Bijlage bij algemene motivering 1 Ruimtelijke motivering Heesvenstraat 21-21a
Tekst van het document
OSIS
RENTMEESTERS
(geanonimiseerd) Rentmeesters BV |
(geanonimiseerd) nn (geanonimiseerd) Asten |
RUIMTELIJKE MOTIVERING HEESVENSTRAAT 21 LIEROP GEMEENTE SOMEREN
(geanonimiseerd) Rentmeesters RN 24
maart 2025
bv
T:
0493
—47
17 77
E:
info@crijns-rentmeesters.nl
l: www.crijns-rentmeesters.nl
Ruimtelijke motivering
21 Lierop’
‘Heesvenstraat
INHOUDSOPGAVE
1.
INLEIDING
5
2.
PLANBESCHRIJVING
6
2.1
2.2
3.
Huidige situatie 2.11 Begrenzing 2.1.2 Planologische situatie 2.1.3 Inrichting planlocatie
6
2.14
Bedrijfsvoering
9
2.1.5
Cultuurhistorisch waardevolle
6 6 8
bebouwing
9
Beoogde situatie 2.2.1 Inleiding 222 Inrichting en bedrijfsvoering 2.2.3 Landschappelijke inpassing 224 Verkeer en parkeren
10 10 11 11 12
BELEIDSKADER
Rijksbeleid
3.1 4.11
14
Nationale
3.1.2 3.1.3 3.2
Omgevingsvisie Instructieregels Rijk (AMvB's) Ladder duurzame stedelijke ontwikkeling Provinciaal
3.2.1
14 14 15
beleid
16
Brabantse
3.2.2 3.3
14
Omgevingsvisie Omgevingsverordening
16 16
Gemeentelijk beleid 3.3.1 Ontwerp omgevingsvisie gemeente (geanonimiseerd) MN
23
3.3.2
Structuurvisie Someren
25
3.3.3
Toeristische
3.3.4
Woonvisie 2030
23
2028
beleidsnota Someren
2030
26 27
3.3.5
Beeldkwaliteitsplan Buitengebied Someren 3.3.6 Beleid voor niet-agrarische functies in het buitengebied van de stimulering sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen 4.
ASPECTEN 41
VAN
DE
Ecologie 41.1 41.2
Wettelijk Toetsing
421
Wettelijk
422
Toetsing
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
en
maatregelen
ter
29
LEEFOMGEVING
31 31
kader
31 33
Stikstof
4.2
FYSIEKE
27
33 kader
33 33
Ruimtelijke motivering
4.3
Cultureel
erfgoed Wettelijk kader Toetsing
43.1 43.2 4,4
Wettelijk Toetsing
442 4.5
Wettelijk Toetsing
4.5.2 4.6
34 40
kader
40 40 41
kader
41 43
Geluid 4.6.1
Wettelijk Toetsing
4.6.2 47
44 kader
44 44
Geurhinder 47.1
Wettelijk Toetsing
47.2 4.8
45 kader
45 46
Gezondheid
47
48.1
Endotoxinen
47
48.2
Geitenhouderijen Gewasbeschermingsmiddelen
48
48.3
4.10
34
Water 4.5.1
4.9
34
Bodem 441
Bedrijven en milieuzonering 49.1 Wettelijk kader 492 Toetsing
49 49
Omgevingsveiligheid Wettelijk kader 4.10.2 Toetsing
4.11
50 50 51
Luchtkwaliteit
52
411.1
Beleidskader
52
411.2
Toetsing
53
M.e.r-beoordeling 4121 Wettelijk kader 4.12.2 Toetsing
55 59
56
_UITVOERBAARHEID
5. 5.1
Economische
57
uitvoerbaarheid
57
5.1.1
Algemeen
57
5.1.2
Kostenverhaal
57
5.1.3
Anterieure overeenkomst
57
514
Publiekrechtelijk
57
5.1.5
Kostenverhaal binnen
5.1.6
Financiële
8.1.7 5.2
49 49
4101
4.12
21 Lierop’
‘Heesvenstraat
kostenverhaal
bijdragen Nadeelcompensatie Participatie
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
de
planlocatie
57
58 58 58
Ruimtelijke motivering
5.2.1 8.22
Algemeen Omgevingsdialoog
21 Lierop’
‘Heesvenstraat
58 59
Bijlagen: 1.
a
Cultuurhistorische
verkenning Tekeningen verbouwing Kostenraming restauratie woonboerderij Beplantingsplan Rekentool
LIR
Bodemonderzoek Verkennend
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
1999
bodemonderzoek 2025
4
Ruimtelijke motivering
1. Deze
‘Heesvenstraat
21
Lierop’
INLEIDING ruimtelijke motivering de
locatie
is
opgesteld
Heesvenstraat
21
te
kent
in
de
ten
behoeve
van
de
beoogde herontwikkeling
De
Figuur
1: Ligging
Beoogd
wordt
hierna
ook
wel
plaatse ‘planlocatie’ ter
Lierop, gemeente Someren, genoemd. planlocatie huidige situatie een bedrijfsfunctie ten behoeve van een verhuurbedrijf met 400 m? aan bedrijfsgebouwen en een bedrijfswoning met daar bij behorende bijgebouwen. Ter plaatse is echter geen sprake meer van een verhuurbedrijf maar van een recreatiebedrijf in de vorm van ‘indoor curling’ met 516 m? aan bedrijfsgebouwen en kleinschalige horeca als nevenfunctie naast de recreatiefunctie. Ter plaatse is tevens een bedrijfswoning aanwezig in de vorm van cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij. Navolgend is de ligging van de planlocatie weergegeven op een luchtfoto. De planlocatie is hierop rood omkaderd. van
planlocatie
juridische situatie in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie. Daarnaast wordt beoogd de cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij te splitsen in twee wooneenheden, waarbij de helft wordt ingezet als bedrijfswoning en de andere helft als reguliere burgerwoning. om
de
Herontwikkeling van de planlocatie behoort niet rechtstreeks tot de mogelijkheden in het gelende omgevingsplan. Derhalve dient het omgevingsplan ter plaatse van de planlocatie Heesvenstraat 21 te Lierop te worden gewijzigd. De beoogde herontwikkeling kan daartoe meeliften in de gemeentelijke herziening van ‘Buitengebied Someren Deelgebied 5’. -
Deze
ruimtelijke motivering dient als motivering bij de te volgen procedure. Aangetoond is dat wordt voldaan aan alle ruimtelijke vraagstukken. Sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan
locaties.
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
5
Ruimtelijke motivering
2.
PLANBESCHRIJVING
2.1
Huidige situatie
2.1.1
‘Heesvenstraat
21
Lierop’
Begrenzing
gelegen op het perceel kadastraal bekend als gemeente BM. (geanonimiseerd) sectie Oo, omvat niet het kadastrale maar enkel de vigerende planlocatie volledige perceel bedrijfsfunctie. Een klein gedeelte aan de voorzijde van de langgevelboerderij en de linker- en achterzijde van de tuin worden tevens bij de planlocatie betrokken om te komen tot een logische verkaveling. Deze gedeelten behoren thans niet tot de bedrijfsfunctie, maar zijn wel in gebruik voor de woonfunctie in de vorm van voortuin en achtertuin. Hiermee wordt dan ook een klein gedeelte van het perceel O 147 betrokken bij het besluitgebied. Dit kadastraal perceel is eveneens in eigendom van initiatiefnemer. De omliggende gronden binnen de kadastrale percelen ondervinden als gevolg van de beoogde herontwikkeling geen wijzigingen en worden dan ook buiten de ruimtelijke procedure gehouden. Op navolgende figuur is de kadastrale situatie weergegeven van de planlocatie, geprojecteerd op een luchtfoto. De planlocatie is weergegeven met een blauwe bolletjeslijn. De
planlocatie
is
1126.
De
nummer
Figuur 2: Kadastrale situatie planlocatie
2.1.2 Voor
Planologische situatie de
planlocatie is het ‘Omgevingsplan gemeente Someren’ sinds 1 januari 2024 van rechtswege het geldende planregime. Dit plan wordt door de gemeente Someren nog nader ingevuld. De is eerder in het Someren’ bestemd, welke van planlocatie bestemmingsplan ‘Buitengebied rechtswege geldt als planregime als onderdeel van het omgevingsplan van rechtswege.
(geanonimiseerd) Rentmeesters
bv
6
Ruimtelijke motivering
‘Heesvenstraat 21
Lierop’
Het
bestemmingsplan ‘Buitengebied Someren’ is door de gemeenteraad van Someren vastgesteld op 29 juni 2011. Op navolgende figuur is een uitsnede weergegeven van dit bestemmingsplan. De planlocatie is hierbij weergegeven met zwarte bolletjeslijn. Enkelbestemming
AV
cer
+)
r-
——
,
Dubbelbestemming Waarde Archeologie -
Functieaanduiding specifieke vorm van bedrijf
-
22
Gebiedsaanduiding
ob] bebouwingsconcentratie Gebiedsaanduiding reconstructiewetzone
extensiveringsgebied
Gebiedsaanduiding vrijwaringszone - radar
Figuur 3: Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied
Someren’ ter
plaatse van
de
planlocatie
De
planlocatie is in het bestemmingsplan grotendeels bestemd als ‘Bedrijf’, met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf 22’. De planlocatie kent in dit bestemmingsplan tevens grotendeels de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie’ en de gebiedsaanduidingen ‘bebouwingsconcentratie’, ‘reconstructiewetzone radar’. Ter plaatse is volgens de extensiveringsgebied’ en ‘vrijwaringszone bijbehorende regels een bedrijf toegestaan in de vorm van verhuurbedrijf met 400 m? aan bedrijfsgebouwen en een bedrijfswoning met daar bij behorende bijgebouwen. —
—
—
Een smalle
strook
—
bedrijfsbestemming en aan de linker- en achterzijde van de privétuin worden tevens betrokken bij onderhavige ontwikkeling. Deze gedeelten zijn bestemd als ‘Agrarisch met waarden Landschappelijke waarden’. Initiatiefnemer is eigenaar van deze gronden en dit gedeelte is dan ook in gebruik als tuin bij de woning. aan
de
voorzijde
van
de
—
Ter
plaatse van de planlocatie zijn tevens de bestemmingsplannen ‘Buitengebied Someren (2011), partiële herziening’, ‘Plattelandswoningen Someren’, ‘Parapluplan NAF-beleid Someren’ en ‘Parapluplan huisvesting arbeidsmigranten 2021’ vastgesteld. Deze bestemmingsplannen hebben voornamelijk betrekking op het uniform vaststellen van gemeentelijk beleid ten aanzien van plattelandswoningen, beleid voor niet-agrarische functies in het buitengebied en voor de huisvesting van arbeidsmigranten binnen de gemeente. Inhoudelijk hebben deze bestemmingsplannen geen gevolgen gehad voor de (on)mogelijkheden binnen de planlocatie. Deze bestemmingsplannen worden verderop dan ook niet nader toegelicht. Eventueel relevante regels worden wel overgenomen in het door de gemeente | (geanonimiseerd) vast te stellen omgevingsplan voor ‘Deelgebied 5’.
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
7
Ruimtelijke motivering
2.1.3
‘Heesvenstraat
21
Lierop’
Inrichting planlocatie
In het verleden
plaatse van de planlocatie sprake van een intensieve veehouderij in de vorm van een varkenshouderij. Eind jaren '90 is de veehouderij ter plaatse gesaneerd, waarbij een groot deel van de oude stallen is gesloopt en een klein gedeelte behouden voor de niet-agrarische bedrijfsvoering. Destijds werd ter plaatse een ambachtelijk bedrijf gevoerd, toegespitst op de scheepsbouw. Later werd ook deze bedrijfsvoering ter plaatse gestaakt, en werd een verhuurbedrijf gevoerd vanuit de planlocatie. Ter
plaatse
van
Ter
plaatse
is
was
ter
de
planlocatie is dan ook in het geldende plan sprake van een bedrijfsfunctie ten behoeve van een verhuurbedrijf. Ter plaatse wordt echter al jaren geen verhuurbedrijf meer gevoerd, maar vindt in de bedrijfsbebouwing recreatie plaats in de vorm van ‘indoor curling’ met kleinschalige horeca voor de gasten van het recreatiebedrijf ter plaatse. In de huidige situatie is sprake van 516 m? aan legaal gerealiseerde bedrijfsbebouwing. tevens
sprake van een bedrijfswoning in de vorm van een cultuurhistorisch langgevelboerderij met daarachter een bijgebouw met overkapping. Naast de boerderij is een tennisbaan gelegen, enkel voor privégebruik, geheel omheind met een manshoge knip- en scheerhaag. Deze tennisbaan is voor een klein gedeelte gelegen buiten de huidige bedrijfsfunctie. Om te komen tot een logische verkaveling, wordt met het planvoornemen de gehele tennisbaan binnen de planlocatie en daarmee de beoogde woonfunctie voorzien. waardevolle
De
achtergelegen gronden zijn onbebouwd
Navolgend
is een
(lucht)foto weergegeven
Figuur 4: Luchtfoto planlocatie
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
in de
huidige
situatie
en
in agrarisch
van
de
grondgebruik.
planlocatie in de huidige situatie.
(Bron: GN (geanonimiseerd) er (geanonimiseerd) NN
8
Ruimtelijke motivering
2.1.4 In
‘Heesvenstraat 21
Lierop’
Bedrijfsvoering
de
huidige situatie wordt geen verhuurbedrijf meer gevoerd. Ter plaatse is sprake van een recreatiebedrijf met ondersteunende horeca naast de hoofdfunctie. In het bedrijfsgebouw in het oosten van de planlocatie wordt ‘indoor curling’ gedaan. Een baan kan worden afgehuurd, of een arrangement kan worden geboekt door groepen tot in totaal maximaal 64 personen.
Figuur 5: Bedrijfsgebouw Door
de
in gebruik
voor
2.1.5
en
bewoner
van
de
van
de
curling’ (Bron: eigen website)
curling’ kan tevens een hapje en drankje worden genuttigd. Dit is veelal in de vorm van een drankje tijdens het spel en ‘snacks’ tussentijds. Ook kan voor een groep een arrangement worden geboekt inclusief diner. In dat geval wordt het diner van buitenaf geregeld. Ter plaatse is geen horecakeuken aanwezig. De horecafunctie is dan ook ondergeschikt aan de recreatiefunctie en is dan ook enkel toegankelijk voor de gebruiker daarvan. Geen sprake is van routegebonden horeca. Eigenaar
gebruiker (huurder)
‘indoor
‘indoor
bedrijfswoning
Cultuurhistorisch waardevolle
De
ter
De
algemene
is tevens
exploitant van
het
recreatiebedrijf.
bebouwing
betreft een cultuurhistorisch waardevolle plaatse aanwezige bedrijfswoning Het betreft een uit 1888. Het van de langgevelboerderij. boerderij bedrijfsgedeelte boerderij dateert van 1887, het woongedeelte uit 1888. Hier tussenin is een brandmuur aanwezig, wat zou kunnen leiden tot een logische splitsing van de huidige langgevelboederij. Door Maikel Niël Bouwhistorie is in 2023 een cultuurhistorische verkenning gedaan naar de langgevelboerderij. Een verkenning is gedaan naar de geschiedenis van de boerderij en diens omgeving. Daaruit vloeit een aantal conclusies voort waaruit de waarden blijken. indruk uit de cultuurhistorische
verkenning:
Bij de bouwhistorische veldopname is geconstateerd dat het bouwvolume, het gevelmetselwerk en bouwkundige constructie van de langgevelboerderij uit 1887-88 nog grotendeels intact of herkenbaar
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
9
Ruimtelijke motivering
is.
Met
21 Lierop’
‘Heesvenstraat
het
opgaande gevelmetselwerk en de detaillering daarvan, met verschillende kenmerkende sierlijsten, getoogde en strekse bogen, ingemetselde jaartalaanduidingen, ronde uilengaten en de oorspronkelijke smeedijzeren muurankers zijn geheel authentiek. In de loop der tijd zijn er in de gevelindeling wel verschillende wijzigingen aangebracht. Met name in het bedrijfsgedeelte zijn verschillende gevelopeningen aangebracht, vergroot, of juist dichtgemetseld (zie bouwtekening 1966). Het woongedeelte heeft wel haar oorspronkelijke gevelindeling grotendeels behouden, met name aan de straatzijde. Het zadeldak van de boerderij is vrij recent gemoderniseerd waarbij de detaillering is gewijzigd. De dakvorm en bouwvolume is daarbij wel gehandhaafd. (Bron: Cultuurhistorische verkenning, Maikel Niël Bouwhistorie, d.d. 27 juni 2023). name
In
pararaaf 4.2 van deze ruimtelijke motivering wordt nog nader ingegaan op de cultuurhistorische verkenning. De rapportage is ook als bijlage bij deze ruimtelijke motivering gevoegd. 2.2
Beoogde situatie
2.2.1
Inleiding
Beoogd
wordt
de
juridische status in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie en daarmee te wijzigen naar recreatiefunctie met 516 m? aan bedrijfsgebouwen. Een deel van de achtergelegen gronden kan worden afgewaardeerd naar agrarisch onbebouwde grond. Een gedeelte wordt wel betrokken bij de recreatiefunctie om de mogelijkheid voor recreatieve (neven)functies op het achterterrein in de toekomst open te houden. Hierbij valt te denken aan buitenactiviteiten welke relatie hebben met de huidige ‘curling’, zoals ‘voet-curling’, ‘hockey-curling’ of eenvoudigweg picknickbanken om de gasten ook buiten te kunnen laten pauzeren. Ondersteunende horeca wordt eveneens beoogd, enkel voor de gebruikers van de recreatiefunctie ter plaatse. Routegebonden horeca wordt daaronder
Overeenkomstig
niet verstaan.
het
vastgestelde bestemmingsplan ‘Buitengebied Someren met een recreatiefunctie worden ondersteunende horeca toegekend, bedrijfsbebouwing:
Bedrijfswoning
Adres
—
Deelgebied en
516
4’ wordt m?
aan
Specifieke
Maximale
Ondersteunende
activiteit
oppervlakte
horeca
bedrijfsbebouwing Heesvenstraat 21
Tabel
1: Voorstel
Daarnaast
Recreatiebedrijf
1
opname
wordt
in
planregels, overeenkomstig Deelgebied
beoogd
de
cultuurhistorisch
516 m?
Ja
4
waardevolle
langgevelboerderij te splitsen in twee wooneenheden. Het rechter gedeelte blijft daarmee bedrijfswoning behorende bij het recreatiebedrijf. Het linker gedeelte wordt omgezet naar een reguliere burgerwoning en zal daarmee worden aangeduid als ‘Wonen’. Aan de gehele langgevelboerderij wordt de specifieke functie ‘Waarde Cultuurhistorie’ toegekend.
—
Navolgend een
is de
beoogde planologische
situatie
na
herontwikkeling
weergegeven,
geprojecteerd
op
luchtfoto.
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
10
Ruimtelijke motivering
‘Heesvenstraat
21
Lierop’
Legenda
LJ Pianiocatie Functies
Jeeu] Agrarisch
met
[E]
Recreatie
wrÂ
Waarde
waarden
-
Landschappelijke waarden
_] Wonen Wet
Figuur 6: Beoogde planologische situatie
2.2.2
na
|
Waarde
-
-
Archeologie Culturhistorie
herontwikkeling
Inrichting en bedrijfsvoering
Ter
plaatse van de planlocatie wordt vooralsnog geen extra bebouwing toegevoegd. Als gevolg van splitsing wordt de mogelijkheid geboden voor een extra bijgebouw bij de tweede wooneenheid, waarbij de reguliere bouwregels voor een woonfunctie in acht worden genomen. Situering van dit bijgebouw is nog niet voorzien. Voor het overige wordt gebruik gemaakt van de bestaande bebouwing. de
Het rechter
gedeelte van de te splitsen langgevelboerderij behoudt het bijgebouw achter de woning. Het huidige bijgebouw, inclusief overkapping, heeft een oppervlakte van in totaal circa 65 m?. Het
bedrijfsgebouw met een oppervlakte van 516 m? blijft behouden. Hier zal een recreatiebedrijf worden toegestaan met ondersteunende horeca. Deze ondersteunende horeca dient enkel voor gasten van het recreatiebedrijf ter plaatse. Een horecakeuken is niet aanwezig en wordt ook niet beoogd. Geen mogelijkheden worden geboden voor routegebonden horeca of horecavoorzieningen anderszins.
De
huidige
opgenomen
2.2.3
functie met
voor
maximaal
‘indoor een
curling’ blijft behouden. Planologisch wordt een recreatiefunctie milieucategorie 2 met daarbij behorende ondersteunende horeca.
Landschappelijke inpassing
ledere
ontwikkeling dient een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit tot gevolg te hebben. Ter plaatse vindt kwaliteitsverbetering van het landschap plaats door het behoud en onderhoud van de (geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
11
Ruimtelijke motivering
cultuurhistorische
Ook
de
wordt
21
Lierop’
landschappelijke inpassing versterkt, rekening houdend in het Dit ontwerprichtlijnen gesteld gemeentelijk beeldkwaliteitsplan. beeldkwaliteitsplan is nader toegelicht in paragraaf 3.3.5 van deze ruimtelijke motivering. Hieruit kan worden opgemaakt dat de planlocatie verder kan worden ingepast, maar dat rekening gehouden dient te worden met de openheid in het gebied. In het oosten van de planlocatie blijft de huidige beukenhaag behouden. Deze haag wordt enigszins verlengd en doorgetrokken tot achter de bedrijfsbebouwing. Aan de voorzijde wordt gewerkt met knip- en scheerhagen. Achter de woning wordt ook een hoogstamfruitboomgaard gerealiseerd. Navolgend is de landschappelijke inpassing na herontwikkeling weergegeven. De reguliere tuininrichting blijft eveneens behouden, hoewel juridisch niet juridisch verankerd en derhalve niet op de schets opgenomen. met
waarden.
‘Heesvenstraat
de
zoals
Legenda
LE Planlocatie sm
Knip- en scheerhaag (bestaand) Sylvatica (beuk)
Soort: Fagus Breedte: 1 m
Lengte: 45 m.
Aantal: 4 stim’ @amB
Krip- en scheerhaag (nieuw) Soort: Fagus Sylvatica (beuk) Breedte:
1 m
Lengte: 165 m.
Aantal: 4 st/m'
@
Fruitboom Soort: Malus
(appel), Pyrus (peer) Oppervlakte gaard: 300 m*
en/of Prunus (kers)
Plantafstand: 5 m. Aantal: 6
Kruidenrijk grasland
BEG
Struweel Soort:
Comus mas (gele komoelje), Prunus spinosa (sleedoorn), Ligustrum vulgare (liguster) Oppervlakte: 250 m* Kruislings verband
Figuur 7: Beoogde landschappelijke inpassing Nadere
afspraken
over
de
inpassing
zijn
vastgelegd
tussen
initiatiefnemer
en
de
gemeente
Someren.
2.2.4
Verkeer
2.2.4.1
en
parkeren
Verkeer
De
planlocatie is gelegen aan de Heesvenstraat. Dit betreft een doorgaande weg vanuit het centrum van Lierop naar het buitengebied. Het betreft een oude weg met een relatief smalle breedte en een snelheidsregime van 60 kilometer per uur ter hoogte van de planlocatie. Binnen de recreatiefunctie wordt ruimte geboden voor maximaal 64 gasten, verdeeld over 4 tot 5 groepen per week. De vervoersbewegingen over de Heesvenstraat vinden in de huidige situatie al plaats. Hiervan wordt geen
hinder ondervonden
en
zal ook in de toekomst niet leiden tot overlast in de straat. Juist doordat
de
planlocatie is gelegen in een bocht van de straat, is deze plek overzichtelijk voor het af- en aanrijden van en naar de planlocatie. Er ontstaat hier geen gevaarlijke situatie. Ook is deze doorgaande weg geschikt voor het in verhouding summiere aantal vervoersbewegingen.
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
12
Ruimtelijke motivering
‘Heesvenstraat 21
Lierop’
2.2.4.2 Parkeren Parkeren
dient
plaats
parkeerplaatsen
wordt
CROW
eigen terrein. Voor de berekening voor het aantal benodigde gekeken naar de gemeentelijke parkeernota. Deze nota sluit ook aan op de op
normen.
Sprake is, Ruimte
te vinden
zal
blijven,
echter
worden
en
kan
van
circa 4 tot 5 groepen
geboden
aan
per week,
variërend
van
12 tot 40 personen.
maximaal
64
waarmee
dan
ook
in
de
gasten,
dient te worden
gerekend. De
beoogde
recreatiefunctie
is niet
CROW-kencijfers, maar komen het meest overeen met de cijfers die gelden voor ‘leisure’. Voor leisure gelden de volgende CROW-kencijfers: 2,6 personen per auto en 80% autogebruik (Verkeersgeneratie leisure, (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) NN Met een maximum van 64 gasten komt dit neer op ((64 (geanonimiseerd) er (geanonimiseerd) 80%) / 2,6) EN ON Er dient dan ook te van 20 19,7 parkeerplaatsen. sprake zijn parkeerplaatsen voor de opgenomen
*
recreatiefunctie.
Aan de
voor-
rechterzijzijde van
en
het bedrijfsgebouw is hiertoe voldoende ruimte.
Parkeermogelijkheid
Figuur 8: Parkeren Ter
plaatse
terrein.
eigen terrein
op
van
Voorzien
de tweede
wooneenheid
dient te worden
in twee
dient ook
parkeerruimte te worden gerealiseerd op eigen parkeerplaatsen. De planlocatie biedt hiervoor voldoende
ruimte.
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
13
Ruimtelijke motivering
3.
BELEIDSKADER
3.1
Rijksbeleid
3.1.1
Nationale
21 Lierop’
‘Heesvenstraat
Omgevingsvisie
Het
Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: Klimaat & Energie; ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzame economie; duurzaam economisch groeipotentieel; Stad & Regio; sterke en gezonde steden en regio’s; Landelijk gebied; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. -
-
-
-
In
deze
vier
prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen. Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3.
Afwentelen wordt voorkomen.
De
beoogde herontwikkeling heeft door geformuleerde nationale belangen. 3.1.2 De
van
de
algemene maatregelen
van
omvang
en
aard
ontwikkeling
geen
betrekking
op de
Instructieregels Rijk (AMvB's)
Omgevingswet
werkt door in vier
bestuur: het
Omgevingsbesluit, het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet.
Omgevingsbesluit Het Omgevingsbesluit richt zich tot alle partijen die in de fysieke leefomgeving actief zijn: burgers, bedrijven en de overheid. Het Omgevingsbesluit regelt in aanvulling op de wet onder meer welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Ook regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen bij de besluitvorming en een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage en financiële bepalingen.
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
14
Ruimtelijke motivering
21 Lierop’
‘Heesvenstraat
Besluit activiteiten
leefomgeving leefomgeving (Bal) bevat, samen met het Besluit bouwwerken leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers, bedrijven en overheden zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Ook bepaalt het besluit voor welke van deze activiteiten een omgevingsvergunning nodig is. Dit besluit bevat regels om het milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, zwemmers en cultureel erfgoed te beschermen. De regels ter bescherming van het spoor en de zwemmers worden met het Invoeringsbesluit Omgevingswet ingevoegd. Het Besluit activiteiten
Besluit bouwwerken
leefomgeving leefomgeving (Bbl) bevat, samen met het Besluit activiteiten leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Dit besluit bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid bij het (ver)bouwen van een bouwwerk, de staat van het bouwwerk, het gebruik van het bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. Het Besluit bouwwerken
Besluit kwaliteit
leefomgeving leefomgeving
Het Besluit kwaliteit waaronder e
e
e
e
e
e
bevat ter
bescherming
van
de nationale
belangen instructieregels,
:
waarborgen
veiligheid (paragraaf 5.1.2) beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3) beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; van
Toets Het
plan
ruimtelijke motivering getoetst aan de regels van de sectorale aspecten die voortvloeien uit het Omgevingsbesluit, het Besluit activiteiten leefomgeving, het Besluit bouwwerken leefomgeving en het Besluit kwaliteit leefomgeving. Uit deze toets blijkt dat de ontwikkeling past binnen de kaders van deze AMvB's.
3.1.3 De
wordt
in hoofdstuk 4
Ladder
duurzame
Ladder
en
5
van
deze
stedelijke ontwikkeling
verstedelijking is een instructieregel voor plannen die worden aangemerkt stedelijke ontwikkeling. Op grond van Artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) heeft de Ladder voor duurzame verstedelijking betrekking die op een stedelijke ontwikkeling voldoende substantieel is. De aard en omvang van het woningbouwplan in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. Hierbij wordt rekening gehouden met de behoefte aan voor
duurzame
als nieuwe
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
15
Ruimtelijke motivering
21 Lierop’
‘Heesvenstraat
die
stedelijke ontwikkeling en, indien de ontwikkeling buiten het stedelijk gebied mogelijkheden om binnen het stedelijk gebied in die behoefte te kunnen voorzien.
is voorzien,
de
Artikel
5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan voor een stedelijke ontwikkeling. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor linen uitgezet (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). Bij woningbouw is vanaf 12 woningen (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953) sprake van een stedelijke ontwikkeling, die ladderplichtig is. De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling ‘nieuw’ is. Met
de
herontwikkeling wordt een woonfunctie toegevoegd door splitsing van de cultuurhistorisch waardevolle Met de langgevelboerderij in twee wooneenheden. beoogde herontwikkeling is dan ook geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Toepassing van de ladder is derhalve voor onderhavige ontwikkeling niet nodig. 3.2
Provinciaal
3.2.1
Brabantse
Op
beoogde
beleid
Omgevingsvisie
14 december 2018 is de Brabantse
Omgevingsvisie in werking getreden. De basisopgave van de Brabantse Omgevingsvisie is: Werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Voor 2030 is het doel om voor alle aspecten te voldoen aan de wettelijke normen. Brabant heeft dan een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit. Voor 2050 is het doel om een goed leefomgevingskwaliteit te hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. De visie noemt een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. 2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moet minder energie worden gebruikt en meer duurzame energie worden opgewekt. 3. Slimme netwerkstad: de manier mensen zicht verplaatsen verandert en stelt andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. 4. _Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering is er sprake van meer extremen in temperatuur en neerslag. 5. Concurrerende, duurzame economie: Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt. Met
de
beoogde ontwikkeling ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid
3.2.2 3.2.2.1
wordt en
invulling gegeven duurzaamheid.
aan
beleidsdoelen
op
het
gebied
van
Omgevingsverordening Inleiding
Provinciale Staten kunnen
omgevingsverordening regels stellen over de uitoefening van taken of bevoegdheden aan de gemeente (met instructieregels). Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben hiervoor de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving zijn hierin samengevoegd.
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
in een
16
Ruimtelijke motivering (geanonimiseerd)
De
provinciale omgevingsverordening bevat direct werkende algemene regels en instructieregels het buitengebied. Soms bevatten de instructieregels afwegingscriteria en soms concrete voorwaarden. De voor het in hoofdstuk 5 van de instructieregels Omgevingsplan Omgevingsverordening Noord-Brabant hebben tot doel dat de gemeenteraad, of in een voorkomend geval het college van burgemeester en wethouders, de inhoud van de regels betrekt bij de vaststelling van een Omgevingsplan. De instructieregels richten zich op een evenwichtige toedeling van functies. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving. De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving. voor
3.2.2.2
Aanduiding planlocatie in Omgevingsverordening Navolgende figuren geven een beeld van de ligging van de planlocatie omgevingsverordening. De planlocatie is hierbij weergegeven met de rode cursor. IIS
SSRS,
in
de
Interim
Beperking grootschalige logistiek Landelijk gebied
Natuur
Netwerk Brabant
B stedelijk gebied
Figuur 9: Aanduiding planlocatie
op kaart 5:
Stedelijk gebied, Landelijk gebied,
Natuur Netwerk
Brabant
De
planlocatie is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als gelegen binnen het ‘Landelijk gebied’. Specifieke regels gelden voor bedrijven binnen het ‘Landelijk gebied’ en tevens voor de toevoeging van woningen. De regels voor bedrijfsvoering en voor de toevoeging van woningen worden in subparagraaf 3.2.2.5 en 3.2.2.6 nader toegelicht. De
omgeving is tevens aangeduid als een omgeving waar geen ruimte is voor grootschalige logistiek. Deze aanduiding is niet relevant voor de beoogde ontwikkeling en wordt verderop dan ook niet nader toegelicht.
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
17
Ruimtelijke motivering
Figuur
10:
Aanduiding planlocatie op themakaart
6: specifieke
ontwikkelingen
en
maatwerk
in
‘Heesvenstraat 21
Lierop’
Landelijk gebied
De
planlocatie kent in de Omgevingsverordening tevens de aanduidingen ‘Stalderingsgebied’ en ‘Beperkingen veehouderij. Binnen deze aanduidingen gelden extra randvoorwaarden voor de ontwikkeling van veehouderijen en voor de toevoeging van extra dierverblijven. De beoogde herontwikkeling voorziet niet in de toename van dierverblijven en heeft ook geen betrekking op de veehouderij. De regels die gelden binnen ‘Beperkingen veehouderij’ (artikel 5.65) en het ‘Stalderingsgebied’ (artikel 5.66) worden dan ook verderop niet nader toegelicht. 3.2.2.3
Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies In paragraaf 5.1.2 van de provinciale Omgevingsverordening wordt ingegaan op de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant in combinatie met een bevorderen, veilige en gezonde leefomgeving. Bij het om de kwaliteit van een omgevingskwaliteit gaat plek of gebied, die bepaald wordt door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde. Een
Omgevingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit (artikel 5.7). Voor het realiseren van een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit wordt toepassing gegeven aan: zorgvuldig ruimtegebruik, de lagenbenadering en de meerwaardecreatie. Het
principe
zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8) houdt in dat een ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag en dat de mogelijkheden voor intensivering van bestaand ruimtebeslag en meervoudig ruimtegebruik zijn afgewogen en betrokken bij een ontwikkeling. Alleen wanneer uit een zorgvuldige afweging blijkt dat een ontwikkeling niet binnen bestaand ruimtebeslag is van van een is in is, mogelijk uitbreiding ruimtebeslag mogelijk. Splitsing bouwperceel principe niet artikel Maatwerk als doel 5.14, met tenzij gebruik wordt gemaakt van toegestaan, omgevingskwaliteit. Met de beoogde herontwikkeling wordt voor wat betreft de bedrijfsvoering de juridische situatie in overeenstemming gebracht met de feitelijke situatie. Daarbij wordt de cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij gesplitst in twee wooneenheden. Gebruik wordt gemaakt van de bestaande bebouwing en van het bestaande bouwperceel. Dit bouwperceel wordt van
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
18
Ruimtelijke motivering
bovendien
agrarisch Met
aanzienlijk verkleind, grond.
waarmee
de
achtergelegen gronden
worden
21 Lierop’
‘Heesvenstraat
afgewaardeerd
naar
onbebouwde
artikel 5.9
wordt
toepassing gegeven aan de lagenbenadering en artikel 5.10 gaat in op de meerwaardecreatie. De toepassing van de lagenbenadering is een hulpmiddel voor het maken van een goede afweging over ontwikkelingen. Met een juiste toepassing worden de effecten van een ontwikkeling op de verschillende lagen in beeld gebracht en maatregelen om optredende negatieve effecten te voorkomen. De lagenbenadering omvat de effecten op: de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige- en archeologische waarden; de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; en _de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving. —
—
—
Meerwaardecreatie
omvat
evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde een
—
ontstaat; —
—
de
bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen ontwikkeling gemoeid zijn; waarbij de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit,
dan
die rechtstreeks met de
deel
uit kan
maken
van
de
meerwaardecreatie.
Met
de
beoogde herontwikkeling wordt gebruik gemaakt van een bestaand bouwperceel, bebouwing. Gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid tot splitsing van cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij, waarmee een meerwaarde wordt gecreëerd.
van
Sprake
ook
bestaande
nog nader
is
evenwichtige toedeling toegelicht.
3.2.2.4
Versterken
van
een
van
de functies
op deze
locatie.
Dit wordt
verderop
de
omgevingskwaliteit Kwaliteitsverbetering landschap Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Artikel 5.11 van de Omgevingsverordening stelt dat een ruimtelijke ontwikkeling binnen het Landelijk gebied gepaard dient te gaan met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: de op grond van de verordening verplichte landschappelijke inpassing, het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land, het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het wegnemen van verharding, het slopen van bebouwing, de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones en het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. van
Artikel 5.11
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
19
Ruimtelijke motivering
Op
grond
van
karakteristieke
artikel
5.14,
vierde
lid
onder
c
bebouwing mogelijk gemaakt. Sprake
wordt
de
zal
zijn
realisatie van
een
21 Lierop’
‘Heesvenstraat
woning kwaliteitsverbetering van
een
binnen van
het
landschap. Vrijwel alle gemeenten in Brabant hebben de regeling verder uitgewerkt in beleid en regionaal afspraken gemaakt over de toepassing. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Someren heeft besloten de ‘Landschapsinvesteringsregeling Gemeente Someren 2023’ te hanteren bij de bepaling van de benodigde investering in de kwaliteitsverbetering van het landschap in het kader van het provinciaal beleid. Er zijn drie
categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen te onderscheiden: Categorie 1: Kleine ruimtelijke ontwikkelingen met een lage impact op de leefomgeving en die geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap vereisen. Er wordt geen extra tegenprestatie gevraagd. Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen met een normale impact op de leefomgeving, waarbij de kwaliteitsverbetering van het landschap plaats moet vinden door te voorzien in een goede landschappelijke inpassing. Categorie 3: Zwaardere ruimtelijke ontwikkelingen met een relatief grote impact op de leefomgeving, waarbij naast een basisinspanning in de vorm van landschappelijke inpassing ook een kwaliteitsverbetering van het landschap nodig is op grond van een forfaitaire berekening en kwalitatieve tegenprestatie (in euro's uitgedrukt op basis van normbedragen).
—
—
—
Conform
de
Omzetting
van
gemeentelijke
regeling
wordt
de
vestiging van of de splitsing in meerdere wooneenheden in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing gezien als een categorie 1-ontwikkeling. Voor deze functiewijziging wordt geen extra kwaliteitsverbetering van het landschap vereist. Deze ontwikkeling heeft immers reeds een aanzienlijke kwaliteitsverbetering tot gevolg. bedrijfsfunctie naar een recreatiefunctie is niet specifiek opgenomen in de bijlage behorende bij de gemeentelijke landschapsinvesteringsregeling. Het totaal van het planvoornemen ziet de gemeente Someren echter wel als categorie 3-ontwikkeling. Hiervoor dient dan ook een berekening te worden uitgevoerd van de bestemmingswinst waaruit zal blijken een kwalitatieve tegenprestatie geleverd dient te worden. een
In de
bijlage bij deze ruimtelijke motivering is de berekening van de landschapsinvesteringsregeling (LIR) opgenomen. Een berekening is gemaakt van het verschil in waarden voor en na wijziging. Voor de volledigheid is hier wel ook de waardering van de gehele langgevelboerderij meegenomen, inclusief de te splitsen cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij welke conform de LIR in wordt gezien als categorie 1-ontwikkeling. Uit
de
van de is van een berekening blijkt dat als gevolg functiewijziging sprake In dit wordt een dan ook niet vereist waarvoor een bestemmingsplanverlies. geval tegenprestatie financiële berekening wordt gemaakt. Wel wordt hiermee volgens de gemeentelijke LIR teruggevallen op categorie 2, waarvoor de maatstaf geldt dat minimaal 10% van het functievlak wordt ingepast, tot een maximum van 500 m?. Dit geldt dan ook voor zowel de woon- als de recreatiefunctie ter plaatse. Met een oppervlakte van circa 5.000 m? recreatie en 2.335 m? wonen, geldt dan ook dat hier sprake dient te zijn van een inpassing van (500 + 234) 734 m?.
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
20
Ruimtelijke motivering
21 Lierop’
‘Heesvenstraat
De
beoogde landschappelijke inpassing is nader toegelicht in paragraaf 2.2.3 en 3.3.5. Met deze voorgestelde landschappelijke inpassing wordt voldaan aan deze 10%-vereiste. Door de te behouden openheid in de omgeving is verder verdichten van de planlocatie niet gewenst. Nadere afspraken zijn vastgelegd tussen initiatiefnemer en de gemeente Someren. Artikel 5.12
Ontwikkelingsrichting Bij afweging over de ontwikkeling van nieuwe activiteiten en functies in het Landelijk gebied is het belangrijk te bezien of dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waar de locatie ligt. Artikel 5.12 Omgevingsverordening stelt dan ook dat bij uitbreiding van een bestaande ontwikkeling, of een nieuwe functie of activiteit in het Landelijk gebied, een onderbouwing dient te worden gegeven dat de ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Ingegaan dient daarbij te worden op welke activiteiten en functies vanuit een gebiedsgerichte benadering passen in de omgeving, welke effecten de ontwikkeling heeft op de omgeving, waaronder ook een veilige en gezonde leefomgeving, op welke wijze de omgevingskwaliteit in het gebied versterkt kan worden en op welke wijze eventuele sloop van leegstaande of overtollige bebouwing wordt gerealiseerd. de
De
omgeving
kenmerkt
activiteit is reeds
gebruikt
voor
zich
aanwezig.
gasten
van
door De
de
aanwezigheid van een menging van functies. De recreatieve horecafaciliteiten zijn ook bekend bij de gemeente en worden enkel
de recreatiefunctie.
recreatiefunctie, blijft het kleinschalig
en
Door
passend
in het
dit enkel als nevenactiviteit toe te staan naast de in de
omgeving.
Het betreffende
bedrijf is passend gebied. De bestaande
gebied en leidt niet tot een afbreuk van de bestaande waarden in het wordt Ook de van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing hergebruikt. splitsing langgevelboerderij, in een omgeving waar meer dergelijke boerderijen voorkomen, is eveneens een passende ontwikkeling in de omgeving. 3.2.2.5
omgevingskwaliteit Omgevingsverordening stelt dat binnen het Landelijk gebied de toename van het aantal woningen verboden is. In afwijking hiervan worden op grond van artikel 5.14 mogelijkheden geboden voor nieuwbouw. Maatwerk kan worden geleverd met als doel het versterken van de omgevingskwaliteit. Artikel 5.14, derde lid, sub a stelt dat de toevoeging van een woning mogelijk is, mits de woning wordt gerealiseerd op een passende locatie, mits de omvang van de fysieke tegenprestatie in verhouding staat tot de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel en mits onderzocht is of de ontwikkeling van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort. Volgens het vierde lid, sub c is sprake van een passende locatie als de woning inpandig wordt gerealiseerd binnen karakteristieke bebouwing. Met de beoogde splitsing van de langgevelboerderij wordt dan ook gebruik gemaakt van artikel 5.14, derde lid, sub a, waarbij op grond van het vierde lid, sub c wordt gesteld dat sprake is van een passende locatie voor ontwikkeling van de extra woonfunctie. Sprake is van een cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij. De boerderij is ook als zodanig aangeduid op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie. Artikel
Voor
Artikel 5.14 Maatwerk met als doel
5.77 van
de
fysieke tegenprestatie heeft de provincie een nadere uitwerking gemaakt in de Beleidsregel omgevingsrecht Noord-Brabant, welke gelijktijdig met de inwerkingtreding van de Omgevingsverordening in werking is getreden. Hoofdstuk 7 gaat in op het maatwerk voor omgevingskwaliteit (Ruimte); hierna ‘maatwerkregeling’ genoemd. In artikel 7.1.5 van de maatwerkregeling geeft GS van Noord-Brabant per woningtype aan wat kan worden gehanteerd als een voldoende fysieke tegenprestatie tot versterken van omgevingskwaliteit. Artikel 7.1.5 onder e wat
betreft de
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
21
Ruimtelijke motivering
gaat
in
op
navolgende 1.
De
de
realisatie
van
wordt hierin
bijdrage
wooneenheid te De
3.
Karakteristieke
realisatie
versterken
of
is juridisch
4.
Bij
situering
5.
Behoud
6.
in
omgevingskwaliteit
dient
de
is enkel
cultuurhistorische
bijgebouwen wordt van de bebouwing;
karakteristieke
of
uitbouwen, wordt juridisch geborgd;
en
Als
tegenprestatie
beoogde
€
62.500,-
per toe
kenmerken
worden
behouden
worden
Het
te
voegen
en
het
e
de
verstoring
fysieke maatregelen ingezet mogelijkheid
1.
2.
21
extra
een
wordt
aan
de
om
de
met
waarden van
en
die waarden
als bedoeld
de
te
kenmerken door
behouden
van
de
het realiseren
in artikel 7.1.6.
aantoonbaar
langgevelboerderij toegekend. Dit zal inpandig gebeuren, rekening houdend met de cultuurhistorische waarden van de boerderij. Een aanzienlijke fysieke tegenprestatie zal worden geleverd ten behoeve van het behoud van de cultuurhistorische waarden. Een kostenraming voor de renovatie en het herstel van de cultuurhistorisch waardevolle boerderij is als bijlage bij deze ruimtelijke motivering gevoegd. Hieruit kan het navolgende worden opgemaakt: Heesvenstraat
herontwikkeling
geboden
gehouden
gemaakte kosten voor onder anderen het behoud van aantoonbare cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, gericht op het behoud van cultuurhistorische waarden, in te zetten als tegenprestatie voor omgevingskwaliteit. de
wordt
rekening
cultuurhistorische
van
Met
waaronder
sub
en
de
van
7.1.6,
bebouwing.
inpandig mogelijk;
waarden
het tegengaan
In artikel
karakteristieke
geborgd; van
karakteristieke waarden
bebouwing,
van
wooneenheden
van
van
wooneenheden
zijn;
behoud de
meerdere
gesteld:
in het
2.
of
een
21 Lierop’
‘Heesvenstraat
cultuurhistorisch
woonfunctie
Totale kosten herstelwerkzaamheden
boerderij: a. Fysieke verbeteringsmaatregelen: b. Bijkomende / overige kosten Landschappelijke inpassing:
Onderdeel
wordt
wooneenheden
3.2.2.6
geeft
aan
invulling
artikel
mogelijk
wordt
aan
de
provinciale
5.14
van
de
€ 239.909,€ 182.181
,-
€ 57.728,€ 14.355,-
(artikel 5.14 Omgevingsverordening). De kosten voor het behoud van de cultuurhistorische waarden (€ 182.181,-), zullen het genoemde bedrag van € 62.500,- fors overstijgen. Dit aspect is nader uitgewerkt in paragraaf 4.3.2.2 van deze ruimtelijke motivering. Onderdeel 2 geeft invulling aan de landschappelijke inpassing (Omgevingsverordening) en de gemeentelijke landschapsinvesteringsregeling. Voldaan
1
waardevolle
maatwerkregeling
Omgevingsverordening
waarmee
splitsing
in
twee
van
een
gemaakt.
Artikel 5.78
Niet-agrarische activiteit Een omgevingsplan ter plaatse van het Landelijk gebied kan bepalen dat de ontwikkeling niet-agrarische activiteit binnen een bestaand bouwperceel mogelijk is, als (lid 1): b. Dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in 5.12; c. Aanwezige, overtollige bebouwing wordt gesloopt, en; d. Dit geen betrekking heeft op: 1.
Een kantoor met baliefunctie;
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
22
Ruimtelijke motivering
Lid 2 van
2.
Hettoelaten
3.
Een
een
nieuwe
van
de
van
toename
mestvergisting
en
artikel 5.78 stelt dat
een
lawaaisport; en gebruiksoppervlakte mestbewerking. bestaande
21 Lierop’
‘Heesvenstraat
voor
mestbehandeling,
omgevingsplan dient te regelen welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan en tot welke omvang, dat de ontwikkeling ook op lange termijn past binnen de van het dat ontwikkelingsrichting gebied, geen sprake is van een functie met grote publieksaantrekkende werking, opslag inpandig dient plaats te vinden en dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de toegelaten omvang. Ter
plaatse van de planlocatie wordt thans een recreatiebedrijf gevoerd op een bedrijfslocatie. Als gevolg van de beoogde herziening wordt de juridische situatie in overeenstemming gebracht met de feitelijke situatie. De beoogde situatie is dan ook feitelijk al aanwezig. Gebruik wordt gemaakt van een bestaande bedrijfslocatie op een bestaand bouwperceel. De omgeving kenmerkt zich door de aanwezigheid van een menging van functies. Door de ondersteunende horeca enkel als nevenactiviteit toe te staan naast de recreatiefunctie, blijft het kleinschalig en passend in de omgeving. Het betreffende bedrijf is passend in het gebied en leidt niet tot een afbreuk in het gebied. De bestaande bebouwing wordt hergebruikt. Met
de
splitsing
langgevelboerderij wordt het bouwperceel wel binnen de Echter, past deze splitsing gesplitst in twee wooneenheden. regels van de Omgevingsverordening (artikel 5.14). Hiermee wordt een kwaliteitsverbetering geleverd door behoud en onderhoud van de cultuurhistorische waarden. De rechter helft van de boerderij blijft daarmee behorende de recreatiefunctie. Geen bedrijfswoning bij sprake zal zijn van een tweede bedrijf of toevoeging van andere functies. Voor wat betreft milieuhinder past de splitsing ook binnen het ruimtelijk kader. De beoogde herontwikkeling voorziet ook niet in vestiging van een kantoor met baliefunctie, lawaaisporten of mestbewerking. Het
bedrijf krijgt een passende
van
verkleind
5.000
3.3
Gemeentelijk beleid
m?,
waardevolle
in het met
buitengebied. maximaal
Ontwerp omgevingsvisie gemeente de
komst
huidige
m?
aan
bouwvlak
à ruim
10.300
m?
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
Omgevingswet
Someren
januari 2024 is het verplicht dat iedere gemeente een De Someren heeft de omgevingsvisie opstelt voor haar volledig grondgebied. gemeente Omgevingsvisie Someren op 1 december 2023 als ontwerp gepubliceerd. De omgevingsvisie heeft de volgende verschillende functies: Schetsen van de koers, stip op de horizon, positionering; Afwegingskader voor initiatieven strijdig met Omgevingsplan (vervanger bestemmingsplan, de afweging moet binnen 8 weken plaatsvinden); van
de
516
Het
bedrijfsbebouwing. Voor de recreatiefunctie is wel sprake van een verkeersaantrekkende werking, hoewel deze feitelijk reeds aanwezig is en niet zal toenemen. Geen sprake is van een openbare toegankelijke recreatie- dan wel horecafunctie, maar de locatie wordt enkel gebruikt door vooraf gereserveerde groepen. Het aspect verkeer en parkeren is ook nader beschreven in paragraaf 2.2.4. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling verkeerskundig past in de omgeving.
Door
circa
omvang
wordt
3.3.1
tot
de cultuurhistorisch
op
1
23
Ruimtelijke motivering
Handvat
‘Heesvenstraat 21
Lierop’
prioritering gemeentelijke activiteiten en inzet gemeentelijke instrumenten Inspiratiebron voor initiatieven uit de samenleving; voor voor thema's en De Kapstok beleidsuitwerkingen gebieden (Programma's). Omgevingsvisie wordt door de raad vastgesteld, uitwerkingen van beleid (programma’s) worden door B&W vastgesteld; Basis
De
voor
voor
inzet kostenverhaalinstrumentarium.
Omgevingsvisie
legt
de
nadruk
de
op
visie
binnen
de
gemeente
Someren
voor
de
volgende
thema's: Samen
Someren;
Aantrekkelijk wonen; Waardevol groen Economisch Bereikbaar
De
en
blauw;
vitaal;
Duurzaam,
toegankelijk; energieneutraal
thema’s
voor
en
zijn
gebieden
en
klimaatadaptief.
uitgewerkt.
In de
gemeente
Someren
zijn
de
volgende gebieden
onderscheiden: Bruisend
Hart
Dorp; Aangenaam Dorps Someren Eind; Veelzijdig Samen Someren Heide; Bijzonder Groen Lierop; Natuurlijk genieten Buitengebied Noord; Buitengewoon pionieren Buitengebied Zuid. -
Someren -
-
—
-
-
Navolgend
is een
uitsnede
weergegeven
van
de visiekaart,
waarop
de
planlocatie
is aangegeven
in
de zwarte cirkel.
Buitengebied Noorg Natuurlijk Genieten
Lierop
Someren
Dorp
Bruisend Hart
Figuur
11: Visiekaart
(ontwerp)omgevingsvisie
De
planlocatie is gelegen binnen deelgebied ‘Buitengebied Noord Natuurlijk genieten’. In het noordelijke buitengebied is een mix te vinden van wonen, niet-agrarische bedrijvigheid, veehouderij,
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
—
24
Ruimtelijke motivering
landbouw
recreatie.
en
Vanwege Om
zuidelijke buitengebied. gemeente naar de mogelijkheden De
recreatiefunctie
met
de
het
kleinschalige landschap is het gebied van het buitengebied verder te verschillende verbindingen te realiseren.
meer
kwaliteiten om
ondersteunende
horeca
past
binnen
‘Heesvenstraat 21
divers
verbeteren
dan
het
zoekt
de
de
identiteit
voor
het
gehele
grondgebied
van
de
hand
van
thema's
omschreven
wat
de
van
het
Lierop’
noordelijk
buitengebied. 3.3.2 De
Structuurvisie Someren 2028
gemeente
gemeente
Someren
opgesteld.
ambities
van
Someren
2028’
de
heeft
In deze
gemeente
een
integrale
structuurvisie
structuurvisie wordt Someren
zijn
aan
het
voor
de
jaar
2028.
Onderdeel
is de
deze
‘Algemene Structuurvisiekaart Someren 2028’. Navolgend kaart weergegeven. De planlocatie is aangegeven in de zwarte cirkel.
Figuur
12: Uitsnede
‘Algemene
Structuurvisiekaart
De
Someren
planlocatie is gelegen in het buitengebied Lierop. De planlocatie is niet nader aangeduid, Voor
de
van
is
een
‘Structuurvisie uitsnede
van
de
kern
2028’
van
de gemeente
anders dan de
Someren,
ligging
in het
ten
oosten
van
Kampenlandschap.
geeft de gemeente Someren aan dat de gemeente een agrarische én gemeente zijn. In het buitengebied in haar algemeenheid wordt gefaciliteerd in de realisatie van nieuwe activiteiten en uitbreiding van bestaande voorzieningen. Naast grote initiatieven, biedt het toeristisch beleid volop ruimte voor kleine initiatieven in de vorm van bijvoorbeeld bed and breakfast, kamperen bij de boer, de verkoop van ter plekke vervaardigde producten, routegebonden horeca en fietsverhuur. Niet specifiek wordt bijgedragen aan de genoemde ontwikkelingsrichting conform de gemeentelijke structuurvisie. Sprake is echter van een bestaande situatie, welke juridisch wordt verankerd. wat
betreft recreatie
toeristische
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
wil
25
21 Lierop’
Ruimtelijke motivering
De
beoogde ontwikkeling
structuurvisie
De
gemeente Someren invloed
economie
van
is bovendien
heeft
de
negatieve impact
geen
op
de
gemeente.
op de
omgeving
is niet in
en
strijd
met
de
(geanonimiseerd) MN
de gemeente
van
positieve
heeft
‘Heesvenstraat
mening
van
dat verantwoord
toeristisch-recreatieve
Dit maakt
met
omgaan
aantrekkingskracht en in principe inzet op
cultuurhistorie daarmee
dat de gemeente
het
de
een
lokale
beschermen
en
mogelijk versterken van cultuurhistorische elementen en/of ensembles. Splitsing van boerderij, eveneens in samenhang met de recreatiefunctie, draagt bij aan de doelstellingen uit
de
indien
de
structuurvisie.
3.3.3
Toeristische
Het actuele beleid 2030’.
voor
beleidsnota
Someren
toerisme
recreatie is gebundeld
Dit beleid biedt ruimte
passend Ondanks
dat Someren
deze
De
van
toeristisch
recreatieve
voor
aanbod in de gemeente
sector.
en
2030 in de ‘Toeristische beleidsnota
ondernemingen
die
bijdragen
aan
een
Someren
aantrekkelijk en
Someren.
nature
geen
gemeente
Someren
beschikt
buitengebied transitie
van
recreatieve
kan
over
het sector.
wordt
de
lokale
aan
een
in Someren
sector
is, liggen
er
wel
degelijk
kansen
in
belangrijker (zowel op nationaal als economie, het voorzieningenaanbod en de regionaal gebied) bijdragen bij natuurbeleving. Daar waar plaatsen elders in Nederland overlopen van toeristen en recreanten, is er in Someren nog volop ruimte voor groei. en
recreatieve
toeristische
groot buitengebied
moet
en
zal
met
veranderen
steeds
veel
agrarische
activiteit.
De
structuur
van
het
in de toekomst,
landelijk buitengebied. Dit biedt kansen voor Het leggen van slimme verbindingen tussen
gezien de grote opgaven in de ondernemerschap in de toeristischde agrarische en toeristische sector
is kansrijk. Het beleid is verder 1.
2.
3.
geconcretiseerd in 7 strategielijnen: Someren bedient de doelgroepen op hun wenken door te beschikken over een verblijfsaanbod dat toegespitst is op de kernwaarden ‘outdoor, samen gezellig en actief. Someren bedient de doelgroepen op hun wenken door te beschikken over uitgebreid dagrecreatief aanbod binnen de lifestyle outdoor, samen gezellig en actief. Ondernemers werken onderling en met de gemeente structureel samen, ook op regionaal niveau.
4.
5.
6.
7.
De
Someren
is een
aantrekkelijk gebied om zich te vestigen door een goed ondernemersklimaat en gunstige vestigingsvoorwaarden. Someren brengt actieprogramma tot uitvoering door ter beschikkingstelling onafhankelijk aanjager. Someren profileert zich op de kernwaarden ‘outdoor, samen gezellig en actief’ door haar fysieke en landschappelijke kwaliteiten te versterken. Someren sluit aan en onderscheidt zich binnen de Peel door actieve promotie en communicatie van het aanbod en de kernwaarden outdoor, samen gezellig en actief.
beoogde herontwikkeling speelt voornamelijk in op het tweede speerpunt, door een dagrecreatief in groepsverband. Voor wat betreft de horecafaciliteiten als nevenactiviteit worden
aanbod te bieden
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
26
Ruimtelijke motivering
21 Lierop’
‘Heesvenstraat
mogelijkheden geboden voor ondernemers in de omgeving. De planlocatie beschikt zelf niet over een uitgebreide keuken, waardoor gebruik wordt gemaakt van aanbod van buitenaf. Voor het overige wordt niet specifiek bijgedragen aan de genoemde speerpunten. De beoogde herontwikkeling is echter wel een passende ontwikkeling ter plaatse en doet geen afbreuk aan de genoemde speerpunten. De beoogde ontwikkeling is daarmee passend binnen de toeristische visie voor de gemeente.
3.3.4
Woonvisie
2030
De
gemeenteraad van Someren heeft op 12 december 2019 de Woonvisie Someren 2030 vastgesteld. Om een aantrekkelijke gemeente te blijven wil de gemeente in 2030 bekend staan om de karakteristieke dorpse en landelijke woonmilieus, die zoveel mogelijk zijn gebaseerd op de doementaliteit en het principe van circulariteit. De woonwens van de inwoners staat daarbij centraal en de dorpen en wijken zijn inclusief: voor jongeren, ouderen, zorgbehoevenden en mensen met beperkingen. Om dat te bereiken geeft de gemeente aan nieuwe woningbouwplannen zelf actief te ontwikkelen en te faciliteren waarbij het meebewegen met de behoeften in de kernen het vertrekpunt is. Extra aandacht gaat uit naar jongeren en ouderen. Voor
woningbouwplannen geeft de gemeente een aantal uitgangspunten mee. Het accent bij ontwikkeling ligt op financieel voldoende bereikbare woningen, passende woningen voor senioren, en de mogelijkheid voor jongeren om in Someren te blijven wonen. Ontwikkelende partijen worden met te komen die bijdragen aan de vitaliteit van het dorp op basis van zelfuitgedaagd om plannen doen en circulariteit. Daarbij biedt het regionale kader flexibiliteit. Zelfbouw wordt gestimuleerd. Aandachtspunten bij realisatie zijn groene inpassing, duurzaamheid en levensloopbestendigheid. De
beleidsuitgangspunten zijn vervolgens
globale woningbouwprogrammering tot 2030. Binnen de gemeente Someren is op hoofdlijnen tussen 2020 en 2030 de bouwopgave circa 782 woningen, waarvan 94 in de kern Lierop. Met de splitsing van de langgevelboerderij wordt op kleinschalig niveau bijgedragen aan de kwantitatieve vraag naar woningen binnen de gemeente. De toekenning van de extra woonfunctie past in de Woonvisie 2030 en binnen de gemeentelijke plancapaciteit. 3.3.5 De
vertaald
Beeldkwaliteitsplan Buitengebied Someren
de
in
heeft
in 2022
het
een
Someren
beeldkwaliteitsplan geactualiseerd naar aanleiding wijzigingen buitengebied, waarbij verschillende agrarische bedrijfsfuncties zijn uitgebreid of veranderd naar de woonfuncties, recreatie of kleinschalige bedrijvigheid. Het beeldkwaliteitsplan is een verbindend element tussen landschap, architectuur en stedenbouw. Het plan geeft kaders en richtlijnen waarmee de beeldkwaliteit van een bepaald gebied gewaarborgd wordt. Het plan geeft aanbevelingen en richtlijnen voor de vormgeving van het landschap. Het vormt de richtlijn bij de realisatie van ruimtelijke plannen en vertaalt principes naar concrete oplossingsrichtingen. van
gemeente
naar
oude
het
De
planlocatie aan Heesvenstraat 21 te Lierop is gelegen binnen het Kampenlandschap. Dit oude agrarische landschap wordt gekenmerkt door een onregelmatige structuur. De verkaveling is kleinschalig en op sommige plekken grillig van vorm. In de loop der tijd heeft het landschap en
(geanonimiseerd) Rentmeesters bv DE
27
21 Lierop’
Ruimtelijke motivering
relatief
meer
zoals
voor
Volgens
open
karakter
houtsingels
en
gekregen. bosjes.
Van
oorsprong
komen
hier veel
‘Heesvenstraat
landschapselementen
meer
het
beeldkwaliteitsplan is de planlocatie niet per definitie gelegen in een open ruimte of een bolle akker, hoewel feitelijk de planlocatie enkel is omgeven door akkerbouwgronden, zonder of anderszins. bebouwing, erfafscheidingen landschapselementen Navolgend is een uitsnede weergegeven van het kaartbeeld met daarop de open ruimtes weergegeven. De planlocatie aan de Heesvenstraat is hierop weergegeven in de zwarte cirkel. Zoals de gemeente zelf stelt, is het niet mogelijk om in het beeldkwaliteitsplan alle open ruimtes op de kaart te zetten. Als een bepaalde plek dus niet geduid is op deze kaart, betekent het niet per definitie dat hier geen waardevolle open ruimte aanwezig is. Open