Nota Grondbeleid 2026 BD2600024.pdf

heden dat rechtvaardigen. Deze afwijkingen worden ge-

ders (zoals de de-minimisverordening of de DAEB-rege-

motiveerd en transparant vastgelegd in besluitvorming.

ling) en vastgelegd in het collegebesluit. Zo voorkomt de

Functie

Methode

Eenheid

1. Woningbouw, sociaal

Comparatief

Prijs/m² kavel

2. Woningbouw, projectmatig

Residueel/ Comparatief

Kavelprijs

3. Woningbouw, particulier

Comparatief/ Residueel

Prijs/m² kavel

4. Kantoren

Comparatief/ Residueel

Prijs/m² BVO

5. Bedrijventerrein

Comparatief/ Residueel

Prijs/m² uitgeefbare grond

6. Detailhandel en horeca

Residueel

Prijs/m² BVO

7. Maatschappelijke voorzieningen

Comparatief

Prijs/m² BVO

Comparatief

Prijs/m² grond in staffel

8. Openbaar groen incl. snippergroen

gelijke kansen voor marktpartijen. f. Bibob-toets en integriteit De gemeente Steenbergen heeft de mogelijkheid om bij uitgifte- en verhuurtransacties te toetsen of er sprake is van risico’s op misbruik of ondermijning. Op grond van de Wet Bibob kan tijdens de onderhandelingen een integriteitsonderzoek worden uitgevoerd. We informeren partijen daar vooraf over en passen de toets toe wanneer signalen of omstandigheden daar aanleiding toe geven. De uitkomst van een Bibob-toets kan leiden tot aanvullende voorwaarden of weigering van de transactie. Zo waarborgen we dat gemeentelijke gronden uitsluitend worden gebruikt voor rechtmatige en integere doeleinden. g. Bevoegdheden en verantwoording De gemeenteraad stelt de kaders voor gronduitgifte en grondprijzen vast. Het college is bevoegd om gronden te

Tabel 4: waarderingsmethodieken

De gemeente streeft naar marktconforme en uitlegbare uitgifteprijzen die zowel recht doen aan de economische waarde van de grond als aan de beleidsdoelen binnen de gebiedsontwikkeling.

gemeente ongeoorloofde staatssteun en waarborgt zij

verkopen, uit te geven of te verhuren binnen deze kaders. Bij iedere transactie gelden de uitgangspunten van marktconformiteit, transparantie en gelijke kansen. De begroting en de paragraaf grondbeleid vormen samen de bestuurlijke verantwoordingslijn. Door deze systematiek blijft de raad kaderstellend, terwijl het college slagvaardig kan handelen binnen de gestelde financiële en beleidsmatige grenzen.

Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen18

Bijlage 2: instrumenten grondbeleid Per ontwikkeling bepalen we bewust welke rol we innemen en welke instrumenten daarbij horen. Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om maatschappelijke ambities te verwezenlijken. Met ons instrumentarium sturen we op betaalbaar wonen, een gezonde leefomgeving, een vitale economie en zorgvuldig gebruik van ruimte. De instrumenten die we toepassen komen voort uit de Omgevingswet. Deze wet biedt gemeenten een samenhangende set van juridische en financiële mogelijkheden om de fysieke leefomgeving te beschermen, beheren en ontwikkelen. Binnen dit kader zetten we onze instrumenten bewust in: per gebied of project maken we een afweging op basis van belang, urgentie en uitvoerbaarheid. Zo houden we richting, maar ook ruimte voor maatwerk. De belangrijkste instrumenten die we hanteren zijn:

bijdragen en risicobeheersing in samenhang toe te pas-

a.

Zelfrealisatie

sen, blijft het grondbeleid van Steenbergen toekomstbe-

b.

Kostenverhaal

stendig, uitvoerbaar en in lijn met de Omgevingswet.

c.

Kavelruil

d.

Gronduitgifte

e.

Zakelijke rechten

f.

Strategische verwerving

g.

Minnelijke verwerving

h.

Voorkeursrecht

i.

Onteigening

Hieronder worden deze instrumenten kort toegelicht. a. Zelfrealisatie Bij zelfrealisatie ontwikkelt de eigenaar zijn eigen grond binnen de kaders van het omgevingsplan of een anteri-

c. Kavelruil Kavelruil is het vrijwillig ruilen van gronden tussen eigenaren om de verkaveling of inrichting te verbeteren. Het instrument bevordert samenwerking en biedt ruimte voor maatwerk, vooral in situaties met versnipperd eigendom of complexe eigendomsverhoudingen. We stimuleren kavelruil bij herstructurering, transformatie en de overgang tussen landbouw, natuur en bebouwing. De gemeente vervult hierin een faciliterende of motiverende rol en ondersteunt het proces door belangen te verbinden en kaders te bieden.

eure overeenkomst. Dit instrument past bij onze facilite-

d. Gronduitgifte

rende rol, waarbij het initiatief en de risico’s bij de markt

Gronduitgifte houdt in dat de gemeente grond verkoopt

liggen. We respecteren het recht op zelfrealisatie zolang

of in gebruik geeft voor woningbouw, bedrijvigheid of

publieke belangen, zoals bijvoorbeeld kwaliteit, betaal-

maatschappelijke functies. Dit instrument wordt toege-

baarheid en duurzaamheid, voldoende zijn geborgd.

past bij actief grondbeleid of bij herontwikkeling van be-

Wanneer dat niet het geval is, kiezen we voor samenwer-

staande locaties. Gronduitgifte maakt het mogelijk om

king of een actievere rol om te waarborgen dat de ont-

beleid daadwerkelijk uit te voeren en de gemaakte kosten

wikkeling bijdraagt aan de gemeentelijke doelen.

terug te verdienen.

b. Kostenverhaal

e. Zakelijke rechten

Kostenverhaal houdt in dat de gemeente kosten die zij

Zakelijke rechten, zoals opstalrecht, erfpacht, huur of

maakt voor planvorming en openbare voorzieningen ver-

pacht, maken het tijdelijk of gedeeltelijk gebruik van ge-

haalt op initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen.

meentelijke grond mogelijk. We passen deze rechten toe

Dit betreft bijvoorbeeld kosten voor infrastructuur, groen

bij voorzieningen zoals bijvoorbeeld nutsleidingen, zend-

en water. Het instrument is onlosmakelijk verbonden met

masten, trafo’s of horeca-uitbouwen. Hiermee wordt het

de rol die de gemeente inneemt bij gebiedsontwikkeling.

gebruik van de openbare ruimte ordelijk geregeld en ont-

Bij actief grondbeleid maakt het kostenverhaal onderdeel

vangt de gemeente een marktconforme vergoeding. De

uit van de gemeentelijke grondexploitatie. Bij faciliterend

voorwaarden worden vastgelegd in standaardovereen-

grondbeleid wordt het vastgelegd in overeenkomsten

komsten, wat zorgt voor consistentie en transparantie.

met derden en, wanneer dat niet mogelijk is, geregeld via het omgevingsplan. Door kostenverhaal, financiële

Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen19

f. Strategische verwerving

h. Voorkeursrecht

Strategische verwerving is het tijdig aankopen van gron-

Het voorkeursrecht verplicht eigenaren hun grond eerst

den of gebouwen die van belang zijn voor toekomstige

aan de gemeente aan te bieden bij verkoop. We zetten

gemeentelijke opgaven. Dit instrument gebruiken we

dit instrument in wanneer we de regie willen behouden

wanneer de locatie essentieel is voor woningbouw, maat-

op een gebied waar toekomstige ontwikkelingen voor-

schappelijke functies of ruimtelijke kwaliteit. Door strate-

zien zijn of waar risico bestaat op speculatie. Door het

gisch te verwerven kunnen we tijdig sturen op kwaliteit,

voorkeursrecht te vestigen kunnen we onze strategische

voorkomen we speculatie en behouden we de regie over

positie veiligstellen, prijsopdrijving voorkomen en tijdig

onze ruimtelijke ontwikkeling. Aankopen vinden plaats

bepalen hoe de ontwikkeling zich moet ontvouwen. De

binnen het kader van het Strategisch Verwervingsfonds,

vestiging wordt zorgvuldig onderbouwd en vastgesteld

met mandaat en verantwoording richting de gemeente-

door de raad, voorafgaand aan planvorming.

raad.

i. Onteigening

g. Minnelijke verwerving

Onteigening is een ultimum remedium: het laatste red-

Minnelijke verwerving houdt in dat we in overleg en te-

middel om publieke belangen te beschermen. Dit instru-

gen marktconforme waarde grond aankopen. Deze route

ment maakt het mogelijk om eigendom gedwongen over

heeft onze voorkeur bij actief grondbeleid. Vrijwillige

te dragen tegen volledige schadeloosstelling, wanneer

overeenstemming leidt tot snellere uitvoering, minder ju-

vrijwillige verkoop niet lukt en publieke doelen anders

ridische risico’s en een betere verstandhouding met eige-

niet kunnen worden gerealiseerd. Onteigening wordt uit-

naren. Wanneer onderhandelingen niet leiden tot over-

sluitend toegepast bij zwaarwegende maatschappelijke

eenstemming, kunnen we parallel het voorkeursrecht of

belangen, zoals woningbouw, infrastructuur of natuur-

als uiterste middel onteigening voorbereiden.

ontwikkeling, en alleen na aantoonbare pogingen tot minnelijke verwerving.

Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen20

Bijlage 3: financiële spelregels We zien onze financiële kaders niet als een technisch sluitstuk, maar als instrument om maatschappelijk verantwoorde en financieel gezonde keuzes te maken. Grondexploitaties zijn de financiële vertaling van ruimtelijke plannen: zij verbinden ruimtelijke doelen met de inzet van middelen, risico’s en opbrengsten. Het financieel kader voor het grondbeleid is gebaseerd op het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), de Financiële verordening ex artikel 212 Gemeentewet en de gemeentelijke kaders voor reserves en voorzieningen zoals vastgelegd in de jaarstukken van de gemeente Steenbergen. In deze bijlage is vastgelegd hoe de gemeente Steenbergen binnen deze kaders omgaat met grondexploitaties, winst- en verliesneming, reserves, weerstandsvermogen en risico’s. Financiële spelregels voor grondexploitaties:

De kosten worden geactiveerd als immateriële vaste ac-

a. Grondexploitaties

tiva, mits er een concreet bestuurlijk vastgesteld plan ligt.

b. Kosten vóór vaststelling van de grondexploitatie

De activering geldt maximaal vijf jaar. Wanneer binnen

c. Kosten na vaststelling van de grondexploitatie

die termijn geen ontwikkeling start, worden de kosten af-

d. . Herziening en afsluiting

geboekt ten laste van het jaarresultaat. Zodra de ontwik-

e. Winst- en verliesneming

keling doorgaat, worden de voorbereidingskosten toege-

f. Reserves en weerstandsvermogen

voegd aan de grondexploitatie.

g. Risicomanagement h. Paragraaf grondbeleid

c. Kosten na vaststelling van de grondexploitatie Na vaststelling van een grondexploitatie worden alleen

a. Grondexploitaties

kosten geactiveerd die direct samenhangen met de uit-

Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een

voering. Dit zijn kosten voor bouw- en woonrijp maken,

ruimtelijk plan. De gemeenteraad stelt de grondexploita-

infrastructuur, nutsvoorzieningen en openbare ruimte. De

tie vast met begroting, kaart en toelichting. Binnen het

kostentoerekening volgt de kostensoortenlijst uit het

BBV worden grondexploitaties verantwoord als vlottend

Omgevingsbesluit.

actief onder de voorraden (onderhanden werk). Alleen kosten die rechtstreeks verband houden met het bouwen woonrijp maken of met publieke voorzieningen worden geactiveerd. Grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd en opgenomen in de paragraaf grondbeleid van de programmabegroting en jaarrekening. Daarin worden de resultaten, risico’s en prognoses van alle lopende exploitaties toegelicht. Een positief saldo draagt bij aan de financiële weerbaarheid. Een negatief resultaat kan worden geaccepteerd wanneer dit bijdraagt aan zwaarwegende maatschappelijke doelen, zoals betaalbare woningbouw, herstructurering of transitie van bestaand gebied. b. Kosten vóór vaststelling van de grondexploitatie Voordat een grondexploitatie is vastgesteld, worden kosten gemaakt voor onderzoek, planvorming en interne uren. Deze worden pas geactiveerd nadat bestuurlijk is besloten dat er een reëel voornemen tot ontwikkeling bestaat. De raad stelt hiervoor een voorbereidingskrediet

De gemeente rekent interne rente, apparaatskosten en plankosten door conform de BBV-richtlijnen. De renteomslag wordt berekend volgens de Notitie Rente van de commissie BBV. De plankosten worden geactiveerd bij bestuurlijk vastgestelde plannen en maken deel uit van de geprognosticeerde exploitatie d. Herziening en afsluiting Grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd bij de jaarrekening. Bij aanzienlijke afwijkingen wordt een herziening opgesteld en aan de raad voorgelegd. college informeert de gemeenteraad jaarlijks via de paragraaf grondbeleid over de stand van lopende exploitaties, winst- en verliesposities en eventuele te sluiten projecten. e. Winst- en verliesneming Steenbergen past het voorzichtigheidsbeginsel toe. Winst wordt pas genomen wanneer deze gerealiseerd en betrouwbaar is, terwijl verliezen direct worden verwerkt zodra zij voorzienbaar zijn.

vast. Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen21

Bij winstgevende exploitaties wordt de percentage-of-

weerstandscapaciteit wordt jaarlijks getoetst en vertaald

completion (POC)-methode toegepast, mits:

in een weerstandsratio. Steenbergen streeft naar een ra-

1.

Het resultaat betrouwbaar kan worden vastgesteld,

tio die past binnen de kwalificatie minimaal voldoende.

2.

(Een deel van) de gronden is verkocht, en

Wanneer de ratio structureel onder de interne norm

3.

De kosten zijn gerealiseerd.

daalt, worden maatregelen voorgesteld om de weer-

Voor verlieslatende exploitaties wordt direct een voorziening

verlieslatende grondexploitaties

getroffen ter

standscapaciteit aan te vullen. g. Risicomanagement

hoogte van het verwachte tekort op contante waarde. De

De gemeente Steenbergen werkt met een integraal sys-

voorziening wordt jaarlijks geactualiseerd en vermeer-

teem voor risicomanagement. Risico’s worden jaarlijks

derd met rente conform het BBV. Deze voorziening en de

geïdentificeerd, beoordeeld en vertaald naar benodigde

resultaten worden jaarlijks toegelicht in de paragraaf

weerstandscapaciteit. De belangrijkste risico’s zijn markt-

grondbeleid.

ontwikkelingen, prijs- en rentestijgingen, vertraging in

f. Reserves en weerstandsvermogen

planvorming en planwijzigingen.

De gemeente Steenbergen hanteert een samenhangend

De risico’s en de financiële impact worden jaarlijks geac-

stelsel van reserves en weerstandsvermogen, gericht op

tualiseerd en toegelicht in de paragraaf grondbeleid.

stabiliteit en risicobeheersing. De beschikbare weer-

Daarmee vormt de paragraaf de koppeling tussen de fi-

standscapaciteit bestaat uit de algemene reserve, be-

nanciële en ruimtelijke prestaties van het grondbeleid.

stemmingsreserves, risicoreserves en vrij aanwendbare middelen. Er zijn specifieke reserves aanwezig voor lopende exploitaties, strategische verwerving, planontwikkeling en verlieslatende projecten. De algemene reserve fungeert als

h. Paragraaf grondbeleid De paragraaf grondbeleid in de programmabegroting en jaarrekening biedt inzicht in de financiële positie. Deze paragraaf bevat: •

De actuele resultaten van lopende grondexploitaties.

•

De verwachte eindresultaten en risico’s.

De weerstandsratio, de verhouding tussen beschikbare

•

De stand van de voorzieningen en reserves.

en benodigde weerstandscapaciteit, wordt jaarlijks be-

•

De koppeling met het weerstandsvermogen van de

buffer voor incidentele verwervingen.

paald in de paragraaf grondbeleid. Wanneer de ratio structureel onder de norm daalt, worden maatregelen genomen om de weerstandscapaciteit aan te vullen.

gemeente. De paragraaf grondbeleid vormt het integrale toetsmoment in de P&C-cyclus. De gemeenteraad ontvangt via

Het weerstandsvermogen geeft aan in welke mate de ge-

deze paragraaf jaarlijks een volledig overzicht van de fi-

meente in staat is financiële tegenvallers op te vangen.

nanciële voortgang, risico’s en resultaten van het grond-

De verhouding tussen beschikbare en benodigde

beleid.

Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen22

Bijlage 4: grondverwerving We verwerven gronden wanneer dat nodig is om maatschappelijke en ruimtelijke doelen te kunnen realiseren. Verwerving is geen doel op zich, maar een middel om regie te voeren, publieke belangen veilig te stellen en ontwikkelingen mogelijk te maken die bijdragen aan de leefbaarheid van onze kernen en de kwaliteit van onze fysieke leefomgeving. Bij iedere verwerving maken we een zorgvuldige afweging op basis van maatschappelijk belang, ruimtelijke urgentie, financiële haalbaarheid en risico’s. De belangrijkste vormen van verwerving zijn:

ongewenste ontwikkelingen of het creëren van ruimte

a. Planmatige verwerving

voor maatschappelijke voorzieningen.

b. Strategische verwerving c. Minnelijke verwerving d. Verwerving via voorkeursrecht e. Verwerving via onteigening f. Grondruil of kavelruil g. Verwerving in samenwerking

Bij elke strategische aankoop maken we een integrale afweging. Daarbij kijken we naar:

•

werving.

•

De termijn waarop de ontwikkeling realiseerbaar is.

•

De ontwikkelrisico’s en de kans dat plannen vertra-

a. Planmatige verwerving Planmatige verwerving vindt plaats wanneer een ontwikkeling is opgenomen in een door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie of uitvoeringskrediet. Het verwervingsproces is in dat geval onderdeel van de uitvoering van een vastgesteld plan. Voor elk project wordt een verwervingsplan opgesteld waarin het verwervingsgebied, de eigendomsverhoudingen, het verwervingsbudget en de strategie zijn opgenomen. Dit plan wordt ge-

Het maatschappelijk en ruimtelijk belang van de ver-

gen of wijzigen.

•

De financiële risico’s en dekking van kosten en rente.

Voor strategische verwervingen is een budget beschikbaar waarbinnen het college slagvaardig kan handelen. Aankopen boven dat bedrag worden afzonderlijk aan de gemeenteraad voorgelegd. Het college verantwoordt alle strategische aankopen achteraf en rapporteert hierover in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening.

bruikt als toetsingskader bij aankopen en bij de verant-

c. Minnelijke verwerving

woording aan de gemeenteraad.

Minnelijke verwerving is de voorkeursroute bij grondver-

Bij planmatige verwerving ligt het accent op uitvoering binnen de financiële en ruimtelijke kaders van de vastgestelde grondexploitatie. De verwerving moet passen binnen de begroting en dient aan te sluiten op de projectplanning en de uitvoeringsvolgorde van het gebied. b. Strategische verwerving Strategische verwerving betekent het tijdig aankopen van gronden of opstallen met het oog op toekomstige ruimtelijke of maatschappelijke ontwikkelingen. We doen dit om onze sturingsmogelijkheden te vergroten en om te

werving. Hierbij komen we met de eigenaar op vrijwillige basis tot overeenstemming over de aankoopprijs en voorwaarden. Deze prijs wordt vastgesteld op basis van een onafhankelijke taxatie, zodat marktconformiteit is gewaarborgd. Het doel van minnelijke verwerving is om met wederzijds vertrouwen tot een snelle en zorgvuldige overdracht te komen. Deze aanpak voorkomt juridische procedures, verkort de doorlooptijd en draagt bij aan een positieve relatie tussen de gemeente en de grondeigenaar.

voorkomen dat derden posities innemen die gemeente-

Wanneer minnelijke verwerving niet slaagt, kan de ge-

lijke ambities kunnen belemmeren.

meente besluiten aanvullende instrumenten in te zetten,

Redenen om strategisch te verwerven zijn bijvoorbeeld het veiligstellen van toekomstige woningbouwlocaties,

zoals het vestigen van een voorkeursrecht of, indien noodzakelijk, onteigening.

het kunnen ruilen van gronden, het beperken van

Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen23

d. Verwerving via voorkeursrecht

vorming blijft onteigening een rechtmatig maar zorgvul-

Het voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid

dig gehanteerd instrument.

om een eerste recht van koop te vestigen op gronden die van strategisch belang zijn. Eigenaren zijn verplicht hun grond eerst aan de gemeente aan te bieden wanneer zij tot verkoop willen overgaan. Het instrument wordt toegepast in situaties waarin de gemeente de regie op toekomstige ontwikkelingen wil behouden of speculatie op de grondmarkt wil voorkomen.

f. Grondruil of kavelruil Kavelruil maakt het mogelijk om eigendomsverhoudingen te herschikken zonder dat financiële transacties plaatsvinden. Door ruil kunnen ruimtelijke ontwikkelingen sneller worden gerealiseerd en kan de inrichting van een gebied worden verbeterd.

Door het voorkeursrecht tijdig te vestigen, kan de ge-

We zetten kavelruil in wanneer grondeigenaren geza-

meente op het juiste moment haar grondpositie verster-

menlijk belang hebben bij een betere inrichting of ont-

ken. Het voorkeursrecht wordt uitsluitend ingezet wan-

sluiting van hun percelen, bijvoorbeeld bij herstructure-

neer er voldoende financiële middelen zijn om van dit

ring of transformatie. De gemeente speelt hierbij een ac-

recht gebruik te maken.

tieve faciliterende rol door belangen te verbinden, juridi-

e. Verwerving via onteigening Onteigening is een uiterste middel om publieke belangen

sche begeleiding te bieden en de kwaliteit van het eindresultaat te bewaken.

veilig te stellen wanneer vrijwillige verkoop niet mogelijk

g. Verwerving in samenwerking

is. Het instrument maakt het mogelijk om eigendom ge-

Bij complexe gebiedsontwikkelingen kan de gemeente

dwongen over te dragen tegen volledige schadeloosstel-

ervoor kiezen om samen met andere partijen gronden te

ling.

verwerven. Dit kan in samenwerking met marktontwikke-

Onteigening wordt alleen ingezet als het noodzakelijk is

laars, woningcorporaties of andere overheden.

voor het realiseren van ruimtelijke en maatschappelijke

Deze vorm van verwerving wordt toegepast wanneer pu-

doelen, zoals woningbouw, infrastructuur of voorzienin-

blieke en private belangen samenkomen en gedeelde fi-

gen, en wanneer er geen redelijk alternatief beschikbaar

nanciering of risicoverdeling wenselijk is. De afspraken

is. De procedure verloopt volgens de regels van de wet

over rollen, verantwoordelijkheden en financiële bijdra-

en wordt zorgvuldig voorbereid, inclusief taxatie, motive-

gen worden vastgelegd in een samenwerkingsovereen-

ring en besluitvorming door de raad.

komst. De gemeenteraad stelt het kader vast, het college

Door de combinatie van zorgvuldige onderbouwing,

voert uit en legt daarover verantwoording af.

evenredige schadeloosstelling en transparante besluit-

Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen24