Bijlage 1 Ontwerpbestemmingsplan Koninginnelaan 81-83.pdf

Het grondwater ter plaatse is enkel als gevolg van de AS3000-correctie licht verontreinigd met som dichlooretheen. Gezien de hoeveelheid (> 25 m³) sterk met PAK verontreinigde grond is in het kader van de Wet bodembescherming sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Derhalve zal de voorziene herontwikkeling naar woningbouw gezien worden als saneringshandeling, waarvoor een saneringsmaatregel noodzakelijk is. Voor aanvang van de werkzaamheden dient een BUS-melding (saneringsplan) bij het bevoegd gezag te worden ingediend. Na goedkeuring van de BUS-melding door het bevoegd gezag kan onder milieukundige begeleiding met de werkzaamheden (door een gecertificeerde aannemer) worden aangevangen. Op

1

Van Dijk geo- en milieutechniek b.v., Verkennend bodemonderzoek herontwikkeling perceel Koninginnelaan 81-85 te Soest, 152756, De Meern, 23 mei 2019

Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

26

basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurde BUS-melding is er doorgaans geen bezwaar tegen afgifte van de omgevingsvergunning (bouwvergunning). Naar verwachting vormen de saneringskosten geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. 4.2.2. Milieuzonering Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:  het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;  het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Als uitgangspunt voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Soest de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009.

Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke (indicatieve) richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van een bestemmingsplan mogelijk is. Deze lijst ligt ook ten grondslag een de Staat van Bedrijfsactiviteiten zoals die als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan Soestdijk is opgenomen. Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG brochure "Bedrijven en milieuzonering", kunnen er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwetgeving gelden. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer, de agrarische geurwetgeving (Wgv) of de veiligheidsregelgeving (Bevi/Revi). Deze wetgeving geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de toegestane milieueffecten. Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de beoordeling van de gewenste ontwikkelingen.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden standaard ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk. Naast het omgevingstype rustige woonwijk kent de VNG-uitgave ook het omgevingstype gemengd gebied. Wanneer sprake is van omgevingstype gemengd gebied kunnen de richtaf-

Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

27

standen tussen milieubelastende en milieugevoelige functies, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Het aspect geluid is veelal het maatgevende aspect. Een gemengd gebied is een gebied met een variatie aan functies; direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot het omgevingstype gemengd gebied. De richtafstand van 30 meter voor een bedrijf in milieucategorie 2 kan dan bijvoorbeeld worden verkleind tot 10 meter en de richtafstand van 50 meter voor een bedrijf in milieucategorie 3.1 kan verlaagd worden tot 30 meter. Afbeelding 9: Relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype. milieucategorie richtafstand tot omgevingstype richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk gemengd gebied 1 10 m 0m 2 30 m 10 m 3.1 50 m 30 m 3.2 100 m 50 m

Het systeem van richtafstanden gaat dus uit van het principe van scheiding van functies: de richtafstandenlijst geeft richtafstanden tussen bedrijfslocaties en omgevingstype rustige woonwijk of gemengd gebied. Situatie in het projectgebied Met uitzondering van het café aan de overzijde van het plangebied zijn er in de directe omgeving uitsluitend woningen aanwezig. Het plangebied is daarmee te kenschetsen als een rustige woonwijk. Het café 't Hartje ten noorden van de Koninginnelaan behoort tot milieucategorie 1 (richtafstand 10 meter). De dichtstbijzijnde woningen in het plangebied worden op grotere afstand dan 10 meter vanaf deze horecafunctie gerealiseerd. Er wordt derhalve voldaan aan de richtafstanden. Conclusie Uit het oogpunt van milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor de bouw van woningen in het plangebied. 4.2.3. Geluidhinder In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs een aantal wegen geluidzones, waarbinnen in het geval van nieuwe geluidgevoelige functies onderzoek moet worden gedaan naar de geluidbelasting. De wegen rondom het plangebied zijn onderdeel van een 30 km/uurgebied. Op grond van de Wet geluidhinder is geen akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai noodzakelijk. Conclusie Vanuit akoestisch oogpunt is er ten aanzien van wegverkeerslawaai geen belemmering voor het realiseren woningbouw in het plangebied.

Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

28

4.2.4. Luchtkwaliteit Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving voor luchtkwaliteitseisen beschreven in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm). Projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de nieuwe wet niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het Besluit NIBM omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor fijn stof en NO2. Voor woningbouw ligt de 3%-grens op 1.500 woningen. Omdat in het plangebied het aantal woningen met 11 toeneemt, kan worden geconcludeerd dat uit het oogpunt van het 'Wet luchtkwaliteit' er geen belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan. Conclusie Het aspect luchtkwaliteit is niet van invloed op de plannen in het projectgebied. 4.2.5. Externe veiligheid Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:  bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;  vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

Door de afwezigheid van risicovolle activiteiten met gevaarlijke stoffen in de directe omgeving (bron: risicokaart Utrecht) van het bouwplan, voldoet de ontwikkeling aan de eis voor het plaatsgebonden risico (artikel 5 van het BEVI). Afbeelding 10: Fragment risicokaart.

Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

29

Aan de hand van de landelijke risicoatlas kan worden geconcludeerd dat er geen route gevaarlijke stoffen nabij het plangebied aanwezig is. De locatie ligt op meer dan 500 meter vanaf de dichtstbijzijnde route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Conclusie Uit het oogpunt van externe veiligheid is er geen belemmering voor de realisatie van 11 woningen in het plangebied.

4.3.

Water

Watertoets Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/watertoets. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Algemeen Op 15 augustus 2019 is de digitale watertoets doorlopen. Hieruit blijkt dat in het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A-watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven. Wel wordt geadviseerd om bij de uitvoering van de plannen aandacht te besteden aan de wateroverlast op het onderhavige perceel en de belendende percelen, die zich voordoet bij (zware) regenbuien. Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water. Het waterschap is niet de enige waterbeheerder.

Gemeenten hebben een zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater in bebouwd gebied. Daarmee is de gemeente ook een waterbeheerder en moet zij ook worden geconsulteerd in het kader van de watertoets. De handreiking watertoets stelt namelijk dat alle relevante waterbeheerders moeten worden geconsulteerd. Vasthouden - bergen - afvoeren Een belangrijk principe is dat zo veel mogelijk hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet of niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) worden voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

30

Grondwaterneutraal bouwen Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. De gemeente hanteert voor nieuwbouw een ontwateringsnorm van 90 cm (gemeten tussen de GHG en de onderkant van de vloer). Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar. Schoon houden - scheiden - schoon maken Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Het waterschap vraagt de initiatiefnemer de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het waterschap toe te passen. Daarnaast heeft de gemeente Soest het convenant afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug ondertekend.

Dit betekent dat de leidraad die aan dit convenant ten grondslag ligt bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen het werkingsgebied in acht moet worden genomen. Bouwplan Uit de klimaateffectatlas van het Waterschap Vallei en Veluwe blijkt dat ter plaatse sprake is van wateroverlast. In de huidige situatie is het maaiveld van dit perceel over het algemeen lager dan het maaiveld (en vloerpeil) dan de omringende percelen. Hierdoor ontvangt dit lager gelegen perceel bij extreme buien van nature het afstromend water van de hogere percelen. Doordat het terrein in de huidige situatie grotendeels bebouwd en verhard is, brengt het bouwplan ten aanzien van de verschillende wateraspecten geen (ingrijpende) verandering teweeg. Door de verandering van de inrichting en het gebruik van het perceel is aandacht nodig voor de verwerking van het hemelwater op het perceel en het beperken van de risico's van de gevolgen van extreme buien zoals weergeven in de klimaateffectatlas. Voor de verwerking van het hemelwater op het perceel wordt geadviseerd de toepassing van hergebruik van water in het pand en groene daken in combinatie met infiltratie als de grondwaterstanden en bodemopbouw dit toelaten. Bij de detaillering zal extra aandacht moeten zijn voor de mogelijke hemelwateruitstroom uit de afvoer en de passende maatregelen om dit risico te beperken.

Gezien het risico op behoorlijke wateroverlast bij extreme buien op dit perceel door toestroming van water van buiten de plangrens is een slimme detaillering van de bebouwing gewenst, zoals een hoger vloerpeil ten opzichte van het maaiveld en goede vochtdichtheid conform het bouwbesluit. Hiermee kan de schade bij extreme buien flink verminderen.

Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

31

4.4.

Natuurwaarden

Per 1 januari 2017 is de huidige Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de voormalige tabellen 1, 2 en 3 (Flora- en faunawet) waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het 'beschermingsregime andere soorten' vrijstellingbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten. Om te bepalen of er natuurwaarden worden aangetast is een quickscan 2 uitgevoerd. Gebiedsbescherming Omdat het projectgebied op ruime afstand van beschermde gebieden ligt, heeft het bouwplan uiteraard geen invloed op de natuurwaarden in die beschermde gebieden. Afbeelding 11: Plangebied.

Een toename in stikstofdepositie kan een negatief effect sorteren op kwetsbare en gevoelige habitattypen. In de handreiking 'woningbouw en AERIUS' (Rijksoverheid januari 2020) is een tabel opgenomen waarin de indicatieve depositie (mol/ha/jaar) als functie van de afstand tussen de woningen en het natuurgebied is aangegeven. Het onderhavige plangebied ligt op ruim 9 kilometer van het dichtstbijzijnde voor stikstof gevoelige Natura2000-gebied Oostelijke Vechtplassen. Uit de tabel blijkt dat op een afstand van 9 kilometer bij bouwplannen van

2

Van Dijk geo- en milieutechniek b.v., Quick scan Wet natuurbescherming totaalsloop bedrijfspand en nieuwbouw woningen, Koninginnelaan 81-85 te Soest, 152756, De Meern, 4 april 2019

Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

32

50 woningen zowel in de aanlegfase als in de gebruiksfase, de depositiewaarde niet hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar. Derhalve vormt stikstofdepositie bij 11 woningen ook geen belemmering voor de planontwikkeling. Soortenbescherming Uit de quickscan blijkt dat het plangebied mogelijk deel uitmaakt van foerageergebied van vleermuizen. Met de geplande herinrichting blijft de bestaande open structuur gehandhaafd, waardoor er geen verlies van foerageergebied is. Daarnaast wordt op basis van het grote aanbod gelijkwaardige foerageeralternatieven in de directe omgeving niet verwacht dat het plangebied een essentieel onderdeel uitmaakt van het foerageergebied van vleermuizen. De bomen en/of bebouwing maken mogelijk onderdeel uit van vliegroutes. Echter, omdat er in de directe omgeving van het plangebied voldoende (al dan niet betere) opgaande structuren (in de vorm van bebouwing en bomen) aanwezig zijn, zal er geen sprake zijn van significante aantasting van eventuele essentiële vliegroutes. Wel dient er tijdens de sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden in de actieve periode van vleermuizen (van april/mei tot in oktober/november) rekening te worden gehouden met vleermuizen. Vleermuizen kunnen bijvoorbeeld verstoord worden door verlichting. Vleermuizen vliegen en foerageren bij schemer en in het donker. Derhalve zullen werkzaamheden bij daglicht geen verstoring veroorzaken.

Eventueel kunnen werkzaamheden ook bij schemer en in het donker worden uitgevoerd mits de bouwlampen goed worden gericht zodat geen verlichting van de omliggende groenstructuren optreedt. Om kolonisatie van de rugstreeppad te voorkomen dient gedurende het voorplantingsseizoen (globaal van april tot en met juli) het ontstaan van ondiepe plassen en poelen (in bijvoorbeeld de bandensporen) voorkomen te worden. Dit kan door de plassen en poelen vroegtijdig te dempen met grond en direct in te zaaien met een grasmengsel. Kale gronden en gronden/of zandhopen die voor langere tijd ongebruikt blijven liggen kunnen ingezaaid worden met een grasmengsel zodat eventuele rugstreeppadden zich niet voor de winterperiode (van oktober tot april) kunnen ingraven. Voorts kan toegang voor amfibieën tot een braakliggend terrein worden voorkomen door het terrein af te schermen (bijvoorbeeld door plaatsen van schermen van stevig plastic of worteldoek van 50 cm hoog en minimaal 10 cm ingegraven in de grond). Het plangebied maakt mogelijk deel uit van foerageergebied van algemene vogelsoorten en vogelsoorten uit de categorieën 1 tot en met 5. Gezien de beperkte omvang van het plangebied en de gelijkwaardige foerageeralternatieven in de directe omgeving wordt aangenomen dat het plangebied geen essentieel onderdeel uitmaakt van het foerageergebied van algemene vogelsoorten en soorten uit die categorieën.

Op grond van de Wet natuurbescherming zijn alle broedvogels, nesten en eieren beschermd. Indien de werkzaamheden tijdens het broedseizoen worden uitgevoerd worden mogelijk nesten verstoord of vernietigd. Derhalve dient rekening te worden gehouden met broedvogels. Geadviseerd wordt met de sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden buiten het reguliere broedseizoen met voorkeur in de winter aan te vangen. De meeste vogels broeden in de periode van circa 15 maart tot 15 juli. Echter wordt benadrukt dat alle broedvogels beschermd zijn ook als zij buiten het reguliere broedseizoen broeden. Indien de aanvang van de sloop- en bouwwerkzaamheden toch gepland

Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

33

staat tijdens het broedseizoen, dient de planlocatie voorafgaand aan de werkzaamheden door een ecoloog gecontroleerd te worden op broedgevallen. Aanwezigheid van eventuele nesten kan er toe leiden dat de werkzaamheden uitgesteld moeten worden tot na het broedseizoen. Conclusie De natuurwaarden vormen indien bovenstaande matregelen in acht worden genomen geen belemmering voor de planontwikkeling.

4.5.

Archeologie

Op de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Soest is het plangebied aangewezen als archeologisch waardevol verwachtingsgebied (AWV), waarbij onderzoek noodzakelijk is bij bodemingrepen groter dan100 m² en dieper dan 30 cm – mv. Derhalve is archeologisch bureauonderzoek3 uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat ter plaatse de aanwezigheid van een (boeren)erf mogelijk, al is hiervoor geen concreet historisch bewijs. Het meest oostelijke deel van het plangebied ligt wel deels binnen een bebouwd perceel dat op de kadastrale minuutkaart uit 1826 zichtbaar is. Mogelijk gaat deze bewoning ver terug in de tijd. Op het perceel kunnen theoretisch afvalkuilen, waterputten en/of -kelders, drinkkuilen, enzovoort uit de periode 1600-1900 aanwezig zijn. Deze resten liggen – indien aanwezig - naar verwachting onder het esdek, vanaf circa 40-50 cm -mv. Vanaf de 19de eeuw is het perceel (herhaaldelijk) bebouwd. In de vroege jaren 70 is het huidige gebouw gerealiseerd, waarvan wordt verwacht dat het een verstorende fundering heeft. Het ligt in de verwachting dat in ieder geval een deel van het plangebied is verstoord door deze bouwactiviteiten Aangezien dit gebouw mogelijk in de jaren 70 pas is gesloopt, is het waarschijnlijk dat de funderingen volledig zijn getrokken.

Geadviseerd wordt een Inventariserend Veldonderzoek in de vorm van boringen (verkennende fase) binnen het plangebied uit te voeren. Doel van het onderzoek is:  de omvang, diepte en verspreiding van eventuele recente verstoring in kaart te brengen;  vast te stellen of de hoge zwarte enkeergrond (nog) in het plangebied aanwezig is en zo ja, wat hiervan de omvang, diepte en verspreiding binnen het plangebied is;  vast te stellen of binnen het plangebied dekzand aanwezig is en zo ja, wat hiervan de omvang, diepte en verspreiding binnen het plangebied is. Het verkennend booronderzoek dient te worden uitgevoerd conform KNA 4.1 protocol 4002. Indien uit het booronderzoek blijkt dat een esdek ontbreekt en de verstoring naar mening van het bevoegd gezag aanzienlijk is, kan de verwachting naar laag worden bijgesteld, en kan het plangebied worden vrijgegeven. Bovenstaand advies is beoordeeld door de bevoegde overheid.

3

Buro de Brug, Archeologisch bureauonderzoek, Koninginnelaan 81-83, Soest, gemeente Soest, Status Definitief, B19-39, Amsterdam, 24 juli 2020

Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

34

Ook voor vrijgegeven plangebied bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet 2016, dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van de vondst bij de gemeente, provincie of de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

4.6.

Kabels en leidingen

Voor planologisch relevante leidingen gelden verschillende beschermings- en veiligheidsafstanden waar in de bestemmingslegging van onder andere nieuwe functies rekening mee moet worden gehouden. Op het perceel bevinden zich geen planologisch relevante kabels en leidingen. Ook in de nabijheid van het perceel zijn geen leidingen met gevaarlijke stoffen aanwezig. Kabels en leidingen vormen derhalve geen belemmering voor de realisatie van het bouwplan.

Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

35

Hoofdstuk 5. Planologisch juridische regeling 5.1.

Inleiding

Het voorliggende bestemmingsplan sluiten aan op de regels van het bestemmingsplan Buitengebied, met dit verschil dat de bij het voorliggende bestemmingsplan behorende regels en verbeelding zijn opgesteld volgens de SVBP-2012 (en overige standaarden). Dit heeft vooral betrekking op de gebruikte begrippen en de aanduidingen. In de regels worden de bestemmingen Tuin (artikel 3), Verkeer (artikel 4), Wonen (artikel 5), Wonen-Gestapeld (artikel 6) en de dubbelbestemming Waarde - archeologie middelhoge verwachting (artikel 7) aan het gebied toegekend. Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, een set regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

5.2. Toelichting De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het plan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.3. De regels Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. Het bestemmingsplan bevat slechts regels die voor het voorliggende plan van toepassing zijn (inclusief inleidende-, algemene-, overgangs- en slotregels). Artikel 1 en 2 In artikel 1 zijn de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd, en artikel 2 bevat de wijze van meten en berekenen. Artikel 3 - Tuin De onbebouwde gronden en gronden bij een woning hebben de bestemming "Tuin" gekregen. Hier mogen in beginsel geen gebouwen mogen worden gebouwd, met dien verstande, dat een erker aan de voor- en zijgevel van een hoofdgebouw onder voorwaarden is toegestaan. Artikel 4 - Verkeer De inrit en de parkeervoorzieningen hebben de bestemming "Verkeer". Binnen deze bestemming zijn onder meer ook groen- en speelvoorzieningen toegestaan.

Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

36

Artikel 5 - Wonen De woningen met het daarbij behorende achtererf en in samenhang daarmee de uitoefening van beroepen en( kleinschalige) bedrijven aan huis, zijn bestemd voor "Wonen". Ook het achterste perceelsgedeelte van Koninginnelaan 79 heeft deze woonbestemming. In de bouwvlakken zijn de bouwaanduidingen 'aaneengebouwd' en 'gestapeld' aangegeven, zodat uitsluitend aaneengebouwde woningen en appartementen zijn toegestaan. De maximum goot- en bouwhoogte van de woning is op de verbeelding vastgelegd. Bijbehorende bouwwerken: Aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen binnen deze woonbestemming, zowel binnen als buiten de bouwvlakken worden gebouwd. Beroep aan huis: Het uitoefenen van een beroep aan huis, zoals dat in de begrippen is omschreven, is als recht toegestaan in de bestemming "Wonen". Om te voorkomen dat de beroepsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen, is deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en de bijbehorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen. Bedrijf aan huis: Bij bedrijf aan huis zoals in de begrippen in artikel 1 van de regels is omschreven, kan het gaan om activiteiten met wat grotere gevolgen voor de omgeving dan een beroep aan huis.

Om ter zake de nodige sturing te kunnen geven en omwonenden de gelegenheid te geven om hun zienswijzen over een aanvraag betreffende bedrijf aan huis naar voren te brengen, is de vestiging van een bedrijf aan huis gekoppeld aan een afwijking via een omgevingsvergunning. Voor een afwijking dient te worden voldaan aan een aantal voorwaarden, betreffende onder meer de maximale vloeroppervlakte, opslag van goederen, verkeers- en parkeereffecten en aard en visuele uitstraling. Om te voorkomen, dat de bedrijfsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen, is ook deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en de bijbehorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen. Die bijgebouwen dienen wel aan de woning te zijn aangebouwd, aangezien dit in vrijstaande bijgebouwen zou kunnen leiden tot een ruimtelijk en planologisch ongewenste ontkoppeling en verzelfstandiging van de bedrijfsuitoefening ten opzichte van de woonfunctie van de betreffende woning. Artikel 6 Wonen - Gestapeld Het appartementengebouw zijn bestemd voor "Wonen – Gestapeld", zodat uitsluitend appartementengebouwen zijn toegestaan. De maximum goot- en bouwhoogte is op de verbeelding vastgelegd. Bijbehorende bouwwerken: Aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen binnen deze woonbestemming, zowel binnen als buiten de bouwvlakken worden gebouwd.

Voor de vrijstaande bergingen is hiertoe een bestemmingsvlak op de verbeelding aangegeven.

Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

37

Bedrijf aan huis: Net als bij de rijwoningen is een bedrijf aan huis onder voorwaarden toegestaan. Artikel 7 - Waarde - Archeologie middelhoge verwachting Op basis van het archeologisch onderzoek is de archeologische dubbelbestemming uit het vigerende bestemmingsplan waarbij wordt uitgegaan van een hoge verwachtingswaarde aangepast naar een middelhoge verwachtingswaarde. In het plangebied is geen nieuwe bebouwing of grondbewerkingen dieper dan 30 centimeter toegestaan, met een oppervlakte van meer dan 500 m². Deze laatste uitzondering is opgenomen, omdat deze verwachtingswaarde ook over de toekomstige woonpercelen heen ligt. Voor elke aan- of uitbouw en voor elke inrichting van de tuin zou dan een archeologisch onderzoek nodig zijn. De kosten van een dergelijk onderzoek staan in die gevallen (minder dan 500 m²) niet in verhouding tot de beoogde bebouwing of bewerking. Daarom is voor kleinschalige bebouwing en grondbewerkingen een uitzondering gemaakt op de verplichting om archeologisch onderzoek te doen. Artikel 8 Antidubbeltelbepaling In de regels is een bepaling opgenomen om te voorkomen dat gronden die bij een eerder bouwplan reeds in aanmerking zijn genomen voor het toestaan van het bouwplan nogmaals meegeteld worden. Artikel 9 Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is bepaald dat een bestaande en afwijkende maatvoering en situering mag worden gehandhaafd.

Daarnaast zijn regels opgenomen over het overschrijden van de denkbeeldige dakvlakken en met betrekking tot onderkeldering. Artikel 10 Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksbepaling wordt voor een aantal zaken expliciet aangegeven, dat deze als strijdig gebruik worden aangemerkt en daarmee onder het verbod vallen zoals opgenomen in artikel 2.1 van de Wabo. Indien in een bepaald geval gebruik in strijd met bijvoorbeeld de doeleindenomschrijving van een bestemming of met een verleende vrijstelling wordt geconstateerd, dan is er sprake van een overtreding, waartegen kan worden opgetreden. Aangezien seksinrichtingen vanaf 1 oktober 2000 als een normale bedrijfs-/dienstverlenende activiteit worden aangemerkt, dient het bestemmingsplan zich expliciet uit te spreken over het al of niet bieden van mogelijkheden voor vestiging van dergelijke inrichtingen. De gemeente Soest kent de regeling, dat seksinrichtingen in alle bestemmingsplannen zijn uitgesloten, met uitzondering van één bestaande massagesalon aan de Lange Brinkweg. In het onderhavige plangebied worden dergelijke inrichtingen niet gewenst geacht. Ze zijn dan ook expliciet voor alle overige bestemmingen als strijdig gebruik aangemerkt. Artikel 11 Algemene afwijkingsregels Het plan bevat een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken.

Het betreft met name overschrijdingen van maten en percentages. Daarnaast zijn afwijkingsregels voor mantelzorgwoningen en kangoeroewoningen opgenomen.

Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

38

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels Het plan bevat een aantal wijzigingsbevoegdheden als bedoeld in artikel 3.6 van de Wro. Daarmee kunnen bestemmings- en bouwgrenzen en grenzen van aanduidingen op de verbeelding in beperkte mate worden verschoven. Ook na een aanpassing van de beleidsnota parkeren of de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart kan het plan worden gewijzigd. Artikel 13 Overgangsrecht Uitgangspunt in een nieuw bestemmingsplan is dat bestaande bouwwerken en gebruiksvormen in principe positief worden bestemd, dus als zodanig als recht zijn toegestaan. De overgangsrechtelijke bepalingen zijn bindend voorgeschreven in artikel 3.2.1 en 3.2.2 Bro. Deze overgangsrechtelijke bepalingen dienen om te waarborgen, dat een bestaand bouwwerken of een bestaand gebruik dat niet in overeenstemming is met het nieuwe plan en waarvan sloop respectievelijk beëindiging wordt beoogd, als zodanig voorlopig kan blijven voortbestaan. Het bouwwerk of gebruik wordt dan als zodanig gedoogd, totdat in de loop van de planperiode wordt beslist over sloop respectievelijk beëindiging. Bouwwerken en gebruiksvormen, die al in strijd zijn met het vorige bestemmingsplan worden expliciet uitgesloten van het overgangsrecht van het nieuwe plan. Ze worden niet gedoogd onder het nieuwe plan, maar blijven in strijd daarmee.

Handhaving door sloop respectievelijk gebruiksbeëindiging blijft een optie. Artikel 14 Slotregel Hier is bepaald hoe de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

5.4. De verbeelding Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. De analoge verbeelding is getekend op schaal 1:1000.

Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

39

Hoofdstuk 6. Uitvoerbaarheid 6.1.

Economische uitvoerbaarheid

Conform artikel 6.12, lid 1 Wro dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan gerealiseerd wordt. De gemeenteraad kan afzien van het vaststellen van een exploitatieplan indien het kostenverhaal anderszins verzekerd is. De economische uitvoerbaarheid komt volledig voor de rekening van de initiatiefnemer. De gemeente Soest en de initiatiefnemer zullen voor vaststelling van het bestemmingsplan een overeenkomst afsluiten waarin het planschadeverhaal is opgenomen, waardoor de gemeente planschadeclaims bij de initiatiefnemer kan verhalen. Voor de gemeente Soest zijn er geen financieel-economische gevolgen als gevolg van de realisatie van het bouwplan.

6.2.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Omwonenden zijn op 25 april 2018 uitgenodigd voor een informatieavond over de planontwikkeling die in eerste instantie 14 woningen omvatte. Tijdens de avond bleek dat een aantal omwonenden de massa groot vond. Aan de Koninginnelaan ervaart men al tijden een tekort aan parkeerplaatsen en omwonenden waren bang dat, met een aantal huishoudens erbij op deze locatie, de parkeerdruk alleen maar toe zou nemen. Tijdens de avond is door het projectteam uitgelegd dat de ontwikkeling ten alle tijden moet voldoen aan de parkeernorm opgelegd door de Gemeente Soest, en dat dit ontwerp hieraan voldoet. Daarnaast opperde een aantal omwonenden zorgen hebben om geluidsoverlast te krijgen met zoveel nieuwe huishoudens in de buurt. Daarnaast zijn omwonenden in de gelegenheid gesteld om schriftelijk een reactie in te dienen. De initiatiefnemer heeft deze reacties en de beantwoording daarvan in een verslag vastgelegd. Naar aanleiding van de binnengekomen reacties heeft de initiatiefnemer het plan op meerdere punten laten aanpassen. De belangrijkste aanpassingen zijn: 1. het aantal woonéénheden is teruggebracht van 14 naar 11 (3 begane grond appartementen, 4 maisonnettes en 4 grondgebonden woningen); 2. aan de Westzijde zijn de maisonnettes komen te vervallen als gevolg waarvan het zicht op de achtertuinen van de woningen Koninginnelaan 87 en Koninginnelaan 89 e.v.

tot een minimum is teruggebracht; 3. aan de Westzijde bevinden zich derhalve ook geen balkons meer; 4. het balkon van één van de maisonnettes is verlegd naar de achterzijde als gevolg waarvan het directe zicht op de tuin van Koninginnelaan 87 sterk is teruggebracht; 5. de nokhoogte van de bebouwing haaks op de Koninginnelaan (grondgebonden woningen) is lager geworden; 6. er is meer ruimte ontstaan tussen de gebouwen aan de voorzijde; 7. vanwege een minder benodigd aantal parkeerplaatsen, is er een buffer ontstaan ten opzichte van de achtertuin van de woning Koninginnelaan 79.

6.3.

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan Koninginnelaan 81-83 en de daarbij behorende stukken wordt gedurende 6 weken ter visie gelegd. Tijdens die periode krijgt een ieder gelegenheid ziens-

Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

40

wijzen in te dienen. Eventuele zienswijzen zullen te zijner tijd in deze paragraaf worden samengevat en beantwoord.

Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

Regels

2

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

3 3 9

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Bestemmingsregels Tuin Verkeer Wonen Wonen - Gestapeld Waarde - Archeologie middelhoge verwachting

11 11 12 13 16 18

Hoofdstuk 3 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels

21 21 22 24 25 27

Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

28 28 29

Bijlagen bij regels Bijlage 1

Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

3

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan het bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83 van de gemeente Soest.

1.2

bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0342.BPSOE0067-0201 met de bijbehorende regels en bijlagen.

1.3

aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar -ingevolge de regels- regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4

aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5

aan- en uitbouw een aan een hoofdgebouw aangebouwde ruimte, die een directe verbinding vormt met dat hoofdgebouw en dat als uitbreiding van de woning dient en door zijn situering en/of afmetingen ondergeschikt is aan dat op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.6

aan huis gebonden bedrijf het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door de hoofdbewoner, gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, alsmede handelsactiviteiten via internetwinkels, waarvan de omvang zodanig is dat de activiteit in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

1.7

aan huis gebonden beroep een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en/of de daarbij behorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend of beroepsmatig verleend door de hoofdbewoner.

1.8

achtergevel de van de weg afgekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één van de van de weg afgekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

4

1.9

ander bouwwerk een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

1.10

archeologisch deskundige de gemeentelijke archeoloog of een andere door Burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie.

1.11

archeologisch onderzoek onderzoek verricht door de gemeente Soest of namens de gemeente Soest door een dienst, bedrijf of instelling, beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 5.1 van de Erfgoedwet en werkend volgens de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie.

1.12

archeologisch verwachtingsgebied terrein dat op basis van de Archeologische Verwachtings- en Beleidsadvieskaart van de gemeente Soest op de verbeelding is aangeduid als gebied met lage, dan wel middelmatige of onbekende, dan wel hoge archeologische verwachting.

1.13

archeologische waarde de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

1.14

bebouwing één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken.

1.15

bebouwingspercentage een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage van het bouwperceel, dat mag worden bebouwd, of indien dat in de regels is aangegeven, van het bestemmings- of maatvoeringsvlak.

1.16

bedrijf een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende activiteiten.

1.17

bestaand a. bij bouwwerken: bestaand ten tijde van de in werking treding van dit bestemmingsplan en met een vergunning gebouwd; b. bij gebruik: bestaand ten tijde van de in werking treding van het betreffende gebruiksverbod.

1.18

bestemmingsgrens de grens van het bestemmingsvlak.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

5

1.19

bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met een zelfde bestemming.

1.20

bevoegd gezag bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.21

bijbehorend bouwwerk uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

1.22

bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.23

bouwgrens een op de kaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een bouwvlak.

1.24

bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan.

1.25

bouwperceelsgrens de grens van een bouwperceel.

1.26

bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten.

1.27

bouwwerk elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.28

bruto vloer oppervlakte (bvo) de totale oppervlakte van gebouwen ten dienste van de bedrijfsactiviteiten, met inbegrip van daartoe behorende opslag- en overige dienstruimten.

1.29

dakkapel een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

6

1.30

detailhandel het bedrijfsmatig te koop of te huur aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van het bieden van gelegenheid om gekochte etenswaren ter plaatse te nuttigen.

1.31

erf al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

1.32

gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.33

hoofdbewoner degene die in de gemeentelijke basisadministratie als zodanig voor het betreffende adres vermeld staat, alsmede de personen die deel uitmaken van zijn/haar huishouden.

1.34

hoofdgebouw gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.35

horeca een bedrijf, in hoofdzaak gericht op: a. het verstrekken van ter plaatse te nuttigen spijzen en/of dranken; b. het verstrekken van nachtverblijf en c. het verhuren en ter plaatse beschikbaar stellen van zaalruimten. d. tot horeca worden ook afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten gerekend.

1.36

internetwinkel een specifieke vorm van detailhandel, waarbij: a. de transactie via internet tot stand komt; b. ter plaatse alleen opslag en distributie plaatsvindt; c. afhalen, tonen en afrekenen van goederen niet ter plaatse gebeurt.

1.37

kangoeroewoning een aan een eengezinswoning gekoppelde ondergeschikte woonruimte in de woning ten behoeve van een of twee personen die een familieband hebben met de hoofdbewoner.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

7

1.38

kantoor een ruimte, die blijkens zijn indeling en inrichting is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor werkzaamheden van administratieve aard.

1.39

kelder een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, beneden of tot ten hoogste 0,5 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen.

1.40

maatvoeringsvlak een geometrisch bepaald vlak waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels voor bepaalde bouwwerken eenzelfde maatvoering geldt.

1.41

mantelzorg het bieden van zorg aan eenieder die aantoonbaar hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

1.42

openbaar gebied weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

1.43

overkapping een ander bouwwerk dat een overdekte ruimte vormt zonder, dan wel met ten hoogste één wand.

1.44

peil a. voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang, vermeerderd met 5 cm. b. in andere gevallen: de hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein, vermeerderd met 5 cm, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

1.45

seksinrichting een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.46

staat van bedrijfsactiviteiten aan huis de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis, die deel uitmaakt van deze regels.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

8

1.47

verbeelding de kaart met bijbehorende verklaring waarop de bestemmingen alsmede de aanduidingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen.

1.48

vlak een geografisch bepaald gebied.

1.49

voorgevel de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt.

1.50

woning een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

1.51

zijdelingse perceelsgrens de grens tussen twee percelen, die voor- en achterzijde van een perceel verbindt.

1.52

zijerf de gronden die behoren bij het hoofdgebouw en gelegen zijn aan de zijkant(en) van dat hoofdgebouw tussen de denkbeeldige lijnen in het verlengde van de voor- en achtergevel.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

9

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1

Meetregels Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: a. afstand tot de (zijdelingse) perceelsgrens: de kortste afstand van een bouwwerk tot de (zijdelingse) perceelsgrens; b. afstand tussen gebouwen: de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen; c. de bruto vloeroppervlakte van een gebouw: gemeten (op alle bouwlagen) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, of tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie, indien de binnenruimte van het gebouw grenst aan de binnenruimte van een ander gebouw; d. de netto vloeroppervlakte van een gebouw: binnen de afgewerkte omtrekwanden, onder aftrek van de in de ruimte uitspringende onderdelen van het gebouw, zoals schoorsteenstoelen, kanalen en kasten, doch zonder aftrek van plinten en vast meubilair, zoals aanrechten en verwarmingslichamen; de vloeroppervlakte van een verdieping, waarboven minder dan 1,5 m hoogte aanwezig is, wordt buiten beschouwing gelaten; e. de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; f. de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. druiplijn, het boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Indien het terrein voor en achter het bouwwerk niet even hoog ligt, wordt de goothoogte gemeten aan de voorgevel; voor de achtergevel liggen in dat geval de goothoogten op dezelfde werkelijke hoogte als bij de voorgevel. Indien de voorgevel wordt uitgevoerd als opgaande topgevel, gelden de goothoogten voor de zijgevels. Zij worden gemeten uit het terrein, aanliggende aan de voorgevel; g. de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; h. de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; i. de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; j. de verticale bouwdiepte van een bouwwerk: vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

2.2

Aanvullende meetregels Bij het meten gelden de volgende aanvullende regels: a. ondergeschikte bouwonderdelen: bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, kozijnen, gevelversieringen, ventiliatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, bestemmings-, en aanduidingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt;

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

10

b. het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst: mag niet meer dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van die hoofdtoegang worden gesitueerd. Indien het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst hoger is gelegen dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang, wordt voor het bepalen van de bouw- en goothoogte van een bouwwerk vanaf die hoogte gerekend; c. het peil in andere gevallen: mag niet meer dan 20 centimeter boven de gemiddelde hoogte van het rondom afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw, worden gesitueerd. Indien het peil voor een bouwwerk waarvan de hoofdtoegang aan de weg grenst hoger is gelegen dan 20 centimeter boven de hoogte van de kruin van de openbare weg ter plaatse van de hoofdtoegang, wordt voor het bepalen van de bouw- of goothoogte van een bouwwerk vanaf die hoogte gerekend.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

11

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Tuin

Bestemmingsomschrijving De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen; b. perceelsontsluitingen; c. waterhuishoudkundige voorzieningen.

3.2

Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels:

3.2.1

Erkers en ingangspartijen: Uitbouwen, waaronder begrepen erkers en ingangspartijen, buiten het bouwvlak, aan de voorgevel van een woning zijn toegestaan, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: d. de breedte van de betreffende uitbouw mag niet meer dan 50% van de breedte van de voorgevel zijn, dan wel niet breder dan het bestaande raam waarvoor de erker in de plaats komt; e. de diepte van betreffende uitbouw mag, gerekend vanaf de voorgevel van de woning, niet dieper zijn dan 1,5 meter; f. de goothoogte van betreffende uitbouw mag niet meer bedragen dan 3 meter gemeten vanaf peil; g. de bouwhoogte van betreffende uitbouw mag niet meer bedragen dan 4 meter gemeten vanaf peil; h. de oppervlakte van betreffende uitbouw wordt meegeteld bij de maximale bebouwing zoals bedoeld in lid 5.2.2.

3.2.2

Andere bouwwerken Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan in de tabel is aangegeven: voor de voorgevel achter de voorgevel andere bouwwerken hoofdgebouw hoofdgebouw vlaggenmasten 8 meter 8 meter perceelafscheidingen 1 meter 2 meter overige andere bouwwerken 1 meter 2 meter b. een overkapping boven de voordeur is toegestaan, mits: 1. de breedte maximaal 120% bedraagt van de breedte van de entreepartij; 2. de horizontale diepte niet meer dan 1,50 meter bedraagt, gemeten uit de voorgevel van het gebouw waaraan wordt aangebouwd; 3. het om een open constructie zonder zijwanden gaat; 4. de bouwhoogte niet meer dan 3 meter bedraagt.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

12

Artikel 4 4.1

Verkeer

Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen, rijbanen, inclusief in-, uitvoeg- en opstelstroken, verkeerstekens en verkeersborden; met de daarbij behorende: b. parkeervoorzieningen met bijbehorende ontsluitingsverhardingen; c. groen- en speelvoorzieningen; d. bermen en overige verhardingen; e. overige voorzieningen, zoals terrassen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, ondergrondseafval inzameling en kleinschalige infrastructurele voorzieningen, zulks met uitzondering van verkooppunten van motorbrandstoffen.

4.2

Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels:

4.2.1

Gebouwen Op de voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn geen gebouwen en/of overkappingen toegestaan.

4.2.2

Andere bouwwerken Voor het bouwen van andere bouwwerken geldt dat de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan in de tabel is aangegeven:

andere bouwwerken maximum bouwhoogte licht-, vlaggen- en andere masten 10 meter speelvoorzieningen 5 meter overige andere bouwwerken 3 meter

4.3

Specifieke gebruiksregels Voor het gebruik geldt dat op de voor 'Verkeer' als bedoeld in lid 4.1 aangewezen gronden dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de in de "Nota parkeernormen auto en fiets 3e herziening, slimmer en beter" van 28 september 2017, vastgelegde parkeernormen.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

13

Artikel 5 5.1

Wonen

Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. al dan niet met een beroep of bedrijf aan huis; met de daarbij behorende: c. tuinen en erven; d. parkeervoorzieningen met bijbehorende ontsluitingsverhardingen; e. bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken; f. overige voorzieningen, zoals groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen.

5.2

Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels:

5.2.1

Hoofdgebouwen a. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; b. ter plaatse van de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' zijn uitsluitend aaneengebouwde woningen toegestaan; c. ter plaatse van de maatvoeringsaanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' mogen de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven; d. onder hoofdgebouwen zijn kelders toegestaan tot een verticale bouwdiepte van 3,3 meter.

5.2.2

Bijbehorende bouwwerken a. bijbehorende bouwwerken mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd; b. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak mag niet meer bedragen dan 20% van de oppervlakte van de bij de woning behorende gronden met de bestemming wonen en tuin met een maximum van 150m²; c. de goot- en bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan hierna is aangegeven: bijbehorend bouwwerk goothoogte bouwhoogte gebouwen 3 meter 5 meter overkappingen 3 meter 5 meter d. in afwijking van het bepaalde sub b en c, mag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bestaand' het bestaande oppervlak en de goot- en bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken niet worden uitgebreid of verhoogd; e. van bijbehorende bouwwerken mag geen deel uitsteken buiten de denkbeeldige vlakken, die vanaf een hoogte van 3 meter op de zijdelingse perceelsgrenzen onder een hoek van 52 graden met de horizon omhoog lopen.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

14

5.2.3

Andere bouwwerken a. de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan hierna is aangegeven: situering bouwhoogte voor de voorgevel van het hoofdgebouw 1 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw 2 meter b. voor het bouwen van een zwembad dient het volgende in acht te worden genomen: de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens dient tenminste 3 meter te bedragen.

5.3

Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken voor de bouw van een bijbehorend bouwwerk met een hogere goot- en/of bouwhoogte, mits: c. daarmee een betere aansluiting op de hoogte van de begane grond laag van het hoofdgebouw kan worden verkregen; d. de kapvorm en dakhellingen van het hoofdgebouw worden overgenomen; e. de bouwhoogte tenminste 2 meter onder de bouwhoogte van het hoofdgebouw ligt.

5.4

Specifieke gebruiksregels Voor het gebruik gelden de volgende regels: a. Het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken dient functioneel ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw, dus te gebruiken voor functies zoals garage, stalling, hobbyruimte, bergruimte, kas, huisdierenverblijf, en voor een aan huis gebonden bedrijf of beroep; b. Hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mogen worden gebruikt ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis, met dien verstande dat: 1. de woonfunctie daardoor niet mag worden verdrongen en maximaal 50 m² van het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken voor de bedoelde activiteiten mag worden gebruikt; 2. het beroep- of bedrijf aan huis door de hoofdbewoner wordt uitgeoefend; 3. in het kader van een beroep of bedrijf aan huis mogen maximaal 2 personen in de woning werkzaam zijn; 4. uitsluitend beroeps- en bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegestaan van de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis in Bijlage 1; 5. er geen horeca of detailhandel wordt uitgeoefend, met uitzondering van beperkte verkoop als ondergeschikte nevenactiviteit van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit; 6.

aan de in de Nota parkeernormen auto en fiets 3e herziening, slimmer en beter, die op 28 september 2017 vastgelegde parkeernormen wordt voldaan en dat indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging; 7. door de bedrijvigheid geen onevenredige vergroting van de verkeers- en parkeerdruk optreedt, met dien verstande dat, behoudens in- en uitladen, geen bedrijfsmatige activiteiten in het openbaar gebied rond de betreffende kleinschalige bedrijvigheid mogen plaatsvinden; 8. er geen reclame wordt gemaakt aan of bij het pand, met uitzondering van een klein bord, met een maximale oppervlakte van 0,5 m², voor de mededeling van het beroep, de openingstijden etc.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

15

5.5

Afwijken van de gebruiksregels Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.4 en de vestiging toestaan van een beroep- of bedrijfsactiviteit die niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis is genoemd maar die naar zijn aard en invloed op de omgeving kan worden vergeleken met een rechtstreeks toegelaten beroeps- of bedrijfsactiviteit.

ontwerp gemeente Soest - bestemmingsplan Koninginnelaan 81-83

16

Artikel 6 6.1

Wonen - Gestapeld

Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen - Gestapeld' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. al dan niet met een beroep of bedrijf aan huis; met de daarbij behorende: c. tuinen en erven; d. parkeervoorzieningen met bijbehorende ontsluitingsverhardingen; e. andere bouwwerken; f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; g. overige voorzieningen, zoals groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

6.2

Bouwregels Voor het bouwen gelden de volgende regels:

6.2.1

Gebouwen a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; b. ter plaatse van de maatvoeringsaanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' respectievelijk 'maximum bouwhoogte (m)' mogen de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven; c. onder hoofdgebouwen zijn kelders toegestaan tot een verticale bouwdiepte van 3,3 meter.