F. Woningmarktonderzoek Soest
Tekst van het document
Woningmarktonderzoek 2023-2040
Gemeente Soest 15 augustus 2023 Concept
DATUM
15 augustus 2023
TITEL
Woningmarktonderzoek
OPDRACHTGEVER
Gemeente Soest
AUTEUR(S)
Laurens van Dongen Vera Elferink Iris Voncken
PROJECTNUMMER
342.107
STATUS
Concept
Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01
Inhoud Conclusies en aanbevelingen
4
1. Inleiding
17
2. De ontwikkeling van Soest in de afgelopen jaren
18
3. Huidige woningmarktsituatie 3.1 Bevolking en huishoudens in de gemeente Soest 3.2 Woningvoorraad in de gemeente Soest 3.3 Druk op de huur- en koopmarkt
21 22 23 25
4. Woningbehoefte tot 2030 en 2040 4.1 Kwantitatieve woningbehoefte 4.2 Behoefte aan sociale huur 4.3 Kwalitatieve woningbehoefte 4.4 Vergelijking met woningbouwplannen 4.5 Het effect van groei op vitaliteit
27 27 29 30 32 33
5. Wonen met zorg 5.1 Ouderen 5.2 Mensen met een verstandelijke beperking (VG) 5.3 Mensen met een lichamelijk beperking (LG) 5.4 Uitstroom BW en MO 5.5 Overige aandachtsgroepen
36 36 41 42 42 43
Bijlage 1: verhuisbewegingen binnen de gemeente
47
Bijlage 2: tabellenboek cijfers per wijk
48
Bijlage 3: De Doorzonscan
50
de woningbouwopgave ontstaat mogelijk risico op verdringing van lokale woningzoekenden. Vestigers en lokale woningzoekenden concurreren dan om dezelfde (schaarse) woning. Het is daarom van belang om de komende jaren niet alleen voldoende, maar ook de juiste woningen toe te voegen voor lokale woningzoekenden (zie conclusie 4 en 5).
Conclusies en aanbevelingen 1
12
Diverse wijken met verschillende opgaven Soest is een diverse gemeente met gevarieerde wijken. De verschillen in opbouw per wijk zijn groot. Sommige wijken hebben bijvoorbeeld veel sociale huurwoningen en weinig koopwoningen, terwijl andere wijken vooral bestaan uit ruime duurdere koopwoningen. De lokale opgaven die per wijk spelen lopen hierdoor erg uiteen (zie woningmarktfoto’s). Gezien de grote verschillen tussen de wijken in Soest is het zaak om strategisch om te gaan met de nieuwbouwopgave en de ruimtelijke mogelijkheden die er zijn. Een nieuwbouwprogramma dat inspeelt op het vergroten van de diversiteit helpt om draagkracht van de gebieden te verbeteren, in plaats van de huidige verschillen tussen wijken te vergroten. Groei van Soest door vestiging van gezinnen en jonge huishoudens Met een centrale ligging in de nabijheid van Amersfoort en Utrecht, en mooie natuurgebieden op fietsafstand is Soest aantrekkelijk voor veel woningzoekenden. De afgelopen jaren is Soest vooral gegroeid door de toestroom van mensen uit de regio Amersfoort, de regio Utrecht en in mindere mate ook uit Amsterdam. De aanwas van mensen van buitenaf hangt voor een belangrijk deel samen met de druk op de woningmarkt in deze gebieden. Bij een gebrek aan (betaalbaar) aanbod wijken woningzoekenden uit naar andere regio’s als Soest.
In de meest recente trendprognose wordt voorspeld dat Soest tot 2040 blijft groeien, mede door gezinnen en jonge huishoudens die zich in Soest blijven vestigen. Om rekening te houden met de voorspelde huishoudensgroei en bovendien het huidige tekort aan woningen terug te dringen, zijn er tot 2030 1.790 extra woningen nodig. Tussen 2030 en 2040 zijn er vervolgens nog eens 1.900 woningen extra nodig. Deze woningbouwopgave ligt hoger dan de aantallen uit de regionale woondeal (1.250 woningen t/m 2030 gebaseerd op een realistische inschatting van concrete plannen). Naar verwachting blijft het tekort aan woningen in de regio's rondom Soest de komende jaren onverminderd hoog. Als er onvoldoende wordt ingespeeld op
342.107 | Woningmarktonderzoek
3
Groei van Soest zet extra druk op huidige voorzieningen De groei van de gemeente Soest ontstaat vooral door vestiging van mensen van buiten de gemeente. Bij een trendmatige instroom van vestigers groeit de bevolking tot 2040 met 5.760 inwoners. De groei van Soest met de toestroom van jonge huishoudens en gezinnen zorgt er samen met de ouder wordende huidige bevolking voor dat de druk op de voorzieningen flink toeneemt. Een belangrijke randvoorwaarde is uiteraard dan wel dat het de komende jaren daadwerkelijk lukt om vestigers aan de gemeente te binden. Zonder de toestroom van buitenaf zal Soest meer vergrijzen en is er mogelijk sprake van een heel ander scenario: vraaguitval voor bepaalde voorzieningen. Om een groei van Soest met 5.670 inwoners mogelijk te maken is eigenlijk een uitbreiding van een aantal basisvoorzieningen nodig, zoals basisscholen, supermarkten, huisartsen en apotheken. Daarbij is het belangrijk om te beseffen dat niet alle ontwikkelingen die van invloed zijn op de vitaliteit, door de gemeente beïnvloedbaar zijn. Ontwikkelingen als individualisering of digitalisering hebben ook veel invloed op de uiteindelijke vraag naar voorzieningen in een gemeente.
4
Behoefte aan betaalbare koopwoningen Op dit moment is 23% van de woningen in de gemeente een sociale huurwoning van een corporatie, 14% een particuliere huurwoning en 63% een koopwoning. De koopvoorraad in Soest bestaat voor het grootste gedeelte uit ruime en duurdere woningen (€ 450.000+); de voorraad betaalbare koopwoningen met een prijs <€ 355.000 is relatief klein. De afgelopen jaren is de druk op de koopmarkt flink opgelopen en zijn gemiddelde koopprijzen flink gestegen. Ondanks dat het hoogtepunt van deze prijsontwikkelingen geweest lijkt, is de koopvoorraad in Soest voor middeninkomens nog steeds niet
4
toereikend. Vrijwel alleen koopappartementen, die ook nog eens in enkele buurten zijn geconcentreerd, zijn voor hen betaalbaar. Er is de komende jaren behoefte aan extra koopappartementen. Deze vraag is met name afkomstig van huishoudens die ouder worden en nadenken over een stap naar een wat kleinere woning waarin zij comfortabel ouder kunnen worden. Maar ook een deel van de koopstarters geeft de voorkeur aan een betaalbaar koopappartement. Er is daarnaast ook een aanvullende vraag naar goedkopere en betaalbare grondgebondenwoningen in de koopsector. Het betreft het voornamelijk kleine rijwoningen voor (lokale) koopstarters. De uitbreidingsbehoefte aan ruime en duurdere grondgebondenwoningen is beperkt. Er staan al veel van deze woningen in de gemeente. Vaak worden ze bewoond door ouderen. Als zij de komende jaren een stap zetten naar een levensloopgeschikte woning komen veel van deze woningen vrij.
6
Wonen en zorg 1
5
Behoefte aan uitbreiding sociale huurvoorraad De druk in de sociale huursector neemt toe. Er wordt steeds meer op het beschikbare aanbod gereageerd en slaagkansen voor woningzoekenden lopen terug. In de komende jaren zal de vraag naar sociale huurwoningen toenemen onder meer doordat verschillende aandachtsgroepen (zoals statushouders en uitstromers vanuit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang) een woning in de gemeente nodig hebben. Het feit dat ouderen met zorgvraag in de toekomst minder kunnen doorstromen naar verpleeghuizen zorgt ervoor dat zij langer in een sociale huurwoning blijven wonen en de vraag ook toeneemt. Om de druk niet verder op te laten lopen moeten er sociale huurwoningen bijkomen. We ramen de behoefte aan extra sociale huurwoningen van corporaties in Soest op 485 in de periode tot 2030. Dat is 27% van de totale woningbehoefte. Het betreft hier een netto aanvullende behoefte; als er corporatiewoningen worden gesloopt zijn méér woningen nodig om in de behoefte te voorzien. Er is vooral behoefte aan appartementen/ levensloopgeschikte woningen. De vraag naar appartementen is afkomstig van oudere huishoudens die een voor hen geschikte woning zoeken, maar ook van jongeren die zich richten op een huurappartement omdat zij inschatten dat een dergelijke woning betaalbaar en naar verhouding snel beschikbaar is
342.107 | Woningmarktonderzoek
Te weinige harde woningbouwplannen Op dit moment zijn er voor de periode tot 2040 plannen voor ruim 3.500 woningen aanwezig. Dit zijn nagenoeg voldoende plannen om in de totale woningbehoefte te kunnen voorzien. Echter is slechts een klein deel van deze plannen (18%) al zo concreet dat de invulling ervan bekend is. De meeste plannen moeten dus nog geconcretiseerd worden. Gezien de grote woningbouwopgave is het zaak om zachte plannen zo snel mogelijk te concretiseren, waarbij het gezien de grote behoefte aan woningen verstandig is om in de behandeling van nieuwe initiatieven prioriteit te geven aan grotere woningbouwlocaties.
2
Veel ouderen wonen in een ongeschikte (maar aanpasbare) woning Door de vergrijzing zal het aantal (kwetsbare) ouderen in Soest de komende jaren fors groeien. Tegelijk zullen de mogelijkheden voor informele hulp, ondersteuning en mantelzorg afnemen. Op dit moment worden deze vormen van ondersteuning voornamelijk verzorgt door vitale ouderen, die de komende jaren zelf ouder en daarmee kwetsbaarder zullen worden. Met het Programma Wonen en Zorg voor Ouderen wordt het langer zelfstandig thuis wonen nagestreefd door ervoor te zorgen dat ouderen in hun eigen vertrouwde omgeving zelfstandig oud kunnen worden met een goede kwaliteit van leven, of doorstromen naar een geschikte woning. Om het zelfstandig wonen tot op latere leeftijd mogelijk te maken, zullen er woningen moeten worden aangepast, want slechts 29% van de 75-plussers en 15% van de 65 tot 75 jarige ouderen woont op dit moment in een geschikte woning. Voor mensen met een zorgvraag verdienen locaties dicht bij voorzieningen zoals winkels en openbaar vervoer de voorkeur, vanuit het oogpunt van ‘meedoen’ en het versterken van zelfredzaamheid. Het is daarom verstandig om prioriteit te geven aan de buurten rond voorzieningen met veel aanpasbare woningen. Behoefte aan geclusterde woningen voor ouderen; koop én huur Naast het aanpassen van woningen ligt er een opgave om geclusterde woningen toe te voegen.
Hiermee bedoelen we een cluster van zelfstandige
5
woningen waar mensen ook zonder zorgindicatie mogen wonen. De verschijningsvorm is divers: van traditionele seniorencomplexen of aanleunwoningen tot hofjeswoningen of luxe appartementencomplexen. Enerzijds neemt de vraag naar deze woningen toe doordat het aantal ouderen met een zorgvraag toeneemt, anderzijds omdat ook vitale ouderen vaker zullen kiezen voor deze woonvorm. Uit sociale overwegingen en om zelf regie te blijven houden over hun woon(zorg)situatie. Op dit moment is de vraag naar geclusterde huurwoningen in Soest redelijk in balans met het aanbod. In de periode tot 2040 ontstaat echter een tekort van zo’n 300 geclusterde huurwoningen. Voor geclusterd wonen in de koopsector is er momenteel al een tekort te zien. Naar verwachting loopt dit tekort op tot 565 woningen in 2040.
3
4
blijkt vaak dat een deel van de doelgroep de Wlz-indicatie thuis (bijvoorbeeld bij de ouders) verzilvert door middel van een Persoonsgebonden Budget. Dit is niet in alle gevallen een wenselijke situatie; zeker als ouders op leeftijd raken, wordt de zorg voor een gehandicapt kind vaak zwaar. Gelet op de demografische ontwikkelingen is er geen grote uitbreidingsbehoefte aan het aantal plekken voor mensen met een lichamelijke beperking te verwachten.
5
Vergrijzing zorgt voor groeiende vraag naar plekken in een woonzorgcentrum De vergrijzing zorgt ook voor een groeiende vraag naar plekken in een woonzorgcentrum. Hiermee bedoelen we een woonvorm die bedoeld is voor mensen met een indicatie vanuit de Wet Langdurige Zorg (Wlz); de zorg kan hier intramuraal of extramuraal worden geleverd. Op dit moment is er voldoende aanbod aan plekken in een woonzorgcentrum in de gemeente. Wanneer we uitgaan van de demografische vraagprognose dan zou uitbreiding met in totaal 165 plekken nodig zijn tot 2040. Door het tekort aan zorgpersoneel is een uitbreiding van de intramurale zorg echter onhaalbaar. De groei van het aantal plekken met Wlz-zorg zal daarom vooral buiten de verpleeghuisvorm moeten worden gezocht. Opgave VG en LG In Soest wonen 330 mensen met een Wlz-indicatie vanwege een verstandelijke beperking. Een vergelijking van het huidige aanbod met de huidige vraag naar woonplekken voor mensen met een Wlz-indicatie vanwege een verstandelijke beperking laat een tekort zien van 80 plekken; waarvan 50 geclusterde plekken en 30 gespikkelde plekken. Door de verwachte bevolkingsontwikkeling zal dit tekort oplopen tot 130 plekken in 2040 (bij gelijkblijvend aanbod). In de praktijk
342.107 | Woningmarktonderzoek
6
Opgave uitstroom Beschermd Wonen en Maatschappelijke opvang Mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen hebben doorgaans behoefte aan een goedkope sociale huurwoning van een corporatie. Het aantal uitstromers per jaar kan sterk fluctueren. In de afgelopen jaren zijn er gemiddeld 10 tot 15 personen per jaar uitgestroomd die afkomstig waren uit de gemeente en dus in Soest voor urgentie in aanmerking kwamen. Daarnaast blijkt dat er jaarlijks gemiddeld 1 tot 5 personen uitstromen uit de maatschappelijke opvang en 1 tot 3 personen uit jeugdzorg. Ook deze groepen hebben bij uitstroom behoefte aan de juiste zorg en vaak een betaalbare sociale huurwoning. Overige aandachtsgroepen Vanuit het programma ‘Een thuis voor iedereen’ worden diverse kleinere aandachtsgroepen benoemd. Deze doelgroepen zijn statistisch moeilijk te ramen omdat cijfers ontbreken en definities uiteenlopen. Het is verstandig om de omvang van deze groepen in nader onderzoek regionaal in beeld te brengen en afspraken te maken in de nog op te stellen regionale woonzorgvisie. Monitoring zal moeten uitwijzen hoe groot deze groepen in de praktijk in Soest zijn. Het ministerie lijkt er in ieder geval van uit te gaan dat 30% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan alle bovengenoemde groepen moet worden toegewezen.
Aanknopingspunten voor beleid •
Om de komende jaren meer sturing te geven aan de woningbouwplanning is het aan te raden als gemeente in te zetten op drie niveaus: – Geef op korte termijn (< 5 jaar) vooral prioriteit aan de echt realiseerbare plannen. Dit is nodig om versnelling in de woningbouw te kunnen realiseren en
6
•
•
•
•
in te spelen op de huidige druk op markt. Concreet betekent dit ook dat de minder harde plannen de komende jaren geconcretiseerd en versneld moeten worden. – Op middellange termijn (5 tot 10 jaar) is het zaak om voldoende plannen in de pijplijn te houden voor een continuïteit in de bouwstroom. Het advies is om een planvoorraad van minimaal 130% van de behoefte aan te houden om voldoende woningbouwproductie te kunnen realiseren. Op die manier zitten er ook bij planuitval of vertraging nog voldoende woningen in de pijplijn. – Voor de lange termijn (> 10 jaar) is het vooral belangrijk om de ruimtelijke mogelijkheden voor woningbouw na 2030 in beeld te brengen. In de huidige tijdsgeest is er enerzijds veel maatschappelijke druk om tempo te maken met het bouwen van nieuwe woningen. Aan de andere kant gaan woningen lang mee en bepaalt de kwaliteit die je vandaag aan de voorraad toevoegt de ruimtelijke kwaliteit van de toekomst. Dit mogelijke dilemma vraagt richtinggevende uitspraken in het woonbeleid. Gezien de grote verschillen tussen de wijken in Soest is het zaak om strategisch om te gaan met de nieuwbouwopgave en de ruimtelijke mogelijkheden die er zijn. Nieuwbouw kan een instrument zijn om diversiteit in de wijken te vergroten en een betere verhouding/spreiding van ‘vragers’ en ‘dragers’ te creëren.
Om in te spelen op de huidige behoefte aan woningen moet in het woningbouwprogramma ingezet worden op de ontwikkeling van betaalbare koopwoningen en woningen geschikt voor ouderen om doorstroming op gang te helpen. In een periode met stijgende bouwkosten en oplopende rentes is dit een lastige opgave. Dit vraagt actieve sturing. Wanneer het realiseren van betaalbare woningen in woningbouwplannen lastig is, kunnen beleidsinstrumenten helpen om te sturen op de realisatie hiervan. We benoemen een aantal interessante instrumenten voor de gemeente Soest: – Doelgroepenverordening: is een instrument waarmee goedkopere koopwoningen voor een langere periode betaalbaar kunnen worden gehouden, ook als de eerste koper de woning verkoopt. – Omgevingsplan: In een omgevingsplan mogen straks regels worden gesteld op grond waarvan er woningen van bepaalde categorieën moeten worden gerealiseerd. Een doelgroepenverordening is onder de Omgevingswet niet meer
342.107 | Woningmarktonderzoek
•
nodig. Het aanwijzen van doelgroepen waarvoor de woningen in stand worden gehouden, zal plaatsvinden via het omgevingsplan. – Grondbeleid: Voor zover de gemeente zelf over bouwgrond beschikt, kan zij een gedifferentieerd grondprijsbeleid voeren en bijvoorbeeld goedkopere kavels aanbieden voor goedkopere woningsegmenten. – Verkoop corporatiewoningen (eventueel onder voorwaarden): corporaties kunnen een deel van hun bezit tegen een voor starters aantrekkelijke prijs aanbieden. Dit gebeurt vaak aan zittende huurders of huishoudens die een andere, veel gevraagde huurwoning vrijmaken waardoor doorstroming kan plaatsvinden. – De realisatie van nieuwe woonconcepten of fabrieksmatige bouw: kan bijdragen aan het ontwikkelen van betaalbare woonproducten. – In delen van Soest staan veel ruime vrijstaande woningen die vaak bewoond worden door ouderen. Door transformatie of splitsing kunnen deze woningen worden omgezet in kleinere betaalbare wooneenheden. Door woningsplitsing voor initiatiefnemers vrij te stellen van leges kan het voor inwoners aantrekkelijker worden gemaakt een initiatief te starten. – Met behulp van (pré)-mantelzorgwoningen kunnen personen met een zorgbehoefte of met een voortschrijdende aandoening makkelijker zelfstandig blijven wonen. Zorg door familieleden of door personen uit de directe omgeving is laagdrempelig en wordt over het algemeen als zeer waardevol ervaren.
Deze vorm van mantelzorg draagt bij aan kostenvermindering in de zorg, en biedt kansen voor een zorgzame samenleving. In specifieke beleidsregel kan een gemeente voorwaarden stellen aan situaties waarin het wel/niet is toegestaan om een 2e zelfstandige woonruimte op een perceel voor dit doel te realiseren. Om doorstroming onder ouderen te bevorderen is actief doorstroombeleid een kansrijke oplossingsrichting. Doorstroombeleid kan bijvoorbeeld bestaan uit de inzet van een verhuiscoach, voorrang geven aan ouderen bij bepaalde complexen, ondersteuning aan te bieden bij verhuizen, en bovendien nieuwe woningen te bouwen voor ouderen met vermogen. Bij de inzet van een dergelijk instrument is het raadzaam om goed te kijken naar geschikte locaties voor woningaanpassingen. Zo kan een afweging worden gemaakt: waar zetten we in op woningaanpassingen en waar op doorstroming?
7
Woningmarktfoto’s per wijk De wijken van Soest verschillen erg van elkaar. Hierdoor zijn de opgaven die per gebied spelen ook erg verschillend. Op de volgende pagina’s is per wijk een ‘woningmarktfoto’ uitgewerkt. Hierin wordt een samenvatting gegeven van de belangrijkste kenmerken, en worden de belangrijkste opgaven voor de komende jaren geschetst. In bijlage 2 is een overzicht terug te vinden met alle achterliggende cijfers en statistieken.
342.107 | Woningmarktonderzoek
8
342.107 | Woningmarktonderzoek
9
342.107 | Woningmarktonderzoek
10
342.107 | Woningmarktonderzoek
11
342.107 | Woningmarktonderzoek
12
342.107 | Woningmarktonderzoek
13
342.107 | Woningmarktonderzoek
14
342.107 | Woningmarktonderzoek
15
342.107 | Woningmarktonderzoek
16
1. Inleiding Aanleiding De gemeente Soest heeft de afgelopen jaren een start gemaakt met het opstellen van integraal beleid voor de fysieke leefomgeving. Wonen is daarbij een van de belangrijke onderwerpen. In de Omgevingsvisie Soest en Soesterberg zijn de ambities, doelen en uitdagingen van de gemeente voor de komende jaren uitgewerkt. De omgevingsvisie beschrijft de gewenste situatie in 2040. In omgevingsprogramma’s moet nog worden uitgewerkt hoe de gemeente van de bestaande situatie naar de gewenste situatie wil komen. De gemeente Soest gaat maatregelen om de visie te realiseren uitwerken in omgevingsprogramma’s die voor het eind van het jaar (in concept) gereed moeten zijn. Als input voor het Omgevingsprogramma Wonen heeft de gemeente behoefte aan inzicht in het huidige functioneren van de lokale woningmarkt en een vooruitblik richting 2030 en 2040. Dit onderzoek bouwt voort op het woningbehoefteonderzoek dat Companen in 2019 heeft uitgevoerd. De uitkomsten van dit nieuwe onderzoek moeten als leidraad en toetsingskader dienen voor het toekomstige woonbeleid van de gemeente Soest.
het maken van verdere beleidskeuzes rond wonen in de gemeente Soest. Specifiek moet het onderzoek inzicht geven in: • De huidige woningmarktsituatie in de kernen en wijken; • De woningbehoefte per kern bij nieuwbouwprojecten • Woningbouwplannen in Soest en Soesterberg • De behoefte aan wonen met zorg voor diverse doelgroepen • Kwalitatieve woningbehoefte in de periode tot 2030 en 2040 • Specifieke behoefte in de sociale huursector
Onderzoeksmethodiek De basis voor het onderzoek ligt in een uitgebreide statistische analyse, waarbij gebruik is gemaakt van diverse (feitelijk) bronnen. Zo zijn de demografische analyses uitgevoerd op basis van informatie van CBS statline en de verhuisbewegingen gebaseerd op CBS Microdata. De samenstelling van de woningvoorraad is in beeld gebracht aan de hand van gemeentelijke WOZregistratie en is aangevuld met gegevens van Portaal, De Alliantie, Cocon Wonen en Woonzorg Nederland. Voor de analyse van de kwalitatieve woningbehoefte is gebruik gemaakt van een gecombineerde analyse. Deze bestaat uit de feitelijk verhuisbewegingen van de afgelopen jaren (daarmee wordt duidelijk welke doelgroepen welke woningen betrokken) en de huidige woonwensen (gebaseerd op het WoON2021-onderzoek)1.
Doel van het onderzoek Het onderzoek moet een helder inzicht geven in woningbehoefte binnen de gemeente, nu en op langere termijn, zowel in aantallen als in gevraagde kwaliteit. Het uitgangspunt is te komen tot een gemeenschappelijke basis voor
De respons van huishoudens uit de gemeente Soest is in het WoON2021 te klein om betrouwbare uitspraken te doen. Daarom werken we met een referentieprofiel gebaseerd op gemeenten uit de regio met een vergelijkbaar woningmarktprofiel als Soest. 1
342.107 | Woningmarktonderzoek
17
vanuit Soest naar andere gemeenten vertrekken. De natuurlijke aanwas in de gemeente neemt per saldo wat af. Dit is het gevolg van de steeds ouder wordende bevolking.
2. De ontwikkeling van Soest in de afgelopen jaren
Figuur 2.2: Gemeente Soest. Ontwikkeling van de woningvoorraad 2012-2021.
Demografische terugblik
300
Op 1 januari 2022 had de gemeente Soest ruim 47.100 inwoners. Het aantal inwoners van de gemeente neemt sinds 2015 jaarlijks toe. Dit komt voort uit het geboortesaldo (sterftegevallen minus geboorten), het binnenlands migratiesaldo (verhuizingen tussen gemeenten) en het buitenlands migratiesaldo (verhuizingen van en naar het buitenland).
250 200 150 100 50 0
Figuur 2.1: Gemeente Soest. Bevolkingsontwikkeling 2011-2021.
2012
2013
600
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Nieuwbouw
500 Bron: CBS Statline.
400
300 200 100 0 -100 -200 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Geboortesaldo
Binnenlands migratiesaldo
Buitenlands migratiesaldo
Bevolkingsontwikkeling
2021
Bron: CBS Statline.
Het zijn vooral de binnenlandse verhuizingen waardoor Soest de afgelopen jaren wist te groeien. Er verhuizen ieder jaar meer mensen naar Soest dan er
342.107 | Woningmarktonderzoek
De omvang van het aantal verhuizingen naar Soest hangt (deels) samen met de gerealiseerde nieuwbouw: als er veel woningen worden bijgebouwd zijn er ook veel mogelijkheden om te verhuizen. Dit zien we ook terug in periode 20162017 en 2019-2020 toen er naar verhouding veel woningen zijn opgeleverd in de gemeente, vooral in Soesterberg. In de afgelopen jaren (2018-2021) zijn er jaarlijks gemiddeld 150 in de hele gemeente Soest gebouwd. Als we kijken naar verhuisbewegingen van verschillende leeftijdsgroepen, dan valt op dat Soest vooral personen in de leeftijd van 25-49 jaar en <15 jaar aantrekt. Dit duidt erop dat de gemeente Soest een aantrekkelijke vestigingsgemeente is voor gezinnen. Inwoners in de leeftijd van 15 tot 25 jaar verlaten de gemeente per saldo het meest. Deze leeftijdsgroep vertrekt vaak
18
voor werk of studie naar een (grote) stad. Een deel van deze inwoners keert op latere leeftijd weer terug naar de gemeente. Figuur 2.3: Gemeente Soest. Vestigingssaldo naar leeftijdsklassen (personen), 20112021.
600
De afgelopen jaren is de vestiging van mensen van buitenaf toegenomen. Er zijn met name meer mensen uit Utrecht en Amsterdam naar Soest toegetrokken. Dit is mogelijk een gevolg van de overspannen woningmarkt in deze gebieden. In Soesterberg is het aantal vestigers de afgelopen jaren naar verhouding het meeste toegenomen. Dit hangt samen met de oplevering van een aantal grote nieuwbouwprojecten.
400 200 0 -200 -400 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 0-14 jaar
15-24 jaar
25-49 jaar
50-64 jaar
65 jaar e.o.
Bron: CBS Statline.
Waar komen vestigers vandaan? De gemeente Soest heeft de sterkste verhuisrelaties met gemeenten in de omliggende regio: Amersfoort, Utrecht, Baarn, Zeist, De Bilt. Daarnaast trekken er ook veel mensen vanuit Amsterdam en Hilversum naar de gemeente. De verhuizingen tussen Amersfoort en Soest zijn redelijk in balans. Er verhuizen ongeveer evenveel mensen van Soest naar Amersfoort als andersom. Vanuit de overige gemeenten trekt Soest structureel mensen. Daarbij geldt: • De kern Soest trekt naar verhouding meer mensen uit Amersfoort, Baarn, en Leusden. • De kern Soesterberg trekt naar verhouding meer mensen uit Utrecht, Zeist en de Bilt.
342.107 | Woningmarktonderzoek
Figuur 2.4: Gemeente Soest. Vestiging en vertrek (personen) naar herkomst, 20112021. 2011-2021 Vestiging Vertrek Saldo Amersfoort 2.950 2.990 -40 Utrecht 2.430 1.410 +1.020 Amsterdam 1.230 800 +430 Baarn 1.070 1.050 +20 Zeist 1.060 870 +190 Hilversum 620 490 +130 De Bilt 520 280 +240 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Bron: CBS Statline.
19
Figuur 2.5: Schematische weergave verhuisbewegingen van- en naar gemeente Soest.
• Soest-Zuid, Soesterberg en ’t Hart Soestdijk zijn onder vestigers van buiten de gemeente (zowel absoluut als relatief) het populairst.
Wie richten zich op de gemeente Soest?
200+ personen per jaar 150-200 personen per jaar 100-150 personen per jaar
Bron: CBS Statline.
Als we het profiel van huishoudens die zich in de gemeente vestigen vergelijken met huishoudens die binnen de gemeente verhuizen of de gemeente verlaten, dan valt het volgende op: • Jonge huishoudens verlaten de gemeente relatief vaak. Dit is een groep die het meest actief is op de woningmarkt en door levensgebeurtenissen (andere baan, gezinsuitbreiding, etc.) vaker besluit om over een lange afstand te verhuizen. • Gezinnen verhuizen vooral binnen de gemeente Soest. Daarnaast trekt de gemeente meer gezinnen aan dan er vertrekken. • Ouderen verhuizen maar beperkt. Daarbij valt op dat de ouderen die verhuizen het vaakst in de gemeente Soest blijven wonen. Figuur 2.6: Gemeente Soest. Vestigers, vertrekkers en binnenverhuizers naar huishoudenstype, 2011-2021. Vertrekkers
54%
Vestigers
15%
38%
19%
7% 5%3%
8% 6% 5%
15%
24%
Verhuisbewegingen binnen de gemeente Soest In bijlage 1 is een tabel opgenomen die verder inzoomt op de verhuisbewegingen tussen de wijken en kernen. Het valt daarbij op dat: • Er tussen de kernen Soest en Soesterberg erg weinig wordt verhuisd. In Soesterberg is de kernbinding groot; men verhuist vooral binnen de eigen kern of verlaat de gemeente. Vanuit de verschillende wijken van Soest wordt daarnaast ook maar weinig naar Soesterberg verhuisd. • Vanuit de andere wijken vinden vooral veel verhuisbewegingen naar de grotere wijken ’t Hart-Soestdijk en Eng Midden.
342.107 | Woningmarktonderzoek
Binnenverhuizers
30%
0%
20%
14%
7% 8% 8%
40%
60%
33%
80%
1-2 phh tot 35 jaar
1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar
1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar
1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar
1-2 phh ouder dan 75 jaar
Gezin
100%
Bron: CBS Microdata.
20
Figuur 3.1: Gemeente Soest: CBS-wijken.
3. Huidige woningmarktsituatie De gemeente Soest bestaat uit 8 wijken en 2 kernen. Alle wijken behalve Soesterberg behoren tot de kern Soest. De wijk Soesterberg is ook een kern. ’t Hart-Soestdijk is de grootste wijk van de kern Soest. Tabel 3.1: Gemeente Soest. Aantal inwoners per CBS-wijk, 2022. Kern Wijk Inwoners 't Hart-Soestdijk 9.540 Klaarwater 3.265 Boerenstreek 2.375 Soest De Eng-Soest-Midden 6.285 Smitsveen 4.885 Overhees 7.270 Soest-Zuid 6.145 Soesterberg Soesterberg 7.350 Totaal gemeente Soest 47.115 Bron: CBS Statline.
% 20% 7% 5% 13% 10% 15% 13% 16% 100%
In bijlage 2 is een tabellenboek opgenomen met de belangrijkste cijfers per wijk.
342.107 | Woningmarktonderzoek
21
3.1 Bevolking en huishoudens in de gemeente Soest De grootste groep huishoudens die in de gemeente Soest woont, bestaat uit gezinnen. Bijna een derde van de huishoudens uit de gemeente bestaat uit een paar met kind(eren). Ongeveer een even grote groep huishoudens uit Soest bestaat uit ouderen (AOW of ouder). Hiermee is Soest iets meer vergrijsd dan een gemiddelde gemeente in Nederland. Ten opzichte van andere gemeenten wonen er in Soest daarnaast relatief meer gezinnen, en weinig jonge huishoudens (<25 jaar).
Figuur 3.3: Gemeente Soest. Inkomenspositie naar eigendom, vergeleken met NLgemiddelde, situatie 2021.
Figuur 3.2: Gemeente Soest. 35%
29%
30% 22%
20%
16%
100% 16% 16%
15%
10%
90%
15%
12%
15%
12%
80% 7% 7%
6%
Nederland
Soest
25%
25%
5%
wonen er iets minder mensen met een laag inkomen in Soest. Het aandeel huishoudens met een inkomen hoger dan 1,5x modaal (€ 56.600) is Soest wel hoger dan gemiddeld in Nederland. Deze groep huishoudens woont voornamelijk in een koopwoning. Er is echter ook een groep huishoudens met een iets hoger inkomen die in een corporatiewoning wonen (ca. 17%) en een groep huishoudens met een lager inkomen die een koopwoning bezitten (ca. 19%). Dit laatste zijn vaak ouderen met een laag inkomen (AOW + eventueel pensioen) die in een afbetaalde koopwoning wonen en daardoor lage woonlasten hebben.
27%
30%
9% 7%
70%
60%
1%
5% 12% 5%
> € 56.600 40%
59%
30%
40%
15%
30% 20%
10%
5%
48% 26%
0% Soest
€ 44.655 - € 56.600 13% 5%
50%
0%
36%
17%
22% 19%
11% 5%
22%
26%
€ 40.024 - € 44.655 Huurtoeslag - € 40.024 < Huurtoeslag
5% Totaal
Nederland
Bron: CBS Statline, Lokale Monitor Wonen.
Van alle huishoudens in de gemeente Soest heeft 41% een inkomen tot ongeveer € 40.000, waarvan iets minder dan de helft een inkomen heeft tot de (voormalige) huurtoeslaggrens (ca. € 24.000 voor alleenstaanden en € 32.000 voor meerpersoonshuishoudens). Ten opzichte van het landelijk gemiddelde
342.107 | Woningmarktonderzoek
Bron: Lokale Monitor Wonen.
22
3.2 Woningvoorraad in de gemeente Soest
Figuur 3.4: Gemeente Soest. Woningvoorraad naar eigendom en woningtype, 1-1-2023.
6.000
De gemeente Soest telt begin 2023 afgerond 21.110 woningen. Van de huidige woningvoorraad is 63% een koopwoning, circa 23% een corporatiewoning en 14% een particuliere huurwoning. Portaal is met 3.735 woningen veruit de grootste sociale verhuurder in Soest, De Alliantie volgt met 605 woningen. Daarnaast bezit Cocon Wonen 465 huurwoningen in de gemeente en Woonzorg Nederland 175 huurwoningen. Het particuliere huurbezit bestaat uit een variëteit aan verhuurders: commerciële partijen, pensioenfondsen tot aan particulieren die enkele woningen verhuren. Tabel 3.2: Gemeente Soest. Samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom, 11-2023. Aantal Percentage Koopvoorraad 13.455 63% Huur corporatie – Portaal 3.735 17% Huur corporatie – De Alliantie 605 3% Huur corporatie – Cocon Wonen 465 2% Huur corporatie – Woonzorg Nederland 175 1% Huur particulier 2.675 14% Totale woningvoorraad 21.110 100% Bron: CBS 2023, WOZ-registratie Soest 2023.
24%
5.000
4.000
17%
16%
3.000
2.000
11% 7%
7%
1.000
0
Bron: WOZ-registratie gemeente Soest 2023. Figuur 3.5: Gemeente Soest. Woningvoorraad naar eigendom en WOZ-klassen. 33%
7.000 6.000 5.000
23% 18%
4.000
De koopvoorraad in de gemeente Soest bestaat voor de meerderheid uit duurdere woningen met een WOZ-waarde van meer dan € 450.000. Dit zijn vooral vrijstaande woningen en 2-1 kapwoningen, maar ook ruime rijwoningen. De goedkope en betaalbare koopvoorraad is een stuk kleiner. Slechts 5% van de totale woningvoorraad bestaat uit koopwoningen met een waarde <€ 275.000 en 7% uit koopwoningen met een WOZ-waarden tussen de € 275.000 en € 355.000. Dit zijn voornamelijk koopappartementen.
11%
7%
14%
3.000 2.000
5%
7%
1.000 0 Sociale huur
Particuliere huur
Koop <275.000 Koop 275.000 - Koop 355.000 - Koop 450.000 + 355.000 450.000
Bron: WOZ-registratie gemeente Soest 2023.
342.107 | Woningmarktonderzoek
23
Figuur 3.6: Gemeente Soest. Woningvoorraad naar eigendom, vergeleken met Amersfoort, Baarn en provinciaal gemiddelde.
Soest
23%
Amersfoort
27%
11%
62%
Baarn
26%
13%
61%
Provincie Utrecht
28%
15%
57%
0%
14%
20% Sociale huur
63%
40%
60%
Particuliere huur
80%
Ten opzichte van andere gemeenten in de regio is de sociale huurvoorraad in Soest met 23% wat aan de kleine kant. Gemeenten als Amersfoort (27%) en Baarn (26%) hebben naar verhouding meer sociale huurwoningen. Daarnaast valt op dat er in Soest relatief veel dure koopwoningen staan. In andere gemeenten ligt het aandeel koopwoningen met een waarde >€ 425.000 lager. Soest heeft ook wat minder woningen in het middeldure segment (€ 325.000 tot € 425.000).
100%
Koop
Bron: Lokale monitor Wonen 2021, WOZ-registratie Soest 2023.
Figuur 3.7: Gemeente Soest. Koopvoorraad naar eigendom, vergeleken met Amersfoort, Baarn en provinciaal gemiddelde, 2021. Soest
9%
Amersfoort
8%
Baarn
10%
23%
Provincie Utrecht
8%
30%
0% <€240.000
27%
19%
34%
20%
€240.000 - €325.000
45%
24% 23%
34% 44%
23% 40%
39% 60%
€325.000 - €425.000
80%
100%
€425.000 +
Bron: Lokale monitor Wonen 2021, WOZ-registratie Soest 2023
342.107 | Woningmarktonderzoek
24
3.3 Druk op de huur- en koopmarkt Ontwikkelingen koopmarkt Al sinds 2014 neemt de druk op de koopmarkt in Soest toe. Tussen 2014 en 2022 nam de gemiddelde transactieprijs toe van € 274.000 naar € 542.000. Dit komt bijna neer op een verdubbeling. De prijzen stegen hiermee in Soest iets meer dan gemiddeld in Nederland. Vanaf eind 2022 is er een kantelpunt te zien. Na een jarenlange toename nam de gemiddelde transactieprijs in het 1 e kwartaal van 2023 af tot € 487.000 (10%). Hiermee liep Soest iets voor op het provinciaal (-6%) en landelijk (-4%) gemiddelde. Dit heeft mogelijk te maken met de overloopfunctie van Soest ten opzichte van de regio’s Utrecht/Amsterdam (zoals te zien aan het aantal vestigers uit deze regio’s). Figuur 3.8: Gemeente Soest. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde transactieprijs 2010 - 1e kwartaal 2023. € 600.000
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
€ 500.000 € 400.000 € 300.000
€ 200.000 € 100.000 €-
Terwijl het hoogtepunt van de druk op de koopmarkt inmiddels bereikt lijkt, is de afgelopen maanden de hypotheekrente opgelopen en zijn ook energielasten en boodschappen steeds duurder geworden. Ondanks de daling van de huizenprijzen hebben veel huishoudens hierdoor nog steeds moeite om een betaalbare koopwoning te kopen. Voor een gemiddelde tussenwoning in Soest is op dit moment minstens een bruto-inkomen van € 91.000 nodig. Hiermee is een rijwoning in de gemeente voor veel huishoudens nog steeds ontoereikend. Gemiddeld prijsniveau 1e kwartaal 2023: • Tussenwoningen € 451.000 • Hoekwoningen € 518.100 • 2/1 Kapwoningen € 688.900 • Vrijstaand € 781.700 • Appartementen € 287.200 Tabel 3.3: Benodigde bruto-inkomen bij verschillende aankoopprijzen, juli 2023. Aankoopprijs Benodigd bruto-inkomen Eigen geld € 200.000
€ 48.000
€ 5.800
€ 275.000
€ 61.000
€ 6.200
€ 300.000
€ 66.000
€ 6.500
€ 355.000
€ 74.000
€ 7.500
€ 450.000
€ 91.000
€ 13.600
Bron: Rabobank, peildatum juli 2023.
Aantal transacties Bron: Woningmarktcijfers.
342.107 | Woningmarktonderzoek
Gemiddelde transactieprijs
Ter illustratie, met een inkomen van € 74.000 (ongeveer 2x modaal) is slechts 23% van de koopvoorraad in de gemeente betaalbaar. Dit varieert per wijk van: 46% in Smitsveen en 37% in Klaarwater; tot 16% in Soest-Zuid, 17% in Overhees en 15% ’t Hart Soestdijk, en 18% in Boerenstreek (zie ook bijlage 2).
25
Ontwikkelingen sociale huurmarkt Op basis van verhuurgegevens van Portaal, De Alliantie en Cocon Wonen zijn de ontwikkelingen op de sociale huurmarkt in beeld gebracht. Tabel 3.4: Gemeente Soest. Ontwikkeling gemiddeld aantal reacties, slaagkans en actieve zoektijd, 2020-2022. 2020 2021 2022 Reacties
275
318
285
Slaagkans* (%)
3,9
3,6
3,2
Inschrijftijd in jaren**
x
6,0
5,9
Zoektijd in jaren**
x
2,7
3,4
*Exclusief urgenten ** Tot 2021 werkten de corporaties in Soest enkel met een lotingsmodel.
Bron: Woningnet regio Eemvallei.
Op basis van de geanalyseerde verhuurcijfers vallen er een aantal trends op: 1. De reactiegraad in Soest loopt op. Per jaar fluctueert het gemiddeld aantal reacties per advertentie, maar over de gehele lijn wordt er meer gereageerd dan een aantal jaar geleden. Ter indicatie: in 2016 en 2017 kwamen er gemiddeld respectievelijk 196 en 239 reacties op een geadverteerde woning. Het is daarbij wel belangrijk te benoemen dat de corporaties in Soest tot 2021 woningen met een lotingmodel toewezen, waar zij nu zijn overgestapt op een aanbodmodel. Hierdoor zijn de cijfers niet één-op-één te vergelijken. 2. De slaagkans van woningzoekenden in Soest neemt af, terwijl tegelijkertijd de actieve zoektijd juist toeneemt. Dit is een teken dat de druk op de sociale huursector toeneemt. 3. De benodigde inschrijftijd en de gemiddelde actieve zoektijd zijn sterk afhankelijk van het type woning. Voor een gezinswoning (10,1 jaar) lag de benodigde inschrijftijd in Soest in 2022 bijvoorbeeld veel hoger dan
342.107 | Woningmarktonderzoek
voor een bovenwoning (1,3 jaar), corridorflat (3,7 jaar) of galerijflat (5,2 jaar). De gemiddelde actieve zoektijd ligt bij dit type woningen ook lager. Deze woningtypen zijn bij een deel van de woningzoekenden minder populair omdat zij hun opgebouwde inschrijftijd liever inzetten voor een grotere/ruimere (gezins)woning. 4. Het aandeel van woningen jaarlijks dat met urgentie/bemiddeling aan specifieke groepen wordt toegewezen schommelt in de regio de afgelopen jaren rond de 30%. Het exacte aandeel per gemeente wisselt sterk, en is mede afhankelijk van nieuwe urgentieaanvragen die binnenkomen. Door verschillende ontwikkelingen rond wonen en zorg (zie hoofdstuk 5) en de toename van de taakstelling van statushouders, zal dit aandeel waarschijnlijk verder gaan toenemen. 5. In vergelijking met andere gemeenten in de regio komen er in Soest gemiddeld veel reacties binnen op de aangeboden woningen. Met name eengezinswoningen in Soest lijken populair bij woningzoekenden. Figuur 3.9: Regio Eemvallei. Gemiddeld aantal reacties per woningtype, 2022. 500
400 300 200 100 0
Appartement
Eengezinswoning
Bron: Woningnet regio Eemvallei.
26
4. Woningbehoefte tot 2030 en 2040 4.1 Kwantitatieve woningbehoefte Om de kwantitatieve woningbehoefte in de komende jaren in beeld te brengen baseren we ons op de bevolkings- en huishoudensprognose van Primos 2023. Dit is een trendprognose, gebaseerd op verhuistrends uit het recente verleden. Dit betekent dat de ontwikkelingen als de recente toestroom vanuit Utrecht en Amersfoort, maar ook de toegenomen buitenlandse migratie, in deze prognose zijn meegenomen. Het valt op dat de meest recente prognoses beduidend hoger ligt dan de vorige prognoses. Figuur 4.1: Gemeente Soest. Huishoudensontwikkeling volgens verschillende Primosprognoses. 26.500 25.500 24.500 23.500 22.500 21.500 20.500 19.500 18.500 17.500
Tabel 4.1: Gemeente Soest. Bevolkings- en huishoudensprognose 2023-2040. 2023 2030 2035 2040 2023 -2030 2023 - 2040 Huishoudens
21.030
22.380
23.430
24.280
+1.350
+3.250
Bevolking
47.430
49.290
51.290
53.190
+1.860
+5.760
Bron: Primos 2023.
Inlopen van een woningtekort De druk op de woningmarkt is groot. De afgelopen jaren is hard ingezet op het versnellen van de woningbouw in de regio. Toch is nog sprake van een aanzienlijk woningtekort. Bij een woningtekort van zo’n 2% is sprake van een gezonde woningmarktdruk. In de woningmarktregio Amersfoort is het woningtekort aanmerkelijk hoger (4,1%). Dit betekent dat er een extra opgave is om het woningtekort terug te brengen naar een acceptabel niveau. Deze tekorten lopen we in de berekening van de kwantitatieve woningbehoefte in tot 2,0% in 2030. Voor de gemeente Soest betekent dit een extra woningbouwopgave van 440 woningen in de periode tot 2030. Tabel 4.2: Gemeente Soest. Kwantitatieve woningbehoefte 2023-2040. In te lopen Totale Huishoudensgroei woningtekort woningbehoefte 2023-2030 +1.350 +440 +1.790 2030-2040 +1.900 x +1.900 Totaal tot 2040 +3.250 +440 +3.690 Bron: Primos 2023, ABF, bewerking Companen.
Primos 2023 Bron: Primos 2019, 2022 en 2023.
342.107 | Woningmarktonderzoek
Primos 2022
Primos 2019
Regionale woningbouwopgave Als overheden staan Rijk, Provincies, Regio’s en gemeenten gezamenlijk voor een urgente woningbouwopgave. Er zijn onvoldoende woningen en de vraag stijgt. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda heeft de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) ingezet op de bouw van
27
900.000 woningen tot en met 2030. De woningbouwambitie voor de Regio Amersfoort komt in de periode 2022 t/m 2030 neer op circa 27.000 nieuw te bouwen woningen. In de regionale Woondeal (maart 2023) heeft Soest afgesproken om 1.250 woningen in periode t/m 2030 te realiseren. Dit aantal ligt lager dan uit de meest recente prognoses voor de woningbehoefte naar voren komt. Andere gemeenten in de regio nemen naar verhouding een groter aandeel van de regionale opgave voor hun rekening, en komen in de afgesproken aantallen hoger uit dan de lokale prognoses. In de woningbouwafspraken van de regionale Woondeal zijn afwegingen gemaakt die mede gebaseerd zijn op de ruimtelijke mogelijkheden die er binnen de gemeenten zijn om t/m 2030 woningen toe te voegen. De afgesproken aantallen zijn een momentopname en voor Soest gebaseerd op een realistische inschatting van de verwachte nieuwbouw in de periode t/m 2030. Daarbij wordt specifiek benoemd dat Soest graag woningbouwprojecten zou willen versnellen, maar een ambtelijk capaciteitsgebrek kent.
Figuur 4.2: Gemeente Soest. Ontwikkeling huishoudensgroepen volgens Primos, 20232040.
Demografische ontwikkelingen In de periode tot 2040 zal de groep huishoudens van 75 jaar of ouder volgens Primos het meeste in omvang toenemen. Daarnaast zal de groep kleine huishoudens van 35-55 jaar en gezinnen in omvang toenemen. Dit is vooral het gevolg van de toestroom van huishoudens van buitenaf (trendprognose).
De aanhoudende toestroom van jonge huishoudens en gezinnen naar Soest (vanuit bijvoorbeeld Amersfoort en Utrecht) waar de prognose rekening mee houdt, zorgt ervoor dat de vergrijzing van de bevolking meevalt. Het aandeel huishoudens van 75 jaar of ouder neemt ‘slechts’ toe van 18% in 2023 naar 23% in 2040.
Groei huishoudensgroepen in de periode 2023-2040 volgens Primos: • 75 jaar en ouder: +1.830 (+43%) • 65-75 jaar: +200 (+6%) • 55-65 jaar: -630 (-24%) • Gezinnen: +1.020 (+14%) • 35-55 jaar: +760 (+35%) • Tot 35 jaar : +80 (+4%)
Het is belangrijk te benadrukken dat deze huishoudensprognose geen beleidsvrije prognose is. Het aantrekken van voldoende vestigers van buitenaf is hierin een belangrijke randvoorwaarde. Als het niet gaat lukken om structureel vestigers aan de gemeente te binden, dan zal de groei van Soest in aantallen lager uitvallen, en zal de vergrijzing naar verhouding sterker zijn dan nu in de prognose naar voren komt
342.107 | Woningmarktonderzoek
9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
1-2 phh tot 1-2 phh 35 1-2 phh 55 1-2 phh 65 1-2 phh 35 jaar en 55 jaar en 65 jaar en 75 jaar ouder dan 75 jaar 2023 2025 2030 2035 2040
gezin
Bron: Primos 2023.
28
Figuur 4.3: Gemeente Soest. Huishoudensprognose naar huishoudenstype, 2023-2040.
100% 80% 60% 40% 20% 0%
18%
19%
20%
21%
23%
15%
15%
16%
15%
14%
12%
12%
10%
9%
8%
35%
35%
34%
34%
35%
10% 9%
10% 9%
11% 9%
12%
12%
9%
9%
2023 2025 2030 2035 2040 1-2phh tot 35 jaar 1-2phh tussen de 35 en 55 jaar gezin 1-2phh tussen de 55 en 65 jaar 1-2phh tussen de 65 en 75 jaar 1-2phh ouder dan 75 jaar Bron: Primos 2023.
4.2 Behoefte aan sociale huur De behoefte aan sociale huur wordt deels bepaald op basis van de woonwensen die huishoudens hebben. Maar minstens zo belangrijk zijn de toewijzingseisen. Wettelijk is hierbij vastgelegd dat eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 44.035 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 48.625 tot de doelgroep van woningcorporaties behoren. Voor hen zijn sociale huurwoningen tot € 808 bedoeld. Daarnaast mogen corporaties sinds 2022 7,5% van de vrijkomende woningen vrij toewijzen aan huishoudens die niet tot de corporatiedoelgroep behoren. Deze 7,5% mag verhoogd worden naar 15% als de corporatie hierover afspraken maakt met de gemeente en de huurdersorganisatie en dit vastleggen in prestatieafspraken.
342.107 | Woningmarktonderzoek
Op grond van verschillende (on)zekere ontwikkelingen hebben we een inschatting gemaakt van de behoefteontwikkeling aan sociale huur vanuit de doelgroep van woningcorporaties. We richten ons hierbij op meetbare economische, demografische en maatschappelijke trends: • effect van de huishoudensgroei; • effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende huurkooporiëntatie (generatie-effect); • effect van de koopkrachtontwikkeling. We ramen de behoefte aan sociale huurwoningen van corporaties in Soest op 485 in de periode tot en met 2030. Dat is 27% van de totale woningbehoefte. Het betreft hier een netto aanvullende behoefte; als er corporatiewoningen worden gesloopt zijn méér woningen nodig om in de behoefte te voorzien. De behoefte is bepaald door uit te gaan van de behoefte die voortkomt uit de demografische ontwikkeling van de groep huishoudens in de corporatiedoelgroep die een sociale huurwoning nodig hebben en te rekenen met het inlopen van een deel van het woningtekort. Omdat er sprake is van een generatie-effect, zijn er minder sociale huurwoningen nodig dan uit een trendmatige berekening blijkt. Dit hangt er mee samen dat er meer oudere huishoudens komen die een hoger inkomen hebben en meer vermogen hebben opgebouwd dan eerdere generaties ouderen. Zij kiezen bij verhuizing naar een levensloopgeschikte woning er vaker voor om opnieuw te kopen.
We maken een afslag op de behoefte voor dit generatie-effect. De behoefte is gebaseerd op een economisch scenario waarin de koopkracht van huishoudens daalt (met 0,7% op jaarbasis). Dat scenario past bij het huidige tijdsbeeld. Als wordt uitgegaan van een iets positievere ontwikkeling van de koopkracht, heeft dat effect op het aantal corporatiewoningen dat moet worden toegevoegd. Bij een gemiddelde koopkrachtstijging met 0,3% in de komende jaren, is het benodigde aantal corporatiewoningen in Soest zo’n 400 in de periode tot en met 2030.
29
Figuur 4.4: Gemeente Soest. Behoefteontwikkeling aan corporatiewoningen met een sociale huurprijs, periode tot 2030.
Bron: Primos 2023, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.
4.3 Kwalitatieve woningbehoefte Voor het bepalen van de kwalitatieve woningbehoefte maken we gebruik van een combinatie van woonwensen en feitelijk verhuisgedrag, omdat de woonwens alleen een (beperkte) voorspeller is van gedrag op de woningmarkt. Op basis van de huishoudensontwikkeling volgens de Primos-prognose, woonwensen van verschillende doelgroepen, de daadwerkelijke verhuisbewegingen die huishoudens maken en het aanbod dat zij achterlaten
342.107 | Woningmarktonderzoek
op de woningmarkt hebben we een simulatie gemaakt van de verwachte verhuizingen op de lokale woningmarkt. In de analyses is ook rekening gehouden met de financiële mogelijkheden van huishoudens en de prijssegmenten waar zij zich op richten. Hiermee ontstaat zicht op te verwachte woningvraag, het potentiële aanbod en daarmee de potentiële tekorten of overschotten in de woningvoorraad. In de meeste woningmarktsegmenten zijn extra woningen nodig. In enkele segmenten ontstaat mogelijk juist ruimte. De volgende ontwikkelingen zijn belangrijk om te benoemen: • In de sociale huursector is vooral behoefte aan sociale huurappartementen/ levensloopgeschikte woningen. De vraag naar appartementen is afkomstig van oudere huishoudens die een voor hen geschikte woning zoeken, maar ook van jongeren die zich richten op een huurappartement omdat zij inschatten dat een dergelijke woning betaalbaar en naar verhouding snel beschikbaar is. Er is in mindere mate behoefte aan het toevoegen van grondgebonden sociale huurwoningen. Deze extra vraag komt van de groep statushouders die behoefte heeft aan ruime gezinswoningen. • Er is een aanvullende vraag naar huurwoningen in de vrije huursector. Het betreft per saldo vooral appartementen. In potentie ontstaat er een overschot aan grondgebonden woningen in de vrije huursector.
Deze woningen komen vrij omdat de huidige bewoners vaak eigenlijk de voorkeur geven aan het kopen van een woning. De vrije huursector is voor veel huishoudens een tussenstap richting een koopwoning. Als er onvoldoende goedkoop en betaalbaar aanbod wordt toegevoegd in de koopsector blijft er vraag naar vrije sector huurwoningen. • Er is een aanvullende vraag naar goedkopere en betaalbare grondgebondenwoningen in de koopsector. Het betreft het voornamelijk kleine rijwoningen voor (lokale) koopstarters. De bestaande voorraad aan
30
goedkope en betaalbare koopwoningen bestaat in Soest voornamelijk uit appartementen. De meeste bestaande rijwoningen hebben een prijs van >€ 355.000, wat veel starters in de huidige markt niet kunnen betalen. Hierdoor ontstaat er op termijn een mogelijk overschot aan dit type woning. • De uitbreidingsbehoefte aan ruime en duurdere grondgebondenwoningen is beperkt. Er staan al relatief veel deze woningen in de gemeente. Vaak worden ze bewoond door ouderen. Als zij de komende jaren een stap zetten naar een levensloopgeschikte woning komen veel van deze woningen vrij. Voor veel lokale woningzoekenden zijn deze woningen te duur, maar dit segment is aantrekkelijk voor vestigers. Door vergrijzing ligt het verwachte aanbod op termijn hoger dan de vraag van doorstromers uit de gemeente en vestigers samen. Hierdoor ontstaat er in potentie een mogelijk overschot. In de praktijk zal dit vooral zichtbaar worden bij de oudere, minder onderhouden woningen met slechter energielabel. • Tot slot is er veel vraag naar koopappartementen. Deze vraag is met name afkomstig van huishoudens die ouder worden en nadenken over een stap naar een wat kleinere woning waarin zij comfortabel ouder kunnen worden. Maar ook een deel van de koopstarters geeft de voorkeur aan een betaalbaar koopappartement. De bestaande voorraad koopappartementen in Soest bestaat vooral uit goedkopere appartementen.
Het accent ligt daarom ook op het toevoegen van koopappartementen in het middeldure segment (€ 270.000 tot ca. € 450.000).
Figuur 4.5: Gemeente Soest. Aanvullende woningbehoefte naar eigendom, woonvorm en prijssegment, 2023-2030. Huur grondgebonden sociaal
Huur appartement sociaal / levensloopgeschikt Vrije sectorhuur grondgebonden Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt
Koop rij tot 275.000 Koop rij 275-355.000 Koop rij 355.000+ Koop 2-1 kap/vrijstaand tot 450.000
Koop 2-1 kap/vrijstaand 450.000+ Koop appartement tot 275.000 Koop appartement 275.000+ -400 -300 -200 -100 0 100 200 300 400 500 600
2023-2025
2025-2030
Bron: Primos 2023, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.
Het opstellen van een gemeentelijk woningbouwprogramma is niet alleen een vertaling van de (lokale) vraag, want is er ruimte voor het maken van beleidsmatige keuzes: wie wil de gemeente bedienen, wat voor gemeente wil Soest zijn, waar zitten knelpunten en kansen?
342.107 | Woningmarktonderzoek
31
4.4 Vergelijking met woningbouwplannen Op dit moment heeft de gemeente Soest plannen voor ruim 3.500 woningen. Bijna 60% hiervan staat gepland voor de periode tot en met 2030, de andere 40% staat gepland voor de lange termijn. Het valt op dat de meeste plannen nog niet concreet zijn. Slechts 18% van alle plannen betreft harde woningbouwplannen. Daarnaast valt op dat in de kern Soesterberg meer woningbouw gepland is dan in de kern Soest. Dit hangt samen met de ruimtelijke mogelijkheden die er zijn. Figuur 4.6: Gemeente Soest. Woningbouwplannen naar planstatus en kern, situatie februari 2023.
Fout! Ongeldige koppeling.Tabel 4.3: Gemeente Soest. Harde woningbouwplannen naar eigendom en prijsklasse. Grondgebonden Appartement Onbekend Totaal Sociale huur 5 135 x 140 Middenhuur 5 50 x 55 Dure huur x 5 x 5 Sociale koop 25 x x 25 Betaalbare x x x x koop Dure koop 245 25 x 270 Onbekend 10 130 10 150 Totaal 290 345 10 645 Bron: Planningslijst gemeente Soest.
2.500 2.000
1.500 1.000
500 0
Soest Harde plannen
Soesterberg Zachte plannen
Bron: Planningslijst gemeente Soest,
De harde plancapaciteit richt zich vooral op dure grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen. Goedkope koopappartementen en betaalbare koopwoningen staan niet in de planning, terwijl hier wel behoefte aan is. De zachte plancapaciteit kent in grote lijnen dezelfde prioriteiten. Daarnaast is een groot deel van de zachte plancapaciteit nog niet specifiek toebedeeld aan een bepaalde prijsklasse in huur of koop en/of woningtype.
342.107 | Woningmarktonderzoek
32
4.5 Het effect van groei op vitaliteit Wat is vitaliteit? Vitaliteit is een zeer divers en complex begrip. Dit komt omdat vitaliteit sterk persoons- en kernafhankelijk is. Voor de één is een vitale kern een kern waar veel te beleven is. Voor de ander is veel rust en ruimte juist belangrijk. Zo zijn er tal van voorbeelden wat verschillen tussen inwoners en kernen typeert. Kreten die passen bij vitaliteit zijn:
•
Vitaliteit bestaat uit zachte waarden: de sociale samenhang en voelen mensen zich thuis in de kern. Deze waarden zijn minder goed meetbaar en richten zich veel meer op de beleving/sentiment in de gemeenschap. De mate waarin mensen kunnen omgaan met verandering of tegenslag en de mate waarin de gemeenschap in staat is om kwetsbare inwoners te ondersteunen zijn hierop ook van invloed.
Het is belangrijk om naar demografische ontwikkelingen te kijken omdat de vitaliteit van veel voorzieningen en verenigingen afhankelijk is van de aanwezigheid van groepen die deze voorzieningen ‘dragen’. De groei van de gemeente Soest ontstaat vooral door vestiging van mensen van buiten de gemeente. Bij trendmatige instroom van vestigers groeit de bevolking volgens de prognose tot 2040 met 5.760 inwoners. Door de vergrijzing neemt het aantal mensen van 75 jaar of ouder fors toe (+2.280 inwoners). Door de toestroom van jonge gezinnen neemt daarnaast het aantal mensen in de leeftijd van 3055 jaar toe (+2.300) net als het aantal kinderen < 15 jaar (+1.500). De groep inwoners van 55 tot 65 jaar neemt in omvang af.
Effect van groei op voorzieningen per deelgebied
Een vitaal dorp of stad is dan ook niet in één begrip te vatten. Om vitaliteit toch meetbaar te maken, signaleren we een aantal basisbeginselen: •
Vitaliteit bestaat uit harde waarden, waaronder ruimtelijke kwaliteit, woningen en voorzieningen. Ruimtelijke kenmerken kunnen bepalend zijn voor hoe mensen hun woonomgeving beleven. Zijn er bijvoorbeeld genoeg woningen voor de gemeenschap; voor jong en oud? Zijn er ontmoetingsplekken?
342.107 | Woningmarktonderzoek
We richten ons hier vooral op het effect van bevolkingsontwikkeling in Soest op de verwachte effecten hiervan voor de harde waarden als verenigingen en voorzieningen. Dit doen we door een inschatting van de mate waarin deze voorzieningen nu onder druk staan. Onderwijs Op dit moment zijn er 20 basisscholen in Soest met gemiddeld 195 leerlingen per school. Het aantal leerlingen ligt hiermee precies tussen de voor Soest geldende instandhoudingsnorm (136 leerlingen) en de stichtingsnorm (227 leerlingen. Door de groei van het aantal kinderen in de gemeente zullen de
33
basisscholen qua leerlingaantallen aan hun capaciteit zitten. Er ontstaat draagvlak om basisscholen toe te voegen. Tabel 4.4: Gemeente Soest. Huidige voorzieningen: basisscholen. Scholen Leerlingen Leerlingen per school Soest 17 3.330 196 Soesterberg 3 565 188 Gemeente 20 3.895 195 Bron: Gemeente Soest, Ministerie OCW.
De gemeente telt één locatie voor voortgezet onderwijs met daarop 1.390 leerlingen. Volgens de trendprognose is vooral een toename van het aantal jonge kinderen te verwachten. Het aantal jongeren in de leeftijd van 15 – 25 jaar blijft ongeveer gelijk. Het voortgezet onderwijs in de gemeente Soest voorziet echter ook deels in een regionale behoefte. Supermarkten Op dit moment zijn er 10 supermarkten in Soest aanwezig. Een supermarkt heeft volgens landelijke normen minimaal 5.000 inwoners nodig. Bij een groei van de bevolking neemt de druk op de huidige supermarkten in de gemeente toe, zeker in Soesterberg. Bij een groei van het aantal inwoners ontstaat er mogelijk voldoende extra draagvlak om het aantal supermarkten uit te breiden. Het is daarbij belangrijk te benoemen dat ook niet beïnvloedbare trends als digitalisering (meer bezorgen / online boodschappen) hier invloed op hebben. Tabel 4.5: Gemeente Soest. Huidige voorzieningen: supermarkten. Aantal Supermarkt inwoners Soest 9 40.030 Soesterberg
1
7.400
Inwoners per supermarkt 4.448 7.400
Gemeente Bron: Gemeente Soest.
10
47.430
4.743
342.107 | Woningmarktonderzoek
Huisartsen en apotheken In de gemeente zijn 25 huisartsen gevestigd in 10 praktijken. Voor de vestiging van huisartsen hanteert het zorgkantoor een norm: 1.857 inwoners per huisarts (1 fte). Op gemeentelijk niveau sluit volgens deze norm het aantal huisartsen goed aan bij het aantal inwoners. Door vergrijzing neemt de druk op huisartsen de komende jaren toe. Er komen namelijk meer mensen met zorg en ondersteuningsbehoeften bij. Naast het ouder worden van de huidige bevolking, zorgt ook de groei van Soest voor extra druk op de huisartsen in de gemeente. Tabel 4.6: Gemeente Soest. Huidige voorzieningen: huisartsen. Aantal huisartsen
Aantal praktijken
Aantal inwoners
Soest 22 8 Soesterberg 3 2 Gemeente 25 10 Bron: Gemeente Soest, deskresearch Companen.
40.030 7.400 47.430
Inwoners per huisarts
1.820 2.467 1.897
De gemeente Soest heeft 5 apotheken. Volgens de landelijke norm heeft een apotheek ongeveer 7.700 inwoners nodig als verzorgingsgebied. We zien dat met name de kern Soest naar verhouding veel inwoners heeft per apotheek. Door vergrijzing en bevolkingsgroei ontstaat op termijn ook potentieel veel druk op de apotheken in de gemeente. Tabel 4.7: Gemeente Soest. Huidige voorzieningen: apotheken. Apotheken Aantal inwoners
Inwoners per apotheek
Soest
4
40.030
10.008
Soesterberg Gemeente Bron: Gemeente Soest.
1 5
7.400 47.430
7.400 9.486
34
Sportverenigingen Volgens de meest recente capaciteitsberekening voor de gemeentelijke binnen- en buitensportaccommodaties (seizoen 2022-2023) volstaat de aanwezige capaciteit voor de komende jaren. Wel is volgens de gemeente de tendens dat er steeds meer teams op de zaterdag (willen) spelen. Dit zorgt enerzijds voor extra druk op de bestaande capaciteit op de zaterdagen en anderzijds voor een toenemende overcapaciteit op de zondagen. In algemene zin is bekend dat het aantal inwoners dat lid is van een sportvereniging de afgelopen jaren langzaam terugloopt. Onderzoek laat zien dat landelijk zo’n 700.000 mensen nog niet zijn teruggekeerd in de sport na de coronapandemie. De meeste leden van sportverenigingen zijn 10 – 19 jaar oud (zie onderstaand figuur). Ouderen zijn naar verhouding minder vaak lid van een sportvereniging, maar zorgen wel voor draagvlak bij sportclubs doordat zij een belangrijk deel van het vrijwilligerswerk doen.
vrijwilligers bij de verenigingen. Een van de grootste uitdagingen voor sportverenigingen voor de komende jaren is dan ook het kunnen beschikken over voldoende vrijwilligers. Daarnaast ligt er voor de gemeente een uitdaging om bij (nieuwe) woningbouwplannen rekening te houden met voldoende ruimte voor bewegen, sporten, spelen en groen.
Figuur 4.7: Landelijk beeld ontwikkeling leden sportverenigingen, 2017-2021.
Bron: KISS rapportage, NOC-NSF, 2023.
De groei van het aantal kinderen is essentieel om het draagvlak voor sportverenigingen in Soest op pijl te houden. Doordat de groep 55-75 jarigen in omvang afneemt (vergrijzing), ontstaat er mogelijk wel een tekort aan
342.107 | Woningmarktonderzoek
35
5. Wonen met zorg Inwoners met een zorgvraag hebben vaak een specifieke woonvraag. Door extramuralisering van wonen in instellingen naar langer of weer zelfstandig wonen, zien we een vraag ontstaan naar woonvormen in een omgeving waar sociale en zorginfrastructuur op elkaar zijn afgestemd.