Document · PDF

Bijlage 3. Bijlagenboek Reinierpolder III 2422406 .pdf

Besluitvormende Vergadering 26 september 2024, gemeente SteenbergenBij agendapunt: 12.: Haalbaarheidsstudie Reinierpolder III.21.737 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Reinierpolder III Bijlagenboek haalbaarheidsstudie

7 augustus 2024

Inhoudsopgave: Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10

Stedenbouwkundig ontwerp Reinierpolder III Ruimtegebruikskaart Reinierpolder III Onderbouwing behoefte strategisch bedrijventerrein Brabantse Wal Vooronderzoek land- en waterbodemkwaliteit Reinierpolder III Quickscan indicatie bodemopbouw Reinierpolder III Quickscan luchtkwaliteit Reinierpolder III Risicobeschouwing omgevingsveiligheid Reinierpolder III Activiteiten en milieuzonering Reinierpolder III Ecologische quickscan Reinierpolder III Scan waterhuishouding Reinierpolder III

Bijlage 1 Stedenbouwkundig ontwerp Reinierpolder III

P P

13.200 m2

1.914 m2 P

50.0

7.200 m2 P

22.5

16.700 m2

22.0

P P

11.0

50.0

4.000 m2

26.3

4.900 m2

11.0

5.600 m2

21.460 m2

5.280 m2

13.250m2

4.200 m2

P P

50.0

20.150 m2 P

22.0

15.900 m2

P P

18.560 m2

P P

15.700 m2

22.5

11.0

3.000 m2 P

22.5

P P

STEDENBOUWKUNDIG ONTWERP BEDRIJVENTERREIN REINIERPOLDER III | STEENBERGEN

P P

100

29.8

P P

19.500 m2

200m

Bijlage 2 Ruimtegebruikskaart Reinierpolder III

P P

13.200 m2

1.914 m2 P

50.0

7.200 m2 P

22.5

16.700 m2

22.0

P P

11.0

50.0

4.000 m2

26.3

4.900 m2

11.0

5.600 m2

21.460 m2

5.280 m2

13.250m2

4.200 m2

P P

50.0

22.0

15.900 m2

P P

P P P

24.329

VERHARDING - TROTTOIR

8.222

VERHARDING - FIETSPAD

3.596

EVZ

52.495

13.737 16.334

TOTAAL PLANGEBIED

P 406.483

Lengte EVZ

1.516 m1

(excl bestaande watergang waterschap)

P P

RUIMTEGEBRUIK BEDRIJVENTERREIN REINIERPOLDER III | STEENBERGEN P

VERHARDING - RIJBAAN

BESTAANDE WATERGANGP

P P

226.770

OVERIG GROEN - groenstructuur P P - berm ontsluiting OVERIG GROEN

15.700 m2

22.5

UITGEEFBAAR - REGIONAAL

11.0

3.000 m2 P

18.560 m2

UITGEEFBAAR - LOKAAL

M2 61.000

22.5

P RUIMTEGEBRUIK

P P

100

P P

20.150 m2 P

29.8

P P

19.500 m2

200m

Bijlage 3 Onderbouwing behoefte strategisch bedrijventerrein Brabantse Wal

Bron: pexels.com

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal

Stec Groep aan Brabantse Wal gemeenten: Steenbergen, Bergen op Zoom en Woensdrecht

Evert-Jan de Kort & Anneloes Bouma 17 maart 2023

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2

3.2 3.3

Dynamiek van bedrijven op bedrijfsruimtemarkt vooral lokaal tot regionaal ................................................................................................... 9 Bedrijventerreinenmarkt Brabantse Wal gemeenten toont vergelijkbaar beeld................................................................................. 10 Marktregio: Brabantse Wal gemeenten, Roosendaal, Halderberge en Tholen ................................................................................................ 12

Behoefte binnen marktregio 4.1 4.2

Locatieprofiel Reinierpolder III ................................................................ 4 Doelgroepen en positionering Reinierpolder III: nader ingezoomd .... 5

Marktregio Reinierpolder III 3.1

Achtergrond.............................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 3

Uitgangspunten 2.1 2.2

Vraag ....................................................................................................... 14 Aanbod.................................................................................................... 18

Conclusies

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

1 Inleiding 1.1 Achtergrond U heeft als Brabantse Wal gemeenten plannen voor de ontwikkeling van een regionaal bedrijventerrein (Reinierpolder III) van 20 hectare netto uitgeefbaar. Uit eerdere onderzoeken, zoals de vorige provinciale prognose (2018) en de Notitie strategische uitgangspunten bedrijventerreinen Brabantse Wal (BCI, 2020), blijkt een aanzienlijke ruimtevraag. Ook de net vastgestelde (27 september 2022) provinciale bedrijventerreinenprognose onderstreept dit. De vraag naar bedrijventerreinen is verder toegenomen en het direct beschikbare aanbod geslonken. In de regio is een heldere werkwijze afgesproken voor de vraaggerichte ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Onderdeel hiervan is het doorlopen van een integraal afwegingskader. Gemeenten moeten dit kader hanteren voor de grotere, strategische bedrijventerreinontwikkelingen. Dit zijn ontwikkelingen die potentieel een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de toekomstige (ruimtelijk-) economische hoofdstructuur van West-Brabant (ofwel: het Toekomstbeeld bedrijventerreinen 2020-2030). U heeft dit afwegingskader doorlopen en daarbij contact gehad met alle relevante partijen in de regio, zoals de RWB, de ambtelijke werkgroep Programmering en de provincie. Het resultaat is dit voorjaar regionaal ingebracht om zo een formele programmastatus te verkrijgen voor het regionale bedrijventerrein.

De provincie heeft om een extra verdieping van de onderbouwing gevraagd. De Brabantse Wal gemeenten hebben ons gevraagd de vraagonderbouwing te actualiseren tegen het licht van de nieuwe prognoses voor de regio en de aanscherping van het profiel van het strategische bedrijventerrein. Belangrijke vragen/aandachtspunten daarbij zijn: • Hoe verhoudt de ontwikkeling zich tot de andere bedrijventerreinen in de Brabantse Wal? Met daarbij in het bijzonder aandacht voor de specials, zoals AFC, Green Chemistry Campus en Aviolanda. • Hoe verhoudt de ontwikkeling zich tot de beoogde ontwikkellocaties voor lokaal bedrijventerrein? • Hoe verhoudt de ontwikkeling zich tot de regio West-Brabant en het toekomstbeeld? In deze notitie leest u de onderbouwing voor de nieuwe ontwikkeling, met daarbij specifiek aandacht voor de bovenstaande vragen.

1.2 Leeswijzer We geven eerst (hoofdstuk 2) een beschrijving van het profiel van het nieuwe regionale bedrijventerrein. Waar komt het bedrijventerrein te liggen, welke doelgroepen en/of welk concept krijgt het terrein, hoe zit het met de ontsluiting, zichtbaarheid en relatie van de locatie tot de omgeving, et cetera? Vervolgens (hoofdstuk 3) gaan we in op de marktregio (ruimtelijke reikwijdte) van het geplande bedrijventerrein. Concreet betekent dit dat we kijken waar bedrijven die zich op Reinierpolder III vestigen vooral vandaan zullen komen. Daarbij houden we uiteraard rekening met de kenmerken/het profiel van de locatie. Na beschrijving van de marktregio zoomen we in hoofdstuk 4 in op de vraag/aanbodsituatie binnen deze regio. We geven aan hoeveel vraag is te verwachten en welk aanbod hiervoor beschikbaar is. Daarbij kijken we niet alleen kwantitatief, maar ook kwalitatief: past het aanbod bij het type bedrijven dat ruimte vraagt? Hieruit trekken we conclusies over de behoefte aan Reinierpolder III.

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

2 Uitgangspunten 2.1 Locatieprofiel Reinierpolder III Hieronder beschrijven we de belangrijkste locatiekenmerken van de beoogde ontwikkeling: Tabel 1: Locatiekenmerken bedrijventerrein Reinierpolder III Kenmerk Ligging & omvang

Type bedrijvigheid en postionering

Bereikbaarheid & ontsluiting

Ruimtelijke opzet

Duurzaamheid

Omschrijving • Het plan is om voor bedrijventerrein Reinierpolder de uitbreiding ‘Reinierpolder III’ mogelijk te maken, gelegen ten westen van de al ontwikkelde fase ‘Reinierplder II’. • Het terrein vormt een logische afronding van het bestaande bedrijventerrein Reinierpolder. De ontwikkeling van Reinierpolder III betreft het gebied tussen het bestaande terrein en de A4. • Het beoogde plangebied heeft een netto omvang van circa 30 hectare om te voorzien in de regionale strategische vraag. In Steenbergen wordt daarnaast voor het lokaal MKB een uitbreiding van 10 ha van Reinierpolder I en II gerealiseerd. • Het strategische bedrijventerrein Reinierpolder III wordt ontwikkeld om de toekomstige ruimtevraag van hoogwaardige productie- en verwerkingsbedrijven, distributie, logistiek en dienstverlening binnen de topsectoren Agrofood, Biobased Economy en Aerospace Maintenance te kunnen faciliteren in de regio. Deze speerpuntsectoren en de daaraan verbonden bedrijvigheid komen door heel de regio West-Brabant voor (zie Toekomstbeeld Bedrijventerreinen West-Brabant en hoofdstuk 4). • Binnen de regio zijn er drie specifieke (thematische) locaties gericht op Bio Based en Agrofood: de Green Chemistry Campus (Bergen op Zoom), AFC Nieuw Prinsenland (Steenbergen) en Business Cenre Treeport (Zundert). Voor de speerpuntsector Aeropace Maintenance gaat het om Aviolanda (Woendrecht).

Deze zogenaamde ‘specials’ hebben hun eigen specifieke accenten en profiel binnen de speerpuntsectoren en er gelden thematische filters om voor vestiging in aanmerking te komen. • Reinierpolder III wordt complementair aan deze specials. Het terrein biedt ruimte aan Biobased, Aerospace Maintenance en Agrofood (gerelateerde) bedrijven die niet passen binnen de specifieke vestigingsvoorwaarden van AFC Prinsenland, Green Chemistry Campus of Aviolanda. Daarnaast dient het terrein als doorgroeiplek voor bedrijven die de specials ontgroeien. • De complementariteit van Reinierpolder III wordt o.a. geborgd via kavelgrootte en milieucategorie. Zo richt het terrein zich op bedrijven van minimaal 0,5 ha tot 2,5 ha kavel. Alleen bij uitzondering is maximaal 5 ha kavelgrootte mogelijk. Daarmee onderscheidt Reinierpolder III zich van de lokale bedrijventerreinen en het AFC waar grote kavels (2 tot 10 ha) worden aangeboden. De milieucategorie wordt maximaal 3.2, terwijl op AFC of Green Chemistry Campus een hogere milieucategorie mogelijk is. • Reinierpolder III wordt ontwikkeld aan een afslag van de A4. • Ontsluiting via water of spoor is niet mogelijk in de directe omgeving van het terrein. De dichtstbijzijnde containerterminal is in Bergen op Zoom op circa 15 autominuten. Ontsluiting per spoor (goederentrein) is niet mogelijk. • Openbaar vervoer is (vooralsnog) niet aanwezig op het terrein.

De meest dichtbij gelegen bushalte aan de Burgemeester van Loonstraat ligt op 18 minuten lopen vanaf het plangebied. • Reinierpolder III is naar verwachting goed verkavelbaar. Er is naar verwachting een hoog aandeel uitgeefbare grond te realiseren en relatief grote rechthoekige kavels zijn mogelijk. • Aan de westzijde van het terrein kunnen enkele kavels gerealiseerd worden met zichtlocatie (aan de A4). • Flexibele verkavelingsstructuur met minimale omvang van 0,5 hectare en maximale omvang van 2,5 hectare per kavel (bij uitzondering maximaal 5 ha mogelijk), conform het regionale afsprakenkader. Daarmee onderscheidt de locatie zich bijvoorbeeld van het AFC en de lokale bedrijventerreinen. • Vooruitstrevend energieprofiel en stimulerend voor bedrijven met circulaire ambities. • Parkachtige uitstraling en goede inpassing met veel ruimte voor groen en water. • Onderdeel van planontwikkeling is een nieuwe groene ecologische verbindingszone. • Klimaatadaptieve inrichtingsprincipe om hittestress en wateroverlast te voorkomen.

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

2.2 Doelgroepen en positionering Reinierpolder III: nader ingezoomd Agrofood, Biobased en Aerospace Maintenance bestaan uit een mix van activiteiten uit verschillende sectoren We zoomen nog wat dieper in op de doelgroepen waar Reinierpolder III zich op richt. Dit is cruciaal voor de ruimtevraag die Reinierpolder III kan aanspreken en het bepalen van de behoefte. Het terrein wordt ontwikkeld als een thematisch bedrijventerrein. Het bedrijventerrein moet hoogwaardige vestigingsruimte gaan bieden voor bedrijven met een hoog werkgelegenheidsgehalte, innovatie en synergie met de drie aanwezige topsectoren/clusters Agrofood, Biobased en Aerospace Maintenance. De ruimtebehoefte van deze clusters bestaat uit de ruimtevraag van verschillende sectoren. Het is immers tekenend voor een clusterconcept dat deze bedrijvigheid huisvest die door meerdere bedrijfssectoren heengaat (zie figuur 1). Figuur 1: Clusters zijn samenstellingen van activiteiten uit verschillende bedrijfssectoren (let op: schema is illustratief, maar geen exacte afbakening van ieder cluster)

Bron: Stec Groep, 2018

LET OP: CLUSTERS EN KETENS NIET VOLLEDIG TE VATTEN IN TRADITIONELE SBI-CODERING De Brabantse clusters zijn gebaseerd op SBI-codering. Elk bedrijf heeft een SBI-code in het Handelsregister van KvK, waarmee de economische activiteit van het bedrijf wordt geregistreerd. De SBIcode zegt dus vooral iets over de activiteiten van een bedrijf, en niet per se over de branche of de keten waarin het bedrijf actief is. Zo kan een logistiek bedrijf zich in de praktijk volledig (of grotendeels) richten op transport van biobased-grondstoffen of reststromen. Het kan voorkomen dat dit bedrijf op basis van SBI-codes geregistreerd staat onder het cluster Logistiek, maar niet onder Biobased. Hiermee geeft een afbakening op basis van SBI-codering niet het volledige beeld van clusters en ketens. Bovendien wordt de SBI-code toegekend bij het moment van inschrijving in het Handelsregister. Zeker bij innovatieve bedrijven kan de SBI-code daardoor achterhaald zijn. In de loop der jaren kunnen bedrijven ook andere (neven)activiteiten uitvoeren. Daarnaast zijn innovatieve bedrijven meestal in meer sectoren actief en worden over de gehele linie van de economie deze cross-sectorale bedrijfsactiviteiten steeds belangrijker. Treffend voorbeeld hiervan is de circulaire economie.

Doelgroepen per cluster in te delen via schillenmodel, als basis voor behoeftebepaling Reinierpolder III We gebruiken bovenstaande informatie om met een schillenmodel onderscheid te maken tussen bedrijven in de kern van ieder cluster en de schillen daaromheen met aan het cluster gelieerde bedrijvigheid.

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

Figuur 2: Schillenmodel clusters

Tabel 2: Schillen bedrijvigheid per cluster Schillen (1) Kernbedrijven uit cluster

(2) Directe toeleveranciers en dienstverleners

(3) Onderwijs, onderzoek, kennisinstellingen

Toelichting • Onder de kernbedrijven in de clusters Agrofood, Biobased en Aerospace Maintenance scharen we de innovatieve bedrijven en hoogtechnologische koplopers (innovators, early adaptors). Het gaat om bedrijven en instellingen die zelf nieuwe producten en diensten ontwikkelen en systematisch aan R&D doen. Dit uit zich in relatief hoge uitgaven aan R&D van de omzet, veel werknemers die zich direct met R&D bezig houden, et cetera. Ze maken veel gebruik van wetenschappelijke en technologische kennis. Het gaat primair om start- en scale-ups. • Voor deze bedrijven zijn primair de thematische locaties Green Chemistry Campus (Biobased), Aviolanda (Aerospace Maintenance) en AFC Nieuw Prinsenland (Agrofood) beschikbaar. Voor kernbedrijven, die niet passen binnen het specifieke bedrijvenfilter van deze locaties, kan Reinierpolder III als alternatief in beeld komen. • We schatten het aandeel van deze bedrijven in de totale marktvraag uit ieder cluster in op 10-15%. Dit baseren we op eigen onderzoeken en die van derden naar campussen en thematische locaties en inzichten uit data van onze partner Innovatiespotter. En op de innovatietheorie van Rogers. • Hierbij gaat het om allerhande toeleverende, innovatieve bedrijven in de supply chain van de Biobased Economy, Agrofood en Aerospace Maintenance.

Het zijn bedrijven die bezig zijn met R&D, maar vooral met de uitvoering en realisatie van innovaties. Denk aan hightech bedrijven in de industrie (HTSM), dienstverleners zoals ICT bedrijven of onderzoeks- en adviesbureau’s die direct gelieerd zijn aan de drie clusters. Maar ook onderhoudsbedrijven, (test)productielijnen, proefopstellingen, egineering, etc. • Accent ligt hierbij op scale-ups en grown-ups; bedrijven die volwaardig in bedrijf zijn. • Het aandeel van deze bedrijven in de marktvraag uit ieder cluster bedraagt circa 80-85%. • Instellingen die zelf geen producten of diensten leveren, maar wetenschappelijke, praktische of technologische kennis en innovaties onderzoeken of overbrengen aan studenten. • De instellingen zijn actief binnen de clusters waar Reinierpolder III zich op richt, maar hoeven niet op de locatie gevestigd te zijn. Deze instellingen kunnen in de praktijk natuurlijk wel – al dan niet hybride – aanwezig zijn op de locatie. • Maximaal zo’n 10% van de totale ruimtevraag uit ieder cluster komt voor rekening van deze categorie.

Aard van de ruimtevraag hangt af van levensfase bedrijf en fase productontwikkeling De ruimtevraag verschilt sterk tussen de verschillende levensfasen van een bedrijf en productontwikkeling. Hierin onderscheiden we (1) de start-up fase, (2) scale-up fase en (3) volwaardige productie (grown-up).

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

Figuur 3: levensfasen bedrijven en (innovatieve) productontwikkeling

Bron: Stec Groep, 2022

Als we deze fases naast Reinierpolder III leggen en de bestaande ‘specials’ in de regio, dan stellen we vast: • Reinierpolder III positioneert zich als locatie waar scale-ups, maar in bijzonder ‘grown-ups’ gelieerd aan de drie topsectoren/clusters kunnen landen. • De Green Chemistry Campus (Biobased) en Aviolanda (Aerospace Maintenance) hebben een accent op de start-up en scale-ups binnen hun topsector/cluster. Voor Aviolanda geldt daarbij bovendien een filter op luchthavengerelateerdheid. Ofwel: niet alle (Aerospace) Maintenance bedrijvigheid kan daar terecht. • Het AFC Nieuw Prinsenland biedt ruimte aan allerlei typen agro(food) gerelateerde bedrijvigheid. Concreet gaat het om de volgende bedrijven: a. agro- en food gerelateerde bedrijven; b. bedrijven uit de voedings- en genotmiddelenindustrie; c. be- en verwerkende agrologistieke bedrijven; d. niet grondgebonden agrarische bedrijven. Andere vormen van agrologistiek (gericht op bijv. opslaan, koelen, labelen) en overige bedrijven kunnen alleen via een eventuele ontheffing en wanneer wordt voldaan aan specifieke criteria landen op het AFC (zie tabel hieronder uit Toelichting Inpassingsplan AFC).

De provincie Noord-Brabant en de gemeente Steenbergen willen zich voor de verdere ontwikkeling van het AFC in hoofdzaak richten op deze primaire doelgroep, waarbij wel ruimte blijft voor de vestiging van overige sterke symbiosebedrijven. Voor de vestiging hiervan gelden specifieke voorwaarden die zijn vastgelegd in het instellingsbesluit van de Adviescommissie AFC Nieuw Prinsenland en het bijbehorende reglement 1.

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/prb-2022-8626.pdf

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

Tabel 3: Bedrijvenfilter AFC Nieuw Prinsenland

Bron: Toelichting Inpassingsplan Agro & Food Cluster West-Brabant, Arcadis (2010)

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

3 Marktregio Reinierpolder III Niet elk bedrijventerrein heeft dezelfde ruimtelijke reikwijdte (marktregio). Zo trekt een bedrijventerrein dat gericht is op het lokale MKB (met bijpassende kavelgrootte, milieucategorie, bereikbaarheid, etc.) vooral bedrijven aan uit de directe omgeving. Een thematisch bedrijventerrein gericht op een hele specifieke doelgroep of bijvoorbeeld een terrein met grote kavels en hoge milieucategorie kan bedrijven van veraf aantrekken. Het bepalen van de marktregio voor Reinierpolder III is relevant om op het juiste, geografische schaalniveau vraag en aanbod tegen elkaar af te wegen en conclusies te trekken over de behoefte aan het terrein. Om de marktregio te bepalen kijken we naar het beoogde profiel (hoofdstuk 2) van Reinierpolder III en gegevens over verhuisdynamiek op de bedrijfsruimtemarkt in Nederland en specifiek in Steenbergen en regio.

3.1 Dynamiek van bedrijven op bedrijfsruimtemarkt vooral lokaal tot regionaal Tot 95% bedrijven verhuist binnen (COROP)regio, overgrote deel hiervan binnen eigen gemeente De bedrijfsruimtemarkt in Nederland is grotendeels een lokale markt, blijkt ook uit onderzoek van het PBL. Bijna 95% van de bedrijven verhuist binnen de eigen (COROP-)regio. Een groot deel, 75%, blijft daarbij ook binnen de gemeentegrenzen, blijkt uit hetzelfde onderzoek. Specifiek voor bedrijventerreinen blijkt ook dat het grootste deel van de werkgelegenheid (ook zo’n 75%) die neerstrijkt op bedrijventerreinen, afkomstig is van bedrijven uit de eigen gemeente (PBL, 2009). Onderzoeken van het CBS (2013) en Stec Groep (2020) bevestigen het beeld dat het merendeel van bedrijven binnen de eigen gemeente verhuist (ruim twee derde). De gemiddelde verhuisafstand van bedrijven bedraagt acht kilometer. Figuur 4: Bovenregionale locatiebeslissingen logistiek per COROP (links) & gemiddelde verhuisafstand bedrijven per COROP (aantal bedrijfsruimtegebruikers) (rechts)

Bron: Stec Groep, 2020 en CBS, 2013

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

Toenemende tweekoppigheid op bedrijventerreinenmarkt zichtbaar Er is sprake van een toenemende tweekoppigheid op de bedrijventerreinenmarkt. In hoofdzaak zijn er twee groepen bedrijven: die met een lokale tot regionale marktregio en die met een ruimere bovenregionale marktregio.

Figuur 5: tweekoppigheid bedrijfsruimtemarkt

Tot de eerste groep, met een lokale tot regionale marktregio, behoort het gros van de bedrijvigheid in Nederland: met name het MKB. Denk aan loodgietersbedrijven, aannemers, metaalbewerkers en transportbedrijven. Deze groep is doorgaans sterk geworteld in de gemeente en omringende regio, vanwege het werkgebied/klanten, de woonplaats van de eigenaar, toeleveranciers die in de directe omgeving zijn gevestigd en personeel dat in de omgeving woont. De tweede groep, met een groot zoekgebied en dus een bovenregionale marktregio is relatief klein in aantal, maar heeft vaak wel een forse ruimtebehoefte. Grootschalige logistiek en industrie zijn dominante sectoren in deze categorie. Door de omvangrijke ruimtevraag en de regelmatig zeer specifieke vestigingseisen zijn deze bedrijven op een selectere groep van locaties aangewezen. Ook dit vergroot hun zoekradius. Bedrijventerreinen gericht op thematische doelgroepen of clusters vormen derde categorie Daarnaast is er feitelijk nog een derde groep: bedrijven die behoren tot een specifiek economisch cluster en daarmee aangetrokken kunnen worden door werklocaties die een uniek vestigingsmilieu bieden. Denk aan thematische broedplaatsen, innovatiedistricten en campussen met een heel gericht profiel en strakke vestigingsvoorwaarden gericht op bijvoorbeeld biobased chemie, agrofood, et cetera.

Deze groep gaat qua marktoriëntatie en zoekgebied dwars door de hiervoor genoemde groepen heen. De bedrijven, maar ook de locaties die hiervoor ontwikkeld worden, trekken vaak zowel bedrijven vanuit de directe omgeving aan als juist bedrijven van heel ver. Uit de directe omgeving bijvoorbeeld omdat er al een sterk fundament is met bedrijvigheid in de betreffende speerpuntsector. Hieruit ontstaan spin-offs, start- en scale-ups en bedrijven die doorgroeien naar volwassenheid (grown-up). Van veraf trekt zo’n locatie bedrijven aan vanwege samenwerkingsverbanden tussen kennisinstellingen en innovatieve bedrijven, specifieke (fysieke) faciliteiten en bijvoorbeeld het innovatie- en ontmoetingsmilieu (symbiose) dat wordt geboden.

3.2 Bedrijventerreinenmarkt Brabantse Wal gemeenten toont vergelijkbaar beeld De markt van bedrijfsverhuizingen in de Brabantse Wal gemeenten vertoont veelal een vergelijkbaar beeld als landelijk. Enerzijds zien we een sterke lokaal tot regionaal georiënteerde markt met voornamelijk verhuizingen binnen de eigen en direct omringende gemeenten. Anderzijds zien we ook dat in het recente verleden diverse grootschalige bedrijven van buitenaf voor vestiging in Steenbergen, Bergen op Zoom en Woensdrecht hebben gekozen. Het gaat dan hoofdzakelijk om grotere logistieke en productiebedrijven. We zien daarbij dat bedrijven vanuit drie richtingen naar de Brabantse Wal gemeenten trekken. Ten eerste vanuit het oosten van het land kwamen bijvoorbeeld Patagonia (vanuit ’s-Heerenberg) en BayWe Solar Systems vanuit Nijmegen. Ten tweede zien we een instroom vanuit het noorden richting de Brabantse Wal gemeenten, in bijzonder naar AFC Nieuw Prinsenland. Vanuit Ridderkerk kwam Van Oers United en vanuit Goeree-Overflakkee kwam Machinefabriek Steketee naar AFC Nieuw Prinsenland. Ten derde zien we instroom vanuit het buitenland naar de Brabantse Wal gemeenten. Zo vestigde Michael Lewis Company zich vanuit de V.S. op AFC Nieuw Prinsenland en vestigde UBQ Materials vanuit Israël zich in Bergen op Zoom.

Meeste verhuizende bedrijven blijven binnen elke Brabantse Wal gemeente We hebben de verhuisdata (2011-heden) naar en van bedrijventerreinen in de Brabantse Wal gemeenten geanalyseerd (bron: Vastgoeddata, 2022).

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

Als we kijken naar de inkomende verhuizingen dan zien we het volgende: • De meeste bedrijven die vestigen op een bedrijventerrein in Steenbergen, Bergen op Zoom en Woensdrecht komen uit de eigen gemeente. De aandelen variëren van zo’n 45 tot 60%. Dat is wat lager dan het landelijk gemiddelde (oplopend tot 75%). • Circa 25 tot 30% van de inkomende verhuizingen op bedrijventerreinen komt vanuit een omringende gemeente in de regio. Het zijn dan vooral West-Brabantse gemeenten. We zien ook relaties met Zeeland en Zuid-Holland, zoals Tholen, Hulst, Reimerswaal, Dordrecht. In totaal komt dus 70 tot 90% van de vraag naar bedrijventerreinen in de Brabantse Wal gemeenten uit de gemeente en omringende regio. • De overige inkomende dynamiek, zo’n 10 tot 30% komt van bedrijven die van verderaf naar de Brabantse Wal gemeenten verhuizen. Het gaat daarbij om vestigingen vanuit uiteenlopende windstreken, zoals Den Haag, Groningen, maar vooral vanuit andere Brabantse regio’s. • Deze ‘bovenregionale dynamiek’ in de Brabantse Wal gemeenten is daarmee groter dan gemiddeld in Nederland en een weerspiegeling van de relatief sterke positie die de gehele regio West-Brabant heeft op de bovenregionale markt. • Verder valt op dat het regelmatig gaat om bedrijven in (en investeringen vanuit) speerpuntsectoren als Agrofood (o.a.

Van Oers United, Protix Biosystems en Tummers Food Processing Solutions), Biobased (o.a. Relement) en Aerospace Maintenance (denk aan investeringen van o.a. Fokker Services Group 2). Tabel 4: Inkomende verhuisbewegingen (sinds 2011, minimaal 2 arbeidsplaatsen) Regio van herkomst Brabantse Wal Overig West-Brabant Zeeland Rijnmond Overig Nederland

Woensdrecht

Bergen op Zoom 67% 11% 11% 11% 0%

Steenbergen 79% 8% 3% 2% 8%

65% 6% 0% 12% 18%

Bron: Vastgoeddata, 2022. Bewerking Stec Groep, 2022

Uitgaande verhuisbewegingen voornamelijk naar aangrenzende gemeenten Kijken we naar de bedrijven die vertrekken van een van de Brabantse Wal bedrijventerreinen, dan valt op: • Ruim 40% van de bedrijven blijft in de gemeente gevestigd. Bedrijven in Steenbergen zijn daarbij het meest honkvast: 60% van de bedrijven die vanaf een Steenbergs bedrijventerrein zijn verhuisd blijft elders in de gemeente Steenbergen gevestigd. Ook Bergen op Zoom scoort met 56% hoog. In Woensdrecht ligt het aandeel met 33% relatief laag. Hierbij plaatsen we de kanttekening dat er al een aantal jaar een beperkte hoeveelheid regulier aanbod beschikbaar is in de gemeente Woensdrecht. • De bedrijven die de gemeente verlaten vestigen zich vrijwel altijd in een buurgemeente. Per saldo landt tot zo’n 80 à 90% van de uitgaande dynamiek in eigen gemeente of een omringende regiogemeente. Specifiek inzoomend op Steenbergen dan zien we vooral aantrekkingskracht van de gemeente Tholen (bedrijventerrein Welgelegen). • Circa 10 tot 20% van de uitgaande dynamiek landt verder weg en trekt de regio dus uit. Vaak is het dan ook gelijk een flinke verhuisafstand. We zien bijvoorbeeld verplaatsingen naar Harderwijk, Stichtse Vecht, Amsterdam en Lansingerland.

https://www.zuidwestupdate.nl/fragment/fokker-bouwt-mega-hangaar-op-business-park-aviolanda/

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

Tabel 5: Uitgaande verhuisbewegingen (sinds 2011, minimaal 2 arbeidsplaatsen) Vestigingsregio Brabantse Wal Overig West-Brabant Zeeland Rijnmond Overig Nederland

Woensdrecht

Bergen op Zoom 78% 11% 0% 0% 11%

Steenbergen 59% 18% 3% 0% 21%

60% 0% 30% 0% 10%

Bron: Vastgoeddata, 2022. Bewerking Stec Groep, 2022

3.3 Marktregio: Brabantse Wal gemeenten, Roosendaal, Halderberge en Tholen De uiteindelijke marktregio van Reinierpolder III is afhankelijk van het beoogde profiel het terrein. Met de beoogde doelgroep en ruimtelijke vestigingsvoorwaarden is Reinierpolder III geschikt om doorgroei en nieuwvestiging van bedrijven uit de topsectoren Aerospace Maintenance, Agrofood en Biobased Economy in de regio mogelijk te maken, complementair aan de lokale bedrijventerreinen en de specials. Circa 20 kilometer als relevante marktregio Reinierpolder III We concluderen op basis van verhuisgegevens van Vastgoeddata dat de huidige bedrijfsruimtemarkt binnen de Brabantse Wal vooral een (boven)lokale markt is. Circa 40 tot 60% van de bedrijven gevestigd in deze regio verhuist binnen de eigen gemeente. Van de bedrijven die verhuizen van en naar de Brabantse Wal gemeenten, zien we deze met name uit buurgemeente Tholen en verder uit overige Nederlandse gemeenten komen. Reinierpolder III wordt ontwikkeld voor bedrijven die synergie hebben met de West-Brabantse topsectoren Aerospace Maintenance, Agrofood en Biobased Economy. De topsectoren hebben naar verwachting een bovenregionale reikwijdte. Hoewel de gemeente Woensdrecht grotendeels niet binnen het bereik van 20 kilometer vanaf Reinierpolder III gelegen is, nemen we de gemeente wel mee in de marktregio.

De belangrijkste reden hiervoor is dat de Brabantse Wal gemeenten het terrein voor een groot deel ontwikkelen om de vraag uit deze regio te faciliteren en hierop zullen sturen. Op basis van deze analyse hanteren we een reikwijdte van de ontwikkeling van circa 20 kilometer. Hierbinnen vallen de gemeenten Bergen op Zoom, Steenbergen, Halderberge, Roosendaal, Woensdrecht en Tholen. Zie figuur 6. Gemeente Moerdijk rekenen we niet tot de primaire marktregio, zie toelichting.

EXTRA VRAAG VANUIT MOERDIJK MOGELIJK, MAAR GEEN ONDERDEEL PRIMAIRE MARKTREGIO Hoewel de gemeente Moerdijk voor een deel binnen de 20 kilometer-zone vanaf Reinierpolder III valt, rekenen we deze gemeente niet mee tot de primaire marktregio voor uw ontwikkeling. Binnen de 20 kilometer-zone ligt slechts een zeer klein deel van het bedrijventerreinareaal van Moerdijk (zie figuur 6). Daarnaast is de verhuisdynamiek op bedrijventerreinen tussen Moerdijk en de Brabantse Wal gemeenten nihil, zo blijkt uit onze gegevens. Wel is het aannemelijk dat er verhoogde belangstelling ontstaat vanuit het westelijk deel van Moerdijk als op Reinierpolder III aanbod wordt ontwikkeld. Immers, aan die kant van Moerdijk is nu geen aanbod beschikbaar.

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

Figuur 6: Afbakening marktregio Reinierpolder III

Bron: IBIS, 2021. Bewerking Stec Groep, 2022

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

4 Behoefte binnen marktregio De behoefte aan bedrijventerreinen volgt uit de confrontatie tussen de ruimtevraag naar bedrijventerreinen en het beschikbare aanbod. In dit hoofdstuk gaan we dieper in op de behoefte aan de ontwikkeling van Reinierpolder III. Daarbij houden we rekening met de specifieke profilering van dit beoogde terrein.

PROVINCIALE PROGNOSE IS BASIS: BELEIDSNEUTRAAL EN AUTONOME VRAAG BINNEN MARKTREGIO De Brabantse (en Zeeuwse) bedrijventerreinenprognose 3 raamt de autonome uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen vanuit verschillende sectoren. De autonome uitbreidingsvraag is de vraag naar extra bedrijventerrein, ten opzichte van de huidige voorraad, door natuurlijk verloop en dynamiek van bedrijven in de marktregio van Reinierpolder III. Vestiging van bedrijven van buitenaf in de marktregio zijn additioneel op deze vraag mits deze qua omvang en/of activiteit en/of aantallen duidelijk afwijken van de huidige regionale economische structuur en de vestigingsdynamiek. Beleidsneutraal houdt in dat de prognose rekening houdt met trends en ontwikkelingen en de huidige beleidskoers in de regio, maar niet met grote wijzigingen in het ruimtelijk-economisch beleid. Als bijvoorbeeld wordt ingezet op hele ander speerpuntsectoren dan in het verleden of hele unieke vestigingsmilieus worden ontwikkeld dan kan dit effect hebben op de autonome vraagraming (meer, minder en/of andere vraag).

4.1 Vraag Reinierpolder III focust op bedrijven gelieerd aan Biobased, Agrofood en (Aerospace) Maintenance Reinierpolder III richt zich op de toekomstige ruimtevraag van hoogwaardige productie- en verwerkingsbedrijven, distributie, logistiek en dienstverlening binnen de topsectoren Biobased, Agrofood en Aerospace Maintenance. Doel van de ontwikkeling is om het vestigingspallet voor deze sectoren binnen de regio te completeren en zo te werken aan verdere versterking van (de ecosystemen van) deze clusters in West-Brabant. Zo moet het terrein ruimte bieden aan bedrijven uit deze topsectoren die nu niet passen binnen de specifieke vestigingsvoorwaarden van de specials AFC Prinsenland, Green Chemistry Campus of Aviolanda. Daarnaast dient het terrein als doorgroeiplek voor bedrijven die deze specials ontgroeien. De complementariteit van Reinierpolder III wordt onder meer geborgd via de kavelgrootte en milieucategorie. Het is vanuit de provinciale behoefteraming niet met een schaar te knippen hoeveel vraag exact vanuit deze doelgroepen voor Reinierpolder III in aanmerking komt. Evenmin is dit exact te doen voor het aanbod. Wel zijn er voldoende indicatoren om hierover een richtinggevende uitspraak te doen.

Deze sectoren zijn wijdverspreid in de regio en zitten in het (ruimtelijk-)economisch DNA Ten eerste constateren we op basis van het Toekomstbeeld en aanvullende analyse (zie figuren 8 t/m 10) dat de drie speerpuntsectoren wijdverspreid zijn door de regio. Het sterkst is dat zichtbaar voor de Biobased en Agrofood: bedrijvigheid in deze speerpuntsectoren komt als een rode draad op bedrijventerreinen door de regio voor. Voor de Aerospace Maintenance zien we een ruimtelijke concentratie en clustering rondom vliegbasis Woensdrecht en Aviolanda, de Aircraft Maintenance & Training School en Fokker Services in Hoogerheide (gemeente Woensdrecht). Als we kijken naar de aandelen van de drie speerpuntclusters in de totale werkgelegenheid in WestBrabant dan gaat het alles bij elkaar om circa 25%. Agro en Food is het grootste cluster. Dit geldt Brabant3

De Brabantse prognose is hier te vinden, de Zeeuwse hier.

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

breed. West-Brabant heeft het op een na hoogste aandeel van dit cluster in de werkgelegenheid. De werkgelegenheid in het cluster Maintenance is in West-Brabant vrijwel identiek aan het aandeel in Noordoost- en Zuidoost-Brabant. Voor het cluster Biobased geldt dat West-Brabant na Midden-Brabant het hoogste werkgelegenheidsaandeel heeft. In absolute zin heeft West-Brabant de meeste banen van alle Brabantse regio’s in de Biobased (circa 20.000). Bij Agrofood komt West-Brabant absoluut gezien op de derde plaats (circa 51.000) en bij Maintenance (circa 18.000) op de gedeeld tweede plaats met Noordoost-Brabant 4. Figuur 7: Aandeel in de totale werkgelegenheid per cluster en regio

Bron: Analyse Brabantse clusters provincie Brabant (Stec Groep voor provincie Noord-Brabant, 2021)

Daarom maken zij logischerwijs deel uit van de toekomstige uitbreidingsvraag Al met al is er een stevig fundament van bedrijvigheid in de drie speerpuntsectoren waaruit dynamiek en ruimtevraag kan optreden. Immers, het overgrote deel van de toekomstige vraag komt vanuit de bedrijvigheid die al in de (markt)regio aanwezig is. De historische vestigingsdynamiek in de Brabantse Wal gemeenten, regio West-Brabant en de inzichten over de bedrijvendynamiek in de rest van Nederland laten dit zien (zie hoofdstuk 3). Ook in de provinciale behoefteraming (2022) wordt dit beeld bevestigd. Recente behoefteraming geeft indicatie van autonome uitbreidingsvraag uit speerpuntsectoren: 70 tot 90 hectare netto t/m 2030 in West-Brabant De Brabantse behoefteraming geeft inzicht in de autonome en beleidsneutrale uitbreidingsvraag vanuit de speerpuntsectoren (clusters), waaronder Agrofood, Biobased en Maintenance (zie onderstaande tabel) 5. De vraagraming naar clusters heeft wel een meer indicatief karakter, aangezien er enige overlap zit in activiteiten tussen de clusters. De vraag vanuit de verschillende clusters kan daarom ook niet zonder meer bij elkaar opgeteld worden. Indicatief is er echter sprake van zo’n 70 tot 90 hectare autonome uitbreidingsvraag vanuit de drie speerpuntsectoren in West-Brabant. Dat is zo’n 25% van de totale geraamde uitbreidingsvraag in de regio t/m 2030.

Tabel 6: Uitbreidingsvraag naar clusters in West-Brabant in netto hectare, 2022 t/m 2030 Cluster ▼ Agro & Food Biobased HTSM Lifesciences Maintenance Logistiek

Scenario ►

EIB Laag 34 20 51 2 15 97

EIB Hoog 42 27 83 3 21 107

Bron: Prognose bedrijventerreinen provincie Brabant, Stec Groep (2022)

4 5

Bron: Analyse Brabantse clusters provincie Brabant (Stec Groep voor provincie Noord-Brabant, 2021) In de Zeeuwse behoefteraming – in bijzonder voor gemeente Tholen – wordt geen specifieke raming gemaakt naar deze sectoren.

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

Figuur 8: Bedrijven in de Brabantse topsector Biobased (met meer dan 10 werknemers)

Figuur 9: Bedrijven in de Brabantse topsector Maintenance (met meer dan 10 werknemers)

Figuur 10: Bedrijven in de Brabantse topsector Agrofood (met meer dan 10 werknemers)

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

Dit komt neer op circa 25 tot ruim 30 ha netto aan vraag binnen de marktregio voor Reinierpolder III Om de vraag vanuit deze speerpuntsectoren te bepalen binnen de marktregio van Reinierpolder passen we twee verdeelsleutels toe. Enerzijds kijken we naar het aandeel van de regio Westhoek binnen de totale uitbreidingsvraag voor West-Brabant. Deze bedraagt 40% 6. Anderzijds kijken we naar het aandeel van de marktregio voor Reinierpolder binnen de Westhoek. Die bedraagt 90% 7. Dit gecombineerd leidt tot een aandeel van 36%. Als we dit aandeel toepassen op de vraag vanuit de speerpuntsectoren Biobased, Agrofood en Maintenance, dan volgt hieruit een indicatieve vraag van zo’n 25 tot ruim 32 hectare netto binnen de marktregio. Tabel 7: Uitbreidingsvraag naar clusters Agrofood, Biobased en Maintenance in marktregio Cluster ▼ Agro & Food Biobased Maintenance Totaal

Scenario ►

EIB Laag 34 * 36% = 12 20 * 36% = 7 15 * 36% = 5 25

EIB Hoog 42 * 36% = 15 27 * 36% = 10 21 * 36% = 8 32

Hiervan komt ruim 20 tot 30 hectare netto vanuit schil 2 bedrijven Deze vraag is uit te splitsen naar de schillen per cluster, zoals we die in paragraaf 2.2 hebben gedefinieerd. Als we de genoemde percentages toepassen op de hectares uit tabel 7, dan ontstaat het volgende beeld: Tabel 8: Uitbreidingsvraag naar clusters Agrofood, Biobased en Maintenance in marktregio, verdeeld naar schillen in het cluster (door afrondingen kunnen kleine verschillen ontstaan) Cluster ▼ Agro & Food Biobased Maintenance Totaal

Schil 1

Schil 2

Schil 3

1 – 2,5 ha 1 – 2 ha 0,5 – 1 ha 2,5 – 5,5 ha

10 – 13 ha 6 – 8 ha 4 – 6 ha 20 – 27 ha

0 – 1 ha 0 – 1 ha 0 – 1 ha 0 – 3 ha

Bron: Prognose bedrijventerreinen provincie Brabant, Stec Groep (2022)

HIER KOMT INDICATIEF ZO’N 2 TOT 3 HECTARE BIJ VANUIT HET THOLENSE DEEL DE MARKTREGIO Deze cijfers zijn nog exclusief de vraag die vanuit deze sectoren kan komen vanuit de gemeente Tholen, die ook behoort tot de marktregio. In de Zeeuwse prognose is voor deze sectoren namelijk geen specifieke raming gemaakt. Als we puur indicatief rekenen met het aandeel van deze sectoren in de uitbreidingsvraag zoals in WestBrabant – zijnde 25%, zie pagina 15 – dan bedraagt de potentiële vraag in Tholen zo’n 3 tot 4 hectare t/m 2030 8. Daarvan is 2 tot 3 hectare vraag vanuit schil 2 (gebaseerd op de percentages uit paragraaf 2.2).

De vraag in de Westhoek bedraagt 138 tot 177 hectare t/m 2030. Op een totale vraag van 330 tot 428 hectare betekent dit een aandeel van ruim 40%.Bron: behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant, Stec Groep in opdracht van provincie Noord-Brabant (2022). 7 De gemeenten Bergen op Zoom, Steenbergen, Halderberge, Roosendaal en Woensdrecht zijn goed voor 90% van de vraag binnen de Westhoek. Dit baseren we op het aandeel van deze gemeenten in het uitgegeven areaal bedrijventerreinen in de Westhoek (1.403 ha/1.604 ha = 87%), het aandeel van deze gemeenten in de werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de Westhoek (37.400 banen/40.900 banen = 92%) en op het aandeel in de historische uitgifte (124 ha/134 ha = 93%). 8 Voor Tholen werd in 2020 een totale vraag van 15 tot 21 hectare geraamd voor de periode 2019 t/m 2030. Wanneer we deze vraag corrigeren voor de periode 2022 t/m 2030 resulteert dit in een totale resterende vraag van circa 11 tot 16 hectare. Hier 25% van is 3 tot 4 hectare. 6

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

4.2 Aanbod Het aanbod aan bedrijventerreinen in de regio is beperkt, zowel lokaal als op de drie specials Het aanbod van bedrijventerreinen in de regio bestaat enerzijds uit lokale bedrijventerreinen. Deze richten zich op de vraag van lokale MKB bedrijven. Aanvullend hierop zijn er terreinen die een meer bovenlokale tot (boven)regionale markt bedienen, maar qua doelgroep wel breed georiënteerd zijn en dus niet gericht op een specifieke topsector. Denk aan Theodorushaven/Noordland, dat een specifieke rol speelt in het accommoderen van grotere logistieke en productiebedrijven, maar bijvoorbeeld ook aan Lage Meren in Bergen Zoom. Voor al deze typen terreinen geldt dat deze nagenoeg geheel zijn uitgegeven. Op de lokale bedrijventerreinen is hierdoor geen schuifruimte beschikbaar voor groeiende bedrijven in de regio. Anderzijds zijn er binnen de regio drie toplocaties – zogenaamde specials – gericht op de eerder genoemde speerpuntsectoren: Aviolanda (Aerospace Maintenance), Green Chemistry Campus (Biobased) en AFC Nieuw Prinsenland (Agrofood). Op deze toplocaties is nog beperkt ruimte beschikbaar. Op Aviolanda gaat het nog om 4 hectare. Op de Green Chemistry Campus om nog 1 hectare aan ontwikkelruimte.

Op het AFC is op het eerste gezicht nog relatief veel ruimte (25 hectare netto uitgeefbaar), maar 60% hiervan ligt onder optie en wordt naar verwachting snel uitgegeven gezien een positief advies van de vestigingscommissie. Bovendien richten deze drie locaties zich op specifieke bedrijven binnen de drie topsectoren. Zo hanteren de toplocaties een bedrijvenfilter en vestigingsvoorwaarden om de relatieve beperkte grond strategisch in de markt te zetten. Hieronder geven we de belangrijkste kenmerken van het aanbod op deze specials. Aviolanda • Op Aviolanda is 4 hectare beschikbaar. Voor Aviolanda geldt een selectief vestigingsbeleid. Bedrijven die zich daar willen vestigen moeten voldoen aan het BPA-bedrijvenfilter. Dit betekent dat enkel bepaalde Maintenance bedrijven hier kunnen landen. Zo moeten de bedrijven bijvoorbeeld gebruik maken van de luchthaveninfra op het terrein en luchthavengerelateerd zijn. Dit is ook geborgd via een kettingbeding aan opvolgende eigenaren en gebruikers. • Bovendien geldt dat door het thematische, unieke karakter van Aviolanda, Vliegbasis Woensdrecht en de nabijheid van een landingsbaan, het terrein ook kansrijk is in het incidenteel aantrekken van vestigers vanuit een grotere regio (zie ook paragraaf 3.1). In die gevallen is dat vraag die bovenop de hiervoor genoemde hectares komt.

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

REINIERPOLDER III COMPLEMENTEERT GROEIEND AEROSPACE MAINTENACE CLUSTER IN DE REGIO Op Reinierpolder III kunnen bedrijven in de Aerospace Maintenance zich vestigen die niet noodzakelijk aan luchthaven infrastructuur (landingsbaan) gebonden zijn. De Aerospace Maintenance is per definitie een internationale markt waarin Nederland een grote rol speelt 9. Juist op het gebied van innovatie en onderhoud is deze sector een groei sector 10. De ruimtevraag die zich vanuit deze nichemarkt op Reinierpolder III richt is dus naar verwachting voor een groot deel additioneel van aard. Reinierpolder III wordt complementair aan de bedrijvigheid op Aviolanda binnen het Aerospace Maintenance cluster. Het MRO&U-ecosysteem Woensdrecht/Aviolanda is een innovatief & hybride ecosysteem in ZuidwestBrabant/Zeeland en is uniek in Nederland, en op termijn wereldwijd uniek. Het MRO&U-ecosysteem bestaat uit een sterke aanwezigheid van Defensie, bestaande MRO&U activiteiten, een op de F-35/F135 gebaseerd logistiek systeem en een uniek samenwerkingsmodel tussen Logistiek Centrum Woensdrecht (LCW) en Aviolanda en de betrokken industriepartners. Green Chemistry Campus (GCC) • De Green Chemistry Campus in Bergen op Zoom richt zich op start ups en scale ups in de biobased industry.

• De Green Chemistry Campus (GCC) bevindt zich op het terrein van Sabic en heeft een totale omvang van 2,4 hectare waarvan nog bijna 1 hectare ontwikkeld zou kunnen worden voor vestiging van partijen. Het plan buitenplaatsen ontwikkelt hiervan ruim 4.000 m² voor de vestiging van demoplants in buitenopstelling. Klanten kunnen hiervoor plots vanaf ongeveer 300 m² huren. • Het GCC bedient niet alle Biobased bedrijven, maar is gericht op de volgende doelgroepen (bedrijvenfilter): • Start-ups en scale-ups met innovatieve processen voor chemie met zowel biobased als te recycling als grondstof. Ook bedrijven met circulaire technologieën (zoals chemische processen voor energieopslag) zijn welkom. • Onderzoeksinstituten voor ontwikkelen van nieuwe processen ten behoeve van de circulaire economie. • MKB-bedrijven die demo-installaties willen demonstreren of hun technologie willen opschalen, op het gebied van biobased en/of circulaire economie. • Grotere chemie en/of energiebedrijven die op pilot schaal willen werken. • Consortia van samenwerkende bedrijven/organisaties om gezamenlijk nieuwe processen en procesinstallaties te gebruiken voor de biobased en circulaire economie. • Het terrein heeft de hoogste milieucategorie om van origine de chemie industrie te faciliteren. Dit is dan ook het segment waar men zich op richt.

Hier zit ook een belangrijke complementariteit met Reinierpolder III. Reinierpolder III richt zich op het faciliteren van bedrijven die het biobased ecosysteem kunnen versterken maar een lagere milieucategorie nodig hebben. • Op het terrein van de GCC is ruimte voor bedrijven die een fysieke connectie hebben met de GCC. Denk aan het gebruik maken van de diensten, kantoren, labs en overige ruimtes van de GCC. Is die fysieke connectie er niet, dan is er ook geen sprake van vestiging op het GCC-terrein en kan bijvoorbeeld Reinierpolder III of een andere locatie van toepassing zijn. • Ook voor het GCC geldt dat door het thematische, unieke karakter het terrein ook kansrijk is in het incidenteel aantrekken van vestigers vanuit een grotere regio (zie ook paragraaf 3.1). In voorkomende gevallen is dat vraag die bovenop de hiervoor genoemde hectares komt. AFC Nieuw Prinsenland • Het AFC Nieuw Prinsenland te Dinteloord is een gezamenlijk initiatief van Cosun Beet Company en de Tuinbouwontwikkelingsmaatschappij.

De Amerikaanse International Trade Administrations ziet de Nederlandse drone en onbemande luchtvaartindustrie als zeer kansrijk, zie: https://www.trade.gov/country-commercial-guides/netherlands-aerospace-industry 10 Onlangs werd LCW bijvoorbeeld gekwalificeerd voor het uitvoeren van NH90 motoren- en componentenonderhoud, zie: https://aviolanda.nl/lcw-gekwalificeerd-voor-uitvoeren-nh90-motoren-en-componentenonderhoud/ 9

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

•

• • •

Het bedrijf Cosun heeft ook haar Innovatiecentrum en landbouwinstituut en er is een bedrijfsverzamelgebouw om demonstratiefabrieken en kleinere start-ups en scale-ups in ruimtes van 500 tot 1000 m2 te kunnen faciliteren. Naast de bestaande suikerfabriek ligt een bedrijventerrein van 51 ha netto. De helft hiervan is op dit moment uitgegeven. Op 15 ha van de nog uitgeefbare grond liggen inmiddels opties die door de commissie zijn behandeld. Het overgrote deel daarvan – 11,5 hectare – is goedgekeurd door de vestigingscommissie (‘door het bedrijvenfilter’), wat betekent dat deze hectares feitelijk vergeven zijn en hierop gebouwd kan gaan worden. Voor 3,5 hectare aan vestigingsverzoeken moet nog behandeling plaatsvinden in de commissie. Deze optie is dus onzekerder. Per saldo is nog circa 10 ha beschikbaar voor vestiging van bedrijven uit de agro- en levensmiddelensector. Naast het bedrijventerrein wordt een glastuinbouwlocatie (bruto ca. 280 ha) voor grootschalige glastuinbouwbedrijven van ontwikkeld. Het streven van deze clustering is het vergroten van kansen op verduurzaming door symbiose en samenwerking tussen bedrijven.

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

5 Conclusies Autonome vraag van ruim 20 tot 30 hectare (complementair) bedrijventerrein voor bedrijven uit de clusters Agrofood, Biobased en Aerospace Maintenance De vraag vanuit de beoogde doelgroep voor Reinierpolder III bedraagt op basis van voorgaande analyse in totaal zo’n 22 tot 30 hectare netto. Dat is de vraag vanuit het Brabantse deel van de marktregio van Reinierpolder III, zijnde 20 tot 27 hectare netto. Plus de vraag vanuit het Zeeuwse (Tholense) deel, zijnde 2 tot 3 hectare netto. Het gaat daarbij om de vraag vanuit de zogenaamde schil 2 bedrijven, waarmee sprake is van een (hoofdzakelijk) complementaire doelgroep ten opzichte van de drie specials. Vestigingsdynamiek laat zien dat hier potentieel nog additionele vraag bovenop kan komen Hoewel het zwaartepunt van de vraag voor Reinierpolder III in de primaire marktregio ligt, zien we dat er vanuit de topsectoren Agrofood, Biobased en Aerospace Maintenance ook vraag van buitenaf kan instromen. Op het AFC komen bijvoorbeeld diverse vestigers elders uit West-Brabant, maar ook van verderaf. Zo komt circa de helft van de vestigers en belangstellenden voor het AFC van buiten de regio. Op de leadslijst van het AFC staan bijvoorbeeld partijen uit Midden-Brabant en Zuid-Holland, maar ook uit Duitsland en Italië.

Het valt op dat de partijen van buitenaf vaak significant groter zijn, gemiddeld zo’n 4 tot 4,5 hectare versus 1,5 tot 2 hectare voor vestigers vanuit de marktregio/West-Brabant. Ook op Aviolanda en de Green Chemistry Campus zien we dat de vraag niet beperkt blijft tot puur de marktregio. In Woensdrecht is bijvoorbeeld een groeiende vraag naar luchthaven onderhoud door uitbreiding van defensie met de F35 en Fokker Services op Aviolanda. De bedrijven worden aangetrokken door het specifieke vestigingsmilieu dat deze specials bieden (zie ook paragraaf 3.1). Daarmee vormt de geraamde autonome vraag vanuit de marktregio voor Reinierpolder III een realistische en robuuste basis, waar in potentie dus nog wat bovenop kan komen. Hoeveel hectare dit is, is op voorhand lastig te kwantificeren. Dit hangt onder meer af van het succes van de (acquisitie)inspanningen van de regio, de (aantrekkings)kracht en complementariteit van de verschillende locaties (Reinierpolder III versus specials en lokale bedrijventerreinen) en de mate waarin dit ook geborgd is en wordt in de uitgifte (planologisch, vestigingscriteria, bedrijvenfilter, adviescommissie, et cetera) van de verschillende locaties.

Regio Brabantse Wal zet bovendien expliciet in op groei van regionale economie en de topsectoren De economie in de Brabantse Wal gemeenten kent een sterke oriëntatie op de drie speerpuntsectoren Aerospace Maintenance, Agrofood en Biobased. Deze drie speerpuntsectoren zijn wijd verspreid door de regio (zie figuur 8 t/m 10). De regio Brabantse Wal zet in op groei van de economie met een programmatische aanpak Bedrijventerreinen Brabantse Wal. Het programma is gericht op een gezamenlijke aanpak en complementariteit van de bedrijventerreinen, zowel van de lokale vraaggerichte bedrijventerreinen als de specials (Aviolanda, Green Chemistry Campus en AFC Nieuw Prinsenland). Het aanbod aan bedrijventerreinen in de regio is beperkt, zowel lokaal als op de drie specials Het aanbod van bedrijventerreinen in de regio bestaat enerzijds uit lokale bedrijventerreinen. Deze richten zich op de vraag van lokale MKB bedrijven. Aanvullend hierop zijn er terreinen die een meer bovenlokale tot (boven)regionale markt bedienen, maar qua doelgroep wel breed georiënteerd zijn en dus niet gericht op een specifieke topsector. Denk aan Theodorushaven/Noordland, dat een specifieke rol speelt in het accommoderen van grotere logistieke en productiebedrijven, maar bijvoorbeeld ook aan Lage Meren in Bergen Zoom. Voor al deze typen terreinen geldt dat deze nagenoeg geheel zijn uitgegeven.

Op de lokale bedrijventerreinen is hierdoor geen schuifruimte beschikbaar voor groeiende bedrijven in de regio. Anderzijds zijn er drie toplocaties – zogenaamde specials – gericht op de eerder genoemde speerpuntsectoren: Aviolanda (Aerospace Maintenance), Green Chemistry Campus (Biobased) en AFC Nieuw Prinsenland (Agrofood). Op deze toplocaties is nog beperkt ruimte beschikbaar. Bovendien richten deze locaties zich op een selectieve groep bedrijven binnen deze drie topsectoren. Zo hanteren de specials

Onderbouwing behoefte regionaal bedrijventerrein Brabantse Wal 22.276

een bedrijvenfilter en vestigingsvoorwaarden om de relatief beperkte grond strategisch in de markt te zetten. Op Aviolanda dienen Aerospace Maintenance-vestigers gebruik te maken van infrastructuur op luchtvaartgebied. De grond van Green Chemistry Campus en Sabic is bedoeld voor Biobased bedrijven in de hoogste milieucategorie. Voor beide locaties geldt dat het nog beschikbare aanbod minimaal is. Op Aviolanda gaat het nog om 4 hectare. Op de Green Chemistry Campus om nog 1 hectare aan ontwikkelruimte. Op het eerste gezicht ligt op AFC nog relatief veel ruimte, maar 60% hiervan ligt onder optie en wordt naar verwachting snel uitgegeven gezien positief advies vestigingscommissie AFC Nieuw Prinsenland is gericht op grote productie en verwerkingsbedrijven in de Agrofood. Logistiek en opslag is niet toegestaan. Op het eerste gezicht is op het AFC Nieuw Prinsenland nog wel sprake van een relatief grote beschikbaarheid van ruimte, met kavels van 2 tot 10 ha. Echter, van de beschikbare 25 ha ligt op 15 ha een optie, waarvan 11,5 hectare een definitieve optie. Dit houdt in dat het bedrijf een positief advies van de vestigingscommissie gekregen heeft én dat door het Steenbergse college door middel van een principebesluit medewerking wordt verleend aan de vestiging. Van de 10 ha aanbod is 8,8 ha in bezit van een belegger, de overige 1,2 hectare is nog beschikbaar voor uitgifte.

Gegeven de groeiende vraag naar ruimte in de regio is er een basis voor nieuw aanbod De vraag-aanbodsituatie overziend is er een basis voor de ontwikkeling van nieuw, complementair aanbod op Reinierpolder III. Dit gezien (1) de autonome vraag vanuit de regio, (2) de toenemende vraag van buiten de regio en internationaal, en (3) het aanbod op de specials dat ontoereikend is om in al deze vraag te voorzien en bovendien selectief bedrijven toestaat. Let op: • We gaan er hierbij wel vanuit dat de geaccordeerde opties op het AFC ook daadwerkelijk verzilverd worden. Als dat niet zo is, dan komt dit weer als aanbod op de markt en dit heeft effect op het behoeftebeeld. Op dit moment is dit aanbod op het AFC echter niet vrij op de bedrijventerreinenmarkt beschikbaar. • Randvoorwaarde is dat de complementariteit van Reinierpolder III stevig geborgd wordt via onder meer het bestemmingsplan en vestigingscriteria (kavelgrootte, milieucategorie, bedrijvenfilter) en ook in de daadwerkelijke uitgifte van het terrein. Andersom blijft het belangrijk dat op de drie huidige specials de bedrijvenfilters en vestigingsvoorwaarden strak gehanteerd blijven. Geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten te verwacht Met de ontwikkeling van 20 ha regionaal bedrijventerrein wordt voorzien in de marktvraag en ontstaat er regionaal schuifruimte voor bedrijven.

Het profiel wordt complementair aan de bestaande toplocaties en onderdeel van de programmeringsafspraken Brabantse Wal. Reinierpolder III voorziet daarmee in een concrete behoefte aan nieuw aanbod en schuifruimte in de regio. Naar verwachting zal dit niet leiden tot (extra) leegstand binnen de bedrijventerreinenmarkt in de marktregio. Bovendien is de druk op de ruimte op bedrijventerreinen in de marktregio momenteel hoog. De leegstand in bedrijfsvastgoed binnen de marktregio is met 1,6% zeer beperkt. De ontwikkeling van Reinierpolder III zal dus niet leiden tot negatieve ruimtelijke effecten.

Bijlage 4 Vooronderzoek land- en waterbodemkwaliteit Reinierpolder III

VOORONDERZOEK LAND- EN WATERBODEMKWALITEIT Locatie:

Herontwikkelingslocatie ‘Reinierpolder III’ Steenbergen

Opdrachtgever:

Contactpersoon:

Gemeente Steenbergen Buiten de Veste 1 4652 GA te Steenbergen De heer P. Leijten

Uitgevoerd door:

KP Adviseurs BV

Projectnummer:

240047-B01

Versie rapportage:

Definitief

Opsteller rapport:

De heer R. van Riel MSc

Paraaf:

Veldwerker proefboringen: De heer A.S.W. Scheper Vrijgave rapportage:

De heer L.C. Otto

Paraaf:

Datum rapportage:

27 februari 2024

(LUCHT)FOTO’S ONDERZOEKSLOCATIE

Rapport vooronderzoek land- en waterbodemkwaliteit ‘Reinierpolder III’ te Steenbergen 27 februari 2024 Projectnummer 240047-B01 foto’s onderzoekslocatie

INHOUDSOPGAVE FOTO’S ONDERZOEKSLOCATIE 1

INLEIDING ............................................................................................................................................................................ 2 1.1 1.2 1.3

VOORONDERZOEK .......................................................................................................................................................... 3 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10

Inleiding ................................................................................................................................................................... 2 Doel ........................................................................................................................................................................... 2 Uitgangspunten vooronderzoek ................................................................................................................... 2

Locatiebeschrijving .............................................................................................................................................. 3 Algemeen /basisinformatie .............................................................................................................................. 4 Voormalig bodemgebruik ................................................................................................................................ 4 Huidig bodemgebruik........................................................................................................................................ 6 Toekomstig bodemgebruik ............................................................................................................................. 7 Bodemopbouw en geohydrologie ................................................................................................................ 7 (Financieel-)juridische aspecten ..................................................................................................................... 7 Informatie overheden (Rijk/provincie/waterschap/gemeente) ......................................................... 8 Bodemonderzoek ................................................................................................................................................

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://raad.gemeente-steenbergen.nl/api/v1/meetings/1721/documents/20234