Document · PDF

Toelichting v2

Gemeenteraad 13 juni 2024, gemeente SomerenBij agendapunt: Vaststellen bestemmingsplan Zandstraat 4418.704 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Bestemmingsplan ‘Zandstraat 44 Someren’ Gemeente Someren Toelichting

Toelichting bestemmingsplan ‘Zandstraat 44 Someren’

Toelichting bestemmingsplan ‘Zandstraat 44 Someren’ in opdracht van Particulier initiatief

betreffende locatie Zandstraat 44 Someren documentkenmerk 2400875CW-01 versie A vestiging Nuenen datum 23 april 2024

opgesteld door:

gecontroleerd door:

ing. C. de With

ing. F.C.A. van den Borne

Projectleider Ruimtelijke Ordening

Dit document is digitaal gegenereerd en derhalve niet voorzien van een handtekening. De inhoud is aantoonbaar gecontroleerd en vrijgegeven. Het document mag uitsluitend in zijn geheel worden gereproduceerd. Door derden aangebrachte wijzigingen en/of toevoegingen dan wel oneigenlijk gebruik van het document vallen niet onder de verantwoording van Tritium Advies. Op dit rapport is een disclaimer van toepassing; zie https://www.tritium.nl/algemene-disclaimer/

Tritium Advies BV Adviseurs in bouwen, milieu en veiligheid

Tritium Advies is gevestigd in:

088.44 02 900

info@tritium.nl

Arkel >> Neer >> Nuenen >>

www.tritium.nl

Prinsenbeek >> Rijkevoort

Kvk-nr. 17108024

Toelichting bestemmingsplan ‘Zandstraat 44 Someren’

Inhoudsopgave pagina Inleiding

Ligging plangebied

Aanleiding en doel

Vigerend bestemmingsplan

Leeswijzer

Planbeschrijving

Bestaande situatie

Toekomstige situatie

Beleidskader

Rijksbeleid

Provinciaal beleid

Gemeentelijk beleid

Milieuaspecten

Bodem

Geluid

Luchtkwaliteit

Externe veiligheid

Bedrijven en Milieuzonering

Watertoets

Flora en fauna

Cultuurhistorie

Archeologie

Kabels en leidingen

Verkeer en parkeren

Geur

Endotoxinen

Milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling

Juridische toelichting

Inleiding

Toelichting op de verbeelding

Toelichting op de planregels

Beschrijving bestemmingen

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inleiding Ligging plangebied Het plangebied ligt ten zuiden van de kern Someren aan de Zandstraat en nabij de randweg rondom de kern van Someren. In navolgende afbeelding is de ligging in groter verband weergegeven, het plangebied is daarbij in het oranje weergegeven. De omgeving van het plangebied had van oudsher een overwegend agrarisch karakter. Er is echter sprake van een transitie in het buitengebied. Deze transitie uit zich in omzettingen van agrarische bedrijfspercelen naar woonbestemmingen of overige niet-agrarische functies, waarbij het belangrijk is dat deze functies in harmonie naast elkaar kunnen functioneren.

Afbeelding 1.1: Ligging in groter verband

Het plangebied betreft de percelen kadastraal bekend gemeente Someren, sectie S, met nummers 1906, 2370 en 1911 aan de Zandstraat 44 te Someren. In de omgeving zijn naast agrarische bedrijven en (bedrijfs)woningen enkele bedrijven aanwezig. In navolgende afbeelding is het plangebied weergegeven. Op het perceel bevindt zich een woonboerderij met schuur die gezamenlijk zijn aangemerkt als gemeentelijk monument.

pagina 1 van 55

Afbeelding 1.2: Ligging plangebied

Aanleiding en doel Het plangebied is momenteel niet in gebruik conform het bestemmingsplan aangezien er geen agrarisch bedrijf wordt geëxploiteerd. Daarom is het wenselijk om een wijziging van de bestemming door te voeren. Het planvoornemen is tevens niet toegestaan omdat er in de huidige situatie maar één woning is toegestaan. Omdat er geen agrarisch bedrijf meer wordt geëxploiteerd, en de woonboerderij gezien de omvang kostbaar is in het onderhoud, is initiatiefnemer in overleg getreden met de gemeente. Op deze manier is tot het planvoornemen gekomen om de cultuurhistorisch waardevolle woonboerderij te splitsen en van twee woonbestemmingen te voorzien. Op die manier is het behoud in de toekomst gewaarborgd en kan de strijdigheid met het bestemmingsplan worden opgeheven. Initiatiefnemer is voornemens om de bestemming te wijzigen van ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’ (deels) en ‘Wonen’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – wonen plus’ (deels). En om de aanwezige woonboerderij, die van cultuurhistorische waarde is, te splitsen in twee separate woningen. Na de splitsing krijgt de noordelijke woning de bestemming ‘Wonen’ krijgt en de zuidelijke woning de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – wonen plus’ die kleinschalige bedrijvigheid bij de woning mogelijk maakt.

pagina 2 van 55

Vigerend bestemmingsplan Het plangebied valt onder de werkingssfeer van het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Deelgebied 2’, dat is vastgesteld op 5 maart 2020. Het plangebied heeft de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch Bedrijf’. In navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan opgenomen. Het plangebied is met een oranje lijn weergegeven.

Afbeelding 1.3: Uitsnede bestemmingsplan

Binnen het vigerende bestemmingsplan zijn in het plangebied de volgende bestemmingen van toepassing: -

Enkelbestemming: ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’;

Dubbelbestemming: ‘Waarde – Archeologie 3’ (deels);

Dubbelbestemming: ‘Waarde – Archeologie 4’ (deels);

Dubbelbestemming: ‘Waarde – Cultuurhistorie’ (deels);

Gebiedsaanduiding: ‘overige zone – bebouwingsconcentratie’ (deels);

Gebiedsaanduiding: ‘overige zone – beperkingen veehouderij’;

Gebiedsaanduiding: ‘overige zone – stalderingsgebied’.

Tevens is het bestemmingsplan ‘Parapluplan NAF-beleid Someren’ van toepassing, wat is vastgesteld op 28 juni 2018 en onherroepelijk is. Hierin zijn aanvullend regels opgenomen over niet-agrarische functies in het buitengebied.

pagina 3 van 55

De beoogde plannen van initiatiefnemer voldoen momenteel niet aan de huidige bestemmingsplanregels aangezien de woonfunctie niet langer overeenkomt met de agrarische bedrijfsbestemming en het huidige bestemmingsplan niet twee zelfstandige woningen toestaat. Derhalve is onderhavig bestemmingsplan opgesteld om de bestemmingswijziging mogelijk te maken.

Leeswijzer Het eerste hoofdstuk geeft kort weer waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft. Tevens wordt hier de ligging van de beoogde ontwikkeling in de omgeving weergegeven en wordt ingegaan op het vigerend bestemmingsplan. In het tweede hoofdstuk ‘Planbeschrijving’ komen achtereenvolgens de huidige situatie en de toekomstige situatie aan bod. In het derde hoofdstuk ‘Beleidskader’ komt achtereenvolgens het Rijksbeleid, het provinciaal beleid en het gemeentelijk beleid aan de orde. Voorts worden de relevante milieuaspectenaspecten besproken in hoofdstuk 4. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan wordt behandeld in hoofdstuk 5. Tot slot behandelt hoofdstuk 6 de economische uitvoerbaarheid van dit plan.

pagina 4 van 55

Planbeschrijving Bestaande situatie Plangebied Het plangebied ligt aan de Zandstraat 44 te Someren. De locatie betreft de kadastrale percelen bekend gemeente Someren, sectie S, met nummers 1906, 2370 en 1911.

Ruimtelijke omgevingsstructuur Someren is van oorsprong een kransakkerdorp of tiendakkerdorp. Rondom de centrale kern met een kerk en marktplaats was een aantal kleinere agrarische buurtschappen gelegen. Kenmerkend zijn de lange bebouwingslinten, die een tamelijk rechtlijnig karakter hebben. De linten onderscheiden zich van elkaar door de aard van de bebouwing en de al dan niet aanwezige laanbeplanting. Na de Tweede Wereldoorlog is Someren echt gaan groeien en zijn uitbreidingswijken aan de noord-, zuidwest- en oostzijde van de kern gebouwd. De landschappelijke structuur van de gemeente Someren onderscheidt zich in verschillende landschapseenheden. Aan de westzijde van de gemeente liggen grote bos- en heidecomplexen op de hoge dekzandruggen en stuifduinen. Kenmerkend zijn de grote aaneengesloten bosgebieden. Hieraan grenzen de beekdalen van de Vleutloop en de Kleine Aa, die vanwege de aanwezigheid van landschappelijke beplantingen een besloten landschapseenheid kennen. De beekdalen doorsnijden de oude kampontginningsgebieden met oude open akkers op de dekzandruggen rondom Lierop en de kern van Someren. De kampontginningen kennen een kleinschalige, blokvormige, onregelmatige verkavelingsstructuur met een relatief besloten landschapsbeeld. In deze structuur zijn plaatselijk de oude open akkers te herkennen als relatief open gebieden met een gebogen belijning en een bol reliëf.

In de gemeente Someren zijn vier dorpskernen gelegen. Dit zijn de kernen Someren, SomerenEind, Someren-Heide en Lierop. Karakteristiek voor de dorpen Someren, Someren-Eind en Lierop zijn de stervormige uitwaaiers en de buurtschappen.

Functionele omgevingsstructuur Het plangebied bevindt zich ten zuiden van de kern Someren en de woonboerderij is reeds in 1851 opgericht in een gebied ten noorden van het gehucht Vlas en ten zuiden van het gehucht Hooghoef. Het gebied waar het plangebied in is gelegen heeft zich in de loop van de jaren ontwikkeld van een voornamelijk agrarisch gebied naar een meer gemengde variant met nog een enkel veebedrijf, enkele niet-agrarische bedrijven en een toenemend aantal burgerwoningen. Het aantal woningen in de omgeving van het plangebied neemt niet alleen toe als gevolg van het wijzigen van de bestemming van agrarische bedrijfswoningen in een woonbestemming, maar ook door de beoogde bouw van woningen aan de Hooghoefweg (Groote Hoeve). Hierdoor krijgt het gebied steeds meer een stedelijk karakter. Bij dit alles is het van groot belang dat deze nieuwe functies bestaande (agrarische en nietagrarische) bedrijven/functies niet (verder) belemmeren in hun bedrijfsvoering. Tevens mag deze ontwikkeling niet leiden tot een situatie waarin het woon- en leefklimaat van initiatiefnemer of omwonenden tot een onaanvaardbaar niveau daalt. Aan de andere kant draagt deze ontwikkeling bij aan het versterken van de gemengde plattelandseconomie die zowel de Provincie als ook de gemeente Someren nastreeft en die de leefbaarheid van het buitengebied in stand houdt.

pagina 5 van 55

Toekomstige situatie Planvoornemen Het planvoornemen bestaat uit drie elementen: 1. De splitsing van de woonboerderij in twee wooneenheden 2. Bestemmingswijziging naar ‘Wonen’ 3. Bestemmingswijziging naar ‘Wonen’ met als functieaanduiding ‘wonen-plus’ Navolgend zullen deze elementen worden behandeld. 1. Splitsing De cultuurhistorische langgevelboerderij en de onderliggende grond planologisch en fysiek te splitsen in twee zelfstandige woningen en bouwvlakken. In de paragraaf ‘gemeentelijk beleid’ zal nader worden ingegaan in de randvoorwaarden voor woningsplitsing zoals omschreven in het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Someren Deelgebied 2. In afbeelding 2.1 en 2.2 zijn de voor- en achtergevel weergegeven. Middels de blauwe lijn wordt aangegeven waar de splitsing van de woningen is. In afbeelding 1.3 is te zien wat de plattegrond van de nieuwe, af te splitsen, woning is. In afbeelding 1.4 is inzichtelijk gemaakt hoe de perceelsindeling zal zijn in de beoogde situatie. In het kader van de Landschapsinvesteringsregeling van de gemeente Someren wordt dit gezien als een categorie-1 ontwikkeling.

Afbeelding 2.1: beoogde indeling voorgevel.

Afbeelding 2.2: beoogde indeling achtergevel

pagina 6 van 55

Afbeelding 2.3: beoogde indeling nieuwe woning (links: begane grond, rechts: verdiepingsvloer)

2. Wijzigen naar de bestemming ‘Wonen’ en ‘Agrarisch met waarden – Landschappelijke waarden’ Na de splitsing wordt van de noordelijk gelegen woning de bestemming gewijzigd naar ‘Wonen’. Het bouwvlak van deze woning (tevens bestemmingsvlak) wordt circa 500 m2, dit is kleiner dan in de huidige situatie het geval is. In navolgende afbeelding is te zien waar momenteel het agrarische bouwvlak ligt met een oranje lijn. Met een blauwe lijn is het bouwvlak, tevens bestemmingsvlak, in de beoogde situatie weergegeven. De rode lijn geeft aan op welke plek de woonboerderij en het perceel gesplitst worden. Het overige gedeelte van het perceel wordt, net als de omliggende gronden, bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschappelijke waarden’. Het plangebied wordt landschappelijk ingepast in de omgeving. 3. Wijzigen naar de bestemming ‘Wonen’ met als functieaanduiding ‘wonen -plus’ en ‘Agrarisch met waarden – Landschappelijke waarden’ Na de splitsing wordt van de zuidelijk gelegen woning de bestemming gewijzigd naar ‘Wonen’ met als functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – Wonen plus’. Met deze aanduiding is het mogelijk om kleinschalige bedrijfsactiviteiten te exploiteren. De bedrijfsactiviteiten in onderhavige situatie bestaan uit de opslag van inventaris uit woningen en bedrijven.

Ook vinden reparaties en onderhoud aan de opgeslagen inventaris plaats, zoals het repareren van meubels. Het bouwvlak van deze woning (tevens bestemmingsvlak) wordt circa 1.800 m2, dit is kleiner dan in de huidige situatie het geval is. In navolgende afbeelding is te zien wat de beoogde situatie is ten opzichte van de huidige. Het overige gedeelte van het perceel wordt, net als de omliggende gronden, bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschappelijke waarden’. Het plangebied wordt landschappelijk ingepast in de omgeving.

pagina 7 van 55

Afbeelding 2.4: indeling nieuwe situatie

Indeling plangebied In navolgende afbeelding is inzichtelijk gemaakt hoe de inrichting van het plangebied er in de toekomstige situatie uitziet. De bebouwing bestaat uit: 1. De woonboerderij, bestaande uit twee aparte woningen 2. Bijgebouw bij de noordelijke woning: 40 m2 3. Bijgebouw bij de zuidelijke woning: 330 m2 4. Schuilstal bij de zuidelijke woning: 19 m2 5. Het rood omlijnde gebouw zal worden gesloopt

Afbeelding 2.5: bebouwing toekomstige situatie.

Als gevolg van het planvoornemen wordt het bouwvlak teruggebracht van 4.815 m2 in de huidige situatie, naar 2.500 m2 in de toekomstige situatie. Daardoor is sprake van een ‘categorie-2 ontwikkeling’ in het kader van de Landschapsinvesteringsregeling van de gemeente Someren. De schuilstal, nummer 4 in voorgaande afbeelding, zal worden behouden. Deze schuilstal is in gebruik voor hobbymatig gehouden dieren. Het gebouwtje valt in de toekomstige situatie buiten het bouwvlak (tevens bestemmingsvlak), en valt binnen de bestemming ‘Agrarisch met waarden – pagina 8 van 55

Landschapswaarden’. De overige bijgebouwen vallen in de toekomstige situatie binnen dit bouwvlak.

Landschappelijke inpassing en beplanting Volgens de Landschapsinvesteringsregeling (hierna: LIR) is er sprake van een categorie 2ontwikkeling, namelijk het omschakelen van een agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming, het splitsen van de woonboerderij en de omschakeling naar Wonen-Plus. Daarbij is een goede landschappelijke inpassing verplicht. Volgens de LIR is er naast een categorie 2ontwikkeling, ook sprake van een categorie 3-ontwikkeling. Er worden namelijk meer bijgebouwen toegestaan dan op basis van de regelgeving mogelijk is. Het opplussen van de bijgebouwen gebeurt eveneens middels de LIR. Hieruit volgt de verplichting van een tegenprestatie op basis van de Stika-normen. Met inachtneming van het beeldkwaliteitsplan voor het buitengebied van Someren 2011 en het uitgangspunt van de gemeente Someren en de provincie Noord-Brabant, dat de kwaliteit van het buitengebied verbeterd dient te worden, is voor het plangebied een landschappelijk inpassingsplan opgesteld dat is te vinden in bijlage 1. In het plan zijn de aanwezige bomen, boomsingels, houtwallen en hagen gespecificeerd. Daarnaast zijn er een aantal aanpassingen gedaan om de kavels beter landschappelijk in te passen conform het beeldkwaliteitsplan van de gemeente Someren. Op basis van het landschappelijk inpassingsplan is tevens een erfbeplantingsplan opgesteld dat ook in bijlage 1 te vinden is.

In navolgende afbeelding is het landschappelijk inpassingsplan weergegeven. Het plan legt de nadruk op het inpassen van het achtergelegen deel van het perceel dat zal worden toegevoegd aan de reeds bestaande dierenweide aan de zuid- en westkant van het perceel. Aan de achterzijde van de tuin zal in de overgang naar de dierenweide een afrastering komen van draad en houten palen, hiermee wordt een open structuur naar het achterliggende weidelandschap gecreëerd. De ruimte die vrijkomt als gevolg van de sloop van de schuur zal gevuld worden met nieuwe inheemse bomen. De omliggende gronden bevatten een begroeiing van een mix van gras, bomen en natuurlijk groen dat harmonieert met de landschappelijke omgeving. Op sommige plekken worden hout(takken)rillen aangelegd en holle boomstammen ten behoeve van kleine zoogdieren en amfibieën.

Afbeelding 2.6: landschappelijk inpassingsplan

pagina 9 van 55

Extra landschappelijke inpassing categorie 3-ontwikkeling Naast de landschappelijke inpassing, die de categorie 2-ontwikkeling vertegenwoordigt, wordt een extra inpassing gedaan om de categorie 3-ontwikkeling te vertegenwoordigen. Hiertoe wordt een boomgaard aangelegd aan de voorzijde op het perceel, waar momenteel een bestaand weiland is. Dit is een kwalitatieve bijdrage aan de inpassing van het cultuurhistorisch waardevolle erf ter plaatse. Deze compenseert de waarde van de extra vierkante meters aan gebouwen. Met letter D is in voorgaande afbeelding de fruitboomgaard aangegeven, deze zal als ‘Groen’ worden bestemd. In bijlage 1 zijn de berekeningen voor beide categorieën ontwikkeling terug te vinden. Conclusie Met de landschappelijke inpassing en het erfbeplantingsplan van het plangebied wordt invulling gegeven aan de provinciale en gemeentelijke randvoorwaarden om ruimtelijke ontwikkelingen landschappelijk in te passen en tevens bij te dragen aan een kwaliteitsverbetering van het landschap van het buitengebied. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde eisen die voortvloeien uit het provinciale beleid en de interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

pagina 10 van 55

Beleidskader In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan het Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Het Rijksbeleid zal onder andere worden besproken aan de hand van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Voor het provinciaal beleid van Noord-Brabant wordt onder andere gebruik gemaakt van de Structuurvisie ruimtelijke ordening en de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. In het kader van het gemeentelijk beleid wordt onder andere ingegaan op de Structuurvisie.

Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Het Rijksbeleid is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (inwerking getreden op 13 maart 2012). De SVIR is gericht op het nationaal beleid op het gebied van ruimte en mobiliteit voor de middellange termijn (2028, met doorkijk naar 2040). Om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden, kiest het Rijk voor drie doelen: • het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijkeconomische structuur van Nederland; •

het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;

•

het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden blijven.

Het Rijk benoemt in de SVIR 13 nationale belangen waarvoor het verantwoordelijk is en waarmee het resultaat wil boeken. Daarbuiten ligt de verantwoordelijkheid bij de lokale overheden. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling. Conclusie Het planvoornemen is van dermate kleine aard dat het geen van de nationale belangen raakt. De voorgenomen wijzigingen zijn niet in strijd met de uitgangspunten van de SVIR. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, worden in het Barro geborgd. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro is ook wel bekend als Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte. In het Barro zijn een aantal projecten genoemd die van Rijksbelang zijn en met behulp van digitale kaartbestanden exact zijn ingekaderd. Per project zijn vervolgens regels gegeven waaraan ruimtelijke onderbouwingen moeten voldoen. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt zijn: a. de mainportontwikkeling van Rotterdam; b.

de bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren;

de bescherming en behoud van de Waddenzee;

de bescherming en behoud van enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam;

de uitoefening van defensietaken;

veiligheid op Rijk’s vaarwegen;

toekomstige uitbreiding van infrastructuur;

de elektriciteitsvoorziening;

pagina 11 van 55

de ecologische hoofdstructuur (EHS);

de veiligheid van primaire waterkeringen;

reserveringsgebieden voor hoogwater langs de Maas;

maximering van de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer;

duurzame verstedelijking.

Het kabinet heeft de keuze voor de onderwerpen gemaakt in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Door de nationale belangen vooraf in ruimtelijke onderbouwingen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang en vermindering van de bestuurlijke drukte. De bedoeling is duidelijk: belemmeringen die de realisatie van de genoemde projecten zouden kunnen frustreren of vertragen, worden door het Barro op voorhand onmogelijk gemaakt. Dat zal inderdaad kunnen leiden tot een versnelde uitvoering van die projecten. Daar staat tegenover dat gemeenten die een ruimtelijk plan opstellen dat raakt aan een belang van de projecten in het Barro, nauwkeurig de regelgeving van het Barro moeten checken. Gebeurt dat niet, dan bestaat het risico op een reactieve aanwijzing van Gedeputeerde Staten of van de Minister. Het effect daarvan is dat bepaalde onderdelen van de omgevingsvergunning niet in werking treden. Conclusie Het planvoornemen voorziet in de splitsing van een woning en bestemmingswijzigingen. Dit planvoornemen is niet in strijd met de regels uit het Barro. Dit houdt in dat op het planvoornemen geen beperkingen van toepassing zijn die voortvloeien uit het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking (wonen) In het Besluit ruimtelijke ordening is een Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder) opgenomen die bij elk bestemmingsplan in acht moet worden genomen. Per 1 juli 2017 is een vereenvoudigde Ladder in werking getreden. De Ladder van duurzame verstedelijking wordt toegepast als het gaat over woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor de realisatie van woningen blijkt uit jurisprudentie, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Als er sprake is van nieuwbouwplannen buiten stedelijke gebieden is het van belang om uitgebreid te motiveren waarom nieuwbouw daar nodig is (art. 3.1.6 lid 2 Bro). Conclusie Gezien de aard en omvang van het te realiseren project kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling. De Laddertoets hoeft in onderhavig geval derhalve niet te worden uitgevoerd.

pagina 12 van 55

Provinciaal beleid Omgevingsvisie Noord-Brabant De Omgevingsvisie Noord-Brabant is op 14 december 2018 vastgesteld en is tot stand gekomen met inbreng van professionals, inwoners, overheden en marktpartijen. De omgevingsvisie bevat de agenda richting 2030 en 2050. Deze visie beschrijft Brabant in 2050: welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend. In de Omgevingswet ziet de provincie de gemeente als eerstverantwoordelijke betreffende het ontwikkelen en beschermen van de fysieke leefomgeving. De provincie ziet vanuit een toegevoegde waarde in hoofdzaak drie rollen voor zichzelf: richting geven met betrekking tot visievorming, het benoemen van doelen en randvoorwaarden benoemen, het stimuleren van kennisontwikkeling en -onderzoek en het mogelijk maken van ontwikkelingen. Hierbij zijn de hoofdopgaven van de Omgevingsvisie belangrijk: energietransitie, klimaatproof worden, een slimme netwerkstad en een concurrerende duurzame economie. Hiernaast benoemt de Omgevingsvisie hoe de provincie wil denken en handelen onder de nieuwe Omgevingswet. De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, bijvoorbeeld voor natuur, water, veiligheid, ruimtelijke ordening en dergelijke, staan momenteel in bestaande plannen van de provincie. Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet thuis in een programma.

Beleid en maatregelen worden uitgewerkt in programma’s en waarden worden beschermd via de op te stellen omgevingsverordening. De uitwerking van beleid, de vertaling naar concrete acties en de inzet van instrumenten vormen samen een programma. De programma’s vormen de kern voor de uitvoering. De Omgevingswet verplicht voor drie onderwerpen dat zij in een programma worden uitgewerkt. Dat betreft aspecten rondom water, natuurbeheer en geluid. De ambities en doelen die in de Omgevingsvisie Noord-Brabant zijn omschreven vormen geen belemmering voor het planvoornemen. De ambities en doelen zijn vertaald in regels in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Het planvoornemen wordt later in deze paragraaf getoetst aan deze regelgeving. Structuurvisie 2010, partiële herziening 2014 Provinciale Staten hebben op 7 februari 2014 de partiële herziening 2014 van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 vastgesteld. In deze structuurvisie geeft de provincie aan hoe zij omgaat met de ruimtelijke opgave voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar het jaar 2040. Het doel is een goede woon, werk- en leefomgeving voor de inwoners en bedrijven in Brabant te creëren. Keuzes/doelstellingen die daarin onder gemaakt zijn betreffen onder meer: ✓

de ontwikkeling van een vitaal en divers platteland;

✓

het creëren en behouden van een robuust water- en natuursysteem; - het realiseren van een betere waterveiligheid door preventie;

✓

de koppeling van waterberging en droogtebestrijding;

✓

het geven van ruimte voor duurzame energie;

✓

de concentratie van verstedelijking;

✓

het ontwikkelen van een sterk stedelijk netwerk: Brabantstad;

✓

het creëren van groene geledingszones tussen steden;

✓

het ontwikkelen van goed bereikbare recreatieve voorzieningen;

✓

het ontwikkelen van economische kennisclusters;

✓

internationale bereikbaarheid;

✓

de beleefbaarheid van stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur.

pagina 13 van 55

Afbeelding 3.1: uitsnede verbeelding Structuurvisie Noord-Brabant

Onderhavig plangebied is gelegen in het gebied met de provinciale structuur ‘landelijk gebied’, in het ‘accentgebied agrarische ontwikkeling’. Dit is het gebied waar de provincie ruimte en kansen ziet om de agrarische structuur te verduurzamen en te versterken. Verder wordt gestreefd naar een gemengde plattelandseconomie. De beoogde ontwikkelingen aan de Zandstraat 44 dragen bij in het streven van de provincie om de gemengde plattelandseconomie te versterken door het toevoegen van een woning (middels splitsing van een cultuurhistorisch pand) en het starten van lichte bedrijfsactiviteiten in een bijgebouw bij de zuidelijke woning waardoor de leefbaarheid van het gebied gewaarborgd en versterkt wordt. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant Naast een omgevingsvisie moet de provincie vanuit de Omgevingswet ook een omgevingsverordening vaststellen voor haar grondgebied. Hierin worden de provinciale belangen geborgd zoals deze voortvloeien uit de Structuurvisie en de Brabantse Omgevingsvisie. Op 27 november 2020 is de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. In de omgevingsvisie staat wat de provincie wil bereiken en wat ze wil doen om dat te bereiken. Soms vraagt dat om een nadere uitwerking van beleid en maatregelen in een (beleids)programma, soms zijn er regels nodig om de ambities te realiseren.

Denk bijvoorbeeld aan het beschermen van belangrijke waarden als het drinkwater of de natuurgebieden. De aanduidingen uit de Interim Omgevingsverordening die van toepassing zijn op het plangebied worden hierna behandeld. In navolgende afbeelding is een uitsnede opgenomen van de verbeelding van de Interim Omgevingsverordening. Daarop staan de voor deze locatie van toepassing zijnde thema’s en aanduidingen.

pagina 14 van 55

Afbeelding 3.2: uitsnede verbeelding Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

Art. 2.20 Diep grondwaterlichaam Het plangebied is gelegen binnen de aanduiding ‘Diep grondwaterlichaam’. Voor deze aanduiding geldt een verbod op onconventionele koolwaterstofwinning. Dit houdt in dat boven, in of onder een diep grondwaterlichaam conventionele winning van koolwaterstoffen verboden is. Art. 2.21 Geen Attentiezone waterhuishouding Vervolgens geldt voor het plangebied de aanduiding ‘Geen attentiezone waterhuishouding’. Een vergunning voor het onttrekken van grondwater ten behoeve van bodemsystemen (artikel 6.4, lid 1 Waterwet) is niet vereist voor een onttrekking gesitueerd in ‘Geen attentiezone waterhuishouding’ als: a.

de pompcapaciteit niet meer bedraagt dan 10 m³ per uur;

de onttrekkingsput niet dieper is dan 30 meter minus maaiveld.

Het planvoornemen betreft geen onconventionele koolwaterstofwinning, tevens wordt er geen grondwater onttrokken. Paragraaf 3.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (art. 3.5 t/m 3.9) Het plangebied bevindt zich in het ‘Landelijk gebied’, hiertoe zijn regels gesteld in de Interim Omgevingsverordening. Een bestemmingsplan moet invulling geven aan een veilige en gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Er moet daarbij sprake zijn van een zorgvuldig ruimtegebruik. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in ‘Landelijk gebied’ bepaalt dat ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. In dit bestemmingsplan zal de verbetering worden gedaan door middel van het slopen van overtollige bebouwing, het verkleinen van het bouwvlak, het behoud en herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en het toepassen van de Landschapsinvesteringsregeling. Tevens vindt er een, op grond van de verordening verplicht gestelde, ruimtelijke inpassing van het plangebied plaats. Er bevindt zich aan de zuidzijde van het plangebied een klein schuilstalletje dat in bakstenen is opgetrokken. Het gebouwtje is al in 1940 opgericht en verkeert in goede staat.

Functioneel en ruimtelijk is het stalletje passend bij de monumentale boerderij en schuur, het hoort bij het ensemble aan gebouwen dat in het plangebied aanwezig is. Het doet geen afbreuk aan de

pagina 15 van 55

ruimtelijke kwaliteit maar voegt hier juist iets aan toe. Een dergelijk schuilstalletje is bedoeld voor het grazende (momenteel hobbymatig gehouden) vee, het is derhalve niet doelmatig om dit binnen een woonbestemmingsvlak te realiseren. Tevens zou dit kapitaalvernietiging inhouden aangezien in dat geval een in goede staat verkerend stenen gebouwtje op een andere plek, dichterbij het woonbestemmingsvlak, opnieuw in staalplaten zou kunnen worden herbouwd. Dit is niet tevens niet wenselijk omdat het de ruimtelijke kwaliteit juist zou verslechteren. In navolgende afbeelding is een impressie van het gebouwtje opgenomen, het gaat om een oppervlakte van 19 m2. Deze zal de aanduiding ‘schuilgelegenheid’ krijgen.

Afbeelding 3.3: impressie schuilstalletje

Art. 3.68 Wonen in landelijk gebied Een bestemmingsplan van toepassing op ‘Landelijk gebied’ bepaalt dat in principe alleen bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan. Wel zijn hierop uitzonderingen vastgelegd, de van toepassing zijnde wordt hierna toegelicht. Art. 3.69 Afwijkende regels (burger)woningen In afwijking van art. 3.68 kan een bestemmingsplan voorzien in de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing. In onderhavige situatie is sprake van een cultuurhistorische waardevolle woonboerderij. Deze is dermate groot dat het onderhoud en behoud beter gewaarborgd is wanneer deze gesplitst wordt in twee woonfuncties. Hiertoe is een bouwhistorische verkenning met waardestelling uitgevoerd en is een beoordeling van de waardestelling na splitsing uitgevoerd. Deze documenten zijn toegevoegd als bijlage 3 en 4 bij deze toelichting. In paragraaf 4.8 wordt nader ingegaan op de cultuurhistorische waarden van de woonboerderij. In bijlage 5 is tevens het advies van de monumentencommissie (d.d. 22 maart 2024) toegevoegd, waarin zij het bouwhistorisch rapport positief beoordelen. Conclusie Gezien bovenstaande kan worden gesteld dat voldaan wordt aan de voorwaarden en het planvoornemen niet in strijd is met het provinciaal beleid en de provinciale belangen.

Gemeentelijk beleid Structuurvisie Someren 2028 Op 24 april 2013 heeft de gemeente Someren de ‘Structuurvisie Someren 2028’ vastgesteld. Deze structuurvisie integreert reeds bestaande beleidsdocumenten en scherpt het beleid op sommige punten aan. In navolgende afbeelding is de ligging van het plangebied weergegeven op de kaart van de structuurvisie. Het plangebied is in het oranje omlijnd.

pagina 16 van 55

Afbeelding 3.4: uitsnede verbeelding Structuurvisie Noord-Brabant

In de Structuurvisie heeft de gemeente aangegeven in 2028 een duurzame, krachtige, zelfbewuste en zelfstandige gemeente te willen zijn die haar landelijke positie in Brainport goed weet te benutten. De gemeente Someren ontleent haar identiteit aan het landelijke Brabantse karakter. Het kwalitatief goede bos-, natuur- en buitengebied zorgt er mede voor dat Someren een goed woonklimaat kent en een aantrekkelijke vestigingslocatie is voor bedrijven met een schaal die past bij Someren. Door de verscheidenheid en toegankelijkheid van het buitengebied in zijn algemeenheid en een landelijk bekende toeristische attractie specifiek, heeft Someren een aantrekkingskracht op recreanten. Voor het buitengebied streeft de gemeente naar het handhaven en versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Om dit te bereiken, is er voorrang in dit gebied voor boeren, burgers en buitenlui (recreanten). De landschappelijke waarden en de natuur wil de gemeente behouden en daar waar mogelijk versterken. In de structuurvisie staat vermeld dat in dit gebied (gelegen in het ‘Kampenlandschap’-‘Lint’) een versterking van de groenstructuur rondom de erven wordt nagestreefd. De akkercomplexen horen vrij van bebouwing en groen te blijven. In de randzones kan bebouwing met een groene inpassing worden versterkt. Door meer groen aanplant in het kampenlandschap worden de akkerzones als open gebieden beter herkenbaar.

In de structuurvisie worden de cultuurhistorische waarden van de kampenlandschappen met groenstructuren, oude wegen, bebouwingsstructuren en akkercomplexen onderkend. Geconcludeerd wordt dat er nog geen integraal beleid is opgesteld voor het behoud- en versterken van het cultuurhistorische erfgoed. Wel ligt er door het sectorale beleid op bijvoorbeeld archeologie, natuur- en landschap en (gemeentelijke) monumenten een goede basis. Het verantwoord omgaan met cultuurhistorie heeft een positieve invloed op de toeristisch-recreatieve aantrekkingskracht en daarmee de lokale economie van de gemeente. Dit maakt dat de gemeente in principe inzet op het beschermen en indien mogelijk versterken van cultuurhistorische elementen en/of ensembles door bij het splitsen van onderhavig cultuurhistorisch waardevol pand nadrukkelijke voorwaarden te stellen aan het behoud dan wel het versterken van de daaraan gekoppelde cultuurhistorische waarden.

pagina 17 van 55

Hier wordt met de ontwikkeling op aangesloten. De beoogde ontwikkelingen binnen het plangebied passen binnen de doelstelling van voornoemde structuurvisie en verder wordt geen belemmering opgeworpen voor omliggende functies. Conclusie De beoogde ontwikkelingen in het plangebied passen binnen de doelstellingen van de ‘Structuurvisie Someren 2028’ en doen geen geweld aan de beoogde functies in de omgeving. Bestemmingsplan Buitengebied Deelgebied 2 Het plangebied valt binnen de werkingssfeer van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Deelgebied 2’ dat op 5 maart 2020 is vastgesteld. Initiatiefnemer heeft sinds jaren geen agrarische bedrijfsactiviteiten meer uitgeoefend en woont als burger in de voormalige bedrijfswoning plus de bijgebouw gebruiken. Initiatiefnemer wenst de woonboerderij planologisch gezien te splitsen om zo twee zelfstandige woningen te creëren. Beoogd wordt om de bestemming voor het noordelijke deel van de woonboerderij te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ en voor het zuidelijk gedeelte de bestemming te herzien in ‘Wonen’ met een aanduiding ‘Specifieke vorm van wonen - Wonen plus’. De oppervlakte van het bouwvlak zal verkleind worden van ruim 4.800 m² naar minder dan 2.500 m². In overleg met de gemeente Someren is overeengekomen alle plannen, voor zowel de wijziging van de bestemming als de splitsing, in één procedure mee te nemen.

Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient aan een drietal wijzigingsbevoegdheden, uit bestemmingsplan ‘Buitengebied Deelgebied 2’ van de gemeente Someren, te worden voldaan. 1. Wijziging van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’ (4.7.2) 2. Wijziging van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen – wonen plus’ (4.7.3) 3. Splitsing van een cultuurhistorisch waardevolle woning (Art. 18.7.2) Hierna zal worden aangetoond dat met de beoogde plannen kan worden voldaan aan de wijzigingsbevoegdheden.

Art. 4.7.2 Wijziging van ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’ Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ voor zover het gaat om de agrarische bedrijfswoning met bijbehorende grond. Hierbij gelden de volgende specifieke randvoorwaarden: De wijziging van ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’ is van toepassing op het noordelijke gedeelte van het plangebied. Dit gedeelte, dat in het vervolg wordt afgesplitst van het geheel, zal doorgaan als reguliere woning. a.

Het agrarisch bedrijf is beëindigd en hervatting van de agrarische activiteiten ligt niet meer in de rede; Het agrarisch bedrijf is beëindigd en hervatting is niet meer mogelijk.

Bewoning van bedrijfsgebouwen is niet toegestaan; Er is in de beoogde situatie geen sprake van bewoning binnen (voormalige) bedrijfsgebouwen.

pagina 18 van 55

Het bestemmingsvlak wordt gereduceerd tot de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijhorend(e) bouwwerk(en), erf, tuin en verharding tot maximaal 2.500 m2. Deze krijgen de bestemming ‘Wonen’ terwijl de rest van het voormalige bestemmingsvlak ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ dezelfde bestemming krijgt als de omliggende gronden; Het bestemmingsvlak zal worden gereduceerd tot maximaal 2.500 m2, hiermee wordt voldaan aan het gestelde maximum. De rest van het perceel krijgt, net als de omliggende gronden, de bestemming ‘Agrarisch met waarden – landschapswaarden’.

De maximale toegestane oppervlakte aan te behouden bijgebouwen bedraagt 250 m2, behoudens ingeval van toepassing van de sloopbonusregeling, zoals opgenomen in artikel 18.3.2. Dan mag de maximale oppervlakte bijgebouwen 350 m2 bedragen; Er is sprake van maximaal 100 m2 aan bijgebouwen, dit wordt hierna nog toegelicht in de wijzigingsbevoegdheid voor het splitsen van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

Er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt, behalve indien er sprake is van overeenkomstig de regeling zoals opgenomen in artikel 18.7.2; Er is sprake van een regeling zoals die in artikel 18.7.2. is opgenomen, deze wordt hierna behandeld.

De sloop van overtollige bebouwing is duurzaam verzekerd tenzij de bebouwing cultuurhistorische, landschappelijke en/of architectonische waarde bezit; Er is geen sprake van overtollige bebouwing.

Ter plaatse van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – veehouderij’ ontbreken reële mogelijkheden om een veehouderij te hervestigen; Er is geen sprake van deze functieaanduiding.

h. Er is geen sprake van planologische en/of milieuhygiënische belemmeringen, of gelet op de aard en omvang van het wijzigingsplan is door middel van noodzakelijk (milieu)onderzoek aangetoond dat het plan uitvoerbaar is; Uit deze toelichting en bijbehorende onderzoeksrapporten blijkt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van beide woonfuncties. Ook is er geen sprake van planologische en/of milieuhygiënische belemmeringen voor derden of omliggende bedrijven. i.

De ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke inpassing wordt gewaarborgd conform de bepalingen uit artikel 34.2. Een ruimtelijke ontwikkeling draagt volgens dit artikel ten eerste bij aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. Ten tweede draagt het bij aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Bij onderhavige ontwikkeling wordt er gebruikgemaakt van bestaande bebouwing binnen een bestaand perceel, overtollige bebouwing zal worden gesloopt, hiermee is er sprake van zorgvuldig gebruik van ruimte. Het geheel wordt landschappelijk ingepast waarmee ook de ruimtelijke kwaliteit en de inpassing in de omgeving is gewaarborgd.

pagina 19 van 55

Art. 4.7.3 Wijziging van ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – wonen plus’ Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – wonen plus’ ten behoeve van de vestiging van een kleinschalig bedrijf in de milieucategorieën 1 of 2 zoals opgenomen in de Brochure bedrijven en milieuzonering van de Nederlandse Vereniging van Gemeenten. Hierbij moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden: De wijziging van ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – wonen plus’ is van toepassing op het zuidelijke gedeelte van het plangebied. Dit gedeelte, dat in het vervolg wordt afgesplitst van het geheel, zal doorgaan als woning met daarbij bedrijvigheid. a.

Het bestemmingsvlak wordt gereduceerd tot de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijbehorend(e) bouwwerk(en), erf, tuin en verharding tot maximaal 2.500 m2. Deze krijgen de bestemming ‘Wonen’ met de functieaanduiding ‘specifieke functieaanduiding – wonen plus’, terwijl de rest van het voormalige bestemmingsvlak ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ dezelfde bestemming krijgt als de omliggende gronden; Het bestemmingsvlak zal worden gereduceerd tot circa 1.800 m2, hiermee wordt ruim voldaan aan het gestelde maximum. De rest van het perceel krijgt, net als de omliggende gronden, de bestemming ‘Agrarisch met waarden – landschapswaarden’.

De bedrijfsactiviteit moet plaatsvinden binnen de maximaal toegestane oppervlakte bebouwing; Dit is in onderhavige situatie het geval.

De maximale toegestane oppervlakte aan te behouden bijgebouwen bedraagt 250 m2, behoudens ingeval van toepassing van de sloopbonusregeling, zoals opgenomen in artikel 18.3.2. Dan mag de maximale oppervlakte bijgebouwen 350 m2 bedragen; In deze situatie worden de sloopbonusregeling en de LIR toegepast, dit wordt hierna toegelicht bij de wijzigingsbevoegdheid voor het splitsen van een cultuurhistorisch pand.

De sloop van overtollige bebouwing is duurzaam verzekerd tenzij de bebouwing cultuurhistorische, landschappelijke en/of architectonische waarde bezit; Overtollige bebouwing wordt gesloopt, van de bijgebouwen die gehandhaafd blijven bestaat een gedeelte uit cultuurhistorische waarden.

Er vindt geen onevenredige aantasting plaats van andere belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven; Er is geen sprake van planologische en/of milieuhygiënische belemmeringen voor derden of omliggende bedrijven.

Parkeren, laden en lossen vindt plaats binnen het bestemmingsvlak; Het nieuwe bestemmingsvlak omvat ook de aanwezige erfverharding, hierop is voldoende ruimte om te parkeren en laden en lossen.

Er wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen en deze worden in stand gehouden; Het aspect verkeer wordt behandeld in paragraaf

pagina 20 van 55

h. Reclameaanduidingen dienen beperkt te blijven tot een bescheiden naamsaanduiding; Hieraan zal worden voldaan. i.

Buitenopslag is niet toegestaan; Er vindt geen buitenopslag plaats.

Er is geen sprake van planologische en/of milieuhygiënische belemmeringen, of gelet op de aard en omvang van het wijzigingsplan is door middel van noodzakelijk (milieu)onderzoek aangetoond dat het plan uitvoerbaar is; Uit deze toelichting en bijbehorende onderzoeksrapporten blijkt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van beide woonfuncties. Ook is er geen sprake van planologische en/of milieuhygiënische belemmeringen voor derden of omliggende bedrijven

Art. 18.7.2 Wijzigingsbevoegdheid voor splitsing van een cultuurhistorisch waardevolle woning Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming ‘Wonen’ wijzigen voor het splitsen van een cultuurhistorisch waardevolle woning in maximaal twee aaneen gebouwde woningen. Hierbij gelden tenminste de volgende randvoorwaarden: a.

Splitsing is alleen mogelijk als het cultuurhistorisch waardevolle woning een inhoud heeft van ten minste 900 m3; de woonboerderij heeft een inhoud van 1.620 m3, hiermee wordt voldaan aan het vereiste.

Elke woning moet na splitsing een inhoud hebben van ten minste 350 m3; Beide woningen zullen na de woningsplitsing een inhoud van tenminste 350 m³ hebben. De noordelijke woning zal een inhoud hebben van circa 540 m³ en de andere woning 1.080 m³.

Per woning is één vrijstaand bijgebouw toegestaan van maximaal 100 m2, behoudens in geval van toepassing van artikel 18.3.2 (sloopbonusregeling). In dat geval mag de maximale oppervlakte bijgebouwen 350 m2 bedragen; Met toepassing van de sloopbonusregeling uit artikel 18.3.2, de LIR, en in overleg met de gemeente Someren, zal er in de beoogde situatie sprake zijn van: - 40 m2 aan bijgebouwen bij de noordelijke woning (Wonen) - 349 m2 aan bijgebouwen bij de zuidelijke woning (Wonen-plus) dit is in totaal 389 m2 aan bijgebouwen Momenteel is er sprake van 489 m2 aan bijgebouwen. Dit aantal vierkante meters aan bijgebouw mag in de sloopbank worden ingebracht omdat deze vergund zijn dan wel voor 1976 zijn opgericht, en daarmee overgangsrechtelijk beschermd. In totaal mag er 489 m2

pagina 21 van 55

minus 250 m2 = 239 m2 in de sloopbank worden ingebracht tegen een sloopverhouding van 1 op 2. Dit gaat om de sloopverhouding ‘Bebouwingsconcentratie’. Dit houdt in dat initiatiefnemer nog 119,5 m2 bovenop de al toegekende 250 m2 mag behouden. In totaal is daarmee over de twee woonbestemmingsvlakken 369,5 m2 aan bijgebouwen toegestaan waarvan minimaal 100 m2 per woonbestemmingsvlak moet worden ingezet. Voor de zuidelijke woning (Wonen-plus) is er 269 m2 toegestaan (369 m2 minus 100 m2), zonder dat hiervoor extra sloopmeter hoeven te worden ingezet. De overige bebouwing dient te worden gesloopt. Door toepassing van de LIR wordt het extra aantal vierkante meters bijgebouw gecompenseerd. d.

Eventueel aanwezige overtollige (voormalige bedrijfs-) bebouwing dient te worden gesloopt, tenzij de bebouwing cultuurhistorisch, landschappelijk en/of architectonische waarde bezit; Het bijgebouw van 330 m2 bestaat voor een gedeelte uit cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, het gaat om het oostelijke gedeelte. De overige vierkante meter worden ‘op papier’ gesloopt en ingezet in het kader van de Stenen-voor-Stenenregeling.

gesplitste woningen komen niet in aanmerking voor gewijzigde situering; Er is geen sprake van een gewijzigde situering.

splitsing is slechts mogelijk indien deze gericht is op het behoud, herstel en versterking van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing; Er is sprake van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Gezien de omvang is het erg kostbaar om het pand te onderhouden. Om het behoud in de toekomst te kunnen waarborgen is een splitsing daarom noodzakelijk.

h. splitsing is slechts mogelijk indien er sprake is van een cultuurhistorisch waardevolle woning, waarbij geldt dat: i.

1) er sprake is van een (rijks-, provinciaal of gemeentelijk) monument met de dubbelbestemming ‘Waarde - Cultuurhistorie’ als bedoeld in Artikel 25; of

2) er sprake is van een beeldbepalend pand welke is opgenomen in de lijst met beeldbepalende panden uit de ‘Nota Ruimtelijke Kwaliteit’ zoals opgenomen in bijlage 2 van deze regels; of

3) er sprake is van een cultuurhistorisch waardevolle woning, aangetoond door een terzake deskundige instantie, zoals Stichting Monumentenhuis Brabant, en als zodanig erkend door burgemeester en wethouders; In dit geval is er sprake van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing in de vorm van een gemeentelijk monument met de dubbelbestemming ‘Waarde – cultuurhistorie’, dus zoals

pagina 22 van 55

voorgaand benoemd als categorie 1. l.

de ruimtelijke kwaliteit en de landschappelijke inpassing wordt gewaarborgd conform de bepalingen uit artikel 34.2. Een ruimtelijke ontwikkeling draagt volgens dit artikel ten eerste bij aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. Ten tweede draagt het bij aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Bij onderhavige ontwikkeling wordt er gebruikgemaakt van bestaande bebouwing binnen een bestaand perceel, overtollige bebouwing zal worden gesloopt, hiermee is er sprake van zorgvuldig gebruik van ruimte. Het geheel wordt landschappelijk ingepast waarmee ook de ruimtelijke kwaliteit en de inpassing in de omgeving is gewaarborgd.

Parapluplan Niet-agrarische functies Someren / NAF-beleid Op 25 februari 2016 heeft de raad van de gemeente Someren het ‘Beleid voor niet-agrarische functies in het buitengebied en maatregelen ter stimulering van de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen’ (hierna aangeduid als NAF-beleid/beleidsnota NAF) vastgesteld. In 2017 heeft een actualisatie van deze beleidsnota plaatsgevonden. Op 2 februari 2018 is het op dit beleid gebaseerde bestemmingsplan ‘Parapluplan NAF-beleid Someren’ als ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Het betreffende bestemmingsplan is op 28 juni 2018 door de gemeenteraad vastgesteld en is nu onherroepelijk. De beleidsnota NAF (en het Parapluplan NAF) kan worden gezien als een herijking en uitwerking van hetgeen in de Structuurvisie Someren 2028 is vastgesteld. In vergelijking met deze structuurvisie bevat de nota concrete beleidsvoorstellen en instrumenten. Het doel van de gemeente Someren is een aantrekkelijk, groen en landelijk buitengebied dat in combinatie met een vitale dorpskern ervoor zorgt dat aan iedere inwoner en bezoeker een prettige fysieke en sociale leefomgeving wordt geboden. Er is een duidelijke scheiding tussen stedelijk gebied en buitengebied en er is sprake van zo min mogelijk leegstand van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. Duurzaamheid is daarbij het kernwoord.

Dit wil de gemeente op twee manieren bereiken, namelijk enerzijds door uitbreidingsruimte toe te kennen mits de ontwikkeling bijdraagt aan haar doelstelling (verdien de ruimte) en anderzijds door maatregelen in te voeren die de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen (VAB’s) stimuleren. De beoogde ontwikkeling voorziet in het omzetten van de bestemming van het plangebied van ‘Agrarisch – Agrarisch Bedrijf’ naar de bestemming ‘Wonen’, het vervolgens splitsen van een cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij en het opzetten van een bedrijf aan huis (WonenPlus) in een bijgebouw nabij de zuidelijk gelegen woonfunctie (maximaal milieucategorie 2). Het planvoornemen past binnen de kaders van het ‘Parapluplan NAF-beleid Someren’ en het onderliggende NAF-beleid. Het totale oppervlakte aan bijgebouwen bij de noordelijke woonfunctie bedraagt 100 m² en die bij de zuidelijke woonfunctie (waar initiatiefnemer zelf woont) zal een omvang hebben van 350 m². Het opplussen van deze oppervlakte aan bijgebouwen zal gecompenseerd worden middels de LIR. Het bedrijf aan huis (kleinschalige opslag, onderhoud en reparatie van inventaris t.b.v. bedrijfspanden en woningen), met milieucategorie 2, past binnen de gestelde kaders van het NAFbeleid voor een kleinschalig bedrijf aan huis. Het bedrijf aan huis (bij de zuidelijk gelegen woning)

pagina 23 van 55

veroorzaakt geen belemmeringen voor omliggende bedrijven noch tast het niet een goed woon- en leefklimaat aan van omliggende woonfuncties, ook niet dat van de noordelijke woning in de te splitsen langgevelboerderij. Verder is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik voor het uitoefenen van de bedrijfsactiviteiten omdat deze in een bestaand bijgebouw zullen plaatsvinden. Gezien de aard en omvang van de bedrijfsactiviteiten (kleinschalige opslag) zal de verkeersaantrekkende werking beperkt zijn. In totaal mag 239 m² (489 m² minus 250 m²) in de sloopbank worden ingebracht tegen een sloopverhouding van 1 op 2. Dit houdt in dat initiatiefnemer nog 119,5 m² bovenop de al toegekende 250 m² mogen behouden. In totaal is over de twee woonbestemmingsvlakken dus 369,5 m² aan bijgebouwen toegestaan waarvan minimaal 100 m² per woonbestemmingsvlak moet worden ingezet. Dus voor de Wonen Plus locatie (Zandstraat 44a, zuidelijk gelegen) is er 269,5 m² toegestaan zonder dat hiervoor extra sloopmeters hoeven te worden ingezet. De overige niet vergunde bebouwing dient te worden gesloopt. Deze oppervlakte wordt uitgebreid tot maximaal 350 m² (ten behoeve van een kleinschalig bedrijf aan huis, Wonen-Plus). Dit opplussen wordt gecompenseerd middels de LIR.

Conclusie De beoogde plannen in het plangebied aan de Zandstraat 44 passen binnen de kaders en doelstellingen van het NAF-beleid en het daarop gebaseerde Parapluplan NAF dat op 28 juni 2018 is vastgesteld. De totaaloppervlakte aan bijgebouw(en) bij de noordelijk gelegen woning zal vooralsnog 100 m² bedragen. Het totaaloppervlakte aan bijgebouwen bij de zuidelijk gelegen woning zal een omvang hebben van 350 m², deels verdiend door de inzet van eigen sloopmeters en deels door compensatie middels de LIR. Omliggende bedrijven worden niet verder gehinderd in hun bedrijfsontwikkeling noch worden omliggende woonfuncties belemmerd als het gaat om het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat mede als gevolg van de beoogde bedrijfsactiviteiten van initiatiefnemer in een van de bijgebouwen bij de zuidelijk gelegen woning. Nota ruimtelijke kwaliteit 2012 In de Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2012 zijn de gemeentelijke kernwaarden en speerpunten van de gemeente Someren betreffende de ruimtelijke kwaliteit geïntegreerd. Vooral de kernwaarden verantwoordelijkheid, vrijheid en ook de dienstverleningsfilosofie komen terug in de nota. Met de nota wordt een grotere verantwoordelijkheid bij de inwoners neergelegd; zij zijn mede verantwoordelijk voor de wijze waarop het openbare straatbeeld wordt ingevuld.

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2012 is als welstandsbeleid vastgesteld door de gemeenteraad zoals bedoeld in artikel 12a van de Woningwet en geldt in juridische zin als een stelsel van beleidsregels. Op grond van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2012 zijn voor de planlocatie de daarin opgenomen algemene criteria van toepassing. In 2007 heeft in de gemeente Someren een inventarisatie plaatsgevonden onder de panden in het buitengebied. Daarbij is op basis van objectieve criteria beoordeeld of een pand een zodanige beeldkwaliteit bezit dat het de moeite is om deze te beschermen. Dit heeft een lijst van 63 panden, hoofdzakelijk boerderijen, opgeleverd welke als beeldbepalende panden wordt aangemerkt. De boerderijen die onder deze objectgerichte criteria vallen, zijn weliswaar niet als gelijkvormig te karakteriseren. Vooral bij verbouwingen van deze boerderijen tot woonboerderij met één of meerdere eenheden komt de beeldkwaliteit, die vooral bestaat uit de afleesbare combinatie van een woon- en een bedrijfsgedeelte, onder druk te staan. Om deze cultuurhistorische kenmerken en kwaliteiten niet verloren te laten gaan, zijn voor deze boerderijen specifieke criteria ontwikkeld.

pagina 24 van 55

Het beleid zal zijn gericht op een zorgvuldige omgang met de bestaande karakteristieken. Bij verbouwingen mogen de eventuele toevoegingen herkenbaar zijn, maar het oorspronkelijke beeld dient qua hoofdvorm beeldbepalend te blijven. Het beleid zal tevens zijn gericht op het behoud en herstel van historische boerderijen en bijgebouwen. Hierna worden de toetsingscriteria van beeldbepalende panden weergegeven. Situering •

Bestaande posities van bebouwing op het erf handhaven

•

Bijgebouwen ondergeschikt aan het hoofdgebouw

•

Nokrichtingen respecteren

•

Oriëntatie van de bebouwing handhaven. Bij verbouw van een bedrijfsgedeelte tot een wooneenheid dient de oorspronkelijke uitstraling als bedrijfsgedeelte in stand te blijven

Hoofdvorm •

Eenvoudige niet samengestelde bouwvolumes, traditionele compositie

•

Hellend zadeldak (40° – 50°) is beelddominant

•

Beheerste toepassing van dakkapellen. Geen dakkapellen op het voormalige bedrijfsgedeelte

Aanzichten •

Baksteenarchitectuur

•

Onderscheid tussen woonhuis en bedrijfsgedeelte handhaven

•

Instandhouding van ritmiek in de gevels

Opmaak •

Roodbruine baksteen

•

Passend bij de plek en bij het boerderijtype rode of antracietkleurige gebakken pannen of riet al dan niet in combinatie met pannen

•

Houten kozijnen, ramen en deuren

•

Traditioneel kleurgebruik

•

Eenvoudige ambachtelijke detaillering die past bij het oorspronkelijke karakter

Vooralsnog zullen er geen aanpassingen aan de langgevelboerderij worden gepleegd en zijn voornoemde criteria (nog) niet van toepassing. Op het moment dat een aanvraag omgevingsvergunning zal worden ingediend voor de interne verbouwing van de boerderij zal nadere toetsing door de Commissie ruimtelijke kwaliteit (CRK) en door de gemeentelijke Monumentencommissie plaatsvinden.

pagina 25 van 55

Milieuaspecten Bodem Op 25 februari 2019 is door Archimil een bodemonderzoek uitgevoerd aan de Zandstraat 44 te Someren (Archimil, historisch bodemonderzoek Zandstraat 44 te Someren, rapport PH-190125, d.d. 25 februari 2019). Het volledige rapport is opgenomen in bijlage 6. Het historisch bodemonderzoek heeft als doel, middels een steekproef de kwaliteit van de grond en het grondwater in het plangebied vast te stellen. Locatie-inspectie Op 25 februari 2019 is door een medewerker van Archimil een locatie-inspectie uitgevoerd. Visueel zijn geen aanwijzingen gevonden welke kunnen duiden op de aanwezigheid van een bodemverontreiniging. Algehele bodemkwaliteit De gemeente Someren maakt gebruik van een bodemkwaliteitskaart en bodembeheerplan (januari 2012) waarin diffuus verhoogde achtergrondgehalten aan verontreiniging zijn vastgelegd. De onderzoekslocatie bevindt zich in de zone buitengebied. De bovengrond in deze zone is gemiddeld genomen licht verontreinigd met cadmium en PCB’s. In de ondergrond kan nog een licht verhoogd gehalte PCB’s worden aangetroffen. In het grondwater worden gemiddeld genomen lichte verhogingen met cadmium, koper, kwik, lood, nikkel en zink aangetroffen. De gemeente Someren maakt tevens gebruik van een bodemfunctieklassenkaart (november 2011). Hierin heeft de locatie de functie wonen, op erven in het buitengebied, toegekend gekregen.

Conclusie Het onderzochte terrein heeft een oppervlakte van circa 2.500 m2 en betreft het terrein waarvan de functie van agrarisch wordt omgezet naar wonen. Op de onderzoekslocatie zijn geen antropogene bronnen van verontreiniging bekend. Wel is bekend dat onder de Zandstraat zelf een verharding/fundering aanwezig is (geweest) met zinkassen. Deze werden in het verleden ook veelvuldig toegepast op erven. Eventuele verontreinigingen ten gevolge van zinkassen leidden op perceelsniveau niet tot spoedeisende saneringen, beoordeeld is dat de bodemkwaliteit in dergelijke gevallen niet tot zwaarwegende bezwaren leidt. De verharding op het perceel bestaat momenteel uit een elementenverharding. Zou er al een verontreiniging onder of naast deze klinkerverharding aanwezig zijn, dan zal deze niet leiden tot een saneringsverplichting. Wel zullen deze op het moment dat graafactiviteiten plaatsvinden mogelijk als sanering uitgevoerd moeten worden. In onderhavig geval betreft het een legalisatie van een bestaande situatie waarbij het feitelijke gebruik niet wijzigt en waarbij geen graafwerkzaamheden zijn voorzien. Hoewel niet kan worden uitgesloten dat er sprake zou kunnen zijn van verontreiniging ten gevolge van zinkassen achten wij, gelet op voorgaande, het uitvoeren van onderzoek in dit bestemmingskader niet noodzakelijk.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14148077/2