiseerd, zijn de tek orten aan de onderkant van de markt vermoedelijk grotendeels opgelost. Vanaf dat moment zal de woningbouwproductie waarschijnlijk (weer) meer in lijn gaan lopen met de behoefteontwikkeling. Dat betekent niet dat er geen sociale woningbouw meer plaats zal vinden, maar wel dat het accent in de woningbouw zal worden verlegd naar de wat duurdere segmenten. We spreken hier bewust over ‘wat duurder’ want de behoefte aan woningen in de duurdere segmenten is in het onderzoeksgebied relatief beperkt. Het beleidsmati g uitgangspunt om tweedere in betaalbare segmenten te bouwen, vraagt in deze regio dan ook 69

nauwelijks een extra inspanning. Ook als men zoals in het verleden vooral voor de eigen behoefte zou bouwen, zou men ongeveer op dit percentage uitkomen. Daar waar de regionale tekorten aan sociale huurwoningen rond 2030 mogelijk zijn opgelost, geldt dit niet voor de spreidingsdoelstelling. In de regio Roosendaal is de sociale huursector vrij evenredig verdeeld over regiogemeenten, maar dat geldt niet voor de andere twee regio’s. Met name gemeenten als Borsele en Kapelle in de regio Bevelanden en Steenbergen en Woensdrecht in de regio Bergen op Zoom zullen meer tijd nodig hebben om naar het gevraagde aandeel sociaal toe te groeien en een meer evenredige bijdrage te leveren aan de huisvesting van kwetsbare aandachtsgroepen. Daarover zullen bij de uitwerking van de woondeals nadere afspraken moeten worden gemaakt.

70

7

Een thuis voor iedereen

In het nieuwe rijksbeleid wordt regionale afstemming steeds belangrijker. In de woondeals zijn afspraken gemaakt over de bouwproductie die de komende periode geconcretiseerd moeten worden. In het kader van het programma ‘Een thuis voor iedereen’ wordt verwacht dat de huisvestingsopgave van kwetsbare groepen gezamenlijk wordt opgepakt. Gemeenten worden verplicht om – in regionale afstemming – een volkshuisvestingsprogramma op te stellen, met specifieke aandacht voor kwetsbare aandachtsgroepen. Niet alleen de huisvestingsopgaven moeten daarbij worden benoemd, ook moet de link worden gelegd naar de benodigde zorg en ondersteuning (en het Wmo -beleidsplan). Uiteindelijk moet samen met stakeholders gekomen worden tot een integrale aanpak op het terrein van wonen met zorg. Het is gebruikelijk als onderbouwing van dit traject een integrale woonzorganalyse uit te voeren. Een dergelijke analyse maakt geen onderdeel uit van dit woningmarktonderzoek, maar in dit hoofdstuk wordt wel een eerste start gemaakt. In paragraaf 7.1 wordt eerst ingegaan op de in aantal sterk toenemende groep ouderen. Vervolgens wordt in paragraaf 7.2 stilgestaan bij de aandachtsgroepen uit het programma ‘Een thuis voor iedereen’.

7.1

Vergrijzing en effecten woningbehoefte

Geschiktheid van de woningvoorraad Voor de groep ouderen met somatische beperkingen of mobiliteitsproblemen is het van belang dat er voldoende geschikte woningen zijn (toe- en doorgankelijk): woningen waarvan de voordeur te bereiken is zonder traplopen en waarin de primaire vertrekken (keuken, wc en woon-, slaap- en badkamer) zonder traplopen te bereiken zijn. In tabel 7-1 is de geschiktheid van de woningvoorraad in de regio ’s weergegeven. In het document ‘Geschiktheid woningvoorraad’ staat omschreven hoe we het aantal (on)geschikte en aanpasbare woningen hebben bepaald. In de regio’s staan relatief weinig woningen die direct geschikt zijn om met beperkingen in te wonen, van 12% in de regio Roosendaal tot 14% in de regio Bergen op Zo om. In de grotere gemeenten in de regio’s staan meer geschikte woningen, maar nog altijd minder dan landelijk (22%). In Roosendaal gaat het om 17%, in Bergen op Zoom om 20% en in Goes om 17%. Ook in het WoON 2021 is aan respondenten gevraagd naar de toe - en doorgankelijkheid van hun woningen (in rapportages over het WoON wordt in dit kader gesproken over nultredenwoning). De percentages die hieruit voortkomen zijn op hoofdlijnen gelijk aan die in tabel 7-1 (voor het onderzoeksgebied als geheel komt het WoON uit op een percentage van 16%). In de regio’s staan vooral veel aanpasbare woningen.

Rond de driekwart van de woningvoorraad is geschikt te maken, zoals door het plaatsen van een traplift of

71

tussentreden 14. Voor veel ouderen in de regio’s zal dus gelden dat de woning nu nog niet helemaal geschikt is voor bewoning met mobiliteitsbeperkingen, maar dat na wat aanpassingen het wel mogelijk is. In de WoonZorgwijzer van de provincie Noord-Brabant (zie ook www.woonzorgwijzer.nl) zijn kaarten opgenomen met de geschiktheid van de woningmarktvoorraad. Ook zijn vergrijzingskaarten opgenomen met het aandeel o uderen nu en in de toekomst. Door de vergrijzingskaarten te leggen naast de kaart met de aanpasbare woningvoorraad, kunnen de gebieden worden geïdentificeerd waar de aanpasbehoefte zich met name zal manifesteren. Door deze kaarten te leggen naa st de kaart met de ongeschikte woningvoorraad kunnen mogelijk knellende situaties worden gesignaleerd. Het gaat dan om ouderen die wonen in ongeschikte woningen, zoals appartementen zonder lift of te kleine/smalle eengezinswoningen. De kans daarop is overigens klein, slechts een op de tien woningen in het onderzoeksgebied is ongeschikt. Dit is minder dan landelijk, in Nederland zijn bijna twee op de tien woningen ongeschikt. tabel 7-1

De (on)geschiktheid van de woningvoorraad in de regio’s en in Nederland, 2021

totaal woningvoorraad ongeschikt aanpasbaar regio Roosendaal Halderberge 7% 84% Moerdijk 7% 83% Roosendaal 15% 69% Rucphen 5% 89% totaal 10% 77% regio Bergen op Zoom Bergen op Zoom 15% 66% Steenbergen 9% 83% Tholen 8% 84% Woensdrecht 7% 83% totaal 11% 75% regio Bevelanden Borsele 6% 87% Goes 16% 68% Kapelle 5% 86% Noord-Beveland 8% 76% Reimerswaal 9% 81% totaal 11% 77% totaal onderzoeksregio's 11% 76% totaal Nederland 19% 59%

geschikt 9% 10% 17% 7% 12% 20% 8% 8% 10% 14% 7% 17% 9% 16% 9% 12% 13% 22%

Bron: CBS microdata, ramingsmodel geschiktheid woningvoorraad

Huidige woonsituatie van ouderen In de woonsituatie van ouderen komen naast verschillen in leeftijd verschillen tussen generaties tot uiting. Oudere generaties ouderen (75+) wonen vaker in een appartement en vaker in de huursector. In de regio’s woont ruim de helft van de huishoudens van 75 jaar of ouder in een koopwoning (figuur 7-1, van 50% in de regio Bergen op Zoom tot

14

Als grens voor woningaanpassingen is een bedrag gehanteerd van € 10.000. 72

59% in de regio Bevelanden). Onder huishoudens van 65 tot 75 jaar gaat het om een groter aandeel, van 65% in de regio Bevelanden tot 72% in de regio Roosendaal. Dit verschil kan deels verklaard worden door de levensfase: een deel van de ouderen gaat op latere leeftijd kleiner wonen en een deel van deze groep maakt daarbij de stap van koop naar huur. Hoewel het aantal ouderen dat deze stap maakt toeneemt, maar het gaat om een relatief kleine groep. De reden voor het verschil in eigenwoningbezit moet dan ook vooral worden verklaard door verschillen tussen generaties. figuur 7-1 100% 80%

Woonsituatie naar eigendom en woningtype van generaties ouderen in de regio’s, 2022 6% 19% 1% 2% 3%

60% 40%

68%

8%

14%

22% 2% 3% 7%

24% 3% 3% 8%

58%

48%

20%

100% 17% 80% 26% 60%

5% 5% 8%

40% 20%

39%

8% corporatie huur11% 14% appartement 15% 1% corporatie huur2% 3% 4% grondgebonden4% 7% particuliere huur appartement particuliere huur 70% 60% grondgebonden koop appartement

55 - 65 jaar

65 - 75 jaar

75 - 85 jaar

55 - 65 jaar

85+

4% 16% 1% 3% 4%

60% 40%

29% 26%

4% 4% 6%

47% 30%

72%

5% 17% 2% 3% 7%

64%

20%

65 - 75 jaar

9%

15%

21% 3% 3% 8%

corporatie huur appartement

27%

corporatie huur grondgebonden

4% 5% 8%

particuliere huur appartement

40%

koop appartement

55%

75 - 85 jaar

85+

regio Bergen op Zoom

regio Roosendaal

80%

20% 3% 4% 7%

0%

0%

100%

19%

particuliere huur grondgebonden

koop grondgebonden

0% 55 - 65 jaar

65 - 75 jaar

75 - 85 jaar

85+

regio Bevelanden

Bron: LC-model In.Fact.Research

In figuur 7-2 is de woonsituatie van ouderen weergegeven naar woningtype en de mate waarin ouderen ‘passend wonen’. Daarbij geldt dat de typen (grof ) zijn geordend naar mate van geschiktheid. Bovenin staan de ongeschikte typen (appartementen zonder lift, portieketagewoningen en kleine rijwoningen) en onderin de meer geschikte typen. Het aandeel huishoudens van 75 jaar of ouder dat woont in veelal ongeschikte woningtypen ligt in de regio Bevelanden rond de 7% en in de regio ’s Bergen op Zoom en Roosendaal op circa 9%. Hierbij moet worden opgemerkt dat een deel van de kleine rijwoningen wel geschikt is, omdat ze alle primaire functies op de begane grond hebben (één woonlaag met een schuine kap). Dat soort specifieke woningtypen zijn via het WoON niet in beeld te brengen. Het gros van de ouderen woont dus in woningen die met een aantal aanpassingen vaak geschikt te maken zijn om met ouderdomsbeperkingen in te kunnen blijven wonen. Hetzelfde geldt voor het corporatiebezit, al wonen ouderen hier wel wat vaker in ongeschikte woningtypen (11% in de regio Roosendaal, 14% in de regio Bergen op Zoom en 15% in de regio Bevelanden, figuur 7-3). 73

figuur 7-2 100%

Woonsituatie naar type woning van generaties ouderen in de regio’s, 2022 (in de totale woningvoorraad) 2% 2%

3% 3%

4% 2%

3% 4%

100%

41%

41%

34%

80%

45%

80% 60%

60%

40% 42%

20%

6%

0%

39% 13%

32% 20%

32%

4% 4%

appartement 43% met 41% eigen op/ingang aan straat grondgebonden rij < 27% 80 m2 33%

36%

grondgebonden rij > 23% 8% 80 m2 15%

34%

55 - 65 jaar 65 - 75 jaar 75 - 85 jaar

85+

49%

40% 20%

26%

0%

55 - 65 jaar 65 - 75 jaar 75 - 85 jaar

4% zonder 5% 3% appartement 3% 3% lift 3%

85+

34%

regio Roosendaal 100% 80%

21%

regio Bergen op Zoom

2% 4%

3% 4%

3% 5%

3% 5%

38%

33%

32%

33%

appartement zonder lift appartement met eigen op/ingang aan straat

60%

grondgebonden rij < 80 m2

40% 49%

48%

42%

34%

17%

24%

grondgebonden rij > 80 m2 grondgebonden 2-kap en vrijstaand

20% 6%

0%

11%

55 - 65 jaar 65 - 75 jaar 75 - 85 jaar