9a. Jaarrekening 2021 gemeente Someren
Tekst van het document
95
Overzicht schatkistbankieren 2021
Drempelbedrag
372
1.000
Kwartaal 1
Kwartaal 2
Kwartaal 3
Kwartaal 4
12
26
22
141
360
346
978
859
-
-
-
-
Kwartaal 1
Kwartaal 2
Kwartaal 3
Kwartaal 4
1.102
2.398
2.010
12.823
Dagen in het kwartaal
90
91
92
91
Kwartaalcijfer op dagbasis buiten 's Rijks schatkist
12
26
22
141
Kwartaalcijfer op dagbasis buiten 's Rijks schatkist aangehouden middelen Ruimte onder het drempelbedrag Overschrijding van het drempelbedrag
Verslagjaar Begrotingstotaal verslagjaar
49.613
Het deel van het begrotingstotaal dat kleiner of gelijk is
49.613
aan € 500 miljoen Het deel van het begrotingstotaal dat de € 500 miljoen
-
te boven gaat Drempelbedrag
372
Som van de per dag buiten 's Rijks schatkist aangehouden middelen (negatieve bedragen tellen als nihil)
aangehouden middelen
Treasury Bedragen x 1.000 Boekwaarde 31-12-2020
Mutaties 2021
Boekwaarde 31-12-2021
0
259
259
Materiële vaste activa (gewone dienst)
38.995
1.228
40.223
Financiële vaste activa
20.715
346
21.061
Grondexploitatie
2.141
-4.245
-2.104
61.851
-2.412
59.439
Reserves
53.405
-2.518
50.887
Voorzieningen
5.640
19
5.659
Omschrijving Investeringen Immateriële vaste activa
Totaal (a) Financieringsmiddelen
Langlopende geldleningen Totaal (b) Financieringstekort
0
0
59.045
-2.499
56.546
2.806
87
2.893
96
Uit de opstelling blijkt dat er aan het eind van 2021 sprake is van een financieringstekort van bijna € 2,9 miljoen. Mede om deze reden is in december een lening aangetrokken van € 10 miljoen om in de toekomstige financieringsbehoefte te voorzien. Ten opzichte van het financieringstekort aan het begin van het jaar is ultimo 2021 sprake van een gelijkblijvend financieringstekort.
Grondbeleid Het grondbeleid heeft veel invloed op de realisatie van programma's, zoals op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, verkeer, cultuur, sport, recreatie en economische zaken. Het grondbeleid heeft daarnaast een grote financiële impact en brengt hierdoor risico's met zich mee. Bestuurlijke doelstelling
Wat willen we bereiken? Om een verantwoord grondbeleid tot uitvoer te brengen moet de gemeente een effectief en strategisch beleid voeren op alle deelterreinen. Jarenlang heeft het accent op een actieve grondpolitiek gelegen. En dat is nog steeds het geval. De roep om kavels is groot, een tendens die landelijk waarneembaar is. Zoals ook is neergelegd in onze Nota Grondbeleid 2018-2022 blijven we inzetten op het zelf verwerven van gronden voor woningbouwplannen, maar wordt uiteraard ook ruimte geboden aan passieve ontwikkelingen en particuliere initiatieven. De keuze actief-passief blijft altijd een maatwerkkeuze, afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Het grondbeleid heeft veel invloed op de realisatie van programma's, zoals op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, verkeer, cultuur, sport, recreatie en economische zaken. Het grondbeleid heeft daarnaast een grote financiële impact en brengt hierdoor risico's met zich mee. Een ontwikkeling die algemeen waarneembaar is en continu onze aandacht blijft hebben. Maatwerk en flexibiliteit De uitdaging ligt op het gebied van het bedienen van een gespannen markt. De roep om woningbouw- en bedrijfskavels, in alle soorten en maten is groot. De bestuurlijke doelstelling kan bij deze actualiteit niet achterblijven: maatwerk en flexibiliteit blijven de sleutelwoorden.
Het grondbeleid dient actief richting te geven aan vastgestelde of nader vast te stellen bestuurlijke doelen, daarbij maximaal inspelend op de meest wenselijke ontwikkeling van volkshuisvestelijke, economische, maatschappelijke, sociale, culturele of financiële doelstellingen. Met de vaststelling van de meest recente Nota Grondbeleid 2018-2022 heeft de Raad uitgesproken dat het grondbeleid gericht blijft op een actief beleid, waarbij vooraf per project of planontwikkelingsgebied een haalbaarheidsstudie c.q. quick-scan wordt verricht met betrekking tot de risico’s en kosten. Per nieuwe situatie wordt dus bekeken of actief dan wel faciliterend grondbeleid wordt toegepast. Daarbij worden voorwaarden gesteld over soort woningen, grondprijzen en dergelijke. Zowel voor de reeds lopende als de toekomstige grondexploitaties is het zaak om binnen investeringen als aankopen, onderzoeken en bouwrijp maken in een gezonde afstemming met de vraagmarkt te blijven om uiteindelijk met een positief resultaat af te kunnen ronden. Daarvoor zijn het afgelopen jaar de nodige inspanningen verricht. Voorbeelden zijn het bewust investeren in persoonlijk klantcontact, wat erg gewaardeerd wordt door de (particuliere en bedrijfsmatige) klanten. Maar ook de mogelijkheid om kavels met behulp van een starterslening te kopen, in 2014 ingevoerd als verkoopstimulerende maatregelen, blijft gretig aftrek vinden.
Deze extra impulsen blijven onze aandacht hebben en trachten we te verbeteren dan wel verder te optimaliseren.
97
Ontwikkeling grondverkopen
Woningbouw
In Someren-Dorp (Groote Hoeven) is de gronduitgifte van 18 vrije sector kavels voorspoedig verlopen. In zowel de vrije sector als op het gebied van projectwoningen wordt volop gebouwd. Ook in Lierop is sprake van een vlotte verkoop van 17 bouwpercelen in de vrije sector. Via een goed verlopen loting is gebleken van een grote belangstelling. In Someren-Heide is gestart met de bouw van een CPO project (6 woningen) en 2 vrijstaande vrije sector woningen. In Someren-Eind wordt plan de Goede Vaart zowel planologisch als fysiek in de steigers gezet: de verschillende buurtjes gaan dit jaar ruimte bieden aan diverse categorieën woningen, waaronder een CPO project. Bedrijventerreinen Op de bedrijventerreinen zijn (bijna) alle laatste beschikbare bedrijfskavels verkocht. De gronden voor toekomstig bedrijventerrein zijn in handen van particuliere ontwikkelaars. Hier zal vooral van een passieve grondpolitiek sprake zijn. Ambtelijk is en blijft een focus en uitdaging liggen in de stimulering van grondverkopen in de kernen. Zowel op het gebied van woningbouwkavels als bedrijventerreinen vormen een proactieve werkhouding, meedenken, enthousiasmeren, stimuleren en het vanuit een gezamenlijk belang optimaliseren van mogelijkheden het nieuwe devies voor de komende jaren.
Ontwikkelingen grondaankopen Vanuit de beleidsmatige wens om waar mogelijk actief te ontwikkelen maakt grondverwerving een onlosmakelijk onderdeel uit van het grondbeleid. Enerzijds zoeken we actief naar strategische gronden voor de ontwikkeling van nieuwe plannen. Een voorbeeld is Lierop-Zuid, waar voor de ontwikkeling van een nieuw woningbouwplan diverse gronden minnelijk verworven zijn/worden. Anderzijds worden vanuit de markt objecten te koop aangeboden aan de gemeente. Op basis van een integrale en strategische belangenafweging wordt daarbij de keuze gemaakt voor het al dan niet gaan verkennen van verwervingsmogelijkheden of stimuleren we particuliere ontwikkeling. Raming opbrengsten en bouw- en woonrijpmaken Jaarlijks wordt de fasering in de uitgifte van bouwkavels in woningbouwplannen en daarmee de opbrengst voor het aankomende jaar in beeld gebracht. Op welke wijze gebeurt dit? In november van elk jaar wordt een prognose voor het aankomende jaar gemaakt. Als leidraad daarvoor nemen we de dagelijkse actuele praktijk. Rekening houdend met de lopende gesprekken met belangstellende particulieren, ontwikkelaars, lopende opties en getekende overeenkomsten, maken we ambtelijk een behoedzame en zo realistisch mogelijke inschatting van de te verwachten verkoop van bouwgrond voor het aankomende jaar.
Uiteraard worden in deze verwachtingsprognose de voorhanden zijnde relevante beleidsstukken betrokken, zoals de Nota Grondbeleid en de Woonvisie. Bij elke nieuwe exploitatie wordt op basis van ervaringscijfers een raming gemaakt van de te verwachten kosten voor het bouw- en woonrijp maken van een plan. De sterke toename van 98
kosten en het risico van vertraging als gevolg van aannemerscapaciteit zijn belangrijke actualiteiten. Jaarlijks wordt bekeken of deze raming nog actueel is of dat deze herzien moet worden op basis van de verdere uitwerking van het plan. Indien een herziening niet aan de orde is, worden de in het afgelopen jaar uitgevoerde werkzaamheden uit de raming gehaald en worden eventuele wijzigingen in het ontwerp in de raming verwerkt. Om tot een actuele raming te komen worden de nog resterende werkzaamheden tenslotte geïndexeerd op basis van de CBS prijsindex GWW. Grondverkoopprijzen De bouwgrondprijzen zijn per 1 januari 2020 verhoogd tot een op dat moment kostenneutraal niveau. In de praktijk bracht dit een algehele grondprijsverhoging voor zowel woningbouw- als bedrijfskavels van 6% met zich mee. In onderstaand een overzicht en grafiek worden de huidige prijzen vanaf 1 januari 2020 weergegeven per categorie (exclusief BTW). Voor 2021 zijn de grondprijzen ongewijzigd gebleven. Grondprijzen (excl.) per categorie
2020
2021
Sociale huurwoningen
€197
€197
Sociale koopwoningen
€197
€197
Vrije sector
€281
€281
Wonen+
€281
€281
Bedrijventerrein
€154
€154
Bedrijventerrein zichtlocatie
€175
€175
Kantoren c.a. Witvrouwenbergweg
€182
€182
99
Financieel Beleid Wij waren, zijn en blijven alert op ontwikkelingen in de markt en daarop eventueel te nemen maatregelen. Aan de hand van de stand van zaken per 31 december 2021 hebben wij de grondexploitaties opnieuw op actualiteit en looptijd bezien. Wij hebben ook het worst case scenario doorgerekend waarbij de looptijden van de exploitaties zijn verlengd met vijf jaar. De resultaten worden gebruikt om de algemene reserve grondbedrijf te beoordelen (zie paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing). In de grondnota 2018-2022 (vastgesteld in december 2017) is het volgende financiële beleid vastgesteld: Winstnemingen grondbedrijf Winst nemen op meerjarige grondexploitaties wordt beheerst door het voorzichtigheidsbeginsel. Voorziene verliezen worden al in de jaarrekening opgenomen zodra zij bekend zijn. Positieve resultaten, oftewel winsten, worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Dit houdt ook in dat huidige voorziene verliezen in de jaarrekening niet kunnen worden gecompenseerd met de verwachte toekomstige winsten. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex.
Voor winstneming geldt de percentage of completion methode: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: 1. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2. de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3. de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de gerealiseerde kosten genomen). Reservepositie Voor de financiële risico’s in de bouwgrondexploitatie is een algemene reserve grondbedrijf gevormd. Deze reserve dient om schommelingen binnen de grondexploitaties op te vangen. Bij financiële afwikkeling van complexen worden de voordelige of nadelige exploitatiesaldi verrekend met deze reserve. Ook kunnen extreme aankopen, waarvan het niet verantwoord is de kosten volledig ten laste van het exploitatiegebied te brengen, ten laste van deze reserve worden gebracht.
Daarnaast wordt de algemene reserve grondbedrijf gebruikt als tijdelijk dekkingsmiddel om het tijdstip tussen de aankoop en het daadwerkelijk in exploitatie nemen van de grond te kunnen overbruggen. Rekening houdend met bestaande claims heeft de algemene reserve grondbedrijf enkel nog de functie van weerstandsvermogen. Daarnaast wordt de reserve ingezet als tijdelijk dekkingsmiddel voor gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen en/of waarvoor nog geen exploitatieberekening voor handen is. De financiële ruimte hiervoor is echter beperkt. Beleid is om voorzichtig om te gaan met het bestemmen van gelden uit deze reserve. Hoogte algemene reserve grondbedrijf Het beleid van de gemeente Someren is erop gericht dat jaarlijks een prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie wordt opgesteld. Indien hieruit verliezen blijken, worden hiervoor voorzieningen gevormd. De berekening van de resultaten geschiedt op basis van contante waarde. Voor de resultaatbepaling wordt de grondexploitatie als één geheel gezien. Met andere woorden, verwachte verliezen en winsten mogen worden gesaldeerd. Voor een 100