Toelichting

Woonvisie 2012-2021 De ‘Woonvisie’ is in 2012 vastgesteld en daarna opgenomen in de Structuurvisie Someren 2028. Dit beleidsdocument geeft de visie van de gemeente Someren op de woningmarkt, met de nadruk op nieuwbouw. Deze Woonvisie kent vier beleidsdoelen: - Voorzien in de behoefte van de lokale bevolking; - Huisvesten bijzondere doelgroepen; - Behouden en versterken van de vitaliteit van de kernen; - Verhogen van de kwaliteit. Nota Ruimtelijke Kwaliteit - Beeldkwaliteitsplan Buitengebied Het welstandbeleid is vastgelegd in de ‘Nota Ruimtelijke Kwaliteit 2012’. Deze nota geeft aan welke criteria voor welke gebieden gelden. Soms staan de criteria rechtstreeks in de nota, maar daarnaast kan er een beeldkwaliteitsplan gelden voor een gebied of specifieke locatie. Voor het buitengebied van Someren is het ruimtelijk kwaliteitsbeleid eerder al geconcretiseerd in het ‘Beeldkwaliteitsplan Buitengebied’ (zie paragraaf 3.2). Hierin is gebiedsgericht opgenomen welke kwaliteiten er in een gebied zijn en hoe daar mee omgegaan moet worden. In de regels van het plan is dit beeldkwaliteitsplan als bijlage opgenomen. In de ‘Overige regels’ wordt een juridische link naar het beeldkwaliteitsplan gelegd.

Indien sprake is van een ruimtelijke ingreep, waarbij ook vergunningplichtige bouwactiviteiten betrokken zijn, wordt via de welstandsbeoordeling ook een directe beoordeling aan de Nota Ruimtelijke Kwaliteit zelf geborgd.

62

Beleid voor niet-agrarische functies in het buitengebied De beleidsnota voor niet-agrarische functies in het buitengebied van Someren is op 25 februari 2016 vastgesteld. Vervolgens zijn er in september 2016, januari 2017 en juni 2018 beleidswijzigingen doorgevoerd en vastgesteld. In de beleidsnota wordt de problematiek rondom voormalige agrarische bedrijfsgebouwen (VAB’s) verbonden met de vraag welke functies wenselijk worden geacht in het buitengebied. Het doel is een aantrekkelijk, groen en landelijk buitengebied dat in combinatie met een vitale dorpskern ervoor zorgt dat aan iedere inwoner en bezoeker een prettige fysieke en sociale leefomgeving wordt geboden. Hierbij is er een duidelijke scheiding tussen het stedelijk gebied en het buitengebied en wordt gestreefd naar zo min mogelijk leegstand van VAB’s. Duurzaamheid is hierbij het kernwoord. Dit wil Someren op twee manieren bereiken. Enerzijds door uitbreidingsruimte toe te kennen, mits de ontwikkeling bijdraagt aan doelstelling ‘Verdien de ruimte’. Anderzijds door maatregelen in te voeren die de sloop van VAB’s stimuleren. 5.4.7.1 Verdien de ruimte Uitbreidingsruimte kan niet zomaar gegeven worden. De ontwikkeling moet ook eerst en vooral de gemeentelijke doelstelling en een goede ruimtelijke ordening dienen. Om een invulling aan de gemeentelijke doelstelling te geven zijn vier richtinggevende principes uitgewerkt.

De principes zijn gestoeld op de pijlers voor duurzaamheid. Binnen die kaders worden nieuwe initiatieven in beginsel omarmd en is een ontwikkeling kansrijk indien het: 1) bijdraagt aan de sloop van stallen (natuurlijk kapitaal); 2) ruimte biedt aan innovatie (economisch kapitaal); 3) bijdraagt aan een maatschappelijke en/of zorgbehoefte uit de Somerense gemeenschap (menselijk kapitaal); 4) de uitgangspunten van Cradle to Cradle als vertrekpunt hanteert (natuurlijk, menselijk en economisch kapitaal). 5.4.7.2 Stimuleren van sloop In het beleid is een bijzondere plek ingeruimd voor VAB’s. De gemeente streeft naar zo min mogelijk leegstand. De sloopstimulerende maatregelen zijn een uitwerking van het eerste principe dat hiervoor staat genoemd. Er wordt gewerkt met vijf sloopstimulerende maatregelen, namelijk: 1) Stenen voor stenen 2) Verruimde sloopbonusregeling 3) De sloopbank 4) De slooplening 5) De sloopsubsidie De maatregelen kunnen worden toegepast bij bedrijfs- en woonbestemmingen in het buitengebied. De maatregelen worden niet ingezet voor actieve agrarische bedrijven. Ontwikkeling van agrarische bedrijven (veehouderijen) zijn immers al gebonden aan strikte randvoorwaarden vanuit de provinciale Interim omgevingsverordening, welke doorvertaald zijn in dit bestemmingsplan. Sloop van stallen is daarbij al een geldende voorwaarde om 63

nieuwe stallen te kunnen bouwen / gebruiken. Voor niet-veehouderijen, zoals grondgebonden teelt en glastuinbouw, is een dergelijke sloopregeling niet wenselijk en realistisch in ogen van de gemeente. Agrarische bedrijven zijn één van de primaire gebruikers van het buitengebied en een bepaalde bebouwingsomvang hoort daar bij. Voor de glastuinbouw is daarnaast een gebied aangewezen met bijbehorende specifieke regels. Daar waar van belang voorziet het voorliggende bestemmingsplan in specifieke regels om de genoemde stimuleringsmaatregelen te ondersteunen en tot uitvoering te brengen. Vaak zal er echter een herziening van het bestemmingsplan nodig zijn om bijvoorbeeld de nieuw toegestane oppervlakte of inhoud te regelen. In sommige situaties kan volstaan worden met een afwijkingsprocedure, bijvoorbeeld voor het bouwen van extra bijgebouwen bij een woning. Hieronder volgt een nadere uitleg van de genoemde vijf instrumenten ter bevordering van de sloop van overbodige bebouwing. 1) Stenen voor stenen ‘Stenen voor stenen’ houdt in dat bedrijven hun bebouwingsoppervlakte kunnen uitbreiden en bij woningen de hoeveelheid bijgebouwen en de inhoud van de woning kan worden uitgebreid boven wat het bestemmingsplan toestaat, mits er op een andere locatie bebouwing gesloopt wordt.

Deze regeling kan worden toegepast bij agrarisch verwante bedrijven, niet-agrarische bedrijven en de woonbestemmingen in het buitengebied. De verhouding tussen te slopen en terug te bouwen vierkante meters gebouwen is afhankelijk van de locatie waar wordt gesloopt; daar waar sloop het meest bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit is de sloopverhouding het meest gunstig. De indeling van de landschapstypes is gebaseerd op het ‘Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 2011’. Het Natuur Netwerk Brabant, het Kampenlandschap en het Beekdallandschap zijn bijzondere gebieden waar sloop het meest wenselijk is. De sloopverhoudingen zijn daarom in deze gebieden gunstiger dan in minder bijzondere landschappen. In onderstaande tabel wordt weergegeven per type landschap hoeveel vierkante meter er in dat landschap gesloopt moet worden om één vierkante meter extra bebouwing mogelijk te maken. Tevens kunnen de gesloopte vierkante meter worden ingezet voor de uitbreiding van de inhoud van een woning. Voor het vergroten van de inhoud van een woning zijn aparte sloopverhoudingen opgesteld. De locatie waar extra gebouwd gaat worden is verder niet van invloed op de verhoudingen.

64

Kampenlandschap Beekdallandschap Oude heideontginningen Jonge heideontginningen Bebouwingsconcentraties

Aantal m2 te slopen bebouwing om 1 m3 extra bebouwing (inhoud woning) mogelijk te maken

Aantal m2 te slopen bebouwing om 1 m2 extra bebouwing (bijgebouwen) mogelijk te maken

Type landschap NNB

1 2 2 3 3½ 2

1 2

1 /3 12/3 2 1

2 /3 12/3

Tabel 6: Sloopverhoudingen bij 'stenen voor stenen' en 'sloopbonus regeling'.

2) Verruimde sloopbonusregeling De sloop van bebouwing wordt tevens gestimuleerd door een uitbreiding van de bestaande sloopbonusregeling. Met deze regeling kan de maximaal toegestane oppervlakte bijgebouwen worden uitgebreid van 100 m² naar maximaal 350 m². In ruil daarvoor moet volgens bovenstaande verhoudingen een aantal vierkante meter aan legaal opgerichte of krachtens het overgangsrecht toegelaten bebouwing op het perceel zelf of elders in het buitengebied worden gesloopt. Tevens kan met de sloopbonusregeling de inhoud van een woning worden vergroot van maximaal 750 m3 naar 900 m3. Hierbij moeten de sloopverhoudingen worden aangehouden zoals opgenomen in Tabel 6. Dit beleid wordt verder toegelicht in paragraaf 5.5.1. 3) Sloopbank De sloopbank biedt de mogelijkheid tot het stimuleren van de sloop van VAB’s en van overtollige bijgebouwen bij woningen. De gemeente faciliteert de sloopbank waar eigenaren vierkante meters gesloopte VAB’s en bijgebouwen in kunnen plaatsen. Iemand die wil bouwen, kan vervolgens uit de sloopbank de oppervlakte nemen die hij of zij nodig heeft. De eigenaar die wil bouwen kan de onderhandeling aangaan met de eigenaar die gesloopt heeft over het verkrijgen van de bouwrechten. Het voordeel voor eigenaren is dat zo hun gesloopte meters VAB’s geld waard worden en daarmee de sloopkosten (deels) kunnen worden terugverdiend.

Tevens biedt een dergelijk systeem de mogelijkheid om vierkante meters in te leveren en deze later pas te vermarkten. Ook is meer maatwerk mogelijk. De behoefte aan uitbreiding zou anders precies overeen moeten komen met de vierkante meters te slopen bebouwing en beperkt blijven tot dezelfde locatie. In de praktijk zal dit vrijwel nooit het geval zijn. De sloopbank biedt hiervoor een oplossing. 4) Slooplening De basis van de VAB-problematiek is dat de eigenaar van de VAB niet altijd uit zichzelf gaat slopen, omdat het slopen van leegstaande stallen kosten met zich meebrengt zonder dat

65

hier direct tastbare opbrengsten tegenover staan. Vaak is die investering ook niet te dragen door de VAB-eigenaar. Zonder een financiële trigger worden plannen vaak niet tot uitvoering gebracht. De gemeente heeft hiervoor de slooplening bedacht. Met de slooplening kunnen gestopte agrariërs onder gunstige voorwaarden geld bij de gemeente lenen voor de sloop van de VAB’s. De regels hiervoor staan uitgewerkt in de Verordening Slooplening Someren 2016. De eigenaar leent het bedrag voor zijn sloopkosten via het stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). De slooplening heeft een vaste rente van 2% gedurende een looptijd van 20 jaar. Het maximale leenbedrag is €55.000,- per locatie. Los van een financieel voordelige voorfinanciering is een ander voordeel dat de slooplening een instrument is dat niet gekoppeld is aan een ontwikkeling elders. De sloop wordt daarmee niet afhankelijk van een andere ontwikkeling. Bij de vorige drie regelingen is dat wel het geval. 5) Sloopsubsidie Ten slotte bestaat er de sloopsubsidie. Eigenaren van leegstaande gebouwen die zij willen slopen kunnen in aanmerking komen voor een eenmalige sloopsubsidie van 10% van de geraamde sloopkosten. Daarbij geldt een maximum bedrag van €5.000. Hiervoor is een gemeentelijk budget van € 50.000,- beschikbaar gesteld onder het motto ‘op is op’.

Deze subsidie wordt niet verstrekt indien er gesloopt wordt met behulp van de ruimte-voorruimteregeling of eventuele soortgelijke toekomstige subsidieregelingen. 5.4.7.3 Zorg- en maatschappelijke functies Naast de sloop stimulerende maatregelen ziet de gemeente dat de vraag naar zorg- en maatschappelijke functies toeneemt. Deze functies kunnen bijdragen aan een leefbaar buitengebied en passen binnen het streven naar verbrede landbouw. De gemeente wil deze functies onder bepaalde voorwaarden toestaan in het buitengebied. Belangrijk is dat deze functies bestaande (agrarische) bedrijven niet belemmeren. 5.4.7.4 Zonneparken en windmolens Duurzaamheid is een belangrijk onderdeel van het ‘Beleid voor niet-agrarische functies in het buitengebied en maatregelen ter stimulering van de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen’. In het buitengebied ontstaat anderzijds ook steeds meer vraag naar ruimte voor initiatieven op het gebied van duurzame energie. Het uitgangspunt is in eerste instantie dat bij bestaande bouwblokken de zonnepanelen op daken worden gerealiseerd. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant biedt mogelijkheden voor het realiseren van zonneparken in het buitengebied. De noodzaak van de ontwikkeling moet aangetoond worden door een onderzoek waaruit blijkt dat zonnepanelen op daken en de opwekking van duurzame energie in Stedelijk gebied niet voldoende is.

De Verordening ruimte, die voorafging aan de Interim omgevingsverordening, eiste dat gemeentes een visie opstelden voor zonneparken waaraan getoetst kon worden. In 2017 heeft Someren beleid opgesteld ten behoeve van zonneparken in het buitengebied om op een eenduidige wijze met de aanvragen om te gaan. Hierin is onderbouwd dat er behoefte is aan opwekking van duurzame energie in de vorm van zonneparken. Vooral van belang 66

hierbij is de locatiekeuze. Het moet technisch mogelijk zijn om zonnevelden op de locatie te realiseren, maar het moet ook landschappelijk aanvaardbaar zijn. Een zonnepark moet altijd landschappelijk in worden gepast. In september 2018 heeft een evaluatie van het beleid plaatsgevonden: ‘Evaluatie beleid zonneparken en windmolens’. Het beleid is naar aanleiding van de evaluatie uitgebreid met beleid voor windenergie en enkele criteria zijn aangepast. Beleid teeltondersteunende voorzieningen In het buitengebied van Someren is een toenemende vraag naar teeltondersteunende voorzieningen. Teeltondersteunende voorzieningen zijn in, op of boven de grond aangebrachte voorzieningen die door agrarische bedrijven met plantaardige teelten worden gebruikt om de bedrijfsvoering te verbeteren en productie te verhogen. Om een gemeentelijk kader te bieden is in 2018 is het beleid voor teeltondersteunende voorzieningen opgesteld. Binnen de bestemming ‘Agrarisch’ zonder waarden zijn tijdelijke teeltvoorzieningen toegestaan, binnen de bestemmingen ‘Agrarisch met waarden Abiotische waarden’ en ‘Agrarisch met waarden - Landschapswaarden’ zijn extra voorwaarden gesteld aan het toestaan van tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen. Tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen worden voor maximaal 6 maanden toegestaan.

Aansluitend aan een agrarisch bouwvlak kan een differentiatievlak worden opgenomen bij behoefte aan permanente teeltondersteunende voorzieningen, ook hieraan zijn extra voorwaarden verbonden. Er zijn veel verschillende verschijningsvormen van teeltondersteunende voorzieningen. Daarom is het van belang een goede afweging op maat te maken die rekening houdt met de specifieke kenmerken van de voorziening en de locatie. De voorzieningen mogen de bestaande natuurlijke, landschappelijke, hydrologische, cultuurhistorische en/of abiotische waarden niet onevenredig aantasten. Daarnaast dienen de teeltondersteunende voorzieningen te worden voorzien van een goede landschappelijke inpassing. Landschapsinvesteringsregeling Someren Verschillende ontwikkelingen hebben een verschillende impact op de fysieke leefomgeving. Vooral in het buitengebied is dit het geval, omdat juist daar onderscheid gemaakt kan worden tussen functies die echt thuishoren in het buitengebied, zoals natuur en agrarisch gebruik, en functies die minder aan het buitengebied zijn gebonden, zoals wonen of nietagrarische bedrijven. Deze impact op de leefomgeving wordt onder meer bepaald door: 1. De omvang van de ontwikkeling, in ruimtebeslag en/of bebouwingsmassa; 2. Is er sprake van nieuw ruimtebeslag of wordt er gebruik gemaakt van bestaande bebouwing; 3. De huidige en gewenste aard van de locatie en de omgeving; 4.

De aard van de functie en de mogelijke hinder voor de leefomgeving, zoals geluidsbelasting, verkeer aantrekkende werking, de milieucategorie, et cetera; 5. Betreft het een (traditioneel) gebiedseigen of gebiedsvreemde ontwikkeling; 6. De wenselijkheid van een ontwikkeling vanuit een (sectorale) beleidswens. Om te bepalen welke mate van kwaliteitsverbetering wordt geëist bij een ruimtelijke ontwikkeling heeft de gemeente en landschapsinvesteringsregeling (LIR) opgesteld. Na de

67

zomer 2019 is, mede naar aanleiding van deelgebied 2 van het bestemmingsplan Buitengebied de landschapsinvesteringsregeling geëvalueerd. De mate van negatieve impact bepaalt hoe invulling wordt gegeven aan de vereisten uit artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening. Hierin is een onderscheid gemaakt in drie categorieën ontwikkelingen. Hoe meer impact de ontwikkeling heeft, hoe hoger de categorie en de geëiste kwaliteitsverbetering: Categorie 1.

Categorie 2.

Categorie 3.

Ontwikkelingen met weinig impact op de leefomgeving. Er is geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap nodig en er wordt dus geen extra tegenprestatie gevraagd; Ontwikkelingen met een gemiddelde impact op de leefomgeving. Er zijn maatregelen nodig om de kwaliteit van het landschap te kunnen borgen. Dat gebeurt door te voorzien in een goede landschappelijke inpassing; Ontwikkelingen met een relatief grote impact op de leefomgeving. Ter bescherming van de leefomgeving (landschap) moet er een extra compensatie worden geleverd. Naast de basisinspanning van een goede landschappelijke inpassing. Deze extra compensatie is de zogenaamde ‘kwaliteitsverbetering van het landschap’ volgens een forfaitaire berekening.

In de nieuwe landschapsinvesteringsregeling is de categorie-indeling verder verduidelijkt, onder andere met betrekking tot de omvang van woonbestemmingsvlakken. Het legaliseren van een bestaande situatie door vormverandering en vergroting van het bestemmingsvlak ‘Wonen’ tot maximaal 1.500 m², wordt gezien als een categorie 1-ontwikkeling. In nieuwe situaties van woonbestemmingsvlakvergrotingen tot 1.500 m² is er sprake van een categorie 2-ontwikkeling. Ook wordt een vormverandering en vergroting van het bestemmingsvlak ‘Wonen’ tot maximaal 2.500 m2 in het geval van het planologisch regelen van een bestaande situatie die dateert van vóór vaststelling van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2011’ gezien als categorie 2-ontwikkeling. Tot slot wordt een omzetting van de bestemming ‘Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’ met een woonbestemmingsvlak van maximaal 2.500 m² als categorie 2 gezien. In alle andere gevallen waar het woonbestemmingsvlak wordt gewijzigd met een omvang van 1.500 m² tot 2.500 m² is sprake van een categorie 3-ontwikkeling. Voor het opplussen van bijgebouwen was voorheen geen maximum oppervlakte opgenomen, nu is een indeling gemaakt in de zwaarte van de categorie afhankelijk van de oppervlakte bijgebouwen die wordt opgeplust. Het oprichten van bijgebouwen bij een woning tot 100 m² valt onder categorie 1.

Het opplussen van de bijgebouwen via de sloopbank tot 350 m² wordt gezien als een categorie 2-ontwikkeling. Ten slotte wordt het opplussen van bijgebouwen bij een woning boven de 100 m² zonder gebruik te maken van de sloopbank gezien als categorie 3-ontwikkeling. Voor de omvang van bijgebouwen die behouden blijft bij een omzetting van ‘Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’ is tevens een indeling gemaakt, waarbij het behoud van 250 m² aan bijgebouwen als categorie 2 wordt gezien. Gezien de veranderingen de toevoegingen aan categorie 3-ontwikkelingen is er ook behoefte aan duidelijke normbedragen waarmee gerekend kan worden. De belangrijkste

68

aanpassing hierin is het toekennen van normbedragen voor het opplussen van oppervlaktes bedrijfsgebouwen, inhoud van de woning en bijgebouwen bij woningen. In principe dient een toename van oppervlaktes bijgebouwen en inhoud van de woning te lopen via de Somerense sloopbank. De sloopbank blijkt echter niet altijd toereikend, met name bij uitbreidingen van bedrijfsbebouwing. Om toch tegemoet te kunnen komen aan de vraag die er is naar beschikbare meters en ruimte te kunnen bieden aan bedrijven om te ontwikkelen, kan de bebouwing opgeplust worden door het leveren van een kwaliteitsverbetering. Er is dan uiteraard sprake van een categorie 3-ontwikkeling. Aanvullend op de aangevulde normbedragen is voor externe adviseurs en intern gebruik een rekentool gemaakt waarmee de forfaitaire berekening gemaakt kan worden aan de hand van de normbedragen. In het deelgebiedenproces dat wordt doorlopen, is er verschillend beleid geweest met betrekking tot de landschapsinvesteringsregeling. De consequentie daarvan is dat tijdens de procedure de LIR en daarmee de uitgangspunten zijn aangepast. Daarom is bij het opstellen van dit bestemmingsplan een overgangsregeling toegepast.

Dit betekent dat de LIR wordt toegepast die van kracht was tijdens de initiërende gesprekken die met de initiatiefnemers in deelgebied 2 zijn gevoerd over hun planvoornemen en waarbij uiteraard wel de LIR ter sprake is geweest.

5.5 Geactualiseerde en aangevulde beleidsuitgangspunten Gebleken is dat het bestaande beleid en de vertaling hiervan in de regels en verbeelding soms leidt tot onduidelijkheden over de wijze van interpretatie en de vraag of het toetsingskader altijd compleet is. Tevens ontbrak het op sommige gevallen aan beleidskeuzes over hoe om te gaan met strijdige situaties. Daarom zijn de bestaande beleidsuitgangspunten op onderdelen geactualiseerd of aangevuld. Deze paragraaf bevat een overzicht van de geactualiseerde of aangevulde beleidsuitgangspunten, die op het moment van terinzagelegging van het bestemmingsplan van toepassing zijn. Thema Wonen 5.5.1.1 Meer dan 100 m² bijgebouwen bij burgerwoningen Veel percelen in deelgebied 2 zijn in het bestemmingsplan Buitengebied 1998 of zelfs daarvoor al omgezet van een agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming. Bij het omzetten van de bestemming was destijds sloop van overtollige bebouwing niet altijd een harde eis vanuit provinciaal of gemeentelijk beleid. Er heeft met regelmaat dan ook geen sloop plaatsgevonden. Daarom treffen we in het buitengebied vaak situaties aan waarbij meer dan 100 m² aan bijgebouwen aanwezig. Vaak zijn de gebouwen legaal aanwezig, vergund als bijgebouw bij de woning of als agrarisch bedrijfsgebouw.

Overgangsrecht Door het ontbreken van een specifieke uitzondering voor de bestaande vergunde bijgebouwen groter dan 100 m² vallen deze bijgebouwen boven de 100 m² op dit moment andermaal onder het overgangsrecht. Dat is niet wenselijk en doet ook juridisch gezien afbreuk aan de bestaande rechten van betrokkenen.

69

De Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft grote moeite met het (opnieuw) onder het overgangsrecht brengen van bestaande situaties. Vaak kan de gemeente niet aantonen dat er concreet zicht is op sloop van de overtollige bebouwing binnen de planperiode. En de gemeente is vaak ook niet in staat om voldoende te motiveren waarom deze overtollige bebouwing onder het overgangsrecht moeten blijven vallen. Bij uitzondering staat de Afdeling het toe dat de gemeente gedurende één planperiode bijgebouwen onder het overgangsrecht brengt. Een uitzondering die wel geaccepteerd wordt is het vastleggen van een concreet zicht op legalisatie via goede flankerende maatregelen, zoals de uitgebreide Somerense sloopinstrumenten. Bijgebouwenregeling De bijgebouwenregeling die tot voor kort in de gemeente Someren van toepassing was, heeft onvoldoende geleid tot sloop van bijgebouwen (ruimtelijke kwaliteitswinst). De gemeente heeft daarom de regeling aangepast, zodat die leidt tot meer verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied, zonder afbreuk te doen aan bestaande rechten. De verwachting is dat in de toekomst met de nieuwe regeling meer vierkante meters gesloopt worden. Ook ontstaat er meer vraag naar sloopmeters, omdat de mogelijkheden worden verruimd. Het wordt aantrekkelijker om overtollige meters bijgebouwen in de sloopbank aan te bieden.

Alle woonbestemmingen hebben en houden het recht op 100 m2 bijgebouwen (ruimte-voorruimtewoningen 150 m²). Aan de hand van een beslisboom (Figuur 15) kan in situaties waar meer bijgebouwen aanwezig zijn worden bepaald welk deel in aanmerking komt voor een positieve bestemming (zie Bepalen positief te bestemmen bijgebouwen en overtollige bebouwing). Het spreekt voor zich dat illegaal opgerichte bebouwing niet wordt bestemd. Alleen de vergunde bouwwerken en overgangsrechtelijk beschermde bijgebouwen komen in aanmerking voor een positieve bestemming. Het jaar 1976 is daarbij de peildatum aangezien in het bestemmingsplan Buitengebied 1976 de aanwezige bebouwing, welke sindsdien niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan, reeds onder het overgangsrecht valt. Bijgebouwen die vergunningvrij gerealiseerd zijn, worden niet meegerekend bij de maatvoering per locatie, aangezien aan deze bebouwing dan ten onrechte meer rechten kunnen worden ontleend. Zo gelden er voor vergunningvrije bouwwerken bijvoorbeeld lagere bouwhoogtes dan voor vergunde bouwwerken. Dit wil echter niet zeggen dat de vergunningsvrij opgerichte bebouwing niet legaal is en nu of in de toekomst gesloopt moet worden. De bebouwing blijft bestaan onder dezelfde voorwaarden als waaronder deze destijds is opgericht.

Bepalen positief te bestemmen bijgebouwen en overtollige bebouwing Om te bepalen welke oppervlakte aan bijgebouwen bestemd dient te worden en of een aanduiding ‘overtollige bebouwing’ (zie Bevriezen van bouwmogelijkheden) wordt opgenomen wordt allereerst gekeken of de bebouwing is opgericht met vergunning of overgangsrechtelijk beschermd is. Bebouwing die illegaal is opgericht wordt niet meegenomen in de beoordeling en dient gesloopt te worden. Bebouwing die vergunningvrij 70

tot stand is gekomen wordt ook buiten beschouwing gelaten. Alle bijgebouwen die expliciet zijn vergund ten behoeve van de bestemming ‘Wonen’ worden positief bestemd. Vervolgens wordt gekeken naar de bijgebouwen die in het verleden vergund zijn ten behoeve van een andere functie dan wonen (voornamelijk ten behoeve van het agrarisch bedrijf). Deze bijgebouwen kunnen niet zondermeer positief bestemd worden. De gebouwen vallen onder het bouwovergangsrecht, maar het gebruik is in de loop der tijd vaak veranderd. Deze gebouwen zijn echter in het verleden wel legaal opgericht, dus het zondermeer handhaven van deze bebouwing is geen optie. Het is tevens geen mogelijkheid om de gebouwen nogmaals onder het overgangsrecht te brengen, vandaar dat er een specifieke regeling is opgenomen in het bestemmingsplan voor deze bijgebouwen. De volgende categorieën worden toegepast voor het al dan niet bestemmen van vergunde en/of overgangsrechtelijk beschermde voormalige (agrarische) bedrijfsbebouwing: Categorie Regeling Vergunde/legale oppervlakte Maximaal 100 m² aan bijgebouwen is binnen de standaard kleiner dan 100 m² regeling toegestaan. Vergunde/legale oppervlakte bijgebouwen (niet opgericht t.b.v. woonbestemming) tussen 100 m² en 250 m²

De vergunde oppervlakte is de maximale rechtstreeks toegestane oppervlakte die ook in het bestemmingsplan wordt opgenomen door middel van een maatvoering ‘maximaal toegestane oppervlakte bijgebouwen’, mits er sprake is van voldoende landschappelijke inpassing (categorie 2-ontwikkeling). Indien ter plaatse geen sprake is van voldoende landschappelijke inpassing, dan kan dat alsnog geregeld worden via de algehele herziening van het bestemmingsplan middels een nieuw landschappelijk inpassingsplan. Een andere tegenprestatie in het kader van een categorie 3-ontwikkeling is ook toegestaan. Indien eigenaar niet bereid is te investeren in kwaliteitsverbetering en/of de landschappelijke inpassing, dan worden de bijgebouwen niet voorzien van een maatvoering ‘maximaal toegestane oppervlakte bijgebouwen’. De bestaande voormalige (agrarische) bedrijfsbebouwing wordt ‘bevroren’ met een aanduiding ‘overtollige bebouwing’ op de verbeelding.

Vergunde/legale oppervlakte bijgebouwen (niet opgericht t.b.v. woonbestemming) groter dan 250 m²

In het bestemmingsplan wordt maximaal 250 m² opgenomen door middel van een maatvoering ‘maximaal toegestane oppervlakte bijgebouwen’, mits er sprake is van voldoende landschappelijke inpassing.

71

Alle bebouwing wordt bevroren met een aanduiding ‘overtollige bebouwing’ op de verbeelding. Tenzij het eigen oppervlak bijgebouwen wordt verhoogd tot maximaal 350 m2 via de stenen-voor-stenenregeling. Een andere tegenprestatie in het kader van een categorie 3ontwikkeling is ook toegestaan. Het betreffende (‘opgepluste’) oppervlak wordt opgenomen op de verbeelding door middel van een maatvoering ‘maximaal toegestane oppervlakte bijgebouwen’. Indien de eigenaar niet bereid is te investeren in kwaliteitsverbetering en/of landschappelijke inpassing, dan worden de bijgebouwen niet voorzien van een maatvoering ‘maximaal toegestane oppervlakte bijgebouwen’. De bestaande voormalige (agrarische) bedrijfsbebouwing wordt ‘bevroren’ met een aanduiding ‘overtollige bebouwing’ op de verbeelding. Tabel 7: Opties m.b.t. voormalige (agrarische) bedrijfsbebouwing bij woonbestemmingen

Indien er minder dan 100 m² aan bijgebouwen aanwezig is, dan is dit passend binnen de bestemmingsplanregels. Indien de oppervlakte tussen de 100 m² en 250 m² bedraagt wordt beoordeeld of de locatie voldoende landschappelijk is ingepast. Het positief bestemmen van deze oppervlakte aan bijgebouwen wordt gezien als een categorie 2-ontwikkeling. Er wordt dus alleen een goede landschappelijke inpassing geëist, vergelijkbaar met de huidige eisen bij een omzetting van de bestemming ‘Agrarisch - Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’ met behoud van maximaal 250 m² bijgebouwen. Indien de oppervlakte groter is dan 250 m² wordt op dezelfde wijze bekeken welke oppervlakte bestemd kan worden en een aanduiding ‘overtollige bebouwing’ opgenomen. Indien er niet kan worden voldaan aan de eis van een goede landschappelijke inpassing dan wordt hoe dan ook de aanduiding ‘overtollige bebouwing’ opgenomen. Bevriezen van bouwmogelijkheden In die situaties dat er overtollige bebouwing aanwezig is die niet positief bestemd kan worden, wordt de betreffende locatie aangeduid met een bouwbeperking; ‘overtollige bebouwing’. Aan deze aanduiding wordt een bouwbeperking gekoppeld in de regels. Met deze beperking wordt voorkomen dat er bijgebouwen gebouwd of verbouwd kunnen worden. Dit dwingt de eigenaar om bij de gemeente langs te gaan als er gebouwd moet worden.

Op dat moment zal de eigenaar alleen een afwijkingsvergunning krijgen als voldaan wordt aan één van de bestaande regelingen in het bestemmingsplan. Dit is te rechtvaardigen, mede gezien het feit dat deze eigenaren in het verleden nooit verplicht hebben geïnvesteerd in de kwaliteit van de omgeving. Daarnaast hebben zij geruime tijd gebruik kunnen maken van de aanwezige bebouwing, in strijd met de geldende bestemmingsplanregels. Het huidige beleid eist ook dat een stoppende agrariër bij een

72

omzetting naar een woonbestemming alle overtollige voormalige agrarische bedrijfsbebouwing moet verwijderen en daarnaast een kwaliteitsverbetering van het landschap moet bewerkstelligen. Verwijderen aanduiding ‘overtollige bebouwing’ De bouwmogelijkheden op een locatie met de aanduiding ‘overtollige bebouwing’ worden bevroren met als doel dat uiteindelijk sloop van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing plaatsvindt. Dit betekent dat wanneer de eigenaar van de bebouwing een bepaalde ontwikkeling mogelijk wil maken, hij/zij eerst afspraken met de gemeente over sloop van de overtollige bebouwing. Om dit mogelijk te maken is in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het verwijderen van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen - overtollige bebouwing’. De voorwaarde hiervoor is dat alle overtollige bebouwing gesloopt en/of opgeplust dient te worden. Dit kan betekenen dat de eigenaar terug sloopt tot de middels het bestemmingsplan toegelaten oppervlakte aan bijgebouwen of dat de eigenaar gebruikt maakt van de sloopbank om de vierkante meters bijgebouwen op de locatie op te plussen. De verwijdering van deze aanduiding kan gecombineerd worden met de wijzigingsbevoegdheid voor ‘wonen plus’, de wijzigingsbevoegdheid voor splitsing van een cultuurhistorisch waardevolle woning of de diverse afwijkingsbevoegdheden van de gebruiksregels.

Beslisboom Voorstaande beleidslijn kan worden vertaald in een beslisboom ten aanzien van de bijgebouwen bij de bestemming ‘Wonen’. Deze beslisboom is hieronder weergegeven in Figuur 15. Aan de hand van deze werkwijze is er voor elke woonbestemming in deelgebied 2 een nulmeting vastgelegd in het bestemmingsplan. Juridische vertaling Per locatie wordt beoordeeld welke oppervlakte aan bijgebouwen positief bestemd dient te worden. Indien er een overschot aan vierkante meters bijgebouwen overblijft, krijgt de locatie een aanduiding ‘overtollige bebouwing’. De locaties met de aanduiding ‘overtollige bebouwing’ krijgen een bouwbeperking opgelegd. De bebouwing wordt zogezegd bevroren met uitzondering van de woning. Hiermee regelt de gemeente dat eigenaren bij de gemeente aan moeten kloppen zodra ze hun bijgebouwen willen gaan bouwen, verbouwen, herbouwen of het gebruik van de bijgebouwen willen aanpassen. Op dat moment kan de beleidslijn worden geactiveerd dat er allereerst gesloopt moet worden tot het maximaal toegestane oppervlak aan bijgebouwen voor die locatie of opgeplust moet worden via de sloopbonusregeling. In de regels wordt ook een aanvullende bouwbepaling opgenomen die hetgeen vergund is respecteert, maar tevens regelt dat de oppervlakte niet zondermeer een eeuwig bestaand recht is.

Ook worden toekomstige vervolgfuncties (afwijkingsbevoegdheden) zoals nevenactiviteiten uitgesloten. Ter plaatse van de aanduiding ‘overtollige bebouwing’ mogen vergunde en overgangsrechtelijk beschermde bijgebouwen in worden gezet in de sloopbank. Dit kan ook zijn om de toegestane oppervlakte aan bijgebouwen op eigen perceel

73

op te plussen. Voor elke locatie is een rapport opgesteld waarin deze bijgebouwen zijn vastgelegd. Aan de hand van de beslisboom wordt bepaald welke oppervlakte aan bijgebouwen positief bestemd kan worden en of er een aanduiding ‘overtollige bebouwing’ moet opgenomen worden.

74

Figuur 15 Beslisboom bijgebouwen bij woningen

75

5.5.1.2 Bestemmingsvlakken ‘Wonen’ In de praktijk zien we dat voorzieningen buiten de bestemming ‘Wonen’ zijn gelegd. Deze gronden hebben echter nog een agrarische bestemming, waardoor het gebruik in strijd kan zijn met het bestemmingsplan. Voor alle locaties waarbij voorzieningen buiten het bestemmingsvlak zijn gelegen is een afweging gemaakt op basis van een beslisboom. Allereerst is gekeken naar de vraag of de inrichting en/of het gebruik van de gronden een andere bestemming dan ‘Agrarisch’ echt noodzakelijk maken. In diverse gevallen is er bijvoorbeeld sprake van een kleine dierenweide voor enkele paarden of schapen die de bewoner heeft. Eventueel met een omheining binnen de geldende regels. Of er is sprake van een landschappelijke inpassing van de woning die mogelijk of gedeeltelijk ook dienst zou kunnen doen ten behoeve van de woonfunctie. De gemeente is terughoudend met het opleggen van de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Tuin’ en vindt dat er duidelijke strijdigheid met de agrarische bestemming moet zijn om hiervan af te moeten wijken. Hierbij wordt vooral gekeken naar de aanwezigheid van bebouwing en verharding, is er sprake van een echte siertuin en is er een harde scheiding van de tuin met de omliggende agrarische of anders bestemde gronden.

Bij het doorlopen van de beslisboom wordt eerst gekeken of de voorzieningen buiten het bouwvlak met vergunning ten behoeve van de woning zijn opgericht. Is er sprake van vergund recht dan wordt het woonbestemmingsvlak van vorm veranderd of vergroot zonder dat hier een tegenprestatie voor wordt geëist. Er wordt in eerste instantie gekeken of een vormverandering haalbaar is, is dit niet het geval wordt het woonbestemmingsvlak vergroot. Er is dan immers sprake van bestaande rechten waar niet langer op gehandhaafd kan worden. Is dit niet het geval dan wordt gekeken wat de omvang van het benodigde woonbestemmingsvlak is. In de LIR (zie paragraaf 5.4.9) is opgenomen welke tegenprestatie wordt geëist bij een vormverandering of vergroting van het woonbestemmingsvlak. Uitbreidingen van het bestemmingsvlak ‘Wonen’ boven de 2.500 m² zijn niet wenselijk. Dit wordt niet langer beoordeeld als zorgvuldig ruimtegebruik. Het streven is om bebouwing zoveel mogelijk te concentreren en het open agrarische landschap te waarborgen. Indien het echter niet haalbaar is om de voorzieningen binnen een woonbestemmingsvlak van 2.500 m² te brengen, zijn er bij uitzondering de volgende twee maatwerk-oplossingen: a. Bestemming ‘Tuin’ toepassen: Deze situaties doen zich zelden voor.

Het gaat dan om echte siertuinen, aansluitend aan het woonbestemmingsvlak en die niet als landschappelijke inpassing zijn te beschouwen. Aan de bestemming ‘Tuin’ worden zeer beperkte bouwmogelijkheden toegekend. Er dient een kwaliteitsverbetering plaats te vinden conform een categorie 3-ontwikkeling van de LIR. Omdat de bestemming 'Tuin' alleen als maatwerkoplossing wordt gebruikt, is in de regels opgenomen dat de gronden niet worden aangemerkt als erf zoals bedoeld in bijlage II, artikel 1 van het Besluit omgevingsrecht en zijn er geen bebouwingsmogelijkheden toegekend. b. Groter bestemmingsvlak ‘Wonen’: in sommige gevallen is een groter woonbestemmingsvlak de enige oplossing, als de vergunde bebouwing bijvoorbeeld 76

ver uit elkaar staat. Wanneer dit het geval is dient er een kwaliteitsverbetering van het landschap te worden bewerkstelligd conform categorie 3 van de LIR. In paragraaf 6.2.5 is per locatie beschreven in hoeverre er een noodzaak is om de bestemming ‘Wonen’ of ‘Tuin’ toe te moeten passen voor de verschillende locaties. Uitgangspunten 1) Maximaal toelaatbare omvang van de bestemming ‘Wonen’ is 2.500 m2; Het uitgangspunt van maximaal 2.500 m2 volgt uit de fictieve bestemmingsvlakken voor ‘Wonen’ (50 meter bij 50 meter) uit het bestemmingsplan Buitengebied 1998. 2) Het bestemmingsvlak heeft een - vanuit ruimtelijke functionaliteit en samenhang logische vorm en ligging; 3) Uitsluitend in bijzondere situaties wordt afgeweken van bovenstaande maximale maatvoering.

Hieronder worden in ieder geval de volgende situaties verstaan: a) Bestaande rechten in de vorm van: i) Een reeds geldende bestemming ‘Wonen’; ii) Vergunde en voor ‘Wonen’ in gebruik zijnde bouwwerken, gebouwen en verhardingen, verspreid over een gebied groter dan 2.500 m2; iii) Overgangsrechtelijk beschermde en in gebruik zijnde bouwwerken, gebouwen en verhardingen, verspreid over een gebied groter dan 2.500 m2 welke ook feitelijk voor ‘Wonen’ in gebruik zijn; b) Bestaand gebruik in de vorm van tuinen en ander onmiskenbaar en alleen aan de functie ‘Wonen’ toe te delen gebruik, waarbij geldt dat: i) De overmaat boven 2.500 m2 in eerste instantie bestemd wordt met de aangrenzende bestemming(en); ii) De bestemming ‘Wonen’ alleen overwogen wordt als het gebruik niet toelaatbaar is binnen de regels van aangrenzende bestemming(en); 4) Categorie indeling LIR: a) Categorie 1: Vormverandering en vergroting van het bestemmingsvlak ‘Wonen’ tot 1.500 m2 in het geval van het planologische regelen van een bestaande situatie die dateert van vóór vaststelling van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2011’; b) Categorie 2: Vergroting van het bestemmingsvlak ‘Wonen’ tot maximaal 1.500 m² in alle overige situaties (op verzoek) óf vormverandering en vergroting van het bestemmingsvlak ‘Wonen’ tot maximaal 2.500 m2 in het geval van het planologisch regelen van een bestaande situatie die dateert van

vóór vaststelling van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2011’; c) Categorie 3: Vormverandering en vergroting van het bestemmingsvlak ‘Wonen’ groter dan 1.500 m2; 5) Als de kwaliteitsverbetering van het landschap (categorie 3) minder bedraagt dan € 1.000 dan is categorie 2 van toepassing (landschappelijke inpassing); 6) Bij het bepalen van de te leveren kwaliteitsverbetering van het landschap (categorie 3) wordt de bestemmingswinst berekend op basis van het oppervlak boven 1.500 m2 bestemmingsvlak; 7) De tabel met bestemmingswaarden uit de LIR is van toepassing; 8) De maatregelen kwaliteitsverbetering van het landschap uit de LIR is van toepassing. 77

Juridische vertaling Voorzieningen buiten het woonbestemmingsvlak worden onder voorwaarden en na gebleken onderzoek positief bestemd, waarbij het totale oppervlak van de aangrenzende bestemming ‘Wonen’ onder de 2.500 m² blijft en het gebruik niet binnen de bestemming ‘Agrarisch’ toelaatbaar wordt geacht. Waar nodig wordt een kwaliteitsverbetering in het kader van de LIR geëist. Aan de hand van bovenstaande uitgangspunten wordt bepaald of een vergroting van het woonbestemmingsvlak, ten behoeve van voorzieningen daarbuiten, mogelijk is en zo ja wat voor tegenprestatie in het kader van de LIR geleverd moet worden. 5.5.1.3 Mantelzorg Sinds november 2014 kan in het buitengebied vergunningvrij een mantelzorgwoning worden gebouwd of aangebouwd op percelen waar reeds een woning aanwezig is, mits aan de voorwaarden over grootte en kwaliteit wordt voldaan. Tevens is het toegestaan bestaande bouwwerken in gebruik te nemen ten behoeve van mantelzorg. Deze vergunningvrije mogelijkheden in het Besluit omgevingsrecht (Bor) staan boven gemeentelijke bestemmingsplannen waardoor landelijk eenduidigheid ontstaat. Daarom wordt in voorliggende bestemmingsplan de afwijkingsregeling voor mantelzorg uit het bestemmingsplan gehaald. Hiermee wordt aangesloten bij de regels uit het Besluit omgevingsrecht.

De regeling voor mantelzorg wordt geschrapt uit het bestemmingsplan omdat dit sinds 1 november 2014 vergunningvrij is toegestaan in het Besluit omgevingsrecht en deze wet boven het bestemmingsplan gaat. Thema Agrarisch 5.5.2.1 Nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven In de diverse bestemmingsplannen voor het buitengebied zijn afwijkingen opgenomen voor het toestaan van nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven. Het betreft nevenactiviteiten voor functies als zorg en recreatie. Voor kleinschalige niet-agrarische bedrijven zijn geen mogelijkheden opgenomen. Om tegemoet te komen aan de dynamiek in het gebied worden de mogelijkheden voor nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven uitgebreid. Er worden alleen niet-agrarische functies als nevenactiviteit toegelaten die ook als vervolgfunctie na beëindiging van het agrarisch bedrijf kunnen worden toegelaten. Dit om te voorkomen dat er activiteiten ontstaan als nevenactiviteit die na bedrijfsbeëindiging van de agrarische tak niet meer passen binnen het beleid. Juridische vertaling Aan de bestemming ‘Agrarisch - Agrarisch Bedrijf’ is een afwijkingsregeling toegevoegd voor niet-agrarische bedrijven die aansluit bij de ‘Wonen Plus’ regeling uit het ‘Beleid voor niet-

78

agrarische functies in het buitengebied en maatregelen ter stimulering van de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen’. Om tegemoet te komen aan de dynamiek in het gebied worden de mogelijkheden voor nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven uitgebreid zodat ook kleinschalige nietagrarische activiteiten in categorie 1 en 2 zijn toegestaan tot maximaal 350 m². Deze regeling sluit aan bij de regeling voor bedrijvigheid bij de woonbestemming (‘Wonen Plus’). 5.5.2.2 Glastuinbouw In deelgebied 2 bevindt zich het glastuinbouwgebied Vlasakkers. Het beleid van de gemeente Someren en de provincie Noord-Brabant is erop gericht om de glastuinbouwgebieden ontwikkelingsruimte te geven. Met deze reden zijn gebieden zoals Vlasakkers aangewezen als glastuinbouwconcentratiegebied. Binnen het gebied zijn percelen gelegen die niet worden gebruikt ten behoeve van de glastuinbouw. De bestaande bedrijven hebben in de toekomst deze ruimte wellicht nodig om te ontwikkelen. Met die reden is nieuwvestiging van agrarische bedrijven (anders dan glastuinbouw), agrarisch verwante bedrijven en niet-agrarische bedrijven niet toegestaan binnen de glastuinbouwgebieden. Tevens is de gemeente zeer terughoudend met het omzetten van agrarische bedrijfswoningen ten behoeve van de glastuinbouw naar burger- of plattelandswoningen.

De primaire functie ‘Glastuinbouw’ krijgt in dit gebied prioriteit boven alle andere functies. De percelen die (nog) niet worden gebruikt ten behoeve van de glastuinbouw worden nu vaak (tijdelijk) agrarisch gebruikt. Het is echter op dit moment niet toegestaan om de agrarische percelen die niet in gebruik zijn voor de glastuinbouw te gebruiken voor akkerbouw of het houden van vee. Deze regels worden aangepast, zodat dit gebruik wel mogelijk is zolang er op de locatie nog geen vraag is naar uitbreidings- of ontwikkelingsruimte voor de glastuinbouw. Vestiging van dergelijke bedrijven blijft echter ongewenst. Het gaat dus alleen om verruiming van het gebruik van de beschikbare weilanden en/of akkerbouwgronden. Juridische vertaling De gronden die zijn aangewezen als ‘Agrarisch - Glastuinbouw’, zijn bestemd voor: a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf, in de vorm van een glastuinbouwbedrijf; b. agrarisch gebruik/doeleinden, bestaande uit het al dan niet bedrijfsmatig gebruik van gronden voor het telen van gewassen of het houden van dieren; In het bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om percelen binnen het glastuinbouwgebied te gebruiken voor akkerbouw dan wel het houden van dieren. Nieuwvestiging voor bedrijven anders dan glastuinbouwbedrijven blijft uitgesloten.

79

5.5.2.3 Bestemming ‘Agrarisch - Agrarisch Bedrijf’ omzetten naar bestemming ‘Wonen’ Op 25 februari 2016 is de beleidsnotitie ‘Beleid voor niet-agrarische functies in het buitengebied en maatregelen ter stimulering van de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen’ vastgesteld. In juni 2018 zijn de laatste wijzigingen hierin opgenomen. Dit beleid staat beschreven in paragraaf 5.4.7 bij het gemeentelijk beleid. Stoppende agrariërs wordt onder andere de optie geboden hun bestemming om te zetten naar de bestemming ‘Wonen’. De hieraan verbonden voorwaarden zijn verder gespecificeerd en opgenomen in het bestemmingsplan. Bij een omzetting van de bestemming ‘Agrarisch - Agrarisch bedrijf’ naar de bestemming ‘Wonen’ moet het agrarisch bedrijf beëindigd zijn en ligt de hervatting van de agrarisch activiteiten niet meer in de rede. Het bestemmingsvlak wordt verkleind tot maximaal 2.500 m², de overtollige bebouwing wordt gesloopt tot maximaal 250 m². Daarnaast moet aangetoond worden dat er geen planologische dan wel milieuhygiënische belemmeringen zijn en moet het perceel landschappelijk ingepast worden. Juridische vertaling De bestemmingswijziging moet gepaard gaan met een kwaliteitsverbetering van het landschap. Deze kwaliteitsverbetering bestaat uit sanering van overtollige bebouwing en voorzieningen zoals verharding, mestplaten en kuilplaten.

Het bestemmingsvlak wordt daarbij verkleind en de omzetting gaat gepaard met landschappelijke inpassing. In het bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om de bestemming ‘Agrarisch Agrarisch bedrijf’ om te zetten naar een woonbestemming mits er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn en de ontwikkeling gepaard gaat met een kwaliteitsverbetering van het landschap. 5.5.2.4 Bestemming ‘Agrarisch - Agrarisch bedrijf’ omzetten naar ‘Bedrijf’ In het buitengebied zijn steeds meer functies te vinden. Agrarische bedrijven stoppen en er is meer vraag naar ruimte voor niet-agrarische functies, anders dan wonen. De provincie biedt ruimte voor niet-agrarische functies in het buitengebied, mits deze bijdragen aan de gemengde plattelandseconomie. De gemeente Someren verruimt het beleid voor nietagrarische bedrijven om het buitengebied leefbaar en vitaal te houden. Om te voorkomen dat deze bedrijvigheid botst met andere functies in het buitengebied worden dergelijke bedrijven alleen toegestaan in bebouwingsconcentraties en met een milieucategorie 1 of 2. Juridische vertaling De bestemming ‘Agrarisch - Agrarisch Bedrijf’ kan gewijzigd worden in de bestemming ‘Bedrijf’ voor het vestigen van een niet-agrarisch bedrijf onder de volgende voorwaarden: a.

het agrarisch bedrijf is beëindigd, er worden geen agrarische activiteiten meer uitgeoefend en hervatting van de activiteiten ligt niet in de rede; b. de locatie dient binnen bebouwingsconcentratie te liggen; c. de maximaal toegestane milieucategorie is 2; d. overtollige agrarische bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt, hetgeen wordt geborgd in het betreffende wijzigingsplan; 80

e. f. g. h.

buitenopslag is niet toegestaan; opslag in kassen is niet toegestaan; de maximale oppervlakte van het bestemmingsvlak bedraagt 5.000 m2; de ruimtelijke kwaliteit en de landschappelijke inpassing worden gewaarborgd conform de bepalingen uit artikel 34.2.

In het bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om binnen bebouwingsconcentraties de bestemming ‘Agrarisch - Agrarisch bedrijf’ te wijzigen in de bestemming ‘Bedrijf’ ten behoeve van een niet-agrarisch bedrijf in milieucategorie 1 of 2. 5.5.2.5 Plattelandswoning In 2014 is de beleidsnotitie ‘De plattelandswoning in Someren’ vastgesteld, in 2017 heeft een evaluatie van dit beleid plaatsgevonden. Dit beleid staat beschreven in paragraaf 5.4 onder het gemeentelijk beleid. In het ‘Parapluplan NAF-beleid Someren’ is de wijzigingsbevoegdheid voor de omzetting van een agrarische bedrijfswoning naar een plattelandswoning opgenomen. Deze regeling wordt overgenomen in de bestemmingsplanregels met enkele aanvullingen. Bij een plattelandswoning wordt aangesloten bij de reguliere bouwregels voor bedrijfswoningen. Dit betekent onder andere dat in principe 100 m² aan bijgebouwen bij een plattelandswoning wordt toegestaan. Het kan echter zo zijn dat in het verleden meer vierkante meters zijn vergund ten behoeve van de bedrijfswoning, in deze gevallen wordt aansluiting gezocht bij de herziene regels voor bijgebouwen. Het gebruik ten behoeve van het wonen moet ondergeschikt zijn en blijven aan de agrarische bedrijfsfunctie, nevenactiviteiten bij de woning worden dan ook niet wenselijk geacht. Ten slotte dient er sprake te zijn van een goede landschappelijke inpassing.

Juridische vertaling Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming ‘Agrarisch - Agrarisch Bedrijf’ te wijzigen ten behoeve van het toekennen van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch - plattelandswoning’ aan een bestaande bedrijfswoning. Er moet hierbij nog sprake zijn van een in werking zijnd agrarisch bedrijf. De bouwregels voor plattelandswoning worden gelijkgesteld aan de regels voor bedrijfswoningen. Dit betekent dat in principe het beleid is dat de maximale hoeveelheid aan vierkante meters bijgebouwen 100 m² is, tenzij anders aangegeven. Hiermee wordt aangesloten bij de maatvoering van bijgebouwen bij een burger- en bedrijfswoning. Landschappelijke inpassing is verplicht bij een omzetting naar een plattelandswoning. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming ‘Agrarisch - Agrarisch Bedrijf’ te wijzigen ten behoeve van het toekennen van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch - plattelandswoning’ aan een bestaande bedrijfswoning de beleidsnotitie ‘De plattelandswoning in Someren’.

81

Thema ‘Niet-agrarische bedrijven’ 5.5.3.1 Milieucategorieën In de tabel behorend bij de bestemming ‘Bedrijf’ zijn alle bedrijven in het deelgebied opgenomen. Voor niet-agrarische bedrijven met milieucategorie 1 of 2 zijn de specifieke activiteiten opgenomen. Voor de gevestigde bedrijven in een zwaardere milieucategorie wordt de categorie verder opgesplitst naar milieucategorie 3.1 en 3.2. In het voorgaande plan was dit onderscheid niet in de tabel opgenomen. Bij de bedrijven met een hogere milieucategorie dan 2 wordt wel specifiek benoemd welke activiteit hier plaatsvindt in tegenstelling tot de bedrijven in milieucategorie 1 of 2. Binnen de bestemming ‘bedrijf’ is een tabel opgenomen met specifieke milieucategorie en bedrijfsactiviteiten die ter plaatse zijn toegelaten. In het bestemmingsplan wordt een onderscheid gemaakt tussen bedrijven in milieucategorieën 3.1 en 3.2. De specifieke bedrijfsactiviteiten worden opgenomen in een tabel. 5.5.3.2 ‘Agrarisch verwante bedrijf’ en ‘Agrarisch-technisch hulpbedrijf’ Een aparte categorie van bedrijven zijn de ‘agrarische verwante bedrijven’ en de ‘agrarischtechnische hulpbedrijven’.

Een agrarisch verwant bedrijf is een bedrijf dat bedrijf dat gericht is op het verlenen van diensten aan particulieren of niet-agrarische bedrijven waarbij gebruik wordt gemaakt van het telen van gewassen, het houden van dieren of het toepassen van andere land-, bos- of natuurbouwkundige methoden. Agrarisch-technische hulpbedrijven zijn bedrijven die zijn gericht op het leveren van goederen en diensten aan agrarische bedrijven of het bewerken, vervoeren of verhandelen van agrarische producten. Deze agrarisch-technische hulpbedrijven komen in deelgebied 2 niet voor. De bestemming is echter wel van belang, omdat voor de bestemming ‘Agrarisch bedrijf’ een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen naar een agrarisch verwant bedrijf of agrarischtechnisch hulpbedrijf. De planregeling maakt onderscheid tussen agrarische verwante bedrijven en agrarischtechnische hulpbedrijven en andere niet-agrarische bedrijven omdat deze bedrijven een andere invloed op de omgeving hebben. Vaak vallen deze bedrijven in een zwaardere milieucategorie en kennen ze een grotere omvang. Binnen de provinciale verordening mag een ‘normaal bedrijf’ niet groter zijn dan 5.000 m2 bouwperceel en ten hoogste milieucategorie 2. Agrarisch verwante bedrijven en agrarisch-technische hulpbedrijven kunnen binnen het gemengd landelijk gebied een omvang krijgen van 1,5 ha en ook een zwaardere milieucategorie.

Deze beleidsruimte wordt in de regels voor het buitengebied overgenomen. Hierbij voegt de gemeente wel toe aan de ontwikkelingsruimte die wordt geboden dat de ontwikkeling ook verkeerkundig en milieutechnisch gedragen moet kunnen worden door het gebied.

82

Juridische vertaling Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' wijzigen in de bestemming 'Bedrijf' voor het vestigen van een agrarisch verwant bedrijf of een agrarisch-technisch hulpbedrijf. Hierbij gelden onder andere de voorwaarde dat het bestemmingsvlak wordt teruggebracht naar maximaal 1,5 hectare en dient te worden voorzien van een landschappelijke inpassing. -

Het beleid voor agrarisch verwante bedrijven wordt ook van toepassing verklaard voor agrarisch-technische hulpbedrijven. Aan de wijzigingsbevoegdheid voor agrarisch verwante bedrijven en agrarischtechnische hulpbedrijven worden aanvullende voorwaarden toegevoegd aansluitend bij de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

5.5.3.3 Buitenopslag Veel bedrijven in het buitengebied hebben opslagruimte nodig ten behoeve van hun bedrijfsvoering. Soms vindt deze opslag plaats in zeecontainers of buiten op het terrein. Ten aanzien van buitenopslag en (verplaatsbare) zeecontainers is een aantal beleidsuitgangspunten geformuleerd om te zorgen dat dit niet ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit. Het uitgangspunt is en blijft echter dat buitenopslag niet is toegestaan. Het college van burgemeester en wethouders kan een omgevingsvergunning verlenen voor het toestaan van buitenopslag, mits voldaan wordt aan enkele voorwaarden. De buitenopslag moet plaatsvinden binnen het bestemmingsvlak, moet noodzakelijk zijn voor het ter plaatse toegestane bedrijf en er moet een landschappelijke inpassing worden gerealiseerd op basis van een beplantingsplan dat voldoet aan het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied. Juridische vertaling Het gebruik van gronden en/of opstallen voor doeleinden van (buiten)opslag is in strijd met het bestemmingsplan. Het bevoegd gezag kan in afwijking hiervan toch een omgevingsvergunning verlenen voor buitenopslag bij een niet-agrarisch bedrijf, waarbij de volgende randvoorwaarden gelden: a. de buitenopslag vindt plaats binnen het bestemmingsvlak van het betreffende bedrijf; b. de opslag is noodzakelijk voor het ter plaatse toegelaten en aanwezige bedrijf; c.

er landschappelijke inpassing wordt gerealiseerd op basis van een beplantingsplan dat voldoet aan het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied. Buitenopslag is niet toegestaan bij een bedrijf. Het bevoegd gezag kan in afwijking van deze regel een omgevingsvergunning verlenen voor buitenopslag, mits de opslag binnen het bestemmingsvlak plaatsvindt, noodzakelijk is voor het bedrijf en de buitenopslag landschappelijk wordt ingepast.

83

Thema natuur, landschap en cultuurhistorie De gemeente Someren hecht veel waarde aan een goede inpassing van ontwikkelingen in het buitengebied. Er wordt gestreefd naar een mooi erf in een fraai landschap. Wanneer sprake is van een ruimtelijke en/of functionele ontwikkeling dan heeft die ontwikkeling doorgaans gevolgen voor de omgeving, waaronder mogelijk ook een negatief effect op de uitstraling. Dit negatieve effect moet zoveel mogelijk worden voorkomen dan wel gecompenseerd. De ontwikkeling moet bijdragen aan de uitgangspunten van de gemeente ten aanzien van het landelijk gebied. Als de gemeenteraad een bepaalde ontwikkeling uitsluitend ruimtelijk aanvaardbaar vindt wanneer tegelijkertijd wordt voorzien in bepaalde maatregelen, dan zal het treffen van die maatregelen in het bestemmingsplan ook planologisch moeten worden geborgd. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant stelt het borgen van de ruimtelijke kwaliteit ook als eis bij bepaalde ontwikkelingen. Hierbij moet gedacht worden aan het borgen van de noodzakelijke landschappelijke inpassing of het feitelijk slopen van overtollige bebouwing. Het is juridisch en vooral praktisch onvoldoende om dit alleen als voorwaarde in een vergunning op te nemen. Ook de controle van de uitvoering en eventuele handhaving vraagt om een goede borging van onder andere de landschappelijk inpassing.

5.5.4.1 Voorwaardelijke verplichtingen Om de kwaliteitsverbetering te borgen in het bestemmingsplan worden er voorwaardelijke verplichtingen in voorliggende bestemmingsplan opgenomen bij nieuwe ontwikkelingen. Hiermee wordt niet alleen de aanleg van de landschappelijke inpassing gegarandeerd, maar ook de duurzame instandhouding. In sommige gevallen geldt dat ook voor het slopen als onderdeel van verplichte kwaliteitsverbetering van het landschap. Een voorwaardelijke verplichting kan regelen dat niet gebouwd mag worden of gebouwen in gebruik genomen mogen worden totdat de voorwaardelijk opgelegde maatregelen zijn genomen. Het gebruik is dan pas toegestaan na realisatie. Soms worden maatregelen achteraf pas uitgevoerd; dus na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. In dat geval wordt in de voorwaardelijke bepaling een termijn van realisatie opgenomen. Uit uitspraken van de Afdeling blijkt dat het opnemen van een specifieke gebruiksregel in de vorm van een voorwaardelijke verplichting een bijzondere regel is die het overgangsrecht omzeilt. Met het koppelen van een voorwaardelijke verplichting aan de sloop van gebouwen en landschappelijke inpassing wordt voorkomen dat de oude rechten onder het overgangsrecht komen te vallen.

In die gevallen dat de landschappelijke inpassing is gekoppeld aan een reeds verleende omgevingsvergunning, maar uit de controle ten behoeve van dit deelgebied plan is gebleken dat deze nog niet is uitgevoerd wordt tevens de aanleg en instandhouding gegarandeerd met een voorwaardelijke verplichting. In deze gevallen kan de aanleg en instandhouding alsnog worden afgedwongen door middel van handhaving van de voorschriften in de verleende omgevingsvergunning. Indien noodzakelijk en goed geregeld kan de gemeente de aanleg en in stand houding ter hand nemen op kosten van de initiatiefnemer. 84

Bij oude inpassingsplichten gekoppeld aan in het verleden verleende en uitgevoerde vergunningen en plichten is het niet altijd mogelijk om een voorwaardelijke verplichting op te nemen. In die gevallen wordt nog steeds de landschappelijke inpassing op de verbeelding opgenomen om zo het overzicht te kunnen bewaren. De betreffende vergunningen of een hieraan gekoppelde overeenkomst bieden de grondslag om de landschappelijke inpassing te handhaven. Juridische vertaling In de regels van het bestemmingsplan worden meerdere voorwaardelijke verplichtingen opgelegd aan locaties die in dit bestemmingsplan gewijzigd worden. Hiervoor verwijzen we ook naar paragraaf 6.2 ‘Wijzigingen per locatie’. Deze voorwaardelijke bepalingen kunnen betrekking hebben op de volgende onderdelen: - Aanleg, beheer en in stand houding van landschappelijk inpassing; - Het voor een bepaalde datum gerealiseerd hebben van sloop van gebouwen en/of andere bouwwerken, alsmede het verwijderd houden van bebouwing op die plek; - Het uitvoeren en in stand houden van een bepaalde kwaliteitsverbetering van het landschap, zoals bedoeld in artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening NoordBrabant. In de regels is dit doorgaans juridisch gekoppeld aan een concreet uitvoeringsplan en/of. landschappelijk inpassingplan.

De landschappelijke inpassing en sloop wordt afgedwongen met een voorwaardelijke verplichting en anterieure overeenkomst. De inpassing dient binnen het bestemmingsvlak gesitueerd te worden. Indien nodig, is het toegestaan het bestemmingsvlak te vergroten ten behoeve van de inpassing. De landschappelijke inpassing dient gerealiseerd te worden binnen 12 maanden na inwerkingtreding van het bestemmingsplan. 5.5.4.2 Landschappelijke inpassing De landschappelijke inpassing, die gepaard dient te gaan met het wijzigen van het bestemmingsplan of die reeds is gekoppeld aan een eerdere omgevingsvergunning, wordt op de verbeelding aangeduid. De gronden met de aanduiding voor de landschappelijke inpassing mogen uitsluitend gebruikt worden voor de landschappelijke inpassing. Het oprichten van gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, is niet toegestaan. Het algemene uitgangspunt is dat de landschappelijke inpassing binnen het bestemmingsvlak van de hoofdfunctie wordt gelegd. Het is toegestaan hiervoor het bestemmingsvlak te vergroten. Van een oneigenlijke vergroting van het bestemmingsvlak is dan geen sprake. De maximale maatvoering uit de Interim omgevingsverordening NoordBrabant is gekoppeld aan het bouwperceel en niet aan het bestemmingsvlak.