Nota Grondbeleid 2026 BD2600024.pdf
Tekst van het document
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen
Colofon Deze Nota Grondbeleid is opgesteld door Urban Reality, in opdracht van de gemeente Steenbergen. Team
• •
Jurrian Witzand, financieel regisseur gebiedsontwikkeling - Urban Reality. Davud Kajmović, financieel regisseur gebiedsontwikkeling - Urban Reality.
Contactpersoon gemeente Steenbergen • Astrid Spek, adviseur grondzaken en vastgoed - gemeente Steenbergen. Contact Urban Reality www.urbanreality.nl info@urbanreality.nl Datum: 10-12-2025
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen
Samenvatting Met deze Nota Grondbeleid geven we uitvoering aan de gemeentelijke ambities zoals verwoord in het voorontwerp Omgevingsvisie:
Richtinggevend grondbeleid Dit vraagt om een dynamische, maatwerkgerichte aanpak met heldere kaders en ambities. Waar nodig nemen we meer grip en geven we sturing in ontwikkelingen. Voor die afweging maken we gebruik van een beleidsmatige drempel en een planologische beoordeling van de ruimtelijke opgave. Hierin worden maatschappelijke meerwaarde, ruimtelijke kwaliteit, haalbaarheid en financiële effecten in samenhang gewogen. Vanuit deze analyse kiest de gemeente: •
Haar rol binnen de opgave.
•
De best passende strategie.
•
Met de daarbij horende instrumenten.
Zo wordt per gebied en per fase gestuurd op het beste
Strategie Afhankelijk van de gekozen rol bepaalt de gemeente welke ontwikkelstrategie het best past bij de opgave. Daarbij weegt de gemeente af wat zij kan doen, op basis van de beschikbare capaciteit, kennis en middelen, en wat zij bereid is te doen, in de mate waarin zij risico’s wil dragen of juist delen. Kern van het beleid: Per ontwikkeling kiest de gemeente een passende strategie: actief (regie, eigendom en uitvoering bij urgente of strategische opgaven), samenwerkend (gedeelde risico’s en verantwoordelijkheden) of faciliterend (marktinitiatief binnen heldere kaders). De inzet van instrumenten volgt uit de gekozen strategie en vindt plaats binnen de juridische kaders van de Omgevingswet, zodat de inzet van middelen proportioneel, doelgericht en financieel beheersbaar blijft.
resultaat voor Steenbergen, met duidelijke keuzes over inzet, risico’s en voorwaarden. Zo wordt een duurzame, leef-
Bevoegdheden en verantwoordelijkheden
bare en economisch sterke toekomst gewaarborgd.
Het college voert het grondbeleid uit binnen de kaders
Kern van het beleid: De gemeente voert richtinggevend grondbeleid.
Beleidsmatige drempel en planologische beoordeling We beoordelen of een initiatief past binnen de koers en beleidsdoelen van de gemeente, zoals vastgelegd in het voorontwerp Omgevingsvisie en planologisch uitvoerbaar is binnen de geldende kaders. Kern van het beleid: Eén integraal afwegingskader met twee vaste stappen: beleidsmatige drempel en planologische beoordeling.
Rolkeuze Onze rolkeuze hangt af van het belang en de urgentie van de ontwikkeling. We bepalen in hoeverre de opgave bijdraagt aan gemeentelijke doelen en binnen welke tijdspanne realisatie wenselijk is. Kern van het beleid: De gemeente bepaalt haar rol op basis van urgentie en maatschappelijk belang van de opgave. Afhankelijk van de noodzaak tot sturing kiest zij bewust voor een regisserende, samenwerkende of faciliterende houding, zodat inzet van middelen en verantwoordelijkheid in verhouding blijft tot de opgave.
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen
van de raad en legt hierover jaarlijks verantwoording af. Strategische aankopen worden getoetst aan marktconforme voorwaarden, onderbouwd met één onafhankelijke taxatie en verantwoord via een raadsmededeling en de paragraaf grondbeleid Kern van het beleid: • Elke aankoop wordt getoetst aan marktconforme voorwaarden en onderbouwd met een taxatie (één onafhankelijke taxatie is verplicht bij elke verwerving) en een financiele haalbaarheidsanalyse. • Het college is bevoegd om strategische aankopen te doen binnen een budget van €1 miljoen. • Strategische aankopen worden zo spoedig mogelijk na de verwerving verantwoord op basis van de toetsingscriteria, via een (vertrouwelijke) raadsmededeling. • Als een aankoop het beschikbare budget overschrijdt, vraagt het college eerst om aanvullend krediet en legt het de beslissing afzonderlijk ter goedkeuring voor aan de gemeenteraad. • In de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening wordt aangegeven of strategische aankopen hebben plaatsgevonden. •
INHOUDSOPGAVE 1.
Inleiding .......................................................................................................................................................................................................................... 1
2.
Koers van het grondbeleid ...................................................................................................................................................................................... 3
3.
4.
5.
6.
7.
2.1
Waarom een nota grondbeleid? ................................................................................................................................................................ 3
2.2
Proces en partijen in gebiedsontwikkeling ............................................................................................................................................ 3
2.3
Kaders grondbeleid ......................................................................................................................................................................................... 4
2.4
Beleidsmatige drempel .................................................................................................................................................................................. 5
2.5
Planologische beoordeling .......................................................................................................................................................................... 5
2.6
Volgende stap ................................................................................................................................................................................................... 5
Grondbeleid steenbergen: rolkeuze .................................................................................................................................................................... 6 3.1
Urgentie ............................................................................................................................................................................................................... 6
3.2
Rollen van de gemeente ............................................................................................................................................................................... 6
3.3
Toepassing in de praktijk .............................................................................................................................................................................. 7
3.4
Beslisboom.......................................................................................................................................................................................................... 7
Grondbeleid steenbergen: strategie ................................................................................................................................................................... 9 4.1
Drie strategieën ................................................................................................................................................................................................ 9
4.2
Instrumentarium ............................................................................................................................................................................................ 10
Gebiedsontwikkelingsproces .............................................................................................................................................................................. 11 5.1
Het proces ........................................................................................................................................................................................................ 11
5.2
Kleine initiatieven .......................................................................................................................................................................................... 12
5.3
Van proces naar sturing ............................................................................................................................................................................. 12
Bevoegdheden en verantwoordelijkheden ................................................................................................................................................... 13 6.1
Taken en rollen............................................................................................................................................................................................... 13
6.2
Planning- en controlcyclus ........................................................................................................................................................................ 14
6.3
Verwerven van gronden ............................................................................................................................................................................. 14
6.4
Samenwerkingsovereenkomsten ............................................................................................................................................................ 15
Bijlagen ......................................................................................................................................................................................................................... 16
Bijlage 1: gronduitgifte en grondprijsbeleid............................................................................................................................................................ 17 Bijlage 2: instrumenten grondbeleid .......................................................................................................................................................................... 19 Bijlage 3: financiële spelregels....................................................................................................................................................................................... 21 Bijlage 4: grondverwerving ............................................................................................................................................................................................. 23
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen
2
1. INLEIDING De gemeente Steenbergen investeert in een toekomstbestendige leefomgeving waarin het goed leven, wonen en werken is. We investeren in kwaliteit boven kwantiteit, in het samen boven het individuele belang en in duurzame ontwikkeling boven kortetermijngroei. Dat betekent dat we onze leefomgeving zo willen inrichten dat het welzijn van inwoners, ondernemers en bezoekers toeneemt, nu en in de toekomst. Grondbeleid speelt hierin een sleutelrol. Om deze ambities te verwezenlijken, herzien we het ge-
behouden en benutten bij de keuzes die we maken voor
meentelijk grondbeleid. De maatschappelijke opgaven
onze fysieke leefomgeving.
waarvoor Steenbergen staat zijn groot en vragen om een samenhangende aanpak. We willen zorgen voor voldoende en betaalbare woningen voor alle doelgroepen, zorgdragen voor een veilige en gezonde leefomgeving, ruimte bieden aan duurzaamheid en een circulaire economie. Tegelijkertijd werken we aan de energietransitie, klimaatadaptatie en het behoud van natuur en landschap. Grond is de verbindende factor tussen al deze opgaven: het vormt het fundament waarop keuzes over ruimte, economie en samenleving samenkomen. De identiteit van Steenbergen vormt daarbij het vertrekpunt. Onze zes kernen, Steenbergen, Dinteloord, Kruisland, Nieuw-Vossemeer, Welberg en De Heen, vormen samen met het buitengebied één hechte gemeenschap op de overgang van zand naar klei, tussen Zuid-Holland, Noord-Brabant en Zeeland, op het grensvlak van stad en land. Die ligging bepaalt niet alleen het landschap, met open zeekleipolders, kreken en dijken, maar ook de mentaliteit van onze inwoners: nuchter, ondernemend en gericht op samenwerken. Steenbergen is geen stad met buitengebieden, maar een netwerk van levendige kernen met sterke gemeenschappen. Die gemeenschapszin, de kracht van het doen en de liefde voor het landschap willen we
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen
Steenbergen neemt binnen West-Brabant een verbindende positie in. De gemeente ligt centraal tussen de Brabantse Wal, de Randstad en de Delta. Die ligging brengt verantwoordelijkheid met zich mee: om ruimte te bieden aan woningbouw en bedrijvigheid, maar ook om het landschap te beschermen, klimaatbestendig te maken en de karakteristieke openheid van de polders te bewaren. We willen onze positie versterken, niet om te groeien om het groeien, maar om bij te dragen aan een sterke en evenwichtige regio waarin mensen kunnen wonen, werken en recreëren in balans met de omgeving. Het grondbeleid helpt om deze koers waar te maken. Het geeft richting aan hoe we met schaarse ruimte omgaan, hoe we maatschappelijke meerwaarde centraal stellen bij gebiedsontwikkelingen en hoe we investeringen verbinden met de kwaliteit van de omgeving. Zo maken we van grond geen doel op zich, maar een middel om waarde te creëren voor mens, natuur en gemeenschap. Met dit beleid geven we uitvoering aan de Omgevingsvisie en bouwen we samen met inwoners, ondernemers en partners aan een veerkrachtig, groen en sociaal Steenbergen: een gemeente die klaar is voor de toekomst.
1
Aanleiding voor het nieuwe beleid De herziening van het grondbeleid is noodzakelijk omdat
•
De transitie naar een duurzame en toekomstbesten-
de huidige Nota Grondbeleid uit 2021 niet meer aansluit
dige economie, met bijzondere aandacht voor lokale
op de actuele wetgeving, de nieuwe ruimtelijke koers en
bedrijvigheid en recreatie.
de maatschappelijke opgaven van de gemeente Steen-
•
De toenemende aandacht voor een gezonde, veilige
bergen. Sindsdien hebben zich belangrijke ontwikkelin-
en leefbare omgeving in de kernen en het buitenge-
gen voorgedaan, zowel binnen de gemeente als in de
bied.
ruimtelijke en economische context. De belangrijkste aanleidingen voor actualisatie zijn: •
De inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 vraagt om meer samenhang, transparan-
•
•
De uitspraken van het Didam-arrest en de modernisering van het gemeentelijk grondbeleid op rijksniveau vragen om meer transparantie en gelijke kansen bij gronduitgifte.
tie en vroegtijdige afweging bij ruimtelijke ontwikke-
In het coalitieakkoord 2022–2026 is de ambitie uitgesp-
lingen.
roken om de ruimtelijke ontwikkeling van Steenbergen
De vaststelling van de voorontwerp Omgevingsvisie
doelgericht en zorgvuldig te sturen. Grondbeleid is daar-
Steenbergen waarin een integrale koers is bepaald
bij een belangrijk instrument om maatschappelijke
voor wonen, economie, landschap, duurzaamheid en
waarde te realiseren, kosten en risico’s te beheersen en
leefomgeving.
de samenhang tussen beleid en uitvoering te versterken.
De groeiende woningbouwopgave tot 2040 met de ambitie om circa 2.400 woningen toe te voegen, passend bij de behoefte van verschillende doelgroepen en de kwaliteit van het landschap.
•
•
De noodzaak om ruimte te bieden aan de energietransitie, klimaatadaptatie en versterking van de biodiversiteit.
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen
Het nieuwe grondbeleid sluit aan op de Omgevingsvisie en vertaalt de doelen van de gemeente naar duidelijke werkwijzen. Met dit beleid geven we uitvoering aan de Omgevingswet. Zo kunnen we de plannen voor wonen, werken en leefbaarheid in onze gemeente stap voor stap waarmaken.
2
2. KOERS VAN HET GRONDBELEID In dit hoofdstuk leggen we uit wat grondbeleid is en waarom het belangrijk is voor de gemeente Steenbergen. Het laat zien hoe plannen tot stand komen, welke partijen daarbij betrokken zijn en hoe deze samenwerking invloed heeft op de keuzes die de gemeente maakt. Grondbeleid draait om het inzetten van juridische en financiële instrumenten uit de Omgevingswet om ruimtelijke en maatschappelijke doelen te realiseren. In dit hoofdstuk worden deze instrumenten en hun samenhang kort toegelicht. 2.1 WAAROM EEN NOTA GRONDBELEID? Deze Nota Grondbeleid geeft de uitgangspunten en het
het initiatief past binnen het gemeentelijk beleid en de
afwegingskader in relatie tot hoe de gemeente Steenber-
Omgevingsvisie. Vervolgens verwerft de gemeente grond
gen omgaat met grond bij het uitvoeren van haar ruimte-
of maakt afspraken met eigenaren, wordt het terrein
lijke ambities. Grondbeleid is geen doel op zich. Het is een
bouw- en woonrijp gemaakt met wegen, riolering en
middel om maatschappelijke doelen te bereiken, zoals het
groen, en daarna worden de gebouwen gerealiseerd en de
bouwen van betaalbare woningen, het verbeteren van de
openbare ruimte ingericht.
leefomgeving en het versterken van voorzieningen zoals onderwijs, sport en cultuur. Grondbeleid helpt de gemeente om keuzes te maken bij
Figuur hieronder laat zien hoe de rol van de gemeente per fase verschilt bij faciliterend, samenwerkend (PPS) en actief grondbeleid.
ruimtelijke ontwikkelingen. Het is onderdeel van de gereedschapskist waarmee we onze ambities uit de Omgevingsvisie Steenbergen kunnen uitvoeren. We zien grondbeleid als een manier van werken: een aanpak om strategie en uitvoering beter met elkaar te verbinden. Iedere ontwikkeling vraagt om maatwerk. Gebiedsontwikkeling is de laatste jaren ingewikkelder geworden, onder meer door strengere regels, hogere duurzaamheidsdoelen en de toenemende behoefte aan betaalbare woningen. Daarom is het belangrijk dat de gemeente duidelijk maakt wanneer zij de regie neemt, wanneer zij samenwerkt met marktpartijen en wanneer zij vooral een faciliterende rol heeft. Zo houden we grip op de kwaliteit van onze leef-
Figuur 1: het gebiedsontwikkelingsproces
omgeving en zorgen we voor een eerlijke en zorgvuldige
Actief, faciliterend en samenwerkend grondbeleid
uitvoering van beleid. 2.2 PROCES EN PARTIJEN IN GEBIEDSONTWIKKELING Gebiedsontwikkeling is het traject van idee tot realisatie van een nieuw woongebied, bedrijventerrein of voorziening. Soms gaat het om een groot en veelzijdig project, soms om een kleinere locatieontwikkeling.
De Omgevingswet biedt gemeenten de ruimte om per ontwikkeling te kiezen hoe zij hun rol invullen. Die keuze wordt bepaald door de ambitie, het belang van het project en de risico’s die de gemeente wil dragen. Faciliterend grondbeleid (hoofdstuk 13 Omgevingswet) betekent dat de gemeente plannen van initiatiefnemers mogelijk maakt. De grond blijft in private handen. De ge-
Proces
meente stelt de ruimtelijke kaders vast en verhaalt kosten
Een gebiedsontwikkeling begint met een idee of initiatief
via een anterieure overeenkomst of regels in het Omge-
van de gemeente, een ontwikkelaar of een andere partij
vingsplan.
en verloopt van plan tot realisatie. Eerst bepalen we of
Actief
grondbeleid
(Aanvullingswet
grondeigendom,
hoofdstukken 9 t/m 12 Omgevingswet) houdt in dat de Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen 3
gemeente zelf initiatief neemt: grond verwerft, bouwrijp maakt en uitgeeft. Zo houdt zij regie op de inrichting en
het plan bijdraagt aan de gemeentelijke ambities. •
kwaliteit van de leefomgeving. Samenwerkend grondbeleid (PPS) is een tussenvorm waarbij gemeente en marktpartijen samen ontwikkelen.
wordt integraal afgewogen op zowel maatschappelijke als financiële effecten. •
sen en marktconformiteit, in lijn met het Didam-arrest
ders van de Omgevingswet, met een verdeling van risico’s,
(zie ook Bijlage 1). Besluiten over aankopen, grondex-
kosten en opbrengsten.
ploitaties en bijdragen zijn transparant, onderbouwd
Partijen
met een businesscase en voldoen aan het BBV en de
De gemeente werkt samen met woningcorporaties, ont-
regels voor staatssteun. Indien openbaarmaking de
wikkelaars, ondernemers, maatschappelijke organisaties,
economische belangen van de gemeente kan scha-
agrariërs en inwoners. Iedere partij brengt eigen kennis,
den, geldt tijdelijke geheimhouding. Deze wordt peri-
belangen en middelen in. De gemeente bewaakt de saOmgevingsvisie.
odiek heroverwogen. •
komsten of regels in het Omgevingsplan, conform de Omgevingswet. Daarbij kunnen plankosten, bovenwijkse voorzieningen en bijdragen aan maatschappe-
geeft richting aan hoe de gemeente met grond omgaat
lijke doelen worden meegenomen, zodat kosten en
om de doelen uit de Omgevingsvisie te realiseren. Daarbij om het beschermen van waarden: de open polders, de leefbare kernen en een gezonde balans tussen wonen, werken, natuur en landbouw. Het voorontwerp Omgevingsvisie Steenbergen noemt een reeks hoofdopgaven die sturend zijn voor het grondbeleid, zoals voldoende en betaalbare woningen, een sterke en duurzame economie,
De gemeente verhaalt kosten van ruimtelijke ontwikkelingen op initiatiefnemers via anterieure overeen-
2.3 KADERS GRONDBELEID Het grondbeleid vertaalt de koers naar de praktijk. Het
gaat het niet alleen om het benutten van kansen, maar ook
Bij grondtransacties en uitgifte handelt de gemeente volgens de beginselen van openbaarheid, gelijke kan-
Dit gebeurt via privaatrechtelijke afspraken binnen de ka-
menhang en zorgt dat plannen passen bij de doelen uit de
Elk besluit over verwerving, uitgifte of samenwerking
baten evenwichtig worden verdeeld.
•
Bij complexe opgaven zoekt Steenbergen actief samenwerking met marktpartijen, corporaties en maatschappelijke organisaties. De gemeente legt vooraf heldere afspraken vast over rollen, risico’s en verantwoordelijkheden en zorgt dat besluiten aansluiten op de instrumenten van de Omgevingswet.
de overgang naar een duurzame energievoorziening, be-
Binnen deze kaders wordt het grondbeleid uitgevoerd zo-
houd van landschap en leefomgeving, en vitale kernen
als vastgelegd in deze nota. Tabel 1 hieronder toont de
met goede voorzieningen.
belangrijkste verschillen tussen deze nieuwe richtingge-
Vanuit deze opgaven zijn de volgende beleidskaders geformuleerd: •
Voor ieder initiatief wordt beoordeeld in welke mate
vend Nota Grondbeleid en de Nota Grondbeleid uit 2021. Kern van het beleid: De gemeente voert richtinggevend grondbeleid.
Tabel 1: kaders grondbeleid
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen 4
2.4 BELEIDSMATIGE DREMPEL Voordat de gemeente Steenbergen haar rol bepaalt bij
Met een voorbereidingsbesluit kan de gemeente tijdelijk
een ruimtelijke ontwikkeling, toetst zij of het initiatief past
leid of een herziening van het omgevingsplan in voorbe-
binnen de koers die in het voorontwerp van de Omge-
reiding is. Zo wordt voorkomen dat locaties onbedoeld
vingsvisie is vastgelegd. Deze koers, uitgewerkt in vijf stra-
worden ontwikkeld op een manier die niet past bij de ge-
tegische doelen (zie Kader 1 hiernaast: ‘hoofdthema’s
wenste koers.
ongewenste ontwikkelingen tegengaan zolang nieuw be-
voorontwerp Omgevingsvisie’), vormt het beleidsmatige ijkpunt voor de gewenste ontwikkeling van Steenbergen.
2.6 VOLGENDE STAP Wanneer een initiatief niet aansluit bij de koers of niet uit-
De aanleiding voor een initiatief kan uit de markt of vanuit
voerbaar wordt geacht, verleent de gemeente in beginsel
de gemeente zelf komen. In beide gevallen geldt dezelfde
geen medewerking. Sluit een initiatief wel aan bij het be-
vraag: draagt het initiatief bij aan de beleidsdoelen, en is
leid, dan vormt dit het vertrekpunt voor de volgende stap:
er noodzaak tot handelen? Deze beoordeling is zowel in-
het bepalen van de rolkeuze, op basis van drie samenhan-
houdelijk als politiek: inhoudelijk omdat wordt gekeken
gende overwegingen die de betrokkenheid van de ge-
naar de bijdrage aan het voorontwerp Omgevingsvisie en
meente bepalen.
andere beleidskaders, politiek omdat de gemeenteraad uiteindelijk weegt of de maatschappelijke baten opwegen tegen de ruimtelijke, financiële en bestuurlijke inspanning die het initiatief vraagt. De beoordeling richt zich op de samenhang met het beleid, de maatschappelijke meerwaarde en de praktische uitvoerbaarheid. De gemeente hanteert daarbij geen vaste lijst met voorwaarden, maar weegt per initiatief de ruimtelijke kwaliteit, het publieke belang en de verhouding tot bestaande plannen en middelen. 2.5 PLANOLOGISCHE BEOORDELING Als een initiatief op hoofdlijnen wenselijk wordt geacht, volgt de beoordeling of en hoe het planologisch kan worden gefaciliteerd. De belangrijkste juridische vertaling vindt plaats in het omgevingsplan. Hierin legt de gemeente vast welke functies (zoals wonen, werken of natuur) op welke plekken zijn toegestaan. Een initiatief dat binnen deze kaders past, kan relatief snel worden opgepakt. Als een initiatief wel bijdraagt aan de koers, maar nog niet geheel aansluit op het beleid of de gewenste kwaliteit, kan de gemeente (in overleg met de initiatiefnemer) toewerken naar een aangepaste invulling. Daarbij worden afspraken gemaakt over uitgangspunten, planning, inzet en kosten. De gemeente bepaalt dan primair wat ruimtelijk toelaatbaar is en stuurt waar nodig bij om maatschappelijke meerwaarde te realiseren.
Kern van het beleid: Eén integraal afwegingskader met twee vaste stappen: beleidsmatige drempel en planologische beoordeling.
Hoofdthema’s voorontwerp Omgevingsvisie De beleidsmatige drempel is gebaseerd op het voorontwerp van de Omgevingsvisie. Daarin werkt de gemeente Steenbergen in de fysieke leefomgeving aan het realiseren van vijf strategische doelen. Deze doelen vormen samen het ontwikkelperspectief voor 2040. 1. Een veilige, gezonde en duurzame leefomgeving. Iedereen moet in Steenbergen kunnen wonen, werken en recreeren in een veilige en toekomst-bestendige omgeving. Klimaatadaptatie, energie-transitie en duurzaam ruimtegebruik dragen bij aan gezondheid, veiligheid en leefkwaliteit. 2. Een leefomgeving met een eigen identiteit, waar mensen elkaar ontmoeten en verbonden zijn. Steenbergen bestaat uit sterke kernen met een eigen karakter. We willen die identiteit behouden en versterken door ruimte te geven aan initiatieven en plekken waar mensen elkaar ontmoeten en samenleven. 3. Een voldoende gedifferentieerd en kwalitatief goed woningaanbod. De gemeente streeft naar een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften van verschillende doelgroepen. We zetten in op kwaliteit, duurzaamheid en een aantrekkelijk woonklimaat in alle kernen. 4. Een sterke en duurzame economie. Steenbergen stimuleert ondernemerschap en innovatie. De agrarische sector is een belangrijk onderdeel van de lokale economie, aangevuld met recreatie, toerisme en bedrijvigheid die bijdragen aan werkgelegenheid en leefbaarheid. 5.
Goede en toegankelijke voorzieningen. Een leefbare gemeente vraagt om voorzieningen die bereikbaar en van goede kwaliteit zijn. Steenbergen wil vitale centra en voorzieningen die passen bij de behoefte van inwoners.
Kader 1: hoofdthema’s voorontwerp Omgevingsvisie
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen 5
3. GRONDBELEID STEENBERGEN: ROLKEUZE De gemeente Steenbergen kiest bij elke ruimtelijke ontwikkeling bewust haar rol: regisseur, motivator of facilitator. Een duidelijke rolkeuze voorkomt versnippering van middelen en zorgt dat de inzet van de gemeente aansluit op de maatschappelijke opgave. Richtinggevend grondbeleid betekent dat de gemeente niet alles zelf uitvoert, maar koers houdt: zij bepaalt wanneer zij de regie neemt, met wie zij samenwerkt en wanneer zij faciliteert. De gemeentelijke rol is geen vast gegeven, maar het resultaat van een afweging tussen de urgentie van een ontwikkeling en de betekenis die deze heeft voor gemeentelijke doelen. Door deze afweging systematisch te maken, kiest de gemeente steeds een rol die past bij het publieke belang, de noodzaak tot handelen en de fase van de ontwikkeling. Zo ontstaat een helder, voorspelbaar en doelgericht grondbeleid. 3.1 URGENTIE De mate van urgentie bepaalt in welke mate de gemeente
De gemeente als regisseur
sturing moet geven. Urgentie geeft aan hoe noodzakelijk
De gemeente neemt de regisseursrol
het is dat de gemeente optreedt om maatschappelijke
bij opgaven met hoge urgentie en
doelen te bereiken. De betekenis van een ontwikkeling,
groot maatschappelijk belang. In
het publieke of beleidsmatige belang, volgt direct uit
deze situaties moet de gemeente op-
deze urgentie: hoe groter de urgentie, hoe groter door-
treden om publieke belangen veilig
gaans ook het belang. Een praktische indicatie voor ur-
te stellen, omdat het behalen van beleidsdoelen anders
gentie is de tijdspanne waarbinnen de gemeente realisa-
in gevaar komt of omdat samenhang, tempo en kwaliteit
tie wenselijk acht:
alleen met gemeentelijke sturing kunnen worden ge-
• •
Binnen 5 jaar: hoge urgentie (grote maatschappelijke
borgd. De regisseursrol is passend wanneer de opgave
betekenis).
direct raakt aan gemeentelijke prioriteiten uit het voor-
Binnen 10 jaar: gemiddelde urgentie (gedeeld be-
ontwerp Omgevingsvisie.
lang).
•
Lange termijn of geen tijdsdruk: lage urgentie (beperkt belang).
De combinatie van urgentie en betekenis bepaalt welke rol de gemeente aanneemt:
De gemeente neemt de regie bij de herontwikkeling van een verouderd centrumgebied waar leegstand toeneemt en de leefbaarheid onder druk staat. De opgave is complex en financieel onaantrekkelijk voor de markt, terwijl de maatschappelijke urgentie groot is. Gemeentelijke sturing is dan nodig om samenhang te bewaken, functies te herstructureren en de publieke kwaliteit te herstellen.
•
Hoge urgentie → regisseur.
•
Gemiddelde urgentie → motivator.
Kader 2: voorbeeld regisserende rol
•
Lage urgentie → facilitator.
De gemeente als motivator
Deze rolkeuze vormt het fundament voor de manier
De gemeente neemt de motivatorsrol
waarop de gemeente haar grondbeleid uitvoert. In het
bij opgaven met gemiddelde urgentie
volgende hoofdstuk wordt toegelicht hoe deze rollen zich
of gedeeld maatschappelijk belang. In
vertalen in concrete strategieën.
deze situaties moet de gemeente optreden om beweging te creëren, om-
3.2 ROLLEN VAN DE GEMEENTE De keuze voor een rol is het antwoord op de vraag: ‘Moe-
dat gewenste ontwikkelingen anders te langzaam verlo-
ten we hier optreden en hoe nadrukkelijk?’. Afhankelijk
motivatorsrol is passend wanneer de markt of samenwer-
van de urgentie en het maatschappelijk belang kiest de gemeente Steenbergen voor één van drie rollen: regisseur, motivator of facilitator.
pen of onvoldoende bijdragen aan publieke doelen. De kingspartners wel bereid zijn te investeren, maar sturing en afstemming nodig zijn om richting te geven aan kwaliteit, fasering of maatschappelijke meerwaarde.
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen 6
In deze rol zorgt de gemeente dat publieke en private
spectrum waarin de intensiteit van de gemeentelijke be-
belangen met elkaar in balans komen. De nadruk ligt op
trokkenheid kan verschuiven.
stimuleren, verbinden en het creëren van voortgang. De gemeente bewaakt dat initiatieven aansluiten bij beleidsdoelen en stimuleert samenwerking tussen partijen zonder zelf de regie volledig over te nemen. Zo houdt zij grip op de publieke doelen, maar laat de uitvoering waar mogelijk bij de markt. De gemeente neemt een motiverende rol wanneer projecten stilvallen doordat de businesscase onder druk staat. Marktpartijen en corporaties willen wel investeren, maar krijgen de plannen financieel of ruimtelijk niet rond. Gemeentelijke betrokkenheid is dan nodig om partijen te verbinden, kaders te bieden en de haalbaarheid van de ontwikkeling te versterken.
Kader 3: voorbeeld motiverende rol
De gemeente als facilitator De faciliterende rol wordt toegepast bij initiatieven die grotendeels door derden worden gerealiseerd, waarbij de gemeente toeziet op een goede ruimtelijke inpassing en naleving van beleids- en juridische kaders. De urgentie is laag en het directe gemeentelijke belang beperkt, maar de gemeente moet wel publieke waarden en ruimtelijke kwaliteit bewaken. De nadruk ligt op procesbegeleiding, toetsing en transparantie. De gemeente waarborgt dat initiatieven passen binnen de beleidsmatige koers en dat kosten en
In de beginfase van een ontwikkeling kan een regisserende rol nodig zijn om richting te geven of partijen te verbinden. Naarmate kaders, afspraken en verantwoordelijkheden duidelijker worden, kan de gemeente overstappen naar een samenwerkende of faciliterende houding. Zo blijft het grondbeleid flexibel in uitvoering, maar voorspelbaar in principe: de gemeente neemt verantwoordelijkheid waar dat nodig is, en laat los waar dat kan. De rolkeuze vormt daarmee de brug tussen beleid en uitvoering. Zij zorgt ervoor dat de inzet van middelen, capaciteit en instrumenten in verhouding staat tot de maatschappelijke opgave. 3.4 BESLISBOOM In de praktijk betekent richtinggevend grondbeleid dat er op basis van maatschappelijke opgaven een heldere lijn is die richting geeft aan ruimtelijke ontwikkelingen. Als kapstok voor het maken van die keuze wordt de beslisboom in Figuur op de volgende pagina gebruikt. Dit is een hulpmiddel bij de afweging, andere criteria kunnen een rol spelen. Bij het doorlopen van de beslisboom worden de volgende vragen gesteld: 1.
zaak voor gemeentelijke actie (draagt het initiatief bij
baten evenwichtig worden verdeeld. Bij een particulier bouwinitiatief dat past binnen het Omgevingsplan begeleidt de gemeente de vergunningprocedure, toetst aan
aan onze doelen)? 2.
Is er noodzaak om te handelen?
3.
Is de ontwikkeling haalbaar en uitvoerbaar voor de gemeente?
beleidsdoelen en sluit een anterieure overeenkomst om kostenverhaal en kwaliteit te waarborgen.
Kader 4: voorbeeld faciliterende rol
3.3 TOEPASSING IN DE PRAKTIJK De rolkeuze van de gemeente is geen vaststaand besluit, maar een werkend principe voor transparante en bewuste besluitvorming. Per ontwikkeling bepaalt de gemeente, aan de hand van urgentie en maatschappelijk belang
Is er een maatschappelijke of beleidsmatige nood-
4.
Is er bestuurlijke wil om actief te sturen en risico’s te dragen? Kern van het beleid: De gemeente bepaalt haar rol op basis van urgentie en maatschappelijk belang van de opgave. Afhankelijk van de noodzaak tot sturing kiest zij bewust voor een regisserende, samenwerkende of faciliterende houding, zodat inzet van middelen en verantwoordelijkheid in verhouding blijft tot de opgave.
welke rol het beste aansluit bij de aard en de fase van de opgave. De drie rollen, regisseren, samenwerken en faciliteren, zijn geen losse categorieën, maar vormen een
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen 7
Figuur 2: beslisboom grondbeleid
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen 8
4. GRONDBELEID STEENBERGEN: STRATEGIE De strategie geeft richting aan de wijze waarop de gemeente haar invloed uitoefent en beschrijft hoe zij beschikbare middelen, kennis en instrumenten inzet om maatschappelijke opgaven te realiseren. De gekozen rol bepaalt de strategie waarmee de gemeente Steenbergen haar doelen realiseert. De strategiekeuze vormt de schakel tussen de rolkeuze en de praktische uitvoering van het grondbeleid. Waar de rolkeuze antwoord geeft op de vraag of de gemeente moet optreden, richt de strategiekeuze zich op de vraag hoe dat gebeurt. Daarbij weegt de gemeente af wat zij kan doen, in termen van beschikbare capaciteit, kennis en middelen, en wat zij bereid is te doen, in de mate waarin zij risico’s en verantwoordelijkheden wil nemen of juist delen. Door per ontwikkeling bewust te kiezen voor een actieve, samenwerkende of faciliterende strategie blijft de inzet van de gemeente proportioneel, doelgericht en in balans met haar mogelijkheden. 4.1 DRIE STRATEGIEËN De strategie vertaalt de gekozen rol naar concrete uitvoe-
om richting te geven, maar de gemeente kiest ervoor ri-
ring. Zij bepaalt hoe intensief de gemeente betrokken is,
sico’s en investeringen te delen. Deze strategie past bij
welke risico’s zij accepteert en welke instrumenten zij in-
situaties waarin de gemeente kan, maar slechts beperkt
zet. Zo wordt het ‘moeten’ uit de opgave vertaald naar
bereid is om de volledige verantwoordelijkheid te dragen.
wat de gemeente daadwerkelijk kan en bereid is te doen. Afhankelijk van de beschikbare middelen, kennis en risicobereidheid kiest de gemeente per ontwikkeling voor een actieve, samenwerkende of faciliterende strategie. Deze drie strategieën vormen een oplopende schaal van gemeentelijke betrokkenheid: van uitvoerend en richtinggevend, via gedeelde verantwoordelijkheid, tot toetsend en ondersteunend.
De samenwerkende strategie kent verschillende vormen. Wanneer de gemeente als regisseur optreedt, ligt samenwerking voor de hand via een bouwclaim of lichte joint venture, waarbij de gemeente de koers bepaalt en de markt uitvoeringskracht inbrengt. Als motivator kiest de gemeente voor gedeelde sturing, bijvoorbeeld via een publiek-private samenwerking, waarin risico’s evenwichtig verdeeld zijn. Wanneer de gemeente vooral facilite-
Actieve strategie Bij een actieve strategie voert de gemeente de regie en
rend optreedt binnen deze strategie, ligt de nadruk op
neemt zij ook een uitvoerende rol. Zij koopt gronden aan,
ploitatieovereenkomst past dan het best.
stelt het programma vast en organiseert planvorming, bouw- en woonrijp maken en gronduitgifte. De gemeente bepaalt het totaalbeeld, stuurt op kwaliteit, tempo en fasering en bewaakt de financiële uitvoerbaarheid. Deze strategie past bij situaties waarin de gemeente kan én bereid is: er is voldoende capaciteit, kennis en middelen, en er bestaat bestuurlijke bereidheid om risico’s te dragen. Actief handelen is nodig wanneer de maatschappelijke urgentie groot is en alleen door gemeentelijke regie samenhang en voortgang geborgd kunnen worden. Denk aan herstructureringen, urgente woningbouwopgaven of strategische locaties waar publieke doelen zonder
samenwerking met beperkte inzet: een concessie- of ex-
De samenwerkende strategie vormt zo de middenweg tussen regie en markt: de gemeente behoudt invloed, maar deelt verantwoordelijkheid en risico’s op basis van haar mogelijkheden en de maatschappelijke opgave. Faciliterende strategie Bij een faciliterende strategie ligt het initiatief en de uitvoering grotendeels bij derden. De gemeente stelt duidelijke beleids- en ruimtelijke kaders vast en bewaakt de kwaliteit via toetsing aan deze kaders. Denk aan minimumeisen voor woninggrootte, stedenbouwkundige opzet, duurzaamheid of verkeersontsluiting. Deze strategie wordt toegepast wanneer de maatschap-
actieve inzet niet worden gehaald.
pelijke urgentie beperkt is of de ontwikkeling pas op mid-
Samenwerkende strategie Bij een samenwerkende strategie deelt de gemeente de
meerwaarde van de opgave, maar de noodzaak om extra
verantwoordelijkheid met marktpartijen, corporaties of publieke partners. Er is voldoende kennis en capaciteit
dellange termijn relevant wordt. De gemeente ziet de capaciteit of middelen vrij te maken is gering. De uitvoering wordt daarom aan de markt overgelaten, zolang de
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen 9
ontwikkeling past binnen het beleid en publieke waarden
De meest voorkomende instrumenten die de gemeente-
gewaarborgd blijven.
kan toepassen, zijn opgenomen in onderstaande figuur.
Binnen de faciliterende strategie kan de houding van de gemeente verschillen. Wanneer zij optreedt als motivator,
Een nadere toelichting van deze instrumenten is opgenomen in Bijlage 2: instrumenten grondbeleid.
stimuleert zij partijen om initiatief te nemen, helpt zij be-
De inzet van instrumenten volgt de gekozen strategie en
lemmeringen weg te nemen en zorgt zij voor afstemming
vindt plaats binnen de juridische kaders van de Omge-
binnen bestaande beleidskaders. Wanneer zij volledig als
vingswet. Onderstaande tabel Fout! Verwijzingsbron
facilitator handelt, beperkt zij zich tot het procesmatig
niet gevonden. laat zien welke instrumenten het best
mogelijk maken van initiatieven, het borgen van kwaliteit
passen bij de rollen regisseur, motivator en facilitator.
via vergunningverlening en het regelen van transparant kostenverhaal. Een richtinggevende of regisserende houding past niet bij deze strategie. De urgentie is te beperkt om extra middelen of inzet te rechtvaardigen; de nadruk ligt op het begeleiden van initiatieven die grotendeels zelfstandig door de markt worden gerealiseerd. De faciliterende strategie past dus bij situaties waarin maatschappelijke opgaven aanwezig zijn, maar de gemeente kan volstaan met het stellen van kaders, het bewaken van kwaliteit en het faciliteren van initiatief. 4.2 INSTRUMENTARIUM Voor gebiedsontwikkelingen is een divers instrumenta-
De strategie bepaalt de mate van betrokkenheid, het risicoprofiel en het instrumentarium. Het volgende hoofdstuk laat zien hoe de tot dusver gemaakte keuzes samenkomen in het proces van gebiedsontwikkeling. Kern van het beleid: Per ontwikkeling kiest de gemeente een passende strategie: actief (regie, eigendom en uitvoering bij urgente of strategische opgaven), samenwerkend (gedeelde risico’s en verantwoordelijkheden) of faciliterend (marktinitiatief binnen heldere kaders). De inzet van instrumenten volgt uit de gekozen strategie en vindt plaats binnen de juridische kaders van de Omgevingswet, zodat de inzet van middelen proportioneel, doelgericht en financieel beheersbaar blijft.
rium beschikbaar voor de uitvoering van het grondbeleid.
Tabel 2: instrumenten grondbeleid
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen10
5. GEBIEDSONTWIKKELINGSPROCES In de vorige hoofdstukken zijn we ingegaan op de beleidskaders, rollen en strategieën van het grondbeleid. Dit hoofdstuk beschrijft hoe deze elementen samenkomen in het proces van gebiedsontwikkeling. Een ontwikkeling verloopt in stappen, waarin een idee wordt onderzocht, uitgewerkt en uitgevoerd. De gemeente werkt van verkenning naar realisatie en past haar rol en strategie aan de fase en context aan. Zo blijft de koers richtinggevend en is er ruimte voor maatwerk in de uitvoering. 5.1 HET PROCES Het gebiedsontwikkelingsproces bestaat uit vijf fasen die
van ruimte, urgentie en bereidheid wordt beoordeeld of
elkaar logisch opvolgen. Elke fase heeft een eigen bete-
het plan wenselijk en uitvoerbaar is binnen de koers van
kenis in de weg van idee naar uitvoering. Het proces helpt
het gemeentelijk beleid. De gemeente kijkt daarbij naar:
de gemeente om op belangrijke momenten keuzes te
•
de Omgevingsvisie.
maken over haar rol, strategie en inzet van instrumenten. De mate van invloed van de gemeente verschilt per fase
•
De maatschappelijke urgentie: de noodzaak en het publieke belang van de ontwikkeling.
•
Realisatiefase
Voorbereidingsfase
Ontwerpfase
Definitiefase
•
Initiatieffase
De beschikbare ruimte: capaciteit, middelen en beleidsmatige samenhang.
en verandert naarmate een ontwikkeling vordert.
Mate van invloed
De bijdrage aan de doelen uit het voorontwerp van
De bestuurlijke bereidheid: de wens en het vertrouwen om verantwoordelijkheid en risico te nemen.
De uitkomst van deze afweging is een duidelijke rol- en strategiekeuze: de gemeente besluit of zij een actieve, samenwerkende of faciliterende rol vervult bij de verdere uitwerking van het plan.
Tijd Figuur 3: invloed tijdens gebiedsontwikkelingsproces
Van kader naar plan
Dit is schematisch weergegeven in Figuur
tot een concreet plan. De gemeente vertaalt de uitkom-
hierboven,
waarin de vijf fasen overzichtelijk zijn weergegeven.
In de ontwerpfase wordt de gekozen strategie uitgewerkt sten van de definitiefase naar ruimtelijke, financiële en ju-
Verkennen en richting bepalen
ridische afspraken. Dit is afhankelijk van de strategie:
De initiatiefase vormt het startpunt van het proces. De rol
•
Bij een actieve strategie werkt de gemeente zelf de
en strategie die we initieel kiezen, kan veranderen tijdens
plannen uit, bereidt de grondexploitatie voor en re-
het proces omdat het project hierom vraagt of omdat de
gelt eventueel de uitgifte van grond.
bestuurlijke urgentie verandert.
•
meente samen met ontwikkelaars of corporaties
De initiatiefase begint met een idee of een plan, vanuit de
plannen. De afspraken worden vastgelegd in een sa-
markt, inwoners of de gemeente zelf. De gemeente onderzoekt of het initiatief past binnen de koers van de Omgevingsvisie en bijdraagt aan de ambities van Steenbergen. Belangrijk in deze fase is het herkennen van maatschappelijke waarde en haalbaarheid. Er wordt gekeken
Bij een samenwerkende strategie maakt de ge-
menwerkingsovereenkomst. •
Bij een faciliterende strategie begeleidt de gemeente de initiatiefnemer en ziet toe op kwaliteit en kostenverhaal via een anterieure overeenkomst.
of het idee kansrijk is en welke voorwaarden nodig zijn
Besluitvorming en borging
om het verder te onderzoeken.
In de voorbereidingsfase legt de gemeente de plannen
Van kans naar kader In de definitiefase bepaalt de gemeente haar positie bij de ontwikkeling. Aan de hand van de integrale afweging
bestuurlijk en juridisch vast. De gemeenteraad stelt waar nodig ruimtelijke besluiten, financiële kaders en middelen vast. Het college voert deze besluiten uit. In deze fase zorgt de gemeente ervoor dat de juridische, financiële en
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen11
ruimtelijke onderdelen goed op elkaar aansluiten. Dit gebeurt bijvoorbeeld via: •
Het vaststellen of wijzigen van het omgevingsplan.
•
Samenwerkingsovereenkomsten en kostenverhaalsafspraken.
•
En, bij actief grondbeleid, de vaststelling van een grondexploitatie.
5.2 KLEINE INITIATIEVEN De procesaanpak uit paragraaf 4.1 geldt vooral voor gebiedsontwikkelingen met een grote maatschappelijke betekenis. Bij kleine of particuliere initiatieven past een minder intensieve werkwijze, zolang ze aansluiten bij de gemeentelijke ambities. De gemeente kiest hierbij voor een faciliterende rol en strategie. De toetsing blijft hetzelfde, maar het proces is eenvoudiger en de besluitvorming af-
De voorbereidingsfase sluit af met bestuurlijke besluit-
gestemd op de schaal van het initiatief. Afspraken wor-
vorming en vormt de overgang naar de uitvoering.
den vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Zo blijft
Uitvoering en verantwoording In de realisatiefase wordt het plan uitgevoerd. De gemeente bewaakt de voortgang, kwaliteit en kosten. Afhankelijk van de rol die is gekozen, is de gemeente uit-
de inzet van de gemeente proportioneel en kan snel en zorgvuldig worden gehandeld binnen de kaders van het grondbeleid.
voerend (actief beleid), coördinerend (samenwerking) of
5.3 VAN PROCES NAAR STURING Het gebiedsontwikkelingsproces helpt de gemeente om
toetsend (faciliterend). De resultaten van projecten wor-
initiatieven van idee tot uitvoering te brengen. De fase-
den gevolgd en verantwoord via de planning- en control-
ring maakt het mogelijk om gericht te sturen op inhoud,
cyclus. Na afloop wordt het project geëvalueerd, de leer-
proces en middelen. In het volgende hoofdstuk worden
punten hieruit gebruiken we voor nieuwe ontwikkelingen.
de taken, rollen en verantwoordelijkheden van de gemeenteraad en het college toegelicht.
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen12
6. BEVOEGDHEDEN EN VERANTWOORDELIJKHEDEN In dit hoofdstuk staan de taken, rollen en verantwoordelijkheden van de gemeenteraad en het college. Het vormt de bestuurlijke vertaling van de Omgevingswet en de Wet dualisering gemeentebestuur. Doel is om helderheid te bieden: wie besluit waarover, wie informeert wanneer en hoe is de raad betrokken bij het grondbeleid. 6.1 TAKEN EN ROLLEN De gemeenteraad stuurt op hoofdlijnen en stelt de beleids- en financiële kaders vast. Het college voert het beleid uit binnen de gestelde kaders en legt daarover
verantwoording af. In de onderstaande Tabel 3 is de taaken verantwoordelijkheidsverdeling voor wat betreft het grondbeleid weergegeven.
Tabel 3: taak- en verantwoordelijkheidsverdeling
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen13
6.2 PLANNING- EN CONTROLCYCLUS De uitvoering van het grondbeleid wordt jaarlijks ingebed in de gemeentelijke planning- en control-cyclus, volgens de regels van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV), zie ook Bijlage 3. De raad stelt de kaders vast bij de begroting en controleert de uitvoering via de jaarrekening (en tussenrapportages).
ondersteunende instrumenten (zoals ruiling, het voorkeursrecht of onteigening) is opgenomen in Bijlage 4. Planmatige verwervingen Planmatige verwerving betreft de aankoop van onroerende zaken die rechtstreeks voortvloeien uit door de raad vastgestelde plannen, grondexploitaties of kaders. Deze verwervingen vinden dus plaats binnen een vastge-
Het college voert uit binnen deze kaders en rapporteert
steld planmatig kader, met bijbehorende dekking in de
ten minste jaarlijks over:
begroting of de grondexploitatie. De verantwoording
•
De stand en voortgang van grondexploitaties.
vindt plaats binnen de reguliere P&C-cyclus en de grond-
•
De prognose van het resultaat en kasstromen.
exploitatiesystematiek. Voor elke verwerving is één onaf-
•
Resultaten van verwerving, uitgifte en samenwerking.
hankelijke taxatie verplicht.
•
De omvang van reserves, voorzieningen en risico’s.
•
De weerstandsratio en benodigde weerstandscapaciteit.
Strategische verwerving Kenmerkend voor strategische verwervingen is dat deze plaatsvinden in gebieden waaraan nog geen vastgestelde
Bij substantiële afwijkingen of kaderwijzigingen infor-
grondexploitatie met uitvoeringskrediet ten grondslag
meert het college de raad tussentijds met een raadsme-
ligt of zelfs nog geen enkel planologisch kader of tastbare
dedeling of begrotingswijziging. De raad besluit over
visie voor handen is.
aanvullende kredieten en majeure scopewijzingen.
Bij actief grondbeleid is het essentieel, ten behoeve van
6.3 VERWERVEN VAN GRONDEN De gemeente kent, in het kader van grondbeleid, twee
haar doelstellingen en ambities, dat de gemeente in een
hoofdvormen van verwerving: planmatige verwerving en
krijgt. Dan kan zij initiatieven sturen, kansen benutten, ri-
strategische verwerving. Deze vormen worden toegelicht,
sico’s beperken en speculatie voorkomen. Strategische
omdat zij direct samenhangen met de regierol van de ge-
aankopen maken het bovendien mogelijk om gronden in
meente, de benodigde slagkracht en het bestuurlijke
te zetten als ruilobject, toekomstige ontwikkelingen te
mandaat bij aankoopbesluiten. Een overzicht en toelich-
beïnvloeden en financiële balans te creëren binnen het
ting op andere,
grondbeleid. Dit betekent dat een slagvaardig strategisch
vroegtijdig stadium te ontwikkelen gronden in eigendom
verwervingsbeleid noodzakelijk is.
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen14
Bevoegdheden strategische verwerving Om strategische aankopen ook buiten een vastgestelde
Verantwoording strategische verwerving Bij strategisch aankopen tot €1 miljoen heeft het college
grondexploitatie snel te kunnen realiseren, stelt de ge-
naar de gemeenteraad een verantwoordingsplicht ach-
meenteraad een budget beschikbaar aan het college. Bin-
teraf. Deze verantwoording vindt zo spoedig mogelijk na
nen dit budget mag het college zelfstandig besluiten ne-
de verwerving plaats, conform de toetsingscriteria, via
men over afzonderlijke aankopen van gronden of opstal-
een (vertrouwelijke) raadsmededeling. Dit onder opleg-
len.
ging van geheimhouding, zolang openbaarmaking de
Het college is bevoegd om strategische aankopen te doen, met inachtneming van de toetsingscriteria (zie Kader 5), binnen een budget van €1 miljoen. Toetsingscriteria bij strategische verwervingen: Bij de afweging of een strategische aankoop wordt verricht, wordt onder meer rekening gehouden met de volgende punten: • Beleidsmatig en maatschappelijk belang: de verwerving draagt aantoonbaar bij aan gemeentelijke beleidsdoelstellingen of maatschappelijke ambities. • Termijn: er is zicht op het beoogde gebruik en ontwikkeling binnen een realistische termijn. De verwerving ondersteunt toekomstige planvorming of maakt uitvoering van beleidsdoelen mogelijk. • Risicobeheersing: de ruimtelijke, juridische en financiële risico’s zijn geïdentificeerd en afgewogen. • Juridische toets: voor aankoop wordt een juridische toets uitgevoerd, de uitkomsten worden in de koopakte geborgd. • Marktconformiteit: elke aankoop wordt getoetst aan marktconforme voorwaarden, onderbouwd met één onafhankelijke taxatie en een financiële haalbaarheidsanalyse.
Kader 5: toetsingscriteria bij strategische verwervingen
Als een aankoop het beschikbare budget overschrijdt, vraagt het college eerst om aanvullend krediet en legt het de beslissing afzonderlijk ter goedkeuring voor aan de gemeenteraad. Indien voor de onroerende zaken door de raad een vastgesteld krediet is gevoteerd of indien objecten worden verkocht, dan valt het gebruikte deel van het bedrag weer vrij.
economische belangen van de gemeente kan schaden (de geheimhouding wordt periodiek heroverwogen en opgeheven zodra dit belang is vervallen). Ook wordt jaarlijks in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening aangegeven of strategische aankopen hebben plaatsgevonden. 6.4 SAMENWERKINGSOVEREENKOMSTEN De gemeente Steenbergen kiest voor maatwerk bij de inrichting van samenwerkingen in het grondbeleid. Samenwerking wordt gezien als een mogelijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. Samenwerkingsvormen worden zo eenvoudig mogelijk gehouden en zorgvuldig vastgelegd. Het college stemt alleen in met samenwerkingsovereenkomsten als risicoverdeling, zekerheden en heldere randvoorwaarden expliciet zijn vastgelegd. Kern van het beleid: • Elke aankoop wordt getoetst aan marktconforme voorwaarden en onderbouwd met een taxatie (één onafhankelijke taxatie is verplicht bij elke verwerving) en een financiele haalbaarheidsanalyse. • Het college is bevoegd om strategische aankopen te doen binnen een budget van €1 miljoen. • Strategische aankopen worden zo spoedig mogelijk na de verwerving verantwoord op basis van de toetsingscriteria (zie kader 5), via een (vertrouwelijke) raadsmededeling. • Als een aankoop het beschikbare budget overschrijdt, vraagt het college eerst om aanvullend krediet en legt het de beslissing afzonderlijk ter goedkeuring voor aan de gemeenteraad.
• In de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening wordt aangegeven of strategische aankopen hebben plaatsgevonden. •
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen15
7. BIJLAGEN
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen16
Bijlage 1: gronduitgifte en grondprijsbeleid We sturen actief op de manier waarop gemeentelijke gronden worden uitgegeven, beheerd en verantwoord. Gronduitgifte is voor ons geen financiële activiteit, maar een instrument om maatschappelijke doelen te realiseren: voldoende en betaalbare woningen, ruimte voor ondernemerschap en een aantrekkelijke leefomgeving. Dit hoofdstuk beschrijft hoe de gemeente gronden uitgeeft, waardeert en verhuurt, maar ook hoe zij integriteit borgt en haar bevoegdheden toepast bij uitvoering en toezicht. De wijze van uitgifte hangt samen met de gemeentelijke rol in een ontwikkeling: als regisseur ligt de nadruk op verkoop en erfpacht binnen grondexploitaties; in een faciliterende rol op transparantie, marktconformiteit en gelijke kansen, in lijn met het Didam-arrest. Uitgifte in erfpacht komt bijvoorbeeld voor bij situaties De onderwerpen in dit hoofdstuk zijn: waarin behoud van eigendom bijdraagt aan maatschapa.
Gronduitgifte door verkoop.
b.
Gronduitgifte door erfpacht.
c.
Tijdelijke verhuur van gronden.
d.
Grondprijsbeleid en waarderingsmethodiek.
e.
Marktconformiteit en staatssteun
f.
Bibob-toets en integriteit.
g.
Bevoegdheden en verantwoording.
a. Gronduitgifte door verkoop Bij actief grondbeleid verkoopt de gemeente bouwrijpe gronden nadat de openbare ruimte is aangelegd. De voorwaarden en prijs worden vastgelegd in een koopovereenkomst. De prijs van bouwgrond wordt bepaald op basis van een marktconforme waardering. Voor de bepaling van de grondprijs gebruikt de gemeente verschillende methoden, afhankelijk van functie, locatie en marktsituatie. De residuele methode is leidend bij projectmatige woningbouw, de comparatieve methode bij particuliere kavels, bedrijventerreinen en maatschappelijke voorzieningen. Zo sluiten onze grondprijzen aan op de marktwaarde zonder afbreuk te doen aan publieke doelen. Bij meerdere gegadigden past de gemeente een openbare of meervoudig-uitnodigende selectie toe met vooraf vastgestelde criteria. Alleen in objectief te rechtvaardigen één-op-één-situaties kan rechtstreeks worden verkocht.
pelijke doelen. De canon wordt marktconform vastgesteld op basis van de grondwaarde en een rekenrente die jaarlijks wordt herijkt. Door erfpacht kan de gemeente sturen op gebruiksvoorwaarden en invloed behouden op toekomstige ontwikkelingen. c. Tijdelijke verhuur van gronden De gemeente verhuurt gronden tijdelijk wanneer verkoop niet gewenst of nog niet mogelijk is, bijvoorbeeld bij snippergroen, reststroken of gronden in afwachting van ontwikkeling. De huurprijs is afhankelijk van het gebruik en wordt vastgesteld op basis van een marktvergelijking. Verhuur wordt ingezet om versnippering te voorkomen en om flexibiliteit te behouden voor toekomstige planvorming. Wanneer verkoop van reststroken of snippergroen wel passend is, gelden vaste beleidsregels voor waardering, grenzen en transactiekosten. d. Grondprijsbeleid en waarderingsmethodiek De gemeente Steenbergen hanteert een uniforme en transparante werkwijze voor het vaststellen van uitgifteprijzen voor gronden. De waarde wordt bepaald op basis van marktgegevens en functiespecifieke uitgangspunten. Afhankelijk van het type ontwikkeling wordt een passende waarderingsmethode toegepast. Toegepaste methoden: •
het verschil tussen de marktwaarde van het eindproduct (gebouw en grond) en de totale bouw- en bij-
b. Gronduitgifte in erfpacht
komende kosten. Deze methode is leidend bij wo-
Erfpacht wordt toegepast wanneer langdurige regie op het gebruik van grond wenselijk is of wanneer betaalbaarheid moet worden bevorderd. De gemeente blijft eigenaar van de grond en geeft het gebruiksrecht voor een langere periode uit tegen een jaarlijkse canon.
Residuele methode: de uitgifteprijs wordt bepaald als
ningbouw en commerciële functies. •
Comparatieve methode: de uitgifteprijs wordt vastgesteld op basis van referentieprijzen van vergelijkbare locaties en functies. Deze methode wordt vooral gebruikt bij maatschappelijke voorzieningen, bedrijventerreinen en particuliere kavels.
Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen Nota Grondbeleid 2026 | gemeente Steenbergen17
Het uitgangspunt is dat de waarde van uitgeefbare gron-
e. Marktconformiteit en staatssteun
den wordt bepaald op basis van een taxatie, uitgevoerd
De gemeente Steenbergen handelt bij gronduitgifte in
conform de systematiek in onderstaande Tabel 4. Omdat
overeenstemming met de Europese en nationale regels
taxaties rekening houden met locatiespecifieke factoren
over staatssteun. Dat betekent dat verkoop, erfpacht en
(zoals ligging, kwaliteit, marktvraag en ontwikkelpoten-
verhuur van gronden uitsluitend plaatsvinden tegen
tie), kunnen uitgifteprijzen binnen één functiecategorie
marktconforme voorwaarden, in de zin van artikel 107
variëren. Prijzen zijn dus niet één-op-één vergelijkbaar
van het Verdrag betreffende de werking van de Europese
tussen verschillende locaties of projecten.
Unie (VWEU).
Uitgifteprijzen worden jaarlijks geïndexeerd. Wanneer de
De marktwaarde wordt vastgesteld op basis van een on-
marktomstandigheden tussentijds significant wijzigen,
afhankelijke taxatie of vergelijkbare marktgegevens.
kan de gemeente eerder tot hertaxatie overgaan om
Wanneer de gemeente gemotiveerd afwijkt van de
scheefgroei in waarden of prijzen te voorkomen. Afwij-
marktwaarde, bijvoorbeeld voor sociale woningbouw of
kingen van de vastgestelde methoden zijn alleen toege-
maatschappelijke voorzieningen, wordt dit onderbouwd
staan wanneer specifieke locatie- of beleidsomstandig-
met toepassing van de relevante Europese vrijstellingska-