Document · PDF

Bijlage scenariostudie Ontwikkelplan Dinteloord 2425866.pdf

Besluitvormende Vergadering 31 oktober 2024, gemeente SteenbergenBij agendapunt: 09.: Ontwikkelplan Dinteloord.14.403 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

DINTELOORD SCENARIOSTUDIE EN ONTWIKKELPLAN 18-7-2024

COLOFON

Dinteloord Scenariostudie en ontwikkelplan Oosterhout IND-489939-01F-Scenariostudie en ontwikkelplan Dinteloord

Vestiging Oosterhout Beneluxweg 125 Postbus 40 4900 AA Oosterhout +31 (0) 162 487 500

Vestiging Maastricht Wim Duisenbergplantsoen 21 Postbus 959 6200 AZ Maastricht +31 (0) 43 325 32 23

info@cb5.nl

www.cb5.nl

VRIJGAVE Opsteller(s): Lisanne Dierdorp David Heesen Niek van de Noort 2

Gemeente Steenbergen Postbus 6 4650AA Steenbergen

info@gemeente-steenbergen.nl

Goedkeuring:

Vrijgave:

Wietse Oostra

Mark van der Poll

INHOUDSOPGAVE ONTWIKKELPLAN DINTELOORD 1. INTRODUCTIE

1.1

AANLEIDING

B.1 LOCATIE

1.2

DOEL

B.2 SWOT

1.3

HOOFDVRAAG

B.3 HET VERHAAL VAN DINTELOORD

1.4

LEESWIJZER

B.4 HISTORISCHE GROEI

1.5

PARTICIPATIE 6

B.5 MORFOLOGIE

1.6

HOE TE GEBRUIKEN? 6

B.6 STEDENBOUWKUNDIG

1.7

CONCLUSIE

B.7 TYPOLOGIËN

B.8 STEDENBOUWKUNDIGE RANDEN

B.9 FUNCTIES

B.10 INFRASTRUCTUUR

B.11 OMLIGGENDE LANDSCHAP

B.12 HISTORISCHE GEOLOGIE EN HOOGTES

B.13 WATERSYSTEEM

B.14 LANDSCHAPPELIJK

2. SCENARIO’S 2.1

CREATIEPROCES VAN DE SCENARIO’S

2.2

DE DRIE SCENARIO’S

3. ONTWIKKELPLAN DINTELOORD 3.1

BEOORDELINGSCRITERIA

B.15 NATURA 2000

3.2

KWALITEITEN EN MINPUNTEN DRIE SCENARIO’S

B.16 NATUURNETWERK

3.3

BEOORDELINGSMATRIX

B.17 BEPLANTING

3.4.1

ONTWIKKELPLAN KORTERE TERMIJN

B.18 PROVINCIAAL BELEID

3.4.2

ONTWIKKELPLAN MIDDELLANGE TERMIJN

B.19 BESTEMMINGSPLAN

3.4.3

ONTWIKKELPLAN LANGE TERMIJN

B.20 MILIEUCONTOUREN EN BELEMMERINGEN

B.21 GELUID

B.22 RANDVOORWAARDEN EN UITGANGSPUNTENKAART

B.23 RANDVOORWAARDEN EN UITGANGSPUNTEN

B.24 BESTAANDE ONTWIKKELINGEN EN PLANNEN

ADDENDUM INLEIDING31 A. KNELPUNTEN

B. RUIMTELIJKE ANALYSE

A.1 KNELPUNTEN LANDBOUWVERKEER

A.2 KNELPUNTEN BEDRIJVEN

A.3 KNELPUNTEN WONEN

A.4 KNELPUNTEN KLIMAAT

C. PARTICIPATIEPROCES

C.1 RESULTATEN ONLINE VRAGENLIJST77 C.2 HET PARTICIPATIESPEL79 C.3 RESULTATEN80

1. INTRODUCTIE

1. INTRODUCTIE 1.1

A A NL E I DIN G

De gemeente Steenbergen wil bouwen aan de geschiedenis van morgen en is voornemens de kansen te verzilveren die zijn ontstaan na de aanleg van de A4 die Antwerpen met Rotterdam verbindt met Dinteloord in het midden van die route. Ingegeven door onder andere de provinciale verstedelijkingsstrategie Brabant 2040 staat Dinteloord voor

l ke Vo

rak Jachthaven

enkele strategische keuzes in haar ontwikkeling wat betreft

woningbouw, verkeer, bedrijvigheid, voorzieningen, groen

Ro t

en water. Het ruimtelijk afwegingskader klimaatadaptieve gebouwde omgeving van de Rijksoverheid stelt strenge kaders met betrekking tot water en bodemsturend ontwikkelen. De behoefte in Dinteloord aan een goede

Din

ruimtelijke invulling voor de toekomst is groot.

tel

1.2

DOEL

Studiegebied Dinteloord

Het doel van dit document is om een ontwikkelplan voor A4

de toekomst van Dinteloord op te stellen. Samen met de gemeente Steenbergen en de bewoners van Dinteloord is een scenariostudie uitgevoerd. Uit deze studie is een voorkeursscenario voortgekomen, dat de basis vormt voor het ontwikkelplan. Dit ontwikkelplan zorgt uiteindelijk voor een

Prinsenland

EVZ Molenkreek

duurzame en toekomstbestendige visie en biedt gefaseerde ontwikkelmogelijkheden voor woningen, bedrijven en natuur in Dinteloord. 1.4

L E E S W I J Z ER N2

In dit rapport leest u door middel van drie scenario’s en één

va de scenario’s met een analyse van het gebied met bijbehorende randvoorwaarden en uitgangspunten, en het participatieproces dat gedurende de hele ontwikkeling van het plan voor input zorgde.

rpe twe

In het addendum gaan we dieper in op de totstandkoming

ontwikkelingsrichtingen zijn voor de toekomst van Dinteloord.

voorkeursscenario wat de meest gunstige stedenbouwkundige

1.5 PA RT I C I PATIE

1. 6 HO E TE G E BR U IK E N?

Het ontwikkelplan biedt een overkoepelend kader met de belangrijkste richtlijnen en

Het advies aan de gemeente Steenbergen is om het Ontwikkelplan Dinteloord te gebruiken als

doelstellingen voor Dinteloord, waardoor projecten op elkaar kunnen worden afgestemd. Een

leidraad waarin alle ingrediënten uit het participatieproces zijn verwerkt. Vul deze visie naar eer

stedenbouwkundige analyse onderbouwt de rode draad tussen projecten.

en geweten in. Houd rekening met een doorlooptijd van 20 jaar en accepteer dat het onmogelijk is om alle toekomstige gebeurtenissen te voorspellen.

Het Ontwikkelplan Dinteloord is tot stand gekomen door intensieve samenwerking met belanghebbenden. Bewoners, ondernemers en andere stakeholders zijn gedurende het proces

Zet de richting naar toekomst uit met een duidelijke, rode draad, ondersteund door een

op verschillende manieren en momenten betrokken. Participatie is een van de belangrijkste

gedegen stedenbouwkundige analyse. Gebruik deze rode draad als kapstok voor de projecten

pijlers van het ontwikkelplan; de kennis, wensen en aanvullingen van bewoners vormen de basis

uit het ontwikkelplan. Voer deze projecten uit met een duidelijk begin en eind, en binnen een

voor de toekomst van Dinteloord.

helder financieel kader. Zorg voor een zakelijke aanpak, waarbij onderlinge samenhang en wederkerigheid centraal staan.

Voor het ontwikkelplan zijn 2 bewonersbijeenkomsten, 2 online vragenlijsten en een overlegtafel georganiseerd. • •

•

Er is gewerkt aan het vertrouwen tussen inwoners de inwoners van Dinteloord en de gemeente.

De projectpagina Ontwikkelplan DInteloord op de website van de Gemeente Steenbergen is

In de nadere uitwerking van deelprojecten is veel openheid en geduldige communicatie nodig

in de periode van 1 februari tot en met 1 augustus 1700 keer bezocht.

om dat vertrouwen te behouden.

De eerste bewonersbijeenkomst en eerste vragenlijst hadden tot doel om informatie op te halen over wensen en kansen. Op de eerste bewonersbijeenkomst zijn circa 250 mensen

Pak op kortere termijn een aantal zaken aan de voorkant aan. Voor andere zaken is een

geweest, de vragenlijst is bijna 170 keer ingevuld. Op basis van deze informatie zijn de

langere adem nodig vanwege het benodigde verdienmodel. Breng in de ruimtelijke ordening

eerste scenario’s opgesteld.

alle voorwaarden in kaart vanwege de aanzienlijke financiële risico’s en manage deze risico’s

De overlegtafel bestond uit 10 inwoners van Dinteloord en 4 vertegenwoordigers van

proactief. Ga de grote issues niet uit de weg, maar pak ze aan en bouw er stap voor stap verder

Dinteloord Winkeloord, Woningcorporatie Woonkwartier, Leefbaar Dinteloord en de Dorpsraad

aan binnen de rode lijn. Wees flexibel, aangezien omstandigheden in de loop der tijd kunnen

Dinteloord. Inwoners konden zich aanmelden voor de overlegtafel, meer dan 50 personen

veranderen, maar houd vast aan de rode lijn. Zorg voor een integrale aanpak waarbij alles in

hebben zich aangemeld. Er is een keuze gemaakt op basis van rol (ondernemer/ bewoner) en

onderlinge samenhang wordt uitgevoerd.

motivatie. De overlegtafel is 2x bij elkaar gekomen om mee te denken over de verschillende •

scenario’s.

Zoek in de tussentijd naar oplossingen voor de huidige grote problemen die de situatie kunnen

De tweede bewonersbijeenkomst en tweede vragenlijst hadden tot doel om bewoners te

verbeteren en overleg met de benodigde partijen voor de korte, middellange en lange termijn.

informeren over de verschillende toekomstscenario’s, hier aanvullingen over op te halen en

Voer deze overleggen discreet en in vertrouwen

geluiden op te vangen voor een voorkeursscenario. De bewonersbijeenkomst is door meer dan 500 personen bezocht. Door 504 personen is een voorkeursscenario opgegeven, de online vragenlijst is door meer dan 120 personen ingevuld. Op basis van deze informatie is een voorkeursscenario uitgewerkt.

1.7 C ON C LU S IE Er is een toekomstgericht ontwikkelplan voor Dinteloord opgesteld. Samen met de gemeente

Op middellange termijn wordt een noordelijke nieuwe wijk ontwikkeld, waar ten hoogste 500

Steenbergen en de bewoners van Dinteloord is een scenariostudie uitgevoerd. Uit deze

woningen kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast kunnen er op enkele plekken in het centrum

studie zijn drie scenario’s en een voorkeursscenario voortgekomen, die de basis vormen voor

appartementen worden gebouwd.

het ontwikkelplan. Dit plan biedt een duurzame en toekomstbestendige visie en gefaseerde ontwikkelmogelijkheden voor woningen, bedrijven en natuur in Dinteloord.

Op lange termijn kan het tweede deel van de noordelijke wijk worden ontwikkeld, wat zorgt voor de financiering van het tweede deel van de noordelijke rondweg tot aan de Havenweg. Hier kunnen

Het plan stelt het verminderen van landbouw- en vrachtverkeer door het centrum en het

maximaal 450 woningen worden gebouwd. Ook kunnen bedrijven in het dorp verplaatsen naar het

beperken van overlast van bedrijven tot doel. Daarnaast zijn er locaties aangewezen voor de

nieuwe bedrijventerrein aan de A4, wat ruimte biedt in de kern voor ten hoogste 250 woningen.

bouw van nieuwe woningen. Het plan biedt oplossingen om Dinteloord aan te passen aan het klimaat en doet uitspraken over locaties voor voorzieningen zoals een nieuwe Brede School, de

Met dit ontwikkelplan wordt Dinteloord voorbereid op een duurzame en leefbare toekomst, waarin

uitbreiding van de sportlocatie en een vernieuwd verzorgingstehuis.

ruimte is voor groei en ontwikkeling, passend bij de wensen en behoeften van de gemeenschap. De actieve betrokkenheid van bewoners bij de ontwikkeling en uitvoering van het plan zorgt ervoor

Het dorpsontwikkelplan kijkt vooruit naar de toekomst en maakt een onderscheid tussen de kortere termijn (ongeveer 2030), de middellange termijn (ongeveer 2035) en de lange termijn (ongeveer 2040 of later). De fasering dient als een richtlijn en kan aangepast worden naarmate de situatie en prioriteiten veranderen. De verwachte woningaantallen zijn gebaseerd op een dichtheid van 30 tot 40 woningen per hectare, passend bij een dorpse woonwijk of dorpscentrum. Het is echter mogelijk dat het uiteindelijke aantal woningen meer of minder kan zijn, en niet alle potentiële locaties hoeven tot ontwikkeling te worden gebracht. De vraag op de woningmarkt zal sturend zijn voor het wenselijke aantal woningen dat zal worden gerealiseerd. Op kortere termijn kunnen plannen voor maximaal 700 woningen, bedrijvigheid, sport en een Brede School worden gerealiseerd. De visie richt zich op het realiseren van nieuwe woonwijken aan de zuidwest- en oostzijde van het dorp, evenals inbreidingslocaties. De ontwikkeling van woon- en werkgebieden gaat gepaard met de aanleg van een randweg om het dorp als oplossing voor verkeersoverlast. Als compensatie voor ruimtelijke ontwikkelingen aan de zuiden oostrand van het dorp, worden langs de randen van de Molenkreek gronden ingericht als waterrijk landschap met wandelroutes en ecologische waarde.

dat de visie breed gedragen wordt en aansluiting kan vinden bij de lokale behoeften.

2. SCENARIO’S

2.1 CREATIEPROCES VAN DE SCENARIO’S Deze pagina beschrijft de stappen die zijn genomen om de scenario’s te ontwikkelen. Het proces begon met een ruimtelijke, beleidsmatige en programmatische analyse, gevolgd door interactieve sessies met bewoners en de gemeente. Vervolgens zijn de verschillende scenario’s gecreëerd en getoetst, waaruit uiteindelijk het voorkeursscenario is voortgekomen. De volgende pagina’s geven de verschillende scenario’s en het voorkeursscenario weer. Stap 1: locatieanalyse Stap 1

Proces

Resultaat

Analyse

Locatieanalyse

Droom mee

Wensen, uitgangspunten en kaders ophalen

Denk mee

Op zoek naar puzzelstukken voor de scenario’s Ruimtelijk & beleid

Stap 2

Ontwerp mee

Interactieve sessie met puzzelstukken

Initiatieven

Puzzelstukken formuleren

Stap 2: interactieve sessies

In overleg over scenario’s: wat zijn sterke punten, aanvullingen en welke kansen liggen er nog? Scenario’s projectgroep

Stap 3

Doe mee

Presenteren 3 scenario’s

Scenario’s gemeente

Stap 3: Drie ontwikkelscenario’s

In overleg over scenario’s: wat zijn sterke punten, aanvullingen en welke kansen liggen er nog? S1

Stap 4

Afronding

Ontwikkelplan presenteren Fasering Presentatie raad

Stap 4: Ontwikkelplan

2.2.1 SCENARIO 1: BINNENDORPS VERDICHTEN Dit scenario bekijkt inbreiden vóór uitbreiden: eerst kansen zoeken binnen de kern en daarna pas erbuiten. Door duurzaam met bestaande ruimte om te gaan, houden we het dorp compact. Om het dorp komt een groene dorpsrand met wandelpaden en ruimte voor natuur. Wonen 1

1 2

2 2

1 1

Voorzieningen

1 2

Transformeren van bedrijfslocaties: Door bedrijven te verplaatsen, spelen we centraal gelegen locaties vrij om meer woningen te bouwen. Braakliggende terreinen Binnen de huidige grenzen van het dorp zijn er kansen voor woningbouw op braakliggende terreinen. Deze kunnen we benutten om nieuwe woningen te realiseren. Nieuwe uitbreidingslocaties zuid-west Aan de zuidwestzijde tegen het dorp aan ligt een agrarisch perceel. Deze biedt relatief eenvoudige kansen voor uitbreiding.

Gemengd maatschappelijke locatie De locatie van woon-zorgcentrum ‘Nieuwe Haven’ herontwikkelen tot een dynamische mix bestaande uit een zorgcomplex samen met woningen en een brede school. Sportvoorzieningen De sportvoorzieningen uitbreiden aangrenzend aan de oostzijde van VV Prinsenland.

Landbouwverkeer omleiden Deze route biedt een reëel alternatief voor de bestaande route door het centrum, al dient de precieze optie onderzocht te worden. De kosten voor een omleidingsroute voor het landbouwverkeer liggen lager dan voor de aanleg van een gehele randweg. De route kan deels over verbrede bestaande wegen. Herinrichting Steenbergseweg De Steenbergseweg zal in dit scenario worden ingericht als een veilige 50km/u weg. De ontwerpuitgangspunten worden in samenwerking met de kern verder uitgewerkt. Groen en water

Bedrijven

Verkeer

Molenkreek versterkt als ecologische verbinding langs de zuidrand van Dinteloord naar West-Creecke. Deze groene dorpsrand bestaat afwisselend uit waterrijke natuur, bomenlanen, akkers, boomgaarden en erfbeplanting. Groenstructuren zijn versterkt aan de randen van het dorp en krijgen een recreatief karakter met voet- en fietspaden. Aan de zuid- en oostzijde van het dorp zal sterk ingezet worden op waterberging. Dit is nodig als compensatie voor de ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied.

Nieuw bedrijventerrein Een oplossing voor de verkeersproblematiek is het verplaatsen van verkeersaantrekkende bedrijven uit de kern van Dinteloord naar een beter bereikbare locatie. Bijvoorbeeld naar een nieuw regionaal bedrijventerrein ten zuiden van Dinteloord. Afstand houden tot de kern is belangrijk om te voorkomen dat er hinder ontstaat. Bedrijven in een lage milieucategorie zijn dichterbij het dorp geplaatst en de hogere milieucategorie staat nabij de snelweg. Het bedrijventerrein biedt ook ruimte voor bedrijvenbestemming met naast bedrijven ook parkeervoorzieningen voor (vracht)auto’s.

2.2.1 SCENARIO 1: BINNENDORPS VERDICHTEN

Verdichten rondom de haven Transformeren bedrijven

Groen ‘rondje Dinteloord‘

Groen- blauwe rand versterken

Meer inzetten op appartementen

2.2.1 SCENARIO 1: BINNENDORPS VERDICHTEN Scenariokaart

Tijdsbestek

Kortere termijn Wonen (verschillende intensiteiten) Lokale en regionale bedrijven Bedrijvenbestemming (o.a. bedrijven en parkeervoorzieningen voor (vracht)auto’s)

Kortere termijn (± 2030 of eerder)

Op kortere termijn kunnen

Middellange termijn (± 2035)

de woningen aan de Van

Lange termijn (± 2040 of later)

Heemskerkstraat worden ontwikkeld. Ook Dinteloord Zuid-

Sport

West maakt gebruik van bestaande

Verzorgingstehuis

ontsluitingswegen en kan op relatief

School

kortere termijn worden ontwikkeld.

Waterberging Voedselbos/moeras Natuur (water, groen en bomen) Wandelroute

Op de locatie de nieuwe haven kan op kortere termijn een zorggcomplex met woningen en een brede school worden ontwikkeld. Middellange termijn De ontwikkeling van het bedrijventerrein langs de A4 en de bijbehorende infrastructuur kan op middellange worden ontwikkeld. De vrijgekomen schoollocaties kunnen worden getransformeerd naar wonen. Lange termijn Verdichting in het centrum op braakliggende terreinen en huidige bedrijfslocaties is een ontwikkeling op de langere termijn. Indien zich kansen voor doen om projecten eerder tot ontwikkeling te brengen heeft dit de voorkeur.

2.2.2 SCENARIO 2: VITAAL CENTRUM EN WONEN IN DE BOOMGAARD In dit scenario wordt Dinteloord uitgebreid in noordelijke en oostelijke richting. Dit wordt ontsloten met een nieuwe randweg. Nabij de kern ontstaat een nieuw woon- en werkgebied, met ruimte voor boomgaarden en natte natuur.

Wonen

Een grootschalige uitbreidingswijk op loopafstand van het centrum biedt ruimte aan nieuwe woningen. Via nieuwe fiets- en voetgangersverbindingen kunnen inwoners het centrum bereiken, de auto gaat via de randweg. In de wijk is een nieuwe brede school. Aan de randweg zijn er aan de zuidoostzijde woningen 2 geclusterd in boerenerven. Deze zijn omringd door natte natuur. Naast nieuwe uitbreidingen zijn 3 ook de herontwikkeling van bedrijfslocaties en bouwen op 4 braakliggende terreinen een manier om meer woningen in de kern te bouwen. 1

Voorzieningen

4 1 2

2 1 3

Gemengd maatschappelijke locatie De locatie van het woonzorgcentrum ‘Nieuwe Haven’ ligt zeer centraal en kan worden herontwikkeld tot een brede school. 2 Een woon-zorgvoorziening met aanleunwoningen in de nieuwe wijk. 3 Sportvoorzieningen De sportvoorzieningen uitbreiden aangrenzend aan de oostzijde van VV Prinsenland. 1

1 3

Bedrijven

Verkeer

De aanleg van een randweg ontsluit het nieuwe bedrijventerein, de nieuwe woonwijk, landbouwverkeer en bedrijventerrein Dintelmond. 2 De Steenbergseweg kan als gevolg van de afname van verkeer worden afgewaardeerd en wordt ingericht als een rustigere dorpsweg. 1

Groen en water

Rondom het dorp is er een wandelroute. Deze loopt vanaf de haven langs de Sasdijk, langs de randen van de nieuwe wijk naar de Molenkreek (ingericht 2 als ecologische verbinding), langs de zuidrand van Dinteloord naar West-Creecke. Deze groene dorpsrand bestaat afwisselend uit waterrijke natuur, bomenlanen, akkers, boomgaarden en erfbeplanting. Aan de oostzijde van het dorp zal sterk ingezet worden op 3 waterberging. Dit is nodig als compensatie voor de ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied. 1

De verplaatsing van verkeersaantrekkende bedrijven is op de middellange termijn een oplossing voor verkeersproblematiek. Een nieuw en goed bereikbaar bedrijventerrein ligt ten zuiden van Dinteloord aan de randweg nabij de afrit van de snelweg. Bedrijven die geen overlast veroorzaken, worden zorgvuldig ingepast in het dorp. Het bedrijventerrein biedt ook ruimte voor bedrijvenbestemming met naast bedrijven ook 2 parkeervoorzieningen voor (vracht)auto’s. 1

2.2.2 SCENARIO 2: VITAAL CENTRUM EN WONEN IN DE BOOMGAARD

Met groen dooraderde ontwikkelingen Woningen passend bij landelijk gebied

Zicht op de kerk

Nieuwbouw in de boomgaard

2.2.2 SCENARIO 2: VITAAL CENTRUM EN WONEN IN DE BOOMGAARD Scenariokaart

Tijdsbestek

Kortere termijn Wonen (verschillende intensiteiten)

Kortere termijn (± 2030 of eerder)

Op kortere termijn kunnen woningen

Lokale en regionale bedrijven

Middellange termijn (± 2035)

aan de Van Heemskerckstraat

Bedrijvenbestemming (o.a. bedrijven en parkeervoorzieningen voor (vracht)auto’s)

Lange termijn (± 2040 of later)

worden gebouwd. De spie tussen de Postbaan en de Havenweg kan relatief

Sport

eenvoudig in ontwikkeling worden

Verzorgingstehuis

gebracht. Op kortere termijn kan het

School

verzorgingstehuis tot school worden

Waterberging Voedselbos/moeras Natuur (water, groen en bomen) Wandelroute Toekomstige uitbreiding

herontwikkeld en het sportpark worden uitgebreid. Middelange termijn Het nieuwe bedrijventerrein langs de A4 en het eerste deel van de noordelijke woningbouwontwikkeling kunnen op middellange termijn worden gerealiseerd. Lange termijn Verder gefaseerde uitbreiding naar de noordzijde speelt pas op langere termijn. Verdichting in het centrum op braakliggende terreinen en huidige bedrijfslocaties is een ontwikkeling op de langere termijn. Indien zich kansen voor doen om projecten eerder tot ontwikkeling te brengen heeft dit de voorkeur.

2.2.3 SCENARIO 3: WONEN EN WERKEN TUSSEN DE KREKEN In dit scenario wordt Dinteloord uitgebreid in zuidelijke en oostelijke richting. Een nieuwe weg richting het zuiden zorgt voor de ontsluiting van nieuwe woningen en biedt een alternatief op de Steenbergseweg voor bestaande woningen. Nabij de bestaande kern ontstaat een nieuw woon- en werkgebied met ruimte voor natte natuur. Wonen

Een grootschalige uitbreidingswijk aan de zuidoostzijde van Dinteoord biedt ruimte aan nieuwe woningen. Via nieuwe fietsen voetgangersverbindingen kunnen de inwoners het centrum bereiken, de auto gaat via een nieuwe ontsluitingsweg vanuit de Noordlangeweg. Nabij de wijk is een nieuwe brede school gelegen op de locatie van de ijsbaan. 2 Aan de zuidwestzijde is ook een woningbouwuitbreiding. Met deze uitbreiding wordt voortgebouwd op bestaande structuren. Naast nieuwe uitbreidingen zijn 3 ook de herontwikkeling van bedrijfslocaties en bouwen op 4 braakliggende terreinen een manier om meer woningen in de kern te bouwen.

3 4

Voorzieningen

Een nieuwe brede school op de huidige locatie van de ijsbaan. Hierdoor ontstaat er een educatief sportcluster. 2 Het huidige sportpark wordt uitgebreid richting het oosten. Deze uitbreiding biedt kansen om een nieuwe sportzaal te realiseren waardoor de relatie tussen educatie en sport versterkt wordt. 3 Een nieuw verzorgingstehuis vlak bij het centrum op de voormalige bedrijfslocaties in combinatie met meergeneratiewoningen. 1

3 2 1

Verkeer

Landbouwverkeer omleiden. Onder het A4-viaduct loopt een bestaande weg die geschikt is voor landbouwverkeer. Door deze route met een nieuwe brug te verbinden met de Havenweg, hoeft landbouwverkeer niet meer door de kern van Dinteloord. Thans is dit niet financierbaar. Hiervoor moet nadere studie verricht worden in hoeverre dit wel financierbaar te krijgen is. 2 Een nieuwe ontsluitingsweg voor het toekomstige bedrijventerrein aan de Noordlangeweg. De Steenbergseweg kan als gevolg van de afname van verkeer worden ingericht als een rustigere dorpsweg. 1

Groen en water

Aan de zuidzijde van het dorp zal sterk ingezet worden op 1 waterberging. Dit is nodig als compensatie voor de ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied. De nieuwe ontwikkeling komt op terpen in een waterrijk gebied. Rondom het dorp is er een 2 wandelroute die loopt vanaf de haven langs de Sasdijk, naar de randen van de nieuwe wijk langs de Molenkreek. 3 De Molenkreek is versterkt als ecologische verbinding langs de zuidrand van Dinteloord naar West-Creecke. Deze groene dorpsrand bestaat afwisselend uit waterrijke natuur, bomenlanen, akkers en erfbeplanting.

Bedrijven

De verplaatsing van verkeersaantrekkende bedrijven is op de middellange termijn een oplossing voor verkeersproblematiek. Een altenatief is een nieuw en goed bereikbaar bedrijventerrein ten zuiden van Dinteloord aan de randweg nabij de afrit van de snelweg. Bedrijven die geen overlast veroorzaken, worden zorgvuldig ingepast in het dorp. Het bedrijventerrein biedt ook ruimte voor bedrijvenbestemming met naast bedrijven ook 2 parkeervoorzieningen voor (vracht)auto’s. 1

2.2.3 SCENARIO 3: WONEN EN WERKEN TUSSEN DE KREKEN

Bedrijven tussen de kreken Krekenlandschap

Wonen op terpen

Waterrecreatie

Waterbergingsgebied Rondje Dinteloord 17

2.2.3 SCENARIO 3: WONEN EN WERKEN TUSSEN DE KREKEN Scenariokaart

Tijdsbestek

Kortere termijn Wonen (verschillende intensiteiten)

Kortere termijn (± 2030 of eerder)

Lokale en regionale bedrijven

Middellange termijn (± 2035)

Bedrijvenbestemming (o.a. bedrijven en parkeervoorzieningen voor (vracht)auto’s)

Lange termijn (± 2040 of later)

Sport Verzorgingstehuis School Waterberging

Woningbouw kan aan de Heemskerckstraat en in de nieuwe buurt ten zuidwesten van Dinteloord worden gerealiseerd op kortere termijn . Wanneer een nieuw verzorgingstehuis gereed is kan ook op de locatie van de nieuwe haven woningbouw worden ontwikkeld.

Voedselbos/moeras

Het sportpark kan worden uitgebreid

Natuur (water, groen en bomen)

en op de locatie van de ijsbaan kan

Wandelroute

de brede school worden ontwikkeld. Middellange termijn Het nieuwe bedrijventerrein langs de A4 en de nieuwe woonwijk ten zuidoosten van Dinteloord kunnen op middellange termijn tot ontwikkeling worden gebracht. Ook de voormalige schoollocaties kunnen worden ontwikkeld tot woningbouw. Lange termijn Verdichting in het centrum op braakliggende terreinen en huidige bedrijfslocaties is een ontwikkeling op de langere termijn. Indien zich kansen voor doen om projecten eerder tot ontwikkeling te brengen heeft dit de voorkeur.

3. VOORKEURSSCENARIO ONTWIKKELPLAN

3.1 BEOORDELINGSCRITERA Om te beoordelen welk van de scenario’s

Wonen

Voorzieningen

het meest geschikt is voor de toekomst

De woningnood is hoog in Dinteloord en

Voorzieningen zoals een nieuwe Brede

van Dinteloord zijn de scenario’s op de

toevoegen van extra woningen is noodzakelijk.

School, de uitbreiding van de sportlocatie

volgende pagina geëvalueerd aan de hand

Dit criterium toetst de woonkwaliteit,

en het verzorgingstehuis zijn cruciaal voor

van verschillende criteria. Deze criteria zijn

bereikbaarheid, aantallen en duurzaamheid van

een toekomstbestendig Dinteloord. Deze

gebaseerd op ruimtelijke uitgangspunten,

de te ontwikkelen woningen per scenario.

criteria beoordelen op basis van het type

knelpunten en de meningen van de bewoners

voorziening, de locatie van de voorziening en

van Dinteloord. Op deze pagina worden de

Klimaatadaptatie

verschillende criteria toegelicht.

Het klimaat verandert snel. Hevige neerslag,

de toekomstbestendigheid.

langdurige droogte en hittestress komen steeds

Beoordeling bewoners

Landbouw en vrachtverkeer

vaker voor. Dinteloord moet zich steeds beter

Tijdens de laatste bewonersavond is onder

Het vele landbouw- en vrachtverkeer door het

wapenen tegen dit veranderende klimaat. Elk

de bewoners van Dinteloord gepeild wat hun

centrum van Dinteloord is een bron van ergernis

scenario biedt oplossingen om Dinteloord voor

voorkeursscenario was. Deze peiling vormt

voor veel bewoners. Het verminderen van deze

te bereiden op een nieuw en extremer klimaat.

een van de 8 criteria waarop de scenario’s zijn

verkeersbewegingen is dan ook een van de

beoordeeld.

prioriteiten in het ontwikkelplan en vormt het

Financiële haalbaarheid

eerste criterium.

Een belangrijk thema voor het succes van een

Klimaatproblematiek

scenario is de financiële haalbaarheid. De Toekomstbestendige bedrijvigheid

scenario’s zijn beoordeeld op basis van de

Bedrijvigheid is een belangrijk onderdeel van

kosten en baten van bijvoorbeeld woningbouw,

het ontwikkelplan. De bedrijven in Dinteloord

infrastructuur en de aanleg van groen. Hoe

zorgen voor veel werkgelegenheid en zijn

haalbaar is elk scenario?

daarom van groot belang. Echter, verschillende bedrijven veroorzaken ook overlast. Het

Ruimtelijke kwaliteit

ontwikkelplan zal toekomst van bedrijven

Ruimtelijke kwaliteit is een breed begrip. In

moeten kunnen garanderen terwijl de overlast

deze beoordeling wordt er met ruimtelijke

zoveel mogelijk wordt beperkt.

kwaliteit bedoeld dat het aansluit op de context, de stedenbouwkundige inpasbaarheid, landschappelijke aansluiting, algehele ligging, aantrekkelijke entrees en verblijfskwaliteit.

Overlast landbouwverkeer

Beoordeling bewoners (BN deStem, 2024)

3.2 KWALITEITEN EN MINPUNTEN DRIE SCENARIO’S Deze pagina geeft een overzicht van de kwaliteiten en minpunten van de verschillende scenario’s. De kwaliteiten van deze scenario’s vormen samen de basis voor het ontwikkelplan voor Dinteloord. Landbouwverkeer Landbouwverkeer vormt een belangrijk probleem in de kern van Dinteloord. De westelijke landbouwroute, zoals beschreven in scenario één, blijkt volgens de agrariërs niet mogelijk. Daarom is een brug over de haven, zoals voorgesteld in scenario twee en drie, noodzakelijk om landbouwverkeer uit de kern te weren. Bedrijvigheid Verschillende bedrijven in en rondom de kern van Dinteloord vormen een probleem. In alle scenario’s is gekozen voor verplaatsing van bedrijvigheid. Scenario twee en drie stellen voor een bedrijventerrein langs de A4 aan te leggen, wat de grootste kwaliteit vormt. Woningbouw Dinteloord staat voor een grote woningbouwopgave. De verschillende scenario’s onderzoeken hoe en waar woningen gebouwd kunnen worden. Uitbreiden in het zuidwesten is een logische en kwalitatieve oplossing. Uitbreiden in het zuidoosten is noodzakelijk voor de financiering van het eerste deel van de randweg. Om voldoende

massa te creëren is het wenselijk grotere woonterpen te realiseren, zoals in scenario drie. Het zwaartepunt van woningbouwontwikkeling zoals in scenario twee biedt vele voordelen, zoals financiering van het tweede deel van de randweg en de centraliteit van het centrum. Transformatie van bedrijven naar woningen rondom de kern en inbreiding is in alle scenario’s meegenomen en wordt ook in het uiteindelijke voorkeursscenario toegepast. Klimaatopgave De klimaatopgave is groot in Dinteloord. Het versterken en vergroten van de Molenkreek zoals in scenario drie, in samenhang met wonen en werken, heeft de voorkeur. Wonen en werken tussen de kreken in het zuiden en wonen op droge gronden, zoals in scenario twee, zijn gecombineerd. Financiële haalbaarheid Grote ingrepen zoals een randweg met brug en natuurontwikkeling zijn enkel mogelijk door grote financiële stimulansen zoals woningbouw of de aanleg van bedrijventerreinen. Thans is dit niet financierbaar. Hiervoor moet nadere studie verricht worden in hoeverre dit wel financierbaar te krijgen is. Opbrengsten uit de woningbouwontwikkeling in het zuidoosten, zoals in scenario drie, maken het zuidelijke deel van de randweg en klimaatadaptieve maatregelen mogelijk. De opbrengsten uit de noordelijke wijk in

de boomgaard maakt het mogelijk om het noordelijke deel van de randweg te bekostigen. Voor de haalbaarheid is het van belang dat de randweg het meest voordelige tracé volgt (kort en zo min mogelijk kunstwerken).

is direct beschikbaar en hierdoor kan de school gekoppeld worden aan het sportcluster, samen met de mogelijkheid tot een nieuwe sportzaal. Het sportpark wordt in elk scenario uitgebreid en dit is meegenomen in het voorkeursscenario. Het verzorgingstehuis blijft het meest gunstig op de huidige locatie en wordt daarom op dezelfde plek opgenomen in het voorkeursscenario.

Ruimtelijke kwaliteit In scenario twee komt het centrum centraler in Dinteloord te liggen. Voorzieningen zijn te voet te bereiken wat de leefbaarheid ten goede komt. Hierdoor heeft dit scenario ruimtelijk de voorkeur.

Beoordeling bewoners Bewoners hebben de scenario’s ook beoordeeld. Hieruit bleek veel steun voor de randweg en de noordelijke ontwikkeling. De volgende pagina geeft een puntsgewijze beoordeling weer op basis van de criteria.

Voorzieningen De beste locatie voor de nieuwe brede school is op de locatie van de huidige ijsbaan. De locatie

+ + + +

+ -

++ + -

Scenario 1 + Transformeren bedrijven naar woningen + Inbreiden + Zuidwestelijke woonwijk

+ -

+ +

Scenario 2 + Transformeren bedrijven naar woningen + Inbreiden + Woningbouw noordzijde + Randweg + Bedrijven langs A4

+ +

Scenario 3 + Transformeren bedrijven naar woningen + Inbreiden + Wonen zuidzijde + Landbouwroute Noord + Bedrijven langs A4 + Brede school ijsbaan

3.3 BEOORDELINGSMATRIX Op deze pagina vindt u de beoordeling op basis van de

het woningbouwprogramma, met grote aantallen woningen

Op de volgende pagina’s wordt het voorkeursscenario

criteria die op de vorige pagina zijn beschreven. In deze

die op een klimaatverantwoorde manier worden gerealiseerd.

gepresenteerd. In de basis lijkt dit scenario het meest op

beoordelingsmatrix kan elk scenario maximaal drie punten per

Bovendien is dit plan favoriet bij de bewoners, die in de peiling

scenario twee, maar bevat enkele verbeteringen en kwaliteiten

criterium krijgen. Een middelmatige score levert twee punten op,

massaal hun voorkeur op dit scenario kenbaar hebben gemaakt.

uit de andere scenario’s die eerder zijn besproken. Het

en een matige score één punt.

voorkeursscenario is een gefaseerd en haalbaar ontwikkelplan De uiteindelijke score is:

voor de toekomst van Dinteloord.

Door de verschillende scenario’s aan de hand van deze

Scenario 1 (s1):

15 punten

criteria te toetsen, is een voorkeursscenario gekozen. Het

Scenario 2 (s2):

22 punten (voorkeur)

voorkeursscenario is scenario twee: vitaal centrum en wonen

Scenario 3 (s3):

18 punten

in de boomgaard. Dit scenario onderscheidt zich vooral door

Punten +3

Scenario’s

Thema’s

Landbouw- en vrachtverkeer

Bedrijvigheid

Wonen

Klimaat

Financiële haalbaarheid

Ruimtelijk

Voorzieningen

Beoordeling bewoners

Op de deze en de volgende pagina’s staat het voorkeursscenario, vanaf nu te noemen het ontwikkelplan. De

3.4.1 ONTWIKKELPLAN - KORTERE TERMIJN

pagina’s zijn onderverdeeld in korte, middellange, en lange termijn aangezien het een ontwikkelplan is dat richting geeft aan ontwikkelingen door de tijd heen.

Woningen | Op kortere termijn verlichten we de woningnood door 1

woningbouw in het zuidwesten en de transformatie van bedrijven aan

de Van Heemskerckstraat tot woningen. In het zuidoosten bouwen we

woningen op terpen, wat bijdraagt aan de financiering van de randweg,

de versterking van de Molenkreek en klimaatadaptieve maatregelen. Voorzieningen | De nieuwe Brede School komt op de locatie van de ijsbaan, samen met een uitbreiding van de sportlocatie en een nieuwe

sportzaal. Dit vormt een educatief sportcluster. Het verzorgingstehuis

blijft op dezelfde locatie, zodat ouderen dichtbij het centrum wonen.

Verkeer | We weren landbouw- en vrachtverkeer uit het centrum door het eerste deel van de randweg aan te leggen tussen via het meest directe tracé met zo min mogelijk kunstwerken tussen de

Noordlangeweg en de Molendijk.Een nieuwe brug over de haven ten noorden van Dinteloord biedt landbouwverkeer een alternatief

1 3

1 2

via landwegen. Thans is dit niet financierbaar. Hiervoor moet nadere studie verricht worden in hoeverre dit wel financierbaar te krijgen is. 3

De zuidelijke randweg sluit aan op de Molenlaan, wat een alternatieve

route vanaf de A4 naar Dinteloord biedt. De Steenbergseweg kan als gevolg van de afname van verkeer worden afgewaardeerd en wordt ingericht als een rustigere dorpsweg (30 km/u weg).

Groen en water | Een nieuwe wandelroute loopt langs de randen van de nieuwe wijk naar de Molenkreek en langs de zuidrand van Dinteloord naar West-Creecke. Deze groene dorpsrand bestaat uit waterrijke natuur, bomenlanen, akkers, boomgaarden en erfbeplanting.

Wonen (verschillende intensiteiten) Lokale en regionale bedrijven Bedrijvenbestemming (o.a. bedrijven en parkeervoorzieningen voor (vracht)auto’s) Sport Verzorgingshuis School

in een waterrijk landschap als compensatie voor de ruimtelijke

Waterberging

ontwikkelingen. Langs A4 ten hoogte van de de zuidelijke ontwikkeling

Voedselbos/moeras

komt een geluidswal gecombineerd met beplanting en bomen.

Natuur (water, groen en bomen)

Bedrijven | We verplaatsen verkeersaantrekkende bedrijven naar afrit van de snelweg. Het bedrijventerrein biedt ook ruimte voor bedrijvenbestemming met naast bedrijven ook parkeervoorzieningen

Legenda

Aan de oostzijde van het dorp richten we ons sterk op waterberging

een nieuw bedrijventerrein ten zuiden van Dinteloord, nabij de 2

Kaart aanduidingen

voor (vracht)auto’s.

Wandelroute

ontwikkelplan op de kortere termijn

3.4.1 ONTWIKKELPLAN - KORTERE TERMIJN Deze pagina geeft het aanvullende programma van het ontwikkelplan weer dat op kortere termijn kan worden uitgevoerd. We gaan uit van 20 tot 30 woningen per hectare voor een lage dichtheid dorpse woonwijk. Voor een woonwijk met een hogere dichtheid (een woonwijk met appartementen en meer rijwoningen) wordt uitgegaan van 40 woningen per hectare. De woningaantallen op deze en volgende pagina’s zijn een schatting en kunnen uiteindelijk afwijken. In deze fase zijn met de huidige aanname van woondichtheid ca. 700 4,4 Ha

0,33

6,5

Wo/ha

woningen te realiseren.

Wo/ha

176 Programma toegevoegd kortere termijn

195

1,8

159

3,6

5,4

Wo/ha

162

Wo/ha

5,3

21,8

Functie

+/- oppervlakte

Aantallen

Woningen 20 wo/ha

17,3

516

woningen

Woningen 30 wo/ha

4,4

176

woningen

Woningen 45 wo/ha

0,33

Appartementen

Totaal

707

Woningen

Bedrijven

21,9

Sport

3,6

Onderwijs

1,8

3.4.2 ONTWIKKELPLAN - MIDDELLANGE TERMIJN 1

De ontwikkelingen ten noorden van Dinteloord kunnen beginnen op de middellange termijn wanneer voldaan is aan de voorwaarde om het gebied goed te kunnen ontsluiten.

Wonen | Op de middellange termijn zal worden gestart met de ontwikkeling van de nieuwe noordelijke wijk. De wijk heeft een groen karakter en is verbonden met het centrum via een langzaamverkeersverbinding. Het eerste deel bevindt zich tussen het

Spui en de Weel, inclusief het terrein van de huidige bouwloods. Voorzieningen | Door noordelijk van het centrum te bouwen, komt het centrum met zijn voorzieningen centraler te liggen. Meer inwoners rondom de kern betekent een vitaler centrum.

1 1

2 2

Verkeer | De nieuwe ontwikkeling wordt ontsloten via de Molendijk, 1

op de kruising met de Molenweg en Noordzeedijk. Dankzij deze 2

ontwikkeling is het eerste deel van de noordelijke rondweg gefinancierd. Daarnaast zal er een nieuwe langzaamverkeerverbinding 2

(brug) gerealiseerd worden over het Spui tussen de nieuwe ontwikkeling en het centrum, om de bereikbaarheid van het centrum te verbeteren.

Groen en water | De nieuwe woonwijk wordt omringd door groen,

Legenda

water en boomgaarden. De wijk heeft de karakteristiek van wonen

Wonen (verschillende intensiteiten)

in een boomgaard, met een sterke interne groenstructuur, zoals

Lokale en regionale bedrijven

fruitbomen. Langs de A4 ten hoogte van de nieuwe noordelijke 3

Kaart aanduidingen

ontwikkeling komt een geluidswal.

Bedrijvenbestemming (o.a. bedrijven en parkeervoorzieningen voor (vracht)auto’s) Sport

Bedrijven | De transformatie van bedrijven naar woningen is een

Verzorgingshuis

langdurig proces. Ook op de middellange termijn sturen we op

School

transformatie rondom het centrum en verplaatsing van bedrijven naar

Waterberging

het nieuwe bedrijventerrein langs de A4.

Voedselbos/moeras Natuur (water, groen en bomen) Wandelroute

Ontwikkelplan op middellange termijn

3.4.2 ONTWIKKELPLAN - MIDDELLANGE TERMIJN Deze pagina geeft het aanvullende programma van het ontwikkelplan weer dat op middellange termijn kan worden uitgevoerd. In deze fase zijn c.a. 500 woningen te realiseren. Waardoor er op de kortere termijn en middellange termijn samen ca. 1.200 woningen te realiseren zijn. Ha

7,3

0,8

0,33

Wo/ha

Programma toegevoegd middellange termijn

219

6,2

Wo/ha

248

Functie

+/- oppervlakte

Aantallen

Woningen 30 wo/ha

7,3

219

woningen

Woningen 40 wo/ha

280

woningen

Woningen 45 wo/ha

0,33

Appartementen

Totaal

14,5

514

Woningen

3.4.3 ONTWIKKELPLAN - LANGE TERMIJN 1 2 3

4 5 6

Het ontwikkelplan is ook gericht op de lange termijn. Het transformeren van bijvoorbeeld bedrijventerreinen naar woningen is een proces dat nu kan beginnen, maar vaak pas na vele jaren wordt afgerond.

Woningen | Het tweede deel van de noordelijke wijk wordt op de lange termijn ontwikkeld, wat zorgt voor de financiering van het tweede deel van de noordelijke rondweg. Daarnaast wordt een landbouwperceel aan de Havendijk ontwikkeld, goed voor 33 woningen en 1,7 hectare groot. De bedrijven in en rondom Dinteloord worden op de lange termijn getransformeerd naar woningen. Bedrijven aan de Havenweg bieden ruimte aan ongeveer 75 woningenbedrijven aan de Van Heemskerckstraat aan ongeveer 32 woningen. Op de locatie van de bedrijven aan de Karel Doornmanstraat passen max. 16 woningen en bedrijven aan de Oliemolen worden op de lange termijn getransformeerd tot een woonwijk van ca. 3,8 ha met max. 133 woningen.

1 2

3 4 1 5

Voorzieningen | Door noordelijk van het centrum te bouwen, komt het centrum met zijn voorzieningen centraler te liggen. Meer inwoners rondom de kern betekent een vitaler centrum. De nieuwe ontwikkelingen creëren ruimte voor een nieuwe supermarkt, die bij voorkeur in het centrum wordt gevestigd.

Kaart aanduidingen 1 2

Verkeer | Dankzij de financiële impuls van de noordelijke woonwijk wordt de noordelijke randweg gerealiseerd en is de gehele randweg voltooid. De randweg sluit aan op een nieuwe brug richting de Havendijk. Er is gekozen voor een tracé tussen de A4 en de nieuwe wijk. Dit tracé is zo kort mogelijk, met zo min mogelijk kunstwerken als mogelijk. Het is van belang dat kan worden voldaan aan de eisen voor een gezonde leefomgeving, er is daarom een minimale afstand van 50 meter tussen de 50km/u weg en de nieuwe woningen.

Legenda Wonen (verschillende intensiteiten) Lokale en regionale bedrijven Bedrijvenbestemming (o.a. bedrijven en parkeervoorzieningen voor (vracht)auto’s) Sport Verzorgingshuis School

1 2 3

Groen en water | De nieuwe woonontwikkeling wordt omringd door een sterke groen- en waterstructuur. Alle ontwikkelingen zijn klimaatadaptief ontworpen, zodat ze bestand zijn tegen klimaatverandering. Langs de A4 is de geluidswal volledig aangelegd, waardoor geluidsoverlast in Dinteloord wordt verminderd. Bedrijven | Op de lange termijn worden alle bedrijven geclusterd langs de A4, waardoor er minder vrachtverkeer door Dinteloord hoeft te rijden.

Waterberging Voedselbos/moeras Natuur (water, groen en bomen) Wandelroute

Ontwikkelplan lange termijn

3.4.3 ONTWIKKELPLAN - LANGE TERMIJN Deze pagina geeft het aanvullende programma van het ontwikkelplan weer Wo/ha

1,7

Wo/ha

8,2

dat op lange termijn kan worden uitgevoerd. In totaal komen er in deze laatste 246

ontwikkeling zo’n ca. 750 woningen bij wat uitkomt op een totaal van ca. 1.950 woningen in het ontwikkelplan.

2,5

Wo/ha

Het is echter mogelijk dat het aantal woningen meer of minder kan zijn. Niet

alle potentiële locaties hoeven tot ontwikkeling te worden gebracht. De vraag Wo/ha

6,7 Ha

0,33

Wo/ha

op de woningmarkt zal sturend zijn voor het wenselijke aantal woningen dat zal worden gerealiseerd.

201

Programma toegevoegd lange termijn

0,8

Wo/ha

3,8

0,4

Wo/ha

133

Functie

+/- oppervlakte

Aantallen

Woningen 30 wo/ha

18,2

526

woningen

Woningen 40 wo/ha

5,9

228

woningen

Woningen 45 wo/ha

0,33

Appartementen

Totaal

24,43 ha

769

Woningen

Vestiging Oosterhout Beneluxweg 125 Postbus 40 4900 AA Oosterhout +31 (0) 162 487 500

Vestiging Maastricht Wim Duisenbergplantsoen 21 Postbus 959 6200 AZ Maastricht +31 (0) 43 325 32 23

info@cb5.nl

www.cb5.nl

ADDENDUM SCENARIOSTUDIE EN ONTWIKKELPLAN DINTELOORD 18-7-2024

INLEIDING Dit addendum bevat alle

hebben verwerkt in de verschillende scenario’s.

achtergrondinformatie en de procesgang

In het tweede hoofdstuk presenteren we de

binnen het project. Het addendum bestaat uit

analyse. Deze analyse omvat een ruimtelijke,

drie hoofdstukken: knelpunten, analyse en

beleidsmatige en klimaatanalyse. We eindigen

participatie.

de analyse met de randvoorwaarden en uitgangspunten, die de basis vormen voor het

Het document beschrijft allereerst de

ruimtelijk speelveld en uiteindelijk de scenario’s.

A. Knelpunten en

oplossingsmogelijkheden

belangrijkste knelpunten van Dinteloord. Deze knelpunten kwamen enerzijds naar voren uit de

In het laatste hoofdstuk beschrijven we de

analyse en anderzijds uit gesprekken tijdens het

procesgang van het participatietraject. We

participatieproces. Bij elk knelpunt geven we

nemen hierin zowel de input van bewoners als

verschillende oplossingsmogelijkheden die we

die van de gemeente mee.

B. Analyse - ruimtelijk,

beleidsmatig en klimaat

C. Participatietraject

A. KNELPUNTEN EN OPLOSSINGSMOGELIJKHEDEN

A.1 KNELPUNT: LANDBOUWVERKEER

Hoe krijgen we minder landbouwverkeer in het dorp?

Pro bleem o p kaart

O p l ossi n g smog e l i j k he d e n

In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste knelpunten en bijbehorende oplossingsmogelijkheden

weergegeven. Deze pagina gaat over het

Nieuwe brug noodzakelijk

knelpunt landbouwverkeer. Landbouwverkeer dat door de kern van Dinteloord rijdt is volgens vele Dinteloorders een doorn in het oog. Aangezien er geen alternatief is voor dit landbouwverkeer is het nu ook niet

CZAV

mogelijk voor landbouwvoertuigen om om Dinteloord heen te rijden. Een aantal mogelijke oplossingsrichtingen zijn: 1. Nieuwe Oostelijke randweg langs de A4 aan de kant van Dinteloord. Voordeel is dat

Stoofdijk Overlast vrachtverkeer & landbouwverkeer Probleem

w en

Westelijk geen brug nodig, wel verder omrijden

vracht- en landbouwverkeer niet meer over de Steenbergseweg hoeft. Echter is hierbij een

nieuwe brug over de haven noodzakelijk. Thans is dit niet financierbaar. Hiervoor moet nadere

len

studie verricht worden in hoeverre dit wel

3. Omleiding Oostelijke route over het AFC, onder het viaduct van de A4 door, en vervolgens een nieuwe brug over de haven. Thans is dit niet financierbaar. Hiervoor moet nadere studie verricht worden in hoeverre dit wel financierbaar te krijgen is. 33

erg

en erg enb

de wegen noodzakelijk zijn.

St e

landbouwvoertuigen en dat aanpassingen aan

enb

nodig is. Nadeel is dat het slecht te rijden is met

St e

Sasdijk. Voordeel hiervan is dat er geen brug

Tankstation

2. Omleiding Westelijke route via de Noordlangeweg en Oudlandsedijk naar de

financierbaar te krijgen is.

dij

ord

lan

gew

Nieuwe brug noodzakelijk

A.2 KNELPUNT: BEDRIJVEN

Hoe zorgen we voor een toekomst voor bedrijven in Dinteloord maar verkleinen we de overlast? Pro bleem o p kaart

O p l ossi n g smog e l i j k he d e n

Bedrijven vormen een cruciaal onderdeel van een toekomstbestendig en vitaal Dinteloord.

Dintelmond

Momenteel veroorzaken verschillende bedrijven overlast door zwaar vrachtverkeer dat door de kern rijdt. Hoe kunnen we zorgen voor een toekomst voor bedrijven in Dinteloord?

Nieuw bedrijventerrein langs snelweg

Enkele mogelijke oplossingsrichtingen zijn: 1. Het creëren van een nieuw bedrijventerrein langs de A4. Bedrijven verplaatsen naar dit nieuwe terrein, dat direct ontsloten is aan de

Bedrijven

Stoofdijk

w en

eg A4

Overlast vrachtverkeer

Noordlangeweg, waardoor vrachtverkeer niet

P Vrachtwagens

meer door de kern van Dinteloord hoeft te rijden.

Steenbergseweg

Bedrijven

2. Het ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein langs de Noordlangeweg. Net als bij optie 1 zorgt dit ervoor dat vrachtverkeer

geen overlast veroorzaken.

erg enb

en erg

ord

lan

gew

Deels behouden bestaand bedrijventerrein

enb

en het behouden van bedrijven die weinig tot

Nieuw bedrijventerrein langs Noordlangeweg

St e

naar een nieuw bedrijventerrein langs de A4

AFC Prinsenland

Tankstation

St e

3. Het gedeeltelijk verplaatsen van bedrijven

dij

rijden. Dit betekent echter wel dat de entree van Dinteloord een bedrijventerrein wordt.

len

niet meer door de kern van Dinteloord hoeft te

Deels verplaatsing bedrijventerrein

A.3 KNELPUNT: WONEN

Waar is ruimte voor woningbouw? Zo eklo cat ies wo n in g bo u w

O p l ossi n g smog e l i j k he d e n

In Nederland, maar ook in de gemeente Oostvoorstraat

Steenbergen, is de woningnood groot. De vraag is dan ook waar en op welke manier woningen

Braakliggend terrein

kunnen worden toegevoegd. Voor Dinteloord worden op deze pagina drie mogelijke oplossingen beschreven. Deze oplossingen

Braakliggend terrein

voor het woningtekort vormen de basis voor de verschillende scenario’s.

Raadhuisplein

Oostvoorstraat

1. Inbreiden in het bestaande dorp met bijvoorbeeld appartementen. Dinteloord heeft veel braakliggende terreinen, zoals aan

Havenweg

de Oostvoorstraat en bij het Raadhuisplein.

Havenweg

Het bebouwen van deze terreinen met appartementen maakt het centrum aantrekkelijker en zorgt voor een diverser woningaanbod. 2. Transformeren van bedrijven in Dinteloord naar woningbouw. Bij verplaatsing van

Zuidwest

bedrijven komen grote percelen vrij nabij het centrum. Het omzetten van deze percelen naar

woningen levert een groot aantal woningen op

Noordoost

nabij het centrum en verbetert de leefbaarheid. Echter zijn complexe processen die lang duren. 3. Uitbreiden in het buitengebied van Dinteloord. Dinteloord wordt omringd door landbouwpercelen die zeer geschikt en snel te ontwikkelen zijn.

Zuidwest Noordoost

Zuidoost

A.4 KNELPUNT: KLIMAAT

Hoe weren we ons tegen het veranderende klimaat? Lan dsch apskaart

O p l ossi n g smog e l i j k he d e n

Het klimaat verandert snel en Dinteloord moet zich hierop voorbereiden. Door het

veranderende klimaat krijgt Dinteloord te

Noordoost

maken met hevige regenval in korte tijd en langdurige droogte. Om Dinteloord te

Veilig gebied i.r.t. wateroverlast

beschermen tegen dit nieuwe klimaat, worden op deze pagina drie oplossingsmogelijkheden

Waterbergingsgebied

beschreven: 1. Uitbreiden in droge gebieden. Het noordelijke deel van Dinteloord blijft droog wanneer de Molenkreek overstroomt. Dit

A4 Waterbergingsgebied

Ecologische zone

is de ideale locatie voor grootschalige bouwprojecten. Molenkreek

Waterbergingsgebied

2. Uitbreiden in natte gebieden op terpen. Ook

Terpwoningen

in natte gebieden kan gebouwd worden, maar

Bedrijven terp

dit moet op een extra klimaatadaptieve manier gebeuren. Denk aan een krekenlandschap waar op terpen gewoond en gewerkt wordt. 3. Brede groene schil rondom Dinteloord en vergroenen van de kern. Een brede groen-blauwe schil die water buffert en het vergroenen van straten en plekken in de kern om water op te vangen en vast te houden.

Wateroverlast

Blijft droog

Overstroming bij dijkdoorbraak

Waterdiepte hevige piekbui (140mm/2u)

Groen- blauwe schil

B. RUIMTELIJKE ANALYSE

B.1 LOCATIE LI GG I N G ST U DIEGEB IED Het gebied is doorsneden door de A4 die voor een goede verbinding zorgt, enerzijds richting Steenbergen en zelfs

l ke Vo

Jachthaven

rak

Antwerpen, anderzijds richting Rotterdam. Aan de Noordzijde Ro t

van het gebied ligt de Dintel, een benedenloop van de rivier de Mark. De kern Dinteloord heeft een inwonersaantal van 5.869 (2023) van het totaal 24.494 (24%) (2023) in de gehele gemeente

Studiegebied

Steenbergen. Het omliggende gebied rond de kern is momenteel voornamelijk agrarisch gebied met grootschalige glas- en

Din

tuinbouw en suikerbietenteelt.

tel

Dinteloord

Prinsenland Volkerak

Dinteloord

EVZ Molenkreek

Steenbergen

twe An

Roosendaal

rpe

Reinierpolder

Prinsenland

B.2 - SWOT - HET DINTELOORD VAN NU Het studiegebied heeft een open karakter met karakteristieke vergezichten. Zo is van afstand de Dinteloordse kerk te zien, kijkend over de bietenvelden. Het gebied kenmerkt zich door zijn orthogonaliteit en lange rechte assen. Deze orthogonaliteit staat in groot contrast met de kreken zoals de Molenkreek die meanderend door het rechtlijnige landschap gaan. Opvallend is de glas- en tuinbouw in het gebied samen met de grote Suiker Unie, die de beleving van productielandschap versterken.

De Havenweg en de Kade

De kerk vanuit de verte

Het Raadhuisplein

Jachthaven Dinteloord

Glastuinbouw AFC

Cosun beet company

Haven/zwaaigat

EVZ: Molenkreek

+ ++ +

Weids landschap

K AN SE N

Horeca Westvoorstraat

Verschillende kerken in de kern

Sportgebied met zwembad

Waterrecreatie

Molenkreek II

Gevels AFC

Aantrekkelijkheid van het centrum

Parkeerterrein aan Westerstraat

Verouderde (leegstaande) grote bedrijfshallen in kern

(Milieucontour) industrie Dintelmond

Vrachtverkeer Steenbergseweg

ZO R G E N

Braakliggende terreinen in kern

+ ++

+ + +

+ +

- +

SWOT

Strengths

+ +

weaknesses

Opportunities

Threats

B.3 HET VERHAAL VAN DINTELOORD - VAN OVERSTROOMGEBIED TOT PRODUCTIEF SLEUTELDORP

Dambordlandschap

Na oorlogse uitbreidinging

Grootschalig productielandschap

Nyen Aenwas van Nassau Slikken en gorzenlandschap

Het polderdorp - Dinteloord

Het verhaal van het plangebied begint als slikken- en gorzen,

Tussen 1605 en 1613 is het gebied bedijkt en ingepolderd

Na de tweede wereldoorlog vond er schaalvergroting plaats

een karakteristiek krekengebied dat met het getij mee

waarmee Prinsenland is ontstaan. Prinsenland was een

in de landbouw waardoor het dambordlandschap veranderde

overstroomde. Slikken zijn de lagere delen en gorzen de hogere

zelfstandig polderdistrict, los afgescheiden van Steenbergen. Het

in grotere kavels die net persé vierkant waren. Ook groeide en

delen. Het plangebied ligt op een voormalige gors die vroeger

landschap is destijds orthogonaal verkaveld als een dambord

domineerde de suikerbietenindustrie met de oprichting van de

de naam ‘Nyen Aenwas van Nassau’ had, genaamd naar de

voor efficiënt ruimtegebruik. Dinteloord is destijds ook ontworpen

Suikerfabriek Dinteloord van de Suikerunie. Deze Suiker Unie

toenmalige eigenaar Filips Willem, prins van Oranje. Het gebied

als rechthoek met de principes van het Flakkees dorpstype (ook

(momenteel Consun) heeft de grootste capaciteit van Europa,

was destijds een door mensen onbewoond natuurgebied met

wel Sleuteldorpen genoemd), met klassieke Voorstraat en haven.

waar suikerbieten tot kristalsuiker wordt verwerkt.

een rijke biodiversiteit en unieke vegetatie door de mix van

Door de goede vruchtbare grond floreerde de landbouw. Met

Naast de suikerindustrie is ook de glas- en tuinbouw

zoet en zout water.

name de teelt van Meekrap domineerde rond de 18e eeuw het

grootschalig aanwezig in het landschap met kassencomplexen.

gebied. Later werd te teelt van Suikerbieten populair.

Het dorp Dinteloord is na de oorlog verschillende keren uitgebreid met uitbreidingswijken aan de randen, maar bevat nog steeds de karakteristieke kenmerken van het Flakkees dorpstype.

HET VERHAAL VAN DINTELOORD - VAN OVERSTROOMGEBIED TOT PRODUCTIEF SLEUTELDORP De zoutwinning leidde tot verzakking van de veenbodem en daarmee werd het mogelijk dat de getijdenwerking tot steeds verder oostwaarts doordrong. Grote gebieden verdronken in de 13de tot en met de 15de eeuw omwille en ten gevolge van de zoutwinning. Tijdens de overstromingsperioden stond bij vloed bijna de hele streek onder water. Het water moest afgevoerd worden door drie grote getijdengeulen. De Quarenvliet (Steenbergse Vliet), de Dintel en een nieuwe geul van het Haringvliet. De geul van de Dintel zou maar liefst 1300 meter breed en tientallen meters diep zijn geweest. Op een van de oudste gedetailleerde kaarten van West-Brabant, de Gastelse kaart uit 1565, is het onbedijkte schiereiland tussen de Dintel en de Vliet te zien. Op bewoonbare hoogten of werven zijn gebouwen getekend.

Bron: Gastelse kaart, 750 jaar Steenbergen (2021)

Bron: 750 jaar Steenbergen (2021), Inpolderschema: Karel Leenders, Polders in Kaart

HET VERHAAL VAN DINTELOORD - STERKE RELATIE MET WATER DOOR DE JAREN HEEN

Inundatie vlaktes

Historische stedenbouw

Rijksmonument

Dinteloord

Monumentale woning

Inundatievlaktes Dinteloord

Monumentale bomen

Zoekgebied

Historische geografie Historische polder

West-Brabantse waterlinie: Dinteloord in inundatievlaktes

Waterpoort: Inundatievlaktes, historische polder en

Historische overblijfselen: monumentale bomen, zicht op

ter bescherming van Nederland.

sleuteldorp tussen de kreken.

rijksmonument en grid als historische geografie.

De West-Brabantse waterlinie is in 1628 in gebruik genomen

Waterpoort is een samenwerking tussen de drie provincies en

Bovenstaand is de cultuurhistorische kaart van het

en is de bakermat van de Nederlandse inundatietechniek.

verschillende gemeenten. Deze samenwerking is onder andere

plangebied. Het oorspronkelijke sleuteldorp staat aangeduid

Door grote delen van het laaggelegen land waaronder het

over het vertellen en promoten van het (historische) verhaal.

als historische stedenbouw. Binnen dit gebied zitten

gebied bij Dinteloord onder water te zetten, werd in de 17de

verschillende gemeentelijke en rijksmonumenten. Echter ook

en 18de eeuw een haast onneembare horde opgeworpen voor

In de interactieve kaart van Waterpoort staan verschillende

buiten dit gebied in het open landschap zitten verschillende

met name de Spaanse en Franse troepen.

historische elementen die het plangebied aangaan. Zo is het

monumentale woningen en monumentale bomen. De

Noordelijk deel aangeduid als historische inundatievlakte. Het

wegenstructuur zoals de Steenbergseweg is aangeduid als

Zuidelijk deel is aangeduid als historische polder. Ook zijn er

historische geografie, aangezien het nog afstamt van het

verschillende initiatieven die aangesloten zitten bij Waterpoort

oorspronkelijke dambordlandschap.

het en die bij het verhaal van nu horen, zoals het landgoed Westcreecke en natuurspeelplaats Dinteloord.

Rijksmonumentale woning

B.4 HISTORISCHE GROEI - SLEUTELDORP IN ‘DAMBORD‘ PRODUCTIELANDSCHAP Het verhaal van Dinteloord is ook goed te zien in de historische groei. In 1865 was het nog een dambordlandschap met het dorp Dinteloord als vierkant sleuteldorp. Oude kronkelende kreken zoals de Molenkreek en Derriekreek waren al zichtbaar in contrast tot het rationele dambordlandschap. Na de Tweede wereldoorlog breidde ook Dinteloord uit. Langzaam maar zeker groeide Dinteloord naar de kreken toe, tot het uiteindelijk de schil van het dorp vormde. Het Dambordlandschap is door ruilverkaveling door de jaren heen deels veranderd in een agrarisch landschap met langgerekte rechthoekige kavels. Ten Oosten van Dinteloord wordt de nieuwe snelweg de A4 gerealiseerd, wat ervoor zorgt dat al het verkeer niet meer dwars door Dinteloord heen hoeft. Ook vestigt Prinsenland met alle kassencomplexen zich naast Dinteloord.

1865

1920

1970

2023

Er zijn momenteel nog verschillende historische structuren zichtbaar. De kreken, verschillende lijnen van het dambordlandschap en de kern van het sleuteldorp zijn nog relicten van het verleden die gekoesterd blijven.

B.4 HISTORISCHE GROEI - CONSTANTE ONTWIKKELING DOOR DE JAREN HEEN Dinteloord is sinds de Tweede wereldoorlog constant ontwikkeld. Ontwikkelingen vonden plaats aan de West- Zuid- en Oostzijde van de historische kern. De ontwikkelingen vonden steeds verder van de kern plaats waardoor het historisch centrum niet meer in het midden van Dinteloord ligt. ?

1939 ? Oude kern (sleutel)

SLEUTELDORP HEEFT ALTIJD: KERK, VOORSTRAAT EN DE HAVEN

2000

1960 1985

B.5 STEDENBOUWKUNDIGE MORFOLOGIE - SLEUTELDORP MET UITBREIDINGSWIJKEN TUSSEN DE LINTEN De morfologie en typologieën van Dinteloord zijn op de

Bedrijventerrein

naaststaande kaart geïllustreerd. Hierop is duidelijk het oude sleuteldorp te zien met hogere dichtheid. Het sleuteldorp is

Erven

klassiek stedenbouwkundig opgesteld met zichtlijnen richting het hart en met een voorstraat met woningen haaks erop gepositioneerd. Verder zijn de vier linten met lintbebouwing op de dijken en langs de Steenbergseweg te zien. Verder zijn de

Lin

uitbreidingswijken rondom in orthogonale structuren gebouwd met meer lucht tussen de woningen. In het fijnmazige weefsel van

HISTORISCHE KERN

Uitbreidingswijk

Ook is de schaalvergroting van de agrarische sector goed te zien op deze kaart met de kassencomplexen van Prinsenland aan de Oostzijde.

Dinteloord zijn verschillende gebouwen met een grotere korrel ingebed zoals bedrijvenloodsen, kerken en onderwijsinstellingen.

Lin

Bedrijventerrein

u bo

Uitbreidingswijk Verzorgingshuis

Erven uw

Bedrijventerrein

Kassen Prinsenland

Uitbreidingswijk Uitbreidingswijk

Kassen Prinsenland

B.6 STEDENBOUWKUNDIG - VERSTERKEN SLEUTEL EN VERBINDING LEGGEN MET HAVEN Het studiegebied is uitstekend ontsloten en bevindt zich te am

Heijningen

Ro t

Zware industrie

midden van diverse verkeersstromen. De Steenbergseweg is de hoofdader van het Dorp samen met de Molendijk. Echter is er wel veel overlast van vrachtverkeer over de Steenbergseweg. De A4 begrenst het plangebied met een in- en afrit aan de Steenbergse weg. Op deze plek is ook een carpoolplaats, tankstation en bushalte aanwezig. Dit maakt de Zuidzijde gunstig om te ontwikkelen.

Oude kern: Sleuteldorp dse

Het centrum van Dinteloord is goed bereikbaar met de auto en

ijk

fiets. Parkeren kan in het hart van het centrum met voldoende

dijk

parkeerplekken. In het centrum stopt alleen een buurtbus wat

Boerenerven M

bereikbaarheid met het openbaar vervoer matig maakt.

Om aan de Noordzijde te ontwikkelen is het mogelijk om dit via de Molendijk te ontsluiten. Hierdoor moet er wel een nieuwe

erg

sew

lan Oud

n ave

Galgend

g we

St e

enb

kr M eno l o len M

dij

ord

brug over het water komen wat het ontwikkelen duurder maakt. ed

ijk

Voor recreatieve doeleinden lopen verschillende routes langs Dinteloord zoals de landelijke fietsroute langs de Stoofdijk. Echter missen een aantal routes nog. Een betere recreatieve route tussen de Haven en Dinteloord is wenselijk en een route

twe

rpe

Prinsenland AFC N2

langs de Molenkreek ontbreekt. 68

Agrarisch

Bestaand water

Glas- en tuinbouw

Oude kern

Kleinschalige bedrijvigheid

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://raad.gemeente-steenbergen.nl/api/v1/meetings/1726/documents/20435