Document · PDF

6. Bijlage 5 Onderzoekrapport Toekomstscenario's zwembad De Engh

Beeldvormende vergadering (Raadzaal) 27 maart 2025, gemeente SoestBij agendapunt: Toekomstscenario zwembad11.548 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Toekomstscenario’s Zwembad De Engh Soest Rapport versie 3.0 3 februari 2025

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

1 van 32

Inhoudsopgave

Inleiding _____________________________________________________ 4 1.1

Aanleiding _____________________________________________________________________ 4

1.2

Vraagstelling ___________________________________________________________________ 4

1.3

Leeswijzer _____________________________________________________________________ 4

Uitgangspunten _______________________________________________ 5 2.1

Bestaande zwembad _____________________________________________________________ 5

2.2

Locatie ________________________________________________________________________ 7

2.3

Technische uitgangspunten ________________________________________________________ 7

2.4

Financieel ______________________________________________________________________ 8

2.5

Planning _______________________________________________________________________ 8

Participatie ___________________________________________________ 9 3.1

Interviews met stakeholders _______________________________________________________9

3.2

Enquête onder inwoners van Soest __________________________________________________9

3.3

Enquête onderwijsinstanties ______________________________________________________10

3.4

Vertaling naar behoefte aan zwemwater _____________________________________________10

Marktanalyse ________________________________________________ 11 4.1

Marktanalyse __________________________________________________________________11

4.2

Demografische prognose _________________________________________________________11

4.3

Trends en ontwikkelingen ________________________________________________________12

4.4

Bezoekprognose _______________________________________________________________ 16

Toelichting naar scenario’s ____________________________________ 18 5.1

Vertaling naar scenario’s _________________________________________________________18

5.2

Renovatiescenario’s _____________________________________________________________19

5.3

Nieuwbouwscenario’s ___________________________________________________________19

Ruimtelijke inpassing op locatie ________________________________ 22 6.1

Nieuwbouw scenario’s ___________________________________________________________22

6.2

Renovatie scenario’s ____________________________________________________________24

6.3

Parkeervoorziening _____________________________________________________________25

Financiële uitwerking _________________________________________ 26 7.1

Stichtingskosten ________________________________________________________________26

7.2

Exploitatiebegroting _____________________________________________________________27

7.3

Scenario 3 ____________________________________________________________________29

Afwegingen en aanbevelingen __________________________________ 30 8.1

Afweging voor- en nadelen _______________________________________________________30

8.2

Aanbevelingen _________________________________________________________________31

8.3

Vervolgtraject __________________________________________________________________31

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

2 van 32

Bijlagen 

Bijlage 1: Participatie



Bijlage 2: Visualisatie renovatiescenario’s



Bijlage 3: Ruimteprogramma’s



Bijlage 4: Exploitatieprognose Tien Organisatieadvies d.d. 23-04-2024

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

3 van 32

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Het gemeentelijk zwembad De Engh is in 1991 gebouwd en dus nu ruim 30 jaar oud. Er heeft geen tussentijdse renovatie plaatsgevonden na 20 jaar. Op korte termijn komt er een aantal relatief grote onderhoudsinvesteringen aan. De gemeente wil graag een aantal scenario’s uitgewerkt zien hoe in de toekomst om te gaan met het zwembad. Uiteindelijk is het aan de gemeenteraad, om op voordracht van het college, te besluiten over het toekomstscenario voor het zwembad. OLCO heeft van de gemeente Soest opdracht gekregen om onderzoek te doen en advies uit te brengen over het toekomstscenario van zwembad de Engh. OLCO voert deze opdracht uit in samenwerking met Tien Organisatieadvies, als specialist op het gebied van bezoek, exploitatie en beheer.

1.2 Vraagstelling Het college streeft ernaar om de zwemvoorziening aan te laten sluiten bij de aanwezige zwembehoeften. Naast deze behoeften wil het college ook kijken naar een kosten-batenanalyse van de zwemvoorzieningen. Verder vraagt het college zich af of de toekomstige configuratie van het zwembad nog steeds te bestaan uit de huidige (zwem)voorzieningen of zijn er ook andere mogelijkheden? Hoewel het de insteek is om de zwemvoorziening te blijven aanbieden in de toekomst, willen de gemeente Soest voor de volledigheid ook het scenario ‘afstoten’ in beeld gebracht zien. Door de gemeente Soest zijn de volgende verkennende toekomstscenario’s gedefinieerd: 1. Renovatie/verduurzaming (BENG) met levensduurverlenging van ten minste 20 jaar en welke configuratie van voorzieningen hierbij passend is; 2. Nieuwbouw op dezelfde locatie (tenminste BENG) en welke configuratie van voorzieningen hierbij passend is; 3. Het afstoten van het zwembad. De op te stellen scenario’s dienen in eerste instantie verkennend te zijn en dienen het college en de gemeenteraad in staat te stellen om een richtinggevend besluit te nemen over de toekomst van de zwemvoorziening in Soest. Daarna kan desgewenst een gedetailleerde businesscase worden opgesteld en een plan van aanpak voor verdere uitwerkingen van ontwerp en realisatie. Dit valt nu buiten deze opdracht.

1.3 Leeswijzer Op basis van de verkregen informatie en de door ons doorlopen participatie hebben wij het ruimteprogramma voor de verschillende scenario’s bepaald en de technische opzet vastgesteld, welke ten grondslag liggen aan de investeringsramingen. Op basis van de investering en het beoogde gebruik is de exploitatie berekening uitgewerkt met een indicatie van de kapitaalslast en de exploitatiebijdrage. Het rapport is opgebouwd in onderstaande hoofdstukken met elk een specifiek thema. Een kort overzicht is onderstaand opgenomen: 

Hoofdstuk 1: Inleiding;



Hoofdstuk 2: Uitgangspunten;



Hoofdstuk 3: Participatie;



Hoofdstuk 4: Marktanalyse;



Hoofdstuk 5: Toelichting naar scenario’s;



Hoofdstuk 6: Ruimtelijk inpassing op locatie;



Hoofdstuk 7: Financiële uitwerking;



Hoofdstuk 8: Afweging en aanbevelingen.

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

4 van 32

2 Uitgangspunten Het uitgangspunt van het onderzoek is uiteraard de bestaande situatie, waarbij zwembad De Engh gekoppeld is aan 2 sporthallen, waarvan er 1 onlangs is bijgebouwd. De sporthallen en het zwembad hebben een gezamenlijke entree en een gezamenlijke horeca. Ook is er aan het gebouw een fitness gedeelte gekoppeld. Voor de toekomstscenario’s is het uitgangspunt dat de gezamenlijke entree en horeca gehandhaafd blijven. Al dan niet in een gewijzigde vormgeving of uitvoering. Dit maakt de ‘puzzel’ voor een nieuwbouwvariant complex. Verder moet in ruimtelijke zin het bestaande kavel als uitgangspunt aangehouden worden. Hierbij zal creatief omgegaan moeten worden met de buitenfaciliteiten en het parkeerterrein.

2.1 Bestaande zwembad Sportboulevard De Engh bevindt zich centraal gelegen aan de Dalweg 181 in de kern Soest tegenover het gemeentehuis en is in 1991 gebouwd. Deze weg verbindt het noordoosten en het zuidwesten van de kern met elkaar en vormt daarmee een belangrijke doorgangsroute. Het zwembad maakt onderdeel uit van het sport- en zwemcomplex De Engh waar de gemeente eigenaar van is. Naast een zwembad maakt hier een sporthal en een multifunctionele ruimte (thans in gebruik als fitnessruimte) deel van uit. Een tweede sporthal aan dit complex is onlangs aangebouwd en medio 2023 in gebruik genomen. Ook de gezamenlijke entreehal en het horecagedeelte zijn onlangs opgeknapt. De bebouwde oppervlakte van de accommodatie beslaat in totaal ruim 8.500 m2. Bijna de helft hiervan wordt ingenomen door het zwembad en de bijbehorende horeca- en saunaruimten. Het aantal parkeerplaatsen is circa 220. Het zwembadgedeelte van het gebouw bestaat uit: •

Instructiebassin (8x10m)

•

Recreatiebassin met wildwaterkreek en peuterbassis (650 m2 bvo)

•

Wedstrijdbassin (15x25m)

•

Spraypark en peuterbassin buiten

•

Sauna

Gebruikers van het zwembad zijn o.a.: •

De Duinkikkers als zwem- en waterpolovereniging

•

Triathlonvereniging De Schieter

•

Zwemleskinderen

•

Recreatieve bezoekers

•

Scholieren voor een ‘natte gymles’ en een zwemspelendag

•

Sportieve buitenschoolse opvang

•

Mensen met een beperking vanuit het Bentinckfonds (zie www.bentinckfonds.nl)

•

Banenzwemmers

•

Aquasporters

•

Vrouwenzwemmen

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

5 van 32

Op hoofdlijnen ziet het ruimteprogramma van het bestaande sportcentrum er als volgt uit: Onderdeel

footprint

Entree en horeca

600

Sauna

250

3.000

Fitness

750

Sporthal 1

2.000

Sporthal 2

2.000

Totaal bebouwd

8.500

Ligweide en saunahof

8.000

Parkeren en groen

8.500

Overige buitenruimte

5.000

Totaal openlucht

21.500

Totaal generaal

30.000

Zwembad 

Personeelsruimten

200



Kleedzone

400



Zwemzalen

2.000



Technische

400

ruimten

Tabel 1 Huidige ruimteprogramma op hoofdlijnen

Bassin

oppervlak en diepte 375

Instructie 10x8 Recreatie

Wedstrijd 25x15

inbegrepen

2,40

0,25 - 0,90

300

0,40 - 1,40

beweegbare bodem 15x9 bouwkundig luie trap instructie-/doelgroepgedeelte (8x4), whirlpool, wildwaterkreek en waterglijbaan met apart opvangbassin

Peuterbassin

Totaal overdekt

775

200

Peuter-/kleuterbassin Waterspeeltuin Totaal openlucht

200

0,15 - 0,30

0,25 - 0,90

< 0,10

Tabel 2 Huidige bassinverdeling

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

6 van 32

Via een Europese aanbesteding is de exploitatie van dit complex aanbesteed. Thans exploiteert Optisport dit complex. De huidige exploitatieovereenkomst met Optisport loopt nog tot en met 31 december 2025. Daarna kan deze exploitatieovereenkomst nog eenmaal met een jaar worden verlengd.

2.2 Locatie In ruimtelijke zin moet het bestaande kavel als uitgangspunt aangehouden worden. Waarbij creatief omgegaan kan worden met de buitenfaciliteiten en het parkeerterrein. Wat betreft voorzieningen in het nieuwe danwel gerenoveerde zwembad zijn er vooraf door de gemeente geen uitgangspunten meegegeven. Uit het onderzoek dat gedaan wordt zal moeten blijken welke voorzieningen wel of niet wenselijk zijn danwel overwogen kunnen worden. De koppeling van het zwembad met de sporthallen en de gezamenlijk entree en gezamenlijk horecavoorziening geeft voor het nieuwbouwscenario een uitdaging. Met name de routing in het gebouw (logische en korte looplijnen) is hierbij een aandachtspunt, waarbij mogelijk wat extra vierkante meters gerealiseerd moeten worden om deze logische looplijnen te realiseren. De gewenste koppeling geeft een beperking in de optimale ontwerpvrijheid voor de nieuwbouw. Dit is oplosbaar, maar zal bij een verdere analyse nader onderzocht en uitgewerkt moeten worden. In onderstaande luchtfoto is de bestaande situatie te zien, met parkeervoorziening, buitenbadvoorziening, sporthallen en zwembadgedeelte duidelijk zichtbaar.

Afbeelding 1: luchtfoto bestaande situatie

2.3 Technische uitgangspunten Voor de technische uitwerking is het uitgangspunt dat het nieuwe danwel gerenoveerde gebouw (voor zover mogelijk) voldoet aan de laatste stand van de techniek, duurzaamheidseisen en wet- en regelgeving. Wet- en regelgeving Onderstaande wet- en regelgeving wordt als uitgangspunt aangehouden voor de verdere uitwerking. •

Omgevingswet

•

BENG (laatste versie per 1 januari 2021)

•

ITS publiek t.a.v. toegankelijkheid voor mindervaliden;

•

De KNZB richtlijn: handboek zwembaden.

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

7 van 32

Duurzaamheid De gemeente Soest heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Zo is de gemeente bewust bezig met de energietransitie en de bijdrage aan duurzaamheid. Met haar doelstellingen voor energietransitie en circulaire economie sluit de gemeente aan bij de landelijke lijn; nagenoeg CO2-neutraal en circulair zijn in 2050 en een CO2-reductie van 55% in 2030. De gemeente vraagt daarom ook hun opdrachtnemers om oplossingen die bijdragen aan een vermindering van de uitstoot van CO2 en vermindering van gebruik van schaarse grondstoffen. Uitgangspunt is een gasloos gebouw (all-electric), wat voldoet aan de nieuwste BENG criteria. Indien gekozen wordt voor een nieuwbouwscenario kan er gekeken worden of hierin nog een stap verder gegaan kan worden en er een energieneutraal gebouw (ENG) gerealiseerd kan worden. Dit valt echter buiten de scope van dit onderzoek. Algemene indruk Aan het zwembad is op 5 juli 2023 een bezoek gebracht waarin het een goede algemene indruk heeft gemaakt. Hoewel de voorzieningen in hun aard en verschijningsvorm enigszins gedateerd overkomen, wordt de bouwkundige en installatietechnische staat visueel als zeer redelijk beoordeeld. Er is geen uitgebreid onderzoek gedaan naar de bouwkundige en installatietechnische staat.

Indien gekozen wordt voor een renovatiescenario zal er een uitgebreide analyse gedaan moeten worden van de huidige staat om een realistische inschatting en raming te kunnen maken van de renovatiewerkzaamheden. De accommodatie lijkt in de loop der jaren goed te zijn onderhouden hetgeen ook blijkt uit de investeringen die in de afgelopen jaren nog zijn gedaan zoals de aanleg van een zoutelektrolyseinstallatie in 2020 en zonnepanelen op de nieuwe sporthal in 2022. Het zwembad beschikt over het Keurmerk Veilig & Schoon. Op de technische staat en vernieuwingsopgave van de installaties wordt in het renovatiescenario nader ingegaan.

2.4 Financieel Wat betreft financieel kader zijn er op voorhand geen concrete uitgangspunten meegegeven. Uit het onderzoek dat uitgevoerd wordt zullen financiële consequenties voor de verschillende scenario’s voorvloeien. Deze zullen bestaan uit stichtingskosten en exploitatieberekeningen. Dit is verderop in deze rapportage uitgewerkt. Op basis van deze 2 financiële pijlers kunnen keuzes en afwegingen gemaakt worden voor een vervolgtraject.

2.5 Planning Wat betreft planning is er geen expliciet kader uitgesproken. Het uitgangspunt is wel dat de overlast zoveel mogelijk beperkt wordt, zowel voor omgeving als voor gebruikers. Sluiting van de zwemvoorziening zal daarom zoveel mogelijk beperkt of uitgesloten moeten worden. Sluiting van maximaal 1 seizoen is hierbij het uitgangspunt, maar het heeft de voorkeur dat alle zwemactiviteiten altijd doorgang kunnen vinden. Dit vraagt voor zowel het scenario nieuwbouw als het scenario renovatie de nodige aandacht voor een doordacht faseringsplan.

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

8 van 32

3 Participatie Voor de toekomstbestendigheid van een nieuw danwel gerenoveerd zwembad is het van belang dat het aansluit bij de wensen en uitgangspunten van de gebruikers en dat het goed exploiteerbaar is. Daarnaast is het creëren van draagvlak bij alle stakeholders van belang voor het slagen van de nieuwe ontwikkeling. Het is daarom van belang om vanaf het eerste begin gebruikers en inwoners te betrekken en de kans te geven hun input te leveren. Voor deze participatie zijn de volgende middelen ingezet: 

Interview met exploitant



Interview met een aantal vaste gebruikersgroepen



Enquête onder de inwoners van Soest



Enquête onder de onderwijsinstanties die gebruik maken van het huidige zwembad

De uitgebreide resultaten van deze participatie zijn opgenomen in een separate notitie, bijlage 1. In dit hoofdstuk worden zijn kernpunten die voortkomen uit deze participatie opgenomen.

3.1 Interviews met stakeholders Met OptiSport als exploitant en een aantal vaste gebruikersgroepen, te weten zwemvereniging De Duinkikkers, Triatlonvereniging Soest, Bentickfonds en kinderopvang Helden zijn gesprekken gevoerd over het huidige gebruik en de toekomst van zwembad De Engh. Kernpunten uit deze gesprekken die van belang zijn voor het scenario-onderzoek en eventuele verdere ontwikkeling zijn onderstaand weergegeven. Een uitgebreider verslag van deze gesprekken is opgenomen in bijlage. •

De huidige basisvoorzieningen voldoen, met uitzondering van de startblokken;

•

Het luchtklimaat wordt onaangenaam ervaren;

•

De schoonmaak/hygiëne kan verbeterd worden;

•

Er wordt hinder ondervonden van zoninschijning er is geen zonwering aanwezig;

•

Verenigingen hebben vooral belang bij het wedstrijdbad, niet zozeer bij het recreatiebad;

•

Het rooster/de bezetting is erg (te) vol. De verenigingen en ook Optisport pleiten er dan ook voor meer ruimte voor verenigingen, leszwemmen en banenzwemmen. Dus een groter of een extra 25-meterbad.

3.2 Enquête onder inwoners van Soest Naast de gesprekken met de directe stakeholders is er ook een enquête uitgezet die door alle ‘losse’ gebruikers en alle inwoners van Soest ingevuld kon worden. Er is veel response gekomen op deze enquête. In totaal is de enquête 1044 keer ingevuld. Dit geeft aan dat de ontwikkelingen rond het zwembad erg leven onder de bevolking. Als we kijken naar wie de vragenlijst heeft ingevuld, dan is te zien dat alle leeftijdscategorieën goed zijn vertegenwoordigd, waarbij het grootste deel (32%) valt in de leeftijdscategorie 26-40 jaar. Er zijn wat meer vrouwen (64%) dan mannen (35%) die de vragenlijst hebben ingevuld. Vrijwel iedereen die de vragenlijst heeft ingevuld is woonachtig in Soest (92%), de overige deel in de omliggende plaatsen. De meeste mensen die de vragenlijst hebben ingevuld zijn geen lid van een vereniging (88%), dus ‘ongeorganiseerde’ potentiële bezoekers. Het grote merendeel van de mensen die de vragenlijst hebben ingevuld bezoekt zwembad De Engh wel eens (87%). Uit de beantwoording van de vragen door personen die het zwembad wel bezoeken zijn de volgende zaken te herleiden:  De meeste mensen komen naar het zwembad voor sportief bewegen (55%) en gezelligheid/sociale contacten (37%) en ‘mee met kind voor zwemles/training’ (30%).

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

9 van 32

     

 

De activiteiten die het meeste zijn ingevuld zijn ‘banen zwemmen’ (44%), ‘recreatief zwemmen’ (33%) en ‘recreatief zwemmen met kinderen’ (42%). Er worden veel opmerkingen gemaakt over het aanbod (tijden) van vrij zwemmen/recreatief zwemmen en banen zwemmen. Van deze bezoekers geeft het merendeel aan geen en zelden gebruik te maken van de horeca. De reacties op de horeca zijn behoorlijk negatief t.a.v. aanbod/service, prijzen en sfeer. De meeste mensen kopen een los entreekaartje (55%), waarvan de prijs acceptabel (66%) gevonden wordt. Het cijfer dat mensen geven aan zwembad De Engh is over het algemeen voldoende. Als mensen een onvoldoende geven heeft dat veelal te maken met het feit dat het bad verouderd is, maar ook hygiëne wordt vaak genoemd. Als voorzieningen met toegevoegde waarde worden het meest genoemd: het 25-meterbad (68%), glijbaan (57%), warm waterbad (50%), stroomversnelling (46%) en whirlpool (44%); Van de bezoekers geeft 65% aan ook andere baden te bezoeken, met name voor recreatief zwemmen en met als belangrijkste redenen het aanbod (zwemvoorzieningen) en de openingstijden.

In bijlage 1 is een uitgebreid resultaat van de enquête opgenomen.

3.3 Enquête onderwijsinstanties Er wordt ook door een aantal vaste scholen gebruik gemaakt van zwembad De Engh. Deze scholen zijn ook middels een afzonderlijk enquête, met andere enquêtevragen benaderd. Uiteindelijk is deze enquête door 7 scholen ingevuld. De belangrijkste bevindingen uit deze enquêtes zijn de volgende:  De bestaande voorzieningen die gebruikt worden (wedstrijdbad, instructiebad, kleedvoorzieningen, douches) voldoen aan de wensen van de onderwijsinstanties;  Er wordt ook aangegeven dat er voldoende ruimte in het rooster is voor hun lessen;  Er worden geen specifieke eisen of wensen voor een nieuwe cq gerenoveerde accommodatie aangegeven;

3.4 Vertaling naar behoefte aan zwemwater De belangrijkste zaken die uit de participatie naar voren komen in relatie tot de behoefte aan zwemwater zijn de volgende: • •

Het merendeel van de gebruikers betreft verenigingsgebruikers, leszwemmen en banenzwemmers; Onder deze grootste groep gebruikers wordt er veel drukte en (te) weinig ruimte in het rooster ervaren. Dit geldt zowel voor de verenigingen als voor OptiSport als exploitant voor bijvoorbeeld leszwemmen.;

•

De akoestiek, luchtkwaliteit en hygiëne wordt negatief beoordeeld;

•

De locatie en bereikbaarheid wordt positief beoordeeld;

•

Een glijbaan wordt als minimale recreatieve voorziening aangegeven.

•

Het aanbod aan vrij zwemmen/recreatief zwemmen wordt als beperkt ervaren, zowel wat betreft tijden als wat betreft voorzieningen. Daar tegenover staat dat mensen hun weg voor recreatief zwemmen ook wel weten te vinden naar zwemgelegenheden in de omgeving.

•

De horeca wordt erg negatief beoordeeld.

In het volgende hoofdstuk wordt mede op basis van een verdere marktanalyse dieper ingegaan op de bezoekersprognoses voor de toekomst.

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

10 van 32

4 Marktanalyse 4.1 Marktanalyse Om een goed beeld te krijgen van de mogelijkheden voor de toekomst en toekomstscenario’s van zwembad de Engh is door Tien organisatieadvies een marktanalyse uitgevoerd. Hiermee wordt een beeld gevorm van de zwembaden in de omgeving die mogelijk een rol kunnen spelen in het invullen van de behoefte aan zwemwater voor de inwoners van Soest en andere gebruikers. Openbare zwembaden Voor de inwoners van de kern Soest, inclusief Soestdijk is De Engh goed nabij; de afstand bedraagt voor hen nergens meer dan zo’n drie kilometer hetgeen gunstig afwijkt ten opzichte van het gemiddelde van 3,8 kilometer voor openbare zwembaden in Nederland1. Inwoners van Soesterberg moeten echter zo’n tien kilometer afleggen naar De Engh terwijl zwembad Dijnselburg in Zeist voor hen slechts zo’n vier kilometer verwijderd is. Gezien de wijze waarop het aanbod van openbaar zwemwater zich tot de bevolkingsconcentraties in de regio verhoudt, wordt daarom alleen de kern Soest met een inwonertal van bijna 40.000 tot het primaire verzorgingsgebied van De Engh gerekend. Voor Soesterberg (7.500 inwoners) en alle overige bevolkingsconcentraties in de regio is de Engh niet het dichtstbijzijnde openbaar zwembad.

De Engh

Soest

Bosbad

Amersfoort

Bosbad De Vuursche

Baarn

De Trits

Baarn

De Lieberg

Hilversum

Dijnselburg

Zeist

Hoogland

Amersfoort

Amerena

Amersfoort

Octopus

Leusden

Jaap vd Krolbad

Nijkerk

De Duker

Bunschoten

Brandenburg

Bilthoven

Blauwkapel

Groenekan

Afbeelding 2: Openbare zwembaden ten opzichte van bevolkingsconcentraties Zwemscholen Niet op de kaart aangegeven zijn de niet-openbare zwemscholen zoals De Wieksloot in Soest, Aquakizz en Baarn, R&A Sports in Amersfoort Vathorst en Baarn, Get Flexible in Amersfoort (Club Pellikaan), ’t Gooise bad in Hilversum, Snorkeltje in De Bilt (Van der Valk) en Water & Ko in Zeist (Oud London).

4.2 Demografische prognose In de Regionale Bevolkingsprognose 2022-2050 verwacht het CBS dat het inwonertal van Soest in 2050 zal zijn toegenomen tot 48.700. Dit is exclusief doorontwikkeling van Soesterberg. Ten opzichte van het inwonertal van 47.439 in 2023 is dit een toename van 2,7%. Dit komt overeen met een algemeen gemiddelde van 0,094% per

Bron: Sportaccommodaties in Nederland 2023, Mulier Instituut

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

11 van 32

jaar, afgerond 0,1%. Rekening houdend met vergrijzing en ontgroening is dit in het volgende hoofdstuk per bezoekgroep vertaald naar een jaarlijkse toename of afname.

4.3 Trends en ontwikkelingen Er zijn verschillende landelijke trends en ontwikkelingen, die van invloed kunnen zijn op de behoefte aan zwemwater. Hieronder volgt een kort overzicht. Algemeen 

Individualisatie maatschappij en sportbeoefening. De georganiseerde sport neemt af, het aantal ongeorganiseerde sporters neemt toe.



Behoefte aan ontmoeting, sportaccommodaties nemen daar een belangrijke plaats bij in.



Vergrijzing van de samenleving met ouderen die langer sportief zijn.



Toenemend overgewicht onder alle lagen van de bevolking, verhoging sportparticipatie is gewenst.



Toegenomen mobiliteit en concurrentie, het sportaanbod neemt in diversiteit toe, waardoor zwembaden zich meer moeten onderscheiden.



Vrijwilligers zijn lastiger te vinden, dit heeft met name invloed op de (besturen van) verenigingen



Toenemende aandacht voor duurzaamheid bij sportaccommodaties, als voorbeeldfunctie en ter beperking van energielasten. Bij uitstek bij zwembaden.

Zwembaden 

Verschuiving van aanbod en vraag van recreatief naar functioneel (verenigingen + instructie + doelgroepen) zwemmen.



Toenemende vraag naar senioren zwemmen, banen zwemmen, aquasporten en therapeutisch zwemmen.



Toenemende vraag naar instructiezwemmen, niet alleen voor kinderen maar ook voor (jong)volwassenen.



Vanwege veiligheid toenemende aandacht voor keurmerken in zwembaden (Keurmerk Veilig en Schoon).



Nieuwe zwemwaterwet sinds 1 januari 2024 met (licht) gewijzigde eisen aan waterkwaliteit.

Algemene ontwikkelingen Kengetallen en ervaringscijfers uit de adviespraktijk van Tien organisatieadvies laten zien dat net als de gestage afname van de bezoekaantallen in De Engh ook in Nederland het aantal zwembadbezoeken afneemt terwijl het aantal zwembaden in de afgelopen twintig jaar is gedaald en het bevolkingsaantal is gestegen. Het aantal zwembadbezoeken per inwoner gemiddeld, het animocijfer, is daarmee sterk afgenomen. Begin 2000 waren animocijfers van 10,0 geen uitzondering, anno 2024 zien we deze alleen nog terug in relatief kleine gemeenten met een relatief hoge stedelijkheid. Vandaag de dag geldt een animocijfer van circa 5,0 en gemiddeld 250 bezoeken per vierkante meter zwemwater als bovengemiddeld. De daling is vooral zichtbaar aan het recreatieve bezoek; verwacht wordt dat deze daling aanhoudt waarmee ook de totale bezoekaantallen in Nederland en Soest de komende jaren verder afnemen. Recreatief zwembadbezoek hangt samen met de vijf p’s (product, prijs, plaats, promotie en personeel), de kenmerken van de bevolking en vooral ook het aanbod van concurrerende voorzieningen. Met uitzondering van banenzwemmen is voor de meeste recreatieve zwembadbezoekers het vermaakaspect van groter belang dan het beweegaspect.

Om voor deze bezoekgroep aantrekkelijk te blijven, is daarom regelmatige productvernieuwing nodig waarbij het afgelopen decennium in toenemende mate concurrentie wordt ondervonden van de opkomst van commerciële vermaakscentra als overdekte speeltuinen, kartbanen, skihallen, klim- en adventurecentra. trampolinecentra, paintball- en lasergames en natuurlijk ook pretparken. Daarnaast spelen ook goedkope vliegtickets naar all inclusive resorts en beeldschermgebruik een rol bij de afname van zwembadbezoek. Dergelijke concurrentie wordt voor de functionele zwembehoeften veel minder ervaren en is beperkt tot de opkomst van commerciële zwemscholen. Feit is dat de producteisen voor functionele zwembehoeften redelijk constant zijn en doorgaans alle vervuld kunnen worden vanuit een wedstrijdbassin met beweegbare bodem en eventueel temperatuurzones. De daling van de bezoekaantallen is door de jaren heen dan ook vooral zichtbaar

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

12 van 32

aan het recreatieve bezoek. Voor de functionele zwembehoeften (doelgroepen-, instructie- en verenigingszwemmen) geldt dat de bezoekaantallen veel constanter zijn en grotendeels onder invloed staan van veranderingen in het zwemwateraanbod en de bevolkingssamenstelling. Pretzwemmen Als gevolg van de voorgaand omschreven ontwikkelingen neemt het aantal recreatieve zwemvoorzieningen in Nederland af. Nieuwe zwembaden beschikken soms nog over een waterglijbaan en een whirlpool, maar vaak ook wordt ervoor gekozen om ten behoeve van de jeugd het wedstrijdbassin op vaste tijden te voorzien van opblaasbare spelelementen. Wat hierbij een rol speelt, is dat recreatieve zwemvoorzieningen meer verlieslatend zijn dan functionele zwemvoorzieningen. Voor pretzwemmen is relatief veel personeelsinzet voor toezicht en schoonmaak nodig en om aantrekkingskracht te behouden, moeten zwembaden blijven investeren in productvernieuwing. Toch zijn er gemeenten die op recreatief zwemmen (blijven) inzetten, zoals bijvoorbeeld Swimfun in Joure. Een belangrijke reden hiervoor is dat de tarieven van zwembaden doorgaans veel lager zijn dan die van pretbedrijven en daarmee de voorkeur van vooral gezinnen uit de laagste inkomensgroepen hebben; zeker als het zwembad zich op loopafstand bevindt. Banenzwemmen Veel zwembaden rekenen banenzwemmen ook tot recreatief zwemmen.

Het bezoekaantal van banenzwemmen is in de afgelopen jaren licht toegenomen onder invloed van onder andere:  een stijgende belangstelling voor anders-georganiseerd sporten (geen lidmaatschap en verenigingsverplichtingen), hetgeen mogelijk ten koste van verenigingszwemmen gaat (zie: verenigingszwemmen);  meer aandacht voor een gezonde leefstijl met regelmatige sport- en beweegactiviteiten;  het besef dat zwemmen de minst blessuregevoelige sport- en beweegvorm is;  het toegenomen aanbod van banenzwemuren in zwembaden, al dan niet onder begeleiding van een techniektrainer;  een toenemend aantal zwemwedstrijden en -evenementen in buitenwater, zoals Amsterdam City Swim waarop deelnemers zich (beter) willen voorbereiden;  een individualiserende maatschappij waarin verenigingsverplichtingen worden gemeden maar wel behoefte bestaat aan begeleide (groeps-)activiteiten zoals banen- en doelgroepzwemmen. Doelgroepzwemmen Doelgroepzwemmen2 was begin jaren 2000 sterk in opkomst om dezelfde redenen als bij banenzwemmen. Groot verschil is dat doelgroepzwemmen per definitie om begeleide activiteiten gaat die bij voorkeur plaatsvinden in een bassin met een hogere watertemperatuur en een beweegbare bodem. De kern van activiteiten vormden “ouderkindzwemmen” en “meer bewegen voor ouderen” maar ook aquajoggen, aquafit en floatfit zijn inmiddels een begrip.

Daarbij is het aanbod deels onderhevig aan trends. Anno 2024 vormen doelgroepzwemmers een kleine maar stabiele bezoekgroep die voor de zwembadexploitatie zeer gewild is omdat doelgroepzwemmen tijdens daluren kan worden aangeboden en bij relatief hoge tarieven en voldoende deelname relatief hoge opbrengsten oplevert. Instructiezwemmen Samen met verenigingszwemmen geldt instructiezwemmen als activiteit die het bestaansrecht van openbare overdekte zwembaden het meest rechtvaardigt. Net als bij doelgroepzwemmen levert instructiezwemmen bij relatief hoge tarieven en voldoende deelname ook relatief hoge opbrengsten op. Instructiezwemmen kan echter alleen op buitenschoolse tijden worden aangeboden, als ook de recreatieve, banen-, doelgroep- en verenigingszwemmers van de bassins gebruik willen maken. De meeste zwembaden worden daarom op 2

Onder doelgroepzwemmen worden alle groepslessen verstaan die behoudens leszwemmen onder begeleiding van een

zweminstructeur worden ondernomen. Dit worden ook wel aquasporten genoemd. Voorbeelden zijn onder andere aquajoggen, aquafit en aquaria.

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

13 van 32

weekdagen overdags weinig benut terwijl er op namiddagen en avonden soms ruimtetekort is. Mede als gevolg hiervan bestaan er commerciële zwemscholen die in toenemende mate met openbare zwembaden concurreren. Deze concurrentie lijkt in Soest aanzienlijk te zijn; zie paragraaf 4.1. In Nederland halen kinderen uit een gezin met een laag inkomen minder vaak het B- en het C-diploma dan kinderen uit gezinnen met een hoger inkomen3. Negen op de tien Nederlandse gemeenten zetten regelingen in om zwemvaardigheid en zwemveiligheid bij kinderen – uit arme gezinnen – te stimuleren; ongeveer een derde van de gemeenten heeft een actieve rol heeft bij schoolzwemmen4. Voor kinderen waarvan de ouders verzuimen5 hen geheel of deels (alleen A-diploma) te laten instructiezwemmen, is er in Soest een vangnetregeling waarin de gemeente samen met het Jeugdfonds Sport en Cultuur en Optisport voorzien. Voor een gereduceerd tarief kunnen kinderen daarmee hun diploma halen. Schoolzwemmen Sinds 1985 gaan scholen en gemeenten zelf over de organisatie en financiering van schoolzwemmen, wat in veel gevallen heeft geleid tot de afschaffing ervan. De meeste gemeenten vinden dat de verantwoordelijkheid voor de zwemvaardigheid van kinderen bij de ouders ligt. Zij zien wel een ondersteunende rol voor de overheid, maar willen dat ouders en scholen de financiën grotendeels voor hun rekening nemen6.

Voor de exploitatie van zwembaden is dit te betreuren omdat het tijdens daluren kan plaatsvinden. Hoewel de schoolzwemopbrengsten grotendeels konden worden verschoven naar het instructiezwemmen heeft dit voor de meeste zwembaden per saldo nadelig uitgepakt. Bij aanvang van het nieuwe schooljaar 2023-2024 geldt voor het primair onderwijs de verplichting om wekelijks tenminste 1,5 klokuur sport en bewegen aan te bieden. Mogelijk kan hiervan een deel worden ingevuld door schoolzwemmen c.q. natte gymles. Op 12 februari 2024 heeft de tweede kamer een motie (Nr. 172 - Van Nispen Mohandis) aangenomen waarin de regering wordt verzocht om in overleg met het onderwijs realistische scenario's op te stellen om schoolzwemmen op termijn weer in te voeren, en deze voor de zomer aan de Kamer te sturen.

Verenigingszwemmen Op de mate waarin het ledental van de Koninklijke Nederlandse Zwem Bond in de afgelopen tien jaar is afgenomen, is in paragraaf 2.4 ingegaan. Over de Soester zwemvereniging Duinkikkers meldt de gemeente een huidig ledental van circa 250 tot 300 hetgeen gemiddeld iets minder is dan in 2013 (292) en 2019 (324). Voor de vereniging Triathlon Soest meldt de gemeente een ledental van 93 in 2024 tegenover 40 leden in 1989. Overige Onder overig zwembadbezoek wordt in De Engh vooral het saunagebruik verstaan. Dit betreft ook whirlpool en zonnebank. Onder invloed van de afnemende recreatieve functies van zwembaden vindt dit steeds minder plaats, hetgeen ook geldt voor het saunabezoek in De Engh. Zwembadontwikkelingen In het aanbod van openbare zwembaden doen zich op hoofdlijnen de volgende ontwikkelingen voor. Instructiebassins

Bron: Zwemvaardigheid 2018: inzicht in het zwemdiplomabezit van kinderen en volwassenen, factsheet 2019/19, Mulier Instituut.

Bron: Lokale stimulering zwemmen en zwemveiligheid, factsheet 2021/8, Mulier Instituut.

Verzuim doorgaans door financiële en/of verstandelijke tekortkomingen.

Bron: NOS.nl

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

14 van 32

Van alle zwembadbezoekers vormen de instructiezwemmers de meest lucratieve doelgroep die bovendien een beperkt voorzieningenniveau behoeven. Uit paragraaf 4.1 blijkt dat commerciële zwemscholen hier goed op inspelen door zwemlessen aan te bieden vanuit zwembaden bij hotels, fitnesscentra, zorginstellingen en zwembaden die zij voor dit doel zelf laten realiseren. Voorheen weken zij alleen voor het diplomazwemmen nog uit naar zwembaden met een 25-meterbassin; hiervoor volstaat inmiddels ook een 20-meterbassin of geven zij eigen zwemdiploma’s uit7. Zwemscholen die niet het zwem-ABC voeren, kunnen daardoor in een nog kleiner zwembad8 instructiezwemmen aanbieden. Voor het gebruik van instructie-/doelgroepenbassins door zorginstellingen en voor therapiedoeleinden zijn openbare zwembaden meer geschikt dan commerciële zwemscholen vanwege de ruimer bemeten perrons, gangen, kleedruimten, entree, parkeerplaats en aanvoerwegen alsmede specifieke bassinvoorzieningen als beweegbare bodem, temperatuurzones, hellingbaan, luie trap, rolstoelen, brancards, tilliften met vierpuntsjuk, aankleedtafels voor volwassenen, et cetera. De beschikbaarheid van therapiewater in openbare zwembaden is voor veel zorginstellingen aanleiding geweest om de eigen zwemvoorziening op te heffen.

2521 gewoon zwemmen / sportconcepten In het verleden werd een nieuw openbaar zwembad veelal op traditionele wijze gerealiseerd. De gemeente verleende opdracht voor het maken van een ontwerp, bestek en begroting en liet dit vervolgens realiseren door één of meer aannemers. De exploitatie werd door gemeenten zelf ter hand genomen of uitbesteed aan het sportbedrijf of een private onderneming. Deze realisatiewijze geeft de gemeente weliswaar maximale invloed op het proces, maar kost ook veel tijd en ambtelijke inzet. Marktpartijen hebben hierop ingespeeld door het gehele DBMO proces (design, build, maintain & operate, oftewel ontwerp, realisatie, onderhoud en exploitatie) integraal en zelfs risicodelend aan te bieden waarbij de gemeente financiert, de eigendom heeft en na verloop van tijd ook het onderhoudsrisico. Om een optimale prijs-kwaliteitsverhouding te bieden, hebben marktpartijen hiervoor standaard zwembadconcepten ontwikkeld die zich kenmerken door een functioneel ontwerp, een compact bouwvolume en een eenvoudige bassinconfiguratie die vaak bestaat uit één wedstrijdbassin met één of meer beweegbare bodems en soms ook keerwand(-en) en zelfs watertemperatuurzones9. Voorbeelden hiervan zijn 2521 gewoon zwemmen en sportconcepten10. Het ontwerp en de realisatie van deze concepten wordt tegen aantrekkelijke voorwaarden aangeboden.

Per definitie hebben ze dan ook gunstigere exploitatieresultaten dan niet-standaardzwembaden.

Uitgifte van het zwem-ABC is voorbehouden aan de nationale raad zwemveiligheid. Zwembaden die het zwem-ABC voeren, voldoen

aan de eisen en richtlijnen van de raad waaronder het afzwemmen in tenminste een 20-meterbassin. Sommige zwemscholen voeren eigen diploma’s. 8

Dit kan een eigen instructiebassin zijn of een gehuurd bassin bij een hotel, fitnessonderneming of zorginstelling.

Belangrijk aandachtspunt hierbij is dat temperatuurwisselingen veel tijd en energie kosten tenzij er een keerwand over de gehele lengte

of breedte van de temperatuurzone wordt toegepast, hetgeen ook deels gescheiden waterbehandelingsinstallaties vereist. Zie bijvoorbeeld: ontwerpboek zwembad Buitenpost. 10

Sportconcepten is een in 2014 opgericht samenwerkingsverband tussen aannemingsbedrijf Vaessen en zwembadexploitant

Sportfondsen waarbinnen acht standaardconcepten zijn aangeboden voor zwembaden, sporthallen of een combinatie daarvan. Het samenwerkingsverband is inmiddels opgeheven maar beide partijen zijn nog onverminderd actief in de zwembadbranche.

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

15 van 32

4.4 Bezoekprognose Op basis van de marktanalyse van de omgeving en de trends en ontwikkelingen zoals hierboven omschreven is er een bezoekprognose opgesteld. Van de bezoekaantallen van de huidige zwemaccommodatie zijn de volgende gegevens bekend. jaar

recreatie

doelgroepen

les

scholen

verenigingen

sauna

healthclub

2002

97.409

2010

65.296

9.348

39.933

43.724

29.326

2013

29.491

4.000

15.000

2017

39.521

4.405

15.255

8.159

984

2018

38.071

3.772

15.537

6.923

1.005

2019

41.278

3.427

16.528

5.940

1.150

2023

14.201

17.061

16.194

44.821

nvt

Tabel 1: Gegevens bezoekaantallen zwembad De Engh Bij de bovenstaande tabel wordt het volgende opgemerkt.  Alleen in het aantal zwemlesbezoeken in 2010 zijn ook de ouders/begeleiders meegeteld.  Ofschoon uit de sociaal maatschappelijke jaarverslagen naar voren dat komt dat er nog wel schoolzwemmen en verenigingszwemmen plaatsvindt, wordt het aantal bezoeken daarvan sinds 2013 niet meer gerapporteerd. Vermoedelijk hangt dit samen met het besluit van de gemeente om in 2013 het traditionele schoolzwemmen af te schaffen en hier een versoberde vangnetregeling voor in de plaats te bieden.  De jaren 2020 en 2021 zijn in verband met de Coronacrisis buiten beschouwing gelaten.  Van het jaar 2022 zijn vooralsnog geen gegevens gerapporteerd.  In het jaar 2023 is de openstelling van het zwembad belemmerd door de bouwwerkzaamheden voor de nieuwe sporthal. Daarnaast is het recreatiebassin tijdens werkzaamheden aan de glijbaan niet opengesteld.  In 2023 biedt de gemeente scholen de ‘vangnetregeling schoolzwemmen’ aan; tien van de achttien scholen maken gebruik van de in dit kader aangeboden activiteiten als overlevingszwemmen, levend stratego, waterpolo of ABC zwemlessen. Aangenomen wordt dat het bezoek aan deze schoolzwemactiviteiten is inbegrepen bij de aantallen voor doelgroepen en leszwemmen.  Healthclubleden die in 2023 de sauna bezochten, werden niet als zodanig geregistreerd.

Om voor 2025 een indicatie te krijgen van de bezoekaantallen worden aannames gedaan op basis van 2010 voor het aantal school- en verenigingsbezoeken en 2019 voor de overige bezoekgroepen. Hierbij is onder andere het volgende van belang.  Healthclubleden die in 2023 de sauna bezochten, werden niet als zodanig geregistreerd.  Het zwembad maakt een goede algemene indruk.  School- en verenigingszwemmen kenmerken zich door hun vooral functionele zwembehoeften waarin de ontwikkeling van zwemvaardigheid voorop staat en het gebruik zich doorgaans richt op het wedstrijdbassin. Kengetallen en ervaringscijfers uit de adviespraktijk van Tien organisatieadvies laten zien dat waar het recreatief bezoek aan openbare zwembaden in Nederland in de afgelopen vijfentwintig jaar een sterke afname van het animocijfer (het aantal bezoeken per inwoner gemiddeld) laat zien, dat voor deze bezoekgroepen beperkt is.  Volgens het CBS bedroeg het inwonertal van de gemeente Soest 45.680 in 2010 en 47.439 in 2023; een toename van 4%. Het aantal vier- tot zesjarigen nam toe van 1.357 in 2019 tot 1.491 in 2023; een toename van 10%. Het aantal basisschoolleerlingen (vier- tot twaalfjarigen) nam echter af van 5.249 in 2010 naar 4.506 in 2023; een afname van 14%.

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

16 van 32



Volgens NOC*NSF had de Koninklijke Nederlandse Zwem Bond in 2010 140.618 leden, dit was toen gelijk aan 0,85% van alle Nederlanders. In 2022 was dit circa 122.000 en 0,69%; een afname van 18%. Een dergelijke afname is in Soest deels gecompenseerd door de bevolkingsgroei.

Op grond hiervan is voor 2024 de volgende indicatie van de bezoekaantallen opgesteld. bezoekgroep

aantal in referentiejaar

mutatieverwachting

indicatie 2024

animocijfer11

a. recreatie

41.278

2019

- 5%

39.200

1,0

b. doelgroepen

3.427

2019

3.400

0,1

c. leszwemmen

16.528

2019

16.500

0,4

d. scholen

27.443

2009

- 25%

20.600

0,5

e. verenigingen

29.326

2010

- 10%

26.400

0,7

f. health club

44.821

2023

44.800

1,1

g. sauna

5.940

2019

- 10%

5.300

0,1

156.200

3,9

totaal Tabel 2: Indicatie bezoekaantallen zwembad De Engh 2024

Op het totaal netto overdekt zwemwateroppervlak van 775 m2 komt het indicatief geraamde bezoekaantal in 2024 overeen met een gemiddelde van 201 bezoeken per vierkante meter zwemwater. De omvang en nabijheid van het zwemwater alsmede de bevolkingskenmerken van Soest en vooral het hoge aantal healthclub-zwemmers in aanmerking nemende, wordt het totale bezoekaantal als ondergemiddeld beoordeeld.

Uitgangspunt animocijfer is bijna 40.000 inwoners in alleen de kern Soest (primair verzorgingsgebied).

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

17 van 32

5 Toelichting naar scenario’s 5.1 Vertaling naar scenario’s Door de gemeente zijn als uitgangpunt de volgende scenario’s gedefinieerd. 1. Renovatie/verduurzaming (BENG) met levensduurverlenging van ten minste 20 jaar en welke configuratie van voorzieningen hierbij passend is; 2. Nieuwbouw op dezelfde locatie (tenminste BENG) en welke configuratie van voorzieningen hierbij passend is; 3. Het afstoten van het zwembad. Bij de eerste analyse, gesprekken met medewerkers binnen de gemeente en gesprek met Optisport, kwam al gauw de vraag naar boven welke faciliteiten en voorzieningen er meegenomen moeten worden in het nieuwbouwscenario. De gemeente wilde dit niet vooraf inperken en wil juist de resultaten van dit onderzoek gebruiken om een afweging te maken in de faciliteiten en voorzieningen in de nieuwe accommodatie. Om dit goed te kunnen doen zijn de 3 genoemde scenario’s te beperkt. In overleg met de gemeente zijn dan ook de onderstaande (sub)scenario’s gedefinieerd. 1. Renovatie-scenario’s 1a: Renovatie en verduurzaming met behoud van bestaande ruimtes en configuratie; 1b: Renovatie en verduurzaming van bestaan de zwemaccommodatie met sloop van Sauna en welness; 1c: Renovatie en verduurzaming van bestaande zwembadaccommodatie met sloop van sauna, welness, recreatief gedeelte inclusief buitenbad/spraypark.

1d: Renovatie en verduurzaming van bestaande zwembadaccommodatie met enkel het behoud van het bestaande wedstrijdbad en kleedgebied. Dit scenario is echter zo’n grote teruggang in wateroppervlak en gebruiksmogelijkheden dat dit scenario niet realistisch geacht wordt en niet verder uitgewerkt wordt in dit onderzoek. In bijlage 2 zijn deze scenario’s ruimtelijk weergegeven. 2. Nieuwbouw scenario’s 2a: Nieuwbouw van enkel een wedstrijdbad van 25 bij 15,4 meter. Dit scenario is echter zo’n grote teruggang in wateroppervlak en gebruiksmogelijkheden dat dit scenario niet realistisch geacht wordt en niet verder uitgewerkt wordt in dit onderzoek. 2b: Nieuwbouw van een multifunctioneel inzetbaar wedstrijdbad van 25 bij 21 meter met beweegbare scheidingswand en beweegbare bodem. 2c: Nieuwe zwemaccommodatie met een wedstrijdbad van 25 bij 15,4 meter en een multifunctioneel bad van 16 bij 10 meter. 2d: Nieuwe zwemaccommodatie met een wedstrijdbad van 25 bij 15,4 meter, een multifunctioneel bad van 16 bij 10 meter en basis recreatief aanbod met een glijbaan, peuterbad en whirlpool. 2e: Nieuwe zwemaccommodatie met een wedstrijdbad van 25 bij 15,4 meter, een multifunctioneel bad van 16 bij 10 meter en een uitgebreid recreatief aanbod met een recreatiebad van circa 216 m2, een glijbaan, peuterbad en whirlpool.

3: Afstoten van het zwembad Het laatste scenario dat de gemeente beoordeeld wil hebben is het volledig afstoten van het zwembad, dus slopen en niets nieuws realiseren. Dit scenario betekent dat er in de toekomst geen zwemaanbod in Soest meer zal zijn. Verenigingen zuilen moeten uitwijken naar omliggende zwemvoorzieningen en ook voor leszwemmen zullen inwoners moeten uitwijken naar zwembaden in de omgeving. In het marktonderzoek zijn mogelijk zwemfaciliteiten in de omgeving benoemd. Uit de participatie en het markt onderzoek bljikt echter ook dat de

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

18 van 32

beschikbare ruimte (planning) in omliggende accommodaties erg beperkt is. Bovendien bestaat er momenteel al een behoorlijk wachtlijst voor leszwemmen. Verder onderzoek hiernaar valt buiten de scope van dit onderzoek. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de verschillende scenario’s en de hoofdfuncties die hierin zijn opgenomen. In de volgende paragrafen volgt nog een uitgebreidere toelichting. Renovatie Scenario’s ->

Nieuwbouw

a. Wedstrijdbad (lxb)

15x25

21x25

15,4x25

. Instructiebad (lxb)

8x10 1m diep

Nee

16x10 2m diep

. Recreatiebad (m2)

Ca 270

Nee

216 m2

. Glijbaan

Nee

. Peuterbad

Nee

. Whirlpool

Nee

. Wellness

Nee

. Peuterbad buiten

Nee

. Totaal nuttig vloeroppervlak (m2 nvo)

3.037

2.603

1.659

2.233

2.912

3.300

4.059

. Totaal oppervlak (m2 bvo)

3.340

2.864

1.825

2.590

3.381

3.827

4.679

Tabel 3: overzicht scenario’s

5.2 Renovatiescenario’s Bij scenario 1a worden er geen aanpassingen gedaan in de ruimtelijk indeling. De huidige zwemaccommodatie wordt volledig gerenoveerd. Hierbij worden techniek, afwerkingen, gevel en dak gerenoveerd, met uitzondering van de onderdelen die onlangs zijn vervangen. Belangrijkste doelstelling hierbij is een verbetering in het energieverbruik, de luchtkwaliteit, de akoestiek en het uiterlijk van het gebouw en de beleving van de gebruikers. Bij de andere renovatiescenario’s (scenario 1b, 1c) komt een deel van de bestaande accommodatie te vervallen (sloop). In bijlage 2 is per scenario gevisualiseerd welk deel van de accommodatie wordt gerenoveerd en welk deel zal worden gesloopt. Tevens is in bijlage 3, ruimteprogramma’s, per scenario een uitgebreid overzicht opgenomen van alle ruimtes. Voor alle renovatiescenario’s geldt dat de volgende onderdelen worden aangepakt: •

Het tegelwerk van alle bassins wordt vervangen.

•

De perrontegels zijn nog niet al te lang geleden vervangen en blijven gehandhaafd.

•

De installaties worden volledig vervangen om te voldoen aan de meest recente eisen van techniek en duurzaamheidseisen.

•

Alle buitenkozijnen worden vervangen en voorzien van tripple glas.

•

De plafonds in de zwemzalen zijn onlangs vervangen en blijven gehandhaafd;

•

De daken worden voorzien van nieuw (verbeterde) isolatie en nieuwe dakbedekking;

•

Het tegelwerk en plafonds van de kleedruimtes, douches en toiletten worden vervangen;

•

Alle inrichtingen zoals sanitaircabines, lockers, vaste bankjes, beweegbare bodem, de glijbaan, sauna’s e.d. worden vervangen.

•

Alle wandafwerkingen, schilderwerk en andere afwerkingen worden vervangen.

5.3 Nieuwbouwscenario’s De nieuwbouwscenario’s zijn opgebouwd van ‘klein’ naar ‘groot’, waarbij, zoals in paragraaf 4.1. al is aangegeven, scenario’s 2a een dusdanig beperkt wateroppervlak heeft, dat dit niet realistische word geacht en dit scenario niet verder wordt uitgewerkt.

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

19 van 32

Onderstaand wordt in deze paragraaf een nadere toelichting gegeven op de invulling van de verschillende scenario’s. In bijlage 3, ruimteprogramma’s is per scenario een uitgebreid overzicht opgenomen van alle ruimtes. Bij alle nieuwbouwscenario’s is er vanuit gegaan dat de entree, horeca en bijbehorende toiletruimtes e.d. ook opnieuw gerealiseerd moet worden of in ieder geval dusdanig aangepast moet worden om de koppeling tussen sporthallen en zwembaddeel goed in stand te kunnen houden. Daarnaast is er bij de inrichting van de buitenruimte een voorziening opgenomen om eventueel een spraypark te kunnen realiseren. Scenario 2b: nieuwbouw van multifunctioneel wedstrijdbad van 25x21 meter •

25-meterbad met 8 banen, met een beweegbare wand, gedeeltelijk een beweegbare bodem en 2 watersystemen om gelijktijdig 2 verschillende watertemperaturen te kunnen gebruiken;

•

4 groepkleedruimtes

•

28 wisselcabines

•

4 gezinscabines

•

1 miva kleedruimte

•

6 toiletten bij het kleedgebied

•

2 (kinder)toilet aan het bad

•

1 miva toiletruimte

•

1 doucheruimte

•

2 materiaalbergingen

•

Tribune op 1e verdieping bij het wedstrijdbad

•

Aparte multifunctionele ruimte te gebruiken voor vergaderingen van verenigingen en als ontvangst/spelletjesruimte voor kinderopvang.

Scenario 2c: nieuwbouw van een wedstrijdbad (25 bij 15,4 meter) en instructiebad Dit scenario, omvat de volgende onderdelen • •

25-meterbad met 6 banen, met gedeeltelijk een beweegbare bodem; Instructiebad van 16x10 meter met volledig beweegbare bodem en een wat hogere watertemperatuur. Dit bad kan zowel voor leszwemmen, waterpolo als voor recreatief gebruik, gebruikt worden.

•

4 groepkleedruimtes

•

36 wisselcabines

•

4 gezinscabines

•

2 miva kleedruimte

•

10 toiletten bij kleedgebied

•

2 (kinder)toiletten aan het bad

•

2 miva toiletruimte

•

2 doucheruimtes

•

3 materiaalbergingen

•

Tribune op 1e verdieping bij het wedstrijdbad

•

Aparte multifunctionele ruimte te gebruiken voor vergaderingen van verenigingen en als ontvangst/spelletjesruimte voor kinderopvang.

Scenario 2d: nieuwbouw met beperkt recreatief aanbod Scenario 2a betreft een nieuwbouwvariant, waarbij het recreatieve deel beperkt is om minimaal te voldoen aan de eerst behoefte van de recreatieve zwemmer. Dit scenario, omvat de volgende onderdelen • •

•

Whirlpool;

•

Nieuwe glijbaan met uitglijbak;

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

20 van 32

•

Peuterbad van circa 50 m2.

•

4 groepkleedruimtes

•

40 wisselcabines

•

6 gezinscabines

•

2 miva kleedruimte

•

12 toiletten bij kleedgebied

•

2 (kinder)toiletten aan het bad

•

2 miva toiletruimte

•

2 doucheruimtes

•

4 materiaalbergingen

•

Natte horeca (uitgifte)

•

Tribune op 1e verdieping bij het wedstrijdbad

•

Aparte multifunctionele ruimte te gebruiken voor vergaderingen van verenigingen en als ontvangst/spelletjesruimte voor kinderopvang.

Scenario 2e: nieuwbouw met uitgebreid recreatief aanbod Dit betreft een nieuwbouwscenario met een uitgebreider recreatief gedeelte dan scenario 2a, vergelijkbaar met het recreatieve aanbod, zoals dat nu ook aanwezig is. •

25-meterbad met 6 banen, met gedeeltelijk een beweegbare bodem;

•

Instructiebad van 16x10 meter met volledig beweegbare bodem en een wat hogere watertemperatuur;

•

Whirlpool;

•

Nieuwe glijbaan met uitglijbak;

•

Peuterbad van circa 50 m2.

•

Recreatiebad van circa 216 m2

•

Wildwaterkreek

•

Enkele spuit en speelelementen

•

6 groepkleedruimtes

•

40 wisselcabines

•

6 gezinscabines

•

2 miva kleedruimte

•

12 toiletten bij kleedgebied

•

2 (kinder)toiletten aan het bad

•

2 miva toiletruimte

•

2 doucheruimte

•

4 materiaalbergingen

•

Natte horeca (uitgifte)

•

Tribune op 1e verdieping bij het wedstrijdbad

•

Aparte multifunctionele ruimte te gebruiken voor vergaderingen van verenigingen en als ontvangst/spelletjesruimte voor kinderopvang.

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

21 van 32

6 Ruimtelijke inpassing op locatie Zoals eerder aangeven is de bestaande locatie het uitgangspunt, waarbij een koppeling met de bestaande sporthallen ook een nadrukkelijke wens (uitgangspunt) is, met een gezamenlijke entree en gezamenlijk horecavoorziening. Voor de nieuwbouwvarianten geeft dit een behoorlijk uitdaging gezien de ligging van het bestaande pand op het kavel en de ruimte die om het bestaande pand aanwezig is en gebruikt kan worden voor de nieuwbouw. In onderstaande figuur is de bestaande situatie weergegeven.

Afbeelding 3: Bestaande situatie

6.1 Nieuwbouw scenario’s Voor eventuele realisatie van een nieuwbouwscenario naast het bestaande bad, zodat het bestaande bad open kan blijven tot de nieuwbouw geheel is afgerond, lijkt de noordwest zijde de meest voor de hand liggende. Dit met name door de vereiste koppeling en gecombineerde entree en horeca met die van de sporthallen. Op onderstaande afbeelding is te zien dat aan deze zijde van het bestaande gebouw, ter plaatse van het bestaande parkeerterrein voldoende ruimte beschikbaar is, waarbij de globale afmetingen van de verschillende zone’s zijn ingepland op de locatie. Zowel voor scenario 2b als voor scenario 2e lijkt hier voldoende ruimte beschikbaar. De exacte compositie, beschikbare ruimte en definitief ruimtebeslag zal later bij een eventuele keuze voor een nieuwbouwscenario nader onderzocht moeten worden. De vorm van dit terrein geeft mogelijk een uitdaging voor de invulling van het gebouw. Dit is in deze eerste verkennende analyse niet verder uitgewerkt.

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

22 van 32

Bij deze nieuwbouwscenario’s kan de toegang van het terrein ongewijzigd blijven en kan er in de toekomst een parkeerterrein en entreeplein gerealiseerd worden op de plek van de huidige ligweide en het te slopen gebouw. Dit brengt uiteraard wel extra kosten met zich mee.

Afbeelding 4: Ruimte beschikbaar voor nieuwbouw aan de noord-west zijde

Daarnaast bestaat er een mogelijkheid dat eerst het bestaande recreatiebad gesloopt wordt en op deze locatie samen met de ligweide vervolgens een nieuwe zwemaccommodatie wordt gerealiseerd. Hiervoor zal allereerst een bouwkundige en constructieve analyse gedaan moeten worden om de technische consequenties hiervan te bepalen. In onderstaande afbeelding is een hoofdopzet met globale afmetingen van de verschillende zone’s (baden) weergegeven. Deze zone’s kunnen wat betreft positie nog met elkaar gewisseld worden. de beschikbare ruimte schematische weergegeven. Ook hier lijkt voldoende ruimte beschikbaar voor alle nieuwbouwscenario’s. De exacte compositie, beschikbare ruimte en definitief ruimtebeslag zal later bij een eventuele keuze voor een nieuwbouwscenario nader onderzocht moeten worden.

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

23 van 32

Afbeelding 5: Ruimte beschikbaar voor nieuwbouw aan de zuid-zijde, na sloopt recreatiebad Het voordeel van deze plek voor de nieuwbouw is dat het bestaande parkeerterrein gehandhaafd kan blijven en niet opnieuw hoeft te worden aangelegd. Het bestaande wedstrijdbad kan in gebruik blijven tot aan oplevering van de nieuwbouw. Wel zal het recreatiebad voortijdig gesloopt moeten worden, waardoor er circa 2 seizoenen geen recreatief aanbod zal zijn. Tot slot kan bij een nieuwbouwscenario ook aan gedacht worden om eerst het bestaande zwembad te slopen en op dezelfde locatie een nieuw zwembad te realiseren. Dit betekent echter dat er zeker 2 jaar lang geen zwemvoorziening in Soest aanwezig is. Dit wordt als onwenselijk beoordeeld. Dit wordt dan ook niet verder uitgewerkt in het kader van dit scenario-onderzoek. De keuze uit de 2 bovengenoemde nieuwbouwlocaties kan het beste bepaald worden, nadat er een keuze is gemaakt tussen de verschillende scenario’s.

6.2 Renovatie scenario’s De renovatiescenario’s hebben geen consequenties voor het ruimtebeslag op de locatie, behoudens eventueel een stuk extra ruimte dat beschikbaar komt als openbare ruimte of buitenruimte, afhankelijk wel scenario gekozen wordt. In bijlage 2 zijn de renovatiescenario’s ruimtelijk gevisualiseerd.

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

24 van 32

6.3 Parkeervoorziening Naast het ruimtebeslag van het gebouw zelf moet er ook rekening gehouden worden met de ruimte voor parkeren. Uit een eerdere parkeerberekening, ten tijde van de bouw van de 2e sporthal, is gebleken dat er momenteel een tekort aan parkeerplekken op de locatie is van circa 40 plekken. Dit wordt momenteel gecompenseerd door gebruik te maken van het parkeerterrein bij het gemeentehuis als overloopgebied. Indien het programma van het gebouw ongewijzigd blijft zal dit tekort blijven bestaan. Bij het schrappen van 1 of meerdere functies zal het tekort afnemen. In het geval het recreatieve gedeelte komt te vervallen, zoals in scenario 1c en 2b is voorzien. Zal de parkeerbehoefte afnemen met circa 38 parkeerplekken. Hiermee wordt het tekort van circa 40 plekken nagenoeg geheel opgeheven.

PD-24/1052/pd 3 februari 2025 Versie 3

Pagina

25 van 32

7 Financiële uitwerking 7.1 Stichtingskosten Van de verschillende scenario’s zijn op basis van de opgenomen programma’s ruimtestaten gemaakt. Deze zijn opgenomen in bijlage 3. Op basis van deze ruimtestaten is een raming van de stichtingskosten van de verschillende scenario’s opgesteld. Hierbij zijn een aantal uitgangspunten aangehouden: •

Prijspeil van de directe kosten van alle ramingen is januari 2025;

•

Prijsindexatie (loon- en prijsstijgingen) over de ontwerp- en realisatieperiode is meegenomen tot aan oplevering van het gebouw.

•

Realisatie van nieuwbouw zal plaatsvinden in 2027/2028.

•

Uitvoering renovatie zal naar verwachting plaatsvinden in 2026/2027.

•

Bijkomende kosten, zoals ontwerpkosten, advieskosten, managementkosten alsmede een post voor loon- en prijsstijgingen en onvoorzien zijn opgenomen in de post ‘overige kosten’.

•

Vaste gebruiksinrichtingen, zoals een glijbaan, beweegbare bodem(s), horeca en barinrichting, vaste zweminrichting, zoals bassintrappen en startblokken, zijn opgenomen onder de post ‘vaste inrichtingen’.

•

Losse inrichtingen zijn niet opgenomen in onderstaande stichtingskostenoverzicht, omdat de staat van de huidige inrichting niet bekend is en of dit eventueel meegenomen kan worden. Denk hierbij aan kantoorinrichting, horeca inrichting, losse zwembadinrichting, zoals wedstrijdlijnen, waterpolo-doelen. Er is hiervoor wel een post opgenomen in de exploitatielasten.

•

Uitgangspunt is BENG en gasloos;

•

Er wordt vanuit gegaan dat de btw op de stichtingskosten voleldig gecompenseerd kunnen worden vanuit de SPUK regeling of een ander compensatiefonds. BTW is vooralsnog buiten beschouwing gelaten.

Voor de renovatiescenario’s en nieuwbouwscenario’s komen wij tot de volgende stichtingskosten, waarbij een opdeling gemaakt is tussen verschillende hoofdposten. Renovatie Scenario’s ->



Bouwkundige werken

€ 4.631.000

€ 4.067.000

€ 3.396.000



Werktuigbouwkundig

€ 1.458.000

€ 1.266.000

€

847.000



Elektrotechniek

€

763.000

€

675.000

€

482.000



Waterbehandeling

€

845.000

€

845.000

€

612.000



Vaste inrichtingen

€

954.000

€

954.000

€

667.000



Terreinwerkzaamheden

€

147.000

€

147.000

€

224.000



Bouwrijp maken

€



Overige kosten

€

943.000

€

862.000

€

692.000



Loon- en prijsstijgingen

€

493.000

€

446.000

€

349.000



Onvoorzien

€

880.000

€

795.000

€

622.000

Totaal (excl. btw)

€ 11.114.000 € 10.058.000

€ 7.891.000

Tabel 4: Overzicht investeringsramingen renovatiescenario’s

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Soest&id=c7d666e6-cf3a-4fd5-8eda-6a3a34e2d825