Document · PDF

Bijlage 4 B Stec Groep Verdieping prognose De Peel - Brainport Oost (geanonimiseerd)

Gemeenteraad 11 september 2025, gemeente SomerenBij agendapunt: Bijlagen geheimhouding opgeheven 11 september 2025.9.330 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Stec Groep

aan

De Peel gemeenten

(geanonimiseerd)

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1. 1 1. 2

Aanleiding Vraagstelling

. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .

leeswijzer

. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .

Kwantitatieve en kwalitatieve vraag 2. 1

.. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .

2. 2

2. 3 2. 4 2. 5 2. 6 2. 7

.. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . . . . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .

. .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .

.. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .

. .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . ..

Hoeveel aanbod is uitgeefbaar in De Peel en welk werkmilieu past bij het beschikbare aanbod? Hoeveel aanbod is uitgeefbaar in oostflank SGE en welk werkmilieu past bij het beschikbare aanbod? Is er sprake van herstructurering/(her)ontwikkeling? Hoeveel leegstand bestaat er op de bedrijventerreinen in De Peel?

14 15

. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . ..

Brainport Oost 4. 1

Samenvattend: Naar welke omvang komende jaren vraag in De Peel?

en type

terrein is de

. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . ..

Bijlagen

. .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . ..

. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . ..

3. 3 3. 4

6 7 9 9

. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . ..

3. 2

Aanbod en ontwikkellocaties 3. 1

3 3

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

1 Inleiding 1. 1 Aanleiding De regiogemeenten in De Peel zijn op zoek naar een plek voor de ontwikkeling van een nieuw regionaal bedrijventerrein. Het terrein moet ruimte bieden aan het groeiende bedrijfsleven in de regio en daarnaast een rol spelen in de opvang van behoefte vanuit het Stedelijk Gebied waar de ruimtenood extra hoog is. ,

De discussie over Brainport Oost komt niet uit de lucht vallen. Al vele jaren spreken de gemeenten in de regio over de ontwikkeling van een regionaal terrein aan de oostflank van de Brainport-regio. Een uitbreiding van het bedrijventerrein BZOB in Helmond – richting het oosten: BZOB-bos – was hiervoor lange tijd in beeld. Hiervoor is echter geen maatschappelijk draagvlak. Er is nu een shortlist van alternatieve locaties waarnaar nader onderzoek gedaan moet worden. Ruimtelijk wordt dit door RHDHV gedaan. Uw vraag aan ons richt zich op de markttechnische onderbouwing. In de huidige programmering van het Stedelijk Gebied Eindhoven wordt uitgegaan van een ontwikkeling van 60 ha netto uitgeefbaar bedrijventerrein. De wens bestaat om op termijn de omvang van het terrein op te laten lopen naar 90 hectare netto. ,

1. 2 Vraagstelling en leeswijzer U wilt nu meer grip op de precieze behoefte aan bedrijventerrein Brainport Oost. In uw uitvraag heeft u deze vraag in een aantal concrete deelvragen uitgesplitst zie onderstaand kader. Via een vraag-antwoordstructuur beantwoorden we de vragen in hoofdstuk twee en drie. ,

• • • • • • • • • • • • •

Hoeveel vraag naar bedrijventerreinen is er tot en met 2030 en in 2031 t/m 2040? Hoe ontwikkelt de vraag zich in de periodes grillig gelijkmatig oplopend aflopen? Hoe is de vraag onderverdeeld naar werkmilieus? Welk deel van de vraag is klein- of grootschalig? Hoeveel vraag is er naar HMC locaties? Hoe wordt de schaalsprong die speelt in de regio Eindhoven meegenomen in onze ramingen? Hoe verhoudt de kwantitatieve/kwalitatieve vraag zich tot de leadslijsten? Hoeveel aanbod is uitgeefbaar in De Peel en welk werkmilieu past bij het beschikbare aanbod? Hoeveel aanbod is uitgeefbaar in oostflank SGE en welk werkmilieu past bij het beschikbare aanbod? Is er sprake van herstructurering/(her)ontwikkeling? Hoeveel leegstand bestaat er op de bedrijventerreinen in De Peel? Naar welke omvang en type terrein is de komende jaren vraag in De Peel? Welke ontwikkelrichting is voor Brainport Oost kansrijk? ,

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

2 Kwantitatieve en kwalitatieve vraag We spreken in dit en volgende hoofdstukken over netto hectares , tenzij anders aangegeven

2. 1 Hoeveel vraag naar bedrijventerreinen is er tot en met 2030 en in 2031 t/m 2040? Vooraf: regio De Peel is in de provinciale prognose gedefinieerd als de gemeenten Someren Asten Deurne Gemert-Bakel en Laarbeek. De gemeente Helmond valt binnen het (oostelijk deel van) Stedelijk Gebied Eindhoven maar vervult daarnaast een belangrijke brugfunctie naar De Peel. In de getallen hierna gaat het om de vijf Peelgemeenten. Helmond valt binnen de getallen voor (het oostelijk deel van) het SGE tenzij anders aangeven. Zie ook figuur 1. ,

Figuur 1: De Peelgemeenten

en oost Stedelijk Gebied

Eindhoven

In de recent vastgestelde provinciale prognose bedrijventerreinen van Noord-Brabant wordt de vraag naar bedrijfskavels geraamd in netto hectares. De ruimtevraag naar bedrijventerreinen bestaat uit drie componenten: (1) uitbreidingsvraag (2) vervangingsvraag en (3) additionele vraag. In de prognose worden de uitbreidingsvraag en vervangingsvraag kwantitatief en kwalitatief in beeld gebracht. De additionele vraag is niet direct te ‘voorspellen’ via de ramingsmethodiek en is daarom in de prognose niet gekwantificeerd. ,

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

In onderstaande tabel zijn de uitkomsten van de raming van de uitbreidingsvraag (in laag en hoog scenario) en de inschatting van de vervangingsvraag voor de twee prognose periodes (2023 t/m 2030 en 2031 t/m 2040) weergegeven. In de provinciale prognose wordt de uitbreidingsvraag in de periode 2031 t/m 2040 niet naar subregio onderverdeeld. We hebben daarom het aandeel van de uitbreidingsvraag dat De Peel heeft van de uitbreidingsvraag in de gehele regio Zuidoost-Brabant in 2023 t/m 2030 geprojecteerd op de uitbreidingsvraag voor de regio Zuidoost-Brabant in 2031 t/m 2040. Vraag vanuit De Peel gemeenten bedraagt circa 50 tot 94 hectare t/m 2040 Voor de periode tot en met 2030 is er in de vijf Peel gemeenten (Laarbeek Gemert-Bakel Deurne Asten en Someren) een uitbreidingsvraag naar 32 tot 47 hectare netto bedrijventerrein in de tien jaar daarna komt er nog een uitbreidingsvraag van 15 tot 42 hectare netto bij. Met name in de periode na 2030 speelt er ook nog enige vervangingsvraag. Tot en met 2040 is er dus sprake van een totale vraag van ruim 50 tot 94 hectare netto bedrijventerrein. ,

Tabel 1: Ruimtevraag in De Peel in netto hectare*

2023 t/m 2030 2031 t/m 2040 2023 t/m 2040

(A) Uitbreidingsvraag EIB laag 32 15 46

(B) Uitbreidingsvraag EIB hoog 47 42 90

Totaal vraag (A)+(C) tot (B)+(C) 32 tot 47 19 tot 46 50 tot 94

Bron: Bedrijventerreinenprognose Noord-Brabant (2022) *Afgerond op hele getallen Vraag vanuit de oostflank van Stedelijk Gebied Eindhoven bedraagt 67 tot 111 hectare t/m 2040 Naast de ruimtevraag vanuit De Peel kijken we gezien de geografische ligging en de brugfunctie van Helmond ook naar de oostzijde van het Stedelijk Gebied Eindhoven. Zie figuur 1 voor de afbakening. We ramen de autonome uitbreidingsvraag indicatief vanuit de drie gemeenten die onderdeel uitmaken van de Oostflank van het SGE gemeente Nuenen c.a. Helmond en Geldrop-Mierlo. We doen dit op basis de economische positie van de verschillende gemeenten en de sectorindeling van de bedrijvigheid op bedrijventerreinen. Daarmee krijgen gemeenten waar veel bedrijven gevestigd zijn die naar verwachting zullen gaan groeien een groter deel van de uitbreidingsvraag toebedeeld. Hier uit volgt onderstaande tabel de vraag loopt in de periode 2023 t/m 2040 op tot 67 tot 111 hectare. ,

Tabel 2: Ruimtevraag in de oostflank van SGE in netto hectare*

2023 t/m 2030 2031 t/m 2040 2023 t/m 2040

(A) Uitbreidingsvraag EIB laag 34 16 50

(B) Uitbreidingsvraag EIB hoog 50 44 94

Totaal vraag (A)+(C) tot (B)+(C) 44 tot 60 23 tot 51 67 tot 111

Bron: Bedrijventerreinenprognose Noord-Brabant (2022) Stec Groep (2023) *Afgerond op hele getallen ,

In het oostelijk deel van de SGE is de vraag dus nog wat omvangrijker dan sec de Peelgemeenten. Bovendien speelt de vervangingsvraag hier ook sterker. In Helmond gaat het bijvoorbeeld om transformatie van bedrijfslocaties in het Stationskwartier 1 en in Nuenen Gerwen en Nederwetten om transformatie van bedrijventerrein Berkenbos naar een woon-werkmilieu.2 ,

Het is aannemelijk dat een deel van de ondernemers met een niet te accommoderen ruimtevraag in het oostelijk deel van SGE ook in De Peel op zoek gaat. Zo geldt voor geheel SGE dat sprake is van een forse krapte op de bedrijventerreinenmarkt. Bedrijven zijn voor ruimtelijke groei daarom al snel aangewezen op mogelijkheden buiten SGE. Tegelijk zijn toch ook in SGE veel ondernemers erg honkvast. Daarom kijken 1 Zie hier voor meer informatie. 2 voor meer informatie

Zie bijvoorbeeld hier

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

steeds meer bedrijven – zeker in de HTSM keten 3 – ook serieus naar intensiveringsopties en andere manieren om groei te realiseren (waaronder automatisering focus op kernactiviteiten met hoogste toegevoegde waarde outsourcing). Als verplaatsing of uitbreiding op een extra locatie de enige optie is dan zien we binnen SGE verschillende marktregio’s van bedrijvendynamiek. Het werkgebied van bedrijven de netwerken waarin ze opereren maar bijvoorbeeld ook de woonplaats van werknemers is van sterke invloed op de straal waarbinnen een eventuele verplaatsing of extra vestiging aantrekkelijk is. Afhankelijk van het type bedrijf en de sector waarin deze opereert bestaat er bijvoorbeeld een scheidslijn tussen de west- en oostflank van SGE. Vestiging in de tegenovergestelde flank dan de huidige is (ook vanwege de grootte van de regio) vaak geen realistische optie. Concreet: een ruimtezoekend bedrijf dat gevestigd is in de gemeente Helmond Geldrop-Mierlo of Nuenen Gerwen en Nederwetten zoekt veelal eerder naar een locatie in één van De Peelgemeenten dan in bijvoorbeeld Oirschot 4 ,

2. 2 Hoe ontwikkelt de vraag zich in de periodes , grillig , gelijkmatig , oplopend , aflopen? Hoe de ruimtevraag zich van jaar tot jaar ontwikkelt is afhankelijk van allerlei factoren die de prognoseparameters beïnvloeden. We doen in onze behoefteraming methodiek aannames over de ontwikkeling van het aantal banen (gebaseerd op de meest recente werkgelegenheidsprognose van het ministerie van EZK) hoeveel van die banen op bedrijventerreinen terecht komen (locatietypevoorkeur) en hoe het ruimtegebruik zich daarbij ontwikkelt (terreinquotiënt). Daarbij is de impact van trends hierop meegewogen zoals digitalisering (robotisering automatisering AI) energietransitie en circulaire economie. ,

Ontwikkelingen in het model zullen niet altijd direct veranderingen in de praktijk betekenen. Theoretisch betekent elke extra baan per direct ook extra ruimtevraag en andersom. In de praktijk en zeker op microniveau (bedrijfsniveau) is dit natuurlijk niet zo’n directe relatie. Werkgelegenheid moet erg sterk terugvallen wil er daadwerkelijk sprake zijn van krimp in ruimtebeslag. De werkgelegenheid bij bedrijven beweegt met economische golven mee. Bij de eerste de beste paar werknemers die erbij komen of eraf gaan zal een bedrijf niet zomaar ruimte afstoten of uitbreiden. Dit gebeurt pas als echt duidelijk is dat er structureel meer of minder ruimte nodig is waarbij vaak ook meer strategische bedrijfseconomische afwegingen en andere factoren dan alleen de werkgelegenheid een rol spelen. 5 ,

Daardoor bewegen dus ook parameters als de terreinquotiënt met deze ontwikkelingen mee en is sprake van een tijdsfactor tussen de ontwikkelingen bij bedrijven en het ruimtelijk effect. Andersom is het ook zo dat bedrijven soms juist voorsorteren op verwachte groei. Een bedrijf kan nu een kavel reserveren of kopen maar is pas over enkele jaren volledig operationeel op een locatie. De ruimtevraag doet zich dan dus voor voordat de gerealiseerde groei in bijvoorbeeld werkgelegenheid terug is te zien en dus volgens het model een ruimtevraag oplevert. ,

Dit alles maakt waarom de behoefteraming op een bepaald schaalniveau opgesteld moet worden om betrouwbaar beeld te kunnen geven. Op regionaal schaalniveau – en over langere termijn – geeft de beschreven behoefteramingsmethodiek een gedegen inschatting van de ruimtevraag 6

een

Hoe de ruimtevraag zich van jaar tot jaar binnen de prognoseperiode ontwikkelt is dus afhankelijk van allerlei factoren. Bijvoorbeeld economische factoren als inflatie ontwikkeling van de bouwkosten of ,

3 Dit blijkt uit de

concept resultaten (mei 2023) van ons onderzoek naar de kwalitatieve ruimtebehoefte van de HTMS-keten in SGE (onderzoek in opdracht van de regio). Het onderzoek baseert zich op interviews met HTSM bedrijven in de regio. 4 Uiteraard is dit case-afhankelijk. Er kan natuurlijk best een situatie zijn waarin een bedrijf juist wel zoekt naar een plek in een ander deel van de regio. Bijvoorbeeld bij actieve wijziging in activiteiten en werkgebied/oriëntatie. 5 Uit eerder onderzoek (CPB 1998 en Stec Groep 2018) blijkt dat bedrijven pas structureel fysiek inkrimpen als de werkgelegenheid met zo’n 50% afneemt. Voor de industrie moet die afname zelfs meer dan 80% zijn. Feitelijk gaat het dan om faillissementssituaties of fundamentele herlocatie-afwegingen. 6 Dit blijkt onder meer uit een evaluaties van de BLM door het Planbureau voor de Leefomgeving en een evaluatie van Erik Louw en Han Olden (2016) hier te raadplegen. ,

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

kapitaalrentes of bedrijfsafhankelijke factoren als groei/krimpambitie aantrekking of afstoting van bepaalde werkzaamheden etc. ,

Als we toch een voorzichtige voorspelling moeten doen van het verloop op korte (2025) middellange (2030) en lange termijn (2040) dan is onze verwachting: Bedrijven lopen nu aan tegen hogere kosten (rente bouwkosten etc. ) en allerlei andere • belemmeringen bij het realiseren van uitbreidingsplannen. Naast tekorten aan ruimte gaat het in bijzonder ook om het niet kunnen krijgen van een elektriciteitsaansluiting tekort aan personeel stikstofperikelen et cetera. De inhaalvraag na corona is voorbij. De vraag wordt daarnaast geraakt door de huidige geopolitieke en • economische ontwikkelingen. Bedrijven zijn door alle ontwikkelingen onzekerder. In tegenstelling tot eerdere verwachtingen in 2022 • ziet de investeringsbereidheid van bedrijven er echter toch redelijk positief uit. Bedrijven leggen nog meer focus op verduurzaming investeringen in technologie (denk aan digitalisering robotisering automatisering onder meer door personeelstekorten) en het robuuster maken van de toeleveringsketens. Zeker op vlak van verduurzaming is er dit jaar een duidelijke acceleratie te zien zo blijkt uit recent onderzoek van ING 7 Deels komt dit door toenemende eisen vanuit de overheid 8 en grote afnemers. Zo hebben bedrijven steeds vaker te maken met uitgebreide duurzaamheidseisen vanuit de productieketen waarin zij opereren.

Deels komt de versnelling om aantrekkelijker te zijn richting bestaand en nieuw personeel dat steeds hogere eisen stelt aan een werkgever die zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid neemt. Uiteraard heeft ook de energiecrisis een boost gegeven. Al met al leidt voorgaande voor nu en 2024 tot een gematigdere bedrijventerreinenvraag. Op de • middellange (2030) en lange termijn ( > 2030) laten de vooruitzichten (behoefteprognose provincie maar bijvoorbeeld ook recente outlooks van Rabobank 9 ABN AMRO 10 en CPB)11 zien dat er een robuuste groei zit in de economie en daarmee ook een structurele vraag naar bedrijventerreinen. De ruimtelijke effecten door de transities zoals circulaire economie en energie en klimaat treden daarbij eigenlijk pas rond 2030 en daarna echt sterk op. Daarom verwachten we in de periode na 2030 nog een aanzienlijke bedrijventerreinenvraag. ,

2. 3 Hoe is de vraag onderverdeeld naar werkmilieus? De provinciale behoefteraming wordt in de basis uitgesplitst naar sectoren. We zien echter dat het ruimtelijke en kwalitatieve onderscheid in de vraag naar bedrijventerreinen zich steeds minder voordoet op basis van sectorafbakeningen. De sector waarin een bedrijf actief is (gebaseerd op SBI-codering) zegt niet altijd iets over de activiteit of het soort vestiging van het bedrijf. Bijvoorbeeld: een industriebedrijf kan ook een logistieke vestiging openen om de distributie van de producten te verzorgen. Of een bouwbedrijf dat een prefabfabriek (productie) begint. Bovendien is de SBI sector bepaald bij inschrijving van het bedrijf in het handelsregister maar kan het bedrijf in de loop der jaren allerlei andere activiteiten zijn opgestart en ‘cross-sectoraal’ actief zijn. ,

Om tot een praktische en werkbare behoefteraming te komen is de uitbreidingsvraag daarom vertaald naar vijf typen werkmilieus die we in de praktijk en in de ‘leefstijlen’ en programma’s van eisen van bedrijven kunnen onderscheiden. De indeling van de werkmilieus is grofweg gebaseerd op de milieucategorie die bij het type werkmilieu past en de korrelgrote van de kavels binnen het werkmilieu zie ,

7 https://nieuws. ing. nl/nl-NL/224964-ing-verduurzaming-nederlandse-bedrijfsleven-versnelt-in-2023 8 Denk onder meer aan de EU Taxonomie regels. Vanaf 2023 moeten (grotere) bedrijven en financiële instellingen over

de duurzaamheid van hun economische activiteiten rapporteren en dit openbaar maken. (MKB-)bedrijven of niet-financiële instellingen die niet verplicht zijn te rapporteren kunnen vrijwillig kiezen om dit wel te doen. Naar verwachting ontstaat er ook bij die categorie vanzelf een ‘druk’ om dit te doen om zo concurrerend en toekomstbestendig te blijven. Immers hoe duurzamer een bedrijf of instelling hoe beter de positie van bedrijven voor nieuwe investeringen het verkrijgen van leningen gunstige financieringsvoorwaarden etc. 9 https://www. rabobank. nl/kennis/d011354055-nederlandse-economie-verdere-oververhitting-en-hardnekkigere-inflatie & https://www. rabobank. nl/kennis/d011354136-sectorprognoses-meevallers-en-uitdagingen 10 https://www. abnamro. com/research/nl/onze-research/nederlandse-economie-in-zicht-ondanks-uitblijvende-recessie-daalt 11 https://www. cpb. nl/sites/default/files/omnidownload/CPB-Raming-Centraal-Economisch-Plan-CEP-2023. pdf ,

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

onderstaand figuur. Het werkmilieu campus/innovatiedistrict ontbreekt vanwege de heterogeniteit van dit werkmilieu in dit figuur. Een uitgebreide toelichting op de werkmilieus en een aantal voorbeelden is in de bijlage opgenomen. Figuur 2: Indeling werkmilieus langs twee assen: milieucategorie MC 1 1

MC 2

MC 3

MC 4

Kleur

er tac e

Werkmilieu Gemengd-stedelijk

3 re to ta t c 1 he

Regulier Grootschalige distributie Grootschalige productie

kavelomvang

MC 5&6

tac e h

Bron: Stec Groep 2023 ,

In de provinciale prognose is de vraag enkel op het niveau van de regio Zuidoost-Brabant naar werkmilieu opgesplitst. In onderstaand figuur hebben we de vraag voor subregio De Peel weergegeven naar werkmilieu voor de periode t/m 2040. Er is in De Peel geen vraag naar gemengd stedelijke en campusachtige werkmilieus. Doorgaans passen deze werkmilieus ook bij een meer stedelijke omgeving. In De Peel is de vraag het grootst naar het reguliere segment en grootschalige distributie direct op de hiel gevolgd door ruimtevraag naar grootschalig productiemilieu. ,

Figuur 3: Verdeling van de

vraag

vanuit De Peel-gemeenten

naar

werkmilieu in de periode t/m 2040

40 35 30 25 20 15

EIB Hoog

EIB Laag

5 0

Bron: Bedrijventerreinenprognose Noord-Brabant (2022) Stec Groep (2023) ,

In het SGE is de vraag naar werkmilieus anders verdeeld. In tegenstelling tot De Peel zien we in SGE wel vraag naar het werkmilieu campus/innovatiedistrict en gemengd stedelijk. Het gaat om 22% van de uitbreidingsvraag. De vraag naar de overige drie typen werkmilieus is op een vergelijkbare manier verdeeld als in De Peel waarbij vanuit SGE relatief gezien iets meer vraag naar werkmilieu grootschalige distributie voortkomt. Er is daarbij heen specifiek onderscheid zichtbaar tussen de oostflank en de rest van het SGE. We kunnen dat in elke geval niet op basis van de prognose specificeren. Kijkende naar de

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

samenstelling van de bedrijvigheid over het SGE dan kunnen we ons voorstellen dat het accent in de oostflank vooral ligt op de segmenten die ook in De Peel dominant zijn: regulier grootschalige productie en logistiek. ,

2. 4 Welk deel van de vraag is klein- of grootschalig? De werkmilieus waarin de ruimtevraag voor De Peel is uitgesplitst zeggen niet alleen iets over het type bedrijf dat hier vestigt en de reikwijdte van het type werkmilieu. Er passen ook verschillende kavelkenmerken en bereikbaarheidsprofielen bij de verschillende werkmilieus. Bij de werkmilieus campus/innovatiedistrict gemengd stedelijk en regulier kavelomvang zien we meestal dat kavels van kleiner dan een hectare het beste aansluiten op de vestigingseisen van ondernemers. Ondernemers die willen vestigen in een grootschalige distributie of productie werkmilieu hebben voorkeur voor een kavel van (minimaal) één hectare. Daarom levert de verdeling van de vraag naar werkmilieu en daarmee naar kavelomvang het resultaat in onderstaande tabel op. Er is vraag naar 11 tot 17 hectare netto kleinschalige kavels (tot één hectare) en 20 tot 31 hectare vraag naar grootschalige kavels (groter dan één hectare) t/m 2030. De gekozen grens van 1 hectare tussen kleinschalige en grootschalige kavels is gebaseerd op de definitie die de Peel regio hanteert. Deze wijkt af van de definitie van klein/grootschalig die de provincie hanteert zie figuur 2.

Volgens de provinciale indeling valt een deel van de vraag naar een regulier werkmilieu met kavelomvang van 1 tot 3 hectare namelijk niet binnen de grootschalige vraag binnen de regionale definitie en grensafbakening wel. ,

Voor de periode 2031 t/m 2040 is de ruimtevraag in de provinciale prognose niet uitgesplitst naar werkmilieu. Om toch een inschatting te maken van de verdeling van de ruimtevraag naar kleinschalige en grootschalige kavels projecteren we de verhouding uit de periode t/m 2030 op de periode 2031 t/m 2040. Hieruit volgt dat van de totale vraag van 15 (EIB Laag) tot 42 (EIB Hoog) hectare in de periode 2031 t/m 2040 circa 5 (EIB Laag) tot 16 (EIB Hoog) hectare komt vanuit kleinschalige kavels. In totaal is er in de periode 2023 t/m 2040 vraag naar 30 (EIB Laag) tot 58 (EIB Hoog) hectare grootschalige kavels. Tabel 3: Vraag Kavelomvang 2023 t/m 2030 2031 t/m 2040 2023 t/m 2040

naar omvang van

de kavel in regio De Peel , verdeeld naar periode

Kleinschalig (tot 1 hectare) EIB Laag 11 5 16

EIB Hoog

Grootschalig (groter dan 1 hectare) EIB Laag EIB Hoog 17 20 16 10 32 30

31 26 58

2. 5 Hoeveel vraag is er naar HMC locaties? Om de vraag naar kavels in een hoge milieucategorie (HMC) te ramen hanteren we de classificatie van de VNG waarbij vanaf categorie 4. 1 doorgaans een hogere milieucategorie wordt genoemd. De vraag naar HMC kavels overlapt grotendeels met de vraagraming die we maken voor het werkmilieu grootschalige productie. Een minderheid van de bedrijven die grootschalige productie uitvoeren doet dit binnen een lage milieucategorie (3. 2 of lager). ,

Om de vraagraming naar HMC kavels te kwantificeren kijken we naar de economische structuur van De Peel. We schatten de milieucategorie in van de bedrijven die de komende tien jaar naar verwachting zullen groeien binnen het grootschalige productie werkmilieu. Op basis hiervan verwachten we dat bijna 90% van deze ruimtevragers een kavel zoekt in hogere milieucategorie. De vraag vanuit HMC bedraagt in De Peel t/m 2030 dus circa 8 tot 12 hectare. Om de vraag vanuit HMC voor de tien jaar daarna te ramen hanteren we dezelfde methode als om de vraag naar grootschalige kavels te ramen. De vraag vanuit HMC bedraagt daardoor 11 tot 23 hectare t/m 2040. Om te kunnen kwantificeren welk deel van deze vraag voort komt uit bedrijven met een milieucategorie van 4. 2 of hoger kijken we naar de bestaande voorraad in de regio. Van de genoemde HMC bedrijven opereert circa 70% van de bedrijven in milieucategorie 4. 2 of hoger. De vraag vanuit bedrijven in milieucategorie 4. 2 of hoger bedraagt daardoor 8 tot 16 hectare t/m 2040.

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

2. 6 Hoe wordt de schaalsprong die speelt in de regio Eindhoven meegenomen in onze

ramingen? De economische ontwikkeling in Zuidoost-Brabant leidt tot een groei van 72. 000 arbeidsplaatsen komende jaren. Deze groei is meegenomen in de onderliggende werkgelegenheidsprognoses voor de provinciale behoefteraming en strookt hier mee (hoge scenario). Om de gevraagde extra arbeidsplaatsen door economische ontwikkeling/opgave in de regio te realiseren ligt er een forse opgave om extra woningen en voorzieningen te realiseren en het woon- leef- en vestigingsklimaat verder te upgraden. In kader van de schaalsprong werkt de regio hieraan. De schaalsprong is dus randvoorwaardelijk om de verwachte groei in arbeidsplaatsen door economische ontwikkeling te realiseren. Gebeurt dit niet dan kan de (potentiële) beroepsbevolking de gevraagde arbeidsplaatsen in het hoge scenario namelijk niet bijbenen.12 Het is daarmee geen extra opgave die hier nog eens bovenop komt. Dit blijkt ook uit navraag bij het EIB over hun cijfers. Op sectorniveau kan er wel een discrepantie zijn tussen de werkgelegenheid en de verwachtingen van individuele snelgroeiende HTSM bedrijven. Op totaalniveau van de regio zijn de werkgelegenheidscijfers echter in lijn met de uitgangspunten van de schaalsprong. De EIB-cijfers zijn volgens afspraak met de provincie uitgangspunt voor de provinciale prognose. ,

2. 7 Hoe verhoudt de kwantitatieve/kwalitatieve vraag zich tot de leadslijsten? De omvang van de ruimtevraag op basis van de modelmatige raming en de omvang van de ruimtevraag die gemeenten of regio’s op hun leadslijsten hebben staan kunnen sterk uiteenlopen. De opstelsom van de leadslijst is niet te vergelijken met de uitkomst van de vraagraming via de prognosemethodiek. De ruimtevraag die op een leadslijst staat betreft namelijk per definitie een momentopname terwijl het prognosemodel de ruimtevraag over een langere periode beschouwt. De leads bestaan uit groeiers en bedrijven die zich vanuit bijvoorbeeld een vestiging aan huis of in het buitengebied voor het eerst op een bedrijventerrein willen vestigen. De prognose-methodiek gaat uit van een saldering van de ruimtevraag. Eventuele opheffingen of verhuizingen naar buiten het onderzoeksgebied resulteert in theorie namelijk in negatieve ruimtevraag (er komt ruimte vrij binnen het bestaande). Deze nuancering ontbreekt bij het sec optellen van de omvang van de leads. Ondanks de andere benadering ten opzichte van de prognose kunnen leadslijsten wel relevante informatie geven over bijvoorbeeld de marktoriëntatie van de ruimtezoekers in de gemeente en welke bedrijfssectoren groeien. We kijken naast de leads voor de regio De Peel ook naar de leads in het SGE gezien de geografische ligging van de regio’s.

De leadlijsten voor De Peel en SGE verschillen in methodiek. Binnen het loket van De Peel is de volledige vraag van bedrijven (exclusief grootschalige logistiek van buiten) meegenomen in de leads. Bij de leadslijsten van het SGE (het 9 voor 1 loket) wordt van te voren een filter toegepast. Zo bestaat de leadslijst uitsluitend uit bedrijven die een complete en concrete vraag hebben. Een belangrijke nuancering is dus dat er op de leadslijst van SGE een deel van de vraag ontbreekt. De leadslijst van De Peel laat een completer beeld zien van de bedrijven die zich met een ruimtevraag hebben gemeld maar bevat dus ook een deel zachtere (onzekere) vraag. ,

In totaal is er in de afgelopen twee jaar circa 122 hectare aan ruimtevraag binnengekomen via het loket van De Peel. De ondernemers die goed zijn voor bijna 40% van deze ruimtevraag hebben zich eerst bij de gemeente Deurne gemeld. Op de tweede plaats staat Asten (23%). Daarna volgen Laarbeek (20%) en 12 Dit kan

de economische ontwikkeling remmen maar bedrijven kunnen ook groeien in omzet/productie door bijvoorbeeld te robotiseren/automatiseren of bepaalde activiteiten meer te outsourcen (bijv. logistiek). Deze ontwikkeling zien we nu al optreden binnen HTSM bedrijven in de regio en de verwachting van veel van deze bedrijven is dat dit komende jaren versneld gaat doorzetten. Dit betekent soms ook dat bedrijven de ruimte intensiever gaan benutten; soms na eerste een uitbreiding voor vernieuwing van productielijnen. Overigens zijn dit soort effecten – op basis van de kennis van nu – in de prognose al meegenomen o. a. via de ontwikkeling van het ruimtegebruik per werknemer. ,

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

Gemert-Bakel (17%). Slechts 3% van de vraag manifesteert zich bij voorkeur in de gemeente Someren. De meerderheid van de ruimtevraag gaat uit naar relatief kleinschalige kavels (tot één hectare). In totaal is er vanuit 19 ondernemers vraag naar een kavel met een omvang van meer dan één hectare. Negen van deze ondernemers zoekt een kavel van twee hectare of groter. Deze laatste groep ondernemers heeft met name voorkeur voor een kavel in Deurne en opereert veelal in de bouwnijverheid en groothandel. Als we kijken naar het SGE dan zien we dat er in de afgelopen twee jaar in totaal zo’n 65 hectare aan ruimtevraag binnen is gekomen via het 9 voor 1 loket van het SGE. De ruimtevraag concentreert zich sterk op Eindhoven; 54% van ruimtevragende ondernemers heeft zich bij de gemeente Eindhoven gemeld. Daarop volgen Helmond (18%) Veldhoven (14%) en Son en Breugel (11%). De gemeenten Oirschot en Best zijn samen goed voor circa 2% van de ruimtevraag. Ook in SGE gaat de meerderheid van de ruimtevraag uit naar relatief kleinschalige kavels (tot één hectare). In totaal hebben circa 24 ondernemers vraag naar een kavel van één hectare of groter. Zes van deze ondernemers zoekt een kavel van twee hectare of groter. Dit zijn met name logistieke partijen en productiebedrijven. ,

De leadslijsten laten een concrete ruimtevraag naar grootschalige kavels (groter dan één hectare) zien in De Peel van 63 hectare en 53 hectare in SGE. Op basis van deze gegevens zou er in de prognose sprake kunnen zijn van een onderschatting van de ruimtevraag. Kijken we naar De Peel dan overstijgt de omvang van de leads namelijk de omvang van de vraagraming voor grootschalige kavels (zie tabel 2). Tegelijkertijd merken we op dat het slechts om een beperkte overschrijding van 8 hectare gaat in het hoge scenario. Bovendien gaven we eerder al aan dat in de leadslijst van De Peel ook zachtere onzekere vraag zit. En dat leads en prognose niet een-op-een met elkaar vergeleken kunnen worden. ,

Al met al lijkt een vraag op het hoge scenario heel aannemelijk zowel in totaal als specifiek voor grote kavels. Zeker als we daarbij ook meewegen dat de leegstand in De Peel al langer heel laag is. Momenteel is er sprake van hooguit 1% leegstand (zie hoofdstuk drie) wat duidelijk lager is dan een gezonde frictieleegstand van circa 5%. ,

Kwalitatief gezien laten de leadslijsten zien dat de omvang van de bedrijvigheid die een ruimtevraag heeft in beide regio’s een mix is van (veelal) kleinschalige kavels en een aantal wat grotere ruimtegebruikers. Verder is het ook qua soort bedrijvigheid wisselend. Al zien we in De Peel wat meer vraag (naar kavels groter dan één hectare) vanuit bouwbedrijven. Terwijl we in de SGE regio wat meer vraag (naar kavels groter dan één hectare) zien vanuit logistieke bedrijven.

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

3 Aanbod en ontwikkellocaties 3. 1 Hoeveel aanbod is uitgeefbaar in De Peel en welk werkmilieu past bij het beschikbare aanbod? Hard planaanbod We beoordelen het harde planaanbod op ruimtelijk relevante kenmerken. We gebruiken hiervoor een vraagprofiel per werkmilieu zie de bijlage voor een toelichting. Dit doen we voor alle bedrijventerreinen met een harde planstatus. Van al deze terreinen hebben we relevante en objectieve ruimtelijke kenmerken in beeld gebracht zoals bereikbaarheid kavelomvang en milieucategorie. De kenmerken van de locaties zijn geconfronteerd met het vraagprofiel per werkmilieu. Elk terrein krijgt op deze manier per werkmilieu een score tussen 0 en 100%. Deze scores zijn vervolgens ingedeeld in vier categorieën zie onderstaand tabel. Een terrein kan voor meerdere werkmilieus geschikt zijn. Er zijn ook uitsluitingscriteria gehanteerd voor bepaalde werkmilieus zoals een minimale kavelomvang voor grootschalige distributie. Beschikt een terrein daar niet over dan is het per definitie niet geschikt. ,

Categorie

Score

Toelichting Niet geschikt voldoet niet aan cruciale markttechnische eis(en) vanuit de doelgroep. Of voldoet niet aan tenminste een uitsluitingscriterium. Markttechnisch ongeschikt. Voldoet niet aan het merendeel van de markttechnische eis(en) vanuit de doelgroep. Geschikt voldoet aan belangrijkste markttechnisch gestelde eisen vanuit de doelgroep. Volledig geschikt voldoet markttechnisch aan alle eisen die de doelgroep stelt aan een vestigingslocatie.

< 30%

30 – 59% 60 – 89%

90 – 100%

In onderstaande tabel staan de scores voor het harde planaanbod in regio De Peel weergegeven. In de onderste rij is aangegeven hoeveel hectares als geschikt (lichtgroen) en volledig geschikt (donkergroen) zijn beoordeeld. Let wel elke hectare kan maar één keer uitgegeven worden. Wordt een kavel uitgegeven voor grootschalige distributie dan is het uiteraard niet meer beschikbaar als regulier werkmilieu. ,

Tabel 4: Hard planaanbod subregio De Peel per 1-1-2023 en beoordeling type werkmilieus Gemeente Deurne

Bedrijventerrein

Willige Laagt (Moorveld) Deurne Kranenmortel Deurne De Binderen GemertSmartpark Bakel Gemert Laarbeek Bemmer IV Aanbod subregio De Peel

Netto oppervlakte in ha 111

Uitgeefbaar in ha

433 237 227

11 15 52

222 1823

91 213

, , ,

Campus

Gemengd stedelijk

Regulier

Grootschalige productie

Grootschalige distributie

00 ha 00 ha

217 ha 00 ha

169 ha 00 ha

00 ha 00 ha

, , ,

, ,

Bron: Provincie Noord-Brabant (2023); Beoordeling aanbod: Stec Groep. In totaal (inclusief het aanbod op terreinen met minder dan 1 hectare uitgeefbaar aanbod) is het harde planaanbod in de regio op 1-1-2023 circa 22 hectare. Dit is verdeeld over drie gemeenten. Het meeste harde planaanbod bevindt zich in de gemeente Laarbeek (circa 9 hectare). In de gemeente Deurne is 7

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

hectare hard planaanbod aanwezig en in de gemeente Gemert-Bakel gaat het om 56 hectare hard planaanbod. De gemeenten Asten en Someren beschikken niet over hard planaanbod. ,

Als we dit beeld relateren aan de vraag in De Peel (paragraaf 2.3) dan zien we dat er over de volle breedte sprake is van een tekort. Zowel de segmenten regulier grote productie en grote logistiek hebben ieder apart te weinig aanbod voor de verwachte vraag. En omdat een kavel maar aan één bedrijf uitgegeven kan worden neemt het tekort vervolgens voor een ander segment navenant toe. In bijzonder knelt het in het grotere logistieke segment; hier is geen (kwalitatief geschikt) aanbod voor maar wel substantiële vraag. In potentie is hiervoor wel aanbod beschikbaar in het oostelijk deel van SGE gezien de ontwikkelingen op Eeneind-West (Nuenen) en het besluit van provincie Brabant om deze locatie op de lijst van selectieve locaties te zetten waar nog vestiging van grote logistiek mogelijk is (voorbereidingsbesluit 3 maart 2023). Maar uit de kwalitatieve beoordeling in de prognose blijkt deze locatie markttechnisch gezien vooral ook aantrekkelijk is voor regulier MKB of (grotere) productie. ,

Zacht planaanbod Naast de harde plannen zijn er diverse zachte plannen in De Peel in totaal goed voor zo’n 49 hectare. Dit zijn plannen waarvoor nog een bestemmingsplan moet worden vastgesteld. In onderstaande tabel vindt u alle zachte plannen uitgesplitst naar de status zoals opgenomen in de planvoorraadtabel van Provincie Noord-Brabant. In totaal is er 175 hectare aan zachte plannen aanwezig conform de regionale afspraken. De meeste zachte plannen (in totaal zo’n 276 hectare) zijn te ontwikkelen bij concrete marktvraag. Verder zijn er nog circa 37 hectare aan plannen aan strategische reserve. ,

Tabel 5: Zacht planaanbod in subregio De Peel per 1-1-2023 Gemeent

Bedrijventerrein

Uitbreiding 'T Hoogvelt Kranenmortel-Zuid

30 ,

Te ontwikkelen bij concrete marktvraag (vraaggeric ht) 26

40 ,

Bolle Akker 2

Asten Deurne GemertBakel GemertBakel GemertBakel Laarbeek Someren

Extra te ontwikkelen conform regionale afspraken

Smartpark Gemert

Overige plannen / strategische reserve

Stedelijk – klein tot middelgroot bedrijventerrein Functioneel – klein tot middelgroot bedrijventerrein Functioneel – klein tot middelgroot bedrijventerrein Functioneel – klein tot middelgroot bedrijventerrein Functioneel – klein tot middelgroot bedrijventerrein

46 ,

Uitbreiding Milheeze

Bemmer V Locatie SomerenEind

20 ,

Opmerkingen/bijzonderheden

De 1ha die op groen staat is vanwege aanpalend woningbouw niet geschikt om bedrijvigheid te ontwikkelen. De 17 ha rood is eventueel slechts beperkt geschikt voor (kleinschalige) bedrijvigheid. De locatie ligt voor een groot gedeelte in een geurcirkel van de naastgelegen boerderij en daarmee vrijwel ongeschikt voor bedrijvigheid. Locatie niet geschikt voor bedrijvigheid vanwege lage ligging/watersituatie. ,

Someren

Locatie Van De Ven

Someren

Locatie Lage Akkerweg (aan N266) Locatie Lage Akkerweg (aanpalend aan Nuva Keuken Groep)

Someren

20 ,

Ingesloten door bestaand bedrijventerrein de locatie is aanpalend aan Nuva Keuken Groep ,

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

Someren

Locatie Van de Laar

Totaal

In privaat eigendom van Van de Laar kan in ontwikkeling worden genomen.

175

276

Bron: Provincie Noord-Brabant (2022); gemeente Someren (2022); IBIS (2023) Bewerking: Stec Groep.

3. 2 Hoeveel aanbod is uitgeefbaar in oostflank SGE en welk werkmilieu past bij het beschikbare aanbod? Harde aanbod In totaal (inclusief het aanbod op terreinen met minder dan 1 hectare uitgeefbaar aanbod) bedraagt het harde planaanbod op de oostflank van SGE circa 179 hectare op peildatum 1-1-2023. Het grootste deel van het beschikbare aanbod bevindt zich in de gemeente Helmond in totaal circa 14 hectare. Het uitgeefbare aanbod is het afgelopen jaar fors gedaald. Dit komt met name door de uitgifte van Eeneind West (ca. 26 ha) en uitgifte op Groot Schooten (ca. 4 ha). Voor bedrijventerrein Eeneind West in de gemeente Nuenen c. a. geldt wel dat hier nog een eindgebruiker moet landen. De kavels zijn nu verkocht aan een ontwikkelaar. Het aanbod kan via die ontwikkelaar dus nog uitgegeven worden aan eindgebruikers. De vraagraming waarmee we het harde planaanbod confronteren gaat over de ruimtevraag vanuit eindgebruikers. Of de kavels op het terrein snel beschikbaar kunnen worden is nog onduidelijk op dit moment ligt de ontwikkeling op Eeneind West vanwege onder andere stikstofproblematiek 13 stil. ,

Tabel 6: Hard planaanbod (1 > ha) SGE-Oostflank Gemeente

Bedrijventerrein

Geldrop-Mierlo Helmond Helmond Helmond Helmond Totaal

De Barrier Groot Schooten BZOB Terrein De Weijer-Oost Hoogeind

Uitgeefbaar in ha 25 34 58 25 11 153

beoordeling type werkmilieus Campus

Gemengd stedelijk

Regulier

Grootschalige distributie

Grootschalige productie

34 ha 00 ha

11 ha 00 ha

119 ha 11 ha

00 ha 00 ha

108 ha 58 ha

, , , , , ,

, ,

Bron: Provincie Noord-Brabant (2023); Beoordeling aanbod: Stec Groep. Zacht planaanbod Naast de harde plannen is er een aantal zachte plannen op de oostflank van het SGE. Het regionaal bedrijventerrein Brainport Oost is daar een van en tegelijk ook het meest substantiële met 60 hectare. Daarvan is 25 hectare al in regionale afspraken vastgelegd voor ontwikkeling. De overige 35 hectare kan daaraan toegevoegd worden als daarvoor concrete marktvraag blijkt. Belangrijk hierbij is dat dit regionale terrein dus niet alleen een rol speelt voor (de oostflank van) SGE maar juist ook voor de vraag vanuit De Peel. Tabel 7: Zacht planaanbod in SGE-Oostflank Gemeente Geldrop-Mierlo Helmond Helmond Helmond Totaal

Bedrijventerrein Spaarpot/Van Stipdonk Brandevoort Regionaal Bedrijventerrein Varenschut-Noord

per

1-1-2023*

Extra te ontwikkelen conform regionale afspraken 2 8 25 15 54

Te ontwikkelen bij concrete marktvraag

Overige plannen / strategische reserve

(vraaggericht) 35 35

Bron: Provincie Noord-Brabant (2022). IBIS (2023) *Afgerond op hele getallen 13 Zie voor meer info: https://www. ed. nl/nuenen-gerwen-en-nederwetten/uitstel-voor-gewraakte-distributiedozen-eeneind-west-er-

komt-voorlopig-geen-stikstofvergunning~af53de12/

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

3. 3 Is er sprake van herstructurering/(her)ontwikkeling? Naast het beschikbare aanbod kijken we ook naar plannen voor herstructurering en (her)ontwikkeling op de huidige terreinen. Herstructurering en herontwikkeling kan namelijk zorgen voor vrijkomend aanbod binnen de bestaande voorraad. In 2021 hebben we in opdracht van provincie Noord-Brabant een onderzoek uitgevoerd in Noordoost en Zuidoost-Brabant naar de potentie voor herontwikkeling op bestaande bedrijventerreinen specifiek voor grootschalige logistiek 14 ( > 3 ha). Uit het onderzoek blijkt op basis van de BPI (Brownfield Potentie Indicator) dat circa 45 hectare op bestaande bedrijventerreinen in Noordoost- en Zuidoost-Brabant kansrijk zou zijn voor herontwikkeling. Dit zijn hoofdzakelijk plekken waar al actief herontwikkeling speelt. Er wordt geschat dat daarnaast nog eens circa 150 hectare op middellange en lange termijn mogelijk kansrijk is voor herontwikkeling bijvoorbeeld voor grootschalige logistiek. Wanneer deze herontwikkeling op gang komt is er sprake van ruimtewinst door te ontwikkelen binnen de bestaande voorraad. ,

Een deel van de potentie voor herontwikkeling is gelegen op terreinen waar grootschalige logistiek mogelijk ongewenst is. In Zuidoost-Brabant is regionaal de afspraak gemaakt om alleen Brainportgerelateerde logistiek te huisvesten. Ook heeft de provincie begin maart besloten om grootschalige logistieke ontwikkelingen op ongewenste locaties tegen te gaan 15 In De Peel is XXL logistiek nog wel toegestaan op Bemmer A/B in de gemeente Laarbeek. In SGE is XXL logistiek nog gewenst op GDC Acht in Eindhoven BZOB in Helmond Eeneind West in Nuenen c.a. Westfields in Oirschot en Ekkersrijt in Son en Breugel. Op korte termijn verwachten we dat circa 25 hectare geschikt (en gewenst) is voor herontwikkeling en circa 80 hectare op middellange/lange termijn in Noordoost en Zuidoost-Brabant. In regio De Peel lijkt alleen bedrijventerrein Bemmer in de gemeente Laarbeek mogelijk kansrijk te zijn voor herontwikkeling. Het ging hier in 2021 om circa 35 hectare. .

Uiteraard heeft het tot stand komen van herstructurering of herontwikkeling veel voeten in de aarde. Of de potentie tot herstructurering en/of herontwikkeling plaats gaat vinden is onder meer afhankelijk van de (financiële) situatie van de grondeigenaar en de gebruiker. Dat de potentie voor herstructurering en/of herontwikkeling aanwezig is zegt nog niets over het wel of niet plaatsvinden van deze ontwikkeling en de termijn waarop dit plaats kan vinden.

3. 4 Hoeveel leegstand bestaat er op de bedrijventerreinen in De Peel? Het totale aanbod van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in De Peel bedraagt circa 22. 515 m² bvo (peildatum maart 2023). Hiermee komt het aanbodpercentage op bedrijventerreinen in de regio op circa 1%. Dit beeld zien we in heel Zuidoost-Brabant al een aantal jaar. In de oostflank van Stedelijk Gebied Eindhoven (gemeenten Nuenen c.a. Helmond en Geldrop-Mierlo) wordt 22. 460 m² bvo (peilmoment maart 2023) aangeboden. Hiermee komt het aanbodpercentage op bedrijventerreinen in dit deel van SGE wederom op circa 1%. Het aanbod van bedrijfsruimte is in elke gemeente onder een gezond frictieniveau van circa 5%. Aanbod is een goede graadmeter voor het leegstandspercentage maar is niet hetzelfde als leegstand. Panden kunnen aangeboden worden én nog in gebruik zijn. Andersom kunnen panden leeg staan maar niet aangeboden worden. ,

Naast onze eigen aanbodmonitor kijken we naar de leegstandsmonitor die het CBS jaarlijks bijhoudt. Deze monitor heeft ook een afbakening op bedrijventerreinen. Als we kijken naar de meest recente gerapporteerde leegstand op bedrijventerreinen (uit 2021) zien we voor het totaal van de gemeenten in De Peel een leegstandspercentage van nagenoeg 0%. We merken hierbij op dat het CBS administratieve leegstand monitort. Panden worden als leeg geregistreerd wanneer er geen eindgebruiker op het adres

14 Stec Groep

(2021) Potentie herontwikkeling voor grootschalige logistiek op brownfields - Kansen risico’s en aanbevelingen voor Noordoost- en Zuidoost-Brabant 15 Zie: https://www. brabant. nl/actueel/nieuws/ruimtelijke-ontwikkeling/2023/beperking-vestiging-grootschalige-logistiek-opongewenste-locaties-in-noord-brabant ,

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

staat ingeschreven. Daarmee kan het voorkomen dat wanneer een bedrijf verderop in de straat een extra opslaghal huurt en op dit extra adres niet staat ingeschreven , dat dit pand als ‘leeg’ wordt geregistreerd.

Onze inschatting op basis van deze twee bronnen is dat de leegstand op regioniveau ver onder frictieleegstand zit. Er is dus sprake van aanzienlijke krapte op de bedrijfsruimtemarkt in subregio De Peel. Lokaal kunnen uiteraard verschillen bestaan er zijn op basis van bovenstaande analyses echter geen gemeenten met een problematisch hoge leegstand. ,

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

4 Brainport Oost 4. 1 Samenvattend: Naar welke omvang en type terrein is de komende jaren vraag in De

Peel? De resterende behoefte t/m 2040 in De Peel bedraagt circa 72 hectare in het hoge scenario Er is in de periode t/m 2030 in De Peel gemeenten vraag naar circa 47 hectare bedrijventerrein in het hoge scenario. Daar staat op peilmoment 1-1-2022 circa nog 22 hectare hard planaanbod tegenover. De resterende behoefte t/m 2030 bedraagt daarmee 25 hectare in het hoge scenario. Voor de periode 2031 t/m 2040 komt er 46 hectare vraag bij in het hoge scenario. In De Peel zijn zachte plannen voor de ontwikkeling van in totaal circa 49 hectare aan bedrijventerrein. De resterende behoefte t/m 2040 in De Peel bedraagt circa 72 hectare in het hoge scenario. Zelfs al zouden alle zachte plannen in De Peel tot en met 2040 worden ontwikkeld dan resteert er nog een behoefte van circa 23 hectare in het hoge scenario. De resterende behoefte t/m 2040 in de oostflank van SGE bedraagt circa 33 hectare in het hoge scenario Er is in de periode t/m 2040 in de oostflank van SGE vraag naar circa 51 hectare bedrijventerrein in het hoge scenario. Daar staat op peilmoment 1-1-2023 circa nog 18 hectare hard planaanbod tegenover. De resterende behoefte t/m 2040 in de oostflank van SGE bedraagt daarmee circa 33 hectare in het hoge scenario. Daarnaast speelt er in het SGE vanwege de beoogde schaalsprong in de Metropool Regio Eindhoven een toenemende druk vanuit de woningbouwopgave.

Er zijn momenteel al op verschillende (delen van) bedrijventerreinen transformatie initiatieven en dit worden er naar verwachting meer. Wanneer de hoeveelheid transformatie initiatieven zal stijgen zal de daarbij horende vervangingsvraag vanuit de oostflank van het SGE ook stijgen. ,

Meerderheid van de vraag gaat uit naar kavels in een grootschalig (productie of distributie) werkmilieu of een regulier werkmilieu De vraag t/m 2030 maar ook daarna gaat met name uit naar grootschalige werkmilieus (productie of distributie) en kavels in een regulier werkmilieu. Er zijn op peilmoment 1-1-2023 nog kavels beschikbaar met een regulier of grootschalig productie werkmilieu. In figuur 3 is de confrontatie van vraag en aanbod naar werkmilieu t/m 2040 weergegeven voor De Peel. Aan kavels met een grootschalig distributie werkmilieu ontbreekt het geheel. De leadslijsten laten een omvangrijke ruimtevraag zien en onderschrijven de druk op de ruimte op de bedrijventerreinen. Niet alleen in De Peel-gemeenten is de druk op de ruimte hoog ook in SGE is er een resterende behoefte. Een groot deel van de vraag uit zowel De Peel-gemeenten als het SGE gaat uit naar een grootschalige kavel (groter dan één hectare) al dan niet in een productie of distributie werkmilieu. ,

De provincie legt het toevoegen van grootschalige logistiek in de bestaande voorraad aan banden De provincie heeft in maart 2023 besloten om de ontwikkeling van grootschalige logistiek op bestaande bedrijventerreinen op ongewenste locaties tegen te gaan. De provincie verbiedt hiermee de ontwikkeling van grootschalige logistiek in heel Noord-Brabant met uitzondering van een lijst specifieke locaties. In De Peel is één bestaand bedrijventerrein aangewezen waar nog deels een grootschalige logistieke ontwikkeling plaats kan vinden namelijk bedrijventerrein Bemmer A/B. Hier speelt een initiatief van een ondernemer die drie verschillende vestigingen wil samenvoegen op Bemmer A/B. Behalve dit initiatief is overige eventuele vrijkomende ruimte op de Bemmer A/B bestemd voor industriële bedrijvigheid. Er is dus momenteel geen geschikt aanbod in het werkmilieu grootschalige distributie beschikbaar in De Peel. ,

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

Figuur 4: Confrontatie vraag en aanbod Peel-gemeenten t/m 2040 45

Let op: aanbod kan voor meerdere werkmilieus geschikt zijn en dus ook bij meerdere werkmilieus worden meegeteld in de confrontatie.

40 35 30 25 20

EIB Hoog

15 EIB Laag

10 5

Geschikt aanbod

Welke ontwikkelrichting is voor Brainport Oost kansrijk? Vanuit de voorliggende analyses zien we als kansrijk profiel: Aspect Omvang

Toelichting • Netto omvang van minimaal 25 hectare (nu al in regionale afspraken) maar idealiter tot het maximum van 60 hectare die gefaseerd ontwikkeld kan worden. • Ruimte voor kavels met een omvang vanaf 1 hectare met een milieucategorie van minimaal 3. 1 en minimaal tot en met 4. 2 • Regulier MKB uit De Peel en oostflank SGE (50 tot 70%). o Brainport Oost speelt hiermee in op de behoefte vanuit deze categorie bedrijven. Het terrein biedt zo ruimte voor doorgroei van bedrijven die nu al gevestigd zijn in De Peel en de oostflank van SGE (zie ook punt hierna). Dit is nodig om doorstroom in de bedrijventerreinenmarkt van de regio te realiseren. Met een leegstand van 1% in de bestaande voorraad en een tekort aan nieuw terrein zit deze namelijk op slot. De locaties die doorgroeiers achterlaten bieden weer nieuwe vestigingsmogelijkheden voor (kleinere) bedrijven. o Brainport Oost kan zo de druk op de ruimte in SGE verlichten. Voor met name toeleveranciers in de HTSM-sector is uitbreiding op of aan huidige locatie cruciaal vanwege o. a. kapitaalsinvesteringen op huidige locatie en een soepele toeleveringsketen richting OEM-er. Brainport Oost zou zo bezien ingezet kunnen worden voor het bieden van ruimte voor de herhuisvesting van ‘reguliere’ (niet-HTSM) MKB bedrijven uit de oostflank van SGE zodat de HTSM bedrijven zich op locatie kunnen doorontwikkelen.

o Om doorstroming op de bedrijventerreinen op gang te laten komen is wel aandacht voor kwaliteitsverbetering van de bestaande bedrijventerreinen nodig. Gezien de druk op de markt verwachten we dat herontwikkeling veelal vanuit de markt op gang komt maar vanuit de overheid zal vooral in de overige randvoorwaarden voor een toekomstbestendig vestigingsklimaat mee-geïnvesteerd moeten worden. Denk aan duurzame bereikbaarheid netcapaciteit verduurzaming klimaatadaptatie vergroening et cetera. • Grootschalige industriële bedrijven (30 tot 40%) met voorkeur voor grootschalig productie werkmilieu. • Grootschalige logistieke partijen (10 tot 20%) met voorkeur voor grootschalig distributie werkmilieu. o Er is op dit moment in De Peel geen beschikbaar aanbod meer voor deze doelgroep. De provincie heeft de vestiging van dit type bedrijf aan banden gelegd er zijn nauwelijks nog vestigingsplekken over voor deze doelgroep in De Peel. Afhankelijk van het zoekgebied (ontsluiting landschappelijke inpassing etc. ) kan deze doelgroep kansrijk zijn voor uw terrein. • Een terrein van deze omvang en met deze invulling heeft naar verwachting een arbeidsintensiteit van zo’n ,

Kavelgrootte en milieucategorie Doelgroep

Werkgelegenheid/

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

arbeidsmarkt

•

60 tot 80 banen per netto hectare gemiddeld (bij een meer hoogwaardige invulling kan dat naar ruim 100 of meer gaan). Bij een omvang van minimaal 25 hectare is dat dus 1. 500 tot 2. 000 banen. Bij een omvang van 60 hectare 3. 600 tot 4. 800 banen. Dat zijn natuurlijk niet allemaal nieuwe banen want een groot deel van die banen zit nu al bij de bedrijven die zich hervestigen op het nieuwe terrein. Het gaat immers vooral om doorgroeiers vanuit de regio. Bovendien heeft de grootste groei in banen bij verhuizende bedrijven vaak al plaatsgevonden in de periode vóór verhuizing zo blijkt uit eerder onderzoek van het PBL.16 Let op: de genoemde getallen zijn uitsluitend indicaties. Om de precieze (netto) impact op werkgelegenheid en regionale economie te bepalen is specifiek onderzoek nodig op basis van een verder uitgekristalliseerd plan/profiel. Op basis van kengetallen over samenstelling van banen naar opleidingsniveaus op bedrijventerreinen en in sectoren verwachten we dat circa 40 tot 50% voor praktisch geschoolden is 30-40% voor middelbaar geschoolden en tot zo’n 30% voor hoger opgeleiden. Let op: ook dit zijn in dit stadium indicaties (!) De woon-werkafstanden van met name de praktisch geschoolde maar veelal ook middelbaar geschoolde doelgroep zijn beperkt (zo’n 10 kilometer maar bij voorkeur nog aanzienlijk kleiner).

Dit maakt dat de locatie van het terrein het zwaartepunt van de arbeidsmarkt in De Peel en de Oostflank van SGE moet kunnen bedienen. Dit is – naast de hiervoor genoemde punten – een belangrijk criterium voor de locatiekeuze. Verder vraagt dit om investeringen in goede verbindingen per OV (snel)fiets brommer etc. Daarnaast is de digitale bereikbaarheid van het terrein belangrijk gezien de groeiende digitalisering van bedrijven in vrijwel alle sectoren. Er moet vanaf begin geïnvesteerd worden in bijvoorbeeld glasvezelverbindingen. Uiteraard is netcapaciteit en ruimte voor andere voorzieningen voor het mogelijk maken van een duurzame energievoorziening op Brainport Oost cruciaal. Er zal nadrukkelijk ruimte gemaakt moeten worden voor klimaatadaptatie zoals waterberging en groen. Dit is ook belangrijk voor het bieden van een aantrekkelijke en gezonde werkomgeving en in de strijd om de schaarse arbeidskracht in De Peel en omgeving. Dit heeft effect op de bruto-netto verhouding waarmee gerekend moet worden bij een nieuw toekomstbestendig bedrijventerrein Brainport Oost. Uiteraard is het verstandig om zoveel als mogelijk functies te combineren en koppelkansen te benutten tussen opgaven. Hiermee kan het bruto ruimtebeslag beperkt worden. Tot slot is het verstandig te kijken hoe bedrijven intensiever dan nu hun kavels kunnen invullen.

Met de huidige ruimtedruk maar bijvoorbeeld ook de toenemende robotisering is hierin meer mogelijk dan de standaard op de huidige terreinen. Het helpt daarbij om goed te kijken naar de prijsniveaus voor de grond op Brainport Oost. De grondprijs moet natuurlijk sowieso marktconform zijn maar hogere prijzen en incentives/prijsprikkels in de uitgifte kunnen intensiever ruimtegebruik verder stimuleren. Belangrijk is dat het bestemmings-/omgevingsplan een intensieve benutting dan wel mogelijk maakt (bouwhoogtes bouwvlakken etc.) maar dat tegelijk bedrijven niet vanaf vestiging gelijk ‘op slot’ zitten en geen enkele kant meer op kunnen voor verdere groei op locatie. Met name dat laatste is zoeken naar een optimum in de verdere uitwerking van de opzet van het terrein. ,

•

Bereikbaarheid

•

Netcapaciteit

•

Klimaatadaptatie

•

Intensief ruimtegebruik

•

https://www. pbl. nl/sites/default/files/downloads/Verhuizingen_van_bedrijven_en_groei_van_werkgelegenheid_01. pdf

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

Tot slot , een aantal referentiebeelden van intensief ruimtegebruik , landschappelijke inpassing en klimaatadaptiviteit Voorbeeld intensief ruimtegebruik: benutting van het dak (parkeren zonne-energie en sedum) kantoor • bovenop logistiek en groen op de private kavel ,

Bron: Nature’s Pride in Maasdijk •

Er is veel mogelijk op het gebied

van

landschappelijke inpassing en bufferzones 17

Bron: Stec Groep en DENC 2022 ,

•

Op nieuwe grootschalige bedrijventerreinen zoals Ecofactorij in Apeldoorn is steeds voor ruimte voor bodem en water ,

meer

aandacht

Bron: Bessels architecten 2016 ,

17 Zie voor meer informatie:

https://stec. nl/wp-content/uploads/2022/04/Stec-Groep-en-Denc-whitepaper-Logistiek-naar-eenkernwaarde-in-regionale-ontwikkeling. pdf

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

5 Bijlagen Werkmilieus Gemengd stedelijk 1. Beschrijving Impressie

Activiteiten

Handel en reparatie (stedelijke) diensten als verhuur schoonmaak beveiliging consumentendiensten bedrijfsverzamelgebouwen kleinschalige productie R&D opslag werkplaats last mile B2B & B2C; MKB diensten bouw handel kleinschalige stadslogistiek Stedelijk gebied Werkdonken Breda Kanaalzone Tilburg ,

Type bedrijven Marktregio (reikwijdte) Voorbeelden Noord-Brabant 2. Locatiekenmerken Bereikbaarheid weg

•

Nabijheid uitvalswegen richting snelweg aansluiting op fijnmazige stedelijke infra

Multimodaliteit

•

Nabijheid water- of spoorterminal is niet relevant

Openbaar vervoer Milieucategorie

• •

Bereikbaarheid met de bus (eventueel als onderdeel van ketenmobiliteit) en trein is een pré Overwegend in de categorie 1 2 en 3. 1

Kavelomvang

•

Gemengd tot circa één hectare

Campus 1. Beschrijving Impressie

Activiteiten Type bedrijven Marktregio (reikwijdte) Voorbeelden Noord-Brabant 2. Locatiekenmerken Bereikbaarheid weg

Research and development educatie hoogwaardige productie Agrifood HTSM en andere kennisintensieve (subsegementen) Nationaal tot internationaal High Tech Campus Eindhoven Pivot Park Oss ,

•

Goede bereikbaarheid over de weg (nabij snelweg) is een pré

Multimodaliteit

•

Nabijheid water- of spoorterminal is niet relevant

Openbaar vervoer

•

Minimaal bereikbaar met de bus Bereikbaarheid via een (metro/trein)station is een sterke pré • Overwegend in de categorie t/m 3. 2 • Bepaalde research and development activiteiten hebben een hogere milieucategorie nodig • Doorgaans kleiner dan een hectare •

Milieucategorie Kavelomvang

Verdieping behoefte bedrijventerreinen regio De Peel 22. 258

Regulier werkmilieu 1. Beschrijving Impressie

Activiteiten Type bedrijven Marktregio (reikwijdte) Voorbeelden aanbod De Peel 2. Locatiekenmerken Bereikbaarheid weg

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15856386/3