Rapport Woningmarktonderzoek West-Brabant e.o. 2335200.pdf

0,60 0,55

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

0,50

Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research

23

3

Actuele woningmarktsituatie

3.1

Huishoudenssamenstelling

In het totale onderzoeksgebied wonen in vergelijking met het landelijk gemiddelde wat meer gezinnen en meer ouderen (figuur 3-1 en figuur 3-2). Het aandeel gezinnen ligt in elke regio rond de 33% (in 2019 rond de 34%), net iets boven het landelijke gemiddelde van 32%. Het aandeel huishoudens van 65 jaar of ouder ligt in elke regio rond de 3 3% (in 2019 rond de 32%), landelijk gaat het om 29%. Huishoudens beneden de 23 jaar komen nauwelijks voor (het aandeel ligt rond de 1% en het b etreffende staafje is in figuur 3-1 nauwelijks zichtbaar). Binnen de regio’s zijn er verschillen tussen de gemeenten, al zijn die in de regio ’s Roosendaal en Bergen op Zoom niet zo groot. In de regio Bevelanden wonen in Re imerswaal veel gezinnen, terwijl in Noord-Beveland relatief veel ouderen wonen. figuur 3-1 100%

Samenstelling huishoudens naar leeftijd en type, 2022 4%

4%

5%

12%

12%

12%

17%

17%

17%

60%

21%

20%

19%

40%

18%

18%

18%

80%

20%

14%

15%

15%

0%

12% 2%

12% 2%

13% 2%

85+

100%

7%

7%

6%

eenoudergezin

75 tot 85

80%

26%

27%

27%

gezin

60%

17%

17%

17%

40%

14%

14%

14%

16%

16%

15%

19% 1%

19% 1%

19% 1%

regio Roosendaal

regio Bergen op zoom

regio Bevelanden

65 tot 75

55 tot 65 45 tot 55 35 tot 45

20%

25 tot 35 tot 25

0%

regio regio Bergen regio Roosendaal op zoom Bevelanden

65+ tweepersoons 65+ eenpersoons 23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar eenpersoons < 23 jaar

Bron: CBS, LC-model In.Fact.Research

figuur 3-2

Aandeel huishoudens van 65 jaar of ouder en het aandeel gezinnen in de gemeenten in de regio’s

aandeel 65+

40% Noord-Beveland

38%

Woensdrecht

36%

Halderberge Kapelle Borsele Rucphen Moerdijk Bergen op Zoom Tholen Roosendaal

34%

Goes Steenbergen

32% 30%

totaal

Reimerswaal

Nederland

28% 26%

24%

26%

28%

30%

32%

34%

36%

38%

40%

aandeel gezinnen Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research

24

42%

In figuur 3-3 staat de omvang van de in dit onderzoek onderscheiden inkomensgroepen weergegeven (in bijgaand kader staat de definitie van de inkomensgroepen vermeld). Circa 25% (regio Bevelanden) tot 27% (regio’s Roosendaal en Bergen op Zoom) van de huishoudens behoort tot de doelgroep passend toewijzen (huishoudens met een inkomens zowel onder als boven het sociaal minimum). Rond de 47% behoort tot de doelgroep van de corporaties (van 46% in de regio Bevelanden tot 48% in de regio Bergen op Zoom). In Nederland ging het in 2022 om circa 49%. De beperkte omvang van de groep jongeren (die relatief vaak tot de doelgroep behoren) is een van de redenen voor het lagere aandeel in de regio’s. Ook het aandeel huishoudens met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum is met circa 11% in de regio’s wat kleiner dan landelijk (12,7%, bron CBS). Van belang is te vermelden dat de genoemde omvang van de groepen puur betrekking heeft op het inkomen, vermogen is niet meegeteld (bij de doelgroep huurtoeslag moet deze wel worden meegenomen). figuur 3-3

Samenstelling huishoudens naar inkomensklasse, 2022

100% 80%

60%

hogere inkomens

27%

26%

26%

16%

16%

16%

lage middeninkomens

hoge middeninkomens

11%

11%

12%

overige doelgroep corporaties

40%

20%

20%

21%

doelgroep passend toewijzen

20%

16% 5% 6%

16% 5% 6%

15% 5% 6%

regio Roosendaal

regio Bergen op zoom

regio Bevelanden

0%

120% sociaal minimum sociaal minimum

Bron: LC-model In.Fact.Research

Definitie inkomensgroepen, prijspeil 2022: ✓

Sociaal minimum: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen op of onder bijstandsniveau.

✓

120% sociaal minimum: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen op of onder 120% van bijstandsniveau.

✓

Doelgroep passend toewijzen: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen onder de inkomensgrenzen van passend toewijzen.

✓

Doelgroep corporaties: eenpersoonshuishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 45.014.

✓

Lage middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 40.765 en € 47.948 voor eenpersoonshuishoudens en tussen € 45.014 en € 55.486 voor meerpersoonshuishoudens.

✓

Hoge middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 47.948 en € 56.527 voor eenpersoonshuishoudens en tussen € 55.486 en € 75.369 voor meerpersoonshuishoudens.

✓

Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen boven € 56.527 voor eenpersoonshuishoudens en boven € 75.369 voor meerpersoonshuishoudens.

Ten opzichte van de studie uit 2019 is het aandeel huishoudens dat kijkend naar het inkomen tot de doelgroep van de corporaties behoort wat groter (in 2019 lag het aandeel rond de 42%, nu op 47%). Dit heeft deels te maken met een wijziging van de definitie van de doelgroep. In 2019 was de inkomensgrens voor alle huishoudens gelijk. Sinds 25

2022 wordt er onderscheid gemaakt naar huishoudenssamenstelling en geldt er voor meerpersoonshuishoudens een hogere inkomensgrens. Hierdoor behoren er in 2022 meer meerpersoonshuishoudens tot de doelgroep. Naast deze administratieve wijziging speelt bijvoorbeeld ook de vergrijzing een rol. In het voorliggend onderzoek is de ‘doelgroep passend toewijzen’ in beeld gebracht. Daarbij wordt alleen gekeken naar het inkomen. De daarbij gehanteerde inkomensgrenzen sluiten aan op de huurtoeslaggrenzen. Ook bij de in 2019 in beeld gebrachte omvang van ‘de primaire doelgroep’ is uitgegaan van de inkomensgrenzen uit de huurtoeslag, maar daarnaast is ook gekeken naar het vermogen van huishoudens. Mede hierdoor is de doelgroep passend toewijzen groter dan de omvang van de primaire doelgroep in 2019 (een verschil van circa acht procentpunten; in 2019 werden huishoudens met een laag inkomen, maar met vermogen, niet tot de primaire doelgroep gerekend). De verschillen tussen de regio’s zijn gelijk gebleven. In de regio Bevelanden is de omvang van de doelgroep in zowel 2019 als in 2022 twee procentpunten kleiner dan in de regio’s Roosendaal en Bergen op Zoom.

3.2

Woonsituatie van huishoudens

Circa 64% van de huishoudens in het onderzoeksgebied woont in een koopwoning, van 63% in de regio Roosendaal tot 68% in de regio Bevelanden (figuur 3-4). Het gaat overwegend om grondgebonden koopwoningen. Circa 7% tot 8% van de huishoudens in de regio’s woont in een particuliere huurwoning. Circa 25% van de huishoudens in het onderzoeksgebie d woont in een huurwoning van de corporaties. Het gaat om 26% in de regio Roosendaal, 25% in de regio Bergen op Zoom en 23% in de regio Bevelanden. Deze percentages zijn iets anders dan in tabel 2-5 in hoofdstuk 2, omdat het hier gaat om de woonsituatie van huishoudens (in bewoonde woningen of onzelfstandig). Een deel van de huishoudens woont niet in de reguliere woningvoorraad, maar in onzelfstandige wooneenheden, in studentenkamers, op recreatieparken, of zijn inwonend bij een ander huishouden. Het gaat om circa 2% in de regio Bevelanden tot 4% in de regio Bergen op Zoom. Inwoners die in intramurale eenheden van zorginstellingen wonen vallen niet onder deze categorie (zijn geen particuliere huishoudens). figuur 3-4

Woonsituatie van huishoudens naar eigendom en woningtype, 2022

100%

3% 9%

4% 11%

80%

18% 4% 4% 5%

14% 4% 4% 5%

60%

2% 7% 16% 4% 4% 5%

onzelfstandig corporatie huur appartement corporatie huur grondgebonden particuliere huur appartement

40% 58%

59%

62%

20%

particuliere huur grondgebonden koop appartement koop grondgebonden

0% regio Roosendaal

regio Bergen op zoom

regio Bevelanden

Bron: CBS, corporaties in de regio’s, LC-model In.Fact.Research 26

De woonsituatie van huishoudens hangt nauw samen met de levensfase en het inkomen. Jongeren (veelal nog alleenstaand) starten hun wooncarrière vaak in een huurwoning, maar naarmate men ouder wordt (en gaat samenwonen of een gezin vormt) weten velen een woning te kopen. Ook generatieverschillen komen tot uiting in de woonsituatie van huishoudens. D e aankomende generatie ouderen (tussen de 55 en 75 jaar) woont vaak in een koopwoning, terwijl de generatie ouderen van 75 jaar en ouder vaak een woning huurt (figuur 3-5). Dit komt mede omdat de huidige groep 75-plussers is opgegroeid in een tijd waarin het huren van een woning nog heel gewoon was. Na de Tweede Wereldoorlog is langzaam maar zeker de situatie ontstaan dat alleen de lagere inkomens g een woning kochten. Het eigen woningbezit onder de nieuwe generaties ouderen ligt daardoor hoger dan onder de huidige generatie ouderen. Doordat ouderen niet vaak verhuizen, zijn de woonpatronen van ouderen door deze generatieverschillen aan het verschuiven. Het aantal ouderen in de koopsector is toegenomen en deze toename zal verder doorzetten. figuur 3-5

Leeftijdsopbouw van eigenaar-bewoners en huurders van de corporaties in de regio’s, 2022

12.000

eigenaar bewoners

10.000

huurders corporatie

8.000 6.000 4.000 2.000

regio Roosendaal

regio Bergen op Zoom

85+

75 tot 85

65 tot 75

55 tot 65

45 tot 55

35 tot 45

25 tot 35

tot 25

85+

75 tot 85

65 tot 75

55 tot 65

45 tot 55

35 tot 45

tot 25

25 tot 35

85+

75 tot 85

65 tot 75

55 tot 65

45 tot 55

35 tot 45

25 tot 35

tot 25

0

regio Bevelanden

Bron: corporaties in de regio’s, CBS, LC-model In.Fact.Research

Ten opzichte van het onderzoek uit 2019 geldt dat de doelgroep van de corporaties minder vaak in een corporatie huurwoning woont. In 2019 woonde in het totale onderzoeksgebied de helft van de doelgroep in een corporatie huurwoning, in 2022 ging het om circa 44%. De afname is zichtbaar onder zowel jongere als oudere huishoudens die tot de doelgroep behoren. Hoewel de percentages niet een-op-een vergelijkbaar zijn (de definitie van de doelgroep is in 2022 ruimer dan in 2019), woont de doelgroep vermoedelijk vaker dan in het verleden in een koopwoning (van circa 35% in 2019 tot 41% in 2022). Deze trend kent verschillende oorzaken. Voor ouderen geldt dat generatieverschillen een rol spelen: de nieuwe groep 75-plussers heeft een hoger aandeel eigenwoningbezit dan die uit de studie in 2019. Deze nieuwe ouderen kunnen tot de doelgroep gaan behoren als zij met pensioen gaan, maar blijven vaak wel in de vertrouwde koopwoning wonen.

27

Voor de jongere groepen geldt dat zij mogelijk ondanks hun lage inkomen, vaker een woning hebben kunnen kopen. Door de historisch lage rentestanden in de periode 20192022 nam het leenvermogen ook bij deze groep toe. Uiteraard blijft het leenvermogen vanwege het inkomen beperkt, maar omdat de prijzen in de regio’s relatief laag liggen zal een deel van het aanbod binnen hun bereik zijn gekomen. Daarnaast kunnen ook erfenissen en schenkingen een rol hebben gespeeld. Woonsituatie naar prijsklasse Als huishoudens een woning huren bij een van de corporaties in de regio’s, wonen zij met 78% vaak in een woning met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens (tot € 633, prijspeil 2022, figuur 3-6). Het gaat om 76% in de regio Bergen op Zoom tot 81% in de regio Bevelanden. Het aandeel vrije sector huurwoningen van de corporaties (boven € 763) is met 1% in de regio Bevelanden tot 5% in de regio Bergen op Zoom gering. Binnen de particuliere huursector gaat het met naar schatting 43% in het totale onderzoeksgebied om een groter aandeel. Van de woningen van eigenaar bewoners in het onderzoeksgebied heeft naar schatting 54% een verkoopwaarde onder de grens van de Nationale hypotheek garantie (€ 355.000 in 2022, figuur 3-7). Het gaat om 50% in de regio Roosendaal tot 57% in de regio ’s Bergen op Zoom en Bevelanden. figuur 3-6

Samenstelling bewoonde huurwoningvoorraad naar prijsklassen, 2022

100%

3% 7% 12%

80%

5% 9% 10%

1% 7% 10%

61%

63%

66%

40% 20%

20% 0%

80% 60%

60% 40%

100%

16%

13%

15%

regio Roosendaal

regio Bergen op zoom

regio Bevelanden

0%

meer13% dan € 1.000

14%

13%

meer dan € 1.000

€ 76330% tot € 1.000

31%

28%

€ 763 tot € 1.000

7% 17%

15% 6% 17%

15% 7% 17%

€ 44217% tot € 633

17%

18%

tot €regio 442 Roosendaal

regio Bergen op zoom

regio Bevelanden

€ 67915% tot € 763 € 633 tot € 679

€ 679 tot € 763 € 633 tot € 679

€ 442 tot € 633 tot € 442

particuliere huur

corporatie huur

corporatie huur particuliere huur regio regio Bergen regio regio regio Bergen regio Roosendaal op zoom Bevelanden totaal Roosendaal op zoom Bevelanden tot € 442 3.240 1.950 1.650 6.830 1.000 830 600 € 442 tot € 633 12.160 9.820 7.020 29.010 980 800 570 € 633 tot € 679 2.330 1.470 1.060 4.870 410 310 240 € 679 tot € 763 1.470 1.430 780 3.680 890 720 500 € 763 tot € 1.000 580 810 130 1.520 1.740 1.500 930 meer dan € 1.000 0 0 0 0 760 670 440 totaal 19.780 15.480 10.640 45.910 5.770 4.820 3.290 Bron: corporaties in de regio’s, LC-model In.Fact.Research

28

totaal 2.430 2.350 960 2.110 4.170 1.860 13.880

figuur 3-7

Samenstelling bewoonde koopwoningvoorraad naar prijsklassen, geschatte verkoopwaarde, 2022

100%

15%

14%

13%

13%

15%

16%

43%

42%

10%

13%

16%

regio Roosendaal

regio Bergen op zoom

regio Bevelanden

19%

80% 60%

14% 17%

40% 40%

€450.000 - €550.000 €355.000 - €450.000

20% 0%

meer dan € 550.000

€225.000 - €355.000 tot € 225.000

Bron: LC-model In.Fact.Research

De huurders van de corporaties De huurders die een woning huren bij een van de corporaties in de regio’s bestaan voor ruim de helft (rond de 55%) uit eenpersoonshuishoudens (figuur 3-8). Circa 39% van de huurders bestaat uit een een- of tweepersoonshuishouden van 65 jaar of ouder, van 37% in de regio Bevelanden tot 41% in de regio Bergen op Zoom. Sinds 2019 is de samenstelling van de huurderspopulatie naar huishoudenstype niet veel veranderd, de percentages zijn ongeveer gelijk gebleven. Naar inkomensklasse zijn de verschillen in de huurderspopulaties tussen de drie regio ’s beperkt (figuur 3-9). Rond de 83% van de huurders behoort tot de doelgroep van de corporaties. Dit aandeel is ongeveer gelijk gebleven ten opzichte van 2019. In 2019 lag het aandeel iets lager (rond de 80%-81%), maar dit verschil wordt mede verklaard door de verruiming van de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens. Circa 22% van de huishoudens heeft een inkomen onder 120% van het sociaal minimum 4. Rond de 56% van de huishoudens behoort tot de doelgroep passend toewijzen. In de studie van 2019 is aangegeven dat 53% van de huurders behoorde tot de primaire doelgroep. Beide aandelen zijn niet goed te vergelijken, omdat bij het afbakenen van de primaire doelgroep in 2019 ook gekeken is naar het vermogen van de huishoudens (conform de grenzen uit de huurtoeslag).

4 Voor de afbakening van de groep (120%) sociaal minimum is in deze studie aangesloten op de bedragen

uit de toeslagenwet. De (netto) bijstandsbedragen worden hiervan afgeleid. De grenzen en het inkomensniveau zijn gebaseerd op hetzelfde peiljaar, conform de afbakening van de doelgroep passend toewijzen en de doelgroep corporaties. Het Rijk hanteert bij het afbakenen van de groep die in aanmerking komt voor huurverlaging verschillende peiljaren door elkaar. De inkomensgrenzen uit 2023 zijn toegepast op de inkomens uit 2021. Omdat in de tussenliggende jaren de inkomens zijn gestegen, behoort bij deze benadering een groter deel tot de doelgroep huurverlaging (120% sociaal minimum) dan bij gelijke peiljaren. 29

figuur 3-8 100%

Samenstelling huurders van de corporaties naar leeftijd en type, 2022 12% 11%

11% 11%

14%

15%

13%

26%

24%

65+ eenpersoons

8%

23 tot 65 jaar tweepersoons

60% 24%

40%

9%

8%

29%

28%

32%

1%

1%

2%

regio Roosendaal

regio Bergen op zoom

regio Bevelanden

20%

0%

eenoudergezin

11%

12%

80%

gezin 65+ tweepersoons

23 tot 65 jaar eenpersoons < 23 jaar

Bron: corporaties in de regio’s, CBS, LC-model In.Fact.Research

figuur 3-9

Samenstelling huurders van de corporaties naar inkomensklasse, 2022

100%

3% 5% 9%

3% 5% 9%

2% 5% 10%

hogere inkomens

27%

26%

26%

lage middeninkomens

34%

36%

34%

10% 11%

11% 10%

12%

regio Roosendaal

regio Bergen op zoom

regio Bevelanden

80% 60%

hoge middeninkomens overige doelgroep corporaties

40%

20% 0%

11%

doelgroep passend toewijzen

120% sociaal minimum sociaal minimum

Bron: LC-model In.Fact.Research

3.3

Fair share

In het kader van het interbestuurlijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ wordt gestreefd naar een meer gelijke verdeling van de verschillende aandachtsgroepen over de regio. Een van de manieren waarop demissionair minister De Jonge dit wil bereiken, is dat gemeenten die minder sociale huurwoningen in hun voorraad hebben dan het landelijke gemiddelde, in principe verplicht worden om ten minste 30% sociale huur in hun nieuwbouw op te nemen. Dit staat omschreven in het wetsvoorstel ‘Wet versterking regie volkshuisvesting’. Het concept wetsvoorstel is niet helemaal helder over de gehanteerde definitie van een sociale huurwoning. Vooralsnog wordt er van uitgegaan dat deze met name bestaat uit Daeb-huurwoningen van woningcorporaties. Onzelfstandige eenheden worden niet meegeteld. Huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens van overige (particuliere) verhuurders worden alleen onder strenge voorwaarden meegerekend. Deze woningen worden alleen meegeteld als ze via een huisvestingsverordening worden toegewezen aan de doelgroep. Voor nieuwbouwwoningen geldt daarnaast dat er een instandhoudingstermijn van 25 jaar moet zijn overeengekomen.

30

Er zijn maar weinig particuliere huurwoningen die aan deze criteria voldoen. Anno 2022 lag in Nederland het aandeel bewoonde zelfstandige corporatiewoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens (overwegend Daeb -woningen) volgens het LC-model van In.Fact.Research rond de 27%. Ook in de Memorie van toelichting van het wetsvoorstel wordt aangegeven dat het landelijke aandeel sociale huur op dit moment 27% bedraagt (blz. 18). In de gemeenten Goes, Bergen op Zoom, Rucphen en Halderberge lag het aandeel bewoonde zelfstandige corporatiewoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens boven of rond het landelijk gemiddelde (figuur 3-10). In Moerdijk en Roosendaal lag het aandeel er net onder. In de andere gemeenten lag het aandeel (veel) verder onder het landelijke gemiddelde, zoals in Tholen (22%) en met name in Kapelle (15%) en NoordBeveland (17%). In de regio’s zullen voortbordurend op de woondeals nadere afspraken gemaakt moeten worden over het aandeel sociale huur dat elke gemeente opneemt in de nieuwbouwprogrammering. figuur 3-10 Aandeel bewoonde corporatie huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, 2022 aandeel sociale huur regio Bergen op zoom (24%) 35% 27%

15%

15%

10%

10%

10%

5%

5%

5%

0%

0%

0%

Woensdrecht

22%

Steenbergen

Tholen

Nederland

Bergen op Zoom

Moerdijk

Nederland

Roosendaal

15%

Halderberge

20%

Rucphen

20%

25% 18%20%

30% 22%

29%

27%

22%

21% 17%

Bron: corporaties in de regio’s, LC-model In.Fact.Research

3.4

Actuele marktspanning

Kwantitatieve tekorten Landelijk bedroeg het woningtekort in 2022 volgens ramingen van ABF rond de 315.000 woningen. Het ging om 3,9% van de woningvoorraad. De verwachting is dat dit tekort in de komende jaren nog wat zal toenemen, om daarna langzaam af te nemen. In de ABF-regio Roosendaal (bestaande uit de onderzoeksregio’s Roosendaal en Bergen op Zoom) was het woningtekort met 3,3% wat kleiner dan landelijk. Hetzelfde geldt voor de ABF-regio Middelburg (bestaande uit de provincie Zeeland exclusief Tholen), waar het woningtekort volgens ABF rond de 1% bedroeg in 2022. De cijfers over het woningtekort zijn niet op gemeenteniveau beschikbaar.

31

15%

Kapelle

28%

25%

26%

Noord-Beveland

27%

Borsele

27%

Reimerswaal

27%

26%30% 25%

30%

Goes

35%

35%

aandeel sociale huur regio Bevelanden (23%)

Nederland

aandeel sociale huur regio Roosendaal (26%)

Als het woningtekort in een keer zou worden weggewerkt, kunnen bijvoorbeeld alle jongeren die het ouderlijk huis willen verlaten per direct een woning krijgen. Tegenhanger is dat de (frictie)leegstand kan toenemen en dat het lastiger zal worden om kwalitatief minder goede woningen te verkopen of te verhuren. Enige spanning op de markt is voor een gezonde woningmarkt dus gewenst. Kwalitatieve tekorten Voor inzicht in huidige kwalitatieve tekorten staan de woonwensen van huishoudens centraal, en het potentieel aanbod dat vrijkomt als doorstromers hun woonwensen kunnen waarmaken. In elke regio overweegt ongeveer een kwart van de huishoudens (misschien) te verhuizen in de komende twee jaar. Van belang is te vermelden dat het voor een groot deel gaat om een latente vraag, men is nog niet actief op zoek en/of er is geen noodzaak tot verhuizing. Ongeveer 4% is wel urgent verhuisgeneigd. Bij de analyses in dit hoofdstuk nemen we de tot ale groep verhuisgeneigden, omdat dit het mogelijk maakt de woonwensen uit te splitsen naar woningkenmerken en doelgroepen. Als alleen gekeken zou worden naar de urgent verhuisgeneigden, is de celvulling voor dat soort analyses onvoldoende. De groep verhuisgeneigde huishoudens bestaat overwegend uit doorstromers, die na verhuizing een zelfstandige woning achterlaten (circa een kwart van de zelfstandig wonende huishoudens).

In totaal werd in 2022 bijna driekwart van de woningvraag uitgeoefend door doorstromers. De groep (semi-)starters is onder te verleden in drie subgroepen (zie ook tabel 3-1): •

De huishoudens die geen zelfstandige woning achterlaten, bijvoorbeeld omdat de woning wordt gesloopt of omdat iemand in de woning blijft wonen (zoals na een scheiding), worden semi-starters genoemd. Ongeveer 4% van de woningvraag wordt uitgeoefend door deze groep. Van deze groep is meer dan 65% ouder dan 35 jaar.

•

Daarnaast zijn er starters op de markt die vanuit een onzelfstandige (studenten)woning een start willen maken op de reguliere woningmarkt. Deze groep is in de regio’s relatief klein, slechts 3% van de woningvraag wordt uitgeoefend door starters uit deze groep. De groep is gemengd qua leeftijdssamenstelling.

•

Ten slotte is er een groep starters die nog in het ouderlijk huis woont. Deze groep starters is goed voor circa 20% van de woningvraag. Voor rond de 90% is deze groep jonger dan 35 jaar en meer dan helft is jonger dan 25 jaar.

Een deel van de starters zal mogelijk (willen) verhuizen naar een andere gemeente of regio (of het buitenland). De starters die tijdens het afnemen van de enquête al zeker wisten dat ze uit de gemeente willen/gaan verhuizen zijn niet meegenomen in deze cijfers. De groep die misschien of wellicht wel de gemeente wil verlaten, is wel meegeteld. Dat levert op regionaal niveau een betrouwbaar beeld. Jongeren in de meer landelijke gemeenten kunnen echter vaker een voorkeur hebben voor ee n meer stedelijke omgeving. Dat kan leiden tot een overschatting van het tekort in de landelijke gemeenten en een onderschatting van het tekort in de meer stedelijke gemeenten. 32

tabel 3-1

Omvang en samenstelling naar leeftijd van doorstromers en starters

onzelfstandig thuiswonende doorstromers semi-starters wonende starters starters regio Roosendaal tot 25 jaar 3% 8% 22% 63% 25 tot 35 jaar 21% 26% 33% 32% 35 tot 55 jaar 37% 37% 20% 5% 55+ 40% 28% 25% 1% totaal 100% 100% 100% 100% aantal = 18.980 970 730 5.090 regio Bergen op Zoom tot 25 jaar 2% 6% 20% 63% 25 tot 35 jaar 21% 27% 36% 32% 35 tot 55 jaar 38% 36% 24% 5% 55+ 39% 31% 19% 1% totaal 100% 100% 100% 100% aantal = 15.930 810 780 4.230 regio Bevelanden tot 25 jaar 3% 8% 15% 64% 25 tot 35 jaar 21% 24% 29% 31% 35 tot 55 jaar 38% 36% 27% 4% 55+ 38% 31% 29% 0% totaal 100% 100% 100% 100% aantal = 11.690 650 270 3.230

totaal starters 58% 32% 7% 4% 100% 5.820 56% 33% 8% 3% 100% 5.010 60% 31% 6% 3% 100% 3.490

Bron: LC-model In.Fact.Research

Het grootste deel van de doorstromers is op zoek naar een grondgebonden koopwoning en laat na verhuizing ook een grondgebonden koopwoning achter. Ook een deel van de starters geeft aan het liefst naar een grondgebonden koopwoning te willen verhuizen, waardoor de vraag groter is dan het potentiele aanbod van doorstromers, in elke regio. Dit is weergegeven in figuur 3-11, waarin de zogenoemde vraagaanbodverhoudingen staan weergegeven. Bij de vraag is het woningtype weergegeven waar de woonwens het meest naar uitgaat. Voor het potentieel aanbod in de figuur geldt dat in de praktijk niet iedereen met een verhuiswens verhuist en een woning achterlaat. Daarnaast geldt dat met het aanbod dat beschikbaar komt door sterfte of nieuwbouw in deze benadering geen rekening wordt gehouden. figuur 3-11 Potentiële vraagaanbodverhoudingen in de regio’s, 2022

14.000

vraag starters vraag semi-starters vraag doorstromers potentieel aanbod

12.000 10.000 8.000

6.000 4.000 2.000 0 grondg. app. grondg. app.

koop

huur regio Roosendaal

grondg. app. grondg. app.

koop

huur

regio Bergen op Zoom

Bron: LC-model In.Fact.Research

33

grondg. app. grondg. app.

koop

huur

regio Bevelanden

Voor koopappartementen geldt dat de vraag vele malen groter is dan het aanbod. Deze vraag is voor een belangrijk deel afkomstig van ouderen. Zij zijn kritisch alvorens te verhuizen en (indien beschikbaar) kunnen zij een gelijkvloerse grondgebonden woning prefereren. Ook in de huursector zijn er tekorten aan appartementen. De vraag naar deze woningen is deels afkomstig van ouderen, maar ook starters oriënteren zich op di t segment. Puur kijkend naar de woonwensen, is er een overschot aan grondgebonden huurwoningen. In de praktijk is hier nog weinig van te merken. Dit is onder andere een gevolg van de beperkte doorstroming op woningmarkt. De stap naar de koopsector wordt relatief weinig gezet, door de prijsstijgingen in de afgelopen periode en meer recentelijk de renteverhogingen. Ook speelt hierbij een rol dat bepaalde doelgroepen – zoals statushouders – niet zijn geënquêteerd, terwijl zij wel behoefte hebben aan dit type w oningen. Hierdoor is de vraag naar grondgebonden huurwoningen in de praktijk groter (dan weergegeven in figuur 3-11) en het potentieel aanbod kleiner, waardoor er toch spanning kan bestaan op dit segment. In figuur 3-12 zijn de vraag-/aanbodverhoudingen weergegeven naar prijsklassen.

Binnen de koopsector was de totale vraag (van doorstromers en starters) voor rond de 61% gericht op koopwoningen onder de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (tot € 355.000 in 2022), in elke regio. De vraag was daarmee veel groter dan het potentiele aanbod. Hetzelfde geldt voor het segment net daarboven, tussen € 355.000 en € 450.000. Ook is er vraag naar woningen in de duurdere segmenten, maar daar staat ook veel aanbod tegenover. Daarbij geldt dat de recente vraaguitval op de markt vermoedelijk vooral betrekking heeft op de duurdere segmenten. Binnen de huursector is er in het goedkope segment tot de eerste aftoppingsgrens in theorie sprake van ontspanning. Een deel van de huidige huurders in dit segment zou best wat meer huur willen betalen voor een woning van een hogere kwaliteit (deels betaald via de huurtoeslag), of zou willen doorstromen naar een betaalbare koopwoning, zo blijkt uit figuur 3-12. Doordat het vaak echter niet mogelijk is om deze stap te zetten, zijn er in de praktijk ook in de goedkopere segmenten tekorten. Dit gaat met name ten koste van jongeren, lagere inkomens en groepen als statushouders, cliënten in MO/BW en mogelijk arbeidsmigranten die in dit soort cijfers niet tot uiting komen. Voor het totale huursegment tot € 763 geldt dat de vraag wat groter is dan het aanbod, vooral in de regio Bergen op Zoom.

De zoektijden naar een woning in deze regio zijn echter relatief beperkt (zie ook de volgende passage), dus mogelijk wordt het tekort wat overschat. Het tekort wordt mede bepaald door jongeren die bij hun ouders wonen. Mede door de studiefinanciering is het aantal thuiswonende jongeren (landelijk) toegenomen. Hoewel deze jongeren hier zelf voor kiezen hebben ze wel vaak de wens om zelfstandig te gaan wonen. De vraag van deze jongeren is in dit onderzoek toegerekend naar de gemeente waar men nu woont (tenzij men aangeeft met zeke rheid de gemeente te willen verlaten). Deze aanname kan ertoe leiden dat de vraag in landelijke gemeenten wat wordt onderschat en in de steden juist wat onderschat. Een deel van de jongeren heeft immers een voorkeur voor een meer stedelijke woonomgeving.

34

figuur 3-12 Potentiële vraag-/aanbodverhoudingen naar koop- en huurprijs in het totale onderzoeksgebied, 2022 Regio Roosendaal 7.000

7.000

6.000

6.000

2.000

vraag starters 5.000 vraag semistarters 4.000 vraag doorstromers 3.000 potentieel 2.000 aanbod

1.000

1.000

5.000 4.000 3.000

vraag starters vraag semi-starters vraag doorstromers potentieel aanbod

0

0

tot € 633

tot €225.000 - €355.000 - €450.000 - meer dan €225.000 €355.000 €450.000 €550.000 €550.000

€ 633 tot € 763

€ 763 tot € 1.000

> € 1.000

huurprijzen

koopprijzen

Regio Bergen op Zoom 6.000

6.000

5.000

5.000

4.000

2.000

4.000 vraag semistarters 3.000 vraag 2.000 doorstromers

1.000

1.000

3.000

vraag starters

vraag starters vraag semi-starters vraag doorstromers potentieel aanbod

0

0

tot € 633

tot €225.000 - €355.000 - €450.000 - meer dan €225.000 €355.000 €450.000 €550.000 €550.000

€ 633 tot € 763

€ 763 tot € 1.000

> € 1.000

huurprijzen

koopprijzen

Regio Bevelanden 5.000

5.000

4.000

4.000

3.000

3.000

2.000

2.000 vraag doorstromers

1.000

1.000

vraag starters

vraag starters

vraag semi-starters

vraag semistarters

vraag doorstromers

potentieel aanbod

0

0 tot €225.000 - €355.000 - €450.000 - meer dan €225.000 €355.000 €450.000 €550.000 €550.000

tot € 633

€ 633 tot € 763

€ 763 tot € 1.000

> € 1.000

huurprijzen

koopprijzen

Bron: LC-model In.Fact.Research

Druk op de sociale huursector op basis van woonruimteverdeelcijfers De beschikbare sociale huurwoningen worden in het onderzoeksgebied op verschillende wijzen verdeeld. Het is mede daardoor niet eenvoudig een integraal beeld te geven van de dynamiek op de huurwoningmarkt. Door de veranderingen in de verdeelsystemen in de loop der jaren, is het daarnaast lastig trends te schetsen. Hieronder bespreken we inzichten uit de jaarrapportages van de verschillende verdeelsystemen.

35

Zuidwestwonen Zeven woningcorporaties in Zeeland en het westen van Noord-Brabant nemen deel aan één platform: het woonruimtebemiddelingssysteem Zuidwestwonen. De woningcorporaties zijn: Clavis, l’Escaut woonservice, Beveland Wonen, Stadlander, Woningbouwvereniging Arnemuiden, Woongoed Middelburg en Zeeuwland. De cijfers in het jaarverslag (2021) hebben betrekking op alle deelnemende corporaties. Dat betekent dat bijvoorbeeld ook de woningmarktontwikkelingen in Zeeuws -Vlaanderen, Walcheren en Schouwen Duiveland (gebieden die niet tot het onderzoeksgebied behoren) doorklinken in de cijfers. Uit dit jaarverslag komt het volgende beeld naar voren: • Het aantal ingeschreven woningzoekenden is sinds 2020 toegenomen, net als het aantal actief woningzoekenden 5. • Het totaal aantal verhuringen is afgenomen, en het gemiddeld aantal reacties per verhuurde woning is toegenomen. Het gemiddeld aantal weigeringen is afgenomen en de acceptatiegraad is toegenomen. • De gemiddelde inschrijftijd is opgelopen, net als de gemiddelde zoektijd 6. Begin 2022 zochten woningzoekenden gemiddeld ruim een jaar naar een woning. In Goes (en in Vlissingen) was de gemiddelde zoektijd langer dan een jaar. In de andere gemeenten zocht men korter, tot ruim een half jaar in Tholen. In de meeste gemeenten is de zoektijd toegenomen in 2020 tot 2022.

Over het geheel bezien lijkt de druk op de sociale huursector wat te zijn toegenomen. Vier jaar geleden (in de studie uit 2019) waren er geen signalen voor een toenemende marktspanning, terwijl anno 2023 woningzoekenden steeds langer moeten zoeken naar een woning. Tegelijkertijd geldt dat een gemiddelde zoektijd van tussen een half jaar tot een jaar landelijk gezien niet bijzonder lang is. Klik voor Wonen Alwel, Thuisvester, Woonkwartier en Woonvizier werken bij de woonruimteverdeling via ‘Klik voor wonen’ samen met de corporaties WonenBreburg en Laurentius. Via dit systeem worden dus niet alleen woningen in West -Brabant verdeeld, maar ook woningen in de Bredase regio. In de Bredase regio is de druk op de markt aanmerkelijk hoger dan in West-Brabant. Uit het jaarverslag 2021 valt het volgende op te maken: • Het aantal ingeschreven woningzoekenden is sinds 2017 geleidelijk toegenomen, net als het aantal actief woningzoekenden 7.

5

Aantal woningzoekenden dat minimaal drie keer heeft gereageerd in het jaar voorafgaand aan het einde van het kwartaal. 6 De tijd tussen het plaatsen van de eerste reactie op het woningaanbod en het moment van een geslaagde aanbieding. 7 Aantal woningzoekenden dat minimaal een keer per jaar op een woningadvertentie heeft gereageerd. 36

• Het totaal aantal verhuringen is afgenomen, en het gemiddeld aantal reacties per verhuurde woning is toegenomen. Het gemiddeld aantal weigeringen is afgenomen. • De slaagkans is afgenomen. In 2019 bemachtigde een op de zes actief woningzoekenden een woning, in 2021 is dit bijna een op de negen. De gemiddelde zoektijd in het werkgebied nam toe van ruim een jaar in 2017 naar ruim twee jaar in 2021. Zoals eerder aangegeven geldt dat bovenstaande cijfers ook beïnvloed worden door de Bredase regio. Over het algemeen geldt dat de marktspanning in West -Brabant wat lager ligt dan de bovengenoemde gemiddelden. Wel geldt dat de trends ongeveer gelijk zijn: ook in West-Brabant lijkt de druk op de huurwoningmarkt te zijn toegenomen. Samenvattend kan worden gesteld dat uit de cijfers van beide systemen een beeld naar voren komt van een toegenomen spanning op de sociale huurwoningmarkt 8. De redenen zijn divers, ook de toegankelijkheid van de koopsector speelt hierbij een rol. De toegenomen spanning is daarnaast in lijn met de verwachtingen uit de studie uit 201 9, waarbij voor de korte termijn een toename van de behoefte werd voorspeld. De sociale huurvoorraad nam in de periode 2017 tot 2022 echter beperkt toe in de regio Roosendaal en nam af in de regio’s Bergen op Zoom en Bevelanden (zie ook paragraaf 2.2).

8

Woningstichting Woensdrecht hanteerde in de afgelopen jaren een eigen lokaal verdeelsysteem. In het jaarverslag 2021 concludeert ook deze corporatie dat de druk op de woningmarkt is toegenomen. Hoewel de gemiddelde zoektijden voor woningzoekenden in de regio nog beperkt zijn, nemen ze wel toe. 37

4

Betaalbaarheid van wonen

4.1

Woonlasten 2022

Uitgangspunten De woonlasten van huishoudens bestaan naast de (netto) huur of de hypotheek uit kosten voor energie en lokale heffingen van de gemeenten en de waterschappen. Deze kosten staan weergegeven in tabel 4-1. In de tabel is uitgegaan van de situatie in januari 2022. Wat betreft het inkomen is uitgegaan van het besteedbaar inkomen van huishoudens. Naast inkomen uit werk, pensioen of bijstand is rekening gehouden met toeslagen die huishoudens ontvangen (exclusief huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek, deze posten worden verrekend bij de woonlasten). Ook lage of negatieve inkomens zijn in de berekeningen meegenomen, van bijvoorbeeld zzp’ers in een slecht jaar. Eventuele spaartegoeden blijven in de berekeningen buiten beschouwing. tabel 4-1

Belastingen van gemeenten en waterschappen (2022) en tarieven water, elektriciteit en gas, jaarbedragen of per eenheid verbruik, 2022, inclusief belastingen en btw

onderzoeksgebied water

vastrecht leverancier tarief per m3 electriciteit kosten netbeheer vastrecht leverancier tarief per kWh gas kosten netbeheer vastrecht leverancier tarief per m3 heffingskorting energiebelasting

regio Bevelanden 2022 € 76 € 0,91 € 267 € 73 € 0,31 € 191 € 73 € 1,28 € 825

Borsele Goes eenpersoons afvalstoffenheffing € 243 € 171 rioolheffing €194 / €90 €226 / €113 zuiveringsheffing € 68 € 68 ingezetenenheffing € 123 € 123 meerpersoons afvalstoffenheffing € 362 € 249 rioolheffing €214 / €110 €226 / €113 zuiveringsheffing € 203 € 203 ingezetenenheffing € 123 € 123 Ozb eigenaar-bewoners 0,119% 0,135%

Kapelle Reimerswaal Noord-Beveland € 215 € 245 € 225 € 218 €209 / €152 € 198 € 68 € 68 € 68 € 123 € 123 € 123 € 275 € 370 € 284 € 290 €249 / €192 € 198 € 203 € 203 € 203 € 123 € 123 € 123 0,096% 0,097% 0,107%

regio's Roosendaal en Bergen op Zoom eenpersoons afvalstoffenheffing rioolheffing zuiveringsheffing ingezetenenheffing meerpersoons afvalstoffenheffing rioolheffing zuiveringsheffing ingezetenenheffing Ozb eigenaar-bewoners

Roosendaal Rucphen Halderberge Moerdijk Bergen op Zoom Tholen Steenbergen Woensdrecht € 277 € 235 € 238 € 255 € 279 € 215 € 296 € 222 € 339 €207 / €0 € 173 € 201 € 341 €179 / €103 €131 / €71 € 153 € 63 € 63 € 63 € 63 € 63 € 68 € 63 € 63 € 67 € 67 € 67 € 67 € 67 € 123 € 67 € 67 € 309 € 313 € 297 € 340 € 323 € 276 € 395 € 265 € 339 €207 / €0 € 230 € 268 € 341 €206 / €158 €154 / €94 € 204 € 189 € 189 € 189 € 189 € 189 € 203 € 189 € 189 € 67 € 67 € 67 € 67 € 67 € 123 € 67 € 67 0,093% 0,094% 0,098% 0,081% 0,093% 0,121% 0,109% 0,108%

Bij rioolheffing wordt in een aantal gemeenten gerekend met een bedrag voor eigenaar-bewoners en een (lager) bedrag voor gebruikers. De waterschappen rekenen voor eigenaar-bewoners nog een omslagheffing van circa 0,03% van de woz-waarde per jaar. Bij de laagste inkomens is rekening gehouden met kwijtschelding van de gemeentelijke belastingen.

Bron: COELO, Brabant Water, Evides, CBS, gemeenten, bewerking In.Fact.Research

Woonlasten In tabel 4-2 staan de gemiddelde bedragen weergegeven die huurders en eigenaar-bewoners begin 2022 betaalden aan hun maandelijkse woonlasten. Eigenaar -bewoners in de regio’s waren maandelijks gemiddeld tussen de € 915 (Bevelanden) en € 975 (Roosendaal) kwijt aan wonen. Voor huurders in een corporatie woning ging het om € 630 38

(Bevelanden) tot € 655 (regio’s Roosendaal en Bergen op Zoom) en voor huurders in een particuliere huurwoning ging het om rond de € 900. Eigenaar-bewoners hebben gemiddeld genomen een hoger inkomen dan huurders. De woonquote van eigenaar-bewoners lag hierdoor in 2022 met rond de 25% (veel) lager dan dat van particuliere huurders (circa 41%) en huurders van de corporaties (35% in elke regio). De woonquote is het percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen dat besteed wordt aan de netto woonuitgaven. Ten opzichte van de studie uit 2019 zijn de woonquotes ongeveer gelijk gebleven. tabel 4-2

Gemiddelde woonlasten, quoten en besteedbaar huishoudensinkomen per maand van eigenaar-bewoners en huurders, 2022

Bruto huur Huurtoeslag Netto huur Hefffingen, belastingen, water Energielasten Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen Netto huurquote Netto woonquote

huurders corporatie huurders particulier regio regio Bergen regio regio regio Bergen regio Roosendaal op zoom Bevelanden Roosendaal op zoom Bevelanden € 570 € 585 € 565 € 730 € 735 € 720 € 115 € 120 € 115 € 50 € 50 € 50 € 455 € 465 € 450 € 685 € 685 € 670 € 65 € 65 € 60 € 65 € 70 € 60 € 130 € 125 € 125 € 155 € 155 € 150 € 655 € 655 € 630 € 905 € 910 € 880 € 2.145 € 2.125 € 2.090 € 2.745 € 2.660 € 2.605 24% 25% 25% 31% 31% 31% 35% 35% 35% 42% 41% 41%

Bruto hypotheekuitgaven Bijkomende koopuitgaven Reservering groot onderhoud Bruto koopuitgaven Belastingeffect eigen woning Netto koopuitgaven Hefffingen, belastingen, water Energielasten Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen Netto koopquote Netto woonquote

eigenaar-bewoners regio regio Bergen regio Roosendaal op zoom Bevelanden € 610 € 595 € 560 € 60 € 60 € 55 € 125 € 120 € 120 € 805 € 785 € 745 € 130 € 130 € 120 € 675 € 660 € 625 € 80 € 80 € 80 € 215 € 210 € 210 € 975 € 945 € 915 € 4.805 € 4.715 € 4.605 17% 17% 16% 25% 25% 24%

Bron: LC-model In.Fact.Research

4.2

Betaalrisico’s

De bestedingsruimte voor woonlasten wordt in deze studie bepaald op basis van het besteedbaar inkomen minus de kosten voor het (overige) levensonderhoud. Bij de kosten voor het levensonderhoud wordt in deze studie gekeken naar noodzakelijke uitgaven voor primair levensonderhoud. Met name voor de lagere inkomens geldt dat hun uitgaven beperkt zijn en dat men niet zelden moet besparen op noodzakelijke uitgaven om rond te kunnen komen.

39

Betaalrisico bij noodzakelijke uitgaven primair levensonderhoud De noodzakelijke uitgaven voor primair levensonderhoud zijn bepaald door het Nibud (peildatum januari 2022, exclusief woonlasten). Daarbij is onderscheid gemaakt naar huishoudenstype en naar huurders en eigenaar-bewoners. Gezinnen zijn bijvoorbeeld meer kwijt aan voeding, kleding en vervoer dan iemand die alleen woont. Eigenaar-bewoners zijn gemiddeld meer kwijt aan lokale lasten, verzekeringen en onderhoud aan huis en tuin dan huurders. De bedragen voor primair levensonderhoud staan weergegeven in tabel 4-3. Ten opzichte van de studie uit 2019 zijn vooral voor gezinnen met twee of meer kinderen de noodzakelijke uitgaven voor primair levensonderhoud opgehoogd door het Nibud. tabel 4-3

Noodzakelijke uitgaven primair levensonderhoud, per maand voor huurders en eigenaarbewoners, januari 2022 (exclusief woonlasten) huurders

tot 65 jaar 65+

eenpersoons

€ 810

€ 890

tweepersoons

€ 1.395

€ 1.475

eenpersoons

€ 800

€ 880

tweepersoons

€ 1.365

€ 1.445

€ 1.030

€ 1.110

2 kinderen

€ 1.315

€ 1.400

3+ kinderen

€ 1.660

€ 1.740

1 kind

€ 1.535

€ 1.615

2 kinderen

€ 1.805

€ 1.890

3+ kinderen

€ 2.190

€ 2.270

eenoudergezin 1 kind

gezin

eigenaar-bewoners

Bron: Nibud, bewerking In.Fact.Research

In tabel 4-4 staat het aantal en aandeel huishoudens met een betaalrisico weergegeven in de regio’s. Na de noodzakelijke uitgaven aan primair levensonderhoud houden zij onvoldoende budget over om hun woonlasten te kunnen betalen. Van de zelfstandig wonende huishoudens in de regio’s kampte ongeveer een op de tien huishoudens met een betaalrisico. Vooral onder huurders doet deze situatie zich voor. Onder particuliere huurders ging het om circa 22% en onder huurders van de corporaties om 19 á 20%. Onder eigenaar-bewoners lag het aandeel huishoudens met een betaalrisico een stuk lager, rond de 5 á 6% in de regio’s. Ten opzichte van de studie uit 2019 is het aandeel huurders bij de corporaties met een betaalrisico in de regio Roosendaal ongeveer gelijk gebleven (19%). In de regio Bergen op Zoom is het aandeel licht afgenomen van 21% naar 20%. Wat hierbij een rol zou kunnen spelen, is dat in deze regio binnen het corporatiebezit het aandeel huurwoningen onder de eerste aftoppingsgrens is toegenomen, mede door de eenmalige huurverlaging in 2021. In de regio Bevelanden nam het aandeel huurders met een betaalrisico met een halve procentpunt toe (tot 20%). In deze regio wonen relatief veel grote gezinnen. De norm voor noodzakelijke uitgaven voor primair levensonderhoud is door het Nibud verhoogd voor deze groep, wat de toename grotendeels verklaart.

40

tabel 4-4

Huishoudens met een betaalrisico, januari 2022, uitgaande van noodzakelijke uitgaven primair levensonderhoud

regio Roosendaal huurders huurders eigenaarcorporatie particulier bewoners 120% sociaal minimum 45% 69% 56% doelgroep passend toewijzen 27% 35% 19% overige doelgroep corporaties 1% 8% 5% lage middeninkomens 0,3% 5% 1% hoge middeninkomens 0% 3% 0% hogere inkomens 0% 1% 1% totaal 19% 22% 5% aantal = 3.800 1.295 2.610

regio Bergen op zoom regio Bevelanden huurders huurders eigenaar- huurders huurders eigenaarcorporatie particulier bewoners corporatie particulier bewoners 44% 70% 58% 44% 69% 57% 28% 35% 18% 27% 32% 17% 2% 8% 4% 2% 8% 3% 0,3% 5% 2% 0,6% 9% 1% 0% 2% 0% 0% 3% 1% 0% 1% 1% 0% 0% 1% 20% 22% 6% 20% 22% 5% 3.055 1.075 2.205 2.110 725 1.615

Bron: LC-model In.Fact.Research

figuur 4-1

Het aandeel huurders bij de corporaties met een betaalrisico, raming 2019 en 2022

30% 25%

20%

19% 19%

21%

20%

2019 2022

19% 20%

15% 10% 5% 0% regio Roosendaal

regio Bergen op zoom

regio Bevelanden

Bron: LC-model In.Fact.Research

Met name de lagere inkomens hebben moeite om rond te komen. Dit wordt (in eerste instantie) maar beperkt zichtbaar in bijvoorbeeld huurachterstanden. Men bespaart eerst op andere posten zoals sociale participatie, boodschappen en energieverbruik, men krijgt hulp van familie of vrienden, gebruikt spaargeld in een slecht jaar, of heeft een inkomstenbron die bij de belastingdienst niet bekend is. Ook bij de midden- en hogere inkomens komen betaalrisico’s voor, al gaat het volgens de uitgevoerde berekening om kleine aantallen. Vermoedelijk is deze groep in de praktijk groter, omdat men gewend is om meer uit te geven dan volgens het Nibud noodzakelijk is. Het uitgavepatroon van deze groepen is anders, waardoor men bij financiële tegenslag toch in problemen kan komen. Stijgende lasten en grotere betaalrisico’s Bij voorgaande analyses geldt begin 2022 als peildatum. Sindsdien is er mede als gevolg van de Russische invasie van Oekraïne veel veranderd. De werkloosheid is nog altijd laag en het is niet dat we in absolute zin minder inkomen krijgen. De prijzen zijn echter in de breedte sterk gestegen, waardoor de koopkracht is afgenomen. Het effect van de stijgende energieprijzen op de koopkracht wordt deels afgeremd door het door het Rijk ingestelde energieplafond. Dit plafond geldt in ieder geval voor 2023, of en hoe het daarna wordt doorgezet is nog onzeker. Mede door dit soort

41

overheidsingrijpen is het lastig een verkenning te maken waarbij het effect van puur de ontwikkeling van de energieprijzen wordt bepaald. Vandaar dat we een verkenning hebben uitgevoerd waarbij is gevarieerd met de totale inflatie, waarbij niet alleen gekeken wordt naar de prijs van energie maar ook van andere kostenposten. Voor het jaar 2022 lag de inflatie volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek rond de 10%. Voor 2023 lopen de actuele ramingen uiteen van 4,9% (De Nederlandsche Bank, december 2022) en 6,6% (Internationaal Monetair Fonds, januari 2023). Voor 2024 gaat het IMF uit van een inflatie van 4,3% en DNB van 5,0%. Werkgevers en het Rijk compenseren de prijsstijgingen slechts ten dele, door de lonen en uitkeringen te laten stijgen. DNB gaat uit van een loonstijging bij bedrijven van 2,9% in 2022, 5,0% in 2023 en 4,2% in 2024. In paragraaf 5.2 staat aangegeven dat voor de langere termijn een toename van de koopkracht van tussen de 0,3% en 0,6% per jaar reëel is. Op basis van bovenstaande korte termijn verwachtingen van vooraanstaande instellingen kan de koopkracht tot 2025 ook dalen. In deze studie is een daling van 5% en 10% over de periode 2022-2025 doorgerekend, om te bepalen welke groepen daardoor het meest geraakt zouden worden.

In tabel 4-5 staat aangegeven hoe de omvang en samenstelling van de groep met een betaalrisico zich bij deze scenario’s zou ontwikkelen, uitgaande van noodzakelijke uitgaven aan primair levensonderhoud. Als de koopkracht met 1 0% zou dalen, neemt het aantal huurders met een betaalrisico in de sociale huursector toe van rond de 20% in 2022 tot rond de 32% in 2025. Ook het aantal eigenaar-bewoners met een betaalrisico neemt toe, maar blijft met circa 9% relatief beperkt. tabel 4-5

Huishoudens met een betaalrisico in de regio’s, in 2022 en in 2025 bij drie koopkrachtscenario’s, uitgaande van noodzakelijke uitgaven primair levensonderhoud

regio Roosendaal huurders huurders eigenaarcorporatie particulier bewoners aantal 2022 3.800 1.295 2.610 2025 +0,9% 3.615 1.270 2.530 2025 -5% 5.105 1.555 3.320 2025 -10% 6.240 1.815 4.065 aandeel 2022 19% 22% 5% 2025 +0,9% 18% 22% 5% 2025 -5% 26% 27% 7% 2025 -10% 32% 31% 9%

regio Bergen op zoom regio Bevelanden huurders huurders eigenaar- huurders huurders eigenaarcorporatie particulier bewoners corporatie particulier bewoners 3.055 1.075 2.205 2.110 725 1.615 2.895 1.050 2.140 2.005 705 1.555 4.105 1.260 2.835 2.780 830 2.045 5.045 1.495 3.505 3.450 990 2.585 20% 22% 6% 20% 22% 5% 19% 22% 5% 19% 21% 5% 27% 26% 7% 26% 25% 7% 33% 31% 9% 32% 30% 8%

Bron: LC-model In.Fact.Research

In tabel 4-6 is te zien dat de betaalrisico’s toenemen bij alle inkomensklassen, maar het zijn met name de laagste inkomens die in de knel komen. Dat is ook een van de redenen waarom de ECB en de nationale banken pleiten voor gerichte maatregelen om de prijsstijgingen te compenseren, maar de politiek kiest vaak toch voor generieke maatregelen (zoals het energieplafond). In de Nationale Prestatieafspraken is afgesproken dat er in 2023 een huurverlaging komt voor huishoudens met een inkomen tot 120% van het zogenoemde minimum-inkomensijkpunt. Dit is een specifieke maatregel die positief zal bijdragen aan het behoud van de koopkracht voor deze groep corporatiehuurders. Wel 42

moet opgemerkt worden dat de huurverlaging niet volledig ten goede komt aan de huurders, want de huidige hoge huur wordt deels betaald via de huurtoeslag. tabel 4-6

Huishoudens met een betaalrisico naar inkomensgroep in het totale onderzoeksgebied, in 2022 en in 2025 bij 10% koopkrachtafname en uitgaande van noodzakelijke uitgaven primair levensonderhoud

120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties lage middeninkomens hoge middeninkomens hogere inkomens totaal

huurders corporatie 2022 2025 -10% 45% 69% 27% 43% 2% 8% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 20% 32%

huurders particulier eigenaar-bewoners 2022 2025 -10% 2022 2025 -10% 69% 80% 57% 70% 34% 54% 18% 34% 8% 20% 4% 9% 6% 9% 1% 3% 2% 3% 0% 1% 1% 2% 1% 1% 22% 31% 5% 9%

Bron: LC-model In.Fact.Research figuur 4-2

Het aandeel huishoudens met energiearmoede in de gemeenten in de regio’s

Bron: TNO, bewerking In.Fact.Research

Energiearmoede De eerder geschetste problematiek doet zich niet in elke wijk of buurt in gelijke mate voor. Met name in gebieden met lage inkomens en een voorraad met een lage energetische kwaliteit is er sprake van een cumulatie van problemen. Energiearmoede is door TNO gemeten als het percentage huishoudens dat te maken heeft met een laag inkomen in combinatie met een hoge energierekening of een woning van (zeer) slechte energetische kwaliteit. In figuur 4-2 staat het aandeel huishoudens met energiearmoede in de wijken en buurten in de gemeenten weergegeven. In bijvoorbeeld Roosendaal zijn er gebieden waar 43

energiearmoede relatief vaak voorkomt. Uit figuur 4-3 blijkt dat er hier gebieden zijn waar woningen met energielabel D of lager domineren (in 2019). figuur 4-3

De meest voorkomende (dominante) energielabels in de regio’s (2019)

Bron: RVO, bewerking In.Fact.Research

4.3

Bestedingsruimte van de doelgroep in het bezit van de corporaties

Rond de 83% van de huurwoningen van de corporaties in de regio’s wordt bewoond door de doelgroep van de corporaties (zie ook figuur 3-9 in paragraaf 3.2). Het bedrag dat deze groep aan de huur kan besteden bestaat bij de analyse i n deze paragraaf uit het inkomen minus noodzakelijke uitgaven aan primair levensonderhoud en overige woonlasten. In figuur 4-4 staat de verdeling aangegeven van het voor huur beschikbare bedrag, exclusief en inclusief de huurtoeslag die men ontvangt. Deze bestedingsruimte is afgezet tegen de huurprijzen van het bezit waarin de doelgroep op dit moment woont. De figuur maakt de afhankelijkheid van de huurtoeslag duidelijk. Zonder de huurtoeslag zou bijna een derde van de huurders in de regio’s maandelijks niet meer dan € 442 aan huur kunnen betalen. Rekening houdend met de huurtoeslag kan circa 14 tot 15% van de huurders in de regio’s niet meer dan € 442 aan huur betalen. Deze percentages liggen redelijk in lijn met de woonsituatie van de doelgroep. De doelgroep van de corporaties in het corporatiebezit woont voor circa 14% (regio Bergen op Zoom) tot 18% (regio Roosendaal) in woningen met een huurprijs tot € 442. Een groot deel van de doelgroep huurt een woning met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens (van 81% in de regio’s Bergen op Zoom en Roosendaal 85% in de regio Bevelanden).

Een deel van hen zou uitgaande van noodzakelijke uitgaven aan primair levensonderhoud wat meer huur kunnen betalen (men heeft een bestedingsruimte van meer dan € 633 voor de huur). Vaak heeft men echter een ruimer uitgavenpatroon dan 44

alleen noodzakelijke uitgaven en daarnaast zijn de marges vaak klein (men houdt per maand een beperkt bedrag over niet-noodzakelijke uitgaven). figuur 4-4 De opbouw van de bestedingsruimte voor de huur van de doelgroep van de corporaties in het corporatiebezit, afgezet tegen de huurprijs die men werkelijk betaalt (woonsituatie doelgroep), uitgaande van noodzakelijke uitgaven primair levensonderhoud, 2022 100% 80%

45%

60%

40%

6% 3% 14%

20%

31%

45%

63%

21% 4% 16% 15%

0%

bestedingsruimte bestedingsruimte excl. huurtoeslag incl. huurtoeslag

100% meer dan € 763 80% 44% € 679 tot € 44% 763 60% € 633 tot € 7% 4% 22% 40% 13% 679 4% € 442 tot € 16% 20% 33% 633 14% 0% bestedingsruimte bestedingsruimte excl. huurtoeslag incl. huurtoeslag

1% 6% 11%

18% woonsituatie doelgroep

regio Roosendaal

1% 9%5% 44%

60% 40%

6% 4% 14%

20%

32%

14% woonsituatie doelgroep

meer dan € 763

44%

€ 679 tot € 763

68%

21% 4% 16%

€ 633 tot € 679 € 442 tot € 633 tot € 442

17%

15%

0%

67%

regio Bergen op zoom

100% 80%

3% 7% 9%

bestedingsruimte bestedingsruimte excl. huurtoeslag incl. huurtoeslag

woonsituatie doelgroep

regio Bevelanden Bron: LC-model In.Fact.Research

De groep huurders met een minimale huurruimte (minder dan € 442 per maand, exclusief huurtoeslag, bijna een derde van de huurders) woont overwegend in huurwoningen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens (tot € 633, figuur 4-5, links). Het grootste deel woont dus redelijk passend qua huurprijs, maar doordat het inkomen laag is, heeft men problemen om rond te komen. Ruim tweederde van deze groep heeft te maken met een betaalrisico. De afhankelijkheid van de huurtoeslag is dan ook groot. De groep met een minimale bestedingsruimte bestaat voor ongeveer de helft uit eenpersoonshuishoudens onder de 65 jaar (figuur 4-5, rechts). figuur 4-5

Woonsituatie naar huurprijs (links) en huishoudenssamenstelling (rechts) van de groep met een minimale bestedingsruimte voor de huur in het totale onderzoeksgebied (tot € 442, exclusief huurtoeslag), uitgaande van noodzakelijke uitgaven primair levensonderhoud 1% 4%

10%

2% 19%

tot € 442

€ 442 tot € 633 € 633 tot € 679

23 tot 65 jaar eenpersoons

6%

23 tot 65 jaar tweepersoons

7%

47%

meer dan € 763

65+ eenpersoons 65+ tweepersoons

€ 679 tot € 763 66%

< 23 jaar

13%

19%

gezin 5%

Bron: LC-model In.Fact.Research 45

eenoudergezin

5

Demografische en economische ontwikkelingen

In dit hoofdstuk worden eerst (in paragraaf 5.1) de verwachtingen ten aanzien van de demografische ontwikkelingen besproken. Vervolgens wordt ingegaan op de economische ontwikkelingen (paragraaf 5.2) en wordt (in paragraaf 5.3) de omvang van de verschillende inkomensgroepen in de toekomst bepaald aan de hand van de demografische en economische aannamen.

5.1

Woondeals als basis

Het Rijk heeft in de Nationale Woon- en Bouwagenda de ambitie uitgesproken om in de periode t/m 2030 900.000 woningen te gaan bouwen. Om deze ambitie te verwezenlijken heeft het Rijk in zogenoemde woondeals afspraken gemaakt met de verschillende provincies en regio’s. In deze woondeals is een bouwopgave vastgelegd waaraan zowel de gemeenten, de provincie als het Rijk zich aan hebben gecommitteerd. In zowel de provincie Zeeland als de regio West-Brabant is in maart 2023 een woondeal vastgesteld. De komende jaren zal door de gemeenten en partners alles op alles worden gezet om de hierin vastgestelde ambitie na te komen. Vandaar ook dat in dit onderzoek de afspraken in de woondeals als leidend worden beschouwd voor de verwachte toename van het aantal huishoudens. Als de doelstellingen uit de Nationale Woon- en Bouwagenda en de woondeals in de huidige context worden bezien, vallen twee dingen op: • De bouwproductie neemt vooralsnog niet toe, maar eerder af. Dat maakt dat het steeds lastiger wordt om in de resterende periode t/m 2030 de doelstellingen te bereiken. • De buitenlandse immigratie (de motor van de demografische groei) neemt toe en als deze trend doorzet, is de productie 900.000 woningen t/m 2030 eigenlijk niet voldoende. Oekraïners worden niet meegeteld bij de woningbehoefteramingen, volgens de huidige definities worden zij enkel tijdelijk opgevangen.

Afhankelijk van het verloop van de oorlog zal een deel mogelijk in Nederland blijven, hetgeen kan leiden tot een extra (landelijke) woningbehoefte van rond de 58.000 woningen. Ook in de onderzoeksregio’s kan het gaan om wezenlijke aantallen. Het kabinet is uiteindelijk gevallen over een pakket van maatregelen dat de buitenlandse migratie moest beteugelen. De gezinsmigratie speelde bij de val van het kabinet een doorslaggevende rol, maar het betreft slechts een klein deel van de totale groep buitenlandse migranten. Een veel groter deel komt naar Nederland voor werk of studie. Het is de vraag of deze stromen blijven toenemen als er simpelweg geen woningen beschikbaar zijn om in te wonen. Het kan zijn dat door krapte op de woningmarkt de instroom van dat soort groepen wordt geremd en dat daardoor de behoefte minder toeneemt dan nu wordt verondersteld. Dit geldt voor Nederland als geheel, maar ook voor het onderzoeksgebied. De behoefte is nu groot en voor de gemeenten die kunnen en willen uitbreiden liggen er kansen. Deze kansen zijn echter deels tijdgebonden. Vanuit de doelgroepen bekeken is het niet 46

zo dat de woningen ook best vijf jaar later beschikbaar kunnen komen. In d ie vijf jaar moet men ergens werken en wonen en kan men bijvoorbeeld ook kinderen krijgen. Het is maar de vraag of men na deze periode alsnog naar Nederland of de onderzoeksregio’s wil verhuizen. Het is hierdoor lastig om de ontwikkeling van de behoefte los te zien van de bouwproductie. Er is sprake van wederzijdse beïnvloeding. In dit onderzoek beschouwen we de woondeal als leidend, ook op het vlak van het verwachte aantal huishoudens en de hiermee samenhangende woningbehoefte. We beseffen ons daarbij dat gestelde ambities niet altijd worden gerealiseerd en dat de behoefte in de toekomst hoger of lager kan zijn. De komende jaren zal gemonitord moeten worden of men op koers ligt om de doelstellingen te verwezenlijken. Daar waar dit niet het geval is, zal moeten worden bijgestuurd. In ons onderzoek rekenen we daarom – net als in eerdere onderzoeken – een tweede variant door, om via die weg inzicht elijk te maken wat het effect is van een hogere of lagere groei op de samenstelling van de woningbehoefte. De effecten van een hogere of lagere groei kunnen zowel met een hogere als gematigde groeivariant inzichtelijk worden gemaakt. In deze studie is geko zen voor een gematigde variant. Als de groei sterker uitvalt, dan zal het effect op de woningbehoefte grotendeels gelijk zijn, maar in omgekeerde richting.

De keuze voor een gematigde groeivariant is op basis van verschillende gronden gemaakt. Ten eerste z ijn dat de demografische trends uit het verleden, een nog sterkere demografische groei zou een flinke trendbreuk betekenen. Ten tweede zijn dat de verwachtingen ten aanzien van de bouwproductie in de komende periode. In de komende jaren zal deze naar verwa chting lager uitvallen dan de in de woondeal opgenomen ambities. Een beperkte woningbouwproductie kan uiteindelijk een remmende factor zijn bij de demografische en economische groei. In andere woorden: als men in een regio minder bouwt, zal de regionale be hoefte op termijn ook lager uitpakken. De keuze voor een gematigde groeivariant betekent niet dat de ambities uit de woondeal omlaag zouden moeten worden bijgesteld. Het tegendeel is het geval, er alle reden om voortvarend aan de slag te gaan met de woondeal. De uitwerking van de gematigde groeivariant heeft per gemeente plaatsgevonden. In tabel 5-1 staat de huishoudensgroei volgens deze tweede variant naast de ambitie uit de woondeals weergegeven. Huishoudensontwikkeling De ambities in de woondeals zijn niet gespecificeerd naar de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens. Er wordt vooral gesproken over gesproken over bruto woningbouwopgaven.

Voor de ontwikkeling van het aantal huishoudens gaat het met name over de netto bouwopgaven (waarbij sloop en onttrekkingen in mindering worden gebracht) en is ook de ontwikkeling van het aantal huishoudens dat onzelfstandig of in ‘bewoonde andere ruimten’ woont van belang. Dat alles maakt dat de aantallen in deze studie niet 100% aansluiten op de in de woondeals genoemde aantallen. Daar komt bij dat in de woondeals aantallen worden genoemd voor de periode tot en met 2030 en in deze studie de aantallen tot 2030.

47

Terwijl in elke gemeente de groei in de tweede variant beneden de woondeals ligt, zijn er verschillen in de motivatie en interpretatie. In de woondeal van Zeeland is de meest recente provinciale prognose als uitgangspunt genomen. Deze laat kijkend naar de trends in het verleden in Bevelanden een verschillend beeld zien per gemeente: •

Voor de gemeenten Borsele en Reimerswaal sluiten de verwachtinge n prima aan op de trends uit het verleden. Voor deze gemeenten is er weinig extra groeiambitie opgenomen in de Woondeal. Om toch inzicht te kunnen bieden in de effecten van een hogere of lagere groei is voor deze gemeenten uitgegaan van een toename die in 2030 150 huishoudens onder de provinciale prognose ligt.

•

Voor de gemeenten Kapelle en Noord-Bevelanden is een gelijke aanname gedaan. Hier geldt echter dat in de woondeal wel een extra groeiambitie is opgenomen. In de tweede variant is de groei weliswaar lager dan de woondeal, maar hoger dan de groei in de afgelopen periode.