6. Bijlage 5 Onderzoekrapport Toekomstscenario's zwembad De Engh

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

26 van 32

Nieuwbouw Scenario’s ->

2b

2c

2d

2e



Bouwkundige werken

€ 5.946.000

€ 7.498.000

€ 8.438.000

€ 10.271.000



Werktuigbouwkundig

€ 1.072.000

€ 1.391.000

€ 1.571.000

€ 1.915.000



Elektrotechniek

€

648.000

€

823.000

€

923.000

€ 1.116.000



Waterbehandeling

€

724.000

€

808.000

€

996.000

€ 1.193.000



Vaste inrichtingen

€ 1.325.000

€ 1.383.000

€ 1.620.000

€ 1.664.000



Terreinwerkzaamheden

€ 1.883.000

€ 1.814.000

€ 1.779.000

€ 1.711.000



Bouwrijp maken

€

170.000

€

161.000

€

157.000

€

148.000



Sloopkosten

€

469.000

€

469.000

€

469.000

€

469.000



Overige kosten

€ 2.017.000

€ 2.341.000

€ 2.563.000

€ 2.929.000



Loon- en prijsstijgingen

€

817.000

€

971.000

€ 1.072.000

€

1.235.000



Onvoorzien

€

612.000

€

717.000

€

€

901.000

Totaal (excl. btw)

€ 15.683.000

€ 18.376.000

798.000

€ 20.387.000

€ 23.552.000

Tabel 5: Overzicht investeringsramingen nieuwbouwscenario’s Deze stichtingskosten worden vertaald naar kapitaallasten en als dusdanig meegenomen als structurele lasten voor de gemeente. Voor scenario 3 worden de sloopkosten van het zwembad geraamd op € 1.150.000. Inbegrepen hierbij zijn de kosten voor het aanhelen van de resterende bebouwing (extra gevel) en het herinrichten van het terrein dat door de sloop vrijkomt.

7.2 Exploitatiebegroting In bijlage 4 is een uitgebreide onderbouwing opgenomen van de exploitatielasten en opbrengsten. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen de exploitatiebegroting van de exploitant en die van de gemeente als eigenaar zijnde. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten aangehouden:  Vanwege netcongestie kan er de komende jaren geen extra elektriciteit aan het net worden onttrokken of toegevoegd. Als uitgangspunt geldt dat de warmteopwekking tot 2035 in alle scenario’s met een gasgestookte installatie plaatsvindt en vanaf 2035 met warmtepompen. De investering in warmtepompen heeft vanaf 2035 voor alle scenario’s tot gevolg: - hogere kapitaallasten en onderhoudslasten; - lagere verbruikslasten. •

Als startdatum van de nieuwe exploitatie is uitgegaan van 1 januari 2028 voor de renovatiescenario’s en 2029 voor de nieuwbouwscenario’s.

•

De prognose is gebaseerd op zowel de exploitatieresultaten van Optisport Soest in de afgelopen jaren als kengetallen en ervaringsgegevens uit de adviespraktijk van Tien organisatieadvies en Olco Maatschappelijk Vastgoed.

•

Als uitgangspunt voor de exploitatieprognose geldt dat de exploitant btw plichtig is zodat de gemeente het sportcomplex ook btw-belast kan verhuren12. De btw is vooralsnog buiten beschouwing gelaten.

•

Kapitaallasten komen voor rekening van de gemeente;

•

Afschrijvingstermijn voor renovatie is 20 jaar;

•

Afschrijvingstermijn voor nieuwbouw – installaties is 20 jaar;

12

In de huidige situatie wordt De Engh btw-belast verhuurd en geëxploiteerd waartoe de gemeente sinds 2021 een

kostprijsdekkende huur in rekening brengt en ter compensatie daarvan ook een hogere exploitatiebijdrage levert dan daarvoor.

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

27 van 32

•

Afschrijvingstermijn voor nieuwbouw bouwkundig en overige kosten is 40 jaar;

•

Rentepercentage is 2,0%

•

Het onderhoudsgeld voor het Eigenaarsonderhoud is in de gemeentelijke begroting opgenomen. Dit onderhoud zal uiteindelijk uitbesteed worden aan de exploitant.

•

De exploitatiebijdrage die van de gemeente wordt gevraagd, is gelijk gesteld aan het saldo van baten en lasten zodat het geprognosticeerde exploitatieresultaat op nul uitkomt.

Op basis van bovenstaande uitgangspunten en de participatie en het marktonderzoek is voor ons per scenario het volgende exploitatieoverzicht (deel exploitant) opgesteld. Zwembad De Engh - exploitatie

renovatie

nieuwbouw

ALGEMEEN

1A

1B

1C

2B

2C

2D

2E

Stichtingskosten * € 1.000

11.209

10.153

7.958

15.816

18.514

20.549

23.718

BVO m2

3.340

2.864

1.825

2.590

3.381

3.827

4.679

Recreatief/banen zwemmen

39

39

10

28

28

61

126

Doelgroepen

4

4

4

4

4

4

4

Instructie

16

16

16

24

29

29

29

Scholen

21

21

21

21

21

21

21

Verenigingen

26

26

26

41

39

39

39

Health club

50

48

45

46

46

46

46

Sauna

6

0

0

0

0

0

0

Totaal

162

154

122

164

167

200

265 599

BEZOEKAANTALLEN * 10.000

EXPLOITATIEBATEN * € 1.000

index

recreatie/banen

2,0%

183

183

46

133

133

291

doelgroepen

2,0%

18

18

18

17

19

19

19

instructie

2,0%

344

344

344

526

631

631

631

scholen

2,0%

98

98

98

100

100

100

100

verenigingen

2,0%

251

251

251

403

383

383

383

healthclub

2,0%

194

184

174

180

180

180

180

sauna

2,0%

24

0

0

0

0

0

0

1.112

1.078

932

1.359

1.446

1.605

1.913 75

totaal bezoek horecamarge (omzet -/- inkoop)

2,0%

45

42

34

46

47

56

overig

2,0%

22

21

17

23

23

28

37

exploitatiebijdrage

2,0%

1.067

963

737

971

1.168

1.387

1.566

2.246

2.105

1.719

2.398

2.685

3.076

3.591

totaal EXPLOITATIELASTEN * € 1.000

index

huur

2,0%

1.003

908

711

1.097

1.275

1.415

1.672

personeel

2,0%

633

621

564

690

707

874

966

elektra, water (en gas tot 2035)

2,0%

202

192

129

149

192

216

246

onderhoud

2,0%

136

123

96

112

131

146

193

inkoop

2,0%

45

44

38

55

59

65

78

administratie

2,0%

29

29

25

36

38

42

51

dienstverlening

2,0%

142

137

119

173

184

204

244

verzekeringen en heffingen

2,0%

totaal

44

39

31

60

70

78

103

2.246

2.105

1.719

2.398

2.685

3.076

3.591

0

0

0

0

0

0

0

RESULTAAT Zwembad De Engh - gemeente

renovatie index

rente

n.v.t.

224

203

159

306

358

397

afschrijving

n.v.t.

560

508

398

540

622

690

787

exploitatiebijdrage

2,0%

1.067

963

737

971

1.168

1.387

1.566

dotatie onderhoudsvoorziening

2,0%

163

148

116

149

175

195

257

verzekeringen en heffingen

2,0%

54

49

39

75

88

97

128

af: huur

n.v.t.

1.003

908

711

1.097

1.275

1.415

1.672

1.067

963

737

943

1.136

1.351

1.525

RESULTAAT (nadelig)

1A

1B

nieuwbouw

BATEN EN LASTEN * € 1.000

1C

2B

2C

2D

2E

Tabel 6: Exploitatieoverzicht scenario’s

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

28 van 32

459

De gemeentelijke baten en lasten voor de verschillende scenario’s zien er als volgt uit. Zwembad De Engh - gemeente

renovatie

nieuwbouw

BATEN EN LASTEN * € 1.000

index

1A

1B

1C

2B

2C

2D

2E

rente

n.v.t.

226

205

160

309

362

401

463

afschrijving

n.v.t.

565

512

401

543

626

694

792

exploitatiebijdrage

2,0%

1.072

966

739

1.062

1.268

1.494

1.697

dotatie onderhoudsvoorziening

2,0%

168

152

119

154

181

201

265

verzekeringen en heffingen

2,0%

56

51

40

77

90

101

132

af: huur

n.v.t.

1.015

919

720

1.112

1.291

1.434

1.693

1.072

966

739

1.034

1.235

1.458

1.656

RESULTAAT (nadelig)

Tabel 7: Gemeentelijk baten en lasten scenario’s

7.3 Scenario 3 Voor scenario 3 zijn de sloopkosten van het zwembad geraamd op € 1.150.000. Inbegrepen hierbij zijn de kosten voor het aanhelen van de resterende bebouwing (extra gevel) en het herinrichten van het terrein dat door de sloop vrijkomt. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met transitiekosten voor personeelsleden die in vaste dienst zijn en er niet in slagen om vóór de feitelijke beëindiging van het dienstverband een overeenkomstige betrekking elders te vinden. Gezien de huidige arbeidsmarkt voor zwembadpersoneel geldt de verwachting dat dit in de praktijk slechts weinig personeelsleden hiervoor in aanmerking komen omdat hun werkgever hen elders kan herplaatsen of andere werkgevers hen graag willen overnemen. Evenwel wordt voor de transitiekosten zekerheidshalve rekening gehouden met een bedrag van maximaal € 100.000. Bij het sloopscenario spelen ook andere maatschappelijke nadelen in rol. Zo vervalt er een ontmoetingsplek voor de inwoners van Soest, zal er minder oefening zijn van de zwemvaardigheid en heeft het nadelige invloed op het werken aan de gezondheid van de inwoners.

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

29 van 32

8 Afwegingen en aanbevelingen 8.1 Afweging voor- en nadelen Bij de afweging tussen de verschillende scenario’s spelen uiteraard de financiën een rol. Hierbij moet met name naar de structurele (lange termijn) baten en lasten gekeken worden en niet zozeer naar de investeringskosten. Hierbij is te zien dat het verschil in investeringskosten tussen de renovatie- en nieuwbouwscenario’s behoorlijk groot is, maar als gekeken wordt naar het verschil in exploitatieresultaten dit aanzienlijk minder is. Dit komt mede doordat de stichtingskosten voor de renovatievarianten in 20 jaar afgeschreven worden en die voor de nieuwbouwvarianten in 40 jaar (installaties ook in 20 jaar). Bij de afweging van de scenario’s zal ook rekening gehouden moeten worden met de impact op de omgeving en de invloed op de planning en het gebruik van het bestaande zwemvoorziening. Het voordeel van een eventuele nieuwbouwvariant kan zijn, afhankelijk van het ontwerp en positionering op het perceel, dat de exploitatie van het bestaande zwembad (en sporthallen), door kan gaan, terwijl er hiernaast een nieuw zwembad gebouwd wordt. Indien bij een nieuwbouwscenario het ontwerp dusdanig is dat het bestaande zwembad eerst gesloopt moet worden, voordat de nieuwbouw gerealiseerd kan worden, dan zal het gedurende een periode van circa 2 jaar geen gebruik gemaakt kunnen worden van de zwemvoorziening.

Uit de participatie en het marktonderzoek blijkt dat het zeer lastig is om verenigingen en leszwemmen elders in de regio onder te brengen, in verband met de volle bezettingen ook in andere zwembaden. Voor de verenigingen uit Soest kan dit funest zijn. Het uitgangspunt dat wij hanteren is dan ook dat bij de nieuwbouwscenario’s de nieuwbouw gerealiseerd wordt, dusdanig dat de exploitatie van de bestaande accommodatie ongehinderd door kan blijven gaan. Bij een renovatiescenario moet er rekening mee gehouden worden dat gedurende 1 seizoen het geheel zwembad niet gebruikt kan worden. Onderstaand is een tabel opgenomen met plussen en minnen van de verschillende scenario’s op het gebied van verschillende criteria. Renovatie Scenario’s ->

Nieuwbouw

Sloop

1a

1b

1c

2b

2c

2d

2e

3

+

+

+

++

++

++

++

--



Aanbod voor verenigingen



Aanbod voor leszwemmen en doelgroepen

0

0

0

+

++

++

++

--



Aanbod recreatief

++

+

--

--

--

+

++

--



Buitenaanbod

+

+

--

-

-

-

-

--



Continuïteit exploitatie

-

-

-

+

+

+

+

n.v.t.



Duurzaamheidsmogelijkheden

+

+

+

++

++

++

++

n.v.t.



Koppeling sporthallen

+

+

+

0

0

0

0

n.v.t.



Investeringskosten

0

0

+

-

-

--

--

++



Exploitatieresultaat

-

0

+

+

0

-

--

++



Bestemmingsplanwijziging nodig

nee

nee

nee

ja

ja

ja

ja

nee



Ruimtebeslag in relatie tot parkeren en wadi

-

0

++

++

++

+

-

++

Tabel 8: overzicht plussen en minnen per scenario

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

30 van 32

8.2 Aanbevelingen Op basis van bovengenoemde afwegingen hebben wij onderstaand onze aanbevelingen opgenomen om een eventueel vervolgtraject goed voort te kunnen zetten. •

Op basis van de inzichten en afwegingen uit dit onderzoek een keuze te maken uit de scenario’s.

•

Op basis van deze keuze een collegevoorstel of informatiememo op te stellen voor verdere besluitvorming binnen de gemeente. OLCO kan hierbij de nodige ondersteuning bieden.

•

Dit gekozen scenario verder uit te werken om te komen tot een verdere technische en financiële concretisering. Dit geldt zowel voor de nieuwbouw als voor de renovatiescenario’s, hoewel de invulling hiervan er anders uit zal zien.

•

Voor de verdere concretisering een participatietraject op te starten met stakeholders om de concrete eisen en wensen op basis van het gekozen scenario concreet te maken.

•

Indien gekozen wordt voor een nieuwbouwvariant direct een traject op te starten met RO van de gemeente in het kader van het omgevingsplan. Mogelijk kan dit bepalend zijn voor de planning.

•

Indien gekozen wordt voor een nieuwbouwvariant zal er op basis van de betreffende variant een nadere analyse gedaan moeten worden t.a.v. de inpassing op locatie. Dit op basis van de 2 mogelijk positie zoals omschreven in hoofdstuk 6.

•

Zo spoedig mogelijk het overleg opstarten met de netbeheerder om zo concreet mogelijk te krijgen op welke termijn de ontwikkelingen rond de netcongestie een mogelijk uitbreiding van de belasting op het elektranet toelaten om een gasloos gebouw te kunnen realiseren.

•

Parallel hieraan eventuele alternatieve te onderzoeken danwel de consequenties nader te onderzoeken van deze beperking t.a.v. de netcongestie.

8.3 Vervolgtraject Om een vervolg te geven aan dit scenario onderzoek en de plannen na besluitvorming over het te kiezen scenario’s verder concreet te maken zal er een projectorganisatie opgezet moeten worden en de planning zal verder inrichting moeten worden. Wij hebben hiervan al een beeld gevormd. Onderstaand wordt de aanpak en planning die wij hierin adviseren nader toegelicht. Organisatie Voor het vervolgtraject stellen wij de volgende projectorganisatie voor: •

Nadat er een keuze uit de scenario’s is gemaakt en dit is vastgesteld door het college van B&W danwel gemeenteraad stellen wij voor dat er binnen de gemeente een interne projectgroep wordt samengesteld, waarin vertegenwoordigers van verschillende disciplines vertegenwoordigd zijn. Deze projectgroep zorgt voor de verdere concretisering van het plan. Hiervoor kunnen ook verschillende adviseurs ingeschakeld worden. OLCO kan hiervoor het management voeren om op basis van inhoud en proces te zorgen dat alles in goede banen wordt geleid.

•

In een verdere fase kunnen onder deze projectgroep een ontwerpteam en bouwteam georganiseerd worden, van waaruit verslag wordt uitgebracht richting de projectgroep.

•

Boven de projectgroep wordt er een stuurgroep samengesteld die verantwoordelijk is voor de besluitvorming rond de verdere ontwikkeling. De projectgroep rapporteert en adviseert periodiek aan de stuurgroep. Onder de projectgroep kunnen eventueel onderwerp-specifieke werkgroepen georganiseerd worden die adviserend zijn richting de projectgroep.

•

Naast de projectgroep en de stuurgroep wordt er een klankbordgroep opgericht waarin verschillende stakeholders zitting hebben, zoals verenigingen, exploitant en andere vaste gebruikersgroepen. Hiermee wordt de participatie geborgd en het draagvlak van de ontwikkeling vergoot. De klankbordgroep wordt op verschillende momenten in het proces gevraagd mee te kijken en mee te denken op proces en op inhoud en is adviserend richting de projectgroep. In de klankbordgroep worden geen besluiten genomen.

•

Voor de participatie van de omwonenden/omgeving adviseren wij een separaat overlegorgaan/klankbordgroep omwonenden te organiseren. In deze klankbordgroep worden andere thema’s besproken dan de

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

31 van 32

klankbordgroep gebruikers. Er liggen andere belangen en andere gevoeligheden. Ook deze klankbordgroep is adviserend richting de projectgroep. Planning Onderstaande hebben wij een aantal stappen voor de planning benoemd die in onze ogen realistisch zijn voor de verder concretisering van de planontwikkeling. Wij gaan er hierbij vanuit dat besluitvorming omtrent de scenariokeuze in het eerste kwartaal van 2025 genomen wordt, zodat medio 2025 de verdere concretisering van start kan gaan. •

1e kwartaal 2025: besluitvorming t.a.v. scenariokeuze.

•

2e en 3e kwartaal 2025: verdere concretisering van de plannen. Opstellen programma van eisen en verdere kaderstelling. Bepalen van projectaanpak en inkoopstrategie voor vervolgtraject. Parallel zal ook de impact van een eventuele wijziging van het omgevingsplan bekeken moeten worden en zullen eventuele onderzoeken hiervoor in gang gezet moeten worden.

•

4e kwartaal 2025: Aanbesteding adviseur/ontwerpende partijen voor uitwerking van de plannen.

•

2026: Ontwerptraject van voorlopig ontwerp, definitief ontwerp en technische ontwerp.

•

4e kwartaal 2026: Aanbesteding uitvoeringswerkzaamheden.

•

1e kwartaal 2027: bouwvoorbereiding.

•

2e kwartaal 2027 t/m 3e kwartaal 2028: bouwwerkzaamheden.

•

Begin 2029: start exploitatie.

Bovenstaande planning is gebaseerd op een nieuwbouwvariant. Voor een renovatievariant zal de planning er iets anders uitzien. Hiervoor zal de 2e stap van inventarisatie en concretisering wat meer tijd in beslag nemen omdat een goede analyse gedaan moet worden van onder andere de bestaande constructie. De 4e stap zal echter minder tijd in beslag nemen, omdat er geen ruimtelijke aanpassingen gedaan worden. Uitwerking zal met name gericht zijn op detaillering en materiaalkeuzes. Uitvoering vanaf 3e kwartaal 2026 tot het 3e kwartaal van 2027 lijkt ons hierin realistisch. Start exploitatie kan dan plaatsvinden in 2028. Aandachtspunten Voor het vervolgtraject hebben wij ook enkele aandachtspunten die wij op voorhand mee willen geven. •

Een eventuele nieuwbouwvariant aan de noordwest zijde van de bestaande bouw brengt een aandachtspunt met zich mee t.a.v. de achter het perceel gelegen woningen. Een nieuwbouwvariant heeft consequenties voor het uitzicht vanuit deze woningen en mogelijk ook de geluidsbelasting op deze woningen.

•

Het stroomnetwerk is momenteel in heel Nederland een aandachtspunt. Als er nieuwbouw gerealiseerd wordt naast het bestaande gebouw, zal dit deels gelijktijdig voorzien moeten worden van een stroomaansluiting. Hierover zal vroegtijdig overleg met de netbeheerder georganiseerd moeten worden. Eerder is als uitgangspunt opgenomen dat het nieuwe/gerenoveerde zwembad gasloos (zonder gasaansluiting) moet worden. Inmiddels is door de netbeheerder aangegeven dat uitbreiden van het stroomnet (netcongestie) tot 2030 niet zal plaatsvinden. De sterke vraag is of een gasloos-zwembad tot deze tijd wel realistische is. Dit zal nader onderzocht moeten worden, waarbij eventuele consequenties of alternatieve bekeken zullen moeten worden.

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

32 van 32