Bijlage 1 Gebiedsvisie Samen Someren

SAMEN.Someren.

GEBOUWD OP GEMEENSCHAP, GEWORTELD IN HET LANDSCHAP

gebiedsvisie uitbreiding Someren-Noord | 22 januari 2026

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 1

ONTWIKKELENDE PARTIJEN Wilhelminaplein 1

Jeroen Boschlaan 1

Nieuwe Gracht 3

5711 EK Someren

5642 AP Eindhoven

5264 PK Vught

T 0493 494 888

T 040 281 27 82

T 073 614 93 21

E info@pauwert.nl

E info@burolubber.nl

www. pauwert.nl

www.burolubbers.nl

www.someren.nl

familie van Lieshout

INHOUDSOPGAVE Voorwoord

4. Het raamwerk uitgediept 4.1. Raamwerk in thema’s | p.41

Inleiding & Opgave

groenstructuur

1. Plangebied

watersysteem

1.1. Plangebied | p. 11

| p. 15

2.2. Historische ontwikkeling | p. 16 2.3. Demografie, huishoudensontwikkeling & woonbehoefte

dichtheden & oppervlaktes

programma

2. Analyse 2.1. Geomorfologie, bodem & hoogte

infrastructuur

| p. 18

2.4 Voorzieningen | p. 19 2.5. Infrastructuur | p. 20 2.6. Landschappelijke structuren | p. 22 2.7. Bebouwing structuren | p. 24 2.8. Beleid | p. 26 2.9. Conclusies & kansen | p. 28

3. Identiteit & Visie 3.1. SAMEN.SOMEREN | p. 31 3.2. De drie pijlers | p. 32 3.3. Ruimtelijk concept | p. 34 3.4. Ruimtelijk raamwerk | p. 36 3.5. Toekomstbestendig raamwerk | p. 38

spelen & ontmoeten

doorsnede 4.2 Ontwerpprincipe | p.54 Dorpsrand Boszoom Houtwallen Zorghart

Kop van Someren

4.3. Een duurzaam kader | p.74 4.4. Verbeelding raamwerk | p. 75

5. Vervolg 5.1. Haalbaarheid | p. 77 5.2. Participatieaanpak | p. 78 5.3. Fasering | p. 79 5.4. Vervolgstappen & aandachtspunten

| p. 80

VOORWOORD

VOORWOORD

De druk op de woningmarkt in onze regio is groot. De sterke economische ontwikkeling van de Brainportregio zorgt voor groei en werkgelegenheid, maar brengt ook uitdagingen met zich mee op het gebied van wonen, mobiliteit en leefbaarheid. Niet alleen in Eindhoven, maar in de hele regio. De gemeenten dragen samen de verantwoordelijkheid om voldoende woningen te realiseren én te zorgen voor kwaliteit, een gevarieerd woningaanbod en een omgeving waar het prettig wonen, leven en werken is. Vanuit deze opgave werken wij als projectteam intensief samen om daar concreet invulling aan te geven. Met trots presenteren wij daarom deze gebiedsvisie voor Someren Noord. Hier, aan de rand van het buitengebied, verrijst de komende jaren een nieuwe, toekomstbestendige wijk met zo’n 800 tot 1.000 woningen. Daarmee wordt niet alleen een grote stap gezet in het vervullen van de woningbouwopgave, maar laten we ook zien waar Someren voor staat. In deze wijk brengen we alles samen wat we belangrijk vinden: een groene uitstraling die het buitengebied de wijk in haalt, een gemengde woonomgeving die via goede fiets- en wandelpaden verbonden is met het bestaande dorp, voorzieningen die uitnodigen tot contact en ontmoeting en een divers woningaanbod – van betaalbare woningen voor starters en kleine huishoudens tot levensloopwoningen, geschikt voor elke levensfase.

Onze gebiedsvisie is ambitieus, maar ook realistisch. We hebben gerekend en getoetst: deze visie is uitvoerbaar. Dat is bijzonder, want meestal gebeurt dat pas in latere fases. Daarnaast verkennen we nieuwe wegen. Ruimte is

schaars. Als we wat dichter bij elkaar gaan wonen benutten we die ruimte niet alleen beter, maar versterken we ook de samenhang in de buurt. Hoe creëren we plekken die uitnodigen tot samenleven? Kunnen we de wateropgave anders oplossen dan met de standaard infiltratievoorzieningen? En hoe benutten we de kansen die de Eegelshoeve biedt om meerdere generaties te laten samenleven? Met het raamwerk dat het college van B&W meegaf en de kaders die de gemeenteraad stelt, ligt er nu een prachtige, richtinggevende basis voor de toekomst van Someren. Als we in de volgende fase de plannen verder uitwerken, betrekken we ook de inwoners van Someren en andere belanghebbenden, maar vooral de toekomstige bewoners van de nieuwe wijk. Zo bouwen we stap voor stap aan een wijk die bij deze gemeente past: dorps van karakter, toekomstgericht in opzet en met oog voor de mensen die er straks wonen en leven.

Wijnen Vastgoedontwikkeling Van de Ven Bouwgroep Miba Bouwmanagement Bouwbedrijf van Gerven Familie van Lieshout Ballast Nedam Development Gemeente Someren, Wethouder Patrick van der Broeck

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 5

INLEIDING & OPGAVE

INLEIDING Someren staat aan de vooravond van twee grote projecten: het Centrumplan en de uitbreiding van Someren – Noord. In laatstgenoemde gebied speelden tot voor kort twee grote woningbouwinitiatieven met de werktitels Someren Noordwest en Someren Noordoost. Er is afgelopen zomer gekozen om beide projecten samen op te pakken. Enerzijds vanwege de wisselwerking op elkaar (bijv. verkeersafwikkeling, bouwprogramma en bouwtempo). Anderzijds ook om een krachtiger signaal te kunnen geven in de regio en bij andere uitdagingen (bijv. energie en bovenwijkse infrastructuuraanpassingen). Als de initiatieven van beide deelgebieden in Someren-Noord bij elkaar opgeteld worden, dan gaat het om een ontwikkeling van minimaal 800 woningen. Om deze omvang in perspectief te plaatsen: dat betekent een toename van circa 15% ten opzichte van de huidige woningvoorraad in Someren-Dorp, of de bouw van een dorp met 2.000 inwoners. Deze ontwikkeling is daarmee op basis van grootte bepalend voor de toekomst van Someren en richtinggevend voor verdere ontwikkelingen. Vanwege dit belang hebben de gemeente en de initiatiefnemers de krachten gebundeld en besloten samen een integrale gebiedsvisie op te stellen voor het totale gebied. De functie van de gebiedsvisie is dat de gezamenlijke ambitie wordt bepaald (in identiteit en kwaliteit) en de richtinggevende ruimtelijke kaders worden beschreven.

Daarmee vormt deze gebiedsvisie een eerste bouwsteen voor de toekomstige ontwikkeling. Naar zijn aard is een gebiedsvisie ook een goed vertrekpunt om het gesprek met de omgeving en mogelijk toekomstige bewoners te voeren. De gebiedsvisie is nadrukkelijk nog geen concreet ontwerp. Wel zijn de verbeeldingen het resultaat van onderzoeken, intensieve gesprekken met gemeente en initiatiefnemers en van gesprekken met stakeholders binnen het gebied(zoals Land van Horne/ Eegelshoeve, WoCom en het Veterinair Centrum). De gebiedsvisie is een ruimtelijke vertaling van de ambitie. Het

vormt een richtinggevend kader voor het vervolg. Het inspireert en geeft houvast voor verdere uitwerking en concretisering in volgende fases. Voor de gebiedsvisie wordt onderscheid gemaakt tussen het plangebied en de plancontour van de gebiedsvisie. Het plangebied omvat de gronden die in eigendom zijn van de betrokken marktpartijen en de gemeente. Ten behoeve van een integrale en toekomstbestendige visie worden daarnaast enkele aangrenzende gronden in samenhang meegenomen binnen de gebiedsvisie. Dit betreft de locatie van het Veterinair Centrum, woonzorgcentrum Eegelshoeve en het Shell-tankstation met Autobedrijf Stienen en de daarbij behorende twee bedrijfswoningen. De verkenning van de ruimtelijke mogelijkheden is één spoor in het proces geweest. Dit spoor liep parallel aan een tweede spoor van planeconomie/ haalbaarheid. Er is voor deze benadering van twee sporen gekozen, omdat parallel tekenen en rekenen inzichten oplevert die helpen keuzes te maken die balans brengen tussen kwaliteit en programma. Zo is voeling gehouden bij de haalbaarheid van de ambitie. Het is uitdrukkelijk niet de intentie om in deze fase al een volledig haalbare grondexploitatie te bereiken. Daarvoor is meer studie nodig en dat volgt in een volgende fase. Deze gebiedsvisie is dan ook een eerste stap in een proces van meerdere stappen.

Na vaststelling van de gebiedsvisie wordt de ambitie verder vertaald naar een stedenbouwkundig plan, aangevuld met een beschrijving en verbeelding van de gewenste beeldkwaliteit. Voor de uitwerking zijn de volgende vragen gesteld: hoe maken we een buurt die als vanzelfsprekend aanvoelt voor mensen uit Someren en de regio? En hoe zorgen we ervoor dat we vernieuwen en verrassen met behoud van de stevige wortels in het DNA van Someren?

Leeswijzer De visie is een combinatie van analyse, beschrijvingen, verbeeldingen en toelichtingen die de keuzes in de ambitie en het raamwerk kracht bij zetten. Voor een logische opbouw is ervoor gekozen u als lezer eerst mee te nemen in de opgave die volgt uit de wensen en ambities zoals die door het College van B&W zijn meegegeven. Vervolgens worden in hoofdstuk 1 de ligging, achtergronden en kenmerken van het plancontour toegelicht. Deze beschrijving geeft inzicht in de ligging binnen de gemeente, de directe relatie met Someren-Dorp en de bestaande wijk Someren-Noord, de relatie met omliggende dorpen en de regio. Ook worden hier de specifieke (ruimtelijke) kenmerken van het gebied benoemd. Daarna wordt u in hoofdstuk 2 meegenomen in een uitgebreide analyse; van historie tot beleid en van geomorfologische situatie tot de sociaal-maatschappelijke kenmerken van Someren. Hoofdstuk 3 beschrijft de overkoepelende visie en waarden die de pijlers onder de gehele gebiedsvisie en het ruimtelijk concept vormen. In dit hoofdstuk wordt ook het landschappelijk en stedenbouwkundig raamwerk geïntroduceerd, dat de basis vormt voor de toekomstige ontwikkeling.. In hoofdstuk 4 wordt het raamwerk verder uitgediept op verschillende thema’s en worden de ontwerpprincipes en woonsferen per deelgebied toegelicht.

In hoofdstuk 5 wordt afgesloten met een beschouwing van de haalbaarheid, wordt inzicht gegeven in de participatie aanpak en worden de vervolgstappen belicht en de aandachtspunten en risico’s die in de volgende fase nog behandeld moeten worden. Het gehele document maakt gebruik van foto’s van referentieprojecten van verschillende ontwerpbureaus en ontwikkelaars. Deze foto’s worden ingezet om de ruimtelijke beleving en stedenbouwkundige structuren en elementen te duiden. Het zijn nog geen verwijzingen naar architectuur, of materiaalgebruik in het kader van de beeldkwaliteit.

inleiding

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 7

SAMEN.SOMEREN GEMEENSCHAPSZIN EN ONDERNEMERSZIN TIJDENS DE SUMMERFAIR

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 8

OPGAVE Someren kent een grote woningbouwopgave die ook bijdraagt aan de schaalsprong van de MRE (Metropool Regio Eindhoven). In combinatie met andere geplande ontwikkelingen, zoals op het gebied van bedrijvigheid, is de verwachting dat de vraag naar woonruimte verder toeneemt . Het college heeft de projectgroep uitgedaagd hierop in te spelen met de nieuwe wijk in Someren-Noord. Deze ontwikkeling is dan ook een kans om te laten zien wat de gemeente in huis heeft. Gevraagd wordt een gebiedsvisie die gebaande paden durft te verlaten met typologieën die verrassen en in te zetten op een openbare ruimte die ontmoeting tussen mensen uitlokt en stimuleert. Tevens wordt er gevraagd om een nieuw gezicht aan Someren te geven met een entree die nieuwsgierigheid opwekt. Om ervoor te zorgen dat dit geen standaard gebiedsontwikkeling wordt, maar een ambitieus project dat Someren een krachtige impuls geeft op het gebied van wonen, leefbaarheid en duurzaamheid, heeft het college de projectgroep 10 kaders meegegeven. Deze zijn samengevat: 1. De ontwikkeling moet minimaal voldoen aan geldend beleid (in hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de relevante beleidskaders); 2. Het programma woningbouw moet gericht zijn op betaalbaarheid. De eis is dat 30% specifiek als sociale huur wordt geprogrammeerd. Het is de ambitie van het college dat 80% in het betaalbare segment wordt aangeboden; 3.

Er wordt geen bedrijventerrein in het plangebied ontwikkeld. In plaats daarvan wordt een mix van wonen en werken nagestreefd; 4. Een nieuw Somerens DNA en een uitdagende entree van Someren; een aantrekkelijk architectonisch en landschappelijk beeld vanaf de rotonde bij de Witvrouwenbergweg en de Provincialeweg; 5. Een levendige, complete woonomgeving met een mix van woningen voor verschillende doelgroepen, aangevuld met maatschappelijke voorzieningen; 6. Klimaatbestendig en groen. Het college wenst een voorbeeldproject op het gebied van klimaatadadptief bouwen; 7. Strategische keuzes voor Veterinair Centrum en Shell. De invloed van deze locaties op de ontwikkelingsmogelijkheden zijn evident. Daarom wordt een vergezicht of perspectief gevraagd, waarin de ontwikkelmogelijkheden van beide locaties als toekomstscenario worden geschetst; 8. Eén integrale ontwikkeling. Het college vraagt bindende afspraken tussen de ontwikkelaars onderling en ook tussen ontwikkelaars en gemeente; 9. Participatie: een participatieplan voor het betrekken van de omgeving vanaf de fase van het maken van het stedenbouwkundig plan (zie ook paragraaf 5.2. voor de participatie aanpak); 10. Plankosten: via een op te stellen intentieovereenkomst wordt tussen gemeente en ontwikkelende partijen geregeld hoe ambtelijke voorbereidingskosten verhaald kunnen worden;

Opgave

Het vertrekpunt van de ontwikkelende partijen en de bestuurlijke ambities samen kunnen worden vertaald naar een programmatische, maatschappelijke en kwalitatieve opgave. De programmatische opgave start met het realiseren van minstens 800 woningen en een reservering voor maatschappelijke voorzieningen. Een belangrijke functie voor deze nieuwe woonwijk is het op gang brengen van doorstroming op de Somerense woningmarkt. Ouderen die op zoek zijn naar een kleinere woning moeten deze hier kunnen gaan vinden. Met de wetenschap dat thuiszorg geboden kan worden vanuit de Eegelshoeve maakt dat de woonwijk extra aantrekkelijk. Echter moeten ook jongeren in deze uitbreidingswijk een plek kunnen vinden. Ook zij kunnen starten in kleinere woningen en vanuit deze woning, met het toenemen van hun inkomen, doorstromen naar een grotere woning in de wijk. De uitbreiding van Someren-Noord is het grootste uitbreidingsgebied van Someren in de komende jaren. Dit betekent dat hier een aantrekkelijke woonwijk moet ontstaan waarin men graag wil wonen. Gezien de ligging aan het buitengebied is het doel deze verbinding nadrukkelijk op te zoeken en het groen de wijk in te halen. Naast een groene uitstraling staat het ook het ontmoeten en het samenwonen in de wijk centraal. De woonomgeving moet uitnodigen tot contact en ontmoeting, een gevarieerde mix van woningtypen draagt hieraan bij.

In de ontwerpfase wordt hier nadrukkelijk rekening mee gehouden. Bij de inrichting van de nieuwe wijk hoort het stimuleren van een gezonde leefstijl, waar bewegen onderdeel van is. De omgeving moet daartoe uitnodigen. De nieuwe woonwijk wordt een volwaardig onderdeel van Someren-Dorp. Dit vraagt om sterke verbindingen met het bestaande Someren-Noord. Aantrekkelijke wandel- en fietsverbindingen vanuit de nieuwe wijk bevorderen deze integratie. De route richting het Slievenpark en verder naar het centrum verdient daarbij speciale aandacht. Deze verbinding kan uitgroeien tot een aantrekkelijk alternatief voor de Ter Hofstadlaan en stimuleert bewoners om actief en gezond in beweging te komen. Naast de gebouwde omgeving dragen ook voorzieningen bij aan een leefbare wijk. Zo moet nader onderzocht worden wat de mogelijkheden zijn voor een nieuw wijkcentrum in samenhang met vervanging van het huidige gemeenschapshuis De Weijers. Dit gebouw is op middellange termijn aan vervanging toe. Hier kan nu toegewerkt worden naar een natuurlijk vervangingsmoment. In de plannen wordt daarvoor nu ruimte gereserveerd. Onderzocht moet worden hoe Woonzorgcentrum Eegelshoeve het centrale middelpunt van de wijk kan worden bewoners van de wijk en in het bijzonder voor ouderen en mensen met een zorgvraag.

Het voornemen is samen met de Eegelshoeve te onderzoeken hoe ervoor gezorgd kan worden dat mensen zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen.

de reeds in Someren gevestigde huisartsen moeten uitsluitsel geven over hoe groot deze behoefte concreet is. Dit geldt ook voor de overige (para-) medische voorzieningen zoals fysiotherapeuten of tandartsen. Behoefteanalyses op het gebied van scholen laten zien dat de nabijgelegen Basisschool De Diamant (met een uitbreiding) voldoende capaciteit heeft om het aantal leerlingen afkomstig uit het nieuwe Someren-Noord op te vangen. Naast kinderopvang bij De Diamant kunnen kinderopvangvoorzieningen op termijn een plek krijgen aan de oostkant van het plangebied in de mix van wonen en werken nabij de Witvrouwenbergweg. Daar is op dit moment ook nog een kinderopvanglocatie gevestigd aan de Acaciaweg. Ook deze voorziening is op termijn aan vervanging toe. Hiernaar loopt op dit moment een onderzoek. Met betrekking tot sportvoorzieningen wordt verwacht dat het sportcomplex De Potacker voldoende capaciteit heeft en dat hier de groei vanuit Someren-Noord gefaciliteerd kan worden. De microhal naast Basisschool De Diamant is nog van goede kwaliteit. Nieuwe bewoners kunnen aansluiten bij de activiteiten die hier georganiseerd worden. Ook is de beweegtuin in het Slievenpark op relatief korte afstand gelegen en nodigt uit tot bewegen. Met een relatief groot voorzieningenniveau op korte afstand is Someren onderscheidend van haar kerkdorpen.

Dit maakt de nieuwe woonwijk uitermate geschikt voor verplaatsingen te voet en met de fiets. De kerkdorpen zijn nog meer op het gebruik van de auto georiënteerd. De relatieve nabijheid van het centrum maakt dat deze voorzieningen makkelijk bereikbaar zijn. Het gebied biedt tevens ruimte voor werkfuncties die passen bij een moderne, duurzame leefomgeving. Daarbij dient te worden ingezet op bedrijvigheid in lichtere milieucategorieën, zodat wonen en werken elkaar versterken en een gezond woon-werkklimaat ontstaat. Tegelijkertijd wordt een zorgvuldig zoekproces opgestart om de bedrijvigheid, die in eerdere verkenningen voor het plangebied was voorzien, op een passende locatie te laten landen. Zo creëren we een dynamische wijk waar wonen, werken en ontmoeten hand in hand gaan. Tevens wordt met een menging van diverse woningtypen—appartementen, rijwoningen en vrijstaande woningen— dichtbij elkaar, ingezet op het vergroten van de leefbaarheid en wordt de dynamiek versterkt. Door verschillende woningtypen in diverse prijsklassen te combineren, ontstaat een inclusieve omgeving die mensen met uiteenlopende achtergronden en inkomens aantrekt. Sociale diversiteit bevordert een levendige gemeenschap, vergroot verbondenheid en stimuleert culturele uitwisseling. Deze aanpak voorkomt stigmatisering, versterkt de draagkracht van de buurt en draagt bij aan het verminderen van eenzaamheid.

Daarnaast is gevraagd ruimte te reserveren voor een eventueel te vestigen huisartsenpraktijk met praktijkondersteuning waarvan verwacht wordt dat hieraan behoefte is. Ook aanverwante zorgvoorzieningen kunnen hier dan een plaats krijgen. Verdere behoefteonderzoeken en gesprekken met Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 9

1. PLANGEBIED

1.1. PLANGEBIED Het plangebied is momenteel een overwegend agrarisch gebied ten noorden van de dorpskern van Someren-Dorp in de gemeente Someren. Het gebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Provincialeweg die Heeze met Asten verbindt. Niet ver ten oosten van het plangebied ligt parallel aan de Zuid-Willemsvaart de N266 die de verbinding maakt met de A67 en daarmee met de regio.

A67

Lierop

Het gebied wordt aan de noord- en westzijde grotendeels omgeven door een agrarisch landschap met lintbebouwing. Ten oosten van het plangebied liggen tussen Someren-Dorp en de Zuid-Willemsvaart de bedrijventerreinen Sluis XI en Lage Akkerweg. Deze terreinen bestaan voornamelijk uit bedrijven, met daartussen een mix van kantoren, wonen en andere voorzieningen zoals een uitvaartcentrum en een kinderdagverblijf.

N266

Zu id -W ille m sv aa r

Op fietsafstand van Someren-Dorp liggen de Strabrechtse Heide en de Somerense Heide. Iets verder weg, aan de zuidoostzijde van de gemeente Someren, ligt de Groote Peel.

Strabrechtse Heide Natura 2000

Asten t

N279

bedrijventerrein

e Heez

Heusden

Someren-Dorp

Somerense Heide

Someren-Eind

De Groote Peel

Plangebied

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 11

Het plangebied wordt omkaderd door diverse wegen: Aan de westzijde door de historische Slievenstraat; aan de Noordzijde door De Grimberg en de Provincialeweg; en aan de oostzijde door de Witvrouwenbergweg. Deze laatste weg vormt tevens de hoofdentree van Someren-Dorp en verzorgt de ontsluiting van de ringstructuur die alle wijken van Someren met elkaar verbindt. De zuidzijde van het plangebied wordt begrensd door bestaande woningbouw. De aanliggende buurt heeft op een aantal plekken een zichtrelatie met het plangebied doordat doodlopende wegen uitkomen op de grens van het plangebied. Het plangebied heeft een overwegend agrarische bestemming. Binnen de plancontour bevinden zich enkele kavels die momenteel (gedeeltelijk) bebouwd zijn en waarmee bij verdere ontwikkeling rekening gehouden moet worden. Het gaat om: Het Veterinair Centrum, Eegelshoeve en het Shell tankstation met Autobedrijf Stienen en twee bedrijfswoningen.

Asten Provincialeweg

De Grimb

ze Hee

6

5

3

Tankstation met autobedrijf

4

n we

Woonzorgcentrum Eegelshoeve

eg rgw

2

be

at Slievenstra

7

ou tvr Wi

Het plangebied wordt doorsneden door de Ter Hofstadlaan en bestaat daardoor uit een westelijk- en een oostelijk deel. In totaal heeft het plangebied een oppervlakte van circa 23 hectare waar een woonomgeving kan ontstaan.

erg

8

1

Veterinair Centrum

an dla sta Hof Ter

9

Someren-Dorp

plangebied Plangebied

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 12

1

Veterinair Centrum 4

Woonzorgcentrum Eegelshoeve 7

Zicht op plangebied vanuit aanliggende wijk Plangebied

2

Slievenstraat - zicht op te ontwikkelen plangebied 5

Tankstation 8

Ter Hofstadlaan

3

De Grimberg - zicht op plangebied 6

Provincialeweg - zicht op te ontwikkelen plangebied 9

Zicht op plangebied vanuit aanliggende wijk Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 13

2. ANALYSE

2.1. GEOMORFOLOGIE, BODEM & HOOGTE Geomorfologie

Bodem

Hoogte

Het plangebied bevindt zich in de nabijheid van het stroomgebied van de Aa. Een dalvormige laagte van dit beekdal rijkt nog tot in het plangebied. Het overige deel van het plangebied ligt hoger en bevindt zich op dekzandruggen. Deze ruggen zijn ontstaan door de afzetting van windverwaaid zand in de late ijstijd en vormen licht verhoogde en relatief droge delen van het landschap.

Het plangebied bestaat vooral uit hoge zwarte enkeerdgronden; lemig fijn zand. Dit zijn dikke eerdgronden met een esdek bestaande uit zand, een hoge ligging ten opzichte van het grondwater en een zwarte minerale eerdlaag. De bovengrond bestaat uit lemig fijn zand. Zwarte enkeergronden ontstaan door het gebruik van heideplaggen waarbij de bovenste grondlaag werd verwijderd. Dit soort gronden zijn veelal in gebruik als bouwland.

De dalvormige laagte is nog altijd herkenbaar in het hoogteverschil binnen het plangebied. Dergelijke laagtes vormen natuurlijke verzamelpunten voor neerslag en kunnen daardoor lokaal een hogere vochtigheid veroorzaken. Buiten deze laagte kent het plangebied weinig reliëf en zijn de hoogteverschillen minimaal.

Beekdalbodem Dalvormige laagte Complex van dekzanwelvingen Dekzandrug Dekzandvlakte Landuinen met bijbehorende vlakten en laagten Uitblazingskom Plateau-achtige storthoop Laagte ontstaan door afgraving

Haarpodzolgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand Veldpodzolgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand

20 30

Veldpodzolgronden; lemig fijn zand Hoge zwarte enkeerdgronden; lemig fijn zand Hoge zwarte enkeerdgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand Gooreerdgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand Duinvaaggronden; leemarm en zwak lemig fijn zand Gooreerdgronden; lemig fijn zand Beekeerdgronden; lemig fijn zand Meerveengronden op zand zonder humuspodzol, beginnend ondieper dan 1.2 m Moerige eerdgronden met een zanddek en een moerige tussenlaag op zand Moerige eerdgronden met een moerige bovengrond op zand

Analyse

Lage enkeerdgronden; leemarm en zwak lemig fijn zand

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 15

2.2. HISTORISCHE ONTWIKKELING 1950

1975

2023

Someren ontwikkelde zich oorspronkelijk, tot 1950, als een dorp bestaande uit meerdere linten. De eerste bewoners vestigden zich op de hoger gelegen zandruggen, die een veilige en droge ligging boden tussen de lagergelegen beekdalen. Door ontbossing ontstonden open akkers, waarop boeren naast hun erf een stuk grond in gebruik hadden voor landbouw. Het plangebied bevindt zich op de locatie van zo’n historische akker. Aan de westzijde wordt het begrensd door het lint van de Slievenstraat, terwijl de Ter Hofstadlaan dwars door het gebied loopt. Van groot economisch belang voor Someren was de opening van de Zuid-Willemsvaart in 1826. Dit kanaal stimuleerde industriële ontwikkeling in de regio en vormde een belangrijke aanleiding voor de aanleg van diverse bedrijventerreinen.

In de 20e eeuw groeide Someren snel. Vanaf 1950 komt de industrialisatie op gang. Eerste grootschalige uitbreidingen van Someren worden gerealiseerd. Aanvankelijk werden de open ruimtes tussen de bestaande lintbebouwingen ingevuld, waarna al snel ook de ontwikkeling van de wijk Someren-Noord van start ging. Ook de industrie ten oosten van het gebied breidde zich in deze periode verder uit. Daarnaast werd de Provincialeweg aangelegd, waardoor de bereikbaarheid van het gebied aanzienlijk verbeterde. Langs deze weg kwam onder meer het Shell-tankstation, dat aan het plangebied grenst.

Someren blijft in de daaropvolgende jaren uitbreiden, waarbij de ringweg stapsgewijs wordt doorgetrokken. De groei van de bebouwing zet door totdat deze vrijwel overal aansluit op de ringweg. Alleen in het noorden stopt de uitbreiding ter hoogte van de grens van het plangebied. Voorbij deze grens bevindt zich nog losse bebouwing, zoals de Eegelshoeve, die rond 2010 is gerealiseerd.

Analyse

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 16

SAMEN.SOMEREN SAMENWERKEN IN SOMEREN

2.3. DEMOGRAFIE, HUISHOUDENSONTWIKKELING & WOONBEHOEFTE De huidige bevolkingsopbouw van Someren kenmerkt zich door een oververtegenwoordiging van 50 - 65 jarigen. Dit betekent dat veel huishoudens de komende jaren ouder worden en vaker een zorg- of ondersteuningsvraag krijgen. Tegelijkertijd neemt het aantal inwoners tussen 20 en 35 jaar af, deels doordat jongeren voor studie of werk naar stedelijke gebieden vertrekken. De verwachte demografische groei vertaalt zich in een toename van het aantal huishoudens tot 2040. Voor Someren wordt een groei verwacht met ongeveer 1.200 huishoudens, waarbij de grootste absolute toename plaatsvindt in de 65‑pluscategorie. Dit leidt tot een stijging van het aantal kleine huishoudens: de grootste groei wordt verwacht bij eenpersoonshuishoudens, met name bij 75‑plussers. Daardoor neemt de vraag naar kleinere, levensloopgeschikte woningen toe. In de nieuwbouwplannen is met deze behoefte rekening te houden. Naast deze autonome groei van Someren, is ook de regio als geheel groeiend. Dit leidt tot een nieuwbouwopgave van ca. 2.300 woningen tot 2040.

Woningmarkt en eigendomssamenstelling De huidige woningvoorraad in Someren bestaat voor 72% uit koopwoningen en 28% uit huurwoningen, waarvan ongeveer 20% sociale huur. Dit aandeel sociale huur ligt onder het landelijke gemiddelde en beïnvloedt de mogelijkheden voor huishoudens met midden- en lage inkomens. In de kern Someren-Dorp is het aandeel sociale huur hoger; hier ligt het aandeel rond 25%. Waar in Nederland ongeveer 37% van de woningen gestapeld (appartementen) is, is dat aandeel in Someren veel lager, circa 14%, wat verklaart waarom het aanbod aan kleinere, betaalbare appartementen beperkt is.

Woningtypen en voorraad in Someren-Dorp De woningvoorraad in Someren-Dorp bestaat uit een mix van rij- en hoekwoningen (27%), twee‑onder‑één‑kapwoningen (32%), vrijstaande woningen (24%) en gestapelde woningen (appartementen) (16%). Een groot deel van de voorraad bestaat uit grondgebonden woningen: vrijstaande en twee‑onder‑één‑kapwoningen vormen samen een substantieel aandeel (in de gemeente circa 66% van de voorraad). In Someren-Dorp ligt dit aandeel een fractie lager en bestaat 60% van de woningen uit deze categorieën. Dit verklaart deels de relatief hoge WOZ‑waarden en de beperkte kansen voor starters en doorstromingsmogelijkheden voor kleine huishoudens.

woningen te voldoen. De grotere behoefte levensloopgeschikte woningen komt ook tot uiting in de grootte van de woningen. Van de totale woningvoorraad in gemeente Someren (ca. 8.500 woningen) is 46,4% van de woningen tussen de 100m² en 250m². Gezien de voortdurende huishoudensverdunning (afname van aantal mensen per huishouden) is het noodzakelijkheid dat bij nieuwbouw het accent op kleinere woningen wordt gelegd. Hiermee kan een doorstroom op gang komen zodat gezinnen met kinderen kunnen doorverhuizen naar de grotere woningen.

WOZ‑waarden en betaalbaarheid De WOZ‑waarden in Someren zijn de afgelopen jaren duidelijk gestegen; de gemiddelde WOZ‑waarde nam toe van ongeveer €292.000 (2019) naar €392.000 (2023). Binnen de koopvoorraad is slechts een klein aandeel goedkoop: slechts 2% van de woningen heeft een WOZ‑waarde onder €230.000, terwijl 55% van de koopwoningvoorraad boven de €390.000 ligt. Dit hoge prijsniveau maakt het voor veel huishoudens, en met name voor starters en eenverdieners, lastig om door te stromen op de woningmarkt. Tussen 2023 en 2025 is de gemiddelde WOZ-waarde in Someren verder gestegen en uitgekomen op een gemiddelde waarde van € 436.000. Someren staat demografisch voor een dubbele opgave: enerzijds de groei en vergrijzing van de bevolking en de daarmee samenhangende toename van eenpersoonshuishoudens; anderzijds een woningvoorraad die relatief veel grondgebonden en dure koopwoningen bevat, een beperkt aandeel gestapelde woningen en een beneden gemiddeld aandeel sociale huur. Deze combinatie vraagt om gerichte nieuwbouw en transformatie: meer kleinere, levensloopgeschikte en betaalbare woningen, een groter aandeel sociale huur in de kernen waar dat nodig is, en investeringen in het geschikt maken van bestaande woningen.

Levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad Een belangrijk deel van de bestaande voorraad is geschikt of potentieel geschikt voor mensen met mobiliteitsbeperkingen: ongeveer 18% van de woningen is direct geschikt (circa 1.500 woningen), terwijl 55% van de voorraad geschikt te maken is met relatief beperkte aanpassingen. Ongeveer 27% is niet of alleen tegen hoge kosten geschikt te maken. Deze verdeling benadrukt dat veel kansen liggen in het aanpassen van bestaande koopwoningen om aan de groeiende vraag naar geschikte, kleinere

Analyse

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 18

2.4 VOORZIENINGEN SOMEREN Onderwijs en kinderopvang In Someren zijn diverse scholen en kinderopvanglocaties aanwezig. De dichtsbijzijnde zijn Basisschool de Diamant en de kinderopvang Korein Avennelaan/Acaciaweg op ongeveer 5 minuten lopen van het plangebied. De meest dichtstbijzijnde middelbare school, een vestiging van het Varendonck College, ligt ongeveer op 5 minuten fietsen van het plangebied.

Gezondheidszorg In Someren zijn diverse gezondheidszorgfuncties aanwezig. Het merendeel van de eerstelijnszorg is geclusterd in de twee Gezondheidscentra ten zuiden van het centrum. Het centrum ligt ongeveer op een fietsafstand van 5 minuten van het plangebied en op een loopafstand van ongeveer 15 minuten. Daarnaast zijn er eerstelijnszorgfuncties zoals een huisarts en tandarts verspreid door Someren-Dorp gelegen. Verder zijn er diverse woonzorgcentra aanwezig, gericht op ouderenzorg. Één hiervan, Woonzorgcentrum Eegelshoeve, is gesitueerd binnen het plangebied.

Gemeenschapshuizen en kerken In Someren-Dorp zijn diverse gemeenschapshuizen aanwezig. Gemeenschapshuis De Weijers ligt het dichtst bij het plangebied, op een loopafstand van ongeveer 5 minuten. Daarnaast zijn er nog twee kerken gesitueerd, namelijk de Protestantse Kerk te Someren en de H. Lambertuskerk ten zuiden van het centrum. Nabij de Lambertuskerk ligt ook De Ruchte, het cultureel centrum van Someren.

500m

1000m

Winkel- en horecavoorzieningen In Someren-Dorp zijn diverse supermarkten en andere zaken t.b.v. levensmiddelen aanwezig. Deze zijn geconcentreerd in en rondom het centrum. Ook zijn hier diverse winkels voor niet-dagelijkse behoeften gevestigd. Daarnaast zijn in het centrum diverse restaurants en cafés gevestigd. Grootschaligere detailhandel (o.a. bouwmarkt) is te vinden op bedrijventerrein Sluis XI.

1500m

middelbare school basisschool basisschool + kinderopvang kinderopvang woonzorgcentrum eerstelijnszorg gemeenschapshuizen + kerken levensmiddelen centrum Someren Analyse

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 19

2.5. INFRASTRUCTUUR Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de Provincialeweg, waar een maximumsnelheid van 80 km/uur geldt. Anders dan dat de naam doet vermoeden is dit een gemeentelijke weg. Langs het plangebied liggen twee rotondes die fungeren als belangrijke entrees van het dorp. Vanaf de meest westelijke rotonde is er aansluiting op de Grimberg, die aansluit op het historische lint van de Slievenstraat, en op de Ter Hofstadlaan. Op de Ter Hofstadlaan geldt momenteel deels een maximumsnelheid van 60 km/ uur en deels een maximumsnelheid van 50 km/uur. Aan de Ter Hofstandlaan bevindt zich ter hoogte van de Eegelshoeve een bushalte.

80

1 8

3

De Grim

2

60

9

50

7

50 4

Ter H

an alla a g hte Nac

e str

n

5

g

o Lo

dlaa

laa

ep n

N

der oor

we cia a Ac

ofsta

6

laan

n

t traa lers

laa

sse

e Av

e nn

Bo

Wegen

Provincialeweg

berg

at Slievenstra

Ten zuiden van het plangebied ligt een bestaande woonwijk. Op meerdere plaatsen eindigt de infrastructuur van deze wijk abrupt, precies aan de plangrens. Daarnaast loopt er een vrij liggend fietspad langs de Provincialeweg, waarmee het buitengebied snel en veilig per fiets bereikbaar is.

Ko

Witvrouwenbergweg

De meest oostelijke rotonde fungeert als de belangrijkste entree tot Someren-Dorp en biedt aansluiting op de N266, de route richting de A67 en de Witvrouwenbergweg, waar een maximumsnelheid van 50 km/h geldt. Door de hoge maximumsnelheid is er geluidshinder afkomstig vanuit de Provincialeweg, Ter Hofstadlaan en de Witvrouwenbergweg.

aat rstr e t u

Fietspaden Wandelroutes Openbaar vervoer Analyse

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 20

1

Tankstation 4

zicht op plangebied vanuit aanliggende wijk 7

Ter Hofstadlaan met Eegelshoeve Analyse

2

Rotonde Provincialeweg 5

zicht op plangebied vanuit aanliggende wijk 8

De Grimberg

3

Fietspad naast Provincialeweg 6

zicht op plangebied vanuit Ter Hofstadlaan 9

Slievenstraat Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 21

2.6. LANDSCHAPPELIJKE STRUCTUREN Someren-Dorp en het omliggende buitengebied worden gekenmerkt door verschillende groenstructuren. In het dorp zijn veel wegen omzoomd door lanen, wat bijvoorbeeld zichtbaar is langs de Slievenstraat, de Ter Hofstadlaan en Kanaalstraat. Daarnaast zijn er in Someren-Dorp ook parken, zoals het Slievenpark, die bijdragen aan de groene identiteit. Het buitengebied bestaat grotendeels uit akker- en landbouwgronden die het landschap een open en wijds karakter geven. Boerderijen liggen vaak aan deze akkers en worden omgeven door houtwallen, waardoor er een soort “kamers” in het landschap ontstaan. Rond de akkers zijn daarnaast vaak herkenbare greppels aanwezig, die bijdragen aan de structuur en waterafvoer van het gebied.

4

5

2 3 1 7

6

Water Dorpsgroen Landbouw Lanenstructuren

8

9

Houtwallenstructuren Analyse

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 22

1

Houtwal +akker 4

Kamerstructuur 7

Groenstructuur in wijk Analyse

2

Laanstructuur 5

Laanstructuur + akker 8

Slievenpark

3

Greppelstructuur 6

Waterbassin 9

Laanstructuur Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 23

2.7. BEBOUWING STRUCTUREN In en rondom de plancontour zijn grofweg drie bebouwingskorrels te onderscheiden. Ten eerste een grote, veelal nieuwere korrel, waaronder Woonzorgcentrum Eegelshoeve, het tankstation en de bedrijven aan de Witvrouwenbergweg vallen. Daarnaast is er ten zuiden van de plancontour, het bestaande Someren-Noord, vooral een dorpse korrel zichtbaar, waar veel rijwoningen zijn gesitueerd met afwisselend vrijstaande woningen. Ten westen van de plancontour aan de Slievenstraat ligt de bebouwing met de kleinste korrel. Deze komt voort uit de historische lintbebouwing.

7 8

1 6

9

5

2

3

4

grotere korrel dorpse korrel lintbebouwing buitengebied

Analyse

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 24

1

Slievenstraat 32; onderdeel van de historische lintbebouwing 4

Noordplein; Dorpse korrel 7

Bedrijven aan de rotonde bij de Witvrouwenbergweg Analyse

2

Slievenstraat 21; onderdeel van de historische lintbebouwing 5

Merelstraat; Dorpse korrel 8

Tankstation bij de rotonde van de Provincialeweg en Ter Hofstadlaan

3

Veterinair Centrum; in de structuur van de lintbebouwing 6

Bedrijven aan de rotonde bij de Witvrouwenbergweg en Acaciaweg 9

Eegelshoeve aan de Ter Hofstadlaan Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 25

2.8. BELEID EN BEGRENZINGEN Voor de totstandkoming van deze gebiedsvisie zijn bestaande beleidsmatige kaders als uitgangspunt meegegeven. Deze kaders bestaan uit algemeen geldende wet- en regelgeving, provinciaal en gemeentelijk beleid. De volgende provinciale en gemeentelijke beleidsstukken zijn als gegeven beschouwd: • • • • • • • • • •

Omgevingsvisie Provincie Noord-Brabant Omgevingsverordening Noord-Brabant Omgevingsvisie Gemeente Someren Omgevingsplan Gemeente Someren Woon-welzijn-zorgvisie incl. uitvoeringsprogramma woon-welzijnzorgvisie 2024-2028 Nota Ruimtelijke Kwaliteit Water- en Rioleringsprogramma 2026-2030 Groenvisie 2017 Nota Grondbeleid 2023-2027 Nota Parkeernormen 2018 [Voor de parkeernormen geldt momenteel nog de Nota Parkeernormen 2018. Een nieuwe nota parkeren bevindt ten tijde van schrijven in opstelling, zodra is deze is aangenomen wordt deze van toepassing verklaard bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Voor de gebiedsvisie is vooralsnog uitgegaan van de nieuw vast te stellen normen. Deze zijn gebaseerd op CROW-publicatienummer 744.]

uur het nieuwe plangebied en de bestaande omgeving geen overlast ondervinden van de nieuwe ontwikkeling. Op private grond geldt een waterbergings­eis van 30 mm per vierkante meter dakoppervlak. In deze fase wordt gekeken naar het beoogde watersysteem op gebiedsniveau. In het stedenbouwkundig plan wordt gekeken naar concrete uitvoeringsmogelijkheden van deze opgave. De mogelijkheden voor waterberging op daken, in combinatie met groene daken, worden dan onderzocht om te beoordelen of deze methode de bergingsbehoefte op het maaiveld duurzaam kan verkleinen. Bij de Groenvisie en Nota Grondbeleid is aansluiting gevonden in de ruimtelijke ambities en bij de eerste verkenningen van de haalbaarheid. Het combineren van ambities, beleid, bekende begrenzingen en de vertaling naar ruimtelijke ambities levert inzichten op die in hoofdstuk 4 zijn vertaald naar ruimtelijke kaders voor de toekomstige ontwikkeling. Vanwege het karakter van de gebiedsvisie, is het op elementen denkbaar dat beleid moet worden aangepast om de gewenste (ruimtelijke) ambities ook daadwerkelijk waar te maken. In hoeverre dat het geval is, zal met onderzoeken verder aangetoond moeten worden.

De Omgevingsvisie Provincie Noord-Brabant en Omgevingsverordering Noord-Brabant vormt het provinciale kader voor de gebiedsvisie. In de Omgevingsvisie van de gemeente Someren is het plangebied aangeduid als ‘zoeklocatie woningbouw’. Deze aanduiding geeft houvast voor verder onderzoek naar de ontwikkelmogelijkheden. Het omgevingsplan geeft nog geen nadere uitwerking voor het plangebied, dus dat betekent dat in de nabije toekomst op basis van uitgewerkte plannen een nader uit te werken procedure voor een functiewijziging moet worden gevolgd. De Woon-welzijn-zorgvisie geeft eisen en randvoorwaarden voor de betaalbaarheid van woningen en voor de toegankelijkheid en levensloopbestendigheid van de woningen. In deze fase van de gebiedsvisie is ruimtelijk nog veel flexibiliteit in woningtypologieën. Voor de haalbaarheid zijn deze wensen wel relevant. De eis van 67% betaalbaar en de ambitie voor 80% betaalbaar is als bandbreedte in het onderzoek meegenomen, evenals de eis om minimaal 30% sociale huur mogelijk te maken. Hoe met de Nota Ruimtelijke Kwaliteit wordt omgegaan, is onderwerp voor de volgende fase. Mogelijk blijft deze nota relevant voor het proces om te komen tot afwegingen voor het beoordelen van ruimtelijke plannen op het gebied van beeldkwaliteit. Het is evenwel de bedoeling dat in een later stadium specifiek voor dit plangebied een beeldkwaliteitsplan wordt gemaakt.

Het is de intentie dat het nog op te stellen beeldkwaliteitsplan voor deze wijk dan als afwegings- en beoordelingskader voor toekomstige bouwplannen geldt. Eind 2025 is het nieuwe gemeentelijke Water- en Rioleringsprogramma 2026–2030 vastgesteld. Dit beleid is ook op het onderhavige plangebied van toepassing. De belangrijkste eis is dat bij een bui van 80 mm in één Analyse

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 26

SAMEN.SOMEREN GEZOND BEWEGEN TIJDENS DE GEZELLIGSTE KENNEDYMARS VAN NEDERLAND Analyse

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 27

2.9. CONCLUSIES EN KANSEN De analyses hebben inzicht gegeven in de ruimtelijke, sociaal-maatschappelijke en functionele kenmerken van het plangebied en maken duidelijk welke kansen en aandachtspunten richtinggevend zijn voor de toekomstige ontwikkeling. Het plangebied is gelegen aan de noordzijde van Someren-Dorp, met aan de oostzijde een overgang naar bedrijvigheid en aan de west- en noordzijde een overgang naar het buitengebied. Deze ligging positioneert het gebied op een strategisch punt tussen wonen, werken en infrastructuur.

gezicht van Someren (-Noord) aan de Provincialeweg

€

Someren-Dorp wordt gekenmerkt door een duidelijke ringstructuur die fungeert als hoofdontsluiting van het dorp en waarlangs de verschillende wijken herkenbaar zijn georganiseerd. In de loop der jaren is het gebied binnen deze ring grotendeels ingevuld met woonfuncties, met uitzondering van het noordelijk deel waar enerzijds het plangebied onderdeel van uitmaakt en waar anderzijds ruimte is gereserveerd voor waterberging. In tegenstelling tot andere wijken heeft Someren-Noord momenteel geen herkenbaar gezicht aan deze ring. De analyse op stedelijke schaal laat zien dat het plangebied hierdoor een belangrijke rol kan vervullen als representatieve entree van Someren-Dorp en tegelijkertijd kan bijdragen aan een nieuwe identiteit voor Someren-Noord. De huidige dorpsentree wordt vooral gekenmerkt door bedrijvigheid langs de Witvrouwenbergweg. Met de nieuwe ontwikkeling liggen er kansen voor de ontwikkeling van een kwalitatief en betaalbaar woonmilieu. Dit woonmilieu kan een waardevolle aanvulling vormen op de bestaande woningvoorraad, die nu grotendeels bestaat uit grote grondgebonden woningen. Daarmee kan het de doorstroming binnen het dorp stimuleren en bijdragen aan een inclusieve leefomgeving. De nabijheid van voorzieningen zoals een basisschool, kinderopvang, buurtcentrum en het Woonzorgcentrum Eegelshoeve biedt kansen om bestaande functies te benutten en te versterken.

Vanuit gemeentelijke uitgangspunten en de analyse blijkt dat met name het versterken van zorg- en maatschappelijke voorzieningen kansrijk is, waarbij de Eegelshoeve een centrale rol kan vervullen. Hoewel wonen de primaire functie van het gebied zal zijn, biedt de ligging aan de oostzijde mogelijkheden voor een overgangszone of kleinschalig werkgebied dat kan functioneren als schakel tussen wonen en bedrijvigheid.

verkeersveiligheid entree Someren

+

waterberging

nabij/benutten van bestaande voorzieningen

?

?

Zoekgebied: maatschappelijke functies

+

Zoekgebied: werken €

Analyse

wonen voor een brede woonvraag

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 28

Op het schaalniveau van het plangebied laat de analyse zien dat er ruimte is voor een meer verdicht woonmilieu met een grotere korrel, mits dit zorgvuldig wordt ingepast. Tegelijkertijd is het behoud en de versterking van bestaande structuren, zoals de historische Slievenstraat, van groot belang voor de ruimtelijke identiteit. De huidige abrupt eindigende straten in Someren-Noord maken duidelijk dat er kansen liggen om de dorpsrand op een logische en samenhangende manier af te ronden. Door het toevoegen van langzaamverkeersverbindingen kan het gebied beter worden verbonden met het dorp en kunnen kwalitatieve routes ontstaan, waaronder naar de Basisschool de Diamant.

entree voor Someren!

+

Het integraal meenemen van Woonzorgcentrum Eegelshoeve in de gebiedsontwikkeling biedt daarnaast de kans om de voorziening volledig onderdeel uit te laten maken van de nieuwe woonwijk en hier een centrale functie te geven. Vanuit de Eegelshoeve kan thuiszorg in de wijk geleverd worden. Ook biedt dit kansen hier voorzieningen ten gunste van de wijk en het dorp te realiseren. Dit moet in samenspraak met Land van Horne verder onderzocht worden. Voor het realiseren van een goed woon- en leefklimaat en een representatieve entree wijst de analyse op de noodzaak om de geluidshinder van de Provincialeweg en de Ter Hofstadlaan te verminderen. Dit vraagt om geluidsreducerende maatregelen, aangevuld met de inzet van groen als buffer. Daarnaast liggen er kansen om het oostelijke en westelijke deel van het plangebied beter met elkaar te verbinden en een nieuw hart voor de wijk te creëren, van waaruit het gebied logisch kan worden ontsloten. Hiermee kan de extra verkeersdruk op de Slievenstraat en de Witvrouwenbergweg worden beperkt. De algemene toename van verkeer in Someren maakt het wel noodzakelijk om een verkeerskundig onderzoek uit te voeren naar enkele belangrijke verkeersknooppunten, waaronder de rotonde aan de Witvrouwenbergweg.

Ten slotte wordt voor een toekomstbestendig en flexibel ruimtelijk raamwerk ook rekening gehouden met bestaande bebouwing binnen de plancontour, zoals het Veterinair Centrum in het zuidwesten van het plangebied en het Shell-tankstation met autobedrijf Stienen aan de kruising van de Ter Hofstadlaan en de Provincialeweg, die op termijn mogelijk onderdeel kunnen worden van de gebiedsontwikkeling.

!

!

gezicht van Someren aan de Provincialeweg

€

! hoofdonsluiting plangebied via Ter Hofstadlaan

+

!

verbinden van plangebied

Slievenstraat ontlasten van extra autoverkeer

kleine korrel aan de Slievestraat

+

+ gemeenschapshuis, De Weijers Basisschool De Diamant sportaccomodatie kinderopvang ! geluidshinder

benutten bestaande voorzieningen

geurhinder

+ kans: intergraal mee te nemen locaties Zoekgebied: maatschappelijke functies

+

Zoekgebied: werken €

Analyse

wonen voor een brede woonvraag

Gebiedsvisie Samen.Someren | januari 2026 | P. 29

3. VISIE & IDENTITEIT

3.1. SAMEN.SOMEREN Someren staat – net als veel andere dorpen en steden in de regio – voor een grote woningbouwopgave. Het plangebied kan hierin een mooie rol in spelen. Maar dat vraagt om een zorgvuldige balans: hoe groei je, verdicht je en vernieuw je, zonder dat het karakter van Someren verloren gaat? Hoe creëer je een plek die toekomstgericht is, aansluit bij de huidige en veranderende woonbehoeften én inspeelt op sociale en klimaatopgaven? We zoeken naar een buurt die vanzelfsprekend voelt. Een plek die onmiskenbaar verbonden is met Someren, waar bestaande én nieuwe inwoners zich thuis voelen. Een gebied dat de energie, verbinding en vernieuwing van deze tijd omarmt, maar stevig wortelt in het DNA van Someren. De geschiedenis van Someren gaat eeuwen terug. De eerste sporen van bewoning in Someren-Noord dateren uit de achtste eeuw. In deze periode vestigden mensen zich op de hoger gelegen zandruggen tussen de lager gelegen beekdalen. Het gebied was destijds overwegend bosrijk; het hout uit deze bossen werd gebruikt voor de bouw van boerderijen en andere opstallen in de omgeving. Someren-Noord bestond in die tijd uit verspreid liggende boerderijen in een hoger gelegen, bosachtig landschap.

GEBOUWD OP GEMEENSCHAP & GEWORTELD IN HET LANDSCHAP

Naarmate het bos werd gekapt en het houtverbruik toenam, kwamen deze gebieden vrij voor landbouw. Zo ontstonden de zogenoemde open akkers. Veel boeren bezaten naast hun boerenerf een stuk grond op deze open akker. Het ging hierbij om een collectief gebruikt landschap waarin verschillende vormen van teelt en landgebruik naast elkaar voorkwamen. De open akker kenmerkte zich door zijn weidse en open karakter. Tussen de afzonderlijke percelen waren nauwelijks zichtbare afscheidingen aanwezig; slechts ondiepe greppels markeerden de perceelsgrenzen. Dit vereiste onderlinge afstemming tussen de boeren, bijvoorbeeld om te voorkomen dat vee op het verkeerde perceel graasde of dat gewassen zich ongewenst verspreidden. Hierdoor had de open akker niet alleen een agrarische, maar ook een sterk sociaal verbindend en collectief karakter. Samen werkten zij aan Someren.

Visie & identiteit

Gebiedsvisie Samen.Someren | december 2025 | P. 31

3.2. DE DRIE PIJLERS Deze open akker vormt een waardevolle historische referentie: een landschap dat tegelijk geworteld is in traditie en ontstaan uit ondernemingszin en collectiviteit. Het vormt nog steeds de basis van wat Someren uniek maakt: de sterke gemeenschapszin, het rijke verenigingsleven, de ondernemende mentaliteit – ons kent ons. Dit leidt tot de volgende drie pijlers voor de gebiedsvisie Samen.Someren;

WAARDE I. VERNIEUWEN ZONDER VERVREEMDEN De vraag naar betaalbare woningen is groot. Tegelijkertijd sluit de huidige, relatief eenzijdige woningvoorraad onvoldoende aan bij de demografische ontwikkeling: vergrijzing, meer kleine huishoudens en toenemende eenzaamheid. Ook klimaatopgaven vragen om een andere manier van bouwen en wonen. De nieuwe wijk moet daarom inspelen op deze urgente behoeften, maar tegelijk een herkenbare vertaling blijven van het Somerense karakter: verbondenheid met landschap en natuur, gemeenschapszin en een dorpse schaal. Dit vraagt ook om een uitnodigende entree van het dorp. Waar de nadruk nu vooral ligt op bedrijvigheid, willen we een toegang creëren die de woonkwaliteit, identiteit en gastvrijheid van Someren voelbaar maakt. Een plek die aanvoelt als thuiskomen en tegelijkertijd bezoekers verrast. De nieuwe wijk omarmt de bestaande kwaliteiten en groeit mee met de uitdagingen van morgen, zónder de eigen identiteit te verliezen.

RUIMTELIJKE AMBITIE Een herkenbaar gezicht van Someren aan de Provincialeweg • de bebouwing krijgt een representatieve uitstraling die herkenbaar is voor Someren • een groene zone vormt een herkenbare zoom om het plangebied en waarborgt een fijn en gezond woonmilieu • de entree van Someren wordt gemarkeerd Een wijk voor iedereen • mix van woontypologieën • variatie in dichtheden en woonomgevingen • betaalbare segmenten verspreid door de wijk

Visie & identiteit

Gebiedsvisie Samen.Someren | december 2025 | P. 32

WAARDE II. VANZELFSPREKEND VERBONDEN

WAARDE III. VERANKERD IN HISTORIE EN LANDSCHAP

In Someren is altijd iets te doen: het dorp bruist van verenigingen, ondernemers en initiatieven. Deze sociale kracht vormt het uitgangspunt voor de nieuwe wijk. Nieuwe bewoners, of ze nu uit Someren komen of van buiten, voelen zich hier snel thuis. Andersom herkennen Somerense inwoners er hun eigen dorpse waarden.

Someren is stevig verankerd in zijn landschappelijke context. De ligging aan de rand van De Groote Peel en de Strabrechtse Heide biedt een natuurlijke omgeving van bos, ven en heide. Tegelijkertijd is het agrarische cultuurlandschap, met de kenmerkende bolle, open akkers en groene omzoming, bepalend voor het ruimtelijke karakter van de regio.

Er wordt ingezet op een inclusieve en sociaal sterke woonomgeving met een mix van doelgroepen en levensfasen. Van starters tot senioren, van gezinnen tot bewoners met een zorgvraag. Woonzorgcentrum Eegelshoeve speelt hierbij een centrale rol als plek voor zorg, ontmoeting en ondersteuning. Waar juist ook al aanwezige kwaliteiten en voorzieningen worden benut en verbinding met het huidige dorp wordt gelegd.

Deze combinatie van natuur en cultuurhistorie vormt de basis voor de uitbreiding van Someren-noord. Hier realiseren we een nieuwe dorpsrand: een zorgvuldig ontworpen overgangszone tussen het dorp en het buitengebied waar je woont in het groen. Een robuust landschappelijk raamwerk fungeert als drager van het plan en biedt ruimte voor klimaatadaptieve oplossingen, biodiversiteit en waterbeheer. Een leefomgeving die het landschap beleefbaar maakt. Het resultaat is een onderscheidend woonmilieu dat aansluit bij het groene karakter van Someren.

De openbare ruimte is groen, autoluw en uitnodigend. Ze stimuleert ontmoeten, spelen, bewegen en samenleven, zowel op straatniveau als in de wijk. Zo ontstaat een buurt waar iedereen zijn eigen plek vindt, maar waar gemeenschapszin vanzelfsprekend is.

RUIMTELIJKE AMBITIE

RUIMTELIJKE AMBITIE

Een zorgzame omgeving • Woonzorgcentrum Eegelshoeve als centrale spil in de wijk, plek voor zorg, ontmoetingen en kleinschalige voorzieningen • levensloopbestendige woningen en appartementen • autoluwe zones, veilig voor kwetsbare groepen

Natuurinclusief • landschappelijke inrichting gebaseerd op bestaande (landschaps) structuren • gebruik van gebiedseigen beplanting, inheemse soorten • nestvoorzieningen, bijenstenen en vleesmuiskasten geïntegreerd in bebouwing • groene erfafscheidingen

Verbonden met Someren-Dorp • fiets en wandel verbindingen sluiten aan op het bestaande netwerk • bebouwingsstructuur die aantakt op de bestaande structuur • bestaande voorzieningen worden benut Een openbare ruimte die ontmoeting uitlokt • korte afstanden tot fijne en groene openbare ruimtes • zichtlijnen vanuit woningen op groen • zachte overgangen tussen privé en openbaar stimuleren contact • aantrekkelijke routes voor wandelen en fietsen, langzaam verkeer primair • auto’s geparkeerd uit het zicht • de openbare ruimte stimuleert ontmoeten, spelen, bewegen en samenleven

Visie & identiteit

Klimaatadaptief • robuuste groenstructuur met voldoende bomen tegen hittestress • bovengrondse opvang, buffering en infiltratie van hemelwater • beperking van verharding en toepassing van waterpasserende materialen • groene gevels en daken waar mogelijk

Gebiedsvisie Samen.Someren | december 2025 | P. 33

3.3. RUIMTELIJK CONCEPT Voor de gebiedsontwikkeling maken we een hedendaagse vertaling van deze collectieve en sociale open akker. Een plan dat vanzelfsprekend is ingebed in landschap en historie, net zoals Someren zelf. De open akker is niet langer een akker waar traditioneel wordt geboerd. Het wordt een buurtweide als gedeelde groene plek waar mensen in diverse woonsferen samen komen en bouwen aan hun gemeenschap verankert in het landschap. Het wordt een wijk die het verleden respecteert en de toekomst omarmt. Een wijk die bouwt op gemeenschap, geworteld is in het landschap en gericht is op de uitdagingen van morgen. Door de historische open akker te vertalen naar een hedendaagse, sociale en groene drager ontstaat een plek die herkenbaar Somerens is en tegelijk klaar voor de generaties die volgen.

I.

Open akker als buurtweide

In het plangebied van Someren-Noord wordt aangesloten op het historische landschap van de open akker die hier van oorsprong aanwezig was. In de uitbreiding van Someren-Noord wordt dit weidse en collectieve karakter opnieuw geïnterpreteerd. De open akker, nu de buurtweide, vormt opnieuw het centrale element, het hart van de wijk. De buurtweide wordt omgeven door een boszone die als groene rand fungeert en het gebied ruimtelijk draagt. Tevens vormt dit een buffer richting de Provincialeweg en de bedrijvigheid.

Visie & identiteit

II.

Verweven met zijn context

Twee linten doorsnijden het plangebied van noord naar zuid. Het eerste lint heeft een historische oorsprong, de Slievenstraat: langs deze route lagen van oudsher boerenerven. Deze karakteristieke erfstructuur wordt in de nieuwe ontwikkeling voortgezet en verder aangevuld. Het tweede lint, de Ter Hofstadlaan, loopt over de buurtweide en maakt het weidse, licht bolvormige landschap direct beleefbaar. Hierdoor wordt de ruimtelijke kwaliteit van de buurtweide benadrukt en zichtbaar gemaakt in de dagelijkse beleving van het gebied. Ten zuiden van het gebied wordt de bebouwing van Someren-Noord doorgetrokken in het plangebied en worden letterlijk en figuurlijk verbindingen gelegd. In het noorden van het plangebied wordt een nieuwe afronding van het dorp langs de Provincialeweg gecreëerd, met in het oosten van het plangebied een herkenbare entree voor Someren.

Gebiedsvisie Samen.Someren | december 2025 | P. 34

III.

Diversiteit aan woonmilieus

Door het concept van de open akker en de reactie op de bestaande context ontstaan er verschillende woonmilieus. In het westen een karakter dat reageert op het historische lint (de Slievenstraat). In de boomrijke randen rondom de buurtweide wordt de bebouwing zorgvuldig ingebed. Aan de zuidzijde, grenzend aan de bestaande wijk, wordt de stedenbouwkundige structuur van de huidige buurt doorgetrokken het nieuwe gebied in. Deze invulling sluit aan op het bestaande weefsel en loopt geleidelijk uit naar de buurtweide toe. Ten noorden van de buurtweide liggen bouwvolumes tussen de bomen van de boszoom. Door hun vormgeving en groene inpassing vormen deze bebouwingsaccenten een natuurlijke en herkenbare afronding van het dorp. Ten oosten ligt de kop waar wonen en werken samen kunnen komen. In dit deel van het plangebied reageert de korrel op de nabij gelegen reeds aanwezige grotere korrels.

Visie & identiteit

IV.

Gemeenschapszin en ontmoeting

De nieuwe wijk biedt op verschillende schaalniveaus ruimte om te spelen en elkaar te ontmoeten. Er wordt ingezet op autoluwe en kwalitatieve groene ruimtes. Mensen worden uitgedaagd naar buiten te gaan, te bewegen en elkaar te ontmoeten. Tussen de ontwikkelvelden liggen kleinere groenruimtes, bedoeld voor jongere kinderen en hun directe buren. In de buurtweide is juist ruimte voor oudere kinderen, buurtbewoners en omwonenden van buiten het plangebied. Door deze gelaagdheid en diversiteit in schaalniveaus is er voor iedereen iets te beleven. Rondom Woonzorgcentrum Eegelshoeve ontstaat een maatschappelijk hart.

Gebiedsvisie Samen.Someren | december 2025 | P. 35

3.4. RUIMTELIJK RAAMWERK In de ontwikkeling van Someren-Noord wordt aangesloten op het historische landschap van een open akker die vroeger gezamenlijk door boeren werd gebruikt. Nu heeft de akker niet meer de functie als productie akker maar we als centraal element waar mensen samenkomen, de buurtweide, omgeven door een meer dichtbegroeide boszoom. Woonzorgcentrum Eegelshoeve krijgt een centrale plek in deze buurtweide. Hier kan een concentratie van maatschappelijke functies landen en vormt daarmee een ‘Zorghart’ in de buurtweide. Twee noord-zuid gerichte linten doorsnijden het plangebied. Het eerste lint volgt een historische route langs oude boerenerven, waarvan de karakteristieke structuur wordt voortgezet in het plangebied, hieraan ligt deelgebied de ‘Houtwallen’. Het tweede lint loopt dwars over de akker en maakt het open landschap beleefbaar vanaf de infrastructuur. Aan de zuidzijde sluit de nieuwe wijk aan op de bestaande buurt, terwijl de overgang naar de buurtweide geleidelijk verloopt. Dit is deelgebied de ‘Dorpsrand’. Aan de noordzijde wordt de bebouwing zorgvuldig ingebed in de bosrijke randen rondom de buurtweide en vormt hier de overgang van dorp naar buitengebied. Dit vormt deelgebied de ‘Boszoom’. De oostelijke zijde van het plangebied kan een transitie tussen wonen en werken worden, om een relatie met de naastgelegen industrie aan te gaan, ‘Kop van Someren’.

Witvrouwenbergweg

2

4 1

3

H Ter aan

ad l ofst

Het watersysteem wordt zichtbaar geïntegreerd in het landschap, met onder andere wadi’s en laagtes voor tijdelijke waterberging. Deze dragen bij aan een dynamisch en natuurlijk ogend terrein.

5

at Slievenstra

De groenstructuur in Someren-Noord vormt een belangrijke ruimtelijke en ecologische basis voor het gebied. Het groen bepaalt de uitstraling van de openbare ruimte en biedt leefgebieden voor diverse planten- en diersoorten. Er worden verschillende landschapstypen onderscheiden: boszoom, lanen, houtwallen en de buurtweide.

Provincialeweg

De infrastructuur bestaat uit een lusstructuur voor autoverkeer met groene parkeervoorzieningen. Binnen het gebied ligt de nadruk op voetgangers en langzaam verkeer, deze structuur is gekoppeld aan de infrastructuur van de bestaande wijk ten zuidoosten van het gebied. Hierdoor wordt de open akker niet alleen een voorziening voor de nieuwe wijk, maar gaat deze ook een rol spelen voor de bestaande wijk Someren-Noord.