Bijlage 1 Gebiedsvisie Samen Someren
Tekst van het document
Visie & identiteit
Gebiedsvisie Samen.Someren | december 2025 | P. 36
2
Boszoom
5 4
Zorghart
3
Dorpsrand
Visie & identiteit
Kop van Someren
Houtwallen
1
Gebiedsvisie Samen.Someren | december 2025 | P. 37
3.5. TOEKOMSTBESTENDIG RAAMWERK De gebiedsvisie vormt een flexibel en toekomstbestendig raamwerk. Daarom maken ook de onderstaande locaties onderdeel van het plancontour van de gebiedsvisie. 1. Woonzorgcentrum Eegelshoeve 2. Veterinair Centrum 3. Shell-tankstation met Autobedrijf Stienen en twee bedrijfswoningen Gezien de programmatische, sociale en ruimtelijke kansen en de centrale ligging binnen de plancontour is Woonzorgcentrum Eegelshoeve integraal opgenomen in het raamwerk.
Provincialeweg
+ 3
+
aan
ad l ofst
2
H Ter
+
Visie & identiteit
1
at Slievenstra
In het geval van het Veterinair Centrum ontstaat een nieuw ontwikkelveld tussen de houtwallen. Voor de locatie van Shell-tankstation met Autobedrijf Stienen en bedrijfswoningen kan de ‘Boszoom’ worden doorgezet, waardoor eveneens een nieuw ontwikkelveld ontstaat. Per ontwikkelveld kan vervolgens worden beoordeeld of bestaande bebouwing (deels) kan worden behouden.
Witvrouwenbergweg
Voor de locaties van het Veterinair Centrum en Shelltankstation met Autobedrijf Stienen en bedrijfswoningen is het raamwerk zodanig opgezet dat het gebied zowel mét als zonder deze functies goed kan functioneren. Het verplaatsen of verdwijnen van deze afwijkende programmatische functies biedt echter aanvullende kansen om het raamwerk sterker en samenhangender in te richten en tegelijkertijd de bijbehorende hinder- en veiligheidscontouren te laten vervallen.
Gebiedsvisie Samen.Someren | december 2025 | P. 38
Visie & identiteit
Gebiedsvisie Samen.Someren | december 2025 | P. 39
4. HET RAAMWERK UITGEDIEPT
4.1. RAAMWERK OP THEMA’S Het ruimtelijk raamwerk, zoals hiernaast weergegeven, is opgebouwd uit verschillende lagen. Om het raamwerk goed te begrijpen, is op de volgende pagina’s per thema kort toegelicht wat zichtbaar is in het ruimtelijk raamwerk. Deze toelichting is opgebouwd uit de volgende thema’s: Groenstructuur De groenstructuur vormt een belangrijke ruimtelijke en ecologische basis voor het gebied. Het groen bepaalt de uitstraling van de openbare ruimte en biedt leefgebieden voor diverse planten- en diersoorten. Provincialeweg Witvrouwenbergweg
Watersystemen Het watersysteem wordt waar mogelijk op een zichtbare en beleefbare manier geïntegreerd in het landschap, met onder andere wadi’s en laagtes voor tijdelijke waterberging. Infrastructuur De infrastructuur bestaat uit diverse structuren voor voetgangers, fietsers en auto’s. Zodat er een rustige en veilige leefomgeving ontstaat die ontmoeting stimuleert en bijdraagt aan een gezonde, actieve levensstijl. Dichtheden en oppervlaktes Binnen het plan zijn verschillende woonsferen te onderscheiden, met elk een eigen identiteit en bijbehorende bebouwingsdichtheid.
adl
ofst aan
Het raamwerk uitgediept
H Ter
Spelen en ontmoeten Binnen het plangebied is er op verschillende schaalniveaus nagedacht over spelen, ontmoeten, bewegen en samenleven.
at Slievenstra
Programma Binnen het plangebied zijn een aantal zoekgebieden aanwezig waar maatschappelijke voorzieningen en werkprogramma een positie kunnen krijgen.
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 41
Groenstructuur De groenstructuur vormt in Someren-Noord een belangrijke ruimtelijke én ecologische drager. Binnen het gebied zijn verschillende landschapstypen te onderscheiden: Buurtweide De buurtweide heeft een wijds en open karakter. Binnen dit landschap komen solitaire bomen of kleine boomgroepen voor, evenals boomgaarden en moestuinen. De onderbegroeiing wordt extensief beheerd en biedt ruimte voor informele speelaanleidingen en natuurlijke recreatie.
Provincialeweg Witvrouwenbergweg
Boszoom Rondom de buurtweide bevindt zich bosvegetatie. Dit type bos gedijt goed op de aanwezige eerdgronden en herbergt veel biodiversiteit. De boszoom langs de Provincialeweg heeft een gesloten karakter, waardoor de bebouwing als het ware in het groen wordt opgenomen. Tussen de bouwvolumes heeft het bos meer het karakter van een parkbos, met natuurlijke speelaanleidingen en routes voor langzaam verkeer.
H Ter aan
ad l ofst
Houtwallen De erfafscheidingen rondom de erven worden uitgevoerd als houtwallen: dicht beplantte vegetatiestroken op een licht opgehoogde aarden wal. Deze traditionele vorm van erfafbakening draagt bij aan de landschappelijke identiteit en heeft daarnaast een hoge ecologische waarde.
at Slievenstra
Lanen Langs de twee linten die het plangebied doorkruisen liggen historische lanen. Deze karakteristieke lijnvormige landschapselementen blijven behouden en vormen herkenbare dragers binnen de gebiedsopzet.
Boszoom Lanen Houtwallen Buurtweide Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 42
Buurtweide
Boskamer
Houtwallen
Lanen Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 43
Watersysteem De waterbergingsopgave wordt waar mogelijk op een zichtbare en beleefbare manier geïntegreerd in de openbare ruimte. Door te werken met laagtes in het landschap, bijvoorbeeld in de vorm van wadi’s, kan regenwater bij hevige en langdurige neerslag tijdelijk worden opgevangen en vertraagd infiltreren in de bodem. Deze laagtes maken niet alleen een functionele wateropgave mogelijk, maar zorgen ook voor een ervaarbaar en dynamisch landschap dat gedurende het jaar van karakter kan veranderen.
Provincialeweg Witvrouwenbergweg
Het water van de ontwikkelvelden wordt afgevoerd naar de groene ruimtes tussen de ontwikkelvelden en gaat vanuit hier naar de buurtweide.
at Slievenstra H Ter aan
ad l ofst
Waterberging Afwatering Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 44
Water en spelen combineren
Wadi’s
Wadi’s
Zichtbare afwatering Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 45
Infrastructuur De basis van de infrastructuur wordt vormgegeven door een lusstructuur voor autoverkeer langs de bouwvelden. Aan deze lus liggen de parkeervoorzieningen, veelal in de vorm van parkeerkoffers of groen ingepakte parkeerplaatsen. Er bevindt zich ook parkeren in de ontwikkelvelden, zoals kleine parkeerkoffers of parkeerhofen ingepakt in groen. Het binnengebied is voornamelijk bestemd voor voetgangers en fietsers. Hierdoor ontstaat een rustige, veilige en groene leefomgeving die ontmoeting stimuleert en bijdraagt aan een gezonde, actieve levensstijl. Verbindingen voor fietsers en voetgangers worden gemaakt door aan te sluiten op de bestaande infrastructuur in de wijk ten zuiden van het plangebied.
Provincialeweg Witvrouwenbergweg
at Slievenstra H Ter aan
ad l ofst
Voetganger Voetganger en fietser Auto Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 46
Fiets mogelijkheden
Wandel mogelijkheden
Parkeren inpassen in groen
Open verharding
Parkeren inpassen in groen
Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 47
Dichtheden & Oppervlaktes Binnen het plan zijn verschillende woonsferen te onderscheiden, die in het volgende hoofdstuk nader worden toegelicht. Elke woonsfeer heeft een eigen identiteit en bijbehorende bebouwingsdichtheid. Het totale plangebied beslaat circa 23 hectare en kent een gemiddelde dichtheid van ongeveer 35 à 40 woningen per hectare. Er wordt echter expliciet onderscheid gemaakt tussen deelgebieden met hogere en lagere dichtheden.
Witvrouwenbergweg
aan
hoge dichtheid
oppervlakte totaal: c.a. 18.000 m²
ad l ofst
De kop van Someren
H Ter
Op basis van de gebiedsvisie en in samenhang met toekomstige ontwikkelperspectieven bedraagt de indicatieve woningbouwcapaciteit circa 800 à 1.000 woningen.
Provincialeweg
at Slievenstra
In de gebieden die aansluiten op bestaande structuren wordt uitgegaan van een lagere bebouwingsdichtheid. Deelgebied ‘Houtwallen’ kent daarbij de laagste dichtheid, gevolgd door de ‘Dorpsrand’. Binnen de ‘Dorpsrand’ wordt onderscheid gemaakt tussen hoofdontwikkelvelden en uitlopers daarvan. In deze uitlopers is incidentele bebouwing mogelijk, gekoppeld aan de hoofdontwikkelvelden. Dit kan bijvoorbeeld plaatsvinden door middel van een afwijkende typologie, zoals een appartementengebouw. Langs de Provincialeweg, in deelgebied ‘Boszoom’, is sprake van een hogere bebouwingsdichtheid, die verder oploopt richting de ‘Kop van Someren’, waar de hoogste dichtheid binnen het plangebied wordt gerealiseerd. Binnen deelgebied ‘Boszoom’ wordt gewerkt met hoofdontwikkelvelden die niet strak zijn begrensd, maar waar zich een uitloopgebied rondom het ontwikkelveld bevindt. Deze biedt ruimte voor een meer organische invulling van het ontwikkelveld, passend bij het karakter van de ‘Boszoom’. Voor deelgebied ‘Zorghart’ is expliciet onderscheid gemaakt. De daarbij behorende dichtheid dient in zorgvuldige afstemming met woonzorgcentrum Eegelshoeve te worden bepaald.
Boszoom oppervlakte totaal: c.a. 32.400- 43.500 m²
Dorpsrand oppervlakte totaal c.a. 45.900-53.300 m²
Houtwallen
lage dichtheid
oppervlakte totaal: c.a. 23.800m²
Zorghart oppervlakte totaal: c.a. 4.400 m² (plangebied) oppervlakte incl. de Eegelshoeve c.a. 7.500 m2
Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 48
Programma In het plan worden de zorgfuncties geconcentreerd rondom Woonzorgcentrum Eegelshoeve. Deze zone vormt het hart van het gebied en biedt ruimte voor ontmoeting, ondersteuning en herstel. De gemeenschappelijke functies situeren zich rond de Buurtweide, die fungeert als verbindend landschap en centrale ontmoetingsplek. Hier komen bewoners, bezoekers en gebruikers samen, wat bijdraagt aan een levendige en inclusieve sfeer binnen het gebied.
Provincialeweg
€
Zoekgebied werken Maatschappelijke voorzieningen in plinten voorstelbaar
+
Witvrouwenbergweg
Het werkprogramma kan een positie krijgen aan de kop van het plan, zodat het een duidelijke link vormt met de omliggende functies en de bredere omgeving.
Zoekgebied maatschappelijke voorzieningen
at Slievenstra H Ter adl
ofst aan
Zoekgebied maatschappelijke voorzieningen Zoekgebied werk Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 49
Spelen & ontmoeten De nieuwe wijk biedt op verschillende schaalniveaus plekken om te spelen en elkaar te ontmoeten. Dit begint al bij de overgang tussen openbaar en privé: door deze grens zorgvuldig en vriendelijk vorm te geven, ontstaat de eerste laag van sociale interactie. Vooral de jongste kinderen zullen hier spelen en contact maken met directe buren. Tussen de verschillende ontwikkelvelden liggen groene ruimtes met elk een eigen identiteit. Deze gebieden vormen ontmoetingsplekken voor iets oudere kinderen en voor buurtbewoners. Er is ruimte voor speelaanleidingen, informele speelplekken en diverse zitgelegenheden. Vanuit deze groene tussenruimten lopen routes door naar de buurtweide. Deze grotere, centrale ruimte is bedoeld voor oudere kinderen, bewoners uit het plangebied én omwonenden daarbuiten. Hier kunnen grotere speelelementen worden geplaatst, maar ook collectieve voorzieningen zoals een gezamenlijke moestuin. In deze buurtweide ligt ook Woonzorgcentrum Eegelshoeve, waar in combinatie met nieuwe bebouwing een zorghart kan ontstaan.
Provincialeweg Witvrouwenbergweg
at Slievenstra H Ter aan
ad l ofst
Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 50
Natuurlijk spelen
Ontmoeten stimuleren Ontmoeten stimuleren
Overgangen privé-openbaar Overgangen privé-openbaar
Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 51
Principe doorsnede Noord-Zuid
aantrekkelijke routes voor langzaam verkeer
nestvoorzieningen geïntegreerd in bebouwing
gebruik van gebiedseigen beplanting, inheemse soorten
groene gevels en daken waar mogelijk
Provincialeweg een groene zone vormt een herkenbare zoom om het plangebied en waarborgt een fijn en gezond woonmilieu.
Het raamwerk uitgediept
zichtlijnen vanuit woningen op groen en plekken die uitnodigen tot ontmoeten
Boszoom robuuste groenstructuur met voldoende bomen tegen hittestress
landschappelijke inrichting gebaseerd op bestaande (landschaps)structuren
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 52
actieve plinten diversiteit aan woontypologieën robuuste groene ruimtes voor spelen, bewegen & ontmoeten
Buurtweide
auto’s zoveel mogelijk uit het zicht
Dorpsrand autoluwe routes veilig voor kwetsbare groepen
bestaande dorpsrand
groene erfafscheidingen
bebouwingsstructuur die aantakt op bestaande structuur
bovengrondse opvang, buffering en infiltratie van hemelwater
Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 53
4.2. ONTWERPPRINCIPE DORPSRAND Dit deelgebied kenmerkt zich doordat het enerzijds verbonden is met het dorp en zich anderzijds oriënteert op de buurtweide. Het ligt aan de zuidrand van het plangebied en grenst aan de bestaande bebouwing van Someren-Noord. In sfeer en beleving sluit het aan op de dorpse korrel en vormt het een voortzetting van de structuur van het huidige Someren-Noord, waardoor zowel figuurlijke als letterlijke verbindingen ontstaan. Naast de hoofdontsluitingsroute, die door dit deelgebied loopt, wordt er ingezet op autoluwe, kwalitatieve groenstructuren in plaats van versteende profielen. Deze groene verbindingen koppelen niet alleen de verschillende bouwvelden, maar versterken ook de verblijfskwaliteit in de openbare ruimte. De overgangszone tussen privé en openbaar wordt zo ingericht dat deze meer is dan een traditionele voortuin: het wordt een aangename plek om te verblijven. Hierdoor ontstaan informele ontmoetingsruimten waar buurtbewoners elkaar gemakkelijk kunnen treffen, waar kinderen veilig in het groen kunnen spelen en waar langzaamverkeersroutes uitnodigen tot dagelijkse beleving van het landschap. Parkeren wordt hierdoor zoveel mogelijk uit het zicht gehaald en geïntegreerd in groene structuren of aan de hoofdontsluiting.
Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 54
Profielen
B A
circa 20 m Profiel A
Profiel B
circa 15 m Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 55
Ontwerpprincipes ontwikkelveld 1. Uitgangspunten ruimtelijk raamwerk • Het ontwikkelveld wordt begrensd door de hoofdontsluitingsweg, de bestaande dorpsrand en de groene structuren. • Groenstructuren bestaan uit twee niveaus; primaire structuren: sluiten aan op de huidige wegenstructuur van Someren-Noord en het gebied aan de buurtweide. Secundaire structuren: creëren lucht en ruimte binnen het bouwveld en versterken de visuele en ecologische relatie met het landschap. • Beide groentypen kunnen tevens functioneren als drager van het watersysteem (infiltratie, opvang, wadi’s). 2. Verbonden met de huidige dorpsrand • De bebouwing vormt een afronding van de dorpsrand. • Huidige verkeersstructuren worden doorgezet als routes voor langzaam verkeer. • Groenstructuren fungeren als verbindingen tussen het bestaande dorp en de buurtweide.
2
1
1 | uitgangspunten raamwerk
2 | verbonden met huidige dorpsrand
3 | alzijdig bouwveld
4 | accenten in typologie
3. Alzijdig bouwveld • Ontwikkelvelden worden alzijdig ontworpen, met aandacht voor woonkwaliteit aan alle zijden. • Bebouwing richt zich op de hoofdgroenstructuren en langzaamverkeersroutes. 4. Accenten in typologie • Afwijkende woningtypologieën, zoals appartementengebouwen, kunnen worden ingezet als ruimtelijke accenten in het uitloopgebied van het ontwikkelveld. • De plint van deze gebouwen draagt bij aan de verblijfskwaliteit in de openbare ruimte en heeft een herkenbare, uitnodigende uitstraling met een maatschappelijk programma en/of woonprogramma. 5. Parkeer- & ontsluitingprincipe • Het gebied is, behalve langs de hoofdontsluiting, zoveel mogelijk autoluw ingericht. • Parkeren vindt waar mogelijk plaats uit het zicht, bijvoorbeeld: in parkeerkoffers binnen het bouwveld, of langs de hoofdontsluitingsweg in combinatie met groeninrichting. • Parkeeroplossingen dragen bij aan een groene, veilige en kindvriendelijke woonomgeving.
P
6. Spelen, bewegen en ontmoeten in het groen • Overgangen tussen privé en openbaar worden ontworpen zodat die spontane interactie tussen bewoners stimuleren. • Speelplekken en verblijfszones worden geïntegreerd in de groenstructuren, kinderen kunnen veilig en nabij huis spelen. • Langzaamverkeersroutes worden zo vormgegeven dat zij niet alleen functioneel zijn, maar ook uitnodigen tot ontmoeting, verblijf en een dagelijkse beleving van het landschap.
P
5 | parkeer- & ontsluitingsprincipe Het raamwerk uitgediept
P
P
6 | spelen, bewegen en ontmoeten in het groen Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 56
nestvoorzieningen geïntegreerd in bebouwing
diversiteit aan woontyplogieën
zachte overgangen tussen privé en openbaar groene gevels waarmogelijk
alzijdig bouwveld aantrekkelijke routes voor langzaamverkeer
actieve plinten
auto’s zoveel mogelijk uit het zicht
robuuste groene ruimtes voor spelen, bewegen & ontmoeten
bovengrondse opvang, buffering en infiltratie van hemelwater
BOSZOOM Dit deelgebied vormt de overgang tussen de Provincialeweg en de buurtweide en onderscheidt zich door een rijkere, meer begroeide inrichting. De dichte groenstructuren creëren een beschut en intiem woonmilieu dat bescherming biedt tegen de drukte van de verkeersader en tegelijkertijd bijdraagt aan een hoge woonkwaliteit. Daarnaast vervult dit deelgebied een belangrijke representatieve functie: het vormt het gezicht van Someren aan de Provincialeweg. Deze identiteit wordt bepaald door een afwisseling van een dorpse korrel met grondgebonden woningen en – met name in het oostelijk deel – gestapelde bouw. Deze variatie zorgt voor een gevarieerd, maar samenhangend straatbeeld dat zowel de schaal van het dorp als de entreewaarde van de plek recht doet. Er wordt ingezet op een autoluw en groen woongebied, waar wandelen, ontmoeten en verblijven centraal staan. De overgang tussen privé en openbaar wordt niet als traditionele voortuin ingericht, maar als een gebruiksruimte: een prettige zone waar ontmoeting vanzelf ontstaat. Parkeren wordt daardoor zoveel mogelijk uit het straatbeeld gehaald en zorgvuldig geïntegreerd in groene structuren of langs de hoofdontsluitingsweg. Zo ontstaat een ontspannen, groene en veilige leefomgeving waar de boszoom als identiteitsdrager centraal staat.
Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 58
B
Profielen
A
min. 20 m
Profiel A
Profiel B Het raamwerk uitgediept
circa 25 m Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 59
Ontwerpprincipes ontwikkelveld 1. Uitgangspunten ruimtelijk raamwerk • Het ontwikkelveld wordt omsloten door een robuuste groenstructuur die ruimte en lucht tussen de verschillende bebouwingsclusters waarborgt. • De groenstructuur vormt de landschappelijke drager richting de Provincialeweg én de buurtweide. 2. Doorwaadbare boszoom • Er is een fijnmazig netwerk van langzaamverkeersroutes door en langs de groenstructuren. • Routes zijn landschappelijk vormgegeven en dienen zowel functionele verbindingen als recreatieve wandel- en verblijfsplekken. 3. Alzijdig bouwveld • Ontwikkelvelden bestaan uit eenduidige bebouwingsclusters die alzijdig worden ontworpen, met aandacht voor woonkwaliteit aan alle zijden. • Een bouwveld kan uit meerdere clusters bestaan, mits deze samen een heldere en samenhangende ruimtelijke eenheid vormen.
1 | uitgangspunten raamwerk
2 | doorwaadbare Boszoom
3 | alzijdig bouwveld
4 | Herkenbare bebouwingsclusters
4. Herkenbare bebouwingsclusters • Gestapelde woningtypologieën, appartementgebouwen, worden als zelfstandige clusters ontworpen. • Deze komen verspreid (gespikkeld) voor in het plangebied, of vormen een eigen bebouwingscluster. • Appartementsgebouwen kunnen worden gepositioneerd op terpen: verhoogde woonvolumes die een duidelijke plek in de groenstructuur innemen. Bij deze terpen kan half verdiept parkeren onder de bebouwing worden gerealiseerd. 5. Parkeer- & ontsluitingprincipe • Het gebied is zoveel mogelijk autoluw. • Parkeren gebeurt uit het zicht, bijvoorbeeld: in parkeerkoffers binnen het bouwveld, langs de hoofdontsluitingsweg in combinatie met groeninrichting, of onder bebouwing. • De parkeeroplossingen ondersteunen een groene, veilige en kindvriendelijke woonomgeving.
P
6. Spelen, bewegen en ontmoeten in het groen • Overgangen tussen privé en openbaar worden zo ingericht dat zij spontane interactie tussen bewoners stimuleren. • Speel- en verblijfsplekken worden geïntegreerd in de groenstructuren. Kinderen kunnen veilig en dichtbij huis spelen. • Langzaamverkeersroutes zijn niet alleen functioneel, maar nodigen uit tot ontmoeting, verblijf en dagelijkse beleving van het landschap.
P
P
P
5 | parkeer- & ontsluitingprincipe Het raamwerk uitgediept
6 | spelen, bewegen en ontmoeten in het groen Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 60
diversiteit aan woontypologieën/dichtheden
zichtlijnen vanuit woningen op groen en plekken die uitnodigen tot ontmoeting
korte afstanden tot fijne en groene openbare ruimtes
zachte overgangen tussen privé en openbaar
robuuste groene ruimtes voor spelen, bewegen & ontmoeten aantrekkelijke routes voor langzaamverkeer
bovengrondse opvang, buffering en infiltratie van hemelwater
HOUTWALLEN Gelegen aan de historische Slievenstraat kenmerkt dit deelgebied zich door een voortzetting van de bestaande houtwallen, die samen een kamerstructuur vormen. Aan de Slievenstraat wordt qua maat en schaal aangesloten bij de huidige bebouwing. In iedere ‘kamer’ ontstaat een cluster van woningen rondom een intieme, collectieve plek waar bewoners samenkomen. Dit is een plek waar ruimte is voor initiatieven van bewoners: een moestuin, boomgaard, speelplek, een barbecue of andere gezamenlijke activiteiten. Een buurtje waar een hechte gemeenschap kan ontstaan, maar dat tegelijk toegankelijk en doorwaadbaar blijft voor bezoekers. Extra aandacht gaat uit naar de overgangszone tussen het collectieve erf en de individuele woningen. Deze wordt zo ontworpen dat bewoners worden gestimuleerd om ook hier te verblijven; de woonbeleving gaat verder dan alleen de eigen kavel. Het gebied is autoluw en parkeren wordt kleinschalig en landschappelijk ingepast, waardoor het groen en het gemeenschapsgevoel het straatbeeld bepalen.
Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 62
Profielen A
Profiel A
Het raamwerk uitgediept
circa 18 m
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 63
Ontwerpprincipes ontwikkelveld 1. Uitgangspunten ruimtelijk raamwerk • De ontwikkelvelden worden gedicteerd door de houtwallen en de kamerstructuur 2. Verbonden met de Slievenstraat • De houtwallen begeleiden langzaamverkeersroutes door het plangebied. • Dwarsverbinding tussen ontwikkelvelden kunnen een intiemer karakter krijgen, waardoor bezoekers duidelijk te gast zijn. 3. Dubbele oriëntatie • Bebouwing is georiënteerd op de Slievenstraat en de buurtweide. • De maat en schaal van het historische lint worden gerespecteerd. Woningen vormen herkenbare korrels die passen bij het lint.
1 | uitgangspunten raamwerk
2 | verbonden met de Slievenstraat
3 | dubbele oriëntatie
4 | cluster van woningen rondom collectieve plek(ken)
4. Cluster van woningen rondom collectieve plek(ken) • Clusters van woningen liggen rondom collectieve plekken. • Erfafscheidingen worden landschappelijk ingepast. 5. Parkeer- & ontsluitingprincipe • Ontsluiting voor autoverkeer is via de nieuw aan te leggen verkeerslus, zodat de Slievenstraat wordt ontlast van extra autoverkeer. • Het gebied is zoveel mogelijk autoluw. • Parkeren gebeurt zoveel mogelijk uit het zicht, ingepast in kleinschalige landschappelijke structuren binnen het ontwikkelveld. 6. Gemeenschap • Overgangen tussen eigen terrein en collectieve ruimte zijn zo vormgegeven dat spontane interactie tussen bewoners wordt gestimuleerd. • De intieme autoluwe collectieve binnenruimtes bieden ruimte voor bewoners om elkaar te ontmoeten, activiteiten te ondernemen, te bewegen en te spelen.
P
5 | parkeer- & ontsluitingsprincipe Het raamwerk uitgediept
6 | gemeenschap Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 64
landschappelijke inrichting gebaseerd op historische (landschaps)structuren
groene gevels en daken waar mogelijk zichtlijnen vanuit woningen op groen en plekken die uitnodigen tot ontmoeten zachte overgangen tussen privé en openbaar een openbare ruimte die ontmoeting uitlokt
gebruik van gebiedseigen beplanting, inheemse soorten
Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 65
ZORGHART Gelegen in het hart van de buurtweide vormt dit deelgebied, samen met Woonzorgcentrum Eegelshoeve, het maatschappelijk hart van het plangebied. Hier kunnen (zorg)voorzieningen als een samenhangend ensemble worden geclusterd. Het terrein van de Eegelshoeve biedt daarbij kansen voor een integrale herinrichting, zodat het woonzorgcentrum niet langer aan de rand ligt, maar daadwerkelijk onderdeel wordt van de nieuwe wijk. Daarnaast biedt het de mogelijkheid om thema’s zoals water en parkeren een logische plek te geven in het geheel. De nieuwe gebouwen kunnen samen met de Eegelshoeve een herkenbare ruimte vormen met een eigen karakter binnen de buurtweide. Door deze zorgvuldig te positioneren ontstaat een herkenbare en vriendelijke begeleide entree naar de Eegelshoeve, die zowel bewoners als bezoekers verwelkomt. Het wordt een plek met een bredere betekenis dan alleen voor de directe ontwikkeling: een open, maatschappelijk en landschappelijk verankerd hart waar de wijk en omgeving samenkomt.
Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 66
Profielen
A
min. 20 m
Het raamwerk uitgediept
Profiel A
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 67
Ontwerpprincipes ontwikkelveld 1. Uitgangspunten raamwerk • Het ontwikkelveld ligt centraal in de buurtweide en wordt in belangrijke mate bepaald door Woonzorgcentrum Eegelshoeve. Het terrein van de Eegelshoeve wordt integraal betrokken bij de ontwikkeling, zodat gebouw en omgeving één samenhangend geheel vormen. 2. Doorwaadbare buurtweide • De buurtweide behoudt zijn doorwaadbare karakter voor wandelaars en fietsers. • Langzaamverkeerroutes worden vormgegeven als herkenbare, vriendelijke en veilige routes richting de entree van de Eegelshoeve. • De verbindingen versterken zowel de interne toegankelijkheid als de koppeling met de omliggende wijk.
1 | uitgangspunten raamwerk
2 | doorwaadbare buurtweide
3. Ensemble met Woonzorgcentrum Eegelshoeve • De nieuwe bebouwing vormt samen met de Eegelshoeve een helder, samenhangend ensemble. Gebouwen krijgen een alzijdig karakter, passend bij de open ligging in het landschap en de doorwaadbaarheid van het gebied. 4. Zoekgebied voor maatschappelijke voorzieningen • De bestaande maatschappelijke functies in de Eegelshoeve kunnen breder worden ingezet of uitgebreid. • In de plint van nieuwe bebouwing kunnen aanvullende maatschappelijke voorzieningen worden opgenomen, passend bij het maatschappelijk karakter van het deelgebied. 5. Integrale herontwikkeling terrein Woonzorgcentrum Eegelshoeve • Water, parkeren en groen worden integraal ontworpen in relatie tot zowel de Eegelshoeve als het deelgebied binnen de buurtweide, en dragen bij aan de kwalitieve openbare ruimte. • Parkeren gebeurt zoveel mogelijk uit het zicht.
+ +
3 | ensemble met Woonzorgcentrum Eegelshoeve
4 | zoekgebied voor maatschappelijke voorzieningen
6. Zorghart • De combinatie van voorzieningen, nieuwe bebouwing en de heringerichte openbare ruimte vormt een herkenbaar en uitnodigend zorghart. • De inrichting nodigt uit tot ontmoeting, gezamelijke activiteiten en vermaak voor een brede doelgroep.
+
5 | Integrale herontwikkeling terrein Woonzorgcentrum Eegelshoeve Het raamwerk uitgediept
6 | zorghart Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 68
Woonzorgcentrum Eegelshoeve als centrale spil in de wijk, plek voor zorg, ontmoetingen en kleinschalige voorzieningen
herkenbare begeleiding naar entree, autoluwe en veilige routes voor kwetsbare groepen
korte afstanden tot fijne en groene openbare ruimtes
parkeren mogelijk uit het zicht oplossen
plein herinrichten voor een kwalitatieve ontmoetingsruimte
Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 69
KOP VAN SOMEREN De ‘Kop van Someren’ vormt het deelgebied bij de belangrijkste entree van het dorp en is samen met de ‘Boszoom’ het representatieve gezicht richting de Provincialeweg. Dit gebied verwelkomt bezoekers en bewoners met een groen, uitnodigend en eigentijds beeld. Niet langer zijn uitsluitend bedrijven het gezicht van Someren; ook wonen en landschap krijgen hier een gezicht aan de Provincialeweg. Net als bij de ‘Boszoom’ is het meer dichtbegroeide groen een belangrijke drager van het gebied en zorgt voor samenhang, beschutting en een aangename verblijfskwaliteit. Dankzij de ligging en de entreefunctie fungeert de ‘Kop van Someren’ als overgangsgebied tussen het dorp en de reeds aanwezige grootschaligere bedrijvigheid langs de Witvrouwenbergweg. Binnen deze luwte ontstaat een zogenaamd ‘dwaalgebied’: een fijnmazige, afwisselende omgeving met diverse typen openbare ruimtes. Een plek waar wonen en werken op een natuurlijke manier samengaan. De werkfuncties die hier een plek krijgen, hebben een vriendelijk en kleinschalig karakter en versterken de levendigheid van het gebied. Denk aan kantoren en persoonlijke dienstverlening met een inloopfunctie. Deze functies kunnen op verschillende manieren worden geïntegreerd, bijvoorbeeld in de plint van woongebouwen, in zelfstandige gebouwen of in woon-werkwoningen met een atelier of werkruimte op maaiveldniveau.
Er ontstaat een dynamisch en groen entreegebied dat zowel functioneel als aantrekkelijk is en een sterke eerste indruk van Someren achterlaat.
Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 70
A
B
Profielen
Profiel A
Profiel B Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 71
Ontwerpprincipes ontwikkelveld 1. Uitgangspunten raamwerk • Het ontwikkelveld wordt omsloten door een robuuste groenstructuur die het gebied verbindt met de omliggende landschappelijke structuren. 2. Alzijdige kwaliteiten • De gebouwen en bouwclusters hebben alzijdige kwaliteiten. • Het groen loopt door tussen de bebouwing en wordt onderdeel van de ‘Boszoom’. • Accent bebouwing aan rotonde. 3. Wonen met zoekgebied werken • Het gebied heeft primair een woonfunctie, met aanvullend een zoekgebied voor werken. • De werkfuncties bevinden zich vooral aan de zuid-oostrand en kan hiermee als buffer functioneren tussen de bestaande bedrijvigheid en de nieuwe woningen. • De werkfuncties zijn kleinschalig en vriendelijk van aard, zoals kantoren, detailhandel, persoonlijke dienstverlening of bijvoorbeeld een sportschool.
1 | uitgangspunten raamwerk
2 | alzijdige kwaliteiten
€
4. Werken • Werken kan op verschillende manieren worden ingepast, bijvoorbeeld: in de plint van woongebouwen, in zelfstandige gebouwen of in woon-werkwoningen met een atelier of werkruimte op maaiveldniveau. 5. Parkeer- & ontsluitingsprincipe • Het gebied is autoluw en bedoeld voor incidenteel verkeer en bestemmingsverkeer. • De zuidelijke rand van het deelgebied wordt ingezet voor parkeren en fungeert tevens als buffer richting de naastgelegen bedrijvigheid. • Parkeren wordt zoveel mogelijk uit het zicht opgelost, bijvoorbeeld via een dek en/of halfverdiepte parkeervoorzieningen.
€
€
4 | werken
3 | wonen met zoekgebied werken
6. Een dwaalgebied • Het gebied wordt ingericht als een dwaalgebied met verschillende ruimtes, met groene verblijfsplekken, informele routes en kleinschalige pleinen, die uitnodigen tot ontmoeting, verkenning en verblijf.
P
P
!
5 | parkeer- & ontsluitingsprincipe Het raamwerk uitgediept
6 | een dwaalgebied Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 72
groene gevels en daken waar mogelijk
De entree van Someren wordt gemarkeerd
wonen en werken gecombineerd zichtlijnen vanuit woningen op groen en plekken die uitnodigen tot ontmoeting een openbare ruimte die ontmoeting uitlokt
zachte overgangen tussen privé en openbaar stimuleren contact gebruik van gebiedseigen beplanting
autoluwe zones, veilig voor kwetsbare groepen
Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 73
4.3. EEN DUURZAAM KADER De gebiedsvisie vormt het overkoepelende kader en de gedeelde ambitie voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Thema’s zoals klimaatadaptiviteit, natuurinclusiviteit en energie zijn structureel verankerd en onderdeel van dit raamwerk en worden in een volgende fase verder geconcretiseerd. Klimaatadaptief Het gebied wordt klimaatrobuust ingericht, met een geïntegreerde aanpak van water, groen en gebouwde structuren. Waterberging en infiltratie zijn onlosmakelijk verbonden met het raamwerk, zodat extreme neerslag, wateroverlast en droogte worden opgevangen. Robuuste en cultuurhistorische groenstructuren worden behouden en versterkt; ze dragen bij aan een hittestressbestendig en gezond leefklimaat. Groendaken op gebouwen woonclusterniveau zijn een ambitie om wateropvang, afkoeling en leefkwaliteit te verhogen. De concrete toepassing wordt in een volgende fase verder onderzocht en getoetst op haalbaarheid. Het watersysteem wordt zoveel mogelijk zichtbaar vormgegeven, waarmee waterbeheer ook beleefbaar wordt. Natuurinclusief Het gebied ondersteunt biodiversiteit en een aangename leefomgeving voor mens en dier. Groenstructuren worden aangelegd met inheemse plantensoorten die biodiversiteit versterken. Op gebouwniveau wordt gestreefd naar geïntegreerde nest- en verblijfplaatsen (bijv. vogel- en vleermuiskasten, bijenstenen).
Daarnaast worden groengevels, groendaken en groene erfafscheidingen als potentiële maatregelen onderzocht. Energie & energietransitie De mogelijkheden voor een duurzamere energievoorziening en lokale energieopwekking worden verkend. Zo wordt op dit moment in de naastgelegen wijk (Someren-Noord) een haalbaarheidsstudie uitgevoerd naar de aanleg van een warmtenet. Onderzocht wordt of hier koppelkansen liggen. Daarnaast wordt onderzocht welke mogelijkheden er zijn voor de ontwikkeling van lokale energie-infrastructuur, zoals een buurtenergienetwerk of energiestation, om duurzame energievoorziening en collectieve energieopwekking binnen het gebied mogelijk te maken. Circulariteit Op gebouwniveau is het een ambitie om in te zetten op biobased en herbruikbare materialen, evenals demontabele en modulaire bouwmethoden. Voorkeur gaat uit naar materialen met lage milieu-impact en hoge herbruikbaarheid. Concrete toepassing en haalbaarheid worden in een volgende fase nader onderzocht en getoetst.
Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 74
4.4. VERBEELDING RAAMWERK
Provincialeweg
Witvrouwenbergweg
at Slievenstra H Ter a ofst an dla
De gebiedsvisie Samen.Someren vormt het richtinggevende kader voor de verdere ontwikkeling. De verbeelding van het raamwerk laat met een proefverkaveling zien hoe de verschillende ruimtelijke ingrediënten kunnen samenkomen in een samenhangend geheel. Rondom de buurtweide ontstaat een divers woonmilieu, waarbij deze centrale groene ruimte fungeert als sociale en landschappelijke drager van de wijk. Het raamwerk uitgediept
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 75
5. VERVOLG
5.1. HAALBAARHEID De financiële haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling Someren-Noord vormt een randvoorwaarde voor de verdere planvorming. Voor het beoordelen van de haalbaarheid van deze gebiedsvisie is een eerste financiële verkenning gedaan. Gemeente en ontwikkelaars hebben hier samen aan gewerkt. In deze fase zijn ambities en ruimtelijke kaders vastgesteld. Diverse verdiepende onderzoeken moeten nog worden uitgevoerd voordat een volledige grondexploitatie kan worden opgesteld. Daarom kennen zowel het ruimtelijke als het planeconomische spoor onzekerheidsmarges. Desondanks biedt de gehanteerde werkwijze voldoende inzicht in de maatregelen en ontwerpkeuzes die nodig zijn om toe te werken naar een financieel haalbare en kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling. Bij deze gebiedsvisie wordt uitgegaan van het landelijke wettelijk kader voor woningbouwontwikkeling en van de volgende uitgangspunten voor de -in de volgende fase- op te stellen grondexploitatie (hierna: GREX). Dit betekent dat: • Landelijke normen (zoals 30% sociale woningbouw, BENG, externe veiligheid, de Ladder voor duurzame verstedelijking en het wettelijk kostenverhaalkader) als harde randvoorwaarden gelden; • Het lokale beleid vormt een belangrijke ambitie die ontwikkelaars zoveel mogelijk respecteren en integreren in de planontwikkeling.
Ontwikkelaars streven ernaar deze ambities te realiseren binnen de kaders van een haalbaar project. Wanneer echter blijkt dat het lokale beleid – of een opeenstapeling van lokale beleidsdoelstellingen – leidt tot financiële uitdagingen, gaan ontwikkelaars in overleg met de gemeente om gezamenlijk prioriteiten te bepalen. Daarbij wordt gekeken naar welke onderdelen van het lokale beleid de voorkeur krijgen, zoals bijvoorbeeld hogere percentages betaalbare woningen, aanvullende duurzaamheidsambities, waterbergingsnormen (bijvoorbeeld 80 mm), retentiedaken (verplicht of uitgesloten), groenpercentages, parkeernormen en ‘groen bouwen’. Deze afstemming zorgt voor een evenwichtige afweging tussen beleidsdoelen en projecthaalbaarheid. • Vanuit de ontwikkelende partijen vormt financiële haalbaarheid een gezamenlijk uitgangspunt voor de gebiedsvisie en de verdere uitwerking.
In de vervolgfase is het noodzakelijk om zowel het ruimtelijke als het economische spoor verder parallel uit te werken. Onderzocht wordt hoe passend verdicht kan worden en hoe kwaliteit, leefbaarheid en financiële uitvoerbaarheid in balans gebracht kunnen worden. Van belang zijn onder meer, maar niet uitsluitend: • een optimale en financieel uitvoerbare invulling van de waterbergingsopgave, inclusief onderzoek naar alternatieve en gecombineerde bergingswijzen; • een evenwichtige mix van parkeeroplossingen, passend binnen actuele mobiliteitskaders en zorgvuldig ruimtegebruik; • een verfijnd en gedifferentieerd woonprogramma dat aansluit bij actuele woningbehoefte, beleidsdoelgroepen en financiële randvoorwaarden; • verkenning voor de toepassing van slimme deelmobiliteit passend bij de doelgroep, waarmee zowel ruimte-efficiëntie als financiële uitvoerbaarheid kan worden versterkt Deze elementen vormen belangrijke beleidsmatige en financiële stuurknoppen voor het opstellen van het stedenbouwkundig plan en de verdere uitwerking van de grondexploitatie.
De GREX wordt daarmee in de volgende fase het leidende toetsingskader voor de financiële haalbaarheid van het gehele project. Indien lokale beleidsambities op het gebied van programma, duurzaamheid of openbare ruimte niet inpasbaar blijken zal hierover tussen de ontwikkelende partijen en de gemeente nader in overleg getreden moeten worden om te komen tot een passende oplossing. Het uitgangspunt is dat de gebiedsontwikkeling alleen kan worden voortgezet wanneer deze binnen de afgesproken financiële kaders haalbaar en uitvoerbaar is. De eerste verkenningen van de haalbaarheid laten zien dat er spanning bestaat tussen gewenste ruimtelijke kwaliteit en het benodigde aantal woningen voor een haalbare businesscase. Uit die cijfermatige verkenning volgt dat een optimaal ontwikkelvolume ligt tussen circa 800 en 1.000 woningen. Daarbij is uitgegaan van een evenwichtige verhouding tussen grondgebonden woningen en appartementen, en van de beleidsdoelen rond differentiatie, doelgroepen en toekomstbestendigheid.
Vervolg
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 77
5.2. PARTICIPATIEAANPAK Tijdens de totstandkoming van de gebiedsvisie is al verkennend gesproken met de stakeholders binnen het plangebied. Dit heeft interessante inzichten opgeleverd met betrekking tot aanvullende scenario’s voor de toekomst. Deze inzichten zijn de aanleiding geweest om de haalbaarheid van verplaatsing van het Veterinair Centrum en Shell verder te onderzoeken. Na vaststelling van de gebiedsvisie door de gemeenteraad zal de nadere uitwerkingsfase starten, gericht op het opstellen van een stedenbouwkundig plan. In die fase wordt de omgeving op proactieve, transparante en gestructureerde wijze betrokken bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan. De participatieactiviteiten kennen twee hoofddoelstellingen: 1. Toetsen van de herkenbaarheid en identiteit in de gebiedsvisie Er wordt een dialoog gevoerd met bewoners van Someren-Dorp en met name Someren-Noord om inzicht te verkrijgen in hun perceptie van de gebiedsidentiteit. Hierbij wordt geïnventariseerd welke kenmerken als onderscheidend worden gezien, welke kwaliteiten als dragend worden ervaren en welke waarden en motieven volgens bewoners van betekenis zijn voor de toekomstige ontwikkeling. De opgehaalde inzichten worden getoetst aan de ambities en ruimtelijke kaders uit de gebiedsvisie.
Daarbij wordt specifiek gekeken naar de mate waarin bestaande en gewenste identiteit in de visie tot uitdrukking komen, evenals naar de reacties op de voorgestelde variatie in woontypologieën en de gehanteerde ontwerpprincipes.
De projectgroep hanteert voor de aanpak vooralsnog de onderstaande uitgangspunten. In overleg met de adviseur kunnen deze uitgangspunten nog worden bijgesteld en/of aangescherpt: • De doelgroepen voor participatie zijn: Omwonenden Inwoners van Someren-Dorp Toekomstige bewoners uit Someren en de regio • De aard van de participatie: informerend en meedenkend; • De vorm waarin wordt geparticipeerd is interactief en op een makkelijk bereikbare en toegankelijke plek in Someren; • De bevindingen uit dit participatieproces worden geanalyseerd en, waar mogelijk en wenselijk, vertaald naar ruimtelijke aanpassingen in het stedenbouwkundig plan. De haalbaarheid van dergelijke aanpassingen wordt beoordeeld in samenhang met de uit te voeren onderzoeken en overige randvoorwaarden; • Verslaglegging van het participatieproces wordt onderdeel van het stedenbouwkundig plan.
2. Peilen van de behoefte van toekomstige bewoners Er wordt gekozen voor communicatie op regionale schaal waarmee geprobeerd wordt zowel toekomstige bewoners uit Someren als geïnteresseerden uit de regio te bereiken. In deze fase helpt het ophalen van de toekomstige woonbehoeften om niet alleen een toekomstbestendig plan te maken; het is tevens een kans om behoeftes en verwachtingen van de markt te peilen en daarmee o.a. het toekomstige ontwikkeltempo te bepalen. Daarnaast draagt participatie bij aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, het vergroten van maatschappelijk draagvlak, het versterken van transparantie en vertrouwen in het proces en het voldoen aan de zorgvuldigheidseisen die vanuit beleidskaders en wetgeving – waaronder de Omgevingswet – worden gesteld. Participatie dient daarmee zowel de inhoudelijke kwaliteit van het toekomstige stedenbouwkundig plan te vergroten als de legitimiteit en uitvoerbaarheid ervan te versterken. Voor een doordachte participatieaanpak wordt een gespecialiseerd bureau geselecteerd dat adviseert over de participatiestrategie en ondersteunt bij de organisatie van participatie momenten. Zij adviseert de projectgroep over de doelgroepen, de aanpak en de vorm van het participatie proces.
Vervolg
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 78
5.3. FASERING De gebiedsontwikkeling Someren-Noord wordt gerealiseerd volgens een adaptieve, vraaggestuurde en zorgvuldig gefaseerde ontwikkelstrategie, in lijn met de uitgangspunten van de Omgevingswet. In deze planfase is het nog niet doelmatig om een definitieve fasering vast te leggen. Wel geldt als algemeen vertrekpunt een beoogd bouwtempo van circa 150 woningen per jaar, passend bij een realistische en beheerste ontwikkelcapaciteit. Daarbij wordt flexibiliteit ingebouwd om op- of af te schalen wanneer marktdynamiek of externe omstandigheden daar om vragen. Eventuele aanpassingen in bouwtempo worden steeds in samenhang beoordeeld met verkoopsnelheid, investeringsritme en de behoefte aan een stabiel ontwikkelproces. Omgevingsfactoren als randvoorwaarde voor fasering De uiteindelijke ontwikkelvolgorde wordt bepaald door de mate waarin omgevingsbelemmeringen tijdig kunnen worden opgelost of gemitigeerd. Het gaat hierbij onder meer om: • Geluid: mogelijke maatregelen, waaronder het aanbrengen van fluisterasfalt, of het overwegen van het verlagen van de snelheid op de Provincialeweg.
Ook de mogelijkheden voor het aanpassen van de geluidszone industrie in de oostkant van het plangebied moeten verder onderzocht worden; • Geur: mogelijke verplaatsing of aanpassing van het Veterinair Centrum; • Externe veiligheid: het opheffen of verplaatsen van het gasvulpunt bij het Shell tankstation; • Overige belemmeringen: zoals milieuzones, infrastructuurfasen, risicocontouren en overige milieutechnische beperkingen.
Definitieve fasering bij de anterieure overeenkomst De definitieve fasering, inclusief de verdeling van uitgeefbare bouwblokken per ontwikkelaar, wordt niet in deze gebiedsvisie vastgesteld. Deze wordt bepaald: • bij het sluiten van de anterieure overeenkomst, of; • indien noodzakelijk, op een later moment in de planuitwerking wanneer alle omgevingsfactoren, onderzoeken en randvoorwaarden volledig in beeld zijn. Belang van flexibiliteit Door de fasering bewust flexibel in te richten kan het project inspelen op: • actuele marktdynamiek; • voortgang in het oplossen van omgevingsbelemmeringen; • voortgang van vergunningprocedures en onderzoeken; • bovenwijkse investeringen en infrastructuurfasering. Deze adaptieve aanpak is essentieel om risico’s te beheersen, de woningbouwproductie consistent op gang te houden en de gebiedsontwikkeling ongehinderd te kunnen voortzetten.
De gezamenlijke ambitie is om deze belemmeringen zo veel mogelijk op te heffen. Indien bepaalde factoren bij start bouw nog niet zijn opgelost, wordt gekozen voor een ontwikkelvolgorde die aansluit bij de dan ruimtelijk en juridisch uitvoerbare delen van het plangebied. Integrale en gedifferentieerde fasering Bij de opzet van de bouwvelden is rekening gehouden met de beleidsdoelstelling om in iedere fase een gedifferentieerd en toekomstbestendig woonprogramma aan te bieden. Elk veld is zodanig vormgegeven dat binnen elke ontwikkelstap een mix van woningtypen en prijscategorieën kan worden gerealiseerd. Hiermee wordt een inclusieve groei van de wijk gewaarborgd, waarbij meerdere doelgroepen in iedere fase worden bediend. Daarnaast wordt de omvang van afzonderlijke ontwikkelstappen afgestemd op de actuele marktsituatie en de uitvoerbaarheid. Bij de fasering wordt gestreefd naar fasen die functioneren als afgeronde, herkenbare en leefbare buurten. Er wordt daarbij specifiek aandacht besteed aan het beperken van bouwverkeer in reeds opgeleverde woongebieden, zodat leefkwaliteit en veiligheid gedurende de uitvoering worden geborgd.
Vervolg
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 79
5.4. VERVOLGSTAPPEN & AANDACHTSPUNTEN In de volgende fase worden meerdere producten gemaakt en verschillende onderzoeken uitgevoerd. De producten die gemaakt worden zijn een stedenbouwkundig plan met de kaders voor beeldkwaliteit en een GREX. Twee sporen worden gevolgd om te borgen dat de ambitie uit de gebiedsvisie wordt vertaald naar een haalbaar en te realiseren plan. Voordat definitieve keuzes voor het stedenbouwkundig plan en de GREX gemaakt kunnen worden, moeten verschillende onderzoeken uitgevoerd worden. Dit gaat onder meer over onderzoeken op het gebied van waterinfiltratie, verkeer, geluid en geurhinder. Zoals in paragraaf 5.2 aangegeven, worden meerdere momenten georganiseerd om de dialoog met de omgeving en toekomstig geïnteresseerden te voeren. Verder ligt er ook een grote kans voor samenwerking met Woonzorgcentrum Eegelshoeve. Samen met hen worden de mogelijkheden verkend om eventueel laagdrempelige voorzieningen op het gebied van ontmoeting te faciliteren, maar eventueel ook de vestiging van een huisartsenpraktijk op het terrein te realiseren. Ook zal in de volgende fase nader bekeken moeten worden welke uitbreidingsbehoefte er ontstaat bij basisschool De Diamant. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat er voor uitbreidingen voldoende ruimte beschikbaar is op het bestaande terrein.
Het exacte tijdpad voor het uitvoeren van de benodigde onderzoeken, het maken van het stedenbouwkundig plan en de GREX wordt parallel aan het vaststellingstraject van deze gebiedsvisie gemaakt. Het doel is om het stedenbouwkundig plan, bijbehorende onderzoeken en onderbouwing van de financiële haalbaarheid in de tweede helft van 2026 op te leveren.
Om de geluidscontour langs de Provincialeweg op te rekken is onderzoek nodig naar de effecten van het aanbrengen van fluisterasfalt op de Provincialeweg. Tegelijkertijd worden de effecten van snelheidsverlaging op de Provincialeweg naar 60 km/u of 50 km/u onderzocht. Daarnaast is breder verkeerskundig onderzoek nodig, omdat ook is vastgesteld dat de huidige infrastructuur in de noordoostelijke hoek van Someren de grenzen van de capaciteit nadert. Aan de oostzijde van het plangebied is ook sprake van een geluidscontour. Deze is niet gebaseerd op feitelijke geluidsproductie, maar geeft de ruimte aan die bedrijven binnen het Omgevingsplan hebben. Een verkenning naar de behoefte aan de daadwerkelijke benutting van deze ruimte is gewenst. De bestaande geurcontouren worden vooral veroorzaakt door het Veterinair Centrum en door een niet meer in gebruik zijnde paardenhouderij aan de Slievenstraat. Een haalbaarheidsonderzoek naar verplaatsing van het Veterinair Centrum wordt gestart. In het scenario van verplaatsing van het Veterinair Centrum vervalt de contour van geluidshinder in de zuidwesthoek van het plangebied in zijn geheel. De combinatie van onderzoeken moet inzicht bieden in de maatregelen die beleidsmatig, civiel, of bouwkundig genomen kunnen worden om de ontwikkeling en bouw van de velden in het raamwerk mogelijk te maken.
Het risico is dat bepaalde contouren niet in die mate weg te nemen en/ of ‘op te schuiven’ zijn, dat niet het volledige gewenste programma gerealiseerd kan worden. Op het moment dat deze inzichten zich voordoen, wordt binnen de projectgroep besloten hoe met deze risico’s om te gaan. In de vervolgstappen wordt de gemeenteraad op gepaste en tijdige wijze door het College van B&W geïnformeerd over de voortgang van het proces.
Aandachtspunten en risco’s Het gezamenlijke belang van de gemeente, initiatiefnemers, omwonenden en de regio is de groei en de woningvraag te bedienen in een goede balans tussen kwaliteit, aantallen en differentiatie in aanbod. De vraag staat dan ook hoe de ambities mogelijk gemaakt kunnen worden. In hoofdstuk 2 zijn de beleidsmatige kaders en aanverwante onderwerpen geanalyseerd. Het spreekt bijna voor zich dat een nieuwe ontwikkeling van deze omvang te maken krijgt met uitdagingen voordat de realisatie mogelijk is. De uitdagingen voor deze uitbreiding van Someren hebben vooral te maken met geluid, geur, verkeer en water. Het is dus aan politiek, bestuur, initiatiefnemers en de omgeving om maatregelen te bedenken en te nemen die positief bijdragen aan het creëren van ontwikkelruimte. De gebiedsvisie heeft met het ruimtelijk raamwerk een voorschot genomen op mogelijke maatregelen. Voor het waarmaken van de ambitie geldt dat we oplossingen zoeken binnen bestaande kaders. Als om welke reden dan ook oplossingen daarbinnen niet te vinden zijn, wordt in gezamenlijkheid gezocht naar een passend alternatief. Ontwikkelen van nieuw beleid wordt hierbij niet uitgesloten Vervolg
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 80
Vervolg
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 81
SAMEN.Someren.
GEBOUWD OP GEMEENSCHAP, GEWORTELD IN HET LANDSCHAP
Colofon/ verantwoording Deze visie is tot stand gekomen door intensieve samenwerking binnen een projectgroep, die bestond uit ambtelijk vertegenwoordigers van de gemeente Someren, vertegenwoordigers van de verschillende initiatiefnemers in het plangebied en de adviseurs van Pauwert Architectuur en Buro Lubbers. De projectgroep heeft ruggespraak gehouden met ambtelijke specialisten van verschillende disciplines en met een vertegenwoordiger van de ODZOB. De inzichten die daaruit opgehaald zijn, hebben geleid tot het identificeren van aandachtspunten, kansen en risico’s die in de volgende fase geagendeerd worden. Bij het samenstellen van deze gebiedsvisie hebben wij gebruik gemaakt van diverse afbeeldingen, deels bestaand uit materiaal van derden. Het is niet onze intentie om de auteursrechten ondermijnen. Mocht u van mening zijn dat uw materiaal zonder toestemming is gebruikt, neem dan gerust contact met ons op.
ONTWIKKELENDE PARTIJEN Wilhelminaplein 1
Jeroen Boschlaan 1
Nieuwe Gracht 3
5711 EK Someren
5642 AP Eindhoven
5264 PK Vught
T 0493 494 888
T 040 281 27 82
T 073 614 93 21
E info@pauwert.nl
E info@burolubber.nl
www. pauwert.nl
www.burolubbers.nl
www.someren.nl
familie van Lieshout
Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 82