Rapport TF, Toekomstbestendige financieringssystematiek fysiek domein.pdf

nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt; b. riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken; c. wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken; d. infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; e. groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; f. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; g. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte;

49 / 60

h. gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; i. uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen.

50 / 60

Bijlage C: Kostenverhaal onder de Omgevingswet Het rijk bereidt op dit moment nieuwe wetgeving voor. De principes en werkwijze van het huidig grondbeleid lijken te worden behouden, waarbij de voorgestelde aanpassingen vooral technisch van aard lijken. Aangezien deze wet en besluit nog niet door de Tweede Kamer zijn vastgesteld zijn de exacte implicaties hiervan nog niet duidelijk, toch is er al. Welke kosten kunnen worden verhaald? In een overeenkomst over werken, werkzaamheden en maatregelen kunnen net als onder de Wro naast afspraken over het kostenverhaal ook afspraken gemaakt worden over het tijdvak of de fasering, locatie-eisen, eisen aan het overleggen van gegevens, uitvoering en uitvoerbaarheid van exploitatieregels en exploitatievoorschriften en eisen aan woningbouwcategorieën. Tevens kunnen kosten met betrekking tot de energietransitie en nieuwe vormen van mobiliteit onder de nieuwe kostensoortenlijst worden verhaald. De volledige kostensoortenlijst onder de Omgevingswet is verderop in deze bijlage opgenomen. Ook in de omgevingswet is er sprake van een privaatrechtelijk en een publiekrechtelijk spoor voor kostenverhaal. Privaatrechtelijk spoor De privaatrechtelijke overeenkomsten met tijdvak uit de Wro waarmee het kostenverhaal verzekerd kan worden blijven in de Omgevingswet gehandhaafd. Deze kunnen voor of na het vaststellen van het omgevingsplan worden gesloten.

Gebruikelijk zal zijn om de overeenkomsten te sluiten ten tijde van de omgevingsvergunningaanvraag. Onder de Omgevingswet wordt de mogelijkheid van kostenverhaal zonder tijdvak toegevoegd. Dit is van toepassing bij organische gebiedsontwikkelingen. Voor dit soort ontwikkeling is het lastig om vooraf de kosten en opbrengsten in kaart te brengen. Om die reden wordt er met een kostenplafond gewerkt. Dit is een maximumbedrag aan te verhalen kosten gebaseerd op basis van verschillende scenario’s. De kosten voor kostenverhaal zonder tijdvak worden bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning pas definitief bepaald. De totaal te verhalen kosten worden in dit systeem begrensd door de waardevermeerdering van een locatie in plaats van gebruik te maken van de macroaftopping. Tot slot kan er alleen van dit systeem gebruik worden gemaakt in het gemeentelijke omgevingsplan. Rijk en provincies kunnen dit systeem derhalve niet toepassen. De toepassing van kostenverhaal zonder tijdvak vergt een voortijdig keuze van de desbetreffende gemeenten. De kostenverhaalregels moeten namelijk tijdig opgenomen worden in het omgevingsplan. Figuur C1 geeft schematisch de planologische procedure en de verschillende mogelijkheden voor het sluiten van een overeenkomsten na de inwerkingtreding van de Omgevingswet in de tijd weer.

Figuur C1: Schematische weergave verschillende soorten kostenverhaal in de Omgevingswet

51 / 60

Betaalplanologie is niet toegestaan Net als in de Wro is in de Omgevingswet opgenomen dat betaalplanologie niet is toegestaan. Dit betekent dat overheidsinstanties geen financiële voorwaarden mogen stellen aan het verlenen van planologische medewerking. Vrijwillige en afdwingbare financiële bijdrage Het gebruik van deze regeling kan worden toegepast via het omgevingsplan en kan worden ingezet voor ontwikkelingen of initiatieven die de kwaliteit van de fysieke leefomgeving verbeteren, maar niet noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van bouwactiviteiten. Denk hierbij aan een bijdrage voor sociale woningbouw of de herstructurering van een bedrijventerrein elders, de aanleg of herinrichting van een stadspark, de herinrichting van het landelijk gebied of de aanleg van een (recreatief) fietspad als onderdeel van een regionaal routenetwerk. Deze regeling geldt voor verschillende categorieën ontwikkelingen. Er zijn een zestal categorieën benoemd waarvoor dit instrument kan worden toegepast (in Artikel 8.21 Omgevingsbesluit (Ob): a) Aanpassing van de inrichting van het landelijk gebied voor verbetering van de landschappelijke waarden. b) Aanleg of verandering van aangewezen gebieden voor de bescherming van de natuur. Of voor het herstel van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen.

c) Aanleg van infrastructuur voor verkeer en openbaar vervoer netwerken van gemeentelijk of regionaal belang. d) Aanleg van recreatievoorzieningen die onderdeel zijn van de gemeentelijke of regionale groenstructuur. e) Ontwikkelingen om een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad te bereiken. f) Stedelijke herstructurering. Twee zaken zijn bepalend voor het onderscheid tussen voorzieningen die onder het kostenverhaal van de Wro vallen en ontwikkelingen waarop de regeling voor verplichte financiële bijdragen van toepassing is: Functionele samenhang in plaats van toerekenbaarheid. Bij kostenverhaal moet zijn voldaan aan de eis van toerekenbaarheid, terwijl het bij verplichte financiële bijdrage voldoende is als wordt voldaan aan de eis van functionele samenhang. Wanneer het over vrije sector woningbouw gaat kan bijvoorbeeld een bijdrage voor sociale woningbouw worden verplicht. Maar ook als een locatie objectief gezien voordeel heeft van een ruimtelijke ontwikkeling, dan kan dit instrument worden ingezet. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de aanleg van een snelfietsroute, OVverbinding of groenstrook. Wanneer er sprake is van een functionele samenhang kan deze samenhang worden vastgesteld in het omgevingsplan. 2. Kostenverhaal heeft betrekking op de werken, werkzaamheden en maatregelen (de kostensoortenlijst) die bij het Omgevingsbesluit worden genoemd.

De regeling verplichte financiële bijdragen heeft betrekking op ontwikkelingen in het ontwerpbesluit. De kosten waarvoor een financiële bijdrage wordt gevraagd hoeven niet op de kostensoortenlijst voor te komen. 1.

Een mogelijke overlap tussen kostenverhaal en de financiële bijdrage kan zich voor doen bij groen, natuur -en infrastructurele voorzieningen. Onderscheidend tussen de twee vormen van verhaal is echter het toerekenbaarheidscriterium (causaliteit). Verplichte financiële bijdragen kunnen pas aan de orde zijn als is vastgesteld dat kostenverhaal niet mogelijk is. Dan zal moeten worden gemotiveerd dat sprake is een functionele samenhang. Kort gezegd, men moet motiveren dat de ontwikkeling voordelen oplevert voor de bouwactiviteiten in het kostenverhaalsgebied. Het verhalen van kosten voor eenzelfde ontwikkeling via kostenverhaal én via de afdwingbare financiële bijdragen mag niet. De gemeente kan met een initiatiefnemer een (anterieure) overeenkomst sluiten over een financiële bijdrage voor aangewezen nieuwe ontwikkelingen. De hoogte van de financiële bijdrage moet redelijk zijn. De afdwingbare financiële bijdrage kan niet worden geheven als het gaat om een project van provinciaal of nationaal belang Het omgevingsplan bepaalt voor welke ontwikkelingen een financiële bijdrage wordt verhaald en welke activiteiten die

52 / 60

moeten betalen. De maatregelen voor deze ontwikkelingen worden in het omgevingsplan concreet uitgewerkt. Het omgevingsplan legt bijvoorbeeld de locatie voor de ontwikkeling voor verbetering van de fysieke leefomgeving vast. In het omgevingsplan kan bijvoorbeeld worden opgenomen welke afstand een rol speelt in de beoordeling van de functionele samenhang en welke financiële bijdrage daarbij kan worden verhaald. Een bijdrage voor bijvoorbeeld de aanleg van een fietsroute, kan alleen worden verlangd als in het omgevingsplan, of – als de fietsroute daarvan deel uitmaakt – in een programma, gemotiveerd uiteen wordt gezet dat bewoners van de bouwplannen profijt kunnen hebben van de fietsroute.

Kostensoortenlijst onder de Omgevingswet A Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak A1 De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek; A2 De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid; A3 De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten; A4 Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat verworven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten A5 De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2; A6 De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2; A7 De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen; A8 De kosten van de aanleg of wijziging van: 1°.

wegen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voet- en rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, bruggen, andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken en tunnels, duikers, kades, steigers, en bouwwerken; 2°. infrastructuur voor openbaar vervoer voorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken; 3°. groenvoorzieningen, natuurvoorzieningen en openbare niet commerciële sportvoorzieningen; 4°. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; 5°. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; 6°. distributienetwerken voor elektriciteit, warmte, gas en water, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken; en 7°. riolering, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken.

A9 De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit; A10 De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek; A11 Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet A12 Niet terugvorderbare BTW, niet gecompenseerde compensabele BTW of andere niet terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en met A10

53 / 60

A13 De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten A14 De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werkzaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen; B Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op de opsomming onder A B1 De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, van de wet, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid; B2 De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten; B3 De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B1; B4 De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder B1.

54 / 60

Bijlage D: Voorbeeldberekening financiële bijdrage In deze bijlage wordt aan de hand van het in paragraaf 5.4 gepresenteerde stappenplan een voorbeeldberekening uitgewerkt om te komen tot een vaste financiële bijdrage per gewogen eenheid. Aan de hand van deze gewogen eenheden wordt daarna tevens als voorbeeld een staffel uitgewerkt voor de verschillende programmaonderdelen. De in dit voorbeeld gebruikte geldbedragen en aantallen woningen zijn fictief. Stap 1 & 2 De eerst stap is het in kaart brengen van de investeringen waarvoor een financiële bijdrage in rekening gebracht kan worden. Het gaat hierbij zoals gezegd om de functionele samenhang die geborgd moet zijn in de verschillende kerninstrumenten van de Omgevingswet. Zodra de investeringen die de komende tijd zullen worden gedaan in beeld zijn is het zaak om hier ramingen voor op te stellen. In het voorbeeld van tabel D1 is alleen een fictieve investering van € 7,0 mln. voor een mobiliteitsinvestering opgenomen. Echter is het mogelijk om allerlei investeringen die kwalificeren als financiële bijdrage in dit lijstje met investeringen op te nemen. Tabel D1: Overzicht van investeringen

Investeringen Bedrag (euro's) Mobiliteit Investering 1 € 7.000.000 Investering 2 Openbaar gebied/recreatie Investering 3 Sport Investering 4 Culturele voorzieningen Investering 5 Reconstructies stedelijk/landelijk gebied Investering 6 Totaal € 7.000.000 Stap 3 In stap drie worden de totale investeringen naar rato toebedeeld aan de nieuwe stad. Dit doet men door het aantal bestaande woningen en nieuw te ontwikkelen woningen in kaart te brengen. Het percentage nieuwe woningen van het totaal aantal woningen bepaalt welke deel van de investeringskosten aan de nieuwe stad kan worden toegerekend. Dit is voor het fictieve voorbeeld weergegeven in onderstaande tabel. Tabel D2: Verdeling bestaande en nieuwe stad

55 / 60

Categorie Bestaande stad (2.989 woningen) Nieuwe stad (2224 woningen) Totaal

Bedrag (euro's) € 4.013.620 € 2.986.380 € 7.000.000

Stap 4 & 5 In stap 4 worden aan alle programmaonderdelen grondwaardes gekoppeld. Aangezien de grondwaarde van veel zaken afhankelijk is, is het zaak om hier een aantal keuzes te maken. Eén van die keuzes zou kunnen zijn dat men hier bijvoorbeeld van de middelwaarde van de prijsgrenzen uit uitgaat. In stap 5 wordt er eerst één programmaonderdeel als referentie gekozen. Voor dit programmaonderdeel wordt de wegingsfactor op 1 vastgezet. Daarna worden de wegingsfactoren van de andere programmaonderdelen naar rato van de grondwaarde gerelateerd aan dit referentie programmaonderdeel. Tabel D3 geeft weer hoe dit in het fictieve voorbeeld is gedaan. Tabel D3: Grondwaardes en wegingsfactoren per programmaonderdeel

Woningsegment Sociaal Midden Duur Top Commerciële ruimte Maatschappelijke ruimte

Grondwaarde Wegingsfactor € 17.500 1,00 € 30.625 1,75 € 43.750 2,50 € 56.875 3,25 € 23.000 1,31 € 16.500 0,94

Stap 6 & 7 Aan de hand van het totaal te ontwikkelen programma dat toebehoort aan de nieuwe stad wordt het totaal aantal gewogen eenheden bepaald. Door de totale investeringskosten te delen door het totaal aantal gewogen eenheden weet men wat de prijs per gewogen eenheid is. Tabel D4 geeft de berekening van het totaal aantal gewogen eenheden weer. Tabel D4: Bepaling totaal aantal gewogen eenheden

Woningsegment Sociaal Midden Duur Top Commerciële ruimte Maatschappelijke ruimte Totaal

Aantallen

Percentage Gewogen eenheden 178 8,0% 178 963 43,3% 1.686 1.064 47,8% 2.660 19 0,8% 61

4585

Op basis van het totaal aantal gewogen eenheden kunnen we de bijdrage per gewogen eenheid bepalen. Deze bedraagt € 651.

56 / 60

Stap 8 Tot slot worden de wegingsfactoren voor alle individuele programmaonderdelen vermenigvuldigen met de prijs per gewogen eenheid. Hiermee ontstaat een financiële bijdrage per programmaonderdeel. Voor het fictieve voorbeeld komen we uit op de staffel zoals gepresenteerd in tabel D5. Tabel D5: Staffel financiële bijdrage

Woningsegment Financiële bijdrage Sociaal € 651 Midden € 1.140 Duur € 1.628 Top € 2.117 Commerciële (per 100 m² kavel) € 856 Maatschappelijke ruimte (per 100 m² kavel) € 614

57 / 60

Bijlage E: Benchmark bovenwijkse voorzieningen Uit recent onderzoek blijkt dat de gemiddelde bijdrage die gemeenten per woning in rekening brengen ligt tussen € 500 en € 9.0005. Daarnaast heeft Metafoor in opdracht van de gemeente Eindhoven een inventarisatie gemaakt van de bijdrage bovenwijkse voorzieningen die er in verschillende gemeenten in rekening worden gebracht. Onderstaande tabel geeft een overzicht van deze bijdrages. De benchmark beperkt zich tot een vergelijking op basis van een bijdrage per gerealiseerde woning. Ook voor andere programmaonderdelen is het mogelijk om een bijdrage gebiedsoverstijgende kosten in rekening te brengen. Voor vastgoedtypen anders dan woningbouw ontbreekt het echter aan referenties. Tabel E1: benchmark bijdrage bovenwijkse voorzieningen

Gemeente

5

Eindhoven

Bijdrage bovenwijkse voorzieningen (per woning) € 2.940 - € 8.000

Geldrop-Mierlo Nuenen

€ 2.750 – 3.750 € 5.000

Veldhoven Tilburg

€ 3.750 - € 8.500 € 650 – € 3.800

Apeldoorn Zaltbommel

€ 4.335 € 1.000 - € 9.000

Dordrecht Uden

€ 1.500 - € 8.500 € 1.000 - € 8.000

Breda Den Bosch

€ 1.500 - € 6.500 € 1.500 - € 2.000

Wageningen

€ 500 - € 3.500

https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/toepassing-van-financi%C3%ABle-bijdragen-aan-ruimtelijke-ontwikkelingen-in-de-praktijk/

58 / 60

Bijlage F: Bronnenlijst Tabel F1: Bronnenlijst

Documenten

Datum

191122-NOTA KOSTENVERHAAL-in bewerking opmerkingen TR 23-9-2021 1497994_Nota Grondbeleid 2016

nov-2019

20151104 Bestuurlijke memo Bovenwijkse voorzieningen

4-nov-15

Boekingen ant_ov 2021

2021

Bovenwijkse deel II

dec-11

JAARSTUKKEN 2020

6-apr-21

okt-16

Kaderbrief 2022 en voorjaarsnota_2021 Meerjarenbegroting 2022 - 2025

12-okt-21

Meerjarenbegroting Soest 2021 Najaarsnota 2021

14-okt-21

Nota bovenwijkse voorzieningen

jul-11

Nota Bovo deel 2_18102011

okt-11

Notitie Parameters bij grondexploitaties

17-mrt-21

Presentatie oploop kostenverhaal

Onbekend

Document 1273125 SOK VBS 2015

5 juni 2015

Samenwerkingsovereenkomst HvdH ondertekend

5 juni 2015

1b. PvA Transitiefase Omgevingsplan

29 januari 2020

Omgevingsplan Soest nieuw – werkversie maart 2022

Maart 2022

Aangevuld met vertrouwelijke documenten over de bestudeerde cases en procesbeschrijvingen.

59 / 60

TwynstraGudde adviseert overheid en bedrijfsleven op veel van de grote en urgente thema’s van deze tijd. Denk aan veiligheid, diversiteit, digitalisering, mobiliteit, duurzaamheid, energie, financiën en gezondheid. We bieden onze opdrachtgevers unieke, werkbare oplossingen en brengen complexe projecten en programma’s tot een goed einde. Iets creëren van blijvende waarde, daar gaan we voor. Daardoor hebben we een directe impact op (toekomstige) maatschappelijke en economische ontwikkelingen. En dus een grote impact op morgen.

60 / 60